| 279/12.5TBBCL.G1 |  |
ARRENDATÁRIO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
DIREITO PREFERÊNCIA LEGAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO
ARRENDATÁRIO RURAL
2. A utilização desta expressão era necessária na Lei 76/77, por ter sido eliminada a cedência que o DL 201/75 previa perante os direitos do co-proprietário e do preferente. Se era possível estabelecer uma hierarquia no diploma de 1975 entre os titulares de direito, pretendendo a Lei 76/77 continuar a proteger o arrendatário e conferir-lhe um direito prevalecente, na ausência de disposição paralela à do artº 25º nº 1 do DL 201/75, tinha de a estabelecer de outro modo, como fez.
3.Após a revogação da Lei 76/77, a prevalência do direito do arrendatário rural continuou a resultar da circunstância da lei referir quais são as situações em que o direito de preferência de que era titular cedia na expressão do artº 28º, nº 2 do DL 385/88, situações que são as mesmas que as previstas no actual DL 294/2009 e que são somente os casos em que o co-herdeiro e o comproprietário exercem o direito que lhes é atribuído respectivamente pelos artºs 2130º, nº 1 e 1490º, nº 1 do CC.
I – Relatório
B…, C…e mulher, D…, E…, e marido, F…,e mulher G…, H… e mulher I…, J… e marido, K… intentaram contra
L… e mulher, M… e N…e mulher, O…, acção sob a forma de processo ordinário, alegando que lhes pertence um prédio rústico identificado no artigo 1º da petição inicial, prédio esse que adquiriram por sucessão, mas também por via da usucapião, que confronta, a poente, com o prédio do réu L…, prédio rústico esse que é encravado e cujo acesso é realizado através do campo dos autores, desde tempos imemoriais, por um trilho de passagem melhor descrito no artigo 18º da petição inicial. Mais alegam a aquisição de tal servidão pela via da usucapião. O 1º réu vendeu tal prédio aos 2ºs réus sem lhes comunicar tal venda ou projecto de venda, sendo que os autores pretendem exercer o direito de preferência na alienação pela quantia de € 1.000,00. Terminam, peticionando que se coloque os autores no lugar dos 2ºs réus no negócio de compra e venda realizado entre estes e os 1ºs réus, transferindo-se para eles o direito de propriedade sobre o imóvel descrito nos autos pelo valor de € 1.000,00 e se proceda ao cancelamento de todos os registos de transacção e oneração posteriores à data da alienação incompatíveis com o direito de propriedade ora a adquirir pelos autores. Subsidiariamente, peticionam que se declare a extinção da servidão legal de passagem para a parcela rústica nº 265, que onera a parcela rústica nº 266.
Contestaram os réus N… e mulher, O…, alegando que inexiste direito de preferência por parte dos autores, uma vez que a alegada servidão de passagem constituída por usucapião não é subsumível no conceito de servidão legal. Alegam ainda que os réus são proprietários de um prédio que confronta com o prédio em causa nos autos, sendo prédios contíguos entre si, o prédio em causa nos autos estava, à data da outorga da escritura pública, a ser cultivado pelos 2ºs réus, desde 30.11.2003, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural celebrado em 30 de Outubro desse ano com os 1ºs réus e desde essa altura o acesso ao prédio arrendado passou a ser efectuado pelos 1ºs réus pelo seu prédio, que dispunha de acessos próprios pela via pública, sendo que após o negócio em causa nos autos os réus efectuaram obras e os prédios apresentam-se como um só. Mais alegam que se verifica a caducidade do exercício do direito de preferência, uma vez que os autores foram informados de todo o negócio, mas, no mínimo, tiveram conhecimento do mesmo em 10.06.2011 e só intentaram a acção em 25.01.2012. Em reconvenção, para a eventualidade de ser julgado procedente o pedido principal, alegaram que o preço real do negócio foi de € 25.000,00, e pediram a condenação dos A. no pagamento do valor real da venda, IMT e imposto de selo, no total de € 26.450,00,
Os autores replicaram, impugnando os factos alegados pelo réu, contestando a factualidade alegada na reconvenção e peticionando a condenação dos réus como litigantes de má fé.
Foi proferido despacho saneador, onde se indeferiu a excepção dilatória inominada de não depósito do preço devido, se relegou para a sentença o conhecimento das demais excepções invocadas e se seleccionou a matéria assente e a base instrutória.
Atento o falecimento do co-autor H… e do co-réu N…, foram habilitados os seus herdeiros.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento e a final foi proferida sentença que julgou improcedente o pedido principal e procedente o pedido subsidiário e, consequentemente, declarou extinta a servidão legal de passagem para a parcela rústica nº 265, que onera a parcela rústica nº 266, absolvendo os réus dos demais pedidos.
A A. não se conformou e interpôs o presente recurso de apelação, onde conclui as suas alegações do seguinte modo:
1- B…e OUTROS, vêm interpor recurso de apelação (art. 644°, n.º 1 do CPC) para o Tribunal da Relação de Guimarães, a subir nos próprios autos (art. 645°, n.º 1 CPC), com efeito meramente devolutivo (art. 647° CPC) da sentença a quo que julgou improcedente o seu pedido de colocação no lugar dos segundos réus no negócio que estes celebraram com os primeiros (os recorridos) de compra e venda de imóvel descrito nos autos, venda essa na qual os autores têm o direito de preferir.
2- A sentença a quo é nula na medida em que o juiz pronunciou-se sobre questões de que não podia tomar conhecimento, condenando em quantidade superior ao pedido - art. 615°, n." 1, als. d e e) CPC.
3- Com efeito, os segundos réus, aqui segundos recorridos, nunca peticionaram, declararam ou alegaram a existência do seu direito de preferência.
4- O exercício de direito de preferência está na disponibilidade do preferente e depende da sua declaração constitutiva. Na ausência de declaração nesse sentido, não há exercício de direito de preferência.
5- Daí que na ausência de invocação do direito potestativo de preferir por parte dos segundos recorridos e na impossibilidade do seu conhecimento oficioso por ausência de disposição legal nesse sentido, não poderia a sentença a quo ter tomado conhecimento do mesmo e levado o dito à ponderação das soluções a dar ao presente litígio, o que motiva a sua nulidade que expressamente se invoca.
6- Subsidiariamente, a sentença a quo afirma que o objectivo do regime do Decreto-Lei n." 385/88, antecessor do Decreto-Lei n.? 294/2009, era o de recolocar o regime legal em linha com a versão originária da preferência do arrendatário rural vigente no Decreto-Lei n.º 201/75.
7- Não é correcto porque o momento legislativo de 1975 visa, no âmbito da Reforma Agrária pós Revolução de Abril, devolver o poder ao cultivador da terra - tradicionalmente, o arrendatário. Tais motivações estão ausentes em 1988 e muito mais em 2009, visando o regime consagrado favorecer o emparcelamento rural e a concentração de propriedades na mão do menor número de proprietários possíveis com o fito de promover a exploração eficiente da terra - como resulta dos preâmbulos citados e legislação demais aprovada em 1988 (da qual é exemplo o Decreto-Lei n.º 184/2008).
8- Tal política é colocada em evidência pelo disposto no art. 18° do Decreto-Lei n." 384/88 que confere aos proprietários de terrenos confinantes o direito de preferência conferido no art. 1380° CCiv., ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura (regime especial face ao disposto no art. 1380°) n.º 1 CCiv.) que vem reforçar a preferência que o sistema legislativo conferia ao proprietário confinante).
9- É completamente ausente - porquanto eliminado propositadamente pelo legislador - qualquer referência a uma "prioridade superior" da preferência do arrendatário face ao proprietário de prédio confinante ou encravado. Foram eliminadas do texto legal expressões que denotavam prioridade da preferência do arrendatário rural em confronto com outras como ''por ordem de menção" (Decreto-Lei n.º 201/75) ou "em primeiro lugar" (Lei n.º 76/77). E onde o legislador não distingue, não poderá o intérprete distinguir.
10- Por outro lado, a norma de direito de preferência é uma norma de direito excepcional que não comporta aplicação analógica. Daí que que não se possa retirar de uma prioridade de preferência no confronto com o preferente comproprietário ou co-herdeiro, uma prioridade de preferência no confronto com preferentes por qualquer outra natureza.
11- Assim, não só o direito de preferência do arrendatário não prefere sobre o direito de preferência dos recorrentes, como se deve verificar precisamente o seu contrário na lógica do sistema: favorecendo o emparcelamento rural, o direito de preferência dos recorrentes tem prioridade sobre qualquer direito de preferência do arrendatário (que nem sequer foi invocado) - assim deveria ter sido feita aplicação aos autos do art. 1555°) nº 1 CCiv. e 1380°, n.º 1 CCiv., por se tratar da razão que permite aos recorrentes o gozo pleno dos seus direitos de propriedade em articulação com o interesse comunitário de melhor e mais eficiente exploração de terras.
12- No mesmo contexto, em local algum do Decreto-Lei n.º 129/2009 (em particular, no seu art, 31°) se vislumbra alguma ordem de prioridade por qualquer outro preferente que não o co-herdeiro ou comproprietário - não consagra a presente norma qualquer regime especial ou excepcional.
13- Os recorrentes dispõem de preferência por variadas razões: por serem onerados por servidão legal; por serem confinantes; porquanto o sistema legal do arrendamento rural pretende a concentração proprietária das explorações agrícolas com vista à sua melhor rentabilização. E essas preferências estão consagradas quer no art. 1380°, n.º 1 CCiv. quer no art. 1555°, n.º 1 CCiv ..
14- Mais sucede que a própria lei civil consagra, outrossim, um critério explícito de prioridade à preferência dos recorrentes, nos termos do disposto no art. 1380°, n.º 2 CCiv., que confere a prioridade ao exercício da preferência do proprietário onerado com a servidão de passagem.
15- Razões pelas quais conferindo aos recorrentes a preferência na compra da parcela em questão nos autos, teria a sentença a quo feito correcta aplicação e interpretação do art. 1555° e art. 1380°, n.º 2 CCiv ..
16- Subsidiariamente, e sem prescindir, haverá que considerar que mais erra a sentença a quo quando afirma, a p. 30, que ''podendo os réus invocar validamente a existência de um contrato de arrendamento rural, verifica-se que fica preterido o direito de preferir do proprietário do prédio onerado com a servidão de passagem, neste caso, os autores, atento o disposto no artigo 31º pelo que os autores não tinham de ser notificados para exercer o direito de preferência".
1 7 - Primeiramente, os segundos recorridos nunca exerceram qualquer direito de preferência.
18- E mesmo que o tivessem feito, não estava dispensada a notificação para preferência dos recorrentes porquanto o direito dos segundos recorridos não prevalece automaticamente sobre qualquer outro direito de preferência.
19- Assim, e nos termos também supra expostos, este deverá ceder perante os direitos de preferência dos recorrentes, com origem seja no art. 1380° CCiv., 1555° CCiv., ou no art. 18° do Decreto-Lei n.º 384/88.
20- Mas, subsidiariamente e sem prescindir, no limite será um direito de preferência de igual graduação.
21- E então, aqui chegados, teremos que aplicar o n.º 2 do art. 1380° CCiv., conferindo a preferência aos recorrentes.
22- Ou, subsidiariamente e sem prescindir, ordenar a licitação entre todos os preferentes, nos termos do art. 1380°, nº 3 CCiv ..
A parte contrária contra-alegou e concluiu do seguinte modo:
1)-O presente recurso está condenado ao insucesso, quer por razões formais, quer
substanciais. Assim,
2)-Os 2ºs RR., ora recorridos, na sua contestação/reconvenção, após reconhecerem asimulação do preço declarado na escritura pública de compra e venda em causa, alegaramfactos e peticionaram, para a hipótese de procedência da acção, o pagamento do preço realdo negócio, no montante de € 25 000,00 (vinte e cinco mil euros), facto este que resultouprovado (facto 34 do elenco dos “Factos provados” levado à douta sentença recorrida).
3)- Os AA., ora recorrentes, porém, não manifestaram, nem na sua réplica, nem atéao momento, incluindo no presente recurso, a sua vontade de preferir pelo preço real, comonunca reforçaram o depósito efectuado do preço declarado na escritura pública.
4)- A realização do depósito do preço real é condição sine qua non da acção depreferência, nos termos da conjugação do disposto no nº 1 do artº 1410º e 1555º, nº 2,ambos do C.C..
5)- Extinguiu-se, por isso, por caducidade, o direito dos AA., de preferirem nacompra e venda do prédio em litígio, questão prévia que aqui se coloca.
SEM CONCEDER, e, assim, apenas subsidiariamente e para a hipótese, que se tempor remota, de tal não ser entendido,
6)- Os 2ºs RR, ora recorridos, são titulares do melhor direito de preferência, porquearrendatários do prédio a eles vendido pela escritura pública identificada no facto 13 doelenco dos “Factos provados”.
7)- E, como seus arrendatários, tinham o direito de preferência na transmissão doprédio a si alienado, pois que o contrato de arrendamento já tinha três anos de vigência,como previsto no artº 31º nº 1 do novo Regime do Arrendamento Rural.
8)- Tal direito apenas cede perante o direito do co-herdeiro ou comproprietário, (nº 3do citado artº 31º), e, por isso, e como bem entendido foi pela douta sentença recorrida, acujos fundamentos se adere, o direito dos AA. não prevalece sobre o dos 2ºs RR..
AINDA SEM CONCEDER, e ao abrigo do disposto nos artºs 636º e 638º nº 8,
ambos do CC..
9)- Os 2ºs RR, além de arrendatários, são também proprietários de um outro prédiorústico confinante com o prédio aqui em litigio e por si adquirido, sendo que, com a suaposterior integração naquele outro seu prédio, resultou, por fusão, um só prédio rústico comárea mais aproximada da unidade de cultura.
10)- Tal confinância, conjugada com o facto de terem sido os 2ºs RR os proprietáriosadquirentes do prédio em litigio, acarreta a prevalência do seu direito sobre o direito dosAA., nos termos do disposto no nº 1, do artº 1380, do CC, (in fine).
Os apelantes foram notificados para se pronunciarem sobre a questão prévia suscitada nas contra-alegações, relativamente à caducidade do direito dos AA. por falta do depósito do preço do valor real da venda, o que fizeram, alegando que a questão já tinha sido decidida por despacho transitado em julgado.
Os apelantes responderam à ampliação do recurso, defendendo que não se verificam os pressupostos para a ampliação.
Recebido o processo nesta Relação por relator que entretanto foi transferido para outro Tribunal da Relação, foi ordenada a baixa do processo à 1ª instância para que o Mmo. Juiz a quo se pronunciasse sobre a invocada nulidade da sentença com fundamento em conhecimento de questão de que não podia conhecer.
Foi proferido despacho mencionando que os RR. na contestação tinham invocando os factos necessários ao conhecimento da questão – direito de preferência do arrendatário rural nos artigos 12º a 29º e mormente no artº 16º, pelo que se considerou não se verificar a alegada nulidade.
II – Objecto do recuso
Considerando que:
. o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações dos recorrentes, estando vedado a este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso; e,
. os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu acto, em princípio delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
As questões a decidir são as seguintes:
Apelação dos AA.
. se a sentença é nula por ter conhecido questões de que não podia conhecer; e,
. se o direito de preferência atribuído ao arrendatário rural não é prevalecente sobre o direito de preferência do arrendatário do prédio confinante onerado com servidão legal de passagem;
. se os 2ºs apelados tinham que ter manifestado a intenção de preferir;
. se a Relação pode conhecer a questão da caducidade do direito dos apelantes por falta do depósito do preço real da compra;
. se a denominada ampliação do recurso efectuada pelos 2ºs apelados, reúne os pressupostos exigidos pelo artº 636º do CPC.
III – Fundamentação de facto
Na 1ª instância foram considerados provados e não provados os seguintes factos:
Factos provados
1) O artigo matricial rústico nº 266, da freguesia de Sequeade, concelho de Barcelos, corresponde ao seguinte imóvel: prédio rústico, composto de campo sobre a vinha e cultura com ramada, no lugar de Fulão, freguesia de Sequeade, concelho de Barcelos, com a área de 2600 m2, a confrontar do norte com Rosa, sul com Delfim, nascente com caminho e de poente com Augusto – alínea a) da matéria de facto assente.
2) Tal prédio está compreendido na descrição nº 582/20110912, da Conservatória do Registo Predial de Barcelos e definitivamente registado a favor da 1ª autora e seu falecido marido, Joaquim, pela ap. 897 de 2011.09.12 - alínea b) da matéria de facto assente.
3) Os autores são donos e legítimos proprietários do identificado prédio, porquanto herdeiros de Joaquim, conforme certidão de Habilitação de Herdeiros n.º 9547/2011 emitida em 2011.08.11, pela Conservatória do Registo Civil de Barcelos - alínea c) da matéria de facto assente.
4) O descrito prédio foi adquirido pela autora e seu falecido marido por sucessão hereditária e partilha de Joaquim, casado que foi com Rosa - artigo 2º da base instrutória.
5) Os autores, por si e através dos indicados antecessores, desde há mais de 10, 20, 30 e 50 anos detêm esse prédio em sua posse, retirando dele todos os frutos e utilidades, nomeadamente plantando e cortando árvores, procedendo ao cultivo do mesmo com sementeira anual de milho, erva e outros cereais, apascentando gados e cultivando e explorando a vinha; suportando os inerentes encargos, administrando-o e dele dispondo consoante os seus exclusivos interesses e necessidades; à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente, na convicção de quem exerce um efectivo direito de propriedade - - artigos 3º a 8º da base instrutória.
6) O campo dos autores mencionado em 1) confronta a poente com o campo de L…, 1º réu, que se trata de um imóvel correspondente ao artigo matricial rústico n.º 265, freguesia de Sequeade, concelho de Barcelos, descrito como prédio rústico com 3200m2 de área, composto de terreno de cultura com ramada e oliveiras, confrontando a sul com ribeiro, a nascente com Joaquim (também conhecido como Joãoou Joaquim ) e a poente com Maria - alíneas d) e e) da matéria de facto assente.
7) Os 2ºs réus são proprietários do imóvel correspondente ao artigo matricial rústico n.º 288, freguesia de Sequeade, concelho de Barcelos, descrito como prédio rústico com 3100m 2 de área, denominado de campo novo, composto por cultura com ramada, confrontando a norte com Francisco, a sul com Augusto, a nascente com caminho e a poente com Maria, o qual é contíguo e continua a poente e norte do prédio dos 1ºs réus - alínea f) da matéria de facto assente.
8) Por escritura denominada de justificação e compra e venda os 1ºs réus declararam nomeadamente serem, com a exclusão de outrem, donos e legítimos possuidores do prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 265, por doação verbal, e que pelo preço de € 1000,00, já recebido, vendem ao 2º réu tal prédio, tendo este declarado aceitar o contrato. A título de IMT foi liquidada a quantia de € 50,00 - alínea g) da matéria de facto assente.
9) Mercê da venda efectuada, o acesso ao artigo n.º 265 pode passar a ser feito por terreno pertencente ao mesmo proprietário - alínea h) da matéria de facto assente.
10) A Travessa do … é pavimentada, tem a largura de cerca de 7 metros de largura, e desenvolve-se, em linha recta, no sentido Nordeste-Poente, servindo diversos prédios urbanos, incluindo a casa de habitação e de morada de família, com o número 68 de polícia, com vacaria e outras construções de apoio afectas à exploração agro-pecuária, pertencentes aos 2ºs réus - alínea i) da matéria de facto assente.
11) A partir da casa de habitação dos 2ºs réus, o caminho inflecte no sentido Norte Sudoeste, servindo outras habitações, incluindo a casa de habitação pertencente a Francisco, em cujas imediações termina a via pavimentada - alínea j) da matéria de facto assente.
12) O dito caminho prossegue, a partir do termo da parte pavimentada e por mais cerca de 20/25 metros, com piso ou chão em terra e gravilha dispersa incrustada, mas sempre com leito bem visível, definido e demarcado dos prédios contíguos, de um e do outro lado, indo desembocar, directamente, na entrada do prédio inscrito na matriz sob o art. 288, onde termina - alínea l) da matéria de facto assente.
13) Após a compra titulada pela escritura mencionada em 8), os 2ºs réus procederam à demolição do muro existente na confrontação comum e nivelaram os prédios inscritos na matriz sob os nºs 265 e 288 - alínea m) da matéria de facto assente.
14) O campo do 1º réu mencionado em 6) confronta a norte com Júlia – artigo 9º da base instrutória.
15) O acesso ao prédio dos autores mencionado em 1), é feito a partir do caminho municipal, agora Rua do …, que confronta com o seu campo a nascente – artigo 10º da base instrutória.
16) O acesso ao prédio dos 1ºs réus é realizado através do campo dos autores, em toda a sua extensão – artigo 11º da base instrutória.
17) O acesso a esse prédio dos 1ºs réus é feito a pé, com carro, tractor e trânsito de animais, durante todo o dia do ano, a partir da via pública, exclusivamente através do prédio dos autores - artigo 12º da base instrutória.
18) Tal acesso consiste num trilho de passagem por baixo das ramadas, situado na estrema poente do terreno, com aproximadamente 3,40m de largura e 48 a 64 metros de comprimento, demarcado e ladeado por esteios de vinha, sendo este o local que oferece menor prejuízo e menor inconveniente para a instalação de caminho de acesso ao campo dos réus – resposta ao artigo 13º da base instrutória.
19) Este trilho é utilizado pelos 1ºs réus para acesso ao seu prédio, por si e pelos seus antecessores, desde há mais de 10, 20, 30 e 50 anos, que o usam e dele fruem consoante seus interesses e necessidades, nomeadamente utilizando-o para passagem de pessoas, animais e material de cultivo (carros de bois, tractores e demais veículos) - artigo 14º da base instrutória.
20) O que acontece à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e ininterruptamente, na convicção de quem exerce um efectivo direito de servidão, correspondente à convicção de sujeição ao exercício do mesmo direito pela parte dos autores – artigos 15º a 18º da base instrutória.
21) Em data não concretamente apurada, os autores souberam que os primeiros réus haviam vendido o prédio referido em 6) aos 2ºs réus – resposta ao artigo 19º da base instrutória.
22) Os 1ºs réus não comunicaram a qualquer um dos autores a venda ou o projecto de venda entre os mesmos e os 2ºs réus – resposta ao artigo 21º da base instrutória.
23) O prédio inscrito na matriz sob o art. 265 estava, à data da outorga da escritura de compra e venda, a ser cultivado, pelos 2ºs réus, desde 01 de Novembro de 2003, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural, celebrado, em 30 de Outubro desse ano, com os seus então donos e aqui 1ºs réus, mediante o pagamento de uma renda, em cereal, de vinte arrobas de milho, ou, em alternativa, o correspondente ao seu valor em dinheiro, pelo qual os 2ºs réus se candidataram junto do Ministério da Agricultura, através da DRAP-N, ao respectivo subsídio agrícola – resposta ao artigo 22º da base instrutória.
24) O acesso ao prédio arrendado passou, desde data não concretamente apurada mas posterior à mencionada em 23), a ser feito através do prédio inscrito na matriz sob o art. 288 – resposta ao artigo 23º da base instrutória.
25) O prédio dos 2ºs réus dispõe de acessos próprios à via pública, por um caminho público, na nova toponímia, denominado por Travessa do… - resposta ao artigo 24º da base instrutória.
26) Todo o acesso ao prédio inscrito na matriz sob o art. 288 é feito pela entrada descrita em 9) a 12) – resposta ao artigo 25º da base instrutória.
27) Os prédios inscritos nas matrizes, respectivamente, sob os arts 288 e 265, mercê da demolição do muro divisório, deposição de terras vindas do exterior, seu aterramento e nivelamento, apresentam-se como um único e só prédio – resposta ao artigo 26º da base instrutória.
28) O prédio inscrito na matriz sob o art. 265, pelo menos desde as obras elencadas em 27) tem acesso directamente à via pública, pela Travessa do … – resposta ao artigo 28º da base instrutória.
29) O prédio mencionado em 6) esteve à venda durante cerca de um ano e sempre foi público, o desiderato dos 1ºs réus em vendê-lo – resposta ao artigo 36º da base instrutória.
30) A passagem referida em 18º, em momentos não concretamente apurados, foi cultivada com culturas iguais às da restante parte do prédio, normalmente milho – resposta ao artigo 49º da base instrutória.
31) Os 1.ºs réus antes de darem de arrendamento o prédio aos 2.ºs réus, em algumas ocasiões, deixavam o carro de bois ou tractor parado ou estacionado na berma da Rua do Fulão, junto da entrada do prédio dos AA. e por baixo da ramada transportavam a pé as culturas que cultivavam no prédio mencionado em 6) – resposta ao artigo 51º da base instrutória.
32) Entre o prédio dos autores e o prédio dos 1.ºs réus, existia um desnível de cerca de 1 metro na confrontação contígua comum – resposta ao artigo 53º da base instrutória.
33) No enfiamento do termo da ramada do prédio dos autores, por onde se processava a passagem de um prédio para o outro, existia um tanque de alvenaria de pedra – resposta ao artigo 54º da base instrutória.
34) O preço real do prédio em litígio não foi € 1.000,00, mas € 25.000,00 – artigo 55º da base instrutória.
35) Por contrato promessa de compra e venda celebrado entre os 1ºs e 2ºs réus, em 17/03/2011, aqueles prometeram vender por preço de € 25.000,00, o mesmo prédio por conta do qual logo foi pago um sinal no valor de € 5.000,00 - resposta ao artigo 56º da base instrutória.
36) Em 07/06/2011, na data da escritura, os 2ºs réus pagaram aos aqui 1ºs réus o remanescente do preço acordado, ou seja, a quantia de € 20.0000,00 - resposta ao artigo 57º da base instrutória.
37) Os 2ºs réus regularizaram a situação junto da Fazenda Nacional – IMT e imposto de selo – resposta ao artigo 61º da base instrutória.
38) A presente acção deu entrada em Juízo em 25.01.2012.
Factos não provados
Não se provaram, com relevância para a decisão da causa, o artigo 19º, na parte em que refere “no início do mês de Outubro”, 23º, na parte “desde então”, 24º, na parte “travessa essa que se inicia junto do 1º entroncamento da Rua do …, atento o sentido Norte-Sul, antes dum tanque de água”; 25º, na parte “localizada no topo e início da extrema poente-norte do prédio dos 2ºs réus, entrada essa bem visível no canto superior esquerdo do mesmo prédio”; 28º, na parte “desde a sua aquisição”, 29º; 30º; 32º a 34º; 42º; 47º a 50º, 52º; última parte do artigo 53º; 59º, 60º, 63º e 64º.
Mais se consignou na sentença recorrida que “Os restantes factos alegados que não se encontram elencados nos factos dados como provados ou não provados, foram considerados pelo tribunal como conclusivos (artigo 62º), irrelevantes (artigos 31º, 35º, 37º a 41º; 43º a 46º), repetidos (artigos 20º, 27º da base instrutória), que encerram conceitos de direito ou se encontram em contradição com os factos dados como provados”.
Da nulidade da sentença
A sentença será nula, quer no caso de o juiz deixar de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar, quer quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (artº 615º, nº 1, alínea d), do CPC). Desde logo, importa precisar o que deve entender-se por questões, cujo conhecimento ou não conhecimento constitui nulidade por excesso ou falta de pronúncia. Por questões deve entender-se “os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente cumpre, ao juiz, conhecer”(José Lebre de Freitas e outros, Código de Processo Civil anotado, 2º volume, Almedina, 2001, p. 670). Deve assim distinguir-se as verdadeiras questões dos meros raciocínios, razões, argumentos ou considerações invocados pelas partes e de que o tribunal não tenha conhecido ou que o tribunal tenha aduzido sem invocação das partes.
Como é sabido, a nulidade por excesso de pronúncia, ocorre quando o juiz conhece de questões de que não podia tomar conhecimento. Este normativo tem de ser interpretado em conjugação com o disposto no artº 608, nº 2, 2ª parte, do CPC, que impõe que o juiz não se ocupe senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Entendem os apelantes que a sentença conheceu de questão que não podia conhecer – o direito de preferência dos 2ºs RR. ora apelados – quando estes em momento algum peticionaram o exercício do seu direito de preferência ou sequer alegaram a existência do mesmo. Apenas no artº 16º da contestação fizeram referência ao contrato de arrendamento rural vigente entre os recorridos, sem que daí retirem qualquer consequência legal.
No artº 16º da contestação os 2ºs Réus limitaram-se a alegar, a propósito do que denominam por “cessação do pressuposto da preferência”dos AA. que o prédio vendido aos 2º RR. estava a ser cultivado por estes, “desde 01 de Novembro de 2003, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural, celebrado em 30 de Outubro de 2003, com os seus então donos e ora aqui 1ºs RR., mediante o pagamento de uma renda, em cereal, de vinte arrobas de milho, ou em alternativa, o correspondente ao seu valor em dinheiro, pelo qual os RR. se candidataram, junto do MA, através da DRAP-N, ao respectivo subsídio agrícola, como é conhecido, que, no seu deferimento, estavam a receber, como resulta da última informação deste Organismo Estatal reportada a 2009-05-013 (…)”.
E alegaram estes factos não para extrair dos mesmos que também tinham direito de preferência, mas para invocar que a partir do contrato de arrendamento a serventia e o acesso ao prédio arrendado passou a ser feito através do seu prédio inscrito na matriz sob o artº 288, contíguo ao prédio vendido, inscrito na matriz sob o artº 265º e não através do prédio dos AA., inscrito na matriz sob o artº 266º, deixando de ser um prédio encravado, pelo que os AA. não eram titulares do direito de preferência que invocaram.
Na sentença, o Mmo Juiz a quo julgou o pedido principal improcedente porque considerou que os 2ºs RR. como arrendatários rurais eram também titulares de um direito legal de preferência e que, na confrontação com o direito de preferência dos apelantes, prevalecia sobre este, pois que apenas cederia perante o direito de preferência de um co-herdeiro ou comproprietário.
Antes de proferir sentença não foi dado cumprimento ao disposto no artº 3º, nº3 do CPC.
O tribunal só está impedido de conhecer questões que não foram suscitadas, se essas questões não tiverem fundamento em factos alegados. Ainda que os apelados não tenham equacionado o quadro legal que veio a ser configurado pelo tribunal, o tribunal não está adstrito ao enquadramento jurídico efectuado pelas partes e pode efectuar outro enquadramento, desde que com fundamento em factos alegados (artº 5º, nº 3 do CPC).
Trata-se no entanto de uma questão nova e como tal o Tribunal a quo deveria ter dado prévio cumprimento ao disposto no artº 3º, nº 3 do CPC, antes de decidir, o que não fez, não tendo dado oportunidade às partes para se pronunciarem.
A falta de cumprimento do disposto no artº 3ºnº 3 constitui violação do princípio do contraditório e gera nulidade da decisão.
Mas embora os apelantes tenham referido no corpo alegatório do seu recurso que a decisão recorrida constitui uma decisão surpresa na parte em que aprecia o direito de preferência dos 2ºs apelados, não tendo permitido aos recorrentes o exercício do contraditório quanto à verificação da preferência dos arrendatários, nas conclusões que delimitam o objecto do recurso não invocam esta causa de nulidade, por violação do princípio do contraditório, mas apenas a nulidade com base no disposto no artº 615º, nº1 do CPC, por ter conhecido do direito de preferência e não por ter proferido decisão sem previamente ter ouvido as partes.
Ora, não o tendo suscitado nas conclusões de recurso, as quais, como supra sereferiu, delimitam o objecto do recurso, não sendo a nulidade decorrente da violação do princípio do contraditório de conhecimento oficioso (cfr. se defende no Ac. do TRC de 17.11.2009, proferido no proc. 27/07) estando sujeita ao disposto no artº 195º, 199º e 200º, nº 3 do CPC, não pode este tribunal conhecê-la.
Da caducidade do direito dos AA.
Vieram os apelantes suscitar a caducidade do direito dos AA. porquanto os AA. não depositaram o preço tendo em conta o preço real da compra e venda.
No despacho saneador foi conhecida esta questão e decidido que sendo controvertido o valor da transacção, não podiam os autores ser onerados com o depósito do valor de 25.000,00, não estando obrigados a depositar o preço alegado na contestação como tendo sido o preço real, mas apenas o declarado na escritura pública, de valor muito inferior - 1.000,00 euros.
Os apelados, vencidos quanto a esta decisão deveriam ter interposto recurso, o que não fizeram. A questão encontra-se portanto decidida por despacho transitado em julgado.
Do direito de preferência do arrendatário rural
O Mmo. Juiz a quo considerou que os 2ºs RR. eram também titulares de um direito legal de preferência e que o seu direito de preferência apenas cedia nos termos do artº 31º do DL 294/2009, de 13/10, perante o co-herdeiro e o comproprietário, prevalecendo sobre o direito de preferência do proprietário do prédio servientede que gozam os apelantes. Será assim?
Foi dado como provado que o prédio inscrito na matriz sob o art. 265º que foi propriedade dos 1ºs apelados, estava, à data da outorga da escritura de compra e venda, a ser cultivado, pelos 2ºsréus, desde 01 de Novembro de 2003, ao abrigo de um contrato de arrendamento rural, celebrado, em 30 de Outubro desse ano, com os seus então donos e aqui 1ºs réus, mediante o pagamento de uma renda, em cereal, de vinte arrobas de milho, ou, em alternativa, o correspondente ao seu valor em dinheiro (ponto 23), contrato este reduzido a escrito e que se encontra junto aos autos a fls 117.
Dispõe o art. 31º do DL 294/2009, de 13 de Outubro, nos seus nºs 2 e 3 que no caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objecto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respectivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão (nº 2) e o direito de preferência do arrendatário previsto no número anterior caduca, perante o exercício do mesmo direito, por co-herdeiro ou comproprietário (nº 3).
De acordo com o disposto no art 39º nº 2º do DL 294/2009, aos contratos de arrendamento rural, celebrados a partir da data da sua entrada em vigor, aplica-se o regime nele prescrito, de acordo com os princípios enunciados nas alíneas a) a c), sendo que ao caso, apenas interessa a alínea a) que dispõe que o novo regime apenas se aplica aos contratos existentes a partir do fim do prazo do contrato, ou da sua renovação, em curso (nº 2). O arrendamento iniciou-se em 1 de Novembro de 2003 e foi celebrado pelo prazo de um ano, mas renovando-se anualmente. Consequentemente, à data da venda – 7.06.2011 - já se aplicava ao contrato de arrendamento celebrado em 2003 o disposto no DL 294/2009, o que, aliás, as partes não discutem.
A redacção dos nºs 2 e 3 do artº 31º do DL 294/209 e dos nºs 1 e 2 do artº 28º do DL 385/88, de 25/10, diploma revogado pelo DL 249/2009,são muito similares.
O artº 28º do DL 385/88 estatuía no seus nºs 1 e 2:
1 - No caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão.
2 - O direito de preferência do arrendatário cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário.
As disposições de ambos os preceitos não apresentam diferenças significativas, dispondo actualmente a lei que o direito do arrendatário caducaperante o direito de preferência exercido pelo co-herdeiro e pelo comproprietário e na vigência do DL 385/88, a lei não aludia à caducidade, mas apenas àcedência perante o exercício desses direitos. Ambos exigem a vigência do contrato de arrendamento por mais de três anos, o que no caso se verifica.
Na vigência da Lei 76/77 que revogou o DL 201/75, tendo aquele por sua vez, sido revogado pelo DL 385/88, atribuía-se direito de preferência aos arrendatários, mas não se estabelecia a cedência do direito de preferência do arrendatário rural perante o direito do co-herdeiro edo comproprietário.O artº 29º nº1 da Lei 76/77 mencionava que, no caso da venda ou dação em cumprimento, tinham direito de preferência, em primeiro lugar, os respectivos arrendatários, tendo esta expressão “em primeiro lugar” sido eliminada das redacções posteriores. A utilização desta expressão permite concluir que o legislador de 1977 não quis que o direito do arrendatário cedesse perante qualquer outro direito de preferência.
No diploma anterior à Lei 76/77, o direito de preferência do arrendatário rural estava também previstono artº 25º, nº 1 do DL 201/75 e no mesmo número estabelecia-se uma hierarquia entre os direitos de preferência atribuídos ao rendeiro cultivador directo, às cooperativas de produção de pequenos agricultores e trabalhadores rurais existentes no concelho onde o prédio se situava, ao Instituto de Reorganização Judiciária, seguidos dos demais titulares de direitos de preferência previstos na lei geral, privilegiando-se o do rendeiro cultivador e a cedência destes direitos perante o direito de preferência do co-herdeiro e do comproprietário.
O DL 385/88 veio repor a cedência do arrendatário rural perante o co-herdeiro e o comproprietário no artº 28º, nº 2 , tal como previsto no artº 25º, nº1 do DL 201/75, mas eliminou a expressão “em primeiro lugar” que constava no artº 29º, nº1 da Lei 76/77, da redacção do artº 28º, nº 1 (DL 385/88).
Por força da eliminação desta expressão, defendem os apelantes que o direito de preferênciado arrendatário rural não se sobrepõe perante o dos demais preferentes que não o comproprietário e o co-herdeiro, além de que, tratando-se de uma norma de direito excepcional, não comporta aplicação analógica. Tal interpretação, em seu entender, encontra ainda fundamento no preâmbulo do DL 385/88, de onde ressalta que o objectivo do referido diploma legal não foi retomar o propósito protector dos rendeiros, como no DL 201/75, mas sim criar a sua própria ponderação de interesses comunitários.
Sobre a questão já têm sido proferidas decisões pelos nossos tribunais, no sentido de que o direito do arrendatário rural prefere ao do proprietário do prédio confinante ou do proprietário do prédio serviente. Assim:
. O Ac. do STJ de 04.03.2004, proferido no processo 04B094 (na sentença recorrida e também nos Acs da Relação que a seguir iremos citar, este Ac. é referido como sendo datado de 25.06.2003. Trata-se de um lapso, pois que a data de 25.06.2003 é a data do acórdão recorrido e que o STJ revogou). Neste Ac. do STJ é citado também no mesmo sentido, o Ac. do mesmo tribunal de 20 de Maio de 1997 (revista n° 825-A/96).
. O Ac. do TRC de 17.11.2009 (citado na sentença recorrida), proferido no processo 27/07;
. Os Ac. do TRE de 10.11.2005 e de 01.06.2006 (ambos da mesma relatora) proferidos respectivamente nos processos 565/05 e 2401/05.
Apesar da douta argumentação do apelante, não vislumbramos razões para alterar o que foi decidido nas decisões supra citadas, pois que o DL 294/2009 também não veio alterar de modo significativoo disposto no DL 385/88, diploma que foi aplicado nos mencionados acórdãos.
O DL 385/88 repôs o regime do diploma de 1975 que o DL 294/2009 manteve. O diploma de 1975 elaborado numa data próxima da data da revolução de Abril de 1974, enfatizou a protecção do rendeiro, o estímulo da agricultura e a defesa das camadas mais empobrecidas da população rural. O diploma de 1988 já elaborado, volvidos 14 anos sobre a revolução de 1974, recorre a uma linguagem diferente, mas a preocupação em proteger o arrendatário rural mantém-se. Como se refere no preâmbulo houve também a preocupação de estimular o arrendamento, e assegurar ao rendeiro a estabilidade necessária ao exercício da sua actividade produtiva, estabilidade que se alcança, nomeadamente, com a consagração do direito de preferência. Sabendo que tem direito de preferência se o proprietário vender o prédio, o arrendatário rural encontra-se mais confiante para investir na sua actividade rural porque poderá continuar a exercê-la, se exercer o direito de preferência.
A eliminação da expressão “em primeiro lugar” que constava do artº 29º nº1 da Lei 76/77, tendo em conta a continuação da preocupação da protecção do arrendatário, não tem o significado de que o direito de preferência do arrendatário rural deixou de prevalecer sobre outros direitos legais, nomeadamente o do proprietário do prédio confinante e do prédio serviente.A utilização desta expressão era necessária na Lei 76/77, por ter sido eliminada a cedência que o DL de 1975 previa perante os direitos do co-proprietário e do preferente. Se era possível estabelecer uma hierarquia antes entre os titulares de direito, pretendendo a Lei 76/77 continuar a proteger o arrendatário e conferir-lhe um direito prevalecente, na ausência de disposição paralela à do artº 25º nº 1 do DL 201/75, tinha que a estabelecer de outro modo, como fez.
Após a revogação da Lei 76/77, a prevalência do direito do arrendatário rural continua a resultar da circunstância da lei referir quais são as situações em que o direito de preferência de que é titular cede, caduca na expressão do actual DL 294/2009 e estas são somente os casos em que o co-herdeiro e o comproprietário exercem o direito que lhes é atribuído respectivamente pelos artºs 2130º, nº 1 e 1490º, nº 1 do CC.
Da falta de alegação da intenção de preferir por parte do arrendatário rural
Entendem os apelantes que para que o direito de preferência pudesse ser considerado, os apelantes tinham que ter manifestado a sua intenção de preferir nos autos, o que não fizeram, sendo que a intenção de comprar não pode ser confundida com a intenção de preferir que exige a manifestação da vontade de comprar e preferir perante a proposta de qualquer terceiro.
No caso o titular do direito de preferência, arrendatário rural e o comprador coincidem. Os 2ºs apelados não tinham que manifestar pretender exercer o direito de preferência porque são os compradores. Precisamente porque a proposta é deles e não de terceiros é que não tinham que manifestar o direito de preferir. O exercício do direito de preferência pelo seu titular tem como pressuposto uma intenção de compra de um terceiro.
E se quem pretende comprar é o titular do direito de preferência prevalecente, não havia que notificar os titulares dos direitos de preferência não prevalecentes para preferir por se tratar de um acto inútil. Ainda que estes venham a manifestar a intenção de preferir, o seu direito sempre teria que ceder perante o do comprador a quem a lei confere um direito de preferência prevalecente.
Da invocada ampliação do recurso
Vieram os 2º RR, alegando estar a ampliar o seu recurso, invocar que também são titulares do direito de preferência em virtude do seu prédio confinar com o prédio vendido pelos 1ºs RR.
O artº 636º, nº 2 do CPC prevê a hipótese de ampliação do objecto do recurso pelos recorridos, permitindo-lhes arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto não impugnados pelo recorrente, direito que os apelados não exerceram. Faculta ainda este preceito legal no seu nº 1 ao recorrido, no caso de pluralidade de fundamentos da acção ou da defesa, requerer ao tribunal, mesmo que a título subsidiário, que conheça do fundamento em que a parte vencedora decaiu, prevenindo a necessidade da sua apreciação.
Ora a questão agora suscitada pelos apelados não foi por si invocada (nem pelos apelantes), não constituindo fundamento em que a parte vencedora decaiu, pelo que não lhe assiste o direito de requerer a ampliação do recurso.
O gozo do direito de preferência que o artº 1380º nº 1 do CC atribui aos proprietários dos prédios confinantes com o prédio vendido, não foi suscitado por qualquer das partes nos articulados e também não foi apreciado na sentença recorrida.
Que o prédio dos apelantes inscrito na matriz sob o artº 266º e o prédio do artº 288º dos 2ºs apelados são confinantes com o prédio vendido, inscrito sob o artº 265º não há dúvidas face aos factos constantes dos pontos 6 e 7 da sentença. Mas, face ao que já supra referiu, a propósito da prevalência do direito do arrendatário rural, a consideração de um direito de preferência das partes ao abrigo do disposto no artº 1380º do CC, é irrelevante.
IV – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal em julgar improcedente a apelação e em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Notifique.
Guimarães, 16 de março de 2017
(Helena Gomes de Melo)
(Higina Orvalho Castelo)
(João Peres Coelho)