Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2. Para que esta medida possa ser accionada necessário se torna ter como certas a validade do contrato e a certeza de que as rendas em análise são devidas ao senhorio
3. Se a própria renda ou o seu exacto montante estiverem em litígio na acção, esta vicissitude faz com que já não se esteja no enquadramento da disciplina estatuída no art.º 58.º do RAU.
Da decisão proferida no processo de acção ordinária n.º 104/2001 - a correr seus termos no T. J. da comarca de Paredes de Coura e em são autores "A" e mulher e réu "B" - que indeferiu o pedido de despejo imediato formulado pelos autores com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas após o termo do prazo da contestação, recorreram os autores que alegaram e concluíram do modo seguinte:
1. Vem o presente recurso do despacho proferido pelo Sr. Juiz “a quo” que indeferiu o pedido de despejo imediato formulado pelos recorrentes, com fundamento na falta do pagamento das rendas vencidas após o termo do prazo da contestação.
2. O recorrido foi notificado do requerimento formulado pelos recorrentes no sentido de requererem o despejo imediato com base no não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.
3. O recorrido, no prazo da sua resposta ao requerimento apresentado, não procedeu ao depósito das rendas em mora, nos termos do art.º 1048.º do Código Civil, nem tão pouco justificou por que é que o não fez.
4. A única defesa admissível do locatário para evitar o despejo é a prova do pagamento ou depósito - não releva a simples invocação de uma eventual mora “accipiendi”.
5. O recorrido, na contestação apresentada, aceita o contrato de arrendamento celebrado com os recorrentes, não pondo a sua validade em questão.
6. Só que se esquece de efectuar o depósito das rendas que, entretanto, se venceram no decurso da acção.
7. Assim, dúvidas parecem não existir de que gozam do direito de pedirem o despejo imediato da fracção arrendada por parte do recorrido.
8. Ao decidir da forma como o fez, entendem os recorrentes que o M.mo Juiz violou, entre outros, o disposto no art.º 58.º do RAU e no art.º 1048.º do Código Civil, pelo que o despacho recorrido deve ser revogado e substituído por outro que decrete o despejo imediato.
O recorrido não contra-alegou e o Ex.mo Juiz manteve a decisão recorrida.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Com interesse para a decisão em recurso estão assentes os factos seguintes:
1. Na presente acção movida contra o réu, os autores pretendem que o demandado lhes pague as rendas inerentes ao arrendamento do prédio que lhes pertence e situado na Rua Conselheiro Miguel Dantas, na freguesia de ..., inscrito na matriz predial respectiva sob o art.º ...º;
2. Na sequência deste pedido os recorrentes pretendem ainda que o Tribunal decrete a resolução do respectivo contrato de arrendamento;
3. Invocando que o réu não procedeu ao depósito das rendas vencidas na pendência da acção, os autores requereram o despejo imediato do locado;
4. Está assente nesta acção, por acordo das partes, que em 1999 terá ocorrido uma derrocada que originou a total demolição do imóvel arrendado (alíneas D, E, F).
Está ainda por saber se, face a este fortuito acontecimento, as partes acordaram na manutenção da vigência e validade do contrato de arrendamento e na suspensão do pagamento das rendas até o locado se encontrar em condições de ser utilizado, designadamente com o respectivo e inerente licenciamento (quesitos 4.º e segs. da base instrutória).
5. Considerando que esta matéria (quesitos 4.º e segs. da BI) é essencial para a determinação do montante que é ou não devido a título de pagamento de rendas vencidas, mais precisamente, para se saber o momento a partir do qual tal pagamento é devido, o Ex.mo Juiz indeferiu o pedido de despejo imediato formulado com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas após o termo do prazo da contestação, sem prejuízo de apreciação de novo requerimento que venha a ser efectuado após a produção de prova a realizar em audiência de julgamento.
6. É desta decisão de que se recorre.
Passemos agora à análise das censuras feitas à decisão recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
A questão posta no recurso é a de saber se, verificando-se a falta de pagamento da renda, a única defesa admissível do locatário para evitar o despejo é a prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas após o termo do prazo da contestação.
I. Dispõe o artigo 58.º do RAU:
1. Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
2. O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
3. O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a resposta, pague ou deposite as rendas em mora e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.
O incidente processual ora em exame destina-se a impor ao arrendatário a obrigação de satisfazer ao senhorio as rendas que se vencerem durante a pendência da acção que aquele lhe moveu com o objectivo de obter o despejo do locado, designadamente com fundamento na falta do seu pagamento.
Compreende-se que assim seja já que, através desta medida, se pode evitar que alguma pessoa continue a usufruir graciosamente um bem imóvel durante o período de tempo necessário à ultimação do pretendido despejo e a impedir que ao dono do locado seja retirada a devida indemnização sempre que se verifique a impossibilidade da sua execução prática - “a lei optou por tal solução não só para prevenir a eventual conflitualidade resultante da pendência da acção de despejo, dispensando nesta fase a oferta de pagamento das rendas e a notificação do depósito, como também para evitar que o réu possa continuar a usufruir do arrendado sem satisfazer a sua contraprestação; este não se poderá defender, por tal motivo, com uma eventual mora accipiendi do senhorio, por ser seu ónus desincumbir-se do pagamento ou do depósito em quaisquer circunstâncias” (Aragão Seia; Arrendamento Urbano; pág. 309/310).
Mas este direito do senhorio não é uma prerrogativa absoluta que sempre lhe assiste no caso de, numa acção de despejo, se constate que o arrendatário não demonstra ter pago a renda invocada pelo demandante; para que esta medida possa ser accionada, necessário se torna ter como certas a validade do contrato e a certeza de que as rendas em análise são devidas ao senhorio - só se pode falar em rendas vencidas na pendência da acção se esta tiver subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu ou se este não põe em causa o direito que o autor se arroga de receber as rendas (Aragão Seia; Ob. citada; pág. 307).
É que, se a própria renda ou o seu exacto montante estiverem em litígio na acção, esta vicissitude já não está abrangida pela disciplina estatuída naquele normativo legal (art.º 58.º do RAU) e, por isso, o despejo imediato não pode ser decretado no enquadramento desta particularidade jurídico-positiva.
II. A problemática que o presente recurso engloba terá de ser resolvida dentro destes princípios que acabamos de enunciar.
Ora, como bem salienta a decisão recorrida, ainda não estamos de posse de todos os elementos necessários para saber qual o montante das rendas em atraso, designadamente não sabemos, por enquanto, o momento a partir do qual tal pagamento é devido, ou seja, quais as rendas já vencidas e relativamente às quais o inquilino é devedor perante o senhorio.
Deste modo, negando aos recorrentes o direito a estas rendas e não podendo o Julgador desde já tomar uma decisão sobre este diferendo, o recorrido não poderá ser despejado imediatamente, porquanto se lhe não aplica a ele, por ora, o regime legal estatuído no art.º 58.º do RAU.
Concluindo:
1. O direito de o senhorio obter o despejo imediato do locado com fundamento na falta de pagamento ou depósito das rendas vencidas no decurso da acção, não é uma prerrogativa absoluta que sempre lhe assiste no caso de, numa acção de despejo, se constate que o arrendatário não demonstra ter pago a renda invocada pelo demandante;
2. Para que esta medida possa ser accionada necessário se torna ter como certas a validade do contrato e a certeza de que as rendas em análise são devidas ao senhorio
3. Se a própria renda ou o seu exacto montante estiverem em litígio na acção, esta vicissitude faz com que já não se esteja no enquadramento da disciplina estatuída no art.º 58.º do RAU.
Pelo exposto, negando-se provimento ao agravo, mantém-se a decisão recorrida.
Custas pelos agravantes.
Guimarães, 04 de Fevereiro de 2004.