Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 72316/24.3YIPRT.G1 |  |
PODERES DE REPRESENTAÇÃO DA PARTE
NÃO CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
REMUNERAÇÃO DA MEDIADORA
1. A impugnação da assinatura de um documento particular (art.374º CC) não se confunde com a invocação de subscrição por quem não tem poderes para representar a parte ou não comprovou os mesmos (arts.262º ss do CPC).
2. A prova da subscrição de um contrato promessa a 23.09.2021 por pessoa que se identificou como procurador da ré e que se provou que era o seu procurador na celebração do contrato de mediação de 17.09.2021 (e que teve a finalidade de celebração de um contrato para a venda do prédio e por preço previstos naquele documento de contrato promessa de 23.09.2021), vincula a ré como promitente vendedora, uma vez que esta não alegou e provou: que nesse período revogou a procuração ao seu procurador (art.265º/2 do CC); que a procuração de que o seu procurador beneficiava a 17.09.2021 não lhe conferia poderes para celebrar, seis dias depois, o contrato de 23.09.2021, de forma a concluir-se que agiu em excesso e/ou abuso de poderes (arts.268º e 269º do CC).
3. É imputável à ré/cliente de uma mediadora imobiliária a não celebração do contrato de compra e venda nos termos visados no contrato de mediação com exclusividade (quanto ao objeto e ao preço), para os efeitos da constituição da remuneração da mediadora nos termos previstos no contrato de mediação, nos termos do art.19º/2 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, quando se provou: que a ré celebrou um contrato de mediação com a autora, com exclusividade, para esta encontrar clientes para vender um prédio por € 450 000, 00 (Lote ...9, no qual edificaria uma moradia); que a mediadora angariou clientes para a celebração do contrato nesses precisos e exatos termos, após o que foi celebrado um contrato promessa com esse conteúdo e finalidade; que a ré, dois anos depois, vendeu às pessoas angariadas pela mediadora/e promitentes compradores apenas parcela de terreno para construção (Lote ...9), sem ter construído no mesmo a moradia que se comprometera, e pelo preço inferior de € 100 000, 00, ato este com o qual impossibilitou a venda com o objeto mais alargado e o preço superior visados no contrato de mediação e no contrato promessa, e deixou a terceiros a possibilidade de edificação da moradia por si não construída; que a ré não alegou e provou que tivesse renegociado a remuneração no contrato de mediação, nem que tivessem ocorrido factos, a que foi alheia, que descaracterizassem a censurabilidade de ter circunscrito o contrato de compra e venda, em alteração do visado no contrato de mediação e prometido no contrato promessa.
I. Relatório:
Na presente ação especial para cumprimento de obrigações emergentes de contratos, após distribuição do requerimento de injunção de EMP01..., MEDIAÇÃO E GESTÃO, LDA. contra EMP02..., LDA., na sequência de oposição:
1. A autora:
1.1. Pediu a condenação da ré a pagar-lhe:
a) A quantia de € 11 685,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde 27.10.2023 até efetivo e integral pagamento, os quais, à data da propositura da ação, liquidou em € 810,43;
b) De € 300,00 a título de “outras quantias”;
c) De taxa de justiça paga de € 102,00.
1.2. Alegou, para o efeito, em suma:
a) Que, no âmbito das suas atividades de promoção imobiliária, autora e ré celebraram contrato de mediação imobiliária, pelo qual a autora se obrigava, em regime de exclusividade, a diligenciar pela venda de uma parcela de terreno com edificação de moradia geminada, tipologia T4, correspondente ao ..., ..., em ...;
b) Que a venda do aludido prédio ocorreu com recurso à mediação imobiliária da autora;
c) Que a autora, prestado o serviço e concluído o negócio, emitiu a fatura ..., no valor de € 11 685,00, em 27.10.2023 e com vencimento na mesma data, que a ré não pagou apesar de instada para o fazer; d) Que incorreu em despesas com comunicações e honorários com mandatário para tentar obter o pagamento da ré, no valor de € 300,00.
2. Citada, a ré deduziu oposição, na qual:
2.1. Reconheceu a celebração de um contrato de mediação entre as partes com remissão integral para o documento que o titula, a angariação de clientes pela autora e a celebração de um contrato promessa (arts.4º a 6º e 14º), declarando:
a) Que é «verdade que entre a Requerida e a Requerente foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, conforme contrato de mediação imobiliária que junta e que dá por integralmente reproduzida para todos os legais efeitos. Cfr. Doc. 1»
b) Que «por força do aludido contrato de mediação imobiliária, a Requerida se comprometeu a pagar à Requerente uma remuneração correspondente a 3% do valor do negócio efetivamente concretizado - vide cláusula 5, ponto 1 do doc. n.º 1 ora junto»;
c) Que a «Requerida efetivamente angariou o cliente interessado na aquisição do lote.»
d) Que foi celebrado um « contrato-promessa» (… ) compra e venda de uma parcela de terreno para construção correspondente ao Lote ...9 prédio urbano sito no Lugar ..., Lote nº ...9, freguesia ..., na qual viria a ser edificada uma moradia geminada de tipologia T4,».
2.2. Alegou, todavia, não ser devida a fatura emitida pela autora, tendo em conta:
e) Que, não obstante a celebração do contrato promessa referido em d), « tal negócio gorou-se» (art.14º- parte final) e «Desse facto tem conhecimento a Requerente, porquanto o mesmo lhe foi transmitido, assim como, foi devidamente informada da alteração ao contrato-promessa de compra e venda, o qual se veio a materializar num negócio de compra e venda de um lote de terreno, pelo montante de 100.000,00€ (cem mil euros).» (art.15º), pelo que só é devida a remuneração de 3% sobre o valor de € 100.000,00;
f) Que já pagou a quantia de € 2 460,00, que deve ser subtraída à remuneração, permanecendo em dívida apenas a quantia de € 1 230,00.
2.3. Rejeitou o cálculo de juros da autora e impugnou as despesas de cobrança invocadas.
3. Realizou-se a audiência final, com discussão e julgamento da causa.
4. Foi proferida sentença, que decidiu:
«Em face do exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente por provada e, consequência, condeno a ré EMP02..., Lda. a pagar à Autora EMP01..., Mediação e Gestão, Lda., a quantia de € 9.500,00, acrescida do IVA à taxa legal, seja, o valor global de € 11.685,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal para as dívidas comerciais, desde a data de vencimento da fatura, 27/10/2023 até efetivo e integral pagamento.
Condeno, ainda, a ré a pagar à autora a quantia de € 40,00, a título de indemnização pelos custos suportados com a cobrança.
No mais, absolvo a ré do pedido.
Registe e notifique.
Custas por autora e ré na proporção do respetivo decaimento, que fixo em 2% e 98% respetivamente.
Fixo à presente ação o valor de € 12.795,43 - cfr. artigos 296º, 297º, 299º e 306º do CPC.».
5. A ré interpôs recurso da sentença, na qual apresentou as seguintes conclusões:
«A. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pela Autora.
B. A sentença em crise enferma de erro de julgamento, por incorreta apreciação da prova legal;
C. Na vertente situação, verifica-se que foram julgados provados factos para os quais se exige a sua comprovação documental, é o caso dos factos 9 e 11, que o Tribunal a quo julgou como provados quanto à intervenção de AA no “contrato promessa de compra e venda ora junto”, na qualidade de procurador (factos 9 e 11 dados como provados).
D. A prova de tais factos só poderá ser feita mediante prova documental, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 364.º do CC.
E. Do que antecede, resulta que, não obstante a exigência legal de prova documental para prova da intervenção de AA como procurador naquele concreto negócio jurídico, não só tal documento não foi apresentado, como, de igual sorte, o Tribunal a quo ignorou a inversão do ónus da prova da veracidade da assinatura, conforme disposto no art.º 374.º, n.º 2 do CC.
F. Tais factos (9 e 11), face às estritas regras de direito probatório material e de distribuição e/ou inversão do ónus da prova, nunca deveriam ter sido julgados como provados, impondo-se, neste conspecto, a alteração o elenco dos factos incorretamente julgados como provados pelo Tribunal a quo.
SEM CONCEDER,
G. A sentença objeto do presente recurso enferma ainda de erro de julgamento, por incorreta livre apreciação da prova.
H. O facto constante da alínea c) do elenco dos factos provados deveria ter sido julgado como provado.
I. A que acrescem outros factos complementares, que resultaram diretamente da produção de prova testemunhal e documental, nomeadamente, das declarações da testemunha BB (indicada pela Recorrida) e que deveriam integrar o elenco de factos provados na sentença aqui em crise
J. Face ao depoimento da testemunha BB, conclui-se que esta apenas comprou o lote de terreno à Recorrente (00:02:46);
K. Que se verificaram imensos problemas na Câmara e que o projeto foi radicalmente alterado (00:03:01);
L. Reforça uma vez mais que, a Recorrente apenas lhe vendeu o terreno (00:09:01);
M. Que a moradia que expectavam construir não corresponde à moradia que se encontra em construção (00:13:00);
N. Que apenas pagou à Recorrente a quantia de 100.000,00€ (cem mil euros), respeitante ao lote de terreno (00:14:33).
O. Tais factos, porque cabalmente esclarecidos pela testemunha BB, mereciam outro tratamento pelo Tribunal a quo.
SEM PRESCINDIR AINDA
P. A celebração do contrato de mediação entre as partes foi admitida por acordo.
Q. O art.º 19º da citada lei 15/2013, de 8 de fevereiro, dispõe sobre a remuneração das empresas de mediação e estabelece que tal remuneração apenas é devida com a perfeição e conclusão do negócio.
R. Só a conclusão do contrato visado confere à mediadora o direito a exigir a remuneração acordada.
S. No caso sub judice, constata-se que o imóvel em crise dos autos seria comercializado pela Recorrida, pelo preço de 450.000,00€ (quatrocentos e cinquenta mil euros), resultando do contrato junto com a oposição que, a ré se obrigava a pagar à autora a retribuição de 3% do valor do negócio efetivamente celebrado - vide facto 5 e 6 dos factos provados e cláusula 5.ª, ponto 2 do contrato de mediação junto sob o doc. n.º 1
T. Todavia, é incontestável que tal negócio não foi concretizado.
U. Conforme resulta do recurso da matéria de facto, a Recorrente apenas vendeu o lote de terreno aos clientes angariados pela Recorrida;
V. A Recorrente apenas recebeu a quantia de 100.000,00€ (cem mil euros) pela venda do referido lote, titulado por DPA, junto com a oposição sob o doc. n.º 3.
W. A Recorrente não vendeu ou construiu a moradia inicialmente prevista ou querida pelas partes, por razões de ordem técnica, nomeadamente, por razões de licenciamento.
X. No decurso do julgamento foi oficiosamente determinada a junção aos autos das certidões permanentes da Recorrida e da sociedade comercial EMP03....
Y. Esta última sociedade, foi identificada com sendo a empresa responsável pela execução da empreitada da moradia em crise nos autos.
Z. É juridicamente irrelevante neste conspecto que a sociedade EMP03... seja “representada” pelo mesmo interlocutor - AA - com faz crer o Tribunal a quo.
AA. As referidas sociedades possuem autonomia jurídica e patrimonial entre elas.
BB. Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou, entre outras, as seguintes normas jurídicas: art.ºs 364.º, 374.º, n.º 2, 268.º, n.º 1, 376.º n.º 1 todas do CC; art.º 5.º n.º 1 e 2 do CPC e art.ºs 252.º, n.º 2 e 5 do CSC.
TERMOS EM QUE,
Deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente por provado, e em virtude disso, deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal a quo, e substituída por outra decisão que absolva a recorrente dos pedidos formulados pela Recorrida.
Assim se fazendo a inteira e acostumada justiça!».
6. A recorrida opôs-se ao recurso e defendeu a sentença recorrida.
7. O recurso foi admitido como apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
8. Subido o recurso a esta Relação, foi o mesmo admitido nos mesmos termos da 1ª instância e colheram-se os vistos.
II. Questões a decidir:
O objeto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo da apreciação das questões de conhecimento oficioso não decididas por decisão transitada em julgado e da livre qualificação jurídica dos factos pelo Tribunal (arts. 608º/ 2, ex vi do art. 663º/2, 635º/4, 639º/1 e 2, 641º/2- b) e 5º/ 3 do Código de Processo Civil, doravante CPC).
Definem-se como questões a decidir:
1. A impugnação da matéria de facto:
a) Quantos aos factos provados em 9 e 11, que a recorrente pediu que se julgassem não provados (conclusões B a F).
b) Quanto ao facto não provado em c), que a recorrente pediu que se julgasse provado (conclusões G e H).
c) Quanto a pontos de facto não alegados, que a recorrente pediu que se aditassem, por serem complementares ao não provado em c) e por terem decorrido da audiência: que BB apenas comprou e a recorrente apenas vendeu o lote de terreno; que se verificaram imensos problemas na Câmara e o projeto foi radicalmente alterado; que a moradia que expectavam construir não corresponde à moradia que se encontra em construção; que apenas pagou à recorrente € 100 000, 00 respeitante ao lote de terreno (conclusões I a O, em referência às alegações prévias).
2. A impugnação de direito, no qual a recorrente defendeu apenas poder ser fixada a remuneração de 3% sobre o preço do negócio celebrado com a sociedade ré, ao qual deveria ser deduzido o valor já pago.
III. Fundamentação:
1. Matéria de facto provada e não provada na sentença recorrida:
1.1. Factos provados:
«1. A autora é uma sociedade que se dedica à promoção imobiliária, compra e venda de imóveis e Arrendamento de imóveis. 2. A ré é uma sociedade comercial cujo objeto social consiste na promoção imobiliária, compra e venda de bens imóveis, revenda dos mesmos adquiridos para esse fim e arrendamento de imóveis próprios, tendo como único sócio CC, igualmente seu gerente (cfr. certidão permanente Ref.ª …)
3. A EMP03..., Unipessoal, Lda., é uma sociedade comercial cujo objeto social consiste na compra e venda de bens imóveis, arrendamento de bens imóveis, construção de edifícios, comércio a retalho de materiais de construção civil. Atividades de transformação, comércio, importação e exportação de pedra. Conceção, construção, exploração e conservação de parques de estacionamento e quaisquer outras atividades ou prestação de serviços conexas. Aluguer de máquinas e equipamentos de construção e demolição, com e sem operador. Aluguer de máquinas e equipamentos para a construção e engenharia civil, com e sem operador, de que é gerente e único sócio CC. (cfr. Certidão Permanente Ref.ª …)
4. As duas sociedades foram constituídas por AA (no caso da identificada em 2 com a mulher), que transmitiu as suas participações sociais a CC, transmissão, em ambas, registada em 28/04/2016.
5. No âmbito das respetivas atividades, autora e ré celebraram acordo escrito através do qual a autora se comprometia a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de imóvel que seria colocado à venda por € 450.000,00, correspondente a uma parcela de terreno para construção, Lote ...9, no Lugar ..., ..., ..., onde seria edificada moradia geminada, tipologia T4. (cfr. doc.1 junto com a oposição)
6. Nos termos acordados a ré obrigou-se a pagar à autora remuneração correspondente a 3% do valor do negócio efetivamente celebrado, remuneração a que acrescia o IVA à taxa legal. (cfr. doc.1 junto com a oposição)
7. A autora, que atuaria em exclusividade, e o acordo tinha a duração de 10 meses, renovável por iguais e sucessivos períodos, enquanto não fosse denunciado. (cfr. doc.1 junto com a oposição)
8. O aludido acordo foi assinado, em representação da ré, por AA, como procurador. (cfr. doc.1 junto com a oposição)
9. A autora angariou clientes interessados no negócio, DD e BB, que celebraram contrato promessa com a ré que previa a compra e venda de uma parcela de terreno para construção, correspondente ao Lote ...9, e a construção, no mesmo de moradia geminada de tipologia T4, pelo valor de € 450.000,00, intervindo, no mesmo, em representação do legal representante da ré, AA. (cfr. doc.2 junto pela autora em audiência)
10. Viria, mais tarde, a ser acordado entre a ré e os terceiros identificados em 7 a outorga de documento particular autenticado de compra e venda, em 29/09/2023, através do qual a ré declarou vender a DD e BB o “lote de terreno, destinado a construção urbana, designado como Lote ...9, sito no Lugar ..., da união de freguesias ..., ... e ..., concelho ..., inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo ...85, descrito na ... Conservatória do registo Predial ... com o n.º ...17- ...”, pelo preço de € 100.000,00, então já recebido, declarando ter havido intervenção no negócio da aqui autora. (cfr. doc.2 junto com a oposição)
11. No referido documento interveio AA, como procurador do legal representante da ré. (cfr. doc.2 junto com a PI)
12. Na mesma data foi celebrado contrato de empreitada entre DD e BB e a sociedade identificada em 3), representada igualmente pelo procurador do legal representante da ré, para construção de moradia geminada, por valor que, atualmente, será inclusive superior a € 350.000,00 por força de trabalhos extra que, no decurso da construção, solicitaram, sendo que o próprio projeto foi alterado.
13. DD e BB vêm efetuando pagamentos à EMP03... de forma parcelada e em função da evolução da obra, ainda não concluída.
14. A autora emitiu a fatura ..., em 27/10/2023 e com vencimento na mesma data, com o valor de € 11.685,00, com o seguinte descritivo “moradia ... - Lote ...9 Prédio urbano, constituído por Parcela de Terreno para Construção, correspondente ao Lote ...9, onde será edificada uma Moradia Geminada, de tipologia T4, destinada a habitação, sito no Lugar ..., Lote nº ...9, da freguesia ..., concelho ...”, que foi paga em 08/11/2023. (cfr. doc.1 junto pela autora em audiência de julgamento)
15. A autora, em 05/11/2021, emitiu a fatura ...8, com igual data de vencimento, no valor de € 2.460,00 (IVA incluído à taxa de 23%), constando do descritivo da mesma “moradia ... - Lote ...9 Prédio urbano, constituído por Parcela de Terreno para Construção, correspondente ao Lote ...9, onde será edificada uma Moradia Geminada, de tipologia T4, destinada a habitação, sito no Lugar ..., Lote nº ...9, da freguesia ..., concelho ...”, que foi paga em 08/11/2023. (cfr. doc.3 junto com a oposição)
16. Além do valor a que se alude em 15) a ré nada mais pagou.».
1.2. Factos não provados:
«a) que a autora tenha interpelado a ré por várias vezes;
b) que a autora tenha suportado custos de cobrança do valor de € 300,00;
c) que o negócio de construção de moradia geminada tipologia T4 no Lote nº ...9 se tenha gorado.»
2. Apreciação do objeto do recurso:
2.1. A impugnação da matéria de facto:
2.1.1. Enquadramento legal sobre os factos:
A. O Tribunal apenas pode considerar para a decisão do conflito suscitado pelas partes:
a) Os factos essenciais alegados pelas partes, cabendo a estas nos articulados próprios alegar os factos essenciais (art.5º/1 do CPC e art.342º/1 e 2 do CC) em que baseiam as suas pretensões (arts.552º/1-d) e 583º/1 do CPC) e a sua defesa por exceção (arts.572º/c) e 584º do CPC), e que sejam aptos a preencher facti species da norma, de acordo com as soluções plausíveis das questões de direito.
b) Os factos não alegados pelas partes quando se tratem: de factos instrumentais que resultem da instrução da causa (art.5º/2-a) do CPC); de factos complementares, concretizadores de factos essenciais previamente alegados, desde que resultem da instrução da causa e as partes tenham tido possibilidade de se pronunciarem sobre os mesmos (art.5º/ 2- b) do CPC); de factos notórios e de factos de que o Tribunal tenha conhecimento no exercício das suas funções (art.5º/2-c) do CPC).
B. Os factos alegados pelas partes e atendíveis pelo Tribunal nos termos referidos - factos fundamentais ou instrumentais, de morfologia estática ou dinâmica[i]- devem ser aptos a descrever a realidade concreta da vida, de forma individualizada, situada no espaço e no tempo e não confundível com qualquer outra realidade. Estes factos (objetivos ou subjetivos, situados no espaço e no tempo), distinguem-se de matéria genérica e conclusiva (salvo se esta tiver transitado para a linguagem corrente e não constituir o thema decidendum) e de matéria de direito (constante da factispecie da norma).
São apenas os factos, e não as considerações sobre os mesmos, que podem ser objeto: de demonstração pela prova (arts. 341º ss do CC e 410º ss do CPC) e de decisão de facto na sentença (art.607º/4 e 5 do CPC); de apreciação de direito e de fundamentação da decisão jurídica do tribunal sobre a tutela pedida (art.607º/3-2ª parte do CPC); de impugnação, atendimento ou ampliação da matéria de facto em sede de recurso (arts.640º, 662º, 663º/2, em referência ao art.607º/4 do CPC).
A inobservância desta exigência pelo Tribunal a quo- ao integrar na matéria de facto matéria conclusiva, genérica e de direito-deve levar à sanação da irregularidade pelo Tribunal ad quem. De facto, apesar de no Código de Processo Civil de 2013 não existir previsão idêntica ao art.646º/4 do anterior Código de Processo Civil de 1961 (que previa que se tinham como «não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito»), a doutrina e jurisprudência têm mantido o entendimento que a matéria não factual que conste de uma decisão de facto deve ser expurgada da mesma. Vide, neste sentido, entre outros: Abrantes Geraldes (que refere que devem ser erradicadas da decisão sobre a matéria de facto «as alegações com conteúdo técnico-jurídico, de cariz normativo ou conclusivo, a não ser que, porventura, tenham simultaneamente uma significação corrente e da qual não dependa a resolução das questões jurídicas que no processo se discutem (v.g. renda, contrato, proprietário, residência permanente, etc.)»); o Ac. RG de 17.02.2022, proferido no proc. nº2549/11.0TJVNF-J. G1, relatado por Maria João Matos[ii].
C. O Tribunal ad quem pode oficiosamente, em relação a factos relevantes para a decisão da causa e do recurso, nos termos referidos em B. infra:
a) Tomar em consideração, nos termos do art.607º/4-2ª parte, ex vi do art.663º/2 do CPC, os factos que estão admitidos por acordo (arts.574º/2 e 587º/1 do CPC), provados por documentos (arts.371º e 376º do CC) ou por confissão reduzida a escrito (arts.352º ss do CC), compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
b) Suprir deficiências, obscuridades e contradições da matéria de facto provada, caso disponha de elementos para o efeito, nos termos do art.662º/2-c) do CPC.
D. A seleção de factos sujeitos a prova está submetida ao critério da relevância dos mesmos para apreciar a questão a decidir, de acordo com as soluções plausíveis das questões de direito. A conexão entre os factos a considerar e a decisão a proferir (sendo a impugnação dos mesmos instrumental a esta decisão a proferir) e o princípio da utilidade dos atos processuais (art.130º do CPC) têm levado a jurisprudência a entender que não se deve apreciar a matéria impugnada ou não se deve aceitar a ampliação da matéria de facto quando a mesma seja irrelevante para a decisão do recurso, em qualquer uma das soluções plausíveis das questões de direito a decidir.
A este propósito, Tomé Soares Gomes refere: «Mas o tribunal só deve atender aos factos que, tendo sido oportunamente alegados ou licitamente introduzidos durante a instrução, forem relevantes para a resolução do pleito, não cabendo pronunciar-se sobre factos que se mostrem inequivocamente desnecessários para tal efeito.» [iii]
E, no sentido que a jurisprudência tem vindo a adotar nesta matéria, regista-se exemplificativamente o acórdão da Relação de Guimarães de 22.10.2020, proferido no processo nº5397/18.3T8BRG.G1, relatado por Maria João Matos, que defendeu também e sumariou: «V. Por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil».
2.1.2. Apreciação sobre os factos:
A. Quantos à impugnação dos factos provados em 9 e 11:
A recorrente pediu que se julgassem não provados os factos 9 e 11, relativos à provada intervenção de AA na qualidade de procurador da ré, alegando como fundamento: que o interveniente não é gerente da ré/recorrente e que a prova de uma procuração com poderes representativos, apesar da mesma poder ser outorgada (art.252º/6 do CSC), apenas pode ser feita por documento, nos termos do art.364º do CC, prova essa que não foi junta; que a recorrente impugnou a assinatura do contrato promessa junto em audiência, «na medida que o subscritor do documento terá atuado sem poderes de representação da sociedade Recorrente, que naquele documento figura como outorgante», o que inverte o ónus da prova, nos termos do art.374º/2 do CC, sem que esta inversão tenha sido considerada pelo Tribunal a quo (conclusões B a F, em referência às alegações prévias).
A recorrida opôs-se ao pedido, defendendo: que AA subscreveu os três contratos, em representação da ré (o de mediação de 17.09.2021; o de promessa de compra e venda de 23.09.2021; o de compra e venda de 29.09.2023) e que a recorrente apenas pôs em questão a representação e intervenção no segundo contrato (o contrato-promessa); que no 3º contrato (o da efetiva compra e venda) foi feita uma referência expressa ao preço pago referido na cláusula 7ª do contrato de promessa de 23.09.2021, o que implica que a ré o tenha aceitado e ratificado; que, atendendo à unidade dos negócios jurídicos de que os referidos três contratos são parte, a atuação do procurador encontra-se abrangida pelo mandato representativo mencionado no contrato de compra e venda.
Importa apreciar.
Numa análise preliminar, verifica-se que a recorrente/ré, apesar de ter declarado impugnar os factos 9 e 11, em relação à intervenção de AA como representante do legal representante da ré, apenas impugnou substancialmente a representação do facto 9 e não a representação do facto 11.
De facto, apesar da recorrente se referir às menções de intervenção de AA constante dos factos provados 9 e 11, como se estes factos respeitassem ao contrato-promessa (em relação ao qual impugnou a assinatura e defendeu que não foi junto o documento comprovativo da procuração outorgada pelo gerente): apenas a intervenção provada no facto 9 respeita ao contrato promessa de 23.09.2021; a intervenção provada no facto 11 respeita ao contrato de compra e venda de 29.09.2023, provado no facto 10. Assim, a impugnação substantiva foi colocada tão só em relação a este contrato-promessa julgado provado em 9.
Contudo, ainda que assim não fosse, não se poderia deixar de entender que apenas poderia ser apreciada a impugnação do facto 9 e que a matéria dos factos 10 e 11 estava assente por prova plena. Na realidade:
a) Reconhece-se que o documento junto em audiência pela autora (particular e sem assinatura reconhecida), com base no qual foi julgado provado o contrato promessa de 2021 do facto provado em 9, havia sido declarado impugnado pela ré no próprio ato da audiência (em particular, quanto à sua assinatura).
b) Todavia, o documento autenticado, com base no qual se julgaram provados os factos 10 e 11, respeitantes à celebração do contrato de compra e venda: foi junto pela própria ré na sua contestação, sob o doc. 2, para prova do contrato de compra e venda de 2023 por si alegado no articulado em causa (e provado nos factos 10 e 11); corresponde, para os efeitos do art.875º do CC, a um documento particular de compra e venda do imóvel em causa, com termo de autenticação, no qual a solicitadora confirmou, nomeadamente, que lhe foi exibida uma procuração, por si autenticada, pela qual verificou a delegação dos poderes para o ato aqui praticado; não foi impugnado pela autora. Assim, os atos declarados como verificados pela solicitadora (nomeadamente, a verificação da procuração do representante da ré que interveio no ato) beneficiaram de força probatória plena (art.371º do CC, ex vi do art.377º do CC; art.150º do C. Notariado e arts.1º/1-f) e 38º/1 do DL nº76-A/2006, de 29.03), para além de se poder entender que a ré confessou que celebrou o contrato de compra e venda de 2023, através do representante que interveio no ato documentado no doc.2. por si junto aos autos com a sua contestação (arts.352º ss do CC).
Numa análise subsequente respeitante ao facto 9, verifica-se que a impugnação da intervenção de AA como procurador da ré, julgada no facto 9 é ambígua e contrária à posição das partes.
Por um lado, verifica-se que a recorrente declarou impugnar a assinatura do contrato promessa, provado no facto 9, explicando que o faz em face da falta de poderes do subscritor e/ou da falta de documentação de poderes. Não obstante, a impugnação da assinatura supõe a arguição que esta não foi aposta pela pessoa a quem foi imputada, o que determina a aplicação do art.374º CC («1. A letra e a assinatura, ou só a assinatura, de um documento particular consideram-se verdadeiras, quando reconhecidas ou não impugnadas pela parte contra quem o documento é apresentado, ou quando esta declare não saber se lhe pertencem, apesar de lhe serem atribuídas, ou quando sejam havidas legal ou judicialmente como verdadeiras. 2. Se a parte contra quem o documento é apresentado impugnar a veracidade da letra ou da assinatura, ou declarar que não sabe se são verdadeiras, não lhe sendo elas imputadas, incumbe à parte que apresentar o documento a prova da sua veracidade.»), e não se confunde com a invocação de subscrição de um contrato pela pessoa identificada no mesmo mas que não tinha poderes para representar a parte (arts.262º ss do CPC).
Assim, esta impugnação da recorrente não corresponde a uma verdadeira impugnação de assinatura, mas a uma invocação de falta de comprovação dos poderes do procurador subscritor.
De qualquer forma, ainda que se considerasse que a recorrente invocou a falsidade da assinatura, por não ter sido aposta por AA, esta impugnação seria improcedente, em face do exame do documento nº2 junto em audiência de 07.03.2024, em confronto com os demais documentos juntos aos autos pela própria ré e em conjugação com a posição das partes: no doc. nº2 junto em audiência, com a epígrafe de «Contrato de Promessa de Compra e Venda», efetivamente, encontra-se declarado na parte respeitante à identificação da outorgante promitente vendedora/aqui, que «AA» interveio na qualidade de «Procurador do Sócio Gerente da sociedade acima identificada, CC»; no lugar da assinatura de AA, consta uma assinatura idêntica à que foi aposta no contrato de mediação de 17.09.2021 e no «Documento Particular Autenticado de Compra e Venda» de 29.09.2023, juntos pela ré com a sua contestação sob os doc.1 e 2 e, nessa medida, por si aceites (e provados em 8 e 11, respetivamente).
Por outro lado, a recorrente invocou que a autora não juntou a procuração escrita para comprovar que a ré concedeu poderes a AA, indicado no contrato promessa junto em audiência de 07.03.2024 como procurador do gerente da ré.
Todavia, a ré/recorrente em conformidade com a própria posição que assumira previamente no processo, não impugnou expressa e fundamentadamente o facto principal de celebração de um contrato promessa com o conteúdo provado na 1ª parte do facto 9. De facto, na contestação, nas alegações escritas apresentadas na audiência de julgamento e nas alegações de recurso:
a) A ré/recorrente admitiu que a autora angariou o cliente pretendido no contrato de mediação, por si mesmo junto aos autos (art.6º da contestação, art.3º das alegações da audiência, 7º parágrafo das alegações de recurso), contrato de mediação este que tem como objeto a venda de um imóvel, que identificou no documento como uma fração autónoma para habitação no Lote ...9, com o preço a anunciar para a venda de € 450 000, 00.
b) A ré/recorrente admitiu sempre que foi celebrado um contrato- promessa para compra e venda de um T4 implantado no Lote ...9 mas que esse contrato se frustrou e apenas veio a ser celebrado um contrato de compra e venda do Lote ...9, pelo valor de € 100 000, 00: nos arts.14º e 15º da contestação, alegou que «14.º Com efeito, e não obstante o contrato-promessa prever a compra e venda de uma parcela de terreno para construção correspondente ao Lote ...9 prédio urbano sito no Lugar ..., Lote nº ...9, freguesia ..., na qual viria a ser edificada uma moradia geminada de tipologia T4, na realidade tal negócio gorou-se. 15.º Desse facto tem conhecimento a Requerente, porquanto o mesmo lhe foi transmitido, assim como, foi devidamente informada da alteração ao contrato-promessa de compra e venda, o qual se veio a materializar num negócio de compra e venda de um lote de terreno, pelo montante de 100.000,00€ (cem mil euros).»; nos arts.14º e 15º das alegações juntas em audiência de julgamento alegou «14º. Com efeito, e não obstante o contrato-promessa prever a compra e venda de uma parcela de terreno para construção correspondente ao Lote ...9 prédio urbano sito no Lugar ..., Lote nº ...9, freguesia ..., na qual viria a ser edificada uma moradia geminada de tipologia T4, na realidade tal negócio gorou-se. 15º. E gorou-se não por razões imputáveis à Requerida, mas antes, por força de questões administrativas e de licenciamento, como de restou atestou a testemunha BB.»; na 3ª e 4ª folha das alegações declarou, «Com efeito, e não obstante o contrato-promessa prever a compra e venda de uma parcela de terreno para construção correspondente ao Lote ...9 prédio urbano sito no Lugar ..., Lote nº ...9, freguesia ..., na qual viria a ser edificada uma moradia geminada de tipologia T4, na realidade tal negócio gorou-se. Desse facto tem conhecimento a Recorrida, porquanto o mesmo lhe foi transmitido, assim como, foi devidamente informada da alteração ao contrato-promessa de compra e venda, o qual se veio a materializar num negócio de compra e venda de um lote de terreno, pelo montante de 100.000,00€ (cem mil euros).». Estas admissões e a defesa da alteração do contrato, apenas permitem interpretar que admitiu que o contrato promessa tinha o objeto visado no contrato de mediação.
Não obstante esta contradição da recorrente entre o reconhecimento do facto essencial e a contestação da representação, que é instrumental ao mesmo, admite-se a correção do facto 9, no sentido de ser descrita a subscrição do documento junto em audiência (cuja subscrição não se julga em causa) e a qualidade identificada no mesmo, tendo em conta: que a autora, efetivamente, quando juntou o documento particular e não autenticado do «Contrato Promessa» em audiência, não juntou a procuração concedida pela ré a AA (subscritor do mesmo com a menção de o fazer em representação do gerente da ré); que a prova da procuração exige a forma escrita, em face dos arts.262º/2 e 410º do CC (salvo a possibilidade de prova por confissão, quando não corresponda ao thema decidendum do processo).
Desta forma, determina-se a correção do facto 9 para os seguintes termos (no qual se aditará de forma mais completa e exata o conteúdo do documento subscrito):
«9. A autora angariou clientes interessados no negócio, DD e BB, na sequência do que foi subscrito um documento com a epígrafe «Contrato de Processa de Compra e Venda» por AA (identificado como procurador da EMP02..., Lda., primeira outorgante) e por DD e BB (na qualidade de promitentes compradores e segundo outorgantes), com data de 23.09.2021, constante do documento nº2, junto na audiência de 07.03.2025, que se julga reproduzido, no qual consta, nomeadamente:
a) Na cláusula 1ª: que a Primeira Outorgante é dona e possuidora de um prédio urbano, constituído por Parcela para Construção, correspondente ao Lote ...9, sito no Lugar ..., da freguesia ..., com área de 297, 50 m2 (90, 00 m de implantação e 265, 00 m2 de área de construção), descrito na Conservatória de Registo Predial sob o nº...40 e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo ...85.
b) Na cláusula 2ª: que a Primeira Outorgante edificará no Lote ...9 uma moradia geminada, tipo ..., no prazo de 20 meses a contar da Licença da Obra, cuja falta de apresentação atual fica de sua responsabilidade e que será apresentado no prazo de 3 meses a contar da assinatura desta promessa.
c) Nas cláusulas 3ª- 1ª parte, 6ª e 7ª: que a Primeira Outorgante promete vender aos Segundos Outorgantes o imóvel da Cláusula Primeira (c. 3ª); que o preço da prometida venda é de € 450 000 (c.6ª), 00 e será pago nas parcelas identificadas na cláusula 7ª.
d) Nas cláusulas 3ª-2ª parte, 4ª e 5ª: que os Segundos Outorgantes declaram terem-lhes sido entregues os documentos constantes da cláusula 3ª e recebido as informações constantes da cláusula 4ª e que lhes foi proporcionada a oportunidade de visitar e inspecionar o imóvel; que a Primeira Outorgante compromete-se a entregar todos os documentos necessários para a escritura pública, identificados na cláusula 5ª, entre os quais consta a Licença de Utilização.
e) Na cláusula 8ª: que a escritura será outorgada em 23 meses, deverá ser marcada pelo Primeiro Outorgante (ou pelos Segundos casos este reúnam as condições financeiras antes do termo estipulado); que a falta de comparência à marcação levará ao agendamento automático para o mesmo local e hora no 5º dia seguinte; que a falta de comparência constitui incumprimento definitivo da parte faltosa, com as consequências da cláusula 11ª.».
B. Quanto à al. c) da matéria de facto não provada:
A recorrente pediu que se julgasse provado o facto c) («que o negócio de construção de moradia geminada tipologia T4 no Lote nº ...9 se tenha gorado»), face à prova produzida (conclusões G e H).
Este ponto de facto refere-se à matéria alegada pela ré no art.14º da contestação, em relação a esta e à do art.15º, na qual alegou que o inicial negócio prometido (compra e venda de uma parcela de terreno com edificação de uma moradia geminada T4) foi alterado e apenas foi vendido o lote de terreno («14.º Com efeito, e não obstante o contrato-promessa prever a compra e venda de uma parcela de terreno para construção correspondente ao Lote ...9 prédio urbano sito no Lugar ..., Lote nº ...9, freguesia ..., na qual viria a ser edificada uma moradia geminada de tipologia T4, na realidade tal negócio gorou-se. 15.º Desse facto tem conhecimento a Requerente, porquanto o mesmo lhe foi transmitido, assim como, foi devidamente informada da alteração ao contrato-promessa de compra e venda, o qual se veio a materializar num negócio de compra e venda de um lote de terreno, pelo montante de 100.000,00€ (cem mil euros).»).
A falta de coincidência exata entre o objeto do contrato visado com a mediação e prometido, provados nos factos 5 e 9-1ª parte (moradia ... no lote de terreno ...9), e o objeto do contrato de compra e venda celebrado e provado nos factos 10 e 11 (Lote ...9 de terreno sem moradia), pode vir a ser constatada pelo simples exame dos factos.
No entanto, a qualificação que o negócio inicial se gorou (frustrou, falhou, etc): não corresponde a um facto, mas a uma conclusão que apenas poderia ser extraída face a factos prévios que cabia à ré alegar na sua contestação e provar para demonstrar o que aconteceu entre o contrato de 2021 e o contrato de 2023; que a qualificação, por si, não assume também qualquer relevância sem a alegação dos factos que integrem a razão da mesma, em particular, que permitam concluir que a mesma se deveu a causa que não é imputável à ré, nos termos e para os efeitos da exceção do nº2 do art.19º da Lei 15/2013, de 08.02, a apreciar infra (arts.5º/1 e 572º/c) do CPC e 342º/2 do CC).
Assim, esta qualificação, tratando-se de matéria conclusiva e não correspondendo a qualquer matéria de facto, não pode constar da matéria de facto não provada (como constou), nem da matéria de facto provada (como a recorrente pretende).
Desta forma, determina-se a expurgação da decisão de facto da al. c), ficando prejudicada a apreciação da impugnação (e da sua rejeição liminar).
C. Quanto à pretensão de aditamento de “factos complementares” do ponto c) referido em III- 2.1.2.-B supra, considerados decorrentes da audiência:
A recorrente pediu o aditamento dos seguintes pontos de facto, por entender que decorreram da audiência e que eram complementares do ponto c) da matéria de facto (que se realinham pela seguinte ordem cronológica):
a) Verificaram-se imensos problemas na Câmara e o projeto foi radicalmente alterado;
b) BB: apenas comprou (e a recorrente apenas vendeu) o lote de terreno; apenas pagou à recorrente o valor de € 100 000, 00 respeitante ao lote de terreno.
c) A moradia que expectavam construir não corresponde à moradia que se encontra em construção (conclusões I a O, em referência às alegações prévias).
Importa apreciar.
Por um lado, as matérias referidas em a) e c): não correspondem a matéria alegada pela ré na sua contestação; tratam-se de conclusões que apenas poderiam ser extraídas de factos alegados e provados; ainda que não fossem conclusões, não poderiam considerar-se factos complementares de matéria alegada na contestação (sobretudo da matéria conclusiva de «negócio gorado», expurgada da matéria de facto não provada em III- 2.1.2.-B supra), que pudessem ser aproveitados após contraditório, nos termos e para os efeitos do art.5º/2-b) do CPC.
Por outro lado, a matéria referida em b) corresponde a uma conclusão sobre os factos alegados pela ré e provados em 10 e 11, factos estes que não são controvertidos (a autora não alegou que no objeto do negócio celebrado tivesse havido simulação, em particular, quanto ao preço; já decorre do facto provado que não foi edificada e vendida a moradia ...).
Desta forma, rejeita-se a ampliação pedida.
2.2. A impugnação de direito:
2.2.1. Fundamentos jurídicos da sentença e do recurso:
O Tribunal a quo, na sua apreciação de direito dos factos provados, considerou:
«Resulta assente que a autora acertou com a ré a prestação de serviços de mediação imobiliária.
Estatui o artigo 2º da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”,
Nos artigos seguintes são enunciados os requisitos da atividade e explicitado quem a pode exercer, debruçando-se o artigo 16º do mesmo diploma sobre o contrato de mediação imobiliária, negócio formal (obrigatoriamente reduzido a escrito) e cujos elementos obrigatórios estão previstos no n.º2 da mesma disposição legal.
Os deveres da empresa de mediação estão previstos nos artigos 17º e 18º, prevendo o artigo 19º
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize. (…) “
Compulsada a matéria de facto, constata-se que foi celebrado entre autora e ré um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, que visava a angariação de cliente para a venda de imóvel que seria colocado à venda por € 450.000,00, correspondente a uma parcela de terreno para construção, Lote ...9, no Lugar ..., ..., ..., onde seria edificada moradia geminada, tipologia T4.
A Autora cumpriu as obrigações para si decorrentes do contrato, angariando clientes para a aquisição do lote com edificação da moradia, pelo valor de € 450.000,00, tendo sido celebrado o contrato promessa correspondente, entretanto efetivado no que tange à compra e venda do lote de terreno, tendo a ré optado por entregar a construção a sociedade cujo capital social é integralmente detido pelo seu sócio único e que tem, igualmente, o mesmo sócio gerente.
Ou seja, se é certo que o negócio atinente à construção da moradia não se efetivou na esfera da ré, tal sucedeu por vontade desta, que optou por confiar esse segmento do negócio celebrado em bloco com os compradores do lote e donos da obra no contrato de empreitada a outra sociedade, com sócio e gerente comuns, a empresa a que se alude em 3) dos factos provados.
Dito de outra forma, tal não iliba a ré do dever de pagamento à autora da remuneração acordada, como decorre expressamente do disposto no artigo 19º, n.º2 da Lei 15/2013.
Que valor foi esse? 3% sobre o valor do negócio, seja, sobre 450.000,00€, no valor de 13.500,00€, a que acresce o IVA, pelo que o valor devido seria de 16.500,00€.
Do valor de capital acordado foi paga a quantia de 2.000,00€, acrescida do IVA correspondente, pelo que permaneceria em dívida o capital de 11.500,00€, a que haveria de acrescer o IVA.
Contudo a autora peticiona apenas a quantia de 9.500,00€, acrescida do IVA, pelo que o Tribunal está limitado ao pedido deduzido que cumpre julgar procedente.
De acordo com o princípio estipulado no art. 406º do Código Civil (CC), o contrato deve ser pontualmente cumprido (pacta sunt servanda), mediante a realização integral das prestações a que as partes se vincularam e segundo o princípio da boa fé - art. 762º nº 2 do CC.
Nos termos do art. 762º nº 1 do CC, o devedor cumpre a sua obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
Assim, ocorre incumprimento quando o credor não obtém a prestação devida ou não a obtém nas exatas condições em que ela tinha de ser efetuada, nomeadamente quando a prestação, ainda possível no contexto da obrigação, não foi feita no tempo devido, o que determina a aplicação das regras do não cumprimento previstas nos arts. 798º e seguintes do CC.
Não tendo a ré procedido ao pagamento do montante constante da fatura e da Nota de Honorários, é de presumir a sua conduta como culposa (arts. 798º e 799º, ambos do CC), pelo que importa condenar a mesma na satisfação à autora do direito de crédito de que esta é titular, no valor global de € 9.500,00, acrescido do IVA à taxa legal, no montante de € 11.685,00.
Além do capital em dívida, a Autora também pede juros de mora vencidos, correspondentes à não efetivação atempada da prestação devida.
Mora é o atraso no cumprimento da prestação devida e ainda possível, por causa imputável ao devedor.
A simples mora obriga o devedor a reparar os danos causados ao credor.
Tal reparação, tratando-se de obrigação pecuniária, corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora - arts. 804º e 806º nº 1, ambos do CC.
Ora, no caso sub judice, uma vez que a data de vencimento consta expressamente da fatura, trata-se de obrigação com prazo certo - art. 805º nº 2 al. a) do CC.
Nesta medida, são devidos juros de mora vencidos e vincendos - à taxa legal para as dívidas comerciais -, desde a data de vencimento da fatura ..., seja, desde 27/10/2023 até efetivo e integral pagamento - arts. 559º, 804º nº 1, 805º nº 3 e 806º nº 1, todos do CC.».
A recorrente, em relação a esta apreciação da sentença, defendeu apenas: que é irrelevante que a ré e a sociedade EMP03... sejam “representadas” pelo mesmo interlocutor AA para desencadear a procedência da ação, por as sociedades serem distintas; que não foi vendida ou construída a moradia inicialmente prevista pelas partes, por razões de ordem técnica, nomeadamente do licenciamento; que, assim, apenas é devida a proporção de 3% do valor da venda efetiva do lote de terreno (de € 100 000, 00), em face do disposto no art.19º/1 da Lei nº15/2013, de 08.02.
2.2.2. Enquadramento jurídico do direito aplicável ao contrato de mediação:
A. O regime jurídico da atividade de mediação imobiliária encontra-se regulado na Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, conformando-se com o Decreto-Lei nº92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva nº2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno.
Um contrato de mediação imobiliária celebrado entre uma empresa mediadora e um cliente deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito e deve identificar obrigatoriamente, sob pena de nulidade não passível de ser arguida pelo mediador, «a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável; (…) g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.» (art.16º/1, 2-a) a g) e 7 da Lei nº15/2013, na redação atual).
A empresa mediadora e contratante, cuja atividade de mediação mobiliária «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou a aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, …», consubstanciando-se também na «Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendem realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.» (art.2º/1 e 2-b) da citada Lei nº15/2013), fica incumbida, em relação aos clientes e destinatários, nomeadamente, de «Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro; d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.» (art.17º/1- c) e d) da citada Lei nº15/2013).
Esta atividade a desenvolver pelo mediador, no cumprimento deste contrato convencional e oneroso, corresponde apenas a uma atividade de intermediação entre o cliente (neste caso as pessoas que pretendem vender o seu imóvel) e os destinatários (os interessados no negócio proposto), salvo previsão expressa de agirem também em representação daqueles, não suposta pela aplicação do regime.
Esta atividade de intermediação: para uns é uma atividade independente que tem apenas em vista a aproximação das partes do contrato externo visado (nomeadamente por Menezes Cordeiro e Pinto Monteiro, citados por Fernando Baptista Oliveira)[iv]; para outros é uma atividade de aproximação das referidas partes, realizada no interesse do cliente que contratou com a mediadora (nomeadamente para Higina Castelo- «Consequentemente, a expressão em nome dos seus clientes contida no art.2.º, n.º1, não pode ser entendida em sentido jurídico, mas num sentido corrente, ou talvez económico, significando que a atividade se destina à satisfação do interesse do cliente, não sendo portanto neutra ou imparcial.»)[v]. Em qualquer caso, visando o contrato de mediação imobiliária apenas intermediar um negócio externo, este negócio externo tem as suas condições definidas por aquele que o propõe e terá as condições e os efeitos acordados entre este proponente e o destinatário.
A remuneração da atividade desenvolvida pela mediadora no interesse do seu cliente encontra-se prevista no art.19º da citada Lei nº15/2013, que define: «1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. 3 - (…) 4 - (…) 5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.».
Este regime diferencia a remuneração em face da modalidade de contato de mediação: se se tratar de contrato de mediação sujeito ao regime geral, a sua remuneração depende da verificação do evento futuro e incerto na mesma definido (passível de se configurar como uma condição suspensiva de pagamento da remuneração), isto é, a celebração eficaz do contrato visado no contrato de mediação ou a celebração do contrato promessa se o contrato de mediação previr o pagamento da remuneração com a sua celebração; se se tratar de contrato de mediação com exclusividade, a remuneração depende do desenvolvimento da atividade do mediador, sendo devida mesmo quando o contrato não se celebre por causa imputável ao cliente. Higina Castelo, a este propósito, refere: «a grande diferença entre o regime geral do contrato de mediação e o regime do contrato de mediação com cláusula de exclusividade, e celebrado com o proprietário do imóvel (…), reside neste particular: enquanto no primeiro, a remuneração do mediador é condicionada pela celebração do contrato visado, evento externo à prestação e que está na disponibilidade do cliente e de um terceiro; no segundo, a remuneração do mediador, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, depende apenas do cumprimento bem sucedido da sua obrigação.»[vi].
A imputação ao cliente da não conclusão do contrato visado pela mediação, nos termos e para os efeitos do art.19º do referido diploma, tem sido entendida não apenas do ponto de vista objetivo (causalidade) mas do ponto de vista subjetivo (censurabilidade a título de culpa). No Ac. da RP de 27.01.2022, proferido no processo nº14716/20.1T8PRT.P1, relatado por Aristides Rodrigues de Almeida, refere-se que «III - Por causa imputável deve entender-se não apenas o factor situado na esfera de disponibilidade do cliente, mas aquele em relação ao qual se possa afirmar que só por razões censuráveis o cliente fez com que o negócio visado não fosse concretizado, de modo que não sendo possível do ponto de vista normativo censurar o comportamento que é causa adequada da não concretização do negócio a remuneração não é devida, ainda que o comportamento esteja relacionado ou se prenda com a pessoa do cliente.».
B. O cumprimento e o incumprimento dos contratos de mediação imobiliária, na parte não especificamente prevista, e dos contratos por este visados, é regulada no regime geral do Código Civil.
Um contrato celebrado entre as partes deve ser cumprido nos termos livremente convencionados, de forma expressa ou tácita (arts.217º, 398º e 405º do CC), e supletivamente, nos termos legalmente previstos.
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art.762º/1 do CC), pontual e integralmente e de acordo com o princípio da boa-fé (arts.762º/2 e 763º do CC).
O direito de crédito pode ser violado, em particular, por cumprimento defeituoso ou imperfeito (art.799º/1 do CC) ou por incumprimento definitivo (art.808º CC):
a) Estamos perante um incumprimento definitivo da obrigação da prestação principal: quando a prestação não é realizada após o prazo razoavelmente fixado para o efeito; quando a prestação não é realizada e o credor perde objetivamente interesse na mesma (art.808º do CC).
b) Estamos perante um cumprimento defeituoso ou imperfeito quando o devedor realiza a prestação com vícios ou deficiências: quer em relação à prestação principal, que não corresponde integral ou qualitativamente à obrigação a que se vinculou; quer por violação de outros deveres no âmbito da relação obrigacional complexa, sejam deveres secundários de prestação, sejam deveres acessórios e laterais, levando a uma inexatidão qualitativa da prestação realizada face ao programa obrigacional acordado[vii].
O devedor que falta culposamente ao cumprimento do contrato torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (art.798º do CC), incumbindo ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua (art.799º/1 do CC), culpa esta apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil (art.799º/2 do CC).
Não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento (art.817º do CC).
C. Numa ação de cumprimento de um contrato de mediação imobiliária com exclusividade, no qual seja pedido o pagamento da remuneração não paga pelo ciente ao mediador, como se reparte o ónus de prova das partes para invocar o direito à remuneração ao abrigo do regime do art.19º/2 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro?
A repartição entre as partes do ónus de alegação e prova quando está em causa a aplicação do art.19º/2 da Lei nº15/2013, não tem tido aplicação uniforme.
É consensual que cabe à mediadora, que invocar este direito à remuneração, o ónus de alegar e provar que foi celebrado um contrato de mediação imobiliária com exclusividade e que angariou clientes para celebrar o contrato nos exatos termos previstos no contrato de mediação.
No entanto, já não tem sido entendido e decidido de forma uniforme: se cabe à mediadora o ónus de alegar e provar os factos que permitam concluir que a frustração da celebração do contrato visado com a mediação se deve a causa imputável e censurável ao cliente (art.342º/1 do CC); ou se cabe ao cliente, por se presumir a sua culpa na frustração do contrato (art.799º do CC), alegar os factos que ilidam a presunção legal de culpa (art.350º/2 do CC).
Entre a Doutrina, Higina Castelo, refere:
«De enfatizar que a aplicação da norma contida neste nº2 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação. Como se afirma no Acórdão do TRP de 03/07/2014, proc. 563/13.0TBVCD.PI, «(p)ara que exista, nesta hipótese, direito de remuneração, é exigível, todavia, que o negócio esteja não somente perspetivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efetivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor.
Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio».
Entre a Jurisprudência regista-se, entre outra:
a) Jurisprudência que repartiu o ónus de prova, de acordo com as regras gerais, sem equacionar a presunção legal de culpa: o Ac. RP de 11.12.2024, proferido no processo nº1608/23.1T8OVR.P1, relatado por Maria de Luz Seabra, sumariou que «I - A atribuição da remuneração prevista no art. 19º nº 2 da Lei nº 15/2013, de 8.02 exige que o contrato de mediação imobiliária tenha sido celebrado em regime de exclusividade, e que a mediadora prove a efectiva obtenção de um interessado pronto a celebrar o contrato visado pelo contrato de mediação. II - Para que ocorra a situação excepcional prevista no art. 19º nº2 do referido diploma legal, será necessária a verificação cumulativa de duas condições, cujo ónus de prova compete à mediadora: i - que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade; ii - que o negócio visado de venda só não se concretize por causa imputável à cliente proprietária do imóvel objecto do contrato de mediação.»; o Ac. RL de 26.06.2025, proferido no processo nº2751/23.2T8PDL.L1-8, relatado por Carla Matos, sumariou que «I.A aplicação do disposto no referido art 19 nº2 da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro exige a demonstração de que contrato de mediação imobiliária foi celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel, que tenha sido estipulado o regime de exclusividade, e que a não realização/frustração do negócio visado no contrato de mediação seja imputável a esse proprietário/arrendatário trespassante. II. Este último aspeto pressupõe, por um lado, a demonstração de que na vigência do contrato de mediação a mediadora logrou encontrar um efetivo candidato pronto para celebrar o negócio visado, e, por outro lado, que a conduta do cliente da mediadora (proprietário/arrendatário trespassante), ao não celebrar esse negócio, seja, do ponto de vista de um homem médio, censurável, por não justificada.».
b) Jurisprudência que repartiu o ónus de prova, considerando a existência de uma presunção legal de culpa pela não celebração do contrato visado no contrato de mediação: o Ac. RG de 31.03.2013, proferido no processo nº356/11.0TBPVL.G1, relatado por Rita Romeira, sumariou «IV - Celebrado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, recusando-se a proprietária do imóvel, objecto do negócio, a celebrar contrato promessa com interessada angariada pela mediadora, sem fazer qualquer outra prova, capaz de afastar a sua culpa, fica responsável pelo pagamento da remuneração acordada, atento o disposto no artº 18, nº 2, al a), referido e artºs 798 e 799, do Código Civil.»; o Ac. RC de 26.03.2021, proferido no processo nº 31896/19.1YIPRT.C1, relatado por Vítor Amaral, sumariou que «2.- O mediador imobiliário em regime de exclusividade que, na vigência do contrato de mediação, angariou terceiro interessado, o qual apresentou proposta pelo preço fixado naquele contrato, só não sendo celebrado o contrato de transmissão do imóvel por recusa posterior do comitente, cumpriu com a sua prestação de mediador no vínculo contratual de mediação. 3. - Gorando-se o contrato pretendido com aquele terceiro interessado em consequência de tal recusa, ao comitente é imputável o injustificado naufrágio do negócio angariado, que somente por culpa sua - que sempre seria de presumir (cfr. art.º 799.º, n.º 1, do CCiv.) - não se realizou. 4. - Em tal caso assiste ao mediador o direito à remuneração, embora o negócio angariado não se tenha realizado, posto a frustração desse negócio ser exclusivamente imputável ao comitente.»; o Ac. RC de 23.01.2024, proferido no processo nº92/22.1T8MMV.C1, relatado por Falcão de Magalhães, considerou, no caso de celebração de um contrato de mediação com exclusividade, considerou (e sumariou) que «Ainda que seja revogado, com intervenção de todos os promitentes, o contrato promessa de compra e venda de imóvel, tal não afasta o direito à remuneração acordada com o mediador imobiliário.»), por não ter sido ilidida a culpa presumida do art.799º do CC («Ora, salvo o devido respeito, era aos RR., que estão onerados com a presunção estabelecida no artº 799º, nº 1, do CC, que cabia, alegar e provar a existência, no caso, do circunstancialismo fáctico idóneo a afastar tal presunção, o que não é conseguido com a mera invocação do acordo de revogação de 22/12/2021. A nosso ver, a referida revogação do CPCV - sem que se saiba as razões da mesma, até porque os contraentes optaram por não as revelar no documento onde foi formalizada, aí referindo, apenas, como subjacente a esse acordo, as “…razões que bem entenderam…” - traduz uma vontade imotivada dos RR em não realizar o contrato angariado, vontade essa que foi condição “sine qua non” do acordo a que chegaram com o promitente comprador no sentido da não concretização desse negócio. |A circunstância de o promitente comprador também participar na revogação do contrato-promessa “sub judice” não exclui a imputabilidade dessa revogação - que, como se disse na sentença, foi a causa da não celebração do contrato de compra e venda - aos RR, sendo de assacar a estes a culpa pela não realização do negócio angariado, culpa essa, aliás, que, como acima se adiantou,presumindo-se, os RR não ilidiram (cfr. artº 799º, nº 1, do CC, (…).»).
2.2.3. Apreciação da situação em análise:
Importa reapreciar a decisão e a fundamentação jurídica da sentença, com a delimitação do objeto de recurso (transcritos e sintetizados em III-2.2.1. supra), de acordo com a matéria de facto provada e atendível e o regime de direito aplicável (referido em III- 2.2.2. infra).
A. Por um lado, verifica-se que se encontra provado e documentado:
a) Que a 17.09.2021 a autora e a ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, com exclusividade, no qual a autora se obrigou perante a ré a procurar interessados para comprar um prédio urbano pelo preço de € 450 000, 00 (vide factos provados de 5 a 8 e aditamento de data constante do documento 1 para que remete), prédio aquele descrito nos factos provados como uma «parcela de terreno para construção, Lote ...9, no Lugar ..., ..., ..., onde seria edificada moradia geminada, tipologia ... (versão alegada pela autora e confessada pela ré, que interpretou a descrição do documento nº1 junto com a oposição, que formalizou o contrato de mediação; neste documento o prédio foi descrito de forma não totalmente equivalente, como «Fração Autónoma», destinada a «Habitação/Lote ...9», descrito na Conservatória de Registo Predial de «...- 1» sob a ficha «...», com licença de construção/utilização «27/2002», emitido pela Câmara Municipal em «31/...20», inscrito na matriz predial sob o artigo nº...85» da freguesia de «...»).
b) Que a autora angariou os clientes interessados no negócio (vide facto provado em 9- 1ª parte, quer na versão originária de III-1, quer na versão de III-2.1.2.-A supra).
Este facto apenas pode ser interpretado, nos termos dos arts.236º ss do CC como referindo-se ao exato negócio visado com o contrato de mediação (objeto e preço), tendo em conta: o seu teor; a globalidade da posição assumida pela ré quando o alegou e a defesa arguida neste processo (alegou-o após reconhecer o objeto do contrato de mediação e admitindo a celebração de um contrato de promessa de seguida; invocou apenas que esse negócio se havia gorado e que o contrato promessa havia sido alterado pela compra e venda celebrada); a discussão distinta deste recurso (defendeu apenas: que não lhe é imputável a alteração do contrato com os clientes angariados, em face da falta de licença da câmara; que os angariados celebraram um contrato de empreitada com uma sociedade distinta da sua).
c) Que a 23.09.2021, apenas seis dias depois da celebração do contrato de mediação imobiliária referido em a) e após a angariação referida em b), as pessoas angariadas pela autora (para a celebração do contrato de compra e venda previsto no contrato de mediação) e AA (identificado como procurador da ré), subscreveram o contrato-promessa de compra e venda de um prédio (Lote ...9 no qual seria edificado pela ré uma moradia ...) pelo valor de € 450 000, 00, a pagar em prestações e cujo contrato definitivo deveria ser celebrado no prazo de 23 meses (vide facto 9-2ª parte, na versão corrigida por esta Relação).
Esta subscrição não pode deixar de se entender como a celebração de um contrato-promessa que vincula a ré como outorgante (arts.262º ss e 410º ss do CC), uma vez que AA era seu procurador a 17.09.2021 (tal como também a 29.09.2023, como demonstram os factos provados: em 8, relativo aos factos 5 ss, e em 10, referidos em III-1 supra), sem que a ré: tenha alegado e provado que entre 17.09.2021 e 23.09.2021 lhe revogou a procuração (art.265º/2 do CC); tenha invocado que o mesmo excedeu os poderes conferidos na procuração de que beneficiava a 17.09.2021, com a alegação e prova de factos integrativos desta exceção (arts.268º e 269º do CC).
A celebração deste contrato-promessa com o objeto do negócio visado no contrato de mediação, por sua vez, não ultrapassa a posição assumida pela própria ré na sua contestação, interpretada, nos termos dos arts. 236º ss do CC como referindo-se a contrato-promessa com o conteúdo visado no contrato de mediação, uma vez que esta: assumiu que celebrou um contrato promessa com as pessoas angariadas pela mediadora/autora, após o contrato de mediação; invocou apenas que o referido contrato foi alterado pelo facto do negócio se ter «gorado».
d) Que, depois de decorridos 24 meses sobre a celebração do contrato de mediação e do contrato-promessa (a 17.09.2021 e a 23.09.2021), a 29.09.2023:
d1) A ré celebrou com as pessoas angariadas pela mediadora/e promitentes compradores um contrato de compra e venda da parcela de terreno para construção, pelo valor de € 100 000, 00 (factos provados em 10 e 11 de III-1 supra), facto este que havia sido alegado pela ré na sua contestação, como defesa.
Este facto, conjugado com a posição das partes, permite constatar e depreender, mesmo sem a consideração dos factos referidos em d2) infra, que o contrato de compra e venda celebrado pela ré com as pessoas angariadas pela autora (depois do prazo previsto no contrato promessa): foi celebrado com um objeto mais restrito do que o visado no contrato de mediação e no contrato promessa (apenas o Lote de terreno, sem a edificação da moradia a que a ré/cliente da mediação e promitente- vendedora se obrigara); foi celebrado por um preço inferior ao visado no contrato de mediação e no contrato-promessa de compra e venda (apenas € 100 000, 00 pelo Lote e não € 450 000, 00 pelo mesmo Lote, com a edificação da moradia no terreno).
A celebração deste contrato de compra e venda com objeto mais restrito impossibilita, naturalmente, a venda com o objeto mais alargado- visado no contrato de mediação e prometido aos promitentes angariados.
d2) Estes compradores/pessoas angariadas pela autora celebraram com uma sociedade terceira (mas também constituída pelo mesmo sócio da ré e representada pelo mesmo procurador desta no contrato de compra e venda de d2) supra), um contrato de empreitada para construção de uma moradia geminada, no Lote ...9, pelo valor de € 350 000, 00, em relação ao qual se encontram a fazer pagamentos de forma parcelada (factos provados em 12 e 13).
Estes factos (respeitantes à empreitada) não foram alegados pelas partes nos seus articulados, em particular, pela autora em resposta à defesa da ré, nos termos do art.5º/1 do CPC. Porém, a recorrente/ré, neste seu recurso apelação: não suscitou junto deste Tribunal ad quem um erro de julgamento por terem sido considerados factos para além dos limites dos arts.5º/1 e 2-a) e b) do CPC (por se tratarem de factos novos e não alegados pela autora, que teria interesse em alegá-los em resposta à defesa da ré da contestação, nomeadamente para invocar a simulação por celebração de um contrato de compra e venda mais restrito e de uma empreitada que absorveu o objeto e o preço inicialmente visados; por não se tratarem de factos instrumentais ou complementares ou concretizadores de factos alegados nos articulados por qualquer uma das partes); defendeu apenas a irrelevância da prova dos factos 12 e 13 (aceitando a mesma), por serem distintas as sociedades em causa (a ré vendedora do Lote ...9 e a sociedade empreiteira da moradia a construir no mesmo), mesmo que sejam “representadas” pelo mesmo interlocutor AA.
B. Por outro lado, verifica-se que a ré/cliente da autora e vendedora do Lote ...9:
a) Não alegou na sua contestação e, consequentemente, não provou qualquer facto que permitisse compreender a razão e as causas pelas quais o negócio inicial “se gorou” e celebrou com as pessoas angariadas pela autora um contrato de compra e venda com objeto mais restrito e um preço inferior ao contrato visado no contrato de mediação imobiliária e no contrato-promessa de compra e venda.
b) Defendeu, neste recurso, que não foi vendida ou construída a moradia inicialmente prevista pelas partes, por razões de ordem técnica, nomeadamente de licenciamento, na sequência de ter pedido o aditamento deste facto na impugnação à matéria de facto. Ora, a apreciação do aditamento à matéria de facto provada deste facto novo foi indeferida por este Tribunal ad quem, por se tratar de facto essencial não alegado pela ré na contestação e não se tratar de facto complementar ou concretizador de facto previamente alegado. Assim, não é atendível esta justificação da frustração do objeto inicial do contrato.
C. Como apreciar conjugadamente o referido em A e B supra?
Por um lado, verifica-se que a ré/recorrente, não tem razão em defender a aplicação imediata e simples do art.19º/1 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro -(que, no seu entender, deveria determinar que a remuneração de 3% do preço se aplicasse ao preço do contrato de compra e venda efetivamente celebrado, uma vez que foi mais restrito do que aquele visado no contrato de mediação), tendo em conta que esta norma corresponde ao regime geral remuneratório dos contratos de mediação imobiliária e no presente caso foi alegado e encontra-se provado que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária com exclusividade, sujeita ao regime remuneratório previsto no art.19º/2 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro.
Por outro lado, verifica-se, em relação à aplicação do art.19º/2 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, que a autora beneficia da prova de factos (dos alegados por si e pela ré; dos clarificados pelo Tribunal e presumidos, no contexto da mesma causa de pedir) constitutivos do direito que invoca, uma vez que está demonstrado:
a) Que celebrou um contrato de mediação imobiliária com exclusividade, cujo finalidade era vender um imóvel (lote de construção com uma habitação a edificar pelo vendedor), por um preço global de € 450 000, 00.
b) Que prestou os serviços a que se obrigou no contrato referido em a), angariando clientes para celebrar o contrato exatamente nos termos visados no contrato de mediação, e que veio a ser consolidado num contrato-promessa exatamente com o mesmo objeto.
c) Que a ré/ cliente da autora e posterior promitente vendedora: não edificou a moradia prevista no lote em causa e prometida; vendeu o lote simples para construção pelo valor de € 100 000, 00, inferior ao valor de € 450 000, 00 pretendido e prometido, em face da circunscrição do seu objeto, ato com o qual impossibilitou a venda mais completa visada e prometida e libertou para outrem a construção de habitação no lote vendido.
A celebração e perfeição do contrato visado no contrato de mediação e para a qual foram angariados clientes corresponde a uma condição externa do mesmo (celebração do contrato perfeito, nos exatos termos visados com a mediação), que se encontra na disponibilidade da ré/cliente da mediadora, e não integra uma prestação principal do contrato de mediação imobiliária, cuja falta de cumprimento, nos termos gerais, faz presumir a culpa contratual do inobservante (arts.762º ss, 799º do CC).
No entanto, a falta de celebração pela ré/ mediada e promitente vendedora do contrato visado com a mediação, para o qual foram angariados clientes pela autora que consigo celebraram o contrato-promessa de compra e venda, não se pode deixar de imputar àquela, objetivamente e a título de culpa negocial, em face das regras da boa-fé na condução dos contratos (art.762º/2 do CC), mesmo que não se atendam aos factos referidos em B- d2) supra, tendo em conta: que a ré não edificou a moradia no lote de terreno em causa, conforme indicara como finalidade no contrato de mediação imobiliária de 17.09.2021 (no qual, aliás, indicou dispor de licença) e se obrigara no contrato-promessa de 23.09.2021 (no qual, também, se encontra declarou ser de sua responsabilidade a falta de apresentação de licença, tal como as diligências para a reunir); que a 29.09.2023 vendeu apenas o lote de terreno às mesmas pessoas angariadas pela autora (por não estar edificada a referida moradia, que passou a poder ser construída por terceiro), por preço inferior, impossibilitando a realização da venda completa inicialmente prevista, circunscrição esta que a ré não alegou (e provou) que tivesse sido objeto de renegociação da remuneração no contrato de mediação, nem que tivessem ocorrido factos, a que foi alheia, que descaracterizassem a censurabilidade da alteração ocorrida.
Desta forma, encontrando-se preenchida a previsão do art.19º/2 da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, improcede este recurso de apelação.
IV. Decisão:
Pelo exposto, o coletivo de juízes da 1ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães acorda julgar improcedente o recurso de apelação, mantendo a sentença recorrida.
*
Custas pela recorrente (art.527º/1 do CPC).*
Guimarães, 17 de setembro de 2026
Assinado eletronicamente pelo coletivo de Juízes Desembargadores
Guimarães, 17 de setembro de 2026
Assinado eletronicamente pelo coletivo de Juízes Desembargadores
Alexandra Viana Lopes (Relatora)
Gonçalo Oliveira Magalhães (1º Adjunto)
Rosália Cunha (2ª Adjunta)
[i] Tomé Soares Gomes, Juiz Conselheiro, in “Um Olhar sobre a Prova em demanda da verdade no Processo Civil”, Revista do CEJ (2005), número 3, pág.138, Almedina.
[ii] Neste sentido, respetivamente: António Santos Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II Volume, Almedina, 1999, págs. 147-148, Ac. RG de 17.02.2022 encontra-se disponível in http://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/86c25a698e4e7cb7802579ec004d3832/bd1ea2a905306c0e802588000040a0bd?OpenDocument
[iii] Tomé Soares Gomes, in “ Da Sentença Civil”, págs.14 a 16, a 24 de Janeiro de 2014 nas Jornadas de Processo Civil, disponível in file:///C:/Users/MJ01758/Downloads/texto_intervencao_Manuel_Tome.pdf
[iv] Fernando Baptista Oliveira, in Ebook do CEJ O contrato de mediação imobiliária na prática Judicial, págs.16 ss, disponível in http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf, cita na nota 11 estes Professores nos seguintes termos «Também ANTÓNIO PINTO MONTEIRO (Contratos de Distribuição Comercial, Almedina, 2002, pág. 102) refere que o mediador «limita-se a aproximar as pessoas e a facilitar a celebração do contrato… e ao contrário do agente, que actua por conta do principal - “representando-o” economicamente - o mediador age com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relações… de dependência ou de representação…é tipicamente uma pessoa independente».
A mesma opinião tem ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO (Do contrato de mediação, na revista, “o Direito”, ano 139º, 2007, Tomo III, pág. 517): «em sentido amplo a mediação significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação reclama ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar …» - os destaques são nossos.»
[v] Higina Orvalho Castelo, in Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina, 2ª edição revista e aumentada, pág.50.
[vi] Higina Orvalho Castelo, in obra citada, pág.150.
[vii] Mário Júlio Almeida Costa, in Direito das Obrigações, Almedina, Outubro de 2019, págs.1058 ss.