Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
49320/12.9YIPRT.G1
Relator: MANUEL BARGADO
Descritores: REAPRECIAÇÃO DA PROVA
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 10/23/2014
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Indicações Eventuais: 1ª SECÇÃO CÍVEL
Sumário: I - A convicção do tribunal há-de resultar de uma apreciação crítica, conjugada e concatenada de toda a prova produzida, não podendo cingir-se a uma mera apreciação isolada dos vários depoimentos testemunhais produzidos.
II – No contrato de mediação imobiliária, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
III - Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
IV - Tendo o interessado apresentado uma proposta inferior ao preço de venda previsto no contrato de mediação imobiliária, a qual não foi aceite pelo comitente, a não realização do negócio visado não ocorre por culpa deste último, não sendo devida qualquer remuneração ao mediador.
Decisão Texto Integral: Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I- RELATÓRIO
C…, Lda. apresentou requerimento de injunção contra F…, pedindo a notificação do requerido para proceder ao pagamento da quantia de € 12.602,00, sendo € 12.500,00 de capital e € 102,00 de taxa de justiça.
Fundamenta o pedido na execução de um contrato de mediação imobiliária que celebrou com o requerido, no qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um prédio rústico, ficando estipulada a remuneração de 5% sobre o preço pelo qual o negócio se viesse a realizar, acrescida de IVA à taxa legal.
A requerente angariou um comprador para aquele prédio, pelo preço de € 250.000,00, o qual foi aceite pelo requerido e pelo seu irmão (comproprietários do imóvel), tendo então a requerente levado a cabo as diligências para a concretização do negócio, mas o requerido recusou celebrar o mesmo.
Notificado, o requerido deduziu oposição, alegando, em síntese, ter denunciado o contrato em 13.12.2011, para produzir efeitos em 01.01.2012, pois até esta última data nunca a requerente apresentou ao requerido ou aos seus comproprietários, qualquer interessado na aquisição do prédio dos autos pelo ajustado preço de € 425.000,00, nem pelo preço corrigido de € 350.000,00, além de que tais preços teriam sempre de ser acordados e aceites pelo irmão do requerido e pela sua cunhada.
Em face da oposição, foram os autos remetidos à distribuição como acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias.
O 3º Juízo Cível de Vila Nova de Famalicão declarou-se incompetente em razão do território para julgar a acção, ordenando a remessa dos autos ao Tribunal Judicial de Vila Nova de Cerveira a quem reconheceu competência para o efeito.
Instruído o processo, seguiram os autos para julgamento, após o que foi proferida sentença[1] a julgar a acção totalmente improcedente e a absolver o réu do pedido.
Inconformada com o assim decidido, interpôs a autora o presente recurso de apelação cuja motivação culminou com cinquenta e nove extensas conclusões que não satisfazem cabalmente a enunciação sintética ou abreviada dos fundamentos do recurso, tal como exige o disposto no art. 639º, nº 1, do CPC[2], e, por isso, não serão aqui transcritas.
Das mesmas conclusões resulta que as questões essenciais colocadas à apreciação deste Tribunal da Relação se consubstanciam em saber se deve ser alterada a matéria de facto e, em consequência dessa alteração, se deve proceder a acção por ser devida à autora a remuneração acordada no contrato celebrado entre as partes.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II - ÂMBITO DO RECURSO
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões da recorrente, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), tem como questões a decidir, como acima referimos, saber de deve ser alterada a decisão sobre a amtéria de facto e, em consequência dessa alteração, de deve reconhecer-se à autora o direito à remuneração acordada no contrato sub judice, com a consequente procedência da acção.

III – FUNDAMENTAÇÃO
A) OS FACTOS
Na sentença foram dados como provados os seguintes factos:
1. A Autora, C…, Lda., acordou com o Réu F…, nos termos do documento de fls. 68 e 71 dos autos, epigrafado CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁTRIA, datado de 01 de Janeiro de 2009, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde nomeadamente se lê:
(…)
Cláusula 2.ª
A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de €425.000 (quatrocentos e vinte e cinco mil euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
(…)
Cláusula 5.ª
1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, DE 20.8.
2- O segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa de legal de 20%.
(…)
3- O pagamento da remuneração apenas será efectuada nas seguintes condições:
(…)
O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa.
Cláusula 6.ª
1. (…)
b) a remuneração pelos serviços referidos no número anterior considera-se incluída no montante acordado na cláusula 5.ª e só será devida nos termos aí descritos.
2. O imóvel objecto do escrito identificado no facto anterior à data da celebração do mesmo estava registado na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão, sob o n.º 791/20111107, como prédio rústico, sito em Lugar da Trovisqueira, inscrito na matriz predial sob os n.ºs 475, a favor de F… .
3. Por declaração datada de 20.07.2009, subscrita pelo Réu e por A…, foi expresso o seguinte:
Venho informar V/Exas., que pretendo alterar o preço do meu imóvel, sito Terreno Estrada Nacional n.º 14 Famalicão-Braga, com a identificação n.º (…)
Assim sendo, queiram considerar o novo valor para: 375.000,00 (…)
4. A Autora diligenciou no sentido de angariar um interessado na realização do negócio, enunciado no facto 1, o que logrou, sendo o mesmo interessado a sociedade F…, Lda..
5. A proposta apresentada pela sociedade identificada no facto anterior foi pelo valor de €250.000,00.
6. O Réu recusou a proposta referida no facto anterior.
7. O Réu remeteu à Autora, por correio registado com a/r, que a recebeu, a missiva de fls. 69 e 85, datada de 13 de Dezembro de 2011, documento que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde nomeadamente se lê:
Eu F…, (….)
Pela presente carta, registada com aviso de recepção, e ao abrigo da cláusula 8.º do referido contrato de Mediação Imobiliária, venho denunciá-lo a partir de 1 de Janeiro de 2012.
8. A Autora dirigiu ao Réu, que a recebeu, a carta de fls. 70 e 83-84, datada de 15 de Dezembro de 2011, documento que aqui se dá integralmente reproduzido e onde nomeadamente de lê:
(…)Assunto: Contrato de Mediação Imobiliária n.º 1003AB4/IT, celebrado em 01/01/2009 – sobre o Prédio rústico inscrito na respectiva matriz sob o art.º 475 da freguesia de Cruz
Exmo. Senhor:
Acusamos a recepção de vossa missiva de 13/12/2011, na qual V. Exa. denunciou o contrato de mediação imobiliária connosco celebrado.
No entanto, angariamos comprador ainda na vigência do referido contrato de mediação, cuja proposta de compra foi por vós aceite.
Posto isto, mesmo que V. Exa. se recuse a concretizar o negócio por nós angariado, nos será devida a remuneração contratada de 5% sobre o preço do negócio por nós angariado, acrescida de IVA à taxa legal, isto é, a quantia de €12.500,00 acrescida de IVA.
Pelo que solicitamos o respectivo pagamento no prazo de cinco dias, sob pena de agirmos judicialmente.
(…).
E foi dado como não provado que:
a. O Requerido e o seu irmão aceitaram o preço de 250.000,00 referido no facto provado sob o n.º 5.
b. Foram efectuadas as devidas diligências pela Autora para a concretização do negócio, mediante a outorga, entre o Réu e o seu irmão e comprador angariado, de contrato promessa ou contrato definitivo de compra e venda.

Da impugnação da matéria de facto.
(…)
Como resulta do art. 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa.
Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto – documentos e depoimentos testemunhais, registados através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática do Tribunal.
Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que a recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo art. 640º, nºs 1 e 2, do CPC, já que:
- indicou os concretos pontos da materialidade fáctica que consideram incorrectamente julgados, com referência ao que foi decidido na sentença recorrida (que fixou também a matéria de facto provada e não provada);
- referiu os concretos meios de prova que, na sua óptica, impunham decisão diversa, ou seja, os documentos e depoimentos das testemunhas nos quais o tribunal a quo alicerçou a sua convicção;
- indicou as passagens da gravação relativamente aos depoimentos prestados nos quais fundam a sua discordância com a decisão sobre a matéria de facto, referindo os minutos da gravação, o que permite a este Tribunal ad quem identificar, de forma fácil e segura, os depoimentos visados.
No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorrecta avaliação da prova testemunhal cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo art. 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objecto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto[3].
Presente deve ter-se, outrossim, que o sistema legal, tal como está consagrado, com recurso à gravação sonora dos meios probatórios oralmente produzidos, não assegura a fixação de todos os elementos susceptíveis de condicionar ou influenciar a convicção do julgador perante o qual foram produzidos os depoimentos em causa, sofrendo a apreciação da matéria de facto pela Relação, naturalmente, a limitação que a inexistência da imediação de forma necessária acarreta.
Feitas estas breves considerações, vejamos se são justificadas as críticas feitas pela autora/recorrente à decisão sobre a matéria de facto.
(…)
Resulta assim do exposto, que não se vislumbra uma desconsideração da prova produzida, mas sim uma correcta apreciação da mesma, não se patenteando a inobservância de regras de experiência ou lógica, que imponham entendimento diverso do acolhido. Ou seja, no processo da formação livre da prudente convicção do Tribunal a quo não se evidencia nenhum erro que justifique a alteração da decisão sobre a matéria de facto, designadamente ao abrigo do disposto no art. 662º do CPC.

B) O DIREITO
A pretensão da recorrente de ver revogada a sentença radicava, essencialmente, na alteração da matéria de facto, pretensão que este Tribunal não acolheu, pelo que permanecem inalterados os fundamentos que determinaram a improcedência da acção, pouco ou nada havendo a acrescentar à muito bem elaborada sentença, com várias citações doutrinárias e jurisprudenciais a propósito.
Em resumo, sempre se dirá que o exercício da actividade de mediação imobiliária está sujeita ao regime estabelecido no DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
Decorre do n.º 1 do artigo 2º daquele diploma, que a actividade de mediação é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
De acordo com o n.º 2 desse artigo 2º, a actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente ou acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Nos termos do n.º 4 do referido preceito legal por interessado deve entender-se o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.
Assim, neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio[4].
Neste sentido, considera Antunes Varela[5] que «o contrato de mediação imobiliária é uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, segundo o qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Isto, normalmente, como é óbvio, em contrapartida de uma remuneração, uma vez que tal contrato se tem, em princípio, como oneroso».
No caso em apreço provou-se que por força do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e o réu, aquela obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra de um imóvel pelo valor de € 425.000,00, e, na parte que aqui importa, ressalta que o pagamento da remuneração nos termos que resultam da cláusula 5.ª e cláusula 6.ª só seria devida se a autora concretizasse o negócio, e pelo valor de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado (cfr. pontos 1 e 2 do elenco dos factos provados).
Mais resultou provado que o preço de € 425.000,00 veio a ser alterado para o valor de € 375.000,00, tendo a autora arranjado um interessado cuja proposta foi de € 250.000,00 (cfr. pontos 4 e 5 do elenco dos factos provados). Provou-se, outrossim, que o réu recusou aquela proposta, tendo denunciado o contrato por carta datada de 13 de Dezembro de 2011 (cfr. pontos 6 e 7 do elenco dos factos provados).
Ora, de tal factualidade, como bem se observou na sentença recorrida, «não se extrai qualquer concretização do negócio almejado, competindo à Autora provar que o mesmo não se concretizou por culpa imputável ao Réu, o que esta claramente não logrou. Aliás, no rigor das coisas, sempre se dirá que o facto de o Réu ter recusado a proposta, por si só, em nada bule com o eventual direito à remuneração, certo que se o Réu contratou um determinado valor para a venda, como é natural, pode legitimamente recusar qualquer proposta que se situe abaixo do preço almejado. E, é assente também que, a Autora não logrou provar a aceitação da proposta por parte do Réu, nem a realização de qualquer contrato-promessa ou contrato de compra e venda.»
Assim, quer se entenda que o mediador tem direito à retribuição com a celebração do contrato promessa – tese que perfilhamos -, quer se entenda só ter o mediador direito à remuneração com a conclusão e perfeição do negócio querido – tese seguida na sentença -, certo é que no caso em apreço a autora não tem direito a qualquer retribuição pela simples razão de que nenhum contrato foi celebrado.
Improcedem deste modo todas as conclusões do recurso, o que implica o total inêxito do mesmo e a manutenção da decisão recorrida.

Sumário:
I - A convicção do tribunal há-de resultar de uma apreciação crítica, conjugada e concatenada de toda a prova produzida, não podendo cingir-se a uma mera apreciação isolada dos vários depoimentos testemunhais produzidos.
II – No contrato de mediação imobiliária, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
III - Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
IV - Tendo o interessado apresentado uma proposta inferior ao preço de venda previsto no contrato de mediação imobiliária, a qual não foi aceite pelo comitente, a não realização do negócio visado não ocorre por culpa deste último, não sendo devida qualquer remuneração ao mediador.

IV – DECISÃO
Termos em que acordam os Juízes desta Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a douta sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
*
Guimarães, 23 de Outubro de 2014
Manuel Bargado
Helena Gomes de Melo
Heitor Gonçalves
____________________________
[1] Com fixação dos factos provados e não provados e respectiva motivação.
[2] O que só não determinou o não conhecimento do recurso, por ainda assim ser possível identificar com alguma clareza o seu objecto.
[3] A jurisprudência evoluiu no sentido de se firmar um entendimento mais abrangente no que se refere aos poderes de alteração da matéria de facto pela Relação, considerando-os com a mesma amplitude que a dos tribunais de 1ª instância. Nessa medida, e no que se refere à questão da convicção, já não estará em causa cingir apenas a sua actividade de apreciação ao apuramento da razoabilidade da convicção do julgador da 1ª instância, mas antes formar a sua própria convicção nos elementos probatórios disponíveis nos autos (cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 24.09.2013 (Azevedo Ramos), proc. 1965/04.9TBSTB.E1.S1, in www.dgsi.pt).
[4] Cfr., inter alia, Ac. do STJ de 12.12.2013 (Granja da Fonseca), proc. 135/11.4TVPRT.G1.S1.
[5] Código Civil Anotado, Volume II, 4ª edição, p. 785.