Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 950/17.5T8CHV-C.G1 |  |
NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
VALOR
1. O Juiz pode ordenar a venda por negociação particular, por valor abaixo do mínimo que foi indicado para a venda em leilão.
2. O que está em causa na venda judicial é conciliar o interesse dos credores e dos executados, sob a égide da boa aplicação da Justiça. E esses interesses estão em grande medida alinhados, pela busca do maior valor possível para a venda.
3. Não existe um valor juridicamente definido como o valor real do imóvel. O valor do imóvel é determinado pelo mercado, ou seja, pelo jogo da oferta e da procura. O valor do imóvel é o valor que os compradores estiverem dispostos a dar por ele, num determinado momento.
4. O Juiz deve buscar o equilíbrio entre encontrar o melhor valor para a venda e o tempo que é razoável esperar por ele: se se pode afirmar que vale a pena esperar até que o mercado se altere e o preço do imóvel suba, não é menos verdade que o tempo tem também ele sempre um impacto negativo sobre o imóvel, que envelhece e pode deteriorar-se.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I- Relatório
No Tribunal Judicial da Comarca ..., Juízo de Execução ..., corre termos uma Execução Sumária em que é exequente EMP01... S.A. e são executados AA e BB.
Pelo Agente de Execução foi penhorada a Fracção Autónoma designada pela letra "M", correspondente a ... andar - apartamento ... - arrumos no vão do telhado do lado direito e do lado esquerdo - arrumos n.º 2 na cave - lugar de estacionamento
n.º 2 na cave - destinada a habitação, sita em ..., ..., freguesia ... concelho ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...83 "M" e inscrita na respectiva matriz sob o artigo ...12 "M".
Posteriormente, foi determinada a sua venda mediante leilão electrónico, com o anúncio que serão aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base de €135.294,11
Tendo-se gorado esta modalidade de venda, porque o único proponente a apresentar proposta de valor igual ao mínimo de venda veio desistir da proposta que apresentou, a exequente veio requerer a venda por negociação particular.
O AE assim determinou.
Em 5.8.2022, o AE proferiu a seguinte decisão:
“No âmbito dos presentes autos, foi apresentada proposta de aquisição para a Fracção autónoma …, apresentada por CC, no valor de 70.100,00€.
Atendendo a que:
•Em 13-07-2021, foi fixado o valor mínimo de venda em 114.999,99€ para o supra-referido do prédio urbano;
•O valor da proposta formulada é de 70.100,00€, por conseguinte inferior ao valor mínimo de venda definido, em 44.899,99 €;
•Os credores e a Massa Insolvente de AA, em prazo, vieram opor-se à proposta apresentada, pelo que, não se verifica acordo entre partes para a realização da venda, nos termos do disposto nos artigos 832º e 821º do Código de Processo Civil;
•A jurisprudência vem nesse sentido preconizando, nomeadamente o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra proferido no âmbito do processo nº 957/12.9TBMGR-A.C1, que refere, em suma que, “determinando-se que se proceda à venda em processo executivo na modalidade de negociação particular por se ter frustrado a venda de um bem mediante propostas em carta fechada, é possível a venda por preço inferior ao valor-base anunciado para a venda, por acordo de todos os interessados ou mediante autorização judicial”;
•Nenhuma das partes interessadas requereu autorização judicial para que a venda se realizasse abaixo do valor definido para a venda;
Cumpre ao Agente de Execução decidir pela não aceitação da proposta apresentada por CC”.
Em 16.9.2022, o AE proferiu a seguinte decisão:
“No âmbito dos presentes autos, foi apresentada proposta de aquisição para a Fracção autónoma …apresentada pelos credores DD e mulher EE, no valor de 90.000,00€.
Atendendo a que:
•Em 13-07-2021, foi fixado o valor mínimo de venda em 114.999,99€ para o supra-referido prédio urbano;
•O valor da proposta formulada é de 90.000,00€, por conseguinte inferior ao valor mínimo de venda definido, em 24.999,99 €;
•A exequente em prazo, veio opor-se à proposta apresentada, pelo que não se verifica acordo entre partes para a realização da venda, nos termos do disposto nos artigos 832º e 821º do Código de Processo Civil;
•A jurisprudência …;
•Nenhuma das partes interessadas requereu autorização judicial para que a venda se realizasse abaixo do valor definido para a venda;
Cumpre ao Agente de Execução decidir pela não aceitação da proposta”.
Em 26.1.2023 o AE proferiu a seguinte decisão:
“No âmbito dos presentes autos, foi apresentada proposta de aquisição para a Fracção autónoma … por FF e mulher GG, no valor de 93.000,00€.
Atendendo a que:
•Em 13-07-2021, foi fixado o valor mínimo de venda em 114.999,99€ para o supra-referido do prédio urbano;
•O valor da proposta formulada é de 93.000,00€, é, por conseguinte, inferior ao valor mínimo de venda definido, em 21.999,99 €.
•A exequente e os credores em prazo, vieram opor-se à proposta apresentada, pelo que, não se verifica acordo entre partes para a realização da venda, nos termos do disposto nos artigos 832º e 821º do Código de Processo Civil;
•A jurisprudência …;
•Nenhuma das partes interessadas requereu autorização judicial para que a venda se realizasse abaixo do valor definido para a venda;
Cumpre ao Agente de Execução decidir pela não aceitação da proposta apresentada”.
Em 11.5.2023, o AE, então dirige exposição ao Juiz do processo nos seguintes termos:
“1- No âmbito da venda por negociação particular, foi apresentada proposta de aquisição para a Fracção autónoma (…) por FF e mulher GG, no valor de 101.000,00€.
2- Foram as partes notificadas da supra-referida proposta para no prazo de 10 dias se pronunciarem quanto à proposta apresentada, sob pena de a mesma ser aceite (cfr. notificações juntas aos autos em 30-03-2023);
3- Decorrido, o supra-referido prazo, veio a exequente pronunciar-se pela recusa da proposta, nada dizendo as restantes partes partes processuais.
4- A proposta de aquisição supra-referida foi a melhor proposta apresentada nos presentes autos, apesar das diligências encetadas no sentido de obter propostas de aquisição de valor igual ao valor mínimo de venda – fixado em 114.999,99€, nomeadamente com recurso à publicitação do imóvel na plataforma E. Leilões, e ainda à divulgação do imóvel junto de vários investidores.
5- Mais se informa, que o imóvel se encontra em venda por negociação particular desde Janeiro de 2021.
6- Assim, e com o devido respeito por opinião em contrário, uma vez que não é razoável que a venda por negociação particular se protele por tempo indeterminado quando já existe nos autos a formalização de propostas de aquisição,
7- e na esteira do que tem vindo a ser entendido pelos tribunais superiores, a venda por negociação particular subsequente à frustração da venda por propostas em carta fechada, não deverá estar sujeita a qualquer valor mínimo, podendo o imóvel ser vendido ao interessado que apresentou a proposta de valor mais elevado.
8- Vem o aqui Agente de Execução, requerer a V.Exa. se digne pronunciar sobre a aceitação da proposta apresentada por FF e mulher GG, no valor de 101.000,00€”.
Foi então proferido o seguinte despacho:
“Nos presentes autos encontra-se em venda, por negociação particular, a fracção autónoma designada pela letra "M", destinada a habitação, correspondente ao ... andar, apartamento ..., com arrumos no vão do telhado do lado direito e do lado esquerdo, arrumos n.º 2 na cave, com um lugar de estacionamento n.º 2 na cave, sita em ..., ..., da freguesia e concelho ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...83 "M" e inscrita na respectiva matriz sob o artigo ...12 "M", sendo que, actualmente pertence às freguesias de ... e .... O valor mínimo para a venda ascende ao montante de 114.999,98€.
Por FF e mulher GG foi apresentada proposta de aquisição para no valor de 101.000,00€ (cento e um mil euros).
A exequente opôs-se à aceitação de tal proposta.
Cumpre apreciar:
A venda por negociação particular é uma das modalidades de venda extrajudicial prevista no processo executivo através da qual se visa a satisfação do interesse do credor, proporcionando-lhe a cobrança dos seus créditos que mediante a alienação dos bens penhorados, se transferem para o respectivo produto.
A venda por negociação particular, decorrente da frustração da venda por propostas em carta fechada ou por leilão, não está sujeita ao limite de 85% fixado no art.816.º, n.º 2 CPC, para esta modalidade de venda.
No entanto, tal venda terá de ser autorizada pelo tribunal. Na verdade, “Se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente da execução é encarregado da venda … lhe coubesse baixar o valor base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva o poder … de autorizar a venda por preço inferior ao valor base” – cfr. Lebre Freitas, in CPC Anot, 3º - 602, Amâncio Ferreira, in Curso de Processo de Execução – 270 e Ac. RL de 6/11/2013, relator António Valente, in www.dgsi.pt. Apesar de sermos do entendimento que a execução não se destina à venda a todo o custo e a qualquer preço dos bens penhorados, sob pena de se converter num processo expropriativo ilegal, colidindo com a tutela constitucionalmente consagrada do direito de propriedade, em prejuízo, também, do próprio direito de crédito do exequente, o certo é que, no caso concreto, há que ter em consideração que o mercado imobiliário não atravessa actualmente um dos seus melhores momentos, como é por todos reconhecido, reflexo da situação da economia nacional, o facto de o bem já se encontrar me venda desde 2021, o valor proposto (101.000,00€) pouco se afastar do mínimo legal (114.999,98€) e a manter-se o valor anteriormente anunciado para a venda, certamente, não conseguirão os credores satisfazerem o seu crédito através da venda do bem penhorado a curto prazo. Como tal, autorizo a venda pelo valor agora requerido nos autos pelos proponentes FF e mulher GG, aceitando-se que o imóvel penhorado nos autos seja vendido pela quantia de 101.000,00€. Notifique e comunique”.
Inconformada com a decisão proferida no despacho de 15/05/2023 e posteriormente devidamente rectificada em 23/05/2023, a exequente veio, nos termos do n.º 2 do artigo 644.º e seguintes do Código de Processo Civil, dele interpor recurso de APELAÇÃO, que foi admitido, com subida imediata, em separado e com efeito devolutivo (cfr. art. 644º,1, 645º,2 e 647º,1 todos do CPC).
Termina a respectiva motivação com as seguintes conclusões:
1. A Recorrente não concorda com o proferido no despacho de 15/05/2023 que decidiu pela aceitação de proposta de adjudicação de imóvel penhorado nos presentes autos, a terceiro proponente comprador pelo valor de €101.000,00;
2. O Tribunal a quo aceitou a proposta de adjudicação de imóvel a terceiro pelo valor de €101.000,00 inferior ao valor mínimo de € 114.999,98 com fundamento de que o mercado imobiliário não atravessa actualmente um dos seus melhores momentos;
3. O mercado imobiliário em Portugal atravessa um dos melhores momentos, com o preço da habitação atingir recordes de aumento nos últimos trinta anos, com uma valorização de 18,7% em 2022 e com uma subida de mais de 30% em relação a 2023;
4. O mercado imobiliário português não está estável, tem muita procura e pouca oferta;
5. O imóvel penhorado nos presentes tem um valor de mercado muito superior ao valor mínimo;
6. O imóvel penhorado nos presentes autos, situa-se em ..., ... onde ocorreu um aumento de mais de 4% em relação ao ano de 2022, com variações trimestrais de mais de 6%, num máximo histórico de €728,00 por metro quadrado;
7. A redução de venda do imóvel em €14.000,00, afecta os credores que deixam de receber este valor;
8. O imóvel apenas encontra-se em venda desde o ano 2021, porque tem um direito de retenção;
9. O valor desse direito de retenção pode ser absorvido rapidamente, devido aos valores praticados actualmente no mercado;
10. A decisão interlocutória proferida em despacho que aceitou a venda de imóvel por €101.000,00 deve ser revogada e ser colocada novamente o imóvel em venda através da plataforma e-leilões pelo seu valor mínimo.
Não houve contra-alegações.
II
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635º,3 e 639º,1,3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, sem esquecer as questões que sejam de conhecimento oficioso. Assim, e, considerando as referidas conclusões, a única questão a decidir consiste em saber se podia ter sido autorizada a venda pelo valor de € 101.000,00.
III
Conhecendo do recurso.
A questão trazida pelo recorrente é de simples resolução.
O historial que ficou feito supra diz-nos quase tudo o que é preciso ter em conta para decidir.
Recordemos, em síntese:
Penhorada que foi a fracção autónoma supra descrita, havia que proceder à venda da mesma para assim a exequente obter satisfação do seu crédito.
Seguiram-se as regras legais que agora não é necessário reproduzir, e começou-se por determinar a venda mediante leilão electrónico, com o anúncio que serão aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base de €135.294,11, ou seja, € 114.999,99.
Esta modalidade de venda falhou, pois não foram apresentadas propostas válidas.
Passou-se então para um outro método, já não o preferencial, de venda, que é a venda por negociação particular, em Janeiro de 2021.
Através dessas negociações particulares começou por ser apresentada uma proposta de € 70.100,00, que não foi aceite, por se deparar com a oposição dos credores e da massa insolvente.
Posteriormente, já em Setembro de 2022, foi apresentada outra proposta, desta feita no valor de € 90.000,00. Esta proposta mereceu a oposição da exequente, e foi rejeitada.
Em Janeiro de 2023 foi apresentada proposta no valor de € 93.000,00, que mereceu a oposição da exequente e credores. Também esta proposta foi rejeitada.
Até que, em Maio de 2023, surge uma proposta para aquisição do imóvel por € 101.000,00. A exequente continuou a opor-se a tal proposta, sendo que as restantes partes nada disseram.
A partir daqui o Agente de Execução requereu ao Juiz do processo que autorizasse a venda por este valor, o que, como sabemos, o mesmo fez, sendo essa a decisão que a recorrente pretende agora ver revogada.
A recorrente não invoca que a decisão recorrida seja ilegal, ou seja, parece aceitar que possa ser determinada a venda por um valor abaixo do mínimo indicado para a venda.
O que ela diz é que não concorda com aquele valor, por entender que o imóvel em causa, pela sua situação e características, vale bem mais que isso.
Com efeito, é pacífico que o Juiz do processo pode ordenar a venda por negociação particular, por valor abaixo do mínimo que foi indicado para a venda em leilão (cfr, entre muitos outros, Acórdão TRL de 25 de Setembro de 2014 (Carla Mendes), Acórdão TRC de 16 de Maio de 2016 (Arlindo Oliveira) e Acórdão TRP de 9 de Novembro de 2020 (Eugénia Cunha), e demais jurisprudência aí citada.
Para que se perceba bem o que está em causa neste tipo de litígios, vamos recorrer ao Acórdão da Relação do Porto de 29.04.2008 (Canelas Brás): "(...) foi intenção do legislador conformar este tipo de venda executiva, neste caso, como modalidade de recurso em relação à venda por propostas em carta fechada, esta erigida como modalidade regra. E, assim, entra a mesma em acção, digamos que em desespero de causa, quando a primeira não funcionou no objectivo basilar que se intenta: a venda dos bens. E daí que não seja de estranhar que o formalismo exigido seja mais aligeirado, precisamente em ordem a alcançar aquele objectivo básico que com a venda por propostas em carta fechada não se alcançou. Essa poderá ser a razão para que na venda por propostas em carta fechada se exija a fixação do valor a anunciar para a mesma, em montante "igual a 70% do valor base dos bens", segundo os termos do n°2 do artigo 889 do Código de Processo Civil (na redacção do DL 38/2003 de 08.03) - naturalmente também por razões de pragmatismo e para orientação dos próprios proponentes, para que não se perca tempo com propostas demasiado baixas, num processado que ocupa tempo e recursos preciosos - e tal exigência não se mostrar prevista na negociação particular (sendo esta mais frontal, pessoa a pessoa, logo se poderá elucidar um interessado de que a sua oferta é demasiado baixa. (...)”.
Ora, não faria sentido que, falhando a modalidade principal de venda, se passasse para outra não tão desejada como a primeira, mas se mantivessem as mesmas exigências previstas para aquela. O fracasso seria quase inevitável.
Como se escreve no Acórdão da Relação de Coimbra de 16/12/2015, “a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados acima referidos, mormente dos executados e demais credores, ao autorizar a venda por um preço inferior ao anunciado para a venda, terá de resultar, casuisticamente, da ponderação de diversos factores, “tendo conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da(s) oferta(s) havidas.” – como se refere no Acórdão da Relação do Porto, de 24 de Setembro de 2015, Processo n.º 1951/12.5TBVNG.P1, disponível no respectivo sítio da dgsi”.
Resumindo, o que está em causa aqui é conciliar o interesse dos credores e dos executados, sob a égide da boa aplicação da Justiça. E esses interesses estão em grande medida alinhados, pela busca do maior valor possível para a venda. O que sucede é que não existe um valor juridicamente definido como o valor real do imóvel. O valor do imóvel é determinado pelo mercado, ou seja, pelo jogo da oferta e da procura. O valor do imóvel é o valor que os compradores estiverem dispostos a dar por ele, num determinado momento.
E entre os interesses em conflito avulta o interesse do exequente em cobrar o seu crédito no período de tempo mais curto possível, e o interesse do executado em não ver o seu património executado de forma leviana pela urgência na efectivação do direito do credor.
Dito isto, o despacho recorrido parece-nos eminentemente sensato: depois de terem sido rejeitadas ofertas de € 70.100,00, € 90.000,00 e € 93.000,00, surgiu uma proposta de € 101.000,00, que foi considerada aceitável.
Ora, como se escreve no Acórdão do TRC de 14 de Junho de 2022 (Paulo Correia), “a negociação particular pressupõe a consulta directa do mercado, mediante a procura de propostas, que possam corresponder a uma correcta intercepção do binómio económico da lei da oferta e da procura, viabilizando, deste modo, uma decisão adequada a garantir a reparação do direito de crédito em questão no processo executivo, sem a necessária aquiescência do executado. Porém, neste tipo de situações, ao Tribunal está deferida uma apreciação final fiscalizadora do processado e essa avaliação comporta uma componente de estrito controlo da legalidade e outra que demanda a concretização do princípio da necessidade de contradição e a subsequente emissão de um juízo equitativo de ponderação sobre o equilíbrio das prestações concorrentes, sempre que exista uma discordância fundada apresentada por uma das partes quanto ao interesse na concretização do negócio executivo. Assim, essencial é que, na ponderação dos interesses em presença (mormente os de conteúdo patrimonial que se procuram salvaguardar no processo executivo) e das circunstâncias do caso, fique preservada a justiça e o equilíbrio dos interesses em presença”.
Como se afirma no despacho recorrido, “apesar de sermos do entendimento que a execução não se destina à venda a todo o custo e a qualquer preço dos bens penhorados, sob pena de se converter num processo expropriativo ilegal, colidindo com a tutela constitucionalmente consagrada do direito de propriedade, em prejuízo, também, do próprio direito de crédito do exequente, o certo é que, no caso concreto, há que ter em consideração que o mercado imobiliário não atravessa actualmente um dos seus melhores momentos, como é por todos reconhecido, reflexo da situação da economia nacional, o facto de o bem já se encontrar em venda desde 2021, o valor proposto (101.000,00€) pouco se afastar do mínimo legal (114.999,98€) e a manter-se o valor anteriormente anunciado para a venda, certamente, não conseguirão os credores satisfazerem o seu crédito através da venda do bem penhorado a curto prazo”.
Ao contrário do que diz a recorrente, a argumentação do Tribunal recorrido é válida. Estamos em tempos de inflação elevada, e de taxas de juro igualmente elevadas, pelo que o crédito e o consumo estão muito dificultados.
E assim, a decisão recorrida parece-nos sensata, na busca do equilíbrio entre encontrar o melhor valor para a venda e o tempo que é razoável esperar por ele. Claro que se poderia sempre dizer que vale a pena esperar até que o mercado se altere e o preço do imóvel suba. Mas o tempo tem também ele sempre um impacto negativo sobre o imóvel, que envelhece e pode deteriorar-se.
Acresce que a recorrente, apesar da sua oposição à venda, não oferece qualquer alternativa que justifique reponderação.
E assim, o recurso improcede.
IV- DECISÃO
Por todo o exposto, este Tribunal da Relação de Guimarães decide julgar o recurso totalmente improcedente e confirma na íntegra o despacho recorrido.
Custas pela recorrente (art. 527º,1,2 CPC).
Data: 2/11/2023
Relator (Afonso Cabral de Andrade)
1º Adjunto (Ana Cristina Duarte)
2º Adjunto (Carla Maria da Silva Sousa Oliveira)