| 1742/15.1T8VCT.G1 |  |
INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
I – RELATÓRIO
J e mulher, M, vieram propor contra C, P e mulher, PA e B, a presente acção declarativa de condenação, peticionando que:
(i) se declare que os Autores e a primeira Ré, pelo contrato celebrado em 27.03.2000, intitulado Declaração para Desistência dos Direitos em 50% na promessa de compra e venda dos lotes 29 e 30, e pelos contratos celebrados em 20.06.2000, intitulados de promessa de compra e venda, apenas quiseram, na realidade, estipular ou convencionar, como ajustaram, um único contrato-promessa de permuta, ou outro inominado, pelo qual aqueles (Autores) transmitiram para esta (1ª Ré) a sua posição contratual no contrato-promessa de compra e venda de metade dos direitos sobre os lotes nºs. …e… do loteamento aprovado pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, em 22.05.2000, processo de loteamento nº …, celebrado por aqueles em 20.06.1991, com a sociedade P, correspondentes aos imóveis urbanos, então inscritos na matriz predial urbana da freguesia de Darque sob os nºs. 2271 e 2272, e aquela se comprometeu, como contrapartida, contraprestação ou pagamento a transmitir-lhes a propriedade de duas fracções no imóvel a construir por si nos identificados lotes, correspondentes à habitação e garagens identificadas nos documentos juntos aos autos de fls. 42v a 47 e que na respectiva escritura de propriedade horizontal vieram a ser identificadas pelas fracções Y e T;
(ii) que se condene os Réus a reconhecer que aqueles três contratos ou documentos, o primeiro designado indevidamente por desistência da posição contratual e os outros dois por promessa de compra e venda, traduzem, realmente, a vontade das partes neles intervenientes de celebrarem, como celebraram, um contrato-promessa de permuta ou outro de conteúdo semelhante ou ainda outro inominado, nas condições neles previstas, nomeadamente, relativamente ao modo e prazo para outorgar as respectivas escrituras dos bens neles identificados;
(iii) que se declare que a 1ª Ré, pelo contrato-promessa celebrado com os Autores, em 20.06.2000, intitulado de promessa de compra e venda (doc. nº 15) assumiu perante os Autores a obrigação de lhes transmitir a respectiva propriedade, uma vez construído o imóvel e constituído no regime de propriedade horizontal, no prazo e condições nele previstas, nomeadamente as referidas nas cláusulas 5ª, 6ª e 7ª;
(iv) que se declare que a 1ª Ré incumpriu e tornou impossível o cumprimento, por facto a si imputável, de modo definitivo, a obrigação assumida no contrato ou acordo descrito sob o nº 1, alíneas (i) e (ii) e/ou da intitulada promessa de compra e venda (doc. nº 15), de transmitir para os autores a propriedade da identificada fracção “T”;
(v) que se declare que a 1ª Ré se constituiu, por isso, na obrigação de indemnizar os Autores no valor actual daquela fracção, de € 103.750,00, devidamente actualizada até à data em que este valor vier a ser pago; e, em consequência,
(a) que se declare que os Autores, por lhes ter sido conferida pela 1ª Ré, se encontram, desde Dezembro de 2004, nas condições descritas nos artigos 55º a 64º e 117º a 119º da petição inicial, na posse pública, pacífica e contínua da identificada fracção “T” do prédio urbano sito na Rua Domingos da Costa Rodrigues, freguesia de Darque, inscrita na matriz sob o artigo …, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº …-Darque, concelho de Viana do Castelo;
(b) que se declare que os Autores têm direito de retenção sobre esta fracção, habitação e garagens (fracção “T”) até que lhes seja pago o seu valor actual de € 103.750,00, devidamente actualizado até à data em que for paga;
(c) que se declare que a posse dos Autores prevalece sobre a hipoteca constituída pelos 2ºs. Réus a favor do 3º Réu, na intitulada escritura de compra e venda celebrada em 07.12.2005 e até que lhes seja pago o valor referido na alínea b);
(d) que se condenem os Réus a reconhecerem este direito de retenção dos Autores sobre a identificada fracção “T”, pelo incumprimento definitivo e culposo da 1ª ré em transmitir a respectiva propriedade para estes, ao abrigo dos acordos titulados pelos documentos juntos aos autos com a petição inicial sob o nºs. 9, 13 e 14.
Regularmente citados, contestaram os Réus por excepção dilatória (ilegitimidade, extemporaneidade e caso julgado), por impugnação motivada e por excepção peremptória de direito material.
Em sede de audiência prévia foi o processo saneado, julgando-se improcedentes as excepções suscitadas, definido o seu objecto e seleccionados os temas de prova.
Procedeu-se a julgamento com observância de todas as formalidades legais e foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os Réus dos pedidos.
Os autores interpuseram recurso e formularam as seguintes Conclusões:
1.Os Recorrentes consideram, com o devido e merecido respeito, que o Mmo Juiz a quo faz um enquadramento jurídico diverso da questão que é colocada à apreciação do Tribunal recorrido. Com efeito,
2.Da leitura da fundamentação da douta decisão resulta que o Mmo Juiz a quo apreciou apenas a validade das declarações de vontade constantes do documento, datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra venda” (constante de fls. 40 e ss dos autos) e, em consequência dessa apreciação, concluiu que o negócio titulado em tal documento, celebrado entre os Autores e a Sociedade de Construções Irmãos Carneiro, Ldª, é simulado e, por isso, nulo, por as declarações de vontade nele constantes não corresponderem à vontade real das partes.
3.Acontece que, com o devido e merecido respeito, a questão dos autos não se resume em saber se, isoladamente, as declarações de vontade constantes no documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, através do qual a C declarou que prometia vender aos Autores e estes, por sua vez, declararam que prometiam comprar-lhe, a fracção autónoma aí identificada (fracção “T”), pelo preço de Esc. 13.000.000$00, preço que a referida sociedade declarou ter recebido destes, correspondem à vontade real das partes mas antes analisar o negócio celebrado entre os Autores e a referida sociedade no seu todo, interpretando a vontade das partes e o sentido que as declarações negociais devem ter, ainda que imperfeitamente expressas.
4.Na verdade, a causa de pedir da acção assenta num negócio ou contrato celebrado entre os Autores e a C que está consubstanciado em vários documentos, concretamente no documento datado de 27/03/2000, relativo à cedência da posição contratual, e nos dois documentos datados de 20/06/2000, relativos, um, à promessa de transmissão do direito de propriedade da fracção “Y” e, o outro, à promessa de transmissão do direito de propriedade da fracção “T”, cujo sentido e alcance importa apurar.
5.De facto, da matéria de facto dada como provada resulta que o documento, datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, tal como aconteceu com o outro documento, datado dessa mesma data, relativo à fracção autónoma “Y”, documentos que as partes apelidaram de “contratos promessa de compra venda”, foram celebrados entre os Autores e a C na sequência e por via do documento datado de 27/03/2000, através do qual os Autores cederam à referida sociedade a posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
6.Assim, não se pode apreciar isoladamente as declarações de vontade constantes do documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra venda”, devendo tais declarações de vontade ser apreciadas em conjunto e de harmonia:
Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes do documento, datado de 27/03/2000, através do qual os Autores cederam à C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR, constante de fls. 38 e ss dos autos;
Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes do documento, datado da mesma data de 20/06/2000, e outorgado entre as mesmas partes, através do qual a C prometeu vender aos Autores, e estes prometeram comprar-lhe, uma fracção autónoma da tipologia T2, que corresponde actualmente à fracção autónoma designada pela letra “Y”, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …/Darque, à qual atribuíram o valor de Esc. 12.000.000$00, constante de fls. 42 e ss dos autos.
Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes da escritura pública celebrada em Dezembro de 2005, intitulada de “compra e venda”, através da qual a Sociedade de C declarou vender aos Autores, e estes declararam comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra “Y”, tipo T2, descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …/Darque, constante de fls. 53 e ss dos autos.
Com o sentido que a C e os seus sócios gentes quiseram dar às declarações de vontade constantes da declaração datada de 09/01/2007, através da qual a C e os seu sócios gerentes assumiram a responsabilidade solidária de transmissão, livre de quaisquer ónus ou encargos, da fracção “T” para os Autores, constante de fls. 118 vº e ss dos autos.
E, em especial, com a vontade real das partes aquando da celebração do negócio e com o comportamento por estas adoptado em consequência da celebração do mesmo, espelhado na matéria de facto dada como provada nos autos.
7.Da matéria de facto dada como provada resulta que o negócio efectivamente celebrado entre os Autores e a C, consubstanciado no documento, datado de 27/03/2000, e nos dois documentos, datados de 20/07/2000, consistiu num contrato comummente designado por permuta ou troca, através do qual os Autores cediam, como cederam, à C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR – bem presente - e, em contrapartida ou contra prestação, a C transmitiria para os Autores o direito de propriedade sobre duas fracções autónomas, uma tipo T2 e outra tipo T3, actualmente designadas sob as letras “Y” e “T”, e respectivas garagens, que esta sociedade viesse a construir nos indicados lotes de terreno – bem futuro.
8.O nosso ordenamento jurídico não prevê e, por isso, não regulamenta especificamente este tipo de negócio, ou seja, a permuta em si mesma, sendo-lhe aplicáveis, com as necessárias adaptações, as disposições legais relativas ao contrato de compra e venda – cfr. artigo 939º do Código Civil.
9.Assim, em bom rigor, no caso dos autos, o negócio celebrado entre os Autores e a C é composto por dois negócios onerosos: um (primeiro) em que os Autores cedem à Sociedade de C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR mediante o recebimento de determinado valor e outro (segundo) em que, para pagamento do valor que é devido aos Autores pela cedência da referida posição contratual ou direito, a C promete transmitir para os Autores – dação em cumprimento – o direito de propriedade sobre duas fracções autónomas, e respectivas garagens, que viesse a construir nos lotes de terreno objecto da cedência.
10.Resultando, como resulta, dos autos que os lotes de terreno onde o prédio do qual faziam partes as fracções autónomas que a C pretendia construir e transmitir aos Autores não eram propriedade destes (Autores) mas da sociedade “PR”, as partes não podiam concretizar a promessa de transmissão das fracções autónomas em causa que não através de um contrato promessa que as partes entenderam intitular de “compra e venda”.
11. Assim, na prática, o documento relativo à fracção T, constante de fls. 40 e ss, que integra este segundo negócio oneroso, pode e deve ser interpretado e considerado como um verdadeiro e autêntico contrato promessa de dação em cumprimento, não obstante as partes o terem apelidado de contrato promessa de compra e venda, como era habitual e normal nas permutas de terrenos por fracções a construir nesses mesmos terrenos.
12.Sendo que, o preço que as partes declararam terem pago e recebido pela prometida transmissão do direito de propriedades das referidas fracções autónomas constitui ou corresponde a parte do valor que a C já tinha recebido dos Autores pela cedência que estes lhe fizeram da posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado com a firma PR.
13.Independentemente do “nomeniuris” que as partes dão aos contratos, na sua interpretação e na sua qualificação o que conta é a vontade das partes retirada das respectivas declarações negociais, não estando o tribunal vinculado ao nome que as partes dão aos contratos.
14.Deste modo, a “promessa de compra e venda” relativa à fracção autónoma “T”, titulada pelo documento datado de 20/06/2000, constitui este segundo contrato oneroso que integra a permuta celebrada entre as partes, do qual resulta para a C a obrigação de transmitir para os Autores o direito de propriedade sobre a fracção autónoma “T”, uma vez que o preço já estava englobado na cedência da posição contratual, faltando apenas proceder à transmissão jurídica da fracção para os Autores através da celebração da escritura pública.
15.Tal como aconteceu relativamente ao documento relativo à fracção autónoma “Y”, datado daquela mesma data de 20/06/2000 e de conteúdo idêntico ao conteúdo do documento relativo à fracção autónoma “T”, do qual resultava a obrigação para a C a obrigação de transmitir para os Autores o direito de propriedade sobre a fracção autónoma “Y”, obrigação que a referida sociedade cumpriu através da escritura pública de compra e venda celebrada em Dezembro de 2005 – cfr. alínea mm) dos factos provados.
16.Sendo certo que, o valor que as partes declararam terem pago e recebido quer no documento datado de 20/06/2000, quer na escritura pública celebrada em Dezembro de 2005, relativamente à fracção autónoma “Y”. constitui ou corresponde à outra parte do valor que a C também já tinha recebido dos Autores pela cedência que estes lhe fizeram da posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado com a firma PR.
17.Assim, o documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, tem o conteúdo que as partes entenderam para expressar as suas declarações de vontade, ainda que expressas de forma juridicamente incorrecta ou imperfeita.
18.Deste modo, o conteúdo do documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção “T”, traduz a vontade das partes e corresponde ao que estas pretenderam efectivamente fazer para concretizar o negócio que celebraram.
19.Assim, o contrato consubstanciado no documento de fls 40 e ss deve ser interpretado e qualificado como contrato promessa de dação em cumprimento, do qual resulta a obrigação da C transmitir para os Autores o direito de propriedade da fracção T.
20.Dos factos provados resulta à evidência que a C estava obrigada a transmitir para os Autores o direito de propriedade da fracção T.
21.Tanto assim é que tal obrigação de transmissão consta expressamente da declaração de 09/01/2007, constante de fls. 118 e ss., na qual a e os seus sócios gerentes declaram expressamente que "assumem a responsabilidade solidária de transmissão livre de quaisquer ónus ou encargo, nomeadamente de hipotecas, até 30 de Abril de 2007, da propriedade das fracções autónomas designadas pelas letras “D”, “E”, “I”, “h” e “T”, (…) para o Sr. J e esposa M (…), que se encontram na posse destes imóveis".
22.Assim, através de tal declaração, a C reconhece e confessa a sua obrigação de transmitir a fracção T para os Autores, ou seja de escriturar tal fracção em seu nome, livre de quaisquer ónus e encargos e nomeadamente das hipotecas que sobre ela incidiam.
23.Se a C não estivesse obrigada ou não se sentisse obrigada a transmitir o direito de propriedade sobre tal fracção a favor dos Autores, não teria assinado tal declaração.
24.Trata-se de um facto ou comportamento posterior da C que confirma que esta estava obrigada a transmitir o direito de propriedade sobre a fracção T a favor dos Autores.
25.Deste modo, o documento de fls. 40 e ss, intitulado “contrato promessa de compra e venda” deve ser qualificado por via interpretativa como contrato promessa de transmissão do direito de propriedade ou como contrato promessa de dação em cumprimento.
26.Resultando de tal contrato a obrigação de a C transmitir para os Autores o direito de propriedade sobre a fracção T e não tendo cumprido tal obrigação, assiste aos Autores o direito de invocar o direito de retenção.
27.Com efeito, face aos documentos de fls. 40 e ss e 118 vº e ss, os Autores têm de ser considerados beneficiários da promessa de transmissão.
28.Assim, havendo incumprimento de tal obrigação, deve-se reconhecer ao respectivo beneficiário (os Autores) o direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento, tal como estipula o artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil, que se refere expressamente ao beneficiário de promessa de transmissão (quer esta derive de promessa de compra e venda, permuta, dação em cumprimento ou qualquer outra forma de transmissão).
29.De resto, ainda que se entenda que as declarações de vontade constantes do documento datado de 20/06/2000, intitulado de “contrato promessa de compra e venda”, relativo à fracção autónoma “T”, são simuladas, o negócio ou contrato celebrado entre os Autores e a C através desse documento é válido e eficaz.
30.Com efeito, dos factos provados resulta que a C pretendeu prometer transmitir para os Autores, e estes pretenderam aceitar que aquela sociedade lhes transmitisse, o direito de propriedade sobre a indicada fracção autónoma, a título de contra-prestação pela cedência da posição contratual que estes tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
31.Assim, dos factos dados como provados, resulta que no documento datado de 20/06/2000 houve divergência entre a declaração negocial e a vontade real dos declarantes, pois as partes declararam que pretendiam celebrar um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma quando, na realidade, pretendiam celebrar um contrato de permuta ou troca do direito de propriedade sobre a indicada fracção autónoma pela posição contratual (direito) que os Autores tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
32.Estamos, assim, neste caso, perante uma situação de simulação relativa em que sob o negócio aparente, simulado – promessa de compra e venda – se encobre um outro, oculto, disfarçado, camuflado ou dissimulado, que foi verdadeiramente querido pelas partes – promessa de permuta ou troca.
33.Do disposto nos artigos 241º, nºs 1 e 2 e 293º do Código Civil resulta que, apesar do negócio simulado ser nulo, por ter havido divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes (artigo 240º do Código Civil), tal não implica necessariamente que o negócio dissimulado seja, também ele, declarado nulo, devendo antes proceder-se à interpretação da vontade querida pelas partes e, se na celebração do negócio simulado tiver sido respeitada a forma legalmente exigida para a celebração do negócio dissimulado, deve o negócio declarado ou simulado ser convertido no tipo de negócio efectivamente pretendido pelas partes, considerando-se, assim, este negócio válido e eficaz e com o conteúdo que as partes efectivamente lhe pretendiam dar.
34.Sendo que, ao contrário do sufragado pelo Mmo Juiz a quo, entendemos modestamente que para o negócio dissimulado ser formalmente válido não era, como não é, necessário que as partes elaborassem um escrito de ressalva, uma contradeclaração que abarcasse e expressamente regulasse o cerne da pretendida composição de interesses: a troca.
35.Do disposto nos artigos 241º, nºs 1 e 2 e 293º do Código Civil resulta que se na celebração do negócio simulado tiver sido observada a forma legalmente exigida para a celebração do negócio dissimulado este negócio considera-se formalmente válido.
36.Obrigar as partes a elaborar um escrito de ressalva, uma contradeclaração que abarque e expressamente regule o negócio dissimulado para que este seja considerado formalmente válido é, salvo melhor opinião, um contra-senso e viola ou contradiz frontalmente o disposto no artigo 241º do Código Civil.
37.No caso dos autos, tendo os negócios, quer o simulado, quer o dissimulado, respeitado a forma legalmente exigida para a sua celebração – forma escrita – deve considerar-se que o negócio efectivamente realizado pelos Autores e pela C, que consistiu na promessa de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção autónoma “T”, por parte da referida sociedade a favor dos Autores, a título de contra-prestação pela cedência da posição contratual que estes tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR, é valido e eficaz.
38.Pelo que, salvo melhor opinião, assistia, como assiste aos Autores o direito de ver declarado através da presente acção o real e verdadeiro conteúdo do negócio que efectivamente celebraram com a Ré C, titulado pelos documentos datados de 27/03/2000 e de 20/06/2000, que consistiu na promessa de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção autónoma “T”, por parte da Ré C a favor dos Autores, a título de contra-prestação pela cedência da posição contratual que estes (Autores) tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
39.Assim, por via do contrato promessa celebrado entre os Autores e a Ré C recaía, como recai, sobre esta (Ré) a obrigação de transmitir para os Autores, ora Recorrentes, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma em causa nestes autos, designada pela letra “T”, através da celebração da competente escritura pública.
40.Acontece que, conforme resulta dos autos, a C não cumpriu a sua obrigação de transmitir o direito de propriedade da fracção T para os Autores e, tendo sido entretanto declarada insolvente, encontra-se impossibilitada de o fazer.
41.Sendo ainda certo que, conforme consta e resulta dos autos e dos factos provados, tal incumprimento é imputável, única e exclusivamente, à C que vendeu a fracção T, que tinha prometido transmitir aos Autores, aos Réus P e esposa PA, por escritura pública de 7/12/2005.
42.Assim, vendendo a terceiros a fracção prometida, a C tornou impossível o cumprimento da sua obrigação de transmitir o direito de propriedade da fracção T para os Autores, faltando culposamente à promessa de transmissão do direito de propriedade.
43.Acresce que, para além de não ter celebrado a escritura definitiva da fracção autónoma a favor dos Autores, a C também não cumpriu os vários e sucessivos prazos a que se obrigou a fazer tal escritura, encontrando-se a mesma ainda por realizar até à presente data.
44.Assim, resulta dos autos e dos factos provados que, em consequência do negócio celebrado entre os Autores e a C, esta recebeu dos Autores o terreno onde construiu o prédio do qual a fracção autónoma em causa nestes autos faz parte integrante mas não transmitiu para os Autores o direito de propriedade sobre a fracção autónoma (T) que estes Autores tinham direito a receber como contrapartida da cedência do referido terreno, por facto imputável, única e exclusivamente, à própria C.
45.Pelo que, assiste aos Autores o direito de receber o valor da fracção autónoma prometida transmitir, no montante de 105.000,00 €, ou, pelo menos, o valor que os Autores entregaram à C, ou seja, 64.843,73 € (equivalente a 13.000.000$00), acrescido dos respectivos juros legais contados desde 20/06/2000, data em que a referida sociedade deu quitação do seu recebimento, até efectivo e integral pagamento, nos termos dos artigos 405º, 406º, 798º e 799º do Código Civil.
46.Pois, só assim, não haverá um enriquecimento ilegítimo da Sociedade de construções Irmãos Carneiro, Ldª à custa do correspondente empobrecimento dos Autores, uma vez que os Autores entregaram àquela sociedade a parte que lhes pertencia nos lotes de terreno mas não receberam desta a totalidade da contraprestação que lhe era, como é, devida, concretamente receberam o apartamento T2 (fracção “Y”) mas não receberam o apartamento T3 (fracção “T”).
47.Acresce que, dos factos provados resulta que, em consequência do contrato promessa celebrado entre os Autores e a C, em Dezembro de 2004, esta entregou a fracção autónoma em causa aos Autores, conferindo-lhes a sua posse.
48.Sendo certo que, conforme consta e resulta dos factos provados, os Autores exercem sobre a referida fracção autónoma uma posse pública, pacífica, continuada e, ao contrário do sustentado pelo Mmo Juiz a quo, titulada.
49.Acresce que, conforme consta e resulta ainda dos factos provados, os Autores detêm a fracção autónoma e agem sobre a mesma referida na convicção de serem titulares legítimos, plenos e exclusivos do direito de propriedade sobre a fracção.
50.Por outro lado, decorrendo, como decorre, a obrigação da C de transmitir para os Autores o direito de propriedade sobre a fracção autónoma T do contrato de cedência de posição contratual celebrado entre os Autores e esta sociedade, o qual foi efectivamente cumprido por parte dos Autores, e do contrato promessa, igualmente celebrado entre a C e os Autores, o qual não foi cumprido por esta sociedade, conforme se expôs supra, tendo, em consequência desses contratos, a C entregue, como entregou, aos Autores a posse da fracção autónoma em causa nestes autos, assiste ainda aos Autores, ora Recorrentes, o direito de invocar, como invocam, o direito de retenção sobre a referida fracção autónoma e de a reterem, como retêm, enquanto titulares do prometido direito de a adquirirem e como garantia do cumprimento do contrato promessa celebrado com a C em 20 de Junho de 2000, até que lhes seja paga a quantia devida pelo incumprimento da C do contrato promessa celebrado, ou seja, até que lhes seja pago o valor da fracção autónoma prometida transmitir, no indicado montante de 105.000,00 €, ou, pelo menos, o valor que os Autores entregaram à referida sociedade, ou seja, 64.843,73 € (equivalente a 13.000.000$00), acrescido dos respectivos juros legais contados desde 20/06/2000, data em que a referida sociedade deu quitação do seu recebimento, até efectivo e integral pagamento, nos termos dos artigos 405º, 406º, 798º, 799º e artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil.
51.Com efeito, “o direito de retenção previsto no artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil, não se aplica apenas ao caso do contrato promessa de compra e venda, abrangendo outros, como é o caso do contrato promessa de permuta de imóveis em que se verificou a tradição do imóvel permutado”, como sucede no presente caso - Neste sentido vidé, entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14/12/2006, disponível em www.dgsi.pt, em que é Relatora a Exma Senhora Juiz Desembargadora Carla Mendes e o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 20/11/2012, disponível em www.dgsi.pt, em que é Relator o Exmo Senhor Juiz Desembargador António Santos.
52.Sendo certo que, de harmonia com o preceituado no nº 2 do artigo 759º do Código Civil, o direito de retenção sobre bens imóveis prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente.
53.Os Autores não concordam com o entendimento do Mmo Juiz a quo de que os Autores não podem invocar o direito de retenção sobre a fracção autónoma em causa, pelo facto de, não se tendo a fracção autónoma destinado à habitação dos Autores, estes não terem a qualidade de consumidor, exigida pela al. f), do nº 1, do artigo 755º do Código Civil.
54.Com efeito, segundo o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2014, a qualidade de consumidor refere-se ao utilizador final dos imóveis, que faz destes um uso próprio, ao qual é alheio o escopo da revenda.
55.Ora, a fracção autónoma “T” foi entregue aos Autores, que não exercem, nem resulta minimamente dos factos provados que exerçam, qualquer actividade profissional no ramo imobiliário.
56.Assim, ao contrário do sustentado pelo Mmo Juiz a quo, no modesto entendimento dos Autores, o facto da referida fracção autónoma não se ter destinado à habitação dos Autores, não lhes retira a qualidade de consumidores para efeitos do exercício do direito de retenção, nos termos do disposto na al. f), do nº 1, do artigo 755º do Código Civil e do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2014 - neste sentido vidé, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/02/2016, disponível em www.dgsi.pt, em que é Relatora a Exma Senhora Juíza Conselheira Maria Clara Sottomayor.
57.Pelo que, assistia, como assiste, ainda aos Autores o direito de verem declarado através da presente acção que:
assiste aos Autores o direito de invocar, como invocam, o direito de retenção sobre a fracção autónoma T e de a reterem, como retêm, enquanto titulares do prometido direito de a adquirem e como garantia da cumprimento do contrato promessa celebrado com a C em 20 de Junho de 2000, até que lhes seja paga a quantia devida pelo incumprimento da C do contrato promessa celebrado, ou seja, até que lhes seja pago o valor da fracção autónoma prometida transmitir, no indicado montante de 105.000,00 €, ou, pelo menos, o valor que os Autores entregaram à referido sociedade, ou seja, 64.843,73 € (equivalente a 13.000.000$00), acrescido dos respectivos juros legais contados desde 20/06/2000, data em que a referida sociedade deu quitação do seu recebimento, até efectivo e integral pagamento.
E que este direito de retenção de que os Autores gozam sobre a fracção autónoma T prevalece sobre a hipoteca voluntária constituída sobre a referida fracção autónoma a favor do Banco Comercial Português, S.A., registada provisoriamente através da Ap. 47 de 2005/11/28 e convertida em definitivo através da Ap. 68 de 25/01/2006.
58.De resto, no modesto entendimento dos Autores, a decisão de não lhes reconhecer o direito de retenção sobre a fracção autónoma T com base na terminologia que as partes utilizaram para expressar as suas vontades no documento que intitularam de “contrato promessa de compra e venda” é chocante e consubstancia uma autêntica denegação da Justiça.
59.Assim, no modesto entendimento dos Autores, a acção devia, como deve, ser julgada provada e procedente e, em consequência, devia, como deve, ser reconhecido que os Autores gozam do direito de retenção sobre a fracção autónoma “T”, até lhe ser pago o valor da contraprestação a que têm direito.
60.A douta decisão recorrida violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 241º, nºs 1 e 2, 293º, 405, 406º, 498º, 499º, 755, nº 1, al. f) e 759º, nº 2 do Código Civil.
Terminam pedindo a revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que julgue a acção procedente.
Foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II -DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO.
As conclusões acima transcritas definem e delimitam o objecto do presente recurso – cfr. artigos 608º., nº. 2, exvi do artº. 663º., nº. 2; 635º., nº. 4; 639º., nºs. 1 a 3; 641º., nº. 2, b), todos do Código de Processo Civil (C.P.C.).
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pelos apelantes, e atendendo às contra-alegações dos recorridos, urge apreciar a seguinte questão:
- Apreciar e decidir sobre o enquadramento jurídico dos factos provados que foi feito na sentença recorrida.
III- FUNDAMENTAÇÃO.
3.1- Os factos considerados provados na sentença recorrida e que não foram impugnados são os seguintes :
a) A C, hoje insolvente, é uma sociedade comercial por quotas cujo escopo é a actividade de construção civil para particulares e a venda de imóveis;
b) Encontra-se descrito sob o número …, freguesia de Darque, da Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, o prédio urbano situado em Cais Novo, Senhora das Areias, Rua Domingos da Costa Rodrigues, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Darque sob o artigo …, composto de cave, rés-do-chão, 1º, 2º, 3º, e 4 andares, a confrontar de norte e poente com arruamento, sul e nascente com domínio público;
c) A licença de habitabilidade relativa ao imóvel e à fracção foi emitida pela Câmara Municipal em 22 de Outubro de 2001;
d) Por escritura celebrada em 7 de Dezembro de 2005, no 2º Cartório Notarial de Viana do Castelo, C, representada por António Barbosa Carneiro e Domingos Barbosa Carneiro, declarou vender a P e PA a fracção “T” do Prédio descrito na alínea b), tendo sido constituída, no acto, uma hipoteca a favor do Banco Comercial Português, S.A. para garantia de um débito proveniente de um contrato mútuo no valor de € 110.000,00 celebrado também no acto entre os referidos Réus P e PA e o referido banco;
e) Foi feito registo provisório a favor dos Réus P e PA pela inscrição “G” – Ap. 46 de 2005/11/28 – da aquisição da propriedade da fracção descrita no número … – T da Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, convertido em definitivo pela Ap. 68 de 25.01.2006;
f) Foi feito registo provisório a favor do banco Réu pela inscrição “C” – Ap. 47 de 2005/11/28 – de hipoteca voluntária sobre a fracção descrita no número … da Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, convertido em definitivo pela Ap. 68 de 25.01.2006;
g) Os Autores tinham outorgado contrato-promessa de compra e venda prometendo comprar um lote de terreno, sito no loteamento da Quinta das Areias, Cais Novo, Darque, à sociedade Pereira & Ribeiro;
h) Como não tivessem interesse em construir no referido lote, os Autores propuseram à C. uma permuta pela qual cediam o terreno prometido comprar e na sociedade PR escriturá-lo-ia directamente para a Ré C;
i) Concretizada a permuta referida na anterior alínea, entre os Autores e a Ré C foi combinado e aceite que a Ré entregava aos Autores pelo terreno um apartamento T2, com garagem na cave e terraço ao nível da cobertura, hoje designado pela letra “Y”, mais uma garagem ao nível do rés-do-chão que seria dividida, aquando da escritura de propriedade horizontal, em duas fracções autónomas, hoje designadas pelas letras “D” e “E”;
j) Nesse acordo, competia ainda à Ré mandar fazer os projectos de arquitectura e todas as especialidades suportando os seus custos, bem como adquirir à Câmara pelo preço de € 21.548,00 uma parcela de terreno para alargamento ao nível da cave;
k) Foi a C. que, no âmbito da sua actividade, construiu o imóvel referido na alínea b) e o constituiu no regime de propriedade horizontal;
l) As chaves da fracção designada pela letra “T” do número … da Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, incluindo a respectiva garagem, foram entregues ao Autor em Dezembro de 2004;
m) Passando a partir de então, os Autores a fruir e a dispor da referida fracção como se fosse sua, recebendo desde Janeiro de 2006, as rendas do respectivo arrendatário, procedendo à sua limpeza e conservação;
n) São eles quem suporta o IRS relativo ao recebimento das rendas e as despesas de condomínio;
o) Os Autores vêm agindo nos termos referidos na convicção de serem titulares legítimos, plenos e exclusivos do direito de propriedade sobre a referida fracção;
p) A partir da data referida na alínea c), o Autor passou a insistir com a sociedade de construções e seus representantes para que procedessem à marcação da respectiva escritura, o que estes foram protelando;
q) Em 11 de Setembro de 2006, C assumiu o compromisso escrito perante o Autor de outorgar a escritura de compra e venda relativa a esta fracção “T” e a outras fracções (garagens) até 27 de Novembro seguinte;
r) No mês de Dezembro de 2006, o Autor descobriu que a C havia outorgado a escritura pública referida na alínea d);
s) O Autor aceitou, em 09.01.2007, que a C, seus sócios, acompanhados das respectivas mulheres, e os Réus P e PA, assumissem, solidariamente com aquela, o compromisso de proceder ao distrate da hipoteca que impende sobre esta fracção, até ao dia 20 de Abril seguinte;
t) E bem ainda o de pagar todos os impostos, contribuições e coimas resultantes do atraso verificado e que se vier a verificar no cumprimento daquele contrato-promessa e o pagamento de uma indemnização de € 250.000,00 caso a hipoteca sobre esta e outras fracções não fossem canceladas até ao dia 20 de Abril de 2007 e não lhes fosse, nesse prazo, facultado (aos Autores) os documentos necessários para celebrar as correspondentes escrituras;
u) A partir de Janeiro de 2008, os Autores passaram a insistir com mais frequência com a Sociedade e os seus sócios para estes expurgarem a hipoteca incidente sobre a fracção;
v) No mês de Maio de 2009, encontrava-se em dívida o valor de € 109.077,15 de capital e € 16.461,63 de prestações em dívida do mútuo com hipoteca referido na alínea d);
w) Confrontados pelo Autor com o incumprimento referido na anterior alínea, a C e os seus sócios sugeriram-lhe que aceitasse outorgar com os Réus P e PA a escritura de compra e venda da fracção onerada com a hipoteca e eles assumiriam o compromisso de amortizar progressivamente o empréstimo e de pagar de imediato as prestações em atraso, o que o Autor rejeitou;
x) Em 22 de Maio de 2008, o Autor, após ter logrado falar com os Réus, obteve deles o seguinte compromisso: a) pagar as prestações bancárias em atraso relativamente ao mútuo com hipoteca que incide sobre a fracção, até 31 de Maio de 2008; b) de entregar ao Autor, até aquela data, o comprovativo de pagamento das prestações bancárias em mora ou atraso; c) de pagar todos os impostos, contribuições e coimas resultantes do atraso verificado e que se continua a verificar até ao cumprimento daquele contrato-promessa; d) a proceder ao cancelamento da hipoteca que incide sobre o imóvel até 30 de Setembro de 2008;
y) Em 15 de Julho de 2008, o Autor enviou para cada um dos Réus uma carta, no sentido de eles entregarem um documento comprovativo do pagamento das prestações bancárias em atraso e respectivos juros relativamente à fracção em causa, até 21 de Julho de 2008;
z) E os Réus, a partir de então, furtam-se a qualquer tipo de diálogo com o Autor;
aa) A escritura referida na alínea d) teve como principal objectivo a obtenção de um financiamento de € 110.000,00, mediante hipoteca da fracção;
bb) O valor venal e de mercado da fracção objecto da escritura referida na alínea d) é de € 105.000,00;
cc) A fracção referida na alínea d) foi arrendada a partir de Janeiro de 2006, pelos Autores, recebendo estes a respectiva renda, pagando os respectivos impostos, condomínio e contribuições e tratando da sua conservação e limpeza;
dd) A C perdeu o crédito bancário e deixou de cumprir os compromissos com as suas financiadoras;
ee) C tem dívidas a fornecedores e ao Estado;
ff) O património imobiliário da C encontra-se hipotecado ou penhorado;
gg) Os prédios que integram o património dos Réus P e PA encontram-se, com excepção dos prédios inscritos na matriz predial sob os nºs. ..-ur.bano e …-rústico, …-rústico e …-rústico, hipotecados ou penhorados;
hh) Os prédios inscritos na matriz predial rústica sob os artigos …-rústico, …-rústico e …-rústico da freguesia de Castelo de Neiva têm o valor de € 900,00, € 10.000,00 e € 160.000,00, respectivamente;
ii) ii) Quando celebrou a escritura referida na alínea d), o Réu banco ignorava e ninguém lhe disse que a dita fracção tinha sido e ainda era objecto do contrato-promessa a que os autos se referem como celebrado com os Autores;
jj) O contrato-promessa junto aos autos de fl. 40 dos presentes autos foi realizado como forma de garantir uma permuta celebrada entre as partes;
kk) A celebração da escritura referida na alínea d) deveu-se à falta de liquidez da C e para fazer frente ao pagamento do crédito contraído para a construção dessa fracção;
ll) Na sequência da celebração da escritura referida na alínea d), os Autores, em Janeiro de 2007, negaram-se a proceder à escritura enquanto persistisse a hipoteca constituída na sequência do mútuo bancário;
mm) Por sentença proferida, no 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Viana do Castelo, em 6 de Julho de 2009, a C foi declarada insolvente e para seu administrador foi designado o Dr. Miguel Ribas Fernandes;
nn) À data da declaração de insolvência, os sócios gerentes da sociedade eram dois irmãos, António Barbosa Carneiro e Domingos Barbosa Carneiro, com participações sociais iguais, 50% cada um, relativamente ao respectivo capital social;
oo) O processo de insolvência, com o nº 1264/09.0TBVCT da Instância Central - Secção Cível - J4 de Viana do Castelo, mantém-se pendente e em fase de liquidação;
pp) O 2º Réu é filho do anterior sócio-gerente da C, António Barbosa Carneiro;
qq) Os sócios gerentes da C e as respectivas mulheres, António Barbosa Carneiro e Domingos Barbosa Carneiro foram, igualmente, declarados insolventes por sentenças proferidas nos processos 2466/13.0TBVCT do 1º Juízo Cível do extinto Tribunal Judicial de Viana do Castelo e 2567/13.4TBVCT da Instância Central - Secção Cível J4 de Viana do Castelo;
rr) Por acordo celebrado em 30 de Junho de 1991, e apelidado pelas partes de contrato de promessa de compra e venda, o Autor marido e A, residente na Rua F, Cabedelo, Darque, concelho e comarca de Viana do Castelo, prometeram comprar a uma sociedade por quotas denominada "PR", com sede no Bairro e São Roque nº … - 1º direito, Viana do Castelo e esta prometeu vender-lhes, em comum e partes iguais, pelo preço de dezasseis milhões e quinhentos mil escudos (Esc. 16.500.000$00), dois lotes de terreno para construção, correspondentes aos lotes nºs 29 e 30 do loteamento sito no Lugar do Cabedelo, freguesia de Darque, concelho de Viana do Castelo, aprovado pelo alvará de loteamento nº …, emitido pela Câmara Municipal de Viana do Castelo em 12/05/1989, inscrito na matriz predial rústica sob os artigos 674 e 978, descritos na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob os nºs 58.525 a fls. 23vº do Livro B-148 e 83.253 a fls. 4vº do Livro B-21, nos termos do escrito que se encontra junto aos autos a fl. 34v. e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
ss) Ficou consignado na alínea f) desse contrato que "é intransmissível qualquer direito decorrente do mesmo a terceiros, sem consentimento do primeiro outorgante (promitente vendedor)";
tt) Estipulou-se ainda que a partir da assinatura daquele contrato - 30 de Junho de 1991 - a responsabilidade pelo pagamento da contribuição autárquica dos referidos lotes passava para os promitentes-compradores, entre eles o Autor marido;
uu) Pela celebração daquele acordo, o Autor marido e o identificado A assumiram a posse dos identificados lotes, por transmissão da promitente-vendedora;
vv) Por documento escrito, apelidado pelos outorgantes de declaração para desistência dos direitos em 50% na promessa de compra e venda dos lotes 29 e 30, outorgado em 27 de Março de 2000, os Autores, na qualidade de promitentes-compradores de 50% dos lotes para construção urbana nºs 29 e 30, feitos à sociedade "PR", conforme promessa de compra e venda de 30 de Junho de 1991, declararam transferir todos os direitos derivados deste contrato, inclusive a celebração da respectiva escritura de compra e venda a favor da então C, nos termos da cópia junta aos autos a fl. 38 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
ww) Por esse mesmo documento, a sociedade denominada “C”, representada pelo seu sócio gerente, António Barbosa Carneiro, declarou aceitar a cessão feita pelos autores da sua posição contratual naquele aludido contrato promessa de compra e venda;
xx) Por sua vez, a PR declarou, nesse mesmo documento, que aceitava a cessão da posição contratual dos autores naquele contrato promessa de compra e venda, para a sociedade denominada C;
yy) Por documento escrito, apelidado pelos outorgantes de declaração para desistência dos direitos em 50% na promessa de compra e venda dos lotes 29 e 30, celebrado em 24 de Setembro de 1996, o indicado A e mulher, M, na qualidade de promitentes-compradores de 50% dos lotes de terreno para construção urbana 29 e 30, feitos à sociedade "PR" conforme promessa de compra e venda de 30 de Junho de 1991, declararam que transferiam todos os direitos, inclusive a assinatura da escritura de compra para a sociedade Rolmoura, Construções Lda., com sede no Lugar da Igreja, freguesia de Vila Franca, representada pelo seu sócio gerente Domingos Faria Rolo, nos termos da cópia junta aos autos a fl. 38v e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
zz) Pela identificada sociedade Rolmoura - Construções, Lda., representada pelo seu sócio gerente, Domingos Faria Rolo, foi declarado que aceitava os direitos transferidos pelos Autores para a C, através daquele documento;
aaa) E pela sociedade vendedora Pereira & Ribeiro, Lda., representada pelo seu sócio gerente, Joaquim Lopes Ribeiro, foi declarado que aceitava a desistência a favor da sociedade Rolmoura - Construções, Lda.;
bbb) Em 9 de Fevereiro de 2000, em reunião havida no escritório/sede da sociedade insolvente "Irmãos Carneiro, Lda.", com o seu sócio gerente, A, o Autor e o sócio gerente da "Rolmoura", Domingos Faria Rolo, foi e ficou acertado o seguinte: os Autores e a sociedade "Rolmoura - Construções, Lda." cediam a sua posição contratual na identificada promessa de compra e venda dos lotes nºs 29 e 30 à insolvente "C" e esta comprometia-se, no prédio a construir por si, naqueles lotes, uma vez concluído e obtida a licença de utilização, a dar em permuta ou troca, quatro apartamentos, um tipo T2 e outro tipo T3, no 3º andar do lote nº 29 e outros dois, tipo T2 e T3, no 4º andar do lote nº 29, com a inclusão de 4 garagens, uma por cada fracção e mais duas a definir;
ccc) Em Março seguinte (2000), realizou-se uma nova reunião entre os mesmos intervenientes, nos termos da qual ficou estabelecido em definitivo entre a 1ª Ré, os autores e o identificado sócio gerente da sociedade "Rolmoura", Domingos Faria Rolo, que a troco da cessão da posição contratual, receberiam quatro fracções, os dois apartamentos tipo T2 e outros dois tipo T3, supra identificados, destinados a habitação, com as respectivas garagens e ainda outras duas garagens, concretamente as denominadas garagens nºs 1 e 4 no rés-do-chão e as nºs 9, 14, 15 e 20 na cave;
ddd) Em 25 de Maio seguinte, numa outra reunião realizada entre o Autor marido e o indicado Domingos Faria Rolo, ficou estabelecido, por sorteio, que para este ficaria um apartamento tipo T2, no 3º andar e outro tipo T3 no 4º andar do lote nº 29, as garagens nºs 14 e 20 na cave e a nº 1 no rés-do-chão e para os autores um apartamento tipo T3 no 3º andar, um outro tipo T2 no 4º andar do lote nº 29, as garagens nºs 9 e 15 na cave e a garagem nº 4 no rés-do-chão;
eee) Para garantia da sua obrigação de transmitir estes bens para os Autores e para aquela sociedade "Rolmoura", a C celebrou com os Autores e o sócio-gerente daquela (em nome individual), em 20 de Junho de 2000 e por escrito, quatro acordos, apelidados de contratos-promessa de compra e venda, cujas cópias se encontram juntas aos autos de fls. 40, 42-43, 45 e 47-48, dando-se o respectivo teor aqui por integralmente reproduzido;
fff) Convencionou-se nesses documentos elaborados pela Sociedade de Construções Irmãos Carneiro, Lda. que o preço estipulado para cada uma das duas fracções tipo T2 seria de doze milhões de escudos (Esc. 12.000.000$00) e para cada uma das duas fracções tipo T3 seria de treze milhões de escudos (Esc. 13.000.000$00);
ggg) Porém, nenhum dos valores constantes desses acordos, ou qualquer outro, foram pagos à C pelos Autores ou pela sociedade de construções “Rolmoura”, ou pelo seu sócio-gerente, Domingos Faria Rolo e aquela nada recebeu destes, ao contrário do que consta de tais escritos;
hhh) Na cláusula 3ª de tais documentos consta que a C deu quitação aos Autores e ao indicado Domingos Faria Rolo dos valores ou preços neles consignados, pela razão de que estes em troca lhe cederam, por contrato escrito celebrado em 27.03.2000, a sua posição contratual que detinham, no contrato promessa de compra e venda celebrado em 30.06.1991 com a sociedade "PR;
iii) Não obstante o título e o teor desses acordos, nem a C quis prometer vender tais fracções aos Autores e à sociedade de construções “Rolmoura” ou ao seu sócio gerente Domingos Rolo, nem estes quiseram prometê-las comprar, ao contrário do que neles se declara;
jjj) Tendo antes querido, através da elaboração do conteúdo daqueles documentos e das respectivas assinaturas, definir ou determinar a contraprestação a dar pela C aos Autores e à sociedade “Rolmoura”, pelo facto, quanto aos Autores, de estes lhe haverem cedido, em 27.03.2000, a sua posição contratual no contrato promessa de compra e venda celebrado com a sociedade “PR”, em 30.06.1991, tendo como objecto os identificados lotes nºs … e … do loteamento sito no Lugar do Cabedelo, freguesia de Darque, concelho de Viana do Castelo, aprovado pelo alvará de loteamento nº …, emitido pela Câmara Municipal de Viana do Castelo em 12 de Maio de 1989, correspondente aos prédios inscritos na matriz predial rústica sob os artigos …e…;
kkk) E obrigar a C a transmitir para os Autores as identificadas fracções;
lll) Os aludidos acordos, apelidados de contratos-promessa de compra e venda referidos na alínea eee), foram elaborados pela C em função do sorteio realizado entre os Autores e o indicado Domingos Faria Rolo;
mmm) Em cumprimento da permuta acordada dos lotes pelas fracções, a C, por escritura intitulada de compra e venda, celebrada em 12 de Dezembro de 2005, perante a Licenciada Maria Isaura Abrantes Martins, notária com cartório nesta cidade, transmitiu para os Autores a propriedade da fracção autónoma designada pela letra "Y", correspondente ao 4º andar direito frente, tipo T2, destinada a habitação com garagem na cave, identificada na respectiva planta pela letra Y do prédio constituído no regime de propriedade horizontal sito no Lugar do Cais Novo, freguesia de Darque, concelho de Viana do Castelo, descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …, da freguesia de Darque, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo …, com o valor patrimonial de € 113.860,00, nos termos que melhor surgem descritos na cópia que se encontra junta aos autos de fls. 53 a 55 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
nnn) Não obstante na escritura se declarar que a C vendeu a fracção aos Autores pelo preço de € 114.000,00, estes não pagaram o preço aí declarado ou qualquer outro, em termos de numerário ou dinheiro pela respectiva aquisição;
ooo) O acordo querido pela C e os Autores, consubstanciado na desistência dos direitos destes à venda dos lotes, emergentes do contrato-promessa celebrado com a sociedade PR, a favor da C e a promessa de entrega, em troca do direito à aquisição do lote, das fracções a construir no prédio referido na alínea b), visou subtrair a transmissão do lote prometido aos Autores a uma formalização que implicaria a liquidação do imposto devido à Fazenda Nacional, poupando às partes o dispêndio do montante correspondente a uma transmissão predial.
3.2- Enquadramento Jurídico.
Os Autores, ora Recorrentes, instauraram a acção no sentido de se:
>Interpretar e definir os termos do negócio efectivamente celebrado entre os Autores e a C, entretanto declarada insolvente, consubstanciado em vários documentos; e
>Declarar que assiste aos Autores o direito de retenção sobre a fracção autónoma “T” em consequência do incumprimento da obrigação de transmissão do direito de propriedade por parte da C.
No essencial, os Autores alegaram que:
>Em 30/06/1991, celebraram, juntamente com A, um negócio com a sociedade PR, através do qual lhe prometeram comprar e esta prometeu-lhes vender, em comum e partes iguais, dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30).
>Por documento, datado de 27/03/2000, cederam à C a posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR;
>Por documentos, datados de 20/06/2000, a C obrigou-se a transmitir para os Autores, para além do mais, o direito de propriedade sobre uma fracção autónoma da tipologia T3, que corresponde actualmente à fracção autónoma designada pela letra “T”, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …/Darque, à qual atribuíram o valor de Esc. 13.000.000$00.
>Na sequência do negócio celebrado, em Dezembro de 2004, depois de construir o imóvel, a C entregou aos Autores a fracção autónoma “T” e as chaves respectivas.
>Os Autores encontram-se na posse da fracção autónoma “T” desde Dezembro de 2004, data a partir da qual estão a usufruir em exclusiva da referida fracção autónoma, como se fosse sua, e na convicção de serem os titulares legítimos do direito de propriedade sobre tal fracção autónoma;
>A C não cumpriu com a obrigação para ela decorrente do negócio que celebrou com os Autores, titulado pelos documentos datados de 27/03/2000 e de 20/06/2000, pois não transmitiu o direito de propriedade sobre a fracção autónoma “T” para os Autores, tendo-o antes transmitido para terceiros (Réus P e esposa PA).
Pretendem, assim, os Autores ver declarado através da presente acção que:
>O negócio querido e efectivamente celebrado entre os Autores e a C, titulado pelos documentos datados de 27/03/2000 e de 20/06/2000, consistiu num contrato através do qual os Autores cediam, como cederam, à C a posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade Pereira & Ribeiro, Ldª e, em contrapartida, a C prometeu transmitir para os Autores, para além do mais, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma “T”.
>Tendo a C transmitido o direito de propriedade sobre a referida fracção autónoma a favor de terceiros, não cumpriu a obrigação que para ela decorria do negócio celebrado com os Autores, assistindo-lhes, assim, o direito de reter a fracção autónoma em causa, que lhes foi entregue pela C em cumprimento do negócio celebrado entre ambos, até lhes ser pago o valor da contra-prestação a que têm direito, correspondente ao valor da fracção autónoma em causa.
Da leitura cuidada da fundamentação da decisão recorrida resulta que no essencial o Mmo Juiz do Tribunal recorrido entendeu que pese embora os Autores tenham logrado fazer prova que a formalização dos instrumentos de 27.02.2000 e de 20.06.2000 obedeceu a uma vontade unitária de composição de interesses, bem distinta da declarada nesses instrumentos, a saber, a vontade de trocar o direito à aquisição dos lotes pelo direito à aquisição de fracções integrantes do prédio a construir nesses lotes, essa vontade real apurada, isto é, o cerne do realmente pretendido por Autores e sociedade insolvente, ( traduzido numa troca de direitos por direitos) não poderia ser acolhido, porquanto, tratando-se de negócios formais, essa vontade real não tinha o mínimo de correspondência no texto do clausulado nos instrumentos formalizados.
Também resulta da decisão recorrida que, sem prescindir, o tribunal recorrido, considerou que o negócio de promessa pretendido pelas partes é nulo, por vício de forma, uma vez que o negócio declarado – compra e venda - (negócio simulado) é nulo, por ter havido divergência entre a vontade declarada e a vontade real, e, exigindo o negócio pretendido – promessa de transmissão de bem imóvel - (negócio dissimulado) a forma escrita (negócio formal), as partes não terem feito constar este negócio pretendido de uma contra-declaração, na qual ficasse a constar as verdadeiras declarações de vontade das partes outorgantes.
Considerou ainda o Mmo Juiz a quo que os Autores não podem invocar o direito de retenção sobre a fracção autónoma em causa, por não terem qualquer direito sobre a referida fracção autónoma, face à decidida nulidade, por vício de forma, do negócio pretendido pelas partes, bem ainda pelo facto de, não se tendo a fracção autónoma destinado à habitação dos Autores, estes não terem a qualidade de consumidor, exigida pela al. f), do nº 1, do artigo 755º do Código Civil.
Assim, da leitura da fundamentação da decisão recorrida resulta que o tribunal recorrido apreciou a validade das declarações de vontade constantes do documento, datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra venda” (constante de fls. 40 e ss dos autos) e, em consequência dessa apreciação, concluiu que o negócio titulado em tal documento, celebrado entre os Autores e a C, Ldª, é simulado e, por isso, nulo, por as declarações de vontade nele constantes não corresponderem à vontade real das partes.
Mais. Da leitura da decisão recorrida resulta que o tribunal a quo captou e bem que a questão dos autos não se resumia em saber se, isoladamente, as declarações de vontade constantes no documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, através do qual a C declarou que prometia vender aos Autores e estes, por sua vez, declararam que prometiam comprar-lhe, a fracção autónoma aí identificada (fracção “T”), pelo preço de Esc. 13.000.000$00, preço que a referida sociedade declarou ter recebido destes, correspondem à vontade real das partes.
Pelo contrário. Da decisão recorrida resulta que o tribunal a quo analisou os vários contratos celebrados entre os Autores e a referida sociedade no seu todo, interpretando a vontade das partes.
Todavia, como resulta dessa decisão, o Tribunal recorrido entendeu, uma vez apurada a vontade real das partes aquando da formalização dos instrumentos de 27-02-2000 e 20-06-2000, que essa vontade real não poderia ser acolhida uma vez que não tinha mínima correspondência no texto dos contratos, os quais, se referem a negócios formais.
Analisemos então os factos, o direito e a sentença recorrida.
Na verdade, a causa de pedir da acção assenta em vários contratos que foram celebrados entre os Autores e a C através dos quais, as partes, quiseram alcançar um determinado resultado jurídico – económico.
Concretamente, no documento datado de 27/02/2000, relativo à cedência da posição contratual, e nos dois documentos datados de 20/06/2000, relativos, um, à promessa de transmissão do direito de propriedade da fracção “Y” e, o outro, à promessa de transmissão do direito de propriedade da fracção “T”, cujo sentido e alcance importa apurar,
De facto, da matéria de facto dada como provada resulta que o documento, datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, tal como aconteceu com o outro documento, datado dessa mesma data, relativo à fracção autónoma “Y”, documentos que as partes apelidaram de “contratos promessa de compra venda”, foram celebrados entre os Autores e a C na sequência do documento datado de 27/03/2000, através do qual os Autores cederam à referida sociedade a posição contratual que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
Assim, não se pode apreciar isoladamente as declarações de vontade constantes do documento datado de 20/06/2000, relativo à fracção autónoma “T”, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra venda”, não merecendo censura nesta parte a sentença recorrida, devendo tais declarações de vontade ser apreciadas em conjunto e de harmonia:
>Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes do documento, datado de 27/03/2000, através do qual os Autores cederam à C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR, constante de fls. 38 e ss dos autos;
>Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes do documento, datado da mesma data de 20/06/2000, e outorgado entre as mesmas partes, através do qual a C prometeu vender aos Autores, e estes prometeram comprar-lhe, uma fracção autónoma da tipologia T2, que corresponde actualmente à fracção autónoma designada pela letra “Y”, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …/Darque, à qual atribuíram o valor de Esc. 12.000.000$00, constante de fls. 42 e ss dos autos.
>Com o sentido que as partes quiseram dar às declarações de vontade constantes da escritura pública celebrada em Dezembro de 2005, intitulada de “compra e venda”, através da qual a C declarou vender aos Autores, e estes declararam comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra “Y”, tipo T2, descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o nº …/Darque, constante de fls. 53 e ss dos autos.
>Com o sentido que a C e os seus sócios gentes quiseram dar às declarações de vontade constantes da declaração datada de 09/01/2007, através da qual a C e os seu sócios gerentes assumiram a responsabilidade solidária de transmissão, livre de quaisquer ónus ou encargos, da fracção “T” para os Autores, constante de fls. 118 vº e ss dos autos.( alíneas s) e t) dos factos provados)
>E, em especial, com a vontade real das partes aquando da celebração do negócio e com o comportamento por estas adoptado em consequência da celebração do mesmo, espelhado na matéria de facto dada como provada nos autos.
Da matéria de facto dada como provada resulta que os contratoscelebrados entre os Autores e a C, consubstanciados no documento datado de 27/02/2000 e nos dois documentos datados de 20/06/2000, consistiram, em contratos pelos quais, os Autores cederam, à C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR – bem presente - e, em contrapartida ou contra prestação, a C transmitiria para os Autores o direito de propriedade sobre duas fracções autónomas, uma tipo T2 e outra tipo T3, actualmente designadas sob as letras “Y” e “T”, e respectivas garagens, que esta sociedade viesse a construir nos indicados lotes de terreno – bem futuro.
Assim, em bom rigor, no caso dos autos, os negócios celebrados entre os Autores e a C traduzem-se em dois negócios onerosos: um (primeiro) em que os Autores cedem à C a posição contratual de promitentes compradores de metade de dois lotes de terreno para construção (lotes 29 e 30) que tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR mediante o recebimento de determinado valor e outro (segundo) em que, para pagamento do valor que é devido aos Autores pela cedência da referida posição contratual ou direito, a C promete transmitir para os Autores o direito de propriedade sobre duas fracções autónomas, e respectivas garagens, que viesse a construir nos lotes de terreno objecto da cedência.
Resultando, como resulta, dos autos que os lotes de terreno onde se situa o prédio do qual faziam parte as fracções autónomas que a C pretendia construir e transmitir aos Autores não eram propriedade destes (Autores) mas da sociedade “PR”, as partes, por razões que entenderam, escolheram o contrato promessa de compra e venda para titular a vontade daquela sociedade transmitir para os autores o direito de propriedade sobre as fracções autónomas em causa, sendo certo que, não era vontade das partes adquirir nem comprar, mas tão só transmitir aquele direito de propriedade para os autores enquanto contrapartida económica devida pela C pela cedência de posição contratual dos Autores no contrato promessa a que alude a alínea g) dos Factos Provados.
Mais.
A interpretação das vontades das partes ao celebrar os contratos em causa permite-nos afirmar que no documento datado de 20/06/2000 houve divergência entre a declaração negocial e a vontade real dos declarantes, pois as partes declararam que pretendiam celebrar um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma quando, na realidade, pretendiam celebrar um contrato promessa de transmissão de direito de propriedade para os Autores sobre a indicada fracção autónoma, por forma a compensar os Autores da renúncia que fizeram a favor da sociedade insolvente da posição contratual (direito) que os Autores tinham no contrato promessa celebrado em 30/06/1991 com a sociedade PR.
E conforme resulta da al. ooo) dos Factos Provados os Autores e a sociedade insolvente pretenderam furtar-se ao pagamento do imposto devido por mais de uma transmissão.Logo, tiveram a intenção de enganar terceiros.
Assim, através da interpretação das declarações negociais do documento datado de 27/03/2000 e dos dois documentos datados de 20/07/2000, este Tribunal apurou a vontade real das partes que presidiu à formalização daqueles documentos e apurou que neste caso, estamos perante uma situação de simulação relativa em que sob o negócio aparente, simulado – promessa de compra e venda – se encobre um outro, oculto, disfarçado, camuflado ou dissimulado, que foi verdadeiramente querido pelas partes – promessa de transmissão de direito de propriedade para os Autores sobre a indicada fracção autónoma.
Prescreve o artigo 240º, nº 1 do Código Civil que “se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado”. E, no seu nº 2 “o negócio simulado é nulo”.
“Exige este artigo três requisitos para que haja simulação: divergência entre a vontade real e a vontade declarada, o intuito de enganar terceiros e o acordo simulatório. (…) Pode existir simulação nos simples actos jurídicos (vide artigo 295º) e em negócios unilaterais (vide, quanto aos testamentos, o artigo 2200º). (…) Consagrando a nulidade do negócio simulado a lei quer dizer portanto: a) que a simulação pode ser invocada por qualquer interessado e ser oficiosamente declarada; b) que o vício do negócio pode ser arguido a todo o tempo, tanto por meio de acção como por via de excepção; c) que o vício não pode ser sanado, mediante confirmação da declaração” .
Há que distinguir a simulação absoluta da simulação relativa. Na primeira, as partes fingem celebrar um negócio jurídico e na realidade não querem nenhum negócio jurídico. Há apenas o negócio simulado e, por detrás dele, nada mais. Na simulação relativa as partes fingem celebrar um certo negócio jurídico e na realidade querem um outro negócio jurídico de tipo ou conteúdo diverso. Por detrás do negócio simulado ou aparente ou fictício ou ostensivo há um negócio dissimulado ou real ou latente ou oculto.
“I. Para que haja um negócio simulado é necessária a verificação simultânea de três requisitos: a intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração, o acordo simulatório (pactumsimulationis) e o intuito de enganar terceiros, que não se deve confundir com o intuito de prejudicar. II. O ónus da prova de tais requisitos, porque constitutivos do respectivo direito, cabe, segundo as regras gerais nesta matéria, a quem invoca a simulação” .
Como se sabe, “a nulidade é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” (cfr. artigo 286º do Código Civil).
Posto isto, determinada a Vontade Real das partes de acordo com o critério hermenêutico previsto no nº2, do artigo 236º do CCivil( o qual dispõe que a declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se esta for conhecida do declaratário ) impõe-se agora apelar aos restantes normativos que regem em matéria de interpretação dos contratos.
Designadamente, importa agora apurar em face do disposto no nº1 do art. 238º do C.Civil( que dispõe que nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto ) se aquele resultado interpretativo por nós alcançado pode valer em face do texto do documento de fls 40-frente e verso e a que se refere a alínea eee) dos factos provados.
Dispõe o artigo 238º do CCivil:
1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
Ora, conforme resulta da petição inicial, no caso dos autos os Autores não pedem expressamente que o Tribunal declare a nulidade dos negócios de 27.02.2000 e de 20.06.2000.
Pedem que o Tribunal declare (apenas) que o que as partes quiseram celebrar não foi o que clausularam em tais documentos, mas antes um outro negócio, pelo qual pretenderam trocar o direito à aquisição de uns lotes para construção por umas fracções.
E se bem entendemos a argumentação dos Autores, tratar-se-ia apenas de um problema de qualificação jurídica e de correcção do nomeniuris atribuído aos dois acordos formais, para o qual seria irrelevante a natureza formal do ou dos negócios celebrados.
Todavia, aqui, tal como o tribunal recorrido, não entendemos, a questão deste modo.
Os tribunais têm, de facto, a liberdade para qualificar juridicamente determinado acordo de vontades, afastando-se da qualificação jurídica que as partes lhe dão. No entanto, tal qualificação é feita com base num determinado clausulado que, supostamente, corresponda à vontade real das partes. Não se trata, aqui, de indagar a real vontade das partes, mas de fazer corresponder, acertadamente, uma determinada qualificação jurídica a determinado clausulado.
Ora, o que os Autores pretendem é diferente de uma mera qualificação jurídica de um determinado clausulado. O que os Autores pretendem é que o tribunal declare ter havido uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, uma vez que estas quiseram mais e algo diferente do que clausularam naqueles instrumentos de 27.02.2000 e de 20.06.2000.
No entanto, para que o Tribunal declare essa divergência deve verificar o preenchimento dos pressupostos que a desencadeiam.
E, conforme refere a sentença recorrida, no caso em apreço, os Autores lograram fazer prova que a formalização dos instrumentos de 27.02.2000 e de 20.06.2000 obedeceu a uma vontade unitária de composição de interesses, bem distinta da declarada nesses instrumentos, a saber, a vontade de trocar o direito à aquisição dos lotes pelo direito à aquisição de fracções integrantes do prédio a construir nesses lotes.
Apesar de o Código Civil não nos dar a definição da permuta ou da troca, o seu regime, por força do disposto no artigo 939º, do Código Civil, é aquele que está previsto para o contrato de compra e venda.
O cerne do realmente pretendido por Autores e sociedade insolvente traduzia-se assim numa troca de direitos por direitos, e esse núcleo não encontra qualquer correspondência no clausulado dos instrumentos formalizados.
A propósito, os princípios essenciais a ter em consideração nesta matéria são os seguintes:
- A declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se esta for conhecida do declaratário - artº 236, nº2, CC;
- Não o sendo, valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (teoria da impressão do destinatário) - artº 236, nº1;
- Nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto - artº 238, nº1.Dito doutra forma: para que possa valer, o sentido atribuído pelo “declaratário normal” deverá estar expresso, ainda que de forma imperfeita, no próprio texto do documento que corporiza a garantia prestada;
- O sentido sem correspondência mínima no texto poderá ainda valer se traduzir a vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem e essa validade - artº 238º, nº2.
Como refere Pedro Pais de Vasconcelos(1) , “ A primeira regra de interpretação é o da vontade real comum, do sentido subjectivo comum. A segunda regra está contida no nº2 do artigo 236 do CC: em caso de divergência entre o subjectivo da declaração e o seu sentido objectivo, prevalece o seu sentido subjectivo desde que o declaratário o conheça.
No caso de divergência entre o sentido subjectivo da declaração e o seu sentido objectivo, em que o declaratário desconheça a vontade real do declarante, pode então o sentido objectivo prevalecer, salvo se o declarante não puder contar com ele, isto é, desde que ele não colida com a expectativa razoável do autor da declaração.
Para que o sentido objectivo prevaleça sobre o sentido objectivo da declaração, é necessário em primeiro lugar que sejam divergentes; em segundo, que o declaratário desconheça a vontade real do declarante; e em terceiro, que o sentido objectivo não contrarie a expectativa razoável do autor da declaração.
Só em casos marginais…, o sentido subjectivo da declaração negocial pode ser desconsiderado em favor do seu sentido objectivo. Só naquelas circunstâncias que, sem dúvida, não constituem a normalidade dos casos, a orientação objectivista pode ditar o sentido juridicamente relevante da declaração negocial.
Resta ainda esclarecer que existe uma regra especial na interpretação dos negócios formais, segundo a qual, nestes negócios não pode a declaração valer com o sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso; esse sentido pode todavia valer se corresponder a vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio senão opuserem a essa validade.
A razão de ser deste regime especial está na tutela da aparência e da confiança que tenha sido ou venha a ser depositada por terceiros no sentido objectivo do negócio. As exigências legais de forma dos negócios jurídicos são excepcionais e fundam se na necessidade de promover a ponderação das partes, de certeza e segurança do tráfego e de documentação.
A tutela dos terceiros seria frustrada se os negócios formais pudessem valer com o sentido que não tivesse o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento “ainda que imperfeitamente expresso”.
Nos casos em que a solenidade da forma não esteja ligada a exigência da publicidade e não tenha como função assegurar a cognoscibilidade do negócio por parte de terceiros, isto é, nos casos de forma convencional, ou voluntária, já não há fundamento para a objectivação consagrada no nº1 do artigo 238º do C.Civil. Quando assim seja, o negócio deverá valer, com o sentido subjectivo, decorrente da regra geral, desde que as razões determinantes da forma do negócio a isso se não opuserem.
- Feitas estas considerações, no caso dos autos, porque os contratos de 27-02-2000 e 20-06- 2000 são contratos formais, o resultado interpretativo a que acima chegamos (de acordo com o critério de interpretação do nº2, do artigo 236º do C.Civil) deveria ter o mínimo de correspondência no texto desses documentos.
Todavia, da análise do texto desses contratos concluímos que o resultado interpretativo a que acima chegamos não tem qualquer respaldo no texto desses documentos.
Efectivamente as exigências formais de redução a escrito relativas ao contrato promessa de renúncia de direitos e ao contrato promessa de compra e venda seriam subvertidas de forma violenta, frustrando as legítimas expectativas de terceiros e as razões da exigência de publicidade, se em casos como o dos autos em que há que atender a interesses de terceiros, no caso o Banco Comercial Português, SA, fosse atendida a vontade real das partes em detrimento da vontade declarada.
Assim, no caso, aquele resultado interpretativo a que chegou o tribunal recorrido e que foi por nós acolhido, tornou-se inoperante por aplicação do critério vertido no nº2, do artigo 238 do C.Civil.
Admitir a validade desse resultado, equivaleria a subverter toda a lógica da imposição de forma nos contratos, sendo certo que, em casos como o dos autos, as razões excepcionais de exigência de forma não podem ser substituídas mesmo que se apure a vontade real das partes outorgantes.
Em consequência do exposto, fica prejudicada a apreciação dos efeitos a retirar da verificada simulação relativa nos contratosde 27-02-2000 e de 20-06- 2000, sendo certo que, o apuramento dessa simulação relativa e do negócio simulado foi conseguido através da determinação da vontade real das partes outorgantes desses contratos.
Consequentemente, fica também prejudicado apreciar se aos autores assiste o alegado direito de retenção sobre a fracção autónoma T, enquanto titulares do prometido direito de a adquirirem e como garantia do cumprimento do contrato de promessa celebrado com a sociedade de construções Irmãos Carneiros, Lda, até que lhes seja paga a quantia devida pelo alegado incumprimento da referida sociedade relativamente ao contrato promessa celebrado.
Concluindo: por tudo o exposto, este tribunal da Relação julga improcedente o recurso de apelação e confirma a sentença recorrida, ainda que com fundamente mais restrito.
IV- DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida ainda que com fundamento mais restrito.
Custas do recurso a cargo dos recorrentes.
Notifique.
Guimarães, 27-04-2017
(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)
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(Francisca Micaela Fonseca da Mota Vieira)
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(Fernando Fernandes Freitas)
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(Lina Aurora R e Castro Bettencourt Baptista)
1 - Teoria Geral do Direito Civil, págs 551 e ss.