Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1048/22.0T8VVD.G1 |  |
IMÓVEL
FALTA DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
CONTRATO NULO
1. Um prédio urbano construído em data anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.383, de 07/08/1951, (RGEU, vigente em regra no território desde 13 de Agosto de 1951), que entretanto tenha sofrido obras de modificação ou reconstrução não licenciadas, fica num limbo legal, em que por um lado não beneficia da dispensa da exibição da autorização de utilização perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular, e por outro não está em condições de que lhe seja concedida essa licença.
2. Estabelecendo a lei vigente que a transmissão de um prédio urbano só pode ocorrer com a existência da licença – utilização ou construção – e sabendo que a sua obtenção não é possível, nem hoje, nem na data em que o contrato-promessa foi celebrado, é de confirmar que o mesmo tinha um objecto legalmente impossível, cuja nulidade é inultrapassável.
3. Assim, um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel assim, que não tem licença de utilização nem poderá nunca vir a tê-la, nos termos do art. 410º,3 CC, sofre de uma impossibilidade legal absoluta e originária do seu objecto, pelo que é um contrato nulo (artigo 280º,1 e 401º,1,3 CC.
4. Depois de o contrato-promessa ter sido julgado nulo, é inútil estar a discutir quem cumpriu ou incumpriu o mesmo, pois sendo nulo, não produz efeitos jurídicos e não se coloca sequer tal questão.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I- Relatório
AA, divorciada, residente na Rua ..., ... ...., ... e BB, divorciado, residente na Rua ..., casa ...6, ..., BB, intentaram acção declarativa sob a forma de processo comum contra EMP01..., S.A., com sede na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., pedindo:
a) que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes por incumprimento imputável à Ré e, consequentemente, que se condene esta ao pagamento aos autores da quantia de € 17.000,00, nos termos do artigo 442º,2 do Código Civil;
b) ou, subsidiariamente, que seja declarado nulo o contrato e, consequentemente, condenar-se a restituir o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento (€8.500,00) e ainda no pagamento da quantia de € 1.821,60 a título de indemnização por via da responsabilidade civil.
Pedem ainda a condenação desta no pagamento de juros de mora à taxa legal em vigor desde o dia 23 de Março de 2022.
Alegam, para tanto e em síntese, que em ../../2021 celebraram com a Ré um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual esta prometeu vender-lhes e eles prometeram comprar-lhe o prédio urbano inscrito na matriz respectiva sob o artigo ...58 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...44/... e que na mesma data entregaram à Ré, no cumprimento da cláusula terceira desse contrato, a quantia de € 8.500,00 a título de sinal e princípio de pagamento, tendo ficado estipulado que o remanescente (€ 76.000,00) seria pago no dia da escritura do imóvel.
Alegam ainda que no decurso do processo de financiamento junto da instituição bancária foram detectadas irregularidades no imóvel, nomeadamente, que este não dispunha de licença de utilização conforme era exigido e de que a Ré tinha perfeito conhecimento, uma vez que havia sofrido alterações/reparações após a entrada em vigor do RGEU, e que sem esse documento, não era possível a realização da escritura pública, o que de imediato e ainda dentro do prazo estipulado para a sua realização, comunicaram à Ré e à mediadora imobiliária, tendo-se aquela comprometido a colmatar essas irregularidades, o que nunca veio a acontecer.
Mais alegam que à data estava o crédito para a aquisição do imóvel aprovado e tudo apto para a celebração da escritura, com excepção do alvará de licença de construção ou certidão camarária que a dispensasse e que cabia à Ré apresentar, que nunca o apresentou nem apresentou outra solução.
Por fim, e perante o silêncio da Ré, marcaram a escritura e deram-lhe conhecimento. Todavia, esta não compareceu nem deu qualquer justificação para tal, tendo sido, nessa sequência, comunicada a perda de interesse no negócio, solicitada a devolução do sinal.
Citada, a Ré contestou, tendo aceitado a celebração do contrato-promessa e os seus termos, nomeadamente, quanto ao pagamento do sinal, do remanescente do preço e da marcação da escritura no prazo de 90 dias pelos Autores.
Impugna toda a demais matéria alegada, invocando que a escritura marcada no dia 4 de Março de 2022 mais não foi do que um artifício dos Autores que não tinham qualquer vontade de celebrar o negócio e com o único escopo de instaurar a presente acção.
Alegam ainda que os Autores tinham perfeito conhecimento e aceitaram o imóvel nas condições em que se encontrava, tal como o declararam no contrato promessa e que nem a licença de utilização era necessária à celebração do contrato promessa nem, em momento algum, instaram a Ré para obter esse documento, tendo sido eles quem desistiram do negócio.
Findos os articulados, procedeu-se à elaboração do despacho saneador, dispensando-se a fixação do objecto do litígio e enunciação dos temas de prova.
Realizou-se a audiência final que decorreu com observância das formalidades legais, conforme consta da respectiva acta, e a final foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
1. Declarou a nulidade do contrato promessa celebrado em ../../2021 entre Autores e Ré.
2. Condenou a Ré a restituir aos Autores o montante de € 8.500,00 recebido a título de sinal, acrescido de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
3. Absolveu a Ré do demais peticionado contra si.
EMP01..., SA, Ré nos autos, inconformada com esta decisão, dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (arts. 644º,1,a, 645º,1,a, 647º,1 CPC).
Termina com as seguintes conclusões:
1- Por sentença proferida pelo Tribunal recorrido foi decidido julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência: “6.1. Declara-se a nulidade do contrato promessa celebrado em ../../2021 entre Autores e Ré. 6.2. Condena-se a Ré EMP01..., S.A. a restituir aos Autores o montante de € 8.500,00 recebido a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento. 6.3. Absolve-se a Ré do demais peticionado contra si. Custas por ambas as partes, na proporção do respectivo decaimento que se fixa em 50% para Autores e Ré”
2- Com o devido respeito, que é muito, a ora Recorrente não se pode conformar com a mencionada sentença proferida, na parte em que a condenou a restituir aos autores AA e BB, a quantia de €8.500,00 (oito mil e quinhentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento, pois, com o devido respeito, merece censura.
3- Na verdade, a prova documental junta aos autos conjuntamente com aquela que foi produzida em sede de audiência e discussão e julgamento, como a prova testemunhal, depoimento de parte dos Autores e declarações de parte do legal representante da Ré, se a mesma tivesse sido devidamente valorada, interpretada e apreciada criticamente teria necessariamente de levar a uma decisão diversa daquela que foi proferida.
Senão vejamos,
4- Os Autores peticionaram:
-Ser declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre os Autores e a Ré, por incumprimento imputável a esta última e, consequentemente, condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia de 17.000,00€ (dezassete mil euros), nos termos do previsto no artigo 442º nº 2 do Código Civil;
Subsidiariamente,
-Ser declarado o contrato nulo e, assim, condenar a Ré na restituição do valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, concretamente €8.500,00 (oito mil e quinhentos euros) acrescido da quantia de € 1.821,60 (mil oitocentos e vinte e um euros e sessenta cêntimos) a título de indemnização por via da responsabilidade civil.
-Em quaisquer dos pedidos, requer-se ainda a condenação da Ré no pagamento aos Autores dos juros de mora à taxa legal em vigor sobre a quantia a restituir desde o dia 23/03/2022, data em que se comunicou a resolução do contrato e se interpelou a Ré a proceder à devolução da quantia prestada a título de sinal.
5- não tendo o Tribunal a quo fixado objecto do litígio ou temas de prova, não foram incluídos no rol de factos provados e não provados factos essenciais à boa decisão da causa.
6- A Recorrente considera que foram incorrectamente julgados os factos constantes da sentença, sob a epígrafe factos provados, no 3.1.9 na parte em que deu como provado “Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo”, e 3.1.13 na parte em que deu como provado “No dia designado para a escritura a Ré não compareceu nem justificou a sua ausência. 3.1.14 na parte em que deu como provado “De seguida, a Autora mulher remeteu uma carta dirigida à Ré na qual declarou que tinham perdido o interesse na aquisição do imóvel, solicitando a devolução do sinal.”
7- A Recorrente ainda considera que o Tribunal a Quo, em face da prova produzida e da inexistência de base instrutória, deveria dar como provado “OS AUTORES, APESAR DE AGENDAREM A ESCRITURA, NÃO PRETENDIAM ADQUIRIR O IMÓVEL E, APENAS PROCEDERAM AO AGENDAMENTO DA ESCRITURA NUNCA PRETENDERAM A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO”
a. DO FACTO DADO COMO PROVADO NÚMERO 3.1.9
“Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo.”
8- Quanto a este facto, justificou o tribunal a quo “Relativamente à comunicação da necessidade de licença de utilização à Ré e ao compromisso desta na resolução do problema, esta factualidade foi confirmada pelo legal representante da Ré, cujas declarações apenas nesta parte nos mereceram credibilidade por terem sido corroboradas pela testemunha anterior e por lhe serem desfavorável”.
9- Ora, das declarações do legal representante da Ré, a instâncias da MMA Juiz, apenas resulta que a agente imobiliária “Sra CC” comunicou ao legal representante da Ré a necessidade de um documento para a realização do contrato.
10- Nessa sequência, o legal representante encaminhou o assunto para um gabinete de arquitectura, no qual assumiu o pagamento que fosse necessário. Sem que o legal representante tivesse qualquer outro contacto com o assunto ou sequer soubesse que papel era esse.
11- Até porque, quem transmite ao legal representante da Ré a necessidade de obter um “documento”, é a agente imobiliária contratada pela Ré, e nunca os Autores.
12- Acresce ainda que, do depoimento do legal representante nem sequer resulta qualquer afirmação no sentido de obter a licença de utilização num “curto espaço de tempo”.
13- Tanto é que delegou essa tarefa em gabinete da especialidade, onde foi acompanhado pelos Autores e deu instruções ao referido gabinete para que satisfizesse o pedido daqueles.
14- A Recorrente entende que o facto dado provado sob o n.º 3.1.9, foi incorrectamente dado como provado, em virtude de a única prova produzida e admitida quanto a esse facto, é o depoimento do legal representante da Ré, (Sessão de 06-07-2020, CD, faixa 2, com início a 11:03 e termo a 11:32, passagem de 08:03 a 10:39), nas passagens de gravação de prova supra transcritas que aqui se dão por reproduzidas para todos os devidos efeitos legais para dar o mesmo como não provado.
15- Assim, o tribunal recorrido deveria ter dado como não provado o facto número 3.1.9 dos factos provados: Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo.
b. DOS FACTOS DADOS COMO PROVADOS NÚMERO 3.1.12 E 3.1.13
16- Consta da sentença recorrida como facto provado sob o 3.1.12. “Entretanto, os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração.
17- Consta, ainda, da sentença recorrida como facto provado sob o 3.1.13. “No dia designado para a escritura a Ré não compareceu nem justificou a sua ausência”.
18- Tal como resulta da sentença recorrida, “a prova dos pontos 3.1.12. e 3.1.13 assenta nos documentos n.ºs 3 e 4 juntos aos autos e ainda na declaração do Senhor Notário DD junta aos autos e no seu depoimento, que confirmou a não comparência dos legais representantes da Ré. Para além disso, o próprio legal representante da Ré confirmou a recepção da carta com a marcação da data para a escritura pública e a sua não comparência, tendo inclusivamente afirmado que “decidiu não vender”.
19- A Recorrente considera que estes concretos pontos de facto foram incorrectamente dados como provados porque, entende, os Autores nunca procederam à marcação da dita escritura e apenas a usaram como pressuposto para a apresentação da demanda a juízo.
20- Como veremos, os Autores fizeram a marcação da escritura em curta prazo para impedir a comparência da Ré mas, do que resulta do depoimento da testemunha EE, nunca este faz escrituras de compra e venda onde figurasse como banco financiador o Banco 1... SA na colateral contrato de mútuo.
21- A Recorrente entende que o facto dado provado sob o n.º 3.1.12 e 3.1.13, foram incorrectamente dados como provados, em virtude de a única prova produzida e admitida quanto a esse facto, é o depoimento do legal representante da Ré, (Sessão de 06-07-2020, CD, faixa 2, com inicio a 11:03 e termo a 11:32, passagem de 08:03 a 10:39), nas passagens de gravação de prova supra transcritas que aqui se dão por reproduzidas para todos os devidos efeitos legais e, ainda, as declarações da testemunha, sr. Dr. EE, Notário, (Sessão de 07-02-2024, com inicio a 14:19 e termo a 10:25, passagem de 03:25 a 09:02).
22- Das declarações da testemunha, além de elucidar o processo de marcação de uma escritura com crédito hipotecário, afirmou que não as faz com o Banco 1....
23- Tanto assim é que, foi sempre afirmado pelos Autores que a compra e venda seria financiada pelo Banco 1..., SA e que os representantes do Banco estariam disponíveis para outorgarem o mútuo, deslocando-se ao escritório da referida testemunha.
24- Ora, o que a testemunha afirmou é que tinha apenas agendada uma escritura de compra e venda.
25- Assim, o tribunal recorrido deveria ter dado como não provados os factos números 3.1.12 e 3.1.13 dos factos provados: 3.1.12. Entretanto, os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração. 3.1.13. No dia designado para a escritura a Ré não compareceu nem justificou a sua ausência.
c. DEVERIA O TRIBUNAL “A QUO” DAR COMO PROVADO: “OS AUTORES, APESAR DE AGENDAREM A ESCRITURA, NÃO PRETENDIAM ADQUIRIR O IMÓVEL E, APENAS PROCEDERAM AO AGENDAMENTO DA ESCRITURA NUNCA PRETENDERAM A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO”
26- Por uma questão de economia, a Recorrente dá aqui por reproduzidas as declarações da testemunha, sr. Dr. EE, Notário, (Sessão de 07-02-2024, com início a 14:19 e termo a 10:25, passagem de 03:25 a 09:02).
27- Ora, como resulta dos autos, os Autores afirmam que o preço do negócio seria pago com recurso a financiamento bancário.
28- Mais resulta dos autos, mais concretamente as declarações das testemunhas FF e GG, transcritas na sentença recorrida que os representantes do Banco se deslocariam ao escritório do sr. Dr. EE, caso fossem convocados.
29- Acontece que, tal como afirmado por aquela testemunha, nem o aludido Banco agenda escrituras no escritório da testemunha, nem tinha sequer agendado qualquer mútuo conexo com a escritura agendada pelos Autores.
30- Ou seja, aqueles apenas agendaram escritura no fito de obterem uma declaração da ausência da aqui Recorrente.
31- Assim, à luz da regra da experiência, deveria o Tribunal a quo dar como provado que “os Autores, apesar de agendarem a escritura, não pretendiam adquirir o imóvel e, apenas procederam ao agendamento da escritura nunca pretenderam a realização do negócio”.
32- Face ao supra exposto, entende a Recorrente que os factos dados como provados com o número 3.1.9, 3.1.12, 3.1.13 e o que agora se pretende aditar como provado, foram incorrectamente julgados, em virtude de existir prova credível, nomeadamente, prova documental, declarações de parte do legal representante da Ré e prova testemunhal produzida em audiência e discussão e julgamento, supra referida que se dá aqui por integralmente reproduzida para todos os devidos efeitos legais, impor sobre esses concretos pontos da matéria de facto impugnada uma decisão diversa da recorrida, pois deveriam ter sido dados como não provados.
33- Assim, ao não tê-lo feito, face à prova produzida nos presentes autos, designadamente prova documental, declarações de parte do legal representante da Ré e prova testemunhal produzida em audiência e discussão e julgamento, supra referida que se dá aqui por integralmente reproduzida para todos os devidos efeitos legais e que impõem decisão diversa da proferida, com o devido respeito, incorreu num erro de julgamento sobre os aludidos concretos pontos de facto, os quais poderão ser alterados por este Tribunal Superior (cfr. artigo 640.º, n.º 1 alíneas a) e b) e artigo 662.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
34- Com a alteração dos referidos factos provados impugnados e, consequentemente, determinar-se que nunca foi comunicada ao legal representante da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se este comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo e, ainda, que os Autores nunca pretenderam celebrar o contrato que agendaram, implica que a Ré seja absolvida do pedido.
35- Pelo que, resulta do supra exposto que os concretos factos acima mencionados foram incorrectamente julgados, impondo-se assim a sua respectiva alteração nos termos indicados pela ora Recorrente.
DO DIREITO
36- Consta da sentença recorrida que: “Da factualidade provada, com eventual relevância para esta questão, resulta apenas que o contrato promessa foi assinado em ../../2021, constando do mesmo que a licença e utilização não lhe era exigível e que, pouco tempo após, e no seguimento da avaliação do imóvel pela instituição bancária para efeitos de financiamento bancário aos Autores, estes foram avisados de que sem aquela licença não poderia realizar-se o contrato definitivo. Mais resultou provado que tal facto foi comunicado à Ré que se comprometeu a resolver o problema, não tendo, todavia, apresentado a licença ou documento que a dispensasse nem qualquer justificação para essa omissão e que, após várias tentativas de contacto, os Autores acabaram por marcar a escritura de compra e venda, solicitando que a Ré, nessa data, levasse os documentos em falta, o que não se verificou.
Perante o exposto, cremos que não há um único comportamento dos Autores que possa evidenciar má-fé ou que pudesse ter criado uma confiança e expectativa legítima na Ré que viesse a ser defraudada já que mesmo a marcação da escritura pública surgiu no sentido daquela comparecer com a licença e, dessa forma, sanar a nulidade verificada.
Assim, é nulo o contrato promessa de compra e venda decorrente da inobservância da exigência prevista no artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil.
A declaração de nulidade tem efeitos retroactivos, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado (artigo 289.º, n,º 1 do Código Civil), pelo que os Autores terão direito à restituição do valor pago a título de sinal (€ 8 500,00).”
38- Salvo o devido respeito, não concorda a Recorrente com aquela solução jurídica, seja porque ela não resulta da letra da lei, seja porque, não foi alegados factos, ou produzida prova que infirmassem que não era possível a obtenção da licença de utilização.
37- Como decorre do recente acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 14/03/2024, no processo 2881/22.8TTBRG.G1 (disponível emwww.dgsi.pt): 1- Há que distinguir a inexistência de licença de utilização ou de construção das situações em que se mostra impossível a sua obtenção: a falta de licença de utilização ou de construção (prevista no DL 281/99) traduz-se numa nulidade atípica prevista no artigo 410º nº 3 do Código Civil que não é de conhecimento oficioso, o que impede que o tribunal com base na simples inexistência dessa licença possa concluir pela nulidade do contrato, por considerar o seu objecto impossível.
Com efeito, é possível a celebração de contrato de compra e venda de bens futuros e de bens alheios e as razões de forma do contrato definitivo não se aplicam ao prometido, pelo que as partes podem validamente prometer comprar e vender um bem que ainda não é passível de transmissão.”
38- Resulta do referido aresto: “Daqui resulta que a inexistência da licença de utilização não interfere na validade do contrato promessa, salvo se se demonstrasse que a obtenção daquela era, à data da celebração do acordo, impossível de se obter, facto que não só não está alegado como está alegado o facto contrário, pela executada, ou seja, que estaria prestes a ser obtida”. 39 - Veja-se, ainda, o acórdão do supremo Tribunal de Justiça, de 25/05/2021, no processo 1466/19.0T8FAR.E1.S1 (disponível emwww.dgsi.pt): “É nulo o contrato-promessa de compra e venda de prédio, por impossibilidade originária do objecto, quando não fosse possível a outorga do contrato definitivo por inexistência de licença de utilização ou construção e inviabilidade de a mesma ser emitida, por as construções existentes não serem admitidas, nem poderem ser regularizadas, ao abrigo do plano municipal vigente”.
40- Daqui resulta que a inexistência da licença de utilização não interfere na validade do contrato promessa, salvo se se demonstrasse que a obtenção daquela era, à data da celebração do acordo, impossível de se obter, facto que não só não está alegado como está alegado o facto contrário, pela executada, ou seja, que estaria prestes a ser obtida.
41- Dos autos (dos factos provados) não consta que a obtenção da licença de utilização não é possível, nem hoje, nem na data em que o contrato-promessa foi celebrado. Não poderia assim o Tribunal a Quo afirmar que o contrato promessa tinha um objecto legalmente impossível.
42- Destarte, não é nulo o aludido contrato promessa, tanto mais que, dos factos provados e não provados resulta que “3.2.1 A Ré sabia ou não podia desconhecer que o prédio tinha sido sujeito a construções ou reconstruções posteriores à entrada em vigor do RGEU.3.2.2. A Ré sabia ou não poderia desconhecer que as novas construções fariam despoletar a exigibilidade da licença de utilização.
43- Pelas razões apontadas, não tendo produzido prova quanto à impossibilidade de obtenção da licença de utilização andou mal o Tribunal a Quo ao declarar nulo o contrato promessa discutido nos autos, violando o disposto nos artigos 410.º n.º 3 do CC.
SEM PRESCINDIR,
DO INCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR BANDA DOS AUTORES
44- Dos factos indevidamente provados resulta que os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração.
45- Acontece que, nos termos do contrato promessa junto pelos Autores com a sua petição inicial (documento n.º 1), os Autores estavam obrigados a notificar a Ré com, pelo menos, oito dias de antecedência da celebração da escritura, nos termos da cláusula quarta do contrato promessa.
46- A verdade é que, tal como resulta do documento n.º 3, também junto com a Petição Inicial, a notificação para a escritura foi expedida a 23/02/2022 e a recepção ocorreu a 25/02/2022, ou seja, com 4 dias de antecedência da data agendada para a escritura.
47- Quer com isto dizer que, no modesto entendimento da Ré, ao terem agido daquela forma, não permitiram à Ré, sequer, reunir os documentos para comparecer na escritura agendada.
48- Forçoso assim se torna que o Tribunal a quo tenha, afinal entendido que, à data da escritura faltava a dita licença de utilização quando, na verdade os Autores não agendaram escritura no prazo de 90 dias tal como resulta do contrato, e tampouco notificaram a Ré com antecedência de 8 dias para reunir a documentação e se apresentar para outorgar escritura.
49- Destarte, se a impossibilidade originária da promessa de compra e venda se vislumbra na data da escritura do contrato prometido, por não ser possível o objecto, ou porque a Ré não se acompanha da (necessária) licença de utilização, haveriam de os Autores terem cumprido a antecedência contratual de 8 dias para a Ré se preparar, então, para finalmente celebrar o contrato prometido.
50- Assim, não é nulo o contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autores e Ré porquanto o contrato definitivo não foi agendado nos termos do contrato e não podia o Tribunal a quo, assim, afirmar nulo o contrato promessa de compra e venda decorrente da inobservância da exigência prevista no artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil quando, a Ré até podia sanar essa nulidade.
Nestes termos, e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser julgado procedente e a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue a acção totalmente improcedente com as legais consequências daí advenientes.
AA e BB, Autores nos autos, também não se conformando com a sentença em causa e face à interposição de recurso de apelação pela Ré, vieram interpor recurso subordinado, nos termos do disposto no artigo 633.º do Código de Processo Civil.
Apresentam as seguintes conclusões:
I. O tribunal a quo proferiu sentença que julgou procedente parcialmente o pedido subsidiário, condenando a Ré a devolver aos Autores a quantia de €8.500,00 recebida a título de sinal, acrescido de juros de mora à taxa legal desde citação até efectivo e integral pagamento, absolvendo a Ré do demais peticionado.
II. Insurgem-se os Recorrentes quanto a esta decisão, por entenderem que a aplicação do direito à matéria factual não é conforme o melhor Direito, o que, aplicado, levaria à procedência do petitório principal;
III. E ainda por entenderem que o tribunal a quo deveria ter atentado aos factos alegados e aqueles que decorreram da instrução do processo, os quais, pese embora não alegados, deveriam ser tomados em consideração para a decisão que serviria a justiça, nos termos do artigo 5º do Código de Processo Civil, para proceder o pedido apresentado a título principal.
IV. Portanto, não se conformam os Recorrentes da decisão proferida pelo Tribunal a quo, por esta não lhes conceder a procedência do pedido principal, a saber: “Ser declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre os Autores e a Ré, por incumprimento imputável a esta última e, consequentemente, condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia de €17.000,00 (dezassete mil euros), nos termos do previsto no artigo 442.º, nº2 do Código Civil;”
V. e ainda entenderem que a instrução do processo assim o permitia e respeitaria as exigências de justiça aplicáveis ao Código de Processo Civil.
Vejamos.
VI. Na petição inicial, os recorrentes invocaram toda a conduta determinante à resolução do contrato, invocando ainda que a resolução operou por causa imputável à Recorrida,
VII. dado aos factos que promoveram o incumprimento definitivo que os Recorrentes imputam à Recorrida e que o tribunal a quo deu como provados, a saber:
“3.1.7. Após a avaliação do imóvel realizada por aquela instituição bancária, constatou-se que a licença de utilização era necessária para a celebração da escritura publica de compra e venda do imóvel, uma vez que o prédio tinha sido alvo de obras de construção ou reconstrução em data posterior à entrada em vigor do RGEU.
3.1.8. A situação descrita em 3.1.7. foi comunicada pela instituição bancária aos Autores e por estes à Ré́ e à mediadora imobiliária com intervenção no negócio, EMP02..., ainda dentro do prazo estipulado para a marcação da escritura.
3.1.9. Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo.
3.1.10. O credito para a compra do imóvel estava aprovado e tudo apto à celebração da escritura, com excepção do alvará́ de licença de utilização ou certidão camarária que a dispensasse, que a Ré nunca apresentou.
3.1.11. Os Autores fizeram várias tentativas de contacto com os legais representantes da Ré́ que lhes foram respondendo que o processo estava a ser tratado por arquitecto ou engenheiro até que lhes deixaram de responder. 3.1.12. Entretanto, os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração.
3.1.13. No dia designado para a escritura a Ré́ não compareceu nem justificou a sua ausência.”
VIII. Pois bem, destes factos resulta que a Recorrida protelou durante meses a celebração do contrato definitivo,
IX. não cuidando de obter a licença de utilização do imóvel, documento essencial à transmissão,
X. mesmo quando recebidos sucessivos contactos pelos Recorrentes.
XI. Após as várias insistências dos Recorrentes, a Ré deixou de responder aos contactos; e
XII. sabendo aqueles que o processo de licenciamento estava parado.
XIII. Face a este reiterado incumprimento por parte da Ré e (conjunção copulativa) ao lapso temporal em que a mesma perpetuou,
XIV. e ainda pela não comparência à marcação realizada para a transmissão da propriedade,
XV. os Recorrentes perderam o interesse no negócio.
XVI. A perda do interesse tem de decorrer da mora para servir de fundamento à resolução do contrato e permite que a Recorrida entre de imediato em incumprimento definitivo,
XVII. na medida em que a obrigação a que está incumbida não é passível de ser prestada, face ao desinteresse dos Recorrentes gerado pela sua (excessiva, diga-se aqui) mora.
XVIII. e aliada a esta mora surge o conhecimento dos Autores de que a Ré tinha o processo de licenciamento parado, como findo, pelo desinteresse que tinha em vender pelo preço prometido.
XIX. Desta dita, entendem os Recorrentes que está provada factualidade bastante para se determinar que a Ré incumpriu o contrato promissório e o fez culposa e ilicitamente.
XX. De todo e qualquer modo, o hiato temporal em que a Ré permaneceu em mora – desde o momento em que foi alertada da exigência de licenciamento – até à recepção da missiva para a resolução, vivenciando de permeio a comunicação para efectivação da escritura, que ignorou, transforma, com o devido respeito, a mora em incumprimento definitivo.
XXI. Mas caso assim não se entenda, a factualidade invocada e dada como provada, atento ainda às declarações do representante legal da Ré, serviria para o tribunal a quo julgar que a Recorrida estava em incumprimento definitivo e reconhecer o direito ao sinal em dobro, por aplicação do artigo 442.º do Código Civil.
XXII. Na medida em que tal factualidade permite extrair o firme propósito da Recorrida não querer cumprir o contrato, intenção esta que veio a ser confirmada pelas invocadas declarações do representante legal da Recorrida (Declarações de parte do representante legal da Ré que tomaram o seu início no dia 11 de Dezembro de 2023 pelas 11:03h e findaram no mesmo dia pelas 11:32 h), a saber:
Minuto 12 e 10 segundos a minuto 12 e 13 segundos (Mmª Juíza):
“Mas o senhor apareceu na escritura?”
Minuto 12 e 13 segundos a minuto 12 e 14 segundos (Representante legal da Ré): “Não”.
Minuto 12 e 14 segundos a minuto 12 e 15 segundos (Mmª Juíza): “Porquê?”
Minuto 12 e 15 segundos a minuto 12 (Representante legal da Ré): “Porque interessado.”
e 20 segundos já não estava (...)
XXIII. Respondendo-se, assim, ao peticionado no articulado instigador desta instância: “Ser declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre os Autores e a Ré, por incumprimento imputável a esta última e, consequentemente, condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia de €17.000,00 (dezassete mil euros), nos termos do previsto no artigo 442.º, nº2 do Código Civil;”
XXIV. Mas caso a factualidade invocada no respectivo articulado fosse parca a responder ao incumprimento definitivo,
XXV. o certo é que a carência apenas se dá quanto a juízos conclusivos ou factos conclusivos,
XXVI. os quais resultam intrínseca, clara e cristalinamente da instrução do processo, a saber das declarações do representante legal da Recorrida, já invocadas nestas conclusões.
XXVII. Assim, deveriam constar como conclusão da factualidade alegada e provada ou do rol de factos dados como provados que:
-A Ré assumiu o compromisso de tratar da documentação necessária à celebração do negócio definitivo a que o pacto promissório diz respeito.
-A Ré não cumpriu o seu compromisso, carecendo, assim, de obter a documentação necessária à escritura.
-A Ré por sucessivos meses careceu de mover diligências para obter a referida documentação.
-A Ré aquando da marcação da outorga da escritura ou documento particular autenticado, a qual faltou, mostrou não querer cumprir, de forma clara e cristalina, a obrigação que sobre si impendia por via do pacto promissório, a somar da conduta que antecede.
XXVIII. Por tudo o quanto exposto, seja por um fundamento de direito ou outro, a factualidade alegada é passível de promover o julgamento de que o contrato promissório foi incumprido definitivamente pela Recorrida.
XXIX. E, como tal, deverá esta ser condenada ao pagamento aos Autores do sinal em dobro, no valor de €17.000,00 (dezassete mil euros), acrescido de juros à taxa legal contados desde a data da recepção da missiva que resolveu o contrato até efectivo e integral pagamento,
Nestes termos, deverá o presente recurso merecer o douto provimento de V. Exas. substituindo a decisão que se coloca em crise por outra que jugue procedente o pedido principal e, assim, considere resolvido o contrato promessa de compra e venda determinando a devolução do sinal em dobro aos Autores, acrescida de juros de mora devidos desde a data da resolução até efectivo e integral pagamento.
Os autores ainda responderam ao recurso interposto pela ré, dizendo em síntese que o mesmo não merecia provimento.
II
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635º,3 e 639º,1,3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, sem esquecer as questões que sejam de conhecimento oficioso. Assim, e, considerando as referidas conclusões, as questões a decidir consistem em saber:
a) ocorreu erro no julgamento da matéria de facto;
b) saber se o contrato-promessa tinha um objecto legalmente impossível, e se por isso foi bem julgado nulo;
c) saber se os autores incumpriram o contrato, aquando da notificação da data agendada para a escritura à ré;
III
A decisão recorrida considerou provados os seguintes factos:
3.1.1. A Ré é uma sociedade anónima que se dedica, com escopo lucrativo, à actividade económica de compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
3.1.2. No dia ../../2021, os Autores, na qualidade de promitentes compradores, e a Ré, representada no acto pelos seus administradores HH e II, na qualidade de promitente vendedora, outorgaram o documento denominado “Contrato Promessa de compra e venda”, na qual esta declarou ser “dona e legítima proprietária do prédio urbano, composto por uma casa de rés-do-chão, para habitação, com logradouro, sito no lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz respectiva sob o artigo ...58, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número .../..., não tendo o mesmo licença de utilização, nem a mesma lhe é exigível, por ser de construção anterior ao RGEU, conforme se verifica por escritura outorgada em dez de Fevereiro de dois mil e doze no Cartório Notarial ....” e que através do qual “promete e obriga-se a vender, livre de quaisquer ónus e encargos, desocupado de pessoas e bens, com todos os direitos e obrigações inerentes, aos segundos contratantes, e estes obrigam-se a comprar-lhes o referido prédio.”.
3.1.3. Autores e Ré estipularam também na cláusula terceira que “o preço acordado para a prometida venda é de € 85.000,00” que seria pago do seguinte modo:
“a) A título de sinal e princípio de pagamento por conta do preço acordado é, neste acto, entregue pelos segundos contraentes aos primeiros contraentes a importância de € 8.500,00 (oito mil e quinhentos euros), por meio de transferência bancária ou através de cheque.
b) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de € 76.500,00 (setenta e seis mil e quinhentos euros) será pago no dia da escritura definitiva de compra e venda”.
3.1.4. Ficou ainda estipulado, na cláusula quarta, que “A escritura pública ou Documento Particular Autenticado do prédio identificado na cláusula 1.ª será celebrada, no prazo de 90 dias a contar da presente data, ficando os segundos contraentes incumbidos de comunicar aos primeiros, a data, hora e local de realização da escritura, com uma antecedência nunca inferior a oito dias” e, na cláusula sétima, que “os segundos contraentes declararam ter conhecimento e aceitam o imóvel nas condições que o mesmo se encontra actualmente”.
3.1.5. Na data da celebração do contrato referido em 3.1.2., os Autores entregaram à Ré a quantia pecuniária de € 8.500,00 a título de sinal e princípio de pagamento.
3.1.6. Após a assinatura do contrato referido em 3.1.2., os Autores iniciaram o processo de financiamento junto da instituição bancária Banco 1....
3.1.7. Após a avaliação do imóvel realizada por aquela instituição bancária, constatou-se que a licença de utilização era necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, uma vez que o prédio tinha sido alvo de obras de construção ou reconstrução em data posterior à entrada em vigor do RGEU.
3.1.8. A situação descrita em 3.1.7. foi comunicada pela instituição bancária aos Autores e por estes à Ré e à mediadora imobiliária com intervenção no negócio, EMP02..., ainda dentro do prazo estipulado para a marcação da escritura.
3.1.9. Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo.
3.1.10. O crédito para a compra do imóvel estava aprovado e tudo apto à celebração da escritura, com excepção do alvará de licença de utilização ou certidão camarária que a dispensasse, que a Ré nunca apresentou.
3.1.11. Os Autores fizeram várias tentativas de contacto com os legais representantes da Ré que lhes foram respondendo que o processo estava a ser tratado por arquitecto ou engenheiro até que lhes deixaram de responder.
3.1.12. Entretanto, os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração.
3.1.13. No dia designado para a escritura a Ré não compareceu nem justificou a sua ausência.
3.1.14. De seguida, a Autora mulher remeteu uma carta dirigida à Ré na qual declarou que tinham perdido o interesse na aquisição do imóvel, solicitando a devolução do sinal.
3.2. Factos não provados:
3.2.1. A Ré sabia ou não podia desconhecer que o prédio tinha sido sujeito a construções ou reconstruções posteriores à entrada em vigor do RGEU.
3.2.2. A Ré sabia ou não poderia desconhecer que as novas construções fariam despoletar a exigibilidade da licença de utilização.
3.2.3. Se o negócio não se tivesse realizado, os Autores não teriam encetado junto de uma instituição bancária o processo de financiamento e despendido a quantia de € 821,60 nem teriam despendido a quantia de € 1.000,00 em viagens a Portugal com o propósito de celebrar o contrato promessa e o contrato definitivo.
3.2.4. Antes de celebrarem o contrato promessa de compra e venda, os Autores visitaram o imóvel e tomaram conhecimento do estado e construções ali existentes.
3.2.5. Os Autores conheciam a dispensa da licença de construção para a celebração do negócio.
3.2.6. Os Autores, por diversas vezes, quer antes de decorrido o prazo de 90 dias de que dispunham para a marcação da escritura pública quer após o fim desse prazo, contactaram o legal representante da Ré e a encarregada de venda, dizendo que se iriam divorciar e, por isso, desistiam do negócio.
3.2.7. Logo após o fim do prazo estipulado para a celebração do contrato prometido, os Autores questionavam o legal representante da Ré sobre a possibilidade de ser restituído parte do sinal para minorar a perda que aqueles teriam, pretensão à qual este nunca acedeu.
IV
Conhecendo do recurso.
Começa a recorrente por querer impugnar a decisão sobre matéria de facto.
Como é sabido, há regras apertadas para poder impugnar a decisão sobre matéria de facto.
Ora, constam do art. 640º CPC os requisitos formais de admissibilidade do recurso sobre matéria de facto. Como escreve Abrantes Geraldes (Recursos, 2017, fls. 158):
“a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em algumas das seguintes situações:
a) falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635º, nº 4 e 641º, nº 2, al. b);
b) falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640º, nº 1, al. a);
c) falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (vg. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc);
d) falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”.
No caso concreto, a recorrente indica de forma clara quais os pontos de facto que considera mal julgados e quais as respostas que entende que o Tribunal deveria ter dado aos mesmos, e indica em concreto os meios de prova que em seu entender deveriam ter levado a decisão diversa.
Podemos pois conhecer desta parte do recurso.
Impugna a recorrente o facto provado 3.1.9, dizendo que o mesmo devia ter ficado não provado.
O teor é este: “Foi ainda comunicada aos legais representantes da Ré a impossibilidade da celebração do contrato de compra e venda sem a licença de utilização, tendo-se estes comprometido a obter a respectiva licença num curto espaço de tempo”.
Afirma a recorrente que das declarações do legal representante da Ré não resulta o que foi dado como provado, e a única prova produzida e admitida quanto a esse facto, é o depoimento do seu legal representante.
Será assim ?
O Tribunal recorrido escreveu na motivação o seguinte: “a factualidade vertida nos pontos 3.1.6. a 3.1.9. decorre da conjugação das declarações do legal representante da Ré com os depoimentos das testemunhas FF e GG e com as informações do Banco 1... junta aos autos.
Com efeito, a testemunha GG, funcionário da instituição bancária Banco 1... e responsável pelo processo de financiamento dos Autores, prestou o seu depoimento de forma serena e sem mostrar qualquer interesse pelo desfecho da lide, motivo pelo qual foi tido em consideração pelo Tribunal, tendo sido essencial para a prova dos pontos 3.1.6. e 3.1.7. Explicou as fases do processo de financiamento – fase da aprovação, fase da avaliação e fase da escritura –, esclarecendo que a fase da aprovação está dependente da fase da avaliação e que apenas findas e aprovadas estas fases é emitida a carta da aprovação de crédito. Para além disso, confirmou que o processo de crédito dos Autores, que foi directamente tratada por ele, passou por todas estas fases e que a escritura só não se realizou porque faltava a licença de habitação ou certidão camarária que a dispensasse no caso de ser imóvel anterior ao RGEU e sem a qual a entidade avaliadora, que é uma entidade externa ao Banco, não permitia a sua realização. Foi também peremptório ao afirmar que na data em que os Autores marcaram a escritura pública, se os legais representantes da Ré tivessem comparecido com a documentação necessária (licença de habitabilidade ou certidão camarária que a dispensasse), a instituição bancária emitiria, na hora, o cheque com a quantia financiada. Note-se que a testemunha fez esta afirmação com muita naturalidade, de forma lógica e seguida de toda uma explicação exaustiva do modus operandi do Banco, esclarecendo de que forma conseguiam garantir a sua realização. Para além disso, as explicações prestadas vão de encontro à última informação (de 28 de Fevereiro de 2024) remetida pelo Banco 1... na qual consta que a reaprovação do crédito dos Autores poderia ser emitida no próprio dia da escritura pública, assim como a nova carta de aprovação, não carecendo de novo período de reflexão uma vez que as condições da operação se mantinham inalteradas.
Por sua vez, a informação remetida por aquela entidade, em 18 de Janeiro de 2024, corrobora também o depoimento da testemunha na parte em que afirmou que a inexistência de licença de construção impossibilitava a realização da escritura pública.
A testemunha FF, mediador imobiliário responsável pela venda do imóvel, prestou o seu depoimento de forma coerente e esclarecedora, demonstrando ter conhecimento directo sobre os factos porquanto teve intervenção directa na celebração do negócio em apreço nos autos. (…) Foi também esclarecedor quanto à aprovação do crédito e às razões que impossibilitaram a realização da escritura dentro do prazo inicialmente estipulado, tendo corroborado o depoimento prestado pela testemunha anterior. Para além disso, relatou que após a comunicação da instituição bancária relativamente à falta da licença de utilização, a Autora sempre se mostrou interessada na finalização de todo este processo, contactando-os diversas vezes para saber o estado da situação, tendo inclusivamente deixado uma procuração passada a favor da Advogada da imobiliária, nunca tendo sido manifestado qualquer intenção de desistir do negócio. Relativamente à comunicação da necessidade de licença de utilização à Ré e ao compromisso desta na resolução do problema, esta factualidade foi confirmada pelo legal representante da Ré, cujas declarações apenas nesta parte nos mereceram credibilidade por terem sido corroboradas pela testemunha anterior e por lhe serem desfavoráveis”.
Ora, depois da audição integral da prova produzida em audiência de julgamento, esta Relação pode, sem qualquer reserva, confirmar a decisão recorrida.
Com efeito, a recorrente veio tentar, sem sucesso, reduzir a prova sobre esta questão às declarações do seu representante legal, ignorando a outra prova que o Tribunal recorrido mencionou, e sendo que, mesmo aquelas declarações, intencionalmente vagas e imprecisas, já vão no sentido do que ficou dado como provado.
Assim, sem necessidade de mais considerações, esta parte do recurso improcede.
Impugna também os factos provados 3.1.12 (“Entretanto, os Autores remeteram uma comunicação, por carta registada, para a Ré marcando a escritura e a requerendo os documentos necessários para a sua celebração”) e 3.1.13 (“no dia designado para a escritura a Ré não compareceu nem justificou a sua ausência”).
A recorrente considera que “os Autores nunca procederam à marcação da dita escritura e apenas a usaram como pressuposto para a apresentação da demanda a juízo”. E afirma que “os Autores fizeram a marcação da escritura em curto prazo para impedir a comparência da Ré mas, do que resulta do depoimento da testemunha EE, nunca este faz escrituras de compra e venda onde figurasse como banco financiador o Banco 1... SA na colateral contrato de mútuo”. E “a única prova produzida e admitida quanto a esse facto, é o depoimento do legal representante da Ré, e, ainda, as declarações da testemunha EE, Notário”.
Mas também aqui não lhe assiste razão.
O Tribunal recorrido explicou que “a prova dos pontos 3.1.12 e 3.1.13 assenta nos documentos n.ºs 3 e 4 juntos aos autos e ainda na declaração do Senhor Notário EE junta aos autos e no seu depoimento, que confirmou a não comparência dos legais representantes da Ré. Para além disso, o próprio legal representante da Ré confirmou a recepção da carta com a marcação da data para a escritura pública e a sua não comparência, tendo inclusivamente afirmado que “decidiu não vender”.
A fundamentação apresentada pelo Tribunal corresponde integralmente à prova produzida, e é quanto a nós irrespondível. Não se perderá mais tempo com estes factos, os quais estão incontornavelmente provados.
A recorrente parecia ter impugnado o facto provado 3.1.14, mas da leitura das conclusões não se encontra a motivação para essa impugnação, e termina esta parte do recurso com a conclusão 32, não fazendo qualquer referência a esse facto, mas apenas se referindo aos factos dados como provados com o número 3.1.9, 3.1.12, e 3.1.13. Assim, concluímos que não foi intenção da recorrente impugnar o facto 3.1.14.
Finalmente, afirma a recorrente que o Tribunal a quo, em face da prova produzida e da inexistência de base instrutória, deveria dar como provado “os autores, apesar de agendarem a escritura, não pretendiam adquirir o imóvel e, apenas procederam ao agendamento da escritura nunca pretenderam a realização do negócio”.
E parece sustentar essa sua posição nas declarações da testemunha, sr. Dr. EE, Notário, afirmando ainda que os autores “apenas agendaram escritura no fito de obterem uma declaração da ausência da aqui Recorrente”.
Em primeiro lugar, embora esse facto não conste da lista dos factos não provados na sentença, é verdade que o mesmo foi alegado pela ré/recorrente nos artigos 14 a 17 da contestação.
Porém, a prova do mesmo é totalmente inexistente.
Primeiro, tratando-se de um facto do foro íntimo dos autores (a sua intenção), ele só poderia ser provado ou por confissão dos próprios, ou então deduzir-se das suas acções concretas.
A autora negou tal facto e reafirmou a intenção de celebrar a escritura.
O autor relatou em traços largos a mesma versão, dizendo a certa altura: “nunca tivemos a intenção de desistir. Isso seria dar o nosso dinheiro como perdido”.
A testemunha dos autores FF pronunciou-se sempre em sentido oposto ao pretendido pelos recorrentes, dizendo que a autora, durante o período que esteve no estrangeiro, lhe perguntou várias vezes o que se passava porque tinha pressa e queria fazer a escritura. Nunca falou em desistência.
A testemunha JJ, tio da autora, nada disse sobre essa matéria.
A testemunha EE também nada disse.
A testemunha GG, funcionário bancário que tratou do crédito, nada disse no sentido pretendido pelos recorrentes, antes pelo contrário, pois declarou que foi marcada a escritura no Dr. EE, em ..., ele estava preparado para a fazer, compareceu, e o cheque seria emitido na hora.
E o legal representante da ré, HH declarou que quando foi marcada a escritura ela não se realizou “porque aquilo foi muito em cima; eu não apareci porque já não estava interessado”. E declarou que trocou mensagens com a autora, a qual queria que lhe devolvesse o sinal e desistia do negócio. Estas declarações de uma parte no contrato, portanto, interessado no desfecho da acção, desacompanhadas de qualquer outra prova que as corroborasse, não tiveram qualquer valor para o Tribunal a quo, e também não o têm para esta Relação.
Assim, de intenções ocultas dos autores nada se apurou, a não ser que eles marcaram a escritura e comunicaram à promitente vendedora para comparecer, e que o crédito estava aprovado.
Assim sendo, a matéria de facto provada mantém-se inalterada.
Aplicação do direito
Independentemente do fracasso do recurso sobre a matéria de facto, a recorrente afirma ainda que a sentença incorreu em erro na aplicação do direito, em dois momentos:
a) O contrato-promessa não devia ter sido julgado nulo, porque a inexistência da licença de utilização não interfere na validade de tal contrato, salvo se se demonstrasse que a obtenção daquela era, à data da celebração do acordo, impossível, o que não foi alegado nem provado. Não poderia assim o Tribunal a quo afirmar que o contrato promessa tinha um objecto legalmente impossível.
b) Nos termos do contrato promessa celebrado os Autores estavam obrigados a notificar a Ré com pelo menos oito dias de antecedência da celebração da escritura, nos termos da cláusula quarta. Ora, a notificação para a escritura foi expedida a 23/02/2022 e a recepção ocorreu a 25/02/2022, ou seja, com 4 dias de antecedência da data agendada para a escritura. Ao terem agido daquela forma, não permitiram à Ré, sequer, reunir os documentos para comparecer na escritura agendada. Assim, os autores incumpriram o contrato.
Vejamos.
Quanto à questão referida em a)
Apreciando a pretensão dos autores deduzida a título subsidiário, a de que o contrato-promessa era nulo por inexistência de licença de utilização do imóvel prometido vender, ou seja, por impossibilidade legal de cumprimento do objecto do negócio, e daí decorrer a condenação da Ré a restituir o valor recebido a título de sinal, o Tribunal recorrido decidiu que o contrato-promessa era nulo, nos termos do art. 410º,3 CC por falta da certificação da existência de licença de utilização, a qual não existia à data da celebração do contrato promessa nem aquando da marcação da escritura pública pelos Autores e que a Ré não logrou provar que não seria necessária em face do ano de construção do imóvel. E daí decorre, como o Tribunal decidiu, a restituição aos autores do valor pago a título de sinal (€ 8 500,00).
Dos factos provados resulta que o prédio que as partes prometeram comprar e vender é um prédio urbano, composto por uma casa de rés-do-chão, para habitação, com logradouro. E consta igualmente do contrato que tal prédio “não tem licença de utilização, nem a mesma lhe é exigível, por ser de construção anterior ao RGEU”.
Porém, ao contrário do que ficou a constar no contrato, a licença de utilização era necessária para a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, uma vez que o prédio tinha sido alvo de obras de construção ou reconstrução em data posterior à entrada em vigor do RGEU.
Importa ter aqui presente o que dispunha o artigo 1º do Decreto-Lei nº 281/99, na redacção dada pelo DL n.º 116/2008, de 04 de Julho: não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
Uma das excepções a esta norma é o caso dos prédios cuja construção seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.383, de 07/08/1951, (RGEU, vigente em regra no território desde 13 de Agosto de 1951), que entretanto não tenham sido reconstruídos, visto que foi este que instituiu a exigência dessa apresentação.
Como se escreve no Acórdão desta Relação de 14.3.2024 (Paula Ribas), “esta norma visa proteger um interesse público da maior importância: não só o combate às construções clandestinas, porquanto as mesmas põem em causa a segurança das pessoas, não só dos titulares dos prédios (referindo-se, por com interesse neste caso, as instalações eléctricas não verificadas por entidade para tanto competente, passíveis de causar fogos que a todos atingem), bem como todos os demais interesses colectivos que estão subjacentes ao direito do urbanismo. Este ramo do direito público regula as actividades de ocupação, uso e transformação dos solos, com o objectivo de, em primeira linha assegurar salubridade e segurança das edificações e dos aglomerados urbanos (não só para quem nelas habita, mas também para segurança para todas as pessoas em geral), assim como o ordenamento de todo o solo, com vista a contribuir para o melhor aproveitamento do território. Assim, “ainda que seja válido o contrato promessa de compra e venda, se não vierem a reunir-se os legais pressupostos para a realização do contrato definitivo (por não se ter, entretanto, obtido a indispensável licença ou alvará) verificar-se-á a impossibilidade da celebração desse contrato último e, forçosamente, a impossibilidade da respectiva execução específica” como tão bem se expressou no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 10/07/2010 no processo 1360/08.0TBFAF.G1”.
É da própria natureza das coisas que a emissão de uma licença de utilização de um imóvel para habitação pressupõe a sua conclusão e a aptidão para ser usado para o fim a que se destina, a qual tem que ser comprovada pela entidade administrativa competente para a fiscalização das condições de habitabilidade e emissão da licença de utilização do imóvel para habitação (Acórdão do STJ de 4.7.2023 (Manuel José Aguiar Pereira).
Baixando ao caso destes autos, o prédio em causa, apesar de ser de construção anterior ao RGEU, tinha sido alvo de obras de construção ou reconstrução em data posterior à entrada em vigor do RGEU. E por isso, ficou num limbo legal, em que por um lado não beneficiava da dispensa da exibição da autorização de utilização perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular, mas por outro essa licença nunca poderia ser concedida, como de facto não foi, pela mesma exacta razão.
E como também se escreve no Acórdão do STJ acabado de citar, “o incumprimento da formalidade consistente na falta de apresentação ou existência de uma licença de construção válida no momento da celebração do contrato promessa não tem como consequência imediata a nulidade do contrato em causa já que – como é pacífico na doutrina e na jurisprudência, a posterior emissão da indispensável licença de construção convalida o contrato. Daí que, como se exara no acórdão recorrido, a falta da licença de construção aquando da celebração do contrato promessa – ou a da licença de utilização se fosse esse o caso – constituindo formalidade a observar como disposto no artigo 410.º n.º 3 do Código Civil não traduza “uma impossibilidade legal absoluta e originária do seu objecto, pelo que é de afastar a nulidade prevista no artigo 280.º, n.º 1 e 401.º, nºs 1 e 3 do Código Civil,” só relevando se se mantiver na data da celebração do contrato de compra e venda[1]”.
E como também se decidiu no Acórdão do TRP de 10 de Outubro de 2023 (Rui Moreira), “a existência de licença de utilização de um imóvel é condição essencial para o reconhecimento do direito à execução específica de um contrato-promessa, isto é, do direito a que, prescindindo da declaração contratual de uma das partes, o tribunal se substitua à parte faltosa e enuncie ele próprio a declaração em falta, isto é, como se da própria parte se tratasse e produzindo os mesmos efeitos. Para que uma tal solução possa ser decretada, a parte requerente tem de estar munida de todos os pressupostos (substantivos) do seu direito, o que, sendo reconhecido pelo tribunal, determina que se ultrapasse a ausência da declaração de vontade da parte contrária. É o que resulta do art. 830º, nº 1 do C.Civil. Significa isto que, para que se reconheça como digno de tutela um direito à execução específica de um contrato-promessa tendo por objecto um prédio urbano, esse prédio – que é o objecto mediato do contrato-promessa – tem de estar habilitado com uma licença de utilização, sob pena de não poder ser alvo de um acto translativo da respectiva propriedade, designadamente aquele que é pretendido do tribunal. Numa vertente negativa, poderá afirmar-se que, desprovido de licença de utilização, não poderá um tal prédio urbano ser objecto de um acto translativo de propriedade, seja ele um acto de venda em que o vendedor declara uma tal vontade, seja ele um acto judiciário que, suprindo essa declaração, se lhe substitua”.
Fazendo uma síntese do que fica dito, decidiu o STJ no Acórdão de 25.5.2021 (Fátima Gomes) que “sabendo que nos termos do art.º 68.º do RJUE (DL 555/99) a emissão de licença de utilização que viole o Pano Municipal ou intermunicipal do ordenamento do território é nula, não poderia a autoridade administrativa licenciar as construções existentes no prédio objecto da promessa de venda, sob pena de a mesma ser nula. Ainda que parte das construções inseridas no prédio fosse mais antiga do que a lei que obrigava à apresentação da licença de construção ou utilização, porque esta mesma dispensa só se aplica a prédios que não sofreram alterações, não se considera procedente o argumento invocado no sentido de não ser exigida a licença (de utilização ou construção) - artigos 1º e 2º do Decreto-Lei nº. 281/99, de 26 de Julho (uma vez que foi com a aprovação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, pelo DL n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1951, que se consagrou a necessidade de obtenção de aprovação administrativa, maxime municipal, de utilização dos edifícios (cfr. art. 8.º), a dispensa de licença para prédios anteriores decorre deste diploma em conjugação com o Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho). Estabelecendo a lei vigente que a transmissão do prédio só pode ocorrer com a existência da licença – utilização ou construção – e sabendo que a sua obtenção não é possível, nem hoje, nem na data em que o contrato-promessa foi celebrado, é de confirmar que o mesmo tinha um objecto legalmente impossível, cuja nulidade é inultrapassável, pelas razões já indicadas no acórdão recorrido”.
E é essa, como já dissemos supra, a situação destes autos.
Com efeito, atenta a situação do prédio supra descrita, e o regime legal acabado de descrever, o contrato-promessa que tivesse como objecto a sua alienação carecia para ser válido de licença de utilização emitida pela entidade administrativa competente.
Essa licença não foi -nem podia- ser emitida, como também ficou explicado.
Dispõe o art. 280º,1 CC que é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
“A impossibilidade diz-se física ou legal, conforme resulta da própria natureza das coisas ou decorre da lei. A prestação é fisicamente impossível se consiste em acto materialmente irrealizável …; legalmente impossível se consiste em acto jurídico que a lei fere de invalidade” (in Direito das Obrigações, Galvão Telles, 7ª edição, pág. 46).
No mesmo sentido, Mário Júlio de Almeida Costa (Noções de Direito Civil, 2ª edição, pág. 142): “aparece-nos como primeiro requisito da prestação debitória o de que esta seja física e legalmente possível (art. 280º nº 1). Mas a impossibilidade da prestação pode ser originária ou superveniente, conforme exista na altura da constituição do vínculo obrigacional ou sobrevenha depois. A primeira impede que a a obrigação nasça, ao passo que a segunda apenas obsta ao cumprimento (art. 790º e segs.)”.
E daqui decorre que o contrato-promessa foi e bem julgado nulo, porque tinha um objecto legalmente impossível. Dizendo ainda melhor, o contrato-promessa de compra e venda é nulo porque nem poderia ser celebrado o contrato definitivo por ausência da referida licença de utilização, nem pela mesma exacta razão poderia ser emitida sentença a decretar a execução específica do mesmo.
Assim, concluímos que, nesta parte, a decisão recorrida não merece censura.
Quanto à questão referida em b)
Esta questão suscitada pela recorrente, de a notificação para a escritura ter sido expedida com 4 dias de antecedência da data agendada para a escritura, assim desrespeitando o contrato celebrado, é neste momento irrelevante, por o contrato em causa ter sido julgado nulo. Sendo nulo, não produz efeitos jurídicos. Assim, não faz sentido sequer discutir se os autores incumpriram ou não o contrato.
Com o que improcede na totalidade o recurso da ré.
Recurso subordinado
Os autores, como vimos, vêm defender que deveria ter sido julgado procedente o pedido principal que formularam, o qual, recordemos, é este: “que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes por incumprimento imputável à Ré e, consequentemente, ao pagamento por esta da quantia de € 17.000,00, nos termos do artigo 442º,2 do Código Civil”.
Ora, pensamos ser já óbvio que esta pretensão dos autores recorrentes só pode ter o mesmo destino que acabou de ter a segunda questão de direito suscitada pela ré, por sofrer exactamente do mesmo mal: a pretensão de obter sentença que declare que a ré incumpriu o contrato, e que julgue válida a resolução do mesmo operada pelos autores, com a consequente obrigação de restituição do sinal em dobro, pressupõe como antecedente lógico obrigatório, que o contrato fosse válido, e logo, apto a produzir efeitos jurídicos. Tendo o contrato-promessa sido considerado nulo, e julgado como tal, torna-se patente que também esta pretensão não pode proceder.
E assim, estamos já em condições de confirmar integralmente a sentença recorrida, e de julgar improcedentes quer o recurso principal, quer o recurso subordinado.
V- DECISÃO
Por todo o exposto, este Tribunal da Relação de Guimarães decide julgar os recursos interpostos como integralmente improcedentes, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes (art. 527º,1,2 do CPC e art. 1º,2 do Regulamento das Custas Processuais).
Data: 30.1.2025
Relator (Afonso Cabral de Andrade)
1º Adjunto (José Carlos Dias Cravo)
2º Adjunto (Raquel Baptista Tavares)
[1] Destaque nosso.