Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1932/17.2T8BRG.G1 |  |
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DESTINADO À HABITAÇÃO
DEFEITOS/DESCONFORMIDADE DE BEM IMÓVEL
DENÚNCIA
CADUCIDADE
PRAZO DE EXERCÍCIO JUDICIAL DO DIREITO
I - O regime jurídico que decorre do DL n.º 67/03 de 8-04 (“Venda de Bens de Consumo”) é aplicável ao contrato de compra e venda de um imóvel com destino à habitação do comprador quando o vendedor exerce a indústria de construção civil, compra e venda de propriedades, tendo sido no âmbito de tal atividade que construiu o prédio e o vendeu à contraparte;
II - Em caso de desconformidade de bem imóvel, o funcionamento de tal regime especial implica, além do mais, que o exercício judicial do direito do comprador/consumidor pode ocorrer dentro do prazo de três anos a contar da data da denúncia.
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
A. R., intentou contra O. & Filhos, Lda., ação declarativa sobre a forma comum, pedindo a condenação da Ré:
.- a executar, no prazo de trinta dias a contar da data da sentença, todas as obras necessárias à eliminação de todos os defeitos e vícios apontados de que padece a fracção da autora e partes comuns, bem como outros que vierem a ser determinados pericialmente ou, em alternativa, condenada a pagar à autora a quantia que vier a resultar da prova produzida dos autos ou outro montante que seja julgado mais adequado à desvalorização motivada pelos vícios ou falta de qualidades em causa, eventualmente a liquidar em execução de sentença;
.- a pagar-lhe a quantia de a € 5.000,00 (cinco mil euros) a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros desde a citação, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento;
.- numa sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento das obrigações fixadas através de sentença que venha ser proferida nos presentes autos, devendo o respetivo montante ser fixado de acordo com o estabelecido nos artigos 829º - A do Código Civil, mas nunca inferior a € 100,00 (cem euros) dia.
Para tanto, alegou que adquiriu à Ré um imóvel que por esta foi construído e que veio a apresentar defeitos logo após a compra (infiltrações na sua garagem e nas partes comuns da garagem), que denunciou à Ré e que esta se comprometeu a corrigir, apesar do que nada fez, tendo a Autora sofrido contrariedades por efeito da impossibilidade de dar à garagem um normal uso.
Citada, a Ré veio deduzir contestação onde excepcionou a caducidade do direito da autora, para o que alegou que a Autora não denunciou tais defeitos no prazo de um ano após a entrega do imóvel e do conhecimento das referidas deficiências, as quais foram apreensíveis pela Autora no momento da entrega do imóvel, não tendo também a Autora interposto a ação no ano que se seguiu à denúncia. Mais alegou que a Autora conhecia o estado do imóvel à data da realização da compra, que é igual ao atual, tendo sido em função de tal estado que o preço de venda do imóvel foi fixado (abaixo do valor de mercado); a Autora aceitou, sem reservas, todas as deficiências por si alegadas, que, de qualquer forma, sustentou estarem descritas de forma exagerada e serem consequência de causas externas à construção do edifício, tendo origem no prédio contíguo, que foi construído por terceiros.
Os autos prosseguiram com a realização da audiência prévia, no decurso da qual foi proferido o despacho saneador, tendo sido fixado o valor da causa, delimitado o objeto do litígio e selecionados os temas da prova, relegando-se para final o conhecimento da exceção de caducidade invocada pela ré em sede de contestação por se ter considerado, além do mais, controvertida a data da verificação dos defeitos.
Foram admitidos os meios de prova.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença, decidindo o seguinte:
«Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a acção e, em consequência:
a) Condeno a ré a proceder, no prazo de 30 dias, à execução das obras necessárias à eliminação dos defeitos referidos em F) e I) da factualidade assente:
b) Condeno a ré a pagar à autora a quantia de 1.000,00€ (a título de danos não patrimoniais), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a presente data e até efectivo e integral pagamento, e da sanção pecuniária compulsória a que alude o art. 829.º-A, n.º 4, do Código Civil;
c)Absolvo a ré de tudo o demais peticionado pela autora».
Inconformada, a Ré apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):
«CONCLUSÕES
1. A Recorrente não se conforma com a douta Sentença proferida nos autos, que julgou parcialmente procedente a presente ação e, nessa medida, condenou a Recorrente, a proceder, no prazo de 30 dias, à execução de obras necessárias à eliminação dos defeitos referidos em F) e I) da factualidade assente e, ainda, a pagar à Recorrida, a quantia de 1.000,00€, a título de danos não patrimoniais, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a presente data e até efetivo e integral pagamento e da sanção pecuniária compulsória a que alude o artigo 829.º-A n.º 4 do Código Civil, motivo pelo qual vem da mesma recorrer.
2. É entendimento da Recorrente que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação dos factos e do conjunto da prova produzida, mormente documental e testemunhal gravada, e, ainda, uma incorreta aplicação do Direito, com violação do disposto nos artigos 331.º, n.º 2, 342.º, 916.º e 1225.º, todos do Código Civil.
3. Do conjunto da prova produzida outro entendimento se impunha, concretamente quanto a parte da factualidade dada como provada, bem como quanto a parte da factualidade dada como não provada, pelo que consequentemente a aplicação e interpretação do Direito operada no caso Sub Iudice encontra-se irremediavelmente inquinada,
4. Devendo por esse motivo não se dar como provados os pontos “F”, “G”, “H”, “I”, “J” e “N” dos Factos Provados, e ainda ser considerados como provados os pontos “3” e “4” dos Factos Não Provados.
5. Com efeito, resultou provado nos presentes autos, designadamente das declarações prestadas pela própria Recorrida, que o conhecimento pela Recorrida da existência de humidades na sua garagem não ocorreu nos meses seguintes após habitar a fração, mas desde o primeiro momento em que decorreu a negociação para a sua aquisição, tendo sido nas visitas que efetuou ao imóvel que pôde conhecer o estado de conservação e características do mesmo, designadamente os reditos defeitos que, além de claramente visíveis e notórios, lhe foram reportados por ambos os mediadores que intervieram no referido negócio e que aquela aceitou.
6. Mais resultou provado que o valor de venda da fração à Recorrida foi inferior ao de mercado, o que se deveu, entre outros fatores, à existência de humidade na garagem, motivo pelo qual não se aceita o ponto 4. dos factos não provados, o qual deve constar da factualidade assente.
7. Das declarações da própria Recorrida resultou provado que a denúncia dos defeitos de humidade existentes na sua garagem foi efetuada à Recorrente logo cerca de um mês após a Recorrida passar a habitar a fração, mais especificamente em 30 de maio de 2014.
8. Mais resultou provado que apenas em 12 de abril de 2017, com a instauração da presente ação, a Recorrida requereu a eliminação dos preditos defeitos, bem como a indemnização devida pelos mesmos.
9. Nesta medida, andou mal o Tribunal recorrido ao entender que “da factualidade assente não permite que se infira que decorreu mais de um ano sobre a data da denúncia dos defeitos à ré e até à data da interposição da ação”, motivo pelo qual deve também neste ponto ser alterada a Decisão recorrida e, em consequência ser declarada a caducidade do direito da Recorrida, a que alude o n.º 3 ex vi n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil.
10. Resultou ainda provado nos presentes autos que a existência de outros eventuais defeitos na garagem da Recorrida, concretamente os que alega na Petição Inicial, a se verificarem, já eram do conhecimento da Recorrida pelo menos em 29 de abril de 2015, aquando da realização da assembleia de condóminos no prédio, (conforme doc. 5 junto com a Contestação) designadamente os referentes às infiltrações na garagem e nas partes comuns de acesso à garagem.
11. Dos documentos juntos aos autos, resulta provado que os reditos defeitos, que a Recorrida alega terem surgido meses após habitar a fração, seja na sua garagem, ou nas partes comuns de acesso à mesma, apenas foram denunciados à Recorrente em 10 de maio de 2016, via email, quanto à garagem, e em 02 de dezembro de 2016, através de carta registada com aviso de recepção, quanto às partes comuns de acesso à mesma, pelo que nunca em momento anterior àquelas comunicações a Recorrida havia reclamado à Recorrente qualquer um dos referidos defeitos.
12. Face à prova produzida, verifica-se igualmente demonstrada a caducidade do direito da Recorrida para denunciar os preditos defeitos, por a mesma não ter sido efetuada no prazo de um ano após o seu conhecimento, conforme o disposto no n.º 2 do artigo 1225.º do Código Civil, motivo pelo qual deve também neste ponto ser alterada a Decisão coloca em crise e declarada a referida caducidade.
13. Sem prescindir, não se aceita o entendimento do Tribunal recorrido de que a Recorrente não cumpriu o ónus da prova que sobre si impedia, pois foi a Recorrente quem juntou aos presentes autos a acta da assembleia de condóminos realizada em 29.04.2015, (conforme doc. 5 junto com a Contestação) que comprova que à data a Recorrida já conhecia os demais defeitos alegados quer na sua garagem, quer nas partes comuns de acesso à mesma.
14. De todo o modo, mais acresce que não resultaram provados nos presentes autos os defeitos invocados pela Recorrida como existentes na sua garagem - além da humidade já verificada antes da concretização do redito negócio – e ainda os defeitos nas partes comuns de acesso à mesma, motivo pelo qual foram incorretamente dados como provados os pontos F) e I) da factualidade assente, que não se aceita e cuja alteração da Decisão recorrida se requer.
15. Ainda que assim não se entenda, o que apenas por mera cautela de patrocínio se concebe, quanto às referidas anomalias o prazo de denúncia previsto no n.º 2 do artigo 1225.º do Código Civil já se encontrava ultrapassado, pelo que o direito da Recorrida caducou.
16. Acresce que, nunca a Recorrente reconheceu as deficiências existentes na garagem da Recorrida na dimensão e descrição exagerada que esta o faz na Petição Inicial e que incorretamente o Tribunal a quo deu como provado no ponto I) da factualidade assente da decisão recorrida, ou tão pouco a Recorrente alguma vez reconheceu a existência de deficiências nas partes comuns de acesso à garagem.
17. A ter existido algum compromisso de reparação da parte da Recorrente, o mesmo cingiu-se unicamente ao reclamado pela Recorrida aquando da aquisição da referida garagem e que respeita à existência de humidades na sua garagem.
18. Nenhuma prova foi produzida nos presentes autos no sentido de se poder afirmar ter existido pela Recorrente um compromisso de reparação de todos os defeitos denunciados pela Recorrida, motivo pelo qual foi também incorretamente julgada a factualidade constante do ponto H) dos factos provados, que não se aceita.
19. A ter existido qualquer compromisso de reparação das referidas anomalias, o que não se aceita e apenas por mera cautela de patrocínio se concebe, não resultou provado nos presentes autos quais os defeitos a reparar, qual a sua dimensão ou qual a amplitude aceite, motivo pelo qual não se pode conceber ter resultado como provado ter havido um reconhecimento do direito da Recorrida nos termos por ela invocados na presente ação e consequentemente o direito à eliminação dos mesmos.
20. Deve ser alterado o entendimento de que não procede a exceção de caducidade arguida pela Recorrente, seja quanto à denúncia dos defeitos ou ao direito de interpor a presente ação, por ter resultado demonstrado que ambos foram exercidos mais de um ano após o seu conhecimento (quanto às infiltrações na sua garagem e nas partes comuns de acesso à mesma) ou a respectiva denúncia (quanto à existência de humidade na sua garagem).
21. Era à Recorrida a quem incumbia o ónus da prova dos factos por si alegados, atento o disposto no artigo 342.º do Código Civil, pelo que, não o fazendo, devem resultar como não provados os factos por si alegados e constitutivos do seu direito.
22. A Recorrente nunca aceitou efetuar qualquer reparação dos defeitos denunciados pela Recorrida, pelo que lógica e consequentemente nunca pode ter aceitado qualquer prazo para proceder à mesma.
23. Acresce que, por não terem resultado como provados os danos não patrimoniais alegadamente sofridos pela Recorrida e, ainda, por ter sido ultrapassado o prazo de denúncia e de pedido de indemnização sobre os mesmos, atento o disposto nos n.ºs 2 e 3 ex vi n.º 4 do artigo 1225.º do Código Civil, foi incorretamente considerado como provado o ponto N) da factualidade assente, bem como erradamente deferida a pretensão indemnizatória da Recorrida, devendo nestes pontos ser também alterada a Decisão recorrida.
24. Consequentemente, inexistindo qualquer obrigação de indemnizar a Recorrida, não haverá lugar ao pagamento de sanção pecuniária sobre aquela indemnização».
A Autora apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso interposto e a consequente manutenção do decidido.
O recurso foi então admitido pelo Tribunal recorrido como apelação, subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
II. Delimitação do objeto do recurso
Face às conclusões das alegações da recorrente e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) - o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões:
A) Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
B) Saber se estão reunidos os requisitos legais que possam determinar a procedência das pretensões deduzidas pela Autora;
C) Da exceção de caducidade invocada pela Ré.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
III. Fundamentação
1. Os factos
1.1.Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na decisão recorrida:
1.1.A) A Autora é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "AN", correspondente ao sétimo andar letra “A” tipo T4, com uma garagem na cave designada pelo nº … (número ...), com acesso pela rua ... nº ... da freguesia ... do concelho de B., que se acha inscrita na matriz no artigo ... e descrita na 1ª Conservatória do registo predial de B. sob o nº ...., onde se encontra registada a seu favor.
1.1.B) Em 24 de Abril de 2014, a Autora, através de documento denominado “Título de Compra e Venda”, na 1ª Conservatória do registo predial de B., processo casa pronta nº ..., comprou à Ré, pelo preço de 63.000,00€, a fracção autónoma identificada em A).
1.1.C) A Ré dedica-se à indústria de construção civil, compra e venda de propriedades.
1.1.D) No exercício desta sua actividade, a Ré construiu o prédio referido em A) e vendeu-o à Autora.
1.1.E) Posteriormente à escritura, e após a solicitação dos contadores de água e electricidade, a Autora passou a habitar a fracção.
1.1.F) Nos meses seguintes, a Autora foi-se apercebendo da existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção e no acesso à mesma, que se agravaram pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais, e passaram a ser recorrentes.
1.1.G) A Autora comunicou o referido em F) à Ré e exigiu-lhe a respectiva reparação.
1.1.H) A Ré comprometeu-se a reparar todas as deficiências referidas em F).
1.1. I) O imóvel referido em A) apresenta as seguintes anomalias:
.- Infiltrações de água e humidade na garagem com o nº 47;
.- Infiltrações de água e humidade nas partes comuns de acesso à garagem;
.- Existência de bolores e manchas amareladas nas paredes da garagem e partes comuns;
.- A pintura da garagem e parte comum tem enormes manchas de amarelas e negras;
.- As paredes da garagem e parte comum da garagem têm fendas e rachadelas.
1.1.J) No tempo de chuva é impossível guardar bens na garagem (com excepção do veículo) sob pena de ficarem danificados.
1.1.K) A Autora enviou à Ré a carta que consta de fls. 9, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.L) E enviou o email que consta de fls. 9 verso, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.M) E, através de mandatário, enviou à Ré a carta que consta de fls. 11, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.N) O referido em F) e I) causou e causa à Autora desgosto, incómodos, aborrecimentos, canseiras e preocupações.
1.1.O) A autora opta por deixar na rua a sua viatura.
1.1.P) No ano de 2012, à fracção referida em A) foi fixado o valor patrimonial, para efeitos de IMI, de 81.880,00€.
1.1.Q) A Autora participou na assembleia de condóminos a que respeita a ata de fls. 28 verso a 31, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido e, pelo menos à data de tal assembleia (29/4/2015), tinha conhecimento das deficiências referidas em F) e I).
1.2. Da decisão recorrida constam como não provados os seguintes factos:
1.2.1. Aquando da venda da fracção “AN”, a Ré assegurou à Autora que a construção da fracção era de primeira qualidade.
1.2.2. No tempo de chuva, é impossível guardar o carro na garagem sob pena de ficar danificado.
1.2.3. O referido em F) e I) verificava-se à data da negociação e aquisição pela autora da fracção referida em A), tendo a Autora sido informada quer pela sociedade mediadora, quer pela Ré, do estado de conservação do prédio, tendo tomado conhecimento daquelas deficiências, que eram notórias, e que aceitou sem reserva.
1.2.4. O valor de venda da fracção à autora foi inferior ao do mercado.
1.2.5. A Autora apenas denunciou pela primeira vez a existência das deficiências em 10 de Maio de 2016.
1.2.6. O referido em F) e I) deve-se à existência de orifícios na fachada do prédio contíguo, ao nível do rés-do-chão, imediatamente junto ao pátio de entrada do prédio, por cima do piso das garagens, os quais não se encontram isolados e permitem a infiltração de água no subsolo.
1.2.7. O prédio contíguo foi construído por terceiros.
2. Apreciação sobre o objeto do recurso
2.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
Os Apelantes impugnam ainda a decisão relativa à matéria de facto, alegando a propósito, que foram indevidamente dados como provados os pontos “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, e “N” dos Factos Provados e indevidamente considerados como não provados os pontos “3” e “4” dos Factos Não Provados.
A impugnação da decisão relativa à matéria de facto obedece a determinadas exigências. Neste domínio, o artigo 640.º do CPC, prevê diversos ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, prescrevendo o seguinte:
Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
Relativamente ao alcance do regime decorrente do preceito legal acabado de citar, refere António Santos Abrantes Geraldes(1), que “a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões; b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; c) Relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre ao recorrente indicar, com exactidão as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; d) O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente, também sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto”.
No caso vertente, verifica-se pela análise das alegações da recorrente que esta indica os pontos da matéria de facto que consideram incorretamente julgados, nos termos enunciados supra.
Relativamente à decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, resulta da análise das alegações apresentadas que a recorrente especifica suficientemente a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos da impugnação da matéria de facto enunciados supra, nos termos seguintes:
i) Os pontos “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, e “N” dos “Factos Provados” devem ser dados como não provados (conclusão 4.ª das alegações);
ii) Os pontos 3.º e 4.º dos “Factos Não provados” devem ser dados como provados (conclusão 4.ª das alegações);
Por último, relativamente aos meios probatórios que entendem impor as pretendidas alterações, verifica-se que apenas relativamente aos pontos “F”, “G”, “H”, “I”, dos “Factos Provados” e aos pontos 3.º e 4.º dos “Factos Não provados” são indicados os elementos que permitem minimamente a sua identificação pelo que se considera suficientemente cumprido o ónus imposto pelo artigo 640.º do CPC.
Já no que respeita à matéria vertida nos pontos “J”, e “N” dos “Factos Provados”, resulta da análise das alegações apresentadas que o Recorrente não especifica expressamente os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa da recorrida sobre tais pontos da matéria de facto, limitando-se, quanto à referida alínea “N” a sustentar que «foi incorretamente considerado como provado o ponto N) da factualidade assente, bem como erradamente deferida a pretensão indemnizatória da Recorrida, devendo nestes pontos ser também alterada a Decisão recorrida» (conclusão 23.ª das alegações), e não fazendo qualquer referência relevante a propósito da alínea “J”.
Ora, como se viu, era exigível que tivesse indicado expressamente os meios de prova em que o recorrente se baseia para sustentar as alterações sobre os pontos da impugnação da matéria de facto que considera viciados por erro de julgamento.
Não o tendo feito, ao abrigo do disposto no artigo 640.º, n.º 1, al. b) do CPC, é de rejeitar, parcialmente, a impugnação da decisão da matéria de facto, na parte em que se reporta às alíneas “J”, e “N” dos “Factos Provados”, sendo, porém, de admitir a impugnação quanto aos restantes pontos referenciados.
Resulta do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, com a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Tal como ressalta do preceito legal antes citado, a reapreciação da decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto deve ter a mesma amplitude que o julgamento efetuado em 1.ª instância, dispondo para tal a Relação de autonomia decisória de forma a assegurar o duplo grau de jurisdição.
A este propósito, refere António Santos Abrantes Geraldes (2) que “ (…) sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o recorrente e que está concretizado nos termos previstos no art. 640º, quando estejam em causa a impugnação de determinados factos cuja prova tenha sido sustentada em meios de prova submetidos à livre apreciação, a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência.
(…) a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações que se justificarem”.
Isto mesmo tem vindo a ser sublinhado pelo Supremo Tribunal de Justiça, conforme resulta do sumário do Ac. do STJ de 24-09-2013 (relator: Azevedo Ramos) (3):
“I - Ao afirmar que a Relação aprecia as provas, atendendo a quaisquer elementos probatórios, o legislador pretende que a Relação faça novo julgamento da matéria de facto impugnada, vá à procura da sua própria convicção, assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto em crise.
II - A reapreciação da prova pela Relação (…), tem a mesma amplitude de poderes que tem a 1.ª instância.
III - A Relação não pode remeter para o juízo de valoração da prova feito na 1.ª instância, pois tem de fazer, com autonomia, o seu próprio juízo de valoração que pode ser igual ao primeiro ou diferente dele.
(…)”.
Cumpre, assim, proceder à reapreciação da decisão proferida pela 1.ª instância relativamente à factualidade impugnada pelos recorrentes.
Analisando a decisão recorrida, verifica-se que os concretos pontos da matéria de facto que os recorrentes consideram incorretamente julgados têm a seguinte redação:
F) Nos meses seguintes, a autora foi-se apercebendo da existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção e no acesso à mesma, que se agravaram pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais, e passaram a ser recorrentes;
G) A autora comunicou o referido em F) à ré e exigiu-lhe a respectiva reparação;
H) A ré comprometeu-se a reparar todas as deficiências referidas em F).
I) O imóvel referido em A) apresenta as seguintes anomalias:
.- Infiltrações de água e humidade na garagem com o nº 47;
.- Infiltrações de água e humidade nas partes comuns de acesso à garagem;
.- Existência de bolores e manchas amareladas nas paredes da garagem e partes comuns;
.- A pintura da garagem e parte comum tem enormes manchas de amarelas e negras;
.- As paredes da garagem e parte comum da garagem têm fendas e rachadelas;
E são os seguintes os pontos da matéria de facto não provada que foram impugnados:
3. O referido em F) e I) verificava-se à data da negociação e aquisição pela autora da fracção referida em A), tendo a autora sido informada quer pela sociedade mediadora, quer pela ré, do estado de conservação do prédio, tendo tomado conhecimento daquelas deficiências, que eram notórias, e que aceitou sem reserva.
4. O valor de venda da fracção à autora foi inferior ao do mercado.
O Tribunal recorrido motivou a decisão sobre a matéria de facto com base no seguinte:
« (…)
A factualidade constante de A) a D) foi considerada assente em face do acordo das partes manifestado em sede dos articulados, tendo-se ainda considerado o teor da escritura de fls. 5 e ss. e a informação de fls. 7 verso, tendo sido já com base na análise dos documentos de fls. 8 verso, 9, 10 verso, 11, 23 e 28 verso e ss. que se consignou como provada a factualidade descrita em K) a M), P) e Q).
Para a formação da sua convicção quanto à demais matéria, atendeu o tribunal às declarações da autora A. R. prestadas em sede da audiência de julgamento e ao depoimento das testemunhas A. B., marido da autora, H. C., responsável por uma das mediadoras que interveio no negócio de venda (no interesse da compradora), e A. V., responsável por uma outra mediadora que interveio no negócio de venda (no interesse do vendedor), que se concatenaram com os documentos de fls. 8 a 11, 23 a 32 e 46 a 57.
Assim, a factualidade relativa aos defeitos surgidos nas garagens resultou atestada em face das declarações da autora e do depoimento das testemunhas A. B. e H. C., que os descreram em pormenor e de forma coincidente entre si, defeitos estes que ademais se mostram retratados nas fotografias de fls. 8 e cuja existência a testemunha A. V. também admitiu, embora o que procurou demonstrar ao tribunal que já se verificariam na data da realização da venda e que dos mesmos a autora teria tomado perfeita consciência.
Sucede que, não obstante o assim declarado por tal testemunha, o tribunal não veio a convencer-se que as patologias actualmente existentes a nível das garagens já existissem aquando da realização da venda e que a autora as tivesse conhecido e aceitado em face de um custo de compra reduzido.
Desde logo, a testemunha H. C. garantiu que nenhuma negociação houve a respeito do preço de venda, que já estava pré-fixado pela vendedora e que lhe foi dado a conhecer pela mediadora responsável pela angariação do produto (a “…”), sendo que a testemunha A. V., por sua vez, contra o pretendido pela ré, não confirmou que o valor de venda da fracção tivesse sido fixado abaixo do valor patrimonial por causa das patologias que o prédio apresentava ao nível das garagens, mas sim por causa de um conjunto de factores, como fosse a falta de alguns acabamentos nas fracções, a circunstância de os materiais aplicados, dado o longo período de tempo já decorrido sobre a data da construção do imóvel, se encontrarem “démodé”, a conjuntura do mercado, dado que estava há muito instalada a crise no sector imobiliário, a vontade do vendedor de fazer uma venda rápida das fracções sem realizar qualquer tipo de obra de conservação/actualização nas mesmas, o estado geral do prédio, que tinha já cerca de 9 anos, entre outras circunstâncias que acabaram por tornar perfeitamente ajustado ao valor de mercado (que não se confunde com o valor patrimonial que, como é sabido, não atenta naquelas circunstâncias particulares) o preço que veio a ser fixado para a venda.
Ora, tais declarações lograram criar no tribunal a convicção de que o estado de conservação das garagens à data da realização da venda não constituiu sequer factor determinante para a fixação do preço de venda, que foi fixado de acordo com muitos outros vectores, tendo ainda resultado claro que nenhuma negociação a tal respeito houve entre as partes.
Por outro lado, se bem que a testemunha A. V. tivesse garantido que a autora sabia da existência das patologias a nível das garagens e que as mesmas permaneceriam à data com igual amplitude, certo é que apresentou um depoimento por demais tendencioso, tendo sido notório o seu interesse em preservar a posição da ré, com quem manteve, e espera vir a reatar no futuro, um longo relacionamento comercial de mediação imobiliária, proferindo sempre afirmações vagas e genéricas, nada sabendo concretizar a dizer a respeito da forma como veio a ser negociada a venda realizada com a autora, que não foi capaz de individualizar ou identificar, limitando-se por isso a atestar a forma como normalmente decorriam as visitas ao imóvel e o estado geral das garagens, não sabendo tão pouco indicar qual seria a garagem pertencente à fracção da autora, cujo estado em concreto também não foi capaz de descrever.
Daí que, tendo tais declarações sido veementemente repudiadas pela autora, que negou ter celebrado o negócio consciente da presença de infiltrações nas garagens, tendo apenas admitido ter verificado, aquando da visita ao imóvel, a presença de vestígios de água nas partes comuns, sem que, contudo, tivesse percebido a sua origem/causa, não tendo tais vestígios qualquer mínima semelhança com os danos actualmente existentes, o que foi também confirmado pela testemunha H. C., que foi quem acompanhou a autora em tal visita, e que esclareceu que tão pouco lhes foi mostrada a garagem que pertencia à fracção adquirida pela autora, se tivesse firmado no tribunal a convicção de que a autora desconhecia efectivamente o estado patológico das garagens e muito menos que se tivesse conformado com o mesmo, assim se justificando a não prova da factualidade enunciada em 3.
Por outro lado, logrou também o tribunal convencer-se, em face das declarações da autora e do depoimento da testemunha H. C., que a autora, pouco tempo após a compra, veio efectivamente a reclamar perante a ré a existência das infiltrações e que por esta veio a ser assumida tal reparação, assumpção que, aliás, a testemunha H. C. garantiu ter existido logo na fase pré-venda e por referência às humidades da garagem cuja presença anotou e que o próprio veio a reclamar junto da “representante” da ré, a D.ª I. O., tendo esta assumido a sua reparação, resultando ademais claro em face do teor da segunda mensagem de fls. 47, que a testemunha A. V. confirmou ter sido por si efectivamente recebida, a existência das aludidas reclamações da autora poucos meses após a venda e a assumpção da reparação por parte da ré, assim se justificando a prova da factualidade constante de G) e H) e a não prova da factualidade constante de 5.
As contrariedades que advieram para a autora em consequência das infiltrações, o tribunal assentou-as em face do por si declarado em total arrimo com o declarado pela testemunha A. B., seu marido, não se tendo o tribunal convencido, contudo, da factualidade constante de 2 por se nos afigurar inverosímil que o veículo se fosse danificar mais na garagem, que padece de meras humidades, do que na rua, onde a autora opta por deixá-lo, não se percebendo ademais que a água que se infiltra nas garagens ultrapasse um nível capaz de atingir a integridade dos veículos.
Por fim, nenhuma prova concreta foi produzida a respeito da factualidade enunciada em 1 e 6, tendo ainda resultado infirmada, pelo depoimento das testemunhas H. C. e A. V., a factualidade constante de 7, dado que tais testemunhas declararam que os prédios contíguos àquele em apreço nos autos foram também construídos pela ré».
Quanto à impugnação relativa às alíneas F”, “G”, “H”, “I”, dos “Factos Provados” e ao ponto 3.º dos “Factos Não provados” verifica-se que a mesma surge interligada entre si, correspondendo, no essencial, à matéria que constitui o núcleo da controvérsia probatória relativa à presente ação, ou seja, a questão dos defeitos e determinação do momento do surgimento dos mesmos e a sua denúncia à Ré, tendo como contraponto o alegado conhecimento dos defeitos pela Autora à data da realização do negócio de compra e venda da fracção e, por último, a controvérsia relativa à alegada assunção pela Ré do compromisso de reparar tais defeitos.
Com vista à reapreciação da matéria de facto impugnada e a formar um juízo autónomo e fundamentado foram revistos e analisados os concretos meios probatórios indicados pela recorrente.
Mais, procedeu-se à audição integral dos registos da gravação efetuada em sede de audiência final, constantes do Citius, relativamente a todos os depoimentos prestados, e foram ouvidas as alegações orais dos Ilustres mandatários das partes.
Foram ainda analisados todos os documentos juntos aos autos.
A audiência final realizou-se em 29 de maio de 2018, com as declarações de parte da Autora – A. R. - e inquirição das testemunhas - A. B., H. C. e A. V..
Ora, feita a reapreciação crítica e concatenação de toda a prova produzida, julgamos que os referidos meios probatórios permitem formular uma convicção idêntica à do Tribunal recorrido no que concerne à matéria vertida nas alíneas “F” e “I”, dos “Factos provados” e, por contraponto, ao vertido no n.º 3 dos “Factos não provados”, salvo no que concerne aos defeitos ou ocorrências descritas com referência às “partes comuns”, relativamente aos quais não se alcança fundamento suficiente para dar os mesmos como provados.
Começando pelas divergências relativamente à apreciação feita pelo tribunal recorrido, julgamos que a prova produzida em audiência final não permite delimitar em termos minimamente rigorosos e esclarecedores as referências feitas às infiltrações de água no acesso à garagem (alínea F) nem que o imóvel referido em A) apresente as seguintes anomalias: Infiltrações de água e humidade nas partes comuns de acesso à garagem; Existência de bolores e manchas amareladas nas partes comuns; que a pintura da parte comum tem enormes manchas de amarelas e negras; que as paredes da parte comum da garagem têm fendas e rachadelas. Assim, analisando os depoimentos prestados pela Autora, A. R., e pela testemunha A. B., marido da Autora, constata-se que não existem referências relevantes a quaisquer destas ocorrências.
Assim, quanto à Autora, referiu que foi viver para o seu apartamento após a escritura, logo em seguida (“a escritura foi num dia e no seguinte” pegou nas chaves e começou a habitar). Foi só depois de começar a residir no prédio que se apercebeu que começava a pingar dentro da sua garagem, o que começou a verificar com as chuvas. Foi então que havia alguma coisa mais que não era uma simples mancha. Foi quando verificou que a sua garagem ficava molhada, com as infiltrações de água, que resolveu pedir ao Sr. A. V. o telefone da D. I. O., representante do construtor, a qual terá contactado logo em 30 de maio de 2014 expondo tal problema. Referiu que o problema foi-se agravando e que a representante do construtor acabou por responder, comprometendo-se a arranjar a garagem. Remeteu para as mensagens trocadas com a referida representante do construtor, as quais exibiu em audiência final, após o que foram juntas aos autos. A testemunha A. B., marido da Autora, confirmou, no essencial, o depoimento prestado pela Autora. Referiu que acompanhou a Autora no processo de aquisição da casa e que começaram a aperceber-se das infiltrações após a aquisição da casa, quando começou a entrar água no fundo da garagem, onde ainda continua a pingar, formando-se poças de água dentro da mesma e que ainda no ano de 2014 denunciaram a situação à “representante” do construtor, que veio a assumir a reparação da garagem, chegando a dizer que ia providenciar para que o Sr. A. V. lhes arranjasse uma garagem de substituição enquanto arranjavam a garagem individual deles, o que não se veio a concretizar. Passando agora ao depoimento da testemunha H. C., responsável por uma das mediadoras que teve intervenção no negócio de venda da fracção autónoma à Autora (no interesse da compradora), também em nenhuma parte do mesmo se revela possível consubstanciar relevantemente a matéria atinente às anomalias referentes às “partes comuns”. Assim, reportando-se à visita que fez ao local com a compradora, ora Autora, antes da concretização da venda, referiu apenas que se lembrava que algumas garagens estavam abertas com humidade, o que referiu ter reportado, na altura, à filha do construtor, para garantir que o problema era resolvido, tanto mais que a construção ainda estava numa fase final de acabamentos e, assim, podiam retificar a situação. Esclareceu, contudo, que na altura da visita, havia umas garagens que tinham humidade e outras que não tinham, não tendo na altura sido identificada a garagem que caberia à Autora pois ainda havia várias fracções para venda. Depois da escritura, voltou ao prédio por causa de outro cliente e verificou que em várias garagens, incluindo a 47 pingava água e havia manchas nas paredes. Já quanto às partes comuns da garagem, começou por referir não ter reparado nas mesmas, acabando por não concretizar de forma convincente quais as concretas anomalias eventualmente existentes nas partes comuns, às quais aludiu de forma genérica e vaga. Por último, quanto ao depoimento da testemunha A. V., responsável por uma outra mediadora que interveio no negócio de venda (no interesse do vendedor), observa-se que o mesmo incidiu de forma específica quanto à eventual localização e identificação da garagem que foi atribuída à Autora, ora recorrida, com o n.º 47, ainda que também não tenha logrado recordar-se da concreta visita da Autora ao prédio, previamente à compra, admitindo mesmo não conseguir identificar a Autora/recorrida. Assim, afirmou ter acompanhado a referida visita por ser prática habitual com todos os seus clientes mas revelou não se lembrar dos pormenores da visita nem de possíveis ou eventuais anomalias já então existentes na garagem que foi atribuída à Autora.
Por conseguinte, analisados os depoimentos antes referenciados, firmámos a convicção de que não é possível concretizar de forma minimamente consistente e rigorosa as questões de facto suscitadas a propósito das “partes comuns”, designadamente quanto à delimitação e ao âmbito das invocadas anomalias existentes ao nível das “partes comuns de acesso” à garagem da Autora. Por outro lado, consideramos ainda que tal factualidade também não se mostra alicerçada de forma autónoma em qualquer outro elemento probatório, concretamente à luz dos documentos constantes dos autos. Assim, julgamos que apenas os documentos reproduzidos a fls. 46, 47 (n.º 3), 48, 49, 50, 51 e 52, podiam assumir relevo probatório autónomo nesta matéria, por consubstanciarem mensagens trocadas entre a própria Autora e I. O., esta última comprovadamente “representante” da Ré. Porém, do que decorre com clareza de tais documentos é que o teor das comunicações havidas sempre se circunscreveu expressamente à garagem individual da própria Autora, não se retirando das mesmas qualquer menção à reparação de eventuais anomalias existentes nas “partes comuns”. Relativamente aos documentos reproduzidos a fls. 9 (doc. 4 da p.i.), fls. 9-v.º (doc. 5 da p.i.), fls. 11 (doc. 6 da p.i.) e fls. 28 v.º - 31.v.º (dos. 5 da contestação), os mesmos não permitem que se dê por provada tal factualidade, sendo certo que este último documento (ata número quatro” da Assembleia de Condóminos de 29-04-2015 também não resultam concretizadas concretas patologias ao nível das partes comuns de acesso à garagem, dele constando como “Segundo Ponto” da ordem de trabalhos “Apresentação, discussão e aprovação de orçamentos para a realização de parecer técnico ao edifício”, o qual não foi aprovado e contou com o voto contra da ora Autora. Também relativamente ao “Terceiro Ponto” da ordem dos trabalhos “Deliberação sobre acção judicial contra o construtor O. e Filhos, Lda, nomeação de advogado para representação do condomínio e estabelecer quota extra para provisão de contencioso”, se verifica que a mesma não foi aprovada por maioria das fracções, contando com o voto contra da ora autora. É certo que dela consta ter sido aprovado, por unanimidade, iniciar um processo de poupança extraordinário para a realização de obras, estabelecendo prioridades, relativamente ao qual foi sugerido e aprovado, por unanimidade, que fossem solicitados orçamentos para impermeabilização dos terraços do R/C, a serem apresentados e discutidos em futura assembleia de condóminos. Porém, o que se constata é que as anomalias que vêm alegadas na presente ação relativamente às partes comuns não referem os terraços mas, como se viu, as “partes comuns de acesso à garagem” e “partes comuns”, não sendo possível concretizar tais conceitos tendo por referência os documentos apresentados. Idêntica conclusão se impõe quando confrontados com os registos fotográficos juntos ao processo, de fls. 8 (doc. 3 da p.i.) e fls. 10 (doc. 5), os quais, para além de quase impercetíveis, também não permitem autonomamente consubstanciar de forma relevante tal circunstancialismo. Em suma, suscitam-se, neste domínio, sérias e inultrapassáveis dúvidas face à inexistência de outros meios de prova com força probatória consistente para a demonstração dos correspondentes factos, por natureza complexos. Resta concluir que não decorre da prova produzida um juízo de suficiente probabilidade da verificação da matéria dada como provada na parte relativa aos segmentos atinentes às infiltrações de água no acesso à garagem - alínea F) - nem que o imóvel referido em A) apresente as seguintes anomalias: Infiltrações de água e humidade nas partes comuns de acesso à garagem; Existência de bolores e manchas amareladas nas partes comuns; que a pintura da parte comum tem enormes manchas de amarelas e negras; que as paredes da parte comum da garagem têm fendas e rachadelas – alínea I) – o que conduz à alteração dos referidos pontos da matéria de facto, na medida do que ficou provado, bem como a eventual alteração da matéria vertida nas alíneas G), H), e Q), com vista a evitar contradições entre pontos determinados da matéria de facto.
Já relativamente à restante matéria que consta das alíneas F) e I) dos “Factos provados” não se revela possível a este Tribunal extrair diferente solução relativamente aos elementos ou meios de prova produzidos, nem concluir, com a necessária segurança, pela existência de erro de apreciação relativamente à concreta matéria de facto cuja reapreciação vem requerida pela Recorrente.
No que toca a esta matéria, a Recorrente sustenta que o conhecimento pela Recorrida da existência de humidades na garagem da sua fração não ocorreu, como aquela alega e «erradamente» foi dado como provado, nos meses seguintes após adquirir a referida fração, mas sim desde o primeiro momento em que decorreu a negociação para a sua aquisição. Baseia a sua discordância nos depoimentos das testemunhas H. C., A. V. e nas declarações da própria Recorrida, para concluir, além do mais, que esta sempre soube da existência de deficiências na sua garagem, as quais eram notórias, o que desde o primeiro momento permitiu à Recorrida inteirar-se do desgaste e das anomalias de que o edifício padecia, concluindo que o conhecimento pela Recorrida dos defeitos existentes na sua garagem ocorre desde essa data, em que a Recorrida conhece o estado da sua fração e, ainda assim, opta por comprá-la, atendendo sobretudo ao valor pelo qual a mesma estava a ser comercializada.
Com vista à reapreciação da matéria de facto impugnada, foram revistos e analisados os concretos meios probatórios indicados pela Recorrente. Foram ainda analisados todos os restantes depoimentos prestados em audiência de julgamento relativamente a esta matéria, bem como todos os documentos juntos aos autos.
Ora, em primeiro lugar, cumpre assinalar que os depoimentos indicados pela Recorrente como relevantes para a alteração da matéria de facto - testemunhas H. C. e A. V. - à semelhança das declarações de parte da Autora, A. R., não deixaram de ser considerados pelo Tribunal recorrido.
Sucede, porém, que a Mm.ª Juiz a quo, efetuou uma análise crítica da valoração de tais depoimentos, enunciando, além do mais, a propósito da testemunha A. V.: «se bem que a testemunha A. V. tivesse garantido que a autora sabia da existência das patologias a nível das garagens e que as mesmas permaneceriam à data com igual amplitude, certo é que apresentou um depoimento por demais tendencioso, tendo sido notório o seu interesse em preservar a posição da ré, com quem manteve, e espera vir a reatar no futuro, um longo relacionamento comercial de mediação imobiliária, proferindo sempre afirmações vagas e genéricas, nada sabendo concretizar a dizer a respeito da forma como veio a ser negociada a venda realizada com a autora, que não foi capaz de individualizar ou identificar, limitando-se por isso a atestar a forma como normalmente decorriam as visitas ao imóvel e o estado geral das garagens, não sabendo tão pouco indicar qual seria a garagem pertencente à fracção da autora, cujo estado em concreto também não foi capaz de descrever». Ora, como se viu já a propósito da referência por nós efetuada quanto ao âmbito material do depoimento desta testemunha, revela-se indiscutível que de tal depoimento não decorre qualquer relevo probatório no âmbito dos factos agora impugnados, porquanto o mesmo se pautou por referências essencialmente genéricas e de natureza abstrata, sem qualquer relevância em termos do esclarecimento da situação concreta em apreciação.
Relativamente ao depoimento da testemunha H. C., julgamos que o âmbito material do respectivo depoimento também não consente as conclusões vertidas a propósito pela Recorrente. Na verdade, o que decorre de uma análise objetiva de tal depoimento é substancialmente diferente do que vem alegado pela Recorrente quando conclui que “ainda antes da celebração e concretização do redito negócio, já a recorrida sabia e conhecia perfeitamente a existência de humidades na garagem da fração que iria adquirir”. Ora, o que se observa é que a referida testemunha começou precisamente o seu depoimento confirmando que foi quem acompanhou a Autora aquando da visita desta ao prédio, previamente à compra, esclarecendo que não lhes foi indicada a garagem que pertencia à fracção adquirida pela Autora, referindo apenas que se lembrava que algumas garagens estavam abertas com humidade, o que referiu ter reportado, na altura, à filha do construtor, para garantir que o problema era resolvido, tanto mais que a construção ainda estava numa fase final de acabamentos e, assim, podiam retificar a situação. Esclareceu, contudo, que na altura da visita, havia umas garagens que tinham humidade e outras que não tinham, não tendo na altura sido identificada a garagem que caberia à Autora pois ainda havia várias frações para venda. Assim, o teor de tal depoimento não consente a conclusão de que a Autora, à data da negociação e aquisição da fracção referida em A) dos factos provados, tivesse tomado conhecimento das infiltrações já então existentes na garagem que posteriormente viria a adquirir.
Importa ainda sublinhar que tais circunstâncias também não foram confirmadas pela Autora no respetivo depoimento, posto que, como se viu, negou ter celebrado o negócio consciente da presença de infiltrações na sua garagem, referindo que foi viver para o seu apartamento após a escritura, logo em seguida (“a escritura foi num dia e no seguinte” pegou nas chaves e começou a habitar). Foi só depois de começar a residir no prédio que se apercebeu que começava a pingar dentro da sua garagem, o que começou a verificar com as chuvas. Foi então que havia alguma coisa mais que não era uma simples mancha.
Acresce que nenhum meio de prova permite confirmar a conclusão enunciada pela Recorrente no sentido de que a venda de parte das fracções existentes no prédio, e concretamente a fracção vendida à Recorrida, aconteceu pelo preço enunciado devido à existência de humidade nas garagens, que assim seria do conhecimento dos compradores. Na verdade, a testemunha H. C. confirmou que nenhuma negociação houve a propósito do preço de venda, sendo que as condições e o preço já estavam previamente definidos pela construtora/vendedora. Esclareceu que o empreendimento passou por três fases de venda, sendo a 1.ª num período em que o mercado imobiliário estava no “top” e o preço era um. Mais tarde, atribuíram a comercialização em exclusivo a uma empresa, e o preço já era outro. Finalmente, acabaram por dar a exclusividade a outra imobiliária e o preço já era outro, vindo a diminuir gradualmente desde a fase da conclusão da obra e até ao final da comercialização. Referiu que a fracção da Autora/recorrida foi já vendida na reta final, em que algumas das fracções eram vendidas já sem algum equipamento, como mobiliário de casa de banho, móveis e equipamento de cozinha e sistema de aquecimento. Acresce que a própria testemunha A. V. em nenhum momento do seu depoimento confirmou que o valor de venda da fracção tivesse sido fixado abaixo do respectivo valor patrimonial devido a eventuais patologias relacionadas com infiltrações ou humidades. Assim, confirmou que o preço ajustado era o valor que o construtor tinha fixado para a venda. Negou ter havido alguma negociação do preço devido às aludidas questões, esclarecendo acreditar que o construtor tenha negociado alguma coisa nalgumas fracções mas só por causa das condições do negócio e não pelo estado dos imóveis. Como condições determinantes do preço ajustado referiu um conjunto de circunstâncias. Admitiu que a crise tenha tido influência mas garantiu que vendeu os apartamentos todos ao mesmo preço, de acordo com as tipologias e independentemente do estado das frações.
Deste modo, relativamente à determinação do momento do surgimento das concretas anomalias existentes na garagem adquirida pela Autora à Ré não se mostra possível extrair conclusão diversa da firmada pelo Tribunal recorrido no âmbito da alínea F) dos factos provados e, consequentemente, no ponto 3.º da matéria de facto não provada.
Quanto à dimensão e amplitude das anomalias existentes na garagem atribuída à Autora cumpre ainda valorar o depoimento da testemunha A. B., marido da Autora, o qual, como se viu, confirmou, no essencial, o depoimento prestado pela Autora. Referiu que acompanhou a Autora no processo de aquisição da casa e que começaram a aperceber-se das infiltrações após a aquisição da casa, quando começou a entrar água no fundo da garagem, onde ainda continua a pingar, formando-se poças de água dentro da mesma. Também a testemunha H. C. referiu que depois da escritura, voltou ao prédio por causa de outro cliente e verificou que em várias garagens, incluindo a 47 pingava água, havia manchas, humidade e fendas, tudo compatível com as anomalias enunciadas pelo Tribunal a quo na alínea I) dos factos provado, na parte atinente à garagem individual da recorrida.
Nestes termos, procede parcialmente a impugnação da matéria de facto nos termos supra explicitados, impondo-se a alteração da redação das alíneas F) e I) dos “Factos Provados”, que passarão a ter a seguinte redação, na medida do que ficou provado:
F) Nos meses seguintes, a autora foi-se apercebendo da existência de infiltrações de água na garagem da sua fração, que se agravaram pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais, e passaram a ser recorrentes;
I) O imóvel referido em A) apresenta as seguintes anomalias:
.- Infiltrações de água e humidade na garagem com o n.º 47;
.- Existência de bolores e manchas amareladas nas paredes da garagem;
.- A pintura da garagem tem enormes manchas amarelas e negras;
.- As paredes da garagem têm fendas e rachadelas.
O remanescente da matéria anteriormente contida nas aludidas alíneas F) e I), passará a integrar os “Factos não provados”, mais se mantendo, em consequência, o ponto 3.º dos “Factos não provados”.
Cumpre agora analisar a impugnação referente aos factos que constam da alínea G) dos “Factos provados” - A autora comunicou o referido em F) à ré e exigiu-lhe a respetiva reparação - pretende a recorrente que tal facto seja dado como não provado (conclusão 4.ª das alegações), e da alínea H) - A ré comprometeu-se a reparar todas as deficiências referidas em F).
Neste domínio, verifica-se que a Recorrente começa por sustentar o seguinte «No que respeita à denúncia dos defeitos existentes na sua garagem, o Tribunal a quo deu como provado que a Recorrida o fez nos meses seguintes à sua aquisição e após passar a habitar a fracção»
Cumpre assinalar em primeiro lugar que, em nenhum ponto da matéria de facto provada consta da sentença recorrida o facto agora enunciado pela Recorrente. O que consta efetivamente, mas da respetiva motivação da decisão sobre a matéria de facto, é o convencimento por parte do Tribunal a quo nos seguintes termos: «em face das declarações da autora e do depoimento da testemunha H. C., que a autora, pouco tempo após a compra, veio efectivamente a reclamar perante a ré a existência das infiltrações e que por esta veio a ser assumida tal reparação».
E tal constatação resulta da análise conjugada dos depoimentos da Autora e da testemunha A. B., marido da Autora, ainda que referenciando infiltrações de água na garagem individual da Autora e não apenas à existência de um problema de humidade, como parece pretender a Recorrente nas alegações de recurso. Assim, a Autora referiu-se concretamente que logo que começaram as chuvas começou a molhar ou a pingar dentro da garagem, ainda que também tenha referido que tal problema se tem vindo a agravar com a passagem do tempo. Esclareceu o contexto temporal e a forma como reportou inicialmente a existência de tais infiltrações à “representante” da Ré e a forma como esta assumiu tais reparações. Precisou que foi residir para o seu apartamento após a escritura, logo em seguida (“a escritura foi num dia e no seguinte” pegou nas chaves e começou a habitar). Foi só depois de começar a residir no prédio que se apercebeu que começava a pingar dentro da sua garagem, o que começou a verificar com as chuvas. Foi então que havia alguma coisa mais que não era uma simples mancha. Foi quando verificou que a sua garagem ficava molhada, com as infiltrações de água, que resolveu pedir ao Sr. A. V. o telefone da D. I. O., representante do construtor, a qual terá contactado pela primeira vez logo em 30 de maio de 2014 expondo tal problema. Referiu que o problema foi-se agravando e que a representante do construtor acabou por responder, assumindo a reparação das anomalias na sua garagem. Remeteu para as mensagens trocadas com a referida representante do construtor, as quais exibiu em audiência final, após o que foram juntas aos autos. A testemunha A. B., marido da Autora, confirmou, no essencial, o depoimento prestado pela Autora. Referiu que acompanhou a Autora no processo de aquisição da casa e que começaram a aperceber-se das infiltrações após a aquisição da casa, quando começou a entrar água no fundo da garagem, onde ainda continua a pingar, formando-se poças de água dentro da mesma e que ainda no ano de 2014 denunciaram a situação à representante do construtor, que veio a assumir a reparação da garagem, chegando a dizer que ia providenciar para que o Sr. A. V. lhes arranjasse uma garagem de substituição enquanto arranjavam a garagem individual deles, o que, contudo, nunca vieram a concretizar.
Constata-se, por outro lado, que o âmbito material das declarações prestadas em sede de audiência pela Autora e pela testemunha A. B. mostra-se credivelmente sustentado em face do teor das mensagens juntas pela Autora. Assim, relativamente ao teor da segunda mensagem de fls. 47, datada de 17 de julho de 2014, que a testemunha A. V. confirmou ter sido por si efetivamente recebida da Autora, a qual confirma o sentido dos depoimentos apresentados pela Autora e pela testemunha A. B. quanto à existência das aludidas reclamações pouco tempo após a venda, bem como a assunção da reparação por parte da Ré relativamente às infiltrações e humidades existentes ao nível da garagem individual da Autora. Isto mesmo resulta ainda evidente do teor da terceira mensagem de fls. 47 - «Boa tarde A. R.. Para o próximo mês vão arranjar a sua garagem. Pensei que o A. V. tivesse resolvido. Depois ligo-lhe (…)» - bem como das mensagens reproduzidas a fls. 49, 50, 51, e 52.
Feita a ponderação crítica do teor dos referidos elementos de prova, verifica-se que da respetiva análise não resulta qualquer constatação relevante que nos permita derrogar o juízo formulado pelo Tribunal a quo, relativamente à matéria vertida nas alíneas G) e H) dos “Factos provados”, ainda que se imponha complementar a matéria de facto vertida na referida alínea G) em função do que resulta da prova produzida em sede de audiência final e das alterações determinadas quanto às alíneas F) e I), no sentido de delimitar o âmbito temporal da comunicação inicial feita pela Autora relativamente à existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção (tal como consignado em F). Por razões idênticas e para não haver contradição insanável de tal matéria com a vertida na parte final da alínea Q), impõe-se, oficiosamente, a alteração do segmento final da alínea Q) dos “Factos provados”.
Em consequência, julga-se improcedente a impugnação da matéria de facto relativamente à alínea H) dos “Factos Provados” e determina-se que as alíneas G) e Q) dos “Factos Provados” passarão a ter a seguinte redacção:
«G) A Autora comunicou o referido em F) à Ré e exigiu-lhe a respetiva reparação, o que fez pela primeira vez, relativamente às infiltrações, em 30-05-2014;»
Q) A Autora participou na assembleia de condóminos a que respeita a ata de fls. 28 verso a 31, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido e, pelo menos à data de tal assembleia (29/4/2015), tinha conhecimento da totalidade das deficiências referidas em F) e I);»
Por último, importa verificar se se pode dar como demonstrado que «O valor de venda da fração à autora foi inferior ao do mercado», tal como consta do ponto 4.º dos “Factos não provados”.
No que toca a esta matéria observa-se que a Recorrente parece basear a sua discordância no documento n.º 3 junto com a contestação, alegando para o efeito o seguinte: «A comercialização de um apartamento de tipologia T4, com cerca de 9 anos, o qual nunca foi usado, localizado a cerca de 1km do hospital público do Município de B., pelo preço de 63.000,00€ é, pois, revelador do valor de venda reduzido daquele imóvel, o qual é inferior ao valor tributário fixado no ano de 2012, no montante de 81.880,00€.
Ora, bastará o conhecimento comum para se poder concluir que a aquisição do redito imóvel pelo preço de 63.000,00€ é manifestamente inferior ao valor do mercado praticado na altura para um imóvel com iguais características, tipologia e localização. Não obstante, o facto de no mesmo prédio ter sido vendido um apartamento de tipologia T2, pelo preço de 70.000,00€, conforme escritura pública que a Recorrente juntou como doc. 3 com a Contestação, não deixará dúvidas de que o imóvel da Recorrida foi vendido a um preço inferior ao do mercado.
Por entender provada tal factualidade, não aceita a Recorrente que a mesma tenha resultado como não provada pelo Tribunal recorrido, concretamente no ponto 4. dos factos não provados, motivo pelo qual deve a Decisão recorrida ser também alterada neste ponto».
Com vista à reapreciação da matéria de facto impugnada, foi revisto e analisado o concreto meio probatório indicado pela Recorrente, no caso, a certidão de escritura de compra e venda datada de 30 de abril de 2007.
Ora, tendo presente o teor do referido documento, resulta manifesto que do mesmo não pode decorrer, por si só, um juízo de suficiente probabilidade da verificação do facto constante do ponto 4.º dos Factos não provados, porquanto se desconhecem as concretas condições e a totalidade das características atinentes à fração a que se reporta, o mesmo sucedendo relativamente à fração autónoma descrita na alínea A) dos “Factos provados”. Por conseguinte, o eventual juízo comparativo atinente ao valor das referidas frações sempre dependeria da conjugação de tal documento com outros meios de prova porquanto tal matéria implica a perceção de circunstâncias por natureza complexas e dependentes de conhecimentos específicos.
Sucede que feita a reapreciação crítica e concatenação de toda a prova produzida não se alcança fundamento suficiente para dar como provado o facto agora em referência.
Pelo exposto, não se revela possível a este Tribunal extrair diferente solução relativamente aos elementos ou meios de prova produzidos, nem concluir, com a necessária segurança, pela existência de erro de apreciação relativamente ao concreto facto cuja reapreciação vem requerida pela Recorrente.
2.2. Da Reapreciação de Direito
Atenta a parcial procedência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, resulta evidente que os factos a considerar na apreciação da questão de direito são os que se mostram enunciados sob os n.ºs 1.1.A), 1.1.B), 1.1.C), 1.1.D), 1.1.E), 1.1.H) 1.1.J), 1.1.K), 1.1.L), 1.1.M), 1.1.N), 1.1.O), 1.1.P), supra, com as enunciadas alterações relativamente aos n.ºs 1.1.F), 1.1.G), 1.1.I) e 1.1.Q), agora reordenados nos seguintes termos:
1.1.A) A Autora é dona e legítima proprietária da fração autónoma designada pela letra "AN", correspondente ao sétimo andar letra “A” tipo T4, com uma garagem na cave designada pelo nº .. (número ...), com acesso pela rua ... nº ... da freguesia ... do concelho de B., que se acha inscrita na matriz no artigo ... e descrita na 1ª Conservatória do registo predial de B. sob o nº ... ..., onde se encontra registada a seu favor.
1.1.B) Em 24 de Abril de 2014, a Autora, através de documento denominado “Título de Compra e Venda”, na 1ª Conservatória do registo predial de B., processo casa pronta nº ..., comprou à Ré, pelo preço de 63.000,00€, a fração autónoma identificada em A).
1.1.C) A Ré dedica-se à indústria de construção civil, compra e venda de propriedades.
1.1.D) No exercício desta sua atividade, a Ré construiu o prédio referido em A) e vendeu-o à Autora.
1.1.E) Posteriormente à escritura, e após a solicitação dos contadores de água e eletricidade, a Autora passou a habitar a fração.
1.1.F) Nos meses seguintes, a autora foi-se apercebendo da existência de infiltrações de água na garagem da sua fração, que se agravaram pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais, e passaram a ser recorrentes;
1.1.G) A Autora comunicou o referido em F) à Ré e exigiu-lhe a respetiva reparação, o que fez pela primeira vez, relativamente às infiltrações, em 30-05-2014.
1.1.H) A Ré comprometeu-se a reparar todas as deficiências referidas em F).
1.1. I) O imóvel referido em A) apresenta as seguintes anomalias:
.- Infiltrações de água e humidade na garagem com o n.º 47;
.- Existência de bolores e manchas amareladas nas paredes da garagem;
.- A pintura da garagem tem enormes manchas amarelas e negras;
.- As paredes da garagem têm fendas e rachadelas.
1.1.J) No tempo de chuva é impossível guardar bens na garagem (com exceção do veículo) sob pena de ficarem danificados.
1.1.K) A Autora enviou à Ré a carta que consta de fls. 9, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.L) E enviou o email que consta de fls. 9 verso, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.M) E, através de mandatário, enviou à Ré a carta que consta de fls. 11, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.N) O referido em F) e I) causou e causa à Autora desgosto, incómodos, aborrecimentos, canseiras e preocupações.
1.1.O) A autora opta por deixar na rua a sua viatura.
1.1.P) No ano de 2012, à fração referida em A) foi fixado o valor patrimonial, para efeitos de IMI, de 81.880,00€.
1.1.Q) A Autora participou na assembleia de condóminos a que respeita a ata de fls. 28 verso a 31, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido e, pelo menos à data de tal assembleia (29/4/2015), tinha conhecimento da totalidade das deficiências referidas em F) e I).
Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica decorrente de um contrato de compra e venda estabelecido entre a Autora, na qualidade de comprador, e a Ré, na qualidade de vendedor, tendo por objeto um imóvel, estando assim a Ré obrigada entregar a coisa sem vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada e com as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, nos termos que resultam do disposto nos artigos 406.º, n.º1, 879.º e 913, n.º1, do CC.
Acresce decorrer da matéria de facto provada (ponto 1.1.D) que o imóvel vendido à Autora foi construído pela vendedora, ora Ré. Com base nestas circunstâncias mostra-se justificado o enquadramento feito pelo tribunal a quo relativamente à pretensão relativa à eliminação de todos os alegados vícios de construção que padece a fração adquirida pela autora à Ré vendedora/construtora, destinada por sua natureza a longa duração, à luz do regime legal dos contratos de empreitada relativos a “imóveis destinados a longa duração” que decorre do artigo 1225.º do CC, atento o disposto no n.º 4 do referido preceito legal. Neste domínio, tal como concluiu a sentença recorrida, os defeitos de construção dos imóveis exteriorizados nos cinco anos após a sua entrega conferem ao dono da obra, aqui ao comprador, o direito de exigir do empreiteiro, aqui vendedor/construtor, a reparação dos defeitos em conformidade com o disposto no n.º 1 do citado artigo 1225.º do CC.
O artigo 1225.º do CC, com a epígrafe Imóveis destinados a longa duração, prevê o seguinte:
“1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”.
Sucede que a Autora alegou ainda na petição inicial que a Ré dedica-se à indústria de construção civil, compra e venda de propriedades e que foi no exercício desta sua atividade que construiu o prédio em regime de propriedade horizontal, onde a fracção “AN” está integrada, e vendeu à Autora a referida fracção. Decorre ainda do alegado que a compra e venda teve por objeto imóvel destinado à habitação própria e permanente da compradora, ora Autora, tal como decorre do documento denominado “Título de Compra e Venda” aludido em B) dos “Factos provados”. Ora, o que se verifica é que tal matéria logrou comprovação, tal como resulta da seguinte matéria de facto dada como provada:
1.1.C) A Ré dedica-se à indústria de construção civil, compra e venda de propriedades.
1.1.D) No exercício desta sua atividade, a Ré construiu o prédio referido em A) e vendeu-o à Autora.
1.1.E) Posteriormente à escritura, e após a solicitação dos contadores de água e eletricidade, a Autora passou a habitar a fração.
Assim sendo, julgamos concretamente aplicável ao caso o regime jurídico do direito do consumo, tal como decorre da Lei n.º 24/96 de 31-07 (“Lei de Defesa do Consumidor”) e pelo DL n.º 67/03 de 8-04 (“Venda de Bens de Consumo”), circunstância que a sentença recorrida não ponderou. Na verdade, o artigo 1.º-A do citado DL n.º 67/03 de 8-04 define o seu âmbito de aplicação «aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores». Para o efeito, define a lei como «Consumidor», aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31-07 (artigo 1.º-B, al. a), do DL n.º 67/03 de 8-04). E o artigo 1.º-B, al. b), do DL n.º 67/03 de 8-04, por sua vez, define «Bem de consumo», qualquer bem imóvel ou móvel corpóreo, incluindo os bens em segunda mão. Ora, como se viu, a Autora destinou o imóvel a uso não profissional - habitação - e a Ré exerce a indústria de construção civil, compra e venda de propriedades, tendo sido no âmbito de tal actividade que construiu o prédio referido em A) e o vendeu à Autora. Por último, resta constatar que o bem objecto da venda enquadra-se no conceito de «bem de consumo», tal como definido no citado artigo 1.º-B, al. b), do DL n.º 67/03 de 8-04 (4).
Por conseguinte, mostra-se aplicável ao caso o regime jurídico do direito do consumo, designadamente o disposto nos artigos 4.º, 5.º e 5.º-A do DL n.º 67/03 de 8-04, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 84/2008, de 21-05.
O artigo 4.º do DL n.º 67/03 de 8-04, com a epígrafe Direitos do consumidor, prevê o seguinte:
“1 - Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.
2 - Tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, e tratando-se de um bem móvel, num prazo máximo de 30 dias, em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor.
3 - A expressão «sem encargos», utilizada no n.º 1, reporta-se às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo, designadamente, as despesas de transporte, de mão-de-obra e material.
4 - Os direitos de resolução do contrato e de redução do preço podem ser exercidos mesmo que a coisa tenha perecido ou se tenha deteriorado por motivo não imputável ao comprador.
5 - O consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.
6 - Os direitos atribuídos pelo presente artigo transmitem-se a terceiro adquirente do bem”.
A este propósito, refere o Ac. do TRP de 12-09-2017 antes citado, «No regime geral da venda de coisas defeituosas, os direitos a exercer pelo comprador não surgem como alternativos, mas subordinados, em razão do que normalmente se designa por um princípio de eticização da escolha, decorrente do princípio da boa-fé (cfr. Ac. do STJ de 24/1/2008, proc. nº 07B4302, em dgsi.pt).
Porém, no regime especial sob análise, com evidentes objectivos de alargamento da tutela dos interesses do consumidor/comprador, é expressamente prevista a alternatividade da escolha, sem prejuízo da salvaguarda de um grau suficiente de tal “eticização” pela omnipresença do princípio da boa-fé, bem como do regime do abuso de direito».
A 1.ª instância, tendo considerado provados, entre outros, os factos agora excluídos da factualidade provada relativos às invocadas anomalias existentes ao nível das “partes comuns”, “parte comum” ou das “partes comuns de acesso” à garagem da Autora, julgou verificado o direito da Autora à pretendida reparação dos defeitos por si denunciados, reparação esta que deverá ser realizada no prazo de 30 dias por si indicado posto que a Ré nada opôs a tal prazo. Para o efeito, considerou o seguinte:
«Da matéria de facto assente extrai-se que o imóvel que a autora veio a adquirir à ré apresenta recorrentes infiltrações de água na garagem e no acesso à mesma, que determinaram a presença em tais elementos de bolores e manchas amareladas e negras, tendo ainda as paredes da garagem e parte comum da garagem fendas e rachadelas.
Ora, tal factualidade torna óbvio que o imóvel vendido à autora não possui as qualidades necessárias para a realização do fim a que se destinada posto que à garagem individual da autora, assim como às partes comuns das garagens, acorrem águas (por efeito de infiltração) que levam à formação de manchas e bolores no seu interior, tornando assim impossível que, no tempo de chuva, se guardem ali bens, sendo certo que é suposto que a garagem seja isenta de humidades para que os seus proprietários ali possam guardar o que lhes aprouver, sendo de esperar que os edifícios estejam dotados de elementos (isolamento) que impeçam a entrada de água no seu interior, do que se conclui que a ré estará, inequivocamente, obrigada a proceder à eliminação/reparação quer dos defeitos existentes na garagem privativa da autora, quer daqueles verificados nas zonas comuns das garagens, tendo a autora legitimidade para exigir também a realização de obras nestas partes comuns, por ser comproprietária das mesmas (cfr. arts. 1420.º, n.ºs 1 e 2, 1421.º, n.º 1, e 1427.º, todos do Código Civil)».
No caso vertente, as patologias evidenciadas nos pontos 1.1. F) e 1.1. I), enquadram-se indiscutivelmente no conceito de vício, tal como previsto no artigo 913.º do CC, posto que impedem a realização do fim normal a que a garagem individual da autora é destinada, reduzindo o respetivo valor, configurando, além do mais, um caso de desconformidade do bem imóvel, nos termos e para os efeitos do preceituado no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 67/03 de 8/04. Neste domínio, resultou provado que o imóvel vendido pela Ré à Autora apresenta as seguintes anomalias:.- Infiltrações de água e humidade na garagem com o n.º 47; .- Existência de bolores e manchas amareladas nas paredes da garagem; .- A pintura da garagem tem enormes manchas amarelas e negras; .- As paredes da garagem têm fendas e rachadelas. Mais se apurou que, no tempo de chuva é impossível guardar bens na garagem (com exceção do veículo) sob pena de ficarem danificados.
Assim sendo, as anomalias verificadas na garagem individual da Autora permitem configurar a falta de conformidade do bem vendido, sendo certo que se manifestaram no decurso do prazo de garantia de cinco anos a contar da sua entrega à Autora (artigo 5.º, n.º 1, do DL n.º 67/03 de 8-04).
Acresce que a Ré não demonstrou quaisquer circunstâncias que permitissem afastar a sua culpa na verificação das enunciadas desconformidades (a qual se presume, nos termos do artigo 799.º, n.º1, do CC), designadamente que tais deficiências se devessem a causas externas à construção do edifício, nem provou que a Autora tivesse conhecimento das mesmas à data da compra ou que as tivesse aceitado sem reservas.
Não demonstrou a Autora, contudo, as anomalias ou desconformidades alegadas relativamente às invocadas anomalias existentes ao nível das “partes comuns”, “parte comum” ou das “partes comuns de acesso” à garagem da Autora. Tais circunstâncias configuram factos constitutivos do direito da Autora, a quem cabia o respectivo ónus probatório, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do CC.
Por conseguinte, é manifesto que a pretensão da Autora terá que improceder nesta parte.
Relativamente às anomalias verificadas na garagem individual da Autora, posto que somente quanto a estas se mostra configurada a falta de conformidade do bem vendido, cumpre analisar se está verificada a caducidade do direito da Recorrida para denunciar tais defeitos ou ao direito a interpor a presente ação, tal como pretende a Recorrente, ao sustentar que ambos foram exercitados mais de um ano após o seu conhecimento (quanto às infiltrações na garagem da Autora) ou a respetiva denúncia (quanto à existência de humidade na sua garagem) – conclusão 20.ª das alegações.
Em qualquer caso, importa verificar se está verificada a causa impeditiva da caducidade traduzida no reconhecimento do direito por parte da Ré, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 331.º, n.º 2, do CC.
Com relevo para a apreciação da questão suscitada verifica-se que a decisão recorrida julgou improcedente a referida exceção por considerar que da matéria de facto assente não se extrai que a Autora tivesse denunciado os defeitos para além do prazo de um ano após o seu conhecimento, tendo resultado como não provada a factualidade que a ré alegou a tal respeito (factos não provados 3 e 5). Considerou ainda que a factualidade assente não permitia que se concluísse ter decorrido mais de um ano sobre a data da denúncia dos defeitos à ré e até à data da interposição da ação, entendendo ser aplicável ao caso o regime previsto no artigo 1225.º do CC, ou seja, o prazo de denúncia dos defeitos, que, tratando-se de imóvel, é de um ano a contar do conhecimento dos mesmos, por força do disposto no artigo 1225.º, n.ºs 2 e 4, do CC; o prazo de exercício do direito (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização), que é de um ano, nos termos do n.º 3 do artigo 1225.º, ex vi do n.º 4 do mesmo preceito; o prazo de cinco anos sobre a data da entrega da coisa vendida, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, tal como decorre do artigo 1225.º, n.ºs 1 e 4, do CC.
Ora, como se viu, no caso é aplicável o disposto nos artigos 5.º e 5.º-A do DL n.º 67/03 de 8-04, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 84/2008, de 21-05, dos quais resulta que os direitos conferidos ao consumidor pelo referido regime especial, em caso de desconformidade de bem imóvel, estão dependentes do prazos idênticos aos previstos no artigo 1225.º do CC no que concerne à denúncia da falta de conformidade, a efetuar no prazo de um ano a contar da data em que a tenha detetado (artigo 5.º-A, n.º 2), e ao prazo de garantia de cinco anos (artigo 5.º, n.º1). Já no que concerne ao prazo para o exercício judicial do direito verifica-se que os respetivos direitos caducam decorridos três anos, a contar da denúncia, no caso previsto no artigo 5.º-A, n.º 3, enquanto no domínio do artigo 1225.º, n.ºs 2, 3 e 4 do CC, como se viu, é de um ano após a denúncia.
Antes de mais, importa notar que o aditamento determinado na presente apelação, quanto à matéria vertida no ponto 1.1.G) dos “Factos provados”, ainda que não conduza a diferente solução relativamente à decisão recorrida possui relevância jurídica para a análise da questão da caducidade, porquanto ficou agora claro o momento em que a Autora efetivamente denunciou, pela primeira vez, a existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção, que se provou ter sido logo em 30-05-2014. Acresce que ficou demonstrado que foi nos meses seguintes à celebração da venda, ocorrida em 24-04-2014, que a Autora se foi apercebendo da existência de infiltrações de água na referida garagem. Deste modo, resulta manifesto que a Autora teve conhecimento da existência de tais desconformidades em data posterior a 24-04-2014, como tal há muito menos de um ano da data em que as comunicou à Ré. É certo que também resulta da enunciada matéria vertida no ponto 1.1.G) dos “Factos provados” que tais infiltrações se agravaram pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais, e passaram a ser recorrentes, o que leva a concluir que estamos perante desconformidades ou defeitos evolutivos, ainda que resulte dos autos que já na data indicada a Autora tinha um conhecimento adequado e minimamente seguro da relevância das referidas desconformidades, que relatou à Ré.
Deste modo, resulta indiscutível que em 30-05-2014, data da denúncia das desconformidades decorrentes da existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção, ainda não tinha decorrido o prazo legal de 1 ano de caducidade de denúncia de tais defeitos.
Acresce que se verifica que o exercício judicial do direito ocorreu dentro do prazo de três anos previsto no citado artigo 5.º-A, n.º 3, do DL n.º 67/03 de 8-04, atendendo à data da denúncia e uma vez que a ação deu entrada em juízo em 12-04-2017.
Conclui-se, assim, que não caducaram os direitos da Autora relativamente à reparação das desconformidades decorrentes da existência de infiltrações de água na garagem da sua fracção.
No caso estamos perante desconformidades ou defeitos evolutivos, o que leva a considerar dispensável a efectivação de sucessivas denúncias, sendo certo que todas as restantes desconformidades enunciadas no ponto 1.1.I), com exceção das fendas e rachadelas nas paredes da garagem, emergem indiscutivelmente como consequências ou sequelas das desconformidades efetivamente denunciadas quanto às infiltrações de água na garagem.
Ainda assim, o que se verifica pela análise do facto enunciado em 1.1.H) é que a Ré comprometeu-se a reparar todas as deficiências referidas em F), pelo que sempre seria de desatender a arguida caducidade relativamente às referidas desconformidades (com exceção das fendas e rachadelas nas paredes da garagem), por se considerar verificada a causa impeditiva da caducidade traduzida no reconhecimento do direito por parte da Ré, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 331.º, n.º 2, do CC.
Como se viu, o ponto 1.1.I) abrange desconformidades que este Tribunal considera não resultarem indiscutivelmente como consequências ou sequelas dos defeitos efetivamente denunciados quanto às infiltrações de água na garagem. São elas as patologias traduzidas nas fendas e rachadelas existentes nas paredes da garagem, as quais não se enquadram objetivamente no quadro das irregularidades emergentes das infiltrações e das consequências inerentes ao agravamento das mesmas pelo decurso do tempo, mormente devido às chuvas invernais.
Temos assim que relativamente a tais anomalias, não resulta da matéria assente que a Autora as tivesse denunciado.
Ora, à Autora cabia a prova não apenas da existência dos defeitos mas também da denúncia deles junto da Ré construtora/vendedora, por serem factos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 342.º, n.º1, do CC, sendo que à Ré cabe alegar e provar que o alegado direito da Autora foi exercitado para além dos prazos previstos nos artigos 5.º e 5.º-A do DL n.º 67/03 de 8-04 (5).
Por conseguinte, resulta ainda manifesto que a pretensão da Autora terá que improceder na parte atinente às patologias traduzidas nas fendas e rachadelas existentes nas paredes da garagem.
Note-se, a propósito, que ainda que se considerasse operada a denúncia de tais defeitos mediante a citação da ré para presente ação (instaurada em 12-04-2017), sempre ocorreria a caducidade da denúncia de tais desconformidades porquanto as mesmas não se enquadram em nenhuma das comunicações aludidas em 1.1.K), 1.1.L), e 1.1.M), sendo certo que se provou que, pelo menos, à data da assembleia de condóminos a que respeita a ata de fls. 28 verso a 31 (29-04-2015), a Autora tinha conhecimento de tais deficiências (ponto 1.1.Q).
Por último, relativamente à pretensão indemnizatória da Autora, a título de compensação dos danos não patrimoniais que alega ter sofrido em consequência dos defeitos de que padece o imóvel que lhe foi vendido pela Ré, verifica-se que a argumentação desenvolvida pela apelante dependia, em grande parte, da impugnação deduzida contra a matéria de facto provada sob a alínea N) dos “factos provados”.
Ora, mantendo-se inalterado o quadro factual julgado provado quanto a tal matéria, e não tendo resultado provado que a Recorrida tivesse pleno conhecimento do estado da sua garagem e da humidade nela existente, aquando da aquisição da sua fracção, resulta manifesta a improcedência das conclusões da apelante nesta parte.
Acresce que a circunstância de não terem logrado demonstração as alegadas anomalias ou desconformidades ao nível das “partes comuns”, “parte comum” ou das “partes comuns de acesso” à garagem da Autora, nem as patologias traduzidas nas fendas e rachadelas existentes nas paredes da garagem, em nada altera o quadro fáctico que relevou no âmbito da tutela indemnizatória concedida. Assim, verifica-se que a decisão recorrida atendeu essencialmente ao desgosto, aos incómodos, aborrecimentos, canseiras e preocupações causados à Autora mercê das infiltrações verificadas e em face das quais se vê impossibilitada de utilizar em pleno a sua garagem, tal como também resulta do facto enunciado sob o ponto 1.1.J).
Assim sendo, mantendo-se inalterada matéria de facto quanto à existência de infiltrações de água na garagem da fração da Autora, bem como os factos enunciados sob os postos 1.1.J) e 1.1.N), resta concluir que o valor de €1.000,00 fixado na decisão recorrida a título de compensação pelos danos morais sofridos, mostra-se conforme à equidade, atendendo a todas as circunstâncias de facto constantes do processo e designadamente, a natureza, gravidade e extensão das patologias em causa, bem como o rebate psicológico decorrente do incumprimento da Ré, não merecendo censura, nessa parte, a decisão.
Daí que improcedam, nesta parte, as conclusões da apelante.
Sumário:
I - O regime jurídico que decorre do DL n.º 67/03 de 8-04 (“Venda de Bens de Consumo”) é aplicável ao contrato de compra e venda de um imóvel com destino à habitação do comprador quando o vendedor exerce a indústria de construção civil, compra e venda de propriedades, tendo sido no âmbito de tal atividade que construiu o prédio e o vendeu à contraparte;
II - Em caso de desconformidade de bem imóvel, o funcionamento de tal regime especial implica, além do mais, que o exercício judicial do direito do comprador/consumidor pode ocorrer dentro do prazo de três anos a contar da data da denúncia.
IV. Decisão
Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, em consequência do que se revoga parcialmente a decisão recorrida, condenando a Ré a proceder, no prazo de 30 dias, à execução das obras necessárias à eliminação dos defeitos referidos em F) e I) dos factos provados, com a amplitude decidida na presente apelação e com exceção da matéria relativa às fendas e rachadelas nas paredes da garagem, mantendo-se, em tudo o mais, a sentença recorrida.
Custas a cargo da Ré/apelante e da Autora/apelada, na proporção do decaimento que se fixa em 2/3 para a Ré/apelante e 1/3 para a Autora/apelada, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia a apelada.
Guimarães, 28 de março de 2019
(Acórdão assinado digitalmente)
(Acórdão assinado digitalmente)
Paulo Reis (relator)
Espinheira Baltar (1.º adjunto)
Eva Almeida (2.º adjunto)
1- Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, p. 126
2 - Ob. cit. a pgs. 224-225
3 - P. n.º 1965/04.9TBSTB.E1.S1 – 6.ª Secção, disponível em www.dgsi.pt
4 - No sentido de que “ Tendo sido adquirida fração autónoma destinada em exclusivo a habitação própria do adquirente e exercendo o vendedor em exclusivo a atividade de construção e venda de imóveis com fins lucrativos, é aplicável à relação contratual assim estabelecida o regime legal aprovado pelo DL 67/2003, com as alterações introduzidas pelo DL 84/2008, regime este que regula certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, com vista a assegurar a proteção dos interesses dos consumidores», cf. o Ac. do TRG de 12-10-2017 (relatora: Maria de Fátima Almeida Andrade), p. 4001/15.6T8VCT.G1, disponível em www.dgsi.pt; em sentido idêntico, cf. os Acs. do TRP de 12-09-2017 (relator: Rui Moreira), p. 3922/12.2TBVLG.P1; do TRP de 11-12-2012 (relatora: Márcia Portela) p. 55/08.0TBETR.P1, também disponíveis em www.dgsi.pt
5 - Neste sentido cf. por todos, os Acs. do TRG de 12-10-2017 (relatora: Maria de Fátima Almeida Andrade), p. 4001/15.6T8VCT.G1; do TRC de 13-09-2016 (relator: Moreira do Carmo) p. 59/15.6T8OLR.C1; do TRG de 27-03-2012 (relator: Fernando Freitas), p. 98/10.3TBAMR.G1; disponíveis em www.dgsi.pt