Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 763/04.4TBCMN-M.G1 |  |
OPONIBILIDADE A TERCEIROS
I - O acordo acerca da atribuição da casa de morada de família obtido pelos cônjuges no processo de divórcio, nos termos do qual um deles utiliza a mesma até que o outro executado adquira determinada propriedade e adjudique o usufruto ao primeiro, acordo esse homologado por sentença, não é um direito real de uso e habitação previsto nos art. 1484º do C.C., mas um direito pessoal de gozo, pelo que não lhe é aplicável o disposto no nº 2 do art. 824º do C.C..
II - Ainda que se qualifique o direito em análise como um direito real de gozo previsto no art. 1484º e ss do C.C., não obstante não se mostrar registado, o mesmo é oponível ao comprador numa situação em que tal direito consta do auto de penhora, dos anúncios e edital e foi tido em conta na avaliação do prédio.
III - É igualmente oponível ao executado que foi parte do acordo referido em I e que não interpôs qualquer recurso das decisões que determinaram a menção do direito no auto de penhora, nos anúncios e editais, da decisão de avaliação do imóvel atendendo ao direito, nem do despacho que determinou que o direito se manteria depois da venda.
IV - Não existindo legislação que regule de forma expressa e direta a avaliação de imóveis onerados com direitos de habitação no âmbito do processo de execução nada veda a aplicação por analogia dos critérios previstos no art. 13º, nº 1 a) do CIMT tanto mais que conduz a um valor que se afigura proporcional e razoável.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I - Relatório
AA, instaurou em 08.11.2014 a presente ação executiva para pagamento de quantia certa contra BB e CC apresentando como título executivo o Acórdão proferido em 09.07.2015 transitado em julgado, nos termos da qual os aqui executados foram condenados a pagar ao aqui exequente a quantia total de € 95.041,97, sendo € 92.361,36 acrescida de juros de mora comerciais à taxa legal vigente, desde a presente data, até efetivo e integral pagamento e € 2.680,61 acrescida de juros de mora civis à taxa legal vigente, desde essa data até efetivo e integral pagamento. Foi indicado como valor da execução a quantia de € 96.688,14.
Indicou à penhora o prédio urbano sito em ..., descrito sob o nº ...15 na Conservatória de Registo Predial ..., freguesia ..., e inscrito na matriz sob os artigos ...1... e ...16º de ..., que estava arrestado, bem próprio do executado.
Quanto a este imóvel foi lavrado auto de penhora (nº 3) em 05.12.2014.
A este auto foi averbado em 23.03.2016 que sobre o imóvel pende um ónus de utilização pela executada até que o executado adquira a propriedade do lote ...6 do empreendimento “...” sito no Lugar ..., ..., ..., até ao valor de € 200.000,00 e adjudicando o usufruto à executada, comprometendo-se esta a habitá-lo no prazo máximo de 60 dias após realização de escritura de adjudicação do usufruto desde que tal imóvel esteja concluído e em condições de habitabilidade.
Mais foi averbado em 12.04.2016 que, com a efetivação do referido, a executada compromete-se a restituir o prédio devoluto de pessoas e bens. Na impossibilidade de aquisição pelo executado desse prédio fica este obrigado a adquirir outro na comarca de Caminha, a designar pela executada e até ao montante máximo.
Este direito da executada resulta da sentença proferida em 24.01.2005, que em face da convolação do divórcio litigioso em divórcio por mútuo consentimento, homologou os acordos dos cônjuges, designadamente o referente à casa de morada de família. Aí se acordou que esta seria atribuída provisoriamente à executada até verificação do condicionalismo acima referido (vide documento anexo ao requerimento de 13.06.2023).
Em 07.06.2016 a Agente de Execução (A.E.) determinou que a venda desse direito seria efetuada mediante carta fechada sendo aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de € 277.000,00.
Nos anúncios e editais consta este direito da executada.
Como não foram apresentadas propostas foi determinada a venda mediante negociação particular, mas não foram apresentadas propostas em 20.10.2016.
Em outubro de 2018, janeiro e julho de 2019 foram apresentadas propostas de compra que não foram aceites pelos executados pelo que foi ordenada uma avaliação ao bem, cujo relatório foi junto em 23.11.2020 e que se pronunciou pelo valor de € 185.000,00.
Em 16.07.2022 foi apresentado nova avaliação no valor de € 245.700,00.
Por despacho de 07.11.2023 foi determinada nova avaliação que atendesse ao ónus do direito de habitação da executada, a qual foi realizada e junta em 04.12.2023 apresentado o valor de € 249.000, 00 sem ónus. Em face dos pedidos de esclarecimento a Sra. Perita em 29.02.2024 corrigiu o valor para € 186.750,00.
Foram apresentadas propostas de compra cujos valores que não foram aceites pelos executados.
Em 24.05.2024 a A.E. solicita ao Tribunal que se pronuncie acerca da subsistência do ónus após a venda uma vez que essa dúvida afasta eventuais interessados.
Por despacho de 09.10.2024 foi consignado que a avaliação contempla o ónus e que o mesmo se mantém após a venda.
Foi autorizada a venda do imóvel em questão.
Em 17.04.2025 foi apresentada uma proposta pelo valor de € 110.000,00.
Entretanto foi apresentada uma proposta por parte de EMP01..., Lda. no valor de € 175.000,00.
Os executados opuseram-se mediante requerimentos de 20.11.2025 e 24.11.2025.
O encarregado da venda pronunciou-se em 22.01.2026 acerca do valor do imóvel e a A.E. em 27.01.2026.
Por despacho de 31.01.2026 foi ordenada a notificação dos executados para, em 10 dias, esclarecerem se têm melhor proposta para a compra do imóvel ou se pretendem liquidar a quantia exequenda.
O executado pronunciou-se em 05.02.2026 pedindo a substituição do encarregado da venda. A executada remete para tudo o que já referiu acerca da venda.
*
Em 17.03.2026 foi proferido o seguinte DESPACHO:“Obtida a proposta de compra do imóvel penhorado pelo valor de €175.000,00, têm os Executados enxameado o processo com requerimentos sucessivos, opondo-se à venda por tal valor.
Alegam não concordar com o valor, por o de mercado ser substancialmente superior.
E alegam que o Sr. Encarregado de Venda manifesta parcialidade e interesse no processo.
Ora, quanto a este último fundamento, desde já, se refere que não existe nenhum elemento objectivo do qual permita, sequer, fazer nascer a suspeita de imparcialidade. Este técnico limitou-se a exercer as funções para que foi contratado.
O que os Executados vêm fazendo ao longo dos anos é utilizando expedientes dilatórios tendentes a impedir o pagamento da dívida aos Exequentes.
Como bem explicam os Srs. Encarregado de Venda e Agente de Execução, o imóvel foi avaliado em € 245.700,00, como prédio sem qualquer ónus.
Como existe um direito de uso e habitação registado a favor da co-executada CC, que reside no imóvel, ao aplicar a redução ao preço previsto no art. 13º do Decreto-Lei nº287/2003, de 12 de Novembro, o valor da propriedade do imóvel desde para €184.275,00.
Sendo o imóvel colocado à venda por 85% do preço, alcança-se o valor de €156.633,75, superior ao oferecido pelo proponente comprador.
Deste modo, e porque não existe qualquer violação dos direitos dos Executados, determina-se que a venda prossiga pelo valor de €175.000,00 oferecido, podendo os Executado, caso assim o entendam, liquidar a quantia exequenda e preservar o imóvel no seu património.
Notifique e comunique aos Srs. Encarregado de Venda e Agente de Execução.”
*
Não se conformando com esta veio o executado dele interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“1) O despacho recorrido está inquinado de erro nos pressupostos de facto e de Direito em que se baseia.
2) Mostra-se junta aos autos pelo menos desde 17/10/2017, a certidão do Registo Predial do imóvel em venda - como se vê do documento com a referência Citius 1682180, e também foi a mesma certidão junta ao processo pela ora recorrente, para instruir o requerimento que apresentou em 26/02/2018 com a referência citius 1846479/28318903, e dessas certidões não consta qualquer registo do ónus de direito de uso e habitação da co-executada relativo ao mesmo imóvel.
3) Não obstante, o despacho recorrido ignorou tais documentos, pois que fundou a sua decisão no errado pressuposto de estar registado o direito de uso e habitação da co-execuatada CC. Ora, tal facto não corresponde à verdade, como resulta de tais certidões e bem assim da certidão actualizada do registo Predial com o código de acesso ...06 disponibilizada e 01-04-2026 e válida até 01-10-2026.
4) o despacho recorrido desconsiderou o meio probatório com força probatória plena que constava do processo consubstanciado nas referidas certidões, que fazem prova plena que, só por si, implica necessariamente decisão diversa da que foi proferida.
5) o Tribunal recorrido violou as normas de direito probatório material, designadamente o artigo 371º, nº 1 do Código Civil assim incorrendo em erro de julgamento da matéria de facto e, por essa via violando também o disposto no artigo 616, nº 2 do CPC que não aplicou bem como o artigo 5º nº 1 do Código de Registo Predial (Oponibilidade a Terceiros).
6) Por não constar tal ónus da Certidão do Registo Predial, não é o mesmo direito oponível a terceiros.
7) Em consequência o despacho em crise baseia-se em facto inexistente, sendo portanto a decisão desajustada à prova constante dos autos, pelo que viola a lei, ocorrendo erro de julgamento.
8) O despacho recorrido viola da mesma forma o disposto no artigo 616º, nº 2 a), ao aplicar a redução do preço em função de tal ónus, que se diz ser prevista no artigo 13º do DecretoLei nº 287/2003, de 12 de Novembro, pois na circunstância da inexistência de registo desse ónus, é inaplicável o referido normativo legal basear os cálculos para redução do preço do imóvel.
9) Ainda que o referido direito se encontrasse registado, o que não acontece, sem conceder sempre se dirá que tais cálculos sempre enfermariam de erro, na medida em que a casa de morada de família foi atribuída provisoriamente à co-executada, tratando-se por isso de um direito de uso e habitação temporário e portanto com a redução prevista na referida tabela.
10) O Tribunal “a quo” nem sequer ajuizou tal facto, limitando-se a reproduzir o que a esse propósito foi escrito pelo encarregado de venda no requerimento de 22/01\/2026 com a referência ...90 prontamente contestado pelo ora recorrente como se vê do requerimento de 05-02-2026 com a referência ...04.
11) E não fundamentou de facto nem de direito a sua decisão, o que acarreta a sua nulidade nos termos do disposto no artigo 615º nº 1 a) do Código de Processo Civil, nulidade esta também fundamenta i presente recurso de apelação nos termos do disposto na parte final do nº 4 do artigo 615º do Código de Processo Civil, devendo, assim, a decisão ora sindicada ser revogada por violação do disposto no artigo 657º nº 2 e 3 do Código de Processo Civil.
12) A Sra. Juiz “a quo” não analisou factualidade constante dos autos no que respeita ao registo predial e nem aquela que foi invocada pelo ora recorrente no que respeita ao valor do imóvel em vários requerimentos apresentados nos autos ao longo dos anos nem quanto à conduta do Encarregado da venda no requerimento de 22/01/2026 com a referência ...92, prontamente contestado pelo ora recorrente no requerimento que apresentou em 05/02/2026 com a referência ...04, nem de lhe aplicar os preceitos legais adequados tendentes à sua validação ou indeferimento.
13) O despacho recorrido afirma ser o Encarregado da venda um técnico sem que dessa qualidade exista qualquer evidência nos autos.
14) Considerando que o Encarregado da venda apresentou propostas de um único interessado, por valor irrisório que foi subindo à medida que foram sendo rejeitadas pelos executados, pronunciou-se nos autos como se fosse uma parte da causa desvalorizando o imóvel em função de um ónus que não se mostra registado, fazendo cálculos e pedidos designadamente que se ordenasse a venda pelo preço de € 175.000,00, apresentou em 13/06/2026 nova proposta do mesmo interessado no valor de € 184.500,00 (requerimento com a referência ...49), e após a prolação do despacho recorrido em 17/03/2026 retirou-a em 20-03-2026 (por email) junto ao citado requerimento, afigura-se evidente que a sua intenção é a de beneficiar o pretenso comprador em detrimento dos interesses do ora recorrente, prejudicando-o.
15) Não pode deixar de constituir indício sério de parcialidade a conduta do Encarregado da venda e os seus actos que o despacho recorrido avaliou erradamente ao arrepio da observância das regras da experiência comum prudência e bom senso e, portanto violando o disposto no artigo 655º do CPC que não aplicou, indeferimento o requerimento do ora recorrente no sentido da remoção do Encarregado da venda.”
Pugna pela revogação da decisão recorrida.
*
Foram apresentadas contra-alegações em 05.05.2026.*
A venda foi efetuada mediante escritura pública de 17.04.2026.Por requerimento de 22.04.2026 o executado argui nulidades da venda pedindo a sua anulação.
Em 07.05.2026 os habilitados do exequente pronunciam-se pela ausência de nulidades.
Em 02.06.2026 pronuncia-se a A.E..
Em 18.06.2026 foi proferido Despacho que julgou não verificadas as nulidades e admitiu o recurso como sendo de apelação, com subida imediata, em separado e com efeito devolutivo.
*
Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
*
Tendo em atenção que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (art. 635º nº 3 e 4 e 639º nº 1 e 3 do C.P.C.), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, observado que seja, se necessário, o disposto no art. 3º nº 3 do C.P.C., as questões a decidir são:A)Saber se a decisão recorrida é nula por falta de fundamentação de facto e de direito;
B) Apurar se existe fundamento para a remoção do encarregado da venda;
C) Saber se o direito da executada - atribuição da casa de morada de família no âmbito do processo de divórcio para vigorar até à verificação de determinada condição - ainda que não se mostre registado é, no caso em análise, oponível ao comprador do imóvel na venda executiva (na positiva apurar como calcular o valor do imóvel) ou se caduca.
*
II - FundamentaçãoOs factos que relevam para a decisão a proferir são os que constam do relatório que antecede.
*
A) Da nulidadeVeio o recorrente defender que a decisão recorrida é nula nos termos do art. 615º, nº 1 a) do C.P.C, diploma a que pertencerão os preceitos a citar sem menção de origem, por não apresentar fundamentação de facto e de direito.
O recorrido não se pronunciou acerca desta questão.
Dispõe o art. 615º:
“1. É nula a sentença quando: (…)
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; (…)”
Ora, as nulidades da sentença estão típica e taxativamente previstas neste preceito. Reconduzem-se a vícios formais da decisão decorrentes de erro de atividade ou de procedimento - error in procedendo - referente à disciplina legal e que impedem o pronunciamento do mérito.
Situação distinta é o erro de julgamento - error in judicando -, quer quanto à apreciação da matéria de facto (error facti), quer quanto à determinação e interpretação da norma jurídica aplicável (error juris).
Nos termos do art. 613º o disposto no art. 615º aplica-se aos despachos.
No que diz respeito à nulidade prevista na al. b) deste preceito importa ter presente que, nos termos do art. 154º, as decisões são sempre fundamentadas sendo este dever constitucionalmente imposto (art. 205º nº 1 da C.R.P.).
Não pode, porém, confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a primeira constitui a causa de nulidade prevista na al. b) do acima referido preceito. Disso dão nota A. Varela, M. Bezerra e S. Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª ed., 1985, p. 670/672, ao escreverem “Para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito”.
Importa começar por referir que a lei não exige que os despachos, contrariamente às sentenças, sejam “rígidos” no que concerne à autonomia da fundamentação de facto da de direito.
Assim, e tendo em consideração o acima referido, concluímos que o despacho recorrido apresenta a factualidade provada - como, por exemplo, a proposta obtida, a avaliação do imóvel, o registo do direito de uso e habitação a favor da executada - e também a fundamentação de direito - redução do preço nos termos do art. 13º do Dec.-Lei nº 287/2003, de 12 de novembro, o anúncio da venda pelo valor de 85% do preço.
Assim, não padece o mesmo da apontada nulidade.
*
B) Da conduta do encarregado da vendaInsurge-se igualmente o recorrente contra a conduta do encarregado da venda por apresentar proposta de um único interessado por valor irrisório, o qual foi subindo em função da oposição dos executados, o que, segundo ele, revela pretender beneficiar o interessado em seu detrimento devendo por isso ser removido.
Vejamos.
Da consulta dos autos principais resulta que, com efeito, em maio de 2025 o encarregado de venda em causa apresentou uma proposta no valor de € 100.000,00 por parte de EMP01..., Lda. e que a interessada DD apresentou o valor de € 135.000,00.
No fim do mesmo mês veio o encarregado de venda apresentar uma nova proposta da primeira interessada pelo valor de € 145.000,00 e a segunda interessada apresentou uma proposta no valor de € 150.000,00.
O executado e ora recorrente não aceitou estes valores pelo que foi ordenado ao encarregado da venda por despacho de 02.07.2025 que tentasse diligenciar pela obtenção de valor superior, o que este fez obtendo uma proposta no valor de € 160.000,00. E a interessada DD apresentou uma proposta de € 165.000,00.
Entretanto a executada opôs-se à venda por estes valores dizendo serem valores muito inferiores ao valor de mercado.
Em setembro o encarregado de venda apresentou uma proposta da pelo valor de EMP01..., Lda. no valor de € 175.000,00.
O recorrente e executado, tal como a executada, opuseram-se.
Em novembro de 2025 o encarregado de venda veio dizer que a melhor proposta que obteve é no valor de € 175.000,00.
Notificados deste último requerimento vieram os executados pedir a substituição do encarregado de venda por não obter propostas superior, o que se deverá à sua “inoperância” e ineficiência.
O tribunal pediu informação ao encarregado de venda acerca do valor de mercado do imóvel tendo este reiterado o anteriormente por ele referido.
Por fim, foram notificados os executados para virem aos autos esclarecer se tinham melhor proposta para a compra do imóvel ou se pretendiam liquidar a quantia exequenda, estes nada apresentaram ou pagaram. Limitou-se o recorrente e executado a insistir na substituição do encarregado de venda.
Ora, é sabido que em regra a venda de bens em sede de execução não é efetuada pelo valor de mercado e que estas vendas são vistas como uma oportunidade de negócio por parte dos compradores. Daí ser normal serem apresentados valores baixos.
No caso em apreço afigura-se-nos que o valor apresentado pela EMP01..., Lda. foi subindo apenas devido à existência de propostas de valor superior por parte de outra interessada.
Dos autos não há qualquer indício de um comportamento menos correto eticamente ou revelador de ineficiência por parte do encarregado de venda. Acresce que as explicações apresentadas se basearam na decisão do tribunal de 09.10.2024 segundo a qual o direito da executada manter-se-ia após a venda.
Com efeito, o encarregado da venda não pode naturalmente ser responsabilizado pelo valor das propostas apresentadas, pelo facto de não conseguir valores superiores, nem pelo facto dos interessados mudarem de ideias acerca da compra ou do valor da mesma.
Assim sendo, nada a censurar à decisão recorrida nesta parte.
*
C) Subsunção jurídicaAssiste razão ao recorrente quando afirma que a decisão recorrida padece de erro de facto.
Com efeito, aí se afirma que existe um direito de uso e habitação registado a favor da executada, o que não é verdade conforme resulta de certidão de registo predial junta a 17.10.2017 e também da mais recente certidão junta com as alegações de recurso.
Mas a questão que se coloca é a de saber se tal direito da executada, ainda que não se mostre registado é, no caso em análise, oponível ao comprador do imóvel na venda executiva ou se caduca, facto que interfere com o valor de venda deste.
Entendemos que é oponível.
Vejamos.
1. Abribuição de casa de morada de família
Antes de mais, se atentarmos no teor do acordo dos executados enquanto cônjuges no processo de divórcio, acordo esse que foi homologada por sentença, verificamos que o mesmo não é um acordo provisório de atribuição de casa de morada de família para vigorar até ao trânsito em julgado da decisão que decreta o divórcio.
Também não é um direito definitivo sobre a propriedade ou sobre o arrendamento do imóvel.
Em causa está um direito provisório de ocupação do alojamento por um determinado período de tempo indeterminado (porque dependente de uma condição) que vai além da data do trânsito em julgado.
Qual a natureza jurídica deste direito?
Há na jurisprudência quem defenda que, no âmbito do divórcio por mútuo consentimento, o acordo sobre a casa de morada de família, sem contrapartida e com limitação temporal, atribui ao beneficiário um verdadeiro direito real de habitação previsto no art. 1484º, nº 1 e 2 do C.C.. (vide, entre outros, Acórdão da R.L. de 18.02.1993, CJ, Vol I, p. 149-151 e da R.P. de 14.01.2020 (Vieira e Cunha) e do S.T.J. de 08.05.2013 (Nuno Cameira), in www.dgsi.pt, endereço a que pertencerão os acórdãos a citar sem menção de origem).
Mas, também há quem defenda o contrário.
Marta Sá Rebelo in Comentário do Código Civil, Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, págs. 635-636, refere:
«i) A atribuição da casa de morada de família por acordo visa obter, por consenso das partes, aquilo que de outro modo se obteria por sentença. Ora segundo o artigo 1793.º, quando a casa de morada de família é concedida àquele que não é o detentor do direito que legitima o gozo da mesma, o tribunal apenas está habilitado a conferir ao requerente o direito ao arrendamento - de carácter obrigacional e oneroso - e não o direito de habitação - de natureza real, gratuito ou oneroso. Note-se que o direito real de habitação não pode ser constituído por sentença.
ii) O acordo sobre a casa de morada de família não se destina a constituir ou transferir direitos reais entre os ex-cônjuges ou ex-companheiros. A divisão de património entre os cônjuges a que haja lugar ocorre através da partilha».
Inclinamo-nos para esta segunda opinião uma vez que o direito de habitação não pode ser constituído por sentença nos termos do art. 1440º ex vi art. 1485º do C.C. como aconteceu ao direito em apreço.
Assim, entendemos que estamos perante um direito pessoal de gozo e não perante um direito real de gozo (vigorando o princípio da tipicidade dos direitos reais nos termos do art. 1306º do C.C. nunca se poderia aplicar o disposto no art. 1439º e ss. por analogia).
2. Efeitos da venda executiva
Dispõe o art. 824º, nº 2 do C.C.:
Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente do registo.
A este propósito refere Lebre de Freitas, in Código Civil Anotado, Vol. I, 2017, Almedina, p. 1035-1036:
“A venda executiva tem, como toda a compra e venda (art. 879º), o efeito real de transmissão (nº 1) e o efeito de constituição das obrigações de entrega da coisa e de pagamento do preço.
Mas tem, além desses, os efeitos descritos nos nº 2 e 3 deste artigo:
a)Caducidade dos direitos reais de garantia que onerem o bem vendido, sejam eles de constituição anterior ou posterior à penhora e tenham ou não sido reclamados na execução os direitos de crédito que garantem;
b) Subsistência dos direitos reais de gozo de constituição (ou registo, se incidirem sobre bem sujeito a registo) anterior à constituição (ou registo) de todos os direitos de garantia invocados (pelo exequente e pelos credores reclamantes: “qualquer arresto, penhora ou garantia”) ou constituídos (a penhora) no processo de execução;
c) O mesmo quanto aos direitos reais de aquisição que não tenham satisfação nem caduquem no âmbito da ação executiva (demais direitos”: v. arts. 819º, nº 1, e 831º do CPC);
d) Caducidade dos direitos reais de gozo (ou de aquisição, não satisfeitos nem previamente caducados no âmbito da ação executiva) de constituição (ou registo) posterior à constituição (ou registo) de qualquer dos direitos reais de garantia invocados ou constituídos no processo de execução.”
Assim sendo, se se considerar que o direito de atribuição da casa de morada de família em causa não é um direito real o mesmo não caduca com a venda executiva nos termos do art. 824º, nº 2 do C.C. a contrario.
No caso do arrendamento (urbano e rural) foi controvertido na doutrina e jurisprudência a questão de saber se o mesmo caducaria com a venda executiva.
O AUJ nº 2/2021 de 05.07.2021 (Ana Paula Boularot), que se debruçou acerca do arrendamento urbano e á venda na insolvência, considerou ser aquele um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional, excluído do nº 2 do art. 824º do C.C. pelo que “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CC, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art. 824.º do CPC.”.
Por sua vez o AUJ nº 14/2024 de 08.10.2024 (António Moura de Magalhães), em relação ao arrendamento rural e à venda executiva, concluiu que: ““A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC.”.
Apresentando o arrendamento algumas semelhanças com o direito inerente à atribuição da casa de morada de família em análise nestes autos entendemos que deve ser a mesma a conclusão.
Assim, a nosso ver, não caduca o direito da executada que foi constituído antes da penhora do imóvel.
3. Oponibilidade do direito
Ainda que se qualifique o direito em análise como um direito real de gozo previsto no art. 1484º e ss do C.C., não obstante não se mostrar registado, entendemos que o mesmo sempre seria oponível ao comprador.
No caso em apreço foi dado conhecimento ao processo da existência do direito de atribuição da casa de morada de família a favor da executada sobre o imóvel sobre o qual incidiu a penhora e inclusive tal direito consta do auto de penhora em causa (auto de penhora nº 3).
Foi determinada a avaliação do imóvel tendo em atenção esse direito.
E, tendo sido expressamente suscitada a questão, por decisão proferida em 09.10.2024 o tribunal pronunciou-se dizendo que tal direito “se manterá após a respectiva venda judicial”.
Esta decisão foi notificada ao exequente e executados e não foi objeto de recurso pelo que transitou em julgado formando caso julgado.
Acresce que a venda do imóvel foi publicitada referindo-se expressamente a existência do direito da executada pelo que os potenciais interessados na compra disso tomaram conhecimento e mantiveram o interesse sendo que um deles veio a outorgar a escritura de compra e venda.
Assim, não existiria fundamento para anulação da venda uma vez que o comprador não pode alegar a “a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado” a que se alude no nº 1 do art. 838º do C.P.C..
Nem fundamento para dar sem efeito a venda nos termos do art. 839º do C.P.C..
Do mesmo modo o direito em causa é oponível ao recorrente e executado.
O mesmo foi parte do acordo homologado por sentença sendo para si irrelevante o não registo desse direito.
Não interpôs qualquer recurso das decisões que determinaram a menção do direito no auto de penhora, nos anúncios e editais, da decisão de avaliação do imóvel atendendo ao direito, nem do despacho que determinou que o direito se manteria depois da venda tendo as mesmas formado caso julgado.
4. Decisão recorrida
Insurge-se o recorrente ainda contra a aplicação da redução do valor do imóvel por aplicação do disposto no art, 13º do Dec.-Lei nº 287/2003, de 12 novembro, mas, uma vez mais, sem razão.
Mostra-se junto em 04.12.2023 relatório referente à avaliação do imóvel em questão com e sem o direito da executada.
Tendo o mesmo suscitado dúvidas aos executados foi convidada a Sra. Perita a prestar esclarecimentos, o que fez em 29.02.2023 referindo:
“O valor de mercado com referência à presente data e acautelando o ónus do direito de habitação da executada foi obtido através do Método Comparativo e do Método do Custo e compulsando o Decreto Lei n.º 287/2003, plenamente eficaz e publicado no Diário da República n.º 262, I Série-A, de 12 de novembro de 2003, isto é, a Perita obteve o valor de mercado através dos métodos atrás mencionados, 249.000,00 (Duzentos e quarenta e nove mil euros) e aplicou a percentagem a deduzir que consta da tabela do artigo 13.º, página 7622 do Decreto Lei n.º 287/2003, plenamente eficaz e publicado no Diário da República n.º 262, I Série-A, de 12 de novembro de 2003, tendo em conta a data de nascimento da Executada, ../../1950 e a sua idade à data da inspeção pericial, 73 anos, aplicou-se a percentagem a deduzir que consta do Decreto Lei, conforme a tabela seguinte:
Idade Percentagem a deduzir
Menos de 75 anos 25
(…)
Assim sendo, o valor de mercado com referência à presente data e acautelando o ónus do direito de habitação da executada foi obtido da seguinte forma: x (1-0,25) = 186.750,00 (Cento e oitenta e seis mil, setecentos e cinquenta euros)”
A executada apresentou nova reclamação, mas a mesma foi indeferida por despacho de 04.03.2024.
Deste despacho não foi interposto recurso.
Na decisão recorrida, o tribunal fez sua a fundamentação apresentada pela Sra. Perita quando à redução do valor do preço em função do direito.
Ora, não existe legislação que regule de forma expressa e direta a avaliação de imóveis onerados com direitos no âmbito do processo de execução pelo que há a necessidade de lançar mão de normas que possam ser aplicadas por analogia.
Ora, o Decreto Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, aprovou os novos Códigos do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) e procedeu a alterações de diversa legislação tributária conexa.
O art. 13º, nº 1 a) do CIMT prevê as regras especiais aplicáveis à determinação do valor tributável do IMT para a propriedade separada do uso e habitação vitalício e temporário recorrendo à aplicação dos critérios aí previstos.
Entendemos que nada veda a aplicação do critério previsto no art. 13º, nº 1 a) in fine do CIMT (referente ao direito de uso e habitação temporário) tanto mais que o mesmo conduziu a um valor que se afigura proporcional e razoável.
Assim, também não assiste razão ao recorrente nesta parte.
Improcede, assim, a presente apelação.
*
As custas do recurso são da responsabilidade do recorrente executado face ao seu decaimento (art. 527º do C.P.C.).*
Sumário - 663º nº 7 do C.P.C.:[…]
*
III - DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a presente apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
**
Guimarães, 10/09/2026
Guimarães, 10/09/2026
Relatora: Margarida Almeida Fernandes
Adjuntos: Joaquim Boavida
Ana Cristina A.O. Duarte