Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 4472/19.1T8GMR.G1 |  |
NULIDADE DE SENTENÇA
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
ANULABILIDADE POR ERRO
RETROACTIVIDADE
ESSENCIALIDADE DO ERRO
1. A alegação de que existe contradição entre factos provados ou entre factos provados e não provados não configura qualquer nulidade, mas sim provável erro no julgamento da matéria de facto.
2. A alegação de que existe contradição entre os factos provados e a decisão não configura nulidade, mas sim, a existir, erro na aplicação do direito aos factos.
3. Não ocorre qualquer nulidade quando o Tribunal julga provados factos que, se bem que não estivessem expressamente alegados no articulado respectivo, não obstante pode considerar-se que estavam contidos nos factos essenciais da causa de pedir, que foram expressamente alegados, isto nos termos do disposto no art. 5º,2 CPC, pois trata-se de factos instrumentais que resultaram da discussão da causa, e/ou factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da discussão da causa.
4. Quando o autor alega que resolveu o contrato entre ambos celebrado por incumprimento do réu, e o réu alega que o contrato era anulável por erro e dolo, a lógica jurídica determina que primeiro se deva conhecer do alegado vício na formação do contrato, e só depois, se esse vício inexistir, conhecer dos eventuais incumprimentos contratuais.
5. Para anular um contrato por erro sobre o objecto do negócio, nos termos do art. 251º CC, é necessário, além do mais, que o erro seja essencial, o que significa que é necessário que o elemento sobre que recaiu o erro seja decisivo para a celebração do negócio por parte do declarante, em termos de se poder afirmar que se conhecesse a verdade, o declarante não teria celebrado o contrato, ou não o teria celebrado com aquelas cláusulas mas sim com outras.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I- Relatório
M. C., divorciada, residente na Rua …., Trofa intentou contra A. S. e A. G., ambos residentes na Rua …, V. N. de Famalicão, pedindo a condenação destes a:
“a) (…) reconhecer direito de propriedade da autora sobre o imóvel melhor descrito no artigo 1º desta petição inicial;
b) ver declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autora e réus, melhor descrito no artigo 1º, 2º, 3º, desta petição inicial, em 28.12.2018, ou, subsidiariamente, em 28.01.2019 ou, subsidiariamente na data da citação desta acção;
c) Ser declarado que os réus ficam sem direito ao valor do sinal entregue à autora no montante de 25.000,00 euros (vinte e cinco mil euros);
d) Devem os réus ser condenados a restituir e entregar à autora o imóvel melhor descrito no artigo 1º desta petição inicial, livre de pessoas, bens e animais, nas exactas condições em que se encontrava aquando da entrega do mesmo aos réus, confirmando a decisão cautelar de entrega proferida nos autos de processo que com o n.º 1545/19.4T8GMR, corre no Juiz 3 do Juízo Central Cível de Guimarães, cuja apensação se pede nestes autos;
e) Devem os réus indemnizar a autora no valor de 1.000,00 euros (mil euros) a título de danos causados no seu imóvel e nos seus móveis”.
Alegou, para tal, ser dona de um prédio urbano que identifica, o qual foi objecto de um contrato promessa de compra e venda outorgado com os Réus e pelo qual estes prometeram comprar tal prédio pelo preço de € 275.000,00.
Mais alegou que, antes da conclusão de tal negócio, os Réus visitaram o prédio em causa e que tal preço foi acordado tendo já em conta as pequenas obras que era necessário realizar por causa de humidades existentes, em especial na garagem, dado que se tratava de um imóvel com dezassete anos de uso.
Prosseguiu dizendo que os Réus apenas pagaram à Autora a quantia de € 25.000,00, não tendo pago as demais quantias previstas no contrato promessa, nas datas ali acordadas, nem marcado a escritura do contrato definitivo, como lhes incumbia nos termos acordados.
E, dada a impossibilidade de contactar com os Réus, a Autora, como previsto no contrato, procedeu à marcação da escritura o que comunicou aos Réus através de missiva e com a advertência de que se não comparecessem o contrato ficava resolvido.
Contudo, dado que os Réus não procederam ao levantamento de tal missiva, a Autora achou prudente designar nova data para realização da escritura e comunicou-a aos Réus por carta e notificação judicial avulsa, sempre com a advertência de que, faltando, se considerava resolvido o contrato.
Ainda assim, os Réus e o então respectivo Ilustre Mandatário furtaram-se sempre ao contacto da Autora e da Solicitadora incumbida de tal notificação avulsa, tendo aquela carta sido também devolvida, sendo certo que também não compareceram na nova data designada para a escritura (28 de Janeiro de 2019).
Por fim, alegou que os Réus danificaram vários móveis e portas do prédio, causando estragos avaliados em € 1.000,00.
Regular e pessoalmente citados, os Réus apresentaram contestação a fls. 57 e seg. desvendando que a Autora omite a verdadeira razão pela qual os Réus não celebraram o contrato de compra e venda, rejeitando que tal se tenha ficado a dever a incapacidade financeira para o efeito.
Alegaram, ainda, que não tiveram conhecimento da marcação da escritura e que nunca iriam outorgar o contrato definitivo porquanto, após a assinatura do contrato promessa, o imóvel evidenciou padecer de graves patologias, nomeadamente, infiltrações e humidades nos quartos, salas e garagem que, sendo conhecidas da Autora, haviam por ela sido ocultadas.
Com efeito, só durante o Inverno de 2018 e já depois de o imóvel ter sido objecto de tradição, é que os Réus constataram a existência de tais anomalias e a necessidade de efectuar reparações no mesmo, orçando as mesmas em € 50.000,00.
Continuaram dizendo que procuraram a Autora para encontrar uma solução conjunta para tal problema dado que mantinham interesse na compra do imóvel, mas a Autora propôs a resolução do negócio, tendo-se os Réus proposto a desistir do negócio e a entregar o imóvel desde que lhes fosse restituído o sinal de € 25.000,00.
Por fim, deduziram reconvenção onde invocaram dolo da Autora em ordem a viciar a vontade dos Réus, face à ocultação daqueles vícios que tornavam o imóvel inabitável, peticionando a anulação do contrato promessa, com restituição do sinal prestado, nos termos do disposto nos arts. 289º, 905º e 913º do CC.
A Autora replicou dizendo que os Réus nunca lhe enviaram qualquer carta a comunicar as humidades ora alegadas, nem tão pouco a interpelaram com vista à reparação do que quer que fosse, não tendo, também, resolvido o contrato promessa, só o fazendo agora mais de um ano e meio depois de terem entrado na posse do imóvel, do que concluiu pela existência de abuso de direito por banda dos Réus.
Mais alegou que os Réus usaram e habitaram o referido imóvel da Autora durante oito meses e onze dias sem nada terem pago pelo seu uso e gastaram nesse uso 200 litros de gasóleo, no valor de € 240,00, bem como meia tonelada de lenha da propriedade da Autora, no valor de € 50,00.
Ademais, os Réus levaram da casa todas as cortinas que pertenciam à autora e que lhe custaram mais de € 3.000,00, mas cujo valor em Janeiro de 2019 era nunca inferior a € 900,00.
Mais disse que o imóvel em referência tem valor de mercado, em termos de renda, de montante mensal nunca inferior a € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), invocando ter direito a ser ressarcida pelo uso que os réus fizeram do descrito imóvel em montante que computa em € 6.275,00.
Mais alegou novos estragos causados pelo cão dos Réus no imóvel (em seis cadeiras e mais de quatro armários) e cuja reparação está orçada em € 600,00.
Pelo que, à cautela, concluiu dever ser ressarcida pelos Réus, a título de compensação, em montante global nunca inferior a € 8.065,00 (oito mil e sessenta e cinco euros), devendo ser desatendida a pretensão dos Réus em reaver a quantia de € 25.000,00 por tal afectar gravemente o equilíbrio do contrato, com benefício injustificado para os Réus à luz da boa fé e terminou dizendo que “deve ser julgada improcedente e não provada a matéria alegada na contestação, concluindo-se como na petição inicial”.
Os réus responderam em sede de audiência prévia.
Foi proferido despacho saneador, e elencadas as questões a resolver.
Realizou-se a audiência de julgamento, finda a qual foi proferida sentença, que julgou totalmente improcedente a acção e parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência:
a) Julgou procedente o pedido da autora M. C., formulado sob a alínea a);
b) Anulou o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e os Réus e identificado nos pontos 3 a 6 dos Factos Provados;
c) Manteve o decidido em sede cautelar, condenando os Réus A. S. e A. G. na restituição definitiva do imóvel livre de pessoas, bens e animais, nas exactas condições em que se encontrava aquando da entrega do mesmo;
d) Condenou a Autora M. C. a restituir aos Réus a quantia de € 15.000,00, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4%, desde o transito desta decisão até integral pagamento”.
e) Julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados pela autora M. C. sob as alíneas b), c) e e)
Inconformada com esta decisão, a autora dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, a subir imediatamente nos próprios autos, com efeito meramente devolutivo (artigos 629º,1, 631º,1, 637º, 638º,1, 644º,1,a), 645º,1,a) e 647º,1 do Código de Processo Civil).
Termina a respectiva motivação com as seguintes conclusões:
1. Entende a A./Recorrente que o tribunal a quo decidiu mal, incorrendo em erro na apreciação da matéria de facto, quando julgou como provados os factos 44 na parte “as paredes haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S.”, 49, 50, 51, 52, 53, 54,, 56, 57, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68 e 70 do elenco da matéria de facto provada e como não provados os factos vertidos sob os pontos 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 e 18 do elenco da matéria de facto não provada;
2. O julgador a quo decidiu mal quando anulou o contrato promessa de compra e venda sub judice, uma vez que, a prova produzida e o julgamento positivo dos factos 15, 23, 26 e 28 do elenco da matéria provada demonstram que o referido contrato foi resolvido, por incumprimento imputável aos RR./Recorridos;
3. O julgador a quo não podia jamais anular um contrato que foi previamente resolvido;
4. O julgador a quo olvidou que in casu o R./Recorrido A. S. confessou que recebeu a carta enviada pelo advogado da A./Recorrente com a comunicação da data agendada e das consequências da sua falta (Doc. 11 junto com a p.i.) e ainda que a caixa de correio da moradia onde estavam a residir, sita em ... e cuja morada indicaram no contrato promessa de compra e venda para toda e qualquer comunicação entre as partes contraentes, estava em plenas condições e recebiam aí a demais correspondência;
5. O julgador a quo decidiu mal ao julgar como provado o ponto 44 na parte “as paredes haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S.”, uma vez que não foi produzida qualquer prova positiva de que a A./Recorrente efectuou obras, que obras em concreto efectuou para alegadamente ocultar defeitos, quando as efectuou, etc, sendo certo que nenhuma das testemunhas ouvidas referenciou qualquer conhecimento acerca dessa facto para o julgamento positivo do mesmo;
6. O julgador a quo olvidou que os RR./Recorridos apesar de terem o ónus da prova do facto vertido em 49, não produziram qualquer prova positiva de que em Agosto de 2018 foram alertados pelo pintor para problemas no imóvel com a eventual existência de infiltrações;
7. O julgamento positivo dos factos vertidos sob os pontos 54, 55, 56 e 57 na parte “Perante aquela situação” padece de erro crasso na apreciação da prova produzida, uma vez que, não resultou provado por qualquer meio - documental, testemunhal ou outro que os RR./Recorridos tenham comunicado/interpelado a A./Recorrente para qualquer problema de humidades, infiltrações, ou outro;
8. A única missiva que remetida pelos RR./Recorridos, é aquela que consta da oposição oferecida ao procedimento cautelar apenso aos presentes autos, junta como doc. 2, datada de 23/11/2018 a solicitar documentos para a escritura, que não faz qualquer referência que seja a qualquer existência ou problemas com humidades em pleno inverno e desmente categoricamente a tese dos RR./Recorridos de que não outorgaram a escritura porque em Agosto de 2018 foram alertados pelo pintor para infiltrações e que em inícios de Novembro de 2018 tais defeitos se tornaram notórios;
9. O julgador a quo partiu somente dos depoimentos dos RR./Recorridos, prestado em audiência de discussão e julgamento, eivados de múltiplas e insanáveis contradições, para julgar como assente e provado que estes interpelaram/comunicaram à A./Recorrente os problemas do imóvel;
10. O julgamento dado aos pontos 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68 do elenco da matéria de facto provada, padece de erro, uma vez que, por um lado, não se apurou que o imóvel tivesse a totalidade das patologias alegadas pelos RR./Recorridos, nem que as mesmas já existiam à data da celebração do contrato promessa e à data da resolução do mesmo e que tal foi o motivo do incumprimento do referido contrato por banda dos RR./Recorridos;
11. Não foi produzida prova de que os RR./Recorridos comunicaram as alegadas patologias à A./Recorrente;
12. Não foi produzida qualquer prova de que a A./Recorrente bem como a testemunha S. sabiam de antemão que os RR./Recorridos iam faltar à escritura agendada para 28/12/2018;
13. A prova positiva de que os RR./Recorridos receberam a missiva datada de 07/12/2018 com a marcação da escritura e ausência de qualquer resposta à mesma, não fizeram prever à A./Recorrente de que aqueles iriam faltar à escritura e nenhuma prova se produziu de que a A./Recorrente tivesse o conhecimento de que os RR./Recorridos iriam faltar;
14. O depoimento dos RR./Recorridos, as declarações da A./Recorrente, bem como os esclarecimentos prestados pelos Ex.mos Sr.s Peritos em audiência de discussão e julgamento, impõem decisão diversa quanto ao julgamento dos pontos 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 e 18 do elenco da matéria de facto não provada;
15. A douta sentença laborou também em erro ao ignorar a confissão operada pelo R./Recorrido em audiência de discussão e julgamento que recebeu uma carta, endereçada pelo mandatário da A./Recorrente, cujo conteúdo se encontra a fls... dos presentes autos, e que dava conta da marcação da escritura pública, advertindo os RR. que caso faltassem à mesma o contrato seria consequentemente resolvido;
16. O julgamento positivo dos factos constantes dos pontos 26 e 28 do elenco da matéria de facto provada, impunham igualmente que o tribunal a quo declarasse judicialmente que os RR./Recorridos incumpriram o contrato promessa e que por esse motivo ocorreu, uma resolução desse contrato por culpa imputável a estes;
17. Apesar de o julgador a quo ter considerado que os RR./Recorridos receberam na sua caixa de correio as missivas endereçadas pela A./Recorrente, com a marcação da escritura pública, concatenada com a confissão operada pelo Réu A. S. em julgamento, não aplicou o direito a tais factos como se impunha;
18. O julgador a quo sonegou os efeitos do recebimento das missivas e do conhecimento do conteúdo das mesmas, pois a eficácia da declaração negocial é em si considerada, por um lado, quando chega ao conhecimento do destinatário, como sucedeu in casu;
19. A declaração negocial é também eficaz quando se verifica que só por culpa do destinatário é que não foi por ele recebida;
20. No caso dos presentes autos operou-se eficazmente a resolução do contrato promessa, por culpa imputável aos RR./Recorridos, já que não agendaram a escritura pública dentro do prazo estabelecido no contrato promessa, e tendo a A./Recorrente agendado a referida escritura, aqueles faltaram, sem apresentar qualquer justificação, apesar de saberem da sua data de realização e da comunicação de resolução;
21. O silogismo judiciário efectuado pelo julgador a quo, relativo aos factos vertidos sob os pontos 61, 62, 63, 64, 65 e 66 do elenco da matéria de facto provada, padece de erro, na justa medida em que a A./Recorrente apenas se substituiu aos RR./Recorridos na marcação da escritura pública de compra e venda porque, por um lado, estes não cumpriram o prazo estipulado e, por outro, ficou ab initio estipulado no contrato que caso estes não procedessem à marcação, podia nessa hipótese aquela proceder à sua marcação, o que sucedeu;
22. O julgador a quo partiu da premissa de que a A./Recorrente se substituiu aos RR./Recorridos na marcação da escritura porque queria ”forçar” o negócio, mas olvidou o julgador que esta apenas o fez porque os primeiros incumpriram o prazo fixado e, nesse quadro, não era exigível àquela que aguardasse ad aeternum que estes agendassem a escritura;
23. Entende a A./Recorrente, que o julgador a quo não devia ter sonegado por completo o conteúdo da segunda perícia realizada ao imóvel, uma vez que, a mesma permitiu colmatar imprecisões e incompletudes da primeira, como se veio apurar com a audição dos Ex.mos Sr.s Peritos em audiência de discussão e julgamento com os esclarecimentos;
24. In casu há contradição insanável entre os factos vertidos sob os pontos 26, 28 e 41 face aos factos vertidos sob os pontos 62, 63, 64 e 66, uma vez que, a prova positiva de que os RR./Recorridos faltaram às escrituras (cuja data chegou ao seu conhecimento com a menção de que a sua falta originaria a resolução do contrato) sem apresentarem qualquer justificação à A./Recorrente, é totalmente contraditória com o julgamento positivo de que a A./Recorrente engendrou um plano para imputar aqueles um incumprimento definitivo do contrato promessa;
25. A contradição insanável entre os referidos factos do elenco da matéria de facto provada está também em contradição com a própria decisão, na justa medida em que a prova de que os RR./Recorridos tiveram conhecimento da data agendada para a escritura com a menção de que a sua falta originaria a resolução do contrato, e não tendo sido apresentada qualquer justificação para a sua falta, impunha sem mais a declaração judicial de resolução do contrato, por facto imputável aqueles;
26. As referidas contradições entre factos provados e entre os factos provados e a própria decisão é geradora de nulidade, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, número 1, alínea c), do CPC, nulidade essa que aqui expressamente se invoca e argui;
27. Entende a A./Recorrente que o julgador a quo não podia jamais sonegar a apreciação e efeitos da operada resolução do contrato-promessa, substituindo tal apreciação por uma apreciação do regime da anulação do negócio jurídico, deduzido em reconvenção pelos RR./Recorridos;
28. A douta sentença ao escusar-se apreciar os efeitos da resolução do contrato promessa, omitiu a apreciação de uma questão que lhe foi directamente solicitada, incorrendo por isso em nulidade por omissão de pronúncia, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 1.ª parte, do CPC, nulidade essa que aqui expressamente se invoca e argui e cuja declaração se requer;
29. A douta sentença padece de insuficiência na apreciação e fixação da matéria de facto, uma vez que, o julgador a quo se escusou apreciar uma questão relevante e essencial (efeitos da resolução do contrato promessa) cuja apreciação lhe foi solicitada e que contende com a resolução do contrato promessa operada por aquela;
30. É pressuposto basilar da anulação do negócio com base em erro, que o contraente enganado faça prova não só da essencialidade do erro sob o aspecto subjectivo do errante, mas também de que o declaratário conhecia ou não devia ignorar essa essencialidade, sendo indiferente que ele conheça ou não o erro e in casu não estão reunidos os requisitos cumulativos para a anulação do negócio jurídico com fundamento em erro;
31. A prova positiva do facto vertido sob o ponto 55 do elenco da matéria de facto provada, ceifa a possibilidade de anular o negócio com fundamento em erro, pois falha o pressuposto da essencialidade do erro, de tal forma que não teria celebrado o negócio jurídico se se tivesse apercebido do erro;
32. Entende a A./Recorrente que a douta sentença está eivada de nulidade nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 2.ª parte, do CPC, uma vez que, conheceu de matéria que não podia, realizando oficiosamente uma ampliação da causa de pedir e pedido efectuado pelos RR./Recorridos na contestação;
33. Não tendo os RR./Recorridos alegado na sua causa de pedir a essencialidade do erro não podia jamais o julgador a quo substituir-se à parte e ampliar a causa de pedir;
34. O julgador a quo ao ampliar a causa de pedir, proferiu sentença em violação cabal do princípio do dispositivo, pois ao julgador é licito alterar a qualificação jurídica dada pelas partes, mas já não lhe é licito substituir-se à parte na alegação de factos concretos com vista a colmatar falhas ou imprecisões na exposição dos factos;
35. In casu, resultou provado e elencado na matéria de facto provada que os RR./Recorridos, não obstante as alegadas patologias no imóvel que vieram a constatar existirem - em Dezembro de 2018 - mantiveram mesmo assim o interesse no imóvel, pelo que, as referidas patologias não foram determinantes na vontade de contratar com a A./Recorrente;
36. Entende a A./Recorrente que sendo o tribunal livre na qualificação jurídica dos factos, tal não se confunde com a liberdade de alterar, ex officio, a causa de pedir, só podendo servir-se dos factos articulados pelas partes, em obediência ao princípio do dispositivo;
37. Entende a A./Recorrente que o tribunal a quo se substituiu à parte, e não podia, na alegação do vício de vontade, estribado no erro sobre as qualidades do imóvel - anulável nos temos do disposto no artigo 251.º, 247.º, ambos do CC - e substituiu-se igualmente à parte na ampliação da causa de pedir com vista à anulação do negócio com este fundamento;
38. Ao decidir como decidiu, anulando o contrato promessa com base em erro sobre o objecto, o tribunal a quo não procedeu somente a uma alteração da qualificação jurídica, nas substituiu-se mesmo à parte ampliando a causa de pedir e pedido, proferiu sentença eivada de nulidade nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, por conhecer de uma questão que lhe estava vedada;
39. A prova positiva de que os RR./Recorridos mantiveram o interesse na celebração do negócio, mesmo após o conhecimento das alegadas patologias, fixando-se tal facto como provado, ceifou um dos pressupostos essenciais para a anulação do negócio com fundamento no «erro sobre o objecto»;
40. A anulação do negócio com fundamento em erro estava dependente da verificação dos pressupostos gerais da anulabilidade e in casu não se verificaram;
41. Entende a A./Recorrente que se impõe o julgamento negativo do ponto 44 do elenco da matéria de facto provada uma vez que não foi produzida qualquer prova testemunhal, documental ou outra de que a casa tenha sido previamente pintada, antes das visitas dos RR., sendo que a A./Recorrente negou peremptoriamente tal desiderato e tal declaração desta não foi infirmada por qualquer outra prova em sentido contrário;
42. Não foi produzida qualquer prova quanto ao facto vertido no ponto 49 do elenco da matéria de facto provada, na parte em que considerou que “apesar de terem sido alertados pelo pintor em Agosto de 2018, para a eventual existência de infiltrações na habitação (...)”, uma vez que, não se produziu qualquer prova de que logo em agosto de 2018 quando se mudaram para a habitação verificaram a existência de alegadas infiltrações de água na mesma;
43. O julgador a quo não podia jamais ter olvidado os termos da segunda perícia bem como os esclarecimentos prestados pelos Ex.mos Sr.s Peritos da segunda perícia, uma vez que, apesar de esta não substituir a primeira, revelou-se porém essencial para colmatar imprecisões e falhas da primeira perícia, falhas e imprecisões essas que os próprios peritos da primeira perícia reconheceram em audiência de discussão e julgamento;
44. A douta sentença ao olvidar que in casu ocorreu uma resolução do contrato promessa, operada pela A./Recorrente na sequência da conduta dos RR./Recorridos, violou cabalmente o disposto nos artigos 432.º, 433, 434.º, 436.º, n.º 1, todos do Código Civil;
45. A comunicação da declaração é uma declaração meramente receptícia que não carece da aceitação do seu receptor e torna-se válida e eficaz logo que o seu conteúdo chega ao conhecimento do mesmo, o que in casu sucedeu como se provou;
46. A douta sentença proferida violou o regime da confissão, ínsito nos artigos 352.º e ss do Código Civil, ao sonegar os efeitos da confissão operada pelo Réu A. S. quanto ao recebimento e conhecimento do conteúdo da missiva endereçada pelo mandatário da Autora;
47. O julgador a quo ao decidir, como decidiu, ao arrepio da confissão realizada pelo R./Recorrido A. S., violou também o disposto nos artigos 352.º, 353.º, n.º 1, 354.º, 355.º, n.º 1 e 358.º, todos do Código Civil, uma vez que, a confissão por incidir sobre factos susceptíveis de confissão podiam e deviam ter sido julgados provados em razão da dita confissão;
48. A douta sentença ao ampliar oficiosamente a causa de pedir deduzida pelos RR./Recorridos na contestação com reconvenção, violou também o disposto no artigo 265.º, do CPC, quanto às regras atinentes à ampliação do pedido e causa de pedir, uma vez que, o julgador se substituiu à parte na alegação da «essencialidade» do erro sobre o objecto do negócio em causa;
49. A douta sentença proferida violou também o princípio do dispositivo, uma vez que, o julgador a quo ao anular o contrato promessa com fundamento em erro sobre, não se limitou a fazer uma alteração da qualificação jurídica, mas ampliou mesmo a causa de pedir e pedido deduzido pelos RR./Recorridos na contestação, ampliação que lhe estava vedada;
50. O julgador a quo ao decidir como decidiu violou o princípio da livre apreciação da prova;
51. A douta sentença ao considerar como considerou, que A./Recorrente não cumpriu o ónus da prova, relativamente aos danos padecidos no imóvel e inerente valor dos mesmos violou o disposto nos artigos 341.º e 342.º, n.º 1, 344.º, todos do CC;
52. Entende a A./Recorrente que os elementos probatórios carreados para os autos bem como a prova produzida em audiência de discussão e julgamento, nomeadamente, os depoimentos do Réu A. S., da A./Recorrente, da testemunha S., os esclarecimentos prestados pelos Ex.mos Sr.s Peritos em audiência de discussão e julgamento, os documentos n.º 11 e 12 juntos com a petição inicial, impõem decisão diversa quanto ao julgamento da matéria de facto, o que aqui desde já se invoca nos termos do disposto nas alíneas a) e b) do n.º 1 do art. 640.º do CPC, desde já se indicam as provas;
53. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado ao ponto 44 na parte “até porque as paredes interiores haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações” padece de erro de julgamento, uma vez que, in casu não foi produzida qualquer prova positiva de que as paredes interiores foram pintadas pela A./Recorrente antes de mostrar o imóvel aos RR./Recorridos;
54. Lidos e relidos os presentes autos não se afere que prova ou provas foram produzidas e que permitiu ao julgador a quo concluir como concluiu, pelo que, se impõe o julgamento deste facto como matéria não provada;
55. A A./Recorrente negou peremptoriamente tal facto;
56. Não foi tal facto alegado pelos próprios RR./Recorridos em sede de contestação/reconvenção, nem é o desenvolvimento de qualquer outro facto;
57. O julgador a quo efectuou oficiosamente uma ampliação da causa de pedir da contestação com reconvenção apresentada dos RR./Recorridos, mas não podia;
58. O princípio do dispositivo veda ao julgador a ampliação da causa de pedir e pedido, uma vez que, é às partes que incumbe alegar os factos que a seu ver integrem o direito e ou a defesa que se arrogam e in casu foi violado;
59. A dita ampliação da causa de pedir serviu de fundamento à tese sufragada pelo julgador a quo de que a A./Recorrente, com um plano concertado com a testemunha S., ocultou deliberadamente alegadas patologias e defeitos no imóvel;
60. Entende a A./Recorrente que se impõe o julgamento negativo do ponto 44 na parte “até porque as paredes interiores haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações”;
61. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado aos pontos 49, 50, 51, 52 na parte “tendo origem na deficiente aplicação do capoto e falta de cuidado com o isolamento e tratamento dos pavimentos das varandas”, 53, 54, 66, 67 e 68 do elenco da matéria de facto provada padece de erro de julgamento;
62. Entende a A./Recorrente que in casu não foi produzida qualquer prova positiva no sentido de que em Agosto de 2018 os RR./Recorridos foram alertados pelo pintor para a existência de eventuais infiltrações na habitação, pelo que se impunha o julgamento negativo do facto vertido sob o ponto 49 na parte “apesar de terem sido alertados pelo pintor em Agosto de 2018 para a eventual existência de infiltrações na habitação”;
63. O pintor não foi ouvido e a A./Recorrente negou tal facto;
64. O julgador a quo olvidou que os RR./Recorridos apesar de terem o ónus da prova do facto vertido em 49, não produziram qualquer prova positiva de que em Agosto de 2018 foram alertados pelo pintor para problemas no imóvel com a eventual existência de infiltrações, sendo que tal não resulta da missiva que em Novembro de 2018 dirigiram à A.;
65. Entende a A./Recorrente que o silogismo judiciário efectuado pelo julgador a quo relativamente aos 50, 51, 52 e 53 do elenco da matéria provada não faz jus à prova produzida e está inclusive em contradição à prova que veio a resultar da prova produzida;
66. O julgador a quo olvidou que a alegada avaliação realizada pelo Arquitecto L. V. ocorreu apenas em Janeiro de 2019, isto é, quando os RR./Recorridos já tinham incumprido o contrato promessa de compra e venda e este já tinha sido resolvido pela A./Recorrente com justa causa (Cfr. ponto 28 da matéria dada como provada);
67. E também quando os RR./Recorridos já tinham faltado à primeira data agendada para a escritura, isto é, para dia 28/12/2018;
68. O documento de fls... 87 e 88 é apenas um email enviado pelo arquitecto para os RR./Recorridos com referência a alegados problemas na habitação onde estimou um custo de 50.000,00 para a sua reparação;
69. A existência desse email não permite concluir como concluiu o julgador nos pontos 51, 52 e 53 do elenco da matéria de facto provada;
70. O arquitecto não foi ouvido em audiência de discussão e julgamento;
71. Da leitura do email não resulta em concreto a aferição das concretas diligências efectuadas, isto é, que dados concretos foram atendidos para concluir como concluiu;
72. A alegada avaliação, realizada em 2019, ocorreu quando os RR./Recorridos tinham a posse exclusiva do imóvel desde pelo menos Agosto de 2018 e depois de terem feito obras, nomeadamente pinturas das paredes por sua própria iniciativa;
73. Os RR./Recorridos não comunicaram à A./Recorrente os alegados problemas no imóvel como se provou;
74. Os RR./Recorridos não avisaram previamente a A./Recorrente de que iriam chamar um perito para avaliar a casa de modo que a proprietária participasse na vistoria e exercesse o contraditório;
75. Os RR./Recorridos furtaram-se a todo e qualquer contacto com a A./Recorrente, usaram e fruíram da casa como quiseram e bem lhes apeteceu, fizeram as obras que quiseram, deixaram comprovadamente janelas abertas a meter chuva na casa e, após incumprirem o contrato promessa e faltarem à escritura, apresentam um alegado relatório de patologias;
76. In casu desconhece-se e não se provou como e de que forma foram avaliadas, que dados em concreto foram ponderados, que eventos concorreram para aquelas conclusões;
77. Os factos vertidos sob os pontos 51, 52 e 53 estão em contradição com os pontos 68 e 70 e com a prova produzida, isto porque:
78. O montante que o dito arquitecto L. V. alegadamente estimou como necessário para reparação das alegadas anomalias (50.000,00) é bastante superior ao montante referido pelos Ex.mos Sr.s Peritos das perícias realizadas ao abrigo dos presentes autos (36.500,00 fixado no ponto 70 dos factos provados), o que é contraditório e deixa a dúvida do real valor do trabalho efectuado pelo dito L. V.;
79. O julgador a quo reproduziu na íntegra as conclusões dos Ex.mos Sr.s Peritos da primeira perícia, ignorando por completo as conclusões da segunda perícia, bem como os esclarecimentos e rectificações realizadas pelos peritos da primeira perícia em audiência de discussão e julgamento;
80. O julgador a quo teve dois pesos e duas medidas ao apreciar o teor e contributo da alegada perícia realizada extrajudicialmente pelo arquitecto L. V. e a segunda perícia realizada nos presentes autos;
81. O julgador a quo desvalorizou totalmente as declarações prestadas pelo terceiro, proprietário do imóvel dos autos, aos Ex.mos Sr.s Peritos da segunda perícia quanto às pequenas correcções que fez no imóvel, por considerar que as ditas declarações plasmadas no relatório pericial configuram depoimento indirecto;
82. As declarações prestadas pelo arquitecto L. V., num email dirigido aos RR., já não configuram qualquer depoimento indirecto, mas antes “prova boa” de alegadas patologias;
83. Prova essa que nem sequer foi acompanhada das devidas explicações quanto ao método, diligências realizadas para obter as conclusões a que chegou, como e quando fez essas diligências, etc., etc.;
84. O julgador na apreciação da segunda perícia atendeu ao “momento temporal” em que foi realizada, mas já não fez idêntico raciocínio ao apreciar a avaliação feita pelo arquitecto L. V., já após a resolução do contrato promessa;
85. Quando se aprecia e julga não se pode interpretar consoante dá mais jeito aquilo que é a vontade do julgador....
86. As ditas declarações prestadas pelo proprietário do imóvel ao Ex.mo Sr. perito podiam e deviam ter sido valoradas, ao menos tanto como foram as do dito L. V., não devendo haver dois pesos e duas medidas;
87. O julgador não viu ou não quis ver que dos esclarecimentos prestados tanto pelos peritos que realizaram a primeira perícia como os da segunda perícia, impunha-se julgamento diverso quanto ao ponto 68 dos factos provados;
88. O Ex.mo Sr. perito do tribunal, Eng. A. C. (melhor identificado na acta de audiência de discussão e julgamento de 18-10-2021, cujas declarações se encontram gravadas em CD-Rom, com início pelas 10:11 horas), que realizou a segunda perícia, referiu expressamente que o poço de bombagem de águas que encontrou no imóvel tinha sinais evidentes (ferrugem) de que existia há muitos e muitos ano no imóvel (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 04min37 seg aos 05min20);
89. Sobre esta questão do poço, questionados os Ex.mos Sr.s Peritos da primeira perícia para esclarecerem porque razão era necessário fazer um poço ex novo quando já aí existia um, o Ex.mo Sr. perito T. S. (melhor identificado na acta de audiência de discussão e julgamento de 18-10-2021, cujas declarações se encontram gravadas em CD-Rom, com início pelas 09:54 horas), referiu que quando fizeram a perícia não se aperceberam da sua existência porque não foram acompanhados da proprietária (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 02min58 seg aos 04min04);
90. Apesar desta prova, o julgador a quo manteve intacta a primeira conclusão de que era necessário construir ex novo um poço, com os custos inerentes;
91. E relativamente ao capoto, questionados os Ex.mos Sr.s peritos da primeira perícia para esclarecerem qual era o problema do mesmo e porque razão era necessária uma revisão geral do mesmo, os Ex.mos Peritos responderam “nim” (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 18min53 seg aos 20min26);
92. Resposta diversa apresentaram os Ex.mos Sr.s Peritos da segunda perícia que afirmaram peremptoriamente que o capoto não tinha problema algum e que até era de boa qualidade e estava correctamente colocado (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 04min00 seg aos 04min37);
93. Apesar desta prova, o julgador a quo sonegou os esclarecimentos “enviesado” dos peritos da primeira perícia e os esclarecimentos dos peritos da segunda perícia;
94. A douta decisão assim proferida é em si contraditória já que por um lado dá como provadas todas as conclusões dos peritos da primeira perícia (ponto 68), com um custo estimado de 36.500,00 (ponto 70 dos factos provados) e ao mesmo tempo dá igualmente provado que a correcção dos mesmos problemas tem um custo de 50.000,00 de acordo com a avaliação realizada pelo arquitecto L. V. (ponto 53 dos factos provados);
95. Afinal, qual o custo de reparação? Ambas as realidades não podem jamais ser julgadas como matéria provada e, acima de tudo, não pode custear-se capoto e poço que existiam e existem no imóvel;
96. A segunda perícia permitiu esclarecer que afinal não era necessário construir ex novo um poço de bombagem de águas pluviais, porque a habitação já tem um há muitos anos; que o capoto não carece de ser reparado; que existiam pequenos focos de humidade em algumas divisões; que os problemas mais severos se encontravam na garagem da habitação, num espaço independente e que foram sanados com o problema de rebaixamento do nível freático decorrente de desassoreamento do poço;
97. Apesar disto, o julgador “varreu” por completo a segunda perícia, chegando mesmo ao cúmulo de ignorar estas explicações dos peritos que realizaram a perícia, mesmo do perito do tribunal que é necessariamente isento, e fixou como matéria provada todas as conclusões da primeira perícia, mesmo com aqueles factos eivados de erro que foram corrigidos pelos esclarecimentos prestados em audiência de discussão e julgamento;
98. Os referidos pontos da matéria de facto dada como provada não fazem jus à prova positiva e estão até em contradição com a prova positiva;
99. A segunda perícia não invalida a mesma, mas uma e outra devem ser apreciadas pelo tribunal;
100. Não pode jamais a segunda perícia ser desvalorizada por completo só porque colide com algumas das conclusões da primeira perícia;
101. O julgador não levou as conclusões da segunda perícia aos factos provados e não provados, nomeadamente a reconhecida existência de poço de drenagem, etc e porque o não fez????;
102. A decisão quanto à matéria de facto, mormente, a matéria fixada sobre os pontos 49, 50, 51, 52, 53, 54, 66, 67, 68 do elenco da matéria provada carece de ser corrigida e ampliada, uma vez que, a decisão fixada nos termos em que o foi não levou em consideração as correcções feitas pelos Ex.mos Srs. peritos da primeira perícia na audiência de discussão e julgamento, nem levou em consideração as conclusões da segunda perícia, fazendo de conta que a segunda perícia não colmatou e esclareceu erros da primeira;
103. A prova produzida é, por um lado, contraditória com a matéria fixada pontos 68 e 70 do elenco da matéria provada e inexistente para a fixação dos pontos 49, 50, 51, 52, 53, 54;
104. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado aos factos vertidos sob os pontos 61, 62, 63, 64 e 65 do elenco da matéria de facto provada, por um lado, padece de erro de julgamento e, por outro, está em contradição insanável com os pontos 15 na parte “e tinham acesso à correspondência que olhes era endereçada e depositada na caixa de correio”, 22, 23, 26, e 28 do elenco da matéria de facto provada;
105. A prova produzida em audiência de discussão e julgamento não permite concluir como concluiu o julgador a quo que é na sequência dos problemas de infiltrações/anomalias no imóvel que a A./Recorrente decide marcar a escritura pública de compra e venda;
106. A dita avaliação de anomalias que os RR./Recorridos alegadamente solicitaram ocorreu somente após o incumprimento do contrato promessa, depois de faltarem à data agendada para a escritura apesar de terem conhecimento da mesma como se provou e depois da resolução do contrato;
107. O julgador a quo olvidou que a A./Recorrente não “forçou” a marcação da escritura nem “apressou” a sua realização, uma vez que, só em 07/12/2018 é que - APÓS O INCUMPRIMENTO DOS RR. - é que aquela decidiu marcar a escritura, porque tal faculdade foi acordada no contrato promessa e aí estipulada;
108. Os RR./Recorridos sabiam e não ignoravam que caso não cumprissem a obrigação de marcar a escritura no prazo acordado a A./Recorrente podia nessa hipótese, por usa iniciativa, agendar a mesma, o que fez e é neste quadro que esta agendou a escritura pública e não outro como infelizmente considerou o julgador a quo;
109. Entende a A./Recorrente que o julgador a quo olvidou que in casu ocorreu uma resolução extrajudicial do contrato promessa celebrado com os RR./Recorridos, operada por aquela e por culpa imputável a estes;
110. A conduta perpetrada pelos RR./Recorridos redundou num incumprimento definitivo do contrato-promessa e, nessa medida, ocorreu uma resolução do contrato promessa por facto imputável aqueles;
111. O erro de julgamento deste concreto ponto da matéria de facto teve origem na incompleta e ou descuidada análise e interpretação do depoimento do R./Recorrido A. S. e dos elementos documentais juntos aos autos, nomeadamente os documentos juntos com a petição inicial sob documentos n.º 11 e 12 quanto ao efectivo recebimento de uma missiva, endereçada pelo mandatário da A./Recorrente com informação da data agendada para a escritura pública e ainda com a expressa advertência que a falta à escritura pública nessa mesma data de 07/12/2018, teria como consequência a resolução do contrato-promessa e inerente perda de todos os valores entregues a título de sinal;
112. O R./Recorrido A. S. (melhor identificado na acta de audiência de discussão e julgamento de 18-10-2021, cujas declarações se encontram gravadas em CD-Rom, com início pelas 10:59 horas), referiu no seu depoimento que a caixa de correio existente na habitação prometida vender, sita na Rua …, ..., e onde estava a residir com a R. A. G. estava em plenas condições e recebia ai diversa correspondência, (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 34min57 seg aos 35min15) o que o julgador relevou e deu mesmo como provado nos pontos 23 e 33 da matéria de facto (quanto ao recebimento de correspondência na caixa de correio dessa habitação);
113. O R./Recorrido A. S. confessou que recebeu uma carta do advogado F. S., mandatário da A./Recorrente, por causa do assunto dos presentes autos (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 34min30 seg aos 34min39);
114. A missiva em questão é aquela que se encontra junta com a p.i. sob documento n.º 11 e registo ctt sob doc. n.º 12, com informação/notificação aos RR./Recorridos do agendamento da escritura pública, por iniciativa da A./Recorrente, para o dia 28/12/2018, bem como da advertência de que a falta à escritura tinha como consequência a resolução do contrato e a perda das quantias entregues a título de sinal;
115. Os RR./Recorridos tiveram conhecimento do teor da seguinte missiva porque a receberam:
“Exm.ºs Senhores
Venho pela presente informar V/ Exªs que a sr.ª D. M. C. me incumbiu de zelar pelos seus interesses relativamente ao contrato promessa que celebraram em 08.06.2018, que teve por objecto a casa de habitação composta por cave, rés-do-chão e andar, tipo T4, sita na Rua …, freguesia de ..., V. N. Famalicão, descrita na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º … (...).
Como têm conhecimento, incumbia a V. Exªs a marcação de escritura de compra e venda até ao dia 15.11.2018. Sucede que até hoje não o fizeram. Mais refere o descrito contrato promessa que na hipótese de não marcarem tal escritura até ao indicado dia, tal escritura poderia ser marcada pela minha constituinte, o que a mesma já fez enviando ao V/ cuidado carta registada com a nova data.
De qualquer forma desde já os informo que a referida escritura está marcada para o dia 28.12.2018, pelas 9 horas e 30 minutos, no Cartório Notarial de A. P. , sito na Rua … V. N. Famalicão.
Mais me incumbiu a minha constituinte de os informar que a não comparência em tal escritura no indicado dia e hora, dará lugar à RESOLUÇÃO do contrato-promessa em referência, perdendo V. Ex.ªs direito a todos os valores entregues até esta data, com as restantes consequências estipuladas no referido contrato promessa, o que desde já e por este meio expressamente vos comunico.
Assim, desde já ficam avisados de que no caso de tentarem adiar a data de tal escritura ou no caso de não comparecerem à mesma ou não facultarem os necessários documentos para a sua outorga ou não pagaram os impostos respectivos, qualquer das referidas faltas terá sempre como necessária consequência a resolução do contrato promessa em referência, nos termos estipulados.”
116. Os RR./Recorridos não responderam à carta, faltaram à escritura pública e não apresentaram qualquer justificação, como se provou e o julgador deu como assente e provado (pontos 25 e 26 do elenco da matéria de facto provada);
117. Apesar da confissão realizada pelo R./Recorrido A. S., o julgador a quo olvidou por completo o alcance da mesma e os efeitos decorrente do conhecimento do teor da carta em questão;
118. Os factos em causa chegaram ao conhecimento dos RR./Recorridos, sendo a confissão realizada pelo R./Recorrido A. S. eficaz, na medida em que foi feita por pessoa com capacidade e poder para dispor do direito a que o facto confessado se refere - ut. artigo 353.º, n.º 1, do CC;
119. A referida confissão concatenada com o teor da carta - anexa como Doc. 11 à petição inicial, impunha que o julgador declarasse judicialmente que in casu o contrato-promessa de compra e venda ficou resolvido, por culpa imputável aos RR./Recorridos, pois tiveram conhecimento do dia e hora da escritura pública e da consequência legal da sua falta, mas mesmo assim faltaram sem apresentar qualquer justificação médica ou de outra natureza à A./Recorrente, como se provou (Cfr. factos provados sob os pontos 15, 23, 26 e 28);
120. O incumprimento por banda dos RR./Recorridos deu lugar à resolução do contrato promessa, até porque a declaração de resolução do contrato promessa é meramente receptícia pelo que não carece de aceitação por parte dos receptores da mesma;
121. Os RR./Recorridos receberam tal declaração, que chegou à sua área de influência, isto é, na morada e única morada que estes indicaram à A./Recorrente para todo e qualquer contacto sobre o negócio em causa; tiveram conhecimento da mesma e conformaram-se com o seu teor, pois não apresentaram qualquer resposta e ou solução;
122. A douta decisão é até contraditória, na justa medida em que o julgador a quo, por um lado dá como assente e provado que não ocorreu qualquer resolução do contrato-promessa e, por outro lado e ao mesmo tempo dá como assente e provado que os RR./Recorridos receberam a missiva com agendamento da escritura (ponto 15 dos factos provados), dá igualmente como provado que estes faltaram e não justificaram (ponto 26 dos factos provados) e ainda que perante a conduta dos RR./Recorridos a A./Recorrente considerou o contrato promessa resolvido (ponto 28 dos factos provados);
123. Não obstante a prova positiva quanto ao conhecimento dos RR./Recorridos do teor da missiva que o Réu A. S. confessou ter conhecimento porque a recebeu na caixa de correio da habitação, o julgador a quo ao julgar como provado neste ponto 19 que o contrato promessa não foi resolvido entre as partes pelos RR., mas olvidou os efeitos da declaração negocial efectuada nessa missiva pela A.;
124. O declaratário fica vinculado logo que conheça o conteúdo da declaração, ainda que o texto ou o documento não lhe tenham sido entregues, mas também logo que a declaração chegue ao sue poder, ainda que não tome conhecimento dela;
125. O disposto no artigo 224.º, do Código Civil traduz a assunção da teoria da recepção, de tal modo que a eficácia da declaração negocial (ainda que de natureza resolutiva) depende do seu recebimento pelo destinatário, a tal equivalendo também a situação em que entra na sua esfera de influência (Vide a este propósito o douto Acórdão Supremo Tribunal de Justiça, de 09/02/2012, consultável in www.dgsi.pt);
126. Não foi alegado pelos RR./Recorridos qualquer problema com a recepção de correspondência na morada por si indicada, nem tão pouco alegaram uma mudança de morada;
127. A confissão operada pelo Réu A. S. não foi infirmada por qualquer outra prova de sentido contrário;
128. O julgador a quo pese embora seja livre na apreciação da prova, não pode jamais decidir segundo livre arbítrio, em violação da lei;
129. In casu, o julgador a quo não apontou qualquer desconformidade e ou vicio à comunicação endereçada pela A./Recorrente aos RR./Recorridos quanto à resolução do contrato-promessa, em caso de falta à escritura de compra e venda na data agendada;
130. O julgador a quo à revelia dos efeitos da confissão operada e da prova documental junta aos autos, foi mais longe e considerou mesmo como matéria provada que a A./Recorrente apoiada pela testemunha S. “engendraram” um plano com vista a “forjar” um incumprimento definitivo do contrato promessa, o que é falso completamente falso e carece em absoluto de prova positiva;
131. A douta sentença labora também em erro crasso ao apreciar a anulabilidade de um contrato que foi previamente resolvido e cujos efeitos da resolução já operaram;
132. O raciocínio perpetrado pelo julgador a quo e que levou ao julgamento positivo dos factos vertidos sob os pontos 61, 62 na parte “é neste quadro”, 63, 64, 65 do elenco da matéria de facto provada padece de erro;
133. A A./Recorrente não agendou a escritura pública numa tentativa de forjar um incumprimento definitivo do contrato promessa por bando os RR./Recorridos, mas apenas agiu porque, por um lado, estes incumpriram o prazo estipulado para agendarem a escritura e, por outro, ficou estipulado no contrato promessa que em caso de incumprimento do prazo para agendamento da escritura aquela podia por sua iniciativa marcar a mesma;
134. A A./Recorrente agendou a escritura no uso de uma faculdade que as partes combinaram e estipularam no contrato promessa e apenas agiu após o incumprimento por parte dos RR./Recorridos, pelo que, salvo melhor opinião não ocorreu qualquer abuso por parte da mesma;
135. A A./Recorrente não agiu com qualquer intenção de “forjar” um incumprimento definitivo, uma vez que, agendou uma primeira data para a escritura, a realizar em 07/12/2018, e aqueles apesar do conhecimento faltaram sem apresentar qualquer justificação;
136. Os RR./Recorridos faltaram à escritura pública agendada para 07/12/2018, pelo que o contrato promessa ficou resolvido, por culpa imputável aos RR./Recorridos;
137. Apesar da operada resolução do contrato promessa, a A./Recorrente mesmo assim achou prudente agendar uma segunda data para a escritura pública, a título de mera tolerância, o que sucedeu, mas os RR./Recorridos apesar de interpelados faltaram novamente não se chegando assim a repristinar por vontade das partes o contrato resolvido;
138. A A./Recorrente agiu de boa-fé ao longo de todo este negócio, e a prova disso é que apesar de resolvido o contrato promessa mesmo assim agendou uma segunda data para a escritura aquela requereu uma notificação judicial avulsa dos RR./Recorridos, e a agente de execução nomeada para proceder à notificação destes não conseguiu chegar ao contacto pessoal com os mesmos atentos os subterfúgios vários que inventaram para fugir ao assunto;
139. A agente de execução foi ouvida em sede cautelar, no âmbito do procedimento cautelar apenso aos presentes autos, e referiu expressamente que houve uma clara fuga aos RR./Recorridos ao seu contacto, pois a partir do momento em que falou com o R./Recorrido A. S. ao telemóvel e este percebeu qualquer era o assunto, deixou de atender o telemóvel, bem como a R. A. G., nem abriram a porta de casa à AE;
140. A A./Recorrente fez tudo o que pôde para solucionar o problema sub judice e agiu em conformidade;
141. O julgador a quo sonegou todo o comportamento dos RR./Recorridos mas não podia;
142. O julgador a quo não sopesou mas devia, que os RR./Recorridos receberam a missiva supra referida e ignoraram a mesma; faltaram a ambas as datas agendadas para a escritura pública e não deram qualquer justificação como se provou (pontos 25 e 26 dos factos provados); a AE referiu expressamente que a situação verificada no procedimento cautelar com a tentativa de contacto com os RR./Recorridos revelou uma clara fuga ao contacto por parte dos mesmos e apesar desta prova positiva nos autos o julgador deu como assente e provado que foi a A./Recorrente a “forjar” um cenário de «incumprimento definitivo do contrato promessa»;
143. O silogismo judiciário efectuado pelo julgador a quo padece de erro e é até contrário às regras da lógica e da experiência comum, para não dizer mesmo que é de bradar aos céus, porque o julgador parece ter por intenção premiar aqueles que fogem às notificações efectuadas por carta, por contacto de AE, numa palavra, premiar quem é relapso;
144. O julgador a quo faz de conta que os RR./Recorridos não tinham forma de obstar à resolução do contrato promessa nos termos imputados pela A./Recorrente;
145. O julgador a quo admite e leva mesmo à fundamentação da sentença que os RR./Recorridos receberam a missiva do advogado da A./Recorrente e que sabiam o conteúdo da mesma, admitindo também que estes não responderam porque instruídos pelo Dr. C. S.;
146. Os RR./Recorridos após receberem a carta do advogado da A./Recorrente procuraram aconselhamento jurídico, pelo que sabiam e não ignoravam quais as consequências da sua falta à escritura pública de compra e venda sem qualquer justificação - como se provou no ponto 26 do elenco da matéria de facto provada;
147. Os RR./Recorridos podiam obstar à resolução do contrato-promessa, mas optaram por ficar “caladinhos” porque nessa data e antes de forjarem o que forjaram nada tinham para esgrimir;
148. Não se percebe nem concede como pôde o julgador a quo considerar que foi “no quadro” de patologias no imóvel que a A./Recorrente decidiu marcar a escritura e que esta sabia de antemão que os RR./Recorridos iriam faltar à escritura, quando todos se tinham obrigado a datas específicas no contrato-promessa;
149. O julgador a quo inexplicavelmente sonegou que os RR./Recorridos incumpriram o contrato, em primeiro lugar, porque não marcaram a escritura pública e é “neste quadro contratual” e não num outro qualquer que a A./Recorrente marcou a escritura pública;
150. Os RR./Recorridos vieram aos presentes autos tentar remediar o irremediável, afirmando que não compareceram à escritura pública porque existiam patologias no imóvel, mas a verdade é que não lograram provar por que razão não justificaram a ausência às datas agendadas para a escritura;
151. É totalmente contrário às regras da lógica e da experiência comum o raciocínio do julgador a quo de que A./Recorrente marcou a escritura devido a graves sintomas de humidade que existiam na casa, já que se de facto a esta quisesse ocultar o que quer que seja no imóvel não teria celebrado o contrato promessa com tradição da coisa, nem tinha estipulado um prazo tão alargado para a celebração da escritura pública;
152. Se a ideia era esconder dos compradores aqui RR. “graves patologias e sintomas de humidade” então não faria sentido entregar o imóvel a estes no início do Verão e esperar vários meses pela celebração da escritura, pois a ser assim haveria risco de perceberem os eventuais problemas da casa;
153. A A./Recorrente não tinha forma de saber se os RR./Recorridos iam ou não comparecer na data de 28/12/2018 à escritura pública, nem se produziu prova positiva de que aquela tinha esse conhecimento;
154. Salvo melhor opinião, a prova positiva dos factos vertidos sob os pontos 15, 22, 23, 26, 28 e 33 do elenco da matéria de facto provada, impõem que se dê redacção diversa aos seguintes pontos da matéria de facto provada e que passem a ter a seguinte redacção:
Ponto 62: “A A. decidiu marcar a escritura pública porque os RR. não procederam à sua marcação, no prazo estipulado no contrato promessa e ficou aí também estipulado que a A. nesta hipótese podia, por sua iniciativa, agendar a escritura”
Ponto 63: “Os RR. apesar de terem conhecimento da data agendada pela A. para a realização da escritura pública, não comparecem em nenhum daqueles dias no dito Cartório, nem deram qualquer justificação.”
155. Salvo melhor opinião, a prova positiva dos factos vertidos sob os pontos 15, 22, 23, 26, 28 e 33 do elenco da matéria de facto provada, impõem que se julgue como matéria não provada os pontos 61, 64 e 65 do elenco da matéria provada;
156. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado ao ponto 5 do elenco da matéria de facto dada como não provada padece de erro, uma vez que, a prova positiva produzida nos presentes autos impõe que se julgue tal facto como matéria provada;
157. A A./Recorrente alegou nos presentes autos que os RR./Recorridos não cumpriram o contrato promessa e furtaram-se a todo e qualquer contacto, uma vez que, não obtiveram aprovação de crédito bancário para a aquisição do imóvel em causa e nessa medida comprar a casa que haviam prometido comprar;
158. A A./Recorrente logrou provar tal facto, uma vez que, a testemunha S. (melhor identificada na acta de audiência de discussão e julgamento de 18-10-2021, cujas declarações se encontram gravadas em CD-ROM, com início pelas 12:27 horas), referiu no seu depoimento que em Setembro de 2018 se deslocou ao Banco …, com a R. A. G., para aferir as condições de obtenção de crédito e que nessa reunião no banco foi a A. G. informada que era impossível a obtenção de crédito atento o incumprimento que estava activo no Banco de Portugal (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 27min41 seg aos 29min03);
159. Os RR./Recorridos alegaram que tinham capacidade financeira para adquirir o imóvel em causa, pelo valor de 217.500,00 e não lograram produzir qualquer prova positiva de que, nas datas agendadas para a realização da escritura, tivessem qualquer crédito bancário aprovado para a aquisição do imóvel em causa e, nessa medida, condições para cumprir o contrato promessa que celebraram com a A./Recorrente, pelo que, se impunha prova positiva e a inclusão no elenco da matéria de facto provada que aqueles não dispunham de capacidade financeira para adquirir o imóvel naquelas datas;
160. Tendo os RR./Recorridos alegado que dispunham de capacidade financeira para adquirir o imóvel a prova de tal facto impendia sobre os mesmos, ex vi do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil e na falta de prova devia o julgador decidir contra a parte que tinha tal ónus;
161. Os documentos juntos aos autos pelos RR./Recorridos, não têm a capacidade de demonstrar que estes tivessem aprovação de crédito bancário, anterior a 15/11/2018, com vista a adquirir o imóvel que prometeram comprar;
162. O documento do Banco … junto pelos RR./Recorridos a fls... dos presentes autos, diz apenas respeito não provam a alegada capacidade financeira destes, uma vez que se trata de um mero anexo, redigido em 25/05/2020, em data muito posterior ao negócio em causa e que diz respeito somente a condições gerais de um hipotético crédito;
163. A escritura pública tinha que ser marcada até 15/11/2018 e este documento do banco foi redigido em 25/05/2020, mais de 1 ano depois;
164. O referido documento não demonstra sequer que o crédito tenha sido concedido - pois refere-se somente a condições gerais - e também não esclarece se as condições deste crédito se destinavam sequer ao imóvel em causa;
165. O documento do banco …, reporta-se a uma mera declaração que não tem a capacidade de provar que em 15/11/2018 os RR./Recorridos tinham capacidade financeira para adquirir o imóvel e também não refere em lado algum que foi aprovado crédito bancário para a aquisição do imóvel em causa nos presentes autos;
166. O alegado crédito referido nesse documento foi concedido em 18/10/2019, isto é, em data muito posterior à data acordada para a celebração da escritura pública (15/11/2018), a saber, quase um ano depois e quando a casa já tinha sido judicialmente entregue à A./Recorrente em sede cautelar;
167. Não tendo sido produzida prova positiva da obtenção de crédito bancária, na data da escritura agendada impunha-se ao julgador a quo que decidisse contra a parte que estava onerada com tal ónus, ao invés de a beneficiar com o julgamento negativo de tal facto;
168. A prova documental junta aos autos não demonstra nem prova a declarada capacidade financeira dos RR./Recorridos;
169. Ao decidir como decidiu o julgador a quo inverteu o ónus da prova, olvidando que tem tinha que fazer tal prova eram os RR./Recorridos e nessa medida violou cabalmente o disposto no artigo 342.º, n.º, do Código Civil;
170. In casu impunha-se o julgamento positivo do ponto 5 da matéria de facto não provada, que deve ser incluído no elenco da matéria de facto com a seguinte redacção: “Os RR. não tinham capacidade financeira para adquirir o imóvel na data acordada para a realização da escritura”;
171. A prova positiva deste facto é relevante para a descoberta da verdade material porque evidencia neste circunstancialismo que a questão das supostas humidades – nunca comunicadas à A. nos termos que se expuseram – foi questão de mero “desenrasque” perante uma contingência inultrapassável da inexistência de meios para o negócio por parte dos promitentes compradores RR.;
172. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado aos pontos 6 e 7 do elenco da matéria de facto dada como não provada padece de erro, uma vez que, a prova produzida em audiência de discussão e julgamento impõe que se julgue tal facto como como matéria provada;
173. A A./Recorrente referiu nas declarações de parte que não nunca recebeu qualquer comunicação escrita e ou verbal dos RR./Recorridos relativa a alegados problemas de humidades e que o “tema” só se colocou na oposição que estes deduziram ao procedimento cautelar em causa;
174. Os RR./Recorridos na douta contestação alegaram que comunicaram à A./Recorrente que não iriam outorgar a escritura de compra e venda devido às alegadas patologias e humidades que o imóvel padecia, mas não produziram qualquer prova positiva desse facto que alegaram;
175. É totalmente ilógico e desprovido de sentido que a existirem problemas de humidades e patologias no imóvel os RR./Recorridos, apesar disso, tenham optado por não esgrimir tal facto em sua defesa ante a comunicação de resolução, respondendo às missivas e alegando tais factos in tempore como elementos justificadores da sua não comparência;
176. A testemunha S. referiu inclusive no seu depoimento que a questão das patologias e humidades só surgiu após os RR./Recorridos terem incumprido o contrato promessa e depois de perceberem que não conseguiam obter crédito bancário (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 25min11seg. aos 25min45);
177. In casu impunha-se o julgamento positivo de que os RR./Recorridos não comunicaram à A./Recorrente qualquer problema relativo a humidades relacionadas com a descrita habitação;
178. Em razão do que antecede, impõe-se o julgamento positivo dos pontos 6 e 7 da matéria de facto não provada, que devem ser incluídos no elenco da matéria de facto com a seguinte redacção:
6) “Até á oposição no procedimento cautelar os réus não comunicaram à autora qualquer problema relativo a humidades relacionadas com a descrita habitação;
7) “Depois de finais de Novembro de 2018, os réus passaram a escapar e a fugir ao contacto com a autora, deixando de lhe atender o telefone a ela e à mediadora”
179. Entende a A./Recorrente que o julgamento dado aos pontos 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 do elenco da matéria de facto dada como não provada padece de erro, uma vez que, a prova positiva produzida nos presentes autos impõe que se julgue tais factos como matéria provada;
180. A A./Recorrente referiu nas suas declarações de parte que após a entrega judicial do imóvel e quando se deslocou á mesma, acompanhada pela testemunha S., o seu advogado, o serralheiro, a solicitadora de execução e verificou que a casa apresentava no seu interior diversos danos (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 40 min 50 seg aos 41 min 14);
181. Relativamente aos danos verificados no imóvel, esclareceu a A./Recorrente que as mesas e as cadeiras que tinha deixado na habitação se encontravam danificadas, riscadas, algumas partidas (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 40 min 50 seg aos 44 min 24);
182. Mais referiu que as janelas das divisões do andar de cima da casa e no andar de baixo do escritório se encontravam abertas (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 44min24 seg aos 45min12);
183. As referidas declarações da A./Recorrente foram confirmadas pela testemunha S., que referiu que acompanhou aquela na entrega judicial do imóvel e que entrou na habitação, percorrendo todas as divisões para aferir o estado do imóvel (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 47 min 00 seg aos 51 min 35);
184. A testemunha S. confirmou igualmente que as cadeiras e mesas se encontravam danificadas e que as janelas dos quartos tinham sido deixadas abertas pelos RR./Recorridos permitindo a entrada da chuva (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 02 min 30 seg aos 02 min 53);
185. Daqui se infere de imediato que algumas das humidades foram deliberadamente provocadas com os RR. que deixaram de propósito ou por mero esquecimento janelas abertas no imóvel permitindo que a chuva entrasse directamente pelas mesmas;
186. A A./Recorrente além de evidenciar e descrever os danos que encontrou no imóvel, referiu também que o valor dos mesmos era de montante não inferior a 1.000,00 (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 40 min 50 seg aos 44 min 24);
187. A A./Recorrente que quando entregou o imóvel aos RR./Recorridos deixou no imóvel gasóleo, no montante de 240,00, 1 tonelada de lenha, bens que forma consumidos por estes;
188. Apesar desta prova produzida em audiência de discussão e julgamento o julgador a quo julgou tais factos como matéria não provada;
189. Lida a douta fundamentação da sentença não se afere porque razão desvalorizou o julgador a quo tal prova positiva, uma vez que, não é apontado qualquer vicio ou prova em sentido contrário que abale a prova produzida pela A./Recorrente;
190. A decisão quanto à matéria de facto provada e não provada deve ser sempre motivada e in casu não foi;
191. Compulsada toda a prova produzida também não se afere que prova foi produzida e que permitiu abalar a credibilidade das declarações de parte da A./Recorrente;
192. Pese embora a A./Recorrente seja parte interessada no desfecho da lide as suas declarações valem como meio de prova, sem prejuízo da livre apreciação de que beneficia o julgador e só deve rejeitar tal meio de prova quando forme convicção de que tais declarações não podem ser valoradas, quer pela existência de outra prova mais credível, quer pela dúvida que as declarações possam suscitar;
193. Quanto aos factos em causa, as declarações de parte da A./Recorrente foram confirmadas pelo depoimento da testemunha S.;
194. Entende a A./Recorrente que se impõe o julgamento positivo dos pontos 6 e 7 da matéria que devem os factos vertidos sob os pontos 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 do elenco da matéria de facto não provada ser julgados como matéria provada;
195. O julgador a quo anulou o contrato promessa com base em erro qualificado por dolo, porque alegadamente os RR./Recorridos incorreram em erro sobre o estado do imóvel que prometeram adquirir, o que foi determinante da viciação da vontade contratual dos réus;
196. A douta sentença laborou também em erro crasso ao apreciar a anulabilidade de um contrato que foi previamente resolvido e cujos efeitos da resolução já tinham há muito operado extrajudicialmente;
197. Entende a A./Recorrente que não pode jamais ser anulado um contrato que foi previa e juridicamente “destruído” por anterior resolução;
198. In casu, nas datas aprazadas para a respectiva escritura, ocorreu uma resolução extrajudicial do contrato promessa celebrado com os RR./Recorridos, operada pela A./Recorrente e por culpa imputável a estes;
199. A conduta perpetrada pelos RR./Recorridos com o contrato promessa sub judice redundou num incumprimento definitivo do mesmo e, nessa medida, ocorreu uma resolução do contrato promessa por facto imputável aqueles que lhes foi pontualmente comunicada;
200. Os factos dados como provados sob os pontos 23, 26, 28 e 33 do elenco da matéria de facto provada evidenciam desde logo que existiu uma válida e eficaz resolução do contrato promessa por culpa imputável aos RR./Recorridos;
201. A recepção das comunicações de agendamento das escrituras e da comunicação de resolução no caso de não comparência injustificada foram recebidas pelos RR. que, aliás, deram instruções expressas aos sucessivos mandatários Dr. P. S. e Dr. C. S. para tentarem acordo extrajudicial com a A.;
202. A A./Recorrente enviou através do seu advogado uma missiva para os RR./Recorridos - cfr. documento 11 anexo à p.i. sob documento n.º 11 e registo ctt sob doc. n.º 12, com informação/notificação aos RR./Recorridos do agendamento da escritura pública, por iniciativa da A./Recorrente, para o dia 28/12/2018, bem como da advertência de que a falta à escritura tinha como consequência a resolução do contrato e a perda das quantias entregues a título de sinal;
203. Os RR./Recorridos não responderam à carta, faltaram à escritura pública e não apresentaram qualquer justificação, como se provou e o julgador deu como assente e provado (pontos 25 e 26 do elenco da matéria de facto provada);
204. O julgador a quo olvidou por completo o alcance quer da confissão, quer da falta daqueles à escritura, sem apresentarem qualquer justificação, isto apesar de ter dado como provado no ponto 28 da matéria de facto a resolução do contrato;
205. Os factos em causa chegaram ao conhecimento dos RR./Recorridos, sendo a confissão realizada pelo R./Recorrido A. S. eficaz, na medida em que foi feita por pessoa com capacidade e poder para dispor do direito a que o facto confessado se refere - ut. artigo 353.º, n.º 1, do CC e o legislador retirou o alcance de tudo isto ao dar como provado o que deu no ponto 28 da matéria de facto;
206. A resolução do contrato, com fundamento na lei ou na convenção estabelecida pelas partes, implica a destruição do negócio, ex tunc ou ex nunc, no primeiro caso como regra geral, no segundo caso, naqueles previstos na 2.ª parte do n.º 1 do art.° 434° do Código Civil, no entanto, tais efeitos só se produzem, na medida em que a lei ou a vontade das partes não estabeleça um regime diverso, conforme estipula a 1ª parte do art.° 433° do Cód. Civ., ao dizer expressamente "na falta de disposição especial”;
207. A resolução operada pela A./Recorrente produziu efeitos ex nunc;
208. A referida confissão concatenada com o teor da carta - anexa como Doc. 11 à petição inicial, impunha que o julgador declarasse judicialmente que in casu a resolução do contrato-promessa de compra e venda dada como provada foi válida e eficazmente realizada impedindo, por isso, a ulterior apreciação da validade de um contrato provadamente resolvido;
209. O julgador não pode avaliar e destruir em 2021 por anulabilidade os efeitos jurídicos de um contrato que já havia sido resolvido pelas partes em 2018 e que em 2021 já não produzia, há muito e por isso, os efeitos jurídicos;
210. E nem muda de figura a situação com o segundo agendamento da escritura porque a tolerância manifestada pela A. no sentido de repristinar os efeitos jurídicos do resolvido contrato não foi aproveitada pelos RR. que também faltaram,
211. Ao contrário do sufragado pelo julgador a quo, ainda que pudesse existir alguma divergência entre as partes, quanto à efectiva data de celebração do contrato promessa e quanto a eventuais patologias do imóvel, tal desiderato teria sempre e só que ser equacionado no âmbito da discussão de ocorrer ou não justa causa para a perpetrada resolução de 28/12/2018 e jamais na anulação de um contrato que já não se encontrava em vigor em 2021 e,por isso, a eventual pendência de qualquer diferendo que fosse entre a A. e os RR. jamais permitiria aos segundos motivo bastante para que estes faltassem à escritura pública como sucedeu, sem apresentarem qualquer justificação;
212. E tendo faltado à escritura sem apresentarem qualquer justificação a sua conduta não obstou à resolução do contrato promessa por banda da A./Recorrente, até porque, como já se disse, a declaração de resolução do contrato promessa é meramente reptícia pelo que não carece de aceitação por parte dos receptores da mesma;
213. Nos termos do disposto no artigo 224.º, do Código Civil, a declaração negocial recipienda ou receptícia torna-se eficaz logo que chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida, mas também é eficaz quando só por sua culpa exclusiva não foi oportunamente recebida;
214. O declaratário fica vinculado logo que conheça o conteúdo da declaração, ainda que o texto ou o documento não lhe tenham sido entregues, mas também logo que a declaração chegue ao seu poder, ainda que não tome conhecimento dela;
215. A prova positiva de que os RR./Recorridos receberam a missiva com agendamento da escritura (ponto 15 dos factos provados), que estes faltaram e não justificaram (ponto 26 dos factos provados) e ainda que perante a conduta dos RR./Recorridos a A./Recorrente considerou o contrato promessa resolvido (ponto 28 dos factos provados), impunha que o julgador declarasse judicialmente que a resolução do contrato promessa operada por este foi válida e eficaz;
216. O julgador a quo ao aplicar o direito aos factos, apreciou em primeiro lugar a questão da anulabilidade do negócio jurídico ao invés de apreciar em primeiro lugar, como lhe competia, a resolução do contrato operada extrajudicialmente;
217. Prior in tempore potior in iure, isto é, a resolução foi antecedente e destruiu por si os efeitos jurídicos daquele contrato estando por isso vedada uma ulterior anulação de algo já juridicamente inexistente;
218. A douta sentença violou expressamente o disposto nos artigos 432.º, 433.º e 436.º, n.º 1, do Código Civil porque olvidou a consumada resolução que a lei admitia feita que foi a interpelação para a escritura e a não justificação da ausência, porque tal resolução dependia apenas de mera comunicação que ocorreu e por último porque os seus efeitos são os mesmos da anulabilidade e produziram-se;
219. O pedido principal deve ser sempre apreciado em primeiro lugar e, só depois, o pedido reconvencional, nos casos em que este pode ser apreciado independentemente da improcedência daquele;
220. Estranhamente, o julgador a quo efectuou a operação inversa, pois escusou- se apreciar os efeitos jurídicos da resolução que deu como provada e apreciou desde logo a anulabilidade do negócio jurídico, suscitada na contestação com reconvenção apresentada pelos RR./Recorridos;
221. A douta sentença ao escusar-se apreciar os efeitos da resolução do contrato promessa, omitiu a apreciação de uma questão que lhe foi directamente solicitada, incorrendo por isso em nulidade por omissão de pronúncia, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 1.ª parte, do CPC, nulidade essa que aqui expressamente se invoca e argui e cuja declaração se requer;
222. E padece também de insuficiência na apreciação e fixação da matéria de facto, uma vez que, o julgador a quo se escusou apreciar uma questão relevante e essencial (efeitos da resolução do contrato promessa) cuja apreciação lhe foi solicitada e que contende com a resolução do contrato promessa operada por aquela;
223. No que respeita à anulação do negócio com base em erro, tal só se afigura possível quando o erro atinja os motivos determinantes da vontade, ou seja, só gera anulabilidade do negócio quando o erro for essencial para a formação da vontade da parte que o invoca.
224. O mesmo é dizer que nos casos em que ocorreu erro mas apesar disso a vontade de contratar não foi afectada, não há fundamento para anular o negócio com base no dito «erro»;
225. Os RR./Recorridos na contestação com reconvenção apresentada, a fl... dos presentes autos, pese embora peticionem a anulação do contrato promessa, não alegaram nem provaram que o «erro» sobre as características do imóvel fosse essencial e nessa medida determinante da sua vontade de comprar o imóvel que prometeram comprar;
226. Como se logrou provar em audiência de discussão e julgamento, apesar das alegadas patologias no imóvel os RR./Recorridos mantiveram a sua vontade de comprar o imóvel à A./Recorrente - ponto 55 do elenco da matéria de facto provada;
227. A R. A. G. (melhor identificada na acta de audiência de discussão e julgamento de 18-10-2021, cujas declarações se encontram gravadas em CD-Rom, com início pelas 12:11 horas) referiu em audiência de discussão e julgamento que apesar dos alegados problemas verificados no imóvel mesmo assim mantiveram interesse na compra do imóvel que prometeram comprar (vide a este respeito suas declarações passagem, dos 31min05 seg aos 36min30);
228. A prova positiva de que os RR./Recorridos mantiveram o interesse na compra do imóvel que prometeram comprar, apesar dos alegados problemas com humidades, demonstra que o erro sobre as qualidades do imóvel não foi determinante da sua vontade de contratar, razão pela qual, não ficou a sua vontade viciada e, nessa medida, o negócio não era anulável com esse fundamento;
229. Só seria o contrato promessa anulável com fundamento em erro se se demonstrasse e provasse nos presentes autos que em razão do erro sobre as qualidades do imóvel os RR./Recorridos perderam todo e qualquer interesse no negócio e a prova de que, caso soubessem ab initio dos problemas do imóvel nunca teriam assinado o contrato promessa, o que não alegaram nem se logrou provar;
230. Não tendo os RR./Recorridos invocado na contestação com reconvenção a «essencialidade» do erro sobre as qualidades do imóvel, nem que o erro foi determinante da sua vontade e contratar, não podia jamais o julgador a quo substituir-se à parte e ampliar a causa de pedir destes;
231. O julgador a quo apreciou a questão da anulabilidade do contrato promessa como se os RR./Recorridos tivessem alegado a «essencialidade» do erro para a formação da sua vontade de comprar o imóvel, mas na verdade tal não foi alegado;
232. In casu não estão reunidos os requisitos cumulativos para a anulação do negócio jurídico com fundamento em erro;
233. A prova positiva do facto vertido sob o ponto 55 do elenco da matéria de facto provada, ceifa a possibilidade de anular o negócio com fundamento em erro, pois falha o pressuposto da essencialidade do erro, de tal forma que não teria celebrado o negócio jurídico se se tivesse apercebido do erro e centra exclusiva e juridicamente a questão apenas na eventual responsabilidade contratual/garantia do imóvel mas jamais na do erro;
234. Entende a A./Recorrente que a douta sentença está eivada de nulidade nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 2.ª parte, do CPC, uma vez que, conheceu de matéria que não podia, realizando oficiosamente uma ampliação da causa de pedir e pedido efectuado pelos RR./Recorridos na contestação;
235. Não tendo os RR./Recorridos alegado na sua causa de pedir a essencialidade do erro não podia jamais o julgador a quo substituir-se à parte e ampliar a causa de pedir;
236. Ao ampliar a causa de pedir nos termos que supra se expôs, a douta sentença violou cabalmente o princípio do dispositivo, pois ao julgador é licito alterar a qualificação jurídica dada pelas partes, mas já não lhe é licito substituir-se à parte na alegação de factos concretos com vista a colmatar falhas ou imprecisões na exposição dos factos;
237. A douta sentença ao olvidar que in casu ocorreu uma resolução do contrato promessa, operada pela A./Recorrente na sequência da conduta dos RR./Recorridos, violou cabalmente o disposto nos artigos 432.º, 433, 434.º, 436.º, n.º 1, todos do Código Civil;
238. O julgador a quo ao decidir como decidiu, ao arrepio da confissão realizada pelo R./Recorrido A. S., violou também o disposto nos artigos 352.º, 353.º, n.º 1, 354.º, 355.º, n.º 1 e 358.º, todos do Código Civil, uma vez que, a confissão por incidir sobre factos susceptíveis de confissão podiam e deviam ter sido julgados provados em razão da dita confissão;
239. A douta sentença ao ampliar oficiosamente a causa de pedir deduzida pelos RR./Recorridos na contestação com reconvenção, violou também o disposto no artigo 265.º, do CPC, quanto às regras atinentes à ampliação do pedido e causa de pedir, uma vez que, o julgador se substituiu à parte na alegação da «essencialidade» do erro sobre o objecto do negócio em causa;
240. Entende também a A./Recorrente que o julgador a quo ao decidir como decidiu violou o princípio da livre apreciação da prova;
241. A douta sentença ao considerar como considerou, que A./Recorrente não cumpriu o ónus da prova, relativamente aos danos padecidos no imóvel e inerente valor dos mesmos violou o disposto nos artigos 341.º e 342.º, n.º 1, 344.º, todos do CC;
242. Em súmula, face ao que antecede, às referidas nulidades e violações de normas jurídicas, bem como dos princípios do dispositivo e da livre apreciação da prova, impõem que se altere também o julgamento quanto à matéria de direito;
Os recorridos contra-alegaram, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Lidas e relidas as extensas alegações e conclusões do recurso, a A. apelante parece pugnar por uma nova apreciação do caso pelo tribunal de recurso, designadamente em sede de matéria de facto, subalternizando os princípios da oralidade e da imediação, inerentes ao conhecimento da questão pelo tribunal a quo;
2. A questão sub judice subsume-se às graves patologias – humidade e infiltrações – aparecidas no interior do imóvel, evidenciadas nos autos, e que em conjugação com outras provas circunstanciais constantes dos autos, mas sobretudo e relevantemente de natureza documental, conduziriam, como necessariamente conduziram, à anulação do contrato promessa;
3. Em matéria de patologias do imóvel, releva a prova resultante da 1.ª perícia, que para além do relatório, exibe uma inquestionável razão de ciência e confirma, através das imagens que o integram, a prova similar constituída por todas as fotografias juntas pelos RR. recorridos com a oposição ao procedimento cautelar;
4. O tribunal a quo julgou bem provada a factualidade constante dos pontos 49 a 54, 56 e 57, 61 a 68, e 70, como, entre outros, resulta do relatório pericial e esclarecimentos dos peritos em audiência (1.ª perícia) e do depoimento da testemunha Ângela Sofia Sampaio da Cunha, transcritos, em parte, na presente peça;
5. Para a mesma matéria de facto relevam ainda, entre outros, os depoimentos das testemunhas, L. N. e S. S., bem como o Acordo de Resolução de Contrato Promessa de Compra e Venda e o Relatório de Avaliação, juntos aos autos com a oposição ao procedimento cautelar, sob os docums. n.ºs 5 e 6, respectivamente;
6. O R. recorrido, A. S., não recebeu a carta enviada pelo advogado da A./Recorrente com a comunicação da data agendada e das consequências da sua falta (Doc. 11 junto com a p.i.), não confessando o seu recebimento, como se extrai, inter alia das suas declarações, transcritas, em parte, na presente peça;
7. O mesmo se diga, por extensão à Ré A. G., e também em relação à segunda missiva com a nova data de escritura de compra e venda, como, inter alia, decorre do depoimento da testemunha (solicitadora) G. M.;
8. Ainda em sede matéria de facto diga-se que os RR. mantiveram, e nunca negaram, mau grado as patologias, o interesse na aquisição da casa, no pressuposto, porém, de uma redução do preço que visasse compensar a reparação dos danos causados pelas infiltrações de água e consequente humidade, como flui dos autos;
9. Não se percebe, por isso, as considerações e ilações que a A. apelante exterioriza com os dizeres constantes, maxime, das conclusões (!!!) 226,227,228, 229, e 159;
10. No mais, em sede prova, a fundamentação de facto vertida na douta sentença recorrida é eloquente quanto à matéria dada como provada e nela se louvam os RR recorridos;
11. Como se louvam igualmente na Fundamentação de Direito, mais concretamente nos pontos 6.c) e 6.d), aliás, superiormente delineada pela Mma. Juiz a quo, e inatacável do ponto de vista dos RR. recorridos;
12. Saliente-se, no entanto, que em consonância com o decidido pelo tribunal a quo, outra coisa não resulta do pedido formulado pelos RR. recorridos senão a eliminação dos efeitos jurídicos do contrato promessa dos autos;
13. Por outro lado, releve-se que nenhum sentido faz a conclusão n.º 3 da alegação da A. apelante, segundo a qual, “O julgador a quo não podia jamais anular um contrato que foi previamente resolvido”;
14. Com efeito, para além do disposto no art.º 808.º do C. Civil - ausência de invocação de incumprimento e/ou de perda objectiva de interesse na prestação - decorre da factualidade provada, que as cartas contendo a marcação da(s) escritura(s) não foram recebidas pelos RR. que delas e, muito menos, do seu conteúdo, tomaram conhecimento;
15. Assim, e nessa parte, decidiu igualmente bem o tribunal a quo ao considerar prejudicada a apreciação do pedido de declaração de resolução do contrato promessa formulado pela A. apelante, na medida em este pressupõe a validade formal e substancial do contrato-promessa, o que não se verificou.
II
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635º,3 e 639º,1,3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, sem esquecer as questões que sejam de conhecimento oficioso. Assim, e, considerando as referidas e extensas conclusões, as questões a decidir consistem em saber se:
a) Ocorrem contradições entre factos provados e entre os factos provados e a própria decisão, o que gera nulidade (artigo 615º,1,c CPC)
b) a sentença ao escusar-se apreciar os efeitos da resolução do contrato promessa, omitiu a apreciação de uma questão que lhe foi directamente solicitada, incorrendo por isso em nulidade por omissão de pronúncia (artigo 615º,1,d, 1ª parte CPC)
c) a sentença sofre de nulidade nos termos do disposto no artigo 615º,1,d, 2ª parte, CPC, por ter conhecido de matéria que não podia, realizando oficiosamente uma ampliação da causa de pedir e pedido efectuado pelos RR./Recorridos na contestação
d) Ocorreram erros no julgamento da matéria de facto
e) Ocorreram erros na aplicação do Direito aos factos provados
III
A decisão recorrida considerou provados os seguintes factos:
1. Por escritura de partilha, por divórcio, celebrada em - de Outubro de 2018, a autora e seu ex-marido, declararam que foram casados um com o outro, em primeiras núpcias de ambos de ambos, sob o regime de comunhão de adquiridos, tendo sido dissolvido o seu casamento por divórcio por mutuo consentimento, por decisão de 4 de Janeiro de 2017, transitada em julgado em 3 de Fevereiro do mesmo ano e que o património do casal se encontra indiviso e era constituído, além do mais, pela verba nº 1, constituída por um prédio urbano composto de casa de habitação de cave, rés-do-chão e andar, com quintal, sito na Rua …, freguesia de ..., concelho de Famalicão, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, com o valor patrimonial de 165.530,00 euros, descrito na CRP sob o número …, de ..., registado a favor do dissolvido casal, prédio esse adjudicado nesse acto à autora.
2. A partir da data da celebração da escritura de partilha, por divórcio – .. de Outubro de 2018 – a autora passou a ser a única proprietária do bem imóvel, casa de habitação, correspondente ao prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo ..., V. N. Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º … (...), e tem a licença de utilização 612/2001 e o certificado energético n.º …., sito na Rua …, nº …, Lugar …, ..., Vila Nova de Famalicão.
3. Autora e Réus celebraram entre si contrato, que denominaram “Contrato promessa de compra e venda”, assinado pelos outorgantes, por via do qual, a autora prometeu vender aos réus e estes prometeram comprar à autora, pelo preço de 217.500,00 Euros, o imóvel melhor descrito no artigo anterior (muito embora, por lapso, conste do contrato promessa, o imóvel como estando descrito no artigo .. ...), no qual apuseram a data de 08/06/2018.
4. Consta da cláusula terceira do mencionado contrato que o pagamento do preço seria feito da seguinte forma:
a) com a assinatura do presente contrato, os Réus entregariam à Autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 5.000,00 euros, que aqui dá a sua respectiva quitação;
b) como reforço de sinal, os Réus entregarão à autora as quantias da seguinte forma:
-a quantia de 17.500,00 euros até 30 de Junho de 2018;
-a quantia de 10.000,00 euros, até Setembro de 2018;
c) a restante quantia em divida de 185.000,00 euros, será paga no acto da escritura publica, a realizar até 15 de Novembro de 2018 da seguinte forma:
-a quantia de 160.000,00 euros, será paga no acto de escritura publica de compra e venda;
-a restante quantia de 25.000,00 euros, será paga até ao dia 28 de Fevereiro através de declaração de divida registada no acto de escritura pública;
5. Consta da clausula 4ª do contrato promessa que a designação de dia, hora, Cartório Notarial, casa pronta e local para a outorga da escritura publica compete aos Réus que a comunicarão à Autora por carta registada com aviso de recepção e com antecedência mínima de 15 dias. Consta ainda que, se o não fizerem dentro do prazo a que alude a clausula 3ª alínea c), a escritura pode ser marcada pela autora que deverá fazê-lo pela forma prevista nesta cláusula. No caso de não comparência por parte dos Réus na escritura de compra e venda, este contrato fica sem efeito, sendo os Réus obrigados a deixar a habitação no prazo de 7 dias, perdendo o direito a todos os valores entregues até à data, não tendo a autora de lhes entregar qualquer indemnização.
6. Ficou ainda a constar do contrato promessa, no parágrafo único:
a) Fica desde já acordado entre os outorgantes que os Réus entregarão um valor mensal de 600,00 euros, até ao dia 8, sendo o primeiro valor a partir de Agosto de 2018, para serem deduzidos todos esses valores entregues a 100% ao valor da compra até ao acto da escritura de compra e venda.
b) No caso dos réus não fizerem o pagamento mensal do respectivo valor durante três meses, o contrato fica sem efeito, sendo obrigados os segundos outorgantes a deixar a habitação no prazo de 7 dias, perdendo direito a todos os valores entregues até à data e não tendo a autora de lhes pagar qualquer indemnização.
7. Por acordo entre os outorgantes, as chaves do imóvel foram entregues aos Réus com a assinatura do contrato promessa, e estes, com o acordo da autora, após a pintura de alguns espaços, foram habitar o imóvel em Agosto de 2018, tendo permanecido no imóvel até Janeiro de 2019;
8. Não obstante a entrega das chaves, os réus comprometeram-se a entregar à autora toda a correspondência dirigida à autora ou ao seu ex-marido, o que aconteceu pelo menos até 28/11/2018, data até à qual ainda havia diálogo entre as partes;
8a. Aquando da celebração do contrato promessa, o descrito imóvel havia sido entregue à Mediadora X – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda, com sede na Rua …, Famalicão, cuja representante é a D. M. S. para efeito dessa empresa promover e publicitar a venda do mesmo.
9. Esta mediadora anunciou a venda do imóvel pelo valor de 245.000,00 euros;
10. O imóvel em referência há havia estado à venda, em momento anterior, na mediadora imobiliária denominada Y – Mediação Imobiliária, Lda, em que era pedido o valor de 270.000,00 euros.
11. Antes da celebração do contrato-promessa o imóvel foi exibido aos Réus que o visitaram e que aceitaram comprar na condição da autora baixar o preço, condição que a autora viria a aceitar, tendo o preço sido fixado em 217.500,00 euros;
12. Por conta dos valores a pagar, descritos no referido contrato-promessa e até hoje, os réus entregaram à autora a quantia de 25.000,00 euros.
13. Apesar de terem habitado o imóvel no período compreendido entre Agosto de 2018 e Janeiro de 2019, os Réus não procederam à entrega à Autora de quaisquer das prestações mensais, no montante de 600,00 euros que ficou estipulado no contrato promessa:
14. A entrega judicial do imóvel ocorreu em 11/04/2019, na sequência de decisão cautelar proferida em 21/03/2019, no âmbito do Processo 1545/19.4t8GMR.
15. Desde a data em que saíram da casa até à data da entrega judicial, os réus passavam no local pelo menos para dar comida aos dois cães que adoptaram (um dos quais endossado pela autora) e tinham acesso à correspondência que lhes era endereçada e depositada na caixa de correio;
16. Em 05 de Julho de 2018, a aqui autora havia celebrado contrato promessa, na qualidade de promitente compradora, comprometendo-se a adquirir a A.L. a fracção autónoma identificada pela letra “J”, correspondente a uma habitação no …, Bloco .., com entrada pelo nº …, e um lugar de garagem, do prédio urbano descrito na CRP sob o nº …, inscrita na matriz predial sob o artigo …, pelo valor de 117.500,00 euros, obrigando-se a autora a celebrar a escritura pública ate ao dia 15 de Novembro de 2018, ficando a autora também obrigada a pagar um valor mensal de 500,00 euros a partir de Agosto de 2018, data em que passou a habitar o imóvel;
17. Por contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança, celebrado em 26 de Julho de 2019, a filha da autora, J. V. declarou comprar o prédio objecto de contrato promessa, pelo preço de 105.000,00 euros, tendo constituído uma hipoteca no valor de 94.500,00 euros.
18. Por escritura de compra e venda de 3 de Março de 2020, a filha da autora, J. V. declarou vender à autora pelo preço de 93.747,31 Euros, o imóvel acima referido.
19. Os réus não agendaram a escritura até à data prevista no contrato-promessa -15/11/2018- nem em qualquer outra data, nem resolveram o contrato promessa que assinaram com a autora.
20. A autora marcou a prometida escritura para o dia -/12/2018, pelas 9h30, no Cartório Notarial de A. P., sito na Rua …, em Vila Nova de Famalicão.
21. Na sequência de tal marcação, no dia 07.12.2018, para efeito de informar os réus, a autora enviou aos mesmos carta registada com aviso de recepção, dirigida para a rua …, ..., V. N. Famalicão, informando-os:
a) da marcação da prometida escritura de compra e venda para o dia 28.12.2018, pelas 9 horas e 30 minutos;
b) juntou em anexo à referida carta certidão predial, matricial e certificado energético estipulado;
c) indicou-lhes ainda que a sua falta daria lugar à resolução do contrato promessa em referência, indicando-lhes que perderiam os valores entregues; carta cujo teor se dá aqui como reproduzido para os devidos e legais efeitos, cfr. doc. n.º 8, 9 e 10.
22. Na mesma data 07.12.2018, o mandatário da autora enviou aos réus uma carta apenas registada, nos exactos termos da enviada pela autora em que indicava a data, hora e local da prometida escritura, e juntou em anexo a essa carta todos os documentos pertinentes e necessários para a outorga da referida escritura e avisava os réus expressamente de que a sua falta à referida escritura daria lugar a resolução de contrato.
23. A carta enviada aos réus, apenas registada foi depositada na indicada morada e na respectiva caixa de correio e não foi devolvida ao mandatário da autora.
24. Durante o mês de Dezembro de 2018, na segunda semana, o advogado da autora e a sr.ª D.ª S., representante da mediadora imobiliária X, que intermediou este negócio, deslocaram-se ao escritório da advogada do réu, à data, a Dr.ª P. S., reunião que teve um conteúdo não concretamente apurado.
25. No dia 28.12.2018, pelas 9 horas e 30 minutos, a autora esteve presente no Cartório Notarial de A. P., e os réus faltaram.
26. Os réus não enviaram à autora uma qualquer justificação médica ou outra a justificar a sua falta.
27. O Notário (A. P.) emitiu certidão que atestou tal presença da autora no seu Cartório e atestou a falta dos réus à mesma.
28. A autora considerou, assim, o contrato promessa resolvido na indicada data 28.12.2018.
29. Sucede que, não obstante a autora considerar o contrato promessa resolvido naquela data, a autora achou prudente fazer nova marcação de escritura, com aviso de que se faltassem o contrato ficava resolvido, tal como o estipulava o contrato promessa assinado.
30. Assim, a autora marcou nova escritura de compra e venda, agendando-a agora para o dia -.01.2019, pelas 15 e 30 horas, no Cartório Notarial de A. P., sito na Rua …, n.º .., V. N. Famalicão.
31. No dia 10.01.2019, a autora enviou tal marcação de escritura por três meios:
a) Enviou carta registada;
b) Enviou carta registada com aviso de recepção;
c) Deu entrada de notificação judicial avulta nos Juízos Cíveis de V. N. Famalicão para notificar os réus.
32. Em todos os indicados três meios de comunicação, incluindo na carta registada, a autora enviou todos os documentos necessários para a outorga da referida escritura.
33. A referida carta registada, foi depositada na Rua ..., V. N. Famalicão, único domicílio indicado pelos réus à autora e à imobiliária como sendo seu.
34. A carta registada com aviso de recepção supra-referida foi novamente devolvida e não levantada.
35. A Agente de Execução nomeada na notificação judicial avulsa tentou cumprir e efectivar a notificação avulsa dos réus, mas não os encontrou em casa.
36. Entretanto, os réus indicaram um novo mandatário Dr. C. S. que no início de Janeiro falou com o mandatário da autora, sobre este assunto, perguntando se existia hipótese de acordo.
37. Na sequência desse contacto, o mandatário da autora enviou aquele email com a proposta de acordo denominado “Acordo de Resolução de Contrato de Promessa de Compra e Venda”, que constituí fls. 85v a 86 v, dos autos de providencia cautelar, o qual não foi aceite pelos Réus.
38. No dia -.01.2019, pelas 15 horas e 30 minutos, quando a autora estava no cartório notarial do Dr. A. P., pois a escritura estava marcada nesse local, e nesse dia e hora, telefonaram à ré mulher de um telemóvel que a mesma desconhecia, para o telemóvel n.º ………, que pertencia à ré, e esta atendeu o telefone, tendo a chamada um conteúdo cujos exactos termos não se lograram apurar.
39. Na sequência dessa chamada, a ré mulher enviou um SMS para o telefone de onde lhe foi feita a chamada onde a mesma dizia: “Desculpe mas à pouco não se identificou. Com quem falei? Não entendi o telefonema e, por isso, não percebi do que falamos. O que registei foi o nome do meu advogado, que confirmo e que, para qualquer assunto deve ser feito através dele. Obrigada. A. G.”.
40. A referida carta registada enviada em Janeiro de 2019 avisava os réus de que se faltassem à escritura agendada para o dia 28 de Janeiro, o contrato promessa ficava resolvido e tinham os réus devolver as chaves da referida habitação e entregar a mesma livre de pessoas e bens.
41. Os réus além de não comparecerem às referidas escrituras, em 28.12.2018, deviam à autora 9.900,00 euros, e nunca pagaram mensalmente 600,00 euros, e em 28.02.2019 também não pagaram os 25.000,00 euros, não marcaram escritura de compra nos termos e datas previstas, não deram qualquer explicação para as referidas faltas às duas escrituras marcadas.
42. Por contrato promessa celebrado em 26 de Dezembro de 2019, a autora prometeu vender a S. M., pelo valor de 187 500,00 euros, o imóvel prometido vender aos Réus;
43. Por escritura de 11 de Fevereiro de 2020, a autora declarou vender a S. M., que declarou comprar, pelo preço 187.500,00 euros, o imóvel prometido vender aos Réus;
44. Aquando das visitas dos RR. ao imóvel em questão, ocorridas em plena Primavera, o imóvel aparentava boa construção e um bom estado de conservação, até porque, as paredes interiores haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S..
45. De modo que os RR. outorgaram a promessa de compra e venda convictos de que o prédio detinha plenas condições de habitabilidade.
46. O preço do imóvel, contratualmente fixado em € 217.500,00, foi o ajustado entre as partes após concessões mútuas, e resulta de aproximação entre o valor superior inicialmente pretendido pela A. e o valor inferior, por sua vez proposto pelos RR.
47. Aquando das negociações prévias à celebração do contrato-promessa, nada foi falado quanto a necessidade de obras de reparação, quer durante as negociações, quer no acto de celebração do contrato promessa, sendo que os RR. apenas modificaram, a seu gosto, e com o conhecimento da A., a cor das paredes e tectos do rés-do-chão e do 1.º andar do imóvel.
48. Em Outubro, com o tempo a arrefecer, os RR. verificaram que o sistema de aquecimento não funcionava.
49. Apesar de terem sido alertados pelo pintor em Agosto de 2018, para a eventual existência de infiltrações na habitação, só mais tarde, durante o mês de Dezembro de 2018, com a chegada em força das chuvas, tornaram-se visíveis as anomalias ligadas às graves infiltrações de água e humidade, tanto na cave, como no rés-do-chão, e no 1º andar.
50. Decidiram, então, os RR. proceder a uma avaliação das anomalias tendo, para o efeito, contratado o Arquitecto L. V..
51. Após vistoria ao imóvel, este detectou a existência de fortes infiltrações e humidade no rés-do-chão, 1.º andar, e cave, conforme consta do relatório de fls. 87 e 88, cujo teor se dá aqui por inteiramente reproduzido, do procedimento cautelar.
52. De tal parecer, enviado aos réus em 3 de Janeiro de 2019, flui que a humidade é fortemente sensível nos tectos do rés-do-chão e do 1.º andar e, sobretudo na cave, designadamente nas paredes com encosto de terras, tendo origem na deficiente aplicação da junção do capoto e falta de cuidado com o isolamento e tratamento dos pavimentos das varandas.
53. Ainda de acordo com aquele parecer, a eliminação das patologias descritas importa, entre outros trabalhos, o levantamento dos pavimentos das varandas, a remoção e reposição do capoto, o escoamento de águas capas, pinturas e aplicação de impermeabilizante, a colocação de valas periféricas e “Pladur”, a execução de um poço de segurança, e o tratamento dos pavimentos, os trabalhos de reparação necessários que foram orçados em valor não inferior a € 50.000,00.
54. Perante aquele cenário, os RR. procuraram a A., bem como a intermediária imobiliária, M. S., comunicando-lhes os defeitos registados no imóvel, e procuraram, já através do Dr. C. S., alcançar conjuntamente uma solução.
55. Os RR. reiteraram o seu interesse no imóvel não estando, porém, dispostos a pagar o preço acordado atentos os elevados custos de reparação dos defeitos.
56. Assim, referiram à A. e à intermediária imobiliária que a primeira deveria suportar os custos de reparação do imóvel ou reduzir, em conformidade, o preço da compra e venda. Caso contrário, os RR. seriam obrigados a desistir do negócio, com a consequente devolução das quantias, por eles entregues a título de sinal, no valor global de € 25.000,00.
57. Perante esta situação, a A. não tardou a apresentar àqueles uma proposta de “ACORDO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, junto aos autos de procedimento cautela, cujo teor se dá como integralmente reproduzido.
58. Atendendo a que, na perspectiva dos Réus, a referida proposta de acordo não dava garantias de reembolso do sinal passado e envolvia a dedução ao respectivo valor de alguns encargos, não aceitaram transigir.
59. Os RR. mantinham, todavia, o interesse na compra do imóvel, mediante a reparação das anomalias a cargo da A. ou a redução do preço em conformidade com os custos da reparação. Em alternativa, os RR. propunham-se desistir do negócio e entregar o imóvel, mediante a devolução integral, pela A., das importâncias de € 25.000,00, entregues a título de sinal.
60. Perante a factualidade supra vertida, a boa relação entre as partes foi-se quebrando.
61. O certo é que em Janeiro de 2019 o imóvel encontrava-se inabitável face aos graves sintomas de humidade, na garagem, salas, e quartos, obrigando os RR. a deixarem de viver temporariamente no mesmo, a partir do final desse mês, onde apenas se deslocavam ocasionalmente, para alimentar os animais e levantar a correspondência.
62. É neste quadro que a A., sempre apoiada pela testemunha, e intermediária imobiliária, M. S., decidem proceder à marcação da(s) escritura(s) de compra e venda.
63. Os R. não estiveram, como em todo o caso não estariam, presentes em nenhum daqueles dias no dito Cartório para realizar a escritura, pois não iriam adquirir um imóvel exposto a fortes infiltrações de água e humidade sem, pelo menos, haver redução do preço.
64. E tanto a A., como a intermediária imobiliária, M. S., sabiam de antemão que os RR. não iriam comparecer na escritura e qual o motivo dessa não comparência.
65. Aliás, todo o cenário associado à marcação das escrituras foi engendrado pela A. e pela M. S. tendo em vista imputar aos RR. o incumprimento definitivo do contrato, a primeira para se apoderar do sinal, e a segunda para se locupletar com a comissão recebida ou a receber.
66. As patologias, em questão, eram conhecidas da A. e da intermediária imobiliária, M. S., e desconhecidas dos RR., sendo que em momento nenhum foram comunicadas a estes últimos.
67. Assim, interpelada pelos RR., a A. ignorou os vícios patenteados pelo imóvel, e recusou a responsabilidade pelo custo de reparação das anomalias nele detectadas.
68. Da primeira perícia realizada em Março de 2020 resultou:
“Na inspecção efectuada à moradia constatou-se a existência de humidades nos seguintes compartimentos:
-cave: o pavimento encontra-se com água abundante, verificando-se a existência de patologias nas paredes e pintura, em consequência de infiltração de água. Na zona destinada a arrumos, verifica-se escorrências com resíduos que aparentavam ter óxido de ferro;
-rés-do-chão: verificam-se infiltrações de águas pluviais nos seguintes compartimentos:
Sala: infiltrações na parte superior de uma janela, estando esta em fase de reparação e massas e pinturas;
Quarto situado na parede posterior: verifica-se a infiltração de águas pluviais entre a caixilharia e parede de alvenaria;
Instalação Sanitária: verifica-se infiltração de águas pluviais no parapeito da janela;
Piso 1: verificam-se as seguintes patologias:
o pavimento da suite em taco de madeira encontra-se descolado;
o roupeiro da suite apresenta a madeira escurecida, denunciando a existência de humidades;
o pavimento da sala junto à janela, apresenta uma cor diferente, aparentando ter sido substituído;
a parede da sala junto ao vão da varanda apresenta patologias consequência da presença de humidades;
Anexos: verificam-se patologias no tecto consequência da presença de humidades;
Fachadas: verifica-se a existência de empolamento de tinta nas cornijas, consequência de infiltrações e na cobertura do alpendre”.
69. Segundo os peritos subscritores da 1º perícia, “a eliminação das patologias descritas deve ser precedida de um projecto de execução. No entanto, face ao observado no local, demandam os seguintes trabalhos:
Cave:
-escavação cuidada do terreno junto ao muro de suporte de terras até à fundação;
-limpeza e regularização da superfície do muro;
-Impermeabilização do muro com telas asfálticas e posterior protecção das telas;
-Execução de drenagem no tardoz do muro e execução do pavimento, igual ao existente;
-reparação dos muros pela face interior (reparação de superfícies e pinturas);
(…)
Pisos 0 e 1:
-levantamento do pavimento das varandas, impermeabilização com telas asfálticas e posterior aplicação de novo pavimento;
- revisão geral dos órgãos de drenagem de águas pluviais;
-revisão geral do capoto aplicado e rectificação de anomalias que possibilitem a infiltração de águas pluviais”.
70. os peritos estimam que o custo destes trabalhos ascenda a 35.600,00 euros.
71. O valor de mercado do imóvel objecto do contrato-promessa é de € 214.900,51;
Factos não provados (excluindo os factos irrelevantes ou conclusivos)
1º- que o imóvel tivesse valor de mercado, no estado em que se encontra, nunca inferior a € 239.000,00 – cfr. ponto 8º da P.I.;
2º- que o valor de mercado do imóvel fosse muito inferior a esse valor – cfr. ponto 19º da contestação;
3º- que o valor locativo do imóvel se cifre em € 750,00;
4º- que a redução do preço tenha tido em atenção as pequenas obras que eram necessárias fazer no imóvel, designadamente quanto às humidades existentes, principalmente na garagem – Cfr. ponto 14º da P.I..
5º- que os réus não tivessem tido capacidade financeira para adquirir o imóvel – cfr. ponto 28º da P.I.
6º- que os réus não tenham comunicado à autora, pelo menos verbalmente, qualquer problema relativo a humidades relacionadas com a descrita habitação – cfr. pontos 34º e 54º da P.I..
7º- que depois de finais de Novembro de 2018, os réus tenham passado a escapar e a fugir ao contacto com a autora, deixando que lhe atender o telefone a ela e à mediadora – cfr. ponto 35º e 56º da factualidade provada.
8º- que a reunião com a Dra. P. S. tivesse tido o conteúdo dito em 49º da P.I.;
9º- que o telefonema dito em 78º tenha tido o conteúdo aí referido;
10º- que os réus tenham em seu poder missivas da AT enviadas para a autora e seu ex-marido e que não as hajam entregues – cfr. ponto 91º da P.I.
11º- que os réus tenham danificado a casa da autora; que mais de quatro portas da habitação e três móveis e peças de madeira estivessem arranhados pelo cão dos réus – cfr. ponto 94º da P.I..
12º- que os réus e seu cão hajam danificado e partido mais de duas mesas e cinco cadeiras da autora – cfr. ponto 95º da P.I..
13º- que os réus tenham deixado, durante muitos dias, as janelas da casa da autora abertas com os subsequentes danos no imóvel da autora – cfr. ponto 96º da P.I..
14º- que os danos causados pelos réus na casa da autora e nos móveis se computem em valor não inferior a € 1.000,00 – cfr. ponto 97º da P.I..
15º- que os réus tenham levado as cortinas da autora, cujo valor ascende em € 900,00;
16º- que os réus tenham gasto gasóleo da autora no valor de € 240,00;
17º- que os cães adoptados pelos réus (um dos quais endossado pela autora) haja causado novos estragos no valor de € 600,00;
18º- que o pagamento das importâncias de € 600,00 haja sido erroneamente incluído no contrato promessa – cfr. ponto 38º da contestação;
IV
Conhecendo do recurso.
1. Começa a recorrente por arguir a nulidade prevista no art. 615º,1,c CPC, porque ocorrem, afirma, contradições entre factos provados e entre os factos provados e a própria decisão. Mais concretamente, afirma que ocorre contradição insanável entre os factos vertidos sob os pontos 26, 28 e 41 face aos factos vertidos sob os pontos 62, 63, 64 e 66, uma vez que, a prova positiva de que os RR./Recorridos faltaram às escrituras (cuja data chegou ao seu conhecimento com a menção de que a sua falta originaria a resolução do contrato) sem apresentarem qualquer justificação à A./Recorrente, é totalmente contraditória com o julgamento positivo de que a A./Recorrente engendrou um plano para imputar aqueles um incumprimento definitivo do contrato promessa; e a contradição insanável entre os referidos factos do elenco da matéria de facto provada está também em contradição com a própria decisão, na justa medida em que a prova de que os RR./Recorridos tiveram conhecimento da data agendada para a escritura com a menção de que a sua falta originaria a resolução do contrato, e não tendo sido apresentada qualquer justificação para a sua falta, impunha sem mais a declaração judicial de resolução do contrato, por facto imputável aqueles.
Ora bem.
Não gostaríamos de perder muito tempo com nulidades, porque as mesmas impedem o Tribunal de se concentrar no que realmente interessa, que é a substância da causa, o saber se existem os direitos de que as partes se arrogaram, qual a sua extensão e configuração. As nulidades só relevam, e até verdadeiramente só existem quando o Tribunal de recurso se veja impedido de apreciar o mérito da causa.
Porém, as regras processuais são o que são, e temos de analisar as alegadas nulidades.
Ao falar em nulidades da sentença, recordamos a famosa frase do físico Alemão Wolfgang Pauli, que dizia, irritado, ao ler um trabalho científico dúbio: “isto não está certo…; isto nem sequer está errado !” A sentença nula deveria ser vista exactamente da mesma maneira: é uma decisão que não está certa, nem está errada: não serve como decisão.
O art. 615º,1 CPC elenca os casos de nulidade da sentença. É nula a sentença quando …c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
Este fundamento de nulidade da sentença assenta na ideia de que os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão funcionam como premissas lógicas necessárias para a formação do silogismo judiciário. Daí, se numa sentença se expender argumentação, assente em determinados pressupostos de direito e de facto, que aponta inequivocamente para uma solução, para a final a decisão ser a oposta, estaremos perante uma violação das regras necessárias à sustentação lógica da sentença, de tal maneira que nem se conseguirá dizer se a sentença fez uma correcta ou uma errada aplicação do direito, porque a mesma encerra em si um vício lógico de tal maneira grave que a torna inaproveitável como sentença.
Como escrevem Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, in “Código de Processo Civil Anotado”, II vol., pág. 670: “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa da nulidade da sentença”. Ou, como se pode ler no Acórdão da Relação do Porto de 2.5.2016: “A nulidade da sentença decorrente dos fundamentos estarem em oposição com a decisão verifica-se quando a fundamentação aponta num certo sentido que é contraditório com o que vem a decidir-se e, enquanto vício de natureza processual, não se confunde com o erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide mal – ou porque decide contrariamente aos factos apurados ou contra lei que lhe impõe uma solução jurídica diferente”.
Tem-se entendido que esta nulidade está relacionada, por um lado, com a obrigação de fundamentação da decisão prevista nos art. 154º e 607º,3 CPC e, por outro, pelo facto da sentença dever constituir um silogismo lógico-jurídico em que a decisão deverá ser a conclusão lógica da norma legal (premissa maior) com os factos (premissa menor). Veja-se o Acórdão do TRL de 9/7/2014 (Pedro Brighton), in www.dgsi.pt.
Ao ler a sentença recorrida verificamos que os fundamentos de facto e de direito são congruentes com a decisão tomada. Não há qualquer obscuridade, e a sentença é inteligível, tanto que a autora recorre da mesma pedindo a sua alteração. Aliás, se bem repararmos, a recorrente fundamenta esta arguição de nulidade com base em contradição entre factos, e entre os factos provados e a solução jurídica. Ora, a contradição entre factos, a existir, não configura nulidade mas sim erro no julgamento da matéria de facto. A apreciar no devido sítio. E se a decisão de direito não estiver devidamente escorada nos factos provados, o que há é erro na aplicação do direito, e não nulidade. A apreciar no momento adequado.
Salvo o devido respeito, estamos perante a confusão entre o que é erro de julgamento e nulidade. Os defeitos apontados pela recorrente, a existirem, não configuram qualquer nulidade, mas sim algo muito mais simples, como erro de julgamento (error in judicando), quanto à apreciação da matéria de facto e de direito.
Não se verifica, sem mais, esta causa de nulidade.
2. Afirma a recorrente que a sentença ao escusar-se apreciar os efeitos da resolução do contrato promessa, omitiu a apreciação de uma questão que lhe foi directamente solicitada, incorrendo por isso em nulidade por omissão de pronúncia (artigo 615º,1,d, 1ª parte CPC).
Mas não.
Esta nulidade apenas ocorre quando não se decide alguma das questões suscitadas pelas partes que não tenha ficado prejudicada pela solução dada a outra ou se conheça de questões de que não se podia tomar conhecimento (art. 608º nº 2 do C.P.C.). Como se lê no Ac. do S.T.J. de 16/02/2015, relatado pelo Cons. Sousa Peixoto, in www.dgsi.pt “Questões, para o efeito do disposto no nº 2 do art. 660º do C.P.C., não são aqueles argumentos e razões, mas sim e apenas as questões de fundo, isto é, as que integram matéria decisória, os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções”.
A autora formulou, entre outros, o seguinte pedido: “ver declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autora e réus, melhor descrito no artigo 1º, 2º, 3º, desta petição inicial, em 28.12.2018, ou, subsidiariamente, em 28.01.2019 ou, subsidiariamente na data da citação desta acção”.
Na sentença recorrida, em sede de “questões a resolver”, consta a de saber “se os Réus incumpriram as obrigações decorrentes do contrato promessa firmado com a Autora e se o mesmo se pode declarar resolvido por causa imputável aos Réus.
Mais adiante, ao proceder à aplicação do direito aos factos, o Tribunal menciona que os réus, em sede de reconvenção, vieram invocar a existência de um vício na formação da vontade, mais concretamente, de erro-vício ou erro qualificado por dolo, questão cuja apreciação deve preceder a apreciação dos pedidos invocados pela autora. Mais adiante, a sentença recorrida veio a concluir que o contrato promessa era anulável por erro, qualificado por dolo, determinante da viciação da vontade contratual dos réus.
E, finalmente, pode ler-se na sentença que “em face do decidido, para além do pedido formulado sob a alínea a) que se julga procedente, fica prejudicada a apreciação do pedido de declaração de resolução do contrato promessa formulado pelos autores sob a alínea b), pois que este pressupõe a validade formal e substancial do contrato-promessa”.
Perante estas afirmações feitas na sentença, as quais são inteiramente certeiras e indiscutíveis, temos dificuldade em compreender como é que a recorrente pode vir afirmar, temerariamente, que a sentença se escusou a apreciar os efeitos da resolução do contrato promessa, assim omitindo a apreciação de uma questão que lhe foi directamente solicitada.
Só podemos concluir que a recorrente não leu com atenção a sentença. Se o tivesse feito, saberia que a sentença não só não omitiu a apreciação da questão que refere, como explicou expressamente que não podia conhecer da mesma porque a questão da anulabilidade do contrato por erro é uma questão que envolve um vício original do negócio jurídico, um vício genético que atinge a própria gestação do contrato, e que, como tal, tem de ser apreciada com prioridade sobre outras questões ligadas ao incumprimento do contrato, as quais são lógica e cronologicamente posteriores. E como a sentença acabou, como vimos, por considerar existente esse vício gerador da anulabilidade do contrato, o que implica a destruição retroactiva do negócio (art. 289º,1 CPC), ficou definitivamente impedida de apreciar outras questões que tivessem a ver com a vida normal do contrato, nomeadamente o alegado incumprimento do mesmo. Se um contrato for destruído com efeitos retroactivos, tudo se passa como se não tivesse sido celebrado, e como tal, não pode ser visto como contrato válido para efeitos de aferir do seu cumprimento ou incumprimento. Mais: se depois de ter anulado o contrato com fundamento em erro, o Tribunal a quo ainda tivesse ido apreciar a alegada resolução do mesmo por incumprimento, aí sim, teria incorrido em contradição insanável.
Assim sendo, mais uma vez, não se verifica qualquer nulidade, por omissão de pronúncia. O que há é a aplicação do direito a uma determinada factualidade. Se está correcta ou não, é questão para ser apreciada na sede própria.
3. Alega de seguida a recorrente que a sentença sofre de nulidade nos termos do disposto no artigo 615º,1,d, 2ª parte CPC, por ter conhecido de matéria que não podia, realizando oficiosamente uma ampliação da causa de pedir e pedido efectuado pelos RR./Recorridos na contestação.
E isto porque, refere, os réus/recorridos não alegaram a essencialidade do erro, e como tal não podia o julgador a quo substituir-se à parte e ampliar a causa de pedir. Ao ampliar a causa de pedir, o Juiz a quo proferiu sentença em violação cabal do princípio do dispositivo, pois ao julgador é lícito alterar a qualificação jurídica dada pelas partes, mas já não lhe é lícito substituir-se à parte na alegação de factos concretos com vista a colmatar falhas ou imprecisões na exposição dos factos.
Vejamos.
Nos termos do art. 615º,1,d CPC, “é nula a sentença quando o juiz … conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Ora, na sentença recorrida refere-se que:
”Alegam os réus, em sede de reconvenção, que o prédio prometido comprar não tinha as qualidades por si representadas – quanto às necessárias condições de habitabilidade – e que foram essenciais para a respectiva decisão de contratar, importando saber se estamos em presença de um qualquer vício na formação da vontade, mais concretamente, de erro-vício ou erro qualificado por dolo, questão cuja apreciação deve preceder a apreciação dos pedidos invocados pela autora. Quanto a este último, dispõe o art.º 251.º, do Código Civil, que “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável, nos termos do artigo 247.º”. Este último estabelece, por sua vez, que a anulabilidade se verifica “(...) desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”. (…) O erro consiste numa falsa representação da realidade e, em se tratando de “erro-vício”, o que se verifica é que a vontade declarada corresponde à vontade real, mas esta assenta numa motivação anómala, porque fundada no erro. A relevância do erro, quando incide sobre o objecto mediato do negócio ou sobre o seu próprio conteúdo, tem, como requisito geral da sua relevância para a anulação do negócio jurídico o da sua essencialidade. A essencialidade traduz-se na exigência de que o erro tenha incidido sobre um motivo essencial para determinar o sujeito à celebração do negócio jurídico. É, por isso, necessário produzir um juízo de probabilidade reportado às circunstâncias do tempo da celebração do negócio: se em face destas se puder concluir que o declarante não teria celebrado o negócio jurídico – ou não o teria nas condições em que o celebrou –, então encontra-se preenchido o requisito da essencialidade. (…) A essencialidade da informação é indesmentível: o estado e as condições de habitabilidade de um imóvel destinado à habitação, ainda que usado constitui um elemento essencial para a formação da vontade dos potenciais adquirentes; tanto mais que estão em causa patologias para cuja reparação seria necessário um custo que representa mais de 10% do valor do imóvel, circunstância que, só por si, implica uma desvalorização do imóvel nessa proporção. (…) É por demais evidente que o estado de um imóvel, quanto às suas condições de habitabilidade – mesmo tratando-se de um imóvel usado, com 17 anos – é uma condição essencial à celebração de qualquer negócio que incida sobre o mesmo e, em particular, constituí um factor determinante da negociação do respectivo preço. Acresce que, resulta da factualidade provada, que quer a autora, quer a mediadora imobiliária, conheciam perfeitamente as condições do imóvel que a autora prometera vender aos réus, pois que tal imóvel tinha sido habitado por si e pelo ex-marido, na constância do casamento. Por outro lado, resulta da factualidade provada que, aquando das vistorias, realizadas na Primavera, o imóvel tinha sido recentemente pintado, tendo a autora e a mediadora não apenas omitido qualquer informação aos Réus, quanto às patologias do imóvel, que não podiam desconhecer, como inclusive usaram o artificio consubstanciado na pintura recente das paredes, para escamotear as infiltrações e humidades e, dessa forma, induzir ou manter em erro os Réus quanto ao estado do imóvel, no que concerne às suas condições de habitabilidade. É, por isso, possível concluir, que os declarantes (Réus) subscreveram o contrato promessa, incorrendo em erro sobre o estado do imóvel que prometeram adquirir, erro esse que foi causado/induzido pela autora e por terceiro (mediadora imobiliária), as quais, de forma concertada, sonegaram as pertinentes informações que pudessem instruir os enganados (Réus) e criando nestes, através da pintura do imóvel, uma aparência ilusória, sobre o seu real estado. Em face do exposto, o negócio deve ser considerado anulável por erro, qualificado por dolo, determinante da viciação da vontade contratual dos réus”.
Por seu lado, verifica-se que na contestação-reconvenção os réus tinham alegado, além do mais, o seguinte:
-que queriam o imóvel para sua habitação própria e permanente
-que no contrato promessa nada constava quanto ao estado do imóvel.
-que nunca iriam outorgar o contrato definitivo face às graves patologias, com origem em profundas infiltrações e absorção de humidades, evidenciadas pelo imóvel posteriormente à assinatura do contrato promessa
-patologias, essas, conhecidas, mas ocultadas pela A
-descrevem pormenorizadamente essas patologias
-os RR. outorgaram a promessa de compra e venda convictos de que o prédio detinha as melhores condições de habitabilidade.
-os RR. não poderiam comprar o imóvel face ás anomalias que este apresentou e que, insiste-se, lhes foram escondidas pela A., sempre em comunhão de esforços com a intermediária imobiliária, M. S..
-tais defeitos do imóvel impediam a celebração do contrato definitivo, pois este não reunia as condições para o fim a que se destina.
Com base nestes factos, e nos artigos 289º, 905º e 913º do Código Civil, pediram os réus que fosse declarada a anulação do referido contrato-promessa de compra e venda, por causa imputável à A., reconvinda, e esta condenada a restituir aos réus o valor de €25.000,00, acrescido de juros de mora à taxa legal até efectivo e integral pagamento.
Ora, daqui se vê que não podia estar mais longe da verdade a afirmação de que o Tribunal recorrido conheceu de uma questão de que não podia tomar conhecimento.
Com efeito, os réus deduziram o pedido reconvencional supra referido, no qual pediram que o tribunal anulasse o contrato-promessa, com base em erro, e alegaram tudo o que era necessário para preencher a causa de pedir respectiva: as suas expectativas quanto ao imóvel, o fim que lhe iam dar, que não lhes foi transmitido o estado em que o mesmo se encontrava, descreveram os defeitos do imóvel, afirmaram que outorgaram a promessa de compra e venda convictos de que o prédio detinha as melhores condições de habitabilidade, alegaram que os defeitos do imóvel impediam a celebração do contrato definitivo, pois aquele não reunia as condições para o fim a que se destina, e foram claros ao afirmar que não poderiam outorgar o contrato definitivo face às graves patologias, com origem em profundas infiltrações e absorção de humidades, evidenciadas pelo imóvel posteriormente à assinatura do contrato promessa.
É tudo quanto era preciso para o Tribunal poder conhecer desta pretensão. Como é evidente, as partes não têm de alegar no seu articulado as exactas frases constantes da lei, como por exemplo o que consta do art. 247º CC: “quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”. Mas todos os factos essenciais estão alegados, ao contrário do que pretende a recorrente: o fim a que destinavam o imóvel, o desconhecimento dos seus defeitos, a descrição pormenorizada dos mesmos, a influência desses defeitos no uso que pretendiam dar ao imóvel, e a impossibilidade em (leia-se não estarem disponíveis para) outorgar o contrato prometido face aos defeitos que vieram a saber que o imóvel patenteava. E é do mais elementar senso comum afirmar que a promitente vendedora, no mínimo, não devia ignorar que os defeitos de que o imóvel sofria eram impeditivos do fim a que ele se destinava, ou seja, que não era exigível a celebração do contrato prometido, que tinha sido pensado pelos promitentes-compradores como recaindo sobre um imóvel sem defeitos.
Não há, pois, qualquer dúvida em afirmar que os reconvintes respeitaram o ónus que o art. 5º,1 CPC lhes impunha. Alegaram os factos essenciais que constituem a causa de pedir do pedido reconvencional. Para além disso, o juiz podia ainda considerar, nos termos do nº 2 do mesmo artigo, os factos instrumentais que resultassem da discussão da causa, os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da discussão da causa, e ainda os factos notórios.
Donde, para concluir, a sentença não conheceu de matéria de que não podia conhecer, nem realizou oficiosamente uma ampliação da causa de pedir e pedido: conheceu exactamente daquilo que os réus, por via reconvencional, lhe pediram.
Improcede mais esta arguição de nulidades.
4. E agora sim, que já retirámos de cima da mesa as nulidades, podemos ir apreciar o que realmente interessa, que é se a sentença julgou bem a matéria de facto e a matéria de direito.
Como é sabido, constam do art. 640º CPC os requisitos formais de admissibilidade do recurso sobre matéria de facto. Como escreve Abrantes Geraldes (Recursos, 2017, fls. 158):
“a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em algumas das seguintes situações:
a) falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635º, nº 4 e 641º, nº 2, al. b);
b) falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640º, nº 1, al. a);
c) falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (vg. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc);
d) falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”.
Ora, lendo as alegações de recurso na íntegra, não apenas as conclusões, verificamos que a recorrente cumpre esse ónus apenas em parte.
Assim, os pontos de facto que estão devidamente impugnados, com indicação de qual era a resposta que o Tribunal deveria ter dado, são os seguintes:
A. Dos factos provados: 44, 49, 61, 62, 63, 64, 65,
B. Dos factos não provados: 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
Já em relação aos factos provados sob os números 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 66, 67, 68, 70, porque a recorrente não indica qual a resposta que entende que o Tribunal deveria ter dado sobre os mesmos, limitando-se a afirmar que ocorreu erro de julgamento, deles não iremos conhecer.
Ainda antes de entrar na apreciação do mérito do recurso da decisão de facto, importa fazer algumas apreciações de natureza abstracta, sobre o julgamento da matéria de facto na primeira instância e nas Relações.
O art. 607º,4 CPC estabelece que “na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência”.
E o nº 5 acrescenta que “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
Em anotação a este artigo, escreve Lebre de Freitas (CPC anotado, 3ª edição): “o princípio da livre apreciação da prova situa-se na linha lógica dos princípios da imediação, oralidade e concentração (ver o nº 2 da anotação ao art. 604º): é porque há imediação, oralidade e concentração que ao julgador cabe, depois da prova produzida, tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém-colhidas e com a convicção de que, através delas, se foi gerando no seu espírito, de acordo com as máximas da experiência aplicáveis”.
De seguida o mesmo autor faz uma breve nótula sobre a evolução histórica do princípio da livre apreciação.
Seguidamente acrescenta que estão sujeitas à livre apreciação do julgador a prova testemunhal (art. 396º CC), a prova por inspecção (art. 391º CC), a prova pericial (art. 389º CC), e a prova por declarações de parte (…)”.
Ora, quando temos duas versões totalmente díspares sobre a mesma realidade, por definição, sabemos que uma delas é falsa e alguém está a mentir. Quando assim é, a experiência judiciária demonstra-nos que primeiro devemos olhar para as declarações em confronto e tentar detectar se alguma merece mais credibilidade que a outra, pela forma como foi prestada, e pela sua coerência interna. Nessa tarefa, as Relações deparam-se com uma dificuldade suplementar, mas que é ultrapassável: é que “a gravação dos depoimentos por registo áudio ou por meio que permita a fixação da imagem (video) nem sempre consegue traduzir tudo quanto pôde ser observado no Tribunal a quo. Como a experiência o demonstra frequentemente, tanto ou mais importante que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, sendo que a mera gravação dos depoimentos não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que porventura influenciaram o juiz da 1ª instância. Na verdade existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas são percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador” (1).
Ou seja, o registo audio da prova não permite captar na totalidade aquilo que a psicologia designa de “comunicação não-verbal”. E para um juiz que tem perante si dois relatos divergentes sobre os mesmos factos essenciais, essa comunicação não-verbal assume uma importância determinante na conclusão final sobre a veracidade dos depoimentos.
Assim, a priori, numa situação destas, um recurso da decisão sobre matéria de facto assente apenas no entendimento do recorrente, necessariamente divergente do entendimento do Tribunal, estará na esmagadora maioria dos casos votado ao fracasso.
Só assim não será se da análise da decisão e sua fundamentação se verificar a existência de algum erro manifesto, contradição, ou alguma incoerência ou implausibilidade, que coloque sérias dúvidas sobre a justeza da decisão, ou se for manifesto que, das duas versões testemunhais apresentadas perante o Tribunal, aquela na qual este se apoiou para julgar a matéria de facto for notoriamente menos credível que a outra, que o Tribunal a quo desvalorizou.
Há outra importante referência que tem de ser feita. Normalmente sucede, e o caso destes autos é um desses exemplos, que a única maneira de conseguir julgar devidamente a matéria de facto é apreciar conjuntamente toda a prova produzida, documental, testemunhal, pericial, e por declarações de parte. Porque os chamados “factos” são uma construção mental, retirada intelectualmente de uma realidade rica e fluida, o que sucede é que eles estão todos interligados e não podem ser vistos de forma isolada. A única forma de julgar bem um caso como o destes autos é ter a chamada visão de conjunto de toda a prova, analisada e aferida ainda à luz do que cada parte alegou.
Partindo desta evidência, temos de dizer que a sentença recorrida efectuou de maneira exemplar essa análise de conjunto da prova. Basta ler a fundamentação da decisão da matéria de facto para que tal se torne óbvio. A M.ma Juiz a quo, que da audição da prova se vê que esteve muito atenta ao longo de toda a audiência, fez uma análise integrada de toda a prova produzida, aferida pelas alegações de cada uma das partes, e temperando o resultado dessa análise com o recurso a regras da experiência e do senso comum.
Posto isto, temos de dizer que após a audição da prova, a solução factual vertida na sentença não se nos afigura manchada por qualquer erro, antes pelo contrário, está firmemente apoiada em toda a prova produzida e tem total coerência interna.
Mas vamos ver melhor, agora em concreto, facto a facto.
4.a. Começa a recorrente por impugnar o facto 44, cujo teor é o seguinte (estando a sublinhado a parte que a recorrente não aceita):
“44. Aquando das visitas dos RR. ao imóvel em questão, ocorridas em plena Primavera, o imóvel aparentava boa construção e um bom estado de conservação, até porque, as paredes interiores haviam sido pintadas recentemente, ocultando os efeitos das infiltrações, não tendo os Réus sido informados quanto aos problemas da habitação, quer por parte da A., quer por parte da intermediária imobiliária M. S.”.
A recorrente diz que tal facto deve passar a não provado, e que nem sequer foi alegado.
Porém, não lhe assiste razão.
Em primeiro lugar, se é verdade que não está alegado expressamente que as paredes interiores haviam sido pintadas recentemente, está, todavia, alegado em termos mais genéricos, no art. 29º da contestação, o seguinte: “concluíram assim os RR. que a “boa aparência” que, nomeadamente, o interior da casa apresentava aquando das visitas que precederam a celebração do negócio, não passou de uma “refrescadela” com a finalidade de encobrir aqueles vícios”. Assim, tendo ainda em conta o que vem alegado nos artigos 16º, 22º, 25º, 26º, 27º, 28º, 40º, 50º, e 66º, e atento o disposto no art. 5º,2,b CPC, nada impedia o tribunal de dar como provado o art. 44º.
E no mais, atento o depoimento da testemunha L. N., que foi prestado de forma isenta e mereceu total credibilidade, não tendo sido aliás contraditado por ninguém, conjugado com as declarações de parte da ré A. G., e tendo presente a globalidade da prova, que nos mostra que quando os réus fizeram a única visita à casa prévia à assinatura do contrato-promessa a casa tinha bom aspecto, não havendo qualquer sinal de infiltrações e humidades, e que em Novembro/Dezembro a casa literalmente escorria água por todos os lados, facto este que, como veremos, emerge da prova testemunhal e pericial como incontornável, parece razoável concluir que todos esses danos não poderiam ser causados por uns dias de chuva, antes já deviam estar lá presentes, mas não eram visíveis. E se não eram visíveis, é porque tinham sido disfarçados. Estamos perante um caso em que, não existindo prova directa do facto (ninguém viu a autora de pincel na mão a pintar as paredes do interior do imóvel), existe não obstante um conjunto de prova indirecta e circunstancial tão eficaz que permite ao Tribunal concluir, por dedução inabalável, que este facto (o que a recorrente impugna) ocorreu mesmo.
Daí que não nos mereça censura este facto dado como provado.
4.b. De seguida a recorrente impugna o facto provado 49: o seu teor é este:
“49. Apesar de terem sido alertados pelo pintor em Agosto de 2018, para a eventual existência de infiltrações na habitação, só mais tarde, durante o mês de Dezembro de 2018, com a chegada em força das chuvas, tornaram-se visíveis as anomalias ligadas às graves infiltrações de água e humidade, tanto na cave, como no rés-do-chão, e no 1º andar”.
Diz a recorrente que tal facto deve ser considerado não provado.
Porém, sem razão.
Nas declarações que fizeram, os réus declararam isso mesmo, e, apesar de tais depoimentos deverem ser olhados com algum caveat, atenta a condição de principais interessados no desfecho da causa, o certo é que eles mereceram total credibilidade, atenta a forma como tais declarações foram prestadas, e, acresce ainda que tal facto faz sentido atenta a globalidade da prova produzida. É certo que a autora, nas suas declarações, disse que “o pintor que lhes fez o trabalho de pinturas não disse que havia problemas”. Porém, não ficou explicado como é que a autora poderia saber directamente o que o pintor que os réus contrataram lhes terá dito ou deixado de dizer.
Deve pois tal facto ser mantido.
4.c. Impugna de seguida o facto provado 61:
“61. O certo é que em Janeiro de 2019 o imóvel encontrava-se inabitável face aos graves sintomas de humidade, na garagem, salas, e quartos, obrigando os RR. a deixarem de viver temporariamente no mesmo, a partir do final desse mês, onde apenas se deslocavam ocasionalmente, para alimentar os animais e levantar a correspondência”.
Mais uma vez pretende a recorrente que tal facto seja julgado não provado.
Aqui a falta de razão da recorrente é total. A prova da existência das infiltrações e da humidade no imóvel prometido vender é tão avassaladora, começando pelos depoimentos de parte dos réus, inteiramente credíveis, passando pelas testemunhas L. N. e S. M., e terminando na primeira perícia realizada, que é para nós óbvio que o tribunal recorrido julgou bem. Vamos reproduzir aqui a fundamentação usada na sentença, na parte relevante:
“Explica ainda a Ré que, apesar de algumas dificuldades iniciais com o financiamento dada a circunstância de ambos estarem a sair de um processo de divórcio, com tudo o que isso implica, essa questão viria a ser ultrapassada, tendo os réus obtido aprovação do crédito, pelo que as razões que estiveram na origem da quebra de confiança entre as partes, tiveram que ver com as graves patologias que, só mais tarde, em finais de Novembro/Dezembro de 2018, em face das chuvas torrenciais, o imóvel viria a ostentar, apesar dos réus terem sido alertados pelo pintor que lhes pintou a casa em Agosto do mesmo ano, facto de que deram nota à autora, por contacto verbal.
Explica que em meados de Novembro participaram numa reunião com a Dra. P. S., que era a Advogada do réu marido, na qual teria sido feita a alusão às patologias e, não tendo sido encontrada uma solução adequada, o assunto transitou para o C. S., que veio a receber uma proposta de resolução do contrato-promessa, que acabou por não ser aceite pelos réus por não acautelar os interesses destes, sendo que, em Dezembro de 2018, a autora cortou a luz aos réus, precipitando a sua saída dos réus imóvel; (…) Quanto a esta matéria, a autora admite que até Novembro as relações entre as partes foram boas, que os réus nunca lhe comunicaram que a casa tinha infiltrações, até ao momento em que os réus deixaram de entrar em contacto e atender telefonemas, sustentando que o problema nasceu das dificuldades na aprovação do crédito, pelo menos até Dezembro de 2018. Refere que na reunião ocorrida em Novembro, inícios de Dezembro de 2018, não se falou em infiltrações, o problema era apenas as dificuldades dos réus na obtenção do empréstimo; Ora, neste particular, as teses de ambas as partes não são completamente incompatíveis, sendo até, em certa medida, conciliáveis. Na verdade, é incontornável reconhecer que, pelo menos até 23 de Novembro de 2018, data em que o réu marido enviou à autora a carta registada com a/r que constitui fls. 83 dos autos de procedimento cautelar, ainda não havia decisão sobre a aprovação do crédito. (…) Não obstante as vicissitudes com o financiamento tardio dos réus, duvidas não subsistem que, efectivamente pelo menos a partir de Dezembro de 2018 –, com as chuvas torrenciais próprias da época, os réus tomaram consciência das graves patologias que o imóvel ostentava, evidenciadas por exuberância, nas fotografias de fls. 99 a 109 do procedimento cautelar, bem como do custo da respectiva reparação (cfr. documento de fls. 87 e 88) e terão comunicado, pelo menos verbalmente, à autora. Embora não se tenha apurado o exacto conteúdo da reunião havida com a Dra. P. S., é plausível que tal reunião tenha versado sobre essa temática. De outra forma, não se compreenderia que a autora, através do seu advogado, tenha apresentado ao então mandatário dos réus, Dr. C. S., o acordo de resolução de contrato promessa de compra e venda, que constitui pontos 85 verso e 86 verso do procedimento cautelar, que não terá sido aceite pelos réus por estes terem entendido que os seus interesses não se mostravam ali devidamente acautelados. Nessa medida, o tribunal convenceu-se que, quando a autora ensaiou a marcação da escritura, por duas vezes (em 28/12/2018 e em 28/01/2019), - já após a rejeição pelos réus do acordo de resolução – a autora e a mediadora já sabiam da verdadeira razão que inviabilizava a realização do contrato prometido, pelos menos, nas condições contratualmente fixadas, destinando-se aquelas marcações a endossar aos réus a responsabilidade pelo incumprimento contratual. Diga-se que, tendo a autora habitado o imóvel e atenta a relação de proximidade com a agente imobiliária, não é crível que desconhecessem essas graves patologias, tendo omitido junto dos réus qualquer informação a propósito. Ademais, resulta dos depoimentos, que aquando da visita dos réus ao imóvel, este aparentava bom estado de conservação, tinha sido recentemente pintado, actuação que não pode deixar de ser entendida como um artifício tendente a escamotear essas patologias. (…) Por fim, quanto à existência das patologias no imóvel aquando da celebração do contrato promessa, o tribunal louvou-se no teor da 1ª perícia, tendo desvalorizado por completo a 2ª perícia, pelas razões que irá explicar”.
Igualmente damos por reproduzida a fundamentação da sentença, na parte em que explica por que razão só atendeu à primeira perícia, desvalorizando a segunda. É com efeito evidente que os peritos que efectuaram a primeira perícia não tiveram um momento de alucinação colectiva, não imaginaram as infiltrações e os estragos causados pela humidade. Eles estavam lá, como toda a prova apresentada pelos réus demonstrou. E se já não estavam aquando da realização da segunda perícia, a única conclusão lógica possível é a de que no intervalo entre as duas perícias foram realizadas obras que repararam os locais onde tais danos existiam.
Assim, este facto 61 está bem julgado.
4.d. Seguidamente impugnam o ponto 62 dos factos provados:
“62. É neste quadro que a A., sempre apoiada pela testemunha, e intermediária imobiliária, M. S., decidem proceder à marcação da(s) escritura(s) de compra e venda.
E pretendem que a redacção correcta seria esta:
“A A. decidiu marcar a escritura pública porque os RR. não procederam à sua marcação, no prazo estipulado no contrato promessa e ficou aí também estipulado que a A. nesta hipótese podia, por sua iniciativa, agendar a escritura”.
Mais uma vez, a falta de razão da recorrente é total.
Vamos começar por reproduzir a fundamentação da sentença recorrida: “aliás, os réus explicaram que, aquando da celebração do contrato promessa, fizeram saber à autora e à mediadora que o seu interesse era o de relegarem o compromisso para momento ulterior -Março de 2019 -, data em que previsivelmente estariam na posse dos capitais próprios oriundos de uma aplicação a prazo do pai da depoente, da venda de uma casa do réu marido e do desfecho de uma partilha do réu, com os quais os réus pretendiam adquirir o imóvel, sem prejuízo do recurso a financiamento parcial, manifestando até preferência por um arrendamento. Posição que não viria ao encontro da pretensão da autora, que tinha urgência em celebrar contrato promessa pois que, também ela tinha acabado de sair de um processo de divórcio e já se tinha comprometido com a celebração de um contrato-promessa relativo a um imóvel na Trofa, para onde pretendia ir viver, tese que parece ter respaldo na prova documental junta aos autos. (…) Todavia, segundo os réus, a data limite indicada no contrato promessa – 15 de Novembro de 2018 -, não seria uma data vinculativa, na economia do acordo das partes e apenas teria aí sido aposta por imposição da agente imobiliária, bem sabendo que tal data não expressava os interesses dos réus, apenas com o intuito de usar esse contrato-promessa como prova de boa fé da autora no âmbito do contrato-promessa a que ela própria se vinculou. Na verdade, se tivermos em conta que só em 30 de Outubro de 2018, na sequência da celebração de escritura de partilha por divórcio – a autora se tornou proprietária exclusiva do imóvel, não se vislumbra que antes dessa data, os réus tivessem condições práticas, para iniciar qualquer processo de financiamento, quando é certo que, da documentação então existente, nem sequer resultaria que a autora (promitente vendedora) fosse a titular exclusiva do imóvel prometido vender, pelo que, não se afigura, de acordo com as regras de experiência comum, que os réus antes da referida data pudessem sequer dar início, de forma consequente, a um processo de financiamento. (…) Nessa medida, o tribunal convenceu-se que, quando a autora ensaiou a marcação da escritura, por duas vezes (em 28/12/2018 e em 28/01/2019), - já após a rejeição pelos réus do acordo de resolução – a autora e a mediadora já sabiam da verdadeira razão que inviabilizava a realização do contrato prometido, pelos menos, nas condições contratualmente fixadas, destinando-se aquelas marcações a endossar aos réus a responsabilidade pelo incumprimento contratual. Diga-se que, tendo a autora habitado o imóvel e atenta a relação de proximidade com a agente imobiliária, não é crível que desconhecessem essas graves patologias, tendo omitido junto dos réus qualquer informação a propósito”.
Diga-se ainda, se dúvidas houvesse, que a testemunha M. S., dona da agência imobiliária que intermediou as partes, e cuja grande proximidade à autora foi incontornável ao longo de toda a prova, declarou em audiência de julgamento que a certa altura os réus falaram com ela e disseram-lhe que não tinham hipótese de comprar a casa, e então reuniram-se com a autora (os 4), onde comunicaram a esta isso mesmo. Volvidos 2 dias o réu contactou a autora, e disse que tinha já encontrado um casal que queria comprar a casa, que eles ir-lhe-iam mostrar casa, já não seriam precisos os serviços da depoente, e que iriam ganhar muito dinheiro com esse negócio. A autora ligou-lhe e perguntou o que ela pensava, ao que a testemunha lhe disse para avançar, se for bom para ela. Depois isto não deu em nada. Terá sido em meados de Outubro. Só em finais de Dezembro de 2018 é que os réus começaram a falar nas humidades. A Dra. P. S. ligou-me a perguntar se os réus podiam passar lá o Natal na casa. E foi então que o Dr. F. S. (Advogado da autora) marcou a escritura para obter o incumprimento do contrato. E mais adiante, quase no fim do depoimento, voltou a repetir que a escritura foi marcada para reaver a casa.
Também aqui não se vislumbra qualquer erro na decisão.
4.e. Seguidamente, impugnam o ponto 63 dos factos provados:
“63. Os R. não estiveram, como em todo o caso não estariam, presentes em nenhum daqueles dias no dito Cartório para realizar a escritura, pois não iriam adquirir um imóvel exposto a fortes infiltrações de água e humidade sem, pelo menos, haver redução do preço”.
Pretende a autora que a formulação correcta seria: “os RR. apesar de terem conhecimento da data agendada pela A. para a realização da escritura pública, não comparecem em nenhum daqueles dias no dito Cartório, nem deram qualquer justificação”.
Mais uma vez, não assiste razão à recorrente. Este facto, ou conjunto de factos, são um resumo do essencial que a prova nos trouxe: que os réus não compareceram em nenhum dos dias marcados pela autora para realização da escritura de compra e venda é um dado pacífico e incontroverso. A razão pela qual eles não compareceram está explicada e bem na fundamentação da sentença, que aqui damos por reproduzida. E sendo óbvia a existência das infiltrações e humidades, é quase que uma conclusão do mais elementar bom senso, a que o Tribunal fez constar neste facto 63. Qualquer bonus paterfamilias, colocado na situação dos réus, tomaria atitude semelhante.
E a explicação avançada pela autora para os réus terem desistido do negócio foi cabalmente desmontada na fundamentação da sentença, o que também aqui damos por reproduzido, até pela junção da prova documental que demonstrou que os réus tinham o crédito aprovado, se quisessem avançar.
Sem mais, também esta pretensão da recorrente improcede.
4.f. Seguidamente, impugna a recorrente os factos provados 64 e 65.
“64. E tanto a A., como a intermediária imobiliária, M. S., sabiam de antemão que os RR. não iriam comparecer na escritura e qual o motivo dessa não comparência.
65. Aliás, todo o cenário associado à marcação das escrituras foi engendrado pela A. e pela M. S. tendo em vista imputar aos RR. o incumprimento definitivo do contrato, a primeira para se apoderar do sinal, e a segunda para se locupletar com a comissão recebida ou a receber”.
Pretende que estes factos devem resultar não provados. Porém, pelo que já dissemos, estes factos estão provados e bem provados, como resulta de forma clara e contundente da fundamentação apresentada na sentença recorrida.
A interligação entre os vários factos que compõem esta “história” que foi trazida ao Tribunal é tão forte, que quase nos apetece dizer que basta a prova da existência das infiltrações e humidades no imóvel prometido vender, para que todos os demais factos possam ser daí extraídos, por simples dedução lógica. Com efeito, essas infiltrações, pela sua esmagadora relevância para o destino do contrato-promessa, são como que o buraco negro em volta do qual todos os outros factos gravitam. Estando essas infiltrações e humidades demonstradas, e estão-no, de forma incontornável, a factualidade apresentada pelos réus aparece como a única credível.
Mais uma vez falece razão à recorrente.
4.g. Entramos agora nos factos não provados.
Começa a recorrente por se insurgir contra não se terem provado os factos 5 e 6, que ela entende que estão devidamente provados.
“5º- que os réus não tivessem tido capacidade financeira para adquirir o imóvel – cfr. ponto 28º da P.I.
6º- que os réus não tenham comunicado à autora, pelo menos verbalmente, qualquer problema relativo a humidades relacionadas com a descrita habitação – cfr. pontos 34º e 54º da P.I.”
A recorrente pretende que fique provado que: “6) “Até à oposição no procedimento cautelar os réus não comunicaram à autora qualquer problema relativo a humidades relacionadas com a descrita habitação”.
Começando pelo nº 5, basta dizer que tal facto consiste na explicação avançada pela autora para os réus terem incumprido o contrato de promessa. Porém, como já dissemos, essa tese não convenceu o tribunal recorrido nem convence esta Relação. Sobretudo porque a explicação alternativa avançada pelos réus, a do estado miserável em que estava o imóvel devido às infiltrações, foi cabalmente provada. A não prova do facto nº 6 emerge do anterior, sendo um mero facto satélite do principal. Aliás, ainda podemos dizer que o facto não provado 6 é o contrário do facto provado 54, cujo teor é: “perante aquele cenário, os RR. procuraram a A., bem como a intermediária imobiliária, M. S., comunicando-lhes os defeitos registados no imóvel, e procuraram, já através do Dr. C. S., alcançar conjuntamente uma solução”. A prova deste facto 54 acarreta logicamente a não prova do seu oposto.
Quanto ao facto não provado nº 7, o mesmo contém a resposta à impugnação da recorrente, ao remeter para os factos provados 35 e 56.
Repare-se: “7º- que depois de finais de Novembro de 2018, os réus tenham passado a escapar e a fugir ao contacto com a autora, deixando que lhe atender o telefone a ela e à mediadora – cfr. ponto 35º e 56º da factualidade provada”.
A recorrente quer que se dê como provado que depois de finais de Novembro de 2018, os réus passaram a escapar e a fugir ao contacto com a autora, deixando de lhe atender o telefone a ela e à mediadora”. Porém, tal não emergiu como provado de uma análise integrada e abrangente de toda a prova. Como já dissemos, isso corresponde à versão que a autora trouxe aos autos, mas que não resultou provada. E mais uma vez, depois da prova incontornável dos defeitos verificados no imóvel, este facto estava condenado a não ser provado, pois nem sequer faz sentido no contexto.
E estando provados os factos 54, 55 e 56, factos que a recorrente não impugna, e dos quais decorre -como provado- que os RR. procuraram a A., bem como a intermediária imobiliária, M. S., comunicando-lhes os defeitos registados no imóvel, e procuraram, já através do Dr. C. S., alcançar conjuntamente uma solução, reiterando o seu interesse no imóvel não estando, porém, dispostos a pagar o preço acordado atentos os elevados custos de reparação dos defeitos, e dizendo à A. e à intermediária imobiliária que a primeira deveria suportar os custos de reparação do imóvel ou reduzir, em conformidade, o preço da compra e venda, caso contrário, os RR. seriam obrigados a desistir do negócio, este facto 7 sempre teria de ser considerado não provado. E não adianta dizer que a autora e a testemunha S. o declararam, pois nessa parte não mereceram qualquer credibilidade, por todas as razões já avançadas.
Finalmente, quanto aos factos não provados 11 a 17, cremos que basta remeter para a sentença recorrida, que explica que “no mais, a factualidade não provada resultou da ausência total de qualquer meio de prova credível que sobre a mesma incidisse e da incompatibilidade com a convicção firmada nos termos acima exarados”.
Com efeito assim é.
Apenas a autora e a testemunha desta, S., foram categóricas a referir os estragos que os réus teriam causado ao imóvel. Os réus negaram-no. Como se explica na fundamentação da sentença, os réus declararam que “em face da degradação da relação de confiança existente entre as partes, os réus acabariam por sair da casa entre o Natal e 2018 e ao Ano Novo de 2019, tendo lá deixado dois cães e um gato e iam lá alimentá-los, explicando que um dos cães lhe fora endossado pela autora, os quais, aliás, foram lamentavelmente retirados de forma violenta, aquando da entrega judicial”. Explicaram ainda os réus que deixaram lá ficar as cortinas, que foram tiradas para as pinturas, mas que ficaram lá guardadas. Mais adiante, pode ler-se na fundamentação que “os peritos explicaram ainda que houve obras entre as perícias; que se na 2ª perícia não havia sinais de humidades e infiltrações é porque houve obras de reparação. Esclareceram que havia focos muito localizados que não dependem da janela aberta, tese avançada pela autora para endossar aos réus a responsabilidade pelas infiltrações e humidades existentes”.
Ora, como vimos, a tese que a autora e a referida testemunha S. vieram trazer ao processo, sobre a verdadeira razão pela qual o contrato-promessa não foi cumprido, não convenceu o Tribunal. O que quer dizer que quer a autora, quer a referida testemunha não mereceram credibilidade, na tese central que trouxeram aos autos. Essa falta de credibilidade, como bem se compreende, acaba por contaminar as outras partes dos respectivos depoimentos. Daí que o Tribunal recorrido, e bem, tenha dito que não podia dar como provados esses factos, por falta de prova credível sobre os mesmos.
Concluímos que o recurso quanto à matéria de facto improcede na íntegra.
Matéria de direito
O essencial do recurso quanto à aplicação do direito aos factos provados consta logo da conclusão de recurso nº 2, onde a recorrente afirma que “o julgador a quo decidiu mal quando anulou o contrato promessa de compra e venda sub judice, uma vez que, a prova produzida e o julgamento positivo dos factos 15, 23, 26 e 28 do elenco da matéria provada demonstram que o referido contrato foi resolvido, por incumprimento imputável aos RR./Recorridos”.
Ora, a falta de razão da recorrente é evidente, e já o explicámos supra, quando falámos das nulidades. Em síntese, a recorrente insiste em que o contrato promessa foi resolvido por incumprimento, esquecendo-se que para um contrato poder ser incumprido, primeiro tem de ser válido e eficaz. E atentos os factos provados, o Tribunal concluiu, e bem, que o contrato promessa destes autos era anulável por erro, e assim decidiu, sendo que a nulidade e a anulação têm efeito retroactivo, nos termos do art. 289º,1 CC. Tudo se passa, pois, como se o contrato nunca tivesse sido celebrado. Assim, qualquer argumento que se queira fazer assentar na validade do contrato cai pela base: o contrato não foi cumprido, não foi incumprido, não pode ser resolvido porque foi retroactivamente destruído, e dele não podem emergir quaisquer direitos para qualquer das partes, a não ser os que resultam do art. 289º CC.
Assim, a afirmação constante da conclusão 3ª (o julgador a quo não podia jamais anular um contrato que foi previamente resolvido) é a total inversão da lógica da lei, e como tal é uma afirmação estruturalmente errada, sem sentido. O inverso é que é verdadeiro: não se pode resolver um contrato que era anulável desde o início e que veio a ser anulado em tribunal.
Parece que a recorrente tem alguma dificuldade em compatibilizar esta afirmação com a linha cronológica do fluir do tempo, em que é evidente que ela primeiro considerou resolvido o contrato, enviou aos réus uma carta a declará-lo, e só muito tempo depois é que o Tribunal veio a declarar o mesmo anulado. Para ultrapassar essa dificuldade, basta a recorrente imaginar que o vício de que o contrato padecia é como que uma anomalia genética que introduz num determinado organismo um mecanismo de autodestruição que vai matar o mesmo ao fim de algum tempo. Este contrato padecia desse vício genético, o de ter sido assente no erro de um dos contraentes, a que o Direito dá relevância, e por isso tal contrato veio a ser anulado com efeitos retroactivos. Por isso é que todos os factos que tenham a ver com a vida desta concreta relação contratual, como entregas de dinheiros, marcações de escrituras, envios de cartas, juízos de incumprimento, de culpa no incumprimento, etc, deixam de ter qualquer relevo jurídico, a não ser dentro dos estritos limites definidos no art. 289º CC.
Para terminar, a recorrente vem dizer que não estão reunidos os requisitos cumulativos para a anulação do negócio jurídico com fundamento em erro.
Vejamos.
Dispõe o art. 251º CC que “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável, nos termos do artigo 247º”. Este último estabelece, por sua vez, que a anulabilidade se verifica “(...) desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.
Em anotação ao primeiro destes artigos, Pires de Lima e Antunes Varela escrevem: no caso do erro-vício há conformidade entre a vontade real e a vontade declarada. Somente, a vontade real formou-se em consequência do erro sofrido pelo declarante. Se não fosse ele, a pessoa não teria pretendido realizar o negócio, pelo menos nos termos em que o efectuou. (…) Quando o erro recaia sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio, as consequências são iguais às do erro na declaração. O erro recai sobre o objecto do negócio se se arrenda uma casa na convicção também errónea de que ela tem condições de habitabilidade”.
Fazendo a análise deste regime jurídico, escreve Carvalho Fernandes (Teoria Geral do Direito Civil, aafdl, 1983, volume 2º, fls. 284) que “é relevante o erro sobre o objecto ou a pessoa do declaratário quando este conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro. Assim, além da essencialidade, que é requisito geral de relevância do erro, o requisito específico destas modalidades de erro consiste, em alternativa, em:
a) o declaratário conhecer a essencialidade para o declarante do elemento sobre que recaiu o erro;
b) o declaratário, não conhecendo essa essencialidade, não a dever, contudo, ignorar;
Assinale-se que este conhecimento ou cognoscibilidade respeita à essencialidade e não ao erro. É indiferente que o declaratário conheça ou não o erro”.
Fixando a atenção na essencialidade para o declarante do elemento sobre que recaiu o erro, temos que essa essencialidade se traduz na necessidade de o elemento sobre que recaiu o erro ser decisivo para a celebração do negócio por parte do declarante. E ainda é necessário que o declaratário conheça, ou não deva ignorar que para o declarante o elemento sobre que recaiu o erro era essencial.
Ora, no caso dos autos e ao contrário do que pretende a recorrente, todos estes requisitos estão presentes.
Por isso é que na sentença se pode ler: “é, por isso, necessário produzir um juízo de probabilidade reportado às circunstâncias do tempo da celebração do negócio: se em face destas se puder concluir que o declarante não teria celebrado o negócio jurídico – ou não o teria nas condições em que o celebrou –, então encontra-se preenchido o requisito da essencialidade. No caso, não se demonstrou que os Réus tivessem consciência de tais patologias e que tal conhecimento tenha estado na base da negociação do preço. Contudo, como acima se assinalou, a culpa in contrahendo tanto abrange o dolo como a negligência, designadamente nos casos em que o obrigado à informação não está, ele próprio, informado, quando tal falta de informação lhe seja censurável. Ao proceder como procedeu, a autora sempre teria desencadeado um processo negocial destinado ao fracasso, incapaz de satisfazer o interesse que moveu os Réus a consigo contratar, violando deveres pré-contratuais de informação. Resulta também da factualidade provada, que os réus não teriam celebrado o contrato-promessa, ou pelo menos, não o teriam celebrado por aquele valor, se conhecessem as patologias do imóvel e o custo dos trabalhos necessários para a sua reparação em condições que devolvessem ao imóvel as necessárias condições de habitabilidade. É por demais evidente que o estado de um imóvel, quanto às suas condições de habitabilidade – mesmo tratando-se de um imóvel usado, com 17 anos – é uma condição essencial à celebração de qualquer negócio que incida sobre o mesmo e, em particular, constituí um factor determinante da negociação do respectivo preço. É, por isso, possível concluir, que os declarantes (Réus) subscreveram o contrato promessa, incorrendo em erro sobre o estado do imóvel que prometeram adquirir, erro esse que foi causado/induzido pela autora e por terceiro (mediadora imobiliária), as quais, de forma concertada, sonegaram as pertinentes informações que pudessem instruir os enganados (Réus) e criando nestes, através da pintura do imóvel, uma aparência ilusória, sobre o seu real estado. Em face do exposto, o negócio deve ser considerado anulável por erro, qualificado por dolo, determinante da viciação da vontade contratual dos réus”.
Afirma a recorrente que o facto provado nº 55 ceifa a possibilidade de anular o negócio com fundamento em erro, pois falha o pressuposto da essencialidade do erro, de tal forma que não teria celebrado o negócio jurídico se se tivesse apercebido do erro.
Mas sem razão.
Tal facto é o seguinte: “Os RR. reiteraram o seu interesse no imóvel não estando, porém, dispostos a pagar o preço acordado atentos os elevados custos de reparação dos defeitos”. Este facto vem na sequência dos anteriores, onde, após descrever as infiltrações verificadas no imóvel, está provado que perante aquele cenário, os RR. procuraram a A., bem como a intermediária imobiliária, M. S., comunicando-lhes os defeitos registados no imóvel, e procuraram, já através do Dr. C. S., alcançar conjuntamente uma solução.
O que interessa para a verificação da essencialidade do erro não é a conduta do declarante no momento em que vem a descobrir que esteve induzido em erro. É a análise que é feita sobre a essencialidade do elemento sobre que recaiu o erro, e que varia de caso para caso. No caso dos autos, a sentença faz uma análise correcta da situação, explicando que para o contraente que vai comprar um imóvel para nele habitar, a existência de defeitos graves no imóvel como infiltrações e humidades é um elemento fundamental para a tomada da decisão de contratar: leia-se, quer da decisão de celebrar o contrato, quer na aceitação das cláusulas concretas que nele foram incluídas. O facto provado nº 55 não significa aquilo que a recorrente pretende que signifique. O juízo que o legislador exige é um juízo que tem de se reportar ao momento da celebração do negócio. É evidente que, muito tempo depois, o contraente já se habituou à ideia daquele negócio, já se habituou a residir naquele imóvel, já investiu muito tempo e trabalho no mesmo, e então, é compreensível que ele pondere todo esse investimento na decisão de, apesar de estar desfeito o erro, manter ou não negócio.
Assim, a análise feita na sentença está inteiramente correcta. Para o contraente que vai comprar um imóvel para nele habitar, a existência de defeitos graves no imóvel como infiltrações e humidades é um elemento fundamental para a tomada da decisão de contratar: seja da decisão de comprar, seja para a determinação do preço que está disposto a pagar.
Assim, não assiste razão à recorrente. O que emerge dos factos provados é que se os réus soubessem dos defeitos que o imóvel ostentava, não teriam celebrado aquele contrato. E a afirmação de que o poderiam na mesma ter celebrado, mas por um preço muito inferior, não adianta nada ao argumento, pois sempre se pode dizer que o outro contraente (o vendedor) não aceitaria a baixa do preço, e o negócio não se realizaria. Como cremos ser o caso destes autos.
Assim, não tendo o julgamento da matéria de facto merecido qualquer censura, o mesmo sucedendo com a aplicação do direito a essa matéria de facto, o recurso improcede na íntegra.
Sumário:
1. A alegação de que existe contradição entre factos provados ou entre factos provados e não provados não configura qualquer nulidade, mas sim provável erro no julgamento da matéria de facto.
2. A alegação de que existe contradição entre os factos provados e a decisão não configura nulidade, mas sim, a existir, erro na aplicação do direito aos factos.
3. Não ocorre qualquer nulidade quando o Tribunal julga provados factos que, se bem que não estivessem expressamente alegados no articulado respectivo, não obstante pode considerar-se que estavam contidos nos factos essenciais da causa de pedir, que foram expressamente alegados, isto nos termos do disposto no art. 5º,2 CPC, pois trata-se de factos instrumentais que resultaram da discussão da causa, e/ou factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da discussão da causa.
4. Quando o autor alega que resolveu o contrato entre ambos celebrado por incumprimento do réu, e o réu alega que o contrato era anulável por erro e dolo, a lógica jurídica determina que primeiro se deva conhecer do alegado vício na formação do contrato, e só depois, se esse vício inexistir, conhecer dos eventuais incumprimentos contratuais.
5. Para anular um contrato por erro sobre o objecto do negócio, nos termos do art. 251º CC, é necessário, além do mais, que o erro seja essencial, o que significa que é necessário que o elemento sobre que recaiu o erro seja decisivo para a celebração do negócio por parte do declarante, em termos de se poder afirmar que se conhecesse a verdade, o declarante não teria celebrado o contrato, ou não o teria celebrado com aquelas cláusulas mas sim com outras.
V- DECISÃO
Por todo o exposto, este Tribunal da Relação de Guimarães decide julgar o recurso totalmente improcedente e confirma a sentença recorrida.
Custas pela recorrente (art. 527º,1,2 CPC).
Data: 7.4.2022
Relator (Afonso Cabral de Andrade)
1º Adjunto (Alcides Rodrigues)
2º Adjunto (Joaquim Boavida)
1 - Conselheiro Abrantes Geraldes, ob cit, fls. 286.