Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3224/13.7TBVCT.G1 |  |
PRÉDIOS CONFINANTES
EMPARCELAMENTO
2 – O objetivo é a criação de condições imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis.
3 – Daí que o proprietário de prédio confinante possa exercer a sua preferência, não só relativamente ao artigo matricial imediatamente contíguo, como àquele outro que é contíguo a este primeiro, que confina materialmente com o do autor, e que foram vendidos num mesmo acto a um terceiro.
I. RELATÓRIO
L… deduziu ação declarativa contra M… e mulher R… e M… pedindo que se declare que o autor é dono e legítimo proprietário do prédio identificado no artigo 1.º da petição inicial e que lhe assiste o direito de preferência invocado, devendo adjudicar-se ao autor, em substituição da 2.ª ré, os prédios rústicos identificados nas alíneas a) e b) do artigo 13.º da petição inicial e que foram objeto do contrato de compra e venda, mediante o pagamento da quantia a depositar de € 1216,33, ordenando-se o cancelamento dos registos que tenham sido eventualmente feitos com base no título de compra e venda.
O autor juntou comprovativo do depósito.
Contestou M…, por exceção, invocando a ilegitimidade ativa do autor, por estar desacompanhado da sua mulher e por impugnação, alegando que o negócio foi previamente comunicado ao autor e sua mulher que comunicaram que renunciavam ao mesmo, incorrendo, assim, em abuso de direito. Mais alega que um dos prédios não confina com o prédio do autor e que os três prédios por si adquiridos formavam uma exploração agrícola de tipo familiar, pelo que não podem ser objeto de preferência por parte de confinantes.
Suscitou o incidente de oposição provocada de F… proprietário de prédios que confinam pelo sul com os prédios por si adquiridos e que preenche os requisitos legais de que depende o exercício do direito de preferência, que não foi admitido, após os autores terem pugnado pelo seu indeferimento.
Teve lugar a audiência prévia, onde se julgou improcedente a exceção de ilegitimidade ativa.
Fixado o objeto do litígio e os temas da prova, teve lugar a audiência de julgamento, com inspeção ao local, após o que foi proferida sentença, cujo teor decisório é o seguinte:
“Pelo exposto, o tribunal julga a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
- Declara que o Autor é dono e legítimo proprietário do prédio rústico composto por uma leira de lavradio, sito no lugar de…, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz respectiva sob o artigo…, correspondente ao artigo rústico… da extinta freguesia de …;
- Declara que ao Autor assiste o direito de preferência invocado, quanto ao prédio descrito no artigo 13º, alínea a) da petição inicial;
- Adjudica ao Autor, em substituição da segunda ré o prédio rústico identificado na alínea a) do artigo 13º da petição inicial – leira de lavradio, sita no lugar de…, com a área de 270 m², inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo…, ao qual corresponde presentemente o artigo … da União de Freguesias de… – mediante o pagamento da quantia de € 716,33 (setecentos e dezasseis euros e trinta e três cêntimos), sendo € 500,00 relativa ao preço ajustado para a venda do imóvel, € 50,00 (cinquenta euros) referentes ao Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, € 8,00 (oito euros), a título de Imposto do Selo, e € 158,33 (cento e cinquenta e oito euros e trinta e três cêntimos), relativo ao custo do contrato de compra e venda;
- Ordena-se o cancelamento do registo que tenha sido eventualmente feito com base no título de compra e venda (prédio com o artigo 2213º)
Absolvem-se os réus dos pedidos formulados quanto ao prédio identificado no artigo 13º, alínea b) da petição inicial”
Discordando da sentença, dela interpôs recurso o autor, tendo finalizado a sua alegação com as seguintes
Conclusões:
A) Com a presente acção o autor pretende exercer o direito de preferência relativamente à venda dos prédios inscritos na matriz predial rústica da União de Freguesias … sob os artigos … e …;
B) O prédio rústico de que o autor é proprietário, inscrito na matriz respectiva sob o artigo…, é contíguo ao inscrito na mesma matriz sob o artigo …;
C) Os prédios identificados na precedente alínea A) são contíguos entre si, pelo que entre os três prédios existe uma relação de confinância sucessiva;
D) O direito de preferência de prédios rústicos tem em vista o emparcelamento por forma a tornar as explorações agrícolas mais rentáveis e sustentáveis do ponto de vista económico, desempenhando a área uma função primordial;
E) Uma vez provada a confinância entre os prédios e os demais requisitos previstos no artigo 1380º do Cód. Civil, ao autor assiste o direito de preferência com referência à venda dos prédios rústicos inscritos sob os artigos … e …, contíguos entre si, sendo este último, por sua vez, contíguo ao prédio rústico propriedade do autor e acima identificado;
F) Limitar o direito de preferência ao autor apenas ao prédio rústico inscrito sob o artigo … constitui clara violação à lei do emparcelamento que tem na preferência o instrumento privilegiado;
G) Se a lei não permite o fracionamento de prédios contíguos pertencentes ao mesmo dono, por maioria de razão a preferência deverá ser exercida sobre a venda de prédios contíguos desde que o preferente seja possuidor de prédio que confine com um dos que foi vendido;
H) A situação descrita na alínea anterior verifica-se no caso presente;
I) Se a preferência não fosse admitida estaria a ser violada a lei, já que por via oblíqua estava a permitir-se o que a lei manifestamente não admite, que é precisamente o fracionamento de prédios rústicos com área inferior à unidade de cultura fixada para a região;
J) Ao ser negada a preferência ao autor os dois prédios transmitidos por venda que pertenciam apenas a um só proprietário passariam a pertencer a dois proprietários diferentes, ou seja, estaria a permitir-se o seu fracionamento contrariando a lei;
K) A douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 1376º e 1380º do Cód. Civil.
Pelo exposto e com o douto suprimento de V. Exª deverá ser concedido provimento ao presente recurso, alterando a sentença recorrida no sentido da preferência abranger os dois prédios rústicos inscritos na matriz predial respectiva da União de Freguesias de… sob os artigos … e … e não apenas este último, como é de inteira e esperada JUSTIÇA.
Não foram oferecidas contra alegações.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
A única questão a resolver traduz-se em saber se a preferência do autor abrange os dois prédios vendidos ou apenas o imediatamente contíguo.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença foram considerados os seguintes factos:
Factos provados:
A) Existe um prédio rústico composto por uma leira de lavradio, sito no lugar de…, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz respectiva sob o artigo…, correspondente ao artigo rústico … da extinta freguesia de…, figurando como titular inscrito L…;
B) O Autor, por si e seus antepossuidores, há mais de trinta anos que está na posse do prédio rústico mencionado em A);
C) Conservando o prédio e cultivando-o;
D) Colhendo os respectivos frutos;
E) À vista de toda a gente, em particular de todos os vizinhos;
F) Sem oposição de ninguém;
G) Sem constrangimento ou impedimento;
H) Sem interrupção;
I) Com a convicção de estar a exercer um direito próprio correspondente ao direito de propriedade e de não lesar ou violar direitos de outrem;
J) Por escritura pública de compra e venda outorgada no dia 19 de Agosto de 2013, na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, no âmbito do processo Casa Pronta nº 34280/2013, o primeiro réu marido declarou transmitir, por venda, com o consentimento da esposa, à segunda ré, e esta declarou adquirir, os seguintes prédios rústicos, sitos na extinta freguesia de…: a) pelo preço de € 500,00 (quinhentos euros) a leira de lavradio, sita no lugar de…, com a área de 270 m², inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo …, ao qual corresponde presentemente o artigo …, da União de Freguesias de….; b) pelo preço de € 500,00 (quinhentos euros) a leira de lavradio com vinha, sita no lugar de …, com a área de 270 m², inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo…, ao qual corresponde presentemente o artigo … da União de Freguesias de…;
K) O prédio rústico identificado em A) é contíguo com o prédio rústico identificado na alínea a) do artigo 13º da petição inicial, confinando pelo Sul com o aludido prédio (actual artigo …);
L) Por seu turno, o prédio rústico actualmente inscrito na matriz respectiva da União de Freguesias de… sob o artigo … confina com o prédio rústico inscrito sob o artigo…;
M) Os réus não deram conhecimento ao autor da venda mencionada em J);
N) O Autor só tomou conhecimento da venda em data não concretamente apurada, mas após a celebração da escritura pública (19 de Agosto de 2013).
Factos não provados:
O mês exacto em que o Autor tomou conhecimento da venda.
Previamente à realização da escritura de compra e venda dos prédios rústicos, os primeiros réus comunicaram ao Autor marido e à sua mulher a sua intenção de celebrar a referida compra e venda, tendo identificado os prédios objecto da mesma e o preço de compra e venda a pagar na data da escritura pública.
Os réus comunicaram expressamente ao Autor e mulher se, naquelas condições, desejavam exercer o direito de preferência que lhes assistia, relativamente ao prédio rústico identificado na alínea a), do artigo 13º do petitório.
O Autor e a sua mulher declararam que não desejavam exercer qualquer direito de preferência.
Os prédios que a segunda ré adquiriu pela escritura pública outorgada em 19 de Agosto de 2013 (três prédios) formavam uma exploração agrícola de tipo familiar, eram há mais de trinta anos conservados e cultivados como um todo, pelos primeiros réus e seus antecessores, feita através do trabalho dos seus proprietários agricultores e respectivo agregado familiar, para prover ao sustento da sua família e ao sustento do pastoreio dos animais sua propriedade.
Esses prédios integraram a denominada “Quinta da Condessa”, propriedade dos antepassados da ré, na sequência de partilhas dividida em pequenas “unidades agrícolas”.
A ré propôs-se adquirir os prédios aqui em causa para reunificar o património da família e para os explorar e cultivar como um todo.
Após a aquisição a ré plantou e semeou hortícolas destinadas ao seu consumo e da família.
A única questão que está em discussão nos autos – assente que o autor pode exercer o seu direito de preferência, nos termos do disposto nos artigos 1410.º e 416.º a 418.º, aplicáveis por força do disposto no artigo 1380.º, n.º 4, todos do Código Civil – é a de saber qual o âmbito ou objeto desse direito: - se apenas o pode exercer relativamente ao prédio imediatamente contíguo ao seu (tese sustentada na sentença recorrida); - ou se o pode exercer relativamente aos dois prédios vendidos, um imediatamente contíguo ao outro, sendo que, apenas o primeiro é confinante com o do autor, mas o segundo é confinante com o terceiro (tese sustentada no recurso).
Vejamos.
Nos termos do disposto no artigo 1380.º, n.º 1 do Código Civil “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”
Este artigo tem em vista o emparcelamento de prédios rústicos evitando, pela preferência que estabelece que, em atenção à unidade de cultura, continuem fracionados em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima.
No caso do distrito de Viana do Castelo, a área de unidade de cultura fixada para terrenos de regadio é de 0,5 hectares (5.000 m2) – hortícolas – e 2 hectares (arvenses) – Portaria 202/70 de 21 de Abril.
Cada um dos prédios aqui em questão tem a área de 270 m2, pelo que, todos juntos, constituem uma área de cultura bastante inferior à fixada como superfície mínima no distrito de Viana do Castelo.
O emparcelamento, nos termos do artigo 7.º da Lei n.º 111/2015, de 27/08, que estabeleceu o Regime Jurídico da Estruturação Fundiária, consiste na correção da divisão parcelar de prédios rústicos ou de parcelas pertencentes a dois ou mais proprietários ou na aquisição de prédios contíguos, através da concentração, do redimensionamento, da retificação de estremas e da extinção de encraves e de servidões e outros direitos de superfície.
É exatamente o objetivo deste artigo 1380.º do CC: fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis – cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, vol III, 2.ª edição revista e atualizada, pág. 271.
Ora, tendo em conta o objetivo visado pela lei, não se vê que o autor não possa exercer a preferência sobre a venda dos dois prédios contíguos, sendo que o seu prédio apenas confina diretamente com um deles, uma vez que, com a reunião dos três prédios se aproximará mais da unidade de cultura fixada para a região em que se inserem e, só assim, se criarão as condições “imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis”.
Não se compreenderia que o autor exercesse a preferência sobre o prédio imediatamente contíguo ao seu e permanecesse, imediatamente a seguir e confinando com ele, um prédio propriedade de terceiro, de reduzida dimensão e, perante o qual, o autor continuasse em condições de exercer a sua preferência.
Como se diz no Ac da Relação do Porto de 31.10.1985 in CJ Ano X ,Tomo IV pag.253, citado no Acórdão do STJ de 03/10/2013, disponível em www.dgsi.pt: “ no caso do art.1380.º fundamentalmente o que interessa é a contiguidade dos terrenos partindo da elementar evidência que é muito mais fácil cultivar uma unidade agrícola cujos terrenos sejam contínuos, do que explorar outra área igual dispersa por várias parcelas descontínuas.
Daí que o legislador não se tenha preocupado em distinguir se qualquer dos terrenos confinantes abrange mais que um artigo matricial. Aliás o conceito do prédio para estes casos, tem de se ir buscar ao nº2 do art. 204.º do C. Civil e não a outro local.”
Ou seja, apesar de estarmos perante dois artigos matriciais, adquiridos pelo mesmo comprador, a sua continuidade face ao terreno confinante do autor, permitem que seja exercido o direito de preferência em relação a ambos.
Pelo que procede a apelação interposta pelo autor.
Sumário:
1 - O artigo 1380.º do Código Civil, que estabelece o direito de preferência para proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, visa o emparcelamento de prédios rústicos em ordem a evitar que continuem fracionados em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima.
2 – O objetivo é a criação de condições imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis.
3 – Daí que o proprietário de prédio confinante possa exercer a sua preferência, não só relativamente ao artigo matricial imediatamente contíguo, como àquele outro que é contíguo a este primeiro, que confina materialmente com o do autor, e que foram vendidos num mesmo acto a um terceiro.
III. DECISÃO
Em face do exposto, decide-se julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida na parte em que absolveu os réus dos pedidos formulados quanto ao prédio identificado na alínea b) do artigo 13.º da petição inicial, e reconhecendo o direito de preferência do autor sobre esse prédio – leira de lavradio com vinha, sita no lugar de…, com a área de 270 m2, inscrita na matriz predial respetiva sob o artigo…, ao qual corresponde presentemente o artigo…º da União de Freguesias de… -, que lhe é adjudicado em substituição da 2.ª ré, mediante o pagamento da quantia de € 500,00 (relativa ao preço ajustado para a venda do imóvel, uma vez que as demais quantias de impostos e preço da escritura, já constam da condenação proferida em 1.ª instância) ordenando-se o cancelamento dos registos que eventualmente tenham sido feitos com base na escritura de compra e venda.
Custas pelos apelados.
Guimarães, 26 de novembro de 2015
Ana Cristina Duarte
Francisco Cunha Xavier
Francisca Mendes