Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Acórdãos TRG
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Processo:

5783/21.1T8GMR.G1

Relator: MARIA AMÁLIA SANTOS

Descritores: NULIDADE DA DECISÃO
FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DURAÇÃO
NÃO RENOVAÇÃO

Nº do Documento: RG

Data do Acordão: 11/30/2022

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Indicações Eventuais: 3ª SECÇÃO CÍVEL

Sumário:
I - Só determina a nulidade da decisão, por falta de fundamentação (jurídica), nos termos previstos no art.º 615º nº1, alínea b) do CPC, a sua falta em absoluto; não uma fundamentação parca ou sintética.
II - Só existe também nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos do art.º 615º, nº1, alínea d) do CPC, se o tribunal deixar de conhecer de questões das quais estava obrigado a conhecer; não de questões que as partes não lhe colocaram nos articulados. Pelo contrário, se o tribunal conhecer de um pedido que não foi deduzido pela A, nem sequer a título subsidiário, viola os princípios do dispositivo e do pedido, tornando nula a decisão, por excesso de pronúncia.
III - O contrato de arrendamento de prédios urbanos para comércio ou indústria (ou para outros fins lícitos) pode ser celebrado por tempo determinado ou efetivo, nos termos previstos no art.º 117º do RAU (com a alteração que lhe foi introduzida pelo DL nº 275/95, de 30.9), com a duração mínima de 5 anos, renovável por igual período.
IV - Fundamental para se aferir da celebração do contrato por tempo determinado é que das cláusulas do mesmo conste, de forma inequívoca, nos dizeres da lei, que as partes se quiseram vincular a esse tipo de contrato.
V - Não basta para o efeito a aposição numa das cláusulas do contrato que a sua durabilidade é pelo prazo de um ano, renovável por igual período, porque o prazo é um elemento essencial do contrato de arrendamento (que tem natureza temporária), sendo necessária a sua estipulação em todos os contratos, mesmo os de duração indeterminada.
VI - As cláusulas do contrato a impedir o trespasse do estabelecimento comercial e a sujeitar à autorização do senhorio, por escrito, a realização de obras no local arrendado também não são indícios inequívocos de que as partes pretenderam celebrar um contrato com duração limitada.

Decisão Texto Integral:
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
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A Autora, P..., LDA., pessoa coletiva n.º ..., com sede em ..., pediu nesta ação:

- O seu reconhecimento como dona e legítima proprietária do prédio urbano composto de ..., 1.º e 2.º andares e logradouro, com utilizações independentes, sito na Rua ..., ... – ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial, Comercial e Automóveis ... sob o n.º ...11, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo ...22; e
- A condenação do Réu, AA, na restituição à Autora (do referido prédio), devoluto e desocupado de pessoas e bens, em bom estado de conservação e perfeitas condições, e no pagamento de indemnização, prevista no artigo 564.º do Código Civil, correspondente ao montante dos valores, que não devem considerar-se rendas, que se venham a vencer, e relativos ao tempo em que perdurar a ocupação ilegítima por parte do Réu, até à efetiva restituição do prédio, livre e devoluto de pessoas e bens, e cujo montante, calculado com base no valor mensal de € 2.000,00, será liquidado em execução de sentença, assim como eventuais danos causados pela utilização indevida e deterioração do referido prédio, também em quantia a determinar em execução de sentença.
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Alegou a A. em síntese que adquiriu o referido prédio em 2019, e que o Réu era arrendatário do ... do mesmo, tendo a A, por meio de carta registada com AR, datada de 12 de janeiro de 2021, comunicado ao R. a sua oposição à renovação do contrato, pelo que o mesmo cessou, por caducidade, a 30/09/2021.
Sucede que o Réu mantém uma ocupação ilícita do espaço, continuando a exercer a sua atividade comercial no local arrendado, e a pagar o valor da renda de € 268,50, contra a vontade da Autora, que não pode fazer a exploração devida do prédio, o que lhe causa prejuízos no valor de € 2.000 mensais, que poderiam advir da celebração de um novo contrato de arrendamento.
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O Réu apresentou CONTESTAÇÃO, impugnando, além do mais, o valor da ação, e alegando a ineptidão da petição – por contradição entre o pedido e a causa de pedir -, por não estar em causa o direito de propriedade sobre o prédio, mas apenas o direito de arrendamento do ....

De qualquer forma, não impugna a propriedade do referido ..., nem o envio das comunicações que lhe foram feitas pela A, considerando, no entanto, que foi celebrado com a anterior senhoria um contrato de arrendamento sem duração.
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Foi agendada audiência prévia, tendo-se frustrado a tentativa de conciliação, mas concordando as partes que a decisão se resumia à aplicação do direito, prescindido da prova.
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Foi então proferida a seguinte decisão:

“…Pelo exposto, julgo a presente ação improcedente, por não provada, absolvendo o Réu (…) do pedido.
Custas a cargo da Autora (artigo 527.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
Valor: 8.055 € - artigo 298.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
Registe, notifique e junte ao suporte físico do processo”.
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Não se conformando com a decisão proferida, dela veio a A. interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:

“A – Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida em 28/06/2022, que julgou a acção improcedente e absolveu o Réu, aqui Apelado, com a qual a aqui Apelante não se conforma.
B - De acordo com o fundamento basilar das alegações da Autora e do Réu, e do acordo das partes em que a decisão se resumia à aplicação do direito prescindindo da realização da prova, tudo se resumia e resume em decidir se o contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999, se tratava e deveria ser considerado como um contrato de duração limitada ou um contrato de duração indeterminada e qual o meio de cessação adequado, se a oposição à renovação se a denúncia.
C - A Meritíssima Juíza a quo decidiu que o contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999 entre Autora e Réu era um contrato de duração limitada e, por tal, que a oposição à renovação do contrato não era o meio idóneo para a cessação do dito contrato, absolvendo, consequentemente, o Réu dos pedidos formulados.
D - Para fundamentar a sua decisão a Meritíssima Juíza a quo apontou como razão (única, a nosso ver) a circunstância de, no acto da celebração do contrato de arrendamento, as partes nada terem referido expressamente “a respeito da pretendida duração limitada deste” e tendo estipulado um “prazo para o mesmo diferente do de cinco anos”, não poderia sustentar-se estar em causa um contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não seria inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo, invocando e transcrevendo (quase ipsis verbis, neste particular) o Ac. RC de 14/12/2020, p.855/19.5T8LRA, www.dgsi.pt.
E - Com todo o respeito por melhor e mais douta opinião, entende a Apelante que a Meritíssima Juíza a quo julgou mal.
F - Não basta dizer que “não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo”. É necessário demonstrar e fundamentar as razões que levaram a Meritíssima Juíza a quo a entender que possa ter sido outra a intenção das partes, que não a de vincular-se a um contrato de duração limitada.
G - A posição jurisprudencial dominante é a de que a lei não exige que, do próprio texto escrito do contrato conste expressis verbis que as partes pretendem celebrar um contrato de duração limitada, mas tão só, que o prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual.
H - As partes pretenderam celebrar um contrato de duração limitada a um ano, mas que permitia a sua prorrogação por períodos iguais e sucessivos de um ano, se não fosse denunciado por qualquer das partes.
I - Nada existe ou se infere do texto do dito contrato que demonstre, possibilite ou permita intuir que outra foi a intenção das partes.
J - E a melhor demonstração da vontade da primitiva senhoria de que não pretendia constituir um verdadeiro “arrendamento em regime vinculístico”, foi fazer incluir as cláusulas 6ª e 13ª no texto do contrato de arrendamento celebrado, que expressamente referem que “Não é permitido o trespasse do referido estabelecimento.” nem permitia ao inquilino “fazer obras ou benfeitorias, a não ser as de conservação, sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente reconhecida (…)”.
L - O Apelado pretende estabelecer uma confusão (para si útil) entre um contrato de arrendamento de duração indeterminada e um contrato de arrendamento celebrado por um ano, prorrogável por períodos iguais e sucessivos, que, no seu entendimento, seria o mesmo que celebrar um contrato de arrendamento sem qualquer limite de tempo, portando, um contrato de duração indeterminada, com o que não se pode concordar.
M - O contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999, consistiu num contrato de duração limitada e não foi por se ter renovado durante vinte anos que se tornou um contrato de arrendamento de duração indeterminada.
N - E, como contrato de duração limitada que é, pode cessar por oposição à sua renovação, que é legítima ao abrigo da legislação aplicável (cfr. Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, artº 1097º, nº 1, do Código Civil, aplicável por força do nº 1, do artº 1110º do CC, na redacção anterior à versão da Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro.
O - No caso sub judice, se, no entender da Meritíssima Juiza a quo, dos termos do contrato celebrado nada permitia concluir, inequivocamente - atento o que fica alegado relativamente ao prazo estipulado ser inferior ao supletivo legal - que as partes quiseram celebrar um contrato de arrendamento de duração limitada, também não se poderá entender que, dos termos do dito contrato - designadamente, pelo respectivo prazo estar nele formalmente plasmado - resulte que as partes não quiseram celebrar um contrato de duração limitada.
P - Se à fundamentação da decisão dos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra, de 14/12/2020, proferido no Proc. 855/19.5T8LRA e do Tribunal da Relação de Lisboa, de 03/03/2011, proferido no Processo nº 4498/06.5TVLSB.L1-2, foi dada (e merecidamente) tanta importância, que foi quase integralmente transcrito no artº 37º da Contestação do Réu, aqui Apelado, e na fundamentação da sentença de que se recorre, então também deve ser levado em conta que, se em ambos os Acórdãos foi julgado que os contratos de arrendamento em análise deveriam ser considerados como de duração ilimitada ou indeterminada, tal se deveu, decisivamente, à ocorrência e verificação dos chamados “elementos coadjuvantes”, que, considerados à luz do entendimento do declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, levariam que os referidos contratos de arrendamento fossem considerados como celebrados com duração ilimitada ou indeterminada.
Q - Se nas cláusulas dos contratos de arrendamento analisados nos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra, de 14/12/2020, no âmbito do Proc. 855/19.5T8LRA e do Tribunal da Relação de Lisboa, de 03/03/2011, no âmbito do Processo nº 4498/06.5TVLSB.L1-2) foram considerados “elementos coadjuvantes” e decisivos para a decisão de considerar os referidos contrato de arrendamento como de duração ilimitada, então, a existência no contrato de arrendamento inicialmente celebrado em 07/09/1999 de cláusulas que impedem a realização de obras na autorização escrita e reconhecida do senhorio e o trespasse do estabelecimento, devem ser entendidas como “elementos coadjuvantes” no sentido de ter como verificada mais uma manifestação de vontade da primitiva inquilina de limitar a existência (e a duração) do contrato celebrado, que assim se deverá considerar e julgar como celebrado com duração limitada, para todos os efeitos legais.
R - A Apelante entende que a sentença recorrida não especifica os fundamentos de direito que justificam a decisão proferida.
S - Não é suficiente que, para justificar a decisão de considerar o contrato em apreço como de duração ilimitada ou indeterminada, o único fundamento referido seja o da não ser possível afirmar a existência da inequivocidade exigida pelos artºs 98º, nº1 e 117º, nº 1 do RAU e resultante da fixação de um prazo diferente do de cinco anos.
T - A sentença recorrida deve ser declarada nula, por não ter especificado os fundamentos de direito que justificam a decisão proferida, como determina o artº 615º, nº 1, al. b) do Código do Processo Civil.
U - No contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999 não se verifica a ocorrência de qualquer “elemento coadjuvante”, que permita fazer concluir que as partes não tinham a intenção de limitar a respectiva duração efectiva a um ano, ainda que com eventuais prorrogações pelo mesmo período.
V - Estando provada nos autos a celebração do contrato de arrendamento e, consequentemente, dos seus termos e cláusulas, as cláusulas 6ª e 13ª nele inscritas devem ser ponderadas e acolhidas como “elementos coadjuvantes”, que permitem concluir que, perante as limitações impostas, as partes (assumidamente a primitiva senhoria) tinham a intenção de limitar a respectiva duração efectiva a um ano, ainda que com eventuais prorrogações pelo mesmo período.
X - Considerados tais “elementos coadjuvantes” - como deveriam ter sido e não foram - a decisão tomada pela Meritíssima Juíza a quo deveria ter sido a de considerar e declarar o contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999 como um contrato de duração limitada e, em consequência, condenar o Réu, aqui Apelado, nos pedidos formulados na acção.
Z - O Tribunal fez uma incorrecta interpretação e aplicação da lei, violando o disposto nos artºs 1094º, nº 1, 1095º, nº 1 e 1907º, nº 1, al. b), todos do Código Civil, pelo que a sentença proferida deve ser revogada e substituída por acórdão que condene o Réu, aqui Apelado, na entrega imediata do locado à Apelante e nos mais pedidos formulados.
AA - Tendo o Tribunal concluído que se estava perante um contrato de duração ilimitada, que não permitia a sua cessação por meio da oposição à renovação, mas sim por meio de denúncia, o Tribunal deveria ter ponderado o previsto na cláusula 1ª do contrato de arrendamento celebrado (que previa a denúncia do contrato por qualquer das partes) e considerado a interpelação da Autora efectuada em 12/01/2021 e recebida pelo Réu em 15/01/2021 (matéria dada como provada - Ponto 3), como a denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio prevista no artº 1101º, al. c), do Código Civil (na redacção emergente do disposto na Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), para efeito da cessação, em 30/09/2023, do contrato de arrendamento celebrado.
BB - O Tribunal fez uma incorrecta interpretação e aplicação da matéria provada e da lei, violando o disposto no artº 1101º, al. c), (na redacção emergente do disposto no nº 4 da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, que alterou o artº 26º, da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), por remissão do artº 1110º, nº 1, ambos do Código Civil.
CC - A Meritíssima Juíza a quo não se pronunciou, em sede da sentença proferida, relativamente ao disposto nas cláusulas 1ª, 6ª e 13ª do contrato de arrendamento celebrado que, respectivamente, previa a denúncia do contrato por qualquer das partes, não permitia a realização de obras (com excepção das de conservação) sem autorização expressa dada pelo senhorio por escrito e devidamente reconhecida e não permitia o trespasse do estabelecimento.
DD - Entende a Apelante que a sentença proferida está igualmente ferida da nulidade prevista na alínea d), do nº 1, do artº 615º, do CPC.
EE - Pelo exposto, muito respeitosamente, se requer que, atenta a violação do disposto nos artºs 1097º, nº 1, do Código Civil, aplicável por força do nº 1, do artº 1110º do CC, na redacção da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro anterior à versão da Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, nos artºs 1094º, nº 1, 1095º, nº 1 e 1907º, nº 1, al. b), todos do Código Civil, no artº 1101º, al. c), (na redacção emergente do disposto no nº 4, da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, que alterou o artº 26º, da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), por remissão do artº 1110º, nº 1, também ambos do Código Civil e no artº 615º, nº 1, als. b) e d), do Código do Processo Civil, seja revogada a sentença de que se recorre e substituída por Acórdão que reconheça e determine que o contrato de arrendamento celebrado em 07/09/1999 é um contrato com duração limitada, que pode cessar por oposição à sua renovação, [nos termos do disposto na legislação aplicável (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, artº 1097º, nº 1, do Código Civil, aplicável por força do nº 1, do artº 1110º do CC, na redacção anterior à versão da Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro] e, se mantiver que se trata de um contrato com duração ilimitada, que a sua cessação deverá ocorrer em 30/09/2023 por força da notificação efectuada pela Autora/Apelante ao Réu/Apelado em 12/01/2021…”.
Pede, a final, que seja revogada a sentença recorrida e substituída por acórdão que reconheça e determine que:
“A – O contrato de arrendamento celebrado em 7.9.1999 é um contrato com duração limitada;
B – Que o contrato de arrendamento pode cessar por oposição à sua renovação;
Ou, se assim se não entender e se mantiver que o contrato celebrado é de duração ilimitada ou indeterminada,
C – Que a sua cessação ocorra em 30/09/2023, por denúncia, por efeito da notificação efetuada pela Autora/Apelante ao Réu/Apelado em 12/01/2021”.
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O Réu veio apresentar Resposta ao recurso, na qual pugna pela manutenção da decisão recorrida.
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Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente (acima transcritas), sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso (artigos 635º e 639º do CPC), as questões a decidir no presente recurso (por ordem lógica de conhecimento) são as seguintes:

I- A de saber se a decisão proferida é nula por falta de fundamentação (jurídica) e por omissão de pronúncia;
II - Se o contrato de arrendamento celebrado era de duração limitada (de um ano); e
III- Se a A podia opor-se à sua renovação, como pretendeu fazer, com a comunicação enviada ao réu em 12 de janeiro de 2021.
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Para apreciar as questões suscitadas tomaremos como base a matéria de facto dada como provada na primeira instância, a qual, por não ter sido impugnada nem merecer ser por nós alterada, se passa a reproduzir na íntegra (nos termos previstos no art.º 663º nº 6 do CPC):

“1. Encontra-se registado a favor da Autora, por compra datada de 28 de junho de 2019, a BB, o prédio urbano, casa de ..., 1.º e 2.º andares e logradouro, sito na rua ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n.º ...11 e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo ...22.
2. Por documento escrito denominado de contrato de arrendamento, outorgado a 7 de setembro de 1999, a referida BB cedeu ao Réu o ... do prédio para comércio, pelo prazo de 1 ano, com início a 1 de outubro de 1999 e a terminar a 30 de setembro de 2000, sendo a renda mensal atual de € 268,50.
3. Por meio de carta registada com AR, datada de 12 de janeiro de 2021, a Autora comunicou ao Réu a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, cessando os efeitos a 30/09/2021, sendo que o Réu respondeu a 08/02/2021.
4. O Réu ainda não desocupou o locado, tendo continuado a depositar o valor da renda”.
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Da nulidade da sentença proferida por falta de fundamentação (jurídica) e por omissão de pronúncia.
Invoca a recorrente a nulidade da sentença proferida por falta de fundamentação (jurídica), dizendo que a sentença recorrida não especifica os fundamentos de direito que justificam a decisão proferida. Entende a Apelante que não é suficiente, para justificar a decisão de considerar o contrato em apreço como de duração ilimitada ou indeterminada, que o único fundamento seja o de não ser possível afirmar a existência da inequivocidade exigida pelos artºs 98º nº1 e 117º nº 1 do RAU, e resultante da fixação de um prazo diferente do de cinco anos para a celebração do contrato.
Defende por isso que a sentença recorrida deve ser declarada nula, por não ter especificado os fundamentos de direito que justificam a decisão proferida, como determina o art.º 615º, nº 1, al. b) do Código do Processo Civil.
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Apreciando e decidindo a invocada nulidade, adiantamos desde já que não consideramos que a sentença recorrida padeça de falta de fundamentação (jurídica).
Dispõe de facto a alínea b) do n.º 1 do artigo 615º do CPC que a sentença é nula quando “…não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
Esta nulidade encontra a sua razão de ser no preceito constitucional que impõe a obrigatoriedade da fundamentação das decisões judiciais, designadamente o artigo 205.º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa (CRP), que impõe que as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente sejam fundamentadas na forma prevista na lei. Obedecendo a esse comando constitucional, o n.º 1 do artigo 154.º estabelece por sua vez que “as decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas”, acrescentando o nº 2 que “A justificação não pode consistir na simples adesão aos fundamentos alegados no requerimento ou oposição…”. Daí que o artigo 615.º n.º 1 b) comine com a nulidade a sentença "quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão".
Significa tal que não basta que o Juiz decida (apenas) a questão que lhe é colocada pelas partes, tornando-se indispensável que refira (expressamente) as razões que o levaram a ditar aquela decisão e não outra de sentido diferente; torna-se necessário, no fundo, que o tribunal demonstre que a solução encontrada é legal e justa (Acórdão do STJ de 06/07/2017, disponível em www.dgsi.pt).
Sobre a fundamentação da sentença cível o Excelentíssimo Sr. Juiz Conselheiro, Dr. Pinto de Almeida, num estudo publicado na página do Tribunal da Relação do Porto, afirma, com plena acuidade, o seguinte: “A fundamentação da sentença, como a de qualquer outra decisão judicial, sendo exigência muito antiga, tem actualmente assento constitucional. Não se trata de mera exigência formal, já que a fundamentação cumpre uma dupla função: de carácter objectivo - pacificação social, legitimidade e autocontrole das decisões; e de carácter subjectivo - garantia do direito ao recurso e controlo da correcção material e formal das decisões pelos seus destinatários. Para cumprir a exigência constitucional, a fundamentação há-de ser expressa, clara, coerente, e suficiente. Ou seja, não deve ser deixada ao destinatário a descoberta das razões da decisão; os motivos não podem ser obscuros ou de difícil compreensão, nem padecer de vícios lógicos; a fundamentação deve ser adequada à importância e circunstância da decisão (…). A fundamentação consiste na indicação das razões de facto e de direito que conduzem o julgador, num raciocínio lógico, a decidir em determinado sentido (…). A falta de fundamentação gera a nulidade do despacho (…) ou da sentença (…)”.
Contudo, como resulta da própria redação do preceito e tem sido defendido de forma pacífica, quer na doutrina, quer na jurisprudência, só a falta absoluta de fundamentação é causa de nulidade da sentença; não a que decorre de uma fundamentação incompleta, errada, medíocre, insuficiente ou não convincente. Com efeito, para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta da mesma (quer de facto, quer de direito).
A insuficiência ou mediocridade da motivação, como defendia já o Prof. José Alberto dos Reis (Código de Processo Civil Anotado, 1984, Volume V, página 140), mas cujos ensinamentos permanecem plenamente atuais, afeta o valor doutrinal da sentença, torna-a mais vulnerável à revogação, mas não produz a sua nulidade.
No mesmo sentido se pronunciam Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio Nora (Manual de Processo Civil, 2ª edição, 1985, página 670-672) ao consignarem que “Para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito” (no mesmo sentido se pronunciam Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, CPC Anotado, Vol. II, 2.ª edição, pág. 703; Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o Processo Civil, pág. 221; Castro Mendes, Direito Processual Civil, Vol. II, pág. 806; Acs. do STJ de 8.1.2009, de 18.3.2010, de 15.12.2011, e de 2.6.2016; da Rel. Lisboa de 4.3.2010; e da Rel. Coimbra de 22.3.2011 e de 29.3.2011, todos disponíveis em www.dgsi.pt.)
Ora, no caso dos autos, é essa precisamente a situação: temos uma fundamentação jurídica muito sintética - desvirtuando, quiçá, o que se considera ser uma “verdadeira fundamentação”, nos dizeres do Sr. Conselheiro Pinto de Almeida - que preconiza uma fundamentação expressa, clara, coerente, que não deixe ao destinatário a descoberta das razões da decisão proferida -, mas que ainda assim tem um mínimo suficiente para que não se possa considerar que há uma falta absoluta de fundamentação.
Efetivamente, consta da sentença proferida o seguinte: “…No caso em apreço, resulta provado que foi celebrado a 07/09/1999, um contrato de arrendamento para comércio, com início em 1 de outubro de 1999 e pelo prazo de um ano. A Autora alega que se trata de um contrato de duração limitada, conclusão contestada pelo Réu. O presente contrato foi celebrado no âmbito ainda da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro. No seu artigo 1.º definia-se o arrendamento como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o gozo temporário de um prédio urbano, mediante retribuição. Na regulamentação do arrendamento para comércio ou indústria (artigos 110.º e seguintes), previu-se expressamente a existência de contratos de duração limitada, estipulados pelas partes, de forma inequívoca no texto do contrato, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º do RAU (artigo 117.º). O prazo não poderia ser inferior a cinco anos (artigo 98.º, n.º 2 do RAU) e renovava-se automaticamente por igual período (artigo 118.º do RAU). Tem-se entendido que não se exige que as partes façam referência expressa no texto à duração limitada, mas que resulte inequívoco que as partes se pretenderam vincular daquela forma. Uma vez que o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento – sendo elemento definidor a cedência temporária -, quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa um contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo (cf. Ac. RC de 14/12/2020, p. 855/19.5T8LRA, www.dgsi.pt)...”.
Reiteramos o que acima se disse - de que se trata, de facto, de uma fundamentação muito sintética –, mas ainda assim suficiente, designadamente dela constando o motivo pelo qual se considerou que as partes celebraram um contrato de duração indeterminada, e que viria a comprometer o êxito da ação, ao se afirmar que “…quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa um contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo…”, o que se nos afigura suficiente para concluir que a sentença tem fundamentação jurídica e não padece da nulidade que lhe é assacada pela recorrente.
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E o mesmo se passa relativamente à outra nulidade invocada – a da omissão de pronúncia, prevista na alínea d) do nº 1 do art.º 615º do CPC – onde se prevê que é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Alega a recorrente que a Meritíssima Juíza também não se pronunciou, em sede da sentença proferida, relativamente ao disposto nas cláusulas 1ª, 6ª e 13ª do contrato de arrendamento celebrado que, respetivamente: previa a denúncia do contrato por qualquer das partes (1ª); não permitia a realização de obras (com exceção das de conservação) sem autorização expressa dada pelo senhorio por escrito e devidamente reconhecida (6ª); e não permitia o trespasse do estabelecimento (13ª).
Ou seja, segundo a recorrente o tribunal não apreciou o contrato de arrendamento por si junto aos autos, designadamente as cláusulas contratuais que enuncia –, e que constituíam questões que deveria conhecer, o que fere de nulidade a sentença proferida, nos termos da alínea d) do nº 1 do art.º 615º do CPC.
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Mas sem razão, adiantamos também.

Prevê-se efetivamente na alínea d) do nº 1 do art.º 615º do CPC, que “É nula a sentença quando (…) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
A previsão deste normativo remete-nos para um outro, como da letra do mesmo resulta, o art.º 608º nº2 do CPC, o qual estipula que “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras…”
É a violação daquele dever de pronúncia que torna nula a sentença, e é precisamente sobre esse ponto – sobre o que sejam as questões que as partes submeteram à apreciação do tribunal, as quais o juiz está obrigado a resolver -, que reside o cerne da questão. A dificuldade está pois em saber o que deve entender-se por questões, para efeitos do disposto nos artigos 608º nº 2 e 615, n.º 1, d), do CPC.
E a resposta tem de ser procurada na configuração que as partes deram ao litígio, levando em conta a causa de pedir, o pedido, e as exceções invocadas pelo réu, o que vale por dizer que questões serão apenas as questões de fundo, isto é, as que integram matéria decisória, tendo em conta a pretensão que se visa obter, e o que nos remete para a análise dos articulados das partes de onde constam as suas pretensões e os fundamentos das mesmas, ou seja, os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às exceções invocadas (José Alberto dos Reis, CPC anotado, Vol. V. pág. 142, e José Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2, 2ª ed., Coimbra Editora, pág. 704).
O que importa é que o julgador conheça de todas as questões que lhe foram colocadas pelas partes, exceto aquelas cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras. Deste modo, só haverá nulidade da sentença por omissão ou por excesso de pronúncia, quando o julgador tiver omitido pronúncia relativamente a alguma das questões que lhe foram colocadas pelas partes, ou quando tiver conhecido de questões que aquelas não submeteram à sua apreciação.
Agora, é usual verificar-se alguma confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado da mesma (cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I – Parte Geral e Processo de Declaração, 2018, pág. 737), sendo neste âmbito de considerações que nos movemos, estamos em crer, no caso dos autos.
Efetivamente, considera a recorrente haver omissão de pronúncia por parte do tribunal recorrido, ao não se ter pronunciado sobre o contrato de arrendamento por si junto aos autos, designadamente as cláusulas 1ª, 6ª e 13º, e das quais se poderia retirar algum efeito útil da ação, nomeadamente levando o tribunal a considerar que as cláusulas 6ª e 13º continham “elementos coadjuvantes” da intenção das partes no sentido de se quererem vincular por um contrato com prazo determinado; e a cláusula 1ª deveria ter sido aproveitada pelo tribunal no sentido de se considerar que a comunicação feita pela A ao réu com a intenção de não renovação do contrato, deveria valer como uma denúncia, a ser atendida pelo tribunal recorrido.
Mas sem razão, como já fomos adiantando acima.
Analisada a petição inicial, em momento algum a A. considera a hipótese de o réu estar a ocupar o ... do prédio de que se diz proprietária como um locador/arrendatário do mesmo, o qual nem sequer reconhece como tal. Aliás, a ação proposta pela A. contra o réu, que denomina ação de reivindicação, tem como causa de pedir o seu direito de propriedade sobre o aludido ..., e a ocupação ilícita que do mesmo é feita por aquele, que não considera seu arrendatário, alegadamente porque o contrato de arrendamento que havia sido celebrado entre ele e a anterior senhoria, caducou em 30.9.2021, pela sua não renovação.
Ou seja, toda a alegação da A. na petição inicial vai no sentido de que existe uma ocupação ilícita do prédio feita pelo réu, cuja desocupação peticiona, livre de pessoas e bens, e em bom estado de conservação, acrescida de uma indemnização (que a A não considera como rendas), pelos alegados prejuízos sofridos com a ocupação indevida.
Nunca, em momento algum do seu articulado, nem sequer a título subsidiário, equaciona a A. a hipótese de o contrato de arrendamento celebrado entre a anterior senhoria e o réu estar em vigor, ou dele retirar qualquer utilidade. Aliás, a questão agora levantada pela recorrente perante este tribunal de recurso sempre se afiguraria como uma questão nova, que não foi colocada sequer ao Sr. juiz da primeira instância.
Ora, como bem refere José Alberto dos Reis (CPC anotado, Vol. V. pág. 142) deve entender-se por questões, todas as que são postas pelas partes (autor e réu) ao tribunal, ou seja, todas aquelas que as partes levantaram nos articulados, cuja função consiste precisamente em fornecer ao juiz a delimitação nítida da controvérsia, já que é pelos articulados que o juiz há-de aperceber-se dos termos precisos do litígio ventilado entre o autor e réu. E quem diz litígio entre autor e réu, diz questão ou questões substanciais ou processuais, que as partes apresentaram ao juiz para que ele as resolva (cfr. ob.cit. pág. 53, e ainda José Lebre de Freitas, CPC anotado, Vol. II, pág. 704).
Trata-se, nas palavras de M. Teixeira de Sousa (Estudos sobre o novo Processo Civil, Lex, Lx 1997, págs. 220 e 221, no quadro do regime previsto no art.º 668.º do anterior CPC, mas que permanecem plenamente válidas e atuais), do corolário do princípio da disponibilidade objetiva, que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com exceção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes, ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões.
Citando ainda Antunes Varela (RLJ, Ano 122.º, pág. 112), questões para este efeito são todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer ato (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes.
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Ora, a essa luz, como se disse, a análise do contrato de arrendamento celebrado, designadamente a sua validade e/ou as suas cláusulas – entretanto caducado, nos dizeres da A -, nunca foi questão colocada pela A nos autos, nem sequer a título subsidiário, pelo que não faz sentido a invocação da nulidade da sentença por falta de apreciação de questões que não foram sequer suscitadas pela A. nos autos.
O contrato de arrendamento foi invocado sim, mas pelo réu, para justificar a sua permanência no locado, alegadamente por tal contrato ter sido constituído por tempo indeterminado e não se encontrar caducado, o que demandou ao tribunal a análise e ponderação dessa pretensão, designadamente a durabilidade do contrato, e a vontade das partes aquando da sua celebração, para efeitos de apurar se ele poderia ser renovado ou não, e qual a validade da comunicação feita pela A ao reu a comunicar-lhe a sua intenção da sua não renovação.
Ora, foi essa pretensão – vinda da parte do réu, como exceção por si invocada, para justificar a sua permanência no locado –, que o tribunal apreciou, mas na vertente, como dissemos, de apreciar se houve ou não caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a anterior senhoria e o réu, o que demandou, como se mostrou necessário, analisar os termos em que o contrato havia sido celebrado, designadamente o prazo da sua duração.
Daí que o desfecho da ação tenha sido no sentido de que “a oposição à renovação não foi validamente efetuada, não respeitando os prazos e regras em vigor, pelo que não produziu efeitos contra o Réu, arrendatário, mantendo-se o contrato de arrendamento. A ação terá, assim, de improceder uma vez que o Réu tem título legítimo de detenção, podendo obstar à reivindicação do arrendado…”. (negrito nosso).
Não restam assim dúvidas de que a sentença proferida não padece do vício da nulidade por omissão de pronúncia.
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Mas diremos mais: a alegação final da A. de que o tribunal deveria apreciar a comunicação feita pela A ao réu da não renovação do contrato, no sentido de que tal comunicação deveria valer como uma comunicação de denúncia do mesmo, pedindo, a final, que “…se se mantiver que o contrato celebrado é de duração ilimitada ou indeterminada (…) Que a sua cessação ocorra em 30/09/2023, por denúncia, por efeito da notificação efetuada pela Autora/Apelante ao Réu/Apelado em 12/01/2021” – a apreciação de tal questão (e do pedido ora formulado, no final das conclusões) colidiria com o princípio do pedido, e faria incorrer o tribunal na nulidade prevista na mesma alínea (do nº 1 do art.º 615º do CPC), de “excesso de pronúncia” por ter conhecido de um pedido que não lhe foi formulado pela A na ação.
Efetivamente, alega a recorrente que tendo o Tribunal concluído que se estava perante um contrato de duração ilimitada, que não permitia a sua cessação por meio da oposição à renovação, mas sim por meio de denúncia, o Tribunal deveria ter ponderado o previsto na cláusula 1ª do contrato de arrendamento celebrado (que previa a denúncia do contrato por qualquer das partes) e considerado a interpelação da Autora, efetuada em 12/01/2021 e recebida pelo Réu em 15/01/2021 (matéria dada como provada - Ponto 3), como a denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio prevista no art.º 1101º, al. c), do Código Civil (na redação emergente da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), para efeito da cessação, em 30/09/2023, do contrato de arrendamento celebrado.
Como se disse, tal postura do tribunal, a ser sufragada, colidiria com o princípio do dispositivo e com o princípio do pedido – manifestação daquele -, expressamente previstos, respetivamente, nos artºs 608º nº 2 e 609º nº1 do CPC, nos quais se prevê, desde logo no primeiro, que “O juiz (…) não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”, acrescentando o segundo, que tem como epígrafe os “Limites da condenação”, que “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir”.
Ou seja, a sentença deve conter-se dentro dos limites definidos pela pretensão do autor, bem como da reconvenção (nos casos em que é deduzida pelo réu), e a violação do limite imposto pelo artigo 609° nº 1 do CPC conduz a um excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615° nº 1 alínea d) do CPC, dando origem a uma causa de nulidade da sentença.
Ora, no caso dos autos, como se disse, não tendo a A formulado esse pedido, nem sequer a título subsidiário, aquando da petição, não poderia o tribunal recorrido (nem pode também agora tal pedido ser atendido em sede de recurso) ponderar esse pedido, devendo cingir-se, como era seu dever, aos pedidos por ela formulados.
Isto no pressuposto, consabidamente, de que o pedido é o meio de tutela jurisdicional pretendido pelo autor, devendo necessariamente ser formulado na conclusão da petição. O autor deve, no final da sua exposição dos factos, formular o pedido, ou seja, dizer com precisão o que pretende do Tribunal, que efeito jurídico quer obter com a ação. E a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.
A vinculação do tribunal aos termos em que o pedido foi formulado, que caracteriza o princípio do pedido - um dos princípios estruturantes do Código de Processo Civil, e principal manifestação do princípio do dispositivo ou da disponibilidade objetiva da causa -, sendo ditada por razões de certeza e segurança jurídicas, tem subjacentes também a disponibilidade da relação material e os princípios da liberdade e da autonomia da vontade das partes e da sua auto responsabilidade. Tem também por escopo essencial a tutela da posição do demandado, permitindo-lhe que se defenda em relação ao conteúdo concreto daquele pedido, pois só assim se assegura o princípio do contraditório que aquele princípio igualmente visa preservar (Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ de 14.5.2015, e Ac. STJ de 24.6.2015, ambos disponíveis em www.dgsi.pt).
Efetivamente, é ao autor que incumbe definir a sua pretensão, requerendo ao tribunal o meio de tutela jurisdicional adequado a satisfazê-la, sendo na petição inicial que o autor deve formular esse pedido – art.º 552º, nº 1, e) do CPC –, dizendo “com precisão o que pretende do tribunal, que efeito jurídico quer obter com a ação” (cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 234, nota (2)), ficando, em princípio, vinculado a ele.
E é também a esse pedido, assim formulado, que o tribunal fica vinculado na decisão a proferir, nos termos do art.º 609º, nº 1 do CPC, pois quanto ao conteúdo, a sentença deve ater-se aos limites definidos pela pretensão formulada na ação, o que é considerado pela doutrina o “núcleo irredutível” do princípio do dispositivo (cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, ob. cit., 657), constituindo a violação da referida regra – a condenação em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido – a nulidade da sentença, nos termos do art.º 615º, nº 1, d), do CPC.
Acresce que quando se diz que ao autor incumbe formular e definir a sua pretensão logo na petição inicial (art.º 552º, nº 1, e) do CPC), tal constitui para si um direito mas, ao mesmo tempo, um ónus que sobre si impende e cuja insatisfação – total ou parcial – contra si reverte.
Por isso, contrariamente ao defendido pela recorrente, se o autor não atua em conformidade, não exercitando, em toda a sua virtualidade, o aludido princípio logo na petição inicial – formulando o pedido em conformidade com a causa de pedir, ainda que a título subsidiário, como lhe é permitido fazer, nos termos do art.º 554º do CPC -, não pode pedir (muito menos impor) ao tribunal que supra a sua omissão.
E o tribunal também não pode, como é evidente, sem pôr em causa o princípio do pedido, alterá-lo ou supri-lo, oficiosamente. Se o fizer, estará a ferir de nulidade a sentença, nos termos referidos (cfr. nesse sentido os Acs do STJ de 13.09.2011 e de 16.10.2012, e o AUJ de 14.5.2015, acima referido, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Concluímos assim do exposto que a sentença proferida não padece de nenhuma das nulidades que lhe são imputadas pela recorrente.
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II- Da não renovação do contrato de arrendamento pela A.:

Decidiu-se na sentença recorrida julgar totalmente improcedente a ação com o seguinte fundamento (que reproduzimos em síntese):

“…No caso em apreço, resulta provado que foi celebrado a 07/09/1999, um contrato de arrendamento para comércio, com início em 1 de outubro de 1999 e pelo prazo de um ano. A Autora alega que se trata de um contrato de duração limitada, conclusão contestada pelo Réu.
O presente contrato foi celebrado no âmbito ainda da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro. No seu artigo 1.º definia-se o arrendamento como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o gozo temporário de um prédio urbano, mediante retribuição. Na regulamentação do arrendamento para comércio ou indústria (artigos 110.º e seguintes), previu-se expressamente a existência de contratos de duração limitada, estipulados pelas partes, de forma inequívoca no texto do contrato, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º do RAU (artigo 117.º). O prazo não poderia ser inferior a cinco anos (artigo 98.º, n.º 2 do RAU) e renovava-se automaticamente por igual período (artigo 118.º do RAU). Tem-se entendido que não se exige que as partes façam referência expressa no texto à duração limitada, mas que resulte inequívoco que as partes se pretenderam vincular daquela forma.
Uma vez que o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento – sendo elemento definidor a cedência temporária - quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa um contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo (cf. Ac. RC de 14/12/2020, p. 855/19.5T8LRA, www.dgsi.pt).
Entretanto veio a ser aprovado o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (que entrou em vigor no dia 28 de junho), que se passou a aplicar aos contratos de arrendamento celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações constituídas que subsistissem nessa data, tudo sem prejuízo do previsto nas normas transitórias daquela lei (artigo 59.º, n.º1) (…).
A lei aplicável relativa às vicissitudes contratuais e cessação é a lei vigente à data do facto que a determina (artigo 59.º, n.º 1 do NRAU e artigo 12.º do Código Civil), pelo que se tem de considerar aqui o NRAU, na redação ainda vigente da Lei n.º 2/2020, de 31 de março.
Desde logo, os contratos de duração indeterminada não cessam por oposição à renovação, como foi o caso dos autos.
A cessação poderá ser feita por denúncia (artigo 1099.º do Código Civil), sendo que, tratando-se de denúncia do senhorio, terá de ser feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação [artigo 1101.º alínea c) NRAU] que apenas se aplica em casos específicos, caso tenha existido trespasse ou cessão de quotas.
Importa, assim, concluir que a oposição à renovação não foi validamente efetuada, não respeitando os prazos e regras em vigor, pelo que não produziu efeitos contra o Réu, arrendatário, mantendo-se o contrato de arrendamento.
A ação terá, assim, de improceder uma vez que o Réu tem título legítimo de detenção, podendo obstar à reivindicação do arrendado…”.
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É desta decisão que a recorrente discorda, considerando, desde logo, que o contrato celebrado (em 07/09/1999), tinha prazo limitado – de 1 ano.
Começamos por dizer que o contrato celebrado pelas partes foi um contrato de “Arrendamento para comércio ou indústria”, previsto no art.º 110º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), no qual se prevê o seguinte:“Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins diretamente relacionados com uma atividade comercial ou industrial”, contrato esse que nenhuma das partes põe em causa.
A questão está em saber se o contrato foi celebrado por tempo indeterminado ou por tempo determinado.
A questão não é despicienda, pois que se o contrato de arrendamento for considerado como um contrato de duração limitada ou um contrato de duração indeterminada é diferente o meio de cessação adequado: oposição à renovação no primeiro caso, e denúncia no segundo.
Ou seja, tal decisão é essencial para a determinação dos procedimentos legais a observar com vista à cessação dum contrato de duração limitada ou de um contrato de duração indeterminada, já que as respetivas formas de cessação diferem nas possibilidades, nos meios e nos prazos.
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Começamos por dizer que a lei admite hoje em dia a celebração de contratos de duração limitada ou efetiva (quer para arrendamentos destinados a habitação, quer para arrendamentos destinados a comércio ou indústria ou a outros fins lícitos).
Foi em ordem a flexibilizar o mercado do arrendamento, tornando-o mais apetecível aos senhorios, que o Regime do Arrendamento Urbano introduziu a figura dos contratos de duração limitada.
Efetivamente, na alínea h) do artigo 2º da Lei nº 42/90, de 10 de agosto, que continha a autorização legislativa sobre o regime jurídico do arrendamento urbano, previa-se que as alterações a introduzir ao abrigo dessa autorização deviam permitir a liberdade de estipulação de limites certos à duração efetiva dos arrendamentos futuros. Por seu turno, no ponto 11 do preâmbulo do decreto-lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, escreveu-se, além do mais, que entre as alterações legislativas dirigidas à dinamização do mercado da habitação se contava a possibilidade de, para o futuro, serem celebrados contratos de duração limitada, restituindo ao arrendamento a sua fixação temporária essencial.
Ou seja, ao fim de um longo período de tempo em que os contratos de arrendamento tinham prazo indeterminado ou assumiam um caráter vinculístico, o RAU (instituído pelo Decreto-Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro) veio permitir a celebração de contratos de arrendamento para habitação por prazo determinado (no art.º 98º), extensíveis depois aos demais contratos (para comércio e indústria) pelo DL nº 275/95 de 30/9.
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Efetivamente, a previsão do contrato de arrendamento de duração limitada, no que respeita aos contratos de arrendamento “habitacional”, decorre dos arts. 98º e ss. do RAU (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro), referindo o nº1 daquele art.º que “as partes podem estipular um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respetiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes” e estabelecendo o nº 2 da mesma disposição legal que “o prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 anos”.
O art.º 100º do mesmo diploma legal explicita por sua vez que esses contratos, de duração limitada, renovam-se automaticamente, no fim do prazo, e por períodos mínimos de 3 anos, se outro não estiver especialmente previsto, “quando não sejam denunciados por qualquer das partes”.
O DL nº 275/95 de 30/9 veio introduzir alterações ao RAU, entre elas a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada, no âmbito dos arrendamentos para “o exercício do comércio ou indústria ou de profissão liberal, ou outra aplicação lícita do prédio”.
Efetivamente, na regulamentação do arrendamento para comércio ou indústria (artigos 110.º e seguintes), previu-se expressamente a existência de contratos de duração limitada, estipulados pelas partes, de forma inequívoca no texto do contrato, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º do RAU (artigo 117.º). O prazo não poderia ser inferior a cinco anos (artigo 98.º, n.º 2 do RAU) e renovava-se automaticamente por igual período (artigo 118.º do RAU).
No que ao caso concreto concerne, e relacionado com a natureza do contrato, previa-se no nº 1 do art.º 117º do RAU (aditado pelo DL nº 275/95, de 30.9), sob a epígrafe, “Estipulação de prazo de duração efetiva”, que “as partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes” (negrito nosso), acrescentando o seu nº 2 que, aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos ternos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos arts 98º a 101º, salvo o disposto no artigo seguinte (o artigo 118.º, que previa a renovação automática do contrato por igual período).
Ora, é no domínio da legislação mencionada – e cujos preceitos legais transcrevemos -, que nos devemos mover para aferir se o contrato celebrado pelas partes é um contrato de duração limitada ou por tempo indeterminado, dado que o contrato celebrado (entre a anterior senhoria e o réu), é indiscutivelmente um contrato de arrendamento “para fins não habitacionais” e foi celebrado em 7.9.1999, ou seja, em plena vigência destes diplomas legais, que lhe eram aplicáveis diretamente.
Requer especial apreciação o art.º 117º nº 1 do RAU, do qual resulta, de forma clara, que “as partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes”.
E justifica-se plenamente a estipulação do prazo no texto do contrato, uma vez que o contrato de arrendamento urbano celebrado no domínio do RAU é um contrato de natureza formal, que deve ser reduzido a escrito (artigo 7º, nº 1), sendo ainda certo que a natureza formal do contrato determina que a declaração nele vertida não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238º, nº 1, do Código Civil).
Daí resulta que a intenção das partes quanto à sua vinculação futura aquando da celebração do contrato, há-de ser encontrada nas cláusulas contratuais acordadas e feitas consignar no texto por elas assinado. Ou seja, há-de ser pela análise do que ficou clausulado no contrato que se poderá aferir o tipo de contrato que foi por elas acordado.
Ora, no contrato celebrado nos autos, existe uma cláusula – que é o pomo da discórdia -, na qual as partes estipularam o prazo de um ano para o contrato, “a começar no dia 1 de Outubro de 1999 e a terminar em 30 de Setembro de 2000, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei” – tendo o tribunal recorrido considerado que esse prazo de 1 ano não é determinante para a classificação do contrato como um contrato de duração limitada ou efetiva para efeitos dos disposto no art.º 117º do RAU, considerando-se que “…o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento – sendo elemento definidor a cedência temporária…”.
E baseou-se a sentença recorrida, seguramente, na definição do contrato de arrendamento urbano previsto no RAU, onde ele vinha descrito como “…o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o gozo temporário de um prédio urbano, mediante retribuição” (art.º 1º).
Por isso se considerou, e bem, na sentença recorrida que a estipulação pelas partes do prazo de um ano para o contrato, não lhe retira o caráter de contrato celebrado por tempo indeterminado.
E de facto a estipulação de um prazo no texto do contrato faz parte da natureza dos contratos de locação (nos quais se inclui o contrato de arrendamento) dado o seu caráter temporário.
Como referem Menezes Cordeiro e Francisco Castro Fraga (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano”, Anotado, Coimbra, Almedina, 1990, pág. 139.5) “o contrato de arrendamento é, por definição, um contrato de duração limitada. Simplesmente, o instituto da renovação automática, associado à impossibilidade de denúncia normal por parte do senhorio, fazem dele um contrato ilimitado”.
Aliás, é a própria lei que impõe a estipulação de um prazo nos contratos de arrendamento urbano. Conforme se estipula no art.º 8.º, n.º 2, al. g) do R.A.U., o contrato de arrendamento deve mencionar o prazo, sob pena de prevalecer o prazo supletivo previsto no art.º 10.º do referido diploma, que é de 6 meses (se outro não for determinado pela lei, pelas partes, ou estabelecido pelos usos).
Como bem se referiu no Ac. desta Relação de Guimarães, de 4.6.2013 (disponível em www.dgsi.pt.), a propósito da consagração do prazo de um ano nos contratos de arrendamento de tempo indeterminado, “…o prazo de um ano é o normal, é a regra nos arrendamentos vinculísticos (sem duração limitada). O que é evidenciado pela sua fixação em quase todas as minutas de contratos de arrendamento vinculísticos, correspondendo a um período de tempo em que vigora, por exemplo, um determinado valor da renda. Também é anual o encontro de contas entre o senhorio e o fisco, como é contabilisticamente um prazo para balanço. O ano é, assim, um período de tempo muito utilizado na nossa vida social, económica e financeira. Da fixação do prazo de um ano, não se pode interpretar a vontade de uma duração efectiva do arrendamento...”.
Acrescentamos também que é a própria lei, no art.º 34º do RAU, que estabelecia a regra da “Anualidade” para a atualização da renda pelo senhorio, prevendo-se no nº 1 daquele artigo que “A primeira actualização podia ser exigida um ano após a data do início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior”.
Mas são também muito sugestivas as razões lógicas e de sensatez apontadas no citado acórdão – e que terão estado por detrás da norma em análise -, o que convoca, em termos de regras de interpretação das normas, o que se diz no nº 3 do art.º 9º do CC, de que “Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”.
Ali se diz que “…o prazo de um ano é muito diferente do de cinco anos, sobretudo quando se trata de arrendamento habitacional…”, justificando-se no acórdão mencionado as razões subjacentes a esse prazo, relacionadas com a estabilidade da vida familiar e profissional, que não são compatíveis com contratos de duração limitada de apenas um ano; daí a previsão legal do prazo mínimo de 5 anos (tempo considerado razoável para a estabilização de uma situação social e familiar).
Mas cremos que as razões subjacentes à consagração legal daquele prazo mínimo (de 5 anos) para os arrendamentos destinados à habitação são igualmente aplicáveis aos arrendamentos destinados ao comércio ou indústria. Quem celebra um contrato de arrendamento para nele instalar um negócio tem normalmente que fazer obras no local para adaptar o espaço à atividade a desenvolver, sendo também no local que fideliza clientes e fornecedores, realidade que não é compaginável com um contrato de duração tão curta de apenas 1 ano (sobretudo quando se acorda, como a lei permite, ficarem as obras, mesmo de conservação do prédio, a cargo do arrendatário).
Ora, no caso dos autos, fica desde logo por explicar, o período temporal estipulado pelas partes (de 1 ano), que seria praticamente impraticável, caso uma delas (no caso a senhoria) manifestasse vontade de não renovação do contrato logo ao fim do primeiro ano, com grande prejuízo para o arrendatário que nele decidiu montar o seu negócio.
Aliás, é a própria lei que estipula o prazo mínimo de 5 anos para a durabilidade dos contratos de duração determinada, prazo esse que ainda pode ser renovável por iguais períodos, caso não seja denunciado por nenhuma das partes findo aquele prazo.
Foi também esse o entendimento que colhemos no acórdão do STJ de 15.11.2011 (disponível em www.dgsi.pt), a propósito de arrendamento não habitacional, no qual se sustenta que “provado que o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos se não for denunciado, verifica-se que o estabelecimento do prazo de um ano se mostra, desde logo, incompatível com a duração limitada do contrato, no mínimo cinco anos (art. 98.º, n.º 2, por remissão dos art.s 117.º, n.º 2, e 123.º, n.º 1, do RAU), e simultaneamente exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo art. 117.º, n.º 1, do RAU, pelo que o contrato que se deverá considerar ter sido celebrado pelas partes será o de duração ilimitada” (no mesmo sentido se decidiu nos Acs desta RG de 26.11.2020 e de 31.3.2022, e no Ac. RP de 26-06-2017, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
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Por isso, como bem se referiu na sentença recorrida, não podemos retirar da cláusula aposta pelas partes no contrato – de que o contrato seria celebrado por um ano – a estipulação inequívoca exigida na lei, de que as partes quiseram celebrar um contrato de duração determinada ou “efetiva”, cujo prazo, por imperativo legal, não podia ser inferior a cinco anos (artigo 117.º nº 2 e 98º nº2 do RAU).
A conclusão a tirar só podia ser então a que tirou a Sra. Juíza: quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa um contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo.
Estribou-se e bem a decisão recorrida no acórdão da Relação de Coimbra de 14/12/2020 (disponível em www.dgsi.pt) no qual se sumariou o seguinte: “I – Apesar dos arts. 98º e 117º do RAU exigirem que a estipulação de um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos conste de cláusula inserida no texto escrito do contrato, não se mostra necessário que do próprio texto escrito do contrato conste expressis verbis que as partes pretendem celebrar um contrato de duração limitada. II – A única exigência legal é, que o prazo conste “inequivocamente” de uma cláusula contratual.”
E essa é também a posição jurisprudencial dominante, da qual é exemplo o acórdão da Relação de Lisboa, de 03/03/2011 (igualmente acessível em www.dgsi.pt.), citado pela própria recorrente, onde se refere que “…Se, de facto, os referidos arts. 98º/1 e 117º/1 do RAU não exigem que as partes façam referência expressa no texto do contrato à duração limitada deste, será inultrapassável que exigem que a cláusula referente á fixação do prazo ao contrato seja tal, que resulte inequívoco que se pretendem vincular daquela forma. Ora a partir do momento em que o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento – e também do de duração ilimitada – quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo. (…) O estabelecimento de um prazo de um ano mostra-se incompatível com o regime de duração efectiva e não permite afirmar a existência da inequivocidade exigida pelos arts 98º/1 e 117º/1 do RAU…”.
Da análise da jurisprudência citada parece assim ser hoje pacífico o entendimento de que “a lei não exigiu que as partes adotassem a designação legal ou nomem júris no contrato celebrado, de “Contrato de duração limitada ou efectiva”, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração, e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que estivesse plasmada no texto do contrato” (Ac. STJ de 20.1.2010, disponível em www.dgsi.pt).
Claro que todos estão de acordo e será desejável (evitando assim interpretações menos claras) que “…as partes podem celebrar o contrato indicando expressamente que o pretendem fazer no regime de duração limitada e, simultaneamente, fixar o prazo, o que se traduzirá numa cautela adicional que em nada as prejudica (quod abundat non nocet), antes pelo contrário...”, mas todos salientam que “… a única exigência legal é, como deflui do texto legal transcrito, que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, portanto inserta no texto contratual assinado pelos contraentes…”, concluindo-se que “…o que aí deve ser inequivocamente previsto é a cláusula respeitante à convenção das partes sobre o prazo para a duração efectiva do arrendamento e não a indicação de que adoptam tal regime” (Acórdãos do STJ: o de 20.1.2020, já citado, e o de 12/5/2005; e Acórdãos da RL, de 03.03.2011, de 23/9/2003 e de 23/2/2010, todos disponíveis em www.dgsi.pt.).
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Ora sendo essa a posição dominante, como acima se disse, aferir se um determinado contrato de arrendamento urbano foi celebrado por “prazo determinado ou efetivo”, ou por “prazo indeterminado”, passa pela análise das cláusulas contratuais apostas pelas partes no contrato celebrado, e por elas assinado (dada a natureza formal do contrato) – relembrando aqui novamente que do preceito legal em análise – art.º 117º nº1 do RAU - consta de forma clara que “as partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes”.
No caso dos autos, como bem se referiu na sentença recorrida, para além daquele prazo de um ano, que não tem o significado de atribuir natureza temporária ao contrato, sendo ele aposto também em contratos de duração indeterminada, não encontramos nele nenhuma cláusula donde se possa retirar, de forma inequívoca – como o exige a lei –, que as partes pretenderam atribuir duração limitada ao contrato.
Pelo contrário, constata-se mesmo que o prazo indicado no contato em apreciação (um ano) não obedece, sequer, ao prazo mínimo legalmente estabelecido para os contratos de duração limitada, que, como se viu, é de cinco anos, o que constitui a nosso ver um argumento ponderoso no sentido de estarmos perante um contrato de duração indeterminada e não efetiva.
Por outro lado, resulta também clausulado pelas partes, que o contrato é celebrado pelo prazo de um ano “a começar no dia 1 de Outubro de 1999 e a terminar em 30 de Setembro de 2000, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado nos termos da lei”. (negrito nosso).
Ora, esta formulação indicia também que se trata de um contrato de arrendamento com prazo indeterminado, ou, pelo menos, afasta a inequivocidade exigida ao clausulado dos contratos de duração limitada pelo art.º 117º do RAU, pois que nestes, salvo a formalidade da notificação judicial avulsa e a antecedência de um ano (ou outro prazo convencionado pelas partes - artºs 100.º, 117º nº2 e 118.º do RAU), o senhorio podia denunciar livremente o contrato, não estando sujeito aos substanciais limites que a lei prevê para os contratos de duração ilimitada. Por conseguinte, se a vontade das partes fosse a de celebrar um contrato de duração limitada, não haveria que salvaguardar a denúncia do mesmo nos termos da lei, por ela ser livre (no mesmo sentido se decidiu no Ac. da RG de 4.6.2016, acima citado).
E não se objete que do formulário pré-preenchido que foi utilizado para o contrato celebrado (junto aos autos) constava já impressa essa cláusula, essa fórmula sacramental, não tendo a mesma sido ali aposta por iniciativa das partes, porque na data em que foi celebrado o contrato – em Outubro de 1999 – existiam já à venda (nas livrarias) idênticos formulários para contratos de arrendamento não habitacionais de duração limitada (pelo prazo mínimo de 5 anos), com outro tipo de clausulas – e que as partes não adotaram.
Este nos parece ser também um forte indício de que se fosse verdadeiramente intenção das partes celebrar um contrato de duração limitada, elas teriam optado por esse outro formulário e não por aquele que veio a ser por elas preenchido e formalizado.
Por conseguinte, interpretando o texto do contrato celebrado pelas partes, não se nos afigura possível concluir pela existência de uma inequívoca cláusula de duração limitada ou efetiva do arrendamento; pelo contrário, a sua leitura indicia de forma acentuada que foi intenção das partes vincularem-se a um contrato de duração indeterminada, renovável anualmente (caso não fosse denunciado nos termos da lei).
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Faz apelo no entanto a recorrente a duas cláusulas, insertas no contrato celebrado, que apelida de “elementos coadjuvantes” (citando situações semelhantes verificadas noutros acórdãos), que deveriam ter sido consideradas pelo tribunal recorrido, e que indiciam fortemente que as partes – ou melhor, a senhoria -, se quiseram vincular a um contrato de prazo determinado, desde logo a cláusula 13ª, da qual consta que “Não é permitido o trespasse do referido estabelecimento”, concluindo daí a recorrente que a primitiva senhoria expressamente impediu o trespasse do estabelecimento locado, procurando com isso evitar que o arrendamento se tornasse eterno.
Ora, não vemos como essa cláusula, isoladamente considerada, possa indiciar tal ideia. A única razão que encontramos para o ali consignado, e com o qual o arrendatário concordou, foi que não pretendia ter como arrendatário outra pessoa ou sociedade; nada mais. Não vemos assim como dessa cláusula se possa inferir, de forma inequívoca, que a senhoria pretendia que o contrato tivesse uma duração de apenas 1 ano.
Além disso, temos dúvidas de que tal cláusula pudesse sequer ser operante, porquanto é a própria lei que estipula, no nº 1 do art.º 115.º do RAU, intitulado “Trespasse do estabelecimento comercial ou industrial”, que “É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial”, prevendo-se apenas no art.º seguinte (art.º 116.º) os direitos que assistem ao senhorio em caso de trespasse, designadamente o direito de preferência na transmissão do estabelecimento, cuja regulação vem prevista, por sua vez (e por remissão daquele art.º 115º), nos artºs 416º a 418º e 1410º do CC.
E o mesmo se passa com a cláusula 6ª do aludido contrato, da qual ficou a constar que não era permitido ao inquilino “fazer obras ou benfeitorias, a não ser as de conservação, sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente reconhecida (…)”, pretendendo a recorrente daí retirar a conclusão de que, ao impedir a realização de obras sem a sua autorização por escrito, a senhoria queria dar uma feição temporária ao contrato e não de tempo indeterminado.
Também não vemos como dessa cláusula se possa retirar tal conclusão. Geralmente, a salvaguarda da autorização pelo senhorio de obras no local arrendado tem apenas a função de impedir alterações ao imóvel (não desejáveis pelo seu proprietário). A necessidade dessa autorização em nada interfere com a durabilidade do contrato; antes pelo contrário, só um contrato com previsível durabilidade pode justificar a feitura de obras pelo arrendatário, com a sua intenção de permanência mais longa no local arrendado.
Sempre se dirá no entanto que em matéria de “Obras” – e no que respeita aos arrendamentos para comércio ou indústria -, regula o art.º 120.º do RAU, no qual se prevê, quanto ao “Regime das obras”, que “As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.º do presente diploma (obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação) fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário”, mas salvaguarda-se no nº 2 do preceito, que “A realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio”.
Ora, o que a lei prevê é que as partes possam convencionar que a realização das obras fique a cargo do arrendatário, em derrogação da regra geral prevista no art.º 11º (para o arrendamento destinado a habitação, as quais são da responsabilidade do senhorio), mas nada regula sobre a necessidade de autorização do senhorio para as realizar.
Uma coisa é certa: temos muitas dúvidas que a cláusula aposta pelas partes no contrato – a demandar a autorização do senhorio -, possa incluir nesse tipo de obras – as determinadas pelas autoridades administrativas, em função do fim específico do imóvel locado, obras essas previstas no nº 2 do art.º 120º, acima transcrito.
As demais obras, quer as de conservação ordinária, quer as de conservação extraordinária, e mesmo as de beneficiação, sendo as mesmas, por força da lei (nos termos previstos nos artºs 11º a 13º do RAU) da responsabilidade do senhorio, é legítimo questionar-se se as mesmas carecem da sua autorização para serem realizadas, mesmo que se tenha convencionado que o seu custo fica a cargo do arrendatário.
Acresce que a alegação da recorrente - de que a primitiva senhoria e outorgante no contrato de arrendamento celebrado nunca autorizou a realização de obras (o que não é exatamente o que consta da cláusula 6ª, quanto às obras de conservação do prédio), nem que o réu tenha feito prova de ter solicitado autorização para a sua realização, nem da então senhoria o ter autorizado –, nunca poderia ser considerado em sede de recurso, dado que se trata de matéria de facto que não consta sequer do elenco da matéria de facto provada (e não foi também objeto de discussão nos autos).
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Conclui-se assim de todo o exposto, que da análise do contrato celebrado, nomeadamente do seu clausulado, não resulta, de forma inequívoca, que as partes quiseram celebrar, em 1999, um contrato de duração limitada, nomeadamente de 1 ano, pelo que só resta concluir que o contrato celebrado foi um contrato de duração indeterminada.
E desta feita, aderimos inteiramente ao que foi decidido na primeira instância quanto ao desfecho da ação.
Assim, a lei aplicável às vicissitudes contratuais e à cessação dos contratos é a lei vigente à data do facto que as determina (artigo 12.º do Código Civil), donde a legislação aplicável ao caso na data da denúncia – na data em a A. enviou a comunicação ao réu, da sua intenção de não renovação do contrato, em janeiro de 2021 -, era já o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (que entrou em vigor no dia 28 de junho), e que se passou a aplicar aos contratos de arrendamento celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações constituídas que subsistissem nessa data, tudo sem prejuízo do previsto nas normas transitórias daquela lei (artigo 59.º, n.º1).
Ora, é consabido que os contratos de duração indeterminada não cessam por oposição à sua renovação (como sucedeu no caso dos autos). A cessação poderá ser feita por denúncia (artigo 1099.º do Código Civil), sendo que, tratando-se de denúncia da parte do senhorio, terá de ser feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação (artigo 1101.º alínea c) NRAU), a apenas em casos específicos, decorrentes da lei.
Importa, assim, concluir que a oposição à renovação do contrato não foi validamente efetuada pela A, não respeitando as regras em vigor para o tipo de contrato em questão, pelo que não produziu efeitos contra o Réu, arrendatário, mantendo-se o contrato de arrendamento.
Assim sendo, improcede a Apelação e confirma-se integralmente a sentença recorrida.
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Decisão:

Por todo o exposto, Julga-se Improcedente a Apelação e confirma-se, na íntegra, a sentença recorrida.
Custas da Apelação pela recorrente (art.º 527.º, n.º 1 e 2 do CPC).
Notifique.

Guimarães, 30.11.2022.

Relatora: Maria Amália Santos
1º Adjunto: Dr. José Manuel Alves Flores
2ª Adjunta: Drª. Sandra Maria Vieira Melo