Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 8/18.0T8BCL.G1 |  |
ANEXO SEM AUTONOMIA JURÍDICA
ALIENAÇÃO DO PRÉDIO
PREFERÊNCIA LEGAL
I- O ónus de alegação e prova dos requisitos constitutivos do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na versão introduzida pela Lei n.º 6/2006 de 27-02, aplicável ao caso em apreciação, incumbe a quem se arroga titular de tal direito, o que inclui a prova da qualidade de arrendatário, há mais de três anos, do seu beneficiário, consubstanciada na existência de um contrato de arrendamento válido e em vigor à data do ato de alienação do local arrendado, tendo por objeto este último.
II- Sendo aplicável ao caso o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, por ser o regime vigente na data em que se concretizou o ato de alienação da totalidade do prédio, e não tendo o anexo habitado pelo autor, e a que se reporta o alegado arrendamento, autonomia jurídica que lhe permitisse ser individualmente transacionável, não é possível reconhecer ao autor o direito de preferir na venda da totalidade do prédio de que aquele anexo é apenas uma parte, visto que aquele normativo não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
D. S. instaurou ação declarativa sob a forma de processo comum contra 1. C. J.; 2. O. M.; 3. M. J.; 4. A. B.; 5. M. F.; 6. M. T.; 7. M. Q. e marido M. V.; 8. A. J.; 9. R. C.; 10. D. R.; 11. M. H.; 12. M. B.; 13. O. R.; 14. A. D.; 15. F. R.; 16. M. M.; 17. C. R.; 18. I. R.; 19. C. C.; 20. F. B.; 21. J. Q.; 22. M. A.; 23. J. B.; 24. J. S.; 25. H. P.; 26. A. P.; 27. S. P.; e, 28. C. G., todos melhor identificados nos autos, pedindo: a) se reconheça ao autor o direito de preferência sobre o prédio identificado em 1.º da petição inicial (1), substituindo-se à ré compradora na escritura de compra e venda; b) se ordene o cancelamento de todos e quaisquer registos que a ré compradora haja feito a seu favor em consequência da compra do referido prédio.
Alega, para o efeito, em síntese, que celebrou, a 1 de outubro de 1964, com os aqui 1.º a 27.º réus (réus vendedores), um contrato de arrendamento verbal do rés-do-chão do prédio descrito em 1.º da petição inicial, habitando desde essa data no locado; à semelhança do rés-do-chão, também o primeiro andar do prédio identificado em 1.º da petição inicial se encontrava arrendado mas à 28.ª ré, habitando ambos o mesmo imóvel por força de arrendamentos distintos; sucede que por escritura de compra e venda celebrada a 26-09-2017, os 1.º a 27.º réus (réus vendedores) venderam à 28.ª ré (ré compradora) o imóvel identificado em 1.º da petição inicial, sem que nunca até essa data tenham informado o autor da intenção de vender o imóvel, desconhecendo igualmente o autor ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam e ainda habitam pelo que pretende lhe seja reconhecido o direito de preferência na venda do imóvel, substituindo-se à compradora C. G. na escritura de compra e venda respetiva, bem como que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que a ré compradora haja feito a seu favor em consequência da aquisição do imóvel, para o que procedeu ao depósito do montante de €20.000,00 correspondente ao preço da venda no caso em referência.
Citados os réus, contestou a 28.ª ré/compradora, C. G., impugnado a configuração do prédio enunciada pelo autor e sustentando que o mesmo é composto de um só pavimento, sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, do qual era arrendatária. Mais alega que o autor habitava um anexo desse imóvel, inicialmente destinado à guarda de animais, por empréstimo. Sustentou, ainda, que foi dada a conhecer ao autor a intenção de venda, como as condições do negócio, que o autor recusou. Alegou, ainda, que o prédio não se encontra constituído em propriedade horizontal, pelo que igualmente não assistiria ao autor, ainda que se arrendatário fosse, o invocado direito. Por fim, sustentou que mesmo sendo reconhecido ao autor o alegado direito de preferência sempre o pedido formulado improcederia posto que sendo a ré igualmente arrendatária haveria que abrir licitação entre ambos. Mais alegou a caducidade do direito invocado por insuficiência do depósito realizado pelo autor.
Os demais réus contestaram, pugnando pela improcedência da ação; alegaram a inexistência de qualquer arrendamento habitacional que legitimasse a qualidade de arrendatário de que o autor se arroga, mais invocando a ilegitimidade passiva por falta na ação de um dos vendedores. Pugnaram pela caducidade do direito invocado por insuficiência do depósito realizado nos autos pelo autor e pela impropriedade dos pedidos formulados.
O autor respondeu, pugnando pela improcedência das exceções arguidas. Após impulso do Tribunal a quo, requereu a intervenção principal provocada de C. A., que veio a ser deferida.
Foi realizada audiência prévia, na qual foi julgada improcedente a exceção de insuficiência do depósito conducente à caducidade do exercício do direito à ação de preferência. Mais foi fixado o objeto do litígio e delineados os temas da prova.
Foram admitidos os meios de prova.
Realizou-se a audiência final, no decurso da qual foi realizada inspeção judicial ao imóvel em causa e produzidos os demais meios de prova referenciados em ata.
Após julgamento, foi proferida sentença a julgar a ação totalmente improcedente, absolvendo os réus e o interveniente principal dos pedidos.
Inconformado, veio o autor interpor recurso da sentença pugnando no sentido da revogação da decisão, com a consequente procedência da ação, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):
«1. O tribunal recorrido decidiu julgar a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolve os réus do petitório. Em face de tal realidade, vem o A. recorrer e pugnar pela inversão do desfecho da ação.
2. Este recurso concerne matéria de facto de direito.
3. Os pontos concretamente incorretamente julgados na sentença são aqueles dados como provados em “11. O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor.”, e aqueles dados como não provados em: “iii) Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava.”; “iv) O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam.”
4. Assim, e sempre com o douto suprimento de V. Exas., deverá a sentença recorrida ser alterada no sentido indicado neste recurso, porquanto a prova produzida é clara e inequívoca e dá razão à versão factual apresentada pela Autor.
5. Primeiramente, deve ter-se em consideração que o Tribunal recorrido faz constar na sentença que: “O depoimento do autor, apesar de parcialmente confessório, foi impressivo quanto ao esforço nele empregue para não declarar quaisquer factos que pudessem pôr em crise a sua tese, designadamente quanto ao título em que se fundou a sua ocupação do anexo e, bem assim, ao negócio da sua aquisição pela sua irmã”
6. Não podemos estar mais distantes deste raciocínio do Tribunal, considerando que o Autor, no seu depoimento e declarações de parte faz um plano exato de como era o local desde que para lá foi residir. Numa primeira fase, ali viveu com os pais, já casado, posteriormente, em 1994, residiu na casa que anteriormente era um abrigo de animais, mas que o próprio ajudou a melhorar e a obter as condições de habitabilidade condignas aos parâmetros da época, pelo menos.
7. Segundo o Autor, que – em nossa opinião – contrariamente ao que é dito na sentença, de forma humilde e sem qualquer espécie de tentativas de omissões de factos, retratou a realidade como a conhece. E sobre a mesma disse que inicialmente pagava a renda a Sra. M. , depois à loja de um Sr. R. e só depois a pagar ao Sr. C. A..
8. Refere ainda que tinha assinado um “papel de arrendamento”, mas dada a sua óbvia falta de instrução e avançada idade, não conseguiu especificar qual o seu clausulado, ou tampouco quem figurava como arrendatário. Mas soube dizer que tal documento foi assinado “no escritório do Sr. C.”.
9. Mais relevante do que a própria audição do Autor foi o depoimento da testemunha P. S., a qual do minuto 01.59 até ao minuto 03.06 da faixa a que corresponde o seu depoimento na gravação diz que a família (i.e., ela própria, a mãe e o pai) sempre residiram no local que se discute nestes autos. E fê-lo desde, pelo menos, ela nasceu.
10. Neste segmento do depoimento, a testemunha também dá o seu cunho à factualidade de que o Autor e família pintavam a casa e faziam o que necessário fosse para a sua conservação. Ainda nestes minutos, a testemunha refere que a renda foi paga desde que “o Sr. C. anulou a conta bancaria”. Alegando que haveria uma necessidade de a família estipular quem é que teria de receber a dita renda (o que no fundo significa que teriam de decidir a quem é que tocaria aquele imóvel).
11. E vai mais longe mesmo ao ponto de dizer que deixaram de pagar porque: “Eu ia ter com ele à loja e ele só dizia “não quero-vos aqui. Quanto isto estiver resolvido mando-vos uma carta (impercetível)” e pronto, eu não quis estar a chatear o senhor e esperei”.
12. O depoimento desta testemunha é perfeitamente corroborado pela prova documental junta aos autos, designadamente os recibos de renda juntos no requerimento do Autor datado de 27/05/2019.
13. Adiante no seu depoimento, mais propriamente entre o minuto 3.20 e o minuto 4.08, refere que a prima lhe ligou e lhe disse que no dia seguinte os sobrinhos do senhorio queriam falar com ela (prima). A testemunha terá dito à sua prima que se a mãe dela ia ser notificada (para efeitos de exercício de preferência), claro está que o seu próprio pai, o Autor, também o teria de ser.
14. No dia seguinte, considerando que a prima não lhe ligou como prometera, a testemunha, no final do dia, telefonou à sua prima e ficou surpreendida quando aquela lhe disse que a escritura de compra e venda já estava realizada. Tendo de imediato dito à mesma que se soubesse aparecia no cartório em causa e não deixava que a escritura fosse outorgada.
15. Posteriormente, nos minutos 05.39 a 05.53, a testemunha diz que o pai teria preferido pelo valor outorgado na escritura. Mais referindo que ela própria disse ao dito Sr. C. que se os herdeiros estivessem interessados, que pagava 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros) pela casa para o seu pai nela viver (portanto, os filhos do Autor pagariam o exercício da preferência por parte do Autor).
16. Na medida do que aqui foi dito e face à prova produzida, deveriam os seguintes factos dados como não provados (“iii) Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava.”; “iv) O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam.”) terem sido dados como provados.
17. Os factos que foram dados como provados (“11. O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor.”) deveria ter outro destino: “O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor, porque tal foi recusado pelo Sr. C. A., que sempre foi quem recebeu a renda, tendo inclusive o mesmo encerrado a conta bancária na qual o Autor depositava a renda”.
18. Produzida esta prova, poderia o tribunal ter dado como provado que existia um contrato de arrendamento no qual figurava como arrendatário o Autor.
19. Não se colocando em questão a existência ou não de contrato de arrendamento da sua irmã Ré, certo é que a mesma há vários anos no mesmo não residia e prova alguma foi feita de que a mesma pagava qualquer tipo de renda. Pelo que, não se perscruta o motivo pelo qual a existirem estes dois direitos de arrendatários diferentes prevalece um em vez do outro.
20. Resta-nos pugnar para que esta segunda instância altere o teor decisório no sentido de que existia um contrato de arrendamento a favor do Autor (ou melhor, no qual o mesmo figurava como arrendatário), cuja venda do imóvel objeto de arrendamento não foi devidamente notificada ao Autor para efeitos de eventual exercício de preferência.
21. Aqui existe uma questão que se circunscreve à interpretação da lei, desde logo na sentença consta que: “Nesta conformidade, conhecendo o legislador a controvérsia gerada pelo art. 47.º do RAU e devendo presumir-se que soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cf. art. 9.º, do CC), ao remover – voluntária e conscientemente – do art. 1091.º, n.º 1 al. a), do CC as expressões que permitiam justificar, segundo alguns, a possibilidade do exercício da preferência sobre todo o imóvel, parece-nos que deixou bem clara a sua intenção de restringir a preferência do arrendatário na venda ou dação do local objeto do contrato de arrendamento (“local arrendado”) aos casos em que o mesmo seja autonomamente transacionável, o que implica necessariamente a prévia submissão do prédio ao regime da propriedade horizontal”.
22. Adiante, o raciocínio da Meritíssima Juiz (do qual discordamos, mas não podemos deixar de vincar a forma clara inteligente como o expõe) é de que: “Ora, ao atribuir a preferência ao arrendatário, o legislador terá pretendido facultar-lhe o acesso à habitação ou instalações próprias, pondo termo ao arrendamento. E não mais que isso!”.
23. E tendo estas premissas, adiante conclui que:
24. “(...) ainda que se arrendatário fosse, não estando o prédio constituído em propriedade horizontal, e por conseguinte, não tendo o anexo habitado pelo autor autonomia jurídica que lhe permitisse ser individualmente transacionável, não gozaria, de igual modo, o autor do direito de preferir na venda da totalidade do prédio, operado pela escritura referida em 2”.
25. Dito isto, e antecipando, de certo modo, este entendimento, já o Autor fez constar na Petição Inicial a sua interpretação das alterações legislativas tão corretamente destrinçadas na sentença e que, por economia processual, nos abstemos de o fazer novamente.
26. Importa, mesmo assim, reiterar que discordamos com a interpretação restritiva da norma do artigo 1091.º, n.º 1 al. a) do Código Civil, desde logo porque – como bem refere o Tribunal, citando Baptista Machado – deve atender-se ao espírito da lei e o que tinha em mente o legislador quando redigiu a lei. Ou seja, ir além da letra.
27. Para isso, interpretando o facto de ter sido excluído da reforma legislativa aplicável em toda esta lide o artigo 47.º, n.º 2 do RAU (que tratava da questão da existência de dois ou mais preferentes); bem como o facto de já não existir no preceito legal o termo “prédio urbano” ou o termo “fração autónoma”, somos, de facto, levados a uma interpretação mais ampla da lei do que aquela que o Tribunal faz.
28. Como bem diz o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra, a 23/07/2015, disponível em dgsi.pt:
29. “(...) se o legislador tinha a intenção de suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas deveria ter dado redação diversa ao artigo 1091.º do Código Civil face à conhecida posição da doutrina e jurisprudência dominantes quanto ao significado das expressões “prédio urbano ou de sua fração autónoma”. Não o teria feito e não se retirando nem do preâmbulo da Lei nem da exposição dos motivos tal intenção, não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia amplianda, odiosa restringenda)”.
30. Feita esta interpretação da lei, sempre deveria ter sido reconhecido ao Autor o direito de preferir no negócio aqui colocado em causa. E com isso, deveria a ação ser totalmente procedente».
Os réus que apresentaram contestação conjunta apresentaram contra-alegações, sustentando a improcedência da apelação e a consequente manutenção do decidido.
O recurso foi admitido para subir de imediato, nos próprios autos, e com efeito devolutivo.
II. Delimitação do objeto do recurso
Face às conclusões das alegações da recorrente e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) - o objeto da presente Apelação circunscreve-se às seguintes questões:
A) Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
B) Verificar se estão reunidos os pressupostos do direito de preferência invocado pelo apelante, enquanto alegado arrendatário de uma parte do prédio vendido pelos réus (1.º a 27.º RR) à 28.ª ré, e suas consequências.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
III. Fundamentação
1. Os factos
1.1.Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
1.1.1. Nos Serviços de Finanças de … encontra-se inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ..., concelho de Barcelos, um prédio urbano, sito no lugar de ..., sob o artigo …, composto de prédio em propriedade total, sem andares, nem divisões suscetíveis de utilização independente, constituindo uma casa com um pavimento e quintal, destinada a habitação, de que é titular C. G..
1.1.2. Por escritura pública outorgada em 26 de setembro de 2017, realizada no Cartório na Av. D. …, na cidade de Barcelos, C. A., por si e na qualidade de procurador de C. J., O. M., M. J., A. B., M. F., M. T. e marido M. V., A. J., R. C., D. R., M. H., M. B. e O. R.; N. B., na qualidade de procuradora do marido A. D.; F. R.; M. M. e mulher A. C., por si e em representação de C. R. e mulher M. R.; I. R.; C. C. e marido A. J.; F. B. e marido D. B.; J. Q.; M. A.; J. B.; A. S., por si e na qualidade de procuradora de H. P., A. P. e S. P.; declaram vender a C. G., que aceitou comprar, pelo preço de 20.000,00€, já recebido, um prédio urbano sito na Rua de ..., da freguesia de ..., concelho de Barcelos, inscrito na matriz urbana sob o artigo 72 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ....
1.1.3. Na Conservatória do Registo Predial ... encontra-se descrito sob o n.º .../20130819, na freguesia de ..., um prédio urbano, sito na rua de ..., n.ºs …, inscrito na matriz sob o artigo …, composto de prédio urbano destinado a habitação com logradouro.
1.1.4. Pela ap. 292 de 2017/10/03 foi registada a favor de C. G. a aquisição do mesmo prédio, por compra.
1.1.5. Em 1964 o autor passou a ocupar um anexo do prédio referido em 1 e 3.
1.1.6. O autor pagava uma contraprestação a M. S., pela ocupação referida em 5.
1.1.7. C. G. era arrendatária do imóvel referido em 1 e 3.
1.1.8. O imóvel referido em 1 e 3 não se encontra constituído em regime de propriedade horizontal e é constituído por um só pavimento.
1.1.9. A ré C. G., pelo menos desde o ano de 1961, habitava o referido prédio urbano.
1.1.10. O anexo referido em 5 destinava-se inicialmente a guardar animais.
1.1.11. O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor.
1.2. O Tribunal recorrido considerou não provados os seguintes factos:
i) O autor celebrou, a 1 de outubro de 1964, com os aqui 1.º a 27.º réus um contrato de arrendamento verbal do rés-do-chão do prédio referidos em 1 e 3.
ii) O autor ainda habita no locado.
iii) Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava.
iv) O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam.
v) C. A. deu a conhecer ao autor a intenção daquele e dos 1º a 27º réus venderem o prédio, tendo-o contactado pessoalmente para o efeito e comunicando não só a intenção na venda do referido prédio, como as condições essenciais do negócio.
vi) O autor, de imediato, comunicou ao proponente a sua recusa à proposta de venda.
vii) Foram tidas diversas conversas, nomeadamente entre as filhas de ambos, nas quais a filha do autor referiu que o pai não estava interessado naquele momento na aquisição do prédio.
2. Apreciação sobre o objeto do recurso
2.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
O apelante manifesta a sua discordância relativamente à decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida, nos seguintes termos:
a) «Poderia o tribunal ter dado como provado que existia um contrato de arrendamento no qual figurava como arrendatário o Autor» - (Conclusão 18.ª das alegações);
b) O facto que foi dado como provado sob o ponto 11 «O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor») deveria ter outro destino: «O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor, porque tal foi recusado pelo Sr. C. A., que sempre foi quem recebeu a renda, tendo inclusive o mesmo encerrado a conta bancária na qual o Autor depositava a renda» (Conclusão 17.ª das alegações).
c) «Deveriam os seguintes factos dados como não provados (“iii) Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava.”; “iv) O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam.”), terem sido dados como provados. - (Conclusão 16.ª das alegações).
Tal como resulta da análise conjugada do disposto nos artigos 639.º e 640.º do CPC, os recursos para a Relação tanto podem envolver matéria de direito como de facto, sendo este último o meio adequado e específico legalmente imposto ao recorrente que pretenda manifestar divergências quanto a concretas questões de facto decididas em sede de sentença final pelo tribunal de 1.ª instância que realizou o julgamento, o que implica o ónus de suscitar a revisão da correspondente decisão.
A impugnação da decisão relativa à matéria de facto obedece a determinadas exigências, tal como resulta designadamente do disposto no artigo 640.º do CPC cujo incumprimento pode determinar a respetiva rejeição. Assim, deverá a questão do cumprimento dos ónus impostos ao recorrente ser apreciada em momento prévio à pretendida reapreciação da decisão proferida.
Neste domínio, prevê o artigo 640.º do CPC o seguinte:
«1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º».
No caso em análise verifica-se que o recorrente indica, na motivação e nas conclusões das alegações, os concretos pontos que considera incorretamente julgados, ainda que pressupondo a necessidade do aditamento de determinado segmento fáctico ao ponto 11 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, no que concerne ao elenco enunciado em b) supra, ou a pretendida resposta positiva aos restantes pontos impugnados, assim especificando, na motivação e nas conclusões das alegações, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos impugnados.
Por outro lado, o apelante também indica suficientemente os concretos meios probatórios que, no seu entender, determinam o pretendido aditamento à decisão da matéria de facto, indicando os elementos que permitem minimamente a sua identificação, incluindo as concretas passagens da gravação em que baseia a discordância, por se tratar de meios de prova gravados, referenciando as passagens da gravação que considera pertinentes para o efeito, ainda que apenas em relação ao depoimento da testemunha P. S..
Porém, no que respeita à impugnação deduzida, cumpre analisar previamente se a matéria que no entender do recorrente suscita as alterações ou os aditamentos preconizados integra os poderes de cognição do tribunal em sede de decisão sobre a matéria de facto, bem como se é relevante à luz do objeto da presente ação, ponderadas as circunstâncias do caso em apreciação.
Conforme resulta do disposto no artigo 607.º, n.º 4, do CPC, o tribunal só deve responder aos factos que julga provados e não provados, não envolvendo esta pronúncia aqueles pontos que contenham matéria conclusiva, irrelevante ou de direito.
Efetivamente, tal como salienta o Ac. do STJ de 28-09-2017 (2), «[m]uito embora o art. 646.º, n.º 4, do anterior CPC tenha deixado de figurar expressamente na lei processual vigente, na medida em que, por imperativo do disposto no art. 607.º, n.º 4, do CPC, devem constar da fundamentação da sentença os factos julgados provados e não provados, deve expurgar-se da matéria de facto a matéria susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, como vem sendo pacificamente aceite, engloba, por analogia, os juízos de valor ou conclusivos».
Daí que a inclusão na fundamentação de facto constante da sentença de matéria de direito ou conclusiva configure uma deficiência da decisão.
Neste âmbito, deve entender-se como questão de facto «tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior», sendo que os «quesitos não devem pôr factos jurídicos; devem pôr unicamente factos materiais», entendidos estes como «as ocorrências da vida real, isto é, ou os fenómenos da natureza, ou as manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente os actos e factos dos homens», enquanto por factos jurídicos devem entender-se os factos materiais vistos à luz das normas e critérios do direito (3).
Como tal, deve sancionar-se como não escrito todo o facto que se revele conclusivo, contemplando com tal expressão toda a matéria que se reconduza à formulação de um juízo de valor que se deve extrair de factos concretos objecto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no thema decidendum (4).
Densificando estes critérios em termos que julgamos adequados na linha dos parâmetros legais e do entendimento jurisprudencial antes enunciado, refere o Ac. TRP de 7-12-2018 (5), «[a]caso o objeto da ação esteja, total ou parcialmente, dependente do significado real das expressões técnico-jurídicas utilizadas, há que concluir que estamos perante matéria de direito e que tais expressões não devem ser submetidas a prova e não podem integrar a decisão sobre matéria de facto. Se, pelo contrário, o objeto da ação não girar em redor da resposta exata que se dê às afirmações feitas pela parte, as expressões utilizadas, sejam elas de significado jurídico, valorativas ou conclusivas, poderão ser integradas na matéria de facto, passível de apuramento através da produção dos meios de prova e de pronúncia final do tribunal que efetua o julgamento, embora com o significado vulgar e corrente e não com o sentido técnico-jurídico que possa colher-se nos textos legais».
Analisando o elenco supra, desde logo se verifica que a concreta formulação aludida em a) supra, que o apelante pretende seja integrado no âmbito da matéria de facto provada, não configura meras ocorrências da vida real ou eventos materiais e concretos, antes consistindo em conclusões eventualmente baseadas em elementos de facto que não constam da respetiva redação.
Com efeito, revela-se evidente que a matéria cujo aditamento à matéria de facto provada vem proposto pelo recorrente sob a al. a) supra, traduz conclusões relativas a determinadas premissas, pressupondo a análise de um conjunto de circunstâncias de facto que permitam consubstanciar tais juízos valorativos, os quais encerram parte essencial da controvérsia que constitui o objeto a apreciar e decidir no âmbito da questão de direito subjacente à presente impugnação e que se mostra controvertida nos autos.
Assim, a qualidade de arrendatário configura um pressuposto básico do exercício do direito de preferência de que o autor, ora recorrente, se arroga na presente ação, por referência ao direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do Código Civil (CC), constituindo matéria que traduz o núcleo essencial do juízo subjacente a tal decisão.
Tal constatação implica, desde já, a rejeição da impugnação sobre a matéria de facto reportada ao concreto ponto em referência, uma vez que a conclusão que a mesma pressupõe não integra os poderes de cognição do tribunal em sede de matéria de facto.
Acresce que, relativamente a toda a matéria vertida na alínea c) supra («iii) Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava»; «iv) O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam»), incluída na matéria de facto não provada, sempre o respetivo aditamento à matéria de facto provada se revela manifestamente inconsequente e irrelevante à luz do objeto da presente ação, atendendo à restante matéria de facto já pacificamente assente nos autos e ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, sendo certo que o recorrente também não retira da sua pretensão qualquer consequência jurídica em sede de recurso sobre esta matéria.
Nesta perspetiva, estamos perante matéria que consubstancia factualidade que o próprio autor havia alegado na petição inicial (artigos 7.º e 8.º) relativa ao alegado desconhecimento, em momento anterior ao da data da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, da intenção dos réus vendedores em vender o imóvel ou da ré compradora o adquirir, bem como da omissão de qualquer comunicação pelos réus vendedores ao autor nesse sentido.
Neste contexto, verifica-se que sobre tal factualidade foi alegada pela ré C. G. uma outra versão, contrária à apresentada pelo autor, consubstanciada na invocação, pela positiva, de uma alegada comunicação ao autor do projeto de venda e das cláusulas essenciais do respetivo contrato em data anterior ao do referido negócio bem como o conhecimento, pelo autor, dos elementos essenciais da alienação, acompanhada da invocada renúncia ou recusa da proposta de venda alegadamente apresentada.
Tal como decorre do disposto no aludido artigo 1091.º do CC, ao direito de preferência conferido em tal preceito é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do mesmo diploma, dos quais decorre, no essencial, que, querendo vender a coisa que é objeto da preferência, deve o vendedor comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato e, recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo (artigo 416.º do CC). Por outro lado, o direito de preferência pode ser exercido dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação (artigo 1410.º, n.º1, do CC), relevando ainda, a propósito, a eventual renúncia ao direito de preferência por parte do respetivo titular, tendo por base a prévia comunicação dos elementos essenciais do negócio por parte do (s) obrigado (s) a dar preferência.
Neste contexto, tanto a caducidade do direito do autor como a alegada renúncia ao direito de preferência por parte deste configuram factos impeditivos ou extintivos do direito invocado pelo autor, ora recorrente, traduzindo por isso factos a provar pelos réus, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 342.º, n.º 2, do CC.
Assim, tal como salienta deste Tribunal da Relação, de 31-10-2018 (6), «nestas situações em que as duas partes alegam a factualidade (positiva e negativa) correspondente ao (não) preenchimento da caducidade da acção, o Juiz ao seleccionar e proferir a decisão sobre a matéria de facto tem que ter em atenção qual das versões fácticas deve integrar o elenco dos factos que constituirão a fundamentação da sentença, tendo em conta as referidas regras do ónus da prova (não devendo pronunciar-se sobre as duas versões fácticas carreadas por cada uma das partes).
Assim, quando as versões de ambas as partes incidam sobre a mesma factualidade (no caso, a caducidade da acção), o Tribunal só deve pronunciar-se sobre uma das versões alegadas pelas partes, devendo, para o efeito, “lançar mão das regras do ónus de alegação e prova (…). nestas situações, apesar da alegação do Autor, o Tribunal quando efectua o julgamento da matéria de facto deve seleccionar apenas a matéria de facto que corresponda à aplicação das aludidas regras do ónus da prova».
Como decorre do vertido em 1.2. supra - v), vi) e vii) - os factos em que assentava a versão alegada pela ré C. G., consubstanciada na invocação, pela positiva, de uma alegada comunicação ao autor do projeto de venda e das cláusulas essenciais do respetivo contrato em data anterior ao do referido negócio bem como o conhecimento, pelo autor, dos elementos essenciais da alienação, acompanhada da invocada renúncia ou recusa da proposta de venda alegadamente apresentada mereceram resposta negativa. Mais se observa que apenas o autor veio recorrer da sentença, sendo certo que a impugnação da decisão da matéria de facto não abrange, como é natural os referidos pontos v), vi) e vii), da matéria de facto não provada.
Daí que se mostre manifestamente inconcludente a alteração preconizada pelo apelante relativamente à matéria vertida sob iii) «Até à data da celebração do contrato de compra e venda, nunca os réus vendedores informaram o autor da intenção de vender o imóvel, cujo rés-do-chão arrendava» e iv) «O autor desconhecia, igualmente, ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam, e ainda habitam», dos factos não provados», de 1.2., porquanto a eventual discussão sobre tal matéria, para além de não revelar qualquer relevância jurídica à luz das circunstâncias específicas do caso em apreciação, também não se mostra necessária enquanto contra versão fáctica destinada a conformar o juízo probatório sobre determinados factos relevantes para a solução do pleito, atenta a matéria de facto já consolidada nos autos.
Deste modo, no enquadramento antes enunciado, a eventual demonstração das circunstâncias vertidas na al. c), supra seria absolutamente inócua e a não consideração de tais factos não poderá ter influência na decisão, nos termos antes enunciados.
Tal como salienta o Ac. do STJ de 17-05-2017 (7) «[o] princípio da limitação de actos, consagrado no artigo 130º do Código de Processo Civil para os actos processuais em geral, proíbe a sua prática no processo - pelo juiz, pela secretaria e pelas partes - desde que não se revelem úteis para este alcançar o seu termo.
(…)
Nada impede que também no âmbito do conhecimento da impugnação da decisão fáctica seja observado tal princípio, se a análise da situação concreta em apreciação evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual, cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir.
Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questão que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis» (8).
Neste enquadramento, resta concluir que a eventual discussão sobre a matéria enunciada na al. c), supra nunca assumiria qualquer relevância jurídica à luz das circunstâncias específicas do caso em apreciação, mostrando-se desnecessária a reapreciação dos meios de prova a propósito indicados pelo recorrente.
Pelo exposto, decide-se rejeitar, nesta parte, a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, com a consequente improcedência das correspondentes conclusões do apelante.
Por último, relativamente à impugnação atinente ao ponto 11 da matéria de facto provada, resulta do antes enunciado que o apelante aceita que se mantenha como provada a matéria nele enunciada pelo Tribunal a quo, no sentido de que «[o] autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor», circunstância que corresponde à matéria que foi oportunamente alegada em 13.º da contestação apresentada pelos réus que apresentaram contestação conjunta.
Pretende, contudo, o apelante, que a esta matéria seja acrescentado o seguinte segmento fáctico: «(…) porque tal foi recusado pelo Sr. C. A., que sempre foi quem recebeu a renda, tendo inclusive o mesmo encerrado a conta bancária na qual o Autor depositava a renda» (Conclusão 17.ª das alegações).
Neste domínio, verificamos que a totalidade do segmento fáctico que o apelante agora pretende aditar em sede de impugnação atinente ao ponto 11 dos factos provados, não foi concretamente alegado pelo recorrente no âmbito dos articulados que apresentou no processo em referência.
Por outro lado, o recorrente também não esclarece qual o valor probatório do segmento fáctico em causa, ainda que decorra do alegado em sede de apelação que o recorrente o indica por tal ter resultado do depoimento prestado pela testemunha P. S., filha do autor, que terá referido que « a renda (não) foi paga desde que “o Sr. C. anulou a conta bancaria”. Alegando que haveria uma necessidade de a família estipular quem é que teria de receber a dita renda (o que no fundo significa que teriam de decidir a quem é que tocaria aquele imóvel). E vai mais longe mesmo ao ponto de dizer que deixaram de pagar porque: “Eu ia ter com ele à loja e ele só dizia “não quero-vos aqui. Quanto isto estiver resolvido mando-vos uma carta (impercetível)” e pronto, eu não quis estar a chatear o senhor e esperei”».
Ainda que se admita que as circunstâncias agora suscitadas pelo apelante possam assumir um cariz essencialmente probatório e explicativo, não uma função de preenchimento e substanciação jurídico-material das pretensões formuladas, podendo assim ser consideradas em sede de reapreciação da prova produzida, apesar de não terem sido oportunamente alegadas, sempre se dirá que o aditamento preconizado não poderá ser admitido em toda a sua amplitude, à luz dos meios de prova produzidos e também por consubstanciar, ainda que parcialmente, matéria conclusiva, por depender da verificação de outros elementos de facto que não constam da redação proposta.
Resulta do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, com a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Analisando o âmbito probatório da impugnação deduzida quanto a este ponto da matéria de facto, constatamos que o apelante se limita a especificar em concreto o depoimento da testemunha P. S., filha do autor, relativamente ao qual indica uma passagem da gravação, transcrevendo ainda dois pequenos excertos do depoimento prestado por tal testemunha em sede de audiência final.
Procedemos à audição integral dos registos da gravação efetuada em sede de audiência final relativamente a todos os depoimentos e declarações prestados, incluindo o da testemunha agora referenciada pela recorrente.
No tocante à prova produzida, relevam neste domínio, essencialmente, os depoimentos/declarações de parte prestadas pelo autor, D. S., pelo interveniente C. A. e pela testemunha indicada pelo apelante relativamente à presente impugnação - P. S., filha do autor.
Relativamente ao depoimento do autor e da testemunha P. S. cumpre evidenciar que nenhum deles logrou precisar minimamente qual a data em que o autor deixou de pagar qualquer valor monetário pela ocupação do anexo do prédio em causa nos presentes autos, ainda que admitindo que na altura da compra e venda de tal imóvel à ora ré C. S. o autor nada pagava. De resto, o autor, ainda que confirmando ter ocupado tal anexo em 1964 e que na altura foi para lá a pagar renda, aludiu à assinatura de um ”papel” de arrendamento, sem contudo esclarecer quem era o senhorio, qual o valor da renda ou a data em que tal aconteceu, referindo que pagava a renda na “loja da fazenda”, que pagava no “R.” e depois foi pagar ao Sr. C.. Chegou a referir que quando pagava a renda, o Sr. C. entregava-lhe o recibo. Relativamente à data em que deixou de pagar, referiu inicialmente ter sido depois de a irmã começar a dizer que “ia comprar aquilo”, para depois acabar por referir que “ia pagar à pessoa a quem costumava pagar e este deixou de receber o dinheiro.
Quanto às declarações de C. A., referiu que efetivamente deixou de receber as rendas do autor há alguns anos, adiantando que tal se deveu a conflitos que se geravam entre o ora autor e a irmã deste, a ora ré C. G., que ele entendia não ter que “aturar”. Referiu que, posteriormente, teve conhecimento de que tinham sido efetuados depósitos de diversos valores monetários em conta bancária de que era titular e que veio a apurar serem reportados a rendas, depósitos que não aceitou pois não tinha dado qualquer autorização ou consentimento para o efeito, por não ser nada com ele. Analisadas integralmente as declarações prestadas por C. A. confirma-se que das mesmas resulta efetivamente consubstanciada a conclusão enunciada pelo Tribunal a quo quando refere a evidência de que o prédio em causa nos autos era pertença de M. S., a quem o irmão, o ora depoente C. A., auxiliava, recebendo rendas e prestando informação sobre a utilização dada ao imóvel, em suma, agindo não na qualidade de proprietário ou senhorio mas enquanto gestor de negócios do seu real dono, que era seu irmão. Efetivamente, o depoente C. A. esclareceu de forma clara que se limitava a receber os valores que lhe eram entregues a título de rendas porque o seu irmão M. S., que vivia em Lisboa, lhe pediu que o fizesse por ele já que estava longe e não podia deslocar-se facilmente, desconhecendo qualquer aspeto relativo ao eventual acordo subjacente às mesmas e não aceitando que alguma vez, ainda que mais recentemente, tivesse recebido rendas por conta própria. Por outro lado, também não resultou do seu depoimento que alguma vez o tivesse feito também por conta dos ora 1.º a 27.º réus, ou que por estes tivesse sido indicado para o efeito. Tal circunstância também não foi referida nem resultou minimamente indiciada à luz das declarações prestadas pelo autor ou pela testemunha P. S., mostrando-se, aliás, em consonância com a matéria já definitivamente assente, por não ter sido impugnada nesta apelação, e que integra o ponto 1.1.6.: «O autor pagava uma contraprestação a M. S., pela ocupação referida em 5».
Como tal, feita a reapreciação crítica e concatenação de todos os elementos de prova produzidos e juntos aos autos, incluindo os concretamente indicados pelo recorrente, impor-se-á o aditamento à matéria de facto provada (constante do ponto 1.1.11 supra) do seguinte segmento: «(…), o que aconteceu desde que o Sr. C. A., que foi sempre quem recebeu, a pedido e por conta de M. S., o valor que o autor pagava a este, se recusou a receber qualquer valor do autor».
Nestes termos, procede parcialmente a impugnação da decisão relativa à matéria de facto deduzida pelo recorrente quanto ao ponto 11 da matéria de facto provada, que passará a vigorar com a seguinte redação:
1.1.11. O autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor, o que aconteceu desde que o Sr. C. A., que foi sempre quem recebeu, a pedido e por conta de M. S. o valor que o autor pagava a este, se recusou a receber qualquer valor do autor».
No mais, mantém-se a decisão da matéria de facto contida na decisão recorrida.
Em conclusão, procede parcialmente a impugnação da decisão relativa à matéria de facto deduzida pelo recorrente, nos termos antes enunciados.
2.2. Da Reapreciação de Direito
Atenta a parcial procedência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, resulta evidente que os factos a considerar na apreciação da questão de direito são os que se mostram enunciados sob o n.º 1.1. supra, com o aditamento antes determinado relativamente ao teor do seu ponto 1.1.11.
O quadro factual relevante com vista à sua subsunção jurídica é sensivelmente idêntico ao que serviu de base à prolação da sentença recorrida.
Nos presentes autos pretende o autor obter o reconhecimento do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na venda do prédio urbano identificado no ponto 1.1.1. da matéria de facto provada, efetuada pelos 1.º a 27.º RR (réus vendedores) à 28.ª ré (ré compradora), substituindo-se à referida compradora na escritura de compra e venda respetiva.
De acordo com o objeto da ação, tal como delimitado na petição inicial em face da causa de pedir e dos pedidos formulados, o autor, ora recorrente, pretende exercer tal preferência sobre a totalidade daquela venda, efetuada a 26 de setembro de 2017, tendo por base um contrato de arrendamento verbal alegadamente celebrado a 1 de outubro de 1964, entre o autor e os aqui 1.º a 27.º RR, e referente ao rés-do-chão do referido prédio urbano, invocando que nunca até essa data os réus vendedores o informaram da intenção de vender o imóvel, desconhecendo, igualmente, o autor ser intenção da ré compradora adquirir o imóvel no qual ambos habitavam e, de acordo com o também alegado, ainda habitam.
A 1.ª instância entendeu - e bem - que tendo o ato de venda em causa ocorrido a 26 de setembro de 2017 (data da outorga da escritura de compra e venda), é concretamente aplicável ao caso em apreciação o regime emergente do artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), por ser a lei vigente à data da celebração do ato de alienação (9) e considerando que o direito legal de preferência não passa de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário e que, só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo.
O artigo 1091.º, n.º 1, al. a), e 4, do CC, aditado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02 (10), aplicável ao caso em apreciação, prevê o seguinte:
«1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
2 – (…)
3 – (…)
4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410».
Tal como anotam Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (11), «[o] preceito em anotação consagra uma das várias preferências legais dispersas pelo ordenamento jurídico nacional e reveste-se de índole excepcional, pois redunda numa verdadeira limitação da liberdade de contratar (art. 405.º do CC), na vertente relativa à escolha da contraparte. Exige-se, por isso, ao intérprete-aplicador uma atitude de cautela na definição das obrigações impostas ao sujeito passivo, vinculado à preferência.
(…)
A preferência a que se refere o artigo em anotação pressupõe a existência de um contrato de arrendamento válido, pois é atribuída enquanto tal, ou seja, como sujeito de uma relação arrendatícia».
Tal como decorre do disposto no aludido artigo 1091.º, n.º 4, do CC, ao direito de preferência conferido em tal preceito é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do mesmo diploma, dos quais decorre, no essencial, que, querendo vender a coisa que é objeto da preferência, deve o vendedor comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato e, recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo (artigo 416.º do CC). Por outro lado, o direito de preferência pode ser exercido dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação (artigo 1410.º, n.º1, do CC)
Neste enquadramento, tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito invocado na presente ação, facilmente se conclui que o ónus de alegação e prova da qualidade de arrendatário do seu beneficiário, consubstanciada na existência de um contrato de arrendamento válido e em vigor à data do ato de alienação do imóvel incumbe a quem se arroga titular do direito de preferência, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1, do CC, no caso, ao autor, ora recorrente, tal como concluiu a sentença recorrida.
A 1.ª instância, tendo por base os factos enunciados em 1.1. supra, com exceção do aditamento agora determinado quanto ao ponto 1.1.11. da matéria de facto provada, entendeu, no essencial, que o autor não logrou fazer prova do elemento básico do direito de preferência invocado, traduzido na sua qualidade de arrendatário, considerando para o efeito a data da celebração do negócio translativo da propriedade e uma vez que o autor não demonstrou a subsistência ou a constituição de uma relação de arrendamento tendo como contraparte os 1.º a 27.º RR (réus vendedores).
Ponderando o que decorre da matéria de facto assente, retira-se efetivamente que, em 1964 o autor passou a ocupar um anexo do prédio referido em 1 e 3 (1.1.5.), pagando uma contraprestação a M. S., pela ocupação (1.1.6.).
Como se sabe, o pagamento de uma prestação periódica por parte do arrendatário como contrapartida da cedência do gozo temporário do prédio constitui a principal obrigação pecuniária do arrendatário, nos termos que resultam do disposto nos artigos 1038.º, al. a), e 1075.º, do CC.
Porém, ficou também demonstrado - em contraponto da prova que incumbia ao apelante - que o autor, pelo gozo do anexo referido em 5, não pagava, na altura da compra e venda do imóvel referida em 2, aos réus, qualquer retribuição ou valor (1.º segmento do facto aludido em 1.1.11.), sendo essa, como se viu, a data relevante para a aferição dos pressupostos constitutivos do direito de preferência invocado pelo alegado beneficiário.
Acresce que, tal como corretamente ponderou o Tribunal a quo - cuja fundamentação subscrevemos por inteiro, «o contrato de arredamento que o autor invocou como causa de pedir - um contrato de arrendamento verbal celebrado a 1 de outubro de 1964, com os aqui 1.º a 27.º réus, versando o rés-do-chão do prédio referido em 1 e 3 - não resultou provado. Os autos indiciam a pré-existência de um contrato firmado entre o autor e o anterior proprietário do imóvel - M. S. -, desconhecendo-se, porém, por não terem sido alegados e consequentemente provados, quer os respetivos termos, quer o seu destino».
Ora, como se compreende, os direitos e obrigações constituídos pelo contrato de arrendamento estão na esfera de disponibilidade dos contraentes, sendo a ele alheios outros terceiros.
Sucede que, para além de o autor não ter logrado demonstrar a celebração de qualquer contrato de arrendamento com os 1.º a 27.º RR (réus vendedores), em momento algum do processo o recorrente alegou factos que permitissem enquadrar minimamente o reconhecimento pelos réus, ou a eventual transmissão para estes, de quaisquer obrigações assumidas pelo anterior proprietário do imóvel, ou sequer a subsistência de qualquer acordo, antes se tendo provado que à data da celebração do negócio translativo da propriedade sobre o imóvel o autor nada pagava aos réus.
Perante este enquadramento resulta manifesto que as circunstâncias de facto que foram aditadas ao ponto 1.1.11. supra, em decorrência da parcial procedência da impugnação deduzida contra a decisão sobre a matéria de facto, também não assumem relevância jurídica para permitir infirmar ou derrogar as consequências que decorrem da materialidade contida no 1.º segmento do facto aludido em 1.1.11. Assim, a eventual recusa de recebimento das rendas - ainda que pudesse ser vista como causa adequada e suficiente da verificada ausência de pagamento de qualquer prestação que constitua o equivalente ou o correspetivo da eventual ocupação do anexo do prédio referido em 1.1.1. e 1.1.3. (com referência à data da compra e venda do imóvel), o que no caso não se concebe perante a exiguidade da restante factualidade apurada, - nunca poderia ser imputável aos 1.º a 27.º RR (réus vendedores) posto que foi exteriorizada por quem sempre recebeu tais retribuições ou valores a pedido e por conta de M. S., que não é nem nunca foi parte na presente ação.
Tanto basta para se conclua, como o fez a sentença recorrida, que o autor não logrou fazer prova do elemento básico do direito de preferência invocado: a qualidade de arrendatário.
Improcedem, assim, nesta parte, as conclusões da apelação.
Com interesse para a apreciação da questão atinente aos pressupostos do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CC (12), na venda do prédio urbano identificado no ponto 1.1.1. da matéria de facto provada, a sentença recorrida apreciou ainda a questão relativa ao alcance interpretativo a conferir à aludida redação de tal preceito, tendo em vista saber se, mesmo a provar-se a qualidade de arrendatário habitacional de parte específica do imóvel não constituído em propriedade horizontal, o autor beneficiaria do direito legal de preferência na venda da totalidade desse imóvel.
A questão agora em referência foi apreciada na sentença recorrida, ainda que sem qualquer influência no desfecho da ação porquanto, como se viu, o Tribunal a quo concluiu que o autor não logrou fazer prova do elemento básico do direito de preferência invocado.
Contudo, entendeu o Tribunal a quo explicitar desde logo o seu entendimento no sentido de que, ainda que se demonstrasse a qualidade de arrendatário, com os requisitos exigidos pelo artigo 1091.º, n.º1, al. a), do CC, na redação aplicável, não estando o prédio em referência constituído em propriedade horizontal, e por conseguinte, não tendo o anexo habitado pelo autor autonomia jurídica que lhe permitisse ser individualmente transacionável, não gozaria, de igual modo, o autor do direito de preferir na venda da totalidade do prédio, operada pela escritura de compra e venda outorgada em 26 de setembro de 2017.
O recorrente discorda de tal interpretação, defendendo uma interpretação mais ampla da lei do que aquela feita pelo Tribunal a quo, citando jurisprudência e doutrina jurisprudência a propósito.
Ainda que no caso tal apreciação não assuma já relevo decisivo no desfecho da presente apelação, atenta a conclusão antes firmada a propósito da falta de prova do elemento essencial do direito de preferência invocado, traduzido na alegada qualidade de arrendatário do apelante/autor, iremos apreciá-la posto que foi concretamente decidida no âmbito da sentença recorrida e vem concretamente impugnada no âmbito da presente apelação.
O Tribunal a quo enunciou de forma exaustiva e rigorosa as orientações que têm vindo a ser sustentadas sobre esta matéria no âmbito da doutrina e também na jurisprudência dos Tribunais Superiores, em especial do Supremo Tribunal de Justiça, em face dos sucessivos regimes legais vigentes, incidindo a sua análise em especial sobre a interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, por ser o regime vigente na data em que se concretizou o ato de alienação em apreciação nos presentes autos.
Em convergência com a orientação que defendeu, o Tribunal a quo seguiu de perto o entendimento vertido no Ac. do STJ de 21-01-2016, antes citado, para concluir nos seguintes termos:
- o direito de preferência conferido ao arrendatário está confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objeto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado;
- O arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada.
Analisando mais de perto os fundamentos enunciados na sentença recorrida para decidir a questão enunciada, observa-se que o Tribunal a quo fez, em nosso entender, uma correta ponderação da mesma, não deixando de alicerçar o entendimento sufragado nos critérios legais aplicáveis e seguindo a interpretação que vem sendo consolidada mais recentemente em diversos arestos dos nossos tribunais superiores (13), bem como na doutrina que julgamos representativa, e que entendemos de sufragar.
Assim, tal como salientam Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (14), «[m]ais duvidosa se afigura, contudo, a preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento da totalidade de imóvel não subordinado ao regime da propriedade horizontal, ocupando o locatário apenas uma parte do prédio.
Com efeito, a preferência consagrada no art.º 1091.º do CC, por ser legal, reveste-se de natureza excepcional e injuntiva, obrigando a confiná-la imperativamente aos casos expressamente contemplados na lei. Acresce que não se pode perder de vista a (tendencial) coincidência entre o objecto do direito de preferência com o do direito que a justifica. A ponderação destes argumentos interpretativos parece, pois, apontar no sentido de que o arrendatário de locado que apenas ocupa parte do imóvel não constituído em propriedade horizontal não tem preferência na venda ou dação em cumprimento de todo o prédio, já que tal direito não cabe na letra da alínea a) do n.º1 do art.º 1091.º do CC, a qual se refere unicamente ao “local arrendado”, nem satisfaz o apontado princípio da coincidência».
Densificando estes critérios, em moldes que julgamos de sufragar inteiramente, decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, no referenciado acórdão de 11-07-2019, cujo sumário transcrevemos na parte relevante:
« I. O artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal.
II. A interpretação daquele normativo nesse sentido decorre do recorte textual que lhe foi dado pela referida Lei, divergente do dantes configurado no artigo 47.º, n.º 1, do RAU, e da eliminação do n.º 2 deste artigo, apoiando-se ainda no propósito do legislador de 2006, corroborado pelas ulteriores medidas legislativas adotadas pelas Leis n.º 42/2017, de 14-06, e n.º 64/2018, de 29/10.
III. Tal interpretação não viola os princípios constitucionais da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, nem os princípios da igualdade, da proporcionalidade ou o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, consagrados, respetivamente, nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição.
(…)»
Daí que não mereça censura a decisão recorrida, pois a venda incidiu sobre a totalidade do prédio e o anexo habitado pelo autor, para além de não dispor de autonomia jurídica que lhe permitisse ser individualmente transacionável, consiste apenas em parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não atribuindo ao autor o direito de preferir na venda operada pela escritura referida em 1.1.2. supra.
Improcedem, assim, também neste ponto, as conclusões do recurso apelação, ainda que no caso a conclusão agora retirada a propósito de tal questão não assuma já relevo decisivo no desfecho da presente apelação.
Pelo exposto, cumpre julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar integralmente a decisão recorrida.
Tal como resulta da regra enunciada no artigo 527.º, n.º 1, do CPC, a responsabilidade por custas assenta num critério de causalidade, segundo o qual, as custas devem ser suportadas, em regra, pela parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento, pela parte que tirou proveito do processo. Neste domínio, esclarece o n.º 2 do citado preceito, entende-se que dá causa às custas a parte vencida, na proporção em que o for.
No caso em apreciação, como a apelação foi julgada improcedente, as custas da apelação são integralmente da responsabilidade do recorrente, atento o seu decaimento.
Síntese conclusiva:
I - O ónus de alegação e prova dos requisitos constitutivos do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na versão introduzida pela Lei n.º 6/2006 de 27-02, aplicável ao caso em apreciação, incumbe a quem se arroga titular de tal direito, o que inclui a prova da qualidade de arrendatário, há mais de três anos, do seu beneficiário, consubstanciada na existência de um contrato de arrendamento válido e em vigor à data do ato de alienação do local arrendado, tendo por objeto este último.
II - Sendo aplicável ao caso o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, por ser o regime vigente na data em que se concretizou o ato de alienação da totalidade do prédio, e não tendo o anexo habitado pelo autor, e a que se reporta o alegado arrendamento, autonomia jurídica que lhe permitisse ser individualmente transacionável, não é possível reconhecer ao autor o direito de preferir na venda da totalidade do prédio de que aquele anexo é apenas uma parte, visto que aquele normativo não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.
IV. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, assim confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 26 de novembro de 2020
(Acórdão assinado digitalmente)
(Acórdão assinado digitalmente)
Paulo Reis (relator)
Joaquim Espinheira Baltar (1.º adjunto)
Luísa Duarte Ramos (2.º adjunto)
1. Ali referenciado como: « prédio urbano sito na Rua Penedos de Cima, n.º 9, freguesia de Arcozelo, concelho de Barcelos, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 72.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos sob o n.º 1922/Arcozelo».
2. Relatora: Fernanda Isabel Pereira, p. n.º 809/10.7TBLMG.C1.S1 – 7.ª Secção, disponível em www.dgsi.pt.
3. Cf. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, Vol. III, 4.ª edição (Reimpressão), Coimbra, 1985 - Coimbra Editora, pgs. 206 e 209.
4. Cf. o Ac. do STJ de 23-09-2009 (relator: Bravo Serra), p. 238/06.7TTBGR.S1 - 4.ª Secção, acessível em www.dgsi.pt.
5. Relator Filipe Caroço, p. 338/17.8YRPRT, acessível em www.dgsi.pt.
6. Relator: Pedro Damião e Cunha, p. 96/17.6T8PRG.G1, disponível em www.dgsi.pt.
7. Relatora: Fernanda Isabel Pereira, proferido na revista n.º 4111/13.4TBBRG.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
8. Em sentido idêntico, cf., entre outros, os Acs. TRG de 2-05-2019 (relatora: Maria Amália Santos), p. 3128/15.9T8GMR.G1; TRL de 30-04-2019 (relator: José Capacete), p. 30502/16.0T8LSB.L1-7; TRG de 11-07-2017 (relatora: Maria João Matos), p. 5527/16.0T8GMR.G1; TRG de 10-09-2015 (relatora: Manuela Fialho), p. 639/13.4TTBRG.G1; TRC de 24-04-2012 (relator António Beça Pereira), p. 219/10.6T2VGS.C1, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
9. Conforme entendimento unânime da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, tal como enunciado, entre outros, nos Acs. do STJ de 11-07-2019 (Relator: Manuel Tomé Soares Gomes), p. 3818/17.1T8VNG.G1.S2; de 21-01-2016 (Relator: Tavares de Paiva) p. 9065/12.1TCLRS.L1.S1, ambos acessíveis em www.dgsi.pt
10. Aplicável ao caso em apreciação por força do disposto no artigo 59.º, n.º1, da Lei n.º 6/2006, de 27-02.
11. Cf. Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 3.ª edição, Lisboa, QUID JURIS Sociedade Editora, 2009, pgs. 430 e 432, em anotação ao artigo 1091.º do CC, na redação indicada.
12. Na versão introduzida pela Lei nº 6/2006 de 27-02, aplicável ao caso em apreciação.
13. No âmbito da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, favorável a este entendimento mais restritivo, cf., por todos, os Acs. do STJ de 11-07-2019 (Relator: Manuel Tomé Soares Gomes), revista n.º 3818/17.1T8VNG.G1.S2; de 26-02-2019 (Relatora: Graça Amaral), revista n.º 9/13.4TBFAF.G1.S1; de 18-10-2018 (Relator: Abrantes Geraldes), revista n.º 3131/16.1T8LSB.L1.S1; de 24-05-2018 (Relatora: Maria do Rosário Morgado), revista n.º 1832/15.0T8GMR.G1.S2; de 21-01-2016 (relator: Tavares de Paiva) p. 9065/12.1TCLRS.L1.S1. Na jurisprudência dos Tribunais da Relação, cf., neste sentido, entre outros, os Acs. do TRL de 18-06-2020 (Relator: Teresa Pais), p. 13412/15.6T8LSB.L2-8; TRP de 10-12-2019 (Relator: Paulo Dias da Silva), p. 2311/18.0T8PNF.P1; 21-03-2019 (Relatora: Francisca Mota Vieira), p. 14276/18.3T8PRT.P1); TRL de 15-11-2018 (Relatora: Cristina Neves), p. 13101/17.7T8LSBB.L1-6; TRG de 19-10-2017 (Relatora: Maria João Matos), p. 1832/15.0T8GMR.G1; todos acessíveis em www.dgsi.pt.
14. Cf., Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Ob. Cit. pg. 435, em anotação ao artigo 1091.º do CC, na redação aplicável.