Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 394/07.7TCGMR.G2 |  |
CONTRATO A FAVOR DE TERCEIRO
OBRIGAÇÃO ALTERNATIVA
II - A circunstância de, na escritura pública não terem sido reproduzidas essas duas cláusulas, desacompanhada de outros factos que não foram alegados nem provados, não permite concluir pela revogação do contrato a favor de terceiro.
III - Tendo o promitente se obrigado em alternativa, incumbindo-lhe a escolha da prestação, se não exercer esse direito na resposta à reconvenção, considera-se que prescindiu da escolha que se devolve ao terceiro.
I – Relatório
R., Lda. veio instaurar acção declarativa sob a forma ordinária contra Rosa….
Alega, em síntese, que é dona de um prédio rústico sito no Lugar da Vinha da Mata, freguesia de Infias, concelho de Vizela que adquiriu por compra.
A R. e o seu marido, entretanto falecido, eram arrendatários dos anteriores proprietários, ocupando a casa de habitação que faz parte do prédio que adquiriu.
Quando da celebração da escritura pública de compra e venda em 1999 foi acordado entre a A. e os anteriores proprietários do imóvel que este seria entregue desocupado.
Contudo, a R. nunca entregou o imóvel e mantém-se a ocupar o mesmo desde 1999, sem pagar qualquer renda. Mesmo após a morte do seu marido, em 2005, a R. mudou-se para casa de um filho, só se deslocando esporadicamente ao prédio, mas recusando-se a entregar o mesmo.
Pede, consequentemente:
. que lhe seja reconhecido o seu direito de propriedade sobre o prédio;
. que a R. seja condenada a reconhecer o seu direito de propriedade sobre o prédio, bem como a entregar-lhe o mesmo livre de pessoas e bens; e,
. a pagar-lhe uma indemnização por força da ocupação do prédio contra a sua vontade no valor mensal de euros 300,00, acrescida de juros desde a data da citação até efectiva entrega do imóvel.
A R. contestou, alegando, em síntese que:
.A acção deve ser suspensa até que a A. comprove ter efectuado o registo da acção.
.A A. acordou com a R. e o seu marido em Maio de 1999 que estes só entregariam a casa quando a A. construísse uma vivenda tipo T2 e transferisse a sua propriedade para a R. e marido ou lhes pagasse a quantia de 10 milhões de escudos, tendo a A. assumido essa obrigação, mediante contrato-promessa.
.A A. não construiu a vivenda nem lhes pagou a referida quantia.
.A A. não nega a obrigação assumida, limitando-se a invocar que não tem disponibilidade financeira para cumprir o acordado.
Deduziu reconvenção, alegando que a A. incumpriu o contrato promessa nos termos do qual se obrigava a construir uma vivenda no prazo de dois anos, pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de 69.153,87, acrescida de juros à taxa legal até integral pagamento.
Requereu ainda a intervenção principal dos anteriores proprietários do prédio.
A A. replicou, pugnando pela desnecessidade de registo da acção e pela improcedência do pedido reconvencional, uma vez que a R. não é parte no contrato promessa celebrado entre a A. e a R.
Por despacho de fls 86 foi indeferido o pedido de intervenção principal provocada.
Foi realizada audiência preliminar na qual foi admitido o pedido reconvencional e foi seleccionada a matéria de facto assente e controvertida.
No decurso da audiência de discussão e julgamento veio a R. deduzir articulado superveniente (fls 176 e ss), o qual foi liminarmente admitido, no qual a R. invocou a sua ilegitimidade por ter entretanto constatado, na sequência da prestação de depoimentos dos anteriores proprietários do prédio, testemunhas na acção, que o prédio por ela ocupado não é o prédio objecto da acção. A A. respondeu a fls 191 e ss. defendendo que a R. bem sabe que ocupa sem qualquer título o terreno que lhe foi vendido, cujas confrontações não correspondem às que constam na certidão predial, pedindo a sua condenação como litigante de má fé.
Por despacho de fls 217 foi decidido não incluir na base instrutória os factos constantes do articulado superveniente, por não interessarem à boa decisão da causa.
A Ré interpôs recurso de agravo do referido despacho a fls 221, o qual foi admitido a fls 224, tendo a R. apresentado as suas alegações a fls 236 e ss.
A parte contrária contra-alegou (fls 248 e ss).
Foi realizada a audiência de discussão e julgamento e a final foi proferida sentença julgando a acção procedente, relegando para incidente de liquidação o pedido de indemnização e julgando a reconvenção improcedente.
A R. interpôs recurso de apelação e por acórdão de 18.11.2010 foi decidido anular o julgamento por as respostas aos números 3 a 6 da base instrutória sofrerem de deficiências.
A R. interpôs recurso para o STJ, o qual não foi admitido (fls 503).
A R. reclamou, tendo por decisão de 17.02.2011 a reclamação sido desatendida (fls 725 e 726).
Realizou-se audiência de discussão e julgamento (fls 782 e 783) e respondeu-se aos artºs 3 a 6º da base instrutória.
Foi seguidamente proferida sentença que julgou a acção procedente, condenando a R. e absolvendo A. do pedido reconvencional, nos mesmos termos da anterior sentença.
De novo, inconformada, veio a R. interpor recurso de apelação, onde expressamente refere que mantém interesse na apreciação do recurso de agravo que interpôs e ofereceu as seguintes conclusões:
(…).
A A. contra-alegou, tendo formulado as seguintes conclusões:
(…).
Objecto dos recursos:
Considerando que:
. o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações dos recorrentes, estando vedado a este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso;
. os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu acto, em princípio delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
as questões a decidir são as seguintes:
Do recurso de agravo:
.se os factos alegados no articulado superveniente não interessam à decisão da causa.
Do recurso de apelação
. se a sentença é nula;
. se ocorre deficiência, obscuridade e contradição entre a matéria de facto constante da alínea B) dos factos assentes e as respostas aos artigos 3º, 4º e 6º da base instrutória e com a resposta ao artigo 1º;
. se a matéria de facto deve ser alterada;
. se deve ser ordenada a restituição do prédio ocupado pela R.; e,
. se o contrato a favor de terceiro foi revogado pela escritura pública outorgada em 17 de Dezembro de 1999;
. em caso negativo, se é a R. pode exigir da A. o cumprimento do estipulado nos pontos 2.1. e 2.2. do contrato-promessa.
II - Fundamentação
Na primeira instância foram considerados provados os seguintes factos (1):
.1.Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o nºxxx, da freguesia de Infias o prédio rústico sito no lugar da Vinha da Mata, freguesia de Infias, concelho de Vizela, confrontando do Norte, Sul, Nascente e Poente, caminho terreno de cultura arvense e vinha com 14.340m2, a favor de R., Ldª, lugar de Beledo, Infias, Vizela, por compra a Maria A…, Maria M… , Joaquim , Maria F… e Paula. (A).
.2.A R. e seu marido, falecido em 21-05-2005, eram arrendatários dos anteriores proprietários, do imóvel ocupando a casa de habitação que faz parte do prédio rústico acima descrito. (B).
.3.Do documento de fls. 51 a 53, denominado contrato promessa de compra e venda figuram como primeiros outorgantes Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula e como segundos outorgantes Belmiro e Ana, intervindo estes, na qualidade de sócios e gerentes e em representação da sociedade R., Lda. C.P.C. xxx. (C).
.4.Os outorgantes do contrato promessa referido em C) são, a aqui A., como promitente
compradora e anteriores proprietários do imóvel, como promitentes vendedores. (D).
.5.Após a morte do marido a Ré mudou-se para casa de um filho, e de quando em quando deslocava-se ao prédio, para alimentar alguns animais que lá permaneciam. (Artº s 2º.e 7º).
.6.A Autora vem insistindo com a Ré para que esta lhe entregue o imóvel livre de pessoas e bens. (Artº 3º).
.7.A Ré, ocupa o terreno e a habitação sem pagar qualquer renda. (Art.ºs 4.º e 6.º).
.8.Por documento denominado contrato promessa, em que como primeiros outorgantes figuram Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula e como segundo Belmiro e Ana, na qualidade de sócios e gerentes e em representação da sociedade R., Lda, os primeiros declararam, além do mais:
1 – “que são donos e possuidores em regime de comunhão hereditária do prédio misto denominado Propriedade da Mata, sito no lugar da Mata, freg. de Infias, concelho de Vizela, com área global de 14,240 m2, descrito na Cons. do Reg. Predial de Guimarães sob o nº xxx e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artº xx urbano e na anterior matriz rústica sob os artºs xx, xx, xxx , actual matriz rústica artº xx.
2 – Que pelo preço de 60.000.000$00 prometem vender à representada dos segundos outorgantes o seu identificado prédio, livre de qualquer ónus ou encargo.
2.1 – Além do indicado preço, a representada dos segundos outorgantes fica ainda obrigada a construir uma vivenda do tipo t2 no prazo de dois anos e a transferir a propriedade da mesma para o actual arrendatário da casa de habitação que faz parte do prédio objecto deste contrato, Manuel e esposa Rosa …”. (Artºs 9º. e 10º.).
.9.Por escritura pública denominada de compra e venda outorgada no dia 17-12-1999, no Cartório Notarial de …, em que figuram como primeiros outorgantes Maria A…, Maria M…, Joaquim, Paula e Maria F…, como segundos Belmiro e Jaime, na qualidade de sócios gerentes em representação da sociedade comercial por quotas, R., Limitada, declararam, os primeiros, que vendem à sociedade representada dos segundos outorgantes, pelo preço de trinta e cinco milhões de escudos, que declaram ter já recebido, o prédio rústico, com a área de catorze mil trezentos e quarenta metros quadrados, sito no lugar da Vinha da Mata, freguesia de Infias, concelho de Vizela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o número xxx, registado a seu favor, em comum e sem determinação de parte ou direito, pela inscrição G - um, inscrito na respectiva matriz sob o artigo, com o valor patrimonial de 514.340$00. Pelos segundos outorgantes foi dito que, para a sociedade, sua representada aceitam o presente contrato, nos termos exarados. –Doc. de fl.s 15 a 19.
Do recurso de agravo
A apelação e os agravos que com ela tenham subido são julgados pela ordem da sua interposição, mas os agravos que tenham subido conjuntamente com a decisão final só são providos quando a infracção cometida tenha influído no exame ou decisão da causa ou quando, independentemente da decisão em litígio, o provimento tenha interesse para o agravante (nº 2 do artº 710º do CPC).
No despacho recorrido entendeu-se que os factos alegados não interessavam à decisão da causa, pelo que não foram aditados novos factos à base instrutória.
Os factos que a R. pretendia introduzir em juízo eram se a casa que a R. ocupa se situa noutro prédio que não o que a A. adquiriu por compra, em causa nesta acção.
Ora, o que é relevante para esta acção, é se a casa ocupada pela R. se situa no terreno adquirido pela A. à Maria Aida Carneiro e filhos e esses factos já constavam do despacho saneador.
Pelo que nenhuma censura merece o despacho recorrido.
Nega-se, consequentemente, provimento ao recurso de agravo.
Apreciemos seguidamente o recurso de apelação.
Da invocada nulidade da sentença
Alega a apelante que a sentença é nula porque conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento (alínea d) do nº 1 do artº 668º do CPC).
A sentença será nula, quer no caso do juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, quer quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (artº 668, nº 1, alínea d), do CPC). Desde logo, importa precisar o que deve entender-se por questões, cujo conhecimento ou não conhecimento constitui nulidade por excesso ou falta de pronúncia. Como tem sido entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras questões de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade prevista no artº 668, nº 1, al. d) do CPC. Por questões deve entender-se “os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente cumpre, ao juiz, conhecer (artº 660, nº 2)”(2). Deve-se assim distinguir as verdadeiras questões dos meros “raciocínios, razões, argumentos ou considerações”, invocados pelas partes e de que o tribunal não tenha conhecido ou que o tribunal tenha aduzido sem invocação das partes (3). Ora, como é sabido, a nulidade por excesso de pronúncia prevista na alínea d) do nº 1 do artº 668 do CPC, ocorre quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Este normativo tem de ser interpretado em conjugação com o disposto no artº 660, nº 2, 2ª parte, do CPC, que impõe que o juiz não se ocupe senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
A caducidade só é do conhecimento oficioso quando for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes (nº 1 do artº 333º do CC), o que não é o caso dos autos.
A Mma Juíza na fundamentação de direito da sentença recorrida consignou o seguinte:
“Na petição e na resposta a posição da A., no entanto, é muito clara quanto à existência prévia de um contrato de arrendamento, incidindo sobre o prédio ora reivindicado, contrato que como se infere da petição inicial e dos factos provados, não se transmitiu para a R., pois que resultou provado esta após a morte do marido mudou-se para casa de um filho, e de quando em quando deslocava-se ao prédio, para alimentar alguns animais que lá permaneciam, sendo certo, que a mesma, ocupa o terreno e a habitação sem pagar qualquer renda e que a A. vem insistindo com a R. para que esta lhe entregue o imóvel livre de pessoas e bens.
Sabemos, no entanto, que a excepção de caducidade não é do conhecimento oficioso, por estarem em causa direitos indisponíveis(4), artº 333º, do CPC.
No entanto, entendemos que, apesar de não ser, expressamente, incluída no pedido a declaração de caducidade do contrato de arrendamento foi, a mesma, discutida nos autos e encontra-se, validamente alegada e provada, constituindo um indispensável “prius” para a decisão a proferir, pelo que se declara verificada a excepção de caducidade e, portanto caduco o contrato de arrendamento referido em B)”.
Ora, analisados os articulados apresentados pelas partes constata-se que em momento algum as partes expressamente se referiram à caducidade do contrato de arrendamento.
O que a A. alegou é que a R. e o marido eram arrendatários dos vendedores do terreno onde se situa a casa que ocupa, mas que acordou com esses vendedores que o prédio lhe seria entregue livre de pessoas e bens e que a R. jamais abandonou o imóvel, sabendo que estava obrigada a abandonar o imóvel e que não tinha qualquer vínculo contratual consigo, acrescendo que desde a data do marido, a R. se mudou para casa do seu filho, mas mantendo a recusa de lhe entregar a casa.
A R. na contestação aceitou expressamente o alegado pela A. no artº 3º da petição inicial – de que era arrendatária do imóvel juntamente com o seu marido – e invocou ainda que a A. acordou consigo e com o seu marido que eles permanecessem no imóvel até que a A. construísse uma vivenda Tipo T2 e lha entregasse ou lhe pagasse 10 milhões de escudos, o que não cumpriu até ao momento, conforme consta do contrato denominado contrato promessa de compra e venda junto aos autos.
Na réplica a A. impugna os factos alegados e defende que a R. não pode invocar em seu favor as cláusulas do contrato promessa, por não ser parte outorgante do mesmo.
Efectivamente a A. alega que a R. não tem título para se manter na casa, mas em nenhum momento invoca a caducidade. Na perspectiva da A., a R. não tem título porque acordou com os vendedores que o prédio lhe seria entregue livre de pessoas e bens.
Assim, não se entende, como considerou a Mma Juíza a quo, que a questão da caducidade foi discutida nos autos, sendo a sentença nula por ter conhecido de questão não suscitada.
Procedendo a primeira das nulidades invocadas, prejudicado fica o conhecimento das demais nulidades alegadas pela apelante - nulidade da sentença por contradição dos fundamentos com a decisão e por violação do princípio do contraditório.
A nulidade da sentença não determina a remessa dos autos à 1ª instância para que profira nova decisão. Por força da regra da substituição, ainda que declare nula a sentença, o tribunal deve conhecer do objecto da apelação (nº 1 do artº 712º do CPC).
Da alegada deficiência, obscuridade e contradição entre a matéria de facto constante da alínea B) dos factos assentes e as respostas aos artigos 3º, 4º e 6º da base instrutória e com a resposta ao artigo 1º.
É a seguinte a redacção da alínea B) dos factos assentes:
A e seu marido, falecido em 21/05/2005 eram arrendatários dos anteriores proprietários do imóvel, ocupando a casa de habitação que faz parte do prédio rústico acima descrito.
A redacção e a resposta aos artigos 1º, 3º, 4º e 6º é a seguinte:
Artº 1º: Aquando da celebração da escritura de compra e venda entre a Autora e os anteriores proprietários do imóvel ficou acordado que o imóvel seria entregue livre de pessoas e bens?
Resposta: Não provado.
Artº 3º: Desde 1999 que a Autora vem insistindo com a Ré para que esta lhe entregue o imóvel livre de pessoas e bens?
Resposta: Provado apenas que a Ré vem insistindo com a Ré para que esta lhe entregue o imóvel livre de pessoas e bens.
Artigo 4º:A Ré desde a data da venda do imóvel ocupa o terreno e a habitação sem possuir autorização da Autora para tal?
Artº 6º: Sem qualquer título, sem pagar qualquer renda?
Resposta conjunta aos artigos 4º e 6º:
Provado apenas que a R. ocupa o terreno e a habitação sem pagar qualquer renda.
A resposta aos artigos 3º, 4º e 6º que supra se transcrevem são as que foram dadas na sequência da anulação do julgamento pelo Tribunal da Relação.
Existirá deficiência quando o tribunal não tenha respondido a determinado ponto da matéria de facto. Haverá obscuridade quando as respostas são ininteligíveis, equívocas ou imprecisas, permitindo diversas interpretações, quando se verificam incongruências entre diversos pontos da matéria de facto dados como provados e quando da matéria de facto no seu conjunto não resulte com clareza a situação de facto provada. A contradição ocorrerá quando haja oposição entre as diversas respostas dadas à base instrutória ou entre estas e os factos considerados assentes(5).
Efectivamente quando do 1º recurso de apelação interposto pela apelante foi considerado que existia contradição entre as respostas aos artºs 3 a 6º da base instrutória, os factos constantes da alínea B) dos factos assentes e a resposta ao artº 1º da base instrutória. Mas após a anulação e repetição do julgamento com nova resposta aos artigos 3º a 6º da base instrutória, a contradição desapareceu, não se vislumbrando qualquer dos vícios invocados pela apelante.
Da alteração da matéria de facto
(…).
A matéria de facto a considerar é assim a seguinte:
.1.Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o nº xxx, da freguesia de Infias o prédio rústico sito no lugar da Vinha da Mata, freguesia de Infias, concelho de Vizela, confrontando do Norte, Sul, Nascente e Poente, caminho terreno de cultura arvense e vinha com 14.340m2, a favor de R.Lda., lugar de Beledo, Infias, Vizela, por compra a Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula (A).
.2.A R. e seu marido, falecido em 21-05-2005, eram arrendatários dos anteriores proprietários, do imóvel ocupando a casa de habitação que faz parte do prédio rústico acima descrito. (B).
.3.Do documento de fls. 51 a 53, denominado contrato promessa de compra e venda figuram como primeiros outorgantes Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula e como segundos outorgantes Belmiro e Ana, intervindo estes, na qualidade de sócios e gerentes e em representação da sociedade R.L.da C.P.C. xxx (C).
.4.Os outorgantes do contrato promessa referido em C) são, a aqui A., como promitente
compradora e anteriores proprietários do imóvel, como promitentes vendedores. (D).
.5. A R. não abandonou o imóvel (artº 2º).
.6.(eliminado)
.7.A Ré, ocupa o terreno e a habitação sem pagar qualquer renda. (Art.ºs 4.º e 6.º).
.8.Por documento denominado contrato promessa, celebrado em data anterior a 17.12.1999, em que como primeiros outorgantes figuram Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula e, como segundo, Belmiro e Ana, na qualidade de sócios e gerentes e em representação da sociedade R.,Lda, os primeiros declararam, além do mais:
1 – “que são donos e possuidores em regime de comunhão hereditária do prédio misto denominado Propriedade da Mata, sito no lugar da Mata, freg. de Infias, concelho de Vizela, com área global de 14,240 m2, descrito na Cons. do Reg. Predial de Guimarães sob o nº xxx e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artº xx urbano e na anterior matriz rústica sob os artºs xx, xx e xxx, actual matriz rústica artº xxº.
2 – Que pelo preço de 60.000.000$00 prometem vender à representada dos segundos outorgantes o seu identificado prédio, livre de qualquer ónus ou encargo.
2.1 – Além do indicado preço, a representada dos segundos outorgantes fica ainda obrigada a construir uma vivenda do tipo t2 no prazo de dois anos e a transferir a propriedade da mesma para o actual arrendatário da casa de habitação que faz parte do prédio objecto deste contrato, Manuel e esposa Rosa.
2.2 – Em vez da construção e transmissão da vivenda mencionada na alínea anterior a representada dos segundos outorgantes poderá optar pelo pagamento da quantia de 10.000.000,00 (dez milhões de escudos), ao dito arrendatário Manuel e esposa.” (Artºs 9º. e 10º.).
.9.Por escritura pública denominada de compra e venda outorgada no dia 17-12-1999, no Cartório Notarial de Mondim de Basto, em que figuram como primeiros outorgantes Maria A…, Maria M…, Joaquim, Maria F… e Paula, e como segundos, Belmiro e Jaime, na qualidade de sócios gerentes em representação da sociedade comercial por quotas, R., Limitada, declararam, os primeiros, que vendem à sociedade representada dos segundos outorgantes, pelo preço de trinta e cinco milhões de escudos, que declaram ter já recebido, o prédio rústico, com a área de catorze mil trezentos e quarenta metros quadrados, sito no lugar da Vinha da Mata, freguesia de Infias, concelho de Vizela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o número xxx, registado a seu favor, em comum e sem determinação de parte ou direito, pela inscrição G - um, inscrito na respectiva matriz sob o artigo, com o valor patrimonial de 514.340$00. Pelos segundos outorgantes foi dito que, para a sociedade, sua representada aceitam o presente contrato, nos termos exarados. –Doc. de fl.s 15 a 19.
.10. A A. acordou com a R. que esta e o marido permanecessem na casa até que aquela pudesse cumprir as obrigações constantes nos pontos 2.1. e 2.2. do contrato de fls 51 a 53.
.11. Nas reuniões que tiveram lugar entre os representantes da A. e a R. e seus familiares, aqueles não negaram as obrigações assumidas, alegando que não tinham possibilidades financeiras para iniciar a construção do T2 ou para dispor da quantia de 10.000.000$00 e autorizando sempre que a R. e o marido permanecessem no identificado prédio até que conseguissem liquidez.
Do Direito
Da obrigação de restituição do bem:
Como se referiu supra ao Tribunal estava vedado conhecer da caducidade por não ter sido expressamente invocada.
Ambas as partes qualificaram o contrato que unia os RR. aos anteriores proprietários do prédio reivindicado como de arrendamento, não o discutindo.
A A. não alegou expressamente que o contrato de arrendamento caducou, tendo contudo invocado que o marido da R. faleceu e que a R. deixou de residir na casa. Mesmo que se entendesse, o que não entendemos, que a A. ao invocar estes factos estava a invocar a caducidade do contrato, ainda assim, não lhe assistiria razão, desde logo porque tendo-se apurado que a R. era arrendatária, juntamente com o seu marido, falecido um dos cônjuges, sempre permaneceria o arrendamento relativamente ao outro.
Acresce que à data do falecimento do marido da R. estava em vigor o DL 321-B/90, de 15 de Outubro que no nº 1 do artº 66º estatuía que “sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados no artigo 1051º do Código Civil.” Entre as diversas causas de caducidade, a alínea d) do nº 1 do artº 1051º do CC estabelecia e continua a estabelecer que o contrato de locação caduca pela morte do locatário, se for pessoa singular. Contudo, tratando-se de arrendamento para habitação, como é o caso, o artº 85º do DL 321-B/90 consagrava que o arrendamento por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tivesse sido transmitida a sua posição contratual não caducava, transmitindo-se ao cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto, a não ser que este renunciasse à transmissão mediante comunicação escrita ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do arrendatário (artº 88º do DL 321-B/90), devendo o cônjuge que beneficia da transmissão não renunciante comunicar ao senhorio por escrito nos 180 dias posteriores a ocorrência, não prejudicando a transmissão a inobservância desse preceito (nºs 1 e 3 do artº 89º do DL 321-B/90).
Assim, sempre se teria operado a transmissão para o cônjuge sobrevivo (6), ainda que não tivesse sido alegado o cumprimento do nº 1 do artº 89º do CC, por força do disposto no nº 3 do mesmo preceito legal.
A venda do prédio onde se insere a casa de habitação tomada de arrendamento não extingue essa relação de locação. Nos termos do artº 1057º do CC o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador.
A circunstância da R. não pagar renda não permite que se declare a resolução do contrato na acção de reivindicação.
Não pode assim proceder a acção na parte em que pede a condenação da R. a entregar a entregar o prédio à A. Improcedendo a acção nessa parte, prejudicada fica o conhecimento da questão relativa à indemnização atribuída à A. pela ocupação indevida pela R. do imóvel.
Da reconvenção:
O contrato junto aos autos configura um contrato promessa a favor de terceiro?
A linha mestra do raciocínio desenvolvido pela apelante assenta na consideração de que não se está perante um qualquer contrato-promessa, mas antes face a um contrato a favor de terceiro final.
Dispõe o nº 1 do artº 443º do CC que por meio de contrato, pode uma das partes assumir perante outra, que tenha na promessa um interesse digno de protecção legal, a obrigação de efectuar uma prestação a favor de terceiro, estranho ao negócio; diz-se promitente a parte que assume a obrigação e promissário o contraente a quem a promessa é feita.
Através do contrato a favor de terceiro, atribui-se ao terceiro beneficiário, que não intervém no negócio, uma vantagem, a qual, consistindo as mais das vezes numa prestação, pode também traduzir-se na liberação de um débito, caso em que a prestação prometida ao promissário se traduzirá numa prestação ao credor do terceiro beneficiário.
Porém, é ainda essencial que haja intenção dos contratantes de atribuir um direito de crédito (ou real), ou uma vantagem patrimonial, directamente ao terceiro beneficiário, de tal modo que ele adquira o direito à prestação prometida de forma autónoma, por via directa e imediata do contrato, podendo, por isso, exigi-la do promitente (Art.º 444 nº1 do C.C.).
O interesse do promissário tem que ser um interesse digno de protecção legal, não carecendo de ser um interesse patrimonial, podendo ser apenas um interesse moral (7). O interesse consistente na atribuição à R. e marido de uma habitação própria ou, em alternativa, de uma determinada quantia, como se verifica no caso, configura um interesse digno de protecção legal.
Os terceiros independentemente de aceitação e até do conhecimento do contrato, adquirem o direito à prestação (nº 1 do artº 44º do CC), podendo exigir directamente do promitente o seu cumprimento, com excepção dos casos previstos no nº 3 do artº 444º do CC – promessa de exonerar o promissário de uma dívida para com terceiro, em que apenas é permitido ao promissário exigir o cumprimento da promessa.
A aceitação por parte do beneficiário tem o efeito de útil de precludir a possibilidade de revogação da promessa por parte do promissário (nº 3 do artº 447º do CC).
Distingue-se no contrato a favor de terceiro duas relações: a estabelecida entre o promitente e o promissário, à qual se dá o nome de relação de cobertura ou de provisão porque é a relação que alimenta, subsidia ou cobre o direito conferido a terceiro e a estabelecida entre o promissário e o beneficiário, à qual se atribui a designação de relação de valuta (8).
O contrato a favor de terceiro pode nascer no contexto de outro contrato como ocorre nos autos, em que o contrato a favor de terceiro emerge no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel que lhe dá causa.
Ao contrário do contrato de compra e venda de imóvel que carece de ser celebrado por escritura pública, o contrato promessa a favor de terceiro em que alguém se obriga a realizar uma prestação a favor de terceiro não carece de revestir essa forma legal. Não precisavam as partes para que o mesmo fosse válido de o realizar por escritura pública.
Efectivamente as partes não inseriram na escritura de compra e venda as cláusulas 2.1. e 2.2. que constavam do contrato-promessa.
Considerou-se na sentença recorrida que, ao não transpôr-se para a escritura pública todas as obrigações constantes do contrato promessa, o contrato a favor do terceiro foi revogado, sendo certo que o poderia ser feito pelos promissários – os vendedores do prédio – até à adesão pelos beneficiários que se desconhece se e quando foi feita.
A revogação de um contrato é a destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato.
A validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei a exigir, podendo resultar de meros comportamentos das partes que com toda a probabilidade o revelam (nº 1 do artº 217º do CC). Ensina o Prof. Manuel de Andrade (Teoria Geral da Relação Jurídica), “a forma prescrita para o negócio jurídico não compreende só as suas cláusulas essenciais, mas também as estipulações acessórias, típicas ou atípicas (…). Já não se estende, porém, aos chamados negócios abolitivos, tendentes a anular, revogar ou destruir um precedente negócio solene ou a relação jurídica dele derivada”, pelo que a declaração de revogação não está sujeita a forma especial.
Na ausência de referência expressa na escritura do contrato à revogação do contrato promessa, há que decidir se essa omissão pode ser entendida como revogação tácita das cláusulas que constituem o contrato a favor de terceiro.
Essa questão não foi suscitada nos articulados. A A. confrontada com a junção pela R. do contrato promessa e com o pedido reconvencional não veio em momento algum invocar que o contrato a favor de terceiro foi revogado. O que veio defender é que a R. não foi parte no contrato-promessa e como tal não adquiriu quaisquer direitos por força do mesmo, o que é questão totalmente diferente e que não tem assento na disciplina do contrato a favor de terceiro.
A Mma. Juíza, na sentença, entendeu que o contrato a favor de terceiro foi revogado pela escritura pública de compra e venda.
O contrato promessa de compra e venda e o contrato a favor de terceiro são dois contratos com ligação, o que permite afirmar ocorrer uma situação de união de contratos. Os contratos mantém a sua individualidade mas estão ligados por um vínculo substancial por força da relação de interdependência entre ambos (9). A interpretação do referido contrato promessa permite afirmar que a promessa de compra e venda do prédio é a causa do contrato a favor de terceiros, o que tem, naturalmente, repercussões no plano da subsistência e da execução dos contratos coligados.
A questão da subsistência do contrato a favor de terceiro poderia suscitar-se se as partes não chegassem a celebrar o contrato prometido de compra e venda, o que não foi o caso.
Do texto do contrato definitivo nada resulta no sentido do promissário ter revogado o contrato. A ausência de referência às cláusulas 2.1 e 2.2. não permite só por si essa interpretação, uma vez que exigências de forma não obrigavam a que estas cláusulas constassem de escritura pública, ao contrário das declarações de compra e venda. Na ausência de outros factos que não foram alegados, somente face ao texto do contrato promessa e da escritura não é possível, em nosso entender, concluir pela revogação da vontade das partes consubstanciada nas cláusulas 2.1 e 2.2.
No contrato a favor de terceiro a A. obrigou-se a duas prestações em alternativa: a construir uma vivenda tipo T2 e a passar a sua propriedade à R. e marido ou a pagar-lhes a quantia de 10.000.000,00, sendo a opção por uma das duas prestações atribuída expressamente à A. que se exonera pelo cumprimento de qualquer uma delas (nº 1 do artº 543º do CC).
A R., ao deduzir reconvenção não pediu a condenação da A. no cumprimento, em alternativa, de uma das prestações a que esta se obrigou, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de 10.000.000,00, acrescida de juros que era uma das prestações possível.
Neste caso, à A. na resposta à reconvenção, se pretendesse exercer o direito de escolha que lhe foi concedido pelo contrato, poderia fazê-lo, invocando o direito de escolha, mas optou por não o fazer. Se o devedor, a quem incumbia o direito de escolha não o exerceu, não pode deixar de entender-se que prescindiu dele, devolvendo-o ao terceiro (10).
Assiste assim à R. o direito de, substituindo-se ao promitente, escolher uma das prestações e exigir da A. o pagamento da quantia de 10.000.000,00, acrescida de juros de mora, desde a data de vencimento da obrigação. E quando é que se pode considerar que a obrigação se venceu?
O contrato não refere qual é o prazo para o pagamento da quantia de 10.000.000,00, referindo-se apenas ao prazo para a construção da vivenda – 2 anos.
Nos termos do nº 1 do artº 236º do CC a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Ora da conjugação das cláusulas 2.1 e 2.2., um declaratário normal, medianamente sagaz e ponderado, concluiria que tendo sido concedido um prazo de dois anos para a construção da vivenda em opção com o pagamento da quantia de 10.000.000,00 esse pagamento também deveria ser efectuado, se a promitente optasse pelo cumprimento deste modo da prestação, no mesmo prazo, pelo que são devidos juros de mora desde, pelo menos, 17 de Dezembro de 2001 (decorridos dois anos sobre a data da escritura), pois que não se tendo apurada a data concreta em que foi celebrado o contrato promessa, há que contar o prazo desde, pelo menos a data imediatamente anterior à data da outorga da escritura pública, apurado que está que foi celebrado antes. A R. decai no pedido de pagamento de juros entre Maio de 2001 e 16 de Dezembro de 2001.
Sempre se dirá que, mesmo que se entendesse que a R. não detinha a qualidade de arrendatária, sempre assistiria à R. o direito de permanecer na casa até que a A. cumprisse uma das obrigações constantes das cláusulas 2.1. e 2.2., face ao acordado entre as partes (ponto 10 dos factos provados).
Ficam prejudicadas as demais questões suscitadas na apelação.
Síntese conclusiva:
. A inserção de duas cláusulas no texto de um contrato-promessa de compra e venda, nos termos das quais a promitente compradora se obriga a construir uma vivenda a favor de terceiros ou, em alternativa, a pagar-lhes uma determinada quantia em dinheiro, constitui um contrato a favor de terceiro.
. A circunstância de, na escritura pública não terem sido reproduzidas essas duas cláusulas, desacompanhada de outros factos que não foram alegados nem provados, não permite concluir pela revogação do contrato a favor de terceiro.
. Tendo o promitente se obrigado em alternativa, incumbindo-lhe a escolha da prestação, se não exercer esse direito na resposta à reconvenção, considera-se que prescindiu da escolha que se devolve ao terceiro.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em negar provimento ao recurso de agravo e em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, absolvendo a R. do pedido de restituição da casa e do pagamento de uma indemnização à A. e em julgar procedente parcialmente procedente a reconvenção, condenando a A. a pagar à R. a quantia de 49.879,78, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde 17 de Dezembro de 2001 até integral pagamento.
Custas da apelação pela A. e pela R. na proporção do decaimento.
Custas na 1ª instância da acção pela A. e da reconvenção pela A. e pela R., na proporção do decaimento.
Custas do agravo pela agravante.
Registe e notifique.
Guimarães, 17 de Janeiro de 2013
Helena Gomes de Melo
Rita Romeira
Amilcar Andrade
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1)A numeração foi efectuada por nós para facilitar a apreciação.
2)Conforme defendem Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, pág. 670.
3)Entre outros, Abílio Neto, Código do Processo Civil Anotado, 14.ª ed., pág. 702.
4)Trata-se decerto de um lapso, pois pretender-se-ia decerto dizer que não estavam em causa direitos indisponíveis.
5)Conforme António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 3ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra: Almedina, 2010, p. 332.
6)Não é controvertida a qualidade de cônjuge da R., tendo sido identificada como tal pela A. na petição inicial – artº 3º.
7)Conforme defendem Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, I vol, anot. ao artº 443º.
8)Conforme ensinamentos de João de Matos Antunes Varela, das Obrigações em Geral, p.337.
9)Ver a propósito, João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em geral, volume 1º, 4ª edição, Coimbra: Almedina, p.243.
10)Conforme defende José Alberto dos Reis, Comentário ao Código do Processo Civil, p. 130.