Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2.A indemnização por culpa in contrahendo limita-se, em princípio, à do interesse contratual negativo; no caso concreto, apenas está em causa uma indemnização pelo interesse contratual negativo dos lesados, pois, não se configura uma situação de facto excepcional que justifique a cobertura do interesse contratual positivo.
Benjamim P... e mulher L... Peixoto intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra M..., S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhes a quantia de 91.693,91 17.500,00, acrescida do que vier a liquidar-se em execução de sentença, no que concerne ao valor indemnizatório ainda não apurado.
A fundamentar o seu pedido alegaram, em síntese, terem negociado com a ré, no mês de Outubro de 2000, o arrendamento das salas n.º5, 6 e 8 do segundo andar e a totalidade do 1º andar de um edifício de que são proprietários e de que a ré é arrendatária da cave, rés-do-chão e de uma sala no segundo andar; o arrendamento do 1º andar dependeria da sua desocupação que era assegurada a todo o tempo, destinando-se os referidos espaços à ampliação do negócio da ré; em Novembro de 2000 o representante da ré remeteu ao autor o rascunho de um contrato promessa; em Agosto de 2005 o autor remeteu à ré cópia da minuta do contrato promessa de arrendamento, tendo a ré, em Setembro desse ano, comunicado por carta a sua disponibilidade em outorgar o contrato definitivo de arrendamento, ficando a aguardar a indicação de data e local para a celebração do contrato de arrendamento; na sequência de carta enviada pelo autor à ré em que aquele referia que o contrato a celebrar seria de continuação duradoura, a ré informou não aceitar as condições impostas e não ter ulterior interesse no contrato. A actuação injustificada da ré causou prejuízos aos autores correspondentes a valor das rendas que deixou de receber durante todo o período em que as salas objecto de futuro arrendamento à ré foram mantidas devolutas para esse efeito e, em consequência, deixaram de ser arrendadas a terceiro.
A ré contestou, excepcionando a ilegalidade da actuação dos autores, que deram causa ao desinteresse contratual da ré, ao imporem uma continuação e vinculação contratual duradoura vedada pela lei do arrendamento. Mais impugnam a matéria alegada na petição inicial, invocando que os autores apenas mantiveram as salas do 2º andar devolutas por vontade própria, já que o interesse da ré nessas salas estava directamente dependente da desocupação do 1º andar, que só ocorreu em Setembro de 2005.
Conclui pela improcedência da acção.
Na réplica, os autores responderam à excepção arguida, pugnando pela sua improcedência e mantendo os termos da petição inicial.
Procedeu-se a julgamento e, a final, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenada a ré M..., S.A., a pagar aos autores Benjamim P... e mulher L... Peixoto, a
quantia de 40.000,00 euros, acrescida de juros, à taxa legal a cada momento devida, desde a data da citação, até efectivo e integral pagamento.
Inconformados com a referida decisão, autores e ré recorreram para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
Recurso dos autores:
1.De acordo com o Professor Mário Júlio de Almeida Costa, no artigo 227º, nº 1, do C. Civil, sanciona-se, em termos gerais, a responsabilidade por culpa na formação do contrato (culpa in contrahendo) que, entre nós, encontra disciplina básica satisfatória, no âmbito da responsabilidade extracontratual.
2.Atende-se, portanto, aos aspectos negativo e positivo decorrentes, ou seja, à reparação indemnizatória dos lesados pelos danos emergentes e lucros cessantes.
3.Daí, assistir aos autores o direito a, para além da indemnização atribuída na sentença, de 40.000,00 euros e juros, mais o valor de 38.660,00 euros, relativo à diferença entre esses 40.000,00 euros já fixados e a perda do valor dos arrendamentos das três salas referidas nas alíneas g), h) e i), por virtude do contrato frustrado culposamente pela ré com toda a má-fé, pelo período de Dezembro de 2000 a Agosto de 2005, o que perfaz 57 meses, sendo que o valor corrente mensal para estas salas é de 500,00 euros, 500,00 euros e 380,00 euros e, no seu todo daria 78.660,00 euros.
4.Mais a esta diferença acresce a indemnização relativa aos três meses, de 4 de Outubro de 2005, data da marcada concretização do tratado e a entrada da presente acção, em 12 de Dezembro de 2005, correspondentes aos valores da renda dessas três salas e do primeiro andar, no montante de 8.640,00 euros.
5.Mas, caso se venha a pensar, tal como fez a Mmª Juiz a quo, que a indemnização deve abarcar a renda completa das três salas do 2º andar e do 1º andar, o seu valor não deverá ser o de um ano, mas sim de dois e, assim, mais 40.000,00 euros a acrescer à fixada na sentença, por o exigir a reparação do prejuízo verificado, nas condições em que o foi.
6.Essas indemnizações sempre terão de comportar os juros, nos precisos termos a que se reporta a decisão, na parte condenatória.
7.Assim, ao não atribuir mais a importância indemnizatória de 47.300,00 euros (38.660,00 + 8.640,00) ou, então, mais a quantia de 40.000,00 euros, procedeu a Mmª Juiz a quo com não acatamento do disposto no artigo 227º, nº 1.
Nestes termos, deve ser concedido provimento ao recurso dos autores e, por via disso, revogada a sentença, na parte em que lhes foi desfavorável, proferindo-se acórdão que atribua aos mesmos autores, para além dos já fixados 40.000,00 euros e juros, mais o montante indemnizatório de 47.300,00 euros ou, então, o de 40.000,00 euros, ambos acrescidos dos juros, nos termos dos que são atribuídos na sentença, por força das razões acima invocadas, por só assim serem reparados, em termos justos e razoáveis, os prejuízos que os autores suportaram com o ilegal comportamento da ré.
Recurso da ré:
1.Não obstante os factos apurados e u) e v), da sentença, certo é que a ré não concluiu o contrato de arrendamento acordado com os autores, porque estes lhe tolheram a liberdade de contratação, advertindo-a de que, caso denunciasse o dito contrato, exigir-lhe-iam indemnização pelos danos causados.
2.Sendo que o direito de denúncia do arrendatário não pode ser coarctado.
3.Tal advertência não pode ser configurada como mera carta de intenções.
4.Nem a ré, ao não pretender outorgar o contrato de arrendamento sujeita a uma imposição de não denúncia, faculdade que lhe assistia, porquanto, legítima, actuou sustentada em motivo superficial.
5.O comportamento dos autores, através da missiva que dirigiram à ré, em 28.9.2005, dando-lhe notícia de tal ameaça indemnizatória, caso esta denunciasse o contrato para o seu termo, concorreu para a não conclusão do negócio.
6.Sustentando-se a responsabilidade, prevista no artigo 227º, nº 1, do C. Civil, na culpa, os factos provados demonstram abundantemente a concorrência culposa dos autores para a frustração do negócio.
7.Devendo, assim, a indemnização arbitrada ser reduzida para 20.000,00 euros.
8.A sentença recorrida violou, pois, o preceituado no artigo 570º, nº 1, do C. Civil.
Termos em que, concedendo-se provimento ao recurso, deverá revogar-se a sentença recorrida, reduzindo-se a indemnização fixada para 20.000,00 euros.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os seguintes factos:
a) Mostra-se registada na C.R.P. de Braga a aquisição a favor do autor marido do imóvel aí descrito sob o número 29.341, por arrematação em hasta pública, imóvel esse situado na Praça Conde Agrolongo, com os números 32 e 35 de polícia (A).
b) Há mais de 50 anos, por si e antepossuidores, os autores têm utilizado o imóvel referido na anterior alínea para comércio e escritórios, de modo directo ou por arrendamento, recebendo as respectivas rendas, custeando as obras de transformação e conservação e pagando as contribuições e impostos a ele relativos, o que fazem à vista de toda a gente, continuamente, sem oposição de quem quer seja, na convicção de proprietários (B).
c) Em escritura pública outorgada em 1/03/91, no 1º Cartório Notarial de Braga, os autores declararam dar de arrendamento à ré, que declarou aceitar, a cave e rés do chão com entrada pelo n.º 32 de polícia do imóvel referido nas anteriores alíneas, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início no dia 1/02/91, para o comércio por junto e a retalho de tecidos, estofos, móveis e decorações, todo o género de confecções interiores e exteriores para homem, senhora e criança, artigos desportivos e campismo, sapatos, carteiras, malas de viagem e cintos, bijutaria e perfumaria e todos os acessórios referentes ao comércio de modas, pela renda anual de três milhões e seiscentos mil escudos, a ser paga em prestações mensais de trezentos mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, no escritório dos senhorios, nesta cidade, renda que após sucessivos aumentos é dois mil quatrocentos e vinte e quatro euros e sessenta e um cêntimos (C).
d) Em escritura pública outorgada em 18/12/91, no 1º Cartório Notarial de Braga, os autores declararam dar de arrendamento à ré, que declarou aceitar, a sala das traseiras, lado esquerdo, do segundo andar do imóvel referido nas anteriores alíneas, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início no dia 24/05/91, para utilização como escritório comercial, pela renda anual de seiscentos mil escudos, a ser paga em prestações mensais de cinquenta mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, no escritório dos senhorios, nesta cidade, renda que após sucessivos aumentos é quatrocentos e cinquenta euros e cinquenta e sete cêntimos (D).
e) Em escrito particular de 13/05/69 o autor declarou dar de arrendamento ao Estado Português (Cofre dos Conservadores, Notários e Funcionários de Justiça), que declarou aceitar, e para instalação da Secretaria Notarial deste concelho, todo o primeiro andar do prédio referido nas anteriores alíneas, pelo período renovável de seis meses com início no dia 1/01/1970, pela renda mensal de quatro mil escudos, a ser paga na Secretaria Notarial no 1º dia útil do mês a que respeitar (E).
f) O acordo referido na anterior alínea terminou no dia 5/09/2005, ficando livre e desocupado todo o primeiro andar do imóvel referido nas anteriores alíneas (F).
g) Em escritura pública outorgada em 18/12/91, no 1º Cartório Notarial de Braga, os autores declararam dar de arrendamento a Maria José Esteves Macedo Braga, que declarou aceitar, toda a sala da frente do segundo andar do imóvel referido nas anteriores alíneas, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, reportando o seu início ao dia 1/02/89, com destino à actividade de salão de cabeleireiro, pela renda anual inicialmente fixada em seiscentos mil escudos, a ser paga em prestações mensais no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, no escritório dos senhorios ou onde estes indicarem, sendo a renda mensal à data da celebração da escritura de sessenta e um mil e cinquenta escudos (G).
h) O acordo referido na anterior alínea terminou, ficando livre e desocupada toda a sala da frente do segundo andar do imóvel referido nas anteriores alíneas, no dia 31/03/2000 (H).
i) Em escritura pública outorgada em 18/12/91, no 1º Cartório Notarial de Braga, os autores declararam dar de arrendamento a Luís Filipe Barata Lima, que declarou aceitar, a sala das traseiras, lado direito do segundo andar do imóvel referido nas anteriores alíneas, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, reportando o seu início ao dia 1/06/91, com destino ao exercício da profissão liberal de solicitador, pela renda anual de seiscentos mil escudos, a ser paga em prestações mensais de cinquenta mil escudos no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, no escritório dos senhorios ou onde estes indicarem (I).
j) O acordo referido na anterior alínea terminou em 31/12/95, data em que foi entregue aos autores a sala das traseiras, lado direito do segundo andar do imóvel referido nas anteriores alíneas, livre de pessoas e desembaraçada de bens (J).
l) Sabendo autores e ré da desocupação das salas referidas nas anteriores alíneas G, H, I e J e da perspectiva assegurada aos autores da denúncia do acordo referido na alínea e) por virtude da privatização dos serviços do notariado, e tendo em conta a existência dos acordos referidos nas alíneas c) e d), autores e ré, para ampliação do comércio que esta praticava aí, iniciaram, nos princípios do mês de Outubro de 2000, diligências no sentido acordarem darem os autores à ré de arrendamento as salas anteriormente referidas nas alíneas G, H, I e J e ainda do primeiro andar do referido imóvel, logo que este ficasse livre e desocupado (L e 1º).
m) No seguimento do referido na anterior alínea, a ré enviou ao autor marido carta em 7/11/2000, que este recebeu, do seguinte teor: ‘Envio-lhe o rascunho do contrato de promessa e aguardo poder-lhe mostrar dentro em breve um projecto do que pretendemos fazer. Mal receba o projecto combinaremos um encontro para pessoalmente lhe dar conhecimento e se o rascunho acima indicado estiver conforme seu contento assiná-lo-emos’ (M).
n) O rascunho referido na anterior alínea era do seguinte teor (considerando-se que o aí identificado primeiro outorgante é o aqui autor marido e a aí identificada segunda outorgante é a aqui ré):
‘Considerando que o primeiro outorgante (o aqui autor marido) é o único dono e possuidor do primeiro andar, com entrada pelos números trinta e dois e trinta e cinco da Praça Conde de Agrolongo, do prédio urbano sito na cidade de Braga, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São João do Souto sob o artigo 796, bem como de toda a frente e sala traseiras, lado direito do segundo andar do mesmo prédio;
A sociedade que o segundo contraente representa vai ocupar o primeiro andar, logo que o Cartório Notarial desocupe as suas instalações, bem como as salas devolutas do segundo andar frente esquerdo e direito e traseiras do lado direito, de forma a aumentar o seu espaço comercial. Entre os contraentes é fixado e mutuamente acordado o presente Contrato de Promessa de Arrendamento que se regerá pelas cláusulas seguintes:
1ª- O primeiro contraente promete dar de arrendamento e a sociedade que o segundo representa promete tomar o primeiro e segundo andares em conjunto para o exercício do seu comércio;
2ª- Os locais arrendados destinam-se ao comércio por junto e a retalho de tecidos, estofos, móveis e decorações, todo o género de confecções interiores e exteriores para homem, senhora e criança, artigos desportivos e campismo, sapatos, carteiras, malas de viagem e cintos, bijuteria e perfumaria e todos os acessórios referentes ao comércio de modas, escritórios e a armazém não podendo ser aplicado a outros fins, nem ser sublocado no todo ou em parte sem o consentimento escrito do promitente locador;
3ª- O contrato de arrendamento do primeiro e segundo andares será celebrado pelo prazo de um ano renovável nos termos legais, cujo início de vigência se reportará ao dia em que o referido Cartório Notarial desocupe o primeiro andar;
4ª- a) A renda anual do prometido contrato de arrendamento é de doze milhões de escudos, pagável em duodécimos mensais de um milhão de escudos, que totaliza a renda a pagar pela cave e rés do chão do referido prédio urbano, já arrendado à sociedade M..., S.A. e os arrendamentos prometidos do primeiro e segundo andares;
b) Os referidos duodécimos serão sempre pagos no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, no domicílio do senhorio ou do seu legal representante;
c) Se for conveniente, poderá fazer-se um contrato para o primeiro e segundo andares, mantendo-se os contratos já existentes da cave e do rés do chão, cuja renda total a pagar perfará a importância de doze milhões de escudos, que será paga nas condições indicadas na alínea a);
5ª- a) O promitente locatário fica desde já autorizado a executar as obras necessárias para adaptação do locado ao seu comércio, bem como a colocação no interior dum ascensor, escadas de ligação entre os 4 pisos, demolição de paredes interiores e arranjo de fachada;
b) Todas as obras correm por conta e risco do promitente locatário;
6ª- Todas as despesas com o consumo de electricidade, água e telefone efectuadas no locado e após a respectiva ocupação e até ao dia da celebração do contrato definitivo correm por conta do promitente locatário;
7ª- O contrato definitivo de arrendamento será celebrado um mês após a desocupação do primeiro andar pelo actual arrendatário, o Cartório Notarial;
8ª- O promitente locatário fica autorizado a ocupar o locado, logo que este se encontre livre e desocupado, podendo iniciar todas as obras que tiver necessidade. (N)
o) No dia 27/01/2005 a ré enviou ao autor, que recebeu, telecópia do seguinte teor: ‘Conforme conversa telefónica sobre o n/contrato de promessa de aluguer do 1º e 2º andares do s/prédio na Praça Conde de Agrolongo, nessa cidade, vimos informar que estamos interessados no que foi totalmente acordado. Em relação ao aluguer pensamos que estaria bem que V. Exa quando entregasse os andares fizesse o aumento de lei desde a data da celebração do contrato na base dos 5.000,00€’ (O)
p) Por o haver sido solicitado pelo telefone, no dia 8/08/2005, o autor enviou à ré, juntamente com telecópia desse dia, a cópia da minuta do acordo referido na anterior alínea n), da carta que a acompanhou e da telecópia mencionada na alínea anterior.
q) Datada de 21/09/2005, a ré endereçou ao autor, que a recebeu, carta do seguinte teor: Na sequência do contrato promessa de arrendamento para o primeiro andar, segundo andar frente esquerdo e direito e traseiras do lado direito do prédio sito na Praça Conde de Agrolongo, números 32 e 35, Braga, acordado em Novembro de 2000, e tendo tomado conhecimento de que o Cartório Notarial deixou as instalações no início do presente mês, vimos pela presente informar V. Exa de que nos encontramos disponíveis para a outorga do respectivo contrato definitivo de arrendamento. O contrato definitivo deverá ter em conta o nosso último fax de 27 de Janeiro de 2005, no que concerne ao valor da renda. Neste sentido, ficamos a aguardar que nos indiquem a data e local para a celebração do contrato de arrendamento, de forma a dar cumprimento ao estipulado na cláusula sétima do contrato promessa de arrendamento. (Q)
r) Com a data de 28/09/05 enviou o autor à ré, que recebeu, uma carta (acompanhada da minuta de contrato de arrendamento) do seguinte teor (carta essa enviada também por telecópia à ré):
No seguimento das conversas e telefonemas havidos e documentos trocados, vimos transmitir a V. Exªs. a nossa posição, no tocante ao arrendamento do primeiro andar e dos escritórios, designados pelos números 5, 6 e 8 do segundo andar, ambos pertencentes ao prédio de que, juntamente com a minha mulher somos donos, situado na Praça Conde de Agrolongo, com os números 32 e 35, de polícia, da freguesia de S. João do Souto, Braga, inscrito na matriz respectiva sob o art. 796, posição esta que é a seguinte:
Como V. Exªs. muito bem sabem, através das negociações verbais, pessoais, telefónicas e documentais trocadas, estas tanto em nosso como em vosso poder, ficou definitivamente assente, embora ainda não formalizado, o arrendamento do primeiro andar e daqueles escritórios n.º 5, 6 e 8, sendo certo que essa formalização ocorreria quando o primeiro andar fosse deixado vago pela Secretaria Notarial.
Conforme resulta das negociações verbais e dos falados documentos o arrendamento a formalizar é contrato duradouro, isto até pelas obras autorizadas e a realizar pela arrendatária, à sua custa.
Devido a todas essas negociações e assentamento do contrato de arrendamento, não podemos, até por pedido da arrendatária, arrendar os três escritórios n.º 5, 6 e 8 desse segundo andar, das quais o funcionário superior dessa sociedade, em Braga, ficou diversas vezes com as chaves, impossibilidade essa ocorrida desde 7/11/2000, altura em que estavam desocupadas e foram iniciadas as negociações que determinaram esse não arrendamento.
O 1º andar ficou desocupado a partir de 5 de Setembro de 2005.
Junto segue a minuta do contrato a realizar de acordo com o combinado, mas que, formalizado, apesar dele constar o prazo de um ano, prorrogável, segundo todo o tratado previamente, é para ser de continuação duradoura.
Deste modo, se este contrato vier a ser denunciado pela arrendatária, no prazo de um ano, contra tudo o que foi previamente tratado e estabelecido, dada a sua inobservância, desde já fica ressalvado pelos senhorios, o direito que lhes assiste de serem indemnizados pelos danos emergentes e lucros cessantes que lhe foram e venham a ser produzidos, devido a essa mesma inobservância.
Esses prejuízos decorrem do não arrendamento desses escritórios n.º 5, 6 e 8, no segundo andar, desde 7/11/2000, até à data do contrato anexo e do não arrendamento destes e do primeiro andar, enquanto não se verifique. Caso se dê essa eventual denúncia ao fim desse ano do mesmo contrato anexo, o que será qualificado na devida altura.
Em função da carta endereçada por V. Exªs., datada de 21 de Setembro de 2005, para a outorga desse arrendamento definitivo a que nela se reportam, queiram fazer o favor de promover a comparência no próximo dia 4 de Outubro de 2005, às 11 horas, de um representante legal dessa sociedade com poderes bastantes para o efeito, no Notário Aida Manuela Rocha de Sousa, situado na Rua Justino Cruz, n.º 154 – 2º, sala 8, da cidade de Braga, onde também comparecerei para o efeito. (R)
s) A minuta referida na alínea anterior era do seguinte teor (identificando-se aí o autor como primeiro outorgante é a ré como segundo outorgante):
O primeiro, juntamente com sua mulher, são os únicos donos e possuidores do primeiro andar, com entrada pelos n.º 32 e 35 de polícia, da Praça Conde de Agrolongo, do prédio situado em Braga, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São João do Souto sob o art. 796, bem como de toda a frente e salas traseiras, lado direito do segundo andar do mesmo prédio;
Entre os outorgantes é realizado o presente contrato de arrendamento, nas condições que seguem:
a) o primeiro dá de arrendamento ao segundo o primeiro andar, bem como as salas devolutas do segundo andar frente esquerdo e direito e traseiras do lado direito, designadas pelos n.º 5, 6 e 8 desse referido prédio;
b) os locais arrendados destinam-se ao comércio por junto e a retalho de tecidos, estofos, móveis e decorações, todo o género de confecções interiores e exteriores para homem, senhora e criança, artigos desportivos e campismo, sapatos, carteiras, malas de viagem e cintos, bijuteria e perfumaria e todos os acessórios referentes ao comércio de modas, escritórios e a armazém não podendo ser aplicado a outros fins, nem ser sublocado no todo ou em parte sem o consentimento escrito do promitente locador;
c) o contrato terá a duração de um ano, renovável, nos termos da lei, cujo início de vigência o é no dia 5 de Outubro de 2005;
d) a renda anual deste contrato é de 37.497,84€ pagável em duodécimos de 3.124,82€;
e) os referidos duodécimos serão sempre pagos no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, no domicílio do senhorio ou do seu legal representante;
f) o arrendatário fica desde já autorizado a executar as obras necessárias para adaptação do locado ao seu comércio, bem como a colocação no interior dum ascensor, escadas de ligação entre os quatro pisos, demolição de paredes interiores e arranjo de fachada;
g) o arranjo da fachada será sob a colocação dum tabopan marítimo pintado a branco por cima dos azulejos existentes, facilmente desmontável. Não se vai substituir, vai-se tapar os azulejos de forma a dar-lhe um tipo mais minhoto;
h) todas as obras correm por conta e risco do locatário, pelo que, por elas não terá qualquer direito de indemnização a pagar pelo senhorio nem direito de retenção;
i) todas as despesas com o consumo de electricidade, água e telefone correm por conta do arrendatário. (S)
t) Com data de 3 de Outubro de 2005 receberam os autores, dirigida pela ré, uma carta, precedida de telecópia de 3/10/2005, com o seguinte teor: ‘Recebido o seu fax da passada sexta feira (30/09/2005), que capeava uma carta datada de 28/09/2005, a nós dirigida a fim de «ficarem senhores de todo o seu conteúdo ...», informamos de que as reservas e imposições de condições por parte de V. Exa, nomeadamente cerceando direitos que
legalmente nos assistem, são para nós inadmissíveis e inaceitáveis. Daí que, face à imposição de tais condições, que não aceitamos, deixamos de ter interesse no contrato.’ (T).
u) A ré adquiriu um prédio na Rua Eça de Queirós, destinado à sua actividade comercial (2º)
v) O referido no anterior número motivou a ré à não celebração do acordo referido nas alíneas l) e seguintes (3º).
x) Pelo arrendamento do primeiro andar do imóvel referido em a) a ré pagaria aos autores a renda mensal de 1.500,00€ (U).
z) O valor médio corrente para cada uma das salas referidas nas al. g) e h) no período compreendido entre Dezembro de 2000 e Agosto de 2005 era de € 500,00 mensais (4º a 9º).
aa) O valor médio corrente para a sala referida na al. i) no período compreendido entre Dezembro de 2000 e Agosto de 2005 era de € 380,00 mensais (10º a 15º).
ab) O valor corrente da renda do primeiro andar é de € 1.500,00 (16º).
ac) Até à data de propositura da presente acção o primeiro andar e as salas mencionadas nas alíneas g), h), i) e j) do prédio referido em a) não foram arrendados pelos autores (16º).
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respectivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do C. P. Civil.
As questões a decidir no presente recurso consistem em averiguar se o comportamento da ré traduz uma clara falta de lealdade e de boa-fé nas negociações que deveriam conduzir à celebração do contrato de arrendamento; e, concluindo-se que tal comportamento é culposo e gerou na esfera jurídica dos autores um dano passível de indemnização, qual o montante desta.
I.Em matéria de perfeição da declaração negocial e da formação dos contratos, o artigo 227º, nº 1, do C. Civil, estabelece: Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
Existem determinados deveres dos contratantes, relativos ao mútuo comportamento ao longo das negociações, deveres que, no seu conjunto, definem uma relação pré-negocial ou pré-contratual.
Através da responsabilidade pré-contratual, «visa o direito proteger a confiança depositada por cada uma das partes na boa fé da outra e consequentes expectativas que esta lhe cria durante as negociações, quanto à criteriosa condução das mesmas, à futura celebração do negócio ou à sua validade e eficácia. Daí que se torne possível responsabilizar o agente, que viole essa confiança, pelos danos causados à contraparte. Manifestamente se reconhece que, além da mera consideração dos interesses particulares envolvidos, a defesa do interesse público da facilidade e segurança do comércio jurídico constitui um significativo fundamento teleológico desta disciplina». Almeida Costa, Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um contrato, 1984, pág. 33.
Esta responsabilidade pré-contratual tanto vale no caso de ruptura de negociações, como no de o contrato se concluir e vir a ser nulo ou ineficaz.
A culpa in contrahendo «funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduz à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuem». Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, págs. 583 e 584.
O declarante tem de originar conscientemente o processo que determina «a formação no espírito do declaratário duma confiança legítima na seriedade da declaração recebida e na sua idoneidade para reflectir as verdadeiras intenções de quem as emitiu». Ferrer Correia, Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico, pág. 53.
E, finalmente, como diz Vaz Serra, «não é licito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações, depois de estas terem um tal desenvolvimento que a outra parte podia julgar-se autorizada a confiar na realização do contrato e, assim, fazer despesas ou abster-se de outros negócios». BMJ 68, págs. 121 e 122.
Não basta uma confiança que se configure como um simples estado psicológico ou convicção com fundamentos subjectivos, mas razoável e objectivamente alicerçada.
No caso concreto, conforme decorre das alíneas m) e n), a ré apresentou uma minuta do acordo visado e suas cláusulas, a qual, ainda que sem aceitação expressa e escrita por parte dos autores, constituiu motivação suficiente para que estes mantivessem o edifício nas condições necessárias à concretização futura do acordo escrito, sempre dependente de uma circunstância iminente: a desocupação do primeiro andar por parte do então arrendatário.
Assim, encontrava-se adiantada a fase de negociações, mas inexistia expressa aceitação de cláusulas, definição do início de vigência do contrato ou início da fase contratual propriamente dita, pelo que, juridicamente, as partes se encontravam em fase de negociações ou pré-contratual.
Dos factos provados, resulta claro que o interesse na realização do negócio tinha por directo pressuposto a desocupação do primeiro andar do edifício, tornada iminente pela privatização da actividade notarial e consequente encerramento do cartório notarial que ali funcionava. Porém, como factor inicial a ter em conta, o pressuposto que se teve por iminente, em Novembro de 2000, veio a concretizar-se quase cinco anos depois, com a cessação definitiva do contrato de arrendamento a ocorrer, em Setembro de 2005. Alínea f), dos factos provados.
Por outro lado, resulta também provado que, em 21 de Setembro de 2005, a ré dirigiu aos autores a carta, cujo teor se encontra reproduzido na alínea q), da matéria assente, na qual, expressamente, se disponibiliza para celebrar o contrato definitivo de arrendamento, com actualização do valor da renda, em conformidade com uma comunicação precedente.
Aquilo que parece resultar da troca de correspondência seguinte, alíneas r), s) e t), dos factos provados, bem como das alíneas u) e v), é que os autores, conhecedores como seriam da aquisição, por parte de uma empresa próxima da ré, de um edifício, que esta destinaria à sua actividade comercial e, prevendo que a mesma ré viesse a manter o contrato de arrendamento apenas pelo período necessário à transferência do negócio para as novas instalações, quiseram dar-lhe a conhecer a sua expectativa de durabilidade do contrato de arrendamento e a sua intenção de a responsabilizar, caso o contrato viesse a ser denunciado, no prazo de um ano a contar da sua celebração.
E também resulta da correspondência trocada, que os autores assumem aguardar – sem reserva mental e de forma expressa – que a ré se mantenha no locado durante um período de tempo que compense a prolongada espera, em relação à concretização do negócio. Essa “expectativa” não tolhe qualquer liberdade contratual da ré como, aliás, se verifica pela proposta exposta na minuta do contrato definitivo apresentada pelos autores. A ré podia denunciar o contrato no prazo de um ano, ficando apenas advertida ou ciente da intenção expressa pelos autores de que, caso o fizesse, os senhorios, considerando que tal actuação era contrária ao que fora previamente tratado, ressalvavam o direito de virem a ser indemnizados.
Mas, a causalidade da ruptura das negociações está provada nas respostas aos números 2 e 3, da base instrutória: a ré adquiriu um prédio na Rua Eça de Queirós, destinada à sua actividade comercial – resposta ao número 2; O referido no número anterior motivou a ré à não celebração do acordo referido nas alíneas i) e seguintes – resposta ao número 3
Mais do que um fundado motivo para romper as negociações mantidas durante cinco anos, a “carta de intenções” dirigida pelos autores à ré, com exposição das suas expectativas e propósitos, constitui apenas uma tentativa de justificação daquela para tal rompimento ou, como se diz na sentença recorrida, serviu de mero pretexto para a ruptura.
Face a toda a factualidade provada, houve, assim, ruptura ilícita das negociações, com culpa exclusiva da ré e, portanto, é obrigada a indemnizar os autores. Estes em nada contribuíram para a não concretização do contrato de arrendamento projectado e, por isso, ao contrário do que defende a ré, não há aqui lugar para aplicação disposto no artigo 570º, do C. Civil.
De facto, foi criada nos autores uma tal situação de confiança na celebração do contrato de arrendamento, que seria inaceitável não ser protegida, através da responsabilidade civil.
Parece ser predominante a tese de que a indemnização por culpa in contrahendo se limita à do interesse contratual negativo.
«O dano a ser ressarcido pela responsabilidade pré-contratual é o dano da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo. Quer dizer: deve colocar-se o lesado na situação em que estaria, se não tem chegado a depositar uma confiança, afinal frustrada, na celebração dum contrato válido e eficaz. Coisa diversa seria a reparação do interesse contratual positivo, que consistiria em colocar as coisas na situação correspondente ao cumprimento de um contrato válido». Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, págs. 443 e 444.
«O interesse que o faltoso tem de ressarcir é sempre, porém, quando tenha havido ruptura injustificada do contrato, o chamado interesse contratual negativo (id quod interest contractum initum non fuisse); a perda patrimonial que não teria tido se não fosse a expectativa na conclusão do contrato frustrado ou a vantagem que não alcançou por causa da mesma expectativa gorada (teria vendido a terceiro por melhor preço ou teria comprado por melhor preço a terceiro)». A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 271.
Mas, há autores a entender que «caso se houvesse procedido regularmente, o contrato tivesse chegado a aperfeiçoar-se, parece ter a outra parte o direito de exigir o interesse do cumprimento». Vaz Serra, Culpa do devedor ou do Agente, BNJ 68, pág. 135.
«A responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efectuado. Mas pode, excepcionalmente, se a conduta culposa da parte consistir na violação do dever de conclusão do negócio, a sua responsabilidade tender para a cobertura do interesse positivo (ou de cumprimento). P. de Lima e A. Varela, C. Civil Anotado, Vol. I, pág. 216.
Este entendimento de, em certas situações, se indemnizar o interesse contratual positivo, vem sendo adoptado na jurisprudência. cfr. Acórdãos do STJ, de 4.5.2006, de 28.2.2002, e de 11.1.2007, in www.dgsi.pt.
Na sentença recorrida defendeu-se que, no caso concreto, se está perante uma indemnização pelo interesse contratual negativo dos lesados – recolocação dos autores na situação em que se encontrariam se não tivessem confiado na válida celebração do contrato
– posição com a qual se concorda, pois, não se configura uma situação de facto excepcional que justifique a cobertura do interesse contratual positivo.
II.O montante da indemnização.
Os autores consideram, para efeitos de cálculo da indemnização, que o rendimento das três salas referidas nas alíneas g), h) e i), desde Dezembro de 2000 a Agosto de 2005, sendo o valor do rendimento médio delas, respectivamente, de 500,00 euros, 500,00 euros e 380,00 euros mensais, seria de 78.660,00 euros.
Essa indisponibilidade e perda de receita resulta do seguinte cálculo: 57 meses x 1.380,00 euros = 78.660,00 euros.
O acrescer à indemnização arbitrada é da quantia de 38.660,00 euros, uma vez que há a abater os 40.000,00 euros atribuídos.
Por outro lado, além desta diferença, defendem que têm a haver o que deixaram de auferir de rendas, relativas ao primeiro andar e às três salas, desde a data designada para o contrato de arrendamento a que a ré se furtou, ou seja, 4 de Outubro de 2005 e a data da propositura da acção, em 12 de Dezembro de 2005. Esta indemnização corresponde ao valor de 8.640,00 euros, assim calculado: 3 meses x 2.880,00 = 8.640,00 euros. À indemnização arbitrada de 40.000,00 euros deve ser acrescida do montante de 47.300,00, resultantes de 78.660,00 – 40.000,00 + 8.640,00.
Caso se entenda ser de fazer o apuramento do valor da indemnização, atendendo ao valor das rendas dos primeiro e segundo andares por um ano, então, não o deverão ser por um ano, mas por dois, para reparação do dano sofrido, o que acarreta o acrescer à indemnização arbitrada mais 40.000,00 euros.
Cremos que as duas alternativas de cálculo da indemnização que os autores pretendem receber da ré não são correctas.
De facto, «não parece razoável que o lesado possa ser colocado, pela ruptura das negociações, numa situação mais vantajosa do que aquela que conseguiria se o contrato que as partes visavam se tivesse consumado». Cfr. Acórdão do STJ, de 11.1.2007, in www.dgsi.pt.
É certo que as salas do segundo andar deixaram de ser colocadas no mercado de arrendamento, em virtude da confiança que os autores depositaram na celebração do negócio projectado. Porém, sendo imprevisível o momento em que vagaria o primeiro andar, não faria sentido que aquelas salas do segundo andar fossem arrendadas, sob pena de, eventualmente, não se poder vir a celebrar o contrato definitivo. De resto, pelo menos, uma das salas do segundo andar encontrava-se desocupada, desde 1995, sem que, no ano 2000, os autores tivessem encontrado arrendatário para a mesma.
Não está provado que existissem interessados no arrendamento das salas, nem qual o valor que pagariam pela sua ocupação. Apenas se provou o valor médio corrente de mercado dos espaços a arrendar.
Ora, a aplicação do critério pretendido pelos autores levaria a que, como se refere na sentença recorrida, os mesmos iriam ser colocados numa situação equivalente àquela em que estariam se tivessem arrendado a totalidade das salas do segundo andar, na data em que iniciaram as negociações, com total manutenção dos vínculos contratuais ao longo dos cinco anos de espera, tudo se processando como se sobre a ré impendesse a responsabilidade pela demora na celebração do negócio e como se não existisse o risco de, ao longo de todos estes anos, não terem conseguido arrendar as referidas salas.
O negócio apenas se consumaria se e quando ocorresse a desocupação do primeiro andar e, tendo esta acontecido, em Setembro de 2005, nenhuma justificação existe para responsabilizar a ré pelo pagamento de cinco anos de renda pela ocupação das salas do segundo andar, sob pena de os autores serem colocados numa situação tão ou mais favorável do que aquela em que estariam se o contrato de arrendamento se tivesse consumado.
E, tendo em conta que a desocupação do primeiro andar, como de disse, apenas ocorreu em Setembro de 2005, também não parece adequado que o valor da indemnização seja fixado, atendendo ao das rendas correspondentes a dois anos.
Por tudo isto, o valor da indemnização de 40.000,00 euros, fixado na sentença recorrida, que corresponde, aproximadamente, a um ano de ocupação dos dois andares, considera-se adequado e equitativo.
Quanto ao recurso da ré, como já acima se referiu, os autores em nada contribuíram para a não concretização do contrato de arrendamento projectado e, por isso, ao contrário do que ela defende, não há aqui lugar para aplicação do disposto no artigo 570º, do C. Civil, sendo infundamentada a sua pretensão de ver reduzida a indemnização fixada para 20.000,00 euros.
Em conclusão: através da responsabilidade pré-contratual, visa o direito proteger a confiança depositada por cada uma das partes na boa fé da outra e consequentes expectativas que esta lhe cria durante as negociações, quanto à criteriosa condução das mesmas, à futura celebração do negócio ou à sua validade e eficácia; a indemnização por culpa in contrahendo limita-se, em princípio, à do interesse contratual negativo; no caso concreto, apenas está em causa uma indemnização pelo interesse contratual negativo dos lesados, pois, não se configura uma situação de facto excepcional que justifique a cobertura do interesse contratual positivo; o negócio em causa apenas se consumaria se e quando ocorresse a desocupação do primeiro andar e, tendo esta acontecido, em Setembro de 2005, nenhuma justificação existe para responsabilizar a ré pelo pagamento de cinco anos de renda pela ocupação das salas do segundo andar, sob pena de os autores serem colocados numa situação tão ou mais favorável do que aquela em que estariam se o contrato de arrendamento se tivesse consumado; os autores em nada contribuíram para a não concretização do contrato de arrendamento projectado e, por isso, ao contrário do que a ré defende, não há lugar para aplicação do disposto no artigo 570º, do C. Civil, sendo infundamentada a sua pretensão de ver reduzida a indemnização fixada.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedentes as apelações e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes, na proporção dos respectivos decaimentos.
Guimarães, 10.4.2008