Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1147/08.0TBEPS.G1 |  |
INCUMPRIMENTO
SINAL
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
II. No caso sub judice, e como decorre dos factos provados (facto provado alínea. f)) as partes sujeitaram a validade do negócio – contrato-promessa - a condições resolutivas, não logrando os Autores provar a verificação das mesmas.
III. A falta de pagamento do preço, e consequente resolução do contrato por incumprimento, não constitui condição resolutiva nos termos do artº 270º do citado código, desde logo, porque não tem natureza negocial, e, ainda, não ocorre de forma espontânea e automática, mas depende da vontade do outorgante cumpridor.
IV. Ocorrendo incumprimento contratual de contrato-promessa, havendo sinal, se quem o constitui deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue, nos termos do disposto no nº2 do artº 442º do Código Civil.
(Sumário elaborado pela Relatora)
A… e mulher, B…, intentaram acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, n.º 1147/08.0TBEPS, do 1º Juízo do Tribunal Judicial de Esposende, contra C… e outros, pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhes €7.000,00, acrescidos de juros vincendos, à taxa de 4%, desde a citação até integral pagamento.
Alegam, em síntese, ter celebrado com os Réus um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, na qualidade de promitentes-compradores, tendo como sinal e princípio de pagamento entregue aos Réus a quantia de €7.000,00.
O contrato estipulava que seria nulo no caso do prédio em questão não ser apto a loteamento ou no caso de não aprovação de crédito bancário aos autores para pagamento do restante preço.
As duas circunstâncias em questão verificaram-se.
Contestaram os Réus impugnando diversa factualidade e conclusões de direito e concluindo pela improcedência da acção.
O Réu D… deduziu ainda Reconvenção.
Os Autores apresentaram resposta à contestação e excepcionaram a inadmissibilidade legal da reconvenção.
Foi proferido despacho saneador, e despacho a julgar improcedente a reconvenção, e foi seleccionada a matéria de facto e elaborada a Base Instrutória da acção.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferido sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo-se os Réus do pedido.
Inconformada veio a Autora interpor recurso de apelação da sentença proferida nos autos, que assim julgou a acção.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta, a apelante formula as seguintes conclusões:
I. Inconformada com a sentença de fls. que julgou totalmente improcedente a acção sub judice e com a mesma não se podendo conformar, interpôs a Apelante recurso para o presente Tribunal;
II. Porquanto - salvo o devido e merecido respeito, que, aliás, é muito - mal andou o Tribunal a quo;
III. Havendo sido douto entendimento do Tribunal “ a quo” que a recorrente e o marido não lograram provar que o crédito bancário não foi aprovado;
IV. Salvo o devido respeito, sempre se dirá que a prova produzida em sede de audiência de julgamento impunha decisão diversa;
V. Pese embora a recorrente e o marido não tenham procedido à junção da autorização escrita para divulgação dos dados bancários, os depoimentos prestados pelo aqui recorrido D… e pela testemunha J…, são coincidentes no facto de ter surgido um problema crucial com a aprovação do empréstimo;
VI. Conforme transcrições supra efectuadas;
VII. Dos depoimentos referenciados, depreende-se que a recorrente e o marido não lograram obter a aprovação de crédito bancário junto da Caixa de Crédito Agrícola, mas, tão só, uma pré-aprovação;
VIII. Ou seja, apenas se constituíssem duas hipotecas voluntárias, uma das quais sobre um imóvel de terceiros, reuniriam os requisitos necessários para conseguir a efectiva aprovação do empréstimo;
IX. Na medida em que, o valor decorrente da avaliação do prédio objecto do contrato-promessa não acautelava, por si só, os interesses da Caixa de Crédito Agrícola para conceder o empréstimo à recorrente e ao marido;
X. É do conhecimento público e decorre do senso comum que a falta de entrega das garantias reais exigidas pela banca terá, como consequência inequívoca, a negação da aprovação do crédito bancário;
XI. Sempre se dirá que a recorrente e o marido lograram provar, em sede de audiência de julgamento, que o empréstimo não foi aprovado, na medida em que a Caixa de Crédito Agrícola exigia mais património do que aquele por eles detido;
XII. Sendo certo que, não poderá ser exigível à recorrente e ao marido deterem património bastante para corresponder a todas e quaisquer exigências impostas pela instituição de crédito, de forma a viabilizar a aprovação do empréstimo;
XIII. Ainda assim, conforme resulta dos depoimentos transcritos, a recorrente e o marido diligenciaram pela obtenção de uma segunda garantia;
XIV. Para tanto, aquela pugnou, junto do seu progenitor, pela transmissão da propriedade de um restaurante;
XV. Contudo, o pai não acedeu ao seu pedido;
XVI. A impossibilidade de obtenção de garantias reais exigidas pela Caixa de Crédito Agrícola não poderá, s.m.o., configurar incumprimento do estipulado no âmbito do contrato-promessa;
XVII. Sufragamos, contudo, o douto entendimento do Mº Juiz “ a quo” ao referir que o teor da cláusula primeira do contrato-promessa, ora em crise, não poderá ser havida como convenção de declaração de nulidade;
XVIII. Configurando, outrossim, a estipulação de uma condição resolutiva, subordinada a um acontecimento futuro e incerto;
XIX. Impondo-se concluir que, a referenciada condição, ou seja, a falta de aprovação de empréstimo, se verificou;
XX. Consequentemente, o contrato-promessa convencionado ficou destituído de todo e qualquer efeito jurídico;
XXI. Devendo, assim, os recorridos restituir a quantia entregue a título de sinal, a qual se computa em €7.000,00, acrescida de juros de mora contados à taxa legal de 4% ao ano, e desde a citação até à efectiva e integral restituição;
XXII. Acresce que, compulsada a cláusula primeira do contrato-promessa em crise, depreende-se que a condição resolutiva é extensível à eventualidade do terreno não ser apto à construção de loteamento de moradias;
XXIII. O Meritíssimo Juiz “ a quo “ considerou que a recorrente e o marido não lograram provar que o prédio objecto do contrato sub judice não tinha aptidão para efectuar qualquer loteamento;
XXIV. Com o merecido respeito, entendemos que, face aos depoimentos prestados e à documentação remetida pela Câmara Municipal de Esposende, se impunha a prolação de decisão diversa;
XXV. O Mº Juiz “ a quo “ não atentou nas demais circunstâncias determinantes da celebração do contrato-promessa;
XXVI. S.m.o., o contrato ora em crise deverá ser interpretado conjuntamente com o estudo prévio entregue na Câmara Municipal de Esposende;
XXVII. Na medida em que, conforme demonstrado em sede de audiência, a agência imobiliária, mediadora na celebração do contrato-promessa, comunicou à recorrente que havia sido apresentado um estudo prévio junto da predita Câmara, sobre o qual haveria recaído parecer favorável, entregando-lhe cópia do inerente estudo;
XXVIII. Ou seja, a recorrente detinha plena convicção que o estudo prévio entregue pela agência imobiliária havia sido deferido nos termos propostos, sendo, assim, aquele terreno apto para a construção de treze moradias;
XXIX. Nessa convicção, solicitou a prestação dos serviços de Jorge Manuel Neto Filipe, desenhador no âmbito da construção civil, a fim deste estudar a viabilidade da realização de um projecto;
XXX. Vide, nesse sentido, as transcrições correspondentes;
XXXI. Face ao depoimento prestado, o Tribunal “ a quo” deveria dar por provado “apenas” que o terreno em apreço não tem aptidão construtiva para a construção de loteamento das moradias concebidas no âmbito do estudo prévio entregue à recorrente;
XXXII. O que, por sua vez, determinaria o preenchimento da condição resolutiva categoricamente vertida no contrato-promessa sub judice, cominando na resolução deste e determinaria a restituição do anteriormente prestado, nos termos conjugados dos artigos 270.º e 442.º do Código Civil;
XXXIII. Aliás, sempre se encontrariam preenchidos os pressupostos a que alude o artigo 251º do Código Civil para o Tribunal “ a quo “ decretar a anulação do negócio e a restituição do sinal entregue;
XXXIV. Não é, sequer, um facto controverso na presente lide a não materialização do pagamento do valor remanescente correspondente a € 643.500,00, convencionado no predito contrato-promessa;
XXXV. Aliás, decorre, implicitamente, da matéria de facto provada, com especial relevo na sua alínea e), e de todos os depoimentos prestados em sede de discussão e audiência de julgamento;
XXXVI . Ora, tal como decorre da cláusula sexta do contrato-promessa sob apreciação, cujo teor foi dado por integralmente reproduzido na matéria de facto considerada por provada, a quantia remanescente no valor de € 643.500,00, deveria ser paga pela recorrente e marido aos aqui recorridos até ao dia 15 de Agosto de 2 007, data prevista para a outorga da escritura definitiva;
XXXVII. Havendo as partes estipulado que o contrato-promessa ficaria subordinado àquela condição resolutiva;
XXXVIII. Atendendo a que a recorrente e o marido não pagaram o remanescente do preço na data convencionada, deparamo-nos, s.m.o., perante a resolução imediata do referenciado contrato, nos termos do preceituado no artigo 270.º do Código Civil;
XXXIX. Dispondo o artigo 432.º n.º 1 daquele diploma legal que é admitida a resolução do contrato, desde que, fundada na convenção;
XL. Quanto aos seus efeitos, a resolução é equiparada à nulidade do negócio jurídico;
XLI. De acordo com o n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil, a declaração da nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado;
XLII. Pelo que deverão os recorridos restituir a quantia de € 7.000,00 à recorrente e ao marido;
XLIII. Consequentemente, a douta sentença em crise violou, de entre outras, as seguintes disposições legais: - Artigos 251.º, 270.º, 276.º, 289.º, 432.º, 433.º e 434.º todos do Código Civil; e 515.º e 655.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil.
Foram proferidas contra-alegações.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
Atentas as conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, são as seguintes as questões a apreciar:
- reapreciação da matéria de facto –
- ónus impostos ao recorrente na impugnação da matéria de facto pelo art.º 685º-B do Código de Processo Civil
- o mérito da causa : da verificação de condições resolutivas
Fundamentação.
I) OS FACTOS (factos declarados provados na sentença recorrida):
a) Por documento denominado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda Sujeito a Cláusulas Resolutivas”, datado e efectuado a 13 de Junho de 2007, os réus C…, E…, F…, G… e H…, prometeram vender ao autor marido, que por sua vez prometeu comprar, livre de ónus e encargos, o prédio em propriedade horizontal, sem andares nem divisões suas independentes, casa com 1 pavimento, com 12 divisões e logradouro, área coberta de 310 m2 e logradouro com 3.690 m2, registado com o artigo matricial n.º 612 em Esposende, do qual aqueles réus são donos e legítimos possuidores, pelo preço de €650.000,00 (Seiscentos e Cinquenta Mil Euros); (alínea A) da matéria de facto assente)
«b) Como sinal e princípio de pagamento, os Autores entregaram ao Réu D…, que se intitulava representante dos réus identificados em a), o cheque número …, sacado sobre a conta número … do Crédito Agrícola Alpes Provence, no montante de €6.500,00 (Seis Mil e Quinhentos Euros), quantia que os Réus receberam e dividiram entre si em proporções que se desconhece; (alínea B) da matéria de facto assente)
c) Igualmente entregaram os Autores €2.500,00 (Dois Mil e Quinhentos Euros), aquando da ficha de reserva, efectuada com a agência imobiliária que mediou o negócio, e €500,00 (Quinhentos Euros), a meio das respectivas diligências; (alínea C) da matéria de facto assente)
d) A escritura pública prometida devia efectuar-se até ao dia 15 de Agosto de 2007, no Cartório Notarial de Esposende, devendo o restante preço acordado, no montante de € 643.500,00 (Seiscentos e Quarenta e Três Mil e Quinhentos Euros), ser pago nessa altura; (alínea D) da matéria de facto assente)
e) Os Réus sabiam que os Autores, para efectuarem o pagamento do restante preço acordado, teriam de obter crédito bancário para o efeito; (alínea E) da matéria de facto assente)
f) Autores e Réus acordaram que no contrato-promessa ficaria estipulado que o sinal pago e o contrato ficavam nulos se não desse para construção de loteamento de moradias e não fosse aprovado o crédito bancário (conforme doc. 1 junto aos autos com a p.i. e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (alínea F) da matéria de facto assente)
g) Tais condições eram conhecidas e eram imprescindíveis no negócio celebrado; (alínea G) da matéria de facto assente)
h) Os réus não devolveram a quantia recebida, de €6.500,00 (Seis Mil e Quinhentos Euros), bem como os restantes €500,00 (Quinhentos Euros); (alínea H) da matéria de facto assente)
i) Foi o Réu D… quem liderou todo o processo da parte dos promitentes vendedores. (alínea I) da matéria de facto assente).
II) O DIREITO APLICÁVEL
1. (…).
Conclui-se, nos termos expostos, pela improcedência dos fundamentos da apelação no tocante à impugnação da matéria de facto, mantendo-se a matéria de facto fixada pelo Tribunal de 1ª instância.
2. Deverá, ainda, manter-se a sentença recorrida a qual não merece censura, baseando-se os fundamentos de apelação na verificação de condições resolutivas que se não provam ou verificam.
Pretendem os Autores a condenação dos Réus a restituírem-lhes a quantia de €7.000,00, acrescidos de juros vincendos, à taxa de 4%, desde a citação até integral pagamento, e que lhes foi entregue pelos Autores, como sinal e princípio de pagamento em virtude do contrato-promessa de compra e venda de imóvel, com os Réus celebrado, na qualidade os Autores, de promitentes-compradores.
Nos termos do artº 270º do Código Civil “ As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva”.
Nestes termos “ a condição é uma cláusula negocial que tem como conteúdo típico a sujeição da eficácia do negócio ou de parte dele a um facto futuro e incerto (…) são condições resolutivas aquelas em que a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio ou da parte do negócio condicionada “ – P. Pais de Vasconcelos, in Teoria Geral do Direito Civil, 2008, pg. 606/609.
No caso sub judice, e como decorre dos factos provados (facto provado alínea. f)) as partes sujeitaram a validade do negócio – contrato-promessa - a condições resolutivas, designadamente, estipulando que o contrato seria nulo no caso do prédio em questão não ser apto a loteamento ou no caso de não aprovação de crédito bancário aos autores para pagamento do restante preço, não logrando os Autores provar a verificação das mesmas, nos termos acima expostos;
e, mais invocando a apelante que não tendo a recorrente e o marido procedido ao pagamento do remanescente do preço na data convencionada, no caso, a data prevista para a outorga da escritura definitiva, ocorre “a resolução imediata do referenciado contrato, nos termos do preceituado no artigo 270.º do Código Civil, havendo as partes estipulado que o contrato-promessa ficaria subordinado àquela condição resolutiva”, verifica-se que, contrariamente ao que apelante alega, a indicada falta de pagamento do preço, e consequente resolução do contrato por incumprimento, não constitui condição resolutiva nos termos do artº 270º do citado código, desde logo, porque não tem natureza negocial e, ainda, não ocorre de forma espontânea e automática mas depende da vontade do outorgante cumpridor.
Com efeito, e como refere o indicado autor, in obra citada, pg. 607 “ a condição resolutiva tácita na doutrina mais antiga referia o regime legal de resolução do contrato por incumprimento contido nos artigos 801º-nº2 e 808º do Código Civil.
Este regime legal não é qualificável como condição, em primeiro lugar, porque é um regime legal e não uma estipulação negocial; em segundo, porque a resolução não se dá automaticamente, mas por vontade do contraente lesado e mediante declaração à outra parte”.
Sendo, ainda, que ocorrendo incumprimento contratual de contrato-promessa, havendo sinal, se quem o constitui deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue, nos termos do disposto no nº2 do artº 442º do Código Civil.
Conclui-se, nos termos expostos, pela total improcedência da apelação.
DECISÃO
Face ao exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 14 de Março de 2013
Maria Luísa Ramos
Raquel Rego
António Sobrinho