Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 204/21.2T8BGC.G1 |  |
SUSPENSÃO DO CONTRATO
INICIATIVA DO SENHORIO PARA TRANSIÇÃO PARA NRAU
FORMALIDADES DA COMUNICAÇÃO
INEFICIÊNCIA DA DENÚNCIA POR INCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS
Incumprido o ónus de prova (art. 342º, nº 1, do C.C.) dos pressupostos e requisitos previstos no art. 6º, do D.L. nº 157/2006 e/ou do art. 30º, do NRAU, é inviável a pretendida modificação do contrato de arrendamento em apreço e/ou invocar o seu incumprimento com base em novo acordo que não foi validamente estabelecido.
ACORDAM OS JUÍZES NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES:
1. RELATÓRIO
Nos presentes autos, AA e BB, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo de despejo, contra CC, na qual peticionaram a procedência da acção e, por conseguinte, que o Tribunal decida o seguinte:
a) reconhecer e fixar o valor da renda em 250,00 € (duzentos e cinquenta euros) e, por via disso, dar como incumprido o contrato de arrendamento pelo não pagamento (integral) das rendas, resolvendo-se o mesmo;
b) condenar a Ré a entregar o locado livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação;
c) condenar a Ré a pagar as rendas já vencidas em Setembro a Dezembro de 2020 (4 rendas x 250,00 € = 1 000,00 €) e Janeiro e Fevereiro de 2021 (250,00 € x 2 = 500,00 € ) - (pagou 6 rendas antigas x 15,00 € = 90,00 €), num total em falta de 1 410,00 € e as que, entretanto, se vencerem, até à efectiva entrega do locado, livre de pessoas e de bens.
A Ré, citada, contestou, e, por último, alega que os Autores litigam de má-fé.
Notificados, os Autores responderam à invocação de litigância de má-fé, pugnando pela sua improcedência.
A final foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Face ao exposto, julga-se totalmente improcedente a presente acção e,
consequentemente, decide-se o seguinte:
- Absolver a Ré, CC, dos pedidos contra si
formulados pelos Autores, AA e BB, AA e BB; e
- Absolver os Autores, AA e BB, da litigância de má-fé deduzida pela Ré, CC.
Condenam-se os Autores, AA e BB da
..., no pagamento das custas processuais, e a Ré, CC, no pagamento das custas relativas ao incidente de litigância de má-fé, fixando-se a respectiva taxa de justiça devida em 1 (uma) UC.
Registe-se e notifique-se.”
Inconformados com esta decisão, os Autores recorreram, formulando, em suma, as seguintes
Conclusões
a) Nos presentes autos foi proferida sentença na qual se julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo-se a Ré/Recorrida dos pedidos contra si formulados pelos AA./Recorrentes.
b) Acontece que, face à prova produzida o Tribunal a quo devia ter decidido
em sentido diverso. Senão vejamos:
c) Desde logo, os pontos a), b), c) d) e h) da factualidade dada como não provada devia ter sido dado como provada, face a toda a prova produzida nos presentes autos.
d) Assim, devia o Ponto a) dos factos dados como não provados ter sido dado como provado, nomeadamente que na carta de 17-05-2018, os Autores comunicaram que o estado de degradação do prédio obriga à realização de obras de restauro profundo.
e) Porquanto resulta do Documento 4 junto aos presentes autos com a p.i., que o prédio se encontrava degradado e, por isso, necessitava de obras de restauro, podendo ler-se na missiva enviada a Ré “Conforme documento em anexo, as obras de Restauro/Conservação do imóvel/locado (...)”.
f) O que foi comunicado à Ré por carta registada de 17-05-2018 e recebida
pela mesma em 18-05-2018, conforme factos dados como provados em 12 e 13.
g) De igual modo, resulta do depoimento da testemunha DD (sessão do dia 18-02-2025, intervalo 10:43 a 11:12) que decidiram fazer obras porque o imóvel estava em estado péssimo e “sim senhora, comunicou-se à Senhora”, “ela não queria sair de lá para fazer obras”, “ela sabia bem como a casa estava, (...) ela concordou para que se fizesse obras lá”.
h) Ora, ao dar como não provado este facto, o Tribunal a quo ignorou
documento autêntico e confissão expressa da parte, violando o art. 607.º/5 CPC.
i) Também deve ser dado como provado que “na mesma carta de 17-052018 e na de 28-06-2018 (Doc. 5), os Autores informaram a Ré do projecto aprovado pela C.M. ... (notificação 09-04-2018) e da intenção de submeter o prédio ao regime de propriedade horizontal” (Ponto b) dos factos dados como não provados).
j) Conforme resulta do Doc. 5 junto com a p.i. (carta de 28-06-2018) e, ainda, da Notificação municipal 09-04-2018 cuja copia foi anexa e também remetida à Ré.
k) Não o fazendo, o Tribunal a quo violou o dever de exame crítico da prova
(art. 607.º/4-5 CPC).
l) Acresce que, foi incorretamente dado como não provado o ponto c), pois que, face à prova produzida, nomeadamente ao documento 6 junto com a p.i., bem como ao depoimento da testemunha DD, sessão do dia 1802-2025, intervalo 10:15 a 10:42, deve ser dado como provado que “nessa data, os Autores facultaram à Ré o alvará de utilização n.º ...0 e demais peças (avaliação
AT, escritura de PH, caderneta, relatório IEFP e fotografias)”.
m) Sendo certo que o Tribunal a quo não fundamenta por que desvalorizou o documento em causa, tendo assim desconsiderado prova documental não impugnada, contrariando o princípio da aquisição processual (art. 5.º/2 CPC).
n) De igual modo, devia o Tribunal a quo dar como provado que a Ré recebeu a carta registada de 12-08-2020 (Ponto h) dos factos dados como não provados), por aplicação do disposto no art.º 10º, n.º s 3 e 4 do NRAU, por força do documento 10 junto com a p.i., do depoimento da testemunha EE (sessão do dia 18-02-2025, intervalo 10:43 a 11:12) e, ainda, por força da própria confissão da Ré nos artigos 46º a 49º e 57º a 63º da sua contestação.
o) Também deve ser retirado dos factos dados como não provados (Ponto
d)) e acrescer à lista dos factos provados que “a Ré recebeu a proposta (cartas 1208-2020 e 25-11-2020) e não se opôs no prazo, tornando exigível a nova renda a
01-09-2020”, por força do depoimento da testemunha EE (sessão do dia 18-02-2025, intervalo 10:43 a 11:12, minutos 17:20 a 17:35), bem como do documento 12 junto com a p.i..
p) Isto posto, a ser bem decidida a questão, devem ser alterados, após reapreciação da prova produzida nos termos expostos, os factos não provados e enumerados na decisão como a), b), c) d) e h), para provados, acrescendo à lista dos já 29 factos provados
q) O que, tudo conjugado, teria de levar à procedência da presente ação.
r) Sem prescindir, também não se concorda com a fundamentação jurídica
da sentença.
s) Com efeito, determina o art. 10.º, n.º 4 do NRAU que “Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio”.
t) O mesmo é dizer-se que, a devolução “não reclamada” equivale à
recepção.
u) Por sua vez, as cartas de 17-05-2018, 28-06-2018, 12-08-2020 e 25-112020 cumprem perfeitamente o disposto nos arts. 30.º a 32.º do NRAU.
v) Assim, nos termos e ao abrigo do disposto no capitulo II da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, abreviadamente designada por NRAU, com as sucessivas alterações, em vigor, e ao abrigo da Legislação complementar, in casu Decreto Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto, (Diploma aplicável ao regime das obras em prédios arrendados), regula as obras efetuadas por iniciativa senhorio, prevendo a possibilidade da suspensão do contrato ou a sua denúncia.
w) Como tal, em obediência ao previsto nos Diplomas indicados, os AA.
realizaram as obras de restauro profundo, informando nos termos legais a R. conf. art. 4.º 6.º art.º 25 Decreto Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto, que remete para art.º 35 do NRAU.
x) No mês de Setembro a renda paga pela aqui Recorrida continuou a ser
15€ (renda antiga) o mesmo se verificou nos meses subsequentes.
y) Assim, de acordo com preceituado no CCivil, artigo 1083º, nº 3 “(…) É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas …”.
z) A falta de pagamento das rendas vencidas (desde Outubro de 2020) é fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, neste caso, por via do despejo atendendo à mora superior a 2 meses.
aa) Assim, o Tribunal a quo ao julgar a presente ação improcedente, violou o disposto nos artigos 1038º, al. a) e 1083º, n.º 3 todos do Código Civil, bem como nos artigos 5º, n.º 2, 607º, n.ºs 4 e 5, todos do Código de Processo Civil; artigos 10º, n.ºs 3 e 4, 30º a 32º, 35º, 35º-A do NRAU; artigos 4.º 6.º, 25º Decreto Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto.
bb) Porquanto, da interpretação e aplicação das normas supra referenciadas o Tribunal a quo só poderia, ter dado como provados os factos referidos em a), b), c) d) e h), e salvo melhor entendimento, concluir pela procedência da ação, por provada e, consequentemente, condenar a Ré/Recorrida nos termos peticionados pelos AA./Recorrentes.
cc) Sem prescindir, que se se entendesse dever ser produzida outra prova,
ao Tribunal competiria o poder-dever de a mandar produzir- art 411 e 6, n.º 1 CPC.
Termos em que, deve o presente recurso ser julgado procedente e, consequentemente, ser revogada a decisão que julgou improcedente a ação intentada pelos AA./Recorrentes, sendo substituída por outra que a julgue procedente, assim fazendo V.ªs Ex.ªs a acostumada Justiça!
A Recorrida não respondeu ao recurso.
2. QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objectiva da actividade do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas[2] que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[3]
As questões enunciadas pelo/a(s) recorrente(s) podem sintetizar-se da seguinte forma:
- Saber se ocorreu erro de julgamento de determinados factos (os pontos a), b), c) d) e h) da factualidade dada como não provada) e se, em resultado da modificação desse julgamento a acção deve proceder;
- Saber se o Tribunal a quo ao julgar a presente acção improcedente, violou o disposto nos artigos 1038º, al. a) e 1083º, n.º 3, do Código Civil, bem como nos artigos 5º, n.º 2, 6º, nº 1, 411º, 607º, n.ºs 4 e 5, todos do Código de Processo Civil; artigos 10º, n.ºs 3 e 4, 30º a 32º, 35º, 35º-A do NRAU; artigos 4.º 6.º, 25º Decreto Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
3. FUNDAMENTAÇÃO
3.1. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO JULGADA
Nos termos do Artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil,
«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
No que toca à especificação dos meios probatórios - «Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (Artigo 640º, nº 2, al. a) do Código de Processo Civil).
Com refere Abrantes Geraldes[4] - As referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se a final, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.
Tendo em mente a interpretação do art. 640º, que acima enunciamos, analisemos a pretensa impugnação dos Apelantes.
*
Descendo ao caso. Com excepção dos casos infra expressamente assinalados, os Apelantes cumpriram o disposto no citado art. 640º.
Os Apelantes sindicam, em primeiro lugar, a decisão do item a), dos factos não provados.
Entendem que é matéria que deve ser considerada provada nos moldes mencionados em b), das suas alegações.
Nesse ponto, foi julgado assente que, sic: a) Na missiva referida 11 dos factos provados, os Autores, AA e BB, comunicaram à Ré, CC, que o prédio se encontrava degradado e necessitava de obras de restauro.
Conforme concluem os Apelantes, terá havido lapso de escrita neste ponto da sentença pois a missiva em causa é a do facto apurado em 11, datada de Maio de 2018, pelo que haverá que corrigir essa irregularidade.
No que concerne ao mérito da impugnação em apreço, julgamos, que carece de sustento.
Em primeiro lugar, é necessário salientar que a matéria deste ponto (a) é despicienda, quiçá conclusiva, dado que a sentença se deu ao labor de transcrever completamente a comunicação em causa e, por isso, convenhamos, resta subsumir às normas aplicáveis essa declaração dos Autores!
Sem prejuízo disso, julgamos que, de facto, não resulta dessa comunicação mais do que literalmente nela se inscreveu, ou seja, que com o “assunto” referido, essa comunicação pretendeu, além de mais, anunciar o licenciamento de obras de restauro/conservação e notificar a destinatária da necessidade de desocupar o locado no prazo aí mencionado.
O depoimento da testemunha, transcrito em f), não tem o condão de modificar o texto dessa comunicação.
Essa matéria foi impugnada pela Ré em sede de contestação, assim como foi impugnada a documentação com ela junta.
Carece de qualquer base probatória e/ou sustento legal a referência à existência de confissão expressa e/ou documento autêntico que suporte essa factualidade.
Posto isto, improcede esta primeira impugnação, sem prejuízo de se corrigir o dispositivo do item a), nos termos acima referidos.
No que concerne ao ponto b), dos factos não provado, renovam-se aqui os argumentos acima aduzidos: do único documento mencionado na p.i. como suportando essa factualidade, a dita missiva de Maio de 2018, não resultam os factos aí julgados negativamente, pelo que se mantém o decidido, improcedendo a respectiva impugnação.
No que toca ao ponto c), dos factos não provados, a sentença concluiu que essa matéria, sic, padece de qualquer prova produzida em tal sentido, sendo que, para tanto, a mera junção de documentos, supostamente comunicados à Ré, é insuficiente.
Os Recorrentes pretendem que se dê como provado.
Citam prova pessoal gravada, sem cumprir o preceituado no art. 640º, nº 2, a), do Código de Processo Civil, limitando-se mencionar o intervalo de tempo em que correu todo depoimento testemunhal em causa.
Tomando aqui de empréstimo as palavras do Tribunal da Relação de Lisboa, dada a sua aplicabilidade a esta fórmula impugnatória que os Apelantes protagonizam nas suas alegações: «No essencial, o recorrente realiza algo como o seguinte: “A passagem que considero colocar em causa o juízo de provado do facto X pode ser encontrada ao longo dos minutos todos da gravação do depoimento da
Pessoa A, e agora, V. Exas., adivinhem qual a frase em concreto a que me refiro.”» [5]
Rejeita-se, portanto, esta impugnação, ao abrigo dessa mesma disposição procedimental.
Sem prejuízo disso, esclareça-se que a suposta afirmação descontextualizada e despida de qualquer referência a razão de ciência que infirme o juízo feito pela primeira instância, carece de viabilidade para modificar o julgado e que a simples existência dessa documentação, repete-se, impugnada pela Ré (item 12º, da contestação), não faz prova do facto histórico inscrito em c), pelo que, sempre, improcederia esta impugnação.
No que diz respeito ao item h), dos factos não provados, o Tribunal recorrido entendeu que a decisão resulta “da falta da junção do aviso de recepção e da carta devolvida (com os respectivos dizeres, inscritos pela distribuidora postal, que se percebe ter sido a EMP01..., S.A.)”.
Em y), das suas alegações os Recorrentes reclamam, além de mais, o desfecho aí referido, que consubstancia matéria nova, mas a final, em n) e p), das suas conclusões, que definem o objecto desta lide recursiva, pedem que pura e simplesmente se dê essa matéria (h) como provada.
Citam aqui também os Recorrentes prova pessoal gravada, sem cumprir o preceituado no citado art. 640º, nº 2, a), do Código de Processo Civil, limitando-se a mencionar o intervalo de tempo em que ocorreu todo depoimento testemunhal em causa.
Rejeita-se, portanto, esta impugnação, ao abrigo dessa mesma disposição procedimental.
De qualquer modo, da documentação junta (a dita carta e uma cópia fotográfica do registo postal em causa), não resulta que essa carta, historicamente ou de facto, tenha sido recebida pela Ré (aliás os Autores reconhecem que foi devolvida!).
A citada passagem do depoimento do filho da Ré não substitui aqui essa prova.
Por outro lado, nos citados itens da contestação da Ré, não se admite o julgado no ponto da matéria de facto (h) em causa, pelo contrário, conforme, repetese, admitido pelos Recorrentes.
Por fim, recorda-se que em sede de julgamento da matéria de facto carece de sustento a invocação do disposto no art. 10º do NRAU.
Perante isto, sempre improcederia esta outra impugnação.
Por fim, no que toca à factualidade do item d), dos factos não provados, em z), das suas alegações, os Recorrentes pedem que, sic “quanto ao Ponto d) – Novo contrato de arrendamento, deve ser dado como provado que “a Ré recebeu a proposta (cartas 12-08-2020 e 25-11-2020) e não se opôs no prazo, tornando exigível a nova renda a 01-09-2020”.
Contudo, em sede conclusões, renovam esse pedido que consubstancia matéria distinta (o) e, simultaneamente (item c) e p)), concluem que o facto não provado em d), deve ser acrescentado à matéria de facto provada!
O mencionado em z), consubstancia, em parte, uma modificação do objecto da decisão em crise, que não foi justificada nos termos do art. 662º, nº 2, al. c), in fine, do C.P.C., e que contém matéria conclusiva ou de direito.
Ora, cingindo-nos ao que foi impugnado nos termos do art. 640º, nº 1, do
Código de Processo Civil, ou seja, a matéria julgada no item d)[6], dos factos enumerados na sentença como não provados, julgamos aqui que deve improceder o recurso.
Com efeito, do depoimento transcrito em aa), descontextualizado e/ou lacónico, não resulta demonstrada essa complexa factualidade histórica e negocial, sendo certo que o recurso se abstém, por completo, de desconstruir a apreciação crítica dessa prova feita pela decisão recorrida.
De resto, a declaração emitida pela Ré em 14.12.2020, assente em 27, dos factos julgados assentes, não permite a conclusão mencionada em d.
Acresce, repete-se, que está fora do âmbito deste julgamento de facto o recurso a normas de direito como aquelas que se invocam em cc), das alegações em apreço.
Improcede, portanto, esta outra impugnação.
Em face do exposto e da análise da exaustiva, contudo largamente ignorada pelo recurso, da fundamentação da decisão de facto em apreço, julgamos que não ocorreu qualquer violação do disposto no art. 607º, nºs 4 e 5, do Código de Processo
Civil.
Concluímos também que inexiste necessidade de produzir outra prova, nos termos mencionados em bb), das conclusões em apreço.
3.2. FACTOS A CONSIDERAR
a) Factos provados.
1. Consta da descrição, da Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...49, da freguesia ..., ... e ..., que o prédio registado é urbano, que se situa na Rua ..., ... em
..., que está constituído em propriedade horizontal; e que se encontra averbado sob o artigo matricial ....
2. Consta da escritura pública, celebrada a 29.09.2017, e, a final, assinada pelo Notário e outorgante nela identificados, o seguinte:
“No dia vinte e nove de Setembro de dois mil e dezassete, no Cartório Notarial, sito na Avenida ..., em ..., perante mim, FF, respectivo Notário, compareceram:
Primeiro:
a) GG e marido HH, casados sob o regime de comunhão adquiridos, ela natural de ..., e ele natural da freguesia e concelho ..., residentes na Rua ..., ..., Urbanização ..., em ..., NIF ...35 e ...27, cuja identidade verifiquei pela exibição do cartão de cidadão número ..., valido até ../../2020 e pela carta de condução número ...77, emitido 17/01/2002 pela DGV de ....
A outorgante mulher outorga por si e na qualidade de procuradora de ...
II e mulher JJ
, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, ele natural da freguesia ... concelho ... e ela natural da freguesia e concelho ... (...), residentes na Rua ..., Quinta ..., em ..., NIFS ...34 e ...31 no uso de poderes que lhe foram conferidos e que constam de uma procuração que apresenta e arquivo.
b) KK e marido LL, casadas sob o regime de comunhão de adquiridos, ela natural de ... e ele natural da freguesia ..., concelho ..., residentes na Rua ..., ..., em ..., NIFS ...75 e ...36, cuja identidade verifiquei pela exibição dos cartões de cidadão números ...69 5ZZ2 e ...33 4ZY6, validos até ../../2017 e 31/03/2020.
c) MM, solteira, maior, natural da freguesia e concelho ... (...), residente na Rua ..., ..., em ..., NIF ...27, cuja identidade verifiquei pela exibição do cartão de cidadão número ..., valido até ../../2020.
Segundo: AA, natural da freguesia ..., concelho ..., onde reside na Rua ..., NIF ...48, casado com BB (nif ...70), sob o regime de comunhão de adquiridos, cuja identidade verifiquei por a exibição do cartão de cidadão número ..., valido até ../../2021.
PELOS PRIMEIROS OUTORGANTES, na indicada qualidade, FOI DITO:
Que como consta da escritura de habilitação de herdeiros, lavrada hoje, no meu Cartório, exarada de folhas noventa e seis, a folhas noventa e sete, do livro de notas para escrituras diversas número cento e ..., no dia vinte e nove de Junho de dois mil e dezasseis, na união de freguesia ..., ... e ... concelho ..., faleceu, NN (nif herança ...10), natural da freguesia ... concelho ..., com última residência habitual, na Rua ..., em ..., no estado de viúvo de OO.
Que o falecido não deixou testamento ou qualquer outra disposição de ultima vontade, tendo-lhe sucedido como únicos herdeiros, cinco filhos GG
GG, KK, II, MM, acima identificados, e PP, divorciada, natural da freguesia e concelho ... (...), residente na rua ..., ..., em ..., NIF ...76
Que não existem outras pessoas que segundo a lei, prefiram aos mencionados herdeiros ou que com eles concorram na sucessão à herança do mencionado NN.
Que por contrato lavrada no dia cinco de Julho de dois mil e dezasseis, cujo termo de autenticação foi efectuado no Solicitador, QQ, com escritório na rua ..., em ..., aquela PP alienou o quinhão hereditário da referida herança, a MM, acima identificada
Que pelo preço global de TRINTA E SETE MIL E QUINHENTOS EUROS, que para si e seus representados declaram já terem recebido, VENDEM ao segundo outorgante, livre de ónus ou encargos, os seguintes bens:
1) Pelo preço de trinta mil euros o prédio urbano, (que faz parte da herança), sito na Rua ... freguesia ..., concelho ..., composto por ... e ... andar, com a área de sessenta e quatro metros quadrados e logradouro com a área de cento e sete metros quadrados, a confrontar do norte com rua, sul com RR, do nascente com rua e do poente com herdeiros de NN, não descrito na Conservatória do Registo Predial ..., mas inscrito na da actual União de matriz respectiva, sob o artigo ...96, do Freguesias da ..., ... e ... (o qual proveio artigo ...07 da extinta freguesia ...) sendo de 45 690,00 euros o seu valor patrimonial.
2) Pelo preço de sete mil e quinhentos euros o prédio urbano, (que faz parte da herança), sito na Rua ... freguesia ..., concelho ..., composto habitação de ..., com a área de cinquenta e nove metros quadrados, a confrontar do norte com rua, do sul com RR, do nascente com rua e do poente com herdeiros de NN, não descrito na Conservatória do Registo Predial ..., mas inscrito na matriz respectiva, sob o artigo ...66, da actual União e Freguesias da ..., ... e ... (o qual proveio do artigo ...53 da extinta freguesia ...) sendo de 20 820,00 euros o seu valor patrimonial.
PELO SEGUNDO OUTORGANTE, FOI DITO:
Que aceita a presente venda nos termos exarados.
Pelos outorgantes foi ainda dito, sob sua inteira e exclusiva responsabilidade, que este negócio não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, tendo-os advertido de que incorrem nas penas aplicáveis ao crime de falsidade de depoimento ou declaração se, se recusaram prestar, omitir ou falsear a declaração antecedente.
Arquivo:
a) As declarações para a liquidação do IMT (cobrança úmero ...35) e de selo (cobrança número ...68), apresentadas e liquidadas hoje no Serviço de Finanças. b) Procuração atrás referida
c) Certidão emitida em ../../2017 pelo Município ..., de onde consta que para os referidos prédios inscritos na matriz sob os artigos ...96 e ...66, foi atribuído o alvará de licença de utilização número ...7 Exibiram:
a) Certidão negativa número .../2017, emitida hoje pela Conservatória do
Registo Predial,
b) Cadernetas do Serviço de Finanças obtidas hoje via Internet.
Adverti o segundo outorgante de que não poderá transmitir ou onerar os prédios, sem que previamente o registe em seu nome na Conservatória do Registo Predial, bem da obrigatoriedade do registo deste acto e do agravamento emolumentar em dobro se excedido o prazo de sessenta dias a contar de hoje e das consequências de não entregarem ao Notário o preparo para registo.
Pelos outorgantes LL e HH foi dito que dão consentimento a seus cônjuges para este acto.
Foi feita aos outorgantes, em voz alta e na presença simultânea de todos, a leitura desta escritura e a explicação do seu conteúdo.”
3. SS, cônjuge da Ré, CC, acordou, verbalmente e em data não concretamente apurada, mas nunca depois de ../../1971, com NN o arrendamento do ... dos imóveis referido no ponto 2 dos factos provados.
4. Consta, do Assento de Óbito n.º ...52, do ano de 2020, que SS faleceu a 22.02.1993, pelas 23h00, no estado de casado com a Ré, CC.
5. No seguimento do referido nos pontos 3 e 4 dos factos provados, a Ré, CC, manteve-se a viver no imóvel arrendado, pagando o valor de renda acordado.
6. A Ré, CC, foi informada do negócio referido no ponto 2 dos factos provados pelos vendedores e pelos Autores, AA e BB.
7. No seguimento do referido no ponto 6 dos factos provados, a Ré, CC, não se opôs à celebração do negócio.
8. Em virtude dos negócios referidos nos pontos 2 e 3 dos factos provados e a partir de Outubro de 2017, a Ré, CC, paga aos Autores, AA e BB, a renda, que era de 13,00 € (treze euros) e que, actualmente, é de 15,00 € (quinze euros).
9. Os Autores, AA e BB, pretenderam realizar obras nos imóveis referidos no ponto 2 dos factos provados, em virtude do seu estado de degradação, e transformá-los em propriedade horizontal.
10. No seguimento do referido no ponto 9 dos factos provados e em 18.03.2018, os Autores, AA e BB, solicitaram orçamento para os trabalhos seguintes:
- “Demolição de todo o edificado existente e encaminhamento de todos os excedentes para vazadouro regulamentar”;
- “Desaterro do local a implantar o edifício até à cota de projecto. Abertura de caboucos, compactação e drenagem freática com tubos perfurados φ100, com impermeabilização das partes enterradas do edifício”;
- “Instalação do estaleiro e respectivos equipamentos em conformidade com a legislação em vigor. Caso seja necessário efectuar pedido de ocupação de via pública, todos os custos serão suportados pelo empreiteiro”;
- “Construção do "esqueleto" do edifício em lajes aligeiradas, termo-argila 24cm faceada com pilares e vigas tudo consolidado em simultâneo. Incluirá colocação de caixas de estore, divisões interiores em tijolo 11cm e fornecimento de telha cerâmica, mas sem remate do telhado”;
- “Execução de laje aligeirada de cobertura com abobadilha EPS 15cm+XPS
10cm+ripa metálica+telha cerâmica”;
- “Pagamento dos consumos de água, eletricidade e licenças de ocupação da via pública durante a execução da obra”;
- “Execução de escadas exteriores e interiores em betão armado”;
- “Execução de 3 paredes exteriores ao nível do Chão em Betão Armado. Antes de aterro e impermeabilização terá que ser colocação XPS a 10cm para isolamento térmico”;
- “Antes de executar paredes do anexo, impermeabilizar taludes e fundações envolventes”;
- “Compactação do logradouro existente e betonagem a grosso com malha sol e betão”.
11. No âmbito do Proc. Obras n.º 45/63 ..., foi remetida notificação, data de 09.04.2018, ao Autor AA, da qual constava o seguinte:
“ASSUNTO: Aditamento ao projecto inicial
LOCAL: Rua ..., em ...
Em conformidade com o disposto no artigo 114.º do Código do Procedimento Administrativo, em conjugação com as disposições do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de Setembro, informo V.Ex.ª de que o projecto de arquitectura a que se refere o processo em epígrafe, foi DEFERIDO por meu despacho exarado em 2018/04/05, de acordo com a informação da Divisão de Planeamento, Infraestruturas e Urbanismo.
Sob pena de caducidade do acto de aprovação, devem os projectos de especialidades ser apresentados no prazo de 6 meses contados da data da presente notificação, nos termos do n.º 4 do artigo 20.º Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de Setembro. Mais se informa V.Ex.ª que, nos termos do n.º 5 do artigo 20.º dos mesmos diplomas, o prazo acima mencionado poderá ser prorrogado por uma só vez e pelo período máximo de 3 meses, mediante requerimento fundamentado apresentado antes do respectivo termo.”.
12. Em 17.05.2018, o Autor, AA, através da Advogada TT, remeteu à Ré, CC, missiva datada de 17.05.2018, através de carta registada com aviso de recepção, para a morada Rua ..., ... ..., da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Assunto: Comunicação - Senhorio Obras De Restauração/Contrato de arrendamento - Cump. Art.º (s) 2.º, 3.º e ss. do N.R.A.U. Ref. Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho (Altera o Código Civil, aprovado Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de Novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados).
Exma. Sr.ª CC
Na qualidade de Mandatária do Exmo. Sr.º AA - o qual assumiu pela transmissão do direito de propriedade, a “figura” Senhorio - contrato de arrendamento - vigente do imóvel supra identificado, e, dando continuidade as várias conversações datadas de meados do mês de Novembro/Dezembro 2017, Sou pela presente Via notificar V. Ex.ª nos termos seguintes:
Conforme documento em anexo, as obras de Restauro/Conservação do imóvel/locado, encontram-se já licenciadas, pelo que cumpre, notificar V.
Ex.a, de que dispõe do prazo de 60 dias, a contar da presente Notificação, para que proceda as diligências necessária, à, desocupação do locado. Quanto, ao Realojamento, informo da N. disponibilidade imediata, para agendamento - dia e hora, procedermos à entrega da chave do imóvel, sito na Rua... - ... - ... - Tipologia T 2 , que será ocupado pela sua pessoa, no decurso das obras.
Mais, esclarecemos que as despesas inerentes à desocupação e sua habitação para o identificado imóvel, em condições análogas, são assumidas pelo M. Constituinte.”.
13. A Ré, CC, recebeu a carta e a missiva referida no ponto 12 dos factos provados a 18.05.2018.
14. Em 29.06.2018, o Autor, AA, através da Advogada TT, remeteu à Ré, CC, missiva datada de 28.06.2018, através de carta registada, para a morada Rua ..., ... ..., da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Assunto: Sequencia / da Comunicação - Senhorio - Obras De
Restauração/Contrato de arrendamento - Cump. Art.º (s) 2.º, 3.º e ss. do N.R.A.U. Ref. Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho (Altera o Código Civil, aprovado Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de Novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados). Exma. Sr.ª
CC
Na qualidade de Mandatária do Exmo. Sr.º AA, e na sequência da Notificação datada de 17 de Maio de 2018, Sou pela presente Via informar e reiterar o prazo em curso, V. Ex.a nos termos seguintes:
Considerando as diligências prévias necessárias à desocupação para realização das obras, informamos que ainda não nos foi indicada da sua parte os dias necessários, para o efeito. o que solicitamos, mais uma vez, pela presente via. Cumpre ainda informar, que a Licença de obras assim como a execução das mesmas obedece a prazos os quais devem ser respeitados pelas partes. Assim, solicitamos que nos indique data concreta previamente aos términos do prazo da Notificação, para que o M.C, possa efectivamente diligenciar nas ajudas necessárias à desocupação. Mais se informa, que quer a Baixada de Luz quer o contador de água para a realização das obras já foram solicitadas pelo M.C, e que aquando da colocação das mesmas poderá causar transtornos na sua residência, pois verifica o MC. que a sua residência não possui autonomia das demais.
Mais. esclarecemos que as despesas inerentes à desocupação e sua habitação para o identificado imóvel, em condições análogas. são assumidas pelo M. Constituinte.”.
15. A Ré não discordou da realização das obras referidas no ponto 11, 13 e 14 dos factos provados.
16. A Ré foi realojada foi realojada no imóvel sito na Rua ... ..., devido às obras referidas nos pontos 11 a 14 dos factos provados.
17. Em 08.06.2020, a Ré, CC, intentou contra o Autor, AA, uma acção declarativa, sob a forma de processo comum, originando o Proc. n.º 523/20.5T8BGC, que correu termos no Juízo Local Cível de Bragança - Juiz ..., do Tribunal Judicial da Comarca de Bragança, e na qual peticionou o seguinte:
“Termos em que, e nos melhores de direito aplicáveis e com o sempre mui douto suprimento de Vª Exª, deve a presente acção ser julgada procedente por provada, e, em consequência:
--Ser o Réu condenado a reconhecer que a Autora é legitima arrendatária do prédio urbano sito na Rua ..., em ...;
-- Ser decretada a cessação da suspensão da execução do contrato de arrendamento referente ao locado supra descrito, por se encontrarem concluídas as obras de remodelação/restauro referentes ao prédio onde se localiza o locado, e, o mesmo já dispor do respectivo alvará de autorização de utilização desde finais do mês de Fevereiro de 2020.
-- Ser o Réu condenado a entregar, imediatamente, à Autora o locado, descrito no art. 1º deste articulado, livre e devoluto para que, a Autora o possa reocupar.
Para tanto se requer a Vê Exa, seja o Réu citado para contestar, querendo sob cominação legal, seguindo-se os ulteriores termos legais.”.
18. Em 24.07.2020, a Advogada TT emitiu e assinou uma “DECLARAÇÃO”, da qual consta o seguinte:
“TT - Advogada C.P. 10709p, com escritório na Rua ..., ... Cntr.- - ..., na qualidade de Mandatária do proprietário -das fracções identificadas em anexo - que fazem parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial sob o art.º ...16 da União das freguesias ..., ...
... e ... - Distrito e concelho ..., declara para todos os efeitos o seguinte_
Encontra-se pendente de actualização para o NRAU a fracção - autónoma identificada pela letra ..., - sendo como visada a Exma. Sr.ª - CC, com residência indicada no proc. na Rua ....- ... - titular do NIF ...42.
A presente Declaração, visa legitimar CC, a proceder às diligências necessárias - contratos de água e luz, junto quer da ..., quer do Município ....
Por ser verdade e me ter sido solicitado vai o presente devidamente assinado por mim.”.
19. Em 24.07.2020, pelas 18h16, a Advogada TT enviou correio electrónico à Advogada UU, através dos endereços institucionais da Ordem dos Advogados, sob o assunto “Re: M/Patrocinada CC”, a qual continha, em anexo, a imagem da declaração referida no ponto 18 dos factos provados e a mensagem seguinte:
“Exma Colega
Apresento os meus cordiais cumprimentos,
Analisado o conteúdo do seu e-mail, o qual acuso pela presente via cumpre e resposta informar o seguinte:
Como Tem perfeito conhecimento, ao contrário do expendido no e-mail, o MC já tentou proceder a entrega do imóvel a SC - aliás, a penúltima diligência, inclusive foi agendado dia e hora - no qual a SC não compareceu, tal como imediatamente via telemóvel informei a Exma. Colega,
Razão qual, o conteúdo do seu e-mal com o respeito que lhe é merecido, só podemos aceitar como lapso.
Mais, os sucessivos e-mails, visam ab inibio a celeridade na entrega, afinal, quem está a causar prejuízos ao MC é a SC com os sucessivos adiamentos, mantendo assim duas fracções ocupadas !!!
Não obstante, remeto a versão da Dita Declaração solicitada, em anexo na expectativa que a SC - proceda a entrega da fracção ocupada ao MC até ao dia 31 de Julho de 2020, ocupando desta feita a fracção que lhe é exigível e legitimo.
As chaves encontram-se no meu escritório tal como anteriormente referenciado.
Com a entrega, das mesmas deve a SC, desistir da Acção,”
20. Em 30.07.2020, a Advogada UU, enquanto Patrona da Ré, CC, emitiu e entregou, nesse dia, à Advogada
TT, um documento denominado de “DECLARAÇÃO”, da qual consta o seguinte:
“CC, viúva, reformada, contribuinte nº ...42, residente na Rua ..., ... ..., declara para os devidos efeitos que no prazo de 8 dias a partir da data da assinatura da presente declaração, após lhe serem entregues as chaves, da fracção ..., do prédio urbano inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. ...76º, da União das freguesias ..., ... e ..., correspondentes ao ... andar do prédio urbano sito na Rua ..., ... ..., em substituição do locado objecto da acção, cujos termos correm no Juízo Local Cível de Bragança - Juiz ..., do Tribunal Judicial da Comarca de Bragança, sob o Procº nº 533/20.5T8BGC, que se compromete por inutilidade superveniente da lide ao abrigo do disposto na al. e) do art. 277º do Cód. Procº Civil a requerer a extinção da instância.”.
21. A Advogada TT recebeu a “DECLARAÇÃO” referida no ponto 20 dos factos provados, apondo os dizeres seguintes: “Recebi o original dia 30/07/2020”.
22. Desde a data referida no ponto 20 dos factos provados, a Ré, CC, ocupa a fracção mencionada no ponto 1 dos factos provados.
23. Em 04.08.2020, no âmbito do processo judicial referido no ponto 17 dos factos provados, a Ré, CC, apresentou um requerimento no qual, além do mais, constava o seguinte:
“CC, Autora nos autos de processo à margem referenciados, vem por inutilidade superveniente da lide, ao abrigo do disposto na al e) do art. 2772 do Cód. Procº Civil, apresentar desistência da instância, uma vez que, nesta data a Autora já reocupou o locado objecto da presente demanda, em que é Réu AA.”.
24. Em 12.08.2020, o Autor, AA, através da Advogada TT, remeteu à Ré, CC, missiva datada de 12.08.2020, através de carta registada com aviso de recepção, para a morada Rua ..., ... ..., da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Assunto: Denúncia C.A, nos termos do artigo 25.º na Sequencia / da
Comunicação - Senhorio - Obras De Restauração/Contrato de arrendamento -
Cump. Art.º (s) 2.º, 3.º e ss. do N.R.A.U. Ref. Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho (Altera o Código Civil, aprovado Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de Novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados).
Exma. Sr.ª
CC
Na qualidade de Mandatária do Exmo. Sr.º AA, e na sequência da Notificação datada de 17 de Maio de 2018, Sou pela presente Via informar V. Ex.º nos termos e para os efeitos pretendidos relativamente ao assunto em evidência:
Tendo por referência a suspensão que operou na sequência das obras de remodelação e restauro profundo, em conformidade com estatuído nos art.º9º B e 10.ºA- compete na presente, interpelar V.Ex.ª no sentido previsto do art.º 26 A do identificado Diploma.
Assim, Denúncia o MC o contrato em causa, em conformidade e sujeito as cominações legais, sendo certo no computo final, deverá ser considerado o período de realojamento suportado pelo MC.
No mesmo sentido, e caso V.Ex.a não aceite a Denúncia, nos termos pretendidos, propomos a celebração de um novo contrato, sempre considerando a legitimidade das parte assim como a Legislação aplicável,
Propomos um valor anual de renda de € 3.000,00 (três mil euros), a ser liquidada em duodécimos de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros).
Para cumprimento do previsto no artigo 36.º da referida Lei, indicamos que o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI segue em anexo Certidão — junta, cópia da Caderneta Predial Urbana.”.
25. Em 26.11.2020, o Autor, AA, através da Advogada TT, remeteu à Ré, CC, missiva datada de 25.11.2020, através de carta registada com aviso de recepção, para a morada Rua ..., ....Trs.Drt, ... ..., da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Assunto: RESOLUÇAO / Não Oposição - à comunicação - Denúncia C.A, nos termos do artigo 25.º na Sequencia / da Comunicação - Senhorio - Obras De Restauração/Contrato de arrendamento - Cump. Art.º (s) 2.º, 3.º e ss. do N.R.A.U. Ref. Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho (Altera o Código Civil, aprovado Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de Novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados). Exma. Sr.ª
CC
Na qualidade de Mandatária do Exmo. Sr.º AA, e na sequência da Notificação datada de 20 de Agosto de 2020, Sou pela presente Via informar V. Ex.º nos termos e para os efeitos pretendidos relativamente ao assunto em evidência:
“”””conforme infra: se transcreve..”
Tendo por referência a suspensão que operou na sequência das obras de remodelação e restauro profundo, em conformidade com estatuído nos art.º9º B e 10.ºA- compete na presente, interpelar V.Ex.ª no sentido previsto do art.º 26 A do identificado Diploma.
Assim, Denúncia o MC o contrato em causa, em conformidade e sujeito as cominações legais, sendo certo no computo final, deverá ser considerado o período de realojamento suportado pelo MC.
No mesmo sentido, e caso V.Ex.a não aceite a Denúncia, nos termos pretendidos, propomos a celebração de um novo contrato, sempre considerando a legitimidade das parte assim como a Legislação aplicável,
Propomos um valor anual de renda de € 3.000,00 (três mil euros), a ser liquidada em duodécimos de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros).
Para cumprimento do previsto no artigo 36.º da referida Lei, indicamos que o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI segue em anexo Certidão - junta, cópia da Caderneta Predial Urbana.
Aproveitamos para referir que o prazo para resposta à presente missiva é de 30 dias, contados a partir da recepção da mesma
“”””””””
Assim, volvido o prazo para o efeito V., Ex.ª não exerceu o direito de Oposição, sendo certo que também, não procedeu ao pagamento dos valores - estipulados, e aceites por si.
Face a tal, Notificamos pela presente que operou a Denuncia do Contrato, considerando, desta feita, o contrato resolvido, com efeito imediato, devendo V.Ex.ª proceder à desocupação do Locado e ao pagamento das rendas em atraso, no prazo máximo de 15 dias.
Findo o prazo concedido sem que o locado seja desocupado de pessoas e bens, assim como o pagamento das rendas em atraso, não hesitará o MC em recorrer aos meios judicias competentes.”.
26. A Ré, CC, recebeu, a 07.12.2020, a carta referida no ponto 25 dos factos.
27. No seguimento do referido nos pontos 25 e 26 dos factos provados e em 14.12.2020, a Ré, CC, remeteu à Advogada TT missiva datada de 15.12.2020, que esta recebeu, e da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Na sequência da sua carta datada de 25 de Novembro de 2020, serve a presente para informar Vª Exª, que em 20 de Agosto de 2020, não recebi nenhuma notificação endereçada pelo Sr. AA, nem por si em representação do seu constituinte, razão pela qual, o valor anual de renda de três mil euros a pagar em duodecimos de duzentos e cinquenta euros, não foram por mim aceites, porque conforme já referi nada me foi comunicado, e por conseguinte, também não poderia exercer o direito de oposição.
Assim, não pode ter operado a denúncia do contrato de arrendamento, razão pela qual, não irei proceder à desocupação do locado, dado que, a actualização da renda ou a denúncia do contrato de arrendamento terão que ser efetuadas nos termos da lei, o que não se verificou.”.
28. Desde Setembro de 2020, a Ré, CC, entrega,
mensalmente, aos Autores, AA e BB, 15,00 € (quinze euros) a título de renda.
29. Consta, do Registo de Nascimento n.º 391, que a Ré, CC, nasceu ../../1934, sendo natural da freguesia ..., do concelho ..., e filha de VV e BB.
b) Factos não provados.
a) Na missiva referida em 11 dos factos provados, os Autores, AA e BB, comunicaram à Ré, CC, que o prédio se encontrava degradado e necessitava de obras de restauro.
b) Na missiva referida 11 dos factos provados, os Autores, AA e BB, comunicaram à Ré, CC, o projecto, a sua aprovação e a intenção de sujeitar o prédio ao regime de propriedade horizontal.
c) Após a conclusão das obras e a constituição da propriedade horizontal dos imóveis referidos nos pontos 1 e 2 dos factos provados, os Autores, AA e BB, disponibilizaram à Ré, em 04.03.2020, documentação para análise e concretização do contrato de arrendamento, mormente:
- o alvará de autorização de utilização n.º ...0, da Câmara Municipal ...;
- a avaliação da fracção ..., do prédio urbano averbado na matriz sob o artigo ...76, da União das freguesias ..., ... e ..., ...;
- a escritura pública de constituição da propriedade horizontal;
- medição de obras particulares, da divisão de planeamento de
Infraestruturas e urbanos de ...;
- Caderneta Predial da fracção ..., do prédio urbano averbado na matriz sob o artigo ...76, da União das freguesias ..., ... e ..., ...;
- Relatório/declaração de inspecção de instalação eléctricas de serviço particular, do Instituto Electrotécnico Português; e
- 3 (três) fotografias do imóvel, sendo uma anterior às obras e duas posteriores à sua conclusão.
d) Após e em virtude do referido nos pontos 9, 10 e 12 a 22 dos factos provados, a Ré, CC, considerou as opções entre a denúncia do contrato de arrendamento ou a celebração de um novo e optou pela última.
e) Em virtude do referido nos pontos 12 e 13 dos factos provados, EE, filho da Ré, CC, solicitou, várias vezes, a DD, procurador dos Autores, AA e BB, as chaves do imóvel de realojamento, referido no ponto 16 dos factos provados, a fim de aquela desocupar o locado. f) No seguimento do referido na alínea e) dos factos não provados, DD, através de actos evasivos vários, protelou a entrega das chaves.
g) A Ré, CC, não desocupou imediatamente o locado, em virtude do recebimento das cartas referidas nos pontos 12 a 14 dos factos provados, porque não recebeu as chaves do imóvel de realojamento referido no ponto 16 dos factos provados.
h) A Ré, CC, recebeu a carta e missiva referida no ponto 24 dos factos provados.
i) A Ré, CC, como era conhecedora do teor da missiva referida no ponto 24 dos factos provados, devolveu a carta que recebera.).
3.3. DO DIREITO APLICÁVEL
Manteve-se inalterada decisão da matéria de facto.
Os Autores faziam depender o seu pedido de modificação da decisão recorrida, primariamente, dessa pretensão instrumental fáctica.
Posto isto, fica inelutavelmente prejudicado o conhecimento da pretendida alteração da decisão de mérito recorrida, com esse fundamento, o que aqui se declara (cf. arts. 608º, n.º 2, 663º, n.ºs 2 e 6, ambos do Código de Processo Civil).
3.1. Da denúncia/transição para o NRAU, do contrato de arrendamento em apreço
Nas conclusões r) e ss., da sua apelação, os Apelantes esgrimem argumentos no sentido de considerar que a Ré entrou em mora no que diz respeito ao cumprimento da sua obrigação de pagar contrapartida pecuniária pela cedência do gozo do locado em apreço, ou seja, a renda devida.
Contudo, igualmente neste plano da discussão jurídica da sentença que é objecto desta apelação, os Recorrentes fazem por ignorar completamente os factos a considerar e/ou o direito que sustenta a decisão recorrida.
Aliás, sem qualquer nexo com os factos demonstrados ou a demonstrar, com as normas que citam ou com os argumentos que invocaram na sua p.i., os Apelantes:
- concluem que cumpriram o regime do NRAU, com as comunicações que realizaram em 17-05-2018, 28-06-2018, 12-08-2020 e 25-11-2020, em concreto o formalismo exigido pelos arts. 30º e 32º, do mesmo Regime (conclusões r) a u));
- que realizaram obras em respeito desse NRAU e do regime do D.L. nº 157/2006 (v) e w)) e, sem mais,
- concluem que a falta de pagamento do novo montante das rendas que pretendiam exigir à Ré é razão para considerar a existência de mora por parte desta e pedirem a resolução do contrato de arrendamento em apreço, seja ele qual for (?!).
Vejamos …
Da aplicação do regime do D.L. nº 157/2006
Conforme já se assinalou supra, a apelação ignora por completo a fundamentação jurídica da sentença e nessa ficou claro que, sic, “face ao regime que regulava a realização das obras de “restauro profundo” (mais concretamente, a versão em vigor à data em que o procedimento se iniciou), já se havia verificada a ineficácia de qualquer denúncia ou, de outro prisma, já tinha precludido a possibilidade de celebração de novo contrato.”
Com efeito, abreviando, para o que aqui interessava à pretensão recursiva
dos Apelantes, havia que demonstrar[7], ao abrigo do disposto no D.L. nº 157/2006, que havia sido eficazmente denunciado o contrato de arrendamento informal titulado pela Ré, maior de 65 anos de idade, nos termos e para os efeitos dos arts. 6º e 25º, desse mesmo diploma legal.
Desde logo, nos termos do art. 6º, na redacção vigente em 2018[8], prescrevia-se que:
1 - A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
2 - A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento
de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado;
b) De termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º ou no n.º 1 do artigo anterior, bem como as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado; e
c) Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º, de cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, referidos na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo 4.º, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.
3 - A denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de:
a) Comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação
urbanística sujeita a licença administrativa, ou
b) Comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação
urbanística sujeita a comunicação prévia.
Ora, se revirmos o que ficou apurado em 12. ou em 14., logo constatamos que essas declarações/comunicações não constituem qualquer denúncia do contrato em vigor, limitam-se a comunicar a intenção da realização das referidas obras e a pedir a desocupação do locado no prazo aí mencionado.
Não se fez prova da antecedência (6 meses) exigida para a referida denúncia e/ou das exigências documentais que nessa norma se estabelecem para atestar a realização dessas mesmas obras, pelo que, sem mais, essa declaração nunca afectou a subsistência do contrato vigente (cf. art. 342º, nº 1, do C.P.C.).
Na verdade, vistos os factos apurados, o que ocorreu foi uma suspensão informal do contrato, acordada com a Ré, como concluiu a primeira instância, sem que, tivesse ocorrido denúncia daquele e/ou pudesse sequer considerar-se a possibilidade de celebração de novo contrato ao abrigo do disposto no art. 25º, nº 8, do referido D.L. nº 157/2006, por tal não ter ocorrido no prazo peremptório de 30 dias estabelecido nessa norma.9
Nesta medida, carece de qualquer sustento a invocação do regime do citado D.L. nº 157/2006 para se concluir, como fazem os Apelantes, no sentido da modificação do contrato e/ou do valor da sua renda e daí extrair argumentos para invocar a mora da Ré e/ou a resolução do mesmo.
Da aplicação do NRAU
Sem prejuízo do acima exposto, e porque os Apelantes invocam cumulativamente este Regime estabelecido pela Lei nº 6/2006 para concluir nesse mesmo sentido, há que apreciar a sua pretensão à luz dos citados arts. 30º, 32º, 35º e 35ºA, do NRAU.
Conforme se assinalou acima, é inviável aqui invocar o Regime do NRAU por remissão do art. 25º, nº 10º10, do D.L. nº 157/2006, dado que essa pressupunha a válida celebração de um novo contrato de arrendamento nos termos do supra citado nº 8.
Deste modo, caso se esteja a considerar, alternativamente, a possibilidade prevista no art. 30º do NRAU, de transição para um novo contrato por iniciativo do senhorio, estabelecia-se aí à data dos presentes factos o seguinte:
9 1 - A denúncia do contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct., obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, nos termos previstos nos n.os 3 a 5 do artigo 6.º, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior. (…)
8 - No caso de haver lugar ao realojamento nos termos do n.º 1, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da recepção pelo senhorio da resposta do arrendatário a que se refere o n.º 3 ou, verificando-se o disposto no n.º 7, do termo do prazo a que se refere o n.º 3, sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.
10 10 - À renda a pagar pelo novo contrato de arrendamento é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU ou, tratando-se de arrendatário cujo agregado familiar tenha RABC inferior a cinco RMNA, nos n.os 7, 9 e 10 do artigo 36.º do NRAU.
A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do
Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo
seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respectivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer
das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.
Ora, nas comunicações assentes em 24. e 25., dos factos provados, em que tanto se fala (além de mais) de suspensão do contrato, como em denúncia e/ou de um novo contrato, não foi cumprida a necessidade de indicar o tipo e a duração do novo contrato, o prazo de resposta, bem como não se fizeram as advertências previstas nas suas als. e) f) e g), do mesmo normativo, o que, sem prejuízo de outras considerações feitas pela sentença, permite concluir que os Apelantes não demonstraram ter eficazmente modificado o contrato em apreço, nomeadamente quanto ao valor da renda devida pela Ré (cf. art. 342º, nº 1, do Código Civil).
Acresce que os Apelantes esquecem completamente a circunstância de a Ré ter mais de 65 anos de idade (item 29., dos factos assentes) e que o regime de modificação do contrato em apreço (maxime, no que diz respeito às rendas) está sujeito às regras especiais do art. 36º, do NRAU, que pressupõem, desde logo, o acordo do arrendatário para que o contrato fique submetido ao NRAU.
Neste conspecto, carece de qualquer sustento a invocação do disposto no art. 1083º, nº 3, do Código Civil, em suma, não tem fundamento a alegada mora e/ou a subsequente declaração de resolução do presente contrato ou ainda o pedido de pagamento de rendas, que não foram validamente estabelecidas entre as partes, devendo, por isso, improceder a apelação, com prejuízo para o conhecimento dos demais argumentos aduzidos (art. 608º, nº 2, do Código de Processo Civil).
As custas da apelação serão suportadas pelos Recorrentes, conforme estabelece o art. 527º, do Código de Processo Civil.
4. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação.
Custas da apelação pelos Apelantes (art. 527º, n.º 1, do C. P. Civil).
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Guimarães, 04-12-2025
Guimarães, 04-12-2025
Assinado digitalmente por:
Rel. – Des. José Manuel Flores
1ª Adj. - Des. Sandra Melo
2º - Adj. - Des. Luís Miguel Martins
[1] ABRANTES GERALDES, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pp. 106.
[2] Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação».
No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.
[3] ABRANTES GERALDES, Op. Cit., p. 107.
[4] Ob.cit., p. 159
[5] Acórdão de 13-02-2019, Proc. n.º 47/18.0JELSB.L1-3.
[6] d) Após e em virtude do referido nos pontos 9, 10 e 12 a 22 dos factos provados, a Ré, CC, considerou as opções entre a denúncia do contrato de arrendamento ou a celebração de um novo e optou pela última.
[7] Supostamente, porque quer pelas vicissitudes apuradas que pelo que se refere nas comunicações em apreço não se percebe bem se o que se queria era uma suspensão do contrato original ou a sua denúncia (?).
[8] https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_busca_art_velho.php?nid=912&artigonum=912A0008&n_versao=5&so_miolo=