Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 395/20.0T8VPA.G1 |  |
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
MEDIAÇÃO
REMUNERAÇÃO
NEXO DE CAUSALIDADE
O mediador tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
“X Imobiliária – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.” deduziu ação declarativa contra J. C. e mulher M. E. pedindo que os réus sejam condenados a pagar à autora a quantia de € 10.011,87, a que acrescerão juros de mora vincendos contados desde a data da propositura da ação e até efetivo e integral pagamento.
Os réus contestaram, excecionando a ineptidão da petição inicial por contradição entre o pedido e a causa de pedir e “venire contra factum proprium”. Contestaram, também, por impugnação. Pediram a condenação da autora como litigante de má-fé, com multa adequada, por grave desrespeito à justiça e seu sistema e em indemnização pelo valor mínimo de € 2.500,00, a atribuir aos réus.
Foi proferido despacho saneador no qual se julgou improcedente a “exceção dilatória de nulidade de todo o processo por ineptidão da petição inicial”. Foi definido o objeto do litígio e elencados os temas da prova.
Teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a ação procedente, condenando o réu a pagar à autora a quantia de € 10.011,87, acrescida de juros de mora vincendos contados desde a data da propositura da ação e até efetivo e integral pagamento e absolvendo a ré do peticionado.
Os réus interpuseram recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes
Conclusões:
1º- Os RR não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes Autos por parte do Tribunal a quo, vêm dela interpor recurso, na medida em que o mesmo decidiu:
“V. DISPOSITIVO
Pelo supra exposto, julga-se a ação procedente e, consequentemente, decide-se:
A) Condenar o Réu J. C. a pagar à Autora X IMOBILIÁRIA – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, UNIPESSOAL, LDA a quantia de 10.011,87€ (dez mil e onze euros e oitenta e sete cêntimos), a que acrescerão juros d emora vincendos contados desde a data da propositura da presente ação e ate efetivo e integral pagamento;
B) Absolver a Ré M. E. do demais peticionado;
C) Condenar o Réu J. C. no pagamento das custas processuais.”
2º- Face à questão suscitada nos Autos, à prova produzida, elementos probatórios carreados para os Autos e a questão de direito subjacente, não podem os Réus concordar com a condenação do Réu marido, na medida em que lavrou manifestamente em erro o Tribunal a quo e decidiu de forma completamente contraditória ao normal analisar da prova e demais elementos do Processo, para além da errada avaliação e decisão quanto à questão jurídica de direito subjacente.
3º- Os Autos referem-se às seguintes questões decidendas, a saber:
“II. QUESTÕES DECIDENDAS
1) Da qualificação e âmbito da relação contratual exarada entre a Autora e o Réu J. C.
2) Da responsabilidade obrigacional da Ré M. E.
3) Do inadimplemento contratual imputável ao Réu e do direito da Autora às quantias peticionadas
4) Da exceção de abuso de direito;
5) Da litigância de má-fé.”
4º- Determinadas as questões decidendas, o Tribunal a quo fez juízo manifestamente errado e de nenhum nexo ou conformidade com a prova produzida e vertida nos Autos.
5º- Os Autos versam sobre a actividade da A. na medida em que promove a actividade de mediação imobiliária e nesse contexto, tendo em conta o contrato outorgado entre as partes e a presença no mesmo de uma cláusula de exclusividade, sobre a qual não versa o aresto decisório que aqui se põe em causa e que é a pedra basilar da relação controvertida e suas consequências para as partes outorgantes, o que foi totalmente omitido e não escrutinado pelo Tribunal a quo.
6º- Nada mais resta do que apelar ao Tribunal ad quem, para que o mesmo conheça da efectiva questão fulcral e fundamental que comporta a decisão atinente a produzir nos presentes Autos, que é a da possibilidade ou não do proprietário de um imóvel negociar e vender directamente e por si o imóvel sua propriedade, mesmo tendo outorgado um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, poder por meios próprios e directamente como comprador, que nada e nunca teve qualquer contacto com a referida agência ou mediadores (brokers) e que acordou e negociou diretamente com o vendedor, por contacto directo e exclusivo, e sem intervenção de quem quer que fosse.
7º- A prova produzida foi clara e evidente na medida em que não resultou de qualquer depoimento que a A. através do seu mediador ou broker, ou qualquer interveniente processual, que tivesse tido sequer conhecimento, contacto ou qualquer intervenção no negócio promovido entre os RR e o comprador do imóvel pertença desses.
8º- Não houve qualquer prova produzida em sede de Audiência de Julgamento, como infra se alegará e provará pelos depoimentos aí colhidos que corrobore a intervenção no negócio operado por parte da A. ou seus funcionários ou representantes.
9º- Em abono da verdade que produziram os AA prova bastante, fluida e prolifera quanto à negociação directa, sem qualquer intervenção a A. ou qualquer outro mediador imobiliário e execução do negócio de compra e venda do imóvel sua pertença.
10º- Mal andou o Tribunal a quo na medida em que ignorou por completo o elemento fulcral dos presentes Autos, bastando-se com uma análise leve, sem qualquer lastro fáctico e sem qualquer atinência à questão de direito subjacente, ignorando o facto principal dos Autos, provado pelos RR e confessado pela A., que é não ter havido qualquer interferência, prática de acto ou sequer intervenção da A., ou por qualquer seu funcionário ou representante no negócio operado entre os RR e o comprador do seu imóvel.
11º- Em contradição completa com a prova produzida e questão de direito subjacente decidiu o Tribunal a quo pela condenação, do Réu marido no pagamento da quantia peticionada pela A. a título de comissão pelo negócio que não mediou, onde não interveio, ou sequer deu a conhecer ao possível comprador o imóvel.
12º- A Ré mulher foi totalmente absolvida do peticionado, como deveria também ter sido de forma clara e evidente absolvido o Réu marido de tudo o peticionado.
A- DA CONTRADIÇÃO ENTRE OS FUNDAMENTOS E A DECISÃO
13º- Os RR não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes Autos por parte do Tribunal a quo, vêm dela interpor recurso, sendo que antes de se reportarem as deficiências da decisão no que tange à matéria de facto, entendem ser de relevar uma questão prévia cuja revela primordial importância para e nos presentes Autos.
14º- Na decisão aqui posta em crise, o Tribunal a quo dá como não provado e bem que :
“B) Factos não provados
16. A Autora exibiu ainda o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no imóvel, tendo feito cinco visitas ao mesmo”
15º- Claudicando a prova bastante necessária para a A. referente à prática de actos consubstanciadores da actividade de mediação imobiliária para a qual foi contratada, inclusive e até, no que não se concede e que só se admite por mera hipóteses académica, de que tenha praticado algum acto de relevância e contributo para a realização do negócio entre RR e comprador.
16º- Claramente resulta dos Autos, P.I., Contestação, prova documental junta e prova testemunhal produzida em sede de Audiência de discussão e julgamento que a A. não teve, porque nem o alega, nem logrou provar, qualquer intervenção na obtenção de comprador, negociação da compra e venda e muito menos colocar em contacto o comprador com os Réus.
17º- Admite e confessa a A. que não conhece o comprador, nem sequer teve qualquer intervenção na negociação do negócio formalizado por escritura pública pela Ré mulher por si e em representação do R marido e comprador no dia 25/11/2019.
18º- Face à falta de prova da prática de actos atinentes à obrigação de resultado que pende sobre a A, como pode o Tribunal a quo condenar o Réu marido no pagamento de comissão imobiliária por negócio em que a A. ou seu funcionário não tiveram qualquer intervenção directa.
19º- Mesmo entendendo que exista, pela outorga do contrato de mediação imobiliária entre os RR e a A., uma presunção (de facto) de que a sua actividade contribuiu para a aproximação entre os comitentes e terceiros, entendemos ter-se mais que cumprido o ónus de prova revertido para os RR, que lograram provar que não houve qualquer interferência ou contributo por parte da A., sequer um único contacto com o comprador, ou qualquer outro interessado, na medida em que e bem se deu como não provado o ponto 16. da matéria de facto, outrossim provou-se a contrario que não houve a prática de qualquer acto material conducente à realização da compra e venda por parte da A. ou seu funcionário.
20º- Logo, tendo por base a matéria de facto dada como não provada e a falta de intervenção da A. no negócio realizado exclusivamente entre os RR e o comprador, como pode o Réu marido ser condenado a pagar a suposta comissão pela venda à A.?
21º- Mais longe vai o Tribunal a quo quando se pronuncia, no que tange à fundamentação de direito, quanto à tipificação da relação contratual entre A. e RR, a saber: “ No que tange especificamente ao contrato de mediação imobiliária, este configura um contrato de prestação de serviço típico e nominado. A atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel. A atividade de mediação imobiliária, que consubstancia a obrigação contratual a que o mediador se adstringe, positiva-se no desenvolvimento de ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente, e de ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões. As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões (art.º 2.º/2). A empresa de mediação imobiliária é aquela que tenha como objecto principal a actividade definida no art.º 2.º do supra diploma, sendo que o exercício da mesma depende de licença a conceder pelo I.M.O.P.P.I. (artigos 3.º/1 e 5.º/1). Em sede do regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, interessado é o terceiro angariado pela empresa, desde que o mesmo venha a concretizar o negócio visado pelo contrato, sendo que o cliente é a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa (art.º 2.º/4). A empresa de mediação vincula-se, outrossim, a deveres atinentes ao interessado, concretamente: (a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover; (b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos; (c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; (d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados (art.º 16.º/1). Concomitantemente, a nível do sinalagma genético e funcional do contrato de mediação imobiliária, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceptuando-se: (a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; (b) e os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. Neste sentido, o contrato de mediação imobiliária é um puro contrato de resultado e não de mera actividade, i.e., o programa obrigacional atem-se funcionalmente ao mister de consecução do negócio visado, pelo que o direito à remuneração do mediador não se baste com a mera actuação material, postulando-se a ocorrência do resultado negocial visado, bem como a existência de um nexo causal ou de imputação objectiva entre a conduta do mediador e o referenciado resultado (vd. Acórdão do TRL de 17.2.2011, proc. n.º 3452/07.4TVLSB.L1-8, in www.dgsi.pt).
(…)
Nas situações em que a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, sendo que a consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária (art.º 19.º/4 e 5).
(…)
In casu, infere-se que a Autora e os Réus plasmaram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em que a mediadora se vinculou a ações de promoção do sobredito prédio. Concomitantemente, consignou-se que a remuneração só seria devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado, obrigando-se o Réu a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5 % calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, sendo que a Ré não se prefigura como parte do negócio e tampouco responsável obrigacional, porquanto o regime de bens do casal reconduz-se à separação patrimonial.”
22º- Tendo em conta este segmento da fundamentação de direito da Sentença aqui posta em crise, podemos verificar que o contrato de mediação imobiliária e quando na presença de uma cláusula de exclusividade, vincula as partes na medida em que caberia aos RR não permitirem a mediação a concorrente comercial directa com a A., ou seja, ser a venda promovida por outra agência imobiliária, visando manter a exclusividade de representação dos RR na venda do imóvel.
23º- Já outra questão será a de saber se os próprios RR, por moto próprio e por contacto directo com um possível interessado comprador, podem ou não executar negócio com ele. Tendo como certo que não lhes foi o comprador apresentado, angariado ou sequer conhecido da A!
24º- Face à prova documental, junta, nomeadamente no que tange ao contrato de mediação imobiliária, nada verte do mesmo, nomeadamente no que respeita à cláusula cls. 5ª, ficou estabelecido que o promotor, nomeadamente a Imobiliária …, seria remunerada na seguinte condição e forma:
“ 1º-A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19º da Lei 15/2003 de 8 de Fevereiro. (…)
2º- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de honorários a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVAà taxa legal de 23%. (…)
3º-(…) O total dos honorários aquando da celebração do contrato-promessa.”
25º- Ficando estabelecido contratualmente que a Mediadora só seria paga se efectivamente conseguisse interessado que concretizasse o negócio de aquisição do imóvel dos RR.
26º- Tal não se provou que o negócio entre os aqui Recorrentes e o comprador foi intermediado pela A., nem que a actuação desta colocou as partes em contacto de forma a perfectibilizarem a compra e venda operada. Muito pelo contrário, entendem os RR que lograram provar, pelas suas declarações e prova testemunhal arrolada e produzida, que a A. nunca esteve em contacto, nem propôs qualquer negócio com o comprador, muito menos o conhecia, ou que pela actividade comercial de divulgação e publicidade tenha colocado as partes em contacto, perfectibilizando aí e somente aí a sua actividade de mediação.
27º- Não resulta dos Autos na sua plenitude e mormente da prova produzida e documental junta que a A tenha tido uma intervenção activa no negócio que RR e comprador fecharam e realizaram, logo existe erro de julgamento, devendo antes e bem, ser absolvido o Recorrente marido de tudo o peticionado pela A.
28º- Estabelece a Sentença proferida pelo Tribunal a quo:
2) Do incumprimento contratual imputável ao Réu e do direito da Autora às quantias peticionadas
(…)
In casu, atesta-se que, no âmbito do vertido em 8) e ), a Autora e o Réu consignaram a revogação do contrato, porém, atesta-se que o predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4), i.e., a celebração pelos Réus da venda do imóvel é objetivamente imputável à ação da Autora. Tal-qualmente o acima mencionado, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceptuando-se: (a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; (b) e os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. Em conjugação com o exposto, certifica-se que a cláusula 6.ª do contrato de mediação, carece de uma interpretação e aplicação consentânea com os princípios da justiça comutativa e da materialidade subjacente, i.e., o mediador só titula o direito à retribuição se positivar adequadamente a sua obrigação de resultado, ou se a mesma se frustrou por causa imputável ao comitente/cliente. No caso concreto, as partes celebraram o contrato em regime de exclusividade, pelo que só a Autora tinha direito de promover a compra e venda do prédio objecto durante o período de vigência por elas estipulado. Em efetivação do consignado, o regime de exclusividade na mediação confere ao mediador, excecionalmente, no que respeita à remuneração dos seus serviços, o direito à retribuição respectiva nos casos em que o negócio visado não seja celebrado por causa imputável ao proprietário do bem, cliente da empresa mediadora, ou seja, aos próprios vendedores. Ademais, inferindo-se que o direito à remuneração configura um correlato de uma obrigação de resultado, impõe-se que a celebração do negócio visado pelos comitentes constitua uma consequência típica da atuação da mediadora, ou seja, exige-se a objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial (vd. Acórdãos do TRP de 8.7.2010, proc. n.º 156880/09.3YIPRT.P1, de 15.7.2009, proc.n.º2187/07.2TBVRL.P1, e de 3.3.2009, proc.n.º0827745, in www.dgsi.pt). Aquilatando a matéria fáctica carreada para os autos, enuncia-se linearmente que tal circunstancialismo se perfectibiliza, pelo que a Autora tem o direito à remuneração de 5% acrescida das despesas em que incorreu. Destarte, a conduta do Réu subsume-se num ilícito contratual, que se presume culposo, ao abrigo do estipulado no art.º 799.º/1, do Código Civil, com um jaez moratório, em que se mantém o dever de prestação, pelo que a Autora tem o direito de intentar a realização coactiva da mesma, ao abrigo do pacta sunt servanda, sucumbindo a exceção de abuso de direito invocada pelos Réus.
29º- Novamente o Tribunal a quo, faz o raciocínio desviado da real consequência e actuação da A. entendendo condenar o Recorrente marido, sem obviar e vir, moto próprio determinar um suposto pedido de cessação do contrato de mediação imobiliária, isto sem qualquer suporte em facto peticionado pela A. ou alegado e sequer sem qualquer suporte na prova produzida, e que infra melhor se exporá, dando como provado o ponto da matéria de facto 8) que dá como provado.
30º- Tendo em conta uma suposta cessação do contrato sem ancoragem fáctica ou probatória, passa por cima da falta de prova quanto à prática de actos por parte da aqui Recorrida, “que conformem a exigência da objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial”! e mesmo assim decide condenado o Recorrente marido ao pagamento da comissão peticionada pela A.
31º- Numa análise simplista e tendo em conta o raciocínio expendido na fundamentação pelo Tribunal a quo e na decisão tomada, menciona que: “infere-se que a Autora e os Réus plasmaram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em que a mediadora se vinculou a ações de promoção do sobredito prédio. Concomitantemente, consignou-se que a remuneração só seria devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado, E “atesta-se que o predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4), i.e., a celebração pelos Réus da venda do imóvel é objetivamente imputável à ação da Autora.”
Logo, conclui que “Ademais, inferindo-se que o direito à remuneração configura um correlato de uma obrigação de resultado, impõe-se que a celebração do negócio visado pelos comitentes constitua uma consequência típica da atuação da mediadora, ou seja, exige-se a objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial.”
32º- Concluindo, pelo simples facto da A. ter promovido a colocação de placas com os dizeres “Vende, Imobiliária ...- R. A.”, aferiu o Tribunal a quo, que tal actuação bastou e é suficiente, sem mais, para que tenha efectivado e dado como provado nos presentes Autos: “um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial.”
33º- O Tribunal a quo contradizendo a fundamentação e caracterização contratual que faz do contrato de mediação imobiliária, bastou-se com actos de mera publicidade, para efectivar o direito da A. a receber uma comissão pela mediação da venda do imóvel, para a qual não teve qualquer papel activo, não obteve interessado, nem sequer logrou provar ter estado com interessados no imóvel!!!
34º- Se assim se considerar, no que não se concede e por esta via se recorre para o douto Tribunal da Relação de Guimarães, bastaria um mero acto de publicidade geral e sem ter em conta sequer contacto com qualquer possível comprador para poder o agente imobiliário ser remunerado pelo negócio para o qual não contribuiu activamente ou sequer teve qualquer intervenção, sem mais! Sendo certo que a cláusula de exclusividade presente no contrato outorgado entre A e RR não tem qualquer menção à impossibilidade e restrição de venda por parte dos próprios proprietários!
35º- Por tudo o quanto foi alegado supra e que aqui se dá por reproduzido, deve a presente Sentença ser declarada nula e ser revogada por existir contradição insanável entre a sua fundamentação e decisão, propugnando-se a sua nulidade e ser proferido Acórdão que decida por via dos factos dados como não provados e da contradição entre a fundamentação e decisão, mais tendo em conta o disposto na Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, no seu artigo 19º, nº2, implica a prova de efectiva obtenção e de alguém verdadeiramente interessado e pronto a celebrar o contrato, que haja um efectivo interessado para o negócio, aceitando as condições estabelecidas, o que a A não conseguiu lograr provar, v.g. ponto 16) dado como factos não provados, e assim nessa conformidade improceder tudo o peticionado e ser o Recorrente marido absolvido de tudo o peticionado, como é de Justiça e consonante à Lei, nomeadamente nos termos do prescrito nos artigos 662º, nº1, artigo 662º, nº2, alíneas b) e d) todos do CPC.
Sem prescindir,
B- QUANTO À MATÉRIA DE FACTO:
36º- Como se extrai da Sentença condenatória prolatada, mal andou o Tribunal a quo quando considerou:
A) Considerou erradamente o Tribunal a quo como provado que:
“8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.”
37º- O tribunal a quo, por mero lapso de numeração indica dois pontos da matéria de facto numerados como 8, pelo que deve-se atentar ao segundo 8, que aqui entendem os Recorrente ter sido manifestamente mal apurado face à prova produzida e à falta dela no que tange à A., aqui Recorrida, não podendo ser dado como provado na medida em que o comunicado pelo Recorrente marido foi a efectivação do negócio de compra e venda, estando já devidamente outorgado contrato promessa de compra e venda, com comprador pelos RR obtido e acordado directamente e em data anterior ao propugnado e feito constar pelo Tribunal a quo.
38- Diferentemente deve ser decidido pelo Tribunal ad quem, no sentido o segundo ponto 8., não corresponde à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, nomeadamente atendendo ao depoimento do Réu J. C. e Ré mulher M. E., cujo prestaram livremente de forma clara e evidente, evidenciando razão de ciência e clareza acerca da relação contratual estabelecida entre o funcionário da A. E ele e sua mulher, pedidos de elementos respeitantes ao imóvel e comunicações trocadas e acerto de contas com o funcionário da A., mediador.
39º- Nas suas declarações prestadas pelo aqui Réu marido J. C., ao longo de toda a sua extensão e nas partes transcritas, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 34:18 m, refere:
(…)
40º- Ora, nas suas declarações o Réu marido foi bem explícito quanto ao que contratou, na medida em que o fez e como trataram do contrato, ao que afinal a A. veio contradizer processualmente tudo o quanto o seu funcionário havia contratado e acordado com os Réus e aqui Recorrentes.
41º- Mais ainda disse, no seu depoimento a 06:00m do seu depoimento também refere:
(…)
42º- Não entendem os RR como se pode desvalorizar completamente um depoimento que se mostrou coerente com a realidade do negócio, com a vida em sociedade e como as coisas acontecem no meio onde se inserem os intervenientes processuais.
43º- Referiu no seu depoimento a 07:37m a 14:52m do seu depoimento, com relevância que:
(…)
A 10:55m do seu depoimento refere:
(…)
44º- Mais referiu com relevância, de 14:56m do seu depoimento a 15:33m:
(…)
45º- Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento do Réu na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.
46º- No que tange ao depoimento da Ré mulher, a mesma é também clara nas suas declarações prestadas, ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 11:32 m, 00:00:00 00:00:01 00:11:32
(…)
Onde refere de minutos 01:40 do seu depoimento claramente e com relevância para os Autos que:
(…)
Com também igual relevância para os Autos menciona a Ré no seu depoimento a 04:33m,
(…)
47º- Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento do Réu na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. Nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.
48º- Entendem os RR que deverá o douto Tribunal ad quem, decidir e dá-lo como não provado, com base nos fundamentos supra vertidos e que aqui se dão por reproduzidos para e os devidos efeitos legais.
49º- Com relevância para o enquadramento dos Autos, a Ré no seu depoimento a 05:07m, refere:
(…)
50º- Face ao depoimento da Ré, claramente se antevê que a A. Na pessoa do seu funcionário, tinha perfeito conhecimento do negócio operado pelos RR e disponibilizou a ajudar na obtenção de documentação necessária para a efectivação da escritura de compra e venda, realizando o negócio contratado em exclusivo pelos RR.
51º- Para tanto e corroborando o depoimento da Ré e até dos RR, compulsando os documentos juntos pela própria A. respeitantes ao certificado energético, certidão predial e demais, estão em total consonância temporal com os depoimentos dos RR, pelo que devem assim ser valorados pelo douto Tribunal ad quem,
52º- Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da Ré na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. e alterando a redacção do ponto 9. da matéria de facto dada como provada, na medida em que deve retirar a primeira parte, a saber “9. No circunstancialismo referenciado em 8)” nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.
53º- Entendem os RR que deverá o douto Tribunal ad quem, decidir e dar o ponto8. da matéria de facto dada como provada como não provado e alterada a primeira parte do ponto 9. da matéria de facto dada como provada, com base nos fundamentos supra vertidos e que aqui se dão por reproduzidos para e os devidos efeitos legais.
54º- No que tange ao ponto 12. da matéria de facto dada como provada, entendem os recorrentes que mal andou o Tribunal a quo, na medida em que extrapolou o circunstancialismo reportado pelas testemunhas dos RR e aferiu de um juízo sem qualquer base factual e probatória suficiente para o determinar.
55º- O ponto 12. refere:
“12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).”
56º- Erradamente o Tribunal a quo dá como provado e fundamenta tal, quando face à prova produzida, a mesma está em perfeita justaposição do decidido pelo Tribunal a quo e expresso na sua fundamentação.
57º-Nas declarações prestadas pela testemunha N. M., ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 07:15 m, a testemunha refere, com relevância para a questão aqui suscitada, a 1:20 minutos do seu depoimento:
(…)
58º- Nunca a testemunha revelou no seu depoimento na sua plenitude que tenha tido conhecimento que o comprador da casa de habitação dos aqui RR tenha tido conhecimento da venda da mesma, no que tange à venda dos RR pela placa aposta e publicidade na mesma. Logo, não pode o Tribunal a quo, dar como provado o ponto 12. da matéria de facto com base no depoimento da testemunha N. M., quando no seu depoimento nada refere acerca da placa que ocasionaria o conhecimento do comprador da venda da casa dos RR.
59º- Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da testemunha na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 12. da matéria de facto dada como provada, o que se requer ao Tribunal ad quem.
60º- Nas declarações prestadas pela testemunha A. M., ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 10:21 m, a minutos 01:24m do seu depoimento o mês esclarece:
(…)
Ora, na globalidade do seu depoimento e aqui na parte transcrita, a testemunha nunca fala, respeitante à venda ocorrida com os RR acerca de qualquer contacto obtido por via de placa publicitária ou sequer qualquer contacto via a A. ou sua atuação.
61º- Nunca a testemunha revelou no seu depoimento na sua plenitude que tenha tido conhecimento que o comprador da casa de habitação dos aqui RR tenha tido conhecimento da venda da mesma, pela placa aposta e publicidade na mesma.
62º- Não pode o Tribunal a quo, dar como provado o ponto 12. da matéria de facto com base no depoimento da testemunha N. M., quando no seu depoimento nada refere acerca da placa que ocasionaria o conhecimento do comprador da venda da casa dos RR.
63º- Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da testemunha na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 12. da matéria de facto dada como provada, o que se requer ao Tribunal ad quem.
64º- O próprio depoimento da testemunha da A., R. A., “broker” da A., que nas suas declarações prestadas, ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 31:24m, refere em detrimento do decidido pelo Tribunal a quo:
Especificamente, a minutos 27:13 do seu depoimento:
(…)
a minutos 28:22 do depoimento:
(…)
65º- Face às transcrições aqui determinantes do funcionário e agente imobiliário, cabia, o que não fez o Tribunal a quo, determinar efectivamente como uma confissão, por parte da A. e determinar a competente absolvição dos RR nos Autos.
66º- Tendo em conta tudo o versado no presente Recurso, o Tribunal ad quem, deverá tomar conhecimento do aqui transcrito e nessa conformidade, revogar a sentença proferida, proferindo Acórdão absolutório dos RR com as demais consequências, o que se requer.
67º- Devem os pontos da matéria de facto dada como provada, 8., 9 primeira parte e sua nova redacção, e ponto 12., serem alterados como supra se evidenciou e alegou, tudo cfr. o disposto nos artigos 662º, nº1 do CPC, por manifesto erro de julgamento por via da prova produzida, documentos juntos aos Autos e demais elementos probatórios imporem decisão diversa da tomada pelo Tribunal a quo, proferindo assim Acórdão alterando os pontos supra enunciados e nessa conformidade fazendo, em consonância, improceder os presentes Autos, absolvendo os RR do peticionado.
C- QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO:
68º- A resposta positiva do Tribunal a quo, ao ponto 12. da matéria de facto e consequente condenação do aqui recorrente marido, leva a uma clara violação do que o respetivo regime legal aplicável aos Autos, prediz e requer como elementos necessários e cumulativos, no que tange ao regime da mediação imobliária.
69º- Efectivamente, o ponto 12 da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal a quo, não é bastante e suficiente para que o Tribunal decida pela condenação dos RR, aliás como decidiu o Tribunal a quo condenar em exclusivo o Réu e aqui Recorrente marido.
70º- O regime legal da mediação imobiliária encontra-se determinado na Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, que prescreve no seu artigo 19º que:
“Remuneração da empresa
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.”
71º- O regime de exclusividade implica que só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, porém, tal não colide com a possibilidade do próprio proprietário poder, por ele próprio e sem se socorrer de qualquer outra imobiliária, poder proceder à venda do seu património.
72º- Não existindo qualquer violação da cls. de exclusividade na venda, aliás, violação que nem sequer foi peticionada pela A, ou sequer suscitada nos Autos.
73º- Não logrou provar a A. que mostrou o imóvel a interessados ou sequer que promoveu visitas ao imóvel, v.g. ponto 16. dos factos dados como não provados determinados na Sentença prolatada pelo tribunal a quo, não tendo logrado conseguir e atingir o objectivo do contrato de mediação imobiliária que é obter efectivo comprador no negócio sobre o imóvel, nem interessados tendo conseguido para o imóvel.
74º- Não bastando para o efeito de completude e perfeição do contrato de mediação imobiliária a simples publicidade e aposição de cartazes com as menções vende!
75º- O contrato de mediação imobiliária, como já referido, é um contrato obrigacional em que o mediador se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel. A nível do sinalagma genético e funcional do contrato de mediação imobiliária, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
76º- O contrato de mediação imobiliária é um puro contrato de resultado e não de mera actividade, i.e., o programa obrigacional atem-se funcionalmente ao mister de consecução do negócio visado, pelo que o direito à remuneração do mediador não se baste com a mera actuação material, postulando-se a ocorrência do resultado negocial visado, bem como a existência de um nexo causal ou de imputação objectiva entre a conduta do mediador e o referenciado resultado (vd. Acórdão do TRL de 17.2.2011, proc. n.º 3452/07.4TVLSB.L1-8, in www.dgsi.pt).
77º- Se diferentemente se entendesse, a A. seria paga por não ter conseguido sequer interessado na compra do imóvel e o proprietário que conseguiu um contacto e trabalhou/negociou e finalizou o negócio, teria de pagar a quem nada conseguiu e que era seu objectivo final!
78º- Os actos de mediação imobiliária revestem-se de um verdadeiro investimento por parte do particular ou empresa (mediador) na possibilidade de realização de negócio futuro, que lhe permita, mediando e concretizando o negócio, receber a respectiva comissão.
79º- Naturalmente e porque dentro do objecto contratual e da normal actuação, diligenciando pelo contacto com interessados e mediando tais negociações que de outra forma, não ocorreriam por ser o agente imobiliário quem põe os interessados em contacto e por ele passam as negociações.
80º- A decisão ora em crise, é contraditória, sendo que a decisão está em contradição com os fundamentos, o que leva à sua revogação, por via de erro de julgamento e erro na aplicação dos factos à norma jurídica, que aqui se invoca expressamente, cfr. supra alegado e requerido, violando efectivamente o prescrito no artigo art. 19º, nº2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
81º- Escalpelizando a sentença recorrida, se notará a pouca consistência dos alicerces de que parte a caminho de uma decisão tão grave: a da procedência da acção, com total demérito para a posição dos RR na ação.
82º- Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” violou o disposto no artº 19º, nº 2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, entre outros.
83º- Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos e erro na apreciação da matéria de facto dada como provada e não provada, pelo que violou o disposto nos artigos 5º, 596º, 413º, 609º do Código de Processo Civil.
84º- Houve erro na interpretação dos factos dados por provados e contradição entre estes e fundamentação e a decisão final, em nítida violação do disposto do artigo 607º do C.P.C.
85º- A sentença recorrida tem de ser substituída por outra, nos termos do disposto no artigo 662, nº1 e nº2 do CPC, alterando a matéria de facto dada como provada nos termos supra alegados e requeridos, e em sua consequência declarar improcedente a ação na sua totalidade, dado que há nítida contradição entre a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão final, pelo que a sentença violou o disposto nos artigos no artigo art.º 19º, nº2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, entre outros, 5º, 596º, 413º e 609º Código de Processo Civil, e seus basilares princípios.
Assim se fazendo a necessária e exigível JUSTIÇA!!
Termos em que, e nos melhores de direito que V. (s) Exa. (s) doutamente suprirão, deve ser dado provimento ao presente recurso e, por via disso, revogada a douta decisão em crise, tudo com as legais consequências, devendo ser proferido Acórdão dando a Acção como totalmente improcedente por provada, como supra alegado e requerido.
Assim se fazendo Correcta e Sã JUSTIÇA!
A autora contra-alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
As questões a resolver prendem-se com a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão, com a impugnação da decisão de facto e com o direito da mediadora à remuneração.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença foram considerados os seguintes factos:
Factos provados
1. A Autora é uma sociedade unipessoal que se dedica à atividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença EMI n.º …-AMI, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção I.P..
2. Em 20 de agosto de 2019, a Autora, como primeira contratante, e o Réu, na qualidade de segundo contratante, subscreveram um escrito com a epígrafe “Contrato de Mediação Imobiliária – Contrato n.º 2019/46”, com referência ao prédio urbano composto de casa de habitação, sito na Urbanização …, em …, concelho de ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de …, consignando, designadamente, que:
“Cláusula 2.ª
Identificação do Negócio
1 – A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço base de 260.000,00€, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis (…)
(…) Cláusula 4.ª
1 -. O segundo contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade (…)
Cláusula 5.ª
1 – A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2 – O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de honorários remuneração a quantia de 5 % calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal.
Cláusula 9.ª
O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”.
3. Na sequência do mencionado em 2), o Réu entregou ao funcionário da Autora, R. A., designadamente, a chave do imóvel, a ficha técnica da habitação e o alvará de utilização.
4. Na sequência do enunciado em 2) a 3), em setembro de 2019, o predito R. A. colocou uma placa publicitária junto do sobredito prédio com os dizeres “Vende, Imobiliária ..., - R. A.”, inseriu fotografias do mesmo em panfletos publicitários que distribuiu em estabelecimentos de ... e colocou um anúncio de venda no sítio da internet da Autora.
5. Após o referido em 2) a 4), o Réu solicitou ao funcionário da Autora que obtivesse o certificado energético do sobredito prédio.
6. Em novembro de 2019, a Autora requereu a emissão do certificado energético do sobredito prédio e a certidão de registo do mesmo junto Conservatória do Registo Predial de …..
7. No circunstancialismo indicado em 5) e 6), o Réu declarou assumir a responsabilidade pelo pagamento dos anteditos certificado e certidão.
8. Por email datado de 7.11.2019, a Autora remeteu ao Réu um relatório de atividades referente ao mês de outubro de 2019.
8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.
9. No circunstancialismo referenciado em 8), o antedito R. A. referiu ao Réu que teria de pagar as despesas que havia suportado em seu nome para obtenção do certificado energético e requisição da certidão de registo do imóvel e também as despesas com publicidade e imagem que já tinham sido realizadas para publicitar o imóvel, sendo que o mesmo declarou aceitar realizar tal pagamento.
10. Na sequência do enunciado em 8) e 9), a Autora retirou o anúncio de venda do prédio indicado em 2) do sítio da internet da mesma.
11. Em 25.11.2019, lavrou-se uma escritura pública no Cartório Notarial de ..., no âmbito da qual M. E., por si e na qualidade de procuradora do seu marido J. C. declarou vender a J. F. o prédio descrito em 2), o qual declarou comprar, pelo preço de 160.000,00€.
12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).
13. Em 18.12.209, a Autora remeteu por email para o Réu, a fatura n.º A/9, emitida e vencida no dia 18/12/2019, no valor de 1.643,60€, com referência às seguintes despesas:
-Certificado energético, no valor de 300,00€, acrescido de IVA;
-Certidão permanente predial, no valor de 20,00€;
-Serviços de publicidade e imagem, no valor de 1.020,00€, acrescido de IVA.
14. O Réu pagou a quantia de 589,00€ (quinhentos e oitenta e nove euros) com referência à fatura mencionada em 11).
15. Os Réus estão casados no regime de separação de bens.
Factos não provados
16. A Autora exibiu ainda o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no imóvel, tendo feito cinco visitas ao mesmo.
Entendem os apelantes que a sentença incorre em nulidade face à contradição entre os fundamentos e a decisão – artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil.
Esta nulidade ocorre quando a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final, ocorrendo a violação do chamado silogismo judiciário, pois as premissas não condizem com a conclusão – CPC Anotado, Abrantes Geraldes e outros, vol. I, pág. 738.
Uma sentença é nula, sob este prisma quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão, isto é «quando os fundamentos invocados devessem, logicamente, conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa» - Antunes Varela, in ‘Manual de Processo Civil’, 1.ª edição, pág. 671.
Conforme se refere no Acórdão da Relação de Coimbra de 24/05/2005, in www.dgsi.pt: «A nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão apenas se verifica quando a decisão proferida padeça de erro lógico na conclusão do raciocínio jurídico, por a argumentação desenvolvida ao longo da sentença apontar claramente num determinado sentido e, não obstante, a decisão ser no sentido oposto».
Do facto de se ter dado como não provado que “a autora exibiu o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no mesmo, tendo feito cinco visitas ao mesmo”, não decorre, como pretendem os apelantes que a ação tivesse que ser julgada improcedente, pois o Sr. Juiz, depois de enquadrar teoricamente a relação contratual estabelecida entre as partes (especificamente, o contrato de mediação imobiliária) e as várias vertentes do incumprimento contratual, conclui que, no contrato de mediação, apesar “do direito à remuneração configurar um correlato de uma obrigação de resultado”, deve haver lugar à retribuição quando o negócio visado não se celebrou por causa imputável ao cliente, ou seja, ao próprio vendedor, proprietário do bem, entendendo que tal se verificou no caso dos autos.
Assim, analisando-se a sentença, verifica-se que não há qualquer contradição lógica, sendo o percurso cognitivo perfeitamente claro. Dos factos apurados, na perspectiva do Sr. Juiz, resultou determinada consequência jurídica, estando este seu entendimento expresso na fundamentação e nas conclusões retiradas, pelo que não se verifica a apontada nulidade.
Quanto à matéria de facto, entendem os apelantes que os pontos 8 e 12 da matéria de facto provada estão incorretamente julgados, devendo considerar-se os mesmos não provados.
Estes pontos têm a seguinte redação:
8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.
12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).
Consideram os apelantes que os réus contactaram a autora, logo a 8 de novembro de 2019, para lhe darem conta da efetivação do negócio de compra e venda e que já tinham outorgado contrato promessa de compra e venda com comprador obtido por eles próprios e acordado diretamente. Para tal sustentam-se nas suas próprias declarações de parte.
Tais declarações não foram confirmadas por mais ninguém e verifica-se que, a 7 de novembro de 2019 o vendedor da autora comunicou com o réu, por mail, enviando-lhe o relatório individual de atividades que tinha levado a cabo até essa altura, ao que o réu respondeu, pela mesma via, agradecendo o envio do relatório. Assim, o facto de constar da folha de excel enviada ao réu pela autora em 18/12/2019, que o contrato havia sido cancelado a 30/10/2019, dever-se-á a algum lapso, pois não só não é compatível com os mail’s trocados entre as partes, como também não corresponde ao declarado pelos próprios réus que referiram ter comunicado a venda apenas no dia 8 de novembro.
Daí que releve o print do contrato onde aparece a informação “cancelado” e que apresenta como data da última modificação a data de 20/11/2019 (o facto de constar do ponto 8 dos factos provados a data de 2020, é um evidente lapso), conjugado com o depoimento da testemunha R. A. que relatou com pormenor a conversa tida com o réu nesse dia 20 de novembro. Acresce, que a autora continuou a realizar trabalhos para os réus em data posterior àquele dia 8 – obtendo a certificação energética do prédio, a certidão predial do mesmo e elaborando uma procuração para a ré poder representar o marido em eventual negócio de compra e venda, o que aconteceu nos dias 13 e 14 de novembro, o que demonstra que só posteriormente viria o contrato a ser cancelado.
Do depoimento das testemunhas R. A. e M. A. (ambos da imobiliária) resulta também que ficaram convencidos que o imóvel não se tinha vendido – na sequência da desistência do negócio por parte dos réus – e só vieram a tomar conhecimento da venda quando, em maio de 2020, o próprio comprador se dirigiu à agência para vender a casa, alegando que, afinal, a esposa não tinha gostado dela e por isso, queria vendê-la. Aliás, com interesse para o ponto 12 dos factos provados, a testemunha R. A. acrescentou que o comprador só se dirigiu à agência da autora, porque sabia que ela já anteriormente tinha tentado vender a casa, tendo-lhes perguntado se não se importavam de a revender. Este facto explica que só em 25/05/2020 – depois de terem sabido que, afinal, o imóvel tinha sido vendido – a autora tenha interpelado os réus para procederem ao pagamento da remuneração devida, no valor de 5% calculado sobre o preço da concretização do negócio.
Também as testemunhas A. M. e N. M., respetivamente pai e irmão da ré, admitiram que o comprador do imóvel teve conhecimento que o mesmo se encontrava à venda através da publicidade da autora, designadamente da placa publicitária afixada na casa e que é bem visível nas fotografias juntas aos autos e mesmo através da internet. Tal resulta, aliás, da normalidade da vida, pois qualquer pessoa que passasse nas proximidades do imóvel poderia constatar que o mesmo se encontrava à venda. A mesma testemunha N. M. admite que, posteriormente, a casa voltou a ter uma placa de “vende-se”, confirmando, assim, o já afirmado pela testemunha R. A..
Do que fica dito resulta, assim, a improcedência da impugnação da decisão de facto, mantendo-se a matéria de facto nos termos constantes da sentença recorrida.
Questão diferente é a de averiguar se em face da factualidade provada é ou não devida a remuneração da autora acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado com os réus.
O Professor Menezes Cordeiro, no estudo “Do Contrato de Mediação”, publicado na Revista “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554, dá a noção básica do contrato de mediação imobiliária nos seguintes termos – pág. 517: “Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo”.
A questão que se coloca é a de saber se, perante os factos dados como provados quanto à atuação da mediadora, lhe é ou não devida a correspondente remuneração.
Apreciemos, a este propósito, a síntese jurisprudencial levada a cabo por Menezes Cordeiro, na obra citada, pág. 551, transcrita no Acórdão do STJ de 28/04/2009 (processo 29/09.3YFLSB), in www.dgsi.pt:
- a retribuição só é devida com a conclusão do contrato definitivo: não bastam esforços nesse sentido – STJ 31-Mar. -1998 (Ribeiro Coelho), BMJ 475 (1998), 680-688 (686).
- a actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo – STJ 28-Fev. -1978 (Acácio Carvalho), BMJ 274 (1978), 223-232 (229); ou então: este deve alcançar-se como efeito de intervenção do mediador – RPt 28-Set. -1993 (Almeida e Silva), BMJ 429 (1993), 876;
- a remuneração é devida mesmo que o contrato definitivo não venha a ser cumprido – STJ 11 -Nov. -1993 (Martins da Fonseca), Proc. 085387/ITIJ, STJ 5-Jun. -1996 (Metello de Nápoles), Proc. 088410/ITIJ, STJ 11 -Mar. -1999 (Lemos Triunfante), Proc. 99A154/ITIJ.
- idem, na hipótese de só não se ter concluído o negócio definitivo por causa imputável ao comitente – RLx 27-Jan.-2004 (Pimental Marcos; vencido: Santos Martins), CJ XXIX (2004) l, 87-91 (90).
- havendo um concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, a comissão será decidida desde que a actuação do mediador também tenha contribuído para o êxito final – STJ 9-Dez. -1993 (José Magalhães), BMJ 432 (1993), 332-341 (338), STJ 16-Nov. -2000 (Simões Freire), Proc. 0131229/ITIJ, STJ 31-Mai. -2001 (Abel Freire), CJ/Supremo IX (2001), II, 108-111 (110/1), RLx 18-Dez. -2001 (Pais do Amaral), CJ XXVI (2001) 5,115-117 (117/1), STJ 28-Mai-2002 (Dionísio Correia), Proc. 02B1609/ITIJ e RLx 27-Jan. -2004 (Pimentel Marcos), CJ XXIX (2004) l, 87-91 (89/11)”.
No caso de que nos ocupamos, resultou provado que o negócio de compra e venda, que se consumou entre os réus como donos e vendedores do imóvel e o comprador, foi concretizado, particularmente, entre ambas as partes, sem intervenção da autora, que não conhecia o comprador, apenas se provando que este tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela autora, na prossecução da sua atividade e em cumprimento do contrato celebrado com os réus, através do qual se comprometeu a realizar todas as diligências no sentido de obter comprador para o imóvel.
Não se prova, contudo, a existência de um nexo causal entre qualquer atuação da autora junto do comprador e a conclusão final do negócio. A autora nem sequer sabia que o negócio tinha sido concretizado e muito menos conhecia o comprador, não tendo efetuado qualquer aproximação entre ambas as partes.
Neste tipo de contrato, o que é relevante é saber que tipo de nexo tem de existir entre a atividade do mediador e a celebração do negócio, para este ter direito à remuneração.
Conforme se diz no Acórdão da Relação do Porto de 10/02/2015 (processo 1216/11.0YIPRT.P1), in www.dgsi.pt: “Sobre esta questão tem sido entendimento pacífico que não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio; mas é necessário que a conclusão daquele resulte adequadamente da sua conduta ou actividade. Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção”.
A este propósito, o acórdão do S.T.J. de 31.3.98 (BMJ n.º 475, pág. 686), citando doutrina e jurisprudência a que adere, escreve: “o juízo positivo a formular sobre esta relação de causa e efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada; é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente”.
Assim, a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato, e, portanto, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida.
Para alguns, para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio (Ac. S.T.J. de 18-3-97, Col. Acs. S.T.J., V, 1º, pág. 158, transcrito pelo Ac. do STJ de 20/04/2004).
Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.
No caso dos autos o único elemento de conexão é a placa publicitária que a autora colocou no imóvel, que podia ser vista por qualquer pessoa e que foi vista pelo comprador, mas sem que este entrasse em contacto com a mediadora para conhecer as condições do negócio ou para que esta o pusesse em contacto com os vendedores. Como já se salientou, a autora nem sequer chegou a conhecer o comprador e muito menos soube que o negócio se tinha realizado, pensando que o imóvel tinha sido retirado do mercado. Não provou sequer que tenha exibido o imóvel a potenciais compradores, com visitas ao mesmo, tendo limitado a promoção à colocação da placa e a publicidade no site e em panfletos físicos que distribuiu nos arredores.
O artigo 19.º da Lei 15/2013 (estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária) versa sobre a remuneração da empresa de mediação imobiliária.
A regra do n.º 1, que exige o resultado para a constituição da obrigação de pagamento, tem exceções, como a que resulta do n.º 2 do mesmo artigo, o qual determina que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”
Esta norma apresenta os seguintes pressupostos, como decorre da sua letra:
1 - que o contrato de mediação tenha sido celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel;
2 - que tenha sido acordado o regime de exclusividade;
3 - e que a não concretização do negócio visado tenha causa imputável ao cliente (e logo, pelo menos, que a mediadora tenha angariado interessado resoluto na celebração do negócio em condições de o concluir – cfr., neste sentido, Acórdão da Relação de Guimarães de 16/12/2021, processo n.º 600/20.2T8FAF.G1, in www.dgsi.pt).
E, claro, é ao mediador que cabe fazer a prova de que, por sua intervenção o negócio definitivo estava pronto a ser concluído e só não o foi porque o cliente o impediu ou o recusou.
Como já vimos, tem sido entendido de forma praticamente uniforme, que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros (cfr., entre outros, o Ac. do S.T.J. de 10/10/2002, processo 02B2469, relatado pelo Cons. Moitinho de Almeida).
“Não é exigível que os interessados formalizem proposta por escrito à mediadora. A remuneração é devida desde que a actividade desenvolvida pela mediadora, que publicitou a intenção de venda, as características do imóvel, que pôs em contacto os eventuais interessados com o imóvel, mostrando-o, tenha contribuído para o negócio que os réus celebraram” – Acórdão da Relação de Guimarães de 29/09/2014, processo n.º 1651/11.3TBBCL.G1, in www.dgsi.pt.
Acontece que, no caso em apreço, a autora não angariou o cliente, não o aproximou ao vendedor, desconhecia até a sua existência e o seu interesse no negócio.
Podemos, assim, concluir, que a atuação da autora não foi causal relativamente ao negócio que veio a ser concluído e, consequentemente, julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida.
III. DECISÃO
Em face do exposto, decide-se julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se os réus do pedido formulado.
Custas pela apelada.
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Guimarães, 27/01/2022
Guimarães, 27/01/2022
Ana Cristina Duarte
Alexandra Rolim Mendes
Maria dos Anjos Melo Nogueira