Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2 – O contrato de arrendamento para o exercício do comércio é nulo, assim como a fiança, quando não reduzido a escritura pública.
3 – Os outorgantes fiadores dum contrato escrito de arrendamento para o comércio, que se comprometem a reduzi-lo a escritura pública, seis meses depois, se se recusarem a fazê-lo e invocarem em juízo a nulidade do contrato, por vício de forma, revelam um comportamento contraditório, que integra o abuso de direito na vertente “ venire contra factum proprium”.
4 – Neste caso, deve prevalecer a ideia de justiça, de Direito, face aos princípios da segurança, certeza, consubstanciados na forma exigida para o contrato.
Acção Ordinária 549/02
2ª Vara Mista Comarca Guimarães
Relator Des. Espinheira Baltar
Adjuntos Des. Silva Rato
Des. Carvalho Martins
Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães
"A" e mulher ..., residentes no Largo ..., lugar e freguesia de Barcelinhos, Barcelos, propuseram acção com forma ordinária contra "B", com sede no lugar de ..., Paços de Ferreira, "C" e "D", residentes no local da sede da sociedade de que são sócios gerentes.
E pediram a resolução do contrato de arrendamento que celebraram com a sociedade e que esta fosse condenada a entregar-lhes o local arrendado e que todos os réus fossem condenados, solidariamente, a pagarem-lhes a quantia de 1.227.200$00 a título de rendas vencidas e não pagas e as vincendas e ainda a quantia de 187.000$00 a título de honorários ao seu patrono.
Para tal alegaram em síntese, que celebraram um contrato de arrendamento com a ré sociedade, para comércio de mobiliário, reduzido a escrito particular, pela renda mensal de 130.000$00, tendo ficado os outros réus fiadores da ré sociedade, de que eram sócios gerentes. E comprometerem-se os réus a formalizarem o contrato através de escritura pública, quando os autores registassem a fracção autónoma, objecto do arrendamento, e fossem notificados para o efeito.
E os autores entregaram logo o local arrendado à ré sociedade, que iniciou a sua actividade, pagando logo dois meses de renda, deixando de o fazer a partir de Setembro de 1997.
Em Fevereiro de 1998, os autores notificaram os réus para outorgarem a escritura pública, com vista a formalizarem o contrato escrito, mas estes não compareceram ao acto.
Os RR. defenderam-se por excepção dilatória, de ineptidão da petição inicial, por contradição entre a causa de pedir e o pedido, uma vez que o contrato em causa é nulo por vício de forma, devendo ser considerado um contrato promessa e por impugnação.
Os autores replicaram, suscitando o abuso de direito na invocação da nulidade do contrato, por parte dos réus, e alteraram a causa de pedir e pedido, invocando o direito de propriedade sobre a fracção autónoma e falta de título por parte da ré sociedade na ocupação da mesma.
Os réus treplicaram, alegando a inadmissibilidade da alteração simultânea da causa de pedir e pedido.
Foi elaborado despacho saneador e organizada a matéria de Facto Assente e a Base Instrutória.
Procedeu-se a julgamento, onde autores e réus acordaram sobre a matéria de facto constante da base instrutória e de que o arrendado já tinha sido entregue.
Foi proferida decisão, que condenou os réus a pagarem aos autores a quantia de 14.265,62 €, a título de rendas vencidas e não pagas, desde Setembro de 1997 até 18/5/99, e a quantia de 788,08 €, a título de honorários ao mandatário dos autores, acrescida esta quantia de IVA, sendo os réus "C" e "D" condenados como fiadores, fundamentando esta decisão no abuso de direito dos réus ao invocarem a nulidade do contrato de arrendamento.
Inconformados com o decidido, os réus interpuseram o respectivo recurso de apelação, formulando as seguinte conclusões:
PRIMEIRA
Atenta a matéria de facto dada como provada, as partes celebraram um contrato promessa de arrendamento comercial.
SEGUNDA
A cedência do locado a partir da outorga do contrato promessa de arrendamento apesar de típica do contrato de arrendamento também o pode ser do contrato promessa com tradição da coisa, a que se refere o artigo 442º, n.º 2 do Código Civil, não estando as partes legalmente impedidas de o fazer.
TERCEIRA
A convolação feita pelo Tribunal recorrido de um negócio licito (contrato promessa de arrendamento para comércio) num negócio ilícito porque carecido de uma formalidade (contrato de arrendamento para comércio) é nula.
QUARTA
Não obstante tal nulidade é manifesta a contradição entre a fundamentação de facto e a de direito da sentença recorrida.
QUINTA
Sem prescindir, sendo o escrito particular dos autos um contrato de arrendamento para comércio nulo, nula também é a fiança.
SEXTA
A nulidade tem efeitos retroactivos, sendo certo que não fundamenta, antes pelo contrário, a condenação do pagamento das rendas pela ocupação do locado nem as despesas com o Advogado dos Autores por tal estar estipulado no escrito nulo.
SÉTIMA
Não actua com abuso de direito os fiadores que sendo sócios gerentes da arrendatária invocam a nulidade da fiança que prestaram em nome pessoal àquela, com o fundamento de que a fiança não foi prestada por escritura pública, quando o devia ter sido: tal actuação foi feita no exercício legítimo de um direito que lhe foi reconhecido’.
OITAVA
A sentença recorrida é nula — Artigo 668, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil, violando, ainda, o disposto nos artigos 7º, n.º 2, alínea b) do RAU (na redacção em vigor à data da celebração do contrato dos autos), 286 e seguintes e 627 e seguintes do Código Civil.
Houve contra alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Fundamentação
Ao abrigo do disposto no artigo 713 n.º 6 do CPC. damos como assente a seguinte matéria de facto:
a) Na Conservatória do Registo Predial de Guimarães encontram-se registadas a favor do autor, desde 10 de Dezembro de 1997, as seguintes fracções autónomas que fazem parte do prédio submetido ao regime da propriedade descrito sob o n.º ... da freguesia de Creixomil:
“B”: loja n.º 2 no rés-do-chão, destinada ao comércio ou similar de hotelaria, com um terraço.
-“C”: loja n.º 3 no rés-do-chão, destinada ao comércio ou similar de hotelaria, com um terraço (alínea A) dos factos assentes) ;
b) Por escrito datado de 16 de Junho de 1997, assinado pelos autores e pelos réus, intitulado “contrato promessa de arrendamento comercial”, o autor declarou ser dono e possuidor da fracção autónoma designada pela letra “C”, loja n.º 3 no rés-do-chão, destinada a comércio, constituída por uma divisão e dois sanitários, com a área de 122 m2 e um terraço com a área de 90 m2, que faz parte do prédio situado no lugar de ..., freguesia de Creixomil, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º .../Creixomil (alínea E) dos factos assentes) ;
c) Declarou o autor, ainda, no escrito referido em b), dar de arrendamento, à primeira ré, representada pelo segundo e terceiros réus, que declarou tomar de arrendamento, a identificada fracção, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Julho de 1997, pela renda mensal de Esc. 130.000$00, a pagar na morada do primeiro ou na conta n.º 201935309 do Banco ..., agência de Barcelos, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse (alínea B) — repetido - dos factos assentes);
d) Estabeleceram que o local era para comércio de móveis e similares, e nele seriam exercidos os serviços inerentes ao objecto social da ré (alínea C) dos factos assentes);
e) Previram que a inquilina assumia as obrigações de suportar todas as despesas judiciais e extrajudiciais, incluindo honorários de advogados que o senhorio pudesse ter por motivo de despejo litigioso inerente a esse contrato (alínea D) dos factos assentes);
f) Declararam, ainda, que a escritura pública de formalização do contrato seria efectuada no prazo máximo de seis meses após o registo da aquisição da fracção pelos autores, com a respectiva licença de utilização, ficando da responsabilidade de qualquer dos outorgantes a marcação da mesma, em função das disponibilidades notariais, fornecendo aqueles tais elementos à ré com antecedência de oito dias (alínea E) dos factos assentes);
g) O segundo e o terceiro réu declararam ficar como fiadores e principais pagadores da inquilina por todas as obrigações por esta assumidas no contrato e pelas demais que resultassem da lei, quer no que concerne ao prazo inicial, quer respeitante às suas renovações, sempre sem prejuízo e independentemente das alterações anuais da renda devida (alínea F) dos factos assentes);
h) A ré começou de imediato a exercer a sua actividade de venda de móveis na fracção “C” identificada em a) (alínea L) dos factos assentes).
i) A ré pagou aos autores a quantia de Esc. 260.000$00 respeitante à renda dos meses de Julho a Agosto de 1997 (alínea J) dos factos assentes) ;
j) Em 28 de Janeiro de 1998 os autores requereram notificação judicial avulsa no Tribunal Judicial de Paços de Ferreira, pedindo a notificação dos réus para comparecerem às 15 horas do dia 17 de Fevereiro de 1998 na Secretaria Notarial de Paços de Ferreira a fim de ser outorgada a escritura pública referente ao contrato referido em b) a g) devendo ser portadores dos bilhetes de identidade, cartões de contribuinte e de pessoa colectiva (alínea G) dos factos assentes).
1) Em 7 de Fevereiro de 1998 os réus foram notificados para os efeitos referidos em j) (alínea H) dos factos assentes).
m) Em 17 de Fevereiro de 1998 os autores compareceram no Cartório Notarial de Paços de Ferreira para reduzir a escritura pública o contrato referido em b) a g) não tendo a mesma sido realizada devido à falta de comparência dos sócios da ré (alínea 1) dos factos assentes);
n) A ré deixou de pagar a renda referente aos meses de Setembro de 1997 e seguintes (número 1 da base - admitido por acordo das partes — cfr. acta de fls. 138 e 139);
o) No dia 18 de Maio de 1999 foi entregue aos autores a fracção identificada em b) (declaração das partes prestada na audiência de julgamento — cfr. acta de fls. 138 e 139);
p) Os honorários do mandatário dos autores cifram-se no montante de 160.000$00, acrescido de IVA à taxa de 17% (número 2 da base instrutória - admitido por acordo das partes — cfr. acta de fls. 138 e 139).
Das conclusões ressaltam as seguintes questões:
1 – Nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos de facto e o direito, na medida em que os factos integram um contrato de promessa de arrendamento e a decisão qualifica-os como um contrato de arrendamento definitivo e nulo por vício de forma – artigo 668 n.º 1 al. c) do CPC.
2 – O contrato de arrendamento para o exercício do comércio, reduzido a escrito particular é nulo, cujo vício atinge o contrato na sua génese e totalidade, englobando a fiança.
3 – Os réus fiadores, ao invocarem a nulidade da fiança, que não foi reduzida a escritura pública, não actuaram com abuso de direito, antes exerceram um legítimo direito conferido por lei.
Iremos decidir cada uma das questões pela ordem enunciada.
1 – A nulidade invocada e prevista no artigo 668 n.º1 al. c) do CPC., pressupõe uma oposição entre os fundamentos da sentença e a sua decisão. Em que os fundamentos estejam em contradição com a decisão, não havendo um raciocínio lógico entre si.
No caso em apreço, o que os apelantes referem é uma contradição entre a matéria de facto e a qualificação jurídica dos mesmos. Não se enquadra na aludida nulidade.
Além disso, não existe qualquer contradição entre os fundamentos de facto e a decisão de direito. O que há é uma qualificação jurídica diferente, da perspectivada pelos apelantes. O julgador entendeu que se está perante um contrato de arrendamento definitivo, reduzido a escrito particular e os recorrentes dizem que os factos integram um contrato promessa de arrendamento.
Poderá haver um erro de julgamento, mas nunca a nulidade invocada. Mas atendendo aos factos apurados e dados como assentes, é de concluir que a decisão qualificou bem os factos, juridicamente. Pois, apesar de no cabeçalho do documento se encontrar escrito “ Contrato Promessa de Arrendamento...”, este epíteto não se enquadra, não se adequa com o teor do documento.
Na verdade, em nenhuma das cláusulas se encontra a promessa de contratar. Pelo contrário, declara-se que se dá e toma de arrendamento. E que só não foi reduzido a escritura pública, porque a fracção autónoma ainda não estava registada em nome dos autores e ainda faltava a licença de utilização. Daí que tenham os outorgantes redigido uma cláusula no sentido de que a sua formalização, através de escritura pública, seria posteriormente, até ao máximo de 6 meses depois, após a verificação dos requisitos faltosos.
E os autores entregaram o local à ré sociedade, que pagou logo dois meses de renda. Todos estes elementos, conjugados entre si, levam-nos a concluir que, os intervenientes no contrato, manifestaram a intenção de celebrar um contrato de arrendamento definitivo e não de promessa. Apenas relegaram para momento posterior, a formalização do contrato, ou seja, a sua convalidação formal, sem necessidade de manifestarem nova vontade negocial. E o contrato ficaria a vigorar desde o início e não a partir da outorga da escritura. É que não se estava perante um contrato novo, mas apenas a formalizar-se um contrato existente, a vigorar nos termos acordados, apesar de não revestir a formalidade exigida.
Assim julgamos que não há nada a censurar a decisão recorrida, nesta parte.
2 – Esta questão relaciona-se com a nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma, e, consequentemente, da fiança, como garantia pessoal do cumprimento das obrigações emergentes do contrato.
Na verdade, o contrato de arrendamento para o exercício do comércio, está sujeito a escritura pública, nos termos do artigo 7º n.º 1 al. b) do RAU. E, por sua vez, a fiança, deverá ser expressa na forma exigida para a obrigação principal, nos termos do artigo 628 n.º 1 do C.Civil.
Em face disto, e tendo em conta o disposto no artigo 220 do C.Civil, é de concluir que o contrato de arrendamento e a fiança, reduzidos a escrito particular, estão feridos de nulidade, por vício de forma, enquanto esta se traduz num requisito de validade do contrato principal e da fiança.
O certo é que o julgador da 1ª instância decidiu no sentido de que houve abuso de direito, na invocação da nulidade por parte dos réus, e, por força deste instituto, não aplicou as regras próprias da nulidade, consagradas no artigo 289 do C.Civil.
E isto, porque considerou que o abuso de direito neutralizou os efeitos jurídicos próprios da nulidade. E a condenação dos réus assentou neste pressuposto, tendo como fundamento não a validade do contrato, mas a violação do princípio ético-jurídico da confiança, imanente ao princípio do “ venire contra factum proprium”, que integra o segmento da norma do abuso de direito, por violação de forma intolerável, clamorosa da boa fé, prevista no artigo 334 do C.Civil.
Em face disto, julgou os réus vinculados ao acordo que subscreveram, apesar de nulo. E essa vinculação assenta no princípio da confiança, que, com princípio ético-jurídico, integra a ordem jurídica, e vincula as partes, que formulam declarações, que criam a confiança e convicção nos outros, que o seu comportamento não será contrário ao declarado.
É o que resulta da leitura da sentença, que não foi impugnada nesta parte. Pois não foi posta em causa a decisão no que concerne ao abuso de direito por parte da ré sociedade, que usufruiu a fracção autónoma, que lhe foi entregue para o exercício da sua actividade comercial.
Assim, teria de condenar os réus, como fez, e não declarar a nulidade do contrato, com todas as suas consequências. É a consequência necessária da eficácia do abuso de direito, reconhecido pelo julgador, relativamente ao exercício do direito dos réus, de invocar a nulidade do contrato.
3 – Como resulta desta questão, os réus fiadores e sócios gerentes da ré, apenas se opõem à decisão sobre o abuso de direito no que se refere à fiança. Ou seja, enquanto fiadores, a sua actuação, no que concerne à invocação da nulidade da fiança, não gera abuso de direito. Exerceram um direito legítimo e não violador, de forma clamorosa e intolerável dos limites da boa fé.
O certo é que a fiança, enquanto garantia pessoal das obrigações emergentes do contrato de arrendamento, não é autónoma, relativamente ao referido contrato, no que se refere à forma. Pelo contrário, está conexa com o contrato aludido, numa relação de accessoriedade.
Pois, se porventura o contrato principal for declarado nulo, também a fiança o será, como resulta da conjugação dos artigos 627 e 632 n.º 1 do C.Civil.
O que quer dizer que a nulidade formal da fiança, no caso em apreço, depende da nulidade formal do contrato de arrendamento.
Daí que a impugnação do abuso direito se cinja ao comportamento dos réus fiadores, relativamente à fiança e não ao contrato de arrendamento.
Porém, os réus fiadores intervieram no contrato de arrendamento, e nele declararam que assumiriam o cumprimento das obrigações emergentes desse contrato e subscreveriam a escritura pública, com vista à formalização do respectivo contrato e fiança.
Daí que, quando foram notificados para a outorga da escritura pública, como sócios gerentes da ré, o foram também como fiadores. E isto, porque a notificação foi feita para a formalização do contrato de arrendamento, que tinham subscrito, como resulta da leitura do documento junto a fls. 23, que consubstancia a notificação judicial avulsa, assinada pelos réus.
Em face deste documento, resulta claro que os réus foram notificados para comparecerem no Cartório Notarial de Paços de Ferreira, no dia 17 de Fevereiro de 1998, pelas 15 horas, para intervirem numa escritura pública “...referente ao contrato de arrendamento a que se alude na notificação”. Este contrato é o que se encontra junto aos autos e está em discussão.
Daí que os réus, enquanto fiadores, foram notificados pelo tribunal, para outorgarem a escritura pública, referente ao contrato de arrendamento, enquanto fiadores.
A sua ausência no referido Cartório Notarial, à hora marcada para a outorga da escritura pública, como consta dos autos, revela uma recusa à formalização do contrato, que contraria a sua declaração, constante do documento escrito, que consubstancia o contrato de arrendamento e a fiança. Neste comprometeram-se a formalizar o contrato, logo que existissem condições e fossem notificados para o efeito.
Dentro duma perspectiva da confiança nas declarações, é de concluir que as dos réus, geraram a convicção nos autores, de que iriam honrar os seus compromissos. E foi esta recusa em comparecer no Cartório Notarial, que revelou um comportamento contraditório, com o anterior, que causou a manutenção da falta de forma, ao contrato de arrendamento.
E que denuncia um “ venire contra factum proprium”, que nos leva a concluir que viola, de forma intolerável e inadmissível a boa fé, que deve presidir à constituição e execução dos contratos.
O que quer dizer que a actuação dos réus fiadores é abusiva, porque não tiveram um comportamento consentâneo com o declarado no contrato de arrendamento e, depois, invocaram a nulidade da fiança, por falta de forma do contrato de arrendamento.
Na verdade, contribuíram decisivamente para que o contrato não obtivesse a forma exigida, e queriam beneficiar do seu comportamento contraditório, quando invocaram a nulidade da fiança, por falta de forma.
Tendo exercido um direito, através dum comportamento contraditório, violando a boa fé e a confiança, é de concluir que se verificam os pressupostos do abuso de direito, nos termos do artigo 334 do C.Civil, relativamente à actividade dos réus fiadores.
Assim os réus estão vinculados às suas declarações, proferidas no contrato de arrendamento, por força do princípio da confiança, enquanto princípio ético-jurídico, integrante da ordem jurídica, ou seja, do Direito.
No caso em apreço, estão em conflito os valores da segurança, certeza jurídica, imanentes à exigência da forma escrita dos contratos e o princípio de justiça, ou ideia de direito, por causa do abuso de direito. Nesta situação limite, deve prevalecer a ideia de direito, o princípio de justiça, valor último do Direito.
Na verdade, é incongruente um direito seguro, mas injusto. Daí que a cláusula geral de abuso de direito, tenha a função de colmatar estas situações de injustiça, fazendo prevalecer a ideia de justiça, mesmo sacrificando o valor da segurança.
É que este valor, só é válido, enquanto se coadune com a ideia de justiça ou de Direito, e não a negue. Porque o exercício dum direito, terá de ser formal e materialmente válido. Pois, se houver apenas a aparência, no exercício do direito, não há direito, mas a sua negação.
É o que acontece no caso dos autos, em que quem causou uma determinada situação, se queira aproveitar dela, em nome do valor da segurança, com o fito de se desonerar das suas obrigações, emergentes das suas declarações.
Assim julgamos que a sentença não padece de qualquer censura, pelo que improcedem todas as conclusões.
( Conferir – João Baptista Machado, Obra Dispersa Vol. I, Scientia Jurídica, Braga 1991, pag. 345 a 423; Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Colecção Teses, Almedina, 1984, Vol. II, pag. 742 a 796; Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1976, pag. 340 a 349; Cunha e Sá, Abuso Do Direito, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, Lisboa 1973, pag. 449 a 462, 488 a 514 625 a 650.- Ac.RP.15/3/88 CJ. 1988, Tomo II, pag. 200; Ac. RP. 15/5/89, CJ. 1989, Tomo III, pag. 192; Ac. RE. 11/11/93 CJ. 1993, Tomo V, pag. 283; Ac. RP. 29/9/97 CJ. 1997, Tomo IV, pag. 200; Ac. STJ. 25/5/99 CJ. (STJ) 1999, Tomo II, Pg. 116;
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a sentença recorrida.
Custas a cargo dos apelantes.
Guimarães,