Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 116851/21.3YIPRT.G1 |  |
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
COMISSÃO
RELAÇÃO CAUSAL
- Contrato de mediação imobiliária é aquele em que uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos negócios indicados no art. 2º, nº 1, do RJAMI, relativamente a um imóvel.
– A remuneração do mediador, enquanto um dos efeitos do contrato de mediação imobiliária, só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato visado.
Processo nº 116851/21.3YIPRT.G1
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I – RELATÓRIO (que se transcreve)
Requerente: W... Unipessoal Lda., com sede na Rua ..., ... – ..., ... ....
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Requerida: L... Lda.. com sede na Travessa ... – ..., ... ....***
Causa de Pedir:A requerente dedica-se, com escopo lucrativo, à atividade de mediação imobiliária. No âmbito da sua atividade, celebrou com a requerida, contrato de mediação imobiliária para promover o trespasse de estabelecimento comercial detido pela requerida na Travessa ..., freguesia ..., .... Na sequência de tal contrato de mediação, a requerente, porque logrou conseguir vender o trespasse do estabelecimento comercial, cobrou à requerida a comissão respetiva e prevista no contrato de mediação, no valor de 5.000,00€ acrescida de IVA. A requerente enviou à requerida a fatura dos serviços por si prestados, sem que houvesse qualquer oposição por parte desta. Porém, ate à data de hoje, a requerida não efetuou o pagamento da fatura, nem tampouco respondeu às sucessivas interpelações para pagamento que lhe foram dirigidas, de várias formas e por diversas vezes. Assim, deve a requerida à requerente a quantia de 6.150,00€, acrescida de juros de mora legais desde a data de emissão da fatura até efetivo e integral pagamento, bem como as despesas já havidas pela requerente com o seu mandatário e custas judiciais.
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Pedido: Condenação da requerida a pagar à requerente a quantia de € 6 150,00 a título de capital, a quantia de € 459,99 euros a título de juros de mora vencidos, a quantia de € 200,00 a título de outras quantias e a quantia de € 102,00 a título de taxa de justiça.****
Contestação da requerida:1º A Requerente, W... Unipessoal, Ldª, formula o seu pedido em montante líquido, afirmando que se trata da comissão alegadamente devida na sequência do contrato de mediação imobiliária celebrado para promover o trespasse de estabelecimento comercial detido pela Requerida, na Travessa ..., freguesia ..., concelho ...;
2.º Acrescentando, ainda, nesse pedido juros de mora contados desde a data de vencimento de uma alegada fatura, no montante total de 459,99€, outras quantias no valor de 200,00€ e taxa de justiça de 102,00€.
3.º Todavia tais quantias não lhe são devidas, como melhor se exporá infra.
ANTES DE MAIS:
4.º Contrariamente ao alegado pela Requerente, o contrato de mediação imobiliário não foi assinado com aqui Requerida,
5.º Antes foi por uma das suas sócias gerentes, AA – vide doc. que ora se junta sob o nº 3 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
6.º À data, a Requerida era, e é, uma sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada,
7.º Cujo objeto social é o fabrico, transformação e comércio de produtos alimentares; Importação e exportação;
8.º Detinha o capital social de 20.000,00 Euros, integralmente realizado, representado por três quotas, a saber:
- uma quota no valor nominal de 8.000,00 Euros titulada por BB, casada, residente na Rua ..., ..., ... ..., concelho ...;
- uma quota no valor nominal de 8.000,00 Euros titulada por AA, solteira, maior, residente na Rua ..., ... ..., concelho ... e,
- uma quota no valor nominal de 4.000,00 Euros titulada por CC, solteira, maior, residente na ... Avenue ..., ... (...) ...;
9.º A Administração e gestão da sociedade eram exercidas pelas duas sócias gerentes nomeadas, BB e AA.
10.º A forma de obrigar a sociedade exigia a intervenção conjunta das duas gerentes – vide certidão permanente que ora se junta sob o doc. nº ... e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
11.º Sendo a gerência plural e conjunta, para os atos de representação da sociedade, é necessária a assinatura de ambos os gerentes, em conformidade com o disposto nos referidos artigos 252.º e nº 1 do 261º do Código das Sociedades Comerciais.
12.º Assim, o citado contrato não vincula a aqui Requerida,
13.º Porquanto a outra sócia gerente, BB, não autorizou a realização do negócio,
14.º Bem como não prestou a sua anuência,
15.º Assim como não delegou poderes para a celebração do mesmo,
26.º Nem posteriormente o ratificou.
POSTO ISTO:
27.º Como prevê o nº 1 do artigo 25.º do Código de Processo Civil “As demais pessoas coletivas e as sociedades são representadas por quem a lei, os estatutos ou o pacto social designarem.”
28.º No âmbito do Código das Sociedades Comerciais, o nº 1 do artigo 192.º estatui que “A administração e a representação da sociedade competem aos gerentes.”
29.º Em concreto, no que respeita às sociedades por quotas, prevê no artigo 252.º que “A sociedade é administrada e representada por um ou mais gerentes, que podem ser escolhidos de entre estranhos à sociedade e devem ser pessoas singulares com capacidade jurídica plena.(…)”
30.º Acrescenta no nº 5 que “os gerentes não podem fazer-se representar no exercício do seu cargo, sem prejuízo do disposto no nº 2 do artigo 261º.”
31.º Por último, o artigo 261º estatui que: “1 – Quando haja vários gerentes e salvo cláusula do contrato de sociedade que disponha de modo diverso, os respetivos poderes são exercidos conjuntamente, considerando-se válidas as deliberações que reúnam os votos da maioria e a sociedade vinculada pelos negócios jurídicos concluídos pela maioria dos gerentes ou por ela ratificados. 2 – O disposto no número anterior não impede que os gerentes deleguem nalgum ou nalguns deles competência para determinados negócios ou espécie de negócio, mas, mesmo nesses negócios, os gerentes delegados só vinculam a sociedade se a delegação lhes atribuir expressamente tal poder.
32.º Nos presentes autos, da inscrição do respetivo registo comercial, resulta claro que a forma de obrigar a sociedade/Requerida implica a “intervenção de dois gerentes”,
33.º Ou seja, sendo a gerência plural e conjunta, é manifesto que, para os atos de representação da sociedade, é necessária a assinatura de ambos os gerentes, em conformidade com o disposto nos referidos artigos 252.º e 261º/1 do Código das Sociedades Comerciais.
34.º Daqui resulta que, sem margem para qualquer dúvida, o citado contrato de mediação imobiliário necessitava de ser assinada por ambas as gerentes, o que não sucedeu.
35.º Sendo tal intervenção conjunta obrigatória para vincular a sociedade,
36.º Assim, deverá declarar-se a Requerida parte ilegítima, em conformidade aos citados artigos 252.º e 261º/1 do Código das Sociedades Comerciais, bem como nos termos do 577º do Código de Processo Civil,
37.º Absolvendo-a da instância, nos termos do nº 2 do artigo 576º do Código de Processo Civil.
38º É sobre a Requerente que invoca a titularidade de um direito que recai o ónus de fazer a alegação dos factos de cuja prova seja possível para concluir da existência desse direito.
39.º Esta necessidade de invocação da matéria de facto ancora-se no respeito pelo princípio do contraditório, como condição do efetivo exercício do direito de defesa,
40.º Impondo-se que à Requerida seja dado conhecimento dos factos fundamentadores da pretensão,
41.º Já que o direito de defesa só poderá ser eficazmente exercido se o Requerente expuser, sem reservas e de modo claro, a realidade material subjacente ao litígio que pretende ver resolvido por via judicial.
42.º No que concerne ao requerimento de injunção, dispõe o artigo 10º, nº 2, alínea d) do Regime Anexo ao Decreto-Lei nº 269/98 de 01 de setembro, que o Requerente deve “ expor sucintamente os factos que fundamentam a pretensão”.
43.º Assim, não está o Requerente “ dispensado de invocar, no requerimento, os factos jurídicos concretos que integram a respetiva causa de pedir, certo que a lei só flexibiliza a sua narração em termos sucintos, sintéticos e breves. Como a pretensão do requerente só é suscetível de derivar de contrato ou de uma pluralidade de contratos, a causa de pedir, embora sintética, não pode deixar de envolver o conteúdo das respetivas declarações negociais e os factos negativos ou positivos consubstanciadores do seu incumprimento por parte do requerido” – cfr. Salvador da Costa, in A Injunção e as conexas Ação e Execução, Almedina, Pág.s 145 e 146.
44.º Ora, no caso em apreço, a Requerente apresenta os factos de forma deficiente no sentido de não permitir apreender com precisão os seus contornos factuais, com o que sai prejudicada a defesa da Requerida,
45.º Nomeadamente, nada referindo quanto à fatura alegadamente emitida (respetivo número, data de emissão, etc…),
46.º Bem como nada especifica quanto à quantia de 200,00€ referente a “Outras quantias” estando em causa quantia muito superior à importância de 40,00€ que alude o artigo 7º do DL nº 62/2013 de 10 de maio.
ASSIM:
47.º É falso que a Requerente tenha vendido o trespasse do estabelecimento comercial detido pela Requerida.
48.º É falso que tenha cobrado à Requerida a comissão prevista no contrato de mediação imobiliária no montante de 5.000,00€ acrescido do respetivo IVA
49.º É falso que tenha enviado à Requerida qualquer fatura, onde constasse o montante ora reclamado ou qualquer outro,
50.º Bem como é falso que tenha interpelado para pagamento por “várias formas e por diversas vezes”,
51.º Assim como é falso que a Requerida seja devedora à Requerente de qualquer quantia, muito menos pelos motivos, inverídicos porém, que invoca.
POSTO ISTO:
52.º A sócia gerente AA terá celebrado um contrato de mediação imobiliária com a Requerente com o propósito daquela promover, divulgar, publicitar e obter comprador para a trespasse/venda da sociedade e seu estabelecimento, pelo preço de 25.000,00 Euros.
53.º A sociedade explorava/detinha e explora/detêm uma fábrica e escritório instalados numa fração autónoma composta de ... sita na Travessa ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...96º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número .../ ..., propriedade de DD e mulher.
54.º Essa fração foi arrendada através de contrato escrito celebrado no dia 01/03/2016, mediante uma renda mensal, à data, de 600,00 Euros – vide contrato que ora se junta sob o nº 5 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
50.º Para criação dos citados negócio e sociedade, em 05.02.2016, a Requerida contraiu um crédito no montante de 100.000,00 Euros junto da Banco 1..., CRL,
51.º A sócia gerente BB deu de hipoteca com o consentimento do marido, EE, uma fração autónoma sita na freguesia ..., concelho ...,
52.º Bem como se constituíram fiadores da identificada dívida BB e seu marido, bem como AA e seu irmão, FF -- vide escritura que ora se junta sob o nº 6 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
53.º A prestação mensal a pagar à instituição bancária era de 551,28 Euros;
54º O objetivo ou interesse conversado entre as sócias era obter comprador para a aquisição da sociedade (aquisição integral das participações sociais delas, com o respetivo estabelecimento comercial e eliminação ou liberação junto da instituição bancária e do senhorio, que implicava o pagamento de encargos mensais avultados),
55.º E receber a quantia de 25.000,00 Euros como compensação pela cessão de quotas, pela criação e colocação em funcionamento de negócio empresarial.
NESTE CONTEXTO:
56.º Em finais de junho de 2020, a Requerente terá contatado sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio.
57.º Mais tarde, a Requerente terá referido à identificada AA que o negócio tal como era pretendido – venda da sociedade com o respetivo negócio através de trespasse e desoneração das garantias pessoais prestadas pelas sócias -- não tinha sido aceite, mas que o interessado havia apresentado uma contraproposta;
58.º Em 15.07.2020, a Requerente apresentou por email a contraproposta apresentada pelo interessado nos seguintes termos:
“ CONTRAPROPOSTA
Segue abaixo a contraproposta de arrendamento à empresa L..., Lda., com opção de compra da mesma ao fim do contrato. Esta contraproposta visa certificar as condições de venda da empresa e obter o prazo necessário para a tomada de decisão da compra por parte dos arrendatários, que assumem as seguintes condições:
1) Uma entrada inicial de 10.000€ (dez mil euros), valor no qual se inclui a comissão pela mediação imobiliária realizada pela W..., no valor de 5.000€ (cinco mil euros);
2) A celebração de um contrato de arrendamento, pelo período de 10 (dez) meses, com o valor mensal de 1.660€ (mil seiscentos e sessenta euros). Este valor reflete 600€ (seiscentos euros) de aluguer do espaço, 560€ (quinhentos e sessenta euros) de mensalidade do empréstimo bancário e um complemento de 500€ (quinhentos euros). Este complemento serve para ir abatendo ao valor total do capital social, estipulado em 25.000€ (vinte e cinco mil euros);
3) Residual no final do arrendamento dos 10 (dez) meses, na ótica de aquisição da empresa, no valor de 10.000€ (dez mil euros).
OBS.: Caso considerem baixo o valor inicial de 10.000€ (dez mil euros), no qual se inclui a comissão da W... Lda. no valor de 5.000€ (cinco mil euros), aconselhamos que nos indiquem o valor que melhor se adequa às vossas pretensões. Pedimos que indiquem igualmente o valor mínimo que aceitam para entrada inicial, em caso de contraproposta por parte dos clientes, de modo a podermos negociar.” -- vide doc. que ora se junta sob o nº 7 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
59.º Essa contraproposta – como agora a Requerida, na globalidade das restantes sócias, soube - não foi aceite porquanto não era vontade da sócia gerente AA estabelecer qualquer contrato de arrendamento, ou melhor, de “ subarrendamento”,
60.º Antes, desvincular e desonerar-se – em todas as extensões (nomeadamente, garantias que haviam prestado junto da Banca ) a si e às demais sócias de forma definitiva da sociedade.
61.º No mesmo dia ainda, a Requerente enviou a AA outro email com a nova proposta apresentada pelo interessado, GG, que ora se transcreve: “VIMOS ATRAVÉS DESTE E-MAIL CONFIRMAR NOSSA PROPOSTA DE COMPRA DA UNIDADE DE .... VALOR DE 25.000 EUROS. E TRANSFERENCIA DE DIVIDA FINANCEIRA DE EMPRÉSTIMO SENDO 5.000 DE SINAL E SALDO EM ATÉ 30 DIAS, APÓS CONFIRMAÇÃO DE INFORMAÇÕES E DUE DILIGENCE, VERIFICAÇÃO SITUAÇÃO FISCAL E DÉBITOS. CASO NÃO SE CONFIRME AS INFORMAÇÕES E HAJA DÉBITOS OCULTOS, ALÉM DOS JÁ APRESENTADOS, O VALOR DE SINAL DEVERÁ SER DEVOLVIDO OUTRO PONTO IMPORTANTE, SERÁ A TRANSFERENCIA DE CONTRATO DE ALUGUER DO PRÉDIO MEDIANTE INFORMAÇÕES DE QUE SEJA DE 7 ANOS MÍNIMO. ESTAMOS PRONTOS A ASSINAR O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA JÁ NA PRÓXIMA SEGUNDA-FEIRA. ATT. GG” - vide doc. que ora se junta sob o nº 8 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
62.º Posteriormente, em 20.07.2020, a Requerente envia novo email à sócia gerente AA com a minuta do contrato de trespasse com uma sociedade de firma “ B..., LDª”,
63.º Onde, para além do mais, previa o trespasse do estabelecimento pelo preço dos pretendidos 25.000,00 Euros,
64.º Com a assunção da dívida financeira de empréstimo junto da Banco 1... pela trespassária, tudo como melhor se alcança dos doc.s que ora se juntam sob o nº 9 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
65.º Tais emails, apesar de terem sido recebidos na caixa postal da Requerida, nunca chegaram ao conhecimento das demais sócias, BB e CC.
66.º Não obstante, soube agora a Requerida que a AA terá aceite alguns termos do negócio ali proposto, mas não concordou com a redação dada ao documento.
67.º No dia seguinte, 21.07.2020, a Requerente, novamente por email dirigido a AA, enviou novo documento, agora denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, que ora se transcreve:
“Contrato-promessa de Compra e Venda Primeiro Outorgante:
AA, com contribuinte n.º ..., titular do cartão de cidadão n.º ..., válido até 06/02/2022, residente em ____________ , que atua na qualidade de gerente da empresa L..., com o NIPC ..., com sede fiscal na Travessa ..., na freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., E Segundo Outorgante: B..., LDA., com sede fiscal na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., NIPC ..., representado por HH, contribuinte n.º ..., na qualidade de gerentes;
Cláusula Primeira (Objeto) O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor da empresa L..., com o NIPC ..., com sede fiscal na Travessa ..., na freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., especializada na produção de bens alimentares;
Cláusula Segunda (Negócio) 1) O Primeiro Outorgante trespasse para o Segundo Outorgante a referida empresa, pelo valor de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros), com todo o seu ativo, mas livre de passivo relativo a fornecedores, remuneração do pessoal, impostos devidos até ao final de julho de 2020, fornecedores de investimentos, bem como quaisquer outros passivos correntes que não os descritos; 2) Além dos capital da sociedade, também as dívidas auferidas da empresa L... ao Primeiro Outorgante deverão ser transferidas para o Segundo Outorgante; 3) Caso existam dívidas não presentes nos livros da empresa, as mesmas deverão ser liquidadas pelo Primeiro Outorgante, sob pena de incumprimento do contrato-promessa de compra e venda; 4) No referido ativo incluem-se todos os móveis, utensílios e demais equipamentos que na presente data se encontram no estabelecimento, bem como todas as licenças, alvarás e direito ao arrendamento, e todos os demais elementos que o integram. 5) O Primeiro Outorgante deverá de deixar de auferir qualquer remuneração, o mais tardar no final de julho, por forma a excluir qualquer obrigação fiscal de colaboradores; 6) Caso existam outros colaboradores remunerados na empresa L..., estes devem ser apresentados ao Segundo Outorgante para determinar a sua continuidade; 7) O contrato de arrendamento deverá ser negociado com o senhorio do estabelecimento onde se localiza a empresa L..., pelo período mínimo de 7 (sete) anos ao presente valor, que deverá ser assinado no momento da escritura de cessão de quotas.
Cláusula Terceira (Preço) 1) O Segundo Outorgante passa a assumir a divida financeira de empréstimo que o Primeiro Outorgante tem com o banco Banco 1..., agência de ..., com prestações mensais de 551.28€ (quinhentos e cinquenta e um euros e vinte e oito cêntimos), com uma duração total de 23 anos e 10 meses, com início a 05/02/2016 e fim a 05/12/2039, empréstimo esse que, à data deste contrato, tem um capital em dívida de 95.578,89€ (noventa e cinco mil, quinhentos e setenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos). No final do período acime referido, o empréstimo perfazerá o valor total de 100.000,00€ (cem mil euros); 2) O Primeiro Outorgante recebe do Segundo Outorgante, na assinatura deste contrato, o valor de 5.000€ (cinco mil euros), sendo os restantes 20.000,00€ (vinte mil euros) pagos no prazo de 30 (trinta) dias a contar desta data, e somente caso se comprove que o Primeiro Outorgante não tem outras dívidas sob a empresa além daquelas que já são do conhecimento do Segundo Outorgante, sendo também durante esse período efetuado a due diligence, verificando-se a situação fiscal e débitos; 3) Caso não se confirme as informações transmitidas ao Segundo Outorgante pelo Primeiro Outorgante, e existam outros débitos ocultos, além dos já apresentados, o valor de sinal deverá ser devolvido ao Segundo Outorgante.
Cláusula Quarta (Pagamento) Os valores referidos neste contrato serão transferidos pelo Segundo Outorgante, em favor do Primeiro Outorgante e pelas cláusulas acima citadas, através dos seguintes dados:
- Dados para transferência bancária:
BANCO:
NIB:
IBAN:
SWIFT:
Cláusula Quinta (Despesas): São da responsabilidade do Primeiro Contraente todas as despesas inerentes à documentação necessária à escritura pública de cessão de quotas e à extinção ou cancelamento de quaisquer ónus; Será da responsabilidade do Segundo Contraente todas as despesas inerentes à aquisição, incluindo registos provisórios ou definitivos, escritura e imposto de selo inerente ao ato de compra e venda.
Cláusula Sexta (Incumprimento): O Primeiro Outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, imputável ao Segundo Outorgante, a fazer suas todas as quantias recebidas; O Segundo Outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato, imputável ao Primeiro Outorgante, de exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal.
Cláusula Sétima (Notificações): O Primeiro e Segundo Outorgantes fixam os seus domicílios, para necessárias notificações, que se encontram indicados no contrato; Todas as notificações a realizar entre as partes, ao abrigo do presente contrato, deverão ser efetuadas por escrito e por qualquer meio suscetível de confirmação da sua receção pela outra parte, expedidas para as moradas supra indicadas, ou para outras que venham a ser indicadas pelas partes; Os Outorgantes obrigam-se a, reciprocamente, comunicarem entre si qualquer alteração dos endereços dos seus domicílios.
Cláusula Oitava (Alterações/aditamentos): Nada foi convencionado, entre os Outorgantes, direta ou indiretamente, para além do fica escrito nas cláusulas; Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e redação que passa a ter cada uma das editadas ou modificadas.
Cláusula Nona (Foro): As partes designam como competente para a resolução de qualquer litígio emergente da interpretação ou aplicação do presente contrato, o foro da comarca ..., por ser o territorialmente competente, renunciando expressamente a qualquer outro.
O presente contrato é celebrado em ..., a ________________ , em duplicado, ambos valendo como original, tendo sido lido e assinado pelos intervenientes, ficando um em poder do Primeiro Outorgante e outro em poder do Segundo Outorgante.
Primeiro Outorgante
Segundo Outorgante”, vide doc. que ora se junta sob o nº 10 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
68.º Repita-se, a Sociedade Requerida nunca aceitou tal negócio ou o objeto do proposto contrato: as sócias, BB e CC desconheciam-no e a ele não deram nem dão a sua aceitação.
SEJA QUE NÃO SEJA:
69.º Não houve qualquer transmissão definitiva ou trespasse da Requerida e do seu estabelecimento,
70.º Uma vez que os interessados angariados pela Requerente não reuniam condições para assunção da dívida junto da Banco 1....
ASSIM:
71.º “Falhado” pela sócia AA aquele negócio, a Requerida, de forma válida e consensual, optou por uma outra “estratégia”.
72.º E, desenvolveu outra opção cujo resultado, aqui sumariamente, se descreve:
73.º A BB e a AA mantêm-se sócias da Requerida, ainda que com uma quota inferior,
74º Mantêm-se como devedoras e fiadoras/avalistas, respetivamente, no empréstimo bancário, melhor identificado nos artigos 49.º e seguintes supra -- vide doc.s que ora se juntam sob os nºs 11 e 12, dando-se por reproduzido para os devidos efeitos legais.
75.º Apenas dividiram as suas quotas e cederam parte delas a quatro novos sócios.
76.º Para tanto, através da escritura de cessão de quotas e renúncia de gerente, outorgada em 16.10.2020 no Cartório da Notária ..., sito na Rua ..., Edifício ..., em ..., exarada a 18 a 20 verso do livro nº ...-B seguintes, AA dividiu a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas,
77.º Uma de 4.000,00 Euros que cedeu a II e ..., uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros;
78.º Por essa escritura, a sócia BB dividiu também a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas,
79.º Uma de 4.000,00 Euros que cedeu a HH, uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros;
80.º Por último, a sócia CC cedeu a sua quota no valor nominal de 4.000,00 Euros a GG -- vide doc. que ora se junta sob o nº 13 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
81.º Nenhum dos novos sócios da Requerida é a sociedade interessada no negócio, B..., LDA., angariada pela Requerente.
CONCLUINDO,
82.º É totalmente falso que a Requerente tenha feito o negócio para o qual, apesar de forma inverídica, terá sido contratada por AA.
83.º Não existiu qualquer transmissão definitiva da sociedade e do ativo,
84.º Assim como não ocorreu a exoneração das sócias do empréstimo a que estavam vinculadas no valor atual de 96.013,98 Euros.
85.º Mantêm-se sócias da sociedade,
86.º Com as inerentes obrigações resultantes dessa qualidade.
87.º Assim e porque o negócio alcançado pela Requerente não se concretizou, não é lhe devida qualquer comissão;
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal.****
Foi proferida sentença que decidiu julgar a presente injunção parcialmente procedente e, em consequência, condenar a requerida a pagar à requerente a quantia de € 6 150,00 a título de capital, a quantia de € 459,99 a título de juros de mora vencidos, a quantia de € 40,00 euros, e demais juros de mora vencidos, à taxa legal, até integral pagamento.Inconformada com a sentença dela veio recorrer a Requerida formulando as seguintes conclusões:
I - Entende a Recorrente que foram incorretamente julgados os pontos 17 e 24 da matéria de fato, não atendendo o Tribunal – com o devido respeito – à prova testemunhal produzida em audiência de julgamento e à documental constante dos autos.
II - Além disso e tendo em conta a factualidade dada como provada, a Recorrente não pode deixar de discordar com a condenação em questão, pelo que impugna também a sentença em matéria de direito.
III - A Recorrente considera incorretamente dado como provado que a Requerente tenha contatado a sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio, em data não concretamente apurada, mas antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária supra identificado (ponto 17. dos factos provados)
IV - As únicas pessoas inquiridas que tinham conhecido sobre este facto foram a testemunha da Requerente, KK (funcionário daquela), a sócia da Requerida, AA e a representante da Requerente, LL, ouvida em declarações de parte.
V - Nenhuma destas pessoas referiu que surgiu qualquer interessado no negócio antes da celebração do contrato de mediação imobiliária em 28-05-2020, conforme resulta da transcrição dos seus depoimentos.
VI - Julgar como provado esse facto, em absoluto arrepio com os depoimentos produzidos em audiência de julgamento, entendemos tratar-se de um erro notório de apreciação da prova.
TODAVIA:
VII - O Tribunal a quo voltou a não ser assertivo ao dar como provado que o contrato promessa de compra e venda constante do ponto 23. tenha sido assinado pelos respetivos outorgantes em 28 de julho de 2020, como erradamente consta do ponto 24.
VIII - O citado contrato promessa enviado em 21.07.2020 pela Requerente por email dirigido a AA, integralmente reproduzido no ponto 23., nunca foi aceite, nem assinados pelos respetivos outorgantes.
IX - O contrato que foi efetivamente assinado foi o junto aos autos no dia 07-03-2020, que tem os dizeres que ora se transcrevem:
“Contrato-Promessa de Cessão de Quotas
Primeiras Outorgantes: AA, solteira, maior, contribuinte fiscal n.º ..., titular do cartão de cidadão n.º ..., emitido pela República Portuguesa e válido ate 06/02/2022, residente na Rua ..., freguesia ..., código postal ..., concelho ..., distrito ... e BB, casada, contribuinte fiscal número ..., titular do cartão de cidadão número ..., emitido pela República Portuguesa e valido até 06/08/2021, residente na Rua ..., ..., freguesia ..., código postal ..., concelho ..., distrito ..., na qualidades de sócias gerentes da sociedade comercial por quotas de firma "L..., Ld” pessoa colectiva nº ..., com sede na Travessa ...„ freguesia ..., código postal ..., concelho ..., distrito ...;
E
Segunda Outorgante: B..., ...., com sede fiscal na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., NIPC ..., representado por GG, contribuinte n...., na qualidade de gerente;
Claúsula Primeira (Objeto)
As Primeiras Outorgantes, juntamente com MM, solteira, maior, contribuinte fiscal número ..., residente em ..., Avenue ..., ... (...), ..., são as únicas sócias da sociedade comercial por quotas de firma "L..., Lda” com o NIPC ..., com sede fiscal na Travessa ..., ..., na freguesia ..., código postal ..., concelho ..., distrito ..., especializada no fabrico, transformação e comércio de produtos alimentares, bem corno importação e exportação;
Cláusula Segunda (Negócio)
1) As Primeiras Outorgantes prometem ceder á Segunda Outorgante a referida sociedade, pelo valor de 25,000,00€ (vinte e cinco mil euros), com todo o seu ativo, mas livre de passivo relativo a fornecedores, remuneração do pessoal, impostos devidos até ao final de julho de 2020, fornecedores de investimentos, bem como quaisquer outros passivos correntes que não os descritos;
2) Além do capital da sociedade, também as dividas auferidas pelas Primeiras Outorgantes sobre a referida empresa L..., Lda deverão ser transferidas para a Segunda Outorgante;
3.) Caso existam dívidas não presentes nos livros da empresa, as mesmas deverão ser liquidadas pelas Primeiras Outorgantes, sob pena de incumprimento do presente contrato-promessa de cessão de quotas;
4) No referido ativo incluem-se todos os móveis, utensílios e demais equipamentos que na presente data se encontram no estabelecimento, bem como todas as licenças, alvarás e direito ao arrendamento, e todos os demais elementos que o integram;
5) As Primeiras Outorgantes deverão deixar de auferir qualquer remuneração, o mais tardar no final de Julho de 2020., por forma a excluir qualquer obrigação fiscal de colaboradores;
6) Caso existam outros colaboradores remunerados na empresa L..., Lda, estes devem ser apresentados à Segunda Outorgante para determinar a sua continuidade;
7) O contrato de arrendamento deverá ser negociado com o senhorio do estabelecimento onde se localiza a sede da sociedade L..., Lda pelo período mínimo de 7 (sete) anos ao presente valor, que deverá ser assinado no momento da escritura de cessão de quotas.
Cláusula Terceira (Preço)
1) A Segunda Outorgante passa a assumir a divida financeira de empréstimo que a sociedade L..., LDa detém com o banco Banco 1..., agência de ..., com prestações mensais de 551.28€ (quinhentos e cinquenta e um euros e vinte e oito cêntimos), com urna duração total de 23 anos e 10 meses, com inicio a 05/02/2016 e fim a 05/12/2039, empréstimo esse que, à data deste contrato, tem um capital em divida de 95.578,89€ (noventa e cinco mil, quinhentos e setenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos). No final do período acima referido, o empréstimo perfazerá o valor total de 100.000,00€ (cem mil euros);
2) As Primeiras Outorgantes recebem da Segunda Outorgante, na assinatura deste contrato, o valor de 5.000€ (cinco mil euros), sendo os restantes 20.000,00€ (vinte mil euros) pagos na data da celebração da escritura definitiva de cessão de quotas, que deverá realizar-se no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar desta data, e somente caso se comprove que a sociedade L..., Lda não tem outras dívidas além daquelas que já são do conhecimento da Segunda Outorgante;
3) Caso não se confirmem as informações transmitidas á Segunda Outorgante pelas Primeiras Outorgantes, ou seja, que existam outros débitos, para alem dos já apresentados, o valor de sinal deverá ser devolvido em singelo à Segunda Outorgante,
Cláusula Quarta (Pagamento)
Os valores referidos neste contrato serão transferidos pela Segunda Outorgante, em favor das Primeiras Outorgantes (na proporção de metade para cada) e pelas cláusulas
acima citadas, através dos seguintes dados:
- BANCO: Banco 1... - Agência de ...
IBAN: ...26
SWIFT: ...
- BANCO: Banco 1... - Agência de ...
lBAN: PT ...11 /...13
SWIFT: ...
Cláusula Quinta (Despesas)
1) São da responsabilidade das Primeiras Contraentes todas as despesas inerentes à documentação necessária á escritura pública de cessão de quotas e à extinção ou cancelamento de quaisquer ónus;
2) Será da responsabilidade da segunda Contraente todas as despesas inerentes á aquisição, incluindo registos provisórios ou definitivos, escritura e imposto de Selo inerente ao ato de cessão de quotas.
Cláusula Sexta (Incumprimento)
1) As Primeiras Outorgantes terão direito, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, imputável à Segunda Outorgante, a fazerem suas todas as quantias recebidas;
2) A Segunda Outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato, imputável ás Primeiras Outorgantes, de exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal, com a ressalvada da situação prevista no ponto três da cláusula terceira.
Cláusula Sétima (Notificações)
1) As Primeiras e Segunda Outorgantes fixam os seus domicílios. para necessárias notificações, que se encontram indicados no contrato;
2) Todas as notificações a realizar entre as partes, ao abrigo do presente contrato, deverão ser efetuadas por escrito e por qualquer meio suscetível de confirmação da sua receção pela outra parte, expedidas para as moradas supra indicadas, ou para outras que venham a ser indicadas pelas partes;
3) Os Outorgantes obrigam-se a, reciprocamente, comunicarem entre si qualquer alteração dos endereços dos seus domicílios.
Cláusula Oitava (Alterações/Aditamentos)
2)Nada foi convencionado, entre os Outorgantes, direta ou indiretamente, para alem do fica escrito nas cláusulas;
2) Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e redação que passa a ter cada uma das editadas ou modificadas.
Cláusula Nona (Foro)
As partes designam como competente para a resolução de qualquer litígio emergente da interpretação ou aplicação do presente contrato, o foro da comarca ..., por ser o territorialmente competente, renunciando expressamente a qualquer outro.
O presente contrato é celebrado em ..., a 28 de Julho de 2020, em duplicado, ambos valendo como original, tendo sido lido e assinado pelos intervenientes, ficando um em poder do Primeiro Outorgante e outro em poder do Segundo Outorgante.”
X - Impõe-se, assim, que o facto dado como provado sob o ponto 17 da sentença proferida seja alterado, com base na prova testemunhal e declarações de parte produzidas em audiência de julgamento (nomeadamente, KK, AA e LL), passando a constar que “ Em data não concretamente apurada, mas após a assinatura do contrato de mediação imobiliária supra identificado, a Requerente terá contatado a sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio”.
XI - Impõe-se, ainda, que o facto dado como provado, mais precisamente o ponto 24. Da sentença proferida seja alterado, com base na prova documental constante dos autos, de modo a que se dê como provado o contrato promessa que foi assinado no dia 28 de julho de 2020 não foi o descrito no ponto 23., mas antes o “Contrato Promessa de Cessão de Quotas, supratranscrito e junto aos autos no dia 07-03-2020.
XII - Mais deverão os pontos 27., 29. e 30. dos factos provados ser alterados, de modo a ser eliminada a referência errada ao contrato promessa retratado em 23.
MAIS:
XIII – Não obstante a matéria dada como provada, considerou o Tribunal a quo que a Requerente cumpriu com a sua obrigação contratual e como tal, tem direito de exigir judicialmente da requerida a pagamento dos honorários/comissão nos termos contratualizados.
XIV - Considerou-se na motivação da sentença que: “Com efeito, do mero confronto dos dizeres do contrato promessa de cessão de quotas, que traduz confessadamente o “negócio” promovido pela ora requerente e idealizado pelas então duas sócias da requerida, BB e AA, com os dizeres da escritura pública de cessão de quotas e renúncia de gerente, outorgada em 16.10.2020, facilmente se conclui que a vontade inicial das sócias da requerida (BB e AA), competentemente refletida nas cláusulas do contrato promessa de cessão de quotas, acabou por não ficar inscrita no texto da escritura pública de cessão de quotas celebrada no passado dia 16.10.2020.
É, pois, inequívoco que o negócio que se inscreveu nas cláusulas do contrato promessa de cessão de quotas, confessadamente assinado pelos respetivos outorgantes, não corresponde aos dizeres da escritura pública celebrada no passado dia 16.10.2020.
Mas será esta realidade indesmentível, um argumento válido para se sufragar a tese da opoente? Terá havido, assim, negligência contratual ou mesmo incumprimento contratual por parte da requerente, como reclama a ora requerida?
Estas duas questões foram objetivamente respondidas pelos atuais sócios da requerida, GG, BB e AA.
Com efeito, como afirmaram, confirmaram e confessaram, as condições contratualizadas no contrato promessa e que traduzia a vontade da outorgante promitente vendedora e respetivas sócias acabou por não ficar refletida nas cláusulas da escritura pública de cessão de quotas porquanto, após a assinatura desse contrato promessa, o representante da segunda outorgante desse contrato promessa, GG, não teve acesso ao crédito bancário que permitiria à segunda promitente compradora assumir o crédito a que se alude no contrato promessa (cfr. cláusula terceira do identificado contrato promessa).
Assim, como sobressaiu das palavras do GG, da BB e da AA, confrontados com esta adversidade (entenda-se, o representante legal da promitente compradora, GG, não teve acesso ao necessário crédito bancário), decidiram voluntaria e conscientemente alterar os termos do “negócio final”, não respeitando, assim, o então acordado no contrato promessa de cessão de quotas.
Resulta, assim, da conjugação das declarações do legal representante da requerida e do depoimento das suas identificadas sócias que o motivo da não concretização do negócio promovido pela requerente e que ficou espelhado no contrato promessa de cessão de quotas resulta exclusivamente do facto do GG, após a celebração do contrato promessa, não ter acesso ao crédito que lhe permitiria honrar com o cumprimento da terceira cláusula inscrita no contrato promessa de cessão de quotas.
É, assim, indiscutível que a alteração do “negócio final” resultou exclusivamente da vontade do GG, da vontade da BB e da vontade da AA e não de qualquer omissão contratual da ora requerente, como erradamente ainda hoje reclamam o GG, a BB e a AA.
Note-se que o confessado incumprimento da promitente compradora não obrigava a BB e a AA a celebrar o “negócio final” nos termos em que aconteceu.
Por esse motivo, se o “negócio final” não traduz as condições contratualizadas no contrato promessa, apenas à vontade da BB e à decisão da AA se deve e nada mais.
Na verdade, se o “negócio final” não traduz esse negócio inicialmente idealizado pela BB e pela AA e competentemente promovido pela ora requerente, essa alteração contratual apenas a elas pode ser imputada porquanto, repete-se, a BB e a AA, confrontadas com o confessado incumprimento da “promitente compradora”, decidiram fazer “tábua rasa” dos termos acordados no contrato promessa e celebrar antes o “negócio final” a que alude a escritura pública junta aos autos.
Improcede, portanto, qualquer tese niilista de que a requerente nada fez pela venda do estabelecimento comercial identificado no contrato de mediação imobiliária.
Acresce que entre a requerente e a requerida não foi celebrado qualquer “contrato de mediação de crédito”, como erradamente, ainda hoje, conjetura o legal representante da requerida.
Por seu lado, importa mencionar que os depoimentos das demais testemunhas foram absolutamente irrelevantes para o apuramento dos factos controvertidos porquanto nada acrescentaram à única verdade, ou seja, que os termos do contrato promessa não ficaram espelhados no contrato final porquanto uma das partes não teve acesso ao crédito necessário para cumprir esse contrato promessa”.
XV - O contrato de mediação imobiliária encontra-se regulado na Lei nº 15/2013 de 08 de fevereiro.
XVI - A obrigação principal do mediador consiste em “aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa/efeito (obrigação de resultado)”, sendo obrigação principal do comitente a de “remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado, aproximado pelo mediador, a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais”, pelo que, o contrato de mediação “ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente)” – Acórdão da Relação de Coimbra de 03/11/2015, in Coletânea de Jurisprudência (C.J.), ano XL, tomo V, ano 2015, pág. 6.
XVII - A remuneração do mediador imobiliário só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado e promovido pela intervenção da mediadora.
XVIII- Deste modo, se se não concretizar o negócio visado não haverá qualquer remuneração a pagar.
XIX - Assim sendo, não basta que a mediadora faça diligências no sentido de aproximar os interessados na realização do negócio; se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do negócio, mesmo que sem qualquer fundamento sério ou então que arranjasse um indigente que não preenchia minimamente os requisitos económicos que lhes permitem a aquisição em questão.
XX - É assim necessário que o contrato previsto seja levado a “bom porto”, se celebre, se concretize.
XXI - A remuneração é devida, não apenas pelo exercício da atividade de mediação, designadamente pelas diligências levadas a cabo pela mediadora com o propósito de encontrar destinatário para o negócio visado, nem pela obtenção de tal destinatário, mas com a celebração do negócio definitivo visado, seja o contrato definitivo ou o contrato -promessa na eventualidade de no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à mediadora nesta fase.
XXII - É pacífico na doutrina e na jurisprudência que no contrato de mediação imobiliária a remuneração, em regra, só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício de mediação.
XXIII - Assim se conclui, que mesmo que a mediadora se tenha empenhado muito na procura de interessados na conclusão do negócio, se o negócio não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando a mediadora o risco da sua atividade comercial.
XXIV - Citando Maria de Fátima Ribeiro (in “ O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, Scientia Iuridica , Janeiro – Abril, 2013, Tomo LXII, Número 331, pág.s 93-99) – tal como fez o Mmº juiz a quo – “ (…) para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado direitamente dessa atividade do mediador (…). Daí decorre que este contrato costuma ser qualificado como aleatório, pois o direito à remuneração depende da verificação de um facto eventual: ele depende não apenas do facto de o mediador conseguir interessar um terceiro no negócio pretendido, mas também da vontade do comitente de celebrar o contrato proposto ou indicado pelo mediador, pelo que, este corre o risco de não ser remunerado pela atividade desenvolvida- aliás, este risco é caraterística do contrato de mediação e é ele que justifica, economicamente, os elevados montantes fixados como remuneração na generalidade dos contratos”.
XXV - Por isso mesmo, só a conclusão do contrato visado pelo comitente torna devida a remuneração; assim, esta (remuneração) está dependente de um evento futuro e incerto, que é a celebração do contrato pretendido.
XXVI - Existem duas exceções na lei em que há direito a remuneração mesmo sem conclusão do negócio visado, verificando-se em casos de:
-- Ter sido celebrado contrato promessa e no contrato de mediação imobiliária se previu uma remuneração à empresa nesta fase (artigo 19º, nº 1, 2ª parte) ou,
-- O contrato de mediação for celebrado em regime de exclusividade e o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (artigo 19º, nº 2).
XXVII - Mesmo no regime de exclusividade a atribuição de remuneração pressupõe sempre que o contrato visado se encontre em vias de se concretizar, ou seja, que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar destinatário para o negócio, alguém verdadeiramente interessado no negócio visado, isto é, uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização.
XXVIII- Ora, na situação sub judicio, ficou provado que a Requerente, em resultado das suas ações de publicidade na internet, foi contatada por GG que se mostrou interessado no negócio tal como era pretendido -- venda da sociedade com o respetivo negócio através de trespasse e desoneração das garantias pessoais prestadas pelas sócias --, tendo apresentado uma proposta que foi apresentada à Requerida, na pessoa da sócia gerente, AA, que a veio a aceitar.
XXIX - Inicialmente, foram encetadas entre a Requerente e o interessado GG negociações e apresentadas propostas por este, nomeadamente para celebração de contrato de arrendamento, que não foi aceite pela sócia gerente da Requerida, AA.
XXX - Mais tarde, em 28 de julho de 2020, foi assinado um contrato promessa de cessão de quotas por duas sócias da aqui Requerida, AA e BB e pelo sócio da sociedade B..., LDª, GG, onde esta última se obrigou a adquirir a totalidade das quotas da sociedade Requerida mediante o pagamento de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros) e a assunção da divida financeira de empréstimo junto da Banco 1..., agência de ..., cujo capital em dívida à data era de 95.578,89€ (noventa e cinco mil quinhentos setenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos).
XXXI - Porém, também resultou provado que, após a assinatura desse contrato promessa de cessão de quotas, a promitente compradora, representada pelo GG, não obteve crédito que permitisse honrar com o acordado no contrato promessa, nomeadamente, com a mencionada assunção da dívida junto da Banco 1... prevista na cláusula terceira do contrato suprarreferido.
XXXII - Ora, resultou amplamente provado que o pretendido pelas sócias da Requerida era obter um comprador para a aquisição da sociedade, consubstanciando esse negócio na (1) aquisição integral das participações sociais dos sócios, (2) transmissão do estabelecimento comercial com a desobrigação perante o senhorio e (3) liberação total junto da instituição bancária onde detinha o empréstimo -- pontos 18., 21., 22. e 23. dos factos provados.
XXXIII - Resultou provado que esse negócio, pretendido pelas sócias da Requerida e publicitado/promovido pela Requerente, não se concretizou pois não existiu qualquer transmissão definitiva da Requerida e do seu património, por trespasse ou cessão integral das quotas, uma vez que os interessados angariados pela Requerente não reuniam as condições para assunção da dívida junto da Banco 1....
XXXIV- Perante este circunstancialismo, ou seja, “falhado” o negócio de trespasse ou cessão integral das quotas com assunção da totalidade das quotas, a Requerida, de forma válida e consensual, optou por uma outra “solução alternativa”, em virtude da necessidade premente que detinha, pois tinha a fábrica encerrada e despesas mensais avultadas.
XXXV - Contra a sua vontade e anseio, as sócias gerentes mantiveram-se sócias da Requerida, ainda que com uma quota inferior e mantiveram-se devedoras e fiadoras/avalistas, respetivamente, no empréstimo bancário pois apenas dividiram as suas quotas e cederam parte delas a quatro novos sócios.
XXXVI - Este negócio efetivamente alcançado/conseguido não apresenta identidade jurídica nem equivalência económica com a operação para a qual a Requerente foi contratada, pois nem preenche a mesma função que o contrato desejado pelo comitente e muito menos tem o mesmo valor económico.
XXXVII - Este negócio concretizado ocorre num circunstancialismo fáctico diverso do anterior, tendo o nexo de causalidade sido interrompido pela não verificação da condição a que Requerida sujeitou para a celebração do negócio – assunção integral da dívida junto da banca.
XXXVIII- Não é possível estabelecer um nexo de causalidade adequada entre o negócio alcançado e efetivamente formalizado e a atividade anteriormente desenvolvida pela Requerente, não sendo aquele corolário ou consequência deste.
XXXIX- Para ter direito à remuneração não basta que a Requerente tenha desenvolvido diligências no sentido de aproximar os interessados e de tentar conseguir o fim em vista, através da publicitação, de reuniões com as partes, de visitas ao espaço, …
XL - Embora não se negue o empenho e esforços da Requerente, a verdade é que o negócio visado não se concretizou, pelo que não lhe é devida a remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária.
XLI - Ora, no caso concreto, tendo-se dado como provado os factos constantes dos pontos 26., 27., 29. e 30, ficou assim excluída a obrigação de pagar a comissão.
XLII - Pois só o negócio cuja celebração advenha da atuação da mediadora relevará para esse efeito, pois a prestação desta terá de ser causal em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro; o negócio deve alcançar-se como efeito de intervenção da mediadora.
XLIII - Assim, a Requerente não concretizou o negócio para o qual foi contratada, em virtude de não ter conseguido terceiro com condições económicas que lhe permitisse celebrar o negócio pretendido.
XLIV - Não existiu qualquer transmissão definitiva da sociedade e do ativo, assim como não ocorreu a exoneração das sócias do empréstimo a que estavam vinculadas no valor em divida de 95.578,89 Euros.
XLV - As sócias da sociedade mantêm essa qualidade, com as inerentes obrigações resultantes dessa qualidade.
CONCLUINDO:
XLVI - No âmbito de um contrato de mediação imobiliária, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário que funciona como condição legal de pagamento.
XLVII - Tal direito só existe desde que a atividade seja causal do resultado produzido.
XLVIII - O negócio concretizado nada tem a ver com o pretendido – e tal não resulta da responsabilidade ou culpa da Requerida --, as sócias AA e BB continuam vinculadas como sócias à Requerida, continuam vinculadas ao empréstimo bancário de valor superior a 95.000,00€, mantendo-se em vigor as fianças e hipoteca prestadas.
XLIX- Por último, mesmo o valor monetário do negócio pretendido (25.000,00€) e o valor do negócio alcançado em nada se confunde (16.000,00€).
L - Contudo, não é apenas a este elemento que se reduz o clausulado do contrato, pois, em particular, temos de atender à circunstância que fez gorar a prometida transmissão – assunção da dívida -- que constituía condição necessária à concretização do negócio.
LI - Assim, salvo o devido respeito, a sentença recorrida padece de erro de direito, ao enquadrar juridicamente os factos provados, nomeadamente os elencados sob os pontos 26., 27., 29. e 30., considerando que a comissão é devida à Requerente.
LII - Com efeito, a matéria de facto provada não comporta a decisão de direito proferida, tendo sido efetuada uma errada integração jurídica.
LIII - Assim, a factualidade provada integra, objetivamente, que a Requerente não direito de receber a comissão constante do contrato de mediação imobiliária, uma vez que o negócio visado não se efetuou e por sua vez, o negócio efetivamente realizado, que nada tem a ver com o almejado, não foi alcançado pela Requerente.
LIV - A tal conclusão não obsta o facto de se ter dado como provado que as sócias da Requerida decidiram alterar os termos do contrato final (ponto 29. dos factos provados) na contingência do terceiro angariado não apresentar capacidade económica para assumir as obrigações assumidas no contrato promessa.
LV - Por tudo exposto, na sentença em questão fez-se uma errada aplicação do direito aos factos, havendo violação das normas previstas nos artigos 2º e 18º da Lei nº 15/2013 de 08 de fevereiro.
LVI – Assim, deve o presente recurso ser declarado procedente por provado e em consequência, absolver-se a Requerida de pagar à Requerente qualquer quantia, nomeadamente as fixadas na sentença ora recorrida, FAZENDO-SE ASSIM A ACOSTUMADA JUSTIÇA!
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – OBJECTO DO RECURSO
A – Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelo recorrente, bem como das que forem do conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando notar que, em todo o caso, o tribunal não está vinculado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, atenta a liberdade do julgador na interpretação e aplicação do direito.
B – Deste modo, considerando a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela Recorrente, cumpre apreciar:
- Da pretendida alteração da matéria de facto;
- Se, em consequência e em qualquer caso, deve ser revogada/alterada a sentença, julgado improcedente a acção.
III - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
A - Matéria de facto julgada provada na sentença:
1.- A requerente dedica-se, com escopo lucrativo, à atividade de mediação imobiliária.
2.- A Requerida é uma sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, cujo objeto social é o fabrico, transformação e comércio de produtos alimentares; Importação e exportação.
3.- No dia 28-05-2020, o capital social da requerida era de 20.000,00 Euros, integralmente realizado, representado por três quotas, a saber:
- uma quota no valor nominal de 8.000,00 Euros titulada por BB, casada, residente na Rua ..., ..., ... ..., concelho ...;
- uma quota no valor nominal de 8.000,00 Euros titulada por AA, solteira, maior, residente na Rua ..., ... ..., concelho ... e,
- uma quota no valor nominal de 4.000,00 Euros titulada por CC, solteira, maior, residente na ... Avenue ..., ... (...) ....
4.- No dia 28-05-2020, a gerência da sociedade requerida era exercida pelas duas sócias gerentes nomeadas, BB e AA.
5.- No dia 28-05-2020, a forma de obrigar a sociedade exigia a intervenção conjunta das duas gerentes, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
6.- Por contrato escrito datado de 28-05-2020, a requerente, na qualidade de primeira outorgante, e a requerida, na qualidade de segunda outorgante, celebraram um contrato denominado de mediação imobiliária, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
7.- Nesse contrato de mediação imobiliária, consta a assinatura da AA, na qualidade de gerente da segunda outorgante, ora requerida.
8.- Nesse contrato de mediação imobiliária, a segunda outorgante é identificada da seguinte forma: L..., com sede social na Travessa ..., na freguesia ..., concelho ..., com o NIPC ..., representada por AA, contribuinte n.º ..., cartão de cidadão n.º ..., válido até 06/02/2022, adiante designado como Segunda Contraente na qualidade de gerente”.
9.- A requerida celebrou esse contrato com a requerente com o propósito deste promover, divulgar, publicitar e obter comprador para a trespasse/venda da sociedade e seu estabelecimento, pelo preço de 25.000,00 Euros, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
10.- A sociedade requerida explorava/detinha e explora/detêm uma fábrica e escritório instalados numa fração autónoma composta de ... sita na Travessa ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo ...96º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número .../ ....
11.- Essa fração foi arrendada através de contrato escrito celebrado no dia 01/03/2016, mediante uma renda mensal, à data, de 600,00 Euros, conforme contrato de arrendamento junto com a oposição como documento n.º ..., cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
12.- Para criação dos citados negócio e sociedade, em 05.02.2016, a Requerida contraiu um crédito no montante de 100.000,00 Euros junto da Banco 1..., CRL,
13.- Para criação dos citados negócio e sociedade, a sócia gerente BB deu de hipoteca com o consentimento do marido, EE, uma fração autónoma sita na freguesia ..., concelho ...,
14.-... e constituíram fiadores da identificada dívida BB e seu marido, bem como AA e seu irmão, FF, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão como integralmente reproduzidos.
15.- O objetivo ou interesse conversado entre as sócias era obter comprador para a aquisição da sociedade (aquisição integral das participações sociais delas, com o respetivo estabelecimento comercial e eliminação ou liberação junto da instituição bancária e do senhorio, que implicava o pagamento de encargos mensais avultados),
16.- E receber a quantia de 25.000,00 Euros como compensação pela cessão de quotas, pela criação e colocação em funcionamento de negócio empresarial.
17.- Em data não concretamente apurada, mas antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária supra identificado, a Requerente terá contactado a sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio.
18.- A Requerente terá referido então à identificada AA que o negócio tal como era pretendido – venda da sociedade com o respetivo negócio através de trespasse e desoneração das garantias pessoais prestadas pelas sócias -- não tinha sido aceite, mas que o interessado havia apresentado uma contraproposta.
19.- Assim, em 15.07.2020, a Requerente apresentou por email a contraproposta apresentada pelo interessado nos seguintes termos:
“CONTRAPROPOSTA
Segue abaixo a contraproposta de arrendamento à empresa L..., Lda., com opção de compra da mesma ao fim do contrato. Esta contraproposta visa certificar as condições de venda da empresa e obter o prazo necessário para a tomada de decisão da compra por parte dos arrendatários, que assumem as seguintes condições:
1) Uma entrada inicial de 10.000€ (dez mil euros), valor no qual se inclui a comissão pela mediação imobiliária realizada pela W..., no valor de 5.000€ (cinco mil euros); 2) A celebração de um contrato de arrendamento, pelo período de 10 (dez) meses, com o valor mensal de 1.660€ (mil seiscentos e sessenta euros). Este valor reflete 600€ (seiscentos euros) de aluguer do espaço, 560€ (quinhentos e sessenta euros) de mensalidade do empréstimo bancário e um complemento de 500€ (quinhentos euros). Este complemento serve para ir abatendo ao valor total do capital social, estipulado em 25.000€ (vinte e cinco mil euros); 3) Residual no final do arrendamento dos 10 (dez) meses, na ótica de aquisição da empresa, no valor de 10.000€ (dez mil euros). OBS.: Caso considerem baixo o valor inicial de 10.000€ (dez mil euros), no qual se inclui a comissão da W... Lda. no valor de 5.000€ (cinco mil euros), aconselhamos que nos indiquem o valor que melhor se adequa às vossas pretensões. Pedimos que indiquem igualmente o valor mínimo que aceitam para entrada inicial, em caso de contraproposta por parte dos clientes, de modo a podermos negociar.”, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
20.- Essa contraproposta não foi aceite porquanto não era vontade da sócia gerente AA estabelecer qualquer contrato de “subarrendamento”.
21.- No mesmo dia ainda, a Requerente enviou a AA outro email com a nova proposta apresentada pelo interessado, GG, que ora se transcreve: “VIMOS ATRAVÉS DESTE E-MAIL CONFIRMAR NOSSA PROPOSTA DE COMPRA DA UNIDADE DE .... VALOR DE 25.000 EUROS. E TRANSFERENCIA DE DIVIDA FINANCEIRA DE EMPRÉSTIMO SENDO 5.000 DE SINAL E SALDO EM ATÉ 30 DIAS, APÓS CONFIRMAÇÃO DE INFORMAÇÕES E DUE DILIGENCE, VERIFICAÇÃO SITUAÇÃO FISCAL E DÉBITOS. CASO NÃO SE CONFIRME AS INFORMAÇÕES E HAJA DÉBITOS OCULTOS, ALÉM DOS JÁ APRESENTADOS, O VALOR DE SINAL DEVERÁ SER DEVOLVIDO OUTRO PONTO IMPORTANTE, SERÁ A TRANSFERENCIA DE CONTRATO DE ALUGUER DO PRÉDIO MEDIANTE INFORMAÇÕES DE QUE SEJA DE 7 ANOS MÍNIMO. ESTAMOS PRONTOS A ASSINAR O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA JÁ NA PRÓXIMA SEGUNDA-FEIRA. ATT. GG”, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
22.- Posteriormente, em 20.07.2020, a Requerente envia novo email à AA com a minuta do contrato de trespasse com uma sociedade de firma “ B..., LDª”, onde, para além do mais, previa o trespasse do estabelecimento pelo preço dos pretendidos 25.000,00 Euros, com a assunção da dívida financeira de empréstimo junto da Banco 1... pela trespassária, conforme documento n.º ... junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
23.- No dia seguinte, 21.07.2020, a Requerente, novamente por e-mail dirigido à AA, enviou o seguinte “Contrato Promessa de Compra e Venda”:
“Contrato-promessa de Compra e Venda
Primeiro Outorgante: AA, com contribuinte n.º ..., titular do cartão de cidadão n.º ..., válido até 06/02/2022, residente em ____________ , que atua na qualidade de gerente da empresa L..., com o NIPC ..., com sede fiscal na Travessa ..., na freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., E Segundo Outorgante: B..., LDA., com sede fiscal na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., NIPC ..., representado por HH, contribuinte n.º ..., na qualidade de gerentes;
Cláusula Primeira (Objeto) O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor da empresa L..., com o NIPC ..., com sede fiscal na Travessa ..., na freguesia ..., concelho ..., distrito ..., código postal ..., especializada na produção de bens alimentares;
Cláusula Segunda (Negócio) 1) O Primeiro Outorgante trespasse para o Segundo Outorgante a referida empresa, pelo valor de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros), com todo o seu ativo, mas livre de passivo relativo a fornecedores, remuneração do pessoal, impostos devidos até ao final de julho de 2020, fornecedores de investimentos, bem como quaisquer outros passivos correntes que não os descritos; 2) Além dos capital da sociedade, também as dívidas auferidas da empresa L... ao Primeiro Outorgante deverão ser transferidas para o Segundo Outorgante; 3) Caso existam dívidas não presentes nos livros da empresa, as mesmas deverão ser liquidadas pelo Primeiro Outorgante, sob pena de incumprimento do contrato-promessa de compra e venda; 4) No referido ativo incluem-se todos os móveis, utensílios e demais equipamentos que na presente data se encontram no estabelecimento, bem como todas as licenças, alvarás e direito ao arrendamento, e todos os demais elementos que o integram. 5) O Primeiro Outorgante deverá de deixar de auferir qualquer remuneração, o mais tardar no final de julho, por forma a excluir qualquer obrigação fiscal de colaboradores; 6) Caso existam outros colaboradores remunerados na empresa L..., estes devem ser apresentados ao Segundo Outorgante para determinar a sua continuidade; 7) O contrato de arrendamento deverá ser negociado com o senhorio do estabelecimento onde se localiza a empresa L..., pelo período mínimo de 7 (sete) anos ao presente valor, que deverá ser assinado no momento da escritura de cessão de quotas.
Cláusula Terceira (Preço) 1) O Segundo Outorgante passa a assumir a divida financeira de empréstimo que o Primeiro Outorgante tem com o banco Banco 1..., agência de ..., com prestações mensais de 551.28€ (quinhentos e cinquenta e um euros e vinte e oito cêntimos), com uma duração total de 23 anos e 10 meses, com início a 05/02/2016 e fim a 05/12/2039, empréstimo esse que, à data deste contrato, tem um capital em dívida de 95.578,89€ (noventa e cinco mil, quinhentos e setenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos). No final do período acime referido, o empréstimo perfazerá o valor total de 100.000,00€ (cem mil euros); 2) O Primeiro Outorgante recebe do Segundo Outorgante, na assinatura deste contrato, o valor de 5.000€ (cinco mil euros), sendo os restantes 20.000,00€ (vinte mil euros) pagos no prazo de 30 (trinta) dias a contar desta data, e somente caso se comprove que o Primeiro Outorgante não tem outras dívidas sob a empresa além daquelas que já são do conhecimento do Segundo Outorgante, sendo também durante esse período efetuado a due diligence, verificando-se a situação fiscal e débitos; 3) Caso não se confirme as informações transmitidas ao Segundo Outorgante pelo Primeiro Outorgante, e existam outros débitos ocultos, além dos já apresentados, o valor de sinal deverá ser devolvido ao Segundo Outorgante.
Cláusula Quarta (Pagamento) Os valores referidos neste contrato serão transferidos pelo Segundo Outorgante, em favor do Primeiro Outorgante e pelas cláusulas acima citadas, através dos seguintes dados:
- Dados para transferência bancária:
BANCO:
NIB:
IBAN:
SWIFT:
Cláusula Quinta (Despesas): São da responsabilidade do Primeiro Contraente todas as despesas inerentes à documentação necessária à escritura pública de cessão de quotas e à extinção ou cancelamento de quaisquer ónus; Será da responsabilidade do Segundo Contraente todas as despesas inerentes à aquisição, incluindo registos provisórios ou definitivos, escritura e imposto de selo inerente ao ato de compra e venda.
Cláusula Sexta (Incumprimento): O Primeiro Outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, imputável ao Segundo Outorgante, a fazer suas todas as quantias recebidas; O Segundo Outorgante terá direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato, imputável ao Primeiro Outorgante, de exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal.
Cláusula Sétima (Notificações): O Primeiro e Segundo Outorgantes fixam os seus domicílios, para necessárias notificações, que se encontram indicados no contrato; Todas as notificações a realizar entre as partes, ao abrigo do presente contrato, deverão ser efetuadas por escrito e por qualquer meio suscetível de confirmação da sua receção pela outra parte, expedidas para as moradas supra indicadas, ou para outras que venham a ser indicadas pelas partes; Os Outorgantes obrigam-se a, reciprocamente, comunicarem entre si qualquer alteração dos endereços dos seus domicílios.
Cláusula Oitava (Alterações/aditamentos): Nada foi convencionado, entre os Outorgantes, direta ou indiretamente, para além do fica escrito nas cláusulas; Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e redação que passa a ter cada uma das editadas ou modificadas.
Cláusula Nona (Foro): As partes designam como competente para a resolução de qualquer litígio emergente da interpretação ou aplicação do presente contrato, o foro da comarca ..., por ser o territorialmente competente, renunciando expressamente a qualquer outro.
O presente contrato é celebrado em ..., a ________________ , em duplicado, ambos valendo como original, tendo sido lido e assinado pelos intervenientes, ficando um em poder do Primeiro Outorgante e outro em poder do Segundo Outorgante.
Primeiro Outorgante
Segundo Outorgante”, conforme documento n.º ...0 junto com a oposição, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
24.- O contrato promessa identificado em 23. foi assinado pelos respectivos outorgantes em 28 de julho de 2020, designadamente, pelas então sócias e representantes da ora requerida, AA e BB, e pelo então sócio da segunda outorgante, GG, conforme documento junto aos autos no passado dia 07-03-2020, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
25.- O representante da ora requerente esteve presente no acto de assinatura desse contrato promessa de cessão de quotas.
26.- Acontece que, após a assinatura desse contrato promessa de cessão de quotas, a promitente compradora, representada pelo NN, não obteve crédito que permitisse honrar com o acordado no contrato promessa, designadamente, a prometida assunção da dívida junto da Banco 1... a que se alude na cláusula terceira do contrato promessa identificado em 23 e 24.
27.- Confrontadas com esta realidade, todos os outorgantes do contrato promessa identificado em 23 e 24 acordaram em alterar os termos do contrato final e, assim, celebrar um contrato de cessão de quotas distinto do então fixado nas cláusulas desse contrato promessa de cessão de quotas.
29.- Assim, após a celebração desse contrato promessa de cessão de quotas, as partes outorgantes do mesmo decidiram alterar os termos do contrato final a celebrar, designadamente, a BB e a AA mantiveram-se sócias da Requerida, ainda que com uma quota inferior; a BB e a AA mantiveram-se como devedoras e fiadoras/avalistas no empréstimo bancário contraído junto da Banco 1... e apenas dividiram as suas quotas e cederam parte delas a quatro novos sócios.
30.- E foi assim, com o acordo de todos os outorgantes do contrato promessa de cessão de quotas identificado em 23 e 24, que foi celebrada a escritura de cessão de quotas e renúncia de gerente, no dia 16.10.2020 no Cartório da Notária ..., sito na Rua ..., Edifício ..., em ..., exarada a 18 a 20 verso do livro nº ...-B seguintes, AA dividiu a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas, uma de 4.000,00 Euros que cedeu a II e ..., uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros; a sócia BB dividiu também a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas, uma de 4.000,00 Euros que cedeu a HH, uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros; e a sócia CC cedeu a sua quota no valor nominal de 4.000,00 Euros a GG, conforme documento n.º ...3 junto com a contestação, cujos dizeres se dão aqui por inte -- vide doc. que ora se junta sob o nº 13 e se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
31.- Na sequência de tal contrato de mediação, a requerida deve à requerente o valor da sua comissão contratualizada no contrato de mediação, ou seja, o valor de 5.000,00€ acrescida de IVA.
32.- A requerente emitiu e enviou à requerida a fatura n.º ...6, datada de 26-11-2020, no valor total de 6150,00 euros, conforme documentos juntos aos autos no passado dia 13-07-2022, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
33.- A missiva a que se alude em 32 não foi entregue à requerida pelos Correios ... com o fundamento de que esta “não atendeu”, conforme documentos juntos aos autos no passado dia 13-07-2022, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.
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B - Factos não provados:1.- A outra sócia gerente da requerida, BB, não autorizou a celebração do contrato de mediação imobiliária.
2.- Os emails enviados entre 15/07/2020 e 20/07/2020, apesar de terem sido recebidos na caixa postal da Requerida, nunca chegaram ao conhecimento das demais sócias, BB e CC.
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IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Da impugnação da matéria de facto
Cabe aqui apreciar se o tribunal cometeu algum erro da apreciação da prova e assim na decisão sobre a matéria de facto.
A este propósito a recorrente impugnou a decisão da matéria de facto, relativamente a determinados pontos da matéria de facto provada.
Cumpre começar por analisar se a recorrente cumpriu os requisitos de ordem formal que permitam a este Tribunal apreciar a impugnação que faz da matéria de facto, nomeadamente se indica os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões; se especifica na motivação dos meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, impõem uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; fundando-se a impugnação em parte na prova gravada, se indica na motivação as passagens da gravação relevantes; apreciando criticamente os meios de prova, se expressa na motivação a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas; tudo conforme resulta do disposto no artº. 640º, nºs. 1 e 2, do Código Processo Civil (C.P.C.) e vem melhor mencionado na obra de Abrantes Geraldes “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 4ª Edição, pags. 155 e 156.
A apreciação de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.
Com efeito, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova que está deferido ao tribunal da 1ª instância, previsto no art. 607º, nº5, do CPC, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição (veja-se nestes sentido, Abrantes Geraldes in “Temas de Processo Civil”, II Vol., pg. 201).
Diversamente do que acontece no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prévia e legalmente fixada, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo. O juiz, no seu livre exercício de convicção, tem de indicar os fundamentos que, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa sindicar da razoabilidade da decisão sobre o julgamento do facto como provado ou não provado (neste sentido, Miguel Teixeira de Sousa, in Estudos Sobre o Novo Código de Processo Civil, Lex, 1997, pg. 348).
Na verdade, o art. 607º, nº 4, do C.P.Civil, prevê expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.
Tal como se sustenta no Ac. da Relação do Porto, de 22.05.2019, (…)”na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[4]
Importa, porém, não esquecer que, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.[5]
Revertendo para o caso vertente, verifica-se que a Recorrente, nas suas alegações e conclusões do recurso, cumpriu as exigências do art. 640º do CPC e considera que foram incorrectamente julgados como provados determinados factos.
Assim, a Recorrente impugna os factos julgados provados sob os pontos 17 e 24 da matéria de facto, pretendendo que o facto dado como provado sob o ponto 17 da sentença proferida seja alterado, passando a constar que “ Em data não concretamente apurada, mas após a assinatura do contrato de mediação imobiliária supra identificado, a Requerente terá contatado a sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio”.
Funda a Recorrente esta impugnação na prova testemunhal e declarações de parte produzidas em audiência de julgamento, nomeadamente, KK, AA e LL.
Pretende ainda que o facto dado como provado, mais precisamente o ponto 24 da sentença proferida seja alterado, de modo a que se dê como provado que o contrato promessa que foi assinado no dia 28 de julho de 2020 não foi o descrito no ponto 23., mas antes o “Contrato Promessa de Cessão de Quotas, supratranscrito e junto aos autos no dia 07-03-2020.
Mais pugna que deverão os pontos 27., 29. e 30. dos factos provados ser alterados, de modo a ser eliminada a referência errada ao contrato promessa retratado em 23.
Funda a impugnação desta matéria na prova documental na prova documental constante dos autos.
Vejamos.
Os factos provados sob os pontos 17 e 24 , têm a seguinte redacção:
- “17.- Em data não concretamente apurada, mas antes da assinatura do contrato de mediação imobiliária supra identificado, a Requerente terá contatado a sócia gerente, AA, a informá-la que tinha surgido interessado no negócio.
24.- O contrato promessa identificado em 23. foi assinado pelos respetivos outorgantes em 28 de julho de 2020, designadamente, pelas então sócias e representantes da ora requerida, AA e BB, e pelo então sócio da segunda outorgante, GG, conforme documento junto aos autos no passado dia 07-03-2020, cujos dizeres se dão aqui por integralmente reproduzidos.”
O tribunal a quo motivou a decisão quanto à matéria de factos nos seguintes termos:
- “Para além dos factos firmados pelo acordo das partes, expressos nos respetivos articulados, o tribunal formou a sua convicção no conjunto da prova documental junta aos autos e testemunhal produzida na audiência de julgamento, apreciada à luz das regras de experiência comum e de normalidade, nomeadamente, na conjugação do teor do contrato de mediação imobiliária (cfr. documento n.º ... junto com a oposição), com o teor da certidão predial da requerida (cfr. documento n.º ... junto com a oposição), com o teor do contrato promessa confessadamente assinado pelos respetivos outorgantes (cfr. documento junto aos autos no passado dia 07-03-2023), com o teor da escritura pública (cfr. documento n.º ...3 junto com a oposição), com o teor da fatura e missiva (cfr. documentos juntos aos autos no passado dia 13-07-2022), com o teor dos depoimentos das testemunhas KK (funcionário da requerente), OO, PP, AA (sócia da requerida), BB (sócia da requerida), com o teor da das declarações de parte da representante da requerente, LL, e com as declarações de parte do legal representante da requerida, GG.
As declarações do legal representante da requerida em conjugação dos os depoimentos das ainda sócias da requerida, AA e BB, foram determinantes para o tribunal ajuizar que a requerente, ao abrigo do contrato de mediação imobiliária (cfr. documento n.º ... da oposição), promoveu o negócio que culminou com a assinatura do contrato promessa de cessão de quotas junto aos autos no passado dia 07-03-2022.
Com efeito, todos eles, confirmaram expressamente que a requerente “promoveu o negócio”, “encontrou comprador” e “acompanhou a assinatura do contrato promessa de cessão de quotas” junto aos autos no passado dia 07-03-2022.
Note-se que esta verdade também foi expressamente confirmada pelo funcionário da requerente, KK.
Acontece que, nas palavras dos atuais sócios da requerida, GG, BB e AA, “a requerida nada deve à requerente porquanto o negócio final não traduziu a vontade das sócias” da vendedora (ora requerida).
Este facto é para nós uma verdade indesmentível.
Com efeito, do mero confronto dos dizeres do contrato promessa de cessão de quotas, que traduz confessadamente o “negócio” promovido pela ora requerente e idealizado pelas então duas sócias da requerida, BB e AA, com os dizeres da escritura pública de cessão de quotas e renúncia de gerente, outorgada em 16.10.2020, facilmente se conclui que a vontade inicial das sócias da requerida (BB e AA), competentemente refletida nas cláusulas do contrato promessa de cessão de quotas, acabou por não ficar inscrita no texto da escritura pública de cessão de quotas celebrada no passado dia 16.10.2020.
É, pois, inequívoco que o negócio que se inscreveu nas cláusulas do contrato promessa de cessão de quotas, confessadamente assinado pelos respetivos outorgantes, não corresponde aos dizeres da escritura pública celebrada no passado dia 16.10.2020.
Mas será esta realidade indesmentível, um argumento válido para se sufragar a tese da opoente? Terá havido, assim, negligência contratual ou mesmo incumprimento contratual por parte da requerente, como reclama a ora requerida?
Estas duas questões foram objetivamente respondidas pelos atuais sócios da requerida, GG, BB e AA.
Com efeito, como afirmaram, confirmaram e confessaram, as condições contratualizadas no contrato promessa e que traduzia a vontade da outorgante promitente vendedora e respetivas sócias acabou por não ficar refletida nas cláusulas da escritura pública de cessão de quotas porquanto, após a assinatura desse contrato promessa, o representante da segunda outorgante desse contrato promessa, GG, não teve acesso ao crédito bancário que permitiria à segunda promitente compradora assumir o crédito a que se alude no contrato promessa (cfr. cláusula terceira do identificado contrato promessa).
Assim, como sobressaiu das palavras do GG, da BB e da AA, confrontados com esta adversidade (entenda-se, o representante legal da promitente compradora, GG, não teve acesso ao necessário crédito bancário), decidiram voluntaria e conscientemente alterar os termos do “negócio final”, não respeitando, assim, o então acordado no contrato promessa de cessão de quotas.
Resulta, assim, da conjugação das declarações do legal representante da requerida e do depoimento das suas identificadas sócias que o motivo da não concretização do negócio promovido pela requerente e que ficou espelhado no contrato promessa de cessão de quotas resulta exclusivamente do facto do GG, após a celebração do contrato promessa, não ter acesso ao crédito que lhe permitiria honrar com o cumprimento da terceira cláusula inscrita no contrato promessa de cessão de quotas.
É, assim, indiscutível que a alteração do “negócio final” resultou exclusivamente da vontade do GG, da vontade da BB e da vontade da AA e não de qualquer omissão contratual da ora requerente, como erradamente ainda hoje reclamam o GG, a BB e a AA.
Note-se que o confessado incumprimento da promitente compradora não obrigava a BB e a AA a celebrar o “negócio final” nos termos em que aconteceu.
Por esse motivo, se o “negócio final” não traduz as condições contratualizadas no contrato promessa, apenas à vontade da BB e à decisão da AA se deve e nada mais.
Na verdade, se o “negócio final” não traduz esse negócio inicialmente idealizado pela BB e pela AA e competentemente promovido pela ora requerente, essa alteração contratual apenas a elas pode ser imputada porquanto, repete-se, a BB e a AA, confrontadas com o confessado incumprimento da “promitente compradora”, decidiram fazer “tábua rasa” dos termos acordados no contrato promessa e celebrar antes o “negócio final” a que alude a escritura pública junta aos autos.
Improcede, portanto, qualquer tese niilista de que a requerente nada fez pela venda do estabelecimento comercial identificado no contrato de mediação imobiliária.
Acresce que entre a requerente e a requerida não foi celebrado qualquer “contrato de mediação de crédito”, como erradamente, ainda hoje, conjetura o legal representante da requerida.
Por seu lado, importa mencionar que os depoimentos das demais testemunhas foram absolutamente irrelevantes para o apuramento dos factos controvertidos porquanto nada acrescentaram à única verdade, ou seja, que os termos do contrato promessa não ficaram espelhados no contrato final porquanto uma das partes não teve acesso ao crédito necessário para cumprir esse contrato promessa.
Por fim, importa afirmar que os demais factos não provados resultaram da inexistência de qualquer prova quanto à sua ocorrência.”
Ora, ouvidos na íntegra todas declarações de parte, todos os depoimentos das testemunhas inquiridas e conjugando os mesmos com os documentos constantes dos autos, nomeadamente os supra-referidos, e as regras da experiência comum, chegamos à mesma conclusão do tribunal a quo.
Com efeito, resulta dos referidos elementos probatórios, designadamente do teor do contrato promessa, junto aos autos no passado dia 07-03-2023, que o mesmo foi assinado pelos respetivos outorgantes em 28 de julho de 2020, designadamente, pelas então sócias e representantes da ora requerida, AA e BB, e pelo então sócio da segunda outorgante, GG, conforme documento junto aos autos no passado dia 07-03-2020.
Assim sendo, deve manter-se como provado o facto do ponto 24, nos seus precisos termos.
Consequentemente, deve ser também mantida a redacção dos pontos 27., 29. e 30. dos factos provados.
Aqui chegados, cumpre, por fim, realçar que a impugnação efectuada sobre o ponto 17 dos factos provados não revela qualquer interesse para o desfecho da causa/do recurso.
Donde se conclui que seria um acto inútil apreciar se a factualidade impugnada na apelação deve ou não ser julgada provada, como pretende a Recorrente, de harmonia com o disposto nos art. 2º, nº 1 e 130º do C.P.C..
Neste sentido, como se refere no Acórdão desta Relação de Guimarães, de 02/02/2017, “a «impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, consagrada no artigo 685.º-B [do anterior C.P.C.], visa, em primeira linha, modificar o julgamento feito sobre os factos que se consideram incorrectamente julgados. Mas, este instrumento processual tem por fim último possibilitar alterar a matéria de facto que o tribunal a quo considerou provada, para, face à nova realidade a que por esse caminho se chegou, se possa concluir que afinal existe o direito que foi invocado, ou que não se verifica um outro cuja existência se reconheceu; ou seja, que o enquadramento jurídico dos factos agora tidos por provados conduz a decisão diferente da anteriormente alcançada. O seu efectivo objectivo é conceder à parte uma ferramenta processual que lhe permita modificar a matéria de facto considerada provada ou não provada, de modo a que, por essa via, obtenha um efeito juridicamente útil ou relevante»
Logo, «por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente» (Ac. da RC, de 27.05.2014, Moreira do Carmo, Processo nº 1024/12, com bold apócrifo).
Por outras palavras se, «por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for, "segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito", irrelevante para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente inócuo ou insuficiente.
Quer isto dizer que não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual consagrados nos artigos 2.º n.º 1, 137.º e 138.º.» (Ac. da RC, de 24.04.2012, Beça Pereira, Processo nº 219/10, com bold apócrifo. No mesmo sentido, Ac. da RC, de 14.01.2014, Henrique Antunes, Processo nº 6628/10)”. [1]
Deste modo, por falta de utilidade para a decisão de mérito a proferir, sempre é de rejeitar o conhecimento do recurso relativo à pretensão dos Recorrentes atinente à impugnação do referido facto.
Deste modo, improcede totalmente a impugnação da matéria de facto.
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Da subsunção jurídicaMantendo-se inalterada a sentença relativamente aos factos provados e não provados, vejamos a fundamentação jurídica da mesma.
A requerente fundamenta a sua pretensão na celebração de um contrato de mediação imobiliária.
Na sentença recorrida considerou o Tribunal a quo que a Requerente cumpriu com a sua obrigação contratual e, como tal, tem direito de exigir judicialmente da requerida a pagamento dos honorários/comissão nos termos contratualizados.
A recorrente alega que da factualidade provada resulta que a Requerente não direito de receber a comissão constante do contrato de mediação imobiliária, uma vez que o negócio visado não se efetuou e por sua vez, o negócio efetivamente realizado, que nada tem a ver com o almejado, não foi alcançado pela Requerente. E conclui que a sentença em questão fez-se uma errada aplicação do direito aos factos, havendo violação das normas previstas nos artigos 2º e 18º da Lei nº 15/2013 de 08 de fevereiro.
Vejamos.
A sentença recorrida subsumiu os factos em apreço à existência entre as partes de um contrato de prestação de serviços na modalidade de mediação imobiliária, de harmonia com o disposto no art. 2º, nº 1, da Lei 15/2013 de 08/02 (RJAMI).
Nos termos deste normativo, “a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Estamos, assim, perante um contrato pelo qual uma parte - o mediador - se vincula para com a outra - o comitente ou solicitante - a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
Deste modo, a actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis (art. 2º, nº 1, do RJAMI).
O contrato de mediação imobiliária é aquele em que uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel.
Este contrato é formal, por força do artigo 16º nº 1 RJAMI, porquanto deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito, devendo dele constar os elementos discriminados no nº 2.
É de salientar que a remuneração da empresa (aqui Ré) é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (art. 19º, nº 1, do RJAMI).
O contrato de mediação incorpora uma condição atípica, ou circunstância de eventualidade, cuja ocorrência é necessária à produção de um dos seus efeitos jurídicos principais, o dever de remunerar. Por causa desta circunstância, que coloca a remuneração na dependência do contrato visado, o mediador corre um risco específico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação (cf. Higina Castelo in Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, pág. 126).
Importa não confundir a vigência do contrato de mediação com o direito à remuneração. Este direito só nasce com a conclusão e perfeição do negócio visado (salvas as situações de realização de contrato-promessa em que pode ser estabelecida remuneração com a celebração desse contrato e as situações de exclusividade).
Este direito à remuneração é um dos efeitos do contrato que se pode prolongar para além da sua vigência posto que só nasce no momento em que é celebrado o contrato visado e desde que este seja eficaz. Assim, por exemplo, se o contrato visado é celebrado sob condição suspensiva, o direito à remuneração só nasce quando a condição se verifica (cf. Higina Castelo in Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, pág.129).
Significa isto que o direito à remuneração, enquanto um dos efeitos do contrato de mediação imobiliária, não tem necessariamente que coincidir com o período de vigência do contrato podendo surgir em momento em que o contrato de mediação já cessou, visto que o direito à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado.
Porém, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato é que a remuneração é devida.
Tal como bem se afirma na sentença recorrida, citando jurisprudência e doutrina, (…) “o mediador, devido ao risco/álea inerente à atividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua atuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua atividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela atuação - cfr. neste sentido Ac. do STJ de 03/04/2008, proc. 07B4498, disponível in www.dgsi.pt/jstj e Acs. desta Relação do Porto de 19/02/2009, proc. 0837769, de 15/07/2009, proc. 2187/07.2TBVRL.P1 e de 02/11/2009, proc. 1913/08.7TJPRT.P1, todos disponíveis in www.dgsi.pt/jtrp e, ainda, Meneses Cordeiro, in “Do Contrato de Mediação”, O Direito, ano 139, III, pgs. 516 e segs..
“Tem constituído jurisprudência constante do Supremo Tribunal de Justiça que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua atividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros”. Cfr. douto Ac do S.T.J. datado de 31 de maio de 2001, disponível in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/af80d766c15e924880256cc200673304?OpenDocument., douto Ac. do V.T.R.L., datado de 08-04-2010, disponível in http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/ccdb08be974871c980257714004882bc?OpenDocument. e Mais recentemente, escreveu-se no Acórdão do STJ, de 12-12-2013, relator Conselheiro Granja da Fonseca, disponível in http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/473601760de3d67480257c450059dedf?OpenDocument que “…neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio”.
Tem sido, assim, entendimento do S.T.J. que “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”.
Nos termos do regime jurídico acabado de expor, podemos então afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio e desde que a atuação do mediador tenha contribuído para esse efeito. Não é, porém, indispensável que a celebração do negócio objeto do contrato de mediação resulte exclusivamente da atuação do mediador, o que releva é saber se a intermediação foi ou não causal em relação à celebração do ato negocial.- cfr. neste sentido douto Ac. V.T.R.E., datado de 15-09-2010, disponível in http://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/6b27ea04b6877e4480257de10056f45f?OpenDocument.
Como escreve Maria de Fátima Ribeiro, in O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, Revista de Direito Comercial, 2017, www.revistadedireitocomercial.com, págs. 216 e 217, “[a] mediação costuma ser definida como um contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à conclusão de determinado negócio entre elas, mediante remuneração. A pessoa que se obriga a promover a celebração do negócio é o mediador, aquele que o contrata para o efeito é o comitente (ou solicitante) e aquele que o mediador interessa na conclusão do negócio pretendido é o terceiro (ou solicitado). A remuneração devida pelo comitente ao mediador é a comissão. Pelo contrato, o mediador obriga-se a aproximar o comitente de terceiros, estabelecendo os contactos necessários, informando e esclarecendo potenciais interessados no negócio pretendido”.
No caso vertente, não restam dúvidas que entre a requerente e requerida foi celebrado um contrato de mediação imobiliária.
Da materialidade fáctica apurada, nomeadamente nos pontos 17 e seguintes, resulta que no âmbito desse contrato de mediação a requerente angariou um interessado no negócio e desenvolveu todas as diligências necessárias à conclusão do mesmo, tendo havido lugar à celebração do contrato promessa de cessão de quotas, identificado no ponto 23, o qual foi assinado pelos respectivos outorgantes em 28 de julho de 2020, designadamente, pelas então sócias e representantes da ora requerida, AA e BB, e pelo então sócio da segunda outorgante, GG, conforme documento junto aos autos no passado dia 07-03-2020, tendo o representante da ora requerente estado presente no acto de assinatura desse contrato promessa.
Mais resulta que, após a assinatura desse contrato promessa de cessão de quotas, a promitente compradora, representada pelo NN, não obteve crédito que permitisse honrar com o acordado no contrato promessa, designadamente, a prometida assunção da dívida junto da Banco 1... a que se alude na cláusula terceira do contrato promessa identificado em 23 e 24; que confrontadas com esta realidade, todos os outorgantes do contrato promessa identificado em 23 e 24 acordaram em alterar os termos do contrato final e, assim, celebrar um contrato de cessão de quotas distinto do então fixado nas cláusulas desse contrato promessa de cessão de quotas; que, assim, após a celebração desse contrato promessa de cessão de quotas, as partes outorgantes do mesmo decidiram alterar os termos do contrato final a celebrar, designadamente, a BB e a AA mantiveram-se sócias da Requerida, ainda que com uma quota inferior; a BB e a AA mantiveram-se como devedoras e fiadoras/avalistas no empréstimo bancário contraído junto da Banco 1... e apenas dividiram as suas quotas e cederam parte delas a quatro novos sócios; e que, foi assim, com o acordo de todos os outorgantes do contrato promessa de cessão de quotas identificado em 23 e 24, que foi celebrada a escritura de cessão de quotas e renúncia de gerente, no dia 16.10.2020 no Cartório da Notária ..., sito na Rua ..., Edifício ..., em ..., exarada a 18 a 20 verso do livro nº ...-B seguintes, AA dividiu a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas, uma de 4.000,00 Euros que cedeu a II e ..., uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros; a sócia BB dividiu também a sua quota no valor nominal de 8.000,00 Euros em três novas quotas, uma de 4.000,00 Euros que cedeu a HH, uma de 2.000,00 Euros que cedeu a JJ e reservou para si uma quota no valor de 2.000,00 Euros; e a sócia CC cedeu a sua quota no valor nominal de 4.000,00 Euros a GG.
Decorre, claramente, da factualidade apurada que a requerente, no cumprimento das suas obrigações contratuais assumidas perante a requerida, conseguiu um interessado para o negócio, contribuiu para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros e diligenciou, com êxito, no sentido de conseguir interessado na realização do negócio. E esse negócio acabou por ser celebrado, por escritura pública, muito embora, não nos exactos termos firmados no contrato promessa que antecedeu essa celebração.
Na verdade, conforme se extrai dos factos provados, após a celebração do dito contrato promessa, as partes decidiram ou acordaram alterar os termos então firmados no contrato promessa de cessão de quotas, celebrando um contrato de cessão de quotas final relativamente distinto do então “contrato prometido”.
Sucede que, conforme bem se salienta na sentença recorrida, “a alteração dos temos do contrato final resulta exclusivamente da vontade consciente e voluntária dos outorgantes do contrato promessa e não é imputável à ora requerente.
Aliás, é pacífico para ambas as partes que na sequência das diligências efetuadas pela requerente, esta encontrou um interessado na compra do estabelecimento comercial, interesse este que se materializou com a celebração de um contrato de promessa de cessão de quotas.”
E, acrescentamos nós, a actividade assim desenvolvida pela requerente foi causal ou culminou com a celebração do contrato definitivo de cessão de quotas, sendo a nosso ver irrelevante, para efeito do direito à remuneração da requerente, a acordada alteração dos termos em que se consumou esse contrato de cessão. Não é por essa alteração dos termos do negócio definitivo que se quebra o dito nexo causal, porquanto foi o trabalho desencadeado pela Requerente que permitiu que a Ré ceder quotas da empresa em questão, questão, ao cliente angariado por aquela (cfr. ponto 30. dos factos provados).
Flui do exposto que a Requerente, no âmbito das suas competências, cumpriu a sua obrigação contratual, inexistindo razão válida para o não pagamento dos honorários contratualizados e reclamados pela mesma.
Em face deste incumprimento contratual da Requerida, a Requerente tem o direito de exigir judicialmente daquela o pagamento dos honorários/comissão nos termos contratualizados.
Deste modo, improcede totalmente a presente apelação, devendo ser confirmada a sentença recorrida.
*
Sumário:- Contrato de mediação imobiliária é aquele em que uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos negócios indicados no art. 2º, nº 1, do RJAMI, relativamente a um imóvel.
– A remuneração do mediador, enquanto um dos efeitos do contrato de mediação imobiliária, só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato visado.
DECISÃO
Face ao exposto, acordam os juízes desta relação em julgar totalmente improcedente a apelação e, em consequência, manter a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Guimarães, 10.07.2023
Relator: Jorge Santos
Adjuntos: Fernanda Proença Fernandes
Conceição Bucho
[1] Cfr. Acórdão da Relação de Guimarães, de 02/02/2017m proferido no processo nº 121/15.5T8VVD.G1, in www.dgsi.pt