Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 420/21.7T8VCT.G1 |  |
VALOR DOS BENS
I - O valor do bem expropriado calculado segundo os critérios dos artigos 26.º a 30.º do Código das Expropriações corresponde, em princípio, ao seu valor real e corrente numa situação normal de mercado. Se em face da concreta realidade apurada se concluir que assim não é, então, por iniciativa do tribunal, da expropriante ou do expropriado, pode recorrer-se à válvula de escape do n.º 5 do artigo 23.º do mesmo código, que permite o recurso a "outros critérios para alcançar aquele valor".
II - Se o expropriado entende que dos factos provados emerge que os critérios dos citados artigos 26.º a 30.º são insuficientes para se determinar o valor real e corrente do bem, cabe-lhe identificar quais são esses factos e especificar os "outros critérios" que importa observar para se "alcançar aquele valor".
III - O valor do bem a expropriar, que tem solo apto para construção, não pode ser encontrado recorrendo-se somente ao valor da média da avaliação bancária no âmbito de pedidos de crédito para a aquisição de habitação que consta da tabela do INE.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I
No Juízo Local Cível de Viana do Castelo correu processo de expropriação em que é expropriante o Município ... e é expropriada EMP01... L.da, no qual se procedeu à expropriação da:
- "parcela a desanexar do prédio urbano sito na Rua ..., no lugar da ..., sítio da ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...43.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...84, com a área de 246 m², a confrontar do norte com domínio público, do sul com a parcela B descrita na DUP, do nascente com Rua ... e do poente com parcela sobrante."
A expropriada, discordando do valor da indemnização fixado em 37,424,70 €, interpôs recurso da decisão arbitral defendendo, em síntese, que o mesmo devia ser de:
a) 150.000,00 € - valor do solo da parcela a expropriar;
b) 25.609,50 € - valor da depreciação da parcela restante;
c) 3.757,50 € - valor das benfeitorias;
d) 11.000,00 € - valor do custo de vedação e aplicação de portão de acesso na parcela sobrante,
e) num total de 190.367,00 €.
A expropriante respondeu sustentado, em suma, a improcedência desse recurso.
Procedeu-se a avaliação por peritos que apresentaram laudo onde se concluiu:
- atribuir à Expropriada é de 39.422,34 € (trinta e nove mil, quatrocentos e vinte e dois euros e trinta e quatro cêntimos), correspondente a:
- Valor da parte abrangida pela expropriação: 29.502,78 €;
- Valor da depreciação da parte não abrangida pela expropriação: 5.037,06 €;
- Valor das benfeitorias: 4.882,50 €;
- Total: 39.422,34 €.
A 17-1-2024 a expropriada apresentou o seguinte requerimento:
"(…) notificada do relatório apresentado pelos Senhores Peritos, vem dizer o seguinte:
Há já 2 (dois) despachos, transitados em julgado, a solicitar a avaliação da parcela a expropriar de acordo com o seu valor real e de mercado.
Esse despacho não foi cumprido.
A Expropriada obviamente não renuncia ao direito, que claramente lhe assiste, de ver cumprido o doutamente ordenado, em decisão transitada, por este Tribunal: avaliação da parcela a expropriar de acordo com o seu valor real e de mercado, e não com valores de avaliações bancárias ou com critérios previstos no CE.
Em sede de aplicação do direito caberá ao Tribunal decidir qual o valor que, do ponto de vista legal, a Entidade Expropriante deverá pagar ao Autor, destinando-se a diligência acima referida (reitera-se, já ordenada há muito) a conferir ao Tribunal o máximo de elementos possível para permitir uma correta e justa composição do litígio.
Nessa medida, reitera o oportunamente requerido (e já ordenado), ou seja, a notificação dos Senhores peritos para darem cumprimento ao ordenado nos dois despachos acima referidos, procedendo à avaliação da parcela expropriada de acordo com o seu valor real e de mercado."
Tomando posição quanto a esta questão, pela Meritíssima Juiz foi proferida, a 21-2-2024, a seguinte decisão:
"Por despacho anteriormente proferido no âmbito dos presentes autos determinou-se a realização da avaliação a que alude o artigo 61.º, n.º 2 do Código das Expropriações, tendo por objeto as questões de facto suscitadas pela entidade expropriante e pela expropriada.
Os peritos nomeados realizaram a avaliação determinada pelo Tribunal e apresentaram nos autos o relatório pericial (relatório de peritagem), nos termos constantes de fls. 77 e seguintes.
A expropriada apresentou reclamação ao relatório de peritagem apresentado.
Foi proferido despacho, em face das questões suscitadas pela expropriada quanto ao teor do relatório pericial, na parte respeitante ao quesito 9.º (cfr. requerimento referência ...29) e o anteriormente requerido no requerimento probatório apresentado com a referência ...81, a determinar a notificação da Autoridade Tributária para proceder à junção de elementos.
Os elementos em causa foram juntos aos autos e os senhores Peritos foram notificados a fim de prestarem os esclarecimentos solicitados pela expropriada.
Os senhores Peritos apresentaram os seus esclarecimentos – fls. 165 e seguintes dos autos.
Na sequência do requerido e ordenado pelo Tribunal, vieram os senhores Peritos prestar segundos esclarecimentos, nos termos constantes de fls. 178 e seguintes.
Foram solicitados novamente elementos à Autoridade Tributária e uma vez mais notificados os senhores Peritos, conforme requerido pela Expropriada.
Os senhores peritos apresentaram os seus esclarecimentos – fls. 460 e seguintes.
Por último, apresentaram os seus quartos esclarecimentos – fls. 477 e seguintes.
Atento o teor do relatório pericial apresentado nos autos e os subsequentes esclarecimentos prestados pelos Senhores Peritos entende-se que os mesmos cumpriram com o ordenado pelo Tribunal. Realizaram a avaliação a que alude o artigo 61.º, n.º 2 do Código das Expropriações e responderam aos esclarecimentos solicitados pela expropriada.
O relatório pericial e os esclarecimentos não padecem de qualquer deficiência, obscuridade ou contradição. As conclusões formuladas pelos senhores Peritos mostram-se devidamente fundamentadas e são claras.
Os Peritos do Tribunal, o Perito indicado pela Expropriante e o Perito indicado pela Expropriada vieram fundadamente justificar as suas posições e conclusões, realçando-se e relembrando-se aqui os esclarecimentos constantes de fls. 180, 460, 477 e 478 dos autos.
Assim sendo e em face do acima exposto, indefere-se o ora requerido pela expropriada."
Prosseguindo os autos a sua marcha, a Meritíssima Juiz proferiu sentença em que se decidiu:
"Em face do exposto, julgo parcialmente procedente o recurso interposto pela expropriada e, consequentemente, fixo a indemnização devida à mesma em € 39.422,34 (trinta e nove mil, quatrocentos e vinte e dois euros e trinta e quatro cêntimos), a atualizar, a final, nos termos do disposto no artigo 24.º, n.º 1 do Código das Expropriações."
Inconformada com esta decisão e com a de 21-2-2024[1], a expropriada interpôs recurso, findando a respetiva motivação com as seguintes conclusões:
1. A área das expropriações é uma das que mais tem contribuído para o desprestígio da justiça e para a degradação da imagem das instituições judiciais perante a sociedade civil.
2. Tradicional e tendencialmente, no direito português, as indemnizações fixadas em processo expropriativo não coincidem com o valor real e de mercado que os imóveis ou parcelas expropriativas teriam no quadro de uma venda voluntária feita por valores reais e de mercado.
3. Dentre os fatores que têm contribuído para a perenidade deste estado de coisas, ainda em pleno século XXI, é o modo como o Código das Expropriações está estruturado, mas também a cultura de miserabilismo latente nas avaliações feitas por Peritos da Lista Oficial, no âmbito do processo expropriativo, potenciada pela circunstância de se ter tornado como regra (ao invés de exceção) o recurso a critérios supletivos previstos no CE, cujo uso deveria estar reservado para situações em que não é possível indicar, com rigor, o valor real e de mercado do imóvel ou para situações em que tal avaliação conduz a resultados desajustados.
4. O propósito visado pelo legislador com a previsão dos vários números do art. 23.º do CE foi o de permitir ao avaliador que tivesse acesso aos valores de transação de bens com iguais características, para que pudesse propor o valor da justa indemnização em montante tão próximo quanto possível ao valor real e corrente do bem ou, numa linguagem que preferimos, ao valor real e de mercado do bem a expropriar.
5. O problema foi que, nesta como noutras tantas situações, aquilo que se fez constar do texto da lei não teve reflexo prático, tendo sido nesse estado de coisas que um regime que se pretendia supletivo – o regime dos n.º 4 e seguintes do CE – se tornou regra e, com isso, regra se tornou o total e absoluto desajuste entre o valor da justa indemnização fixada judicialmente e o valor real e corrente dos bens expropriados, assim se desvirtuando e violando o espírito do legislador ínsito no n.º 1 do art. 23.º do CE: o de que o valor da justa indemnização deverá corresponder ao valor real e corrente do bem expropriado.
6. Acrescentemos a isto um sistema de avaliação, em linguagem simpática, anacrónico, em que está instituída uma cultura de subavaliação dos imóveis a expropriar, em benefício do "interesse público" (como se a realização da justiça o não fosse…), em que os Senhores Peritos se entregam à inevitabilidade de fixar valores indemnizatórios reduzidos, por os mesmos estarem "obrigados" ao utilizar os métodos de avaliação dos n.º 4 e seguintes do art. 23.º do CE, e, mais do que isso, resistem à introdução de mecanismos de avaliação que permitam atingir o valor real e corrente dos bens a expropriar, e temos a tempestade perfeita para permitir que, como regra, o valor da justa indemnização fixada em sede de processo expropriativo seja inferior ao valor real dos bens - tornando um muito mau negócio para os proprietários (e um excelente negócio para as entidades expropriantes) ser alvo de processo expropriativo -, com o contributo, daí decorrente, para o desfasamento do sistema de justiça da realidade que regula.
7. Como se dirá no recurso da decisão interlocutória de fls. …, os Senhores Peritos não procederam sequer a uma avaliação através de métodos de determinação do valor real e de mercado de imóveis, por o considerarem sujeito a especulação (e não é isso aquilo a que se chama o resultado de uma economia de mercado, em contexto de aplicação da lei da oferta e da procura??...). limitando-se a considerar o valor das avaliações bancárias, quando é do conhecimento geral que essas avaliações levam, pelo menos desde a crise do mercado imobiliário de 2008, a uma subavaliação do valor dos imóveis, atento o interesse das entidades bancárias em assegurar que os bens a hipotecar são suficientes para garantir o pagamento dos seus créditos, em caso de incumprimento por parte dos mutuários.
8. O que essa avaliação, seguindo critérios utilizados nas avaliações bancárias, permitiu concluir foi pela manifesta exiguidade do valor da justa indemnização fixada por recurso aos parâmetros do n.º 4 e seguintes do art. 23.º do CE – 39 442,34 € seguindo estes parâmetros, quando por recurso a avaliações bancárias o valor subiu para 70 848,00 €.
9. A conclusão quanto à exiguidade do valor de 39 442,34 € é reforçada pela documentação que a Expropriada juntou no seu recurso, que se reporta a venda de imóveis, pelo próprio Município ..., em condições de mercado, em que os valores de comercialização de imóveis com localização aproximada foram muito, mas muito superiores aos encontrados pelos Senhores Peritos.
10. Talqualmente estatuído pelo n.º 1 do art. 23.º do CE, o valor da justa indemnização deve considerar o valor real e corrente (ou valor real e de mercado) da parcela expropriada e da desvalorização introduzida na parcela sobrante. E entende também que, para que tal resultado fosse alcançado, era fundamental que o Tribunal recorrido exigisse aos Senhores Peritos que achassem o valor real e de mercado da parcela a expropriar, despido dos preconceitos impostos supletivamente pelo n.º 4 e seguintes da mesma norma, pois só desse modo se conseguiria aferir se a justa indemnização estaria a respeitar a imposição do n.º 1 do mesmo artigo, ou seja, que a justa indemnização correspondesse ao valor corrente do bem expropriado.
11. Uma interpretação do art. 23.º, n.º 1 do CE como a contida na douta sentença recorrida, ao permitir ao Estado assenhorear-se de propriedade privada sem pagar por ela o valor real da mesma, que um qualquer expropriado obteria em caso de venda em condições de mercado, sempre constituiria uma afronta inaceitável ao direito de propriedade, violadora do direito constitucionalmente protegido à propriedade privada e da obrigatoriedade de pagamento de justa indemnização em processo expropriativo, e, por isso, a uma interpretação da lei materialmente inconstitucional, por contender com o regime dos n.º 1 e 2 do art. 62.º da Constituição da República Portuguesa.
12. Neste particular, não só não foram realizadas diligências probatórias nem apurada matéria de facto que era necessária para a apreciação do mérito da causa (violando-se o disposto no art. 411.º do Cód. Proc. Civil, até porque a factualidade atinente ao valor e real de mercado da parcela a expropriar foi expressamente alegada nos arts. 13.º e 14.º do recurso da Expropriada), como, ao fixar-se a justa indemnização em montante inferior ao valor corrente e de mercado do bem a expropriar, violou-se a disposição do art. 23.º, n.º 1 do CE.
13. E isso leva à conclusão de que a douta sentença recorrida não será de manter, devendo ser revogada, por contender com as disposições dos arts. 411.º do Cód. Proc. Civil e 23.º, n.º 1 do CE, devendo ser substituída por Douto Acórdão que, determinando a realização de diligências probatórias adicionais, decida pela fixação do valor da justa indemnização em montante não inferior ao valor real e de mercado do bem expropriado, nunca inferior ao montante reclamado pela Expropriada no seu recurso – 190 367,00 €.
14. Subsidiariamente, se os autos continham já elementos que permitiam concluir, sem margem para dúvidas, que o valor inicial da justa indemnização (39 442,34 €) era muito inferior ao valor corrente do bem a expropriar, ao menos segundo as avaliações bancárias (70 848,00 €), o art. 23.º, n.º 1 do CE impunha que, em caso de improcedência das conclusões precedentes, fosse este último o valor da justa indemnização a atribuir à Expropriada.
15. Mesmo nesse cenário, ao decidir em sentido inverso, fixando a justa indemnização em 39 442,34 €, a douta sentença recorrida violou a disposição do art. 23.º, n.º 1 do CE, pelo que deverá ser revogada e substituída por Douto Acórdão que, julgando procedente o recurso, fixe essa indemnização em 70 848,00 €.
16. O presente recurso visa também a impugnação do douto despacho proferido nos autos em 21/02/2024, na parte em que indeferiu o requerido pela Expropriada em 17/01/2024, ou seja, que se ordenasse a notificação dos Senhores peritos para darem cumprimento ao ordenado a dois despachos previamente proferidos nos autos, procedendo à avaliação da parcela expropriada de acordo com o seu valor real e de mercado.
17. De art. 23.º, n.º 5 do CE, sob a epígrafe "Valor da Justa Indemnização", estabelecer que "Sem prejuízo do disposto nos n.ºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor."
18. Foi proferido douto despacho em 29/04/2021, que determinou a notificação dos Senhores Peritos para determinarem o valor real e de mercado da parcela a expropriar.
19. No relatório pericial e nas respostas às reclamações sucessivamente apresentadas pela Recorrente, os Senhores Peritos recusaram-se a proceder a tal avaliação, essencialmente sustentando que a avaliação do imóvel deveria ser encontrada por recurso aos métodos de avaliação previstos no Cód. Expropriações.
20. Face à dificuldade em obter elementos da AT (necessários para prestação de parte dos esclarecimentos solicitados pela Recorrente), o Tribunal recorrido proferiu douto despacho, em 10/11/2022, transitado em julgado, em que determinou a notificação dos Senhores Peritos para prestarem os esclarecimentos não dependentes da informação a prestar pela AT, entre os quais se incluía a avaliação da parcela expropriada de acordo com os parâmetros habitualmente utilizados para determinação do valor real e de mercado da mesma, que não os previstos no Cód. Expropriações.
21. Ou seja: neste momento há já 2 (dois) doutos despachos, transitados em julgado, que determinaram a notificação dos Senhores Peritos para procederem à avaliação da parcela a expropriar, de acordo com os parâmetros habitualmente utilizados para determinação do valor real e de mercado da mesma, que não os previstos no Cód. Expropriações.
22. Sucede que os Senhores Peritos, em lugar de darem resposta a essas questões, recusaram-se expressamente a fazê-lo, sucessivas vezes, ora com fundamento no facto de os critérios a seguir deverem ser os previstos no CE, ora com fundamento no facto de entenderem ser de seguir como referencial as avaliações bancárias (que, como é sabido, por uma questão de autoproteção das entidades bancárias, são habitualmente inferiores ao valor dos imóveis em condições normais de mercado).
23. Foi nessa sequência que, em 17/01/2024, a ora Recorrente apresentou requerimento em que, uma vez mais (e pese embora já houvesse dois despachos transitados a determiná-lo), requereu que se ordenasse a notificação dos Senhores peritos para darem cumprimento ao ordenado a dois despachos previamente proferidos nos autos, procedendo à avaliação da parcela expropriada de acordo com o seu valor real e de mercado.
24. E foi nessa sequência que foi proferido o douto despacho recorrido, em que o Tribunal recorrido, contrariando o que havia decidido em dois despachos anteriores, indeferiu o requerido pela Recorrente.
25. Esta decisão contende, desde logo, com o regime do caso julgado formal, previsto no art. 620.º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil, segundo o qual "As sentenças e os despachos que recaiam unicamente sobre a relação processual têm força obrigatória dentro do processo."
26. Mas essa decisão contende também com o regime do art. 26.º, n.º 5 do CE. Com efeito, se essa disposição prevê expressamente a possibilidade de a parcela a expropriar ser avaliada de acordo com outros parâmetros, que não os previstos no CE, os Senhores Peritos não se poderiam substituir ao Tribunal, determinando quais os critérios a seguir e, por inerência, o Tribunal não poderia alinhar com semelhante recusa dos Senhores Peritos.
27. Note-se que o que está em causa não é dizer que o valor da justa expropriação é necessariamente o valor real e de mercado dos imóveis.
28. Simplesmente, a Recorrente pretende apenas que o Tribunal disponha de avaliações de acordo com os vários métodos de avaliação possíveis, para que possa fazer o confronto entre essa avaliação segundo esses critérios e o valor real e de mercado do imóvel e para que disponha de todos os elementos necessários para que possa interpretar e aplicar a lei e, designadamente, o regime do n.º 5 do art. 26.º do CE.
29. Não são os Senhores Peritos que decidem se esse critério deve ou não ser seguido, pois não está em causa questão que implique conhecimentos técnicos específicos, mas antes uma questão jurídica (de interpelação da lei e, concretamente, daquela norma legal), que é o campo de atuação, por excelência, do Julgador.
30. O douto despacho recorrido violou, além de outras, as disposições dos arts. 620.º, n.º 1 do CPC e do art. 26.º, n.º 5 do CE.
31. Deve, pois, ser revogado e substituído por Douto Acórdão que, julgando procedente o recurso, defira o requerido pela Recorrente em 17/01/2024 e determine a notificação dos Senhores Peritos para prestarem os esclarecimentos não dependentes da informação a prestar pela AT, entre os quais se incluía a avaliação da parcela expropriada de acordo com os parâmetros habitualmente utilizados para determinação do valor real e de mercado da mesma, que não os previstos no Cód. Expropriações.
A expropriante contra-alegou defendendo a improcedência do recurso.
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635.º n.º 3 e 639.º n.os 1 e 3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:
- no recurso do despacho de 21-2-2024:
a) "esta decisão contende (…) com o regime do caso julgado formal, previsto no art. 620.º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil"[2];
b) "contende também com o regime do art. 26.º, n.º 5 do CE"[3];
- no recurso da decisão que conheceu do recurso da decisão arbitral:
c) "no relatório pericial e nas respostas às reclamações sucessivamente apresentadas pela Recorrente, os Senhores Peritos recusaram-se a proceder (…) [à] avaliação [do valor real e de mercado da parcela a expropriar], essencialmente sustentando que a avaliação do imóvel deveria ser encontrada por recurso aos métodos de avaliação previstos no Cód. Expropriações"[4];
d) "talqualmente estatuído pelo n.º 1 do art. 23.º do CE, o valor da justa indemnização deve considerar o valor real e corrente (ou valor real e de mercado) da parcela expropriada e da desvalorização introduzida na parcela sobrante"[5];
e) "mesmo (…) fixando a justa indemnização em 39 442,34 €, a douta sentença recorrida violou a disposição do art. 23.º, n.º 1 do CE, pelo que deverá ser revogada e substituída por Douto Acórdão que, julgando procedente o recurso, fixe essa indemnização em 70 848,00 €"[6].
II
1.º
Estão provados os seguintes factos:
1. Por deliberação da Assembleia Municipal ... tomada na sessão realizada no dia 28 de Junho de 2019 foi declarada a utilidade pública e urgência da expropriação das parcelas de terreno indicadas a fls. 14 dos autos, necessárias e absolutamente indispensáveis ao alargamento de uma via municipal, destinada a melhorar a acessibilidade existente, através do alargamento da via municipal, da criação de um passeio e estacionamento, destinados a dar apoio ao equipamento pré-escolar existente, permitindo um melhor ordenamento, organização e fluidez no trânsito viário e pedonal, deliberação tornada pública por edital n.º 926/2019, publicado no Diário da República (2.ª série) n.º 154, de 13 de Agosto;
2. O imóvel a expropriar corresponde a uma parcela a desanexar do prédio urbano sito na Rua ..., no lugar da ..., sítio da ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...43.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...84, com a área de 246 m², a confrontar do norte com domínio público, do sul com a parcela B descrita na DUP, do nascente com Rua ... e do poente com parcela sobrante;
3. A parcela expropriada tem as seguintes confrontações: Norte – com domínio público; Sul – com a parcela B descrita na DUP; Nascente – com Rua ...; Poente – com parcela sobrante e outro;
4. O prédio no qual se integra a parcela tem as seguintes confrontações: Norte, Sul e Poente com ... e Nascente com Rua ...;
5. O prédio tem a área de 330 m² e a área a expropriar é de 246 m²;
6. Trata-se de um prédio constituído por casa de habitação com rés-do-chão e um andar, em ruínas, com a área de implantação de 29 m² e 301 m² de logradouro, totalmente vedado, que confronta com toda a sua extensão poente com a Rua ..., via pavimentada a betuminoso, dispondo de todas as infraestruturas urbanísticas;
7. A parcela (a expropriar), zona do prédio confrontante com a Rua ..., apresenta configuração trapezoidal irregular e ligeiro declive nascente/poente, constituía o logradouro de uma habitação e estava ocupada com vegetação herbácea espontânea;
8. Na parcela foram identificadas as seguintes benfeitorias: na confrontação norte – muro de vedação, em tijolo, sem revestimento, com 9,50 metros de comprimento e 0,60 metros de largura, apoiado no talude e parcialmente coberto com vegetação espontânea. Na confrontação nascente, com a Rua ..., muro de suporte e vedação, em alvenaria de granito, com 45 metros de comprimento e 2,50 metros de altura média, que integra um portão com uma folha em chapa de ferro com 1 metro de largura;
9. Na parcela sobrante está implantada a habitação, em ruínas;
10. A parcela insere-se, de acordo com a Planta de Ordenamento, em zona de "Solo Urbano – Zona de Edifícios Multifamiliares", sem referências na Planta de Condicionantes;
11. O prédio localiza-se numa zona da cidade ... em que são preponderantes as construções multifamiliares, com cérceas até 5 pisos, dotadas de cave para estacionamento, zona dotada de equipamentos comerciais, sociais, educacionais e religioso, relativamente próxima do centro histórico da cidade, cerca de 1100 metros, em linha reta, da ...;
12. A parcela de terreno constitui "solo apto para construção";
13. A estação ferroviária situa-se a cerca de 950 metros, em linha reta, da parcela aqui em causa;
14. A parcela expropriada situa-se a uma distância de cerca de 1200 metros da Alfândega, a uma distância, medida em linha reta, de cerca de 370 metros do Lar ... e a uma distância média de cerca de 1000 metros dos Tribunais, Autoridade Tributária, Câmara Municipal e de outros equipamentos;
15. A farmácia mais próxima dista da parcela de terreno, em linha reta, cerca de 610 metros;
16. A parcela de terreno dista em linha reta do Hospital ... cerca de 750 metros e da ... cerca de 850 metros;
17. Existe uma paragem de transportes públicos a cerca de 40 metros da parcela de terreno;
18. A Igreja ... dista cerca de 250 metros da parcela de terreno;
19. A parcela de terreno dista cerca de 220 metros do supermercado mais próximo;
20. A parcela de terreno dista, em linha reta, cerca de 1000 metros da Praça ....
2.º
Comecemos por conhecer do recurso do despacho de 21-2-2024, pois a procedência do mesmo implicará a anulação do processado subsequente.
A expropriada defende que "há já 2 (dois) doutos despachos, transitados em julgado, que determinaram a notificação dos Senhores Peritos para procederem à avaliação da parcela a expropriar, de acordo com os parâmetros habitualmente utilizados para determinação do valor real e de mercado da mesma, que não os previstos no Cód. Expropriações"[7], que os Senhores Peritos não cumpriram o ordenado nessa parte e que, por isso, "esta decisão contende (…) com o regime do caso julgado formal, previsto no art. 620.º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil"[8].
Os dois despachos a que a expropriante se reporta são os de 29-4-2021 e de 10-11-2022.
No primeiro a Meritíssima Juiz ordenou que "a avaliação determinada terá por objeto as questões de facto suscitadas pela entidade expropriante e pela expropriada".
No segundo, pronunciando-se sobre o requerido pela expropriada a 30-9-2021, onde, para além do mais, esta dizia que "os Senhores Peritos não procederam à determinação do valor real e de mercado da parcela a expropriar, tendo-se limitado a remeter para o ponto 7 do relatório pericial, que procedeu à determinação do valor da parcela por recurso aos critérios previstos no art. 26.º, n.º 5 do Cód. Expropriações (ou seja, a critérios que consideram o custo de construção, e não o valor real do bem no mercado imobiliário)", a Meritíssima Juiz determinou que se "notifique os senhores peritos para prestarem os esclarecimentos solicitados".
O citado segmento do despacho de 29-4-2021 refere-se aos quesitos que as partes tinham apresentado no âmbito do recurso da decisão arbitral, onde a expropriada formulou, entre outros, os seguintes quesitos:
"1. O valor real e de mercado da parcela a expropriar, com a área de 246,00 m2, era, à data da publicação da DUP (Declaração de Utilidade Pública) não inferior a 150.000,00 €?
3. O valor do metro quadrado do solo da parcela de terreno a expropriar, por sua vez, era, à data da publicação da DUP, não inferior a 609,75 €?"
Sobre esta matéria os Senhores Peritos tomaram posição no laudo apresentado a 16-9-2021, bem como nos esclarecimentos prestados a 11-1-2023 e a 17-3-2023.
A maioria dos peritos (peritos indicados pelo tribunal e o indicado pela expropriante)[9] respondeu negativamente àqueles dois quesitos e remeteu para determinados pontos do relatório e para cálculos que apresentaram, bem como disseram ainda que:
"(…) incumbe aos Peritos fazer a avaliação e indicar nos autos o valor real e corrente da parcela expropriada à data da DUP, por um ou vários critérios referenciais, desde que devidamente justificados, de forma a permitir ao Tribunal decidir.
Os Peritos indicaram o valor real e corrente de mercado à data da DUP, com base em valores das avaliações bancárias, valores que consideraram melhor representar as transmissões verificadas à data da DUP.
(…)
Tal como referido anteriormente nos autos, foi considerado pelos Peritos que para uma situação normal de mercado, o valor de referência adotado seria o valor que resulta do quartil superior da amostra considerada de valores de avaliações bancárias que por sua vez adotaram várias metodologias de avaliação com trabalhos de prospeção de mercado à data da DUP. O valor indicado reflete todos os fatores a considerar, nomeadamente a localização a nível nacional.
Os Peritos procederam à avaliação da parcela expropriada de acordo com o valor real e corrente à data da DUP.
Os Peritos consideraram aplicar os critérios referenciais de avaliação ajustados ao imóvel em causa, tendo presente que a utilização de valores com base nas ofertas disponíveis, oferecidas pelas imobiliárias, além de corresponderem à data da avaliação e não à data da DUP, também estão sujeitas a fatores voláteis, nomeadamente a negociação e o tempo de efetivação do negócio."
Como resulta do n.º 5 do artigo 23.º do Código das Expropriações[10], "o valor dos bens, calculado de harmonia com os critérios dos artigos 26.º a 30.º deste Código, deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos numa situação normal de mercado. Se assim não acontecer, ou seja, no caso de o valor dos bens, segundo os aludidos critérios, não corresponder ao seu valor corrente em situação normal de mercado pode (…) decidir[-se] (…) que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor ideal."[11] E aquele n.º 5 confere ao expropriado a faculdade de acionar esta "cláusula de salvaguarda"[12].
Por conseguinte, o valor de mercado é, à partida, o que resulta da aplicação dos critérios dos artigos 26.º a 30.º. O que significa que, em princípio, quando os peritos os aplicam estão a dizer-nos qual é o valor real e corrente do bem.
Se o expropriado entende que dos factos provados emerge que os critérios dos citados artigos 26.º a 30.º são insuficientes para se determinar o valor real e corrente do bem, então, apelando ao disposto no n.º 5 do artigo 23.º, cabe-lhe identificar quais são esses factos e especificar os "outros critérios" que importa observar para se "alcançar aquele valor".
No nosso caso a expropriada afirma que os peritos "não procederam à determinação do valor real e de mercado da parcela a expropriar" e pede que procedam à "avaliação da parcela a expropriar de acordo com o seu valor real e de mercado, e não com valores de avaliações bancárias ou com critérios previstos no CE"[13]. E já no presente recurso acrescenta que há "vários métodos de avaliação possíveis", "seja por recurso ao método de comparação, seja por recurso a outros métodos cientificamente válidos".
Quanto ao método de comparação, verifica-se que no recurso sub iudice a expropriada nada alegou de concreto[14], nomeadamente nas conclusões que formulou. Limita-se a invocá-lo de uma forma genérica e vaga. E quanto aos "outros métodos cientificamente válidos", muito francamente, não sabemos do que é que, na verdade, está a falar.
Sucede até que a expropriada não aceitou inicialmente a alusão feita pela maioria dos peritos ao "valor respeitante à avaliação bancária, de acordo com a tabela publicada pelo INE e referente ao mês de publicação da Declaração da Utilidade Pública, Agosto de 2019"[15], que apelidou de "valor das especulações bancárias"[16]. Mas agora nas conclusões 14.ª e 15.ª já advoga essa solução.
Acresce que a expropriante não identifica um qualquer facto dos factos provados que, aos seus olhos, evidencie que os critérios definidos no artigo 26.º, só por si, não permitem que se apure, com o necessário rigor, o valor real e corrente da parcela expropriada.
Veja-se que a expropriada referiu-se sempre ao "valor real e de mercado da parcela a expropriar". Mas neste recurso, reportando-se ao artigo 23.º, a expropriada acrescenta que esse valor deve estar "despido dos preconceitos impostos supletivamente pelo n.º 4 e seguintes da mesma norma, pois só desse modo se conseguiria aferir se a justa indemnização calculada ao abrigo daquela norma estaria a respeitar a imposição do n.º 1 do mesmo artigo, ou seja, que a justa indemnização correspondesse ao valor corrente do bem expropriado". O que a expropriada, afinal, pretende é que se não considere o disposto no "n.º 4 e seguintes"[17] do artigo 23.º; isto é, que se não aplique todas as restantes normas que regulam esta matéria. Ora, isso, como é óbvio, não é possível. Não esqueçamos que o n.º 1 do citado artigo 23.º "está inserido num contexto normativo que se reporta essencialmente aos critérios básicos da determinação da justa indemnização contrapartida da expropriação."[18] E é justamente esse "contexto normativo" que tem de ser tido em conta; não apenas partes dele.
À luz do que se deixa dito, não se pode afirmar que os peritos não se pronunciaram sobre esta matéria, conforme lhes foi solicitado pelo tribunal; o mesmo é dizer que não ocorre a apontada violação do caso julgado formal, pelo que falta a premissa em que assenta a afirmação de que o despacho de 29-4-2021 "contende também com o regime do art. 26.º, n.º 5 do CE".
Contudo, mesmo que houvesse a apontada omissão, não se vê como é que dela resultaria uma ofensa ao n.º 5 do artigo 26.º, o qual se refere à "determinação do custo de construção" como um dos fatores para o cálculo do valor do solo apto para a construção. Com o devido respeito, neste específico contexto não se compreende o raciocínio exposto nas conclusões 26.ª e 28.ª. O mais que se poderia dizer é que nesse caso os peritos não estariam na posse de todos os elementos necessários para determinarem o valor da indemnização a atribuir à expropriada.
Aqui chegados, conclui-se pela improcedência do recurso na parte relativa ao despacho de 29-4-2021.
3.º
A expropriada considera que "no relatório pericial e nas respostas às reclamações sucessivamente apresentadas pela Recorrente, os Senhores Peritos recusaram-se a proceder (…) [à] avaliação [do valor real e de mercado da parcela a expropriar], essencialmente sustentando que a avaliação do imóvel deveria ser encontrada por recurso aos métodos de avaliação previstos no Cód. Expropriações"[19].
Como se acabou de ver, os peritos não se recusaram a proceder à avaliação do valor real e de mercado da parcela a expropriar, sendo inútil repetir o que acima já se disse sobre esta matéria.
De qualquer modo, surpreende esta censura da expropriada aos peritos por estes sustentarem "que a avaliação do imóvel deveria ser encontrada por recurso aos métodos de avaliação previstos no Cód. Expropriações".
4.º
A expropriada, insistindo na ideia base do seu recurso, afirma que "talqualmente estatuído pelo n.º 1 do art. 23.º do CE, o valor da justa indemnização deve considerar o valor real e corrente (ou valor real e de mercado) da parcela expropriada e da desvalorização introduzida na parcela sobrante".
Esta perspetiva da expropriada assenta no falso pressuposto de que para se apurar o valor real e corrente do bem se olha apenas para o n.º 1 do artigo 23.º. Porém, há outros preceitos a considerar, nomeadamente o n.º 5 desse mesmo artigo e, tratando-se de solo apto para construção, o artigo 26.º.
Note-se que «com a expressão "valor de mercado normativamente entendido", designamos "o valor de mercado normal ou habitual", não especulativo, isto é, um valor que se afasta, às vezes substancialmente, do valor de mercado resultante do jogo da oferta e da procura, já que está sujeito, frequentes vezes, a correções, as quais são ditadas por exigências da justiça. Uma boa parte destas manifesta-se em reduções, que são impostas pela especial ponderação do interesse público que a expropriação serve (…). Mas, noutros casos, aquelas traduzem-se em majorações, devido à natureza dos danos provocados pelo ato expropriativo. (…) a indemnização para ser realmente justa deve sê-lo, tanto do ponto de vista da satisfação do interesse do particular expropriado, como do ponto de vista da realização do interesse público.»[20]
De realçar ainda que a expropriada não aponta nem aos peritos nem ao tribunal a quo qualquer erro na aplicação ao caso em análise dos critérios consagrados no Código das Expropriações, designadamente no seu artigo 26.º.
5.º
Por último a expropriada sustenta que, "mesmo (…) fixando a justa indemnização em 39 442,34 €, a douta sentença recorrida violou a disposição do art. 23.º, n.º 1 do CE, pelo que deverá ser revogada e substituída por Douto Acórdão que, julgando procedente o recurso, fixe essa indemnização em 70 848,00 €". Pois "o valor inicial da justa indemnização (39 442,34 €) era muito inferior ao valor corrente do bem a expropriar, ao menos segundo as avaliações bancárias (70 848,00 €)".
A expropriada funda esta sua posição no esclarecimento apresentado, a 11-1-2023, pelos peritos indicados pelo tribunal e pela expropriante, em que estes, defendendo que "o valor a considerar não pode incluir o fator especulação", entenderam "como situação normal de mercado, o valor respeitante à avaliação bancária, de acordo com a tabela publicada pelo INE e referente ao mês de publicação da Declaração da Utilidade Pública, agosto de 2019, ou seja 1.230€/m2." E seguindo unicamente esse critério, concluíram que, tendo a parte abrangida pela expropriação uma área de 246,00 m2, o valor seria de "246,00 m2 x 246,00 €/m2 = 60.516,00 €" e que o "valor da depreciação da parte não abrangida pela expropriação: 20.664,00 € x 50% = 10.332,00 €".
A tabela publicada pelo INE refere-se a um valor "médio" ou "mediano" da avaliação bancária no âmbito de pedidos de crédito para a aquisição de habitação[21]; não ao do exato local onde se situa a parcela expropriada. E, evidentemente, no país, em cada região e em qualquer cidade há zonas em que os valores são superiores à mediana e outros em que são inferiores. Por isso, independentemente do mais, o valor da parcela expropriada não pode, de modo algum, ser encontrado somente face ao valor da média da avaliação bancária que consta da tabela do INE de agosto de 2019.
III
Com fundamento no atrás exposto, julga-se improcedente o recurso interposto pela expropriada, pelo que mantém as decisões recorridas.
Custas pela expropriada.
António Beça Pereira
Maria dos Anjos Nogueira
Alexandra Rolim Mendes
[1] É oportuno lembrar que a expropriada, logo após ser notificada deste despacho, dele interpôs recurso, o qual veio a não ser admitido por decisão desta Relação, que considerou que, "como o despacho recorrido não admite nem rejeita um meio de prova propriamente dito, pois o Tribunal recorrido já antes determinara, como resulta do art.º 61.º, n.º 2 do Código das Expropriações, a realização da perícia e fixara o seu objeto, a decisão objeto do recurso interposto não admite apelação autónoma e como a decisão da 1.ª instância não nos vincula - art.º 641.º n.º 5 do CPC".
[2] Cfr. conclusão 25.ª.
[3] Cfr. conclusão 26.ª.
[4] Cfr. conclusões 18.ª e 19.ª.
[5] Cfr. conclusão 10.ª.
[6] Cfr. conclusão 15.ª.
[7] Cfr. conclusão 21.ª.
[8] Cfr. conclusão 25.ª.
[9] Nesta parte o perito indicado pela expropriada assumiu sempre uma posição diferente da dos restantes quatro peritos.
[10] São deste código todas as disposições mencionadas adiante sem qualquer outra referência.
[11] Salvador da Costa, Código das Expropriações e Estatuto dos Peritos Avaliadores Anotados, 2010, pág. 152.
[12] Alves Correia, Manual de Direito do Urbanismo, Vol. II, 2010, pág. 236.
[13] Cfr. requerimentos de 30-9-2021, 23-1-2023 e 17-1-2024.
[14] A expropriada colocou essa questão no recurso da decisão arbitral, tendo então formulado o seguinte quesito: "Consultado o mercado imobiliário, relativamente a terrenos para construção com área até 300,00 m2, localizados no núcleo urbano da cidade ..., os preços praticados são superiores ao considerado para apuramento da justa indemnização devida à Recorrente?". E a este quesito os três peritos indicados pelo tribunal e o indicado pela expropriante responderam: "Os Peritos entendem que só é possível comparar grandezas comparáveis. O facto de o terreno se situar no núcleo urbano da cidade ..., não é comparável com outros que possam existir no mesmo núcleo urbano pois os seus valores dependem de muitos parâmetros a considerar, nomeadamente condições de edificação por si só, ligadas à configuração do terreno, que constitui um fator essencial para a determinação do valor de mercado, muito ligado à possibilidades de negócio, bem como localização e qualidade da construção, etc., etc, entre outros fatores."
[15] Cfr. esclarecimentos dos peritos apresentado a 11-1-2023.
[16] Cfr. requerimento de 23-1-2023.
[17] A alusão ao n.º 4 deve resultar de um lapso, pois o mesmo foi revogado pela Lei 56/2008, de 4 de setembro. A expropriada possivelmente tinha em mente o n.º 5.
[18] Salvador da Costa, Código das Expropriações e Estatuto dos Peritos Avaliadores Anotados, 2010, pág. 143.
[19] Cfr. conclusões 18.ª e 19.ª.
[20] Alves Correia, Manual de Direito do Urbanismo, Vol. II, 2010, pág. 215 e 216.
[21] Cfr. www.ine.pt.