Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3158/11.0TJVNF-1.G1 |  |
MASSA INSOLVENTE
RESTITUIÇÃO DE BENS
2.Tendo, entretanto, a sociedade sido declarada insolvente e o respectivo administrador recusado cumprir o contrato-promessa e apreendido as moradias para a Massa, do direito de retenção dos autores, fundado no incumprimento deste, não deriva o direito à separação ou restituição das mesmas, peticionado na acção prevista nos artºs 146º e 148º, do CIRE, com base em tal incumprimento.
3.Tendo corrido, antes da insolvência, acção de execução específica da promessa, que o STJ julgou improcedente com fundamento em se terem verificado circunstâncias que desequilibraram as prestações contratuais recíprocas e justificam a sua modificação, nem por isso o administrador está impedido de recusar o cumprimento.
4.O facto de, entretanto, no âmbito da dita acção de execução específica, em cumprimento de decisão da Relação que veio a ser revogada pelo Supremo, a sociedade ter entregue aos autores as chaves das duas moradias cuja devolução depois, apesar de pedida, estes negaram, não impede a recusa, nem a apreensão, tal como não fundamenta a separação ou restituição de tais bens como via de impedir a sua liquidação no processo de insolvência.
5. O regime legal do processo de insolvência e do processo executivo aplicáveis à apreensão, depósito e liquidação dos bens apreendidos para a Massa harmonizam e salvaguardam o direito de retenção dos promitentes compradores sobre eles e respectiva finalidade.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. RELATÓRIO
Ao abrigo dos artºs 146º a 148º, do CIRE (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas) e por apenso ao processo de Insolvência de B. LDA (1), os autores C. e mulher D. , instauraram a presente acção, sob a forma de processo comum declarativo, contra os réus:
1) Insolvente B., LDA;
2) D. (CREDORES DA MASSA INSOLVENTE de B. Lda); e
3) F. (MASSA INSOLVENTE de B., LDA), representada pela Administradora da Insolvência, Drª. G..
Nela pediram que, na procedência, se julguem:
a) verificados os créditos dos Autores, um, deduzido condicionalmente, no montante de 174.579,26€, o qual tem natureza de crédito garantido, outro, de 90.000,00€, com a natureza de crédito comum, a serem graduados no local próprio;
b) Na hipótese de os prédios cuja transmissão de propriedade para os Autores se reclama, se encontrarem apreendidos para a Massa (2), seja declarada a sua separação da mesma e a restituição aos Autores.
Alegaram, para tanto, em síntese, além do mais que ora não releva, serem promitentes-compradores de duas casas de habitação que constituem o preço da venda pelos autores à sociedade Insolvente dos terrenos em que, com outras, foram tais casas construídas; após vicissitudes várias, a então promitente-vendedora, ora Insolvente, entregou as moradias aos autores, mas jamais outorgou o necessário documento de sua venda, sendo que o preço do contrato promessa – o valor das duas casas, equivalente aos imóveis vendidos, era de 174.579,26 €.
Quando os autores daquelas tomaram conta, verificaram que elas apresentavam defeitos (que descrevem), em cuja reparação gastaram 30.000,00 €.
Ao vender a terceiro o terreno em cuja construção nele executanda os autores tinham direito a 22%, a B., Ldª frustrou esse seu crédito, no valor de 60.000,00 €uros.
Contestando, a Massa Insolvente, sem negar o essencial do alegado pelos autores, invocou a ilegitimidade da detenção dos imóveis por eles, dado que, após a decisão do Supremo Tribunal, lhe pediu a devolução das chaves dos mesmos. De resto, refutando o pedido relativo ao crédito pecuniário (90.000€), conclui pela total improcedência da acção.
No despacho saneador, depois de verificados os pressupostos processuais, entendeu-se que o estado dos autos logo permitia conhecer do pedido de separação de bens da massa e sua restituição.
Por isso, relevando-se que os bens em causa foram apreendidos para a Massa Insolvente e constituem os nºs 1 e 2 do respectivo auto, naquele foi, de imediato, proferida sentença – não se vendo do traslado a assinatura do respectivo Juiz nem a respectiva data! – que julgou, na parte apreciada, a acção improcedente e, consequentemente, o pedido de separação e restituição dos bens – o da alínea b) – e condenou os autores em metade das custas até então devidas (determinando o prosseguimento dos autos quanto ao pedido da alínea a).
Os autores não se conformaram e interpuseram recurso para esta Relação, concluindo assim as suas doutas alegações:
“1 – No presente processo, deduzido nos termos dos artigos 146.º a 148.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, os autores vieram atempadamente pedir – por cautela e para a hipótese de não proceder uma outra acção, a que corresponde o apenso F, na qual pediam, entre o mais, o cumprimento do que restava por cumprir do contrato promessa de
compra e venda, com permuta, quanto ao pagamento do preço, por bens futuros, nos termos do artigo 830.º, n.º 1 do Código Civil – a verificação ulterior de créditos, formulando, o pedido de separação de bens da massa falida e restituição aos autores, a quem os mesmos bens haviam sido entregues pela insolvente, em cumprimento já do contrato, e antes da declaração de falência.
2 – A acção foi julgada improcedente, quanto a esse pedido, porque, após a fixação dos factos materiais da causa, o douto saneador sentença produzido entendeu que, tendo as partes celebrado um contrato promessa de compra e venda de imóveis, insusceptível, como tal, por si só de operar a transferência da propriedade, isto é, com efeitos meramente obrigacionais, e não tendo sido cumprido o contrato prometido, há lugar à apreensão de bens para a massa insolvente, ainda que o possuidor goze de retenção, por forma a que esses bens sejam vendidos em benefícios dos credores, tudo nos termos dos artigos 46.º e 149.º do CIRE.
3 – Decidiu esse douto despacho saneador, com abundante citação de jurisprudência e doutrina (Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra de 15/1/2013, processo 511/10.OTBSEI-E.C1, sem indicação do lugar de publicação; Pedro Macedo, Manual de Direito das Falência, II, página 326; Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 7/7/1999, BMJ 489-259, Barbosa de Magalhães, Código de Processo Comercial Anotado, II, 343; Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 6/3/2014, no processo 652/03.0TYVNG-Q.P1.S1, igualmente sem indicação de lugar da publicação; Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 7/3/2013, no processo 652/03.OTYVNG-R.2, ainda sem indicação do lugar de publicação; Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 16/4/1996, in BMJ 456, página 327; Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma Síntese do Regime Actual, ROA, Separata, Ano 50, 1, página 41; Ana Prata, que se diz no local citado, página 573 e seguintes), que aos autores restava apenas reclamar o seu crédito nos termos do artigo 128.º do CIRE, ao que não obstava o facto de, sendo promitentes compradores, com traditio e por isso com retenção, disporem de sequela e prevalência até sobre créditos garantidos por hipoteca, tendo, pois, de entregar a coisa ao administrador para efeitos de apreensão, embora sem perderem a sua garantia.
4 – Erradamente, porém, se decidiu e não apenas pelo facto de erradamente se ter qualificado o contrato em causa como apenas um contrato promessa de compra e venda, único a que se reportam aquelas fontes jurisprudenciais e doutrinárias, mas também por manifesta violação de caso julgado.
5 – Na verdade, da matéria de facto que o tribunal deu por provada resulta que, tendo a ré B. Lda. sido declarada insolvente por sentença transitada em julgado de 23/11/2011, outorgara com os autores, através de escritura pública de 27 de Julho de 1999, um contrato de compra e venda, através do qual comprou aos autores prédios que a estes pertenciam, sem pagamento de qualquer preço, porque o preço deveria vir a ser pago com a entrega aos autores até ao dia 30 de Janeiro de 2003, das duas casas referidas na petição, conforme ao mesmo tempo as partes também convencionaram.
6 – Na verdade, nesse mesmo dia 27 de Julho de 1999, e através do contrato ajuizado, compradora e vendedores declararam que este contrato promessa de compra e venda (documento junto de folhas 104 a 106), “por vontade das partes nele declarada, constitui parte integrante e complemento de um outro, no mesmo dia celebrado entre as mesmas partes”, que era uma “escritura pública nesse dia outorgada no 1.º Cartório Notarial de Guimarães entre os autores e a referida B. Lda.”, que constituía “um contrato de compra e venda através do qual os autores venderam à citada B. Lda., pelo preço de 30.000.000$00, que não foi pago” os prédios que pertenciam aos autores (facto B).
7 – Complementando o mesmo propósito, e conforme a sentença deu por provado, “esse contrato formal de compra e venda constitui apenas uma parte do compromisso outorgado pelas mesmas partes, representando a expressão da vontade das partes nele outorgantes, como aí declararam, o dever de pagamento do preço pela B. Lda., representado por bens futuros, a construir pela mesma B. Lda.”, pelo que a B. Lda., “nos termos do contratado, prometeu vender aos autores, dando desde logo quitação integral do preço, e os autores prometeram comprar-lhe duas casas germinadas (…) ”, que a B. Lda. se obrigou a entregar “aos autores, construídas e prontas a habitar, no prazo de 2 anos após levantamento da licença de construção na Câmara Municipal de Guimarães, levantamento esse que teve lugar no dia 30 de Janeiro de 2001” – folhas 54 a 61 (factos E, F e I).
8 – A B. Lda., em cumprimento do clausulado no contrato, entregou aos autores as casas em causa em Fevereiro de 2010, na sequência de uma decisão do Tribunal da Relação que determinou essa entrega e o cumprimento do contrato, embora, como adiante se verá, o Supremo Tribunal de Justiça viesse a revogar essa decisão, ficando desde então na posse dos prédios, regularizando a transmissão fiscal.
9 – Ora, da conjugação dos compromissos referidos resulta que aquilo a que as partes chamaram contrato promessa de compra e venda mais não foi, como elas próprias quiseram e declararam, uma forma de pagar o preço da venda ajustada entre elas, e, por isso, a figura jurídica que as partes quiseram e construíram, uma compra e venda definitiva, integrada e complementada por um contrato promessa estabelecendo o preço, foi uma união de contratos, ou seja, as partes celebraram um único contrato através de dois instrumentos, que entre si se ajustavam e complementavam, um contrato de compra e venda de imóveis, cujo preço deveria ser pago futuramente, através de uma escritura de transmissão de bens que só futuramente passariam a existir, e que, por isso, só futuramente podiam ser integrados no património dos autores.
10 – De facto, entre as partes, como elas expressamente declararam, estabeleceu-se um único vínculo, com um nexo funcional entre dois compromissos, um outorgado por escritura, outro constante de um contrato promessa que as partes quiseram que daquela fosse parte integrante, o que significa que entre ambos estes compromissos existe um laço de dependência intrínseca, pois a compra e venda não era possível de realizar-se, porque as partes não a quiseram assim, sem que também se realizasse a entrega dos bens futuros, ou seja, sem que fosse pago o preço (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, 5.ª ed., 1, 265, Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 395 e Ac. do STJ de 27 de Fevereiro de 1996, in Col. Jurisp. STJ, Ano IV, 1, página 99, desenvolvidamente referido no texto).
11 – O acórdão da Relação do Porto de 7 de Setembro de 2009 (Col. Jurisp. ano XXXIV, Tomo 4, pág. 167) doutrinou, aliás, que o regime jurídico aplicável ao contrato de permuta de bens presentes por bens futuros é o da compra e venda, conforme o artigo 939.º do Código Civil, e nesse contrato a transmissão do direito de propriedade das coisas permutadas tem como efeito o próprio contrato de permuta, mas apenas os efeitos de ambas as prestações ocorrem em momento diferente: quanto aos bens presentes no momento da celebração do contrato, quanto aos bens futuros no momento em que se tornem presentes.
12 – Nunca, de resto, ante a referida união de contratos, poderia, a Administradora da Insolvência recusar-se a cumprir a promessa de compra e venda, que mais não era do que o resto que faltava cumprir do contrato de compra e venda, sob pena de autêntico locupletamento à custa alheia: a Insolvente ficava proprietária do terreno que os autores lhe venderam, sem lhes
pagar qualquer preço, e muito menos com fundamento no artigo 46.º do CIRE, uma vez que este permite a apreensão e todo o património do devedor, mas o património não é apenas o que tem expressão activa, mas também, por necessária inerência, o que nele representa obrigações, designadamente a do pagamento do preço devido pela referida transmissão, pois, sem pagamento do preço não haveria compra e venda (artigo 879.º do Código Civil).
13 – Acresce que por uma outra razão o contrato terá de ser cumpridos pela Insolvente, o que inutiliza o seu direito à apreensão para a massa, pois, como também resulta da matéria provada, em acção anterior movida pelos autores contra a B. Lda., e registada na Conservatória de Registo Predial de Guimarães em 13 de Julho de 2005 (facto Q), pedindo aí os autores a condenação da ré a ver para eles transmitida a propriedade dos prédios prometidos vender, veio a ser decidido, com trânsito em julgado que a ré tinha o direito de ver modificado o contrato para repor o equilíbrio das contraprestações (folhas 137 verso e 138) e tinha o direito de não fazer a escritura, mas apenas até que fosse operada essa modificação, com reposição do equilíbrio das contraprestações, o que significa que logo que reposto o equilíbrio das contraprestações, a ré está condenada definitivamente a transmitir para os autores a propriedade dos prédios em questão.
14 – Tal decisão faz no presente processo caso julgado, quer porque entre este e esse existe identidade de sujeitos, de pedidos e de causa de pedir, pois sempre se pretende num e noutro, e pelas mesmas razões, a entrega dos prédios, mas ainda que se entendesse que não existia a referida tríplice identidade, sempre haveria que atender à autoridade do caso julgado, que obstaria à produção aqui de qualquer decisão que contrariasse aquela obrigação decorrente da citada decisão do Supremo.
15 – Na verdade, ainda que não ocorra aquela tríplice identidade, certo é que o caso julgado formado pela decisão do STJ transitado em julgado, não apenas “preclude todos os meios de defesa” (Manuel de Andrade, apud J. A. dos Reis, Código de Processo Civil, Vol. V, pág. 174) como, na sua extensão, abarca “todo o objecto da causa” (Ac. STJ de 24/11/77 in BMJ 271, 172).
16 – De resto, como vem sendo decidido, esse entendimento é imposto como única solução compatível com a “economia processual, o prestígio das instituições judiciárias e a estabilidade e certeza das relações jurídicas” (cfr. Ac. STJ de 10/07/97 in Col. Jurisp. STJ V, II, 165).
17 – Como escreveu Alberto dos Reis “desde que uma sentença transitada em julgado reconhece a alguém certo beneficio, certo direito, certos bens, é absolutamente indispensável para que haja confiança e segurança nas relações sociais que esse beneficio, esse direito e esses bens constituam aquisições definitivas, isto é, que não lhe possam ser tiradas por uma sentença posterior”, pois, a não ser assim “ninguém podia estar seguro e tranquilo, a vida social, em vez de assentar sobre uma base de segurança e de certeza ofereceria o aspecto da insegurança, da inquietação, da anarquia”, e Manuel de Andrade, versando os aspectos concretos do processo civil, é absolutamente peremptório em afirmar que “se a sentença reconheceu no todo ou em parte o direito do autor, ficam precludidos todos os meios de defesa do réu, mesmo os que ele não chegou a deduzir, e até os que ele poderia ter deduzido com base num direito seu”.
18 – No caso sub judice, o silêncio da Administradora da Insolvência ante os pedidos dos autores de que cumpra o contrato promessa, que a sentença reconhece, mesmo que possa ser interpretado como recusa de cumprimento, tem de ser visto e avaliado à luz do disposto no artigo 102.º do CIRE, o que significa que não estando cumprido nem o contrato constante da escritura pública atrás citada, porque o preço não foi pago, nem o contrato promessa que constituía complemento essencial daquele contrato constante da escritura pública, não pode a Administradora da Insolvência, deixar de cumprir o contrato promessa, pois se isso lhe fosse consentido estaria a consentir-se também o incumprimento do contrato definitivo já celebrado, para mais com grave prejuízo das regras da boa-fé negocial, e do locupletamento à custa alheia,
por se consentir à Insolvente a aquisição de bens, através de um contrato de compra e venda, sem pagamento do preço.
19 – Mas, a recusa de cumprimento do contrato promessa de compra e venda, ainda que vista isoladamente, isto é ainda que arredada a ideia da união de contratos, e configurada apenas uma junção de contratos inteiramente autónomos, sempre teria de ser julgada segundo as regras da resolução dos contratos, designadamente a do artigo 432.º, n.º 2 do Código Civil que proíbe a resolução à parte que, por circunstâncias não imputáveis ao outro contraente, não estiver em condições de restituir o que houver recebido: é que, a ser o contrato resolvido, a insolvente teria de devolver aos autores o terreno que estes lhe venderam, o que é impossível, pois construiu nele 10 casas, das quais já vendeu 8 a terceiros.
Termos em que, na procedência do recurso deve revogar-se a sentença produzida e, em consequência determinar-se a separação dos bens da massa insolvente e confirmar-se a legalidade da sua entrega aos autores.”
Não consta do traslado que tenham sido produzidas as contra-alegações.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, em separado e efeito meramente devolutivo.
Corridos os Vistos legais, cumpre decidir, uma vez que nada a tal obsta.
II. QUESTÕES A RESOLVER
É pelas conclusões que, sem prejuízo dos poderes oficiosos, se fixa o thema decidendum e se definem os limites cognitivos deste tribunal – como era e continua a ser de lei e pacificamente entendido na jurisprudência (artºs 5º, 608º, nº 2, 609º, 635º, nº 4, 637º, nº 2, e 639º, nºs 1 e 2, do CPC).
Apesar das extensas alegações e considerações, elas redundam em saber se, afinal, não se trata de contrato promessa o acordo celebrado e documentado tendo por objecto a venda e entrega futura das duas moradias, se de modo diferente deve ele ser classificado e sujeito a regime diverso de que derive o pretenso direito à separação ou restituição de tais bens apreendidos para a Massa Insolvente e, ainda, se a decisão anterior do Supremo em acção de execução específica impunha a transmissão de tais bens para os autores daí decorrendo também a procedência daquele pedido, até como caso julgado ou autoridade de caso julgado.
III. FUNDAMENTAÇÃO de FACTO
O Tribunal recorrido considerou, para o efeito, como assentes os seguintes factos, que se fixam, nos termos do artº 663º, nº 6, CPC, por não impugnados nem haver lugar a qualquer modificação:
“A
No processo n° 3158/11.0TJVNF, do 2° Juízo Cível do Tribunal Judicial desta comarca de Vila Nova de Famalicão), a que os presentes autos estão apensos, a sociedade por quotas B. Lda. foi declarada insolvente, conforme sentença produzida no dia 23 de Novembro de 2011, e já transitada em julgado, tendo sido nomeada como administradora da insolvência a Senhora Dr.ª G., com escritório na Rua…, nesta cidade.
B
Em 27 de Julho de 1999, a Ré B., Lda., representada pelo seu sócio gerente com poderes para o acto, H. e os aqui Autores, celebraram por escrito um contrato promessa de compra e venda (doc. n° 1 junto aos autos no apenso de reclamação de créditos dos aqui Autores, com cópia a fs. 104 a 106 deste), contrato esse que por vontade das partes, nele declarada, constitui parte integrante e complemento de um outro, no mesmo dia celebrado entre as mesmas partes – fs. 48 a 50.
C
Nesse contrato, os aí outorgantes declararam que por escritura pública nesse dia outorgada no 1° Cartório Notarial de Guimarães, entre os Autores e a referida B., Lda., foi celebrado um contrato de compra e venda através do qual os Autores venderam à citada B., Lda., pelo preço de 30.000.000$00, que não foi pago, os seguintes créditos que lhes pertenciam:
1) Lameiro e vinha com ramada, situado no Lugar da.., da freguesia de …, concelho de Guimarães, com a área de 5838 m2, a confrontar de Norte com José …, de Sul com a estrada, de Nascente com Belmiro… e de Poente com …, Artur … e Joaquim…, inscrito na matriz rústica sob o artigo 212 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 00838/140599 (fs. 77/78);
2) Prédio urbano de rés-do-chão e andar, com a superfície coberta de 92 m2, uma dependência com 10 m2 e quintal com 600 m2, situada no mesmo Lugar de …, da indicada freguesia de …., a confrontar de Norte com o Casal de …, de Sul e Poente com caminho público e de Nascente com Jerónimo …, inscrito na matriz urbana sob o artigo 144 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n°00839/140599 (fs. 75/76).
D
Tais prédios integravam-se no património dos Autores, em cujo nome se encontravam registados na Conservatória do Registo Predial de Guimarães (cfr. documentos a fs. 76 e 78).
E
Esse contrato formal de compra e venda constituía apenas uma parte do compromisso outorgado pelas mesmas partes, representando a expressão da vontade das partes nele outorgantes, como aí declararam, o dever de pagamento do preço pela B., Lda., representado por bens futuros a construir pela mesma B., Lda.
F
A Ré B., Lda., nos termos do contratado, prometeu vender aos Autores, dando desde logo quitação integral do preço, e os Autores prometeram comprar-lhe, duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente dos terrenos vendidos pelos Autores pela citada escritura, casas essas a construir nos lotes n°s 9 e 10 devidamente assinaladas em planta anexa ao contrato e que dele se declarou parte integrante (cfr. documento n.° 1 já referido).
G
Conforme o referido contrato-promessa, a Ré B., Lda obrigou-se a construir tais casas, nos prédios adquiridos aos Autores pela referida escritura, construção que teria lugar de acordo com caderno de encargos próprio conhecido pelas partes, sendo as casas exactamente iguais às restantes que iam ser construídas pela B., Lda., no local.
H
Tais casas seriam, e foram efectivamente, dotadas de cave, com garagem para 3 automóveis, rés-do-chão com sala, cozinha, casa de banho completa, marquise e despensa e 1 ° andar com 3 quartos, um com quarto de banho privativo e um outro quarto de banho para os restantes quartos, correspondendo aos lotes n°s 9 e 10 do loteamento referido.
I
A B., Lda. no contrato-promessa, parte integrante da escritura, conforme a vontade das partes, obrigou-se ainda a entregar tais casas aos Autores construídas e prontas a habitar no prazo de 2 anos após o levantamento da licença de construção na Câmara Municipal de Guimarães, levantamento esse que teve lugar no dia 30 de Janeiro de 2001 – fs. 54 a 61.
J
Os Autores e a Ré B., Lda conferiram às respectivas declarações nesse contrato consignadas a eficácia de execução específica, prevista no artigo 830° do Código Civil – fs. 50, cláusula seis.
K
A B., Lda. obrigou-se, outorgando já como reconhecida proprietária dos imóveis em causa, que registou a seu favor, a celebrar futuramente a favor dos Autores a escritura definitiva de que o mesmo contrato era promessa, escritura essa que, nos termos referidos, devia ser outorgada até ao dia 30 de Janeiro de 2003, com a entrega das citadas casas até essa mesma data.
L
A B., Lda., não entregou aos AA as referidas casas até 31 Janeiro de 2003, apesar de as ter construído efectivamente no local e conforme o loteamento por si requerido e aprovado.
M
A B., Lda., em 31 de Janeiro de 2003, tinha os prédios construídos e prontos, há muito requerera para os mesmos licença de habitabilidade, ou de utilização, que lhe foi concedida pela Câmara Municipal de Guimarães em 27/10/2003 – fs. 68/69.
N
Além disso, a B., Lda., já inscrevera tais prédios na matriz urbana, tendo-lhes sido atribuídos os artigos, 1277° e 1278° (fs. 71/72 e 73/74) urbanos de Silvares, Guimarães, que assim se descrevem:
Art°. 1277
Sito no Lugar …, confrontando de norte com B., Lda e Belmiro …., sul com caminho público, nascente com Belmiro … e terreno do domínio público e poente com lote 8, de cave, rés do chão e 1° andar destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1° andar – fs. 129/130.
Art°. 1278
Sito no Lugar …, Lote 10, confrontando de norte com B., Lda. e Belmiro…, sul com caminho público, nascente com Belmiro … e terreno do domínio público e poente com lote 9, de cave, rés do chão e 1° andar destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1° andar – fs. 131/132.
O
Os Autores resolveram propor no Tribunal Judicial de Guimarães uma acção, à qual viria a caber o n° 664/03.3TCGMR e que correu termos pela 2.ª Vara Cível – fs. 106.
P
Na petição inicial dessa acção, os Autores pediram a condenação da identificada B., Lda. a, verificado o incumprimento do contrato-promessa, ver lavrada sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial desta última, operando a transmissão da propriedade dos prédios em causa dela para os Autores, completamente livres de ónus e encargos.
Q
Os Autores promoveram o registo dessa acção na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, em 13 de Julho de 2005 – fs. 88 e 92.
R
A referida acção foi contestada pela B., Lda., sustentando esta que retardou a entrega das casas, porque o seu compromisso de por essa forma pagar o preço devido, deveria ser modificado,
S
na medida em que, ao celebrar a escritura de compra e venda dos mencionados prédios, no que respeita ao prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 212, ela representara um terreno com a área de 5838 m2, área essa que para si fora determinante em relação à assumpção das obrigações que para ela resultavam do contrato (pagamento de 30.000.000$00, com entrega de duas casas geminadas e de 22% da construção futura), mas constatara, posteriormente, que esse prédio tinha, afinal, uma área menor, apenas 5111 m2, já que os restantes 727 m2 pertenciam antes a um prédio vizinho, propriedade de um irmão do Autor marido, a quem essa Ré teve de os comprar para poder concretizar o projecto de loteamento que tinha para o local.
T
Daí pretender a Ré uma redução proporcional da sua contraprestação, em relação ao referido contrato, para o que deduziu reconvenção, que obteria provimento em 1.ª instância, pois a acção foi julgada improcedente e a reconvenção procedente, sendo em consequência os Autores condenados a verem modificado o contrato referido, "por forma a que o preço aí consignado, relativamente ao primeiro dos prédios descritos (prédio rústico denominado L…e Vinha, situado no Lugar…, freguesia de …deste concelho, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n° 838, de … e inscrito na matriz sob o artigo 212) seja reduzido na proporção da área em falta").
U
Inconformados, os Autores interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação, que foi julgado parcialmente procedente, com a consequência de se ter então decidido, além da improcedência da reconvenção:
"Julgar procedente o pedido formulado pelos Autores e consequentemente comprovado que se mostre o cumprimento das respectivas obrigações fiscais, declara-se que a Ré B., Lda. cede aos Autores C. e D., por permuta - na sequência do contrato de compra e venda celebrado em 27.7.1999 (…) a propriedade dos seguintes prédios urbanos de …:
(artigo 1277) Sito no Lugar …, Lote 9, confrontando de norte com B., Lda e Belmiro…, sul com caminho público, nascente com Belmiro … e terreno do domínio público e poente com lote 8, de cave, rés- do-chão e 1 ° andar destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés-do-chão e três divisões e duas casas de banho no 1 ° andar;
(Art°. 1278) Sito no Lugar …, Lote 10, confrontando de norte com B., Lda. e Belmiro …, sul com caminho público, nascente com Belmiro… e terreno do domínio público e poente com lote 9, de cave, rés-do-chão e 1 ° andar destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés-do-chão e três divisões e duas casas de banho no 1.° andar".
V
Imediatamente após a notificação desta decisão, a Ré B., Lda., procedeu à entrega das chaves dos dois prédios aos Autores, Autores estes que, em consequência da mesma decisão, procederam à regularização fiscal das transmissões.
X
No dia 16 de Agosto de 2010, a B., Lda., vendeu, com destino à construção urbana, à sociedade “I., SA”, com sede no Edifício…, Rua …, 1º, freguesia de …, do concelho do Porto, que se dedica a obras de construção e urbanização, mediante o pagamento do preço, conforme declararam, de 50.000,00 €, a totalidade do prédio rústico denominado “A…”, com a área de 3711 m2, sito no lugar do seu nome, da freguesia de …, inscrito na matriz sob o artigo 212, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 838-…, conforme escritura pública lavrada no Cartório Notarial do Notário Dr. J., situado na Rua …., Edifício…, nesta cidade de Vila Nova de Famalicão.
Y
O prédio vendido pela B., Lda., constitui a parte sobrante do prédio transmitido pelos Autores à referida B., Lda., e em relação ao qual esta se comprometera a, em complemento ainda do preço devido, entregar aos Autores ou aos seus herdeiros legais 22% da construção a edificar, conforme cláusula QUATRO a), a fs. 49.
Z
Na escritura referida, esse prédio, que constitui a parte remanescente das construções já efectuadas pela Ré nos 10 lotes que compunham o loteamento, foi declarado possuir a área de 3711m2.
AA
A referida venda, só por si, tornou impossível, como directa e necessária consequência, o futuro cumprimento, nessa parte, da obrigação assumida pela B., Lda. perante os Autores de lhes pagar ainda, em complemento do preço devido, com a entrega de 22% da construção futura.
BB
A Ré interpusera recurso daquele acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, produzido em 5 de Janeiro de 2010, para o Supremo Tribunal de Justiça.
CC
O Supremo Tribunal de Justiça, pelo seu acórdão de 13 de Janeiro de 2011, viria a conceder parcialmente a revista da Ré, absolvendo-a do pedido de execução específica do contrato-promessa accionado e, "não se proferindo, consequentemente, a declaração em falta, e confirmando-se o acórdão recorrido quanto ao mais", isto é, confirmando-se a improcedência da reconvenção deduzida pela referida Ré - cfr. docs de fs. 118 a 138.
DD
Segundo o aí decidido, o referido acórdão do Supremo Tribunal de Justiça formulou as seguintes conclusões e resumo: "- A interpelação do promitente faltoso no âmbito do contrato promessa, para a concretização da sua prestação, designadamente para a realização da escritura referente ao contrato definitivo, é dispensável sempre que ocorra recusa expressa e antecipada, por parte deste, ao seu cumprimento.
A alteração superveniente e anormal das circunstâncias que estiveram na base das negociações e formação do contrato promessa, designadamente na fixação das contrapartidas, justificam a modificação do contrato de forma a restabelecer-se o equilíbrio contratual inicial, quando delas resulta injustificada diminuição da prestação de uma das partes.
- O promitente, que ainda não tenha cumprido integralmente a sua prestação, pode, perante a exigência do seu cumprimento pelo outro promitente, opor a este a excepção de não cumprimento resultante da diminuição da sua prestação em consequência da alteração anormal e superveniente das circunstâncias que estiveram na base das negociações e formação do contrato promessa até que, por modificação do contrato, seja reposto o equilíbrio entre as respectivas contraprestações" – fs. 137 v.º e138
EE
O Supremo Tribunal de Justiça julgou definitivamente fixados os seguintes factos que teve por assentes, e que se vão transcrever integralmente, com saliência dos que mais relevam para efeitos desta acção: fs. 107 a 127.
"1 °- A aquisição, por partilha judicial de L. e M. do direito de propriedade sobre o prédio rústico sito em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n. °00838, matricialmente inscrito sob o artigo 212, foi inscrita, em 14 de Maio de 1999, a favor de C., casado com D. (alínea A) dos factos assentes).
2°- A aquisição, por partilha judicial de L. e M., do direito real de propriedade sobre o prédio urbano, sito em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n. ° 00839, matricialmente inscrito sob o artigo 144, foi inscrita em 14 de Maio de 1999, a favor de C., casado com D. (alínea B) dos factos assentes).
3°- C. e D., por um lado, e H., em representação da sociedade comercial com a firma B. Lda, por outro, declararam, por escritura pública, no dia 27 de Julho de 1999, os primeiros venderem à representada do segundo, o que este declarou aceitar para a sua representada, os seguintes prédios:
1) Pelo preço de 15.000.000$00, já recebido, o prédio rústico denominado L….., situado no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n. ° 838 e matricialmente inscrito sob o artigo 212;
2) Pelo preço de 15. 000. 00$00, já recebido, o prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e andar, dependência e quintal, situado no lugar de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n. ° 839, e matricialmente inscrito sob o artigo 144 (alínea C) dos factos assentes).
4° - C. e D., por um lado, e H., em representação da sociedade comercial com a firma B. Lda., por outro, declararam, por escrito, datado de 27 de Julho de 1999, que intitularam de "Contrato-Promessa" que:
"Um - Que, por escritura desta data, outorgada no 1 ° Cartório Notarial de Guimarães, entre os primeiros e a representada do segundo outorgante, foi celebrada uma Escritura de Compra e Venda, em que os primeiros venderam à firma B. Lda., representada pelo segundo outorgante, os prédios referidos naquela escritura, pelo preço de 30.000.000$00 (Trinta milhões de escudos);
Dois - A referida escritura concretiza, em parte, o Contrato-Promessa de Compra e Venda assinado pelos outorgantes em 05 de Maio de 1999;
Três - No entanto, a parte que se refere ao pagamento com bens futuros, cujo objectivo não se concretizou pela referida escritura, irá ser feita pela seguinte forma:
a) A representada do segundo outorgante entregará as primeiros outorgantes por venda, duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente, devidamente assinaladas na planta anexa e que faz parte integrante deste contrato;
b) As casas atrás referidas irão ser construídas nos prédios transmitidos nesta data;
c) As casas a entregar aos primeiros outorgantes, referidos na alínea a), serão construídas de acordo com o caderno de encargos a elaborar e que serão exactamente iguais às restantes casas que irão ser construídas;
d) A entrega das casas atrás referidas será feita no prazo de dois anos, após o levantamento da licença de construção na Câmara Municipal de Guimarães;
Quatro - Também em relação ao número cinco do Contrato-Promessa outorgado em 05 de Maio último, não foi aquele ponto concretizado na escritura outorgada hoje, pelo que a representada do segundo outorgante obriga-se desde já ao seguinte:
a) A parte do terreno objecto da escritura de Compra e Venda assinada nesta data que não será construída de imediato, dada a inviabilidade de construção nesta oportunidade, fica sujeita à entrega aos primeiros ou aos seus herdeiros legais, de 22% da construção a edificar, no caso de, no futuro, se concretizar essa possibilidade;
b) A parte do terreno referida na alínea anterior está devidamente assinalada na planta anexa e que faz parte integrante do presente contrato;
c) Concretizando-se a futura construção na parte do terreno referida na alínea a), a casa ou casas a entregar aos primeiros outorgantes serão localizadas nos extremos dos lotes a construir (...);
Seis - Pelos outorgantes é dito que atribuem às respectivas declarações deste contrato a eficácia de execução específica, prevista no artigo 830° do Código Civil " (alínea D) dos factos assentes).
5° - As casas referidas em 4 ° seriam dotadas de cave, com garagem para três automóveis, rés-do-chão com sala, cozinha, casa de banho completa, marquise e despensa, e 1 ° andar com 3 quartos, um com quarto de banho privativo e outro quarto de banho privativo e um outro quarto de banho para os restantes quartos (alínea E) dos factos assentes).
6° - A aquisição por compra do direito real de propriedade sobre o prédio urbano sito em…, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.° 00839, matricialmente inscrito sob o artigo 144 encontra-se inscrita, desde 11 de Agosto de 1999, a favor de B. Lda. (alínea F) dos factos assentes).
7° - Numa área de 2892,00 m2 dos prédios referidos em 3° - 1) e 3°- 2), a Ré B. Lda. levou a efeito um projecto de loteamento, a que correspondeu o alvará 42/00, para a constituição de 10 lotes, tendo em vista a construção de outras tantas habitações unifamiliares (alínea G) dos factos assentes).
8° - A licença de construção respeitante a esse projecto foi levantada em 30 de Janeiro de 2001 (alínea H) dos factos assentes).
9° - As habitações referidas em 7° já se acham edificadas (alínea I) dos factos assentes).
10° - A Directora do Departamento de Administração Geral da Câmara Municipal de Guimarães, em cumprimento do despacho do Vereador com poderes subdelegados, António…, datado de 14 de Maio de 2003, exarado no requerimento registado no departamento de Administração Geral sob o n° D-303, datado de 5 de Maio de 2003, em que C. requeria a emissão de certidão onde constasse se os prédios construídos ao abrigo dos alvarás de licença de construção números 112/2001, 933/2002, 113/2001 e 1098/02, lotes n°s 9 e 10 do alvará de loteamento n°42/00, possuem licença de utilização, certificou, em 14 de Maio de 2003, que os prédios licenciados pelos alvarás de construção números 112/2001, 933/2002, 113/20001 e 1098/02, lotes números 9 e 10, do alvará de loteamento número 42/00, não possuem licença de habitação (alínea J) dos factos assentes).
11 °- Na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, o prédio referido em 3.° - I) encontra-se descrito como tendo a área de 5838 m2 (alínea Z) dos factos assentes).
12 °- Na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, o prédio referido em 3.°. 2) encontra-se descrito como tendo a área de quintal de 600 m2 (alínea M) dos factos assentes).
13 °- No processo de inventário judicial n ° 90/98, requerido por óbito de L. e M., a cabeça-de-casal relacionou, sob a verba n ° 10, um prédio rústico, lameiro e vinha em ramada, sito no lugar da…, com a área de 7500 m2, a confrontar do norte e poente com António …, do sul com Artur … e do nascente com estrada, não descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 212, e relacionou, sob a verba n°11, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da …, com a área coberta de 92 m2, dependência com 10 m2 e quintal com 600 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n° 584, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 144 (alínea N) dos factos assentes).
14°- A referida cabeça-de-casal relacionou, ainda, sob a verba n ° 12, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da …, com a área coberta de 36 m2, dependência com 7 m2 e quintal com 100 m2, a confrontar do norte, nascente e poente com herdeiros de L., e do sul com casal de …, parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n°7747, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 129, e relacionou, sob a verba n° 13, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da …, com área coberta de 41 m2, dependência com 8 m2 e quintal com 100 m2, a confrontar do norte, nascente e poente com herdeiros de L. e do sul com Casal de …, parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n° 7 747, inscrito na matriz sob o artigo 130 (alínea O) dos factos assentes).
15° - N. e O. intentaram, em 27 de Outubro de 1999, por apenso ao processo de inventário n° 90/98, acção declarativa, com processo ordinário, contra P., Q., R., S., C., D., T., U., V. e X., que, sob o n° 162/00, correu termos na 2ª Vara Mista de Guimarães, pedindo a condenação dos réus a procederem à emenda da partilha, quanto à área dos quintais dos prédios urbanos descritos nas verbas números 12 e 13, a verem rectificadas, no título, as descrições daquelas verbas, por forma a constar, na verba n° 12, que o quintal tem a área de 637m2 e, na verba n° 13, que o quintal tem a área de 331 m2 (alínea P) dos factos assentes).
16° - Por sentença, confirmada por Acórdãos da Relação de Guimarães de 18 de Junho de 2003 e do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Fevereiro de 2004, a acção referida em 15.° foi julgada parcialmente procedente, determinando-se, em consequência, a emenda da partilha a que se procedeu por óbito de L. e M., por forma a ficar a constar, na verba n° 12 da relação de bens, que o quintal tem a área de 390 m2 e, na verba n° 13 dessa relação, que o quintal tem a área de 337 m2 (alínea Q) dos factos assentes).
17° - Na acção referida em 15. °, ficaram assentes, entre outros, os seguintes factos:
1. No dia 17 de Dezembro de 1998, realizou-se a conferência de interessados;
2. Nessa conferência, os interessados acordaram que os prédios relacionados sob as verbas n°s 10 e 11 eram adjudicados ao interessado C. e que os prédios relacionados sob as verbas n°s 12 e 13 eram adjudicados ao interessado N.;
3. Por sentença de 29 de Janeiro de 1999, transitada em julgado, foi homologada a partilha, adjudicando-se aos interessados os respectivos quinhões;
4. Os prédios relacionados sobre as verbas números 12 e 13 encontravam-se separados do prédio relacionado sob a verba n° 10 por um muro de suporte existente, a nascente daqueles dois primeiros prédios;
5. Todos os interessados (...) tinham conhecimento que cada uma das áreas dos quintais dos prédios relacionados sob as verbas números 12 e 13 abrangia todo o terreno que em cada um deles se estendia até ao muro sito a nascente;
6. A área de quintal do prédio relacionado sob a verba n ° 12, tendo como limite, a nascente, um muro que aí existia, é de 390 m2;
7. A área de quintal do prédio relacionado sob a verba n° 13, tendo como limite, a nascente, um muro que ai existia é de 337 m2;
8. Após o trânsito em julgado da sentença referida em 17. °-3., o réu C. derrubou o muro referido em 17. ° - 4 (alínea R) dos factos assentes).
18° - A ré B., Lda. requereu para os prédios ou casas referidas em 7.° as licenças de habitabilidade ou utilização, que foram concedidas pela Câmara Municipal de Guimarães por alvarás números 1914/2003 e 1915/2003, de 21 de Outubro de 2003 (alínea S) dos factos assentes).
19° - A ré B., Lda inscreveu esses prédios na matriz urbana, tendo-lhes sido atribuídos os artigos 1277 e 1278 urbanos de … com a seguinte descrição:
artigo 1217 Sito na lugar da … Lote 9, confrontando, de norte, com B., Lda. e Belmiro…, de sul, com caminho público, de nascente, com Belmiro …e terreno do domínio público e, de poente, com lote 8; cave, rés-do-chão e 1 ° andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1.º andar;
artigo 1278 Sito no lugar da …lote 10, confrontando, de norte, com B., Lda. e Belmiro…, de sul, com caminho público, de nascente, com Belmiro … e terreno do domínio público e, de poente, com lote 9; cave, rés do chão e 1.º andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1.º andar (alínea T) dos factos assentes).
20 - Autores e ré B., Lda. atribuíram às duas casas geminadas referidas em 4° - Três o valor de 35 000 000$00, a que corresponde o actual contravalor de € 174 579,26 (alínea T) dos factos assentes).
21 - Na sequência da carta junta a fls. 192, remetida pelo ilustre mandatário dos autores à ré, o sócio-gerente desta assinou e remeteu aos autores a carta junta a fls. 163 (resposta aos quesitos 3° e 4°)
22 - Ao celebrar a escritura referida em 3°, relativa ao prédio identificado em 3° - I), a ré representou um terreno com a área de 5 838 m2, que se estendia para além do muro que aí existia (resposta ao quesito 6°)
23 - Foi nesse pressuposto que acordou as contrapartidas referidas nessa escritura (resposta ao quesito 7°).
24 - E acordou as contrapartidas discriminadas em 4. ° Três a) e 4. ° - Quatro a) (resposta ao quesito 8°).
25 - A ré B., Lda. optou por não proceder à entrega das casas referidas em 4. ° - Três a) até se apurar das consequências decorrentes da acção referida em 15. ° (resposta ao quesito 9°)
26 - A ré B., Lda. prometeu a venda referida em 4.° - Três dando, desde logo, quitação integral do preço aos autores (resposta ao quesito 11°).
27 - A ré B., Lda. protelou a entrega dos imóveis (resposta ao quesito 13°).
28 - O prédio rústico referido em 3° - I) possui, a menos, a área que, sensivelmente, corresponde à projectada em amarelo no documento junto a fls. 79 dos autos do processo apenso (resposta ao quesito 14 °).
FF
O referido acórdão do Supremo Tribunal de Justiça foi objecto de um pedido de aclaração e de uma arguição de nulidades, tendo os Exmos. Julgadores consignado, em resposta a esses pedidos, que "o contrato- -promessa persiste nos precisos termos em que foi elaborado, enquanto não for cumprido ou modificado" – fs. 140 a 144 do apenso F.
GG
Os Autores, sabendo da produção da sentença que decretou a insolvência da B., Lda., logo em 19 de Março de 2012 abordaram a Senhora Administradora da Insolvência propondo-se com ela, em cumprimento do dito acórdão do Supremo, que transitaria em julgado apenas em meados de Abril, negociar extrajudicialmente a fixação do preço devido na sequência do aludido contrato de permuta, para o que propunham que se desse por compensada a obrigação dos Autores de verem modificada a sua prestação, com o crédito destes sobre a Insolvente de receberem 22% da construção a edificar.
HH
Até hoje não foi, porém, possível obter qualquer posição definitiva da Massa Insolvente, apesar de variadas interpelações e conversações, mas em 11.10.2012 a Ex.ma Administrador solicitou a entrega das chaves dos prédios, o que os AA. recusaram.
II
As partes - Autores e Ré B., Lda.- estão condenadas, por sentença transitada em julgado, a fixarem entre si o necessário a restabelecer o equilíbrio das prestações no referido contrato.
JJ
Os Autores propuseram, após a notificação da decisão definitiva do STJ, à Administradora da Insolvência, e com vista ao cumprimento daquela decisão, alterar o contrato inicial, por forma a receberem os dois referidos prédios e renunciarem à indemnização que lhes seria devida pela impossibilidade de, atenta a venda do prédio pela Ré B., Lda., receberem os 22% de construção futura que lhes era devido.
KK
Porém, a demandada Administradora da Insolvência viria, embora muito tardiamente, a recusar essa possibilidade de transacção.
LL
Os imóveis litigados foram apreendidos para a insolvência em 9.2.2012, constituindo as verbas 1 e 2 do respectivo auto de apreensão. “
IV. APRECIAÇÃO/SUBSUNÇÃO JURÍDICA
Vale a pena aqui transcrever o resumo do caso pelo tribunal a quo feito antes de enveredar pela apreciação da presente questão litigiosa naquele enquadrada, e que enunciou como sendo “a de saber se os prédios prometidos vender e cujas chaves foram entregues aos AA, foram indevidamente apreendidos para a massa insolvente, pelo que devem dela ser separados e restituídos aos AA.”
Observou ele:
“…temos uma situação corrente em empresas de construção civil que caem em insolvência, depois de terem outorgado contratos-promessa com promitentes compradores.
Em 27.7.1999, os AA. e a B., L.da, outorgaram contrato de compra e venda pelo qual aqueles venderam à construtora os dois prédios identificados que eram seus pelo preço de trinta milhões de escudos, preço este que seria pago pela entrega de duas moradias a construir no tereno vendido, com as características definidas. Porque em parte do terreno não ia ser, de imediato, efectuada qualquer construção, a B. obrigou-se a pagar aos AA. a quantia correspondente a 22% da construção que viesse a ser aí executada.
As casas a entregar aos AA ficaram prontas em 30.1.2001, mas surgiram complicações na execução do contrato promessa, relacionadas com a área real vendida que seria menor que a tida em conta nos contratos.
A questão chegou ao Supremo Tribunal de Justiça que deu, em parte, razão à B., mandando restabelecer o equilíbrio negocial, designadamente, através da redução da sua prestação por forma proporcional à ocorrida diminuição do objecto da prestação assumida pelos AA.
Ainda na pendência da acção e logo depois de a Relação de Guimarães ter decretado a execução específica da promessa – decisão depois revogada pelo Supremo - a B. entregou as chaves das moradias aos AA, em Janeiro de 2010 sem prejuízo do recurso que interpôs para o STJ que acabou por decidir, em 19.4.2012, nos termos vistos, nomeadamente, que o contrato promessa persiste nos precisos termos em que foi elaborado, enquanto não for cumprido ou modificado.”
Para decidir como decidiu, o tribunal recorrido, além das normas legais convocadas, transcreveu largamente, fazendo-os seus, excertos dos Acórdãos:
-da Relação de Coimbra, de 15-01-2013, proferido no processo 511/10.0TBSEJ-E.C1, relatado pelo Desembargador Henrique Antunes, acessível na Base de Dados www.dgsi.pt;
-do Supremo Tribunal de Justiça, de 06-03-2014, proferido no processo 652/03.0TYVNG-Q.P1.S1, relatado pelo Conselheiro Alves Velho, mesmo site;
-da Relação do Porto, de 07-03-2013, proferido no processo 652/03.0TYVNG-R.P2, relatado pelo Desembargador Aristides Almeida – em que foi Adjunto e que subscreveu sem reservas o Relator do presente – também acessível no mesmo site;
-do Supremo Tribunal de Justiça, de 07-02-2013, proferido no processo 373/2002.L1.S1, relatado pelo Conselheiro Granja da Fonseca, mesmo local.
Baseou-se, assim, no conjunto de fundamentos que, partindo da síntese útil e bem feita pelos apelantes nas suas alegações mas por nós aditada, comporta os seguintes traços:
a) As partes celebraram (27-07-1999) um contrato promessa de compra e venda de imóveis, tendo por objecto duas moradias, ainda a construir pela Insolvente.
b) Com a entrega destas, seria pago o preço de dois prédios rústicos adquiridos por ela por contrato de compra e venda (celebrado na mesma data).
c) Tal contrato promessa, por si, na medida em que celebrado com eficácia meramente obrigacional e não real (artº 413º, CC), não é bastante para operar a transferência da propriedade das duas moradias, que só será lograda com a outorga do negócio definitivo de compra e venda prometido, dele nascendo, apenas, uma obrigação de prestação de facto (de facere).
d) Não se tendo transferido para os promitentes-compradores a propriedade das duas moradias, estamos perante uma apreensão em processo de insolvência, que é legal, por efectuada ao abrigo do disposto nos artigos 46º e 149º do CIRE, normas de que resulta deverem ser apreendidos e integrados na Massa todos os bens do Insolvente susceptíveis de penhora, ainda que o possuidor goze do direito de retenção ou de qualquer garantia real ou privilégio creditório.
e) O direito de retenção que assiste aos promitentes-compradores com traditio não obsta a tal apreensão, apesar das suas características reais (sequela e prevalência sobre a hipoteca, mesmo que antes constituída).
f) Quem se arrogar quaisquer direitos sobre esses bens, tem apenas um de dois caminhos para se defender: ou reclama o seu crédito nos termos do artigo 128º do CIRE, ou requer a separação/restituição da massa dos bens se indevidamente apreendidos, nos termos do artigo 141º e 146º do mesmo diploma.
g) O retentor terá, em consequência, de entregar os bens ao administrador da insolvência, para ele os apreender, mas sem que o direito real em causa se extinga (artigos 46º, nº 1, 149º e 150º do CIRE).
h) Na lição de Barbosa de Magalhães (Código de Processo Comercial Anotado, II, 343), devem ser “restituídos” ao domínio e posse dos reclamantes os bens de que o Insolvente não é proprietário, e devem ser “separados, mas não entregues” aqueles sobre que o Insolvente tenha qualquer direito sem ser de propriedade plena e exclusiva.
i) A restituição de bens é, assim, o meio próprio de o titular de um direito real de gozo (de propriedade ou direito real menor) fazer valer o seu direito e reagir contra uma apreensão de que resultou uma posse indevida pela Massa insolvente, mas tem sempre de ser invocado um título de posse que legitime a exigibilidade da entrega ou a existência de um vínculo em virtude do qual o falido recebeu a coisa com a obrigação de a restituir ao reclamante.
j) Os autores, no caso, não têm o direito de obter a execução específica do contrato promessa, e também não dispõem de outra razão que lhes permita obter a separação e restituição dos prédios, por não disporem de qualquer direito real típico (tendo a Insolvente continuado, até à apreensão, proprietária dos bens objecto do contrato-promessa).
k) Por outro lado, não obstante os autores terem recebido os prédios em causa por os mesmo lhes terem sido entregues pela insolvente, eles não têm posse relevante para se oporem à restituição dos mesmos prédios à massa falida, porque a posse só pode prevalecer se e quando a propriedade se afirmar, o que no caso não sucede, até porque a posse dos retentores apenas terá durado desde Janeiro de 2010, sem qualquer relevância, pois, em matéria de usucapião, tanto mais que não podem somar essa sua posse sobre as moradias com a posse dos antepossuidores sobre o terreno.
l) Além disso o direito de retenção de que os autores gozam é insuficiente para impedir a apreensão dos bens para a massa insolvente e impedirem a sua venda para pagamento aos credores, pois uma coisa é o credor gozar do direito de retenção para efeitos de graduação de crédito e reconhecimento da preferência no pagamento, outra é saber se, existindo o direito de retenção, este obsta à apreensão da coisa para a massa falida e sua venda no processo de insolvência, pelo que os autores, tendo embora direito de retenção, não gozam da faculdade de manter os prédios em seu poder, pois o processo de falência é um processo de liquidação coerciva de todo o activo do devedor em benefício dos credores deste, como dispunha o artigo 175.º do CPEREF.
m) O terceiro titular do direito de retenção não perde a sua garantia, tendo de ir ao processo reclamar o seu crédito a fim de o mesmo ser graduado e oportunamente pago pelo produto da venda do bem apreendido, nos termos do artigo 824º, nº 3, do Código Civil, situação extensiva ao processos por falência, conforme prescrito pelo artigo 188º do CPEREF, extinguindo-se os direitos reais de garantia, mas transferindo-se para o produto da venda, por forma a permitir ao adquirente dos mesmos bens recebê-los sem qualquer ónus.
Não obstante, os apelantes persistem na defesa do seu entendimento de que as duas moradias têm de ser separadas da Massa, não podem ser vendidas na Insolvência, tendo de, para eles, ser transmitida a respectiva propriedade.
Baseiam-se, para tanto, em três ordens de razões, por eles próprios sumariadas, a saber:
“a) O contrato outorgado está incorrectamente classificado como contrato promessa de compra e venda;
b) As decisões e a doutrina citadas pela sentença respeitam a situações completamente diversas da ocorrida;
c) Não se teve em conta que há uma decisão anterior do Supremo Tribunal de Justiça que impunha a transmissão dos bens para os autores, a partir do momento em que o preço fosse definitivamente fixado.”
Ora, convém não perder de vista que estamos numa acção especial para reconhecimento ou verificação (ulterior) do direito à restituição ou separação de bens, prevista no artº 146º, nºs 1 e 2, do CIRE, a fim de que os mesmos não sejam vendidos e liquidados (artº 160º).
O pedido formulado nesse âmbito foi o de que seja declarada a separação (das duas moradias) da Massa Insolvente e a sua restituição aos autores.
Tal pedido foi formulado como eventual ou hipotético e assim validamente admitido, sendo certo que a condição de que dependia – encontrarem-se as duas moradias apreendidas para a Massa – se verificou e se verifica (facto LL).
A (ulterior) reclamação e verificação do direito de restituição dos bens apreendidos para a Massa Insolvente pressupõe, nos termos da alínea a), do nº 1, do artº 141º, que quem o exerce seja dono, titular do domínio, e que o insolvente fosse possuidor em nome alheio ou mero detentor (circunstância de que decorreria a indevida apreensão).
A (ulterior) reclamação e verificação do direito à separação, pressupõe, nos termos da alínea c), que se trate de bens de terceiro indevidamente apreendidos (sobre os quais o insolvente não tenha qualquer direito) e quaisquer outros bens dos quais o insolvente não tenha plena e exclusiva propriedade (caso dos bens indivisos ou, por qualquer título, em contitularidade – artº 159º), ou sejam estranhos à insolvência ou insusceptíveis de apreensão para a Massa.
É, segundo Lebre de Freitas (3), um (último) meio de oposição à apreensão (artº 146º), já que não há lugar a embargos de terceiro, acrescido ao meio especifico assemelhado ao da reclamação de créditos (artº 141º) e que se processa depois de passado o prazo para este.
Segundo ele: “Apreensão de bens para a massa falida e separação de bens da massa falida (com eventual restituição) são, como já se disse, duas realidades antagónicas, das quais a segunda constitui meio de oposição à primeira. São os bens apreendidos e não separados que vão ser objecto da venda.”
Na verdade, ao princípio da liquidação, mediante a venda com prontidão dos bens apreendidos logo que transitada em julgado a sentença declaratória da insolvência (artº 158º), opõe-se a excepção de pendência de acção de restituição ou de separação relativamente a bens apreendidos para a Massa enquanto não houver decisão transitada (artº 160º).
Como dizem Luís Carvalho Fernandes e João Labareda (4), “A grande regra será a de estarem aqui em causa os proprietários de bens reclamados; mas, não é necessariamente assim, podendo tratar-se de pessoas que sobre eles têm outro direito.”
Além das particulares regras adjectivas decorrentes dos artºs 146º e 148º, ao exercício do direito à (ulterior) reclamação e verificação de tais direitos, aplicam-se, “ainda”, ex vi do artº 141º, nº 1, as relativas à de créditos que com estas se harmonizem. “A procedência da reclamação será apreciada de acordo com as regras do direito substantivo aplicáveis em cada caso”, como ali observam os citados autores.
Como se diz na sentença recorrida, ou melhor se transcreve do Acórdão do STJ, de 06-03-2014, abaixo identificado, sobre os artºs 1237º, do CPC de 1961, e 205º, do CPEREF, Pedro Macedo (5), considerou que “a restituição é própria quando, sobre as coisas, tem o reclamante plena e exclusiva propriedade” e há “separação quando convergem sobre as coisas direitos do reclamante e do falido”. E “Também BARBOSA DE MAGALHÃES (“Código de Processo Comercial, Anotado”, II, 343) já ensinava que «são “restituídos” ao domínio e posse dos reclamantes os bens sobre que o falido não tinha direito algum de propriedade; “separados”, mas não entregues, aqueles sobre que o falido tenha qualquer direito sem ser de propriedade plena e exclusiva».”
Refere o Acórdão do STJ, de 07-07-1999 (6), que, apesar das especificidades da acção, trata-se, na restituição ou separação, de uma verdadeira acção reivindicatória, destinada a fazer valer perante a Massa a propriedade plena ou direitos reais menores, fundada, portanto, na relação de domínio. Sendo que a redacção e estrutura da norma continuam idênticas, “a reivindicação é contemplada, não só na primeira parte da alínea c) […], que alude ao direito de fazer separar da massa bens de terceiro – tratando-se, neste caso, de bens de que o falido não tinha sequer a posse – mas também na alínea a) – que se refere ao direito de restituição a seus donos de bens de que o falido fosse mero possuidor em nome alheio”.
Assim, como se diz no texto e no sumário (publicado na Base referida) de tal aresto, “a causa de pedir consiste na invocação de um direito real de gozo - propriedade ou direito real menor - de que o reclamante seja titular”, tratando-se do dono ou de terceiro.
Semelhantemente, o cônjuge, ao pretende separar, dos apreendidos para a Massa, os seus bens próprios, como que pede a sua restituição, enquanto que ao pedir a sua meação nos bens comuns visa a separação.
Cabe a separação relativamente a bens estranhos à insolvência (caso de direitos próprios do insolvente ou seu consorte, conforme artº 143º) ou aos insusceptíveis de apreensão para a Massa.
No caso, e como causa de pedir, os autores invocaram que, concomitantemente com o contrato de compra e venda celebrado por escritura de 27-07-1999 mediante o qual venderam à B. um prédio rústico e um prédio urbano pelo preço de Esc. 30.000.000$00 – então não pago – celebraram, nesse mesmo dia, por documento escrito, um contrato promessa de compra e venda mediante o qual a B. prometeu vender-lhes e entregar-lhes duas casas geminadas a construir no terreno – declarando-se esta logo quitada integralmente do preço respectivo.
O preço dos terrenos então não pago, obrigação da B., seria representado por tais bens futuros a construir e pago mediante a transmissão da propriedade sobre os mesmos (e consequente entrega) com a celebração da escritura definitiva do prometido contrato de compra e venda das duas casas.
Apesar de construídas e de, na sequência de decisão desta Relação proferida na acção de execução específica proposta pelos autores, lhes terem sido entregues pela ora Insolvente – imediatamente após a notificação desse aresto – as chaves das duas moradias, o Supremo revogou a decisão (com fundamento em que a promitente compradora B. podia excepcionar ao pedido de execução específica o não cumprimento pelos promitentes vendedores da obrigação de modificar o contrato para repor o equilíbrio das respectivas prestações. Porém, apesar de solicitada aos autores pela Administradora a entrega das chaves das mesmas, os autores recusaram-nas.
Ou seja: vigorando mas não estando cumprido o contrato-promessa, os autores mantêm-se na posse das duas casas entregues naquelas circunstâncias.
Como se sabe a insolvência é, numa das suas grandes vertentes, um processo de execução universal que tem como finalidade a liquidação do património do devedor e a repartição do produto obtido pelos credores.
Por isso, respondendo pelo cumprimento das suas obrigações, nos termos do artº 601º, do CC, todos os bens susceptíveis de penhora, a Massa abrange, como dispõe o artº 46º, do CIRE, todo o património do devedor à data da declaração de insolvência bem como os bens e direitos que ele adquira na pendência do processo, não sendo, em princípio, nela integrados os bens isentos de penhora.
Daí que, proferida s sentença declaratória da insolvência, procede-se à imediata apreensão (…) de todos os bens integrantes da massa insolvente – que integravam, claro, o património do devedor – ainda que estes tenham sido arrestados, penhorados ou por qualquer forma apreendidos ou detidos, seja em que que processo for, devendo ser imediatamente entregues ao administrador, que elabora inventário dos bens e direitos integrados na massa – artºs 149º a 153º.
Ainda assim, como se viu e sintetiza o Acórdão da Relação de Coimbra de 18-03-2014 (7):
“1. A lei permite àqueles que pela apreensão se sintam lesados na sua posse ou propriedade obter a restituição ou a separação de bens que tenham sido indevidamente apreendidos para a massa insolvente por via do procedimento a que aludem os art.ºs 141º e seguintes, do CIRE, defendendo-se e acautelando-se, dessa forma, os direitos do reclamante e o procedimento de apreensão para a massa insolvente e sua (adequada) repercussão na fase da liquidação.
2. Tal reclamação para restituição ou separação constitui o único meio de reacção legalmente previsto, logo que decretada a apreensão dos bens e porventura ainda antes da sua materialização (posse material) pelo administrador da insolvência.”
Em que casos há lugar à separação ou à restituição de bens (indevidamente) apreendidos?
No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16-04-1996 (8), responde-se:
“Os casos de restituição ou separação de bens já pressupõem direitos reais dos reivindicantes, ora plenos e exclusivos (restituição), ora co-existentes com direitos do próprio falido (separação) - cfr. Cons. Sousa Macedo, "Manual de Direito de Falências", 11, 327; Cons. Gama Prazeres, "Código dos Processos Especiais de Recuperação de Empresa e de Falência", 143).
Daí que as situações de restituição e separação, assentes em direitos reais, tivessem e tenham normatividade específica - v.g. artigos 1237 e 1239; código de 1993, artigos 201 e 203.“
Tais normas (do antigo CPC e do CPEREF), nos seus traços essenciais que ora e aqui mais interessam são praticamente iguais às dos actuais 141º e sgs, do CIRE.
Diz também Lebre de Freitas, atrás citado, sobre tal matéria:
“Restituição e separação de bens são, obviamente, conceitos distintos, correspondendo, não a duas ações diversas, mas a duas atuações cumuláveis na mesma ação. Reconhecido que determinado bem, tido em conta o objeto da apreensão, não pertence à massa insolvente, ele deve ser dela separado, por reclamação de terceiro legitimado ou oficiosamente. Apreensão e separação são atos antagónicos (nem sempre suscetíveis de expressão material), com uma limitação apenas: os direitos de crédito do insolvente são apreendidos, mas, como adiante refiro, não são objeto de separação. A esta separação seguir-se-á o ato (este, sim, sempre material) de restituição do bem separado ao titular, quando a ela haja lugar e ele a tenha pedido. A epígrafe do capítulo II do título V baralha a ordem em que os dois atos são praticados, ao referir a restituição antes da separação.”
Assim, continua o autor:
“Têm o direito à separação, nos termos dos arts. 141-1 CIRE e 159 CIRE:
a) Os titulares de direito real de gozo (direito de propriedade, direito real menor de gozo, direito sobre bens incorpóreos, algum destes direitos em contitularidade) sobre bem apreendido com sua ofensa. Têm ou não o direito à restituição, consoante a configuração do seu direito real lhes permitisse ou não o exercício exclusivo de poderes de uso e fruição sobre a coisa.
b) Os titulares de quinhão em universalidade (herança, comunhão conjugal) em que também quinhoe o insolvente, quando a apreensão tenha excedido o direito deste. Não têm o direito à restituição.
c) O possuidor em nome do qual o insolvente possuísse o bem apreendido (locador, comodante, depositante, consignante), na medida em que a posse em nome próprio presume a titularidade do direito (art. 1268-1 CC). Tem o direito à restituição.”
Exemplificando, depois, com casos de separação relativa a bens apreendidos em que, como sucede nos casos de compra e venda com reserva de propriedade, de locação financeira ou de promessa de venda com tradição (contratualmente estipulada) da coisa prometida (para o insolvente enquanto promitente comprador e, depois, para a massa insolvente), só ao cabo do cumprimento, ainda em curso, dos respectivos contratos é que este adquire, ou pode adquirir, o direito de propriedade, e em que, portanto, os bens objecto de tais contratos devem permanecer separados dos apreendidos na medida em que, em qualquer deles, a separação tem por objecto uma expectativa de aquisição de tais bens (mas em que, maxime no último caso, só deve ter lugar a restituição em caso de resolução do contrato respectivo, sem prejuízo do direito de retenção pela massa), prossegue:
“Vejamos agora como se passam as coisas nas situações inversas às descritas (alienação ou promessa de alienação pelo insolvente), isto é, se o adquirente com reserva de propriedade, enquanto o preço não for pago, e o promitente comprador, em caso de tradição contratualmente estipulada, têm o direito à separação e à restituição do bem objeto do contrato que, por ser (ainda) próprio do insolvente, tenha sido apreendido para a massa.”
“No caso da compra e venda em que a transmissão, pelo falido, não tivesse tido ainda lugar, o art. 161-3 do CPEREF – lembra o autor que vimos estudando – conferia ao liquidatário o direito à resolução, que, exercido, constituiria a massa falida em responsabilidade por incumprimento. A bondade do preceito foi discutida, contra ele se argumentando que sacrificava o direito do comprador no altar dos interesses dos credores do falido, e por isso chegou a ser defendido que só tinha aplicação, de acordo com as normas gerais, quando o adquirente, por seu lado, não cumprisse. Esta interpretação esbarrava na expressa referência ao direito do comprador à indemnização pelo incumprimento do vendedor. Optando o liquidatário pela resolução, a apreensão do bem devia ter lugar, não podendo o preceito deixar de se entender também aplicável, por maioria de razão, ao caso da promessa de compra e venda.” (9)
Com efeito, recorde-se, quanto à promessa de contrato, dispunha o artº 164º-A, do CPEREF:
“1 - O contrato-promessa sem eficácia real que se encontre por cumprir à data da declaração de falência extingue-se com esta, com perda do sinal entregue ou restituição em dobro do sinal recebido, como dívida da massa falida, consoante os casos; ressalva-se a possibilidade de o liquidatário judicial, ouvida a comissão de credores, optar pela conclusão do contrato prometido, ou requerer a execução específica da promessa, se o contrato o permitir.
2 - Tratando-se de promessa com eficácia real, o promitente-adquirente poderá exigir à massa falida a celebração do contrato prometido ou recorrer à execução específica que lhe seja facultada; sendo o falido promitente-adquirente, ao liquidatário judicial cabe decidir sobre a conveniência da execução do contrato, satisfazendo a contraprestação convencionada.”
Portanto, a apreensão para a Massa era, assim, legítima e não havia, nestas situações em que o domínio permanecia na titularidade do Insolvente e, depois, passava a integrar o património daquela, lugar a restituição. Quando muito, haveria lugar a separação, nos casos de subsistir a referida expectativa de aquisição ou de promessa com eficácia real.
Continua então Lebre de Freitas:
“Com o CIRE, o ato marcante para a verificação do direito à resolução do contrato deixou de ser a transmissão do direito para passar a ser a entrega da coisa: o art. 104-1 CIRE confere à contraparte do insolvente o direito de exigir o cumprimento do contrato quando a coisa já lhe tenha sido entregue à data da declaração de insolvência, não tendo então o administrador de insolvência o direito arbitrário de resolução.
Não havendo resolução, a posse – em nome próprio no caso da reserva de propriedade e em nome alheio nos de contrato-promessa e de locação financeira – mantém-se e o consequente direito à separação também. O art. 141-1-c CIRE (separação da massa dos “bens de terceiro indevidamente apreendidos”) fornece apoio a esta conclusão. De qualquer modo, pelo menos quando o contrato-promessa tenha eficácia real e sobrevenha sentença de execução específica, tal como quando o comprador pague a última prestação do preço (ou 7/8 do preço: art. 934 CC), de que depende a transferência da propriedade, o direito à separação do bem torna-se indubitável.
Mantendo-se em vigor o contrato – designadamente o de promessa de compra e venda – em que, figurando como promitente vendedor o insolvente, tenha havido entrega contratualmente estipulada da coisa dele objecto, isto é, traditio, em que a posse do promitente comprador é exercida em nome alheio, tem este direito à separação.
Na verdade, no domínio dos efeitos da declaração de falência sobre os negócios em curso, estabelece o artº 102º, como princípio geral quanto aos ainda não cumpridos, que:
“1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes, em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento.
2 - A outra parte pode, contudo, fixar um prazo razoável ao administrador da insolvência para este exercer a sua opção, findo o qual se considera que recusa o cumprimento.
3 - Recusado o cumprimento pelo administrador da insolvência, e sem prejuízo do direito à separação da coisa, se for o caso:
a) Nenhuma das partes tem direito à restituição do que prestou;
b) A massa insolvente tem o direito de exigir o valor da contraprestação correspondente à prestação já efectuada pelo devedor, na medida em que não tenha sido ainda realizada pela outra parte;
c) A outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada.
[…]”.
Os artigos seguintes (104º e 105º), tratam da venda com reserva de propriedade, de operações semelhantes e distinguem as hipóteses de já ter sido cumprida ou não a obrigação de entrega da coisa, e, bem assim, da promessa de contrato (artº 106º).
De acordo com este:
“1 - No caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.
2 - À recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda pelo administrador da insolvência é aplicável o disposto no n.º 5 do artigo 104.º, com as necessárias adaptações, quer a insolvência respeite ao promitente-comprador quer ao promitente-vendedor.”
E dispõe este:
“Os efeitos da recusa de cumprimento pelo administrador, quando admissível, são os previstos no n.º 3 do artigo 102.º, entendendo-se que o direito consignado na respectiva alínea c) tem por objecto o pagamento, como crédito sobre a insolvência, da diferença, se positiva, entre o montante das prestações ou rendas previstas até final do contrato, actualizadas para a data da declaração de insolvência por aplicação do estabelecido no n.º 2 do artigo 91.º, e o valor da coisa na data da recusa, se a outra parte for o vendedor ou locador, ou da diferença, se positiva, entre este último valor e aquele montante, caso ela seja o comprador ou o locatário.”
Ou seja, repetindo-se a transcrição daquele nº 3, do artº 102º:
“Recusado o cumprimento pelo administrador da insolvência, e sem prejuízo do direito à separação da coisa, se for o caso:
a) Nenhuma das partes tem direito à restituição do que prestou;
b) A massa insolvente tem o direito de exigir o valor da contraprestação correspondente à prestação já efectuada pelo devedor, na medida em que não tenha sido ainda realizada pela outra parte;
c) A outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada.”
Ora, regressando ao caso aqui em apreço.
São pontos assentes:
-que o contrato-promessa celebrado em 27-07-1999, não tem eficácia real;
-o preço acordado está pago (através da venda dos dois imoveis rústicos celebrada em escritura e conforme quitação integral declarada pela promitente vendedora insolvente);
-em Janeiro de 2010, a Insolvente entregou aos autores as chaves das duas moradias dele objecto (mas isto na sequência imediata do decidido, sem trânsito em julgado, pela Relação de Guimarães, declarando transmitida, por permuta, para os autores, a propriedade das duas casas, mediante o cumprimento das obrigações fiscais, entretanto cumpridas);
-porém, tendo o Supremo Tribunal de Justiça, em recurso interposto pela Insolvente, alterado tal decisão, absolvido esta do pedido de execução específica do contrato-promessa e revogado a declaração de venda feita pela Relação em substituição do promitente faltoso, a Administradora da Insolvência solicitou aos autores a devolução das chaves;
-os autores recusaram entregar-lhas;
-a Administradora recusara e recusa cumprir o contrato-promessa.
Não se vislumbra, à partida, em face disto, e apesar da recusa de cumprimento, qualquer fundamento jurídico que legitime o pedido de separação das duas casas do conjunto de bens apreendidos para a Massa – muito menos o de restituição delas.
Sobre elas não têm os autores qualquer direito real de gozo (seja, o pleno e exclusivo, de propriedade, seja algum dos direitos reais menores da mesma espécie). Não lhes foi transmitido o domínio, não são proprietários, comproprietários, continuando aquele a pertencer, plena e exclusivamente, à agora Massa Insolvente. Não se trata de bens estranhos insolvência ou insusceptíveis de apreensão (de penhora).
Mesmo que entrega – traditio – tivesse havido, em face das normas do CIRE, não constitui tal facto fundamento aí expresso de separação nem de restituição. Embora, como se viu, Lebre de Freitas, pareça admiti-las.
Sem embargo, o referido nº 3, do artº 102º, ressalva o “direito à separação da coisa, se for o caso”.
Tal significa que esse direito pode brotar, então, de outra fonte, ainda que não prevista no CIRE, mas, como sugerem João Labareda e Carvalho Fernandes, de quaisquer outras normas de direito substantivo aplicáveis em cada caso.
Ora, a parte não faltosa tem direito a exigir o valor resultante da recusa de cumprimento “como crédito sobre a insolvência”.
De tal direito de crédito advirá, ainda, o direito de separação ou de restituição?
O crédito indemnizatório derivado do incumprimento, pelo promitente vendedor, no caso o Administrador dele enquanto já insolvente, resulta do nº 2, do artº 442º, segunda parte (sendo certo que, neste caso, a hipótese de execução específica prevista no nº 3, se frustrou).
De acordo com a alínea f), do nº 1, do artº 755º, do CC, tendo esse credor, pelo contrato promessa, obtido a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, goza ele do direito de retenção sobre ela pelo crédito resultante desse não cumprimento.
Trata-se de um direito real de garantia – não mais.
Sucede que, no caso, em boa verdade, nem sequer houve traditio, pelo menos no sentido de entrega antecipada da coisa objecto do contrato-promessa correspondente a estipulação acordada no âmbito e em execução deste e em vista do cumprimento prévio da obrigação decorrente do futuro contrato prometido
Com efeito, a entrega das chaves das duas moradias, embora voluntária, não foi “contratualmente estipulada”, como pressupõe Lebre de Freitas e é comum acontecer. Ela resultou do decidido no Acórdão da Relação de Guimarães proferido na acção de execução específica e do voluntário e espontâneo cumprimento do mesmo, não de vontade livre, muito menos de consenso entre as partes. Certo que foi dele interposto recurso de revista. Contudo, o efeito devolutivo para o mesmo previsto (artº 676º, CPC) era o que impunha ao recorrente, sob pena de a prestação poder ser coercivamente executada logo.
Tanto assim que, revogada a decisão pelo Supremo, subsistindo apenas o contrato-promessa, a Administradora solicitou aos autores a entrega das chaves, o que estes recusaram.
A “posse” assim mantida – mero poder sobre a coisa naqueles termos alcançado – não se iniciou em resultado de acordo recíproco e subsiste, agora, apesar de desacordo. Por isso mesmo é que a Massa Insolvente, ao contestar esta acção, alegou a ilegitimidade da “detenção” dos imóveis pelos autores, sublinhando que, após a decisão do Supremo, pediu mas lhe foram recusadas as chaves.
A tradição da coisa exprime, na disciplina dos direitos reais, a transmissão da detenção de uma coisa entre dois sujeitos de direito, sendo constituída por um elemento negativo (o abandono pelo anterior detentor) e um elemento positivo (acto que exprime a tomada de poder sobre a coisa), bastando-se assim com a inequívoca expressão de abandono da coisa, por parte do transmitente, e a consequente expressão da tomada de posse material sobre a mesma, por parte do beneficiário. (10)
Portanto, sendo suficiente a detenção material da coisa em que redunda a traditio e não necessária uma verdadeira posse, pode duvidar-se que, tendo aquela sido obtida nas circunstâncias em que o foi, tal releve para com base nele se constituir o direito de retenção tal como previsto no artº 751º, nº 1, alínea f).
Todavia, o artº 754º, do CC, limita-se a pressupor a detenção da coisa, sem curar de como a ela acedeu o detentor, só excluindo o artº 756º o direito de retenção àqueles que tenham obtido conscientemente por meios ilícitos a coisa que devem entregar.
Sugerindo, pois, embora, a redacção do artº 442º – “tendo havido tradição da coisa” – e da alínea f), do nº 1, do artº 755º – “que obteve a tradição da coisa” – ser necessário que a entrega, enquanto acto material ou simbólico, tenha sido acordada no contrato-promessa ou pelo menos no contexto da sua conclusão e celebração, parece que, contudo, a lei admite outras variadas formas de a obter, desde que não conscientemente ilícitos.
Não bastando, para que nasça o direito de retenção, uma entrega precária, efémera ou por mera tolerância, é suficiente a convenção – quem diz convenção, diz entrega voluntária, ainda que nas circunstâncias referidas, e aceitação, mediante a qual o promitente alienante entrega a coisa ao promitente adquirente, lhe confere a disponibilidade dela e o exercício de poderes materiais sobre ela. (11)
Nesse sentido, a traditio projecta-se no corpus, possibilita uma relação com e sobre o objecto e compõe-se de dois elementos: negativo (o abandono pelo anterior possuidor) e a apprehensio ou entrega ao novo possuidor. (12)
De resto, a sentença recorrida, embora sem discutir a pela ré alegada ilegitimidade da detenção (pelo contrário, qualificando-a como posse desde Janeiro de 2010), pressupôs como existente o direito de retenção e, para tanto, suficiente a entrega nos termos e circunstâncias em que o foi e se mantém – o que não vem no recurso posto em causa.
Só que nem tal posse resultante da entrega (por si ou como fundamento de aquisição por usucapião) nem o direito de retenção (que a pressupõe) no entendimento abraçado pelo tribunal a quo impedem a apreensão para a massa e sua posterior venda – coisa diferente sendo, como se chama a atenção no já mencionado Acórdão da Relação do Porto, de 07-03-2013, “o credor gozar do direito de retenção para efeitos de graduação do seu crédito e reconhecimento da respectiva preferência de pagamento sobre o produto da coisa retida (se o direito existe e quais os efeitos)” – problema que aqui não nos é posto – “e outra coisa é saber se o direito de retenção, existindo, obsta à apreensão da coisa para a massa falida e à sua venda no processo de falência (se o direito a existir se sobrepõe à falência do promitente- vendedor).”
No dizer de Pires de Lima e Antunes Varela (13), o direito de retenção previsto no artº 754º, do CC, “consiste na faculdade que tem o detentor (14)de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele. Porque é um direito de garantia, o detentor pode fazer vender as coisas móveis, como pode fazer um credor pignoratício (…) e executar os imóveis, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário (…), sendo pago, em qualquer dos casos, com preferência aos demais credores do devedor.” “Para que exista direito de retenção (…), é necessário, em primeiro lugar, que o respectivo titular detenha (licitamente: cfr. artº 756º, alín. a)) uma coisa que deva entregar a outrem; em segundo lugar, que, simultaneamente, seja credor daquele a quem deve a restituição; por último, que entre os dois créditos haja uma relação de conexão (debitum cum re junctum), nas condições definidas naquele artigo – despesas feitas por causa da coisa ou danos por ela causados”.
Neste caso especial, e de acordo com a alínea f), do nº 1, do artº 755º, CC, introduzida pelo Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, e mantida pelo Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, goza ainda do direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artº 442º.”
Nem do regime do contrato promessa nem do das garantias das obrigações, especialmente o relativo ao direito de retenção, resulta, quanto a imóveis, outra faculdade que não a prevista no artº 759º: “o respectivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor” (nº 1), “O direito de retenção prevalece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente” (nº 2) e “Até à entrega da coisa são aplicáveis, quanto aos direitos e obrigações do titular da retenção, as regras do penhor, com as necessárias adaptações” (nº 3).
Tendo-se em conta que o direito de retenção só se extingue, designadamente (tal como a hipoteca e o penhor) pela extinção da obrigação a que serve de garantia e ainda pela entrega ou restituição da coisa (artº 761º), e salientando-se que o credor pignoratício [leia-se agora, o retentor] é obrigado – mas só parece sê-lo – a restituir a coisa uma vez extinta a obrigação a que serve de garantia (alínea c), do artº 671º), verifica-se que, entre aquelas regras (as relativas ao penhor), consta o direito “De usar, em relação à coisa empenhada [leia-se agora, retida], das acções destinadas a defesa da posse, ainda que seja contra o próprio dono”.
Ainda que, portanto, mero detentor da coisa ou possuidor em nome de outrem da coisa retida, “isso não impede que o Código lhe atribua o direito de usar das acções possessórias para a defesa do seu direito. Refere-se a alínea a) deste artigo às acções reguladas nos artigos 1276º e seguintes”, como dizem Pires de Lima e Antunes Varela (15), embora advirtam que “já não poderá usar da acção de reivindicação”.
Não havendo dúvidas de que as duas casas integravam o património da Insolvente e, por efeito da declaração de insolvência, nos termos do artº 46º, elas passaram a integrar o património constitutivo da Massa, nem de que nenhum direito real de gozo sobre elas têm os autores, é claro que nenhum fundamento têm eles para as reivindicar, rectius pedir a sua restituição.
Tanto mais que sob seu poder ou na sua detenção se encontram elas já, o que também parece, à partida, perspectivar como inútil qualquer iniciativa destinada a proteger essa posse.
Contudo, devendo elas ser apreendidas como bens integrantes da Massa, ainda que arrestadas, penhoradas ou por qualquer forma apreendidas ou detidas estejam seja em que processo for, nos termos do artº 149º, nº 1, alínea a), e compreendendo esse poder de apreensão legalmente atribuído ao Administrador o de diligenciar, conforme artº 150º, nºs 1 e 2, no sentido de os bens lhe serem entregues imediatamente para que deles fique depositário, como harmonizar o direito daquele a fazer tal apreensão efectiva dos bens com o direito dos titulares do direito de retenção a conservarem esse poder sobre eles, a deterem-nos ou possuírem-nos em termos de legitimamente poderem recusar a entrega até que lhes seja satisfeito o seu crédito decorrente da recusa de cumprimento?
Refere o nº 1, do artº 150º, do CIRE, que tais diligências não prejudicam o disposto nos nºs 1 e 2 do artº 839º, do Código de Processo Civil, normas com correspondência ipsis verbis no actual artº 756º.
Inserta no regime da realização de penhora de coisas imóveis e, concretamente, regrando a escolha de depositário, aí se ressalva precisamente a circunstância de “O bem ser objecto de direito de retenção, em consequência de incumprimento contratual judicialmente verificado, caso em que é depositário o retentor”.
Verificando-se, portanto, como se verificam, aqueles pressupostos (direito de retenção sobre as duas moradias; incumprimento decorrente da recusa pelo Administrador exercitada como prerrogativa legal e patente dos autos, sem necessidade, portanto, de declaração judicial), o retentor tem direito a permanecer como depositário (direito cuja inobservância se desconhece nem aqui está em causa).
Assim, se nenhuma necessidade nem fundamento jurídico existem para a restituição, também daí não resulta qualquer direito à separação dos referidos bens. Nem a lei o prevê especificamente, nem do cotejo dos regimes legais na situação convergentes, mormente quanto à apreensão e efectiva entrega e depósito dela decorrentes, ele resulta como necessário. Pelo contrário, os direitos harmonizam-se perfeitamente sem que do exercício de qualquer deles resulte prejuízo para o outro e para o respectivo titular.
O mesmo sucede, aliás, quanto à liquidação e inerente venda que o Administrador deve prontamente realizar uma vez transitada em julgado a sentença declaratória da insolvência – artº 158º, nº 1, do CIRE.
Na verdade, embora quanto ao credor com garantia real, obviamente em atenção à especial posição que a titularidade de direito com tal natureza lhe confere, a lei preveja a observância de algumas regras específicas, a alienação da propriedade do bem pode acabar por ser feita a terceiro, como pode até sê-lo para o próprio credor garantido, mas sem que do facto de existirem essas garantias reais, como a retenção, algum impedimento resulte ao normal prosseguimento da liquidação ou desta derive qualquer prejuízo para aquelas regras.
É o caso das previstas nos nºs 2 e 3, do artº 164º, 165º, 174º, nº1, do CIRE, ou, do processo executivo subsidiariamente aplicável, os artºs 815º, nº 1, 827º e 828º.
Tudo conjugado, verifica-se que ao credor titular do direito de retenção só poderá ser retirada a detenção da coisa objecto desse direito e inerente ao mesmo, ainda que pelo terceiro adquirente do direito sobre a coisa livre dos direitos de garantia que a oneravam, quando estiver assegurada a entrega preferencial (decorrente da prevalência até sobre a hipoteca) do produto da venda do bem para que se transferiu a garantia extinta por caducidade, na medida necessária, ao pagamento do seu crédito a cuja satisfação aquele se destina e estava adstrito – artº 824º, nºs 1 a 3, do Código Civil.
Como, enfim, lapidarmente se escreveu no Acórdão da Relação do Porto, de 07-03-2013, já atrás referido e também transcrito na sentença recorrida:
“O direito de retenção, em particular, consiste no direito conferido ao credor de, tendo em seu poder uma coisa do devedor que lhe devia entregar, se recusar a entregar a coisa ao devedor, apesar de ela lhe pertencer, enquanto o devedor não cumprir e, se necessário, inclusivamente executar a coisa para se pagar à custa do valor dela, com preferência sobre os demais credores (759.º do Código Civil).
Através dos direitos reais de garantia, o credor garante-se quanto à obtenção da satisfação do seu crédito através do valor do bem objecto da garantia. O seu interesse é puramente acessório ou instrumental, na medida em que a sua finalidade não é a de assegurar um autêntico gozo dos bens mas antes assegurar o cumprimento de outro direito (de crédito).
Por outro lado, segundo o artigo 601.º do Código Civil, todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, respondem pelo cumprimento da obrigação. O que significa que fora as situações de bens impenhoráveis e dos regimes especiais de separação de patrimónios, para obter do devedor a satisfação do seu crédito, o credor pode requerer a execução coerciva de todo o seu património. Por isso, segundo o artigo 817.º do Código Civil, não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, o credor tem o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento e de executar o património do devedor, e, conforme o artigo 821.º do Código de Processo Civil, estão sujeitos à execução todos os bens susceptíveis de penhora que, nos termos da lei, respondam pela dívida exequenda.
Em conformidade com estes normativos, visto que o processo de falência é um processo de liquidação coerciva do activo em benefício dos credores do devedor, o artigo 175.º do CPEREF [artº 149º, do CIRE] estabelecia que uma vez proferida a sentença declaratória da falência, procede-se à imediata apreensão de todos os bens da falida susceptíveis de penhora, ainda que arrestados, penhorados ou por qualquer forma apreendidos ou detidos. E isto era assim porque nos termos do artigo 179.º do mesmo diploma, uma vez transitada em julgado a sentença declaratória da falência deve proceder-se à venda de todos os bem arrolados para a massa falida, ou seja, de todo o activo que respondia pelas dívidas do falido.
Todavia, uma vez instaurada a execução por um credor e penhorado um imóvel onerado com uma garantia real a favor de terceiro, este terceiro não perde a sua garantia. O que sucede é que ele é obrigado a ir ao processo executivo reclamar o seu crédito dotado de garantia real a fim de o mesmo ser graduado e oportunamente pago pelo produto da venda do bem que é objecto da garantia e pela ordem que resultar da graduação dos diversos créditos (artigo 824.º, n.º 3, do Código Civil).
O mesmo se passa naturalmente com o processo de falência, porquanto, nos termos do artigo 188.º do CPEREF [artº 128º, do CIRE], para poderem obter pagamento dos seus créditos, dentro do prazo fixado na sentença declaratória da falência, os credores do falido devem reclamar a verificação dos seus créditos, quer comuns, quer preferenciais.
Sucede ainda que nos termos dos n.os 1 e 2 do artigo 824.º do Código Civil a venda coerciva transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida. Contudo, os bens são transmitidos livres dos direitos reais de garantia que os onerarem, os quais caducam, transferindo-se para o produto da venda dos respectivos bens. Por outras palavras, os direitos reais de garantia, que oneravam o bem vendido extinguem-se, o adquirente adquire o bem sem esse ónus e o credor garantido passa a exercer a sua garantia de pagamento através do produto da venda do bem.
Daí que se deva concordar absolutamente com o decidido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29.05.2008, relatado por Paulo Sá, in www.dgs.pt, quando este afirma o seguinte:
“O direito de retenção conferido aos promitentes-compradores nas condições em análise, não visa mantê-los na fruição de qualquer direito de gozo, mas antes garantir o pagamento do seu crédito – dobro do sinal prestado – no pressuposto de que existe incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor que recebeu o sinal. Conferindo o direito de retenção (…), ao seu titular, o direito de preferência que se sobrepõe, até, ao crédito hipotecário, a penhora, não afectando tal garantia, assegura ao credor/retentor o poder reclamar os seus créditos em sede executiva para poder receber o seu crédito pelo produto da venda – cf. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “A Penhora de Bens na Posse de Terceiros”, in ROA, Ano 51.º, Abril de 1991, p. 83; AMÂNCIO FERREIRA, Curso de Processo de Execução, 2.ª edição, Almedina, 2000, p. 212; e REMÉDIO MARQUES, Curso de Processo Executivo Comum à Face do Código Revisto, Almedina, 2000, pp. 322 e 331. A penhora deixa intocado, não só o crédito como a garantia dos aqui embargantes, que serão chamados à reclamação e à graduação preferencial do que lhes é devido, em resultado da quantia que prestaram a título de sinal, aquando da celebração dos contrato-promessa de compra e venda da coisa que retêm – arts. 864.º, b) e 865.º, n.º 1, do Código de Processo Civil – cf. Ac. deste STJ, de 10.1.2002, Revista n.º 3295/01-2, Sumários, 1/2002. O direito de retenção não é, assim, incompatível com a penhora ou apreensão judicial, porque o seu titular encontra amparo para o seu direito de crédito no esquema da acção executiva – cf. LEBRE DE FREITAS, Código de Processo Civil Anotado, vol. 1.º, p. 616.”
Sendo assim, como nos parece, também no processo de falência e na venda coerciva nele realizada os bens são vendidos livres de ónus e encargos e os direitos dos credores transferem-se para o produto da venda, naturalmente com as características e as preferências de pagamento de que dispunham anteriormente. O que significa que a ter direito de retenção sobre a coisa que lhe foi prometida vender, a autora podia reclamar o seu crédito relativo à indemnização pelo não cumprimento do contrato pela falida e obter a sua graduação em correspondência com a preferência de pagamento associada a esse direito de retenção. Mas já não podia e não pode impedir que o bem seja apreendido para a massa falida e aí vendido livre de ónus e encargos, pois isso já não corresponde à satisfação da essência material do seu direito – de retenção, ou real de garantia – mas à como que criação de um obstáculo atípico de natureza real à responsabilidade da totalidade do património do falido pela satisfação do seu passivo e à liquidação da totalidade do património para esse objectivo o qual não é consentido pelo n.º 1 do artigo 1306.º do Código Civil.
Podemos, pois, concluir que apesar da celebração de um contrato-promessa sem eficácia real e da tradição do imóvel, não tendo este contrato sido cumprido pelo liquidatário judicial, a autora não tem o direito de se opor à apreensão do imóvel pela massa falida e à sua venda na falência e, consequentemente, também não tem o direito de exigir a restituição desse imóvel entretanto apreendido pela massa falida.”
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A braços com esta realidade, os apelantes, nas suas aliás mui doutas alegações de recurso, defendem não ser ela bem assim, pois, afinal, não houve qualquer autónomo contrato promessa mas um único contrato definitivo, não cumprido.
Não cumprido, ao que parece terem querido dizer, quanto à obrigação de pagar, como contrapartida, o preço derivado da compra dos dois terrenos – objecto do contrato celebrado por escritura pública – mediante a venda das duas moradias a construir mais tarde e, para o efeito, celebração in futurum de nova escritura pública.
Não explicam, porém, claramente como é que de tal incumprimento resulta o pretenso direito à restituição ou à separação das duas casas que é – não se esqueça – o único aqui m apreço.
É que uma coisa é o incumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo de compra e venda prometido e mediante o qual se transmitirá, então sim, o direito real (propriedade) sobre elas (artºs 879º, alínea a), e 408º, nº 1, CC); outra é o incumprimento da simples obrigação de entregar a coisa vendida, pressupondo aquele contrato já celebrado (alínea b), do artº 879); outra, ainda – aí a seu favor – seria a de se considerar, como pretendem, mas sem explanarem os efeitos visados, ter havido apenas um contrato, respeitante também às duas casas como coisa futura, validamente celebrado (quer em termos formais quer substanciais), cujo efeito real respectivo (transmissão do direito de propriedade) tivesse operado já no momento em que o alienante adquiriu a propriedade delas (artºs 408º, nº 2, e 880º, do CC).
Nesta última hipótese, estaria, então, radicada na esfera jurídica dos autores a propriedade das casas e, sendo com tal fundamento legítima e verdadeira, em termos de tal direito real, a sua posse, nem sequer se estaria diante de mero incumprimento de qualquer obrigação, fosse a de celebrar a escritura (na medida em que inútil), fosse a de entrega (na medida em que aquelas se encontram sob o seu poder e disponibilidade).
Só se e na medida em que, então, a apreensão realizada e formalizada pelo Administrador no âmbito do processo de insolvência comprovadamente ofendesse o direito de propriedade (artºs 1311º, CC) ou perturbasse a sua posse (artºs 1276º e sgs, CC) é que deveriam tais direitos ser reclamados por esta especial via adjectiva e mereceriam ao cabo dela a devida protecção.
Acontece é que, apesar do princípio da liberdade contratual consagrado no artº 405º, CC, e de as partes poderem reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei (nº 2), não foi um só contrato, com aqueles efeitos, que as partes celebraram.
Com efeito, elas celebraram, em termos e em forma, dois contratos de tipos e com regimes legais diversos.
Certo que o relacionamento negocial entre as partes (do ponto de vista económico e jurídico) foi mais amplo e remonta até a um outro contrato promessa celebrado antes destes, já em 05-05-1999.
Nesse âmbito, os autores venderam à Insolvente, por contrato de compra e venda celebrado por escritura pública de 27-07-1999, dois imóveis, pelo preço de Esc. 30.000.000$00.
Tal preço, conforme entre todos acordado, não foi pago então nem o seria em dinheiro. Não significa isso, porém, ao contrário do que dizem os apelantes, que esse contrato estava “incompleto” e que “sem o pagamento do preço não há contrato”. Um tal acordo sobre a forma de o pagar ou até o incumprimento deste não significa, por lei, que o negócio não estivesse perfeito e válido. Como estava e está.
Sucede é que tal acordo reveste-se de especiais requisitos.
Com efeito, envolvendo ele a entrega das duas casas (ainda inexistentes na altura mas a construir no futuro) e a transmissão do direito de propriedade sobre elas (só então ingressando na titularidade do vendedor), ou a venda era nesses termos acordada e devidamente formalizada na escritura celebrada ou noutra autónoma ou as partes se vinculavam apenas à promessa de oportunamente a consumar na forma legal.
Optaram claramente por esta solução. Não quiserem a definitiva. Saberão, até porque devidamente esclarecidos como se intui dos termos usados, as razões e finalidades que os motivaram em face do regime e consequências de um e de outro. Bem como os riscos negociais que assumiram.
Tratando-se de dois contratos típicos, com regimes diversos (na forma e na substância), apesar de económica e até juridicamente interligados (completando o acordo amplo de vontades e o programa negocial mais vasto estabelecido), um destinado a regular e efectivar o cumprimento da prestação obrigacional nascida do outro (pagamento do preço), nada permite considerá-los agora e tratá-los como um só, nem mesmo as declarações por elas próprias exaradas e eventualmente susceptíveis de assim serem interpretadas como a de que ele “constitui parte integrante e complemento de um outro no mesmo dia celebrado” (o de compra e venda).
O contrato-promessa, apesar dessa ligação e envolvência (correspondendo a um compromisso mais global) e de celebrado no mesmo dia do de compra e venda, foi estruturado mediante cláusulas típicas do próprio (maxime a convenção de execução específica), formalizado por escrito como exige o artº 410º, assim apelidado pelas partes.
São claras e objectivas as suas expressões no sentido de que – apenas – prometiam vender e comprar as duas casas a construir (não de que, desde já, as compravam e vendiam, embora sujeitos à eficácia transmissiva real e à entrega obrigacional futura).
Mais: a Insolvente obrigou-se (e os autores nisso assentiram significativamente) a, até certa data estipulada, “celebrar futuramente a favor destes a escritura definitiva de que o mesmo era promessa”.
De resto, assim os autores o invocaram na acção de execução específica (baseando-se no incumprimento dele, não apenas no da obrigação de entrega, pedindo a sentença substitutiva e produtora dos efeitos da declaração negocial prometida pela Insolvente). Assim, consequentemente ele foi considerado, apreciado e em função dele tomadas as decisões nas três instâncias que o processo percorreu, culminando o Supremo Tribunal de Justiça na emissão de solicitado esclarecimento a explicitar que “o contrato promessa persiste nos precisos termos em que foi celebrado, enquanto não for cumprido ou modificado”.
Como contrato-promessa o invocaram e como promitentes se afirmaram os autores nesta acção.
Não parece, pois, na interpretação do sentido de tais declarações e nos instrumentos formais por que optaram (artºs 236º e 238º, do CC), estar expressa ou poder extrair-se a ideia, ora alegada, de que “o que as partes realmente celebraram foi um único contrato, e este inteiramente regular e definitivo: um contrato de compra e venda”, ainda que “desdobrado em dois complexos de obrigações separados” ou – como em aparente contradição alegam – “uma pluralidade de contratos como um todo, como um conjunto económico indissociável” em que se dilua o de promessa por forma a eximir as correspondentes prestações do respectivo regime típico, apesar da função jurídico-económica para que este foi concebido e a que está adstrito (modo de cumprimento do preço da compra e venda) em conformidade com a vontade clara das partes, que foi a de conceber, delinear e formalizar os dois.
Nem sequer como único contrato de permuta, de troca ou escambo, como foi considerado no caso, de contornos diferentes, tratado no invocado Acórdão da Relação do Porto, de 07-09-2009 (16), que apontam.
Como aí bem se diz e ora transcreve, com a devida vénia:
“Do teor destas declarações negociais insertas num acordo celebrado através de escritura pública, intitulado “Permuta”, junto a fls 16 a 19, e mencionado na alínea H dos factos assentes, podemos extrair que B… e D… celebram um contrato mediante o qual trocaram, reciprocamente, a sua posição de proprietários sobre bens imóveis, os quais, por força dele, passaram a estar no património de cada uma das contrapartes.
Trata-se, consequentemente, de um contrato de permuta, também denominado de troca ou escambo (ou de barganha, termo este menos usado entre nós), que desde o Código Civil de 1966, não tem regulamentação específica, embora, ainda, exista uma alusão ao mesmo no artigo 480.º do Código Comercial, figurando como um contrato atípico, permitido pelo princípio da liberdade contratual, vertido no artigo 405.º do CC, ao qual são aplicáveis as disposições do contrato de compra e venda, devidamente adaptadas, por força da previsão constante do artigo 939.º do CC.
Este contrato atípico acaba por aglutinar os efeitos de dois recíprocos contratos de compra e venda em que o objecto mediato de um deles constitui, total ou parcialmente, a contrapartida económica em relação ao outro.
Ou seja, a permuta envolve, para cada um das partes, a realização de duas operações jurídicas distintas.
Num caso como o dos autos, através da permuta, o proprietário do terreno (ora apelante) vende o terreno onde vai ser implantado um edifício e adquire as duas fracções autónomas a construir, enquanto que o construtor (no caso, a D…), adquire a propriedade do terreno e vende as referidas fracções.
Face à esta configuração jurídica, percebe-se, então, a razão de ser da aplicação supletiva do regime da compra e venda, enquanto contrato-tipo ou padrão, uma vez que a permuta, tal como a compra e venda, tem carácter bilateral, oneroso e determina a alienação ou oneração de bens, ou seja, também tem carácter real.
Exactamente nesse sentido, citando Galvão Telles, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, o seguinte:
“As disposições sobre compra e venda (...), devem alargar-se, em princípio, aos outros contratos onerosos de alienação ou oneração de bens, como a troca, a dação em pagamento, a hipoteca, etc. (…)”, acrescentando que “… a compra e venda pela sua importância e riqueza de aspectos, foi tomada como modelo dos contratos onerosos alienatórios (…)”, razão pela qual, segundo aqueles mesmos autores, contratos como o de escambo ou troca deixaram de ser regulamentados, por ser inútil essa regulamentação, bastando, caso seja necessário, em função da sua específica natureza, adaptar as normas legais consignadas para a compra e venda.
Tal como o contrato de compra e venda, o contrato de permuta é um contrato real quoad effectum, isto é, a transferência da propriedade ocorre por mero efeito do contrato, o que decorre expressamente dos artigos 408.º, n.º 1, 879.º, alínea a) e 939.º do CC.
Assim, dada a bilateralidade do contrato, caso as recíprocas prestações envolvidas no contrato de permuta tenham carácter simultâneo e se reportem a coisa determinada, o efeito translativo da propriedade ocorre no momento da celebração do contrato (n.º 1 do artigo 408.º do CC).
Contudo, o n.º 2 deste preceito prevê a possibilidade dos efeitos translativos se reportarem a momento diferente, quando estipula:
“Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.”
Assim, por força desta excepção, embora a transmissão, alienação ou oneração do direito real em causa, ocorra por mero efeito do contrato, os seus efeitos ficam protelados para momento posterior, ainda que sem necessidade da realização de qualquer acto ulterior.
Neste sentido, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao artigo 879.º do CC:
“A transmissão da propriedade da coisa vendida, ou a transmissão do direito alienado, tem como causa o próprio contrato, embora esses efeitos possam ficar dependentes de um facto futuro (aquisição da coisa pelo comprador, colheita ou separação dela, produção da coisa, verificação duma condição suspensiva, etc.)”.
Também Almeida Costa refere, a este propósito, que “…a constituição ou transmissão de direitos reais sobre coisas certas e determinadas produzem, em regra, por si mesmos, essa consequência – quer dizer, como exclusivo resultado do consenso das partes validamente manifestado no próprio instante da celebração -, sem necessidade de qualquer acto posterior. Todavia, sempre que se trate de coisa futura ou indeterminada, a constituição ou transferência do direito real, embora se opere, ainda, por efeito do contrato, não se verifica no exacto momento deste, mas, apenas, quando a coisa futura seja adquirida pelo alienante ou a coisa indeterminada se torna determinada com o conhecimento de ambas as partes…”, com as devidas ressalvas previstas no parte final do n.º 2 deste do referido artigo 408.º, n.º 2 do CC.
Sucede, porém, que enquanto, naquele, foi dado como provado – na tal alínea H) dos factos – que “Por escritura pública de permuta outorgada em 25 de Agosto de 1995 no Cartório Notarial de Paredes B… declarou ceder à sociedade D…, Lda. o prédio composto por terreno destinado à habitação urbana situado no …, freguesia..., concelho de paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 217 de …, recebendo em troca daquela, livres de quaisquer ónus ou encargos, duas fracções autónomas do prédio a construir, no rés-do-chão, cada uma com direito ao uso exclusivo de um lugar de garagem”, no caso aqui em apreço, como já se salientou, o que dos factos resulta é a inequívoca celebração de dois contratos diferentes, o primeiro dos quais teve por exclusivo objecto a transmissão do direito de propriedade sobre os dois prédios dos autores e jamais a das duas fracções a construir futuramente. Não foi nele operada a troca simultânea do direito real sobre os bens, embora ela tivesse sido prevista e pudesse vir a resultar do cumprimento do outro contrato, o de promessa. Para tal era necessário que, na escritura pública, as declarações de vontade recíprocas em tal sentido e relativos às duas moradias futuras tivessem sido expressa e formalmente exaradas, que, no fundo, ela se analisasse em dois contratos de compra e venda, formal e substancialmente válidos – o que na realidade não aconteceu como os factos exuberantemente demonstram.
Essa diferença – afinal até assim reconhecida pelos apelantes – de que “entre essa situação e a do presente processo é que naquela existia uma escritura pública de permuta, e nesta existe um contrato promessa de compra e venda” é essencial: por tal contrato promessa não se transmitiu (ainda que no futuro) a propriedade sobre as duas moradias (entretanto construídas). Não foi essa declaração que as partes prestaram, mas, apenas, clara e expressamente, a sua promessa (incólume à consideração de que esta integrava e complementava o seu compromisso mais amplo). Nem, entendida que fosse assim (como alienação), ela foi sujeita à forma de escritura pública, como decorre ser necessário dos artºs 939º e 875º, CC, sob pena de tais declarações serem nulas por vício de forma, não se vendo como a observância desta na venda dos prédios dos autores cobrisse ou validasse a falta dela na venda dos dos réus. (17)
De resto, não se nos afigura correcta a afirmação, retirada do ponto “de facto” DD) – onde se transcrevem passagens da fundamentação do Acórdão proferido pelo STJ na acção de execução específica, de que “a questão posta foi entre as partes dirimida noutro processo (….) e objecto de uma decisão transitada em julgado (…) na qual, como se reconheceu na sentença recorrida, as partes estão condenadas a reconhecer” o contrato promessa como subsistente nem a de que “o referido acórdão do STJ também condenou expressamente as partes (…) a cumprir o contrato”. Nenhuma “condenação” ou “decisão” desse jaez foi propriamente decretada, nem considerado que se tratava de um único contrato, nem referido o incumprimento em causa a qualquer outro que não o contrato-promessa pelos autores ali invocado como causa de pedir.
Enfim, não se vislumbra que haja, com fundamento no Acórdão do Supremo proferido na acção de execução específica (factos CC e DD), caso julgado nem autoridade de caso julgado que se projectem e aqui imponham a procedência do pedido de separação nem de restituição dos bens apreendidos, como forma de os não contrariar.
Cotejando os pertinentes elementos subjectivos e objectivos daquela e desta causa, bem como os fundamentos da respectiva decisão, não estão reunidos tais pressupostos em ordem a obstaculizar a aplicação do regime legal da insolvência posteriormente declarada (apesar das contrariedades que o mesmo aporta mas que o legislador assumiu e as instituições judiciárias não podem constitucionalmente afrontar) e que o Acórdão do STJ não previu nem, evidentemente, considerou. Como já se disse, nele se decidiu não estarem reunidas as condições para ser decretada a execução específica. Disse-se quais seriam elas. Nada mais foi decidido e nenhuma condenação foi imposta.
São, pois, ostensivamente diversos os sujeitos, o pedido e a causa de pedir da acção anterior de execução específica e desta – artºs 580º, 581º, 619º e 621º, do CPC.
Nada foi, naquela, apreciado, definido, muito menos decidido, relativamente à, nesta, pretendida separação ou restituição dos bens ou aos fundamentos com que aqui vem deduzido tal pedido com efeito vinculante e de que, por isso, resulte o perigo de contradição, a evitar.
Sobre tais conceitos (na lei, na doutrina e na jurisprudência), remete-se para, com melhor e mais exaustiva explicação recente, o Acórdão do STJ, de 19-01-2016. (18)
A expectativa de aquisição, maxime por via da execução específica, ainda que alimentada nas afirmações do STJ, frustra-se pela superveniência do processo insolvencial e pela opção, legalmente fundada no respectivo regime aplicável, tomada pelo Administrador.
Tal expectativa, por isso, não suporta a pretensa separação.
A necessidade de reposição do equilíbrio das prestações contratuais referida no Acórdão do STJ como condição do cumprimento da promessa através da pedida, mas negada, execução específica, a que aludem os apelantes e de que só se conhece o que consta no ponto de facto DD (certamente tendo em vista a transmissão da propriedade e entrega das moradias como contrapartida da dos prédios dos autores, esta, ao que se deduz, considerada, deficitária em razão de alteração superveniente e anormal das circunstâncias e a justificar a modificação do contrato), uma vez ocorrida a declaração de insolvência e manifestada a recusa pelo Administrador do contrato-promessa, não deixará de ser esgrimida e estará mesmo a sê-lo no âmbito da reclamação e verificação do crédito dos autores resultante do incumprimento do contrato promessa e aí ponderada, sem que outra consequência se anteveja susceptível de ser extraída quanto ao pedido de separação e de restituição aqui em apreço, designadamente um obrigatório cumprimento da promessa.
Não se corrobora o argumento de que ao Administrador estivesse vedada a recusa do contrato-promessa, singularmente considerado, por, alegadamente, não estar em condições de restituir o que recebeu (o preço antecipado das duas moradias, por acordo já pago através da venda e entrega pelos autores à Insolvente dos seus dois prédios, em cujo terreno esta, entretanto, edificou casas).
Isso não significa o incumprimento do contrato definitivo de compra e venda e aplicação ao mesmo do regime do artº 102º, do CIRE, uma vez que, naquele, foi estipulado que a obrigação de pagar o preço não seria satisfeita como prestação pecuniária (entrega de dinheiro) mas solvida como outra prestação diversa (transmissão do direito de propriedade e consequente entrega das duas moradias) a cumprir, conforme prometido, por meio da venda, a celebrar no futuro.
Além disso, embora estivesse ainda pendente o cumprimento da obrigação prometida aquando da declaração de insolvência, o certo é que ao Administrador tal opção – marginal às regras da resolução previstas no artº 432º, do C. Civil – lhe é facultada e regulada especialmente pela lei em tais circunstâncias, não tendo que observar os requisitos daquele instituto, e o preço – afinal de contas os declarados Esc. 30.000.000$00 devidos aos autores pela venda dos prédios destes – não pagos mas objecto de acordo de pagamento sob a forma sucedânea e por meio correspectivo da transmissão do direito de propriedade sobre as duas moradias e entrega destas – avaliadas, por consenso das partes, em Esc. 35.000.000$00 ou 174.579,26€ –, ou seja, do contrato promessa, sempre terá de ser alcançado mediante a exigência das consequências derivadas do incumprimento deste, nos termos vistos, e que não albergam também a procedência do pedido de separação ou restituição.
Saliente-se que os apelantes parecem querer “o melhor de dois mundos”: por um lado, relevam a decisão do STJ e seus efeitos, baseada no contrato-promessa cujo incumprimento alegaram como causa do pedido de execução específica, assim aceitando tal contrato como singular e autónomo; por outro, defendem ter havido não esse mas um outro e único contrato, que chegam a apelidar de permuta, no qual se teria diluído o de promessa, cujo cumprimento o Administrador não poderia recusar com base nas regras da insolvência.
Isso não é coerente, nem é assim, como se expôs.
Resumindo e concluindo com a síntese feita em Acórdão do STJ, de 06-03-2014 (19):
“As pretensões emergentes do não cumprimento de contrato-promessa de compra e venda sem eficácia real – execução específica, restituição do dobro do sinal e reconhecimento do direito de retenção -, constituindo providências de natureza obrigacional ou creditícia, não se integram no exercício do «direito à restituição ou separação de bens» da massa falida a que alude o art. 205 do CPEREF (agora art. 146º-2 do CIRE).”
Improcedendo, portanto, todas as conclusões e, assim, o recurso, é de confirmar a decisão recorrida.
V. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos, acordam os juízes desta Relação em julgar totalmente improcedente o recurso e, em consequência, negando provimento à apelação, confirmam a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes – (artºs 527º, nºs 1 e 2, e 529º, do novo CPC, e 1º, nºs 1 e 2, 3º, nº 1, 6º, nº 2, referido à Tabela anexa I-B, 7º, nº 2, 12º, nº 2, 13º, nº 1 e 16º, do RCP).
Notifique.
Guimarães, 03 de Março de 2016
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José Fernando Cardoso Amaral
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Helena Maria de Carvalho Gomes de Melo
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Maria Isabel Sousa Ribeiro Silva
Sumário:
1.Tendo os autores, proprietários de dois prédios, acordado, com uma sociedade, vender-lhos e, em contrapartida do preço, adquirir-lhe duas moradias a neles construir, e, para o efeito, celebrado, separadamente, ainda que na mesma data, por escritura pública, um contrato de compra e venda daqueles, e, por documento escrito e assinado, um contrato-promessa de compra e venda (sem eficácia real) tendo por objecto a futura transmissão da propriedade e entrega destas, não se está perante um único negócio ou equiparado.
2.Tendo, entretanto, a sociedade sido declarada insolvente e o respectivo administrador recusado cumprir o contrato-promessa e apreendido as moradias para a Massa, do direito de retenção dos autores, fundado no incumprimento deste, não deriva o direito à separação ou restituição das mesmas, peticionado na acção prevista nos artºs 146º e 148º, do CIRE, com base em tal incumprimento.
3.Tendo corrido, antes da insolvência, acção de execução específica da promessa, que o STJ julgou improcedente com fundamento em se terem verificado circunstâncias que desequilibraram as prestações contratuais recíprocas e justificam a sua modificação, nem por isso o administrador está impedido de recusar o cumprimento.
4.O facto de, entretanto, no âmbito da dita acção de execução específica, em cumprimento de decisão da Relação que veio a ser revogada pelo Supremo, a sociedade ter entregue aos autores as chaves das duas moradias cuja devolução depois, apesar de pedida, estes negaram, não impede a recusa, nem a apreensão, tal como não fundamenta a separação ou restituição de tais bens como via de impedir a sua liquidação no processo de insolvência.
5. O regime legal do processo de insolvência e do processo executivo aplicáveis à apreensão, depósito e liquidação dos bens apreendidos para a Massa harmonizam e salvaguardam o direito de retenção dos promitentes compradores sobre eles e respectiva finalidade.
(1) Consta da decisão impugnada que a insolvência foi declarada por sentença de 23-11-2011.
(2) Resulta da mesma sentença, designadamente do facto provado LL), que as duas moradias objecto do litígio foram apreendidas para a insolvência em 09-02-2012, constituindo as verbas 1 e 2 do respectivo auto de apreensão.
(3) In Apreensão, Separação, Restituição e Venda, JURISMAT, Portimão, nº 5, 2014, pp. 15 a 25, acessível na Internet, a partir do Google.
(4) CIRE Anotado, Quid Juris, 2008, página 475, nota 5.
(5) In Manual de Direito das Falências, II, páginas, 326 e sgs, citado também em nota 1, no Acórdão do STJ, de 07-07-1999, referido a seguir.
(6) Proferido no processo nº 99A521, relatado pelo Consº Garcia Marques, publicado no BMJ nº489, página 259, sumariado na Base de Dados da DGSI.
(7) Proferido no processo 472/11.8TBTMR-L.C1, relatado pelo Desembargador Fonte Ramos.
(8) Proferido no processo 088458, relatado pelo Consº Cardona Ferreira, publicado no BMJ 456/327 e em www.dgsi.pt.
(9) Dispunha o artº 161, nº 3, do CPEREF: No princípio, tendo em vista casos em que o efeito real logo se produziu: “O contrato de compra e venda não se extingue se o vendedor for o falido e o domínio da coisa se tiver já transmitido à data da declaração de falência”, mas, acrescentava-se, na parte final do mesmo número, certamente visando contratos concluídos mas tendo objecto coisa futura ou indeterminada (artº 408º, nº 2, CC) ou de alienação com reserva de propriedade (artº 409º, CC) em que aquele efeito ainda não se operou, que, “ no caso contrário, cabe ao liquidatário optar pelo cumprimento do contrato ou pela resolução dele, com direito para o comprador a reclamar da massa falida a indemnização do dano sofrido.”
(10) Calvão da Silva, in RLJ, nº 133, página 167 e sgs.
(11) Ana Prata, O Contrato Promessa e o seu Regime Civil, Almedina, 1999, páginas 830 e seguintes.
(12 Acórdão da Relação do Porto, de 15-01-2009, relatado pelo Desembargador Barateiro Martins.
(13) Código Civil Anotado, volume I, 4ª edição, páginas 772 e 773.
(14 Ou o credor “que se encontra na posse de certa coisa”, como diz A. Varela, no volume II, 4ª edição, página 562, Das Obrigações em Geral.
(15) Ob. Citada, página 689.
(16) Proferido no processo nº 2813/08.6TBPRD-A.P1, relatado pela Desembargadora Maria Adelaide Domingos, publicado na CJ, XXXIV, IV, páginas 167 a 171, e em www.dgsi.pt.
(17) Sobre a matéria, têm interesse os Acórdãos (insertos na Base de Dados www.dgsi.pt) do STJ, de 13-09-2012, proferido no processo 607/08.8TBBRG.G1.P1, relatado pelo Consº Bettencourt de Faria (contrato de compra e venda em que o preço foi parcialmente pago através de uma dação em cumprimento de outro direito de propriedade e, por isso, afastada a qualificação como contrato de troca) e de 08-10-2015, proferido no processo 6998/13.1TBBRG.S1, relatado pelo Consº João Camilo (no qual o acordo em que uma sociedade se obrigou a entregar aos aí autores, como contrapartida da aquisição de uma parcela de terreno, cinco fracções de prédio a nela construir e a constituir em propriedade horizontal, foi configurado como de permuta de bens presentes por bens futuros, operando os efeitos translativos desse contrato imediatamente quanto à parcela mas futuramente quanto às fracções logo que constituídas no respectivo regime, mas de cuja factualidade resulta que se tratou de um único acto negocial – contrato –, logo formalizado em escritura pública, intitulado de permuta, em que à cedência das parcelas foi expressamente referida como contrapartida a entrega futura das fracções a edificar nela, sem referência a qualquer típico negócio autónomo, muito menos a preços diferenciados de cada coisa – cfr. factos 1 e 2).
(18) Proferido no processo nº 126/12.8TBPTL.G1.S1, relatado pelo Consº Gabriel Catarino.
(19) Proferido no processo 652/03.0TYVNG-Q.P1.S1, relatado pelo Consº Alves Velho.