Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1144/07-1 |  |
É ineficaz a fixação de cominação na interpelação feita pelo contraente a quem cabe a marcação da escritura no momento em que procede a tal marcação.
J. P. A. e esposa M. DA G. N., residentes no Lugar de G., freguesia de C, concelho de Barcelos, intentaram a presente acção declarativa com processo ordinário contra:
CONSTRUÇÕES B. N, Lda com sede no Lugar da Quinta, Barcelos e
VARANDAS DO N. –, Lda, com sede no C. C., 2º andar, sala 12, , Viana do Castelo,
--------------------------------------------------------------------------- pedindo a execução específica de um contrato promessa que celebraram com a primeira ré relativo a uma fracção autónoma destinada a habitação ou, subsidiariamente, se declare resolvido tal contrato e se condene a mesma ré a restituir-lhe em dobro o sinal de €67.356,00 que lhe entregaram em execução desse mesmo contrato.
Pedem ainda a resolução de outros dois contratos promessa que celebraram com a mesma ré e referentes a uma outra fracção autónoma destinada ao exercício do comércio e a um lote de terreno e a consequente condenação da ré, promitente – vendedora, a restituir-lhes em dobro os sinais no valor total de €21.734,00 que lhe entregaram no âmbito desses contratos.
Por fim pedem a resolução de um contrato promessa que celebraram com a segunda ré e referente a outro lote de terreno para construção urbana e a condenação da mesma ré a devolver-lhes a quantia de €50.000,00, correspondentes ao dobro do sinal por si entregue à ré e atinente a esse contrato.
Fundamentam tais pedidos no incumprimento pelas rés dos contratos promessa em questão.
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Contestaram as rés para dizer que foram os AA quem incumpriu os contratos promessa, não comparecendo nas diversas datas aprazadas para a celebração das escrituras e convocadas sob cominação de que tal falta de comparência determinaria o incumprimento definitivo.Concluem pugnando pela improcedência da acção e, em reconvenção, pedem que se declarem resolvidos os contratos promessa por incumprimento culposo dos AA. e se declare perdido a seu favor o montante do sinal entregue em execução dos contratos.
Replicaram os AA para impugnar supostas excepções invocadas pelas contestantes, bem como os factos por elas alegados que ancoram a reconvenção, defendendo a sua improcedência.
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Findos os articulados foi proferido saneador sentença, julgando a acção totalmente improcedente e parcialmente procedente a reconvenção, declarando resolvidos os contratos promessa celebrados entre os AA e as rés reconvintes e perdidos a favor da primeira o montante do sinal entregue (€79.090,00 e não os €89.090,00 por ela peticionados) e a favor da segunda o sinal de €15.000,00 entregue pelos autores.***
Inconformados com o decidido, recorrem os autores pretendendo a revogação da decisão “substituindo-se por outra que ordene o prosseguimento dos autos, com elaboração da matéria assente – base instrutória, ou para o disposto no artº508º, nos1,2 e 3 do CPC” ao abrigo das conclusões que se transcrevem:1- O contrato-promessa relativo à fracção autónoma correspondente ao apartamento tipo T3, com garagem fechada, constitui um contrato-promessa bilateral, assumindo cada uma das partes intervenientes na relação jurídica em causa, a posição simultânea de credor e devedor, com o correspondente feixe de comportamentos e prestações que de ambos são esperados.
2- A construção doutrinária do Tribunal a quo assenta numa composição arbitrária das posições de credor (que seria o promitente vendedor) e de devedor (o promitente-comprador), negligenciando a dupla categoria de ambos.
3- Tratando-se, como se trata, de um contrato-promessa bilateral, a promitente vendedora é simultaneamente credora e devedora, traduzindo-se tal posição nas acções que dela são esperadas, a saber, exigir do promitente-comprador a celebração do contrato prometido e o pagamento do preço (como credora), e celebrar o contrato prometido e entregar a coisa prometida vender (como devedora).
4- Em cada uma destas distintas (ainda que inter-conexas) dimensões, encontra-se uma série de prestações principais e acessórias de conduta (que incumbem a ambas as partes) e que, naquela que lhes é comum (a celebração do contrato prometido), para além do normal dever de actuar de boa-fé, decorrem apenas para a promitente vendedora, a qual, a fim de possibilitar a efectivação do negócio, deve fornecer a documentação necessária a essa celebração.
5- Em tal contexto relacional/obrigacional não faz qualquer sentido falar-se de mora do credor, uma vez que este (o promitente comprador) desde cedo fez saber à promitente vendedora que apenas compareceria à celebração da respectiva escritura uma vez em posse dos elementos solicitados, o que, além dos elementos documentais abrangia a realização de vistorias e eliminação de defeitos detectados.
6- Está em causa uma fracção autónoma cuja aquisição foi acordada quando a mesma ainda não se encontrava sequer em fase de construção, pelo que era a promitente vendedora quem teria que diligenciar pela obtenção dos documentos necessários à celebração do contrato prometido (compra e venda), promovendo inclusivamente a feitura de alguns deles, e de que constitui exemplo a escritura de propriedade horizontal e seu registo junto da Conservatória do Registo Predial, sendo ela quem dispunha de legitimidade para obter outros, nomeadamente a licença de utilização, e em relação, ainda, a outros seria ela quem disporia dos elementos que os permitiria obter.
7- Celebrado o contrato, efectuada a tradição da coisa e pago o preço, a vistoria e correcções exigidas pelos A.A./apelantes apenas se lograriam por via judicial e após aqueles terem incorrido em mais e desnecessárias despesas.
8- O sentido que se pode retirar da recusa do promitente vendedor a facultar os elementos solicitados pelos A.A./apelantes e a aceder a acções (vistoria e reparação) por eles requeridas é precisamente esse: o de lograr o negócio, e depois discutir essas questões, com as demoras de anos que se podem antever, e os custos de parte a parte que sempre se devem procurar evitar.
9- Com o envio da carta de 04 de Janeiro de 2006 não deixou de ser essencial para o promitente-comprador (apelantes) a realização da vistoria, uma vez que tal pedido, tal como a solicitação de entrega das chaves, é repetido em nova carta de 09 do mesmo mês (vd. art° 15 dos factos elencados), e cuja essencialidade como condição sempre foi manifestada e comunicada ao promitente vendedor (apelada).
10- A solicitação de entrega das chaves – de que o promitente-comprador estava privado destinava-se a permitir aos A.A./apelantes verificar in loco, e antes da celebração da escritura, se os defeitos apontados já haviam sido corrigidos; a solicitação da licença de utilização permitir-lhes-ia certificarem-se que a Câmara Municipal, que faz depender a sua emissão de uma série de requisitos, efectuara já uma vistoria, constatando pelo menos a inexistência de defeitos aparentes.
11- Nunca a vistoria ao T3 perdeu o carácter de essencialidade para o promitente-comprador (apelantes), nem de essencialidade deixou de ser comunicado ao promitente vendedor (apelada), tendo sempre constituído a sua inexistência impedimento à outorga da escritura.
12- Existe mora do devedor, que é, quanto a estas concretas obrigações – documentação e vistoria – o promitente-vendedor.
13- A mora debitória por banda da promitente-vendedora legitimou o recurso à execução específica por parte dos ora apelantes.
14- A entender-se existir por parte da promitente vendedora mora creditória, havia que indagar qual a sua repercussão concreta no âmbito do contrato promessa em causa.
15- Isto porque, se a recusa do promitente-comprador (que apesar de tudo tem um específico interesse em obter, para si, a tradição da coisa, em perfeito estado e melhores condições de fruição) em outorgar na escritura enquanto não obtiver da contraparte a satisfação das suas “exigências” implica mora da sua parte, não é menos certo que não pode também ser “forçado” a outorgar uma escritura sem estar convicto do estado de conservação e das condições de fruição da coisa objecto do negócio.
16- Os apelantes recusaram legitimamente a outorga da escritura e, consequentemente, não incorreram em mora, pois que, tratando-se de um contrato de natureza sinalagmática, é-lhes lícito recusar a sua prestação porquanto a contra-parte incumpriu a sua.
17- O que, necessariamente, implica a impossibilidade de procedência do pedido reconvencional.
18- Os documentos solicitados e a vistoria do imóvel eram essenciais à celebração do contrato prometido, sendo a recusa da apelada na sua entrega (documentos) e realização (vistoria) tradutora da sua intenção de não celebrar escritura.
19- No momento da celebração da escritura, tem que estar já pago o I.M.T., sendo o comprovativo desse pagamento, elemento essencial daquela celebração.
20- Daqui decorria obrigação para a promitente-vendedora de informar da efectivação do distrate da hipoteca ou de que o mesmo ia ser efectuado no momento da realização da escritura (informação essa que nunca foi prestada aquando de qualquer das convocatórias para a celebração da escritura).
21- A existência de mora por parte da promitente-vendedora conferia à promitente-compradora o direito a recorrer à execução específica; no entanto, in casu, tal execução tornou-se impossível por via da alienação da fracção prometida vender a terceiro, e dada a eficácia meramente obrigacional do contrato controvertido.
22- Há incumprimento definitivo do contrato-promessa quanto ao apartamento, por parte da promitente vendedora que, com a alienação do objecto do contrato prometido, a terceiro, tornou objectivamente impossível o cumprimento da sua obrigação.
23- O contrato-promessa não foi válida e eficazmente resolvido através da carta remetida em 14.09.2005 ao promitente-comprador (apelante).
24- A vontade de contratar por parte da promitente vendedora foi renovada
pela sua carta de 19 de Dezembro de 2005.
25- Está por apurar – o que se impõe – da legitimidade (ou ilegitimidade) da não comparência dos apelantes para outorgarem a escritura pública relativa ao contrato promessa que tem por objecto o apartamento, o que apenas se poderia determinar por via da produção de prova em audiência de julgamento, razão pela qual os presentes autos devem prosseguir para selecção da matéria de facto que se encontra controvertida.
26- E se o Tribunal a quo concluir que a matéria alegada não se mostra suficiente para decidir pelo incumprimento dos A.A./apelantes ou apelada, então, no uso dos poderes que lhe são atribuídos pelo art. 508, n.°s 1, 2 e 3 do CPCivil, sempre se lhe imporá a notificação das partes para que supram as imprecisões dos articulados.
27- As considerações expendidas quanto à vistoria e entrega de documentação por parte da apelada acerca do T3, quanto à hipoteca e tudo o demais, são plenamente aplicáveis à loja comercial.
28- Com efeito, o facto de a promitente vendedora não ter cumprido com a sua obrigação de realização da vistoria e entrega da documentação quanto à loja comercial, traduz de forma incontrovertível o seu incumprimento e a sua vontade de o tomar definitivo.
29- No tocante ao lote de Fragoso, não alegou a promitente vendedora qualquer facto susceptível de imputar incumprimento definitivo aos ora apelantes.
30- A alegação pelos apelantes de que, com o decurso do prazo constante do contrato-promessa, sem que tivesse sido celebrada, ou sequer marcada, a escritura, haviam perdido interesse no negócio, constitui fundamento bastante do pedido que formularam de resolução do contrato promessa restituição em dobro do sinal entregue.
31- Com efeito, e como sustenta o Tribunal da Relação do Porto no Ac. de 21-09-92 in CJ de 1992, tomo IV., pag 240 “O promitente comprador pode resolver o contrato-promessa e exigir a restituição do sinal em dobro, verificada a simples mora do promitente vendedor, não tendo que comprovar a perda do interesse objectivo no cumprimento ou que recorrer previamente à intimação admonitória para cumprimento, e aguardar o decurso do prazo fixado, nos termos do artº 808ºdo Cód. Civil.
32- A entender-se que não resultava do contrato-promessa que o prazo nele estipulado para a celebração da escritura era peremptório, pelo que não poderia fundamentar a perda de interesse manifestada na celebração do contrato prometido pelos apelantes, sempre deveria o Tribunal a quo, a entender-se terem os apelantes que de demonstrar uma perda efectiva de interesse em contratar, que proceder ao julgamento da causa, a fim de apurar da essencialidade (ou não) daquele prazo.
33- E caso entendesse que tal não era suficiente, então sempre se impunha o convite aos apelantes para que suprissem as deficiências/imprecisões da matéria de facto constante do seu articulado, completando-o com factos que a serem alegados pudessem depois, em demonstrar a efectiva perda no interesse da celebração do contrato prometido.
34- O que vale igualmente para o contrato-promessa celebrado com a apelada Varandas do Neiva, Lda, e que aqui se dá por integralmente reproduzido, para todos os devidos e legais efeitos.
35- O Tribunal a quo não podia presumir o incumprimento definitivo dos promitentes-compradores pelo facto de não terem comparecido na escritura; tinha que apurar da existência ou inexistência de uma justificação para tal comparência.
36- Isto porque, a ser certo que não tenham sido alegados factos susceptíveis de afastar essa presunção, a impugnação dos factos alegados pela promitente vendedora e em que essa presunção assentava, fazem precludir a hipótese de um julgamento automático, como o que receberam na douta sentença em recurso.
37- Deste modo, ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou por errada interpretação e aplicação o disposto nos artigos 508, n.° 1, 2, 3 do CPCivil e 801 e 808 do Código Civil.
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Em contra alegações as rés defendem a confirmação da sentença e ampliam o objecto do recurso defendendo a alteração da matéria de facto considerada na sentença nos termos seguintes:12 – A matéria de facto dado como assente nos pontos 8, quer quanto ao contrato da fracção “H”, quer quanto ao contrato da fracção “B”, deve considerar-se impugnada em face dos elementos probatórios constantes dos autos – doc. 10, bem como das alegações das partes: devendo passar a ter o seguinte teor: “Em resposta a que se alude em 7) o autor informou a Ré “Construções, Lda que não estavam reunidas todas as condições para que se procedesse à realização da escritura de compra e venda devido ao facto da parte eléctrica, cuja vistoria se encontrava por realizar, se encontrar por acabar, existindo mesmo cabos de alimentação à vista e suspensos no ar e a baixada estar ainda em nome da Ré, “Construções, Lda”.
13 – A matéria de facto dado como assente nos pontos 12 e 13, quer quanto ao contrato da fracção “H”, quer quanto ao contrato da fracção “B”, deve considerar-se impugnada em face dos elementos probatórios constantes dos autos – docs. 12 e 13 juntos com a p.i, bem como das alegações das partes: devendo passar a ter o seguinte teor:
Ponto 12: No dia 4 de Janeiro (…) pela não realização da escritura, mas apenas quanto ao T3.
Ponto 13: A Ré “Construções, Lda enviou ao A. cópia da inscrição do prédio em propriedade horizontal no dia 5 de Janeiro de 2006, às 16.33 horas, com indicação das fracções, identificação fiscal dos outorgantes e preço sobre o qual devia ser liquidado o IMT.
14 – A matéria de facto relativa à fracção “B” e constante dos pontos 29 a 33 dessa parte da sentença por resultar de alegações dos apelantes nos seus articulados, totalmente impugnadas nos articulados das apeladas, deve ser excluída, pois a apelante também a impugna nos termos do n° 2 do art° 684° A do C.P.C;
15 – A douta decisão recorrida fez uma correcta interpretação dos arts. 801° e 808° do Cód. Civil, bem como do artigo artº 510°, n° 1 alínea b) do CPC que é o que se aplica a este caso, especialmente depois de se proceder à alteração da matéria de facto conforme peticionado, o que se impõe em face dos elementos constantes do processo.
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Corridos os vistos legais, cumpre agora decidir.***
FACTOS PROVADOS:
Estão assentes por acordo e por documentos com força probatória bastante os seguintes factos:
1) Por escrito particular datado de 7 de Outubro de 2002, a ré “Construções Ldª” declarou prometer vender aos autores livre de quaisquer ónus ou encargos e pelo preço global de € 104.748,00 um apartamento tipo T3, com garagem fechada, no Bloco A, 2º andar esquerdo, alçado Norte, Sul e Poente, de um prédio urbano a construir num terreno a si pertencente sito no Lugar da Estação, freguesia de Barroselas, deste concelho e comarca - – cfr. doc. de fls. 16 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2) A título de princípio de pagamento do preço acordado o autor entregou à ré “Construções” a quantia de € 19.952,00 e posteriormente, também por conta do preço acordado, o autor entregou à ré “Construções”, em 9 de Junho de 2003, a quantia de € 19.952,00; em 22 de Dezembro de 2003, a quantia de € 19.952,00 e em 24 de Maio de 2004, a quantia de € 7.500,00, perfazendo o montante de €67.356,00.
3) A marcação da escritura notarial de compra e venda ficou a cargo da ré.
4) O sócio gerente da Ré, Sr. M., solicitou a opinião do A. para a escolha dos materiais ao nível do acabamento do apartamento prometido vender, quer dos azulejos e louças da casa de banho, das tijoleiras do piso, escolha dos armários de cozinha, quer mesmo da escolha de cores das paredes interiores.
5) Sempre dando conta aos promitentes-compradores do andamento das obras, do prazo previsível para conclusão das mesmas e período provável para realização das escrituras.
6) Por escrito particular datado de 9 de Junho de 2003, a ré “Construções, Ldª” declarou prometer vender aos autores livre de quaisquer ónus ou encargos e pelo preço global de € 104.748,00 uma loja comercial com a área de 58 m2, designada pelo nº 2 e respectivo armazém, sita no Bloco A, rés-do-chão, alçado Norte e Sul, de um prédio urbano a construir num terreno a si pertencente sito no Lugar da Estação, freguesia de Barroselas, deste concelho e comarca - – cfr. doc. de fls. 26 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
7) A título de princípio de pagamento do preço acordado, o autor entregou à ré “Construções, Ldª” a quantia de €6.734,00 e em 22 de Dezembro de 2003 o autor entregou à ré “Construções, Ldª”, para reforço do sinal relativo ao imóvel referido em 6) a quantia de € 5.000,00, perfazendo assim o montante de €11.734,00.
8) Por escrito particular datado de 15 de Setembro de 2003 a ré “Construções, Ldª” declarou prometer vender ao autor, e este prometeu comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos e pelo preço de € 40.000,00, um lote de terreno sito no Lugar das Alvas, freguesia de Fragoso, concelho de Barcelos, designado por Lote nº 3, descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos sob o nº 01295 e inscrito na matriz sob o artigo 954, objecto do processo de loteamento da Câmara Municipal de Barcelos titulado pelo Alvará nº 016/2001, conf. doc. de fls. 56 ss., cujo teor se dá como inteiramente reproduzido.
9) No acto da outorga do escrito a que se alude no predito artigo o autor pagou à ré “Construções Baixo Neiva” a importância de € 10.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
10) Por carta enviada em 19.07.05 a ré notificou o autor de que a escritura referente às duas fracções identificadas nos anteriores pontos 1 e 6 estava marcada para o dia 26 de Julho às 11 horas, nos termos constantes do documento que constitui fls 135 dos autos.
11) Por carta de 21 de Julho de 2005 o autor enviou à ré C. B: N. a carta junta a fls. 138 e 139 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, comunicando a impossibilidade de comparecer no acto.
12) Por carta de 26 de Julho de 2005 a mesma ré procedeu à remarcação da escritura para o dia 17 de Agosto seguinte, mas o A. por carta remetida em 10/8/05 comunicou que lhe seria impossível realizar as escrituras antes da data de 15 de Setembro de 2005 (docs. de fls 142 e 143).
13) Em resposta a essa missiva a ré enviou ao autor a carta junta a fls. 146 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
14) Por nova carta datada de 8 de Setembro de 2005 e que consta a fls 153 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido, a primeira ré comunicou ao autor que a escritura referente às duas fracções se realizaria no dia 26 de Setembro, consignando-lhe que caso não comparecesse o contrato promessa considerar-se-ia resolvido, com a consequente perda do sinal prestado.
15) Por carta de igual teor e da mesma data a primeira ré notificou também o autor da realização em 26 de Setembro, na mesma hora e local da escritura referente ao lote identificado no ponto 8.
16) Por carta datada de 21/9/05 e reproduzida a fls 30 e 31 o autor comunicou à ré “não estarem reunidas todas as condições para que se proceda à realização das aludidas escrituras”, não tendo comparecido no acto da escritura.
17) Por nova carta datada de 19/12/05 a 1ª ré comunicou ao autor estar marcada para o dia 6/1/06 a realização da escritura das duas fracções (doc. de fls. 33) e do atrás mencionado lote de terreno (fls.158).
18) Por carta de 3/1/06 (doc. fls 238 e 239) o autor comunicou à ré ter perdido o interesse na celebração do contrato prometido relativo ao lote mencionado no ponto 8), em virtude de a ré não ter marcado a escritura no decurso do prazo de um ano consignado no contrato promessa;
19) Em 4/1/06 o à data mandatário do A. enviou à ré o fax de fls 34 a que esta respondeu no dia imediato com o fax de fls 36 a 38;
20) O autor que não havia comparecido nas datas anteriormente marcadas, também não compareceu em 6/1/06, dando conhecimento prévio do seu propósito ao notário em cujo cartório a escritura iria ser realizada (cfr. fls 39 e 40).
21) Em 9 de Janeiro de 2006 o mesmo mandatário do A. dirigiu à ré a carta que constitui fls. 41;
22) Por carta de 30/1/06 a ré Construções, Lda confirmou ao autor a resolução dos contratos promessa referentes às fracções (fls. 42);
23) A fracção H prometida vender ao autor nos termos do contrato referido no ponto 1), foi entretanto vendida a terceiro que a registou provisoriamente a seu favor em 24/3/06, registo convertido em definitivo no dia 13/06/06 (doc. de fls 277 e segs).
24) Até 17/8/06 o lote de terreno a que se reportou o contrato promessa mencionado no ponto 8) estava registado a favor de J M P P e esposa;
Do contrato promessa celebrado com a 2ª Ré:
a) Por contrato promessa celebrado em 15 de Setembro de 2003, a segunda Ré prometeu vender ao A. e este comprar-lhe, pelo preço de 44.892,00 €, um lote de terreno, denominado lote n° 1, num terreno sito no Lugar da Várzea, freguesia de Alvarães, deste concelho e comarca, inscrito na matriz respectiva sob os artigos 2383 e 2384, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n° 46/Alvarães (fls 69 e 70).
b) Como sinal e princípio de pagamento, o A. pagou de imediato à Ré a importância de 15.000,00 €;
c) Por carta datada de 8/9/05 reproduzida a fls 150 a 2ª ré comunicou ao A. a marcação da escritura para o dia 26 de Setembro, com a cominação de se considerar resolvido o contrato, caso faltasse.
d) O autor não compareceu no dia, hora e local mencionados na aludida comunicação.
e) Por carta de 19/12/05 reproduzida a fls. 59 a 2ª ré comunicou ao autor a marcação da escritura para o dia 6/1/06;
f) Em resposta o autor dirigiu-lhe a missiva reproduzida a fls 73, comunicando-lhe ter perdido o interesse na celebração do contrato prometido, por estar excedido o prazo de um ano previsto na cláusula 4ª do contrato promessa, reclamando a devolução em dobro do sinal prestado e não comparecendo também para outorgar a escritura.
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FUNDAMENTAÇÃO:As partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos dentro dos limites da lei (artº 405º, nº1 do CC) mas, uma vez concluído, o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contratantes ou nos casos admitidos na lei – artº 406º, nº1 do CC.
Uma das formas de cessação dos efeitos negociais é a resolução, a qual opera a destruição do contrato com base na lei ou em convenção das partes, sendo certo que, mesmo neste último caso, sempre ao tribunal compete o controlo da operada resolução que se funde em perturbações contratuais pouco graves ou assente em conduta que viole o princípio da boa fé.
Como se escreve no Ac. do STJ de 29/11/06 (Cons. Alves Velho) “o direito à resolução tem de ser aferido á luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objectivo, relevando a projecção do concreto incumprimento, quanto à natureza e extensão, no interesse do credor, tudo valorado com intervenção das regras da boa fé, da proporcionalidade e da adequação” (no mesmo sentido, Ac. STJ de 6/3/07, Cons. Azevedo Ramos).
Ora a resolução contratual pode verificar-se, nos contratos bilaterais, quando ocorra impossibilidade da prestação por culpa do devedor (artº 801º, nº2 do CC) e ainda em dois casos especiais de mora previstos no artigo 808º: no caso de o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse que ao tribunal cumpre sindicar com base em elementos objectivos) e ainda no caso de a prestação não ser realizada no prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, situações que para todos os efeitos são equiparadas ao incumprimento.
Compulsado o teor dos contratos promessa, verifica-se que, no tocante às fracções, foi deferida à promitente vendedora a marcação da escritura, a realizar no prazo de dois anos a contar da data do levantamento da licença de construção, enquanto que relativamente aos lotes de terreno se consignou o prazo de um ano, contado a partir da celebração do contrato promessa.
Nada vem alegado que confira a tais prazos carácter absoluto ou essencial (ver sobre o tema Ac. do STJ de 31/1/07 – Cons. João Camilo) e por isso, sendo óbvio que não ocorre a impossibilidade da prestação, o fundamento da resolução há-de subsumir-se a qualquer das situações previstas no artigo 808º do Código Civil.
Com o devido respeito por opinião contrária, afigura-se (quase) viciosa a discussão à volta da interpretação sobre se as sanções estabelecidas no nº2 do artigo 442º do CC implicam o incumprimento definitivo ou dependem da simples mora.
Antes da publicação do Dec-lei nº379/86, de 11 de Novembro era entendimento pacífico que só o incumprimento definitivo tinha tal virtualidade.
Com a publicação de tal diploma alguma jurisprudência (vg. Ac. do STJ de 10/2/98) apontou em sentido contrário, tese que todavia não fez carreira nem obteve relevante acolhimento.
Com efeito, já no Ac. de 2/5/85 (BMJ, 347/380) se considerava ser errada a ideia de que a simples mora desencadeia as referidas sanções, ideia que resulta de se subtrair o contrato promessa ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos.
Como ensina o Prof. Antunes Varela (RLJ 128-112 e segs) ”a interpelação admonitória consagrada no artigo 808º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
Conforme o espírito da lei, «por um lado, o credor tem a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de lançar mão das providências com que a lei castiga o não cumprimento definitivo da obrigação, entre as quais se conta a de resolver o contrato, donde nasceu a obrigação que também a ele vincula.
Por outro lado, o devedor tem a garantia de que a contraparte (o credor) não goza ainda da possibilidade de desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao não-cumprimento (ao contrário do que parece resultar da lei italiana), enquanto lhe não der uma nova e derradeira chance de corrigir o seu descuido, de emendar a sua negligência, de superar a mora em que incorreu.
E têm os autores entendido – e bem! - em face do espírito e do próprio texto da lei, que, para o devedor em mora ficar nessa situação de faltoso em definitivo, se torna necessário mesmo que na interpelação feita pelo credor, ao abrigo do disposto no artigo 808°, se inclua expressamente a advertência de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos por não cumprida».
Mesmo após a publicação do Dec- lei nº379/86 a doutrina continuou a sustentar ser necessária a interpelação admonitória (Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 8ª ed., pag. 108 a 126), opinião partilhada por larguíssima maioria da jurisprudência.
“A translação da mora em incumprimento (…) impõe uma interpelação admonitória, com fixação de um prazo suplementar cominatório (peremptório) para a outorga do contrato prometido”- Ac.STJ de 5/12/06, 6/2/07 e 8/5/07, Cons. Sebastião Póvoas) e de 14/9/06 (Cons. Bettencourt de Faria), entre muitos outros.
Importa ter presente que sobre os contratantes impende o dever de proceder de boa fé que se traduz num especial “dever social de agir com a lealdade, a correcção, a diligência e a lisura exigíveis das pessoas, conforme as circunstâncias de cada acto jurídico e de conteúdo variável ou flexível, adequado às circunstâncias de cada tipo de situações”, como assinalam P. de Lima e A. Varela, em CCAnotado, II, 2 a 5.
Na petição os AA atribuem às rés (artos 61 e 62) terem programado a realização simultânea das várias escrituras para que eles não conseguissem disponibilizar todas as importâncias em dívida e desse modo os fazer incorrer em incumprimento.
Trata-se de um argumento deveras surpreendente: os autores sabiam desde a celebração dos contratos promessa que era incumbência das rés a marcação das escrituras nas quais lhes competia liquidar o remanescente do preço, sendo óbvio que o prazo estimado estava largamente excedido; sabiam ainda os autores que desde Julho de 2005 a ré Construções Baixo Neiva, Lda vinha insistindo pela realização das escrituras atinentes aos prédios que lhes prometera vender e às quais, sob pretextos vários, se vinham furtando.
Colhe-se aliás da certidão de fls 288 e segs. que à data estavam já vendidas pela ré a maior parte das fracções, não se surpreendendo onde poderá residir a maquiavélica intenção que imputam às rés por pretenderem cumprir os contratos que haviam celebrado.
E menos compreensível se torna a sua tese quando alguns dias depois (em 3/1/06) declararam ter perdido o interesse na compra dos lotes quando na carta de 21/9/05 (fls 30) se haviam limitado a referir que “o acordo estabelecido (…) nada tem a ver com o agora solicitado”, não deixando transparecer o menor indício de perda de interesse na aquisição.
Não explicitaram os AA o fundamento para a perda de interesse que invocaram na aludida carta e também não o fizeram na petição inicial o que naturalmente impede o tribunal de conferir tal falta como lhe cumpre fazer, ex vi do artigo 808, nº2 do CC.
Infere-se das alegações que os AA entendem que deveria o tribunal, no âmbito do pré-saneador, ter ordenado o aperfeiçoamento da petição nos termos do artigo 508º do CPC.
Não sufragamos tal entendimento, devendo todavia ter-se presente que o convite à concretização da matéria de facto não é imposto ao juiz, sendo antes uma faculdade que só pode ser actuada nos estritos limites decorrentes do nº 5 do artigo mencionado.
Ora, se assim é, o tribunal apenas pode mandar aperfeiçoar a petição quando “o autor tiver substanciado, em termos bastantes, uma causa de pedir complexa mas omitido determinados factos ou circunstâncias complementares de natureza constitutiva, cujo ónus de alegação, consequentemente, lhe incumbe” (Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, pag. 341).
Alegar singelamente ter-se perdido o interesse na celebração do contrato sem concretizar um único facto que permita sindicar tal conclusão jurídico-normativa equivale à falta absoluta de fundamento para ancorar tal segmento do pedido e por isso não pode o tribunal mandar completar uma causa de pedir pura e simplesmente inexistente.
Ou, dito de outro modo, o princípio de cooperação plasmado no artigo 266º do CPC não se destinou a desresponsabilizar as partes quanto à condução do processo até mesmo porque continuam necessariamente a estar assistidas por advogado ao qual compete observar as “regras da arte”, residindo aí a razão de ser da obrigatoriedade do próprio patrocínio.
“O princípio da cooperação deve ser conjugado com o princípio da auto-responsabilidade das partes, que não comporta o suprimento por iniciativa do juiz da omissão de articulação de factos estruturantes da causa e o convite ao aperfeiçoamento dos articulados previsto no nº3 do artigo 508º do CPC não comporta o suprir de omissões do núcleo de facto essencialmente estruturante da causa de pedir.” (Ac. STJ de 21/9/06).
Em resumo, não sendo a prestação impossível por facto imputável à ré, não sendo alegado nenhum facto que consubstancie a perda de interesse por parte dos autores, não havendo recusa das rés a celebrar os prometidos contratos e não tendo havido interpelação admonitória para que as rés marcassem as escrituras, talhado estava o destino da acção sem necessidade de mais larga indagação: a improcedência.
E quanto à reconvenção?
Como decorre da factualidade acima enunciada a primeira ré procedeu a repetidas marcações das escrituras a que os AA não compareceram: na primeira data alegando – certeiramente – a intempestividade da comunicação; depois, designada nova data, invocaram os AA motivos de ordem pessoal e o período de férias, para a recusarem e sugerirem a realização das escrituras a partir de 15 de Setembro.
Acolheu então a ré a sugestão e designou o dia 26 de Setembro, consignando-lhe que caso não comparecesse se consideraria resolvido o contrato, com a consequente perda do sinal (fls 153).
Em sequência os autores vieram alegar que as fracções não reuniam as condições para ser entregues, porque a vistoria à parte eléctrica do edifício ainda não tinha sido efectuada, voltando a não comparecer para outorgar as escrituras.
Condescendente, a ré voltou a designar o dia 6/1/06 para as escrituras, mas mais uma vez os AA vieram exigir o envio “de toda a documentação necessária à marcação da escritura” antecipando que, se não satisfeita a pretensão, não iriam comparecer.
No dia imediato a ré dava conta do que era óbvio: os documentos estavam no cartório notarial onde a escritura iria ser realizada e as chaves ser-lhe-iam entregues no acto da outorga da escritura (como se impõe), aproveitando o ensejo para remeter as minutas dos contratos.
Os autores, com patente temeridade, foram saltando de pretexto em pretexto, voltando a não comparecer no cartório e, na sequência disso, a ré resolveu os contratos atinentes às fracções, atitude que também nós consideramos legítima pois que, nas circunstâncias reportadas, não carecia a ré de renovar a cominação.
Apenas uma nota final: é rigorosamente irrelevante que subsistissem os ónus sobre as fracções, pois os AA podiam recusar-se a outorgar as escrituras antes do seu cancelamento, mas este, como é hábito em situações similares, pode ser feito no próprio acto, na sequência da extinção da dívida garantida pela hipoteca.
Resta então considerar a parte do recurso atinente ao lote prometido vender pela segunda ré, assinalando-se a propósito que não há elementos no processo que permitam concluir que a carta de fls 150 fora precedida de outra marcação, o que vale por dizer que tal como foi sublinhado na sentença impugnada, “não foi alegada qualquer matéria que permita concluir que nesse momento os autores se encontravam em mora”.
Aliás, nos artigos 15º e 25º, as contestantes apenas se referem às fracções e só no artigo 48º surge referenciada a marcação da escritura atinente a tal lote, donde resulta que, cumprindo à promitente vendedora efectuar tal marcação, não tinha qualquer justificação a interpelação admonitória feita através da carta de fls 150 pois, se mora havia, era da exclusiva responsabilidade da interpelante.
E assim a cominação estabelecida é perfeitamente ineficaz, valendo a comunicação apenas pela marcação mas sem que da comprovada ausência do A. no acto aprazado pudesse resultar outro efeito que não a constituição em mora (nunca o incumprimento definitivo).
Ora, se tal intempestiva interpelação cominatória é ineficaz, teria de ser repetida em ordem a operar a “translação” da mora em incumprimento definitivo, não podendo ser inferida dos elementos extra assinalados na sentença a fls 365 que nesse particular aspecto não sufragamos.
Nem se diga que após a nova interpelação documentada a fls 59 o autor veio invocar o incumprimento definitivo, louvando-se numa pretensa perda de interesse na celebração do negócio: a inconsistência do motivo invocado pelo A. não conduz a que se convole a sua declaração numa recusa, nem tem a virtualidade de repristinar o efeito cominatório fixado precipitadamente na carta de fls 150 pela ré.
Diz-se na sentença recorrida (fls 366) que a cominação não tem de ser feita por escrito, nem tem de ser repetida “por cada vez que se interpela o devedor a cumprir, mesmo quando este percebe – por não poder deixar de perceber – qual a consequência do seu não cumprimento?
Também assim entendemos mas com um pressuposto que aqui se não verifica: o de a interpelação admonitória efectuada ter sido pertinente e eficaz, ou seja, ter tido ela própria a virtualidade de gerar o incumprimento definitivo.
Em resumo, o recurso merece provimento no tocante à reconvenção deduzida pela ré Varandas do Neiva – Imobiliária, Lda, mas não quanto ao mais decidido.
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DECISÃO:Face ao exposto, concede-se parcial provimento ao recurso interposto pelos AA e revoga-se a sentença na parte em que julgou procedente a reconvenção deduzida pela ré Varandas do Neiva, Lda, confirmando-se quanto ao mais decidido.
Custas pelos autores e pela referida reconvinte na proporção do decaimento.
Guimarães, 28 de Junho de 2007