Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1993/09.8TBVCT.G1 |  |
SINAL
DOCUMENTO PARTICULAR
FORÇA PROBATÓRIA
RECUSA DE CUMPRIMENTO
II – Constando do contrato-promessa que determinada quantia foi entregue pelo autor para pagamento do preço do imóvel que lhe foi prometido vender, tal facto considera-se provado entre os outorgantes nos termos do art. 376º, nº 2, do Código Civil
III – Não obsta à consideração de que houve uma afectação daquela quantia a circunstância de se provar, no que respeita ao sinal, que o respectivo valor correspondia a um crédito que o autor (promitente comprador) tinha a haver da 4ª ré (promitente vendedora).
I - RELATÓRIO
Manuel instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Arlindo, Manuel Sousa, José e Urba…, Lda., pedindo que se declare que os réus faltaram culposamente ao cumprimento da obrigação – que, em qualquer caso, e com as mesmas consequências, sempre impossibilitaram -, condenando-se os mesmos, solidariamente, no pagamento ao autor da quantia de € 256.000,00, acrescida de juros vencidos, à taxa legal, contados da citação e até efectivo pagamento.
Alegou o autor, em síntese, com vista a alcançar a finalidade pretendida com a acção, que celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda através do qual prometeu comprar e os réus prometeram vender a fracção melhor identificada no artigo 1º da petição inicial, pelo preço de € 128.000,00, tendo pago a título de sinal o montante de € 127.500,00, sendo os restantes € 500,00 a pagar aquando da escritura definitiva de compra e venda, tendo os contraentes subordinado a validade e eficácia do contrato-promessa à condição dos três primeiros réus ficarem, entre todos eles, com a totalidade do capital social da 4ª ré, condição que veio a ser preenchida. Atribuiu o autor a não realização da referida escritura ao comportamento dos réus, os quais já disseram ao autor, em reunião havida entre todos, que não celebraria o contrato prometido, tendo mesmo colocado à venda o terreno onde deveria ser edificado o prédio onde se integraria a fracção prometida, além de que os réus jamais conseguiriam fazer a entrega dessa fracção dentro do prazo previsto no contrato-promessa, já que não procederam ainda ao levantamento da licença de construção.
Contestaram os réus, afastando qualquer responsabilidade da sua parte pela não realização da escritura no prazo previsto no contrato-promessa, salientando que o autor não entregou o dinheiro que no contrato promessas réus confessam ter recebido, tendo o mesmo resultado de encontros e acertos de contas feitos no âmbito da 4ª ré entre os primeiros réus e o autor e um tal João Correia que também outorgou um contrato-promessa com os réus no mesmo dia do contrato-promessa em discussão nos autos, contratos esses que foram assinados no convencimento de que a capacidade construtiva do edifício a implantar sobre o lote 52 era superior à que veio a ser aprovada, pelo que nunca teriam assinado tais contratos-promessa e muito menos por aqueles valores.
Mais alegaram que a acção foi instaurada sem que existisse mora e incumprimento, e mesmo que ao autor assistisse o direito de resolução do contrato-promessa, nunca a acção poderia proceder, uma vez que o mesmo actuou em venire contra factum proprium, portanto em abuso de direito, nomeadamente quando pediu o arresto de dois lotes de terreno que vieram de facto a ser arrestados, o que impediu os réus de cumprir com as obrigações assumidas no contrato-promessa.
Houve réplica, concluindo o autor como na petição inicial.
Proferido despacho saneador tabelar, com dispensa da selecção de matéria de facto, e instruído o processo, procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, sendo a matéria de facto decidida pela forma constante do despacho de fls. 432 a 437.
Por fim, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e consequente absolvição dos réus do pedido.
Inconformado com o decidido, recorreu o autor para esta Relação, encerrando o recurso de apelação interposto com as conclusões que a seguir se transcrevem:
«A - Com algumas condicionantes, todas verificadas, o autor prometeu comprar aos réus, que lho prometerem vender, após construção, um apartamento T3, sito no lote 5…, no loteamento da Quinta da Areia, lugar da Valada, freguesia de Vila Nova de Anha, Viana do Castelo, artigo urbano 3428, tendo sido pagos, pelo autor aos réus, que receberam, 127.500,00 €, do preço total de 128.000,00 €.
B - Os réus incumpriram o contrato, quer porque expressamente disseram que não o cumpririam, quer porque pretenderam vender o terreno onde o edifício que integraria o prometido T3 ia ser erguido, quer porque não obedeceram aos prazos de entrega, quer porque nem sequer chegaram a iniciar a construção, até mesmo a levantar a licença de construção.
C - Tendo a entrega da parte principal do preço devido, os falados 127.500,00 €, sido feita a título de sinal – o que é, aliás, presunção legal que os réus não ilidiram -, deverão os réus restituir ao autor o dobro do que este prestou.
SEM PRESCINDIR,
D - Se se entender que o pagamento parcial do preço não configura um sinal, então, sempre com fundamento no incumprimento contratual por parte dos réus, deverão estes restituir ao autor, em singelo, o que deste receberam, quantia acrescida de juros, como pedido.
E - Decidindo pela absolvição dos réus do pedido, por força do que entendeu ser a inexistência de sinal, mas demitindo-se de apreciar o eventual incumprimento contratual por parte dos réus, violou a douta sentença recorrida o disposto nos arts. 441º., 442º. e 798º. CC e 660º.-2, 661º.-1 e 664º. CPC, pelo que é ilegal e, como tal, deve ser revogada e substituída por outra que condene os réus na quantia peticionada, correspondente ao valor do sinal dobrado ou, se assim não for entendido, na devolução da quantia entregue aos réus, acrescida de juros, como peticionado, com o que tudo se fará a habitual JUSTIÇA.»
Os réus contra-alegaram, concluindo pela improcedência do recurso e a consequente confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - ÂMBITO DO RECURSO
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (art. 684º, nº 3 e 685º A, nº 1, do CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (art. 660º, nº 2, in fine), consubstancia-se na questão de saber se o autor tem direito à resolução do contrato-promessa e à restituição, em dobro, da quantia que, naquele contrato, consta como tendo sido paga pelo autor aos réus.
III - FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos:
1. No dia 28/12/2007, entre, por um lado, os 1º, 2º e 3º RR. – os quais outorgaram em seu próprio nome pessoal e também enquanto sócios e gerentes da 4ª R. – e, por outro, o A, foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda constante de fls. 9 e 10 da providência cautelar apensa, nos termos do qual, em especial da sua cláusula terceira, ficou acordado que “Pelo presente contrato, prometem os primeiro, segundo e terceiro outorgantes, na qualidades em que outorgam, vender ao quarto outorgante – ou a quem este vier a indicar até à data da realização da escritura definitiva de compra e venda – o seguinte bem imóvel: por 128.000,00 € (cento vinte oito mil euros), um apartamento T3, sito no 3º. piso, com a referência 3º. T3 B, e respectiva garagem, nº. 13, do prédio a edificar sobre o lote 5… do loteamento sito na Quinta da Areia, lugar da Valada, freguesia de Vila Nova de Anha, concelho de Viana do Castelo, a que corresponde o artigo matricial urbano 3428” [al. A) dos factos assentes];
2. Nos termos da cláusula primeira do referido contrato-promessa, “Por contrato-promessa de cessão de quotas, desta data, os primeiro, segundo e terceiros outorgantes prometeram ficar titulares de todo o capital social da identificada sociedade Urbarodanho, Lda.” [al. B)];
3. Nos termos da cláusula segunda do referido contrato-promessa, “Fica, assim, especialmente entendido e contratado que a eficácia e validade do presente contrato, no que se refere à outorga dele, pelos primeiro, segundo e terceiro outorgantes, enquanto sócios, gerentes e representantes da Urba…, Ldª, fica dependente da concretização da promessa a que alude a precedente cláusula, nos exactos termos ajustados no contrato-promessa na mesma referido, pelo que, sem que, se realize a escritura definitiva de cessão de quotas, o presente contrato não produzirá qualquer efeito ou terá qualquer validade, não devendo ser accionado judicialmente” [al. C)];
4. Por escritura de 5/03/2008, os 1º, 2º e 3º RR. tornaram-se sócios da 4ª R, nesta detendo a totalidade do capital social [al. D)]
5. Nos termos da cláusula quarta do referido contrato-promessa, “Do preço global do prédio identificado em A) [128.000,00 €], o autor já pagou 127.500,00 €, devendo os restantes 500,00 € ser pagos aquando da realização da escritura definitiva de compra e venda” [al. E)];
6. Nos termos da cláusula quinta do referido contrato-promessa, “Os primeiro, segundo e terceiros outorgantes, nas qualidade em que outorgam, deverão entregar ao autor o prédio identificado em A logo que o mesmo se apresente construtivamente concluído, ou no prazo máximo de dois anos contados da data em que a Câmara Municipal avise da possibilidade de levantamento da respectiva licença de construção, conforme o que ocorrer primeiro, salvo se por motivos não imputáveis ao primeiro, segundo e terceiro outorgantes, ocorram atrasos na conclusão dos prédios, caso em que o prazo da entrega se dilatará na medida do estritamente necessário” [al. F)];
7. Nos termos da cláusula sexta do referido contrato-promessa, “A escritura definitiva de compra e venda realizar-se-á no prazo máximo de trinta dias contados da data da emissão, pela Câmara Municipal, da competente licença de utilização, incumbindo aos primeiro, segundo e terceiro outorgantes a designação do dia, hora e local respectivos, o que tudo deverão comunicar ao 4º outorgante, por carta registada com aviso de recepção, para o domicílio deste, com a antecedência de, pelo menos, quinze dias” [al. G)];
8. A 4ª R. foi notificada em 10/11/2008 do ofício da Câmara Municipal de Viana do Castelo, datado de 7 do mesmo mês, a comunicar que o processo de obras respeitante ao lote 52 havia sido deferido e que esse deferimento caducará se não for requerida emissão do correspondente alvar no prazo de um ano a contar da recepção do ofício ou de eventual pedido de prorrogação, a solicitar nos termos do nº2 do art.76º do DL 555/99, de 16/12 [al. H)];
9. Até Outubro de 2009 a 4ª R. ainda não tinha levantado a licença [al. I)];
10. Na data da outorga do referido contrato-promessa, a 4ª R. tinha o capital social de 67.500,00 € dividido pelas seguintes quotas e titulares: - uma no valor nominal de 16.875,00 €, pertencente ao A; - uma no valor nominal de 16.875,00 €, pertencente a João; - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. Arlindo: - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. Manuel Sousa; - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. José. A gerência da 4ª R. e a sua representação pertenciam apenas ao A, a João e ao R. Arlindo, e essa sociedade obrigava-se em todos os seus actos e contratos com a intervenção conjunta dos três [als. J) e K)];
11. Na data da outorga do referido contrato-promessa, a 4ª R. era a proprietária do lote 5… (a que corresponde o artigo matricial urbano 3…), sobre o qual se propunha edificar o prédio urbano a constituir no regime de propriedade horizontal e nele incluir o apartamento prometido vender [al. L)];
12. Os 1º, 2º e 3º RR. tiveram conhecimento na mesma data da 4ª R. do teor do ofício referido em 8 [resposta ao artigo 1º da base instrutória);
13. Os RR. vêm dizendo que fizeram um “mau negócio”, não apontando qualquer outra justificação para o respectivo comportamento, e que os “papéis”, referindo-se ao contrato-promessa celebrado com o A, são para pôr no lixo. Os RR. já disseram ao A, “preto no branco”, nomeadamente em reunião entre todos havida nos escritórios da 4ª R, que não celebrariam o contrato-prometido [resp. ao art. 2º];
14. Os RR. preparavam-se para vender o terreno lote 5…, da titularidade da 4ª R, no qual era suposto ser construído o prédio cuja fracção autónoma foi prometida vender ao A. Os RR. instruíram uma empresa imobiliária para encontrar comprador para o mencionado lote de terreno; e já apareceu pelo menos um potencial interessado na aquisição dele [resp. ao arts. 4º e 6º];
15. Até Novembro de 2010 os RR. não conseguirão obter a licença de utilização do edifício e entregar a fracção prometida vender ao A. [resp. ao art. 7º];
16. Depois de terem assinado o contrato-promessa, os 1º, 2º e 3º RR. foram informados de que o processo do lote 5… estava ser reapreciado pelos serviços técnicos da Câmara Municipal [resp. ao art. 10º];
17. Para além do referido contrato-promessa, foi, no mesmo dia, celebrado um outro contrato-promessa de compra e venda com o mencionado João Correia, nos termos do documento nº4 junto com a contestação, sendo as cláusulas iguais àquele outro contrato, apenas o somatório dos valores era mais elevado no último. Também este contrato tinha por objecto duas fracções autónomas do prédio a edificar sobre o mesmo lote [resp. aos arts. 11º e 12º];
18. Nenhum dos promitentes-compradores entregou de facto os valores que num e noutro contrato-promessa se confessa ter recebido: os valores indicados num e noutro contrato-promessa correspondem aos preços atribuídos pelas partes outorgantes às fracções autónomas que os promitentes-compradores (o A. num contrato-promessa e o João noutro contrato-promessa) tinham direito a receber da 4ª R. [resp. aos arts. 13º e 14º];
19. Na altura em que os 1º, 2º e 3º RR. assinaram os contratos-promessa de compra e venda e o contrato de cessão de quotas, a capacidade construtiva do edifício a implantar sobre o lote 52 era aquela que correspondia ao projecto então pendente na Câmara Municipal [resp. ao art. 15º];
20. Quando foram assinados os contratos-promessa de compra e venda e o contrato de cessão de quotas, os 1º, 2º e 3º RR. tinham conhecimento de que o lote 5… tinha a área de implantação de 940m2 e a área de construção de 4.196,90m2 (cave para comércio: 40,80 + cave para restaurante: 25,70 + cave para garagem: 745,40 + habitação: 2.608,80 + comércio: 478,90 + estabelecimento de restauração/bebidas: 297,30 [resp. ao art. 17º];
21. Na sequência da reapreciação do lote 5… pelos serviços técnicos da Câmara Municipal (conforme indicado em 16), e depois de a 4ª R. ter sido foi notificada para corrigir o respectivo projecto e o ter feito, a Câmara Municipal emitiu um aditamento ao alvará de loteamento nos termos do qual a área de implantação passou de 940 m2 para 918 m2 e a área de construção passou de 4.196,90 m2 para 4.481 m2 (cave para comércio: 37,60 + cave para estabelecimento de restauração/bebidas: 23,30 + cave para garagem: 649,00 + cave para circulações: 575,10 + habitação: 2.413,50 + comércio: 456,80 + estabelecimento de restauração/bebidas: 325,70) [resp. aos arts. 18º a 20º);
22. Em data não concretamente apurada, os 1º, 2º e 3º RR, em nome da 4ª R, fizeram com a sociedade António da Silva Campos, SA, um acordo de permuta do lote 52 por várias fracções autónomas do prédio a construir sobre ela, tendo decidido esperar apenas pela emissão da licença de construção para formalizar o contrato [resp. ao art. 26º];
23. A sociedade referida em 22 veio a desistir da permuta, aceitando apenas executar a obra [resp. ao art. 28º];
24. Foi então que a 4ª R. se decidiu pela construção por conta própria e administração directa, tendo recorrido a um empréstimo bancário no montante de 1.500.000,00 €, que foi aprovado [resp. ao art. 29º];
25. Na sequência do referido em 14, a 4ª R, em data não concretamente apurada, foi contactada pela mediadora imobiliária Unium comunicando-lhe que tinha conhecimento de um potencial interessado na aquisição do lote 52, o qual, porém, não chegou a concretizar qualquer proposta para a compra daquele lote [resp. aos arts. 33º e 38º];
26. Em consequência do arresto decretado no âmbito da providência cautelar apensa, a instituição bancária que aprovou o empréstimo indicado em 24 anulou-o (resp. ao art. 43º].
B) O DIREITO
O autor, que celebrou com os réus contrato-promessa de compra e venda de um andar de uma construção a edificar no imóvel identificado nos autos, reclama dos réus o valor do sinal dobrado, com o fundamento de que aqueles não cumpriram o contrato, a título definitivo, visto terem já afirmado que não celebrariam o contrato prometido, além de se mostrar impossível os réus levarem a cabo a referida construção dentro do prazo máximo de dois anos estipulado no contrato-promessa para os réus levantarem a respectiva licença de utilização
Não se suscitou nos autos a questão da qualificação do contrato como contrato-promessa nem em boa verdade se vê que outra qualificação lhe pudesse ser atribuída, não apenas em razão do nomen que dele consta, mas essencialmente em função das cláusulas que o constituem. Aliás, os réus admitem que foi celebrado o contrato-promessa indicado pelo autor, “nos exactos termos que dele constam”. Defendem-se, argumentando, além do mais, que o contrato-promessa foi assinado no convencimento de que a capacidade construtiva do edifício a implantar sobre o lote 5… era superior à que veio a ser aprovada, pelo que nunca teriam assinado tal contrato-promessa e muito menos por aquele valor.
No corpo das suas alegações e de forma sintetizada na conclusão E) que acima se transcreveu, imputa o autor à sentença recorrida o erro de ter começado a análise da situação submetida a julgamento pela questão do sinal, em vez de ter começado por apreciar a questão do eventual incumprimento do contrato-promessa pelos réus, para só depois, em função da existência ou não de sinal, extrair as consequências derivadas do incumprimento.
E tem razão o autor.
Lê-se, com efeito, a págs. 6 da sentença recorrida (fls. 444):
«O autor pede, única e exclusivamente, a condenação dos réus a restituírem-lhe o dobro (256.000,00 €) da quantia que lhes entregou a título de sinal (128.000,00 €), com fundamento no incumprimento, por parte destes, da obrigação de venda a que se obrigaram. Portanto, o fundamento-base da acção – causa e pressuposto de tudo o mais que nela está em discussão – é a entrega do autor aos réus do referido sinal (...)».
Porém, o pedido que o autor formulou na presente acção desdobra-se numa dupla vertente:
a) Declarar-se que os réus faltaram, culposamente, ao cumprimento da obrigação; e
b) Condenar-se os réus no pagamento ao autor da quantia de 256.000,00 €, acrescida de juros.
Ou seja, o autor pede a condenação dos réus no pagamento de uma certa quantia que, de resto, no petitório, nem apelida de sinal, como consequência do incumprimento contratual por banda daqueles.
O nº 2 do art. 442º do CC – cuja aplicação é, afinal, o que aqui releva – tem a ver com a reparação do dano, sendo, contudo, que a sua aplicação só tem lugar no caso de incumprimento do contrato, como adiante se verá.
Daí que o “fundamento-base da acção”, para se usar a expressão empregue na sentença recorrida, seja o incumprimento do contrato-promessa pelos réus, e não a entrega do sinal que surge como uma consequência daquele incumprimento.
Ademais, nos termos do nº 2 do art. 660º do CPC, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excepto aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outra, pelo que a eventual inexistência de sinal não prejudicava o conhecimento do eventual incumprimento do contrato-promessa dos autos, pois a verificar-se este, não poderiam deixar de se extrair outras consequências, nomeadamente, as previstas no art. 798º do CC.
Vejamos, pois, antes de mais, se houve incumprimento do contrato-promessa pelos réus.
O incumprimento (definitivo) a originar a resolução do contrato, nos termos do artigo 432º do Código Civil, supõe que, a montante, se verifique uma situação de não cumprimento transitório que venha a converter-se naquele, através da ocorrência de uma situação de facto unívoca.
O elenco dessas situações é restrito, nuclearmente, a quatro: declaração antecipada de não cumprir; termo essencial; cláusula resolutiva expressa e perda do interesse na prestação.
A primeira, que a doutrina italiana apoda de riffuto di adimpiere, é o incumprimento mais notório, traduzindo-se numa declaração inequívoca e definitiva a manifestar um absoluto propósito de repudiar o contrato (cfr., inter alia, os Acs. do STJ de 07.03.1991, BMJ 405º-456, de 05.12.2006, proc. 06A3914, e de 28.06.2011, proc. 7580/05.2TBVNG.P1.S1, os dois últimos disponíveis in www.dgsi.pt; ainda Dr. Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato Promessa-Bilateral, 1987, pág. 91).
O renitente terá, então, de emitir uma declaração, séria e categórica (em termos de não deixar que subsistam quaisquer dúvidas) de ser seu propósito não outorgar o contrato prometido.
Certo, porém, que o Supremo Tribunal de Justiça vem equiparando a tal declaração, a conduta do promitente que torne patente e certa a intenção de não cumprir a promessa (cfr., os Acs. 15.03.1983, BMJ 325º-561 e de 09.03.2010, proc. 5647/06. 6TVLSB.S1, in www.dgsi.pt a aceitar a declaração “de forma expressa ou tácita de que não cumprirá ou não quer cumprir”).
Enfim, e como se escreveu no Acórdão do STJ de 05.12.2006, acima citado, o que importa é que da declaração do promitente faltoso, não possam ficar “quaisquer dúvidas” (cfr., no mesmo sentido, o Ac. do STJ de 28.06.2011, também acima citado, que vimos seguindo de perto).
É justamente o que se verifica no caso em apreço, pois como resultou provado, os réus vêm dizendo que fizeram um “mau negócio”, não apontando qualquer outra justificação para o respectivo comportamento, e que os “papéis”, referindo-se ao contrato-promessa celebrado com o autor, são para pôr no lixo, tendo já dito ao autor, “preto no branco”, nomeadamente em reunião entre todos havida nos escritórios da 4ª ré, que não celebrariam o contrato prometido (cfr. resposta ao artigo 2º da base instrutória).
Ou seja, não subsiste a menor dúvida que os réus não pretendem celebrar o contrato prometido, o que se mostra, aliás, em consonância, com o facto de que os mesmos se preparavam para vender o terreno lote 5…, da titularidade da 4ª ré, no qual era suposto ser construído o prédio cuja fracção autónoma foi prometida vender ao autor, tendo para o efeito instruído uma empresa imobiliária para encontrar comprador para o mencionado lote de terreno (resposta ao artigos 4º e 6º da base instrutória).
Assim, a comunicação dos réus (promitentes vendedores) ao autor (promitente comprador) de que não iriam cumprir o contrato-promessa, integra, por si só, uma situação de incumprimento definitivo, que se presume culposo (cfr. Ac. da RL de 16.03.2006, proc. 1505/2006-6, in www.dgsi.pt).
Assente, pois, o incumprimento definitivo causal da resolução do contrato nos termos do art. 432º do CC, vejamos agora a questão do sinal.
Escreveu-se a este propósito na sentença recorrida:
“ (…) está assente que as partes consignaram no contrato-promessa que os 1º, 2º e 3º RR. (promitentes-vendedores), em seu próprio nome pessoal e também enquanto sócios e gerentes da 4ª R, prometem vender ao A. (promitente-comprador) um apartamento pelo preço de 128.000,00 €, declarando ainda que deste preço o A. já tinha pago 127.500,00 € e pagaria os restantes 500,00 € aquando da realização da escritura definitiva. A verdade, porém, é que o A. não entregou aos RR. o referido valor (127.500,00 €): esse valor (ou, mais rigorosamente, o valor de 128.000,00 €) correspondia antes ao preço atribuído pelas partes outorgantes ao apartamento que o A. tinha direito a receber da 4ª R. no prédio que ia ser edificado no lote de terreno [as razões pelas quais o A. era credor desse apartamento foram explicadas em sede própria – ie, na motivação da decisão da matéria de facto – e são, para o que agora interessa, totalmente irrelevantes].
Quer dizer, a celebração do contrato-promessa foi a fórmula encontrada pelas partes para materializar o direito do A. a receber a fracção de que era credor da 4ª R, mas o certo é que o A. não entregou aos RR. qualquer sinal (os 127.500,00 € ou qualquer outra quantia). Claro que, conjugando os termos da promessa com o conhecimento dos factos que levaram à sua outorga, percebem-se os motivos que levaram as partes contraentes a declarar que o A. já pagara 127.500,00 € dos 128.000,00 € que custava o apartamento: esses motivos são, como já vimos, a circunstância de o A. ser credor de uma fracção avaliada em 128.000,00 €. Mas isso não equivale à constituição de qualquer sinal, mesmo que as partes tenham atribuído essa função ao crédito do A. e como tal o tenham declarado: com efeito, “o sinal consiste na entrega, por um dos contraentes ao outro, de uma coisa, normalmente uma quantia em dinheiro, efectuada no momento em que se celebra o contrato ou posteriormente” (P. Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, p.164), de tal forma que, sendo o sinal a “entrega” (datio) da coisa, o sinal é, na verdade, uma cláusula (ou, para alguns, um negócio) real quoad constitutionem – por conseguinte, só pode falar-se em sinal quando se tenha efectivado a entrega (…).
Não podemos, no entanto, partilhar este entendimento.
Resulta da matéria provada (cláusula quarta do contrato-promessa) que “do preço global do prédio identificado em A) [128.000,00 €], o autor já pagou 127.500,00 €, devendo os restantes 500,00 € ser pagos aquando da realização da escritura definitiva de compra e venda”.
É certo que foi dado como provado (cfr. 18 do elenco dos factos provados supra), que “nenhum dos promitentes-compradores entregou de facto os valores que num e noutro contrato-promessa se confessa ter recebido: os valores indicados num e noutro contrato-promessa correspondem aos preços atribuídos pelas partes outorgantes às fracções autónomas que os promitentes-compradores (o A. num contrato-promessa e o João noutro contrato-promessa) tinham direito a receber da 4ª R. [resp. aos arts. 13º e 14º]” A referência a dois promitentes comparadores e a dois contratos-promessa tem a ver com o facto de nesse mesmo dia se ter celebrado um outro contrato-promessa entre um terceiros e os réus em moldes idênticos aos do contrato-promessa sub judice (cfr. 17 dos factos provados). .
Como se escreveu na sentença recorrida, as razões pelas quais o autor era credor desse apartamento foram explicadas em sede própria, isto é, na motivação da decisão de facto, que pelo seu interesse, na parte que ora releva, aqui se transcreve:
«O Tribunal sedimentou a sua convicção na apreciação crítica e conjugada da prova produzida em audiência, designadamente no depoimento da testemunha João (celebrou um contrato-promessa similar ao do A), que explicou com particular detalhe – e de forma serena e segura e, portanto, convincente – os negócios havidos entre o A. e os RR.
Arlindo, Manuel Sousa e José (tal como entre ele próprio/testemunha e os RR. Arlindo, Manuel Sousa e José) e que estiveram na génese do contrato-promessa em discussão nos autos. Da conjugação do depoimento desta testemunha com os documentos juntos aos autos é possível, apesar da multiplicidade de acordos e combinações (algumas delas muito difíceis de perceber), reconstituir, senão na totalidade pelo menos no essencial, o historial dos referidos negócios. Assim, essa conjugação de elementos probatórios diz-nos que a sociedade Urbanização Praia do Rodanho – Construções, Ldª (de que eram sócios Joaquim Queirós, o A. e a própria testemunha João), vendeu à ora R. Urba…, Ldª (de que eram sócios o A, a própria testemunha João e os ora RR. Arlindo, Manuel Sousa e José) os lotes 51 e 5… nos termos da escritura de fl.54, sendo então acordado que, além do pagamento em dinheiro a que se alude nessa escritura, haveria também um direito dos sócios da ora R. Urba…, Ldª, a receber desta sociedade 5 fracções autónomas nos termos do documento de fl.379 [depois melhor concretizados no documento de fl.182 (este mesmo documento figura a fl.334 mas aí sem estar assinado pela testemunha João, o qual, garantiu, contudo, ter subscrito esse acordo até porque o mesmo era de todo o seu interesse! por isso, a falta da sua assinatura só pode explicar-se por ter sido o último a assinar)]. Todavia, como este direito (ao recebimento das fracções) não foi satisfeito, cada um daqueles sócios ficou credor da ora R. Urba…, Ldª, das referidas fracções: ou seja, e nos termos daquele documento de fl.379 (e também do de fl.182), o A. ficou credor de 1 fracção (um T3), a testemunha João Correia de 2 fracções (um T3 e um T2) e os ora RR. Arlindo, Manuel Sousa e José de 2 fracções (um T2 e uma loja). Acontece que, a determinada altura, o ora R. Arlindo– por razões não apuradas – pretendeu prosseguir o negócio da construção nos lotes 51 e 52 apenas com os irmãos (ora RR. Manuel Sousa e José), o que implicaria que o A. e a testemunha João deixassem de ser sócios da ora R. Urba…, Ldª, cedendo as respectivas quotas aos ora RR. Arlindo, Manuel Sousa e José de forma a que estes ficassem titulares de todo o capital social da sociedade. Esta solução foi aceite pelo A. e pela testemunha João, tendo então sido acordado que, para além do mais – ou seja, para além de todos os acertos de contas feitos entre as partes –, estes mantinham o direito sobre a ora R. Urba…, Ldª, de receber desta as fracções de que eram credores: e a forma encontrada para formalizar tudo isto foi, no que respeita ao A. (em relação à testemunha João foi idêntico: fl.63) a celebração do contrato-promessa em discussão nos autos (fl.9 da providência cautelar de arresto apensa à presente acção), no qual se alude a uma promessa de cessão de quotas (“autonomizada” no contrato-promessa de fl.50) e no qual se declara que os ora RR. Arlindo, Manuel Sousa e José, por si e na qualidade de sócios da ora R. Urbarodanho, Ldª, prometem vender ao A. a fracção T3 aí identificada pelo preço de € 128.000,00, tendo já recebido € 127.500,00. Esta foi, portanto, a fórmula encontrada pelas partes para materializar o direito do A. a receber a tal fracção T3 de que era credor e para consagrar num documento esse seu direito. Por conseguinte, o A. (promitente comprador) não entregou de facto os € 127.500,00, sendo os € 128.000,00 o valor correspondente ao preço que as partes outorgantes atribuíram àquela fracção T3. Em cumprimento dessa promessa, as partes vierem, efectivamente, a celebrar o contrato prometido de cessão de quotas (fl.15 da providência cautelar de arresto apensa à presente acção).»
Ou seja, a verba de € 127.500,00 que no contrato-promessa foi confessada pelos réus ter sido paga pelo autor, corresponde a um crédito do autor sobre a 4ª ré (da qual o autor foi sócio) sobre uma fracção avaliada em € 128.000,00.
Todavia, a declaração de quitação feita no contrato-promessa leva a que se considerem provados os factos compreendidos na declaração (art. 376º do CC); verifica-se ainda, considerada a resposta ao artigo 2º da base instrutória onde se perguntava se o pagamento da aludida verba fora realizado pelo pai da autora com o que se poria em causa o facto da entrega pela própria promitente compradora da aludida quantia, que nem sequer está posta em causa a entrega pela autor da aludida quantia, comprovando-se apenas que tal verba foi proveniente de um crédito do autor sobre a sociedade ré (ver facto 18 supra).
Seja como for não se questiona tão pouco que o devedor (a ré/promitente vendedora de que são sócios os demais réus) e o credor (o autor/promitente comprador) - com o beneplácito dos outros réus/promitentes vendedores – acordem validamente a constituição de um sinal a produzir efeitos entre as partes que seria correspondente ao valor do débito da ré sociedade face ao autor.
Tal valor nem sequer careceria de sair do património do autor que, no entanto, ficaria exactamente na mesma situação se dele saísse para pagamento do sinal e nele depois reentrasse com a entrega da quantia devida pela ré promitente vendedora. Nessas circunstâncias a entrega do sinal não deve ser encarada, de um modo limitado, correspondendo à pura deslocação física; importa, sim, que seja encarada na sua dimensão real de enriquecimento do património em execução de um possível acordo como o que foi assinalado (cfr. assim, o Ac. do STJ de 09.03.2010, proc. 10633/05.3TBMTS.S1, in www.dgsi.pt).
Assim, contrariamente ao decidido em 1ª instância, pode-se concluir seguramente pela existência de um verdadeiro sinal, o qual, aliás, sempre seria de presumir (art. 441º do CC).
E, face ao incumprimento definitivo do contrato-promessa por banda dos réus, a consequência não pode deixar de ser a da procedência da acção, com a condenação dos réus no pagamento dobrado do sinal entregue pelo autor, nos termos do art. 442º, nº 2, do CC.
Uma última palavra para dizer que matéria de facto apurada, não suporta uma eventual alteração das condições em que as partes formaram a sua vontade de contratar, pois resultou indemonstrado o que a esse propósito alegaram os réus (cfr. respostas negativas aos artigos 21º a 25º da base instrutória), e muito menos uma actuação do autor em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
Sumário (art. 713º, nº 7, do CPC)
I – A recusa de cumprimento que a doutrina italiana apoda de “riffuto di adimpieri”, tem de se traduzir numa declaração absoluta, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir.
II – Constando do contrato-promessa que determinada quantia foi entregue pelo autor para pagamento do preço do imóvel que lhe foi prometido vender, tal facto considera-se provado entre os outorgantes nos termos do art. 376º, nº 2, do Código Civil
III – Não obsta à consideração de que houve uma afectação daquela quantia a circunstância de se provar, no que respeita ao sinal, que o respectivo valor correspondia a um crédito que o autor (promitente comprador) tinha a haver da 4ª ré (promitente vendedora).
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar a apelação procedente e, consequentemente, revogam a sentença recorrida, julgando a acção procedente, em consequência do que:
a) declaram resolvido, com fundamento no seu incumprimento definitivo por parte dos réus, o contrato-promessa celebrado entre autor e réus;
b) condenam os réus a restituir ao autor a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no montante de € 256.000,00 (duzentos e cinquenta e seis mil euros), acrescida de juros à taxa legal, contabilizados desde a citação dos réus para os termos desta acção, até efectivo e integral pagamento.
Custas da acção e da apelação a cargo dos réus.
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Guimarães, 12 de Abril de 2012Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo
Amílcar Andrade