Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1785/08-1 |  |
CLÁUSULA CONTRATUAL
- Não tendo sido entre as partes convencionada cláusula resolutiva, nem nenhuma cláusula de resolução do contrato decorrendo das disposições legais do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20/8, regulador do contrato de mediação imobiliária em causa, resta a apreciação da resolução findada na lei.
L.... Imobiliária, Lda., intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, nº 376/07.9 TBVCT, do 1º Juízo do Tribunal Judicial de Viana do Castelo, contra Renato C... e Carla P..., pedindo:
a) Se declare plenamente válido e eficaz o contrato de mediação imobiliária identificado no artigo 4° da p.i. e junto sob documento número um com este articulado;
b) Se declare não ter havido, por parte da Demandante, qualquer ocorrência susceptível de ser qualificada como incumprimento contratual;
c) Se declare totalmente ilícita, por falta de fundamento legal e/ou contratual e, por tal, totalmente inválida e ineficaz, a resolução contratual efectuada pelos Demandados e comunicada por carta cuja cópia constitui o documento número oito;
d) Se condene os Demandados a pagar à Demandante, a título de pagamento de indemnização pelos prejuízos emergentes da resolução contratual ilícita, a quantia de 5.OOO,OO€ (cinco mil euros), acrescida dos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a data de constituição em mora (data da resolução) em que aquela deveria ter sido liquidada;
e) Se condene os Demandados a ressarcir os danos, a liquidar em execução de sentença, decorrentes do processo contra-ordenacional e da afectação que a publicitação dos pretensos factos causar ao bom-nome e imagem da Demandante;
f) Se condene os Demandados em litigância de má-fé, a calcular, a final, a favor da demandante, caso se comprove que estes apresentam contestação cuja falta de fundamento não devam ignorar, que estes alteram ou omitem factos relevantes para a decisão da causa, ou que contestam apenas com o fim de retardar a acção da justiça.
Alegou para tanto, e em síntese, que no exercício da sua actividade de mediação imobiliária celebrou com os demandados, no dia 9/1/2006, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade e com duração de seis meses, pelo qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na aquisição de um imóvel que os últimos eram proprietários. Em execução do referido contrato, a demandante desenvolveu acções de promoção do imóvel, através da sua divulgação e publicitação, efectuou e recebeu diversos contactos e mostrou o imóvel a várias pessoas que o solicitaram, entre elas as que acabaram por adquirir o imóvel, António E... e esposa Elisa E.... Por intermédio da A., o demandado marido aceitou vender àqueles o imóvel pelo preço de €125.000, desde que a A. fixasse o valor final e global a pagar a título de comissão (IVA) incluído) na quantia de €5.000. Na sequência a demandante informou que iria contactar o casal interessado solicitando-lhe se estaria na disposição de compensá-la do valor ou de parte do valor que os vendedores pretendiam ver deduzido à comissão, o que veio a ser aceite por eles, com conhecimento do demandado marido. Foi celebrado em 12/5/2006 o contrato promessa de compra e venda formalizado pela A., e assinado nas suas instalações, com pagamento de um sinal de €15.000 aos demandados e da quantia de €750 à A., na sequência do anteriormente acordado, por parte dos promitentes compradores. No dia 6 de Novembro de 2006 foi celebrada a escritura de compra e venda.
Sucede que por carta de 5 de Junho de 2006, junta a fls. 29/30 dos autos o demandado marido procedeu com os fundamentos ali indicados à resolução do contrato de mediação imobiliária supra referido, comunicando ainda que tinha apresentado queixa da demandante junto do IMOPPI.
Com esta resolução contratual, ilícita por destituída de fundamento, a A. deixou de ser remunerada pelas tarefas que realizou e reembolsada pelas despesas que efectuou, tendo sofrido em consequência um prejuízo não inferior a €5.000.
Por último, ao apresentar queixa junto do IMOPPI por factos cuja falta de fundamento não podiam ignorar, os RR puseram em causa o bom-nome e a imagem da demandante, quer junto daquela entidade, quer junto de terceiros, o que lhe está a causar e causará prejuízos.
Regularmente citados vieram os Réus contestar alegando, em síntese, que as condutas adaptadas pela A., melhor descritas na carta de resolução que lhe endereçaram, causaram fundados e justos motivos para ver quebrada a confiança que nela foi depositada e posta em causa, de forma significativa e séria a boa-fé e lealdade que devia orientar a sua conduta até pleno cumprimento do contrato. Tais condutas consubstanciam-se no facto de a A. ter recebido a quantia de €750 de terceiro externo ao contrato de mediação, o comprador interessado, no acto da realização do contrato-promessa. E ainda pelo facto de desenvolver a sua actividade utilizando logótipo, sede, site, cartões de visita de uma outra mediadora designada por "TD". Alegaram que a A. actua com manifesto abuso de direito e litigância de má-fé, sendo certo que ficou esclarecido entre o Réu marido e o legal representante da A., que tendo aquele aceite que a venda do imóvel se fizesse pelo preço de €125.000,00, o valor de 4% da comissão seria então sobre aqueles €125.000,00, ou seja, sobre o preço efectivo e real da compra e venda.
Respondeu a A. nos termos do articulado de fls. 63 e sgs. dos autos.
Realizado o Julgamento veio a ser proferida sentença, julgando a acção parcialmente procedente e provada, condenando-se os Réus a pagarem à A. a quantia de € 5.000 a título de indemnização pelos prejuízos emergentes da resolução contratual ilícita, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde 7/11/2006 e até integral e efectivo pagamento.
Inconformados vieram os Réus interpor recurso de apelação da sentença proferida, que assim julgou parcialmente improcedente a acção.
O recurso foi recebido como recurso de Apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresentam, os recorrentes formulam as seguintes conclusões:
1- As pretensões deduzidas nesta acção pela A. e os argumentos apresentados pelos RR./apelantes na sua contestação centram-se no contrato de mediação imobiliária entre si celebrado e junto a fls. 13 e Vº dos autos, cujo teor foi dado por reproduzido no ponto 1.3 da matéria de facto provada que fundamenta a douta decisão em crise.
2 - Por carta de 5 de Junho de 2006, enviada à A, o R. marido procedeu, com os fundamentos aí invocados, à resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado, nos termos constantes do documento de fls. 29 e 30 dos autos.
3 - O regime jurídico do contrato de mediação celebrado entre as partes em 9 de Janeiro de 2006 está consagrado no Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20.08, o qual estatui normas de conduta rigorosas, de interesse e ordem pública, cujo regime e disciplina se afastam da livre disponibilidade das partes intervenientes num contrato de mediação, construindo-se todo esse regime em torno da base fundamental do respeito da boa fé, da lealdade e confiança, quer na celebração quer na execução dos contratos.
4 - O contrato de mediação imobiliária é um contrato complexo, que supõe, para além do conjunto essencial de direitos e deveres, a existência de deveres de conduta acessórios daqueles, que são impostos ao mediador e por cuja observância se procura afirmar e corporizar aquela boa fé, confiança e lealdade negocial.
5 - Os RR./apelantes invocaram factos praticados pela A, que vieram a ter-se como provados e que são, não só violadores daquele regime normativo que disciplina a sua actividade, mas também violadores do princípio legal da boa fé no cumprimento das obrigações e no exercício dos inerentes direitos, previsto no n.º 2 do art° 762° e do princípio da pontualidade do cumprimento contratual, previsto no n.º1 do art° 406°, ambos do Cód. Civil.
6 - Resulta dos pontos 1.10. 1.16, 1.34, 1.35 e 1.36 da matéria provada que a A. agiu em manifesta violação da proibição legal constante da al. a) do n.º 2 do art° 16° do Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20.08, que impede expressamente que a empresa de mediação receba remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio,
7 - Além de pretender receber remuneração de ambas as partes, a A. utilizou um argumento falso, valendo-se da mentira, para conseguir obter dos interessados na compra do imóvel a quantia de € 750,00, a acrescer à remuneração integral que havia acordado com os RR., tudo como melhor resulta da matéria de facto provada e constante do ponto 1.30, conjugada com a matéria dos pontos 1.10, 1.24, 1.34, 1.35 e 1.36 da matéria de facto.
8 - Da análise crítica desta matéria de facto resulta, sem sombra de dúvidas, que a A, com vista a obter uma remuneração ilícita de ambas as partes e um ilícito locupletamento, porque proibido por lei, usou o estratagema baseado em factos falsos, de conseguir convencer e obter a adesão dos interessados na compra do imóvel a compensá-la na sua remuneração, alegando que os RR. não lhe iriam pagar uma parte da comissão acordada, sendo que tal plano fraudulento só foi desvendado aos interessados na compra do imóvel quando do telefonema efectuado pelo interessado António E... ao R. marido e da resposta que este então lhe deu, de que ficara acordado entre ele e a mediadora o pagamento de uma comissão sobre o valor acordado da venda, ou seja, € 125.000,00.
9 - Está provado que, em vista deste contacto telefónico e do desvendar do logro em que caíra, o interessado comprador tentou proceder à anulação do cheque por si entregue à A, mas sem sucesso.
10 - Provada que está toda esta matéria factual, revela a mesma, indubitavelmente, que a A. agiu fraudulentamente, usando a mentira, com vista a conseguir um locupletamento ilegal, recebendo assim uma remuneração de ambas as partes, que de outra forma não receberia, ainda por cima, em montantes cumulados um com o outro, ou seja, de um lado € 750,00 e do outro 4% sobre € 125.000,00 (€ 5.000,00), no total de € 5.750,00.
11 - Além de ter violado a lei, a utilização dos argumentos falsos para alcançar tal objectivo não pode deixar de ser vista como adequada e justificativa da perda da confiança na sua lisura de comportamentos, da perda de confiança na seriedade da sua conduta, sendo legítimo supor que, quem isto fez, muito mais poderá vir a fazer até final, com o fito de obter para si ganhos indevidos, nem que seja à custa do prejuízo dos interessados no negócio, sejam os interessados na venda sejam os interessados na compra.
12 - A ser tida como boa esta conduta da A. de receber remuneração de ambas as partes, e a ser tida como bem fundada a douta decisão aqui em crise, então a violação da lei ainda foi uma acrescida compensação da A. e beneficiação do infractor que, tendo recebido dos interessados na compra a quantia de € 750,00, veria declarado o direito de receberem dos RR./apelantes mais € 5.000,00, obtendo um ganho superior ao contratado e constante do ponto 1.30 da matéria de facto.
13 - Além disso, a A. não só obteve ilicitamente dos interessados na compra aquela quantia remuneratória de € 750,00 momentos após a celebração do contrato promessa de compra e venda - cfr. pontos 1.15 e 1.16 da matéria provada - ou seja, muito antes da celebração da escritura e, por isso, anteriormente ao momento de, contratualmente, ser devido a si qualquer pagamento a esse título, o que constitui clara violação do disposto no n.º 3 do art° 18° do citado Dec.-Lei n.º 211/2004,
14 - Como também, logrando obter dos interessados na compra os ditos € 750,00 e agora, por via da sentença proferida, ainda mais € 5.000,00, a A. fica remunerada em excesso e, por isso, injustamente beneficiada, não só por vir a receber mais do que a remuneração acordada com os RR., de € 5.000,00 acordados (cfr. ponto 1.30 da matéria provada), como também por, dentro da remuneração contratada, não ter prestado os serviços que prestaria se não tivesse havido resolução contratual, pois que teria que prestar os serviços de obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação, que deixou de prestar.
15 - Os factos provados e constantes dos pontos 1.25, 1.26, 12.7, 1.38 e 1.39 da matéria provada, ou seja, a utilização no contrato de mediação imobiliária de um logótipo de uma outra empresa de mediação (TD) que não a A.; a utilização de um cartão comercial com os dizeres de uma outra empresa de mediação (TD) e uma morada dessa empresa, quando no contrato de mediação essa morada já figura como escritório da A; a utilização e inserção no contrato de mediação de um logótipo de uma empresa de mediação que já desde 01/02/2004 não estava autorizada a exercer a actividade; e o uso temporário das instalações dessa empresa não licenciada, misturando num mesmo local, ainda que temporariamente, estabelecimentos de duas empresas de mediação, são uma clara evidência de uso de logótipos, denominações comerciais e endereços alheios, com intuitos obscuros, surgindo aos olhos dos consumidores dos seus serviços de uma forma camuflada e nada clara, gerando a confusão da sua identidade com a de uma outra empresa, em frontal violação dos deveres de clareza e transparência impostos pelos n.ºs 2, 3 e 4 do art° 8° e pelo n° 1 do art° 14° do citado diploma legal.
16 - Todas as condutas ilícitas da A, supra descritas no número antecedente e dadas por provadas, são violadoras das disposições legais aí citadas e constituem, antes de mais, conduta típica contra-ordenacional, como tal sancionáveis nos termos previstos nas als. b) e e) do n.º 1 do art° 44° do citado Dec.-Lei n.º 211/2004, com coimas de € 2.500,00 a € 25.000,00 e de € 750,00 a € 5.000,00, respectivamente.
17 - Em termos jurídico-civilísticos, tais condutas da A são manifestamente violadoras do regime legal especial que regula a actividade da mediação imobiliária, sendo, também, violadoras dos princípios da boa fé e lealdade na celebração e execução dos contratos, proclamados no art° 762°, n.º 2 do Cód. Civil.
18 - Todos esses factos, conjugados com o que para os RR. teve maior relevo, qual seja, o desvendar do recebimento, obtido por meios fraudulentos e falsos, da remuneração pela A de quem não tinha consigo celebrado contrato de mediação e, por isso, de quem lhe não era consentido legalmente auferir qualquer remuneração, geraram nos RR./apelantes uma fundada convicção de que estavam envolvidos com uma empresa de mediação que, além de não ser clara e transparente na sua actuação, violara a lei por diversas formas, sendo, por isso, todos eles adequados a fundarem a justeza da resolução contratual operada.
19 - Se a responsabilidade do mediador, por violação dos deveres inerentes ao exercício da sua actividade, para além da sua conduta constituir facto punível em termos contra-ordenacionais, o constitui no dever de indemnizar o lesado e tal dever, previsto expressamente no art. 22° do citado DL 211/2004, encontra apoio na norma do art. 485° n.º 2 do Cód. Civil,
20 - Se a violação dos deveres legais de conduta da mediadora é fonte geradora de responsabilidade contratual e do dever de ressarcimento dos danos causados, por maioria de razão a conduta da A. será, no caso em apreço, justa causa de resolução do contrato, encontrando, assim, pleno fundamento e justeza a resolução contratual operada pelos RR..
21 - Não se conformam os RR./apelantes com o entendimento perfilhado pela Mma Julgadora "a quo", de que as condutas ilícitas da A apenas relevariam no foro, plano e relacionamento do mediador com o Estado, pois que, antes desse plano de relacionamento com o Estado, há um plano jurídico imediato, constituído pelas relações jurídicas, de natureza civil e de Direito privado, entre mediadora e seu cliente, no âmbito do qual nascem todos os deveres de conduta impostos por lei ao mediador e que por este devem ser respeitados e observados no seu relacionamento com o cliente que consigo contratou e com o terceiro interessado no negócio - deveres esses que se provou ter a A. ostensivamente violado.
22 - Nesta conformidade, entendem os RR./apelantes não poder ser sufragado o entendimento expendido na douta decisão em crise, pelo que a mesma deverá ser revogada e substituída por outra decisão que, julgando válidos e legítimos os fundamentos invocados pelos RR. para a resolução contratual por si operada, os absolva de qualquer dever indemnizatório para com a A.
23 - Quando muito, por efeito da justeza da resolução contratual, haveria lugar a remunerar os serviços prestados pela A., mas apenas até ao momento em que o contrato de mediação esteve em vigor, ou seja, até à data da celebração do contrato-promessa, e na justa medida dos concretos serviços por si prestados, sempre tendo em conta que a mesma já recebeu dos interessados na compra a quantia de € 750,00 a título remuneratório, para que não fique a mesma injustamente locupletada.
24 - E não se poderá olvidar ainda que, tendo-se estabelecido no contrato o regime livre de mediação (cláusula 33) e não o de exclusividade, tem de concluir-se dispor o cliente de liberdade de contratar, simultaneamente, com outra entidade imobiliária, promover, ele próprio, a venda e, como corolário lógico, desistir do negócio, fazendo-o atempadamente, como foi o caso, já que a carta de comunicação da resolução, que sempre tem implícita a desistência do negócio, foi enviada pelos RR com mais do que 10 dias de antecedência relativamente ao seu termo (cláusula 73 do contrato), pelo que, em última análise, sempre o contrato de mediação se deveria ter por não renovado logo que atingisse o seu período de vigência de seis meses.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, tal como decorre das disposições legais dos artº 684º-nº3 e 690º-nº1 e 2 do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões “salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras “( artº 660º-nº2 do CPC).
E, de entre estas questões, excepto no tocante aquelas que o tribunal conhece ex officio, o tribunal de 2ª instância apenas poderá tomar conhecimento das questões já trazidas aos autos pelas partes, nos termos dos artº 664º e 264º do CPC, não podendo a parte nas alegações de recurso e respectivas conclusões vir suscitar e requerer a apreciação de questões ou excepções novas.
Atentas as conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, é a seguinte a questão a apreciar:
- Foi válida a resolução do contrato de mediação estabelecido entre A. e RR., realizada pelo Réu ?
Fundamentação.
I) OS FACTOS ( factos declarados provados na sentença recorrida ).
1.1. A Demandante tem por objecto a actividade de mediação imobiliária, que efectivamente desenvolve.
1.2. Ao tempo os Demandados eram proprietários do imóvel urbano, composto por cave, rés-do-chão, anexos e logradouro, sito no caminho do Telheiro, n.º 248, na freguesia de Afife, concelho de Viana do Castelo, em cuja Conservatória do Registo Predial se encontra descrito sob o número 3422, e inscrito à respectiva matriz sob o artigo 1548.
1.3. Após conversações e negociações havidas, a Demandante e o Demandado marido celebraram, no dia 9 de Janeiro de 2006, um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade e com duração de seis (6) meses, pelo qual a primeira se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na aquisição do referido imóvel, pelo preço e demais condições constantes do documento de fls. 13 e Vº dos autos cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
1.4. No âmbito desse contrato, a Demandante desenvolveu as normais acções de promoção do imóvel, designadamente através da sua divulgação e publicitação por afixação de fotografias nos estabelecimentos e na página existente na Internet em nome de "TD".
1.5. No decorrer do contrato de mediação, e por força do mesmo, a Demandante efectuou e recebeu diversos contactos, e mostrou o imóvel a várias pessoas que o solicitaram.
1.6. Entre essas, encontravam-se António E..., e esposa, Elisa Maria Novais Cardoso Esteves, que visitaram o imóvel em [mais de Abril, e a quem o mesmo terá agradado de forma especial.
1. 7. Estes interessados revelaram verdadeiro interesse na sua aquisição, tendo comunicado, porém, não poder pagar o preço pretendido pelos proprietários do imóvel, ou seja, 135.000,00€ (cento e trinta e cinco mil euros), tendo proposto o montante máximo de 125.000,00€ (cento e vinte cinco mil euros).
1.8. A Demandante contactou telefonicamente o cliente, ora Demandado marido, a quem deu a conhecer a existência daqueles interessados e da respectiva proposta.
1.9. Posteriormente, e após ponderação que efectuou conjuntamente com sua esposa, o Demandado marido contactou a Demandante para lhe transmitir que aceitava vender o imóvel pelo preço de 125.000,00€ (cento e vinte cinco mil euros).
1.10. A demandante solicitou aos interessados António E... e esposa se estariam dispostos a compensá-la pela redução da comissão por virtude da redução do valor da aquisição.
1.11. Após breve troca de impressões, os interessados declararam-se disponíveis para compensar parcialmente a Demandante, o que esta aceitou.
1.12. Acertadas as vontades negociais, designadamente o preço do negócio, formas de pagamento, e data de celebração do negócio definitivo, a Demandante tratou de recolher toda a documentação relativa aos contratantes, e procedeu à elaboração do contrato-promessa de compra e venda.
1.13. No dia 12 de Maio de 2006 os vendedores, Renato C... , e mulher, Carla P..., e o comprador, António E..., reuniram-se nas instalações que a Demandante usa na Rua Pedro Homem de Melo, em Viana do Castelo, com vista à celebração do contrato-promessa de compra e venda.
1.14. Na sequência foi elaborado o contrato promessa de fis. 14 e 15 dos autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido para os devidos efeitos legais.
1.15. Desta forma, os ali contratantes assinaram o referido contrato, acto no qual o promitente-comprador constituiu um sinal, e princípio de pagamento, de 15.000,00€, através do cheque número 8371470184, da conta número 8300388, que este tinha no Millennium BCP, título que entregou aos promitentes-vendedores.
1.16. Momentos após a celebração do contrato, António E..., em estrito cumprimento do compromisso que assumira com a Demandante, entregou a esta o cheque número 8371470960, da supra referida conta, emitido pelo montante de 750,00€ (título de que se anexa fotocópia sob número quatro).
1.17. Na sequência desse contrato, no dia 29 de Setembro de 2006, os promitentes-vendedores requereram, junto da Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, e sob Apresentação n.º 34, a inscrição provisória de aquisição do imóvel dos autos a favor dos promitentes-compradores (G20060921034), tendo estes, por Apresentação n.º 35, da mesma data, requerido a inscrição provisória de hipoteca do mesmo imóvel a favor do Banco Comercial Português, S.A., para garantia voluntária e mútuo bancário (C20060921035).
1.18. Por escritura pública de compra e venda (e mútuo com hipoteca) realizada no dia 6 de Novembro de 2006, exarada a fls. 120, e seguintes, do Livro número 34-A, das notas do Cartório Notarial do Sr. Dr. António A..., Notário, com instalações na Rua Alves Cerqueira, n.º 219-221, em Viana do Castelo, foi celebrado o contrato definitivo a que respeitava o contrato-promessa de 12 de Maio de 2006.
1.19. Realizada a escritura de compra e venda, os adquirentes requereram, por requisição - Apresentações 41 e 42, de 22 de Novembro de 2006 (vide última folha do documento número cinco), além do mais, a conversão em definitivo das inscrições provisórios mencionadas nos artigos 19° e 20° deste articulado (vide documento número cinco).
1.20. Sucede que, por carta de 5 de Junho de 2006, enviada à Demandante sob registo, para a qual integralmente se remete, o Demandado marido procedeu, com os fundamentos ali indicados, à resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Demandante, mais tendo apresentado queixa da Demandada junto do IMOPPI - Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário, a qual motivou o processo contra-ordenacional com a designação PI 54/06/MI, tudo nos termos constantes do documento de fls. 29 e 30 dos autos que aqui se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais.
1.21. Nos termos acordados na Cláusula Quarta do contrato de mediação, pelos serviços prestados o cliente (Demandado) obrigou-se a pagar à mediadora (Demandante), a título de comissão, a quantia correspondente a 4% (quatro por cento) de 135.500,00€ (cento e trinta e cinco mil e quinhentos euros), ou seja, 5.420,00€ (cinco mil, quatrocentos e vinte euros), a qual, acrescida de IV A à taxa legal de 21%.
1.22. A demandada Carla esteve desde o primeiro momento ao corrente da negociação ocorrida entre a A. e seu marido, tendo assinado o contrato promessa de compra e venda
1.23. A celebração do contrato de mediação imobiliária, e a assunção das obrigações dele constantes, foi feita com o inteiro consentimento da Demandada mulher,
1.24. Foi o comprador António E... quem contactou com o R. marido e lhe contou a proposta da demandada referida e descrita supra em 1.10 ..
1.25. No contrato celebrado entre a demandante e o demandado marido consta do canto superior esquerdo um logótipo de uma outra empresa de mediação imobiliária "TD", que não é da A.
1.26. Quando o R. marido contactou o Sr. Fernando Alves para a promoção da venda do seu imóvel, este deixou-lhe um cartão do qual consta aquele logótipo e os dizeres identificativos da "TD Sociedade de Mediação Imobiliária, AMI 4871", com a morada da "Rua Pedro Homem de Melo, 44, r / ch, 4900-469 Viana do Castelo" - cfr. cartão junto a fls. 45 dos autos cujo teor aqui se dá por reproduzido, quando no contrato de mediação celebrado, essa mesma morada já figura como ( escritório da sociedade "L.... Imobiliária, Lda.".
1.27. Quando da decisão da venda do seu imóvel, o R. marido contactou com um vendedor da empresa "TD", informando-o de que pretendia vender uma moradia, e propôs-lhe que fosse ao local ver a moradia e decidir se tinha interesse na promoção da sua venda,
1.28. Depois desse vendedor, de nome Nuno, se ter deslocado ao imóvel, comunicou ao R. marido o seu interesse na promoção dessa venda e deslocou-se ao local de trabalho deste, com vista à assinatura do contrato de mediação imobiliária, que foi celebrado nos termos constantes do documento de fls. 13 e vº dos autos, dele resultando, desde logo, que aí não figura a outorgar, como mediadora, a "TD" mas antes a A.
1.29. O imóvel dos RR foi publicitado na Internet no site da TD, bem como em fotos afixadas nas instalações dessa mesma imobiliária. 1.30. Ficou ainda acordado entre ambos (demandante e demandado marido) que o valor de 4% de comissão teria como base de cálculo os referidos €125.000.
1.31. Na reunião havida para a celebração e outorga do contrato promessa de compra e venda, onde estavam presentes os RR. e o casal dos interessados na compra, foi inicialmente apresentado um texto de um contrato promessa no qual vinha mencionado o valor do sinal de € 40.000,00 a pagar pelo promitente comprador.
1.32. Nessa ocasião foi por parte dos interessados na compra perguntado aos RR. se não seria mesmo possível que o valor do sinal fosse de € 15.000,00, em vez daqueles €40.000,00, ao que os RR. prontamente anuíram, ficando estes surpreendidos pela forma tímida do pedido feito e aqueles admirados, pela pronta aceitação dessa redução por parte dos RR.
1.33. Foi então corrigido aquele valor no texto do contrato e, apresentada a nova versão do documento, foi o contrato promessa de compra e venda por todos assinado,
1.34. O interessado António E... telefonou ao R. marido a perguntar-lhe por que motivo não iria pagar parte da comissão à mediadora, ao que o R. respondeu que ficou acordado entre ele e a mediadora o pagamento de uma comissão sobre o valor acordado da venda, ou seja, €125.000.
1.35. Os interessados compradores informaram os RR nesse mesmo telefonema que a de mandante lhes havia pedido uma compensação pela / redução da comissão inicialmente de €1.000, tendo ficado acordada a quantia final de €750.
1.36. O interessado comprador tentou proceder à anulação do cheque por si entregue à demandante sem sucesso.
1.37. Todos os contactos posteriores para a celebração do contrato definitivo foram realizados directamente entre demandados e os interessados compradores.
1.38. A mediadora "TD - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda." só esteve autorizada a exercer a actividade de mediação até 1/2/2004, por falta de revalidação da respectiva licença.
1.39. Ao tempo do contrato de mediação em causa a A. estava a fazer uso temporário das instalações (locais de atendimento) da sociedade "TD" e havia transferido a sua sede para a sede desta, com o seu consentimento.
1.40. Desta realidade, a Demandante deu conhecimento ao IMOPPI em 14 de Dezembro de 2005, por documento, composto por duas folhas que se anexam sob fotocópias simples.
1.41. O Demandado marido sabia desde o primeiro contacto que efectuou com vista à celebração do contrato de mediação da realidade descrita em 1.40. e 1.41., porque a mesma lhe foi comunicada por Fernando de Sousa Fernandes ALVES, sócio-gerente da Demandante, e por Nuno M..., colaborador desta.
1.42. Desde o primeiro momento que o Demandado marido sabia que estava a relacionar-se contratualmente com a sociedade "L.... Imobiliária, Lda.", ora Demandante,
1.43. Tal contrato foi entregue por Nuno M... ao Demandado marido, que o levou para sua casa e o teve consigo até o restituir, cerca de uma semana depois e devidamente assinado por si, nas instalações da Demandante.
II) O DIREITO APLICÁVEL
Discute-se no presente recurso a validade da resolução do contrato de mediação imobiliária estabelecido entre A. e RR., realizada pelo Réu, por carta de 5 de Junho de 2006 por este enviada à A.
Como decorre dos factos provados, a A. tem por objecto e desenvolve a actividade de mediação imobiliária, e, em 9 de Janeiro de 2006, estabeleceu com o Réu marido, com o conhecimento e consentimento da Ré mulher, um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade e com duração de seis meses, pelo qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado para aquisição do imóvel pertença dos Réus, descrito no n.º 1.2 dos factos provados.
Entre as partes em litigio, A. e Réu, foi, assim, estabelecido um contrato de mediação imobiliária, contrato este legalmente tipificado e regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
Dispõe o art.º 2º- n.º1, do citado diploma, que “ A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.”
O contrato de mediação imobiliária é assim o contrato nos termos do qual uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel.
E, “a mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.” ( Ac. Supremo Tribunal de Justiça, de 3/4/2008, in www.dgsi.pt ).
No caso em apreço, mais resulta provado que no desenvolvimento do contrato celebrado com o Réu, veio a A. a angariar interessados compradores, os quais indicou aos Réus, tendo estes e aqueles interessados vindo a celebrar contrato promessa relativamente ao imóvel identificado nos autos, em 12/5/2006, e, em 6/11/2006, entre as mesmas partes, veio a ser realizada escritura de compra e venda do imóvel.
Resulta, assim, do factualismo apurado que o contrato de mediação imobiliária estabelecido entre a A. e os Réus, se estabeleceu validamente, e, por via desta actividade de mediação desenvolvida pela A. se veio a realizar contrato de compra e venda relativamente ao imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária e com os interessados compradores pela A. angariados.
Por carta de 5 de Junho de 2006, o Réu marido procedeu, com os fundamentos ali indicados, à resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado com a A., resolução esta que veio a ser julgada ilícita na sentença recorrida, condenando-se os Réus a pagarem à A. a quantia de € 5000, correspondente ao valor da comissão contratada, “a título de indemnização pelos prejuízos emergentes da resolução contratual ilícita.
Pretendem os Réus a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por uma outra que julgue válidos e legítimos os fundamentos de resolução invocados pelos Réus.
Nos termos do art.º 432º-n.º1 do Código Civil: “ É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.”
“ Ao lado da resolução legal, como por ex. nos casos de não cumprimento da obrigação, impossibilidade do cumprimento ou alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar ( cfr. art.º 801º- n.º2, 802º, 808º e 437º ), em que o direito é conferido por lei a uma das partes, admite este artigo que, por convenção, se atribua a uma das partes ou a ambas o direito de resolver o contrato.” P.Lima e A. Varela, in, Código Civil, anotado, vol. I, pg. 384.
No caso em apreço nenhuma cláusula resolutiva foi convencionada entre as partes, nem nenhuma cláusula de resolução do contrato decorre de forma imperativa das disposições legais do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20/8, regulador do contrato de mediação imobiliária em causa.
Resta, assim, a apreciação da resolução fundada na lei.
Nos termos dos artigos 406º, n.º 1, e 762º, n.º 2, do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios da boa fé envolvente de ambos os contraentes. E, o devedor cumpre a obrigação quando, realiza a prestação a que está vinculado, e não a cumpre quando a não realiza (artigo 762º do Código Civil).
Verificado o incumprimento definitivo do contrato por parte do devedor, ou tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, assiste ao credor a faculdade da sua resolução (artigos 432º, n.º 1 762º, n.º 1, 804º, n.º 2 e 801º, n.º 1, do Código Civil).
De qualquer modo, a resolução do contrato fundada na lei pressupõe que uma das partes falte culposamente ao seu cumprimento e a outra o tenha cumprido ou diligenciado para o efeito.
Alegam os Réus, como fundamento de resolução do contrato de mediação, a violação por parte da A. do disposto nos art.º 16º-n.º 2-alínea.a) e 18º -n.º3 do Decreto-Lei n.º 211/2004, alegando que a A. recebeu remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio, e, que recebeu quantias em data anterior à da realização do negócio definitivo e que a A. utilizou no contrato de mediação imobiliária de um logótipo de uma outra empresa de mediação.
Entendeu-se na sentença recorrida, não constituírem tais condutas fundamento válido de resolução do contrato por parte dos Réus, sendo ilegítima a resolução operada pelos Réus através da carta de 5/6/2006, em tal decisão se dizendo, ainda, que “ os eventuais juízos sancionatórios aplicáveis a estas condutas da A. não contendem com a validade e manutenção do contrato de mediação que a A. celebrou com os RR. (…), não tendo a idoneidade de quebrar o elo de correspectividade das prestações a que os contraentes se vincularam, na medida em que (…) a A. logrou conseguir o objectivo da mediação ( ou numa outra perspectiva, o objecto da mediação foi alcançado por actividade da A. ).”
E bem se decidiu.
Com efeito, não se mostra provado ter sido convencionada entre as partes qualquer cláusula resolutiva do contrato estabelecido, e, os fundamentos de resolução invocados pelos Réus na referida carta de 5/6/2006, por via da qual pretendiam proceder à resolução do contrato de mediação imobiliária estabelecido com a A., não constituem causa de resolução legal.
Nenhum normativo legal confere aos Réus o direito a resolverem o contrato com base nas alegadas violações das disposições legais em referência do Decreto-Lei n.º 211/2004, sendo as eventuais consequências de outra ordem jurídica, e, ainda, em parte, referentes a terceiros que não os ora Réus, designadamente os interessados compradores, e, por outro lado, mostra-se ter sido a actividade da A. causal relativamente à conclusão do negócio, verificando-se ter a A. cumprido a actividade de mediação imobiliária a que se propôs por via do contrato estabelecido com os Réus, mostrando-se cumprido o contrato.
Improcedem, assim, na totalidade os fundamentos da Apelação, devendo manter-se a decisão recorrida.
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a Apelação, mantendo-se a sentença proferida.
Custas pelos recorrentes.