Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 441/08-1 |  |
2 – Um documento dirigido pelos devedores da preferência aos seus credores, em que é focado, essencialmente, a renúncia ao respectivo direito, apesar de identificar o projecto de venda de forma lateral, não é suficiente para concretizar o dever de comunicar, exigido no artigo 416 n.º 1 do C.Civil.
A e mulher B, residentes na rua do ..., 513, Vila Nova de Gaia, vieram propor contra
C e marido D, moradores no lugar da ..., Afife, Viana do Castelo, E e marido F, residentes no lugar de Agrichouso, da mesma freguesia, H, moradora na rua do ..., 698, 6.ºdto., Porto, I e mulher J, residentes na mesma rua, no n.º1266, 2.ºdto., L, moradora com a 3.ª Ré, M e marido N, residentes no lugar de ..., 1866, Afife, O e mulher P , com residência na rua ..., 99, no Porto, a presente acção ordinária n.º2322/06.8TBVCT, pedindo que seja:
- reconhecido o direito de preferência dos Autores na aquisição do prédio rústico composto de terreno de cultivo, vinha, paul e mato, sito em ..., freguesia de Afife, Viana do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º... e inscrito na matriz sob o n.º...;
- reconhecido o direito de os Autores haverem para si o referido prédio, pelo preço e condições por que foi vendido ao 7.ºRéu;
- ordenado o cancelamento de quaisquer inscrições ou averbamento referentes ao mesmo prédio que existam a favor ou por iniciativa do 7.ºRéu, bem como as demais que desta possam depender.
Alegam, em síntese, que os réus não os notificaram para o exercício do direito de preferência, porque a declaração que lhes enviaram visava apenas a renúncia ao mesmo.
Os réus, em síntese, defenderam-se por impugnação e por excepção, deduzindo a caducidade do direito de preferência, porque a declaração que foi enviada aos autores e que estes receberam, continha os elementos do projecto de venda e as cláusulas do contrato, que veio a concretizar-se posteriormente. E, além disso, os réus vendedores comunicaram, verbalmente, ao autor marido o projecto de venda, e as condições do contrato, que demonstrou que não estava interessado no negócio. E como tivessem ficado convencidos disto, tomaram a iniciativa, através de um dos réus, de lhe enviarem a declaração, para obterem, por escrito, a renúncia.
Os autores, na réplica, impugnaram a excepção deduzida e alegaram que lhes enviaram uma carta em Setembro de 2005, a demonstrar-lhes que não renunciaram ao direito e estavam à espera de serem notificados para a preferência, caso viessem a concretizar a venda.
A final foi julgada procedente a excepção peremptória de caducidade e absolvidos os réus dos pedidos.
Inconformados com o decidido, os autores interpuseram recurso de apelação, formulando conclusões.
Houve contra-alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Damos como assente a matéria de facto da decisão recorrida, que passamos a transcrever:
A) - Os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio rústico composto de terreno de cultivo e vinha, situado em ..., freguesia de Afife, concelho de Viana do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º... e inscrito na matriz sob o n.º....
B) - Até à data de 21 de Abril de 2006, os Réus C, D, E, F, H, I, J, L, e N eram donos e legítimos possuidores do prédio rústico composto de terreno de cultivo, vinha, paul e mato, sito em ..., freguesia de Afife, concelho de Viana do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º... e inscrito na matriz sob o n.º....
C) - Os prédios referidos em A) e B) são contíguos entre si, confrontando o lado nascente do terreno do prédio referido em A) com o lado poente do terreno do prédio referido em B), não obstante constar ainda no registo do prédio referido em B), a poente, o nome de Q, anteproprietário do prédio referido em A), devido a desactualização da confrontação na Conservatória do Registo Predial.
D),E) - O prédio descrito em B) tem 11.218 m2, e compõe-se de terreno de cultivo, vinha, paul e mato, encontrando-se em zona classificada como Reserva Agrícola Nacional.
F) - Em 21 de Abril de 2006, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial da Notária R, em Viana do Castelo, os 1.ºs, 2.ºs., 3.ª, 4.ºs. e 5.ª Réus declararam vender ao 7.º Réu, e este declarou aceitar, três quartas partes indivisas do bem imóvel identificado em B) pelo preço global de € 116.718,75, já pago, e os 6.ºs. Réus declararam vender ao 7.º Réu, e este declarou aceitar, uma quarta parte indivisa do mesmo bem imóvel com reserva de usufruto vitalício até à morte do último, pelo preço de € 38.906,25, já pago.
G) - A Ré M enviou em nome do Autor marido, para a morada “rua do ..., 513, Vila Nova de Gaia, 4 400”, no dia 06.06.2005, carta registada com aviso de recepção, recebida pelos Autores em data não posterior a 08.06.2005, contendo a “declaração” com o seguinte teor: “Nós abaixo assinados, A e esposa B , casados no regime de comunhão geral, residentes na Rua do ..., n.º513, concelho de Vila Nova de Gaia, proprietários do prédio rústico sito no mesmo lugar e freguesia, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo n.º..., declaramos para todos os efeitos legais que não pretendemos exercer o direito de preferência na compra e venda que C e marido, E e marido, H e marido, M e marido, vão fazer do seu prédio, sito no Lugar de ..., Sítio do Agrichouso, Freguesia de Afife, Concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz respectiva sob o art. ..., nos termos do art. 416º do Código Civil, pelo comprador O, pelo valor de venda 155.625,00 (cento e cinquenta e cinco mil e seiscentos e vinte e cinco euros) renunciando, assim, expressamente ao direito que nos assistia”.
H) - O Autor marido enviou à Ré M, carta registada com aviso de recepção datada de 06.09.2005, com o seguinte teor: “Em 8 de Junho de 2005 solicitaram-nos, via postal, que subscrevêssemos uma declaração de renúncia do direito de superfície que nos assiste na venda do prédio rústico sito em Agrichouso, freguesia de Afife, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz sob o art. ..., nos termos do artigo 416º do Código Civil. Como não pretendemos renunciar ao exercício de tal direito, não assinamos nem vos remetemos tal declaração. Vimos, pois, informar-vos que, caso pretendam vender tal imóvel, ficamos a aguardar que nos facultem o exercício do direito de preferência que nos assiste, enviando-nos, para tanto, o projecto de venda desse imóvel, em conformidade com o estipulado na lei”.
1º,2º - O prédio descrito em A) tem 3 738,50 m2, a que acresce um caminho de servidão com 404,35 m2, e é composto por terreno de cultivo e vinha.
5º - No dia em que recebeu a minuta da declaração aludida em G), o Autor telefonou ao Réu O.
7º - O preço global de 155.625,00 ( euros) foi pago pelo 7.º Réu aos 1.ºs. a 6.ºs. Réus em dois momentos: o sinal de 38.000,00 ( euros) na altura da celebração do contrato-promessa, cerca de 15 dias úteis após o envio aos Autores da minuta da declaração referida em G), e o restante na data da escritura pública referida em F).
Das conclusões de recurso ressaltam as seguintes questões, a saber:
1 – Se a declaração de renúncia enviada por um dos réus, aos autores, é o meio idóneo, para comunicar aos autores, titulares do direito de preferência, o projecto de venda e suas cláusulas, nos termos do artigo 416 n.º 1 do C.Civil.
2 – Se ela contém todas as cláusulas do contrato celebrado entre os réus vendedores e o réu comprador.
3 – Se a declaração foi enviada antes da celebração do contrato promessa entre os réus vendedores e o réu comprador, e se este facto obrigava a renovar a comunicação prevista no artigo 416 n.º 1 do C.Civil.
4 – Se a comunicação expressa na carta de 6/09/2005, enviada pelos autores a um dos réus, é relevante para efeitos da manifestação do interesse no exercício do direito de preferência, caso o prédio viesse a ser alienado.
Iremos conhecer das questões enunciadas.
Vamos conhecer estas questões em conjunto, porque julgamos que existe conexão entre elas. Pois está em causa, no essencial, a forma de comunicar o projecto de venda e as cláusulas respeitantes ao contrato, por parte do devedor da preferência ao titular desta, com vista a este poder formar a sua vontade, para se decidir no sentido do exercício ou não do seu direito.
A sentença recorrida, na análise da declaração consignada na alínea G) da matéria de facto assente, dá mais relevo ao conteúdo da mesma do que à sua forma. Acaba por concluir que a declaração, em si, não se revela numa comunicação dos termos do negócio, mas o que interessa para o caso é que “..estes lá estão, e tanto basta para considerar cumpridos os requisitos do artigo 416 n.º 1...” do C.Civil. Pois, nela foi identificado o imóvel a vender, o preço e o comprador. E isto, dentro duma interpretação negocial, qualquer pessoa, medianamente inteligente e diligente, compreenderia que estava perante uma situação de exercício do direito de preferência. E foi com base nesta interpretação, que foi decidido que os autores tiveram conhecimento do projecto de venda e seu conteúdo, e a sua passividade, para além de oito dias, levou à caducidade do exercício do direito de preferência, que lhe fora dado a conhecer pelos réus, através da declaração em causa.
A questão essencial está em saber se esta declaração, em si, é suficiente para consubstanciar o dever de comunicar o projecto de venda e suas cláusulas, nos termos do artigo 416 n.º 1 do C.Civil, com vista a que o credor do direito de preferência possa decidir, de forma clara, sem ambiguidade, sem dúvidas, se deve optar ou não pelo negócio que lhe foi dado a conhecer.
O devedor da preferência tem um dever de informar, que se consubstancia numa prestação de facto positiva. Esta traduzir-se-á numa comunicação do projecto de venda e seu conteúdo, ao titular do direito de preferência. Esta pode ser transmitida através de meios judiciais, como seja a acção especial prevista no artigo 1458 n.º 1 do CPC., em que deverá especificar, no requerimento, o preço e as restantes cláusulas do contrato projectado, indicando-se o prazo dentro do qual, segundo a lei civil, o direito pode ser exercido e pedir-se-á que a pessoa seja pessoalmente notificada para declarar, dentro desse prazo, se quer preferir. Esta acção indica a forma como deve ser realizada a comunicação dos factos que fundamentam um direito de preferência e exige que o titular do direito seja confrontado com esse direito, para formar a sua vontade de se decidir por preferir ou não.
A doutrina e jurisprudência consideram que o devedor não está obrigado a utilizar o meio judicial, podendo lançar mão de qualquer meio extrajudicial, verbal ou documental. O que é relevante é que notifique o titular do direito. E esta notificação deverá traduzir-se em fazer chegar, de forma directa, clara e inequívoca, ao titular do direito, o projecto de venda e suas cláusulas, que possam influir na decisão a tomar. Para tal, a comunicação terá de se dirigir ao titular do direito, de molde a que perceba, de forma inequívoca, que o devedor lhe quer dizer que está perante um direito de preferência, que poderá exercer ou não. Deve apresentar-se de tal forma que o credor não tenha dúvidas de que tem de tomar uma decisão, sob pena de caducidade do direito, cujo prazo é muito curto. Apesar de se não exigir uma formalidade tão abrangente como o impõe o artigo 1458 n.º do CPC., a comunicação deve expressar, transmitir a ideia de que o devedor está a notificar o credor de que tem um direito de preferência e que deve pronunciar-se sobre ele. Não basta, julgamos nós, que o credor venha a ter conhecimento do projecto de venda e suas cláusulas. É necessário que esse conhecimento advenha de forma directa, clara e inequívoca da parte do devedor. Isso está patente no artigo 416 n.º 1 do C.Civil que impõe um dever de comunicar, que pressupõe o cumprimento de uma obrigação de prestação de facto positiva. E este só se concretiza quando o conhecimento dos factos seja dirigido ao titular do direito de forma a que ele o compreenda, sem esforço e sem sombra de dúvidas, de que está perante os fundamentos do seu direito de preferência, para que possa formar a sua decisão positiva ou negativa, isto é, possa optar por preferir ou não. E isto está em consonância com as consequências de que daí possam advir, face à passividade do titular do direito de preferência. O direito caduca, se não for exercido num prazo de 8 dias.
Analisando o teor da declaração enviada por um dos réus aos autores, consignada na al. G) da matéria de facto assente, constata-se que estamos perante um documento que visa, essencialmente, pedir aos autores que renunciem ao seu direito de preferência. Este documento, da forma como está redigido, foca apenas o direito de renúncia dos preferentes. É isto que ressalta, sem sombra de dúvidas, a qualquer pessoa que o leia. E isto compreende-se, dentro do contexto da contestação dos réus junta a fls. 101 a 108, com destaque para os artigos 10 a 14, em que estes alegam, em síntese, que deram a conhecer verbalmente, ao autor marido, a decisão de vender o prédio e as condições do negócio, incluindo a pessoa do comprador e o preço, e que este mostrou-se desinteressado, pelo preço ser elevado, pelo que se convenceram que não queria exercer o seu direito de preferência. Daí que, querendo uma prova inequívoca de que não exerceria o direito de preferência, enviaram-lhe um documento, redigido no sentido da renúncia do direito, a ser assinado pelos autores. A renúncia, para ser eficaz, teria de especificar os factos constitutivos do direito de preferência, o que foi feito, com a identificação do prédio a vender, do comprador e do preço. Mas estes elementos, dentro do contexto e da economia do documento, aparecem como acessórios, laterais. Não são o centro da atenção das pessoas a quem foi dirigido. O que se destaca é a declaração de renúncia do direito de preferência, por parte dos autores, em que são convidados a subscreverem e enviarem, posteriormente, o documento aos réus. O que quer dizer que os réus, com este documento, não visaram comunicar-lhes os factos constitutivos do seu direito de preferência, com vista a decidirem-se, mas antes a solicitar-lhes a renúncia do seu direito. E, como não ficou provado, pelas respostas negativas aos artigos 3 e 4 e resposta restritiva ao artigo 5 da base instrutória, que os réus tivessem comunicado verbalmente o projecto de venda e suas cláusulas, ao autor marido, teremos de concluir que o documento, em causa, não é suficiente para integrar o dever de comunicar os factos integradores do direito de preferência dos autores. Pois, não basta que dele conste a identificação dos elementos constitutivos do negócio, fundamento do direito de preferência, quando estes se apresentam como elementos acessórios, laterais da comunicação que se pretende transmitir. No contexto do documento, estes elementos são ofuscados pela essência do documento, traduzida na renúncia desse direito, o que torna o documento obscuro no que concerne à comunicação para a tomada de decisão sobre o exercício do direito de preferência. Os destinatários do documento, ao lê-lo, focaram a sua atenção na renúncia do direito de preferência. E como não queriam renunciar, não subscreveram o documento em causa, e mais tarde, manifestaram, expressamente, a sua vontade de não renunciarem, com o envio dum carta datada de 6 de Setembro de 2005. Isto é revelador de que os autores não deram qualquer atenção aos elementos identificadores do contrato, fundamento do direito de renúncia, porque centralizaram a sua atenção na renúncia. E isto, porque era a essência do documento. Era a mensagem que vinha plasmada no documento, e dirigida aos autores. Daí que não se possa censurar os autores pela sua passividade, face ao documento que lhes foi enviado, para renunciarem ao seu direito, porque não lhes era exigível que se considerassem-se notificados para o exercício do direito de preferência. Um destinatário medianamente inteligente e diligente, na posição dos autores, interpretaria o documento como o fizeram os autores, não se considerando notificados para exercerem o direito de preferência. Pois, se não estivessem interessados na preferência, não tinham enviado a missiva aos réus, em 6 de Setembro de 2005. E se tivessem compreendido que estava em causa a notificação para o exercício do seu direito de preferência, teriam expressado a sua vontade imediatamente. É o que se pode inferir da posição que tomaram mais tarde.
Quanto ao conteúdo do projecto de venda e suas cláusulas, julgamos que devem ser apenas as que sejam essenciais na formação da decisão a tomar, que tenham influência na forma de decidir e que venham a ser consignadas na formalização do contrato com o terceiro e que lhe sejam mais favoráveis do que as apresentadas ao titular do direito de preferência. As que lhe sejam mais desfavoráveis, não influenciariam a vontade de decidir do preferente, pelo que não integram o núcleo das cláusulas essenciais a comunicar.
Por outro lado, o projecto de venda engloba não só o contrato promessa como o contrato translativo da propriedade. Pois, o contrato promessa não deixa de ser um projecto de venda, cuja transferência da propriedade se vai concretizar futuramente. O que é relevante, é que este contrato venha ser concretizado. Só nesta altura é que se sabe se a transmissão se verificou, e nasce o direito de preferência, caso não seja cumprido o acordo nos termos propostos e anunciados ao preferente.
No caso dos autos, a transferência apenas de ¼ da raiz, com a escritura pública, é mais desfavorável para o terceiro comprador, pelo que não atinge os interesses do preferente. Esta alteração negativa não afecta a vontade de decidir dos autores, perante a notificação da preferência, pelo que não se pode considerar violada a comunicação da preferência.
Por seu turno, o contrato promessa, que foi celebrado entre os vendedores e o terceiro, após a recepção da declaração de renúncia por parte dos autores, não atinge o conteúdo do direito de preferência. E isto, porque o contrato prometido veio a concretizar-se, e só a partir desse momento, é que se poderá verificar se o dever de notificar ou de comunicação da preferência foi violado ou não. E, pelo que consta da matéria de facto provada, não foi violado o projecto de venda e suas cláusulas, se considerarmos como verificada a comunicação plasmada na declaração de renúncia. Pois, a propriedade foi vendida ao terceiro e pelo preço identificados nesse documento.
Em face de tudo isto, temos de concluir que os réus não cumpriram o dever de comunicar o projecto de venda e as cláusulas que o constituem, ao abrigo do disposto no artigo 416 n.º 1 e 1380 n.º 1 e 1410 n.º 1, todos do C.Civil, pelo que a apelação terá de proceder, o que acarreta a revogação da sentença recorrida e a condenação dos réus nos pedidos formulados na petição inicial.
Concluindo:
1 – O devedor da preferência deve comunicar, ao titular do direito, o projecto da venda e suas cláusulas, de forma directa, clara e inequívoca, de molde a que o destinatário da comunicação perceba que está confrontado com a decisão de preferir ou não.
2 – Um documento dirigido pelos devedores da preferência aos seus credores, em que é focado, essencialmente, a renúncia ao respectivo direito, apesar de identificar o projecto de venda de forma lateral, não é suficiente para concretizar o dever de comunicar, exigido no artigo 416 n.º 1 do C.Civil.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em julgar procedente a apelação, e, consequentemente, revogam a sentença recorrida e julgam a acção procedente e condenam os réus nos pedidos formulados na petição inicial.
Custas a cargo dos recorridos.
Guimarães,