Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 656/17.5T8EPS.G2 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO
CONTRADIÇÃO
VALORAÇÃO DE PROVA
DECLARAÇÕES DE PARTE
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO
1) Nas declarações de parte, de acordo com o critério da livre apreciação da prova, o tribunal tem de formar uma prudente convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto probando;
2) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;
3) O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
A) X, Mediação Imobiliária, Lda., veio intentar ação declarativa, com processo comum contra P. C., onde conclui pedindo que a ação seja julgada procedente, por provada e, em consequência ser o réu condenado a pagar à autora a remuneração acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado em 30 de dezembro de 2015, concretamente, a quantia de €17.220,00, acrescida de juros de mora, às sucessivas taxas comerciais, desde 01.03.2016 até efetivo e integral pagamento.
Para tanto alega, em síntese, que no exercício da sua atividade de promoção imobiliária, celebrou com o réu em 30 de dezembro de 2015, um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, com o objetivo de promoção e venda de um prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa com três pavimentos e logradouro, sito na Rua ..., nº .., freguesia de ..., concelho de Esposende.
A autora comprometeu-se perante o réu a promover e diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel acima identificado, pelo preço inicialmente fixado de €300.000,00 e o réu obrigou-se a pagar à autora a remuneração correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, com o mínimo de €5.000,00, a que acresceria o IVA respetivo à taxa legal de 23%, tendo a autora sido contactada por A. T. e marido, J. P., que se mostraram interessados no negócio, a quem foi mostrado o imóvel.
Entretanto aqueles interessados apresentaram à autora uma proposta para a compra do imóvel pelo valor de €280.000,00, proposta que a autora apresentou ao réu, que a aceitou, tendo inclusivamente a autora intervindo junto da entidade bancária financiadora, reunido toda a documentação e tramitado todo o processo com vista à efetivação da respetiva escritura de compra e venda.
Sucede que no dia 1 de março de 2016, por contrato de compra e venda, o réu vendeu a J. P. e mulher A. T., o imóvel acima identificado, pelo preço de venda declarado de €250.000,00, muito embora o negócio tenha sido na verdade concretizado pelo valor de €280.000,00, tendo o negócio de compra e venda sido formalizado pelo réu com o desconhecimento da autora, a qual só teve conhecimento cerca de um mês após a sua concretização, com o objetivo de o réu se furtar ao pagamento da comissão devida pelo negócio angariado pela autora.
Pelo réu P. C. foi apresentada contestação onde conclui entendendo que deverá a ação ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se o réu do pedido, com as legais consequências legais e, ainda, ser a autora condenada como litigante de má-fé, em multa ao Estado e na indemnização prevista no artigo 543º do Código de Processo Civil, de montante não inferior a €2.500,00.
Para tanto alega, em síntese, que contactou a autora, quando veio a Portugal tendo esta informado o réu que não chegou a acordo com o potencial comprador, sem nunca lhe ter revelado a identidade deste.
Entretanto, mais tarde, o réu recebeu um telefonema da pessoa que viria a comprar-lhe o imóvel, referindo que obteve o seu contacto através de um anúncio do OLX, onde o réu havia anunciado o prédio para venda, tendo sido acordada uma visita, onde se apresentou um casal de nome A. T. e J. P., os quais nunca lhe referiram que tivessem tido contacto com a autora, tendo chegado a acordo com os compradores, pelo que não é devida qualquer comissão à autora.
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B) Foi dispensada a audiência prévia, realizou-se julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar a ação improcedente e, em consequência, absolver o réu do pedido.*
C) Inconformada, a autora, X, Mediação Imobiliária, Lda., veio interpor recurso, que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos, com efeito devolutivo (fls. 128).*
Nesta instância foi proferido Acórdão que julgou a apelação procedente, determinando-se que a 1ª Instância fundamente devidamente a motivação da decisão de facto, quanto aos factos essenciais, indicando as concretas razões em que assentou a sua convicção sobre a matéria de facto, ficando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas.*
Os autos foram devolvidos à 1ª Instância que proferiu nova sentença em que decidiu julgar a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolver o réu do pedido formulado.*
D) Novamente inconformada, a autora, X, Mediação Imobiliária, Lda., veio interpor recurso, que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos, com efeito devolutivo (fls. 189).*
Nas alegações de recurso da autora X, Mediação Imobiliária, Lda., são formuladas as seguintes conclusões:1. A sentença recorrida é totalmente omissa quanto à justificação da resposta dada à matéria de facto dada como provada, donde resulta uma ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de motivação da prova, ficando sem se perceber com base em qual das provas produzidas – documental, testemunhal ou por declarações de parte – fundou o Tribunal a quo a sua convicção.
2. A Meritíssima Juiz a quo limitou-se a enumerar os elementos de prova de que o Tribunal se serviu para formar a sua convicção, fazendo um breve resumo do que cada parte ou testemunha disse, sem que tenha feito qualquer exame crítico ou valoração a esses elementos ou mesmo da prova documental, não esclarecendo as razões que conduziram à decisão recorrida, tal como se impunha e resulta dos artigos 607º, nº 3, 4 e 5, 154º, nº 1 do Código de Processo Civil e artigo 205º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa.
3. Verifica-se, por conseguinte, deficiência na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto e consequente nulidade da sentença, nos termos dos números 3, 4 e 5 do artigo 607º e alínea d), do nº 2 do artigo 662º, do Código de Processo Civil.
4. Não obstante a apontada nulidade, atenta a prova produzida em julgamento e a prova documental já constantes dos autos, estará a Relação em condições de alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, ao abrigo do disposto no nº 1 do artigo 662º do Código de Processo Civil.
5. Entende a apelante que o Tribunal a quo julgou incorretamente a matéria de facto quanto aos factos provados sob os pontos nºs 9º, 10º, 11º, 12º, 14º e 15º, a qual deveria ter sido dada como não provada, sendo que relativamente aos pontos nº 14º e 15º estão em contradição com os pontos 7º e 8º. Deveria igualmente ter-se dado como provado o facto constante das alíneas a) e c) dos factos não provados, bem como a factualidade que resulta do artigo 18º da petição inicial. Reapreciando a prova que se encontra gravada e conjugando-se a mesma com a prova documental constante dos autos, resultará alterada a decisão proferida sobre a matéria de facto nos moldes ora descritos pela apelante.
6. O Ponto 9º dos Factos Provados deverá ser dado como não provado. Trata-se de factos alegados pessoais pelo réu no artigo 10º da contestação e relativamente aos quais apenas este se pronunciou em declarações de parte, não existindo qualquer elemento de prova testemunhal ou documental que corroborem tais afirmações.
7. Enquanto princípio de prova, as declarações de parte não são suficientes para estabelecer, por si só, qualquer juízo de aceitabilidade final, podendo apenas coadjuvar a prova de um facto desde que em conjugação com outros elementos de prova. Donde, as declarações da parte interessada na procedência da causa, sem que tenham sido corroboradas por qualquer outro meio de prova, não poderão valer como prova de factos favoráveis a tal procedência, impondo-se, por isso, que os factos em causa não pudessem ter sido dados como provados, como determina inúmera jurisprudência da qual citamos, a título meramente exemplificativo, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20.11.2014, disponível em www.dgsi.pt onde se sumaria que “As declarações de parte (art. 466.º do CPC) ou o depoimento de um interessado na procedência da causa não podem valer como prova de factos favoráveis a essa procedência se não tiverem o mínimo de corroboração por um qualquer outro elemento de prova”.
8. A afirmação que decorre do Ponto 10º dos Factos Provados, designadamente, “o réu respondeu que não tinha decidido ainda se vendia ou não, mas que iria a Portugal no fim do ano”, deve ser dada como não provada, por um lado, porque sobre a mesma apenas se pronunciou o réu em sede de declarações de parte e não encontra sustentabilidade em qualquer outro elemento de prova e por outro lado, está em flagrante contradição com aquele ponto 9º dos Factos Provados.
9. Ou seja, por um lado, no Ponto 9º, afirma-se que o réu colocou o imóvel à venda em vários sites da internet e celebrou inclusive outros contratos com várias imobiliárias, com o propósito da respetiva venda, mas por outro lado, no Ponto 10º, afirma-se que o réu ainda não tinha decidido se vendia ou não.
10. Deverá reformular-se a factualidade descrita sob o ponto 10º dos Factos Provados, nos seguintes termos: “Ainda antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária, na primeira semana do mês de dezembro de 2015, uma funcionária da autora, contactou, via telefone, o aqui réu, que se encontrava emigrado em França, dizendo-lhe que teria um potencial comprador para a casa e se lhe poderia emprestar a chave para visitar a casa, ao que o réu respondeu que ia pedir a familiares que colocassem a chave por debaixo do tapete de entrada para que pudesse visitar a moradia.”
11. O Ponto 11 e 12 dos Factos Provados deverão ser dados como não provados. Estes pontos correspondem na íntegra, ao alegado pelo réu nos artigos 13º e 16º da Contestação, constituem matéria de índole pessoal do réu e relativamente aos mesmos, mais uma vez, apenas este se pronunciou em sede de declarações de parte, sem que resulte dos autos, qualquer outro elemento de prova, o que, pelas razões aduzidas nas conclusões 6 e 7 supra, não se mostra suficiente para dar tal factualidade como provada.
12. Para além disso, a segunda parte do Ponto 12, designadamente a que refere “o que correspondia de facto à verdade uma vez que o réu colocou o seu contacto telefónico e email nos vários anúncios particulares que ele próprio colocou na internet.”, é uma afirmação de natureza conclusiva que se integra no thema decidendum e não factual, devendo, por conseguinte, também e nessa medida, ser excluída do elenco dos factos provados.
13. O Ponto 14 dos Factos Provados corresponde ao alegado pelo réu no artigo 18º da Contestação e resulta em primeira análise, que o mesmo está em flagrante contradição com o ponto 7º e 8º dos Factos Provados, dos quais resulta que “Em 15 de janeiro de 2016, aqueles interessados apresentaram à autora uma proposta para a compra do imóvel pelo valor de €280.000,00 (Ponto 7º) e Proposta que a autora apresentou de imediato (sublinhado nosso) via telefone ao réu, e que reencaminhou posteriormente por e-mail em 20.01.2016 (Ponto 8º).
14. Ora se o Tribunal a quo dá como provado que em 15 de janeiro de 2016, o casal interessado apresentou uma proposta para aquisição do imóvel, cujo documento se encontra junto aos autos sob o documento nº 5 da petição inicial, proposta essa que o Tribunal deu igualmente como provado que foi de imediato apresentada via telefone ao réu – e conforme comprovam os diversos registos telefónicos juntos aos autos em 14.05.2018, não poderá dar como provado que “O réu desconhecia quaisquer contactos entre o referido casal e a autora”.
15. Tanto mais, que o Tribunal também deu como provado que a autora reencaminhou a referida proposta por e-mail ao réu no dia 20 de janeiro de 2016, documento nº 6 da Petição Inicial, (onde consta a identificação dos proponentes, valor da proposta e do sinal) e que o réu confessou não só lhe ter sido comunicada por telefone, como recebida no seu endereço de correio eletrónico (declarações de parte do réu, ficheiro 20180515103659_5522617_2870579, minuto 14:20 a minuto 14:32).
16. Para além disso, também em sede de declarações de parte, o réu confessa ainda que não obstante a mediadora /autora lhe ter transmitido a proposta dos compradores (minuto 25:47 a minuto 26:00), não estava interessado em pagar a remuneração devida à autora (minuto 20:55 a minuto 22.35), preferindo ao invés fazer o negócio diretamente com os compradores.
17. O e-mail enviado no dia 18 de janeiro de 2016, pelo comprador ao réu (documento 1 da contestação), é revelador disso mesmo, onde aquele, reitera a proposta de €280.000,00 que havia apresentado 3 dias antes à autora e solicita ao réu que lhe confirme que “…o negócio está acordado entre nós e que não vais negociar com mais ninguém…”, numa manifestação clara da intenção de excluir a autora do negócio.
18. Esta intenção de exclusão ficou bem patente durante o depoimento da testemunha A. T. (ficheiro 20180515113400_5522617_2870579, minuto 11:04 a minuto 11:21) e da testemunha E. S. (ficheiro 20180515110612_5522617_2870579, minuto 13:00 a minuto 13:55).
19. Por outro lado, equivocou-se o Tribunal a quo quando dá como provado que o réu desconhecia quaisquer contactos entre o casal comprador e a autora, porquanto foram os próprios compradores a confessar aqueles contactos, designadamente, a testemunha A. T. (ficheiro 20180515113400_5522617_2870579, minuto 6:16) e a testemunha J. P. (ficheiro 20180515120649_5522617_2870579, minuto 11:30, minuto 13:54 a minuto 14:45, minuto 17:10 a minuto 17:25, minuto 32:42 a minuto 32:56, minuto 30:08 a minuto 36:15).
20. Daqueles depoimentos, conjugados com os documentos 5º e 6º da petição inicial e documento 1 da contestação, a factualidade apurada vai precisamente no sentido contrário ao que se consignou neste ponto 14º, ou seja, que o réu não só conhecia os contactos entre aquele casal de proponentes/compradores e a autora, como também ao saber daqueles contactos, teve uma clara intenção de excluir a autora do negócio, pelo que devem tais factos ser considerados não provados.
21. Entende a recorrente que foi incorretamente julgado o Ponto 15 dos Factos Provados, porquanto o que terá ficado acordado entre o réu e os compradores nesta data foi o propósito de excluir a autora do negócio que esta angariara, conforme resulta do documento nº 1 da contestação a que se faz referência na conclusão 17 supra.
22. Além disso, a proposta de negócio já havia sido apresentada no dia 15 de janeiro de 2016 (pontos 7º e 8º) e aceite pelo réu. Tanto é assim, que a caderneta predial do imóvel a que o comprador alude no email acima transcrito, já havia sido obtida pela autora precisamente no dia 15 de janeiro de 2016, conforme comprova o documento nº 3 junto com a Petição Inicial. Mas se dúvidas houvesse, a compradora esclarece que o negócio não ficou concluído em 18.01.2016 (depoimento de A. T. ficheiro 20180515113400_5522617_2870579, minuto 18:15 a minuto 18:44).
23. Entende ainda a recorrente que o elenco dos Factos Provados omite factos, cuja prova foi por demais evidente e que constituem sequência lógica de outros factos dados como provados, designadamente do constante dos pontos 5º, 6º e 7º. Trata-se, no entender da recorrente, do alegado no artigo 18º da Petição Inicial, designadamente que: “As diligências de promoção e angariação do negócio por parte da autora foram determinantes para que o mesmo fosse concretizado”, factualidade que deverá ser aditada ao elenco dos Factos Provados.
24. Não subsistem dúvidas que foi a autora que angariou os clientes compradores; que a primeira visita que aqueles efetuaram ao imóvel foi por intermédio da autora em 5 de dezembro de 2015 (ficha de visita junta aos autos em 14.05.2018), que foi à autora que apresentaram duas propostas para a compra do imóvel: uma verbal na sequência da primeira visita, em dezembro de 2015, no valor de €250.000,00 e outra formalizada no dia 15 de janeiro de 2016 (documento 5 da petição inicial), que precipitou todo o negócio.
25. E neste sentido, pode afirmar-se categoricamente que o contacto do réu com os compradores surge apenas e na sequência da atividade da mediadora. Isso mesmo, foi confirmado pela compradora, A. T. (ficheiro 20180515113400_5522617_2870579, minuto 14:00 a minuto 14:49 e minuto 29:22 a minuto 29:57).
26. Existe assim uma continuidade lógica relativamente à atividade da mediadora e a concretização do negócio, mostrando-se preenchido o necessário nexo causal entre a atividade desenvolvida pela autora e a concretização do negócio visado com a mediação, devendo em conformidade, dar-se como provado que “As diligências de promoção e angariação do negócio por parte da autora foram determinantes para que o mesmo fosse concretizado”.
27. Por outro lado, a sentença recorrida deu como não provado que “a) O réu tenha aceite a proposta referida em 7º e 8º, dos factos provados” e “Que a autora tenha intervindo junto da entidade bancária financiadora, para obtenção de crédito pelos potenciais compradores”, resultando com evidência dos autos que tal factualidade deveria ter sido dada como provada.
28. Relativamente à alínea a) remete-se para tudo quanto se expôs supra nas conclusões 13 a 20 acima, para as quais se remete na íntegra, bem como para o depoimento da testemunha A. T. (ficheiro 20180515113400_5522617_2870579, minuto 14:00 a minuto 14:49 e minuto 29:22 a minuto 29:57), o que permite dar a factualidade desta alínea a) como provada.
29. Relativamente à alínea b), resulta das declarações de parte do legal representante da autora (minuto 19:47 a minuto 20:20), as quais, conjugadas com a prova documental, designadamente, com o documento nº 7 junto com a petição inicial (email enviado à entidade bancária financiadora), permite à saciedade, dar tal factualidade como provada, o que se requer.
30. Estamos perante um contrato de mediação imobiliária, no âmbito do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado no negócio.
Neste caso em concreto, produzida a prova, resultou inequívoco que a autora cumpriu a obrigação que lhe advinha do contrato de mediação, estando igualmente estabelecido o necessário nexo causal entre a atividade desenvolvida pela autora e a concretização do negócio visado com a mediação, pois que:
- Conseguiu interessados na aquisição do imóvel, que faziam parte aliás da sua rede de clientes compradores;
- Promoveu uma visita ao imóvel em 5 de dezembro de 2015, documentada através da respetiva ficha de visita junta aos autos sob o documento 5 da Petição Inicial, a que se seguiu uma proposta inicial de €250.00,00 por parte daqueles interessados, que transmitiu ao vendedor e que este não aceitou;
- Insistiu junto dos interessados no sentido destes apresentarem uma proposta mais elevada, o que aqueles fizeram em 15.01.2016, – no valor de €280.000,00, que deu a conhecer ao réu/vendedor e que este aceitou.
- O negócio foi formalizado entre o réu e aqueles interessados angariados pela autora em 1 de março de 2016, não tendo a autora acompanhado o negócio até à sua conclusão, porque o proprietário/réu e compradores encetaram negociações à sua revelia.
31. Acresce que, segundo entendimento de Manuel Salvador in “Contrato de mediação”, p.104 o mediador adquire o direito à comissão quando influir no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário «que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio».
32. No mesmo sentido refere Pinto Monteiro in “Contrato de Agência” - Anteprojeto, BMJ 360-85 «a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato…».
33. E assim sendo, deverá o réu cumprir também com a sua obrigação, pagando à autora a remuneração contratualmente estipulada.
34. Ainda que assim não se entenda, nos termos do disposto no nº 2 do artigo 342º do Código Civil, competirá, neste caso, ao réu e não à autora, a prova de circunstâncias que poderiam impedir o direito à remuneração da recorrente.
35. Isto porque, para além de a exigência de mais provas à autora ser excessiva, de outro modo estar-se-ia a condenar, à partida, as mediadoras a nada receberem em situações similares, em que é sabido que há conluio entre o vendedor, que tenta escapar ao pagamento da remuneração e o comprador que, por ter plena consciência de tal facto, tem a expectativa de conseguir melhor preço para o negócio sem a intervenção da mediadora, o que torna quase impossível a produção de prova em sentido contrário e, por isso mesmo, na perspetiva da sentença recorrida, inviabilizaria o direito à remuneração.
36. Ainda que assim se não entendesse, deveria, com base no conluio, que se verificou neste caso e documentado no email junto com a contestação sob o documento 1, considerar-se a inversão do ónus da prova prevista no nº 2 do artigo 344º do C.C., pelo que a prova do facto que poderia impedir o direito da autora a receber a remuneração caberia, também por este motivo, ao réu.
37. Ao decidir da forma que o fez, a sentença recorrida violou o disposto no nº 1 do artigo 2º e al. b) do nº 1 do artigo 18º do DL 69/2011 de 15.06, artigos 607º, nº 3, 4 e 5, 154º, nº 1, alínea d), do nº 2 do artigo 662º, do Código de Processo Civil, artigo 205º, nº 1 da Constituição da República e artigos 342º e 344º do Código Civil.
Termina entendendo dever ser dado provimento ao presente recurso, devendo, em consequência, revogar-se a sentença recorrida, a qual deverá ser substituída por outra, considerando-se procedente o pedido de condenação do apelado no pagamento da remuneração estipulada no contrato de mediação celebrado entre ele e a ora apelante, acrescida do IVA em vigor e dos juros vencidos e vincendos.
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Pelo apelado P. C. não foi apresentada resposta.*
D) Foram colhidos os vistos legais.E) As questões a decidir na apelação são as de saber:
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1) Se a motivação da decisão de facto se acha fundamentada; Estando,2) Se deverá ser alterada a decisão quanto à matéria de facto;
3) Se deverá ser alterada a decisão propriamente jurídica da causa.
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II. FUNDAMENTAÇÃOA) Na 1ª instância resultou apurada a seguinte matéria de facto:
I. FACTOS PROVADOS
1. A autora é uma sociedade por quotas que se dedica, com fins lucrativos, à atividade de promoção imobiliária.
2. No exercício da sua atividade, celebrou com o réu em 30 de dezembro de 2015, um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, com o objetivo de promoção e venda do prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa com três pavimentos e logradouro, sito na Rua ..., nº .., freguesia de ..., concelho de Esposende, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …/20010522 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ….
3. Nos termos do aludido contrato, a autora comprometeu-se perante o réu a promover e diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel acima identificado, pelo preço inicialmente fixado de €300.000,00.
4. O réu obrigou-se a pagar à autora a remuneração correspondente.
5. Na prossecução do contrato de mediação imobiliária, a autora diligenciou pela promoção e publicitação da venda do imóvel por diversos meios, quer junto do público em geral, quer junto da sua carteira de clientes.
6. Fruto do trabalho de divulgação e angariação da autora, esta foi contactada por A. T. e marido, J. P., que se mostraram interessados no negócio, tendo os representantes da autora acompanhado aqueles numa visita ao imóvel.
7. Em 15 de janeiro de 2016, aqueles interessados apresentaram à autora uma proposta para a compra do imóvel pelo valor de €280.000,00.
8. Proposta que a autora apresentou de imediato via telefone ao réu, e que reencaminhou posteriormente por e-mail em 20.01.2016.
9. O réu colocou ele próprio anúncio de venda do seu prédio em vários sites de internet, com os seus próprios dados de contacto, e contactou outras imobiliárias, nas quais celebrou igualmente contrato de mediação imobiliária nas mesmas condições do celebrado com a autora, pelo preço de €300.000,00.
10. Ainda antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária, na primeira semana do mês de dezembro de 2015, uma funcionária da autora, contactou, via telefone, o aqui réu, que se encontrava emigrado em França, dizendo-lhe que teria um potencial comprador para a casa e se lhe poderia emprestar a chave para visitar a casa, ao que o réu respondeu que não tinha decidido ainda se vendia ou não, mas que iria a Portugal no fim do ano, no entanto ia pedir a familiares que colocassem a chave por debaixo do tapete de entrada para que pudesse visitar a moradia.
11. Quando o réu veio a Portugal no fim do ano de 2015, pelo Natal, contactou a autora que lhe informou que não chegou a acordo com o potencial comprador, sem nunca lhe ter revelado a identificação do “potencial” comprador.
12. Nos inícios de janeiro, o réu recebeu um telefonema da pessoa que veio a ser o comprador do seu prédio, dizendo-lhe que obteve o seu contacto através de um anúncio da venda do imóvel no site “OLX”, o que correspondia de facto à verdade uma vez que o réu colocou o seu contacto telefónico e email nos vários anúncios particulares que ele próprio colocou na internet.
13. O réu acordou assim uma visita à casa com o possível comprador, o que aconteceu ainda na primeira semana de janeiro de 2016, visita na qual se apresentou um casal sozinho, de nome A. T. e J. P., dizendo estar interessado na compra do imóvel, sem estar acompanhado por qualquer vendedor da autora.
14, O réu desconhecia quaisquer contactos entre o referido casal e a autora, e nunca o casal referiu ao réu que tinha encetado quaisquer contactos com a autora ou qualquer outra imobiliária, aliás referiu que tomou conhecimento através do site “OLX” onde retirou o contacto do réu.
15. O réu e os compradores (J. P. e A. T.) chegaram a acordo no dia 18 de janeiro de 2016.
16. No dia 01 de março de 2016, por contrato de compra e venda, o réu vendeu a J. P. e mulher A. T., o imóvel em causa, pelo preço de €250.000,00.
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II. FACTOS NÃO PROVADOSa) O réu tenha a aceite a proposta referida em 7º e 8º, dos factos provados.
b) Que a autora tenha reunido toda a documentação e tenha tramitado todo o processo com vista à efetivação da respetiva escritura de compra e venda.
c) Que a autora tenha intervindo junto da entidade bancária financiadora, para obtenção de crédito pelos potenciais compradores.
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B) O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões, que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.*
C) A apelante veio invocar a nulidade da sentença, por falta de fundamentação de facto e de direito e contradição entre a fundamentação e a decisão (artigo 615º nº 1, alíneas b) e c) do NCPC).Estabelece o citado normativo que:
“1. É nula a sentença quando:
a) …
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
…”
Conforme se refere no Código de Processo Civil anotado, Volume 2º, 3ª Edição, dos Drs. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, a páginas 735 e segs, “ao juiz cabe especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão (artigo 607º/3). Há nulidade (no sentido lato de invalidade, usado pela lei) quando falte, em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão (Ac. STJ de 17/10/90, Roberto Valente, AJ, 12, página 20: constitui nulidade a falta de discriminação dos factos provados). Não a constitui a mera deficiência de fundamentação (ac. TRP de 06/01/94, CJ, 1984, I, página 197: a simples indicação do preceito legal aplicável constitui fundamentação suficiente da decisão de condenação da parte como litigante de má-fé).
À luz do CPC de 1961, não se podia considerar fundamentação de facto a que fosse feita mediante simples referência genérica à especificação ou às respostas do tribunal às questões de facto controvertidas (ac. do STJ de 18/01/74, Rodrigues Bastos, BMJ, 233, página 140; opinião contrária em Varela-Bezerra-Nora, Manual, páginas 687-688), sem prejuízo de ser admissível que o acórdão proferido pela Relação, em instância de recurso, remetesse para os factos dados como provados na sentença do tribunal de comarca (Ac. do STJ de 19/01/84, Campos Costa, BMJ, 333, pág. 380). Face ao atual código, que integra na sentença tanto a decisão sobre a matéria de facto como a fundamentação desta decisão (artigo 607º nº 3 e 4), deve considerar-se que a nulidade consagrada na alínea b) do nº 1 (falta de especificação dos fundamentos de facto que justificam a decisão) apenas se reporta à primeira, sendo à segunda, diversamente aplicável o regime do artigo 662º nº 2 d) e 3 alíneas b) e d) (ac. do TRP de 05/03/15, Aristides Rodrigues de Almeida, www.dgsi.pt, proc. 1644/11 e ac. do TRP de 29/06/15, Paula Leal de Carvalho, www.dgsi.pt, proc. 839/13).
Não se pode considerar fundamentação de direito a que seja feita por simples adesão genérica aos fundamentos invocados pelas partes (artigo 154º/2; mesmo acórdão de 19/01/84); mas é admitida em recurso, quando a questão a decidir é simples e foi já objeto de decisão jurisdicional, a remissão para o precedente acórdão (arts. 656º e 663º/5; ver, antes da revisão de 1995-1996 do CPC de 1961, o ac. do STJ de 26/03/63, BMJ, 125, p. 523).
A fundamentação da sentença é, além do mais, indispensável em caso recurso: na reapreciação da causa, a Relação tem de saber em que se fundou a sentença recorrida. Este vício da sentença, tem a falta da causa de pedir como seu correspondente na petição inicial (artigo 186º/2/a).”
Na motivação da decisão de facto da sentença escreveu-se que:
“Foi considerado o conjunto global da prova produzida em audiência, conjugado com o constante da documentação junta pela autora (documento autêntico sob 1 – certidão permanente que atesta a natureza jurídica da autora e seu objeto social – para prova do facto provado em 1º); documento particular sob doc: 2 – contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e o réu, que atesta o regime de contratação efetuado de não exclusividade para angariação de compradores para venda do imóvel descrito nos documentos autênticos referidos em doc: 3 e 4 – que serviram de prova aos factos 2 a 4).
O documento junto pela autora, sob nº 5, impugnado pelo réu, não encontra suporte nas declarações de parte do legal representante da autora, nem nas declarações da testemunha por este arrolada/ E. S. – sua colaboradora.
Os documentos juntos pela autora, sob 6, a 8, impugnados pelo réu não mereceram qualquer suporte testemunhal ou outro pela parte cujo ónus da prova incumbia (autora), e como tal não foram considerados.
O documento 9, trata-se de uma mera interpelação para pagamento sem relevância essencial para os factos.
No depoimento de parte prestado pelo legal representante da autora, o mesmo chegou a referir que não pode garantir que forneceu ao réu o nome dos potenciais compradores que tinha angariado, sendo que o contrato foi efetuado como de não exclusividade. Tais declarações foram inclusive corroboradas pela testemunha E. S. (colaboradora da autora) que referiu que não forneceu ao réu, a identificação do cliente potencial comprador. No mesmo sentido foi o depoimento de A. T., que veio a adquirir o imóvel que referiu que nunca deu conhecimento ao réu que já tinha visto o imóvel anteriormente, antes pelo contrário, o seu marido (J. P.) referiu-lhe que viram o imóvel anunciado no OLX. Referiu ainda que a imobiliária nada fez relativamente a contactos com instituições financeiras, tendo toda a documentação sido tratada por ela e um solicitador. Aliás, referiu que assinou a folha de reserva pressionados pela autora, que lhes disse que era uma forma de pressionarem o réu a fazerem o negócio, nunca tendo dado qualquer sinal, cheque algum ou fornecido documentação à autora para efetuarem o negócio. Tais depoimentos afiguraram-se-nos credíveis dada a forma consentânea com o depoimento das restantes testemunhas e declarações de parte da autora e como tal foram considerados pelo tribunal.
Por outro lado, em declarações de parte, o réu referiu que nunca lhe foi revelado pela autora, a identidade dos potenciais compradores nem estes lhe referiram quando foram ver a casa, que já a tinham visto por intermédio da imobiliária, ou sequer lhe referiram como se chamavam, antes tendo estes entrado em contacto com o réu através do seu contacto no OLX e consequentemente iniciado toda a negociação entre eles, nomeadamente o preço e outras condições do contrato. Tais declarações encontraram, como já referido supra, suporte, no depoimento havido por J. P. e A. T., bem como no constante dos documentos juntos pelo réu sob 1 e 2.
Por sua vez, a testemunha MA. nada acrescentou de relevo, pelo que o seu depoimento nada acrescentou à boa decisão da causa.
Finalmente, a documentação relativa às comunicações telefónicas via rede Y, bem como no constante do extrato bancário do réu, na conta Banco …, de essencial, para o desfecho da causa, a favor da autora não acrescentaram nada, atentas as declarações de parte do legal representante da autora, suportadas nos depoimentos das testemunhas A. T. e E. S., referidos supra.
Os factos não provados advieram da resposta positiva dada aos restantes, bem como na ausência de mobilização probatória relativamente aos mesmos, por parte da autora cujo ónus da prove lhe incumbia.”
Entende a apelante que que a sentença continua a padecer do mesmo vício de falta de fundamentação da decisão de facto, porquanto se continua sem saber as razões pelas quais o Tribunal a quo decidiu num determinado sentido, entendendo ainda que a sentença carece de absoluta falta de fundamentação de direito, padecendo ainda do vício de contradição entre a fundamentação e a decisão.
Vejamos.
Conforme se escreveu no acórdão proferido a 12/03/2020, nestes autos, “a propósito da fundamentação da sentença, refere-se no artigo 607º nº 4 NCPC que “na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para sua convicção…”
Conforme refere o Dr. Lebre de Freitas, A Ação Declarativa Comum À Luz do Código de Processo Civil de 2013, 3ª Edição, a páginas 315 e seg. “…o juiz deve, pois, por exemplo, explicitar porque acreditou em determinada testemunha e não em outra, porque se afastou das conclusões de um relatório pericial para se aproximar da de outro, porque razão o depoimento de uma testemunha com qualificações técnicas o convenceu mais do que um relatório pericial divergente ou porque é que, não obstante vários depoimentos produzidos sobre certo facto, não se convenceu de que ele se tivesse realmente verificado.”
Conforme se refere no Acórdão do STJ de 26 de fevereiro de 2019, no processo nº 1316/14.4TBVNG-A.P1.S2, relatado pelo Conselheiro Fonseca Ramos “a fundamentação da matéria de facto provada e não provada, com a indicação dos meios de prova que levaram à decisão, assim como a fundamentação da convicção do julgador, devem ser feitas com clareza, objetividade e discriminadamente, de modo a que as partes, destinatárias imediatas da decisão, saibam o que o Tribunal considerou provado e não provado e qual a fundamentação dessa decisão reportada à prova fornecida pelas partes e adquirida pelo Tribunal.”
E citando Francisco Manuel Lucas de Ferreira de Almeida, in “Direito Processual Civil”, Vol. II, 2015, págs. 350/351, acrescenta-se que “a estatuição do citado nº 4 do artigo 607º (1º- segmento) é, contudo, meramente indicadora ou programática, não obrigando o tribunal a descrever de modo exaustivo o iter lógico-racional da apreciação da prova submetida ao respetivo escrutínio; basta que enuncie, de modo claro e inteligível, os meios e elementos de prova de que se socorreu para a análise crítica dos factos e a razão da sua eficácia em termos de resultado probatório. Trata-se de externar, de modo compreensível, o itinerário cognoscitivo e valorativo percorrido pelo tribunal na apreciação da realidade ou irrealidade dos factos submetidos ao seu escrutínio. Deve, assim, o tribunal enunciar os meios probatórios que hajam sido determinantes para a emissão do juízo decisório, bem como pronunciar-se: - relativamente aos factos provados, sobre a relevância deste ou daquele depoimento (de parte ou testemunhal), designadamente quanto ao seu grau de isenção, credibilidade, coerência e objetividade.”
Naquele acórdão referia-se ainda que o tribunal a quo não havia especificado os concretos documentos que se mostram relevantes para a apreciação dos factos, o que já não sucede na sentença ora em apreciação, uma vez que, relativamente aos documentos constantes dos autos, a decisão recorrida os concretiza e aprecia ou confronta com o teor dos depoimentos, motivo pelo qual, a prova se mostra avaliada, ainda que se reconheça que de uma forma incipiente, sendo certo que em termos diferentes da anterior sentença, motivo pelo qual não se pode afirmar, como o faz a apelante, que falta a fundamentação da decisão de facto.
Conforme acima se referiu, relativamente ao atual código, que integra na sentença tanto a decisão sobre a matéria de facto como a fundamentação desta decisão (artigo 607º nº 3 e 4), deve considerar-se que a nulidade consagrada na alínea b) do nº 1 (falta de especificação dos fundamentos de facto que justificam a decisão) apenas se reporta à primeira, (a decisão da matéria de facto), sendo à segunda (fundamentação da decisão da matéria de facto), diversamente aplicável o regime do artigo 662º nº 2 d) e 3 alíneas b) e d) (ac. do TRP de 05/03/15, Aristides Rodrigues de Almeida, www.dgsi.pt, proc. 1644/11 e ac. do TRP de 29/06/15, Paula Leal de Carvalho, www.dgsi.pt, proc. 839/13).
Assim sendo, não se pode associar a nulidade do artigo 615º nº 1 alínea b) NCPC à falta de fundamentação da matéria de facto, dado que tal vício tem assento no artigo 662º nº 2 alínea d) NCPC e não pode haver dúvidas sobre a existência da especificação dos fundamentos de facto e, quanto à fundamentação de direito a mesma igualmente existe, pelo que não se pode falar da verificação da nulidade referida que, assim, terá de improceder.
Questão diversa é a de saber se deverá ser alterada a matéria de facto ou a matéria de direito, matéria sobre a qual nos pronunciaremos, mas tal não se confunde com a nulidade invocada.
Sustenta, também a apelante, a existência da nulidade prevista no artigo 615º nº 1 alínea c) NCPC.
A este propósito referem os Drs. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, ibidem, a páginas 736 e seg. que “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, como erro na interpretação desta; quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro do julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correta, a nulidade verifica-se. A oposição entre os fundamentos e a decisão tem o seu correspondente na contradição entre o pedido e a causa de pedir, geradora da ineptidão da petição inicial (art. 186/2/b).”
Ora, se atentarmos nas alegações relativamente a esta questão verificamos que nada é especificado quanto à referida contradição, uma vez que a apelante se limita a afirmar que a apreciação quanto aos meios de prova que foi acrescentada na motivação, continua a ser muito genérica, sendo que em alguns casos chega até a contradizer a própria decisão sobre a matéria de facto, pelo que … a sentença ora reformulada padece também do vício de contradição entre a fundamentação e a decisão.
Compulsando a sentença em apreciação não se divisa a apontada contradição, sendo certo que a apelante não indica qualquer fundamento que seja que permita concluir pela existência de tal contradição, motivo pelo qual improcede a arguição.
Refere ainda a apelante que a sentença recorrida continua a ser omissa quanto à justificação da matéria de facto, como sucede quanto aos pontos 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 e 16, uma vez que a sentença recorrida apenas fundamenta a resposta dada à matéria de facto provada sobre os pontos 1 a 4, com os documentos 1 e 2 juntos pela autora, quanto à restante matéria de facto dada como provada há uma total ausência de fundamentação.
Compulsando a motivação da decisão da matéria de facto verifica-se, efetivamente, que prima pela generalidade e é idónea a suscitar dúvidas sobre os concretos meios de prova que determinaram a apreciação da prova quanto a estes referidos pontos da matéria de facto provada.
Assim sendo, com o intuito de obviar a novas delongas do andamento do processo, considerando que este tribunal, tem poder de atuar de acordo com a regra da substituição ao tribunal recorrido, conforme genericamente se refere no artigo 665º NCPC, passar-se-á a reapreciar a matéria de facto, bem como a respetiva motivação, de acordo com a prova produzida, tendo em conta a impugnação da decisão da matéria de facto por parte da apelante.
Entende a apelante que os pontos 9, 11, 12, 14, 15 dos factos provados deverão ser dados como não provados.
Entende, também, a apelante que o ponto 10 dos factos provados deverá ter a seguinte formulação:
“10) Ainda antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária, na primeira semana do mês de Dezembro de 2015, uma funcionária da Autora, contactou, via telefone, o aqui Réu, que se encontrava emigrado em França, dizendo-lhe que teria um potencial comprador para a casa e se lhe poderia emprestar a chave para visitar a casa, ao que o Réu respondeu que ia pedir a familiares que colocassem a chave por debaixo do tapete de entrada para que pudesse visitar a moradia.”
Entende ainda a apelante que deverá ser aditado o seguinte facto:
“As diligências de promoção e angariação do negócio por parte da autora foram determinantes para que o mesmo fosse concretizado”.
Por outro lado, a apelante sustenta que os pontos a) e c) dos factos não provados deverão ser considerados como provados.
Entende ainda a apelante que os pontos 14) e 15) estão em contradição com os pontos 7) e 8) dos factos provados, não obstante não se concretize qualquer contradição, com o ponto 15, sendo a afirmação devida, muito provavelmente, a lapso.
Vejamos.
Importa notar, quanto à apreciação da prova, como se refere no Acórdão da Relação de Coimbra de 10/12/2010, disponível na base de Dados do Ministério da Justiça, no endereço www.dgsi.pt que “a apreciação das provas resolve-se, assim, em formação de juízos, em elaboração de raciocínios, juízos e raciocínios estes que surgem no espírito do julgador, como diz o Prof. Alberto dos Reis, “...segundo as aquisições que a experiência tenha acumulado na mentalidade do juiz segundo os processos psicológicos que presidem ao exercício da atividade intelectual e, portanto, segundo as máximas de experiência e as regras da lógica...”
A prova não visa, adverte o Prof. Antunes Varela, “...a certeza absoluta, (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente)...”, mas tão só, “...de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto.”
A certeza a que conduz a prova suficiente é, assim, uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.
Conforme se escreveu no Acórdão do STJ de 07/06/2005, relativamente à apreciação da prova, “quer seja na 1ª instância, quer seja na Relação, a questão é sempre de valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação.
Vigoram, em ambos os casos, para os julgadores desses tribunais, as mesmas regras e os mesmos princípios, dos quais avulta o da livre apreciação da prova ou sistema da prova livre (...) consagrado no artigo 655º nº 1 do Código de Processo Civil (atual 607º nº 5 NCPC).
Significa isto que a prova há de ser sempre apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo se resolvendo, afinal, na formulação de juízos e raciocínios que, tendo subjacentes as ditas regras, conduzem a determinadas convicções refletidas na decisão dos pontos de facto sob avaliação.”
Um dos princípios que devem presidir ao julgamento é o da livre apreciação da prova, impondo-se ao juiz que decida de acordo com a sua prudente convicção acerca de cada facto, mas, quando a lei imponha para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, não pode esta ser dispensada (artigo 655º do Código de Processo Civil – artigo 607º nº 5 NCPC).
Segundo este princípio, o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas (Professor Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1979, página 384).
Quanto ao ponto 9 dos factos provados, a apelante entende que o mesmo deverá considerar-se como não provado, dado que a prova de tal facto ter-se-á baseado apenas e só nas declarações de parte do réu, não existindo qualquer elemento de prova documental ou testemunhal que corroborem tais informações.
Mas não tem razão a apelante, dado que, além de tais elementos terem resultado das declarações de parte do réu, foram confirmadas pelos depoimentos das testemunhas A. T. e marido J. P., que viram o anúncio no OLX, primeiro o J. P., que depois o mostrou à esposa, tendo esta referido que viram a casa à venda noutras imobiliárias, pelo que sempre se teria de considerar o ponto 9 como provado e assim se manterá.
Acrescenta a apelante que “enquanto princípio de prova, as declarações de parte não são suficientes para estabelecer por si só, qualquer juízo de aceitabilidade final, podendo apenas coadjuvar a prova de um facto desde que em conjugação com outros elementos de prova.”
A propósito da valoração das declarações de parte conforme se refere em Direito Probatório Material comentado, Dr. Luís Filipe Pires de Sousa, a páginas 277 e segs., aí se afirma que “a doutrina e a jurisprudência vêm assumindo várias posições no que tange à função e valoração das declarações de parte que são aglutináveis em três teses essenciais:
I. Tese do caráter supletivo e vinculado à esfera restrita de conhecimento dos factos;
II. Tese do princípio de prova;
III. Tese da autossuficiência/valor probatório autónomo das declarações de parte.
No âmbito da primeira tese insere-se Lebre de Freitas para quem «a apreciação que o juiz faça das declarações de parte importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outros não haja como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efetivamente ouvidas.» Ou seja, para este autor as declarações de parte têm uma função eminentemente integrativa e subsidiária. Paulo Pimenta afirma que «Face ao sistema probatório instituído, o mais provável é que a prova por declarações de parte tenha uma natureza essencialmente supletiva (…)». A Conselheira Maria dos Prazeres Beleza afirma, por sua vez, que «(…) esta proveniência [da parte] implicará que, como regra, as declarações de parte não sejam aptas, por si só, a fundamentar um juízo de prova – salvo eventualmente nos casos em que a natureza dos factos a provar torne inviável outra prova.»
( … )
A tese do princípio de prova propugna que as declarações de parte não são suficientes para estabelecer, por si só, qualquer juízo de aceitabilidade final, podendo apenas coadjuvar a prova de um facto desde que em conjugação com outros elementos de prova. Na doutrina, Carolina Henriques Martins, Declarações de Parte, Universidade de Coimbra, 2015, p. 58, pronuncia-se assim:
«É que não é material e probatoriamente irrelevante o facto de estarmos a analisar as afirmações de um sujeito processual claramente interessado no objeto em litígio e que terá um discurso, muito provavelmente, pouco objetivo sobre a sua versão dos factos que, inclusivamente, já teve oportunidade para expor no articulado.
Além disso, como já referimos, também não se pode esquecer o caráter necessária e essencialmente supletivo destas declarações que, na maior parte dos casos, servirá para combater uma fraca ou inexistente prestação probatória.
Caso se considere útil a audição da parte nesta sede quando coexistem outros meios de prova, propomos a sua apreciação como um princípio de prova, equivalente ao mencionado argomenti di prova italiano, que não deixará de auxiliar na persuasão do juiz, mas que apenas o fará em correlação com a restante prova já produzida contribuindo para a sua (des)credibilização, e apenas nesta medida.
Estas são as coordenadas fundamentais para a consideração das declarações de parte no nosso esquema probatório.» Na jurisprudência, esta tese tem sido – provavelmente – a que tem sido mais publicitada.
( … )
À medida que se baixa nos graus de prova, mais fácil se torna atribuir relevância probatória a um certo meio de prova. Lembre-se o que sucede em sede de procedimentos cautelares. É exatamente com o intuito de facilitar a prova de um facto que o art. 368º, nº 1, CPC aceita, no âmbito destes procedimentos, a mera justificação como o grau de prova suficiente. Assim, em vez de atribuir às declarações de parte o valor de princípio de prova, melhor solução parece ser o de atribuir a estas declarações o grau normal dos meios de prova, que é o de prova stricto sensu ou, nas providências cautelares, o de mera justificação. Isto significa que, de acordo com o critério da livre apreciação da prova, o tribunal tem de formar uma prudente convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto probando (cf. art. 607º, nº 5 1ª parte, CPC).
( … )
Para a terceira tese, pese embora as especificidades das declarações de parte, as mesmas podem estribar a convicção do juiz de forma autossuficiente, assumindo um valor probatório autónomo. Assim, Catarina Gomes Pedra, A Prova por Declarações das Partes no Novo Código de Processo Civil. Em Busca da Verdade Material no Processo, Escola de Direito, Universidade do Minho, 2014, p. 145, afirma que:
«Não se duvida que, atento o manifesto interesse que a parte tem no desfecho da lide e a forte tradição da máxima nemo debet esse testis in propria causa, a valoração das suas declarações deva revestir-se de especiais cautelas, num juízo dirigido, em concreto, à sua credibilidade. Ademais, a subsistência do regime consagrado no artigo 361º do Código Civil e a não previsão da valoração da pro se declaratio obtida na prova por declarações de parte são suscetíveis de gerar a convicção de que se trata, afinal, de um meio de prova complementar. Porém, não pode esquecer-se que a limitação do valor probatório das declarações das partes, como, de resto, a sua compreensão no contexto de um meio de prova subsidiário, pode consubstanciar, em determinadas situações, uma violação do princípio da igualdade de armas previsto no artigo 6º da Convenção Europeia dos Direitos do Homem.
( … )
Com maior abertura ao protagonismo das declarações de parte, Mariana Fidalgo, A Prova por Declarações de Parte, FDUL, 2015, p. 80, afirma claramente que: «(…) ponto, para nós, assente é que este meio de prova não deve ser previamente desprezado nem objeto de um estigma precoce, sob pena de perversão do intuito da lei e do princípio da livre apreciação da prova. Não olvidando o carácter aparentemente subsidiário das declarações de parte, certo é que foram legalmente consagradas como um meio de prova a ser livremente valorado, e não como passíveis de estabelecer um mero princípio de prova ou indício probatório, a necessitar forçosamente de ser complementado por outros. Assim sendo, e ainda que tal possa naturalmente suceder com pouca frequência na prática, defendemos que será admissível a concorrência única e exclusiva deste meio de prova para a formação da convicção do juiz em determinado caso concreto, sem recurso a outros meios de prova.» Por nós, entendemos que a posição mais correta radica na tese mais ampla e permissiva sobre a potencialidade e centralidade das declarações de parte na formação da convicção do juiz).”
Por todo o exposto, não parece que se deva restringir a eficácia probatória das declarações de parte às situações que as mesmas sejam corroboradas por outro mio de prova idóneo.
Quanto ao ponto 10 dos factos provados, a apelante entende que a sua formulação deveria ser alterada, ficando a constar:
10. Ainda antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária, na primeira semana do mês de dezembro de 2015, uma funcionária da autora, contactou, via telefone, o aqui réu, que se encontrava emigrado em França, dizendo-lhe que teria um potencial comprador para a casa e se lhe poderia emprestar a chave para visitar a casa, ao que o réu respondeu que ia pedir a familiares que colocassem a chave por debaixo do tapete de entrada para que pudesse visitar a moradia;
Pretende, assim a apelante a eliminação da frase, na parte sublinhada “… ao que o réu respondeu que não tinha decidido ainda se vendia ou não, mas que iria a Portugal no fim do ano, no entanto ia pedir a familiares que colocassem a chave por debaixo do tapete de entrada para que pudesse visitar a moradia.”
Mas a parte que se pretende eliminar carece de justificação para tal, na medida em que corresponde ao que o réu afirmou em declarações, além de que a testemunha J. P., em conversa posterior com o réu este lhe confirmou que ainda não sabia se vendia a casa ou não, motivo pelo qual o ponto 10 se manterá com a formulação dada na 1ª instância.
No que se refere ao ponto 11, o mesmo resulta não só das declarações do réu, mas também do depoimento da testemunha E. S., comercial da autora que referiu que apenas posteriormente foi comunicada ao réu a identidade dos compradores, em 20/01/2016, conforme consta do documento de fls. 12 dos autos, confirmado pelas declarações do gerente da autora V. S. e, ainda pelas testemunhas A. T. e J. P..
O ponto 12 dos factos provados igualmente se terá de manter como provado face às declarações de parte do réu e aos depoimentos das testemunhas A. T. e J. P., as quais – diga-se – nenhum interesse têm no desfecho da causa e, como tal os respetivos depoimentos são merecedores de credibilidade.
Quanto ao ponto 14 dos factos provados e quanto à alegada contradição com os pontos 7) e 8), a mesma não se verifica, basta atentar na respetiva formulação, que por comodidade de leitura, se transcreve:
7. Em 15 de janeiro de 2016, aqueles interessados apresentaram à autora uma proposta para a compra do imóvel pelo valor de €280.000,00.
8. Proposta que a autora apresentou de imediato via telefone ao réu, e que reencaminhou posteriormente por e-mail em 20.01.2016.
14. O réu desconhecia quaisquer contactos entre o referido casal e a autora, e nunca o casal referiu ao réu que tinha encetado quaisquer contactos com a autora ou qualquer outra imobiliária, aliás referiu que tomou conhecimento através do site “OLX” onde retirou o contacto do réu.
E a inexistência de contradição decorre do facto de em nenhum local se referir ter a autora fornecido a identidade do casal em 15/01/2016, sendo certo que mesmo no mail de 20/01/2016, apenas se refere o nome do casal e nada mais, motivo pelo qual se terá de manter o ponto 14 dos factos provados.
Quanto a alegados, mas não demonstrados, conluios entre comprador e vendedor, não passam de meras especulações, para tentar justificar uma tese que não lograram provar.
No que se refere à alegada proposta dos compradores através da autora para a aquisição da moradia por €280.000,00, aqueles foram inequívocos em afirmar que tal não correspondeu à sua vontade, o que deverá ter resultado da informação dada pela autora de que havia um outro casal interessado na mesma casa (cuja existência não se provou) e, por outro lado, porque tal proposta seria uma forma de pressionar o vendedor e os compradores estavam interessados na moradia.
Refere a apelante que o réu acabou por aceitar um valor inferior, por €280.000,00, porque o V. S. lhe proporcionou um negócio vantajoso com um terreno que o réu pretendia adquirir na freguesia de …, sendo as declarações do legal representante da autora confirmada pelo depoimento da testemunha E. S., A. T. e J. P..
Quanto à primeira testemunha, no excerto indicado pela apelante, limita-se a afirmar que era um excelente negócio para o réu e que este deu a entender que aceitava, o que é diferente de aceitar.
Quanto à segunda testemunha (A. T.), no excerto indicado, refere que lhe foi transmitido pela testemunha E. S. que tinham um terreno e que o Sr. P. C. estaria interessado, o que não se veio a confirmar, dado que se desconhece se o terreno em questão era do interesse do réu ou se veio a ser adquirido por ele.
Quanto à testemunha J. P., com referência ao excerto indicado, afirmou que quando ela (E. S.) referenciou os €280.000,00 foi no intuito de futuramente tentarem negociar o tal terreno que supostamente ele estaria interessado que depois pudessem baixar este valor dos €280.000,00…”
Do exposto resulta que o alegado interesse do réu no terreno foi transmitido aos compradores pela testemunha E. S., desconhecendo estes se tal interesse existia ou não.
No que se refere ao ponto 15 dos factos provados, terá de se manter como decorre do referido documento de fls. 25 vº, dado que daí resulta terem acordado na celebração do negócio e a questão que se colocava era essa e não outra.
Pretende ainda a apelante que se dê como provado que “as diligências de promoção e angariação do negócio por parte da autora foram determinantes para que o mesmo fosse concretizado”.
Afirma a apelante que foi a autora que angariou os clientes compradores, o que não resulta da prova produzida, dado que foram estes que contactaram a testemunha E. S..
Afirma ainda a apelante que o contacto dos réus com os compradores surge apenas e na sequência da atividade da mediadora, o que igualmente não corresponde à prova produzida, uma vez que os compradores entraram em contacto com o vendedor após o insucesso da autora em finalizar o negócio, uma vez que o vendedor se recusou a tal e só após esta frustração do negócio por incapacidade da autora em obter a anuência do vendedor, os compradores, que obtiveram o contacto do vendedor através de um anúncio sobre o mesmo imóvel no OLX, e que não foi, naturalmente, fornecido pela autora, viriam a concluir o negócio, portanto independentemente da atividade da mediadora, que em nada contribuiu para a conclusão do negócio, dado que, conforme se referiu, o vendedor se recusou a celebrar o negócio aliás, deixou de atender as chamadas da autora, como resulta, nomeadamente dos depoimentos das testemunhas E. S., A. T. e J. P., criando-se, assim, uma solução de continuidade, que impediu, em absoluto, a conclusão do negócio, motivo pelo qual o facto em questão não deverá ser considerado como provado.
Por outro lado, entende a apelante que os pontos a) e c) dos factos não provados deverão ser considerados como provados, mas não há fundamento para tal dado inexistir qualquer elemento probatório que fundamente a pretendida alteração, pelo contrário, as declarações do réu e os depoimentos das testemunhas E. S., A. T. e J. P., são de molde a confirmar o que acaba de se dizer, motivo pelo qual, se manterá a formulação da matéria de facto, tal como foi decidida na 1ª Instância.
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No que se refere à questão de direito, a apelante, baseando-se na pretendida alteração da matéria de facto, que não ocorreu, pretende que se altere a decisão propriamente jurídica, pelo que igualmente se terá de manter esta.Como consta do acórdão desta Relação e deste Coletivo de 25/06/2020 no processo 184/19.4T8BRG.G1, “o contrato de mediação imobiliária acha-se atualmente regulado pela Lei nº 15/2013, de 08/02 (a que nos referiremos na falta de indicação de origem diversa), o qual entrou em vigor em 01/03/2013 (artigo 45º nº 1) e revogou o Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/08, teve em vista a conformação com a disciplina constante do Decreto-Lei nº 92/2010, de 26/07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno (artigo 1º nº 1).
Sobre o que seja mediação imobiliária diz-se no artigo 2º nº 1 que consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
Conforme se refere no Acórdão da Relação de Guimarães de 12/06/2014, no processo nº 1218/10.3TBBCL.G1, relatado pelo Desembargador Filipe Caroço e subscrito pelo ora relator, “tem-se entendido que a remuneração é devida mesmo que a ação do mediador não constitua a única causa da conclusão e perfeição do negócio visado [Acórdão da Relação do Porto de 20.9.2001, proc. nº 0131169, in www.dgsi.pt], mas uma sua causa adequada.
Como se refere naquele aresto, “nos contratos de mediação, o direito à remuneração nasce da conclusão dos negócios objeto da mediação, mas a conclusão, para o mediador – isto resulta da essência do contrato – surge quando tais negócios se consideram aproximados entre o comitente e terceiros e consegue a adesão destes, haja ou não execução posterior.
Deve, porém, haver um nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.”
Também o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, CEJ, 2016, páginas 14 e segs, refere que “agora (diferentemente, portanto, do anterior DL 211/2004) a atividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas, sim, de procurar (... destinatários para a realização de negócios). O que é bem diferente da obrigação de... concretização do negócio visado, (obrigação) esta que inexiste, pois isso não depende da vontade do mediador, mas do seu cliente e do interessado encontrado. O termo destinatários parece algo impreciso, pois destinatário é aquele que já celebrou o negócio visado, ou que seguramente o celebrará. E não é isso que se visa com aquela palavra destinatários, antes o que se pretende ali falar é de meros interessados no negócio visado, que podem celebrá-lo, ou não!
Mas sendo a obrigação essencial que impende sobre a mediadora a de angariar interessado para o negócio, praticar atos isolados, tal significa que não basta que a mediadora faça diligências no sentido de aproximar os interessados na realização do negócio. Se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do negócio, mesmo que sem qualquer fundamento sério. Portanto, em princípio parece que se torna necessário que o contrato previsto seja levado a bom termo. Claro que o contrato visado pode não ser integralmente cumprido. Mas aí já não será a mediadora responsável por tal incumprimento, tendo direito a receber a comissão acordada. De qualquer forma, em princípio, o pagamento da comissão encontra-se ligado à conclusão do negócio pretendido, no caso, a projetada venda.
E citando alguma jurisprudência, menciona aquele autor alguns arestos:
«São pressupostos do contrato de mediação: a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda; b) Conclusão efetiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da atividade do mediador.» - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2, Olinda Carmo Alves.
«O mediador obriga-se a uma atividade, que não a um resultado, embora seja em função da realização do negócio que ele desenvolve toda a sua atividade, sendo a sua remuneração, em princípio, apenas devida se o negócio se efetivar.» - Ac. STJ de 29-03-2011, Revista n.º 2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1ª Secção, Paulo Sá.
«O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido...» - Ac. STJ de 28.04.2009, Proc. 29/09.3YFLSB – Fonseca Ramos.
Acórdão do TRL de 14/04/2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L1-6 – «No dizer do acórdão do STJ de 28.04.2009, cuja doutrina se acompanha, “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador (…)”».
«I – O mediador, que exerce uma atividade essencialmente de carácter material e em nome próprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado em certo negócio e a aproximá-lo daquele (facilitando a conclusão do negócio).» - Ac. TRP de 19.02.2009, José Ferraz.
Entende ainda o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, ibidem, páginas 57 e segs que “tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que o mediador, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado (constituindo objeto legal da sua atividade de mediação) vier a ser concluído/concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua atividade – exigindo-se um nexo causal entre a sua atuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado (competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal).
Isto é, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos atos adequados a conseguir que seja atingido o objetivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.
Dito de outra forma: o mediador adquire o direito a receber a remuneração/comissão quando o seu trabalho influi sobre a conclusão do negócio – ou seja, o mediador tem direito à comissão quando, embora a sua atividade não seja a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu (decisivamente) para ela, (Cfr., v.g.: «O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.» Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, Catarina Gonçalves.
«… o mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.» - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n.º 5339/06.9TVLSB - 6.ª Secção, Silva Salazar.
Sendo, aliás, que, de forma mais abrangente, MANUEL SALVADOR até admite (como orientação que melhor acode aos interesses em causa) que o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio” (situação que também consubstancia a aludida influência (decisiva) para a celebração do negócio) – acrescentando nós, que também bastará ter-se o mediador limitado a pôr em contacto as partes interessadas no negócio (obviamente, é claro, desde que tal atividade da mediadora tenha influído de algum modo no negócio) (Assim também, v.g.: «No contrato de mediação imobiliária, o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio» - Ac. RL de 07.04.2003, Roque Nogueira.
Ac. TRC de 03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1 (Carvalho Martins): «(...) O mediador só adquire o direito à remuneração, quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio. Não é necessária a continuidade do nexo causal, sendo suficiente que o mediador tenha posto em contacto as partes e que isso tenha influído na conclusão do negócio.».
Escreveu-se, pertinentemente, no Acórdão do STJ, de 28-04-2009: «O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a atividade do mediador – o risco, a álea negocial –, não há lugar à remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que não se interessou pelo negócio por causa da atuação do mediador.»65. Neste aresto, citando-se CARLOS LACERDA BARATA, acrescentou-se: «O direito à retribuição depende da celebração do contrato prometido embora seja independente do cumprimento do mesmo. Só com a verificação de um “resultado útil” – a realização do negócio – da atuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata. Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio. Naturalmente, que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro... Em matéria de direito à retribuição, o momento relevante é o da constituição do contrato promovido, pelo que as ocorrências supervenientes que incidam sobre a execução ou o conteúdo do contrato serão, em regra, indiferentes” – como abaixo melhor se explicitará.”
No caso presente não ocorreu a celebração da escritura de compra e venda em resultado da atividade da autora, a atividade desta não foi uma causa adequada de tal atividade, não há nexo causal entre esta e a celebração da escritura, pelo que não se mostram preenchidos os requisitos necessários à procedência da ação.
Por todo o exposto, sem necessidade de ulteriores considerações, resulta que não existe violação de qualquer das normas invocadas pela apelante, pelo que terá de ser confirmada a douta sentença recorrida e, em consequência, a apelação ser julgada improcedente.
Face ao decaimento da posição da apelante, sobre a mesma recai a obrigação de suportar as custas (artigo 527º nº 1 e 2 NCPC).
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D) Em conclusão e sumariando:1) Nas declarações de parte, de acordo com o critério da livre apreciação da prova, o tribunal tem de formar uma prudente convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto probando;
2) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;
3) O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
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III. DECISÃOPelo exposto, tendo em conta o que antecede, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.
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Guimarães, 14/10/2021
Guimarães, 14/10/2021
Relator: António Figueiredo de Almeida
1ª Adjunta: Desembargadora Maria Cristina Cerdeira
2ª Adjunta: Desembargadora Raquel Baptista Tavares