Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 4827/20.9T8BRG.G1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PRAZO
I - Nos arrendamentos urbanos para habitação, as partes podem estipular um prazo para a duração efetiva dos contratos, desde que a respetiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes, não podendo o prazo ser inferior a 5 anos – artigo 98º do RAU.
II - Nos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria as partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes - artigo 117º do RAU.
III - Neste caso, a lei não exige que as partes façam referência expressa no texto do contrato à duração limitada deste, já exige que a cláusula referente à fixação do prazo do contrato seja tal, que resulte inequívoco que se pretendem vincular daquela forma.
IV - Quando os outorgantes nada refiram a respeito da duração limitada do contrato, e estipulem prazo para o mesmo diferente do legal e imperativamente previsto, não poderá sustentar-se estar em causa contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I - RELATÓRIO
A. L. e A. M., intentaram ação declarativa sob a forma comum contra M. B., peticionando que seja declarado válido e eficaz o exercício da oposição à renovação automática do contrato de arrendamento vigente entre as partes, que a cessação desse contrato seja reportada ao dia 28-02-2021 (ou, em último caso, ao dia 23-05-2021), e que a ré seja condenada a desocupar o locado no prazo de 10 dias úteis após trânsito em julgado, a pagar € 100,00 diários a titulo de juros compulsórios por cada dia de incumprimento e a pagar uma indemnização equivalente a uma renda por cada mês de utilização considerada abusiva, contabilizada desde a data de cessação do contrato de arrendamento até ao trânsito em julgado da sentença.
Alegaram, para tal, que adquiriram um imóvel onerado com um contrato de arrendamento comercial celebrado entre os anteriores proprietários e a aqui ré, por tempo determinado e subordinado às regras do RAU (Decreto-Lei n.º 321-b/90, de 15 de outubro), tendo-lhes sido transmitida a posição jurídica de senhorios. Mais alegaram que o contrato foi celebrado pelo período de um ano, renovável por iguais períodos, mas que essa cláusula é ilegal por violação de normas imperativas e que, face a essa invalidade, é de considerar que o contrato foi celebrado por duração limitada (por reporte ao prazo mínimo previsto na lei). Mais alegaram, ainda, que se opuseram à renovação automática do referido contrato por reporte ao dia 28-02-2021, à luz da sucessão de leis no tempo que entendem ser aplicadas ao referido contrato.
A ré apresentou contestação sustentando que o prazo aposto no contrato, por ser inferior ao prazo legal imposto na data do contrato, lhe confere natureza vinculística, não estando sujeito a prazo. Invocou, também, que o contrato foi celebrado com o anterior senhorio sempre no intuito de ter um contrato com duração ilimitada, o que se evidencia pelas obras de fundo que realizou no imóvel e pelo montante que pagou ao anterior inquilino para que este denunciasse o contrato de arrendamento do imóvel.
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A final foi proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo a ré de todos os pedidos.*
Inconformados com a sentença, os autores interpuseram recurso, finalizando com as seguintes conclusões (transcrição):1. A douta sentença ora em crise, no seu ponto nº 3 da fundamentação de facto dá como provado que “As partes contraentes primitivas quiseram celebrar um contrato de duração ilimitada não pretendendo a R. celebrá-lo senão nessa condição” mas no que concerne às “partes primitivas” do contrato de arrendamento celebrado, a saber, a própria Ré/Recorrida, M. B. e os proprietários da fração à data da sua celebração, a saber: J. B. e F. C. apenas a aqui Ré/Recorrida se manifestou, em depoimento de parte, os motivos que a levaram a celebrar tal contrato de arrendamento.
2. Os Primeiros Outorgantes daquele contrato de arrendamento não prestaram depoimento nestes autos, porque já falecidos.
3. Assim e com base unicamente do depoimento de parte da Ré/Recorrida – aliás parte interessada nestes autos – não poderia a Meritíssima Juiz a quo dar como provada, como deu, a vontade dos Primeiros Outorgantes daquele contrato de arrendamento em celebrarem um contrato de duração ilimitada.
4. Apenas a Ré/Recorrida, em depoimento de parte, veio referir o seu interesse no arrendamento de longa duração, tanto mais que no início do depoimento, à pergunta direta da Meritíssima Juiz, e referindo-se ao momento da assinatura do contrato de arrendamento no Notário: “E os Senhores falaram, discutiram a duração deste contrato?”, a Ré/Recorrida foi perentória ao afirmar que “Não!”.
5. Por outro lado, sempre que foi mencionada a duração do contrato de arrendamento celebrado a Ré/Recorrida usou sempre a seguinte expressão conforme sublinhado e negrito nossa nas transcrições supra: “para mim era para a vida!”.
6. A Ré/Recorrida nunca afirmou durante o seu depoimento da forma espontânea como utilizou repetidas vezes a expressão “para mim” que a própria e o seu Senhorio, J. B. a esposa daquele, F. C. tenham acordado que a duração daquele contrato fosse ilimitada.
7. Se a Ré/Recorrida não tivesse quaisquer dúvidas quanto ao caracter duradouro do contrato não recorreria à expressão “para mim” e teria dito várias vezes de forma perentória e sem qualquer margem para dúvidas, que entre si e os seus Senhorios ficou a cordado que o contrato em causa teria uma duração ilimitada.
8. O que torna claro e evidente que entre a Ré/Recorrida e os seus outrora Senhorios, J. B. a F. C. nunca foi acordado que a duração daquele contrato fosse ilimitada.
9. A Ré/Recorrida sabia e não podia desconhecer, aliás por ser proprietária do imóvel confinante ao do locado em discussão nestes autos que, a celebração de um contrato de arrendamento não implica a transferência de propriedade, essa sim (em princípio) para a vida… Aliás a celebração de um contrato de arrendamento é a antítese de uma duração “para a vida” ou vitalícia.
10. A Ré/Recorrida quer forçar a existência de um contrato de arrendamento de duração ilimitada escudando-se na realização de obras e no pagamento do preço do trespasse mas a realização das obras no locado destinaram-se `a adaptação do mesmo ao objeto do negócio da Ré/Recorrida;
11. Tendo ainda a Ré/Recorrida optado por celebrar novo contrato de arrendamento como os proprietários do locado, assim e pela análise da matéria de facto transcrita, constatamos que, a Ré/Recorrente, no depoimento de parte que prestou, nunca referiu deforma, clara, expressa e perentória ser vontade dos seus primitivos Senhorios a celebração de um contrato de arrendamento de longa duração, a Ré/Recorrente referiu sim, ser esse o seu entendimento quanto à duração do contrato.
12. Assim sendo, este depoimento de parte da Ré/Recorrida, embora sujeito à livre apreciação da prova pela Meritíssima Juiz a quo, não pode servir para que do mesmo se deduza a vontade subjacente à celebração do contrato pelos outrora Senhorios da Ré e Primeiros Outorgantes naquele contrato;
13. Assim e porque a prova produzida em sede de audiência discussão e julgamento, nunca poderia dar como provada a matéria constante do ponto nº 3 da fundamentação de facto, está incorretamente julgado, nos termos do disposto no artigo 640º nº 1 a), do Código de Processo Civil, a matéria de facto constante do ponto nº 3 da fundamentação de facto sendo que onde se refere: “As partes contraentes primitivas quiseram celebrar um contrato de duração ilimitada não pretendendo a R. celebrá-lo senão nessa condição”, deve passar a constar: A Ré declarou pretender celebrar um contrato de duração ilimitada.
14. A douta sentença ora em crise viola o disposto no art. 363º, nº 1 e nº 2; 371º nº1 e 394º nº1 do Código Civil.
15. O contrato de arrendamento objeto de análise nestes autos é, pelo facto de ter sido celebrado através de escritura pública, um documento autêntico nos termos do disposto no artigo 363º, nº 1 e 2 do Código Civil.
16. O art. 372º nº 1 do Código Civil determina que a força probatória dos documentos autênticos só pode ser ilidida com base na sua falsidade.
17. A força probatória deste documento autêntico, nos casos em que não seja arguida a respetiva falsidade, como aconteceu no caso em apreço, determina o nº 1 do artigo 371º do Código Civil que aquele faz prova plena dos factos que refere como praticados pela autoridade ou, oficial respetivo, assim como, dos factos que nele são atestados com base nas perceções da entidade documentadora.
18. Assim sendo, nunca poderia o Tribunal a quo ter interpretado a cláusula relativa à duração do contrato, e do qual consta que o mesmo foi celebrado pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, em sentido contrário àquela redação e da seguinte forma: “Dos factos dados como provados, o tribunal não tem dúvidas de que a vontade real das partes correspondeu à celebração de um contrato sem prazo, isto é, um contrato de natureza vinculístico para efeitos do RAU.”;
19. Pois que, não tendo sido alegada a falsidade de tal documento, apenas poderá valer como exata a declaração das partes no sentido expressono texto docontrato de arrendamento celebrado, ou seja, a vontade de celebração de um contrato limitado no tempo, pelo período de um ano e renovável pelo mesmo período de tempo.
20. Por outro lado, também não poderia o Tribunal a quo ter-se socorrido das declarações prestadas pela Ré/Recorrida em sede de depoimento de parte para “interpretar” as declarações negociais constantes daquele contrato de arrendamento celebrado através de escritura pública.
21. É que, nos termos do nº1, do artigo 394º do Código Civil: “É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373.º a 379.º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores.”
22. Com efeito, o disposto no artigo 238º do Código Civil que determina que: “1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. 2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”.
23. Sendo que foi neste sentido que o mesmo foi utilizado pelo Tribunal a quo para interpretar a declaração negocial constante do contrato de arrendamento em causa, porém a aplicação da norma transcrita aplica-se apenas aos casos em que a validade da declaração negocial não dependeda observância deforma especial. Tal não sucede no caso em apreço porquanto o contrato de arrendamento em causa estava sujeito à celebração através de escritura pública.
24. Assim sendo, não podia como fez o Tribunal a quo socorrer-se do artigo 238, nº 2 do Código Civil para interpretar as declarações das partes constantes de um documento autêntico o qual faz prova plena dos factos que referem e ao fazê-lo violou a douta sentença ora em crise, o disposto nos artigos 363º, Nº 1 e Nº2, 371º Nº1 e 394º Nº1 do Código Civil.
25. A douta sentença ora em crise viola o disposto no artigo 238.º, nº 2, do Código Civil o qual determina que: “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. 2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”.
26. Para fundamentar que as “Partes Primitivas” do contrato pretendiam celebrar um contrato de arrendamento de duração ilimitada, apesar de no texto do contrato se dizer que aquele tem a duração de 1 (um) ano sendo renovável por iguais períodos, a Meritíssima Juiz a quo recorreu ao disposto no nº 2 da norma supratranscrita para afirmar que era a celebração de um contrato de duração ilimitada que correspondia à vontade real das partes aquando da celebração daquele contrato.
27. Salvo melhor opinião, não poderia a Meritíssima Juiz a quo socorrer-se de tal norma para fazer valer a declaração da Ré/Recorrida feita em audiência num sentido que não tem a mínima correspondência ao texto do contrato celebrado.
28. Reitera-se que, dos autos não resultam elementos suficientes que permitam aferir qual a vontade real das partes, mas antes, a vontade expressa pela Ré/Recorrida quando prestou depoimento de parte no âmbito da ação judicial que lhe é movida.
29. Assim sendo, a interpretação que consta da sentença no que respeita à valorização da declaração da Ré/Recorrida em detrimento da vontade dos seus Senhorios viola o disposto na mencionada norma a qual deveria ter sido interpretada no sentido da valorização da vontade em correspondência com o que consta do texto do contrato, ou seja, a celebração de um contrato de duração limitada.
30. A douta sentença ora em crise, faz uma interpretação errada da vontade das partes, já que, é a lei vigente à data da celebração dos contratos de arrendamento, que se deve aplicar para determinar o sentido das declarações e aferir da sua validade, não se mostrando reveladoras as ilações relativas à falta de estipulação de prazo de denúncia ou oposição à renovação, e as relativas à renda, porquanto, o regime legal supletivo existe precisamente para ser aplicado nesses casos.
31. A douta sentença ora em crise viola ainda, o artigo 98º DO DL Nº 321-B/90, DE 15/10, NA REDAÇÃO DADA PELO DL Nº 257/95, DE 30/09, o qual determina que: “1 - As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes. 2 – O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos”.
32. Deste modo, e considerando que, por imposição legal, o prazo de duração daquele contrato nunca poderia ser inferior a 5 (cinco) anos, nos termos do nº 2, do artigo 98º daquele DL nº 321-B/90, de 15/10, na redação dada pelo DL nº 257/95, de 30/09, o aludido contrato de arrendamento celebrado no dia 24 de Maio de 1996, que remeteu o início da produção dos seus efeitos para o dia 01 de Março de 1996, renovar-se-ia, pelo menos, até Fevereiro de 2001.
33. Assim sendo, o sentido das declarações negociais das partes deve ser interpretado à luz do RAU, o que determina a existência de um contrato de arrendamento celebrado pelo prazo mínimo legalmente estabelecido: cinco anos.
34. A douta sentença ora em crise viola o nº 1 do ART. 100º do DL Nº 321-b/90, de 15/10, NA REDAÇÃO DADA PELO DL Nº 257/95, DE 30/09 o qual dispunha que: “Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes”.
35. Desta forma, o contrato em causa, celebrado no dia 24 de Maio de 1996, que remetia o início da produção dos seus efeitos para o dia 01 de Março de 1996, renovar-se-ia, como se renovou, até Fevereiro de 2001 (5 (cinco) anos) e, posteriormente, até Fevereiro de 2004 (3 (três) anos) e assim sucessivamente.
36. Acresce que, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro, veio definir no art. 26º nº 1, que os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) passavam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades constantes dos números seguintes daquele artigo.
37. A douta sentença ora em crise viola ainda e o nº 3 DO ART. 26º DO NRAU, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 6/2006 DE 27/02 o qual dispunha que: dispunha que: “Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional”, sendo que, o facto de terem estipulado o prazo de vigência inferior ao mínimo legalmente estabelecido não poderá ter como consequência o ter-se celebrado tal contrato sem prazo, mas sim ter-se celebrado pelo prazo de cinco anos.
38. contrato de arrendamento renovou-se por5 (cinco)anos + 3 (três)anos, ou seja, de 01.03.1996 até Fevereiro de 2004 (artigos 98º e 100º, nº 1 do DL nº 321-B/90, de 15/10, na redação dada pelo DL nº 257/95, de 30/0); depois renovou-se por 3 (três) anos, de Fevereiro de 2004 a Fevereiro de 2007 (artigo 100º, nº 1 do DL nº 321-B/90, de 15/10, na redação dada pelo DL nº 257/95, de 30/09); tendo-se renovado por 5 (cinco) anos, de Fevereiro de 2007 a Fevereiro de 2012 (artigo 26º, nº3 da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro) e, sucessivamente, por períodos de 3 (três) anos, até Fevereiro de 2021 (artigo 26, nº 3 da Lei 79/2014 de 19 de Dezembro).
39. O contrato de arrendamento renovar-se-ia, novamente, em Fevereiro de 2021 ou a 23 de Maio de 2021 (caso fosse considerada a data da redução a escrito daquele contrato de arrendamento ao invés da data da produção dos seus efeitos), a menos que fosse denunciado com a antecedência devida, por qualquer das partes ou perante a oposição à sua renovação nos termos legais, o que sucedeu no dia 04.10.2020.
40. Por força do exposto, deveria a ação em discussão ter sido julgada totalmente procedente, declarando-se válido e eficaz o direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa, exercido pelos Autores a 04.10.2020 e, consequentemente, retroagir a cessação do aludido contrato de arrendamento a 28.02.2021 ou, caso seja considerada a data da redução a escrito do referido contrato, a 23.05.2021.
Pugnam os Recorrentes que seja proferido acórdão que revogue a sentença proferida e, consequentemente, considere totalmente provada e procedente a ação intentada pelos autores/ Recorrentes.
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Foram apresentadas contra-alegações defendendo a Recorrida a improcedência do recurso e a manutenção do decidido. *
Foram colhidos os vistos legais.Cumpre apreciar e decidir.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSOSão as seguintes as questões jurídicas a apreciar:
- A impugnação da decisão da matéria de facto;
- Aferir se o contrato de arrendamento é de duração limitada ou ilimitada.
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III - FUNDAMENTAÇÃO3.1. Os factos
3.1.1. Factos Provados
Foram dados como assentes na primeira instância os seguintes factos:
1. No dia - de Maio de 1996, por contrato de arrendamento celebrado através de escritura pública, que remete o início da produção dos seus efeitos para o dia 01 de Março desse ano, J. B. e F. C. deram de arrendamento à Ré o prédio urbano sito no Largo …, com n.º .. de polícia, devidamente descrito na CRP com o n.° … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, para fins comerciais.
2. Resulta da cláusula primeira do referido contrato que «o arrendamento é feito pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, nos termos da lei, e teve o seu início no dia um de março do corrente ano», sendo a correspondente renda definida anualmente e parcelada em prestações mensais.
3. As partes contraentes primitivas quiseram celebrar um contrato de duração ilimitada, não pretendendo a R. celebrá-lo senão nessa condição.
4. Após a celebração do contrato, a R. custeou obras de remodelação do imóvel objeto do arrendamento para o adaptar ao seu negócio, nomeadamente ao nível de estrutura (paredes, chão), incluindo demolição de uma parede de comunicação do espaço locado com o prédio adjacente.
5. Em 23-02-1996, a R. pagou ao anterior arrendatário J. M., a quantia de $ 12.000.000,00 para que este «cedesse e denunciasse» o contrato de arrendamento que mantinha em vigor com o senhorio J. B..
6. No dia 07-12-2012, os AA. celebraram um contrato de compra e venda com os primitivos arrendatários sobre o imóvel mencionado em 1., e passaram a receber as respetivas rendas mensais.
7. Por carta registada com aviso de receção, enviada a 09-09-2020, os ora AA. comunicaram à R. a oposição à renovação automática do arrendamento, visando produzir os efeitos da cessação do contrato no último dia do mês de fevereiro de 2021 ou, in extremis, 23-05-2021.
8. Por carta registada com aviso de receção, datada de 21-09-2020, a R. respondeu aos AA. que considerava sem efeito a comunicação mencionada em 7. por discordar da existência do prazo de duração do contrato.
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3.1.2. Factos Não ProvadosA. As obras mencionadas em 4. custaram $ 8.000.000,00.
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3.2. O Direito3.2.1. Da impugnação da matéria de facto
Existem requisitos específicos para a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, os quais, se não observados conduzem à sua rejeição.
Assim, o artigo 640º, CPC impõe ao recorrente o ónus de:
a) especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
c) especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Impõe-se que nas conclusões o recorrente indique concretamente os pontos da matéria de facto que impugna e o que entende que deve ser assente, apresentando a sua pretensão de forma inequívoca, de forma a que se possa, com clareza, separar a mera exposição da sua apreciação sobre a prova da reivindicação da alteração da matéria de facto, e saber claramente em que sentido pretende que a matéria de facto provada seja alterada.
No caso, consideram os Recorrentes que não deveria ser dado como provado o facto 3º, isto é, que “As partes contraentes primitivas quiseram celebrar um contrato de duração ilimitada não pretendendo a R. celebrá-lo senão nessa condição”, mas antes e apenas que “A Ré declarou pretender celebrar um contrato de duração ilimitada”.
Defendem os Recorrentes que sobre essa factualidade apenas a ré manifestou, em depoimento de parte, os motivos que a levaram a celebrar tal contrato de arrendamento, pelo que, com base unicamente nesse depoimento interessado não poderia o tribunal a quo dar como provada a vontade dos primeiros outorgantes daquele contrato de arrendamento em celebrarem um contrato de duração ilimitada.
Não assiste razão aos impugnantes, pois que do conjunto da prova produzida resultou que as partes contraentes primitivas quiseram celebrar um contrato de duração ilimitada não pretendendo a ré celebrá-lo senão nessa condição.
As razões de tal convencimento mostram-se devidamente explicitadas na decisão impugnada, as quais se sufragam, de onde se extrai que não só a ré em declarações de parte, mas também as testemunhas A. G., M. A. e A. C., nos seus depoimentos conjugados com a cópia da declaração de quitação junta como o n.º 1 da contestação geraram a convicção segura de que a vontade real dos outorgantes foi a de celebrar um contrato sem prazo.
Neste segmento, motivou-se da seguinte forma:
«Todas as pessoas acima mencionadas prestaram depoimentos claros, circunstanciados e lógicos, inexistindo razões para duvidar da veracidade dos factos que vieram declarar ao processo. E todos eles referiram, unanimemente, que a R. M. B. realizou obras de fundo no imóvel em discussão nos autos para tornar o seu negócio operacional nesse espaço.
Como todos asseveraram, o interesse da R. no arrendamento de longa duração resultava do facto de, como veio a explicar, ser dona de um espaço anexo ao locado, no qual explorava um negócio de roupa de senhora, pretendendo arrendar o imóvel nestes autos para aumentar ao espaço de montra. Esclareceu, então, que o sucesso de tal arrendamento implicava compensar o anterior arrendatário pela cessação do seu contrato de arrendamento e a realização de obras de fundo no imóvel para tornar no seu negócio operacional nesse espaço.
Estas exigências para a viabilidade do negócio foram confirmadas pela testemunha A. C., dado ter referido que, nesse ano de 1996, ela e a sua entidade empregadora (que laboravam no 2.º andar do mesmo prédio) chegaram a ter negociações para arrendar o referido rés-do-chão, e que em nenhum momento foi discutido o prazo de duração do arrendamento; declarou, ainda, que o negócio só não foi concluído porque era necessário compensar o anterior inquilino pela cessação do seu contrato de arrendamento e realizar obras para adequação do espaço ao negócio, o que para eles era demasiado oneroso.
Foi nessa senda que a R. compensou o anterior arrendatário para que este desocupasse aquele espaço (cfr. doc. 1 da contestação) e realizou as referidas obras, as quais implicaram a remodelação do espaço interior e a criação de uma via de comunicação interna entre o espaço ora arrendado e a loja anexa que a R. explorava, o que foi confirmado pelas testemunhas A. G. e M. A..
A R. referiu, ainda, que se soubesse que o contrato seria de duração limitada jamais teria outorgado o mesmo, situação que é credível dado todo o investimento por si realizado para que tornasse esse arrendamento numa realidade viável para o seu negócio.
Considerando todos estes elementos, e a relação tripartida que se estabeleceu entre o anterior arrendatário, J. M., a nova arrendatária, aqui R., e os primitivos senhorios, a exigência da compensação ao anterior arrendatário evidencia a natureza duradoura do anterior contrato e que esses seriam os costumes da época.
Também a qualidade/natureza das obras que a R. ali realizou não são compatíveis com a vontade em celebrar arrendamento pelo prazo de um ano mas sim com a intenção de um negócio de caráter mais duradouro.
Tudo leva a crer, portanto, que a vontade real dos outorgantes foi de celebrar um contrato sem prazo, sem prejuízo do prazo estabelecido na cláusula 1.ª da escritura pública, razão pela qual se deram como provados os pontos acima elencados.»
Em suma, a prova produzida foi toda ela no sentido de que o contrato de arrendamento celebrado entre as primitivas partes era de longa duração, pois só a existência de um contrato nestes moldes é que justificava a realização das obras de remodelação profundas que a recorrida custeou para adaptar o local arrendado ao seu comércio, bem como o pagamento também por ela assumido de uma indemnização para que o anterior arrendatário desocupasse o arrendado.
Assim, contrariamente ao afirmado pelos Recorrentes, a convicção do tribunal não assentou exclusivamente nas declarações de parte prestadas pela ré. Ao invés, as suas declarações foram corroboradas pelos depoimentos das testemunhas citadas e ainda pelo documento de quitação junto aos autos.
Acresce dizer que, como decorre do disposto no nº 3 do artigo 466.º do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão.
É certo que as declarações de parte devem ser atendidas e valoradas com especial cautela e cuidado, já que como meio probatório não deixam de ser declarações interessadas, parciais e não isentas, em que quem as produz tem um manifesto interesse na ação. Importa assim que o relato da parte esteja espontaneamente contextualizado e seja coerente, em termos temporais, espaciais e emocionais.
A propósito refere Teixeira de Sousa (1) que, se é certo que se impõe apreciar a prova por declarações de parte sem ilusões ingénuas, também é verdade que não há que, à partida, desqualificar o valor probatório dessa prova. Em suma: a prova por declarações de parte tem, sem quaisquer apriorismos, o valor probatório que lhe deva ser reconhecido pela prudente convicção do juiz; nem mais, nem menos, pode ainda precisar-se.
Em consonância com o sentido exposto quanto ao valor das declarações de parte, no caso em apreço, tais declarações apresentaram-se coerentes e contextualizadas e, no confronto com os demais meios de prova, mostraram-se credíveis.
Com efeito, após análise prudente e crítica das declarações, somada aos demais elementos probatórios carreados para os autos, foi possível alcançar o grau de certeza necessário para a prova da duração ilimitada do contrato de arrendamento.
Improcede, pois, a impugnação da decisão da matéria de facto.
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3.2.2. Aferir se o contrato de arrendamento é de duração limitada ou ilimitada.A questão submetida a recurso prende-se com a interpretação a dar à cláusula de duração do contrato, inserta num contrato de arrendamento comercial, do qual consta o prazo de um ano, renovável sucessivamente por igual período, quando por norma imperativa não era permitido estipular um prazo inferior a cinco anos.
Sintetizando, importará saber se estamos na presença de um contrato de arrendamento de duração limitada ou de duração ilimitada.
O tribunal a quo, apoiado nos factos provados, considerou que a vontade real das partes correspondeu à celebração de um contrato sem prazo, isto é, um contrato de natureza vinculístico para efeitos do RAU.
Contra este entendimento insurgem-se os Recorrentes, aduzindo o seguinte argumento:
O contrato de arrendamento foi feito através de escritura pública, pelo que a força probatória deste documento autêntico, nos casos em que não seja arguida a respetiva falsidade, faz prova plena dos factos que refere como praticados pela autoridade ou oficial respetivo, assim como, dos factos que nele são atestados com base nas perceções da entidade documentadora. Considerando que, por imposição legal, o prazo de duração do contrato nunca poderia ser inferior a cinco anos, o sentido das declarações negociais das partes deve ser interpretado à luz do RAU, o que determina a existência de um contrato de arrendamento celebrado pelo prazo mínimo legalmente estabelecido: cinco anos.
Vejamos de que lado está a razão.
Os Recorrentes posicionam-se diretamente na validade e interpretação do clausulado, no sentido objetivo do texto contratual, todavia, a questão passa de forma incontornável pelo sentido apurado da real vontade das partes.
Estando em causa um arrendamento comercial celebrado em 24-05-1996, a constituição e validade do mesmo obedece ao Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, com a redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro (doravante RAU).
A previsão do contrato de duração limitada, no que respeita aos contratos de arrendamento para habitação, encontra-se no artigo 98º, estabelecendo o nº 1 do preceito que «as partes podem estipular um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respetiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes». Acrescentava, porém, o seu nº 2 que o prazo não podia ser inferior a 5 anos.
Estes contratos de duração limitada renovavam-se automaticamente, no fim do aludido prazo de 5 anos, e por períodos mínimos de 3 anos se outro não estivesse especialmente previsto, quando não fossem denunciados por qualquer das partes – artigo 100º.
Decorre, por sua vez, do artigo 117º que «as partes podem convencionar um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respetiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes».
Em face destes preceitos legais, questiona-se se as partes contratantes devem fazer constar do próprio texto escrito, expressis verbis, «contrato de duração limitada», sob pena de não se poder considerar ter sido esse o querido por elas.
Cremos ser pacifico o entendimento, aliás bem expresso no acórdão do STJ de 20.01.2010 (2) de que «a lei não exigiu que as partes adoptassem a designação legal ou nomen júris de contrato de duração limitada ou efectiva, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que estivesse plasmada no texto do contrato».
No caso, a fixação da duração limitada (ou efetiva) não se encontra referida expressamente no enunciado contratual. Antes, da redação do contrato, resulta que as partes consignaram o prazo de um ano, renovável sucessivamente e por iguais períodos.
O prazo fixado é inferior ao mínimo legal para os contratos de duração limitada, que como vimos é de cinco anos, e que tem natureza imperativa.
Os Recorrentes de forma simplista defendem que se deverá convolar esse prazo de um ano para o legal de cinco anos.
Sucede, porém, que tal conclusão pressupõe que se está na presença de um contrato de duração limitada, quando o que está em questão é precisamente determinar se com a fixação de um prazo de um ano para a duração do contrato pretenderam as partes contratar um arrendamento de duração limitada. (3)
Parece-nos que não.
Se é certo que a lei não exige que as partes façam referência expressa no texto do contrato à duração limitada deste, já exige que a cláusula referente à fixação do prazo do contrato seja tal, que resulte inequívoco que se pretendem vincular daquela forma.
Ora, quando os outorgantes nada refiram a respeito da duração limitada do contrato, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo.
Ademais, a estipulação do prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, é o procedimento normal nos contratos de duração indeterminada, os quais implicam a renovação automática e ilimitada do vínculo contratual. (4)
O estabelecimento de um prazo de um ano mostra-se incompatível com o regime de duração efetiva e não permite afirmar a existência da inequivocidade exigida pela lei.
É também neste sentido que a jurisprudência maioritariamente se tem pronunciado, aproveitando-se o exemplo dos acórdãos pertinentemente citados na decisão recorrida (5):
• Ac. do TRG, proc. n.º 5363/19.1T8GMR.G1, de 26-11-2020, relator Paulo Reis: «Da cláusula do contrato que estabelece que “o prazo de arrendamento é de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos”, não decorre qualquer indicação, ainda que implícita, de que as partes pretenderam que o contrato celebrado pudesse ser denunciado livremente pelo senhorio, findo que fosse o prazo indicado, mas apenas e só que o prazo de um ano é prorrogável por iguais e sucessivos períodos, o que de resto é o normal nos contratos de duração indeterminada os quais implicam a renovação automática e ilimitada do vínculo contratual. A referência expressa, no contrato, ao prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo artigo 98.º do RAU para a qualificação do contrato como contrato de “duração limitada”»;
• Ac. do TRC, proc. n.º 855/19.5T8LRA.C1, de 14-12-2020, relator Luís Cravo: «Na medida em que o prazo de duração efetiva/limitada não pode, legalmente, ser inferior a 5 (cinco) anos, o estabelecimento de 1 (um) ano como prazo para o contrato mostra-se incompatível com o regime de duração efetiva e não permite afirmar a existência da “inequivocidade” exigida pelos arts. 98º, nº1 e 117º, nº1 do RAU»;
• Ac. do TRG, proc. n.º 7099/11.2TBBRG-A.G1, de 04-06-2013, relator Paulo Duarte Barreto: «o prazo de um ano é o normal, é a regra nos arrendamentos vinculísticos (sem duração limitada). O que é evidenciado pela sua fixação em quase todas as minutas de contratos de arrendamento vinculístico, correspondendo a um período de tempo em que vigora, por exemplo, um determinado valor da renda. Também é anual o encontro de contas entre o senhorio e o fisco, como é contabilisticamente um prazo para balanço. O ano é, assim, um período de tempo muito utilizado na nossa vida social, económica e financeira. Da fixação do prazo de um ano, não se pode interpretar a vontade de uma duração efetiva do arrendamento»;
A situação sub judice apresenta-se facilitada uma vez que se apurou qual a vontade das partes contratantes, não havendo assim que recorrer aos critérios de interpretação previstos nos artigos 236.º e seguintes do Código Civil para a qualificação do contrato como de duração limitada ou ilimitada.
Na verdade, o apuramento da comum vontade real das partes no quadro da interpretação dos negócios jurídicos apenas constitui matéria de direito quando, sendo ela desconhecida, devam seguir-se para o efeito os critérios fixados nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil. (6)
Sendo este um negócio legalmente formal, está subordinado ao que dispõe o artigo 238.º do Código Civil, segundo o qual não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. A lei admite, porém, que pode fazer-se valer um sentido contrário à declaração escrita «se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade» (n.º 2 do mesmo artigo).
Como vimos, a única cláusula onde se estipula um prazo é aquela que fixa um ano, renovável por iguais períodos (cláusula 1ª).
A cláusula 1ª estipula o prazo do contrato, enquanto elemento necessário secundário (artigo 8º, nº 2, al. g) do RAU), mas não de estipulação de duração limitada (artigo 98º do NRAU), pois que nenhuma referência lhe é feita.
Acresce que atribuir à cláusula o sentido de valer como cláusula referente a um contrato de duração ilimitada, colhe o mínimo de correspondência com o texto do documento como o exige o nº 1 do artigo 238º para os negócios formais.
Refira-se, ainda, como se evidenciou na sentença, que além de não resultar do contrato que as partes podiam denunciar ou opor-se à renovação do mesmo a cada período de um ano, a interpretação do clausulado negocial não se pode alhear da utilidade de tal prazo para efeitos das vicissitudes contratuais que pudessem vingar (ex: atualizações de renda); tanto mais que a renda foi definida anualmente, ainda que de forma parcelada, o que corrobora a utilidade da fixação do mencionado prazo.
Não sendo o prazo em discussão determinante da forma do negócio, como já se referiu acima, vinga ainda a intencionalidade do negócio que foi dada como provada nos autos, nos termos e para os efeitos do art. 238.º, n.º 2, do Código Civil.
Conclui-se, assim, que o contrato é de duração ilimitada.
Porque assim, andou bem o tribunal a quo ao decidir que o exercício da oposição à renovação por parte dos Recorrentes é inválido, dado assentar num regime legal que apenas é aplicável aos contratos com duração limitada, o que não é o caso dos autos.
Em face do exposto, a apelação terá de improceder.
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IV - DECISÃOPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Guimarães, 31 de Março de 2022
Assinado digitalmente por:
Rel. – Des. Conceição Sampaio
1º Adj. - Des. Elisabete Coelho de Moura Alves
2º Adj. - Des. Fernanda Proença Fernandes
1. In https://blogippc.blogspot.com/search?q=declara%C3%A7%C3%B5es+de+parte
2. Disponível em www.dgsi.pt.
3. Neste sentido, acórdão da Relação de Lisboa de 03.03.2011, disponível em www.dgsi.pt.
4. Neste sentido, o acórdão da Relação de Lisboa de 18.03.202, disponível em www,dgsi.pt.
5. Todos disponíveis em www,dgsi.pt.
6. Neste sentido, o acórdão do STJ de 12.06.2012 disponível em www.dgsi.pt.