Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1612/23.0T8GMR.G1 |  |
AUTONOMIA ESTRUTURAL
AUTONOMIA FUNCIONAL
DIVISÃO DAS FRACÇÕES NA VERTICAL
TERRAÇOS DE COBERTURA
OBRAS NOVAS
CONSTITUIÇÃO DA PLURALIDADE DE CONDÓMINOS
LINHA ARQUITETÓNICA
ARRANJO ESTÉTICO
APELAÇÕES DOS RÉUS PROCEDENTES
I - O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural porque está integrada na estrutura unitária e mais vasta do edifício a que pertence e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente hão-de estar afectadas também ao serviço de outras fracções.
II - Existem situações em que a divisão através de planos verticais ou perpendiculares pode conferir às fracções plena autonomia sob qualquer daqueles pontos de vista.
III - Entre estas situações típicas de autonomia plena das fracções resultantes da divisão e as situações, também típicas, de propriedade horizontal, são concebíveis casos intermédios, em que exista autonomia em relação a algumas partes do edifício que o art.º 1421º, n.º 1, considera comuns, mas falte em relação às demais.
IV - É o que sucede quando a divisão das fracções se faz na vertical, sendo cada uma delas absolutamente autónoma do ponto de vista estrutural e limitadamente autónoma do ponto de vista funcional, porque apenas existe uma parte comum, por ex. o acesso às garagens.
V - Nesta situação, estando constituída a propriedade horizontal, o art.º 1421º, n.º 1 conjugado com o art.º 1422º, n.º 2, devem ser objecto de uma interpretação conforme à sua teleologia, no sentido de considerar apenas partes comuns aquelas que o são efectivamente, sob pena de se proceder a uma aplicação do direito disfuncional, não só por não ter em consideração a sua teleologia, estando-se a aplicar o mesmo a uma realidade que não é aquela que presidiu e está na base da sua criação, como por se traduzir numa limitação desproporcional do direito de propriedade, sem que isso se mostre necessário para a prossecução dos interesses inerentes à compropriedade das partes comuns.
VI - Uma situação concreta em que o art.º 1421º, n.º 2, alínea b) deve ser objecto daquela interpretação, são aos terraços de cobertura, que só são parte imperativamente comum quando a sua função é exercida no interesse de toda a “construção”, aqui entendida como a estrutura unitária que tem vários andares e mais do que uma fracção por piso, que são sobrepostas. Se assim não suceder (como ocorre no fracionamento vertical) são parte integrante da fracção autónoma, não se aplicando o art.º 1425º, mas o art.º 1422º, ambos do CC.
VII - Indicando o corpo do n.º 2 do art.º 1422º do CC como sujeitos passivos das proibições constantes das suas diversas alíneas os “condóminos”, há-de entender-se que só ocorre a realização de obras novas pelos condóminos após a propriedade horizontal produzir plenamente os seus efeitos, ou seja, após a constituição da pluralidade de condóminos, o que sucede com a venda de alguma fracção.
VIII - A «linha arquitetónica» tem sido definida como o «conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica» - diz respeito aos «elementos diferenciadores do imóvel», ao «seu estilo próprio» - e o «arranjo estético» tem sido definido como «o conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto» - diz respeito ao seu «equilíbrio visual», envolvendo a harmonia de «formas, cores, texturas, materiais, proporções».
IX - A violação, por qualquer condómino, das restrições impostas pela alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º, através da realização de obras novas, atribui aos restantes condóminos o direito de exigir a sua destruição, fazendo assim nascer uma obrigação de facere propter rem, na medida em que radica no estatuto real da coisa, obrigação essa que é ambulatória porque subsiste ligada à coisa enquanto não se verificar uma causa de extinção e, desse modo, vincula seja quem for a pessoa que tem a posição de proprietário/condómino em dado momento.
1. Relatório
EMP01..., Lda. intentou acção declarativa de condenação com processo comum contra:
1 - AA;
2 - BB e esposa, CC;
3 - DD;
4 - EE e esposa, FF;
5 - GG e esposa, HH;
6 - II e esposa, JJ
E formulou os pedidos que se transcrevem:
«A.) Deve o Réu AA ser condenado a:
A.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio, melhor descritos em 29.º e 30.º [da] petição;
A.2) Proceder à demolição e retirada do Anexo destinado a “Churrasqueira” construído no Fracção ..., e melhor descrito em 31.º [da] petição;
A.3) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 32.º [da] petição;
A.4) Proceder ao levantamento e retirada dos Painéis Solares e Condensadores instalados na cobertura do edifício e melhor descrito em 40.º e 41.º [da] petição;
A.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
A.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção;
B.) Devem os Réus BB e esposa CC ser condenados a:
B.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio e a vedação melhor descritos em 46.º, 47.º e 48.º [da] petição;
B.2) Proceder à demolição e retirada das paredes de vidro colocadas no Alpendre do R/Chão da Fracção “B”, e melhor descritas em 49.º e 50.º [da] petição
B.3) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 51.º [da] petição;
B.4) Proceder ao levantamento e retirada dos Condensadores instalados na cobertura do edifício e melhor descritos em 59.º [da] petição;
B.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
B.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção;
C.) Deve o Réu DD ser condenado a:
C.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio melhor descritos em 64.º e 65.º [da] petição;
C.2) Proceder à demolição e retirada das paredes de vidro colocadas no Alpendre do R/Chão da Fracção “C”, e melhor descritas em 66º e 67.º [da] petição
C.3) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 68.º [da] petição;
C.4) Proceder ao levantamento e retirada do Painel Solar e dos Condensadores instalados na cobertura do edifício e melhor descritos em 76.º e 77.º [da] petição;
C.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
C.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção;
D.) Devem os Réus EE e esposa FF ser condenados a:
D.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio e a vedação melhor descritos em 81.º e 82.º [da] petição;
D.2) Proceder à demolição e retirada das paredes de vidro colocadas no Alpendre do ..., e melhor descritas em 83.º e 84.º [da] petição;
D.3) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 85.º [da] petição;
D.4) Proceder ao levantamento e retirada dos Painéis Solares e dos Condensadores instalados na cobertura do edifício e melhor descritos em 94.º e 95.º [da] petição;
D.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
D.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção;
E.) Devem os Réus GG e esposa HH ser condenados a:
E.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio e a vedação melhor descritos em 100.º e 101.º [da] petição;
E.2) Proceder à demolição e retirada das paredes de vidro colocadas no Alpendre do ..., e melhor descritas em 102.º e 103.º [da] petição
E.3) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 104.º [da] petição;
E.4) Proceder ao levantamento e retirada dos Painéis Solares e dos Condensadores instalados na cobertura do edifício e melhor descritos em 112.º e 113.º [da] petição;
E.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
E.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção;
F.) Devem os Réus II e esposa JJ ser condenados a:
F.1) Proceder à demolição e aterro da piscina construída no Fracção ..., bem como dos respetivos sistemas de apoio melhor descritos em 118.º e 119.º [da] petição;
E.2) Proceder ao levantamento e retirada do Deck implantado no Fracção ..., e melhor descrito em 120.º [da] petição;
F.3) Proceder à demolição e retirada do Anexo destinado a “Arrumos” construído no Fracção ..., e melhor descrito em 122.º [da] petição;
F.4) Proceder ao levantamento e retirada do Painel Solar e do Condensador instalado na cobertura do edifício e melhor descritos em 129.º e 130.º [da] petição;
F.5) Na confrontação Nascente do logradouro que compõe a sua Fracção, proceder à demolição do respetivo muro de vedação atualmente aí existente, construindo outro de iguais dimensões e características a uma distância de 2,30 metros além da sua atual localização, incorporando assim na sua fracção o espaço que, por eles ou pelos antepossuidores do seu prédio, foi “cedido” para a construção ilegal do caminho de acesso comum atualmente existente e melhor descrito de 136.º a 142.º [da] petição, terminando assim, no que toca à sua Fracção, com a existência de tal caminho:
F.6) Proceder ao fecho e encerramento da porta e do acesso ilegal que atualmente existe pela confrontação Nascente da sua Fracção”.»
Alegou, em síntese, que: está descrito na CRPredial «um prédio urbano» constituído em propriedade horizontal, correspondente a «um edifício» composto por cave, r/c e andar; tal edifício é «juridicamente» composto por 10 fracções autónomas destinadas a habitação T-3, com logradouro privado, designadas pelas letras ... a ..., todas elas descritas na CRPredial em 2008; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor do 1º R. desde 2011; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor dos 2ºs RR. desde 2017; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor do 3º R. desde 2010; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor dos 4ºs RR. desde 2011; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor dos 5º RR. desde 2022; o direito de propriedade da fracção autónoma designada pela letra ... está inscrito a favor dos 6ºs RR. desde 2021; o direito de propriedade das fracções autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ... estão inscritas a favor da A. desde 2011; a propriedade horizontal foi constituída por escritura pública de 2010 nos termos que refere, descrevendo ainda a composição de cada fracção autónoma; decorre do título constitutivo e da certidão camarária que o instruiu, todas as fracções têm a mesma área de 451, m2 e um anexo com 18 m2, existindo diferenças quanto à área do logradouro das fracções ... e ...; cada uma das fracções tem a implantação, delimitação, configurações e layout, incluindo ao nível da cobertura, decorrente das plantas que indica e para as quais remete; do projecto aprovado não consta a implantação na cobertura «do edifício» de qualquer equipamento nem consta a existência no logradouro de qualquer equipamento, nomeadamente piscina, churrasqueiras ou outros.
Alegou ainda que os Réus, ou os seus antepossuidores, praticaram os seguintes actos nas frações de que são titulares: em todas elas, construção de piscina, equipamentos inerentes e respetivos decks e colocação na cobertura de painéis solares ou condensadores; no caso da fração ..., colocação de vedação da piscina; no caso das frações ..., ..., ... e ..., colocação de paredes em vidro, fechando o alpendre com vista para o logradouro/jardim; no caso das frações designadas pelas letras ..., ... e ..., de construção de anexos, no primeiro caso “churrasqueira e nos outros dois casos, anexos para arrumos; nenhum de tais elementos está previsto no título constitutivo da propriedade horizontal, não constam da autorização administrativa que instruiu o título e não foram autorizados pela Câmara Municipal nem por qualquer assembleia de condóminos; as construções em causa alteram a linha arquitectónica e o arranjo estético do edificado, havendo ainda riscos eléctricos para a «saúde do edificado»; os RR. ou os seus antepossuidores recuaram a parede delimitadora dos respectivos logradouros a nascente em cerca de 2,30 em toda a sua extensão, tendo construído no espaço um caminho pavimentado a cimento e com um portão na extrema sul, caminho esse que partindo da Travessa que identifica, percorre a nascente as fracções ... a ... por uma extensão de 136m, tendo ainda cada um dos RR. construído uma porta na parede divisória do respectivo logradouro, de acesso às respectivas fracções; esse caminho não está previsto no titulo constitutivo da propriedade horizontal.
O 3.º Réu, DD contestou dizendo, em síntese, que, quando adquiriu a fração de que é proprietário o imóvel já possuía, na zona de jardim, a infraestrutura da piscina, tendo-se limitado a proceder ao seu acabamento; nenhuma parede foi por si construída na fração de que é proprietário; apenas colocou duas placas em vidro, amovíveis e para proteção de ventos, no alpendre, pelo que nenhum cómodo/sala foi edificado; o deck constitui pura comodidade e embelezamento que não impermeabiliza o solo; não instalou qualquer painel solar na fração de que é proprietário; os equipamentos de apoio ao sistema de ar condicionado e aquecimento são amovíveis.
Os restantes RR. contestaram por excepção, invocando:
i) o contrato mediante o qual foi transferido o direito de propriedade para a Autora encontra-se ferido de nulidade, por não ter sido observada a forma aplicável para a transmissão de imóveis e por inexistir licença de utilização quanto às frações de que aquela se arroga proprietária, e, em consequência, a A. não é proprietária das das mesmas;
ii) a presente acção configura um abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, alegando para tanto que as sociedades EMP02..., Lda., EMP03..., Lda. e a aqui Autora, formam, todas elas, um mesmo grupo empresarial, com sócios comuns, participando do capital social umas das outras; todas as fracções formam o “Empreendimento ...”, o qual foi construído, promovido e vendido pelas sociedades EMP02..., Lda.e EMP03..., Lda.; as fracções foram divulgadas e vendidas tal como se encontram actualmente, com excepção do anexo na fracção ..., dos painéis solares da fracção ..., das cortinas de vidro no alpendre das fracções ..., ... e ... e da protecção da piscina na fracção ...; é inaceitável que a A. venha intentar esta acção com os fundamentos que invoca, que ela própria, por si ou através das suas associadas, criou.
E contestaram por impugnação dizendo: desconhecem, porque nunca lhes foi transmitido, que o projecto não estava ou não está em conformidade com o construído e vendido aos RR. pela EMP03...; as piscinas, com o respetivo sistema de bombagem e de filtragem de água, bem como o anexo destinado a churrasqueira e o deck em madeira foram construídos de origem pelas sociedades construtora e promotora do empreendimento; nenhuma dessas obras prejudica a segurança do edifício, a linha arquitetónica ou o arranjo estético; os condensadores destinados à produção do ar condicionado no interior da fração, e os painéis solares colocados na cobertura da mesma, não constituem qualquer inovação, na medida em que, também eles, foram aí colocados originariamente pelas sociedades construtora e promotora do empreendimento; a proteção da piscina e as paredes em vidro são estruturas totalmente amovíveis e, como tal, não contendem com a segurança e a estabilidade do edifício, nem prejudicam a linha arquitetónica ou o arranjo estético, tendo sido, também elas, construídas pelas sociedades construtora e promotora do empreendimento originariamente; os anexos destinados a arrumos estão construídos em material amovível, não prejudicando a segurança, a linha arquitetónica e o arranjo estético e, para além disso, o edificado na fração ... não é visível do exterior, por estar envolvido em cedros; não recuaram os limites dos logradouros das frações nem construíram o que caminho que dá acesso às mesmas; de qualquer forma, essas obras não prejudicam a segurança do edifício, nem a sua linha arquitetónica e /ou o seu arranjo estético.
Foi proferido despacho a convidar a A. a responder à matéria de excepção, o que a mesma fez, dizendo:
i) quanto à nulidade: o título transmissivo observou os requisitos de forma em virtude de conter termo de autenticação, a inexistência de licença de utilização não gera o vício arguido e os RR. carecem de legitimidade para invocar a nulidade;
ii) quanto ao abuso de direito: a sociedade EMP02..., L.da, nada tem a ver com a Autora há mais de 10 (dez) anos e a Autora não integra nem nunca integrou qualquer “grupo empresarial”, desconhecendo a publicidade que aquela faz ou fez na internet.
Com dispensa da realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador que:
- fixou o valor de cada uma das acções deduzidas contra cada um dos RR. em € 7.857,14 e o valor global da acção em € 55.000,00;
- julgou tabularmente verificados os pressupostos processuais;
- julgou improcedente a exceção de nulidade do negócio com base no qual a Autora adquiriu o direito de propriedade sobre as frações autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ...;
- delimitou o objecto do litígio nos seguintes termos:
1.ª Saber se foram feitas obras que constituem inovações nas frações de que os Réus são proprietários;
2.ª Saber se essas obras prejudicam a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício;
3.ª Saber se as obras foram feitas antes da venda das frações, pela sociedade construtora do edifício, e publicitadas pela sociedade promotora;
4.ª Saber se a Autora tinha conhecimento dessas obras e de quem as realizou.
- consignou estarem assentes um conjunto de factos e os carecidos de prova nos seguintes termos:
1.º Natureza fixa ou amovível dos anexos referidos nos pontos 20, 48, 56 e 62;
2.º Impermeabilização do solo pelos deck's colocados nos logradouros das frações;
3.º Responsáveis pela construção das piscinas, colocação dos deck's e anexos referidos n § 2.º;
4.º Autoria da colocação dos equipamentos referidos na cobertura do edifício;
5.º Promoção da venda das frações, inclusive pela Autora, com referência à existência das referidas obras e equipamentos;
6.º Conhecimento do referido em 4.º e 5.º por parte da Autora.
- apreciou os requerimentos probatórios e designou data para audiência final.
Com exceção do 3.º Réu, os restantes RR. interpuseram recurso do despacho saneador na parte em que julgou improcedente a por eles suscitada na contestação nulidade do negócio jurídico pelo qual a Autora adquiriu o direito de propriedade sobre as frações autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ....
Nesta RG foi proferida decisão sumária que não conheceu do recurso.
Procedeu-se à diligência de verificação não judicial qualificada, tendo sido remetido o respetivo relatório por e-mail entrado nos autos a 17/10/2023.
Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença cujo decisório tem o seguinte teor:
«Em face do exposto, julga-se a ação parcialmente procedente, e, em consequência:
i) Condena-se os 2.ºs, 3.ºs, 4.ºs e 5.ºs Réus a demolir as paredes de vidro colocadas no alpendre das frações designadas pelas letras ..., ..., ... e ..., respetivamente;
ii) Condena-se os 4.ºs e 6.ºs Réus a demolir os anexos existentes nos logradouros das frações designadas pelas letras ... e ..., respetivamente;
iii) Condena-se os 4.ºs Réus a retirar o painel fotovoltaico colocado na cobertura da fração designada pela letra ...;
iv) Absolve-se os Réus do restante peticionado.»
Os RR. BB e CC, EE e FF, GG e HH, II e JJ interpuseram recurso da sentença, pedindo a sua revogação e a sua substituição por acórdão que julgue a acção totalmente improcedente e absolva os recorrentes dos pedidos nela formulados, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões:
A. Os Apelantes não se conformam com a douta Sentença na parte em que a mesma lhes é desfavorável, pois consideram haver erro na decisão de facto e na prolação da decisão de direito.
B. O Tribunal da Primeira Instância considerou que os Apelantes colocaram dois vidros ao alto (cortina de vidro), aproveitando a laje de cobertura, ao dar como provados os factos dos pontos 29), 36), 43) e 51) dos Factos Provados.
C. Sucede que, uma decisão diversa - no sentido de ser dado como provado que “No alpendre, aproveitando a laje do 1º andar, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre e são rebatíveis.” - impunha-se pelos Documentos nºs 32, 47, 48, 50, 54 juntos à PI e pelo depoimento prestado, em 27/05/2025, pela testemunha KK (45m:25s, 45s:38s, 45h:48s).
D. Aliás, do ponto 11) dos Factos Provados consta a composição de cada uma das frações propriedade dos Apelantes, designadamente o 1º andar, o que também decorre da seguinte prova: documento nº4 junto com a PI; informação da Câmara Municipal ... junta aos autos em 26/07/2023 e plantas anexas; fotografias juntas com a PI; e fotografias juntas com o requerimento da Apelada atravessado nos autos em 18/08/2023 (REFª: ...33).
E. Impugnam-se os factos vertidos na Alínea b) dos Factos não provados, já que a prova pericial impunha que o Tribunal desse como provado que As paredes em vidro referidas em 29), 36), 43) e 51) são estruturas totalmente amovíveis, visto que o Sr. Perito escreveu que «foi aplicada um sistema de “cortina de vidro” que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto. Apesar de ser desmontável (com recurso a equipamento e mão de obra qualificada), considera-se que este sistema é fixo.», sendo que a conclusão de que é um sistema fixo já integra matéria de direito.
F. Impugnam-se os factos vertidos na Alínea d) dos Factos não provados, visto que a prova documental e a testemunhal produzida impunha decisão diversa: do segundo ficheiro de imagem junto com a REFª: ...73, de 05.05.2023), referido na sentença, vê-se o cedro do lado esquerdo da fotografia, destinado a tapar porta de entrada desse anexo para quem está no caminho pedonal e à porta de acesso ao logradouro traseiro; no documento nº67 junto à PI resulta que o anexo não é visível do exterior, sendo apenas visível o cedro que se vê no lado esquerdo do segundo ficheiro de imagem junto com a REFª: ...67.
G. A prova de que o anexo não é visível do exterior também decorre do depoimento prestado, em 17/03/2025, pela testemunha LL (06m19s, 06m:35s; 06m:43) e o contrário não decorre do depoimento prestado, na mesma data, por MM também citada na douta Sentença.
H. Destarte, basta que os Apelantes, proprietários da fração ..., apliquem um material opaco no portão, tal qual sucede com o portão da fração ... (Vide Documento nº68 junto à PI), para que, do exterior, nem sequer se visualize o cedro.
I. Ainda que se mantenha a decisão de facto - hipótese que apenas se aduz por cautela de patrocínio -, no modesto entendimento dos Apelantes, outra deveria ser a decisão de direito, no sentido de julgar totalmente improcedentes os demais pedidos da Apelada.
J. Basta compulsar as fotografias aéreas das frações (com certeza tiradas mediante recurso a um drone) juntas à PI, para se concluir que a Apelada não logrou tirar fotografias a partir das partes comuns, das suas próprias frações ou até da via pública, o que significa que, do exterior, não se vislumbra a existência de uma alteração da linha arquitetónica do edifício ou do arranjo estético.
K. O Tribunal a quo condenou os Apelantes a demolir as “cortinas de vidro”, por considerar que estão colocadas entre a laje do primeiro andar e o solo, fechando o alpendre ali existente, entendendo que a laje é a parte exterior da estrutura das frações e constitui uma parte comum, razão pela qual a realização de inovações depende da aprovação da maioria definida no artigo 1425.º/1, do CCiv.
L. Acontece que, as cortinas de vidro sub judice deslizam em carris, os quais estão aplicados no teto do alpendre (que simultaneamente constitui a laje do chão do 1º andar) e no pavimento do rés-do-chão, como resulta da foto 10 do relatório pericial.
M. E chamam-se cortinas, pois os vidros rebatem integralmente para os lados, ficando o alpendre todo aberto, conforme resulta da foto 9 do relatório pericial, onde se vislumbra, ao fundo, os vidros recolhidos, e do lado direito vê-se a janela da sala de jantar.
N. Ora, os Apelantes não aproveitaram, para o efeito, a laje da cobertura (do 1º andar) das frações, nem sequer as paredes exteriores das moradias, pois a laje, onde foram fixados os carris, divide a cave do 1º andar, e, pela sua natureza e pelo fim a que se destina, não pode ser considerada parte comum do edifício.
O. De facto, a laje não pode considerar-se como integrante da estrutura da unidade predial, atendendo a que estamos perante moradias justapostas.
P. Do artigo 1421º não consta como partes comuns ou presuntivamente comuns, as lajes que dividem um rés-do-chão de um 1º andar, pelo que, a contrário, são partes próprias das respetivas frações e as cortinas de vidro dos autos integram-se na propriedade privada de cada um dos Apelantes e não em parte comum do prédio.
Q. Destarte, resulta das fotografias obtidas pela Apelada, e juntas à PI como documentos nºs 32, 47, 48, 50, 54, que as cortinas de vidro não são sequer parecidas com as usuais marquises e que, em nada, beliscam a linha arquitetónica ou a estética do edifício, não sendo sequer visíveis do exterior do edifício.
R. Quanto aos anexos das frações ... e ..., que os Apelantes foram condenados a demolir, o Tribunal a quo entendeu que estavam em causa construções em desalinho com o logradouro das demais frações, tratando-se de alterações que carecia, para serem executadas, da autorização exigida pelo artigo 1422.º/3, do CCiv.
S. Acontece que, a Apelada não alegou factos integradores dos conceitos jurídicos de prejuízo da linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício e, como tal, não cumpriu o ónus da prova que sobre a mesma recaía.
T. Na verdade, apenas alegou o destino, tamanho e comprimento de cada um dos anexos existentes, mas não alegou o tamanho/volumetria dos anexos previstos no título da propriedade horizontal e licenciados pela Câmara Municipal, bem como as características dos anexos existentes (vg. materiais), que pudessem levar a concluir que interferem, de forma manifesta, bem visível aos olhos de todos, com a harmonia do conjunto predial.
U. Acresce que, o anexo da fração ... não é visível do exterior ou a partir das frações da Apelada e o anexo da fração ... encontra-se enterrado, como melhor resultam das fotografias juntas à PI.
V. Sem conceder, tendo ficado provada a ligação entre a empresa construtora, a empresa promotora da venda e a Apelada, bem como a forma pela qual esta se tornou proprietária das frações ... a ... (Factos provados nºs 14, 15, 16, 17 e 70), sempre o Tribunal a quo deveria ter feito valer o instituto do abuso de direito, tal como o fez com o anexo da fração ....
W. É certo que, ao contrário deste último, aqueles dois anexos não foram construídos pelas sociedades construtora e vendedora mas importa transcrever a sentença recorrida: De notar que, no título constitutivo, previa-se a execução de anexos nas frações, mas essas construções não foram levadas a cabo pela sociedade construtora.»
X. A construção dos anexos estava prevista no limite do logradouro privado de cada fração mas o gerente da sociedade construtora - sócio fundador e pai da gerente da Apelada -, decidiu construir um caminho pedonal que atravessa todas as frações, fazendo-as recuar o limite do logradouro privado, as quais foram vendidas posteriormente, tendo o empreendimento já esta configuração, o que era do conhecimento da Apelada (Factos provados nºs 87 e 88).
Y. Neste circunstancialismo fáctico, importa concluir que cada um dos Apelantes está, de facto, impossibilitado de construir o anexo no local previsto na propriedade horizontal, que foi licenciado pela Câmara Municipal, o que é do perfeito conhecimento da Apelada que atua em claro abuso de direito.
Z. Ainda sem conceder, é absolutamente desproporcional o prejuízo que a demolição dos anexos acarreta para os Apelantes quando comparado com o eventual prejuízo que a existência de tais anexos causa à Apelada.
AA. Tanto mais que esta é proprietária de quatro frações que não passam de parcelas de terreno, nas quais, de acordo com o título da propriedade horizontal, deveriam estar erigidas quatro moradias para que o Empreendimento ... estivesse concluído, isso sim causa prejuízo à traça do edifício.
BB. Essa falta de prejuízo resulta ainda do facto de a Apelada ter demandado os Apelantes porque estes não escolheram a alternativa que aquela lhes deu (mediante cartas juntas aos autos em audiência de julgamento realizada em 27/05/2025), qual seja a de alterar o título da propriedade horizontal por forma a dele serem excluídas as frações ..., ..., ... e ... propriedade desta, alternativa que os Apelantes recusaram.
CC. Por último, a Primeira Instância condenou os donos da fração ... a retirarem o painel fotovoltaico colocado na cobertura (telhado) da moradia, por a considerar uma inovação, com o que se discorda.
DD. O painel fotovoltaico permite a produção de energia limpa, é amovível e considerado uma obra de escassa relevância urbanística (artigo 48º, no 1º do Decreto-Lei n.º 15/2022, de 14 de janeiro).
EE. A que acresce o facto de a sua instalação ter ocorrido através de condutas pré-existentes na construção original do prédio (tubos de água e as ligações elétricas) e não importar qualquer prejuízo para os demais condóminos, mormente a Apelada, aqui valendo o alegado supra nas conclusões AA. e BB.
FF. Importa salientar que a lei e a interpretação que dela se faz deve acompanhar a evolução dos tempos, e se é certo que há muitos anos não se ouvia falar em energias renováveis, atualmente não só as mesmas foram legisladas como foram criados incentivos à sua implementação por parte do Fundo Ambiental, pelo que tal não se coaduna com a exigência de aprovação por maioria qualificada, prevista no artigo 1425.º/1, do CCiv.
GG. Em suma, ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou as normas ínsitas nos artigos 334º, 1305º, 1421º e 1422º, todos do Código Civil.
A A. contra-alegou, tendo terminado as suas alegações nos seguintes termos:
1 Os Recorrentes impugnam a decisão de facto, mas não cumprem, em termos substanciais e efetivos, os ónus do art. 640.º do CPC, faltando a correlação rigorosa entre cada ponto de facto, os excertos probatórios concretos e a decisão alternativa pretendida.
2. A impugnação apresentada assenta, em larga medida, numa discordância genérica com a convicção do Tribunal a quo, sem demonstrar que os meios probatórios impõem decisão diversa, pelo que deve ser rejeitada nessa parte, nos termos do art. 640.º do CPC.
3. Quanto aos pontos 29), 36), 43) e 51) dos factos provados, a divergência invocada pelos Recorrentes é meramente terminológica (“laje de cobertura” vs. “laje do 1.º andar”), não traduzindo erro de julgamento com relevância decisória.
4. A referência a “laje de cobertura” é adequada ao elemento que constitui o teto do alpendre, não sendo apta a gerar qualquer equívoco material sobre o que foi efetivamente dado como provado.
5. A adição pretendida pelos Recorrentes quanto ao caráter “rebatível” dos vidros não encontra respaldo técnico consistente e, ainda que existisse, não alteraria a função essencial do sistema: o encerramento vertical do alpendre.
6. A alteração pretendida para aqueles pontos de facto é, por isso, inútil e juridicamente irrelevante, mantendo-se correta a redação fixada na sentença.
7. A alínea b) dos factos não provados (amovibilidade total das paredes de vidro) foi corretamente julgada, por se fundar em prova pericial qualificada, resultante de inspeção ao local.
8. O relatório pericial concluiu que o sistema “cortina de vidro” é estrutura fixa, não tendo os Recorrentes produzido contraprova técnica idónea nem demonstrado erro metodológico que imponha decisão diversa.
9. A alínea d) dos factos não provados (invisibilidade exterior do anexo da fração ...) foi corretamente julgada, por existir prova objetiva (fotografias) e testemunhal convergente no sentido da perceção visual do anexo a partir do exterior/logradouro traseiro.
10. Quanto às paredes de vidro nas frações ..., ... e ..., não se provou a natureza meramente amovível/reversível; e, em qualquer caso, o critério jurídico decisivo não é a facilidade de remoção, mas o impacto objetivo na configuração e leitura arquitetónica do edifício.
11. A laje utilizada como teto do alpendre/pavimento do piso superior integra a estrutura essencial do edifício e qualifica-se como parte comum (art. 1421.º, n.º 1, al. a), do CC), sendo irrelevante que delimite áreas de uso privativo.
12. O encerramento do alpendre mediante planos verticais envidraçados, apoiados e integrados nessa laje, incide materialmente sobre elemento estrutural comum e altera a volumetria/forma exterior, integrando o regime das inovações (art. 1425.º do CC).
13. Inexistindo deliberação válida da assembleia que autorize tal intervenção, impõe-se a reposição da legalidade, mantendo-se a condenação à remoção/demolição.
14. Quanto aos anexos nas frações ... e ..., a violação/modificação da linha arquitetónica e do arranjo estético não depende de juízo subjetivo de gosto nem de prova de “impacto grave”, mas de aferição objetiva face ao título constitutivo/projeto.
15. Mesmo que se discutisse a existência de “prejuízo” (art. 1422.º, n.º 2, al. a), do CC), sempre se verifica, pelo menos, modificação da linha arquitetónica/arranjo estético (art. 1422.º, n.º 3, do CC), bastando a introdução de desarmonia e quebra de uniformidade do conjunto.
16. Estando provado que os anexos não correspondem ao previsto no título e se implantam em desalinho face aos logradouros das demais frações, conclui-se pela modificação objetivamente relevante do conjunto edificado.
17. A Recorrida alegou factualidade suficiente e adequada ao substrato normativo aplicável, nomeadamente: a uniformidade originária (incluindo anexo de 18 m²) e as dimensões aproximadas dos anexos efetivamente existentes nas frações ... e ..., permitindo a avaliação objetiva da desconformidade.
18. A exigência dos Recorrentes de alegação “quase pericial” de materiais e métricas adicionais constitui padrão probatório indevido, não imposto pela lei, e não afasta a desconformidade objetiva com o título constitutivo.
19. O segmento recursório relativo ao “local do anexo” e ao alegado abuso de direito por suposta inviabilização do local previsto no título constitui questão nova, não suscitada, instruída nem decidida em 1.ª instância.
20. Por força dos arts. 608.º, n.º 2, e 627.º, n.º 1, do CPC, e dos princípios do dispositivo e da preclusão, o Tribunal ad quem não pode conhecer de questão nova que não seja de conhecimento oficioso, sob pena de supressão de grau de jurisdição.
21. A invocação, em recurso, de que a demolição seria “excessivamente onerosa” constitui igualmente questão nova, não alegada nem provada na 1.ª instância, pelo que não deve ser conhecida.
22. Ainda que se admitisse a apreciação dessa alegação (sem conceder), a onerosidade não constitui fundamento legal bastante para neutralizar a reposição da legalidade no regime da propriedade horizontal, quando a obra é ilícita por falta de autorização exigida.
23. Quanto aos painéis fotovoltaicos na fração ..., a instalação incide sobre a cobertura/telhado, parte comum (art. 1421.º, n.º 1, al. b), do CC), pelo que, sem deliberação condominial, integra inovação sujeita ao regime do art. 1425.º do CC.
24. Assim, deve o recurso improceder, mantendo-se a sentença recorrida nos segmentos impugnados, e desconsiderando-se liminarmente as matérias novas (local do anexo e onerosidade), por inadmissíveis em sede recursória.
A A. também interpôs recurso da sentença, pedindo a sua revogação e substituição por acórdão que condene os Réus no pedido integral, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida enferma de erro de julgamento, tanto ao nível da determinação da matéria de direito aplicável como da interpretação e aplicação das normas que regem o regime da propriedade horizontal, das obrigações propter rem, da tutela dos direitos dos condóminos e do abuso de direito.
2. A obrigação de remover obras desconformes com o título constitutivo da propriedade horizontal constitui, conforme jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça e das Relações, uma obrigação propter rem que acompanha o direito real, recaindo sobre o titular atual da fração (arts. 1305.º, 1422.º, 1424.º e 1425.º do CC).
3. A sentença violou tal regime ao considerar juridicamente relevante a autoria histórica das obras (“desconformidades originárias”) e ao concluir que os atuais proprietários não podem ser onerados pela obrigação de reposição da legalidade, por não terem sido eles os autores materiais da obra.
4. Ao fazê-lo, o Tribunal a quo aplicou incorretamente os artigos 1422.º, n.º 2, al. a) e 1425.º, n.º 1 do Código Civil, desconsiderando que a violação da linha arquitectónica, arranjo estético e segurança do edifício constitui ofensa atual ao título constitutivo, independentemente da data ou autoria da obra.
5. Devia, ao invés, ter interpretado tais normas em conformidade com a sua teleologia própria e com o princípio da inerência dos direitos reais, concluindo que o atual titular da fração é sempre o responsável pela reposição da conformidade do prédio.
6. A sentença incorreu em erro ao concluir que obras incorporadas no edifício pelo promotor inicial não constituem “modificações” para efeitos do artigo 1422.º do CC.
7. Tal entendimento viola os artigos 1418.º, n.º 1, 1422.º e 1425.º do CC, pois a conformidade com o título constitutivo é obrigatória desde a constituição da propriedade horizontal e não depende de quem realizou fisicamente a obra.
8. A desconformidade é objetiva e não depende da autoria: o que releva é violar ou não o título constitutivo. A sentença adotou entendimento contrário ao direito vigente.
9. A interpretação correta, que devia ter sido seguida, é a de que qualquer obra - originária ou superveniente - que contrarie o título constitutivo configura modificação proibida, sendo judicialmente sindicável a todo o tempo por qualquer condómino.
10. A sentença é internamente contraditória ao:
a) absolver os proprietários das frações A-E com fundamento na alegada “originariedade” das obras;
b) b) mas condenar os 6.ºs Réus (fração F) à demolição do anexo, apesar de também terem adquirido a fração já com obra ilegal incorporada.
11. A decisão viola o artigo 13.º da CRP (princípio da igualdade) e o princípio da coerência decisória, pois a aquisição de fração com obra ilegal “não tem efeito legalizador” - como corretamente reconhecido pelo próprio Tribunal quanto aos 6.ºs Réus - mas, arbitrariamente, entendeu o contrário quanto aos demais.
12. A sentença fundamenta a absolvição dos Réus numa confusão entre:
a sociedade Autora,
a sociedade construtora,
a sociedade vendedora,
e os respetivos sócios.
13. Tal raciocínio viola frontalmente os artigos 5.º e 6.º do Código das Sociedades Comerciais, que consagram a autonomia da personalidade jurídica societária.
14. A Autora é pessoa coletiva distinta, com património e interesses próprios, independentemente dos seus sócios ou dos sócios de sociedades suas antecessoras.
15. A sentença aplicou erradamente, ainda que de forma não expressa, princípios de desconsideração da personalidade jurídica sem que se verificasse qualquer pressuposto doutrinal ou jurisprudencialmente aceite.
16. Devia ter concluído que a Autora atua no exercício normal dos seus direitos de condómina, sem que a sua identidade societária ou a identidade dos seus sócios atuais ou anteriores constitua obstáculo legal à tutela jurisdicional.
17. O Tribunal a quo considerou que a Autora atuou em “venire contra factum proprium”, mas não demonstrou qualquer pressuposto legal da figura.
18. O artigo 334.º do CC exige:
(i) comportamento anterior idóneo a gerar confiança
(ii) investimento de confiança pela contraparte;
(iii) exercício posterior contraditório e desleal.
16. Nenhum destes requisitos foi alegado ou provado. Os Réus não estruturaram a sua posição com base em qualquer conduta da Autora, que sequer interveio nas suas relações negociais.
17. A sentença violou ainda a boa fé objetiva ao atribuir relevância jurídica a um mero conhecimento fáctico da Autora, confundindo-o com renúncia tácita ou comportamento concludente.
18. A interpretação correta seria a de que exigir a reposição da legalidade urbanística e condominial nunca constitui abuso de direito, por ausência absoluta de elementos objetivos e subjetivos exigidos pela lei.
19. A sentença, ao afirmar que à Autora “está vedada” a invocação das ilegalidades, por conhecer das obras quando foram realizadas, cria uma limitação arbitrária ao direito de ação.
20. Tal solução viola os artigos 20.º (tutela jurisdicional efetiva) e 13.º (igualdade) da Constituição, pois nega à Autora um direito de tutela judicial plena que seria reconhecido a qualquer outro condómino em iguais circunstâncias.
21. Devia o Tribunal ter concluído que o conhecimento prévio das obras não constitui renúncia nem impede o exercício do direito de exigir a conformidade com o título constitutivo.
22. Invoca-se erro na escolha e aplicação de normas, pois o Tribunal:
aplicou indevidamente o artigo 334.º do CC;
não aplicou corretamente os artigos 1418.º, 1422.º, 1425.º e 1429.º do CC;
ignorou o princípio da autonomização da personalidade jurídica (arts. 5.º e 6.º CSC).
25. As normas que deviam ter sido aplicadas, e não foram, são:
a) artigo 1422.º, n.º 2, al. a) - modificação proibida;
b) artigo 1425.º - tutela do condómino e demolição;
c) artigo 1418.º - natureza e força vinculativa do título constitutivo;
d) regime das obrigações propter rem (arts. 1305.º ss. e jurisprudência consolidada);
e) artigo 13.º da CRP - igualdade;
f) 20.º da CRP - tutela jurisdicional efetiva.
Os RR. AA, BB e CC, EE e FF, GG e HH, II e JJ, contra-alegaram, tendo terminado as suas alegações nos seguintes termos:
A. A sentença recorrida não padece do vício que lhe é imputado pela Recorrente, nem existem fundamentos para que seja revogada, desde logo por falta de impugnação da decisão de facto, em concreto, os Factos Provados nºs 14), 15), 16), 17), 70), 74), 75), 76), 77), 80), 81), 83), 84), 86), 87 e 88).
B. Recorrente e Recorridos são os condóminos do Empreendimento ..., cuja construção, promoção e venda esteve confiada às sociedades que formam um grupo familiar de empresas, incluindo a Recorrente, pois têm sócios fundadores comuns, gerência (em algum momento) comum, para além de a Recorrente ter recebido o património imobiliário da EMP03... Lda. - sua sócia fundadora - a título de cedência como entrada de prestações acessórias gratuitas, sendo que tais imóveis tinham valor superior a um milhão de euros.
C. As frações ..., ..., ... e ... de que ainda é dona, a fração ... que a Recorrente vendeu aos 2ºs Réus/Recorridos e a fração ... que vendeu a um terceiro (atualmente propriedade dos 6ºs Réus/Recorridos), são alguns daqueles imóveis.
D. A Recorrente peticionou que os Recorridos fossem condenados a demolir obras que foram executadas pela sociedade empreiteira EMP02... Lda, a mando da sociedade EMP03... Lda - dona da obra e promotora do empreendimento -, a qual transmitiu as frações nesse estado, pelo que tais obras existiam desde a construção do edifício originário e são anteriores à aquisição das frações pelos Recorridos.
E. Em concreto: o anexo da fracção ..., as piscinas, infraestruturas e respetivos decks das fracções ..., ..., ... e ..., o caminho e o muro de todas as fracções no logradouro traseiro, os aparelhos de ar condicionado colocados em todas as fracções, e os painéis solares das fracções ..., ..., ... e ..., não são obras que tenham sido realizadas pelos Recorridos, antes integram o edifício de raiz, que, assim, sempre teve essa traça, essas características, esse equilíbrio estético e essa segurança, que lhe foi dada pela sociedade promotora do edifício e vendedora das frações e fazem parte da estrutura inicial deste.
F. De modo que, bem andou o Tribunal a quo ao considerar que o anexo da fração ..., as piscinas, infraestruturas e decks das fracções ..., ..., ... e ..., caminho e o muro traseiro que atravessa todas as frações, não constituem obra nova para efeitos do artigo 1422º, nº2 do Código Civil, e que os aparelhos de ar condicionado colocados em todas as fracções, e os painéis solares das fracções ..., ..., ... e ... não consubstanciam inovações nos termos e para os efeitos do artigo 1425º, nº1 do Código Civil.
G. No que respeita à fração ..., esta faz parte do edifício constituído sob o regime da propriedade horizontal, cuja construção foi iniciada pela EMP02... lda e vendida pela EMP03... Lda já com um buraco destinado à implantação da piscina, estando prevista, quando foi alienada, a instalação de equipamentos de ar condicionado e painéis solares.
H. Assim, não merece censura a decisão recorrida de que, perante o conjunto predial formado pelas frações ..., ..., ..., ... e ... que já estavam edificadas, a piscina e deck finalizados na fração ... não constitui alteração da linha arquitetónica, nem modificação do arranjo estético.
I. Alega a Recorrente que o Tribunal de Primeira Instância desconsiderou as obras originárias como violações do título constitutivo, quando, na verdade, aquele somente decidiu que não estava em causa qualquer obra nova ou inovações nos termos e para os efeitos do disposto no nº 2 do artigo 1422º e no nº1 do artigo 1425º do Código Civil.
J. Existem, ab initio, não só tais discrepâncias entre o edifício formado pelas frações propriedade dos Recorridos e o título constitutivo da Propriedade Horizontal, como também como as frações tituladas pela Recorrente que não têm qualquer construção nelas implantadas, sendo compostas por meros terrenos para construção, ao contrário do que consta no projeto camarário aprovado e do previsto no título constitutivo da Propriedade Horizontal.
K. No que às frações dos Recorridos respeita, não são as obras que estão desconformes com o título constitutivo mas antes este que padece de vício, visto que não espelha a construção originária.
L. Não existindo nulidade do título constitutivo que seja de conhecimento oficioso, não merece reparo a decisão do Tribunal a quo, em obediência ao princípio do pedido, corolário do princípio do dispositivo (art. 3º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
M. Passando à apontada contradição interna da sentença recorrida, a mesma não se verifica, na medida em que os anexos das frações ... e ... foram executados pelos 4ºs Réus/Recorridos e pelos antecessores dos 6ºs Réus/Recorridos, respetivamente, e, como tal, consubstanciam obra nova no entender do Tribunal Recorrido, ao contrário do que sucede com o anexo da fração ..., o qual foi executado pela sociedade construtora, a mando da promotora do empreendimento e assim por esta vendido, sendo contemporâneo da construção do edifício e fez parte do negócio de compra e venda.
N. Alegou, ainda, a Recorrente que o Tribunal a quo confundiu a personalidade jurídica dos sócios com a personalidade jurídica da sociedade e que, na decisão, lançou mão indevida do instituto de desconsideração da personalidade jurídica das três sociedades.
O. Todavia, é falso que os Recorridos hajam sido absolvidos de uma grande parte dos pedidos com fundamento no facto de a sociedade Recorrente ter como sócios a sociedade promotora/vendedora do empreendimento (EMP03..., Lda), o seu representante legal (NN) e a sócia (OO
Monteiro). P. O Tribunal de 1ª Instância respeitou a personalidade jurídica da Recorrente, só que não pôde foi escamotear que a comandar o destino da pessoa coletiva estão pessoas singulares - in casu, pais e duas filhas -, cujos comportamentos vinculam aquela.
Q. O Tribunal, na formação da sua convicção, considerou que independentemente de quem era a representante legal, a Recorrente, através dos sócios e gerentes ao tempo em que esses factos ocorreram, teve conhecimento da sua verificação, não provocando a mudança de gerência uma anulação de tudo quanto se adquiriu até essa data (sobretudo quando se pondera que a atual legal representante também foi sócia fundadora da sociedade).
R. De facto, a sociedade EMP03..., L.da, foi sócia-fundadora da Recorrente, assim como o seu legal representante; foi beneficiária de frações deste edifício em 2011; e alienou frações, que compõem este edifício, a terceiros após a transmissão efetuada a seu favor.
S. Com efeito, foram os sócios da Recorrente que, em assembleia geral, deliberaram a constituição de prestações acessórias de capital de carácter não pecuniário gratuitas, o que se concretizou mediante a cedência de imóveis para entrada a título de prestações acessórias gratuitas feita pela sócia EMP03... lda. à Recorrente (vide ata de assembleia integra o documento nº1 junto com a contestação).
T. Quanto ao instituto de abuso de direito cuja aplicação, por parte do Tribunal de Primeira Instância, a Recorrente entende que deve ser sindicada por este Tribunal Superior, basta atentarmos na decisão sobre a matéria de facto para se concluir que o comportamento da Recorrente é manifestamente atentatório da boa fé e deve ser repudiado pela ordem jurídica.
U. De realçar o facto de a Recorrente ter adquirido a fração ... gratuitamente da sociedade que ordenou a construção no estado em que a mesma atualmente se encontra, e, posteriormente, a ter vendido aos 2ºs Réus, com as obras que incrementaram o preço da alienação (que recebeu e lhe proporcionou benefício económico) e cuja demolição peticionam nesta ação.
V. Por último, também não colhe o argumento da denegação de justiça alegado pela Recorrente, pois o Tribunal julgou que não assistia razão à Recorrente mas se esta titulasse o direito a exigir a demolição das identificadas obras sempre esse direito deveria ser paralisado pelo abuso de direito.
2. Questões a apreciar
O objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (art.ºs 608º n.º 2, 609º, 635º n.º 4, 637º n.º 2 e 639º n.ºs 1 e 2 do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (art.º 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (art.º 633º CPC) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso, cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
O tribunal ad quem não pode conhecer de questões novas (isto é, questões que não tenham sido objecto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que “os recursos constituem mecanismo destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando… estas sejam do conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha elementos imprescindíveis” (cfr. António Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, 7ª edição, Almedina, p. 139).
Pela sua própria natureza, os recursos destinam-se à reapreciação, reponderação de decisões judiciais prévias e à consequente alteração e/ou revogação, pelo que não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida.
Cumpre, antes de mais, definir o que não pode ser conhecido por ser questão nova, atento o invocado pela recorrida nas suas contra-alegações.
As conclusões X e Y dos réus/recorrentes têm o seguinte teor:
X. A construção dos anexos estava prevista no limite do logradouro privado de cada fração mas o gerente da sociedade construtora - sócio fundador e pai da gerente da Apelada -, decidiu construir um caminho pedonal que atravessa todas as frações, fazendo-as recuar o limite do logradouro privado, as quais foram vendidas posteriormente, tendo o empreendimento já esta a configuração, o que era do conhecimento da Apelada (Factos provados nºs 87 e 88).
Y. Neste circunstancialismo fáctico, importa concluir que cada um dos Apelantes está, de facto, impossibilitado de construir o anexo no local previsto na propriedade horizontal, que foi licenciado pela Câmara Municipal, o que é do perfeito conhecimento da Apelada que atua em claro abuso de direito.
Os recorrentes alegam um facto novo - a construção dos anexos estava prevista no limite do logradouro privado de cada fração - e a partir dele concluem pela impossibilidade de cada um dos apelantes construir o anexo no local previsto na propriedade horizontal.
Trata-se de uma questão fáctico-jurídica nova, no sentido em que não foi invocada no momento processual próprio - a contestação -, não tendo sido, portanto, sujeita à apreciação do tribunal recorrido, pelo que está vedado a este tribunal conhecê-la.
Nas alíneas Z e AA os réus/recorrentes alegam:
Z. Ainda sem conceder, é absolutamente desproporcional o prejuízo que a demolição dos anexos acarreta para os Apelantes quando comparado com o eventual prejuízo que a existência de tais anexos causa à Apelada.
AA. Tanto mais que esta é proprietária de quatro frações que não passam de parcelas de terreno, nas quais, de acordo com o título da propriedade horizontal, deveriam estar erigidas quatro moradias para que o Empreendimento ... estivesse concluído, isso sim causa prejuízo à traça do edifício.
A alegada desproporcionalidade entre o prejuízo que a demolição dos anexos acarreta para os Apelantes quando comparado com o eventual prejuízo que a existência de tais anexos causa à Apelada (e é esta a questão suscitada e não a “excessiva onerosidade”, como incorrectamente considera a apelada nas suas contra-alegações), não é uma questão, mas apenas uma linha argumentativa da questão já suscitada na contestação e apreciada na sentença, do abuso do direito, a qual sempre seria de conhecimento oficioso, mesmo em sede recursória (cfr. Daniel Bessa de Melo in O Abuso do Direito no Código Civil Português, Almedina, 2026, pág. 196-197, com recensão de jurisprudência), uma vez que se traduz na aplicação do direito material e, até, do princípio da proporcionalidade consagrado no art.º 18º, n.º 2 da CRP.
Assim, as questões que cumpre apreciar (tendo em consideração que na análise e decisão do recurso importa não confundir questões com argumentos, razões ou motivos explanados pelo apelante em defesa da sua posição, razão pela qual não há que dar uma resposta individualizada a todas as alíneas das conclusões), são:
i) recurso dos RR.:
- deve ser rejeitada a impugnação da decisão de facto quanto aos enunciados de facto constantes dos pontos 29), 36), 43) e 51) dos factos provados e alíneas b) e d) dos factos não provados, por os recorrentes não terem indicado, em relação a cada um dos factos, os meios probatórios que impõem decisão diversa?
- sendo julgada improcedente a questão anterior, os enunciados de factos constantes:
a) dos pontos 29), 36), 43) e 51) dos factos provados devem ser alterados, substituindo-se a expressão “laje de cobertura” por “laje do 1º andar” e aditando-se à sua parte final as expressões “e são rebatíveis”?
b) as alíneas b) e d) dos factos não provados devem ser considerados provados?
- independentemente da referida alteração, a sentença recorrida, na parte em que condenou os 2º, 4º e 5º RR. a demolir as paredes de vidro colocadas no alpendre das fracções designadas pelas letras ..., ... e ..., os 4º e 6ºs RR a demolir os anexos existentes nos logradouros das fracções designadas pelas letras ... e ... e os 4ºs RR. a retirar o painel fotovoltaico colocado na cobertura da fracção ..., deve ser revogada e os RR. absolvidos?
ii) recurso da A:
- a sentença recorrida, na parte em que absolveu os RR. de tudo o mais peticionado, deve ser revogada e os RR. condenados como peticionado pela A.?
3. Fundamentação de facto
3.1. A sentença considerou:
i) Factos provados:
Discutida a causa, com relevância para as questões a decidir, resultaram provados os seguintes factos:
- Considerados assentes no despacho que enunciou os temas da prova (com a retificações determinadas em III. da presente sentença):
1) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob a descrição ...16, da freguesia ..., um prédio urbano constituído em propriedade horizontal, correspondente a um edifício composto por cave, ... e andar, sito no lugar ..., atual rua da Restauração, freguesia ..., concelho ....
2) Tal prédio é (de)composto pelas seguintes frações autónomas:
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição 1806/20..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...05...;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição 1806/20..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...05...;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição 1806/20..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...05...;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...16..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...05...;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição 1806/20..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...05...;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...16..., não inscrita na matriz predial urbana;
- fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...16, não inscrita na matriz predial urbana;
- Fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...16..., não inscrita na matriz predial urbana;
- Fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, com logradouro privado, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob a descrição ...16..., não inscrita na matriz predial urbana.
3) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor do 1.º Réu, pela AP. ...08 de 2011/12/30.
4) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor dos 2.ºs Réus, pela AP. ...18 de 2017/06/22,
5) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor do 3.º Réu, pela AP. ...92 de 2010/06/08.
6) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor dos 4.ºs Réus, pela AP. ...84 de 2011/04/14.
7) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor dos 5.ºs Réus, pela AP. ...72 de 2022/03/17.
8) O direito de propriedade da fração ... encontra-se inscrito em registo a favor dos 6.ºs Réus, pela AP. ...7 de 2021/04/05.
9) O direito de propriedade das frações ..., ..., ... e ... encontra-se inscrito em registo a favor da Autora, pela AP. ...90 de 2011/08/01.
10) A propriedade horizontal em causa foi constituída por escritura pública de 24.03.2010 denominada de “Constituição de Propriedade Horizontal” outorgada pela então proprietária do prédio (EMP03..., Lda - NIPC ...16) no Cartório Notarial ..., sito em ..., de fls. 103 a fls. 104/v do Livro ...60-A, da qual faz parte integrante um documento complementar elaborado nos termos do artigo 64.º, do Código do Notariado, onde foram identificadas as frações, bem como a sua composição, percentagens, destino, áreas e valores, correspondente ao documento n.º 18 junto com a petição.
11) Nos termos do documento complementar aludido na al. anterior, é a seguinte a descrição de cada uma das frações no identificado título constitutivo:
- fração ... - Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da Travessa ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula sessenta metros quadrados, e um logradouro privado com a área de quinhentos e oitenta vírgula dez metros quadrados, a que atribui o valor de cento e sete mil euros, que representa dez vírgula setenta por cento do valor total do prédio;
- Fração “B” - Habitação tipo T3, destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- fração ... - Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- fração ... - Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- Fração ... - Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da Fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um virgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- Fração ... - Habitação tipo ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da fração autónoma designada pela letra ... e a Sul da Fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e cinquenta e um vírgula vinte e quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área total de quatrocentos e noventa e dois vírgula vinte e cinco metros quadrados, a que atribui o valor de noventa e sete mil e setecentos euros, que representa nove vírgula setenta e sete por cento do valor total do prédio;
- ..., destinada exclusivamente a habitação, localizada a Norte da Fração autónoma designada pela letra ..., composta por três quartos, um corredor, e dois quartos de banho no primeiro andar, com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall no rés-do-chão e uma garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos na cave, com a área total de quatrocentos e noventa e um vírgula quatro metros quadrados, e um logradouro privado com a área de quinhentos oitenta e três vírgula trinta e três metros quadrados, a que atribui o valor cento e onze mil e quatrocentos euros, que representa onze vírgula catorze por cento do valor total do prédio.
12) Para instruir a escritura em causa, foi junta e arquivada a certidão camarária emitida em ../../2008 pela Câmara Municipal e ..., comprovativa de que “o referido prédio reúne os requisitos legais para a constituição de propriedade horizontal.”
13) As frações cuja constituição foi autorizada pela Câmara Municipal ... tem a mesma descrição que foi vertida no aludido título constitutivo.
14) A sociedade Autora foi constituída a 05.07.2011, tendo como sócios: NN, OO, PP, QQ e EMP03..., L.da.
15) A sociedade EMP03..., L.da, foi constituída a 20.10.1998, tendo como sócios NN e OO.
16) A sociedade EMP02..., L.da, foi constituída a 19.11.2008, tendo como sócios NN e OO.
17) A construção do edifício foi levada a cabo pela sociedade EMP02..., Lda.
18) No logradouro da fração ... está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
19) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
20) Nesse mesmo logradouro, está construído um anexo destinado a churrasqueira com um balcão de apoio e um lavatório, com cerca de 2 (dois) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento e cerca de 2,20 (dois e vinte) metros de altura.
21) Ainda no logradouro da fração ..., mais concretamente entre o alpendre melhor e a piscina, bem como por um dos lados da mesma e ao lado daquele identificado alpendre, foi implantado no solo, um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 91,50 (noventa e um e cinquenta) metros quadrados de área.
22) Na cobertura do edifício, na zona da fração ..., estão colocados um painéis solares e cinco condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
23) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem a passar cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
24) Os painéis solares foram colocados pelo 1.º Réu.
25) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
26) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
27) Em redor, está colocada uma vedação de proteção à piscina.
28) Essa proteção foi colocada pelos 2.ºs Réus.
29) No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
30) Esses vidros foram colocados pelos 2.ºs Réus.
31) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 115 (cento e quinze) metros quadrados de área.
32) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
33) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
34) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
35) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
36) No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
37) Esses vidros foram colocados pelo 3.º Réu.
38) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 123 (cento e vinte e três) metros quadrados de área.
39) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
40) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
41) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
42) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
43) No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
44) Esses vidros foram colocados pelos 4.ºs Réus.
45) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 129 (cento e vinte e nove) metros quadrados de área.
46) Ainda no logradouro, está construído um anexo destinado a arrumos, com cerca de 3 (três) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento.
47) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados dois painéis solares e dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
48) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
49) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
50) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
51) No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
52) Esses vidros foram colocados pelos 5.ºs Réus.
53) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, está implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 117 (cento e dezassete) metros quadrados de área.
54) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e um condensador destinado à produção de ar condicionado no interior da fração.
55) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
56) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
57) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
58) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 117 (cento e dezassete) metros quadrados de área.
59) Ainda no logradouro, está construído um anexo destinado a arrumos, com cerca de 2,50 (dois metros e cinquenta) de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
60) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e um condensador destinado à produção de ar condicionado no interior da fração.
61) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
62) A sul, os logradouros das frações estão recuados 2,30 (dois e trinta) metros relativamente ao que consta do projeto aprovado.
63) No espaço existente entre os muros que os delimitam e a estrema do prédio, está construído um caminho que dá acesso às traseiras das frações ..., ..., ..., ..., ... e ... pela sua confrontação Nascente, com uma extensão de cerca de 136 (cento e trinta e seis) metros.
64) Caminho esse que, para quem acede pela Travessa ..., é ladeado à esquerda (Poente) pela parede divisória recuada e à direita (Nascente) por uma rede suportada por postes metálicos.
65) Tal caminho está pavimentado com cimento.
66) Na extrema Sul-Nascente desse caminho, está colocado um portão.
67) No logradouro de cada uma das “A”, “B”, “C”, “D”, “E” e “F” foi colocada uma porta que permite o acesso do caminho diretamente às mesmas.
68) Não foi aprovada, em assembleia de condóminos, qualquer deliberação que autorizasse a construção das piscinas, dos decks, dos anexos e do caminho, portão e muro referidos em 63) a 67) e a colocação dos equipamentos nas coberturas das frações.
- Oriundos dos temas da prova:
69) Todas as frações autónomas, ids. em 2), formam o denominado “Empreendimento ...”.
70) Esse empreendimento foi construído, promovido e vendido pelas sociedades EMP02..., L.da, e EMP03..., L.da.
71) A proteção à piscina referida na al. 27) é amovível.
72) O pavimento cerâmico (a imitar a madeira), existente no logradouro da fração designada pela letra ..., aludido em 58), impermeabiliza o solo sobre que assente.
73) O pavimento existente por baixo dos decks das restantes frações (designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ...) impermeabiliza o solo das frações sobre que assenta.
74) As piscinas e os decks existentes nas frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram construídos pela sociedade construtora id. em 17), tendo as frações sido alienadas aos Réus ou respetivos antecessores com inclusão dessas construções.
75) A fração designada pela letra ... não estava finalizada quando foi alienada aos antecessores dos 6.ºs Réus, havendo, no seu logradouro, um buraco (que não estava limpo) destinado à implantação da piscina.
76) A piscina e deck existente na fração designada pela letra ... foi finalizada pelos antecessores dos 6.ºs Réus.
77) O anexo referido em 20) foi construído pela sociedade construtora id. em 17).
78) O anexo referido em 46) foi construído pelos 4.ºs Réus.
79) O anexo referido em 59) foi construído pelos antecessores dos 6.ºs Réus.
80) A sociedade construtora id. em 17) construiu nas frações designados pelas letras ..., ..., ..., ... e ... um sistema de ar condicionado, tendo colocado os respetivos equipamentos na cobertura.
81) As frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram alienadas aos Réus ou aos seus antecessores nos termos indicados na al. anterior.
82) Os atuais condensadores existentes na fração designada pela letra ... foram colocados pelo 1.º Réu.
83) A sociedade construtora id. em 17) previu e executou a colocação de painéis solares nas frações designadas pelas letras ..., ... e ..., tendo sido acrescentado e colocado na cobertura da respetiva fração (designada pela letra ...) pelos 4.ºs Réus um outro painel fotovoltaico.
84) A fração designada pela letra ... não foi finalizada pela sociedade construtora id. em 17) quando foi alienada aos antecessores dos 6.ºs Réus, estando prevista por aquela a instalação de equipamentos de ar condicionado e a colocação de painel solar.
85) Os equipamentos de ar condicionado e a colocação de painel solar na fração designada pela letra ... foram colocados após a sua venda aos antecessores dos 6.ºs Réus.
86) As frações designadas pelas letras ... e ... foram vendidas a terceiros pela Autora, depois de lhe terem sido transmitidas pela sociedade EMP03..., Lda., no estado indicado em 74) e 75), respetivamente.
87) O caminho aludido em 63) a 65) foi construído pela sociedade id. em 17) e as frações foram vendidas após a construção do mesmo, com as características ali aludidas.
88) O aludido em 69), 70), 73) a 76), 77), 80) a 82), 83) (até “C”, “D” e “E”) e 87) é do conhecimento da Autora.
*
ii) Factos não provados:Discutida a causa, com relevância para as questões a decidir, não resultaram provados os seguintes factos:
- Oriundos dos temas da prova:
a) Os anexos referidos na al. 20), 47) e 60) estão construídos em material amovível.
b) As paredes em vidro referidas em 29), 36), 43) e 51) são estruturas totalmente amovíveis.
c) A proteção à piscina referida em 27), as paredes em vidro mencionadas em 29), 36), 43) e 51), a construção dos decks aludidos em 29), 36), 43) e 51) e a construção dos anexos importam risco para a segurança do edifício.
d) O anexo construído na fração designada pela letra ... não é visível do exterior.
*
3.2. Alteração oficiosa da decisão de factoO tribunal ad quem pode oficiosamente, em relação a factos relevantes para a decisão da causa e do recurso:
- tomar em consideração, nos termos do art.º 607º, n.º 4, 2ª parte, ex vi do art.º 663º n.º 2 do CPC, os factos que estão admitidos por acordo (artºs. 574º n.º 2 e 587º n.º 1 do CPC), provados por documentos dotados de força probatória plena, ou seja, documentos autênticos, autenticados e particulares que não tenham sido impugnados (artºs. 371º, 376º e 377º do CC) ou por confissão reduzida a escrito (artºs. 352º ss do CC);
- suprir deficiências, obscuridades e contradições da matéria de facto provada, caso disponha de elementos para o efeito, nos termos do art.º 662º n.º 2, alínea c) do CPC.
O ponto 9) dos factos provados não reflecte a alegação dos RR. (artigos 4º a 12º da contestação) de que a EMP03..., Ldª, na qualidade de «Cedente», representada por NN, na qualidade de sócio e gerente e OO, na qualidade de sócia, e a A. na qualidade de «Aceitante» e «Cessionária», representada por QQ, terem, a 01/08/2011, subscrito o documento junto com a contestação sob o n.º 1, documento esse particular, objecto de autenticação por Advogado, em que a primeira declarou ceder à segunda vinte e três fracções autónomas, entre as quais se incluem as fracções autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ... e referidas no ponto 2), um prédio urbano, uma casa de habitação e um prédio rústico para «entrada no capital próprio da aceitante a título de Prestações Acessórias».
Aliás, isso mesmo está documentado pelas certidões permanentes juntas com a petição, constituindo os documentos 14, 15, 16 e 17.
Destarte e ao abrigo dos referidos poderes oficiosos deste tribunal impõe-se:
- aditar um ponto 9 A) com o seguinte teor:
9 A) A EMP03..., Ldª, na qualidade «Cedente», representada por NN, na qualidade de sócio e gerente e OO, na qualidade de sócia, e a A., na qualidade de «Aceitante» e «Cessionária», representada por QQ, a 01/08/2011, subscreveram o documento junto com a contestação sob o n.º 1, documento esse particular, objecto de autenticação por Advogado, em que a primeira declarou ceder à segunda vinte e três fracções autónomas, entre as quais se incluem as fracções autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ... e referidas no ponto 2), um prédio urbano, uma casa de habitação e um prédio rústico para «entrada no capital próprio da aceitante a título de Prestações Acessórias».
- o actual ponto 9) passa a ser o ponto 9 B) com a seguinte redacção:
9 B) O direito de propriedade das frações ..., ..., ... e ... encontra-se inscrito em registo a favor da Autora, pela AP. ...90 de 2011/08/01, tendo tal direito sido transmitido para a A. pela EMP03..., SA a título de “Realização de prestação acessória”.
Quanto ao ponto 10), reporta-se ao documento 18 junto com a petição inicial, que é a escritura de constituição da propriedade horizontal, mas não reflecte cabalmente o seu conteúdo, impondo-se aditar o que ali consta precisamente.
Assim, adita-se aos factos provados um ponto 10 A) com o seguinte teor:
10 A) Na referida escritura consta:
«E pelo outorgante foi dito:
-- Que (…) a sociedade sua representada é dona e legítima possuidora do prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção urbana, sito no lugar ..., freguesia ..., concelho ... (…) no qual (…) está a construir um edifício composto por cave, rés-do-chão e andar, destinado a habitação unifamiliar (…).
-- Que o referido prédio (…) compõe-se de dez fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, que ao nível do rés-do-chão terão saídas independentes para logradouro privado e daí para caminho público, que corresponde à Avenida ..., localizada a nascente do prédio, e ao nível da cave (garagens) terão saídas independentes para logradouro privado e daí para caminho público, que corresponde à Travessa ..., localizada a Sul do prédio, identificadas com a sua composição, percentagem, destino, áreas e valor no Documento Complementar que faz parte integrante desta escritura , organizado nos termos do artigo sessenta e quatro do Código do Notariado (…).
-- São comuns às fracções autónomas os logradouros situados ao nível do rés-do-chão e localizados a nascente do prédio, o acesso às garagens localizado na cave, e ainda as fundações, as redes de águas, electricidade, saneamento e tudo o mais previsto no artigo 1421º do Código Civil.»
3.3. Da impugnação da decisão de facto - Questão prévia - (In)utilidade da apreciação da impugnação da decisão de facto quanto ao ponto 36) dos factos provados.
3.3.1. Enquadramento jurídico
Impõe-se aferir da relevância para a decisão do recurso da impugnação do ponto 36) dos factos provados, na medida em que o art.º 130º do CPC dispõe que não é lícito realizar no processo actos inúteis.
Tal normativo tem aplicação à reapreciação da matéria de facto na medida em que, se a modificação dos pontos de facto impugnados não tiver a virtualidade de, segundo as diversas soluções plausíveis das questões de direito, conduzir, per se ou conjugada com outros factos, à alteração do julgado, não faz sentido proceder à sua reapreciação.
Neste sentido o Ac. do STJ de 28/09/2023, processo 2509/16.5T8PRT.P1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj, sumariou o seguinte:
“Por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto se entender que os concretos factos objecto da impugnação, atentas as circunstâncias do caso e as várias soluções plausíveis de direito, não têm relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual puramente gratuita ou diletante.”
E já antes o Ac. do STJ de 17/05/2017, processo 4111/13.4TBBRG.G1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj, afirmou:
“Definido o processo jurisdicional, do ponto de vista estrutural, como uma sequência de actos jurídicos logicamente encadeados entre si, ordenados em fases sucessivas com vista à obtenção da providência judiciária requerida pelo autor (Castro Mendes, Manual de Processo Civil, 1963, pág. 7, e A. Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed.,1985, pág.11), cabe ao juiz, no âmbito da sua função de direcção e controlo do processo, obviar a que nele sejam produzidos ou produzir actos inúteis.
O princípio da limitação de actos, consagrado no artigo 130º do Código de Processo Civil para os actos processuais em geral, proíbe a sua prática no processo - pelo juiz, pela secretaria e pelas partes - desde que não se revelem úteis para este alcançar o seu termo.
Trata-se de uma das manifestações do princípio da economia processual, também aflorado, entre outros, no artigo 611º, que consagra a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, e no artigo 608º n.º 2, quando prescreve que, embora deva resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, o juiz não apreciará aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Nada impede que também no âmbito do conhecimento da impugnação da decisão fáctica seja observado tal princípio, se a análise da situação concreta em apreciação evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual, cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir.
Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questões que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis.
Para se aferir da utilidade da apreciação da impugnação da decisão fáctica importa considerar se os pontos de facto questionados se não apresentam de todo irrelevantes, se a eventual demonstração dos mesmos é susceptível de gerar um juízo diferente sobre a questão de direito, se é passível de influenciar e, porventura, alterar a decisão de mérito no quadro das soluções plausíveis da questão de direito.”
3.3.2. Em concreto
Os RR./recorrentes impugnam o ponto 36) dos factos provados, o qual respeita ao alpendre da fracção ..., propriedade do 3º R. DD.
A sentença condenou o referido R. a demolir as paredes de vidro colocadas no alpendre da fracção autónoma designada pela letra ....
No entanto, o mesmo não interpôs recurso, tendo, naquela parte, a sentença transitado em julgado.
A situação dos autos é de coligação passiva (cfr. o que a este respeito já ficou referido no despacho saneador), o que significa que existe uma pluralidade de partes a que corresponde uma pluralidade de relações materiais controvertidas, mantendo cada uma a sua autonomia.
Neste quadro, não só não assiste legitimidade aos restantes RR. para
Neste quadro, julga-se inútil a impugnação do ponto 36) dos factos provados.
3.4. Da impugnação da decisão de facto -
3.4.1. Enquadramento jurídico
Dispõe o art.º 640º do CPC, cuja epígrafe é “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
(…)”
As referidas exigências legais - saber o que é objecto de impugnação e quais os meios de prova convocados - visam uma clara e inequívoca delimitação do objecto do recurso em matéria de facto e conferir efectividade ao princípio do contraditório.
Abrantes Geraldes in Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 197-199, procede a uma análise das exigências legais da impugnação da decisão de facto, nomeadamente quanto ao “lugar” (alegações ou conclusões) em que as mesmas devem ser observadas e que são:
a) o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a) do n.º 1 do art.º 640º), com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões, dizendo em nota (335) que são as conclusões que delimitam o objecto do recurso, conforme dispõe o art.º 635º, de modo que a indicação dos pontos de facto cuja modificação é pretendida pelo recorrente não poderá deixar de ser enunciada nas conclusões;
b) deve ainda especificar, na motivação, os concretos meios de prova (alínea b) do n.º 1 do art.º 640º), constantes do processo (documentos ou confissões reduzidas a escrito) ou de registo (depoimentos que não foi possível gravar, mas que foram reduzidos a escrito, como sucede com cartas rogatórias) ou gravação nele realizada (depoimentos orais prestados em audiência que ficaram gravados em áudio ou vídeo), que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos objecto de impugnação ou, acrescentamos nós, bloco de factos conexos;
c) relativamente a pontos de facto cuja impugnação tenha por base, no todo ou em parte, a prova gravada, cumpre ainda ao recorrente indicar (alínea a) do n.º 2 do art.º 640º) com exactidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere pertinentes, sob pena de imediata rejeição do recurso;
d) o recorrente deixará, expresso, na motivação a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (alínea c) do n.º 1 do art.º 640º), tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos (cfr. o AUJ n.º 12/2023, proferido no processo n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 220, de 14 de novembro de 2023 e objecto de Declaração de retificação n.º 25/2023, publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 230, de 28 de novembro de 2023, que uniformizou jurisprudência no seguinte sentido:
“Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640º do Código de Processo Civil, o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”)
De referir que o recurso da decisão da matéria de facto não pode ser objecto de despacho de aperfeiçoamento (neste sentido os Ac.s do STJ de 27-09-2018, processo 2611/12.2TBSTS.L1.S1, de 18/06/2019, processo 152/18.3T8GRD.C1.S1 e de 08/09/2021, processo 5404/11.0TBVFX.L1.S1, todos consultáveis in www.dgsi.pt/jstj, Abrantes Geraldes, ob cit. pág. 198-199 e Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil, I, AAFDL Editora, pág. 304).
A letra do art.º 640º n.º 1 é lapidar em afastar a possibilidade de despacho de aperfeiçoamento ao dispor (sublinhado nosso) que “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:…”
Ou seja: se a impugnação da matéria de facto não observar os referidos requisitos, nessa parte o recurso deve ser rejeitado.
E tanto assim é que, em sede de impugnação da matéria de facto, não existe norma semelhante à do n.º 3 do art.º 639º, onde se dispõe: “Quando as conclusões sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o número anterior, o relator deve convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer do recurso, na parte afetada.”
Finalmente, o art.º 652º n.º 1 alínea a) do CPC, que define a função do relator, dispõe que este apenas pode “convidar as partes a aperfeiçoar as conclusões das respetivas alegações, nos termos do n.º 3 do artigo 639.º”
3.4.2. Em concreto
Analisadas as conclusões dos réus/recorrentes, verifica-se que:
a) Indicaram nas conclusões os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente julgados, quer dos factos provados (pontos 29), 43) e 51)), quer dos factos não provados (alíneas b) e d)).
b) Especificaram, na motivação, os concretos meios de prova que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto aos factos objecto de impugnação.
A recorrida invoca que os réus/recorrentes não especificaram, na motivação, os concretos meios de prova que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos impugnados.
Neste ponto impõe-se ter em consideração que o STJ tem decidido (todos os acórdãos são consultáveis in www.dgsi.pt/jstj):
- Ac de 16/01/2024, processo 818/18.8T8STB.E1.S1 (este Ac. tem um voto de vencido e foi objecto de recurso para o TC, apreciado pelo Ac. 148/2025):
I - A alínea b) do nº 1 do artigo 640º do Código de Processo Civil impõe ao impugnante a obrigação processual que consiste no dever de efectuar a correspondência directa, concreta e objectiva, entre os meios probatórios por si indicados e a justificação (por eles representada) para a modificação dos pontos de facto considerados incorrectamente valorados.
II - O que significa que não é suficiente, para se considerar cumprida a exigência da alínea b) do nº 1 do artigo 640º do Código de Processo Civil, a mera reunião aglomerada dos diversos meios de prova entendidos por relevantes, feita genericamente e em estilo descritivo, numa amálgama indiferenciada, sem nenhuma referência concreta e objectiva aos pontos de facto em causa, individualmente identificados.
- Ac. de 30/11/2023, processo 556/21.4T8PNF.P1.S1:
II - A possibilidade de impugnação da matéria de facto por blocos de factos e blocos de meios de prova apenas deverá ser admitida quando o recorrente alegue ou seja manifesto que esse conjunto de factos (v.g. pelo seu número e natureza) e de meios de prova correspondem a uma mesma realidade factual que deverá ser julgada com os mesmos meios de prova (os mesmos segmentos sinalizados dos depoimentos das várias testemunhas e os mesmos documentos).
- Ac. de 14/07/2021, processo 65/18.9T8EPS.G1.S1:
III. Limitando-se o impugnante a discorrer sobre os meios de prova carreados aos autos, sem a indicação/separação dos concretos meios de prova que, relativamente a cada um desses factos, impunham uma resposta diferente da proferida pelo tribunal recorrido, numa análise crítica dessa prova, não dá cumprimento ao ónus referido na al. b) do nº 1 do artº 640º do CPC.
IV. Ou seja, o apelante deve fazer corresponder a cada uma das pretendidas alterações da matéria de facto o(s) segmento(s) dos depoimentos testemunhais e a parte concreta dos documentos que fundou as mesmas, sob pena de se tornar inviável o estabelecimento de uma concreta correlação entre estes e aquelas.
- Ac. de 14/07/2021, processo 1006/11.0TTLRA.C1.S1:
Viola o disposto no artigo 640.º n.º 1 do CPC o recorrente que impugna em bloco pontos da matéria de facto que não se acham interligados entre si.
- Ac. de 19/05/2021, processo 4925/17.6T8OAZ.P1.S1:
I. A exigência, imposta pelo art.º 640.º, n.º1, al. b), do Código de Processo Civil, de especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, determina que essa concretização seja feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respetivos meios de prova, e quando gravados, com a indicação exata das passagens da gravação em que se funda o recurso.
II. Quando o conjunto de factos impugnados se refere à mesma realidade e os concretos meios de prova indicados pelo recorrente sejam comuns a esses factos, a impugnação dos mesmos em bloco não obstaculiza a perceção da matéria que se pretende impugnar, pelo que deve ser admitida a impugnação.
- no Ac. de 14/01/2021, processo 1121/13.5TVLSB.L2.S1:
Embora, a impugnação da matéria de facto deva, em princípio, especificar, relativamente a cada facto impugnado, quais os meios de prova que justificam um diferente resultado de prova, nada impede que, quando as razões invocadas para a alteração de vários factos, sejam precisamente as mesmas, essa indicação seja dirigida, em bloco, a toda essa factualidade. Necessário é, que seja compreensível quais os meios de prova e quais as razões pelas quais o impugnante sustenta que o resultado da prova, relativamente a esses factos, deve ser alterado.
A impugnação tem por objecto os enunciados constantes dos pontos 29), 43) e 51) dos factos provados e das alíneas b) e d) dos factos não provados.
Os enunciados constantes dos pontos 29), 43) e 51) dos factos provados têm todos o mesmo teor:
No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
Estamos perante um conjunto de enunciados que têm todos por objecto a mesma realidade - as paredes em vidro - e a pretensão de modificação é idêntica -substituição da expressão “laje de cobertura” por “laje do 1º andar” e aditando-se à sua parte final as expressões “e são rebatíveis”.
Sendo assim, tem pleno cabimento a indicação dos mesmos meios de prova para a impugnação dos referidos enunciados provados - os documentos 4, 32, 47, 48, 50 e 54 juntos com a PI, documentos juntos aos autos com o requerimento de 26/07/2023 e plantas anexas, fotografias juntas com o requerimento de 18/08/2023.
A alínea b) dos factos não provados tem o seguinte teor:
b) As paredes em vidro referidas em 29), 36), 43) e 51) são estruturas totalmente amovíveis.
Os recorrentes indicam meios de prova próprios e diversos dos anteriores - o que designam por “relatório pericial” (na realidade é uma verificação não judicial qualificada - cfr. art.º 494º do CPC -, por ter sido assim que foi requerida na petição inicial e ter sido assim que foi tratada no despacho saneador e no despacho que a ordenou de 13/09/2023).
E finalmente quanto à alínea d) dos factos não provados a mesma tem o seguinte teor:
d) O anexo construído na fração designada pela letra ... não é visível do exterior.
Também aqui os recorrentes indicaram meios de prova próprios e diversos dos anteriores - o ficheiro de imagem de 05/05/2023, o doc. 67 junto com a PI e depoimento da testemunha LL.
c) No que respeita à prova gravada os recorrentes indicaram as passagens da gravação relevantes, por referência à sessão da audiência final e minutos a que se encontram.
d) Indicaram nas conclusões a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Destarte, e por falta de fundamento, improcede a pretendida rejeição da impugnação da decisão de facto invocada pela recorrida.
3.5. Da modificabilidade da decisão de facto
3.5.1. Enquadramento jurídico
O art.º 662º do CPC, com a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”, dispõe:
“1 - A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
(…)”
Está em causa saber como deve a Relação mover-se no domínio da modificabilidade da decisão de facto em virtude da sua impugnação.
A apreciação, pela Relação, da decisão de facto impugnada não visa um novo julgamento global ou latitudinário da causa, mas, antes, uma reapreciação do julgamento proferido pelo tribunal a quo com vista a corrigir eventuais erros da decisão (cfr. o Ac. do STJ de 01/07/2021, processo 4899/16.0T8PRT.P1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj) quanto a pontos determinados.
O sentido do n.º 1 do art.º 662º do CPC é o de impor à Relação o dever de modificar a matéria de facto sempre que, havendo impugnação da mesma e no respeito do princípio do dispositivo quanto ao objecto do recurso, os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa (cfr. o Ac. do STJ de 02/11/2017, processo 62/09.5TBLGS.E1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj).
E nesse âmbito incumbe ao Tribunal da Relação formar o seu próprio juízo probatório sobre cada um dos factos julgados em 1.ª instância e objecto de impugnação, de acordo com as provas produzidas constantes dos autos e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir [cfr. nº 2, als. a) e b) do citado art.º 662º], à luz do critério da sua livre e prudente convicção, nos termos do artigo 607.º, n.º 5, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC em ordem a verificar a ocorrência do invocado erro de julgamento (cfr. os Acs. do STJ de 02/11/2017, processo 62/09.5TBLGS.E1.S1, de 13/04/2021, proc. 2395/11.1TBFAF.G2.S1, de 01/07/2021, processo 4899/16.0T8PRT.P1, de 14/09/2021, proc. 60/19.0T8ETZ.E1.S1, todos consultáveis in www.dgsi.pt/jstj), assumindo-se o mesmo como tribunal de instância (Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 334).
E no processo de formação de uma convicção autónoma, a Relação não está adstrita “aos meios de prova que tiverem sido convocados pelas partes e nem sequer aos indicados pelo tribunal recorrido” (o Ac. do STJ, de 20.12.2017, proc. 3018/14.2TBVFX.L1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj), tendo plena aplicação o disposto no art.º 413º do CPC.
De referir, ainda, que, na sequência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, caso a Relação proceda à alteração da mesma e se verifique ser necessário, em função da reapreciação conjunta e global dos factos, alterar algum facto não impugnado, pode a Relação fazê-lo a bem da coerência daquela decisão (cfr. Ac. do STJ de 29/04/2021, proc. 684/17.0T8ABT.E1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj).
Importa, ainda, neste âmbito, ponderar o princípio da livre apreciação da prova e que também se aplica à Relação na reapreciação da prova, ex vi art.º 663º n.º 2.
A segunda parte do n.º 4 do art.º 607º do CPC dispõe que “o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas…” e o n.º 5 do art.º 607º dispõe que o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção.
A análise crítica das provas e a apreciação das provas pelo juiz segundo a sua prudente convicção têm o mesmo sentido - em primeiro, uma análise conjugada de toda a prova produzida e, em segundo, uma análise de acordo com os critérios de valoração racional e lógica do julgador e da experiência e, portanto, objectivável isto é, traduzível em “razões” - e as mesmas finalidades - por um lado, permitir ao juiz responder à questão de saber se “a prova prova que” (a expressão é de João Castro Mendes e Miguel Teixeira de Sousa in Manual de Processo Civil, AAFDL Editora, pág. 517), isto é, se a prova é susceptível de formar a convicção da “verdade” de determinado enunciado de facto ou, como refere o art.º 341º do CC, saber se a prova demonstra a realidade dos factos ou, ainda de outra forma, se a prova permite o conhecimento de determinada realidade, se a prova confirma, ou não, a verdade do facto probando; e, por outro lado, permitir ao juiz dar execução ao comando do n.º 4, isto é, especificar os fundamentos que foram decisivos para a sua convicção, ou seja, explicar como se convenceu com as provas que se produziram, explicitar os critérios de valoração racional e lógica e da experiência que foram considerados, expor as referidas razões, exarar o raciocínio do tribunal para uma dada decisão de facto e que deve conter, para além da indicação dos concretos elementos probatórios que lograram aceitação por parte do tribunal, as razões ou motivos dessa aceitação.
A este respeito refere Manuel Tomé Soares Gomes in Da Sentença Cível, CEJ, 2014, https://elearning.cej.mj.pt/mod/folder/view.php?id=6202, pág. 29:
“A motivação do julgamento de facto tem como matriz um discurso argumentativo problemático, parcelado na órbita de cada juízo probatório, sem prejuízo da sua compatibilização no universo da trama factual, e rege-se por razões práticas firmadas na análise dos resultados probatórios, à luz das regras da experiência comum ou qualificada e dos padrões de valoração (prova bastante e prova de verosimilhança) estabelecidos na lei.”
Por outro lado, no que tange à formulação dos juízos probatórios, importa não esquecer que a prova “não é uma operação lógica visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente)… a demonstração da realidade de factos desta natureza, com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta,… A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto” (cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª Edição, Revista e Actualizada, p. 435 a 436).
Ou seja: a prova judicial não tem que criar no espírito do juiz uma certeza absoluta acerca dos factos a provar; a prova judicial nunca é a realidade naturalística das coisas; o que a prova judicial deve determinar é um grau de probabilidade (do facto) tão elevado que baste para as necessidades da vida.
Ou como se afirmou no Ac. desta RG de 24/02/2025, processo 441/23.5T8VRL.G1, consultável in www.dgsi.pt/jtrg, a prova produzida há-de ter a medida bastante para criar no juiz a convicção de que o facto em discussão corresponde à verdade ontológica.
Ou, dizemos nós, a prova produzida há-de ter, à luz de critérios de valoração racional e lógica do julgador e da experiência, a consistência adequada, necessária e suficiente para permitir ao juiz estabelecer que determinado enunciado fáctico corresponde efectivamente à realidade histórica.
Uma vez que é perante si que toda a prova é produzida, o juiz da 1ª instância encontra-se numa posição privilegiada para proceder à sua valoração, já que, através da imediação, tem acesso ao comportamento das partes e das testemunhas, o que lhe permite aferir, de forma cabal, da respectiva espontaneidade e credibilidade.
Tal não sucede com a Relação, que apenas dispõe do registo de som e não também de imagem.
Mas essa é uma consequência das opções assumidas pelo legislador.
E, como tem vindo a ser sublinhado (nomeadamente Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 349 e jurisprudência citada na nota 552, pág. 350), não pode ser invocado como óbice a uma plena e efectiva reapreciação dos meios de prova.
Como afirma Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 350, “se a Relação, procedendo à reapreciação dos meios de prova postos à disposição do tribunal a quo, conseguir formar, relativamente aos concretos pontos impugnados, a convicção acerca da existência de erro, deve proceder à correspondente modificação da decisão. E para isso tem de pôr em prática as regras ditadas acerca da impugnação e reapreciação da decisão da matéria de facto.”
Destarte, e em síntese, incumbe à Relação apreciar a impugnação da decisão da matéria de facto e formar a sua própria convicção, com base nos elementos que lhe estão acessíveis, e motivar a decisão de alterar, ou não, a decisão da 1ª instância, expressando a análise crítica das provas produzidas, com base nas regras da experiência e normalidade.
3.5.2. Em concreto
A) Os enunciados constantes dos pontos 29), 43) e 51) dos factos provados têm todos o mesmo teor:
No alpendre, aproveitando a laje de cobertura, estão colocados dois vidros ao alto que fecham o alpendre.
Os recorrentes pretendem que os mesmos devem ser alterados, substituindo-se a expressão “laje de cobertura” por “laje do 1º andar” e aditando-se à sua parte final as expressões “e são rebatíveis”.
Interligada com estes pontos está a alínea b) dos factos não provados e que tem o seguinte teor:
b) As paredes em vidro referidas em 29), 36), 43) e 51) são estruturas totalmente amovíveis.
Resulta do ponto 11) dos factos provados que todas as fracções são compostas de cave, rés-do-chão e 1º andar.
Para demonstrar a existência dos vidros que fecham o alpendre nas fracções autónomas designadas pelas letras ..., ... e ... a .... juntou aos autos as fotografias que constituem os docs. 32, 42 e 48.
É patente de tais fotografias que os vidros cuja existência se pretende demonstrar estão colocados no “alpendre” das fracções autónomas, ou seja, num espaço situado rés-do-chão e a tardoz da fracção, sem paredes a sul e poente, tendo como tecto a laje que separa o r/c do 1º andar e como chão a laje que separa o r/c da cave.
Por outro lado, resulta do Relatório da “verificação não judicial qualificada” junto a 16/10/2023 que:
- fracção ... - «No limite exterior do alpendre, foi aplicada um sistema tipo “cortina de vidro” que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto. Apesar de ser desmontável (com recurso a equipamento e não de obra qualificada), considera-se que este sistema é fixo.»
- fracção ... - «No limite exterior do alpendre, foi aplicada um sistema tipo “cortina de vidro” que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto. Apesar de ser desmontável (com recurso a equipamento e não de obra qualificada), considera-se que este sistema é fixo.»
- fracção ... - «No limite exterior do alpendre, foi aplicada um sistema tipo “cortina de vidro” que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto. Apesar de ser desmontável (com recurso a equipamento e não de obra qualificada), considera-se que este sistema é fixo.»
As expressões “fixo”, “amovível” e “desmontável” integram matéria de facto, já que são qualidades de determinados elementos, significando a primeira tudo aquilo que está preso a um determinado local, a segunda tudo aquilo que pode ser deslocado, mudado de lugar ou transferido, sem necessidade de outro esforço que não seja o necessário para fazer deslocar o objecto (por exemplo um qualquer móvel) e a terceira é tudo aquilo que pode ser desmanchado, desarmado ou separado em várias peças, o que pressupõe objetos compostos por elementos susceptíveis de serem separados, transportados e remontados, desmontagem essa que pode exigir mais ou menos esforço consoante a complexidade da montagem.
No caso dos autos, apenas relevam as duas primeiras.
E resultando do Relatório da “verificação não judicial qualificada” que os sistemas de cortina de vidro deslizam em calhas existentes no pavimento e no teto, tais calhas têm de estar presas e, portanto, fixas, sob pena de tais sistemas não funcionarem, como decorre das regras da experiência e normalidade.
Ainda assim e porque não estamos perante paredes de vidro impõe-se, nesse preciso aspecto, adequar a redacção da alínea b) à realidade verificada - “cortina de vidro” -, mantendo-a em tudo o mais.
Em face do exposto impõe-se:
i) alterar a redacção dos pontos 29), 43) e 51), nos seguintes termos:
«No alpendre da fracção autónoma…, ou seja, num espaço situado rés-do-chão e a tardoz da fracção, sem paredes a sul e poente, tendo como tecto a laje que separa o r/c do 1º andar e como chão a laje que separa o r/c da cave, existe um sistema tipo “cortina de vidro”, que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto e que, estando fechada, isola o alpendre.»
ii) adequar a redacção da alínea b) nos seguintes termos
b) As “cortinas de vidro” referidas em 29), 43) e 51) e as paredes de vidro referidas no ponto 36), são estruturas totalmente amovíveis.
B) A alínea d) dos factos não provados tem o seguinte teor:
d) O anexo construído na fração designada pela letra ... não é visível do exterior.
Está provado no ponto 46) dos factos provados relativo à fracção ...:
Ainda no logradouro, está construído um anexo destinado a arrumos, com cerca de 3 (três) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento.
Saber se um dado elemento de um imóvel é visível do exterior, é uma questão de perspectiva.
E em função disso, o primeiro aspecto a considerar é que a A. só juntou aos autos fotografias aéreas.
Tal não corresponde à perspectiva normal de quem olha para um imóvel e que é a partir do solo ou, numa zona com edifícios com vários andares acima do solo, a partir de algum desses andares.
Nos autos nada permite afirmar que nas zonas circundantes existam edifícios com vários andares, pelo que a perspectiva a considerar é a normal: a de quem olha a partir do solo.
Está provado que o anexo em causa está colocado no logradouro, mais precisamente, a seguir à piscina e antes do acesso ao portão que dá acesso ao caminho referido no ponto 63) dos factos provados.
O segundo aspecto a considerar, atentando na foto junta sob doc. 45 com a petição inicial e que é relevada na motivação da decisão e facto, é que o anexo em causa está colocado entre três sebes: a sul, nascente e norte, pelo que para quem está no interior do logradouro, só percorrendo o mesmo até ao fim e eventualmente dirigindo-se ao acesso ao portão que dá acesso ao caminho referido no ponto 63) dos factos provados, é que verá a face poente do referido anexo, já que qualquer uma das sebes que o ladeia é mais alta que o anexo como se verifica da foto 45.
E voltando à foto 45, a partir do solo e do exterior, o referido anexo só é visível, e apenas numa parte que não é sequer metade da área da face poente do mesmo, para quem esteja colocado em frente ao portão de acesso ao caminho referido no ponto 63), porque o acesso ao logradouro a partir do referido caminho está ladeado a sul por uma sebe, pelo que só indo até ao fim dessa sebe se consegue ter uma visão completa da face poente do referido anexo.
De referir que se se considerar a foto 67, tirada a partir do terreno adjacente ao caminho e que está manifestamente numa cota inferior ao mesmo, como se afere pela existência do muro que o sustenta, apenas permite ver o portão da fracção ... de acesso ao referido caminho, nada sendo possível ver para o seu interior e nomeadamente o anexo, porque o mesmo tem uma rede opaca em quase toda a área.
Não se consideram os depoimentos das testemunhas LL e MM porque as fotografias são elucidativas por si.
Em face do exposto impõe-se eliminar a alínea d) dos factos não provados e aditar um ponto 46 - A) com o seguinte teor:
46 A) A partir do exterior, o referido anexo só é visível numa parte que não é sequer metade da área da face poente do mesmo, para quem esteja colocado em frente ao portão de acesso ao caminho referido no ponto 63).
4. Fundamentação de direito
O cerne das questões suscitadas nos autos radica no regime da propriedade horizontal, pelo que se impõe começar pelo respetivo enquadramento jurídico, para depois se proceder à sua apreciação em concreto.
O abuso do direito, invocado na contestação, acolhido na sentença, de novo invocado no recurso dos RR./recorrentes e impugnado no recurso interposto pela A. só será chamado a intervir se se concluir que, à luz do regime jurídico da propriedade horizontal, a A. tem efectivamente direito a peticionar a eliminação dos elementos construídos ou colocados.
4.1. Da propriedade horizontal - Enquadramento jurídico
Dispõe o art.º 1414º do CC:
«As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.»
Como elucidava Manuel H. Mesquita, A Propriedade Horizontal, Separata da RDES, Janeiro-Dezembro 1976, Ano XXIII, pág. 80, a propriedade horizontal foi consagrada tendo na sua génese a tendência moderna de crescimento na vertical dos grandes centros urbanos possibilitada pelas novas técnicas de construção (no mesmo sentido Pires de Lima e Antunes Varela in CC Anotado, pág. 392).
O paradigma da propriedade horizontal é, assim, a construção de edifícios com vários andares e mais do que uma fracção por piso, de fracções sobrepostas, sem autonomia estrutural, por estarem integradas na estrutura unitária e mais vasta que é o edifício (único).
Mas já o mesmo autor, in ob. cit., pág. 84, alertava para a existência de outras situações (sublinhado nosso):
«A propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma a que, entre dois planos, se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas»
E na nota 14 explicava:
«Isto significa que a chamada propriedade horizontal pode ser, em alguns casos, propriedade vertical. A divisão através de um ou vários planos verticais é a única possível quando se trata de edifícios de um só piso.»
E observava (pág. 84-85) (sublinhado nosso) que «se um edifício for dividido verticalmente, em várias fracções ou corpos autónomos, nem sempre deverá aplicar-se o regime dos art.ºs 1414º e segs. É que (…), o instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural [«[p]orque está integrada na estrutura unitária e mais vasta do edifício a que pertence», explica na nota 16] e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente hão-de estar afectadas também ao serviço de outras fracções. Ora, a divisão através de planos verticais ou perpendiculares pode conferir às fracções plena autonomia sob qualquer daqueles pontos de vista. [«Assim acontecerá se cada um dos corpos resultantes da divisão puder ter vida inteiramente à parte dos demais (porque, por exemplo, tem acessos próprios; porque na sua cobertura, paredes mestras e alicerces podem ser feitas quaisquer obras sem necessidade de mexer nos outros corpos, etc)», explica na nota 17].
E afirmava ainda, pág. 85-86, (sublinhado nosso) que «[e]ntre estas situações típicas de autonomia plena das fracções resultantes da divisão e as situações, também típicas, de propriedade horizontal, são concebíveis casos intermédios - em que exista autonomia em relação a algumas partes do edifício que o art.º 1421º, n.º 1, considera comuns, mas falte em relação às demais (ex: cada uma das fracções fica com estrutura autónoma no respeitante às paredes mestras e com entrada e escadas próprias, mas a autonomia não é possível ou não existe, relativamente ao telhado, às instalações gerais de água, electricidade, etc.). [«Esta situação poderá ocorrer com alguma frequência na divisão de casas de um único piso.» explica na nota 19]. Afigura-se-nos que a solução preferível (por ser a que confere tutela mais adequada aos interesses em jogo e a que melhor se harmoniza, além disso, com o espírito do art. 1421º, n.º 1), consistirá em submeter as situações deste tipo ao regime da propriedade horizontal, mas tão somente quanto aos elementos em que exista comunhão.»
E a este respeito referem Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit. pág. 394 que o esquema fundamental da propriedade horizontal é a interdependência estrutural das várias partes integradas no todo; dependência funcional de cada uma delas em face das partes comuns.
E Mota Pinto in Compropriedade, propriedade horizontal, direito de superfície, servidões prediais, usufruto, uso e habitação, RDES, Ano XXI (1074), pág. 106 e segs, apud Abílio Neto, Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 11 referia:
«A propriedade horizontal supõe que não há autonomia estrutural das várias fracções, na medida em que fazem parte do mesmo objecto unitário, e que funcionalmente haja utilização de coisas comuns - escadas, ascensores, canalizações, etc.
Se, segundo o seccionamento vertical, cada uma das partes é absolutamente autónoma, se não há coisas comuns, então não há propriedade horizontal, o que existe são duas propriedades contíguas.
O problema do seccionamento vertical, em termos de continuar a ser aplicável o regime da propriedade horizontal, só tem lugar quando continuam a existir partes comuns; se esse seccionamento se faz, mas cada uma das partes obtidas tem plena autonomia, sem existência de partes comuns, então não há propriedade horizontal. Estaremos perante coisas totalmente independentes sem aquela interdependência que, apesar da necessária autonomia, tem de existir na propriedade.»
E Aragão Seia in Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 13 referia que a propriedade horizontal «existe quando as fracções de que se compõe um edifício, ou um conjunto de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns, afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem, geralmente garagens construídas no subsolo, estão em condições de constituírem unidades independentes.»
Esta situação, de fracções justapostas e não sobrepostas, de fracções com autonomia estrutural, por não estarem integradas na estrutura unitária e mais vasta que é o edifício único, suscitava dificuldades na identificação das partes comuns pois o solo em que cada uma se encontra implantada não é o mesmo, não existem entradas comuns, nem escadas nem elevadores e cada fracção terá o seu próprio telhado (cfr. António Pereira da Costa in Propriedade Horizontal e Loteamento: compatibilidade in Revista do CEDOUA, n.º 3 (1999), pág. 67).
Aliás, desde 1994 que a propriedade horizontal se expandiu (a expressão «força expansiva do regime da propriedade horizontal» é de Rui Pinto Duarte in A Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 149), com o aditamento pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, do art.º 1438º - A do CC, o qual dispõe:
«O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.»
A este respeito afirma Mónica Jardim in Propriedade Horizontal e conjuntos imobiliários in 2º Seminário Luso Brasileiro de Direito Registral, Coimbra Editora, 2009 que:
«O conjunto de edifícios ligados estruturalmente entre si é equiparado a um só edifício; consequentemente, aplica-se, sem adaptações, o regime da propriedade horizontal e o objecto de propriedade autónoma são apenas as fracções que o compõem. Ao invés, no conjunto de edifícios sem ligações estruturais entre si reconhece-se juridicamente a cada um dos edifícios a autonomia material que na realidade tem, aplica-se com as necessárias adaptações o regime da propriedade horizontal e, consequentemente, considera-se que as diversas fracções autónomas dos diversos edifícios e/ou os edifícios não fraccionados (v.g. moradias, casas, vivendas autónomas, restaurantes, etc.) são unidades susceptíveis de serem objecto de um direito de propriedade autónomo e distinto daqueles que incidem sobre os restantes edifícios ou fracções, bem como do direito de propriedade horizontal que incide sobre todos eles e sobre as partes comuns.
O objecto da propriedade horizontal tem aqui uma especial natureza ou conformação: não é um prédio, mas um conjunto de edifícios contíguos e as partes comuns que funcionalmente os ligam e que estão afectadas ao uso de todas ou algumas das unidades ou fracções que os compõem.
Os edifícios que formam o conjunto podem ser apenas unidades imobiliárias que são objecto de distintos direitos de propriedade, edifícios fraccionados, sujeitos cada um deles ao regime da propriedade horizontal, ou unidades imobiliárias autónomas e edifícios fraccionados.
Os edifícios que formam o conjunto têm apenas de ser contíguos, vizinhos, não sendo exigível, obviamente, qualquer ligação estrutural ou material entre eles, uma vez que quando ela existe aplica-se, como resulta do anteriormente afirmado, o regime da propriedade horizontal sobre um edifício.
O que será de exigir é que os edifícios formem uma certa unidade espacial ou territorial.»
Prosseguindo.
Dispõe o art.º 1415º que «[s]ó podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.»
Assim, só será possível a constituição de um edifício em propriedade horizontal desde que as fracções autónomas constituam:
- unidades independentes;
- distintas e isoladas entre si;
- com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Relativamente ao primeiro requisito e como referem Pires de Lima e Antunes Varela in CC Anotado Volume III, pág. 399 «[a] questão de saber se cada uma das fracções constitui uma unidade independente depende, em larga medida, do fim a que ela se encontra adstrita.
Os apartamentos destinados à instalação de escritórios para empresas ou para o exercício de profissões liberais, ou à instalação de instituições culturais, recreativas, profissionais ou económicas não necessitam, sob esse aspecto, de obedecer aos mesmos requisitos das fracções autónomas destinadas a habitação.»
No mesmo sentido Manuel H. Mesquita, in ob cit. pág. 87, nota 25 dizendo que a «independência ou autonomia das fracções deve aferir-se em função dos fins a que se destinem (num bloco habitacional, por exemplo, os requisitos da autonomia são diferentes dos exigíveis para a hipótese de o edifício ser projectado e construído para a instalação de escritórios).»
E também Henrique Sousa Antunes in Direitos Reais, 2017, pág. 369 refere que «a independência supõe a aptidão específica para a satisfação de certos interesses sociais.»
Nos termos do disposto no n.º 1 do art.º 1418º do CC, «[n]o título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.»
A parte fundamental ou nuclear da propriedade horizontal é o direito sobre a fracção autónoma, tendo o direito sobre as partes comuns natureza instrumental (Pires de Lima e Antunes Varela in CC Anotado, pág. 397 e Manuel H. Mesquita, ob. cit. pág. 149).
E quanto ao elenco das partes comuns dispõe o artigo 1421.º:
«1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.»
O n.º 1 prevê as partes que a doutrina considera imperativamente comuns, ou seja, cuja natureza comum não pode ser afastada no título constitutivo (José Alberto Vieira, Direitos Reais, 3ª edição, pág. 686); e se o título constitutivo considerar que alguma dessas partes imperativamente comum integra uma fracção, o mesmo é nulo por violação de norma injuntiva (art.º 280º, n.º 1 e 294º) (José Alberto Vieira, ob. cit. pág. 688).
Mas, acompanhando Manuel H. Mesquita in ob. cit., pág. 129, os «elementos imperativamente comuns ou fazem parte da estrutura essencial do prédio ou estão afectados, numa relação de instrumentalidade necessária, ao serviço de todas as fracções autónomas. Eles são imprescindíveis, na totalidade, ao uso e fruição destas fracções, pelo que a lei não permite a sua divisão, nem a sua subordinação a regime diverso do da compropriedade.»
E Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit. pág. 420 referem a este respeito:
«No elenco das coisas forçosa ou necessariamente comuns cabem não só as partes do edifício que integram a sua estrutura (como elementos vitais de toda a construção), mas ainda aquelas que, transcendendo o âmbito restrito de cada fracção autónoma, revestem interesse colectivo, por serem objectivamente necessárias ao uso comum do prédio.
Quanto às primeiras (as que pertencem à estrutura da construção), elas são comuns, ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Quanto às segundas, a sua utilidade pode ser mais ou menos ampla, mas a justificação da sua natureza está no facto de constituírem, isolada ou conjuntamente com outras, instrumentos do uso comum do prédio.»
Por outro lado, recorde-se aqui o que já acima se deixou referido pela pena de Manuel H. Mesquita: i) o instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural porque está integrada na estrutura unitária e mais vasta do edifício a que pertence e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente hão-de estar afectadas também ao serviço de outras fracções; ii) existem situações em que a divisão através de planos verticais ou perpendiculares pode conferir às fracções plena autonomia sob qualquer daqueles pontos de vista; iii) entre estas situações típicas de autonomia plena das fracções resultantes da divisão e as situações, também típicas, de propriedade horizontal, são concebíveis casos intermédios, em que exista autonomia em relação a algumas partes do edifício que o art.º 1421º, n.º 1, considera comuns, mas falte em relação às demais.
Tenha-se ainda presente que, segundo o artigo 18º, nº 2 da Constituição, a lei pode restringir os direitos, liberdades e garantias nos casos expressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos.
Conforme se escreveu no Acórdão n.º 634/93 do TC "o princípio da proporcionalidade desdobra-se em três subprincípios:
- princípio da adequação (as medidas restritivas de direitos, liberdades e garantias devem revelar-se como um meio adequado para a prossecução dos fins visados, com salvaguarda de outros direitos ou bens constitucionalmente protegidos);
- princípio da exigibilidade (essas medidas restritivas têm de ser exigidas para alcançar os fins em vista, por o legislador não dispor de outros meios menos restritivos para alcançar o mesmo desiderato);
- princípio da justa medida, ou proporcionalidade em sentido estrito (não poderão adoptar-se medidas excessivas, desproporcionadas para alcançar os fins pretendidos)."
Este artigo preconiza o princípio material da proporcionalidade, o que envolve, para os tribunais, a obrigação de interpretar e aplicar os preceitos sobre direitos, liberdades e garantias de modo a conferir-lhes a máxima eficácia possível, dentro do sistema jurídico, e, havendo conflito de direitos, a obter equilíbrio, a concordância prática, a realização simultânea dos mesmos.
Na propriedade horizontal, e como flui do art.º 1420º do CC, está em causa, por um lado, o direito de propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma do condómino e, por outro, o direito de compropriedade sobre as partes comuns, de que são titulares todos os condóminos.
E decorrem do art.º 1422º n.º 2 as restrições especialmente impostas aos proprietários das fracções autónomas/condóminos no que respeita às partes comuns.
Numa situação como a referida em iii), em que a divisão das fracções se faz na vertical, sendo cada uma delas absolutamente autónoma do ponto de vista estrutural e limitadamente autónoma do ponto de vista funcional, porque apenas existe uma parte comum, por ex. o acesso às garagens, mas está constituída uma propriedade horizontal, o art.º 1421º, n.º 1 conjugado com o art.º 1422º, n.º 2, devem ser objecto de uma interpretação conforme à sua teleologia, no sentido de considerar apenas partes comuns aquelas que o são efectivamente, sob pena de se proceder a uma aplicação do direito disfuncional, não só por não ter em consideração a sua teleologia, estando-se a aplicar o mesmo a uma realidade que não é aquela que presidiu e está na base da sua criação, como por se traduzir numa limitação desproporcional do direito de propriedade, sem que isso se mostre necessário para a prossecução dos interesses inerentes à compropriedade das partes comuns.
Destarte, a imperatividade do art.º 1421º, n.º 1 deve cingir-se às situações em que se verifica o pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural porque está integrada na estrutura unitária e mais vasta do edifício a que pertence e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente hão-de estar afectadas também ao serviço de outras fracções.
Uma situação concreta em que o art.º 1421º, n.º 2, alínea b) deve ser objecto daquela interpretação, são aos terraços de cobertura, que só são parte imperativamente comum quando a sua função é exercida no interesse de toda a “construção”, aqui entendida como a estrutura unitária que tem vários andares e mais do que uma fracção por piso, que são sobrepostas. Se assim não suceder (como ocorre no fracionamento vertical) são parte integrante da fracção autónoma, não se aplicando o art.º 1425º, mas o art.º 1422º (neste sentido o Ac. da RL de 21/05/1991, CJ Ano XVI, 1991, T 3, pág. 148, máxime, pág. 149, com a concordância de Sandra Passinhas in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, pág. 34).
Em sentido próximo afirmou-se no Ac. da RL de 23/02/2021, processo 362/18.3T8RGR.L1-7, consultável in www.dgsi.pt/jtrl que «o terraço será parte necessariamente comum se for um terraço de cobertura, ou seja, desde que faça parte da estrutura integral do edifício, servindo o interesse de protecção deste perante os factores climatéricos ou atmosféricos, independentemente de assentar sobre o último piso ou um piso intermédio e de estar afecto ao uso exclusivo de uma fracção.»
O n.º 2 prevê as partes presuntivamente comuns, ou seja, aquelas que assim serão consideradas no silêncio do título constitutivo, como não integrando nenhuma fracção ou não constituindo uma fracção autónoma (uma garagem, por ex.).
É particularmente relevante a alínea e) do n.º 2, pois, com base na mesma, considera-se que, além de todas as partes comuns do edifício constituído no regime de propriedade horizontal especificadas nos n.ºs 1 e 2, serão também partes comuns todas as restantes partes do edifício constituído no regime de propriedade horizontal que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Nesta alínea estão abrangidas «aquelas partes do prédio que caracterizam a sua traça geral e sobre cuja administração seria inconveniente que pudessem tornar-se deliberações divergentes» e visa garantir «uma actuação uniforme, designadamente sob o ponto de vista estético, em eventuais obras de conservação ou reparação a que tivesse de proceder-se.
Mas já não parece que o critério legal deva prevalecer relativamente àquelas partes do imóvel sobre cuja administração, pela própria natureza das coisas, não há que acautelar o perigo de poderem tomar-se deliberações divergentes e a respeito das quais, por outro lado, nada justifica que todos os condóminos interfiram. (...) a comunhão é restrita aos condóminos que efectivamente beneficiam dos elementos em causa.» (Manuel H. Mesquita, in ob. cit. pág. 111-112).
Em sentido próximo Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit., pág. 423 referem que a «afectação a que se alude aqui é uma afectação material - uma destinação objectiva - existente à data da constituição do condomínio. Se, por exemplo, determinado logradouro só tem acesso através de uma das fracções autónomas do rés-do-chão, deve entender-se que pertence a esta fracção.»
Quanto à configuração jurídica da propriedade horizontal, o n.º 1 do art.º 1420º dispõe que «[c]ada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício», dispondo ainda o n.º 2 que «[o] conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.»
Trata-se de uma figura jurídica nova, de um direito real novo que, embora moldado sobre os direitos reais à custa dos quais se formou, é mais do que a sua justaposição, reunindo uma teia de relações num complexo incindível de propriedade singular que recai sobre uma parte determinada de um prédio urbano e de compropriedade sobre outras partes dele, essenciais tanto à sua estrutura como à sua utilização funcional, quer dizer, ao exercício do domínio pleno sobre ele (Manuel H. Mesquita, ob. cit. pág. 146-148; Pires de Lima e Antunes Varela in CC anotado, pág. 397; Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2009, 335).
Ou, como referem Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, vol. III, pp. 397, «[o] que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns.» (diferentemente, considerando que não existem dois direitos, mas um só direito, de propriedade horizontal, José Alberto Vieira in Direitos Reais, 3ª edição, pág. 687).
Manuel H. Mesquita in ob. cit. pág. 147 definia o conceito de condomínio nos seguintes termos:
«O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial - daí a expressão condomínio - sobre fracções determinadas.
O que há de específico no direito de propriedade sobre fracções autónomas é apenas o facto de sobre tal direito impenderem restrições que não derivam do regime normal do domínio, mas que a lei estabelece ou permite em virtude de o objecto do direito de cada condómino se integrar num edifício de estrutura unitária, onde existem outras fracções pertencentes a proprietários diversos. As várias parcelas autónomas ou privativas são erigidas sobre o mesmo solo, apoiadas sobre uma estrutura unitária de paredes, colunas ou pilares, cobertas pelo mesmo telhado ou terraço e servidas pelas mesmas escadas ou ascensores. Esta situação de facto cria necessariamente entre os condóminos uma especial interdependência e origina conflitos de interesses para os quais se não encontraria solução adequada com o simples recurso às normas gerais do direito do domínio. Assim se justifica que propriedade de cada um sofra aqui novas restrições.»
Duma leitura conjugada dos art.º 1420º, 1421º, 1422º e 1425º resulta que o regime jurídico matricial do direito de propriedade sobre a fracção autónoma é o do direito de propriedade (estando, por exemplo, sujeito às limitações impostas a qualquer proprietário de que são exemplos os art.ºs 1346º, 1347º, 1348º, 1349º) e o do direito de compropriedade sobre as partes comuns (1421º), é o da compropriedade (nomeadamente o art.º 1406º, o qual dispõe que na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito).
Mas o regime jurídico da propriedade horizontal, em virtude do «complexo incindível de propriedade singular que recai sobre uma parte determinada de um prédio urbano e de compropriedade sobre outras partes dele» contempla um outro conjunto de limitações quanto ao direito de propriedade (n.º 2 do art.º 1422º) e outro quanto ao direito de compropriedade (art.º 1425º).
Assim dispõe o art.º 1422º:
«1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.»
A respeito do n.º 2 explicam Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit. pág. 425 (sublinhados nosso) que o mesmo «estabelece uma série de limitações aos poderes dos condóminos, cuja explicação se encontra, não nas regras sobre a compropriedade, mas antes no facto de, estando as diversas fracções autónomas integradas na mesma unidade predial, como propriedades sobrepostas ou confinantes, haver entre elas e no respectivo uso especiais relações de interdependência e vizinhança. A estreita comunhão em que vivem os condóminos, como co-utentes de um mesmo edifício, sujeita-os a limitações que a lei não impõe ao proprietário normal e que são reclamadas pela necessidade de conciliar os interesses de todos ou de proteger interesses de outra ordem.»
O corpo do n.º 2 indica como sujeitos passivos das proibições constantes das suas diversas alíneas os “condóminos”.
Manuel H. Mesquita, A Propriedade Horizontal..., pág. 99-100 entendia que a plena eficácia da constituição da propriedade horizontal depende da alienação de pelo menos uma das fracções autónomas, pois só nessa altura surgirá a “pluralidade de condóminos”, pressuposto essencial da aplicação do art.º 1414º e segs., acrescentando ainda que a vontade de sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal tem de considerar-se, nessa medida, um negócio de eficácia suspensa, sujeito à alienação de algum das fracções autónomas.
Este entendimento foi seguido por Pires de Lima e Antunes Varela in CC Anotado, Volume III, 2ª edição, anotação ao art.º 1417º, pág. 407 (afirmando que a situação de pluralidade de condóminos só se verifica quando as fracções autónomas pertencem a proprietários diversos), Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, pág. 29-30, Carvalho Fernandes in Lições de Direitos Reais, pág. 314 (afirmando impressivamente que «a eficácia [do negócio constitutivo da propriedade horizontal] em tudo o que pressuponha a pluralidade de condóminos [fica] dependente da condictio iuris da alienação de alguma fracção» (sublinhado nosso), Luís Menezes Leitão in Direitos reais, pág. 314) e Armando Triunfante, Lições de Direitos Reais, pág. 305-306.
Indicando o corpo do n.º 2 como sujeitos passivos das proibições constantes das suas diversas alíneas os “condóminos”, há-de entender-se que só ocorre a realização de obras novas pelos condóminos após a propriedade horizontal produzir plenamente os seus efeitos, ou seja, após a constituição da pluralidade de condóminos, o que ocorre com a venda de alguma fracção.
Precisa Aragão Seia in Propriedade Horizontal, 2ª ed., pág. 101 que o normativo tem em vista as «obras novas que ponham em causa o edifício, que se projectem directa e imediatamente, em concreto prejuízo para o edifício e não a obras novas que ponham em causa a fracção.» (sublinhado nosso).
Relativamente à segurança do edifício, tem em vista as situações susceptíveis de colocar em causa a sua integridade, actuem elas na respetiva estrutura ou em alguma das suas instalações de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações ou semelhantes.
A «linha arquitetónica» tem sido definida como o «conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica» e o «arranjo estético» tem sido definido como «[..]o conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto» (cfr. Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª ed., pág. 105).
A «linha arquitetónica» diz respeito aos «elementos diferenciadores do imóvel», ao «seu estilo próprio» e o «arranjo estético» diz respeito ao «equilíbrio visual», que envolve a harmonia de «formas, cores, texturas, materiais, proporções».
Para prejudicarem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, os novos elementos têm de ser visíveis do exterior (cfr. Aragão Seia ob. cit. pág. 105).
O art.º 1425º n.º 1 do CC dispõe:
1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Este normativo apenas tem em vista as inovações a introduzir nas partes comuns.
Quanto às inovações nas fracções autónomas rege o art.º 1422º, n.º 2, alínea a) do CC (cfr. Manuel H. Mesquita, ob. cit. pág. 139, nota 139, Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit. pág. 433-434, Aragão Seia, ob. cit. pág. 101-102, Ana Taveira da Fonseca in Comentário ao Código Civil - Direito das Coisas, UCP, pág. 463, anotação ao art.º 1425º e Rui Pinto Duarte in A Propriedade Horizontal, Almedina, 2ª edição, pág. 107).
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit., pág. 434 o «n.º 1 do artigo 1425º, refere-se às obras inovadoras, que tanto podem beneficiar coisas comuns já existentes, como introduzir novas coisas comuns no edifício (instalações gerais de aquecimento, ar condicionado, água, electricidade, etc) ou demolir antigas coisas comuns (arrancar uma instalação, entupir um poço, destruir uma garagem, etc).»
E mais adiante, loc. cit., referem que no «conceito de inovação, que corresponde ao pensamento da nossa disposição legal, cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa (cfr., especialmente, n.º 1), como as modificações estabelecidas na afectação ou destino da coisa (cfr., especialmente, n.º 2 [hoje n.º 7])».
Aragão Seia, in ob. cit. pág. 143 refere: «[t]ais inovações referem-se a obra nova, posteriores ao título constitutivo da propriedade horizontal.»
Um apontamento final sobre as obrigações propter rem.
O estatuto do direito real não contempla apenas direitos, mas também deveres que a doutrina designa de obrigações propter rem e que Manuel H. Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 100 definia do seguinte modo: «Trata-se de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um ius in re) à realização de uma prestação de dare ou facere.»
Manuel H. Mesquita in A Propriedade horizontal… pág. 150-151 referia que as limitações do art.º 1422º «apenas restringem a esfera de poderes do condómino» para afirmar a seguir que «[r]elações jurídicas entre os condóminos surgirão sempre que qualquer deles viole as restrições que a lei lhe impõe em benefício dos demais. A estes assistirá então o direito de exigir, conforme os casos, a destruição das obras feitas em contravenção da lei ou do estatuto do condomínio, a realização de obras necessárias à segurança ou ao arranjo estético do prédio (…), uma indemnização ou uma e outra coisa conjuntamente.»
E depois de se referir às obrigações emergentes do art.º 1425º e do art.º 1422º, alínea a) considerava, ob. cit., pág. 151-152 que «estamos perante as chamadas obrigações propter rem, que se traduzem em verdadeiras relações creditórias incrustadas no estatuto do direito real» e que «poderão ser algumas daquelas relações acima referidas, resultantes da violação do estatuto do direito real» (sublinhado nosso), ideia que aparece referida in Obrigações e Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 315 afirmando que as «obrigações propter rem têm sempre a sua fonte no estatuto de um direito real, mas só se constituem quando ocorram os pressupostos que neste estatuto as condicionam.» (sublinhado nosso).
E na obra Obrigações…, pág. 276 uma das categorias que Manuel H. Mesquita elencava era a das «Obrigações proter rem decorrentes da violação do estatuto real», afirmando (sublinhados nossos):
«E poderão surgir também obrigações proter rem, em consequência da violação do regime legal a que o proprietário se encontra adstrito, fora do campo das relações de vizinhança. Assim acontecerá sempre que a lei sancione a violação consistente em invocações ou modificações introduzidas no objecto do domínio com a imposição, ao proprietário, do dever de estabelecer a situação material anterior com a correspectiva atribuição, às pessoas que a norma infringida visa proteger, do direito de exigir a repristinação.»
E na mesma obra, pág. 330-331, concluía que deviam considerar-se ambulatórias todas as obrigações reais de “facere” que imponham ao devedor a prática de actos materiais na coisa que constitui o objecto do direito real justificando a sua ideia nos seguintes termos (pág. 333-334): «…o alienante do ius in re, em virtude ter cessado a sua soberania sobre a coisa, fica impossibilitado de realizar a prestação debitória. Mesmo que ele, não obstante a alienação, se dispusesse a fazê-lo, só lograria efectuar o cumprimento caso o novo titular do direito real o autorizasse a interferir na res.
Sendo inaceitável, no entanto, que a simples alienação do direito real prive o credor da obrigação propter rem do direito à prestação (…), forçoso é entender que ele poderá exigir o cumprimento ao subadquirente, precisamente com fundamento em que a dívida acompanha o direito real de cujo estatuto emerge, vinculando todo aquele a quem a respectiva titularidade sucessivamente for pertencendo.»
No mesmo sentido afirmava Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, I, 6ª edição, pág. 198:
«Diz-se obrigação real a obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular dela. Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa. É obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações.» (aquela é uma afirmação comum a toda a doutrina - cfr. Luís Menezes Leitão in Direitos Reais, pág. 86, nota 180).
E mais adiante Antunes Varela, in ob. cit., pág. 199, referia:
«Para que a sucessão na obrigação se dê, porém, fora das regras específicas da transmissão dos direitos de crédito, por mera aquisição do direito sobre a coisa, é necessário que a obrigação, não se tendo ainda autonomizado, continue de algum modo ligado à res.
Estará nestas circunstâncias a obrigação de reparar a coisa comum ou as partes comuns do edifício, que constitua objecto de propriedade horizontal…»
E de forma mais precisa explica Luís Menezes Leitão in Direitos Reais, pág. 88:
«As obrigações propter rem acompanham o direito real de que fazem parte nas suas vicissitudes, permanecendo ligadas a este. Em consequência dessa ligação, as obrigações propter rem são transmitidas em caso de transmissão do direito real, passando a vincular o novo adquirente desse direito.»
Quer com tais afirmações significar-se a natureza ambulatória das obrigações proter rem: acompanham a coisa em caso de transmissão do direito sobre ela.
Seguindo idêntico entendimento, afirma-se na fundamentação do Ac. do STJ de 13/01/2026, processo 11843/20.9T8LSB.L1.S1, consultável in www.dgsi.pt/jstj:
«Quer a ilicitude da inovação resulte da falta de aprovação da maioria necessária dos condóminos, quer resulte da privação da utilização das coisas comuns ou próprias por parte dos condóminos, a sanção aplicável será, em princípio, a destruição da obra e a restituição da parte comum ao status quo ante, sendo certo que a obrigação que vincula o condómino autor da inovação ilícita na parte comum de a demolir é uma obrigação propter rem - e uma obrigação propter rem ambulatória: essa obrigação transmite-se juntamente com o direito real a que está ligada, mesmo que no negócio de alienação nenhuma referência lhe seja feita e o adquirente não disponha de elementos objectivos que denunciem a existência dela (art.º 829.º, n.º 1, do Código Civil).»
Em síntese pode afirmar-se que a violação, por qualquer condómino, das restrições impostas pela alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º, através da realização de obras novas, atribui aos restantes condóminos o direito de exigir a sua destruição, fazendo assim nascer uma obrigação de facere propter rem, na medida em que radica no estatuto real da coisa, obrigação essa que é ambulatória porque subsiste ligada à coisa enquanto não se verificar uma causa de extinção e, desse modo, vincula seja quem for a pessoa que tem a posição de proprietário/condómino em dado momento.
4.2. Em concreto
A aplicação do direito implica que se tenha em consideração a singularidade do real que emerge dos factos provados, sob pena de se colocar em causa a realização da justiça no caso concreto.
Muito embora o ponto 1) dos factos provados nos diga singelamente que está descrito na CRPredial um “prédio” urbano constituído em propriedade horizontal correspondente a um “edifício composto por cave, rés-do-chão e andar”, a factualidade constante dos pontos 2) e 11) factos provados, ilustrados impressivamente pelas fotografias juntas com a petição inicial e pelas plantas juntas aos autos a 26/07/2023, dão-nos uma imagem mais complexa da realidade.
O que existe é um conjunto de seis moradias, cada uma delas implantada numa parcela de terreno própria, sendo, por isso, justapostas, contíguas, com autonomia estrutural entre si, incluindo uma cobertura própria, sem elementos comuns de ligação (entradas, vestíbulos, escadas) que não seja o acesso às garagens das fracções, situadas na cave de cada uma das moradias, cuja entrada se faz pela Travessa ..., situada a sul do conjunto evoluindo para norte, no subsolo, a nascente e em paralelo a tais fracções, sendo também e por isso comum a cobertura desse acesso (zona verde a nascente das fracções).
E como resulta dos pontos 2) e 11) cada uma das referidas moradias constitui uma fracção autónoma composta por um logradouro privado, 1º andar (com três quartos, um corredor e dois quartos de banho), rés-do-chão (com sala de jantar, sala de estar, escritório, cozinha, quarto de banho e hall) e cave (com garagem, lavandaria, quarto de banho e quarto de arrumos).
Destarte, a situação dos autos, em que o fracionamento é vertical, corresponde a uma situação intermédia relativamente à situação paradigmática da propriedade horizontal que é, por definição, um edifício com vários andares e mais do que uma fracção por piso, sem autonomia estrutural, por estarem integradas na estrutura unitária e mais vasta que é o edifício único.
Assim, muito embora esteja constituída uma propriedade horizontal - cfr. pontos 10) e 10 A) dos factos provados -, o certo é que, como referia Manuel Henrique Mesquita (remete-se para o enquadramento jurídico supra), estamos perante um “edifício” dividido verticalmente em várias fracções/corpos autónomos e, nessa medida, a singularidade do real impõe que «a solução preferível (por ser a que confere tutela mais adequada aos interesses em jogo e a que melhor se harmoniza, além disso, com o espírito do art. 1421º, n.º 1), consistirá em submeter as situações deste tipo ao regime da propriedade horizontal, mas tão somente quanto aos elementos em que exista comunhão.»
Daí decorre que, na situação dos autos, apenas devem ser considerados elementos imperativamente comuns o solo (que não se confunde com os logradouros) em que está implantado o conjunto do edificado composto pelas fracções autónomas, em que se incluem os logradouros, pelo acesso às garagens situado no subsolo e pela cobertura do mesmo (zona verde a nascente das fracções).
Tudo o mais constitui parte integrante de cada uma das fracções autónomas, nomeadamente o logradouro poente e a cobertura de cada uma das fracções autónomas, pois quanto a eles não se verifica a ratio legis imanente ao n.º 1 do art.º 1421º, ou seja, não integram a estrutura do edifício e não estão ao serviço de todas as fracções autónomas, mas apenas de cada uma delas, não sendo imprescindíveis ao uso e fruição de todas as fracções, pois cada uma delas tem logradouro e cobertura própria, sem interferir com as restantes.
E sendo assim, e no que respeita à fracção autónoma em si mesma, incluindo nela a respetiva cobertura e o logradouro, têm plena aplicação as restrições impostas pelos n.ºs 2 e 3 do art.º 1422º do CC, e não o art.º 1425º, por não serem partes comuns.
A sentença recorrida assinalou que estão em causa:
i) No caso da fração designada pela letra ..., a vedação de proteção à piscina;
ii) No caso das frações designadas pelas letras ..., ... e ..., as paredes em vidro (a fechar os alpendres);
iii) No caso das frações designadas pelas letras ..., ... e ..., os anexos existentes nos respetivos logradouros;
iv) Em todos os casos, as piscinas, os respetivos decks e um caminho traseiro confrontante com o muro delimitador do logradouro das frações e que aos mesmos dá acesso;
v) Em todos os casos, os aparelhos de ar condicionado e, quanto às frações ..., ..., ... e ..., os painéis solares.
Como já se deixou referido, a sentença recorrida condenou o R. DD a demolir as paredes de vidro colocadas no alpendre do R/Chão da Fracção “C”; o R. não interpôs recurso, pelo que nesta parte a sentença transitou em julgado.
Vamos seguir uma ordem diferente, apreciando em primeiro lugar o caminho situado a poente, a seguir o que foi feito no logradouro de cada uma das fracções, depois o que foi feito em cada uma das fracções em si mesmo consideradas, incluindo as coberturas.
I - Do caminho situado a poente das fracções
Está provado:
62) dos factos provados que «A sul [salvo melhor opinião, mas há lapso, já que o caminho situa-se a Poente das fracções autónomas], os logradouros das frações estão recuados 2,30 (dois e trinta) metros relativamente ao que consta do projeto aprovado.
63) No espaço existente entre os muros que os delimitam e a estrema do prédio, está construído um caminho que dá acesso às traseiras das frações ..., ..., ..., ..., ... e ... pela sua confrontação Nascente [salvo o devido respeito, mas há lapso, já que está em causa a confrontação Poente], com uma extensão de cerca de 136 (cento e trinta e seis) metros.
64) Caminho esse que, para quem acede pela Travessa ..., é ladeado à esquerda (Poente) pela parede divisória recuada e à direita (Nascente) por uma rede suportada por postes metálicos. [salvo o devido respeito, mas a Travessa ... situa-se a sul, pelo que para quem se situa aí o caminho é ladeado à esquerda/Poente por uma rede suportada por postes metálicos e à direita/nascente pela parede divisória recuada].
65) Tal caminho está pavimentado com cimento.
66) Na extrema Sul-Nascente [salvo melhor opinião, mas é na extrema sul/poente] desse caminho, está colocado um portão.
67) No logradouro de cada uma das “A”, “B”, “C”, “D”, “E” e “F” foi colocada uma porta que permite o acesso do caminho diretamente às mesmas.
87) O caminho aludido em 63) a 65) foi construído pela sociedade id. em 17) e as frações foram vendidas após a construção do mesmo, com as características ali aludidas.
Em primeiro lugar, nestes autos não se discute, nem tem cabimento, a conformidade ou desconformidade das “obras” referidas com o que consta do projeto aprovado pela entidade competente - a Câmara Municipal ... -, a qual só releva no plano jurídico-administrativo, o que não é manifestamente a situação dos autos.
Em segundo lugar, tendo em consideração a configuração e função do caminho que emerge dos pontos 62) a 67) dos factos provados - o mesmo inicia-se num portão, colocado na extrema a sul/poente do conjunto das fracções autónomas, a que se acede a partir da Travessa ..., prolonga-se por uma extensão de cerca de 136 (cento e trinta e seis) metros, de forma paralela à parede divisória situada a fracções ..., ..., ..., ..., ... e ... (não oferece qualquer contestação o facto de as fracções de que a A. se arroga proprietária não existirem), em cujos logradouros existe uma porta que permite o acesso do caminho diretamente aos mesmos e dos mesmos para o caminho - e tendo em consideração, o que consta do ponto 87) dos factos provados - o caminho aludido em 63) a 65) foi construído pela sociedade id. em 17) [a construção do “edifício” foi levada a cabo pela EMP02..., Ldª”] e as frações foram vendidas após a construção do mesmo, com as características ali aludidas -, não estamos perante qualquer “obra nova” feita pelos condóminos, mas perante uma obra original e funcionalmente comum, pois já antes da venda da venda das fracções autónomas e, portanto, antes do momento em que a propriedade horizontal operou plenamente os seus efeitos, como referido em sede de enquadramento jurídico, o mesmo foi destinado a servir de acesso à parte tardoz/logradouro poente das fracções autónomas.
Sendo assim, e não constituindo o referido caminho obra nova, os pedidos vertidos em A.5, A.6, B.5, B.6, C.5, C.6, D.5, D.6, E.5, E.6, F.5 e F.6 do petitório carecem de fundamento legal, pelo que foram, e bem, julgados improcedentes, não merecendo a sentença qualquer reparo nesta parte, ficando prejudicada a questão do abuso de direito.
Importa apenas referir que a invocação pela A. das obrigações propter rem não tem aqui qualquer razão de ser.
Como se deixou consignado em sede de enquadramento jurídico aquelas obrigações só se constituem quando ocorra uma violação dos artigos 1422º ou 1425º e seja imposto a quem for o proprietário da fracção, independentemente de ter sido ele o autor da violação, a reposição da situação material anterior, sendo, este, aliás, o único interesse de tal instrumento.
Na situação em referência, não há qualquer violação do estatuto real, pelo que não se constituiu qualquer obrigação propter rem.
Em face do exposto, a absolvição dos RR. dos pedidos vertidos em A.5, A.6, B.5, B.6, C.5, C.6, D.5, D.6, E.5, E.6, F.5 e F.6 do petitório deve manter-se e, em consequência, nesta parte o recurso da A. deve ser julgado improcedente.
II - O que foi feito no logradouro de cada uma das fracções,
Resulta da prova produzida:
18) No logradouro da fração ... está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
19) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
20) Nesse mesmo logradouro, está construído um anexo destinado a churrasqueira com um balcão de apoio e um lavatório, com cerca de 2 (dois) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento e cerca de 2,20 (dois e vinte) metros de altura.
77) O anexo referido em 20) foi construído pela sociedade construtora id. em 17).
21) Ainda no logradouro da fração ..., mais concretamente entre o alpendre melhor e a piscina, bem como por um dos lados da mesma e ao lado daquele identificado alpendre, foi implantado no solo, um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 91,50 (noventa e um e cinquenta) metros quadrados de área.
25) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
26) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
27) Em redor, está colocada uma vedação de proteção à piscina.
28) Essa proteção foi colocada pelos 2.ºs Réus.
71) A proteção à piscina referida na al. 27) é amovível.
31) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 115 (cento e quinze) metros quadrados de área.
34) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
35) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
38) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 123 (cento e vinte e três) metros quadrados de área.
41) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
42) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
45) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 129 (cento e vinte e nove) metros quadrados de área.
46) Ainda no Fracção ..., está construído um anexo destinado a arrumos, com cerca de 3 (três) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento.
46 A) A partir do exterior, o referido anexo só é visível numa parte que não é sequer metade da área da face poente do mesmo, para quem esteja colocado em frente ao portão de acesso ao caminho referido no ponto 63).
78) O anexo referido em 46) foi construído pelos 4.ºs Réus.
49) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) de comprimento.
50) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
53) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, está implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 117 (cento e dezassete) metros quadrados de área.
56) No logradouro da fração ..., está construída uma piscina exterior com aproximadamente 4 (quatro) metros de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
57) Tal piscina contém, para o tratamento da água, um sistema de bombagem e de filtragem de água, composto pelo menos por motor e filtros e por uma instalação elétrica que alimenta aqueles sistemas.
58) Ainda no logradouro da fração ..., à volta desta e bem e do lado daquele alpendre, foi implantado no solo um deck em madeira ou em outro material a imitar a madeira, com a área de aproximadamente 117 (cento e dezassete) metros quadrados de área.
72) O pavimento cerâmico (a imitar a madeira), existente no logradouro da fração designada pela letra ..., aludido em 58), impermeabiliza o solo sobre que assente.
75) A fração designada pela letra ... não estava finalizada quando foi alienada aos antecessores dos 6.ºs Réus, havendo, no seu logradouro, um buraco (que não estava limpo) destinado à implantação da piscina.
76) A piscina e deck existente na fração designada pela letra ... foi finalizada pelos antecessores dos 6.ºs Réus.
59) Ainda no logradouro, está construído um anexo destinado a arrumos, com cerca de 2,50 (dois metros e cinquenta) de largura por 10 (dez) metros de comprimento.
79) O anexo referido em 59) foi construído pelos antecessores dos 6.ºs Réus.
73) O pavimento existente por baixo dos decks das restantes frações (designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ...) impermeabiliza o solo das frações sobre que assenta.
74) As piscinas e os decks existentes nas frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram construídos pela sociedade construtora id. em 17), tendo as frações sido alienadas aos Réus ou respetivos antecessores com inclusão dessas construções.
Como já se deixou referido, os logradouros das fracções em causa são privados, ou seja, fazem parte integrante das fracções, não sendo partes imperativamente comuns, pelo que as construções neles levadas a cabo estão sujeitas às restrições do n.º 2 do art.º 1422º do CC, linha que foi adoptada pela sentença (cfr. a análise feita no âmbito da apreciação a questão da vedação da piscina da fracção ...).
No caso dos autos apenas poderá estar em causa a alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º - Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício - ou, no limite, o n.º 3 do mesmo normativo - as obras que modiquem da linha arquitectónica ou do arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos.
Destarte, uma vez que o preceito só se aplica a “obras” que sejam “novas”, impõe-se então e desde logo verificar se após a propriedade horizontal ter operado plenamente os seus efeitos, ou seja, se após ter sido vendida a primeira fracção autónoma e, assim, passar a haver uma pluralidade de condóminos, algum deles realizou obras novas nos logradouros.
Tendo em consideração o que consta do ponto 74) - “As piscinas e os decks existentes nas frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram construídos pela sociedade construtora id. em 17), tendo as frações sido alienadas aos Réus ou respetivos antecessores com inclusão dessas construções.” [a decisão recorrida não se refere aqui especificadamente aos equipamentos de bombagem e filtragem de água porque como decorre das regras da experiência comum e normalidade tais equipamentos fazem parte integrante das piscinas], o que consta do ponto 77) - O anexo referido em 20) [fracção ...”] foi construído pela sociedade construtora id. em 17) -, estamos perante elementos originais e não perante “obras novas” realizadas pelos condóminos, pelo que quanto a elas não tem aplicação o disposto no art.º 1422º do CC e nessa medida os pedidos vertidos em A.1, A.2, A.3 B.1 (na parte em que se refere á piscina e respectivos equipamentos), B.3, C.1, C.3, D.1, D.3, E.1 e E.3 do petitório carecem de fundamento legal, pelo que foram, e bem, julgados improcedentes, não merecendo a sentença qualquer reparo nesta parte, ficando prejudicada a questão do abuso de direito.
Importa apenas referir que também aqui a invocação pela A. das obrigações propter rem não tem qualquer razão de ser.
Como se deixou consignado em sede de enquadramento jurídico aquelas obrigações só se constituem quando a ocorra uma violação dos artigos 1422º ou 1425º e seja imposto a quem for o proprietário da fracção, independentemente de ter sido ele o autor da violação, a reposição da situação material anterior, sendo, este, aliás, o único interesse de tal instrumento.
Na situação em referência, não há qualquer violação do estatuto real, pelo que não se constituiu qualquer obrigação propter rem.
Em face do exposto, a absolvição dos 1º, 2º, 3ºs, 4º,s e 5ºs RR. dos pedidos vertidos em A.1, A.2, A.3, B.1 (na parte em que se refere à piscina, sistemas de apoio da mesma), B.3, C.1, C.3, D.1, D.3, E.1 e E.3 do petitório deve manter-se e, em consequência, nesta parte o recurso da A. deve ser julgado improcedente.
Na piscina da fracção ... foi colocada uma vedação (ponto 27) dos factos provados, pelos 2ºs RR (ponto 28) dos factos provados).
Em termos materiais, estamos perante uma realidade nova, no sentido em que a mesma não foi implantada aquando da construção.
Mas cabe perguntar se a mesma é abrangida pela ratio legis da alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º.
O mais elementar bom senso diz-nos que a vedação de uma piscina é hoje um elemento de segurança absolutamente essencial e, portanto, normal, quando existe a possibilidade de utilização da mesma por crianças de tenra idade, estejam eles relacionados directamente com o proprietário ou relacionados com visitas.
Perante tal possibilidade - e a experiência comum ensina que as crianças deleitam-se com as piscinas e, infelizmente, a experiência também ensina que são as suas principais vítimas - é co-natural à existência de uma piscina, a possibilidade de existir uma vedação protectora.
Pode, assim, afirmar-se que existindo uma piscina, ainda que de raiz não tenha uma vedação protectora, é perfeitamente normal que a mesma possa vir a existir - o que, naturalmente, fica à discricionariedade do proprietário -, sendo portanto uma decorrência do que já existe, pelo que não se pode considerar integrar a ratio legis da alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º do CC quando se refere a obra nova.
Mas, mesmo que assim não entendesse, não consta da factualidade provada qualquer facto relativo à referida vedação que permita afirmar que a mesma, por alguma característica própria, coloca em causa a segurança, a linha arquitectónica ou arranjo estético do conjunto edificado, pelo que não viola a alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º do CC, como também não há qualquer facto que permita afirmar que a mesma modifica a linha arquitectónica ou arranjo estético do conjunto edificado, pelo que também não viola o disposto no n.º 3 do art.º 1422º
Em face do exposto, a absolvição dos 2ºs RR. do pedido vertido em B.1 do petitório, na parte em que se refere à vedação da piscina, deve manter-se e, em consequência, também nesta parte o recurso da A. deve ser julgado improcedente.
Cabe agora considerar como “obras novas”, por posteriores à venda das fracções:
- o anexo construído no Fracção ... (ponto 46), o qual foi construído pelos 4ºs RR. (ponto 78 dos factos provados) [impondo-se referir que: i) não consta do petitório a demolição deste anexo; ii) mas não tendo sido alegada a nulidade da sentença à luz da alínea e) do n.º 1 do art.º 615º, impõe-se a este tribunal conhecer deste segmento da decisão];
- o anexo construído no Fracção ... (ponto 59) dos factos provados), o qual foi construído pelos antecessores dos 6ºs RR. (ponto 79) dos factos provados), ou seja, já por quem teve a qualidade de condómino.
Quanto a estes anexos, estando em causa, como estão, moradias, é normal a sua existência no logradouro.
Mas, uma vez que não são de origem, cabe perguntar se a factualidade provada permite afirmar que tais anexos colocam em causa a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado. E, note-se, essa aferição faz-se por referência ao “edificado“, ao que foi construído e vendido e não ao que foi “projectado”.
Não resulta da factualidade provada qualquer elemento, por mínimo que seja, que permita afirmar que os anexos em causa colocam em causa a segurança do conjunto edificado.
A decisão recorrida considerou que, «estando em causa construções em desalinho com o logradouro das demais frações, com estas contrastando, e atenta a sua dimensão, tratam-se de alterações que carecia, para serem executadas, da autorização exigida pelo artigo 1422.º/3, do CCiv.»
A expressão «desalinho» remete-nos para algo que está fora da ordem, que está torto ou desalinhado, significando esta, por sua vez, algo que está fora do alinhamento geométrico.
A factualidade provada nada nos diz quanto ao “alinhamento” dos anexos.
Poderá a afirmação da sentença recorrida resultar do facto de, comparando o que existe no logradouro das diversas fracções, se constatar que no logradouro das fracções ..., ... e ... não existe anexo e, além das fracções aqui em causa, “D” e “F”, existe um anexo no Fracção ....
Porém tal realidade não é suficiente para afirmar que os anexos construídos no logradouro das fracções ... e ... colocam em causa ou modificam a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado.
Está em causa uma relação de harmonia entre o existente e o novo, a qual se afere pelo local de implantação, volumetria/dimensão, proporção, materiais aplicados.
Quanto ao anexo construído no Fracção ..., resulta da factualidade provada que tem cerca de 3 (três) metros de largura por 4 (quatro) metros de comprimento (ponto 46) dos factos provados) e que, a partir do exterior, só é visível numa parte que não é sequer metade da área da face poente do mesmo, para quem esteja colocado em frente ao portão de acesso ao caminho referido no ponto 63) (ponto 46 A) dos factos provados) (sendo certo que a perspectiva normal não é a aérea, mas ao nível do solo).
Quanto ao anexo construído no Fracção ..., está provado que tem 2,50 m de largura por 10 m de comprimento (ponto 59) dos factos provados.
Mas tudo isto é insuficiente para se poder considerar que os anexos têm uma volumetria/dimensão que coloca em causa ou modifica a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado pois não foi alegado e, portanto, não está provado, um elemento essencial daquela característica que é, para além do comprimento e da largura, a altura acima do solo.
Só com o conhecimento da volumetria e da exacta implantação é que se poderia aferir se os anexos em referência colocam em causa ou modificam a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado.
Porém, a factualidade provada nada nos diz quanto a isso.
Destarte, e quanto aos referidos anexos, não se verificam os pressupostos da alínea a) do art.º 1422º do CC, pelo que a apelação dos 4ºs e 6ºs RR. deve ser julgada procedente e, em consequência, a sentença recorrida, na parte (ponto ii) do decisório), em que os condena a proceder à demolição dos anexos existentes no logradouro, respectivamente, da fracção ... e da fracção ... deve, quanto aos 4ºs RR. ser revogada, pura e simplesmente, não sendo possível uma decisão de absolvição substitutiva porque, quanto a eles, não foi pedida a demolição do anexo e quanto aos 6ºs RR. deve ser revogada e substituída por outra que os absolva do pedido constante do ponto F.3 do petitório.
Finalmente resta apreciar como obra nova a piscina construída na fracção ... e respectivos equipamentos (pontos 56) e 57) dos factos provados), o deck à volta da mesma piscina (ponto 58) dos factos provados), piscina e deck que foram finalizados pelos antecessores dos 6.ºs Réus (ponto 76) dos factos provados), o anexo (ponto 59) dos factos provados) o qual foi construídos pelos antecessores dos 6.ºs Réus (ponto 79) dos factos provados).
Muito embora estejamos perante obras novas, não só nada permite afirmar que as mesmas colocam em causa a segurança do conjunto edificado, como nada permite afirmar que colocam em causa ou modificam a linha arquitetónica e o arranjo estético do conjunto edificado.
Aliás, está provado que no logradouro de todas as restantes fracções existe piscina e deck, que foram construídos pela sociedade construtora id. em 17), tendo as frações sido alienadas aos Réus ou respetivos antecessores com inclusão dessas construções (cfr. ponto 74) dos factos provados).
No caso da fracção ... “apenas” sucedeu que a mesma não estava finalizada quando foi alienada aos antecessores dos 6.ºs Réus, mas havia no seu logradouro, um buraco (que não estava limpo) destinado à implantação da piscina (ponto 75) dos factos provados), tendo a mesma e o deck sido finalizados pelos antecessores dos 6ºs RR..
Neste quadro, pode mesmo afirmar-se que a piscina e o deck entretanto realizadas no Fracção ... estão em conformidade com a linha arquitectónica e o arranjo estético do conjunto edificado e que a não existência da referida piscina e deck é que romperia com a “unidade sistemática” do conjunto.
Em face do exposto, também quanto à piscina e deck concluídos no logradouro da fração ... não se verificam os pressupostos da alínea a) do art.º 1422º do CC, pelo que a absolvição dos 6ºs RR. dos pedidos vertidos em F.1 e F.2 do petitório deve manter-se e também nesta parte a apelação da A. deve ser julgada improcedente.
III - O que foi feito em cada uma das fracções em si mesmas consideradas
Neste ponto há que ter em consideração a seguinte factualidade:
22) Na cobertura do edifício, na zona da fração ..., estão colocados um painel solar e cinco condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
23) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem a passar cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
24) O painel solar foi colocado pelo 1.º Réu.
82) Os atuais condensadores existentes na fração designada pela letra ... foram colocados pelo 1.º Réu.
29) «No alpendre da fracção ... ou seja, num espaço sem paredes a sul e poente, coberto pela laje do 1º andar e situado rés-do-chão, a tardoz daquela, existe um sistema tipo “cortina de vidro”, que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto e que, estando fechada, isola o alpendre.»
30) Esses vidros foram colocados pelos 2.ºs Réus.
32) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
33) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
39) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
40) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
43) «No alpendre da fracção autónoma ... ou seja, num espaço sem paredes a sul e poente, coberto pela laje do 1º andar e situado rés-do-chão, a tardoz daquela, existe um sistema tipo “cortina de vidro”, que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto e que, estando fechada, isola o alpendre.»
44) Esses vidros foram colocados pelos 4.ºs Réus.
47) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados dois painéis solares e dois condensadores destinados à produção de ar condicionado no interior da fração.
48) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
51) «No alpendre da fracção ..., ou seja, num espaço sem paredes a sul e poente, coberto pela laje do 1º andar e situado rés-do-chão, a tardoz daquela, existe um sistema tipo “cortina de vidro”, que desliza em calhas existentes no pavimento e no teto e que, estando fechada, isola o alpendre.»
52) Esses vidros foram colocados pelos 5.ºs Réus.
54) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e um condensador destinado à produção de ar condicionado no interior da fração.
55) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
60) Na cobertura, sobre a área da fração ..., estão instalados um painel solar e um condensador destinado à produção de ar condicionado no interior da fração.
61) Para esse efeito, foi perfurada a cobertura em ordem à passagem de cabos e tubos do exterior do edifício para o interior da fração.
84) A fração designada pela letra ... não foi finalizada pela sociedade construtora id. em 17) quando foi alienada aos antecessores dos 6.ºs Réus, estando prevista por aquela a instalação de equipamentos de ar condicionado e a colocação de painel solar.
85) Os equipamentos de ar condicionado e a colocação de painel solar na fração designada pela letra ... foram colocados após a sua venda aos antecessores dos 6.ºs Réus.
80) A sociedade construtora id. em 17) construiu nas frações designados pelas letras ..., ..., ..., ... e ... um sistema de ar condicionado, tendo colocado os respetivos equipamentos na cobertura.
81) As frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram alienadas aos Réus ou aos seus antecessores nos termos indicados na al. anterior.
83) A sociedade construtora id. em 17) previu e executou a colocação de painéis solares nas frações designadas pelas letras ..., ... e ..., tendo sido acrescentado e colocado na cobertura da respetiva fração (designada pela letra ...) pelos 4.ºs Réus um outro painel fotovoltaico.
86) As frações designadas pelas letras ... e ... foram vendidas a terceiros pela Autora, depois de lhe terem sido transmitidas pela sociedade EMP03..., Lda., no estado indicado em 74) e 75), respetivamente.
Começando pelos painéis solares e pelos condensadores colocados na cobertura de cada uma das fracções autónomas, a primeira observação que se impõe é que a sentença recorrida considerou que se tratava de uma parte comum.
Estamos perante uma questão de qualificação jurídica que não acompanhamos, como já deixámos explicado acima (ponto 4.2.) na medida em que a cobertura, que é de cada uma das fracções, não integra a estrutura do “edifício” e não está ao serviço de todas as fracções autónomas, mas apenas de cada uma delas, não sendo imprescindível ao uso e fruição de todas as fracções, pois cada uma delas tem cobertura própria, pelo que a questão não se coloca à luz do art.º 1425º, mas do art.º 1422º do CC.
Tendo em consideração o que consta dos pontos 80) - A sociedade construtora id. em 17) construiu nas frações designados pelas letras ..., ..., ..., ... e ... um sistema de ar condicionado, tendo colocado os respetivos equipamentos na cobertura [os condensadores a que se referem os pontos 22, 32, 39 e 47] -, 81) - As frações designadas pelas letras ..., ..., ..., ... e ... foram alienadas aos Réus ou aos seus antecessores nos termos indicados na ponto anterior - e do ponto 83) - A sociedade construtora id. em 17) previu e executou a colocação de painéis solares nas frações designadas pelas letras ..., ... e ... -, estamos perante elementos originais e não perante “obras novas” realizadas pelos condóminos, pelo que quanto a eles não tem aplicação o disposto no art.º 1422º do CC, a isso não obstando o facto de, como consta no ponto 82), os atuais condensadores existentes na fração designada pela letra ... terem sido colocados pelo 1.º Réu, na medida em que a expressão “actuais” não pode deixar de significar que houve uma substituição e nada permite afirmar que seja uma realidade nova.
Importa apenas referir que também aqui a invocação pela A. das obrigações propter rem não tem qualquer razão de ser.
Como se deixou consignado em sede de enquadramento jurídico aquelas obrigações só se constituem quando a ocorra uma violação dos artigos 1422º ou 1425º e seja imposto a quem for o proprietário da fracção, independentemente de ter sido ele o autor da violação, a reposição da situação material anterior, sendo, este, aliás, o único interesse de tal instrumento.
Na situação em referência, não há qualquer violação do estatuto real, pelo que não se constituiu qualquer obrigação propter rem.
Em face do exposto a absolvição do 1º, 2ºs, 3º, 4ºs e 5ºs RR. dos pedidos vertidos, respectivamente, nos pontos A.4 (na parte em que se refere aos condensadores), B.4, C.4, D.4 (na parte em que se refere aos condensadores e a um dos painéis solares), E.4 do petitório, deve manter-se e, em consequência, também nesta parte o recurso da A. deve ser julgado improcedente.
Temos como realidades novas, ou seja, após a venda das fracções:
- o painel solar colocado pelo 1º R. na fracção ... (ponto 24) dos factos provados) sendo certo que o mesmo não está contemplado no ponto 83) dos factos provados;
- o painel solar colocado pelos 4ºs RR. na fracção ... (ponto 83) dos factos provados);
- os equipamentos de ar condicionado e o painel fotovoltaico colocados pelos antecessores dos 6ºs RR. na fracção ....
Porém, não resulta da factualidade provada quaisquer factos, por mínimos que sejam, que permitam afirmar que tais equipamentos prejudicam a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado ou sequer que modificam a linha arquitectónica ou o arranjo estético do conjunto edificado, pelo que os mesmos não violam o disposto na alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º do CC.
Em face do exposto:
- a absolvição do 1º e 6ºs RR. dos pedidos vertidos em A.4 (na parte em que se refere aos paneis solares) e F.4 do petitório, deve manter-se e, em consequência, também nesta parte o recurso da A. deve ser julgado improcedente.
- a condenação dos 4ºs RR. a retirar o painel fotovoltaico colocado na cobertura da fracção ... não se pode manter, devendo ser julgado improcedente o pedido vertido em D.4 do petitório (na parte em que se refere ao segundo painel solar), pelo que nesta parte a apelação daqueles RR. deve ser julgada procedente e, em consequência, o ponto iii) do decisório da sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que os absolva daquele pedido.
Finalmente e quanto à “cortina de vidro” a que se referem os pontos 29), 43) e 51), colocada no alpendre das fracções ..., ... e ... (neste aspecto e como já referimos, a sentença transitou em julgado quanto à fracção ...), importa desde logo verificar que não se acompanha a sentença recorrida quando qualifica o local em que tais cortinas foram colocadas como uma parte comum.
Recorde-se que a realidade dos autos é um conjunto de seis moradias, cada uma delas implantada numa parcela de terreno própria, sendo, por isso, justapostas, contíguas, com autonomia estrutural entre si, incluindo uma cobertura própria, não têm elementos comuns de ligação (entradas, vestíbulos, escadas) que não seja o acesso (comum) às garagens das fracções, situadas na cave de cada uma das moradias, cuja entrada se faz pela Travessa ..., situada a sul do conjunto evoluindo para norte, no subsolo, a nascente e em paralelo a tais fracções, sendo também e por isso comum a cobertura desse acesso (zona verde a nascente das fracções), sendo ainda todas as fracções servidas por um caminho situado a poente das mesmas, de serventia aos respectivos logradouros.
Como resulta dos pontos 29), 43) e 51) as referidas cortinas foram colocadas no alpendre das fracções autónomas designadas pelas letras ..., ... e ..., ou seja, num espaço situado rés-do-chão e a tardoz da fracção, sem paredes a sul e poente, tendo como tecto a laje que separa o r/c do 1º andar e como chão a laje que separa o r/c da cave, pelo que está em causa clara e inequivocamente uma parte integrante da fracção autónoma, havendo, com o devido respeito, algum equívoco na sentença quando se refere a «laje a parte exterior da estrutura das fracções».
E sendo uma parte integrante da fracção autónoma e não uma parte comum do edifício, não se aplica o disposto no art.º 1425º, mas o art.º 1422º do CC.
Mas em qualquer um dos casos, a referida cortina de vidro é obra nova, como resulta dos pontos 30), 44) e 52, por já terem sido colocadas pelos RR.
Porém, não resulta da factualidade provada quaisquer factos que permitam afirmar que tais equipamentos prejudicam a segurança do conjunto edificado.
Quanto ao prejuízo ou modificação da linha arquitectónica do conjunto edificado, impõe-se ter em consideração, desde logo, que os alpendres situam-se no r/c, a tardoz das moradias, virados para o logradouro privado de cada uma delas, o qual está delimitado por muros e sebes, pelo que a sua exteriorização e visibilidade é muito limitada, senão mesmo limitada ao interior do logradouro.
Quanto à linha arquitectónica, o alpendre/espaço de estar é comum a todas as fracções. A diferença é que o alpendre das fracções ... a ..., que estão nas extremidades do conjunto edificado, não têm cortina de vidro ou sistema semelhante nas suas faces poente e sul, estando aí totalmente abertos.
Porém, nada permite afirmar que a abertura total do alpendre a poente e sul (e é apenas isto que está em causa) seja um elemento com relevância individualizadora e diferenciadora do conjunto edificado.
Quanto à linha estética, vale aqui o que já se disse: os alpendres situam-se no r/c, a tardoz das moradias, virados para o logradouro privado de cada uma delas, o qual está delimitado por muros e sebes, pelo que a sua exteriorização e visibilidade é muito limitada, senão mesmo limitada ao interior do logradouro.
Por outro lado, no sistema em causa, não há perfis verticais, como sucede nas comuns marquises. Os vidros são de alto a baixo e correm em caixilharia colocada no tecto e no chão, continuando, quando rebatidas, a permitir abertura ao exterior.
E mesmo quando fechadas permitem uma fluidez visual, entre o interior e o exterior.
Não existe, portanto, qualquer relação com as ditas marquises.
Não se encontra, portanto, prejuízo ou modificação da linha arquitectónica ou do arranjo estético, pelo que não há violação da alínea a) do n.º 2 do art.º 1422º nem do n.º 3 do art.º 1425º, ambos do CC.
Em face do exposto, a condenação dos 2ºs, 4ºs e 5ºs RR. a “demolir as paredes de vidro” das fracções ..., ... e ... não se pode manter, devendo devem aqueles RR. ser absolvidos dos pedidos vertidos em B.2, D.2, e E.2., pelo que nesta parte a apelação daqueles RR. deve ser julgada procedente e, em consequência, o ponto i) do decisório da sentença recorrida quanto aos mesmos (apenas a estes) deve ser revogada e substituída por outra que os absolva daqueles pedidos.
4.3. Custas
Dispõe o art.º 527º, n.º 1 do CPC que:
1 - A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito.
2 - Entende-se que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
Tendo a A. ficado totalmente vencida, no que toca à acção, à sua apelação, e à apelação dos RR. a mesma é integralmente responsável pelas custas da acção e de ambas as apelações.
5. Decisão
Termos em que acordam os juízes que compõem a 1ª Secção da Relação de Guimarães em:
- julgar totalmente improcedente a apelação da A. e, em consequência, manter a decisão de absolvição dos RR. constante do ponto iv) do decisório;
- julgar totalmente procedente as apelações dos RR. e em consequência revogar os pontos i) - apenas quanto aos 2º,s, 4ºs, e 5ºs RR, mantendo o mesmo quanto ao 3º R. -, ii) - revogação pura e simples quanto aos 4ºs RR., porque quanto a eles não foi pedida a demolição do anexo e iii) da sentença recorrida e em sua substituição absolver os 2ºs, 4ºs e 5ºs dos pedidos vertidos nos pontos B.2, D.2, E.2, absolver os 6ºs RR. do pedido vertido em F.3 e absolver os 4ºs RR. do pedido vertido em D.4 do petitório.
Custas da acção e das apelações pela A.
Notifique-se.
*
Guimarães, 02/07/2026
(O presente acórdão é assinado electronicamente)
Guimarães, 02/07/2026
(O presente acórdão é assinado electronicamente)
Relator: José Carlos Pereira Duarte
Adjuntos: Rosália Cunha
Lígia Paula Ferreira de Sousa Santos Venade