Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 5745/20.6T8BRG.G1 |  |
EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO
I – A exceção de não cumprimento do contrato tem lugar nos contratos com prestações correspetivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra, e consiste na faculdade que cada um dos contraentes tem de subordinar a execução da sua prestação ao cumprimento da contraprestação pelo seu comparte.
II – Num contrato-promessa de compra e venda de dois pavilhões a construir, em que a terceira e última prestação, perfazendo o valor total do preço acordado, devia ser paga no dia 05.12.2016, e não o foi, inexistia fundamento para a promitente-compradora recusar o pagamento da dita terceira prestação por alegado atraso na execução das obras quando a promitente-vendedora não se encontrava em mora relativamente a qualquer obrigação e no contrato-promessa não se subordinou o pagamento à condição de as obras se apresentarem então em determinado estado e muito menos da verificação da sua conclusão.
III – Encontrando-se a promitente-compradora em mora, desde 05.12.2016, quanto à obrigação de pagamento da terceira prestação prevista no contrato-promessa, e tendo por carta datada de 08.09.2020, em resposta a comunicação da promitente-vendedora datada de 24.07.2020, emitido declaração categórica de recusa do pagamento da prestação em atraso antes da escritura relativa ao contrato definitivo, passou a verificar-se um inadimplemento definitivo e, por isso, a credora tinha direito à resolução, a qual operou por carta expedida a 12.10.2020.
IV – Consequentemente, a promitente-vendedora tinha a faculdade de fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I – Relatório
1.1. EMP01..., Energia Solar e Climatização, Lda., intentou ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra EMP02... Unipessoal, Lda., formulando os seguintes pedidos:
«1. Julgar-se ilícita e de nenhum efeito a resolução do contrato-promessa efetuada pela Ré.
2. Declarar-se transmitidas para a Autora, livre de pessoas e bens, e de ónus e encargos ou responsabilidades, as frações autónomas designadas pelas letras ... e ..., do prédio urbano sito na Rua ..., Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o número ...17, de ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...59 da União de Freguesias ... e ..., e concelho ....
3. Condenar-se A Ré a pagar à Autora o montante necessário à expurgação da hipoteca que proporcionalmente incide sobre a frações prometidas vender, em função das respetivas permilagens.
4. Condenar-se a Ré a pagar à Autora, a título de penalização pela mora na celebração da escritura pública de compra e venda, a apurar em liquidação da sentença, o montante total correspondente à soma de 50,00€ por cada dia que decorra desde a data da instauração da presente ação e até ao dia do trânsito em julgado da sentença que declarar transmitida para a Autora, livre de pessoas e bens e de ónus, encargos e responsabilidades, as frações prometidas vender.
5. Declarar-se assistir ao autor o direito de compensar o montante do crédito que à data do trânsito da sentença tiver sobre a Ré com aquele montante de 69.392,00 € (sessenta e nove mil trezentos e noventa e dois euros), relativo ao remanescente do preço da compra e venda.
6. Na hipótese do pedido formulado em 2. vir a ser julgado improcedente, deve, em alternativa a tal pedido, ser a Ré condenada a pagar à Autora o montante de 70.000,00€, correspondente à restituição, em dobro, do sinal prestado, acrescido dos juros, contados á taxa legal, desde a citação e até ao efetivo e integral pagamento, e ainda a restituir à Autora a quantia de 35.000,00 € (trinta e cinco mil euros) paga como antecipação parcial do cumprimento do contrato em 31/05/2016, acrescida dos juros, contados da citação e até ao efetivo e integral pagamento.»
Para o efeito, alegou ter celebrado com a Ré, em 20.05.2016, um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual prometeu comprar, e a Ré prometeu vender, dois pavilhões, pelo preço global de € 139.392,00, a ser pago em três prestações, uma na data da outorga do contrato-promessa, no montante de € 35.000,00, outra até ../../2016, também do montante de € 35.000,00, e a terceira, no montante de € 69.392,00, até ../../2016, devendo a escritura pública do contrato definitivo ser realizada até final do mês de agosto de 2017. Em 01.09.2016 foi celebrado o aditamento a tal contrato-promessa, deferindo o pagamento da última das prestações para o dia 05.12.2016, em virtude de as frações prometidas vender não estarem prontas para ser entregues à promitente-compradora.
Mais sustentou que a Ré veio resolver o contrato alegando incumprimento definitivo, mas isso não se verificou e a Autora continua com interesse em realizar o contrato definitivo, o qual apenas não se realizou por atraso e culpa da Ré.
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A Ré contestou, concluindo pela improcedência da ação, alegando que o contrato definitivo não se realizou porque a autora não pagou o remanescente do preço na data acordada.*
1.2. Dispensada a audiência prévia, proferiu-se despacho saneador, definiu-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas da prova.Realizada a audiência final, foi proferida sentença em que se decidiu:
«a) Condenar a ré a pagar à autora a quantia de €35.000,00, acrescida de juros comerciais contados desde a data da citação da ré até integral e efectivo pagamento;
b) Absolver a ré do demais peticionado».
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1.3. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação da sentença, formulando as seguintes conclusões:«1- A ora Apelante não se conforma com a douta sentença proferida nos presentes autos, quer quanto à matéria de facto, quer quanto ao direito aplicado.
2- Na verdade, do depoimento da testemunha AA, resultou à evidência, que a resposta negativa ao facto constante da alínea a) dos factos não provados, merecia uma resposta positiva.
3- Assim, o impõe o depoimento da referida testemunha e o depoimento de parte do gerente da apelante.
4- De facto, por reconhecerem ambos os gerentes da Apelante e da Apelada, que não seria possível a esta entregar as frações prometidas vender, quer na data de pagamento da ultima prestação do acordo realizado, quer na data convencionada para a escritura, acordaram deferir o pagamento da ultima prestação, para o momento em que as frações estivessem prontas, de modo a serem entregues as chaves à apelante e as frações devidamente fechadas.
5- Pelo que deve ser mudada a resposta ao facto não provado da alínea a) no sentido de ser dado como provado.
6- E, em face desta resposta positiva, ser declarado ilícita e de nenhum efeito, a resolução do contrato operada pela apelada.
7- Do mesmo modo, incumbia à apelada notificar a apelante para a escritura com a advertência do efeito cominatório, o que nunca o fez.
8- Pelo que não existe incumprimento definitivo por parte da apelante.
9- Bem pelo contrário.
10- O que poderá haver é atraso no cumprimento.
11- Pelo que ao decidir como decidiu, a douta sentença proferida, violou, pelo menos, os artigos 428º, 429º e 805º do Código Civil.
Termos em que, e nos melhores, de direito, aplicáveis, deve o presente recurso, ser considerado procedente e a douta sentença ser substituída por acórdão que dê total provimento à ação.
Ou, caso assim não seja entendido, deve a douta sentença ser substituída por outra que reconheça o direito de excepção de não cumprimento, ou considere haver apenas mora no cumprimento e não incumprimento definitivo.»
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A Ré contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso. O recurso foi admitido.
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1.4. Questões a decidirAtentas as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto (artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, constituem questões a decidir:
i) Erro no julgamento da matéria de facto (conclusões 2 a 5);
ii) Reapreciação de direito em consonância com a modificação da matéria de facto que vier a ser operada (conclusão 6), o que envolve a apreciação das seguintes questões:
a) Exceção de não cumprimento do contrato (conclusão 11 e último parágrafo das conclusões);
b) Ilicitude da resolução operada pela Ré por inexistir incumprimento definitivo do contrato-promessa pela Autora (conclusões 6 a 8);
c) Simples mora no cumprimento da prestação pela Autora (conclusões 9 e 10).
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II – Fundamentos2.1. Fundamentação de facto
2.1.1. Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
«1) No dia 20 de Maio de 2016, a Ré, na qualidade de primeira outorgante e a autora, como segunda outorgante, celebraram um acordo denominado de contrato-promessa de compra e venda cujo teor aqui se dá por reproduzido.
2) Nos termos do supra aludido acordo, a Ré obrigou-se a proceder à reabilitação e reconstrução do prédio então descrito na CRP ... sob o número ...40 de ..., ..., e construção de 38 pavilhões industriais.
3) Sendo que tal prédio corresponde, actualmente, ao prédio descrito na CRP ... sob o número ...17 de ... – ..., em consequência de desanexação da área de 22.555,00 m2.
4) E a Ré prometeu vender à Autora livre de quaisquer ónus ou encargos, dois pavilhões correspondentes às fracções ... e ... identificados em planta anexa ao aludido acordo.
5) Tendo sido acordado como preço da venda das duas identificadas fracções o montante de 139.392,00 € (cento e trinta e nove mil trezentos e noventa e dois euros), correspondendo 69.696,00 € (sessenta e nove mil seiscentos e noventa e seis euros) a cada uma das ditas fracções.
6) Ainda nos termos do aludido acordo celebrado entre Autora e Ré, o preço acordado deveria ser pago em três prestações, sendo uma na data da outorga daquele contrato-promessa, em 20 de Maio de 2016, a título de sinal, no montante de 35.000,00 € (trinta e cinco mil euros), pago através de cheque nº. ...72 do Banco 1...; outra prestação até ao dia ../../2016, também do montante de 35.000,00 € (trinta e cinco mil euros), paga pela Autora naquela data acordada, através de cheque nº. ...43 do Banco 2..., e de que a Ré, então promitente-vendedora, deu quitação.
7) E, finalmente, a última prestação, do montante de 69.392,00 € (sessenta e nove mil trezentos e noventa e dois euros) deveria ser paga pela promitente-compradora à promitente-vendedora até dia ../../2016.
8) Ficou ainda acordado, no mesmo acordo que a escritura pública do contrato definitivo seria realizada até final do mês de Agosto de 2017, ficando a ré de comunicar à promitente-compradora, aqui Autora, a data, hora e local da sua realização, com antecedência mínima de 5 dias úteis.
9) De acordo com o disposto no acordo (cláusula 5ª.), efectuado o pagamento integral do preço, deveriam ser entregues as chaves das fracções prometidas vender, devendo estas estar devidamente fechadas.
10) No dia 01 de Setembro de 2016, e por acordo entre promitente-vendedora e promitente compradora, foi celebrado o aditamento àquele acordo, cujo teor aqui se dá por reproduzido, designadamente que promitente-vendedora e promitente-compradora acordaram em deferir o pagamento da última das prestações, no montante de 69.392,00 € (sessenta e nove mil trezentos e noventa e dois euros), para o dia 05 de Dezembro de 2016.
11) A 1-9-2016, as fracções supra aludidas estavam com consideráveis atrasos na construção.
12) E a 5-12-2016 a construção das fracções encontrava-se por acabar.
13) As fracções encontram-se na posse da ré.
14) Por carta datada de 24/07/2020, veio a Ré comunicar a resolução do contrato promessa de compra e venda de 20 de Maio de 2016 e respectivo aditamento de 1 de Setembro de 2016, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
15) A autora, em 11/09/2020, remeteu carta à Ré, a solicitar a marcação da escritura.
16) A ré enviou à autora, a 12-10, e recebida pela autora a 15-10-2020, nova carta a reiterar a resolução do contrato por falta de pagamento.
17) Sobre o prédio-mãe e respectivas fracções autónomas, incidem hipotecas a favor da Banco 3..., C.R.L.
18) A intenção da ré era a de financiar a edificação dos pavilhões prometidos vender com as sucessivas entregas das prestações do respectivo preço que lhe iriam ser efectuadas pela autora, facto esse que era do pleno do conhecimento da autora.
19) Em Junho de 2018, as fracções não estavam concluídas.»
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2.1.2. Factos não provadosO Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:
«a) O aditamento foi acordado uma vez que se verificaram atrasos consideráveis na execução dos trabalhos.
b) Em 21/06/2018, a ré concedeu à autora um “último e derradeiro prazo” para proceder ao pagamento da quantia de 69.392,00€ (a que acresceriam juros vencidos), sob pena de resolução do contrato promessa.»
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2.2. Do objeto do recurso2.2.1. Da impugnação da decisão da matéria de facto
A Autora impugna a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal de 1ª instância no que respeita ao ponto a) dos factos não provados. Pretende que essa matéria transite para os factos provados.
Tendo por base os fundamentos invocados relativamente a esse ponto de facto, procedemos à análise de todos os documentos juntos aos autos e à audição integral da gravação da audiência final.
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2.2.1.1. Alínea a) dos factos não provadosEste ponto de facto tem o seguinte teor:
«a) O aditamento foi acordado uma vez que se verificaram atrasos consideráveis na execução dos trabalhos.»
O Recorrente entende que tal facto deve ser considerado provado por a resposta positiva resultar do depoimento da testemunha AA.
A impugnação alicerça-se apenas na transcrição de excertos do depoimento da aludida testemunha.
Revisto o depoimento da testemunha AA, concluímos pela inexistência de qualquer erro de julgamento.
Esta testemunha, que é advogado e interveio no assunto por conta de uma das partes, elaborou o contrato-promessa que veio a ser celebrado em 20.05.2016, assim como o seu único aditamento de 01.09.2016.
Tendo sido pontualmente pagas as duas primeiras prestações, o contrato-promessa é perfeitamente claro sobre a data até à qual devia ser paga a terceira prestação, perfazendo então a totalidade do preço: até ao dia ../../2016. Quer isto dizer que a totalidade do preço seria pago até um ano antes da data em que devia ser outorgado o contrato definitivo de compra e venda – até final do mês de agosto de 2017.
Pelo aditamento, as partes acordaram que essa terceira prestação fosse paga no dia 05 de dezembro de 2016, mantendo-se em tudo o mais o acordado no contrato-promessa, designadamente que a escritura de compra e venda dos dois pavilhões seria celebrada até ao final do mês de agosto de 2017.
Sabe-se que essa terceira prestação não foi paga.
É verdade que esta testemunha afirmou, sublinhando sempre que se cingia àquilo de que se recordava («daquilo que me recordo») e ressalvando a possibilidade de algum erro («salvo erro»), que «a obra sofreu constantes e sucessivos atrasos na construção e salvo erro esse pagamento de metade do preço era para ser feito no final de agosto ou início de setembro e depois prorrogaram esse prazo para dezembro. Porque efetivamente as frações não estavam concluídas e parece-me que havia a obrigação … A escritura iria ser feita mais tarde mas as chaves pelo menos teriam que ser entregues e como as frações não estavam concluídas as chaves não podiam ser entregues e então prorrogaram esse prazo para mais uns meses até que as frações ficassem em condições de ser entregues à EMP01....»
Por conseguinte, de harmonia com esta testemunha, o aditamento foi motivado por as frações não estarem concluídas no final de agosto de 2016.
Sucede que este depoimento não convence da realidade do que consta na alínea a) dos factos não provados, sendo mais plausível a versão do legal representante da Ré, apresentada aquando das respetivas declarações de parte, a qual mostra-se conforme tanto com o teor do contrato-promessa como com o seu aditamento.
Em primeiro lugar, é de salientar que a testemunha foi afirmando os factos de forma algo dubitativa («parece-me») e sem se comprometer (v. em especial a parte da instância do mandatário da Ré), aludindo, por exemplo, a que se limitou a fazer constar dos escritos por si elaborados o que as partes (os dois gerentes) acordaram sem apurar a respetiva motivação. Apesar de não afirmar perentoriamente os factos e a sua específica razão de ciência, foi aludindo a acordos entre as partes que não foram reduzidos a escrito.
Em segundo lugar, estando previsto no contrato-promessa que o preço ficaria totalmente pago cerca de um ano antes da data prevista para a escritura de compra e venda, e tendo sido acordado o diferimento da terceira prestação para 05.12.2016, a versão que apresentou é de difícil compatibilização com a manutenção do mesmo prazo para a celebração da escritura pública. O normal seria que ao se alterar o prazo para o pagamento da terceira prestação, se o motivo do aditamento fosse o atraso na execução das obras, se alterasse também o prazo para ser celebrada a escritura relativa ao contrato definitivo.
Em terceiro lugar, o que a testemunha afirmou, na forma que já qualificamos, é contrariado pelo próprio teor do contrato e do seu aditamento. Repare-se que foi a testemunha que inseriu no contrato-promessa uma cláusula, que é a 7ª, em que as partes acordaram que qualquer «modificação ou emenda» do contrato «deverá ser celebrada por escrito entre as partes, sob a forma de “Aditamento”».
Ora, do aditamento de 01.09.2016 não consta o motivo que a testemunha referiu, antes aí se previu, apenas, a prorrogação do prazo para pagamento da terceira prestação para o dia 05.12.2016, mantendo-se em tudo o mais o acordado inicialmente, designadamente o estipulado na cláusula 5ª: «As chaves dos prédios prometidos vender serão entregues à Promitente-Compradora logo que as frações estejam devidamente fechadas e desde que o preço esteja integralmente pago (…).
Por conseguinte, a ênfase, desde o início da relação contratual, foi colocada no pagamento e este não dependia da execução das obras ou da entrega das chaves. Se tivesse havido um acordo nesse sentido, o mesmo teria de resultar de aditamento escrito, pois tal acordo tinha necessariamente, segundo o estipulado pelas partes (cláusula 7ª), de ser reduzido a escrito. Foi a própria testemunha que recordou que fazia questão de nos contratos por si redigidos inserir a cláusula sobre a necessidade de as alterações revestirem a forma escrita.
Em quarto lugar, a testemunha acaba por indiretamente se contradizer na parte em que admitiu que a Ré precisava do dinheiro para fazer as obras (era uma forma de financiamento da execução das obras). Se era necessário o pagamento para fazer as obras, então dificilmente o atraso na execução das obras constituirá o motivo do diferimento do pagamento da terceira prestação para o dia 05.12.2016. A realidade parece-nos mais simples e menos rebuscada do que a tese da Recorrente: o pagamento foi diferido para 05.12.2016 por a Autora não ter conseguido efetuar o pagamento até ao final de agosto de 2016. Isso é que está conforme com o teor do contrato e do seu aditamento.
Em quinto lugar, nenhum elemento permite afirmar a possibilidade de as obras nos pavilhões estarem concluídas antes de 05.12.2016.
Por todas estas razões, consideramos que bem andou o Mmo. Juiz a quo ao dar como provado este facto e ao justificar o seu julgamento, dizendo que «esta testemunha [AA] limitou-se a referir os contornos do contrato promessa sem ter aportado nada de relevante ao processo. Repare-se, aliás, que confirmou que a ré pretendia financiamento para a obra. Mais, o depoimento não se mostrou cabal nem peremptório face ao tempo entretanto ocorrido. É certo que tentou corroborar o contexto do aditamento: atrasos consideráveis na execução dos trabalhos. Todavia, tal não resulta do contrato. Por outro lado, se assim era, qual a razão para a data da escritura manter-se a mesma? Mais, não se vislumbra como a edificação dos pavilhões estivesse concluída em 5-12-2016. Repare-se que o aditamento é realizado a 1-9. Por outro lado, é esta testemunha que menciona a versão do financiamento. Por fim, refira-se que o contrato promessa e aditamento consubstanciam dois documentos de muito baixa dificuldade, pelo que o depoimento em causa nunca poderia ter o condão de abalar o que as partes assinaram, ou de atribuir uma qualquer interpretação autêntica do mesmo.
Por fim, o seu depoimento apenas se pode cingir à interpretação do contexto do documento – cfr. art. 393.º, n.º 3, do CC.»
Termos em que julga improcedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
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2.2.2. Reapreciação de DireitoComo bem resulta da conclusão 6ª das alegações, a apelação da Autora dependia em grande parte da modificação da decisão de facto quanto à alínea a) dos factos provados.
Tendo improcedido a impugnação, o quadro factual relevante com vista à subsunção jurídica é o mesmo que serviu de base à prolação da sentença recorrida, pelo que parte substancial da apelação em matéria de direito fica prejudicada.
Mas vejamos as questões suscitadas na apelação.
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2.2.2.1. Exceção de não cumprimento Na motivação das alegações, tal como na petição inicial, alega-se que «assiste direito à recorrente de invocar a exceção de não cumprimento do contrato, nos termos dos artigos 428º e 429º do Código Civil.»
Desde os articulados que não existe dissídio entre as partes sobre a qualificação do contrato celebrado como sendo um contrato-promessa, em conformidade com o disposto no artigo 410º, nº 1, do Código Civil (CCiv), tal como o Tribunal recorrido corretamente qualificou e determinou os seus efeitos.
Por isso, cumpre, sem mais, enfrentar a questão suscitada.
A este propósito dispõe o artigo 428º, nº 1, do CCiv.: «Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo».
A exceptio non rite adimpleti contractus tem lugar nos contratos com prestações correspetivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra. É o que se verifica nos contratos tradicionalmente chamados bilaterais ou sinalagmáticos. Nos contratos não sinalagmáticos é através, designadamente, do direito de retenção que a lei tutela algumas vezes o interesse de um deles no cumprimento oportuno das obrigações do outro.
Segundo João José Abrantes[1], tal exceptio consiste na faculdade que cada um dos contraentes tem de subordinar a execução da sua prestação ao cumprimento da contraprestação pelo seu comparte, pelo que um dos requisitos para a oponibilidade de tal meio de defesa é precisamente o da exigibilidade do crédito do excipiente. Daí que, «se um dos contraentes não cumpre sua obrigação na época do vencimento (sendo o cumprimento ainda possível, com satisfação do interesse do credor) e, apesar disso, reclama a contraprestação, o devedor desta pode, legitimamente, recusá-la enquanto subsistir este estado de coisas»[2].
No caso dos autos, o contrato-promessa, celebrado em 20.05.2016, respeitava a dois pavilhões a construir, que a Ré prometeu vender à Autora pelo preço global de € 139.392,00. As partes acordaram que aquele valor seria pago em três prestações: o primeiro pagamento, a título de sinal e no valor de € 35.000,00, foi feito no dia da celebração do contrato-promessa, o segundo, igualmente no valor de € 35.000,00, teria de ocorrer a ../../2016, o que aconteceu, e o terceiro, no restante valor de € 69.392,00, teria de ocorrer até ../../2016. Através de um aditamento escrito ao contrato-promessa, as partes acordaram que esta última prestação seria paga no dia 05.12.2016.
Este último pagamento nunca foi realizado pela Autora.
A Recorrente argumenta que havia atraso na construção dos dois pavilhões e que, caso «pagasse o preço na totalidade, na data contratualmente convencionada, não receberia da promitente compradora as chaves das frações prometidas vender, devidamente fechadas, conforme clausula 5ª do contrato promessa e ponto 9) dos factos provados», bem como que «a recorrida não iria fazer as escrituras das frações no prazo contratualmente convencionado.»
Sucede que à data de 05.12.2016 a Ré não estava em mora relativamente a qualquer obrigação estabelecida no contrato-promessa.
Ao contrário do sustentado pela Recorrente, o facto de a execução das obras estar atrasada era irrelevante, pois no contrato não se subordinou o pagamento da terceira prestação à condição de as obras se apresentarem então em determinado estado e muito menos da verificação da sua conclusão. Não existia qualquer interdependência entre a evolução das obras e o pagamento da terceira prestação.
Pura e simplesmente, o terceiro pagamento teria de ser feito em data anterior à conclusão da construção dos dois pavilhões. É isso que se retira do ponto nº 18 dos factos provados («A intenção da ré era a de financiar a edificação dos pavilhões prometidos vender com as sucessivas entregas das prestações do respectivo preço que lhe iriam ser efectuadas pela autora, facto esse que era do pleno do conhecimento da autora») e, sobretudo, da cláusula 5ª do contrato-promessa: «As chaves dos prédios prometidos vender serão entregues à Promitente-Compradora logo que as frações estejam devidamente fechadas e desde que o preço esteja integralmente pago, momento a partir do qual a promitente compradora poderá livremente utilizar e fazer seu[s] os mencionados prédios.»
Aliás, nenhuma prova existe nos autos de que, chegados a 05.12.2016, a Autora tenha então exercido a exceção de não cumprimento.
Em todo o caso, não era – e não é – legítima a invocação da exceptio, pois a Autora não dispunha de qualquer fundamento que a suportasse. Havia prazos diferentes para o cumprimento das prestações: a prestação da Autora – o pagamento da terceira prestação – devia ser realizada antes da conclusão das obras, não sendo a execução das obras condicionante daquela prestação.
Portanto, quando em 05.12.2016 a Autora não realizou a sua prestação, não existia qualquer prestação correspetiva ou correlativa da Ré que estivesse por cumprir. Daí que a Autora não tinha a faculdade de recusar a sua prestação; encontrava-se em situação de mora no que respeita à sua prestação, que era a de pagar a terceira prestação. Estava em incumprimento, pelo menos temporário, quanto à prestação que lhe cabia realizar.
Termos em que improcedem as conclusões formuladas sobre esta questão.
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2.2.2.2. Da resolução Em via subsidiária, a Recorrente sustenta que, «se tal excepção de não cumprimento do contrato não fosse aceite, sempre teria que ser decidido que não houve incumprimento definitivo, que justificasse a resolução do contrato por parte da recorrida», uma vez que «incumbia à recorrida marcar a data da escritura e avisar disso a recorrente, eventualmente advertindo-a do efeito cominatório do não cumprimento. O que não fez, mesmo depois de convidada a fazê-lo pela recorrente.»
Conclui que «não existiu incumprimento, mas apenas atraso no cumprimento.»
A questão foi apreciada pelo Tribunal a quo em termos que consideramos inteiramente acertados, mas que parece não terem convencido a Autora, pelo que importa fazer um esforço argumentativo no sentido de esclarecer definitivamente a questão.
Ao credor incumbe alegar e provar os factos integrantes do incumprimento ou do cumprimento defeituoso da obrigação pelo devedor, e a este a alegação e a prova dos factos reveladores de que tal não depende de culpa sua (artigo 799º, nº 1, do Código Civil).
Em conformidade com o disposto no artigo 762º, nº 1, do Código Civil, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, pelo que a não cumpre no caso contrário.
No que concerne ao contrato-promessa, estabelece o artigo 442º, nº 2, do Código Civil que no caso de o constituinte do sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a quem recebeu o sinal, tem o primeiro a faculdade de lhe exigir o dobro do que prestou.
Conforme tem sido entendimento predominante, a referida perda ou restituição em dobro do sinal pressupõe o incumprimento da obrigação a título definitivo e a resolução do contrato, pelo que não se compagina com a simples mora ou atraso no cumprimento[3].
Portanto, no caso dos autos, a Ré só teria o direito de fazer seu o sinal entregue se for de concluir que a Autora incumpriu definitivamente o contrato-promessa e se se operou a respetiva resolução lícita, fundamentada.
Na falta de cumprimento em sentido lato podem incluir-se, além de outras hipóteses (por exemplo, a cláusula resolutiva expressa) que ao caso não interessam, a declaração antecipada de não cumprir, a impossibilidade de cumprimento, o incumprimento definitivo derivado de termo essencial e o incumprimento oriundo da conversão da situação de mora.
Atento o fundamento invocado pela Ré para a resolução do contrato, interessa-nos apenas a primeira hipótese – recusa categórica de cumprir.
Importa ainda ter presente que o direito de resolução dum contrato, enquanto destruição da resolução contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, nessa medida, ao exercício de um direito potestativo vinculado – artigo 432º do Código Civil.
É perfeitamente claro que a Autora se encontrava em mora, desde 05.12.2016, quanto à obrigação de pagamento da terceira prestação prevista no contrato-promessa.
Portanto, tudo passa por saber se a mora da Autora se converteu em incumprimento definitivo por recusa aberta de cumprimento.
Mostra-se apurado que a Ré comunicou à Autora, por carta datada de 24.07.2020, a resolução do contrato-promessa e que esta respondeu, por carta expedida em 11.09.2020 (datada de 08.09.2020), solicitando a marcação da escritura de compra e venda.
A carta da Ré não operou a resolução do contrato, pois, não havia previamente convertido a mora em incumprimento definitivo do devedor, através de interpelação admonitória ou mediante declaração à outra parte (art. 808º do CCiv), já que a simples mora não atribui direito à resolução. Isto porque o retardamento na realização da prestação não equivale ao incumprimento definitivo do contrato.
Sucede que a Ré, perante a posição assumida pela Autora, reiterou a esta, por carta expedida a 12.10.2020 (mas datada de 30.09.2020) e recebida a 15.10.2020, a resolução do contrato por falta de pagamento da terceira prestação.
Sucede que nesta carta a Ré invocou que resultava da anterior carta da Autora que esta «nunca teve – e, pior do que isso, continua a não ter – qualquer intenção de proceder ao pagamento da terceira e última prestação (no valor de € 69.391,00) do preço convencionado no respectivo contrato promessa» e que, «não tendo a vossa empresa procedido ao pagamento da dita quantia, nem na data acordada (05/12/2016), nem (sequer) após a recepção da nossa carta de 24/07/2020, a vossa carta de 08/09/2020 não só não faz qualquer sentido, como anuncia mais uma tentativa maquiavélica de Vªs Exªa perturbarem ( uma vez mais) o normal exercício da vida comercial da nossa empresa.»
Concluiu a Autora que «devido ao incumprimento culposo da vossa empresa, procedemos, de forma expressa e inequívoca, à resolução do aludido contrato promessa de compra e venda que foi entre nós celebrado em 20 de Maio de 2016 (bem como, aliás, do respectivo aditamento de 1 de Setembro de 2016), com todos as legais consequências, nomeadamente a perda da totalidade das quantias (no total de € 70.000,00)»
Por conseguinte, como bem apreciou o Tribunal recorrido, estando em causa um pagamento que devia ter ocorrido há mais de 3 anos, em 05.12.2016, a Autora, em vez de se dispor a cumprir, realizando a prestação que lhe incumbia, limitou-se na carta de resposta à Ré a solicitar a marcação da escritura («solicita-se a Vª. Exª. Se digne proceder à marcação daquela escritura no prazo máximo de 30 dias»).
Esta declaração deve ser entendida como uma recusa clara, inequívoca e perentória da Autora em proceder ao pagamento antecipado da quantia de € 69.391,00 a que se obrigara por força do contrato-promessa. A Autora mostrou que não tinha intenção de pagar a prestação em atraso antes da escritura relativa ao contrato definitivo.
Por isso, tendo chegado ao poder da Ré a declaração categórica da Autora, significando àquela que não estava disposta a pagar a terceira tranche, passou a verificar-se um inadimplemento definitivo e, por isso, a credora passou a ter direito à resolução, a qual operou pela carta expedida a 12.10.2020.
Sendo assim, a resolução é válida e eficaz.
Não sendo ilícita, por se verificar a existência de fundamento justificativo da destruição do vínculo contratual, as consequências da resolução são precisamente as fixadas na sentença: a Ré tinha o direito de fazer sua a quantia recebida a título de sinal (em conformidade com o expressamente estipulado na cláusula 6ª do contrato-promessa, em consonância com o disposto no art. 442º, nº 2, 1ª parte, do CCiv), assumindo tal qualidade apenas a primeira prestação, no valor de € 35.000,00, paga na data da celebração do contrato-promessa.
Por isso, nenhuma crítica merece a sentença quando se cingiu a condenar a Ré apenas no pagamento à Autora da quantia de € 35.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa aplicável aos juros comerciais, a contar da citação e até integral pagamento, e a absolver a Ré de tudo o mais peticionado.
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III – DecisãoAssim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a sentença.
Custas a suportar pela Recorrente.
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Guimarães, 30.04.2025
(Acórdão assinado digitalmente)
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Guimarães, 30.04.2025
(Acórdão assinado digitalmente)
Joaquim Boavida
Maria Luísa Duarte Ramos
José Carlos Dias Cravo
[1] A Excepção de Não Cumprimento do Contrato, 2ª edição, Almedina, pág. 47.
[2] Ob. cit., pág. 45.
[3] Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª edição, Coimbra Editora, 1pág. 95, nota 2; João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 14ª edição, Almedina, págs. 98-120; Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora, pág. 150 e segs.