Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 832/19.6T8BRG.G1 |  |
PREFERÊNCIA
AQUISIÇÃO DO PRÉDIO PARA FINALIDADE DIFERENTE DA CULTURA
I- A excepção peremptória prevista na 2ª parte da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil exclui o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes quando o terreno adquirido se destine a fim que não seja a cultura.
II- Os factos que preenchem os pressupostos daquela excepção peremptória, enquanto impeditivos do efeito jurídico do direito do preferente, têm que ser provados pelo adquirente não confinante.
III- Para afastar o direito de preferência do proprietário de terreno confinante, o adquirente tem que provar:
a) A intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura;
b) A possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do adquirente.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães(1):
I – RELATÓRIO
1.1. X - Unipessoal, Lda., intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra M. A., N. L., C. F., F. L., J. L. e F. G., formulando os seguintes pedidos:
«A) Que se reconheça à autora o direito de preferência sobre prédio rústico, designado “Terreno de Pinhal e mato”, sito no Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Braga, com área de 4709m2 (quatro mil setecentos e nove metros quadrados), inscrito na matriz rústica sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de 30,00€ e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., substituindo-se à 6.ª ré [F. G.] na escritura de compra e venda;
B) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio à autora, livre de quaisquer ónus ou encargos e desocupado;
C) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que a 6.ª ré, compradora, haja feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio, inscrito na matriz rústica sob o artigo ... e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., designadamente o constante da apresentação 1174, de 2017/07/26, e outras que esta venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem».
Para fundamentar a sua pretensão, alegou que é dona do prédio misto, composto de “Casa de r/c e andar e Terreno de cultura, Videiras e pomar”, sito no Lugar ..., freguesia de ..., inscrito na matriz urbana sob o artigo ... e na matriz rústica sob o artigo ..., descrito na respectiva 1ª Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ..., que confina com o prédio que foi objecto de venda entre os Réus, mediante escritura pública outorgada a 19.07.2017, pelo preço de € 26.000,00, sem que lhe fosse comunicado o projecto de venda ou as cláusulas do contrato, antes da celebração, designadamente, a pessoa do comprador, o montante do preço ou as condições de pagamento, e que só em Setembro de 2018 tomou conhecimento do negócio celebrado pelos Réus.
Sustenta que é titular de direito de preferência, o qual foi preterido pelos Réus, e que a 6ª Ré não é proprietária de prédio confinante com o alienado, pelo que pretende exercer o dito direito através da presente acção.
*
Contestaram os Réus, alegando que a Ré F. G. adquiriu o prédio para fim distinto da cultura, ou seja, para construção de um empreendimento de turismo em espaço rural na modalidade da casa de campo, com 5 quartos e zona de lazer para actividades de animação turística, com a colocação de peças de mini golfe e circuito de manutenção.Invocam que tal fim é legalmente possível, porquanto parte do solo do prédio adquirido constituiu, nos termos do PDM, espaço destinado a equipamento e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de solo rural, estando em curso o respectivo processo de licenciamento junto da Câmara Municipal ....
Sustentam que se está perante a excepção prevista no artigo 1381º, alínea a), do Código Civil, que obsta ao exercício do direito de preferência pelos proprietários dos prédios confinantes.
Para o caso da acção proceder, a Ré F. G. deduziu pedido reconvencional, peticionando que a Autora seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 2.542,50, respeitante às despesas por si havidas com a aquisição e limpeza do prédio.
*
Em réplica, a Autora pugnou pela improcedência tanto da reconvenção como da excepção deduzida, referindo que à data da venda o prédio apenas estava afecto a cultura, não tendo a Ré F. G. qualquer licenciamento aprovado até ao momento e muito menos à data da aquisição. *
1.2. Em audiência prévia, foi elaborado despacho-saneador, definido o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.Realizada a audiência final, proferiu-se sentença que declarou «verificado o circunstancialismo a que alude a) do art. 1381º do CC, uma vez que o terreno alienado destina-se a fim distinto da cultura, mostrando-se o mesmo legalmente possível, como invocado pela R., julgando a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR do pedido formulado pela A., ficando consequentemente prejudicada a apreciação da reconvenção deduzida».
*
1.3. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação da sentença, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:«I. O Tribunal a quo não põe em causa a existência do direito de preferência da A. nem o exercício do direito de preferência pela mesma – dando como provado a existência dos pressupostos quer de um quer do outro -.
II. E a Recorrente dá como assente essa matéria para todos os efeitos legais.
III. No entanto, o Tribunal a quo alega a verificação de situação impeditiva do direito de preferência, excepcionando nos termos do disposto da alínea a), do artigo 1381.º Código Civil.
IV. Salvo o devido respeito, não se encontram preenchidos os requisitos essenciais à aplicação da referida excepção da alínea a), do artigo 1381.º, Código Civil.
V. Sustenta o Tribunal a quo que: “com as diligências em curso” a R. F. G. logrou provar, como lhe competia, que para além de adquirir “o bem para fim diferente da agricultura“ que o fim é legal e permitido.
VI. Não obstante, esta conclusão contraria frontalmente a informação prestada pelo órgão de tutela, Câmara Municipal ..., junta aos autos, durante a audiência de julgamento, a fls. 134: “O processo de licenciamento 1/2018/5 ainda se encontra em análise, pelo que não existe decisão sobre o mesmo. Esta decisão encontra-se pendente da ponderada análise sobre o impacto da pretensão no interesse público, na medida em que o traçado do arruamento de acesso ao espaço desportivo está previsto no PDM poderá por em causa a pretensão da Sra. F. G.. Existem estudos para alternativas ao traçado, mas os mesmos implicam custos acrescidos em movimentação e estabilização de terras bem como em necessidade de aquisição de solo. Negrito e sublinhado da Recorrente.
VII. A Recorrente discorda desta presunção sustentada na Sentença em crise (vide supra ponto V) e daqui retira o que é essencial e factual, o licenciamento não foi até ao momento obtido; tal licenciamento está dependente de alterações ao projecto da R. F. G.; tal projecto tem em conta um traçado que ocupa terreno pertencente à Junta de freguesia de ... (domínio público); não tendo a R. F. G. provado nos autos a efectiva garantia da execução de acesso alternativo ao campo de futebol que a Junta de freguesia pretende concluído.
VIII. A R. F. G. não logrou provar nos autos, nem o podia ter feito a contrário do que ficou escrito na Sentença, proferida a quo, como era seu ónus, que o fim é legalmente possível.
IX. Neste sentido, Henrique Mesquita “a aquisição de terreno de cultura para outros fins dependeria sempre da boa vontade dos proprietários confinantes (…) Ora, acrescenta a simples declaração de afectação de um terreno de cultura a fim diferente (V.G a um fim urbanístico) mesmo que conste da escritura de alienação não basta para precludir o direito de preferência (…) é mesmo irrelevante que conste da escritura. Não basta porém que se prove esta intenção. O adquirente terá de provar ainda que a efectivação dessa intenção é legalmente possível. Não interessa só a intenção, há que ver em que termos se traduziu na prática esse desígnio. Como manifestações de credibilidade de tal objectivo referem-se no acórdão deste Tribunal de 21/06/94 as diligências efectuadas pelo adquirente, o seu resultado, justificação ou necessidade daquela intenção e mesmo a aptidão natural do terreno para o fim visado. “in acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, com o número 02B4164, datado de 06-02-2003. Negrito e sublinhado da Recorrente.
X. De todo o modo convém salientar e acrescentar que na linha de pensamento de Henrique Mesquita, “a aquisição de terreno de cultura para outros fins dependeria sempre da boa vontade dos proprietários confinantes”, o que neste caso não se verificou. Negrito e sublinhado da Recorrente.
XI. No caso e não obstante as diligências efectuadas pela R. F. G. o certo é que tal desiderato não foi conseguido conforme informação datada de 2/03/2020 do órgão de tutela, Câmara Municipal, que informou o Tribunal, a fls. 134 dessa impossibilidade (vide supra em VI).
XII. Conforme, abundantemente, resulta dos autos não estão preenchidos os requisitos que liminarmente permitem excepcionar nos termos do disposto na alínea a), do artigo 1381.º, do Código Civil.
XIII. E, portanto, não sendo possível excepcionar terá que, obviamente, ser cumprida a regra, ou seja, o disposto no artigo 1380.º, do Código Civil.
Nos termos supra expostos deverá proceder a presente acção e ser admitido o exercício do direito de preferência da aqui Recorrente, nos termos do disposto no artigo 1380.º, do Código Civil, conforme peticionado na petição inicial».
*
A Recorrida F. G. apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção do decidido.*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.Foram colhidos os vistos legais.
**
1.4. QUESTÕES A DECIDIREm conformidade com o disposto nos artigos 635º, nºs 2 a 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões nele insertas, sem prejuízo da apreciação das questões de conhecimento oficioso, constituem questões a decidir:
i) Se não ocorre a situação impeditiva do direito de preferência prevista na alínea a) do artigo 1381º do Código Civil, declarada verificada na sentença, ou seja, se o terreno adquirido não se destina «a algum fim que não seja a cultura»;
ii) Na afirmativa, importa conhecer da reconvenção, apurando se assiste à Ré F. G. o direito de haver da Autora a quantia de € 2.542,50, a título de despesas por si realizadas com a aquisição e limpeza do prédio.
***
II – FUNDAMENTOS
2.1. Fundamentos de facto
Na decisão recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1. A Autora é dona e legítima possuidora de prédio misto, composto de “casa de r/c e andar e terreno de cultura, videiras e pomar”, sito no Lugar ..., freguesia de ..., inscrito na matriz urbana sob o artigo ... e na matriz rústica sob o artigo ..., descrito na respetiva 1ª Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ... – ver certidões e escrituras de fls. 29v a 33v.
2. Tal prédio confina do lado sul com o seguinte prédio: terreno de pinhal e mato, sito no Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Braga, com área de 4.709 m2 (quatro mil setecentos e nove metros quadrados), inscrito na matriz rústica sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de € 30,00 e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ... – ver certidões de fls. 34 e 35.
3. Por titulada pela escritura pública, junta a fls. 35 v. e segs., datada 19 de Julho de 2017, no Cartório Notarial do Dr. R. P., sito no Largo B…, Braga, os Réus M. A., N. L., C. F., F. L., e J. L., venderam à Ré F. G. o prédio aludido em 2).
4. O preço da venda foi de 26.000,00€, pagando a Ré F. G. € 1.508,00 de IMT e imposto de selo e € 375,00 pelo custo do registo.
5. Tal venda foi efectuada sem que previamente tenha sido dada pelos Réus vendedores a possibilidade da sua aquisição à Autora, mormente, comunicando-lhe o preço e condições pelas quais estavam dispostos a vender.
6. A Autora apenas teve conhecimento dos termos do negócio celebrado entre os Réus, mormente, do preço da venda, em Setembro de 2018.
7. A presente acção deu entrada em juízo em 12.2.2019.
8. Mostra-se depositada pela Autora a quantia de € 27.883,00, referente ao preço pago pela Ré F. G. (€ 26.000,00) pelo prédio, ao IMT (€1.508,00 e imposto de selo) e custo do registo (€ 375,00) suportados – ver fls. 60.
9. A Ré F. G. não era proprietária de prédio confinante com o que lhe foi vendido pelos demais Réus.
10. Pretende a Autora no prédio em causa nos autos, plantar vinha, alargando aquela que já tem cultivada no seu prédio.
11. Ao adquirir o prédio teve a Ré F. G., e continua a ter, o propósito de ali proceder à construção de um empreendimento de turismo em espaço rural na modalidade da casa de campo, com 5 quartos e zona de lazer para actividades de animação turística, com a colocação de peças de mini golfe e circuito de manutenção – ver fls. 142.
12. O prédio adquirido encontra-se, segundo o PDM já em vigor à data da venda, classificado nos seguintes termos:
- parte em solo rural, numa área classificada de E|1 – espaço destinado a equipamentos e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de espaço rural;
- outra parte classificada na categoria de espaços florestais de protecção e condicionado pela REN – ver fls. 110.
13. A Ré F. G. no dia seguinte da outorga da escritura pública do prédio em mérito (20 de Julho de 2017), elaborou um pedido de informação junto da Câmara Municipal ..., expondo a sua pretensão, conforme cópia da carta junta a fls. 83.
14. Desse pedido de informação, a Direcção Municipal de Urbanismo Ordenamento e Planeamento da Câmara Municipal ... veio responder que o terreno indicado está, de acordo com os extractos do PDM, classificado como espaço destinado a equipamento e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de solo rural – EI 1 – equipamentos condicionado por Espaço Canal – Variante à E.N. 103, que atento ao artigo 50º, nº 2 e 3 do regulamento do PDM: “2. Consideram-se admissíveis, a título excepcional, os seguintes usos complementares da atividade principal de equipamento: a) instalações de apoio aos equipamentos principais; b) empreendimentos de turismo no espaço rural ou empreendimentos de turismo de habitação; (...)" Mais refere que, “Atendendo aos escassos dados disponíveis a pretensão poderá ser viável, em função do projeto de arquitectura que apresentar”, conforme cópia do ofício da Câmara Municipal ... constante de fls. 85.
15. Tendo em conta o antes referido, a Ré F. G. contratou a empresa Y Arquitectos para elaborar o projecto de arquitectura, conforme cópia da proposta de prestação de serviços de arquitectura, conforme consta de fls. 86v a 87v.
16. A Ré F. G. também contratou a empresa P. – Soluções e Consultadoria, Lda., para elaboração e acompanhamento de candidaturas a enquadrar no âmbito do Aviso Norte/M7/2017-14 CIM Cávado SI2E – Sistema de incentivos ao empreendedorismo ao emprego, conforme cópia da proposta de serviços, conforme consta e fls. 88 a 91
17. Posteriormente foi submetido o projecto de arquitectura junto dos serviços competentes da Câmara Municipal ... - ver fls. 91v a 93v.
18. Bem como a candidatura ao sistema de incentivos e empreendedorismo ao emprego, ao qual o mesmo teve decisão favorável, conforme resulta de fls. 94 a 96.
19. Uma vez instruído o processo com todos os elementos necessários junto da Câmara Municipal ..., a pretensão da Ré F. G. em estabelecer um empreendimento turístico no prédio comprado para o efeito, foram prestadas pelo município as seguintes informações constantes de fls. 98 e segs.:
Informação 17/04/2018 com o seguinte teor:
“2. Conforme já exposto na informação da DGUEP, a categoria de solo rural “Espaço destinado a Equipamentos e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de solo rural” tem edificabilidade regida pelos artigos 50º e 51º do regulamento do PDM 3.O campo de golfe com 18 buracos tem enquadramento no disposto na subalínea i) da alínea a) do nº 2 do artigo 50º- 4. O edifício destinado a turismo em espaço rural tem enquadramento, a título excecional, no disposto na alínea b) do nº 3 do mesmo artigo. 5. Ainda que se possa considerar que a pretensão tenha enquadramento nas disposições do PDM em vigor, esta categoria de espaço foi prevista para garantia e complemento de um projeto de campos de jogos.”
Informação 17/07/2018
(...) não obstante o projeto de arquitectura reunir condições para ser deferido, em virtude da existência do projeto de um equipamento desportivo ...a oportunidade do seu deferimento deverá ser avaliada pelo Executivo (...) Caso o executivo não partilha do mesmo entendimento, ou veja inconveniente no deferimento do projeto de arquitetura, propõe-se que o requerente seja notificado para apresentar projetos de especialidades de acordo com o nª16 do Capítulo III do Anexo I da Portaria nº 113/2015 de 22 de Abril…."
Informação 12/10/2018
“... em face das informações recebidas da Junta de Freguesia que abordam domínios técnicos com alegações diversas das emitidas pelos serviços técnicos (...) proceda-se ao pedido de apreciação... a DMUOP-DPOT-DPRRU, que emitiu parecer favorável tendo apresentado três propostas de acesso ao campo de futebol(...)”
Informação 06/11/2018
“(...) nova informação face aos argumentos apresentados pela Junta de Freguesia de ... (...) já nos pronunciamos a 17.04.2018.”
Informação 21/01/2019
(...) Do exposto, conclui-se que a solução 1 ... terá menor impacte na zona envolvente ao campo de futebol uma vez que canaliza diretamente através da ligação própria à distribuidora local EM 590(...)"
20. Solicitada ao município informação quanto à legalidade do destino que a Ré F. G. pretende dar ao prédio comprado, obtivemos a seguinte resposta do município, no dia 2.3.2020, constante de fls. 134: “O processo de licenciamento 1/2018/5 ainda se encontra em análise, pelo que não existe decisão sobre o mesmo. Esta decisão encontra-se pendente da ponderada análise sobre o impacto da pretensão no interesse público, na medida em que o traçado do arruamento de acesso ao espaço desportivo está previsto no PDM poderá por em causa a pretensão da Sra. F. G.. Existem estudos para alternativas ao traçado, mas os mesmos implicam custos acrescidos em movimentação e estabilização de terras bem como em necessidade de aquisição de solo. Na categoria de solo rural “Espaço destinado a equipamentos e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de solo rural é admissível, a título excepcional, edificações destinadas a turismo em espaço rural, nos termos da alínea b) do nº 3 do artº 50º, e igualmente, admissível a instalação do campo de golfe com 18 buracos, nos termos da subalínea i), da al. a) do artº 50º nº 2.”
*
2.1.1. Factos não provados
O Tribunal a quo considerou não provado:
«- que o único destino legalmente possível do prédio adquirido seja a cultura».
**
2.2. Do objecto do recurso2.2.1. Da excepção prevista no artigo 1381º, al. a), do CCiv.
Verificados, in casu, os pressupostos do artigo 1380º do Código Civil (CCiv.) e tendo a primeira instância concluído pela comprovação da situação prevista na 2ª parte da alínea a) do artigo 1381° daquele diploma, que exclui o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes quando o terreno adquirido se destine a fim que não seja a cultura, a primeira questão a apreciar e decidir consiste em saber se «não se encontram preenchidos os requisitos essenciais à aplicação da referida excepção» peremptória (atenta a conclusão IV das alegações do recurso).
Estabelece o artigo 1380º, nº 1, do CCiv. que «os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».
Por seu turno, prescreve o artigo 1381º, alínea a), do mesmo diploma, como excepção àquela norma, que «não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte correspondente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura».
O dito direito de preferência foi instituído como meio destinado a promover o emparcelamento rural, permitindo a unificação de prédios vizinhos para formar propriedades agrícolas ou florestais com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização (2).
Embora possa ser questionável à luz dos valores preponderantes actuais (3), a aludida excepção foi consagrada por se entender que não se destinando a aquisição a prosseguir na exploração agrária do terreno inexiste qualquer razão substancial para conceder essa preferência aos proprietários dos prédios confinantes.
Posto isto, no sentido de resolver a questão suscitada pelos Recorrentes, importa começar por determinar qual o sentido prevalecente resultante da interpretação da fórmula da alínea a) do artigo 1381º do CCiv.
Referem Pires de Lima Antunes Varela (4), que «o fim que releva, para efeitos de aplicação do disposto na alínea a), não é aquele a que o terreno esteja afectado à datada alienação, mas antes o que o adquirente pretende dar-lhe. Este fim não tem de constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios».
Na jurisprudência a interpretação é tendencialmente uniforme, sobretudo no Supremo Tribunal de Justiça, e tem sido esta: «o fim que releva para integrar a situação que a al. a) do artigo 1381º do Código Civil excepciona não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa finalidade seja legalmente possível» (5).
Os factos que preenchem os pressupostos da excepção prevista na alínea a) do artigo 1381º do CCiv., enquanto impeditivos do efeito jurídico do direito do preferente, têm que ser provados pelo adquirente não confinante, em conformidade com o disposto nos artigos 342º, nº 2, do CCiv. e 576º, nº 3, do CPC.
Para afastar o direito de preferência do proprietário de terreno confinante não basta a prova da intenção de afectar o terreno adquirido a outro fim que não seja a cultura (6). É necessário algo mais: a possibilidade física e jurídica de concretização do novo destino.
Com efeito, a norma do artigo 1380º do CCiv. é de interesse e ordem pública, por ter como prioridade a alteração da estrutura fundiária do país e a manutenção da estabilidade ecológica, pelo que a invocação da excepção não pode limitar-se à prova de uma mera intenção sem qualquer tipo de viabilidade (7).
Em concreto, para excluir o direito de preferência do proprietário de terreno confinante, o adquirente tem que provar:
a) A intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura;
b) A possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do adquirente.
*
2.2.2. Da verificação dos pressupostos da excepção peremptória
No caso dos autos, na sentença considerou-se que a Ré F. G., enquanto adquirente não confinante, tinha à data da escritura de compra e venda, e mantém actualmente, a intenção de dar destino diferente da cultura ao prédio adquirido.
Além da intenção da Ré F. G. em dar esse destino ao prédio resultar dos factos provados (v., desde logo, o ponto de facto nº 11 (8)), a Recorrente não põe em causa na apelação que essa seja a intenção da compradora, mas antes que o fim seja «legalmente possível» (v., em especial, a conclusão VIII).
Portanto, o que importa apurar é da possibilidade jurídica (9) (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção da Ré F. G..
A Recorrente suporta a sua tese, sobre a não verificação do aludido pressuposto da excepção, em dois argumentos. Por um lado, «o licenciamento [do projecto] não foi até ao momento obtido» (conclusão VII); por outro, a Câmara Municipal ... informou o Tribunal da impossibilidade de licenciar o projecto da Ré no terreno por ela adquirido (conclusão XI).
O primeiro argumento tem correspondência nos factos provados, uma vez que o processo de licenciamento do projecto da Ré F. G., segundo o informado pelo órgão autárquico competente, «ainda se encontra em análise, pelo que não existe decisão sobre o mesmo». Por isso, é de concluir que a Ré, não obstante todas as diligências realizadas, bem patentes na factualidade provada, ainda não logrou obter o licenciamento do seu projecto.
Porém, só por si, o facto de ainda não ter conseguido o licenciamento não demonstra que o projecto não é lícito ou inviável. O que resulta inequívoco é que o projecto ainda se encontra em análise, sem que tenha sido proferida decisão sobre o mesmo.
Quanto ao segundo argumento, nos termos em que é apresentado na conclusão X, não decorre dos autos que exista uma impossibilidade jurídica de dar ao prédio a finalidade projectada pela Ré F. G., pois a Câmara Municipal ..., ao contrário do sustentado pela Recorrente, não afirmou nos autos qualquer “impossibilidade”. Inexiste qualquer documento emitido ou informação prestada pela entidade com competência para o licenciamento, a referir que a pretensão da Ré não é admissível.
Posto isto, importa apurar se em concretização da intenção da Ré F. G. de construir no prédio adquirido um empreendimento de turismo em espaço rural na modalidade da casa de campo, com 5 quartos e zona de lazer para actividades de animação turística, com a colocação de peças de mini golfe e circuito de manutenção, é possível juridicamente (legal ou regulamentar) dar ao prédio aquele projectado fim, ou seja, afectá-lo a essa finalidade diferente da cultura.
No nosso entender, os autos contêm elementos objectivos suficientes para permitir concluir pela possibilidade jurídica de afectar o prédio ao fim correspondente à intenção da Ré F. G..
Em primeiro lugar, é um facto que a adquirente contratou terceiros para elaborarem o projecto do empreendimento de turismo rural, com casa de campo e zona para actividades de animação turística. Também contratou uma empresa para se poder candidatar a apoios/incentivos, obtendo a aprovação destes.
Em segundo lugar, logo no dia seguinte à aquisição, a Ré F. G. fez um pedido de informação junto da Câmara Municipal ..., expondo a sua pretensão. Posteriormente, submeteu o projecto entretanto elaborado à Câmara Municipal ..., seguindo-se o respectivo processo burocrático, tal como está evidenciado nos factos provados, não tendo ainda obtido decisão definitiva sobre o mesmo.
Em terceiro lugar, sendo certo que o processo de licenciamento do projecto ainda se encontra em curso, está demonstrado que o Plano Director Municipal não estabelece qualquer obstáculo inultrapassável à projectada finalidade da Ré F. G..
O prédio dos autos encontra-se, segundo o PDM já em vigor à data da venda, classificado como parte em solo rural, numa área classificada de E|1 – espaço destinado a equipamentos e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de espaço rural e outra parte classificada na categoria de espaços florestais de protecção e condicionado pela REN. Segundo o artigo 50º, nº 2 e 3, do regulamento do PDM: «2. Consideram-se admissíveis, a título excepcional, os seguintes usos complementares da atividade principal de equipamento: a) instalações de apoio aos equipamentos principais; b) empreendimentos de turismo no espaço rural ou empreendimentos de turismo de habitação».
A própria autarquia esclareceu nos autos que «a categoria de solo rural “Espaço destinado a Equipamentos e outras estruturas ou ocupações compatíveis com o estatuto de solo rural” tem edificabilidade regida pelos artigos 50º e 51º do regulamento do PDM 3. O campo de golfe com 18 buracos tem enquadramento no disposto na subalínea i) da alínea a) do nº 2 do artigo 50º- 4. O edifício destinado a turismo em espaço rural tem enquadramento, a título excecional, no disposto na alínea b) do nº 3 do mesmo artigo».
Portanto, o fim que a Ré F. G. pretende dar ao terreno por si adquirido não é legalmente impossível face ao PDM. Se o fim fosse contrário ao PDM, estava objectivamente excluída a possibilidade de procedência da excepção impeditiva do direito da Autora.
Mas mais do que isso: está evidenciado nos autos, designadamente pela informação prestada pela Câmara Municipal a fls. 134, solicitada no decurso da audiência final acerca da legalidade da pretensão da Ré F. G., que o fim que esta Ré pretende dar ao prédio adquirido, atento o PDM e a classificação que é dada ao solo, é legal. Como tal, existe a possibilidade legal de implementar o fim para o qual o terreno foi adquirido e era isso que a Ré tinha que demonstrar para proceder a excepção peremptória.
Em quarto lugar, logo na fase inicial a Câmara Municipal ... informou que «a pretensão poderá ser viável, em função do projeto de arquitectura que apresentar».
No que respeita ao projecto de arquitectura está documentada nos autos informação técnica no sentido de «o projeto de arquitectura reunir condições para ser deferido».
Como o projecto é conforme com o PDM e a Ré F. G. conseguiu obter informação favorável sobre a possibilidade de instalação do empreendimento (que não, ainda, a aprovação do licenciamento do projecto que apresentou), isso é suficiente para sustentar que a afectação pretendida é possível; é lícita e viável.
Percebe-se que a decisão sobre o licenciamento do projecto da Ré ainda não está tomada devido à «existência do projeto de um equipamento desportivo», ou seja, face à posição assumida pela Junta de Freguesia de ..., que quer ver garantido o acesso a um campo de futebol que pretende futuramente edificar nas proximidades do prédio dos autos.
É por essa razão que o «processo de licenciamento 1/2018/5 ainda se encontra em análise, pelo que não existe decisão sobre o mesmo».
Aliás, a Câmara Municipal ... informou nos autos que a «decisão encontra-se pendente da ponderada análise sobre o impacto da pretensão no interesse público, na medida em que o traçado do arruamento de acesso ao espaço desportivo está previsto no PDM poderá por em causa a pretensão da Sra. F. G.. Existem estudos para alternativas ao traçado, mas os mesmos implicam custos acrescidos em movimentação e estabilização de terras bem como em necessidade de aquisição de solo».
Resulta das informações de 12.10.2018 e de 06.11.2018, dos serviços técnicos da Câmara Municipal ..., que já foram elaborados «três propostas de acesso ao campo de futebol» e que até se pronunciaram, em informação de 21.01.2019, no sentido de «que a solução 1 (...) terá menor impacte na zona envolvente ao campo de futebol uma vez que canaliza diretamente através da ligação própria à distribuidora local EM 590».
Quer isto dizer que existem três alternativas ao traçado do acesso ao campo de futebol, pelo que são três as possibilidades de superar o obstáculo à aprovação do licenciamento do projecto da Ré F. G.. Daí não resulta qualquer impossibilidade legal ou regulamentar de afectar o terreno ao fim projectado pela Ré adquirente, mas sim que é um fim lícito e viável desde que fique garantido um acesso ao futuro campo de futebol que a Junta de Freguesia pretende edificar nas imediações do prédio em causa nos autos.
Mais, compulsados os autos, também se verifica que na última sessão da audiência de julgamento foi apresentado documento (v. fls. 138 e segs.) demonstrativo de que o arquitecto responsável já fez uma alteração ao projecto onde se prevê o acesso ao planeado campo de futebol.
Em conclusão, a Ré F. G. demonstrou a possibilidade física e jurídica da afectação do terreno ao fim para o qual comprou o terreno.
Nesta conformidade, a sentença decidiu bem ao considerar que a Ré demonstrou os pressupostos da excepção peremptória por si invocada, com a consequente exclusão do direito de preferência da Autora.
**
2.3. Sumário
1 – A excepção peremptória prevista na 2ª parte da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil exclui o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes quando o terreno adquirido se destine a fim que não seja a cultura.
2 – Os factos que preenchem os pressupostos daquela excepção peremptória, enquanto impeditivos do efeito jurídico do direito do preferente, têm que ser provados pelo adquirente não confinante.
3 – Para afastar o direito de preferência do proprietário de terreno confinante, o adquirente tem que provar:
a) A intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura;
b) A possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do adquirente.
***
III – DECISÃO
Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença.
Custas pela Recorrente.
*
*
Guimarães, 26.11.2020
(Acórdão assinado digitalmente)
*
Guimarães, 26.11.2020
(Acórdão assinado digitalmente)
Joaquim Boavida (relator)
Paulo Reis (1º adjunto)
Joaquim Espinheira Baltar (2º adjunto)
1. Utilizar-se-á a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, respeitando-se, em caso de transcrição, a grafia do texto original.
2. Pretendeu-se dar realização prática a valores como a racionalidade e a eficácia económicas, assentes na melhoria técnica das explorações agrícolas, os quais, no pensamento do legislador, só são susceptíveis de ser alcançados se o terreno tiver pelo menos a área correspondente à unidade de cultura prevista para a região.
3. Actualmente, granjeia cada vez mais apoiantes, sobretudo entre os jovens, a visão ecológica e ambiental, segundo a qual é indesejável a conversão de terrenos agrícolas ou florestais a outros fins. Em todo o caso, foi uma opção política do legislador e o Acórdão nº 106/2003, do Tribunal Constitucional, disponível em www.dgsi.pt, já apreciou a questão e não julgou inconstitucional a norma constante da al. a) do art. 1381º do CCiv.
4. Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, Coimbra Editora, pág. 276.
5. Ac. do STJ de 20.04.2004, proferido no processo nº 04A844, relatado por Ribeiro de Almeida, acessível em www.dgsi.pt, como todos os que se indicarem sem indicação da respectiva fonte. No mesmo sentido, entre muitos outros, os acórdãos do STJ de 20.06.1990 – processo nº 078594 –, de 20.06.2000 – processo nº 00A217 –, de 09.01.2003 – processo nº 02B3914 –, de 06.02.2003 – processo nº 02B4164 –, de 04.10.2007 – processo nº 07B2739 –, de 11.12.2008 – processo nº 08B3602 –, de 06.05.2010 – processo nº 537/02.G1.S1 –, de 19.02.2013 – processo nº 246/05.5TBMNC.G1.S1 –, de 01.04.2014 – processo nº 854/07.0TBLMG.P1.S1 –, de 20.11.2019 – processo nº 8496/17.5T8STB.E1.S2.
6. Como poderia sugerir o teor literal do preceito, ao aludir a «se destine a algum fim que não seja a cultura».
7. Como se escreveu no acórdão do STJ de 19.02.2013, proferido no processo nº 246/05.5TBMNC.G1.S1, «não se compreenderia que assim não fosse [isto é, que não fosse necessária a alegação e a prova de que a afectação correspondente à intenção do adquirente era juridicamente viável], uma vez que justificando-se a consagração do direito de preferência no artigo 1380º nº 1 por razões de interesse público – ligadas à necessidade de alteração da estrutura fundiária do país e à manutenção da estabilidade ecológica – não podiam essas razões ser contornadas com base em meras intenções declaradas e apenas remota e hipoteticamente possíveis». Também no acórdão do STJ de 11.12.2008, proferido no processo nº 08B3602, se afirmava: «caso contrário [caso não se exigisse a prova de que a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura é legal e regulamentarmente possível] estar-se-ia a dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, quiçá ficcionadas, que fariam precludir a norma-regra do direito de preferência do proprietário confinante».
8. Tal intenção tem concretização prática em outros pontos da matéria de facto – nº 13 e segs.
9. Em lado algum se mostra questionada a viabilidade física do projectado destino que a Ré pretende dar ao prédio.