Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 530/18.8T8EVR.E1 |  |
DESPESAS
PRÉDIO DO ESTADO
PROPORCIONALIDADE
II - Constitui manifesto abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil) o pedido de condenação do senhorio, que aufere uma renda mensal de 44,99 euros, a realizar obras num edifício com 29 divisões, onde se situa o locado que é um dos 4 inquilinos, que seriam obras de natureza estrutural, que implicavam a demolição da cobertura do prédio e de todas as paredes divisórias e reconstrução integral e geral do prédio.
III – A circunstância de o senhorio não ter realizado as obras a que foi intimado pela câmara municipal e de não ter realizado obras de conservação no passado, só por si, não é obstativa do reconhecimento do abuso do direito, a não ser que se demonstre que o valor das rendas e o custos das obras confrontados entre si não eram ao tempo desproporcionados; nesse caso, deve efectivamente considerar-se a omissão do senhorio ilícita e, portanto, ininvocável o abuso do direito conquanto resultem os custos actuais elevados da degradação.
(Sumário da Relatora)
1- Relatório.
AA, casada, residente na Rua ..., ..., Urbanização ... ..., intentou acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra o Estado Português peticionando a final que:
- se declare a ilegalidade da denúncia a que o réu procedeu, mais se condenando o réu a reconhecer tal facto;
- se condene o réu a abster-se, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer forma de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a autora é titular sobre o imóvel com entrada pelo n.º ...23 da Rua ..., designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal, ou qualquer outra que padeça de ilegalidades;
- se condene o réu a, no prazo a que o Tribunal considere adequado, não superior a 30 dias contados da decisão a proferir, iniciar as obras ou trabalhos de protecção e salvaguarda que se venha a apurar serem minimamente necessárias a obviar à degradação do imóvel e consequências sofridas pela autora no locado, por forma a que não lhe interrompa o exercício do gozo de arrendamento, e a concluí-las com a maior brevidade.
Alegou, para tanto, que é arrendatária do imóvel acima identificado, há cerca de 28 anos, aí desenvolvendo o seu comércio e que o mesmo se encontra degradado, encontrando-se o telhado com infiltrações, que poderiam ter sido facilmente reparadas se o réu tivesse acatado a sua solicitação de há mais de sete anos. Atenta, no entanto, a inércia do réu, os danos no telhado do edifício têm vindo a aumentar, encontrando-se neste momento o uso do edifício prejudicado, o que tem vindo a prejudicar a actividade da autora.
Em 2015, o Réu enviou à autora um escrito anunciando a sua intenção de denunciar o contrato em virtude do propósito de demolição do locado, por se encontrar em estado de ruína, o que a autora entende não acontecer.
Entende ainda que, o único propósito da referida comunicação foi afastar a inquilina e que por isso deve o réu ser condenado a proceder a obras de conservação no arrendado.
Citado o réu, veio este deduzir contestação, por excepção e impugnação, pedindo a final ser absolvida da instância em virtude de existir ineptidão da petição inicial, ou julgar-se procedente excepção dilatória inominada respeitante à formulação de pedido genérico, ou respeitante a abuso de direito, e por último, caso tal não se entendesse, absolver o réu do pedido.
Por um lado, entende existir ineptidão da petição inicial, na medida em que a autora formula genericamente o pedido de o réu se abster de perturbar o seu gozo do locado, em virtude de eventuais denúncias ilegais do contrato de arrendamento, o que se trata de um pedido não fundado em factos, mas em conjecturas, pelo que entende inexistir ou não ser invocada causa de pedir.
Acresce que considera que a autora formula pedido genérico quando podia tê-lo concretizado, uma vez que declara não serem exactas as obras indicadas pela Câmara Municipal ... no auto de vistoria, mas não indica quais as que seriam necessárias para permitir a sua utilização do locado.
De resto, considera que apenas não são indicadas as referidas obras concretas por forma a não ser possível invocar a desproporção entre o valor das mesmas e o valor obtido anualmente pelo arrendamento.
Por outro lado, entende que não existe abuso de direito da sua parte, na medida em que a época em que lhe foram denunciadas as patologias do exercício foi a época em que o Estado se encontrava em medidas de contenção orçamental extraordinária, em virtude da crise económica e da intervenção do FMI, o que justifica a não realização das obras no imóvel.
Impugna o demais, mas admite que a Autora lhe comunicou na data indicada os problemas do edifício, e a existência da vistoria pela Câmara Municipal ..., de que, no entanto, não teve conhecimento atempado.
Declara, não obstante, que não se remeteu à inércia, tendo sido proposta uma adjudicação do imóvel à Câmara Municipal ..., ao que não houve resposta. Ainda assim, no âmbito do processo de contraordenação que lhe foi instaurado pela referida entidade, teve que requerer prorrogação do prazo para a intervenção, e depois, em face do perigo que o imóvel acarretava, teve que se decidir por medidas necessárias à salvaguarda da segurança, o que levou à preparação com urgência da desocupação do imóvel, o que foi rejeitado pela autora.
Encontra-se emitida certidão pela Câmara Municipal ... que atesta que o imóvel se encontra parcialmente ruído e não oferece condições mínimas de utilização, tendo igualmente a Provedoria da Justiça arquivado o processo aberto por denúncia da autora, pela ruína do locado.
Entende assim, que não se remeteu ao silêncio, mas sim que adoptou comportamentos adequados perante as hipóteses que tinha face à situação e ao estado do imóvel.
Acresce que tem vindo a realizar negociações com a autora para a desocupação do locado, em que a mesma reconhece a possibilidade de derrocada e de grave acidente, não considerando possível tecnicamente uma reposição da cobertura do edifício com facilidade. Por tudo isto, considera que é imperioso concluir que se mostram reunidos os pressupostos para a denúncia do arrendamento em virtude da sua iminente ruína.
Admite o réu que pode não ter cumprido todos os seus deveres de conservação, nem enviado todos os necessários elementos com a denúncia do contrato, no entanto entende que não se pode dizer que se remeteu à posição de inércia, tendo sempre comunicado à autora as diligências necessárias e devendo ser entendido que a sua actuação à data da denúncia se integra em actuação em estado de necessidade.
Requer, por isso, que se considere eficaz a denúncia efectuada e afastado o direito da autora de permanecer no estabelecimento, no exercício do gozo do direito de arrendamento, e que sejam afastadas as obras peticionadas, por serem de dimensão consideravelmente superior ao que seria razoável em face do valor da renda.
Em sede de resposta, veio a autora peticionando que as excepções improcedam por não se verificarem, alegando para tanto, em suma: - que inexiste ineptidão da petição inicial, já que se baseia no comportamento passado do réu, o que faz prever novas ilegalidades no futuro, devendo por isso ser condenado o réu de praticar actos que obstem ao gozo do arrendado; - que será necessária a liquidação da sentença para determinar que obras serão necessárias à conservação do locado, pelo que o seu petitório se mostra consentâneo com o artigo 556.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, devendo também esta excepção decair; - que inexiste abuso de direito por parte da autora, e que o réu não poderá desculpar-se com a crise económica para praticar um crime de desobediência, entendendo que em 2010, quando denunciou a situação, a intervenção necessitaria de um baixíssimo custo, nomeadamente por apenas ser necessário repor algumas telhas, pelo que a excepção deve improceder, já que teve responsabilidade na degradação do edifício.
Em sede de audiência prévia foi conhecida a excepção e julgada procedente por despacho proferido em 12-10-2018, com a consequente absolvição do R., nos seguintes termos:
«Assim, absolvo o Réu da instância quanto ao pedido de condenação a abster-se, através dos seus órgãos, agentes ou cometidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do imóvel objecto do arrendamento, com base em qualquer denúncia que padeça das mesmas ilegalidades.»
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento da causa.
Foi proferida sentença, na qual foi julgada a presente acção «parcialmente procedente por parcialmente provada e, em consequência:
I. Declarar a ilegalidade da denúncia a que a o R. procedeu, mais se condenando o R. a reconhecer tal facto;
II. Condenar o R. a abster-se de, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal ou qualquer outra que padeça das mesmas ilegalidades;
III. Absolver o R. do restante do pedido, nomeadamente de realizar as obras e trabalhos de protecção e salvaguarda necessários a obviar à degradação do imóvel referido em 1º supra e de concluí-las com a maior brevidade, nomeadamente por procedência da excepção de abuso de direito pela desproporção entre o valor das obras necessárias e o valor da renda;
IV. Julgar improcedente a invocação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium do R.».
Inconformado com a sentença, o Réu interpôs recurso contra a mesma, formulando as seguintes conclusões (transcrição):
«1ª Na contestação da acção dos presentes autos, o R. defendeu-se invocando, além do mais, excepção dilatória de ineptidão da petição inicial relativamente ao pedido da sua condenação a abster-se de comportamentos perturbadores do gozo do arrendamento da A. fundada em futuras denúncias do contrato de arrendamento, ou seja, em factos futuros, inexistentes, portanto sem causa de pedir.
2ª Na audiência prévia, por despacho proferido em 12-10-2018, julgou-se procedente aquela excepção dilatória e, consequentemente, decidiu-se absolver «o Réu da instância quanto ao pedido de condenação a abster-se, através dos seus órgãos, agentes ou cometidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do imóvel objecto do arrendamento, com base em qualquer denúncia que padeça das mesmas ilegalidades.»
3ª O referido despacho esgotou o poder jurisdicional de conhecimento daquele pedido e transitou em julgado cfr. artigo 613.º, n.ºs 1 e 3, do CPC.
4ª Porém, na sentença final, o tribunal considerou erradamente que a dita excepção havia sido julgada improcedente e voltou a conhecer do mencionado pedido, em sentido oposto ao da decisão transitada, decidindo condenar «o R. a abster-se de, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal ou em qualquer outra que padeça das mesmas ilegalidades.»
5ª Assim, o trecho final, sublinhado a negrito, do transcrito ponto II do dispositivo da sentença é ofensivo do caso julgado a respeito formado nos autos e enferma da nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por conhecer de questão decidida no processo e de que o tribunal já não podia tomar conhecimento.
6ª Donde e por ter violado as normas dos artigos 613.º, n.ºs 1 e 3, 615.º, n.º 1, alínea d), parte final, e 619.º, n.º 1, todos do CPC, deve ser revogada a sentença na parte impugnada, eliminando-se a condenação do R. a abster-se de comportamentos fundados em futuras denúncias do contrato de arrendamento, correspondente ao mencionado trecho final do ponto II do dispositivo daquela.
Vossas Excelências, porém, melhor decidirão como for de direito e justiça.»
Inconformada com a sentença, também a A. interpôs recurso contra a mesma, formulando as seguintes conclusões:
«I – Os depoimentos das testemunhas BB e Eng. CC nas quais o Tribunal a quo até diz ter louvado a sua convicção), quer per se quer conjugadas com as regras da experiência comum e da lógica, determinam a declaração de PROVADO da factualidade constante dos itens A e C do elenco de factos não provados.
II – Contrariamente ao referido na sentença recorrida, a testemunha Eng. CC efectivamente aventou valores por metro quadrado para a reparação mínima necessária da cobertura do imóvel em causa nos autos (só que numa inquirição anterior àquela que o Tribunal analisou), devendo consequentemente ser dado como PROVADA a factualidade constante do item B do elenco de factos não provados, com a necessária adaptação decorrente da evolução dos custos e em harmonia com o atestado pela testemunha em apreço, passando a consignar-se que a cobertura pode ser reposta por cerca de 40€/m2 a 45€/m2.
III – Considerando que, na decisão de direito, o Tribunal a quo entendeu que eventual intervenção na cobertura do edifício “colocaria em causa, claramente a segurança da autora no gozo do locado”, a factualidade alegada em 64º da p.i. não é irrelevante para a boa decisão da causa, pelo que deve ser inscrita na matéria de facto a decidir.
IV – Mais devendo ser, à luz da prova produzida e não contraditada, declarado PROVADO que, com a intervenção proposta pela A. «É POSSÍVEL ATRAVÉS DA REPOSIÇÃO DA COBERTURA DO EDIFÍCIO, ATRAVÉS DE OBRAS DE BAIXO CUSTO E QUE NÃO IMPLICAM A DESOCUPAÇÃO DO ESTABELECIMENTO DA A., ASSIM SE GARANTINDO A PRESERVAÇÃO DO IMÓVEL E A SEGURANÇA DOS SEUS UTENTES E SEM TRANSTORNOS PARA QUEM QUER QUE SEJA».
V – Quanto às questões de direito, mostra-se – com o devido respeito – despido de senso jurídico o afastamento da pretensão da A. com a conclusão de que as obras peticionadas constituem obras de conservação extraordinária, porquanto a elas o senhorio está legalmente obrigado.
VI – No que concerne à desproporção entre o custo das obras mínimas necessárias e o valor recebido pelo senhorio a título de renda, tem de se repudiar veementemente a violação flagrante do princípio de igualdade das partes quando a sentença revidenda manifesta a preocupação de que “o Estado tem que realizar um juízo economicista quanto ao seu património, uma vez que os seus fundos provêm do bolso dos contribuintes e cabe ao estado geri-los”, para mais passando o Tribunal a quo a fazer tal gestão na decisão que profere, em claro prejuízo dos legítimos direitos da A..
VII – Ademais, considerando que o R. não provou (nem alegou, não podia, ante o clamoroso silêncio a que sempre se remeteu) que tenha feito o que quer que fosse para impedir a degradação do locado (nem a progressão da devastação do mesmo), constitui ostensivo abuso de direito vir aos autos clamar pela desproporção entre o valor das obras e o valor da renda.
VIII – Devendo operar os ensinamentos do douto Ac. STJ no processo n.º 99A740, quando diz que, “Se o senhorio deixar intencionalmente degradar o locado, para depois invocar os altos custos da reparação e assim forçar o inquilino a sair ou, eventualmente, originar a demolição do prédio estar-se-ia perante um “venire contra factum proprium” se viesse invocar abuso de direito por parte do locatário que pede a realização de obras”.
IX – Assim se devendo afastar a pretendida excepção do R. e ser o mesmo condenado a executar as obras minimamente necessárias à reposição da estanquicidade do edifício em causa.
TERMOS EM QUE, Assim V.as Exas. decidindo, farão, como de hábito, boa e sã Justiça.»
Nas contra-alegações o Réu formula as seguintes conclusões:
«1ª O juízo de não prova dos factos descritos nas alíneas a), b) e c) da fundamentação de facto da sentença é o correcto, face à credibilidade e convergência de sentido dos elementos probatórios ponderados na motivação da sentença, aos demais elementos probatórios disponíveis, designadamente os transcritos ou aludidos no corpo desta resposta, e à falta de credibilidade dos elementos probatórios que suportam a pretensão da recorrente, pelas razões também antes aduzidas.
2ª A fundamentação jurídica da sentença é correcta e suficiente e a decisão proferida, no vector impugnado, é o seu corolário lógico.
3ª Quando a A. assumiu a posição de arrendatária, em 25-07-1990, o edifício já apresentava danos que afectavam a sua estabilidade estrutural, de origem ou causa indeterminada, estando a fachada contida/escorada com viga metálica, desde a década de 80 do século passado.
4ª O estado de conservação/degradação do edifício em 2010 e em 2016 ou 2017 era semelhante.
5ª A renda paga pela A. de 44,00 euros mensais, há muito deixou de ser contrapartida proporcional ao valor do gozo e fruição do locado e suficiente para custear as obras de conservação necessárias a manter as condições de normal utilização daquele.
6ª Indicativos da manifesta desproporção ou desequilíbrio das contraprestações das partes no contrato de arrendamento são o custo da colocação duma cobertura provisória no edifício, em painel sandwich, que custaria pelo menos 45.300 euros – o equivalente a 85,79 vezes o valor da renda anual de 528,00 euros que a A. Paga – e que só para colocar duas chapas de zinco no telhado, em 23-11-2010, despendeu 1.331,00 euros.
7ª Portanto, desde que a A. tomou a posição de arrendatária, não é e nunca foi legalmente exigível ao R., antes de por ela interpelado em 11-11-2010 ou posteriormente, a realização das obras que reclama e, bem assim, de quaisquer outras.
8ª A A. está disso bem ciente e só assim se compreende que, por antecipação, tenha intentado contrariar na PI a previsível defesa do R., com fundamento no manifesto desequilíbrio das contraprestações das partes e na insuficiência das rendas auferidas para suportar o custo de quaisquer obras de conservação do edifício.
9ª Por isso que, o seu pedido de condenação do R. a realizar as obras necessárias a preservar as condições de normal utilização do locado, diverge manifestamente dos ditames da boa fé e também extravasa claramente da função social e económica do direito alegado na base daquela (Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição artigo 1022.º do CC), por pretender que seja ele obrigado a realizar uma prestação cujo custo a sua contraprestação não suporta e que não tem correspondência mínima com o valor económico do gozo e fruição do locado.
10ª Age, pois, nos autos com abuso de direito.
11ª Acresce que as obras de conservação do edifício reclamadas pela A. são técnica e economicamente inviáveis, por deficiência irremediável da sua estabilidade estrutural, e apenas são tecnicamente exequíveis a sua demolição e reconstrução integral (o que resulta do teor do auto de vistoria junto com a contestação como Doc. n-º9, da confirmação daquele pelos seus autores as testemunhas DD e EE do relatório da perícia ordenada e do depoimento da testemunha FF).
12ª Não se provou que a falta de estabilidade estrutural do edifício seja imputável a incúria do R. na sua conservação.
13ª A improcedência do pedido de condenação do R. a realizar as obras reclamadas pela A., por não lhe serem legalmente exigíveis, e a inexequibilidade técnica de quaisquer obras de conservação tornam irrelevante para a decisão da causa a pronúncia sobre a factualidade alegada no artigo 64º da PI.
14ª A douta sentença recorrida julgou correctamente os factos e declarou com acerto o direito do caso;
15ª Devendo ser integralmente confirmada e ser o recurso julgado totalmente improcedente.
Vossas Excelências, porém, melhor decidirão, como for de direito e de justiça.»
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
São os seguintes os factos dados como provados na 1.ª instância:
«1. O Estado Português é dono do prédio urbano composto por propriedade total configurada em ... e ... andar constituído por 4 inquilinos (29 divisões), sito na Rua ..., com os n.ºs de polícia ...21 a ... e Rua ..., de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...36 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...21-urbano União de Freguesias ..., ..., ... e ..., gerido e administrado pela Direcção Geral do Tesouro e Finanças.
2. O ... constitui zona classificada como Património Mundial da UNESCO.
3. O prédio referido em 1) situa-se na circunscrição daquele ... definido enquanto zona classificada.
4. A autora é arrendatária das divisões correspondentes ao ... da entrada do n.º ... da Rua ..., posição que lhe adveio à titularidade por via de trespasse do estabelecimento comercial nelas instalado, celebrado em 25 de Julho de 1990.
5. Desde a data referida em 4 a requerente tem pago a renda acordada, e ali vem desenvolvendo a actividade comercial do estabelecimento de hotelaria, restauração e bebidas denominado «...».
6. Desde data não concretamente apurada, mas pelo menos desde o ano de 2010, que o imóvel referido em 1) tem sofrido escorrências e infiltrações de água provocadas pelo desmoronamento de metade do telhado do mencionado prédio e das vigas que o suportavam.
7. Em 11/11/2010 a autora enviou escrito onde comunicou tal facto à Direcção Geral do Tesouro e Finanças, escrito do qual além do mais constava a solicitação “que intervenham com a maior brevidade possível, tomando as decidas providências no sentido de apurar qual o problema e respectiva solução da infiltração observada, antes que se verifiquem mais danos materiais e afectem a normal laboração da m/ actividade”.
8. A autora não obteve resposta ao escrito referido em 7.
9. Em 22/12/2010 a requerente enviou carta à Câmara Municipal ..., alertando para os perigos da não intervenção por parte do senhorio no sentido da correcção dos defeitos detectados.
10. Em 04.01.2012, a Câmara Municipal ... intimou a DGTF a promover, no prazo de 12 meses, os procedimentos e obras identificados no auto de vistoria:
a. numa primeira fase, a curto prazo, para reposição de condições de segurança e salubridade mínimas: Demolição da cobertura do prédio e de todas as suas paredes divisórias, uma vez que já não têm recuperação possível, com a consequente remoção de entulhos e limpeza do prédio, Reparação das paredes danificadas (…).
b. numa segunda fase, em tempo mais dilatado, para total recuperação da edificação: Reconstrução integral e geral do prédio, garantindo o cumprimento de todas as normas legais e regulamentares em vigor, designadamente a nível de segurança, salubridade e habitabilidade.”
11. Até à presente data não foi promovida qualquer reparação.
12. Em 10/7/2015, a Direcção Geral do Tesouro e Finanças comunicou à requerente a intenção de denunciar o arrendamento em causa, por pretenderem proceder à demolição do locado, por alegado estado de ruína.
13. Em escrito enviado pela autora através dos seus mandatários à DGTF, datado de 29/07/2015, a autora rejeitou aquela intenção.
14. Em 19/07/2016 o imóvel passou a apresentar, também, problemas eléctricos, provocados por constantes infiltrações, tendo sido dado conhecimento pela autora à Direcção Geral do Tesouro e Finanças.
15. Em 30/03/2017 a Direcção Geral do Tesouro e Finanças remeteu à requerente um escrito no qual se reportou a uma entendendo que tinha operado a cessação do arrendamento por razão da demolição do prédio, e ordenou a desocupação imediata do locado pela Requerente, no prazo de 15 dias a contar da recepção.
16. O edifício referido em 1 encontra-se com a cobertura parcialmente ruída.
17. A comunicação referida em 13 mostra-se desacompanhada de quaisquer elementos ou documentos, nomeadamente o comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e o documento emitido pela Câmara Municipal, que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos.
18. Em 23.08.2011, a Câmara Municipal ... informou a DGTF que, na sequência da vistoria realizada em 21.04.2011, foi elaborado o respectivo auto, mais informando ser sua pretensão intimar a DGTF à realização das obras consideradas necessárias e mencionadas no referido auto, tendo para o efeito 30 dias para iniciar e 60 dias para concluir, dispondo a DGTF no prazo de 10 dias úteis para se pronunciar por escrito.
19. Do referido auto de vistoria consta designadamente, que:
a. 2.8) As áreas afectas ao prédio encontram-se também em muito mau estado (…) sendo que algumas destas áreas apresentam-se mesmo em pré-ruína(…)
b. 2.9) (…) a decomposição destes materiais e sua acumulação no local representam risco acrescido a nível de segurança contra incêndios e, sobretudo, constitui um foco potencialmente perigoso a nível de salubridade e saúde pública.
c. 2.14) Considera-se ainda que a recuperação do imóvel teria que ser muito profunda (total!) e acarretaria custos muito elevados, o que parece inviabilizar a mesma quer económica quer tecnicamente para reposição do prédio nas decidas condições, quer a nível de segurança estrutural, quer de segurança contra incêndios, quer de salubridade, seria necessária a realização das seguintes obras:
A) numa primeira fase, a curto prazo, para reposição de conduções de segurança e salubridade mínima: Demolição da cobertura do prédio e de todas as paredes divisórias, uma vez que já não têm recuperação possível, com a consequente remoção de entulhos e limpeza do prédio. Reparação de paredes danificadas (…)
B) Numa segunda fase, em tempo mais dilatado para total recuperação da edificação: Reconstrução integral e geral do prédio, garantindo o cumprimento de todas as normas legais e regulamentares em vigor, designadamente a nível de segurança, salubridade e habitabilidade.”
20. Em 11/07/2013, a Câmara Municipal ... notificou a DGTF da constituição como arguida no âmbito do processo de contraordenação instaurado por incumprimento da intimação referida em 10, informando da possibilidade de a mesma se pronunciar por escrito no prazo de dez dias.
21. Em 26/07/2013, em resposta à notificação referida em 18, a DGTF informou a Câmara Municipal ... que o imóvel em causa constitui do ponto de vista jurídico um único prédio, encontrando-se o mesmo ocupado ao nível do rés-do-chão a Direcção de Finanças de ..., pelo que, por esse motivo, considerava manifestamente difícil, se não mesmo impossível intervir no prédio em causa, seja por via da reabilitação, seja por via da sua demolição, ainda que parcial, ou mesmo proceder à sua alienação.
Por fim, solicitou a concessão de um prazo de 90 dias para que fossem tomadas as medidas necessárias ao cumprimento da intimação, uma vez que qualquer que fosse a intervenção a levar a cabo passaria necessariamente pela desocupação integral do edifício.
22. Em 10.07.2015, o então Subdirector-Geral do Tesouro e Finanças enviou escrito dirigido à Directora-Geral da Autoridade Tributária, do qual, além do mais, consta:
“Na sequência da recepção do e-mail de 29 de Junho passado, remetido pela Direcção de Serviços de Instalações e Equipamentos, solicito a V. Exa. se digne mandar desocupar o espaço destinado a instalação sanitária do Serviço de Atendimento ao Contribuinte da AT, sito no ... do prédio identificado em assunto, uma vez que é intenção da Direcção-Geral proceder à sua demolição, em consequência do estado de ruína do mesmo. Mais informo que foi requerida à Câmara Municipal ... certidão comprovativa do estado de ruína e requerida a interdição de uso do prédio, por revelar perigosidade para a saúde e segurança públicas.
23. Através da informação n.º ...21.../DAP/2015, de 8 de Julho, foi proposto:
a. Que a comunicação de denúncia do arrendamento ao abrigo da alínea b) do artigo 1101.º do CC, fosse de imediato enviada à arrendatária;
b. Que fosse solicitado à Câmara Municipal ... certidão comprovativa do estado de ruína do prédio, com vista à sua demolição;
c. Que fosse solicitada à DSIE a desocupação da área destinada a instalação sanitária do Serviço de Atendimento ao Contribuinte da AT;
d. Que fosse cabimentado o valor da indemnização a pagar à arrendatária, no caso de entrega imediata do locado.
24. Em 21.08.2015, a Câmara Municipal ... emitiu uma Certidão em que atesta que o prédio urbano referido em 1) se encontra parcialmente ruído e não possui as condições mínimas de utilização em termos de segurança estrutural, de segurança contra incêndios e de salubridade, certificando ainda que a demolição não é possível sem que previamente seja apresentado um projecto de arquitectura.
25. Em 06.04.2017 foi contactada a ... no sentido de a mesma executar ou contratar a realização de um projecto de demolição do edifício com contenção de fachada.
26. O valor que a autora paga de renda é de 44,99 euros.
Factos não provados:
Não resultaram provados os seguintes factos, consignando-se expressamente que não foram tidos em conta considerações de direito, conclusivas ou irrelevantes para a boa decisão da causa:
A) Quando a autora, em Outubro de 2011 participa à DGTF as escorrências deviam-se à ausência de poucas telhas.
B) O telhado pode ser reposto por cerca de 36,00 por m2.
C) Em 2010, o telhado do edifício referido em 1 necessitava da reposição de menos de 44 telhas.
2 – Objecto dos recursos.
As questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões da sua alegação, nos termos do artigo 684.º, n.º 3, do CPC,
1ª Questão: Saber se a sentença é ofensiva do caso julgado por conhecer de matéria já antes julgada em sede de audiência prévia (Recurso do Réu).
2ª Questão: Saber se os factos a), b) e c) não provados devem ser considerados provados (Recurso da Autora).
3ª Questão – Saber se as obras peticionadas constituem obras de conservação extraordinária e o senhorio tem o dever de as realizar (Recurso da Autora).
3 - Análise dos recursos.
1ª Questão: Saber se a sentença é ofensiva do caso julgado por conhecer de matéria já antes julgada em sede de audiência prévia (Recurso do Réu).
O Réu vem dizer que, a sentença não podia conhecer da excepção dilatória de ineptidão da petição inicial referente ao trecho final de parte do pedido por já antes ter sido decidida tal matéria em sede de audiência prévia.
E tem razão.
Com efeito, esta excepção foi conhecida e julgada procedente, por despacho proferido em 12-10-2018, em sede de audiência prévia, com a consequente absolvição do R., nos seguintes termos:
«Assim, absolvo o Réu da instância quanto ao pedido de condenação a abster-se, através dos seus órgãos, agentes ou cometidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do imóvel objecto do arrendamento, com base em qualquer denúncia que padeça das mesmas ilegalidades.» O referido despacho não foi impugnado, transitou em julgado e tem eficácia interna e externa ao processo onde foi proferido cfr. artigo 619.º, n.º 1, do CPC.»
Portanto, o tribunal esgotou o seu poder jurisdicional sobre a questão antes aludida e deixou de dela poder conhecer de novo cfr. artigo 613.º, n.ºs 1 e 3, do CPC.
Logo, não podia a sentença voltar a conhecer, em sentido contrário, da mesma matéria («II Condenar o R. a abster-se de, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal ou em qualquer outra que padeça das mesmas ilegalidades.») por já existir decisão força obrigatória dentro do processo, uma vez que tal decisão não foi objecto de recurso.
Sabemos que, o caso julgado formal obsta a que o juiz possa, na mesma acção, alterar a decisão antes proferida (assim, Antunes Varela in Manual de Processo Civil, 2.ª edição, página 703), como aconteceu no caso dos autos (certamente por uma grande distracção).
Há colisão entre as duas decisões, sendo que prevalece a primeira que transitou em julgado.
O caso julgado formal que se constituiu e que é vinculativo dentro do processo impede a subsistência desta última decisão, impondo a sua revogação.
Em suma:
Procede o recurso do réu e revoga-se a sentença na parte II “Condenar o R. a abster-se de, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal ou qualquer outra que padeça das mesmas ilegalidades” dando-se tal trecho sem efeito;
2ª Questão: Saber se os factos a) b) e C) não provados, devem ser considerados provados (Recurso da Autora).
A Autora vem pedir a alteração da matéria de facto, pretendendo que passem a provados os factos a) b) e c) não provados e vem pedir o aditamento do facto alegado e não contraditado em 64º da p.i. pela sua relevância, considerando que, na decisão de direito, o Tribunal a quo entendeu que eventual intervenção na cobertura do edifício “colocaria em causa, claramente a segurança da autora no gozo do locado”, ou seja, o aditamento do seguinte facto:
«É possível através da reposição da cobertura do edifício através de obras de baixo custo e que não implicam a desocupação do estabelecimento da A., assim se garantindo a preservação do imóvel e a segurança dos seus utentes e sem transtornos para quem quer que seja».
Em causa estão os seguintes factos não provados:
« A) Quando a autora, em Outubro de 2011 participa à DGTF as escorrências deviam-se à ausência de poucas telhas.
B) O telhado pode ser reposto por cerca de 36,00 por m2.
C) Em 2010, o telhado do edifício referido em 1 necessitava da reposição de menos de 44 telhas.»
É a seguinte a convicção do tribunal a este propósito:
«Quanto aos factos julgados não provados foram-no pela absoluta falta de prova que sobre eles incidiu, uma vez que nem sequer do depoimento das testemunhas arroladas pela autora resultou a facilidade da reposição da cobertura nos termos alegados. »
Discorda a recorrente alegando que:
«Os depoimentos das testemunhas BB e Eng. CC nas quais o Tribunal a quo até diz ter louvado a sua convicção), quer per se quer conjugadas com as regras da experiência comum e da lógica, determinam a declaração de PROVADO da factualidade constante dos itens A e C do elenco de factos não provados pois, contrariamente ao referido na sentença recorrida, a testemunha Eng. CC efectivamente aventou valores por metro quadrado para a reparação mínima necessária da cobertura do imóvel em causa nos autos (só que numa inquirição anterior àquela que o Tribunal analisou), devendo consequentemente ser dado como PROVADA a factualidade constante do item B do elenco de factos não provados, com a necessária adaptação decorrente da evolução dos custos e em harmonia com o atestado pela testemunha em apreço, passando a consignar-se que a cobertura pode ser reposta por cerca de 40€/m2 a 45€/m2.»
Vejamos:
Em primeiro lugar, importa referir que, pelo seu teor conclusivo, a alínea a) não provada (…poucas telhas) e o facto que se pretende aditar («…através de obras de baixo custo» não podem fazer parte da matéria consignada, por serem perspectivados como matéria integrada no thema decidendum do presente pleito, contendo a resposta à solução plausível de direito.
Com efeito, a inserção de matéria conclusiva traduz uma técnica jurídica incorrecta sendo que, na decisão sobre a matéria de facto apenas devem constar os factos provados e os factos não provados, com exclusão de afirmações genéricas, conclusivas (que são que a lógica ilacção de premissas) e que comportem matéria de direito pois são os factos que o n.º 4 do artigo 607.º do CPC impõe que sejam discriminados e declarados provados e/ou não provados pelo juiz, na sentença.
Sempre que um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas que definem o objecto da acção, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões, o mesmo deve ser eliminado- neste sentido Miguel Teixeira de Sousa, ‘Estudos sobre o Novo Processo Civil’, Lex, 1997, pág. 312 e Paulo Faria, “A reforma da base instrutória: uma regressão, A Reforma do Processo Civil-Contributos”, Revista do Ministério Público, Cadernos II, 2012, págs. 37-48 onde se pode ler o seguinte: se “o tema da instrução pode aqui ser identificado por referência a conceitos de direito ou conclusivos (…) já a decisão sobre a matéria de facto nunca se poderá bastar com tais formulações genéricas, de direito ou conclusivas, exigindo-se que o tribunal se pronuncie sobre os factos essenciais e instrumentais.»
Pelo exposto, retira-se a al. a) da matéria não provada e rejeita-se o aditamento pretendido.
Por outro lado, quanto às alíneas b) e c) concordamos com a sentença ao entender que não há suporte probatório para a mesma.
Ouvido o depoimento do Engenheiro do mesmo não resultam como seguros os factos específicos em causa, já que o mesmo refere de forma genérica, hipotética e conclusiva a matéria em causa.
Finalmente sempre se dirá que tais factos sempre seriam inúteis, pois não poderiam conduzir a nenhuma alteração da solução jurídica, por não afastarem a situação de abuso de direito, como veremos de seguida.
Ainda por constar de documento autêntico (contrato de trespasse), não oferecer discordância das partes e ser relevante para a apreciação e a possibilidade de o fazer oficiosamente dá-se por provado o seguinte facto:
«27- Aquando do trespasse referido em 4) a renda era de 3 mil quinhentos e setenta e quatro escudos».
3ª Questão – Saber se as obras peticionadas constituem obras de conservação extraordinária e o senhorio tem o dever de as realizar (Recurso da Autora).
A sentença absolveu o R. de realizar as obras e trabalhos de protecção e salvaguarda necessários a obviar à degradação do imóvel referido em 1º supra e de concluí-las com a maior brevidade, nomeadamente por procedência da excepção de abuso de direito, pela desproporção entre o valor das obras necessárias e o valor da renda.
Fê-lo com o fundamento de que existe uma situação de desproporcionalidade entre a obrigação do senhorio proceder às obras e o valor da renda.
Assim, a sentença considerou que, não se considera exigível ao Estado proceder às reparações necessárias à manutenção da conservação do locado, nem em 2010, nem actualmente, uma vez que o imóvel que não lhe proporciona rendimentos que possam acompanhar as constantes necessidades de intervenção de um imóvel que pela sua antiguidade já se encontra em estado de ruína.
Considera que, apesar de ser obrigação do senhorio proceder a obras de conservação no locado, atento o estado do imóvel, já seriam necessárias obras de conservação extraordinárias, nomeadamente por o edifício estar já em estado avançado de ruína, aquando do primeiro contacto, não obstante ter sido amplamente discutido nos presentes autos o conceito de ruína, um edifício que se encontra escorado desde a década de 90, ou 80, e que em 2011 já se encontrava com metade do telhado caído, se encontra claramente arruinado.
E avançamos desde já que concordamos com tal entendimento.
A recorrente também vem defender que deveria ter sido procedente o seu pedido de: « condenação do réu a, no prazo a que o Tribunal considere adequado, não superior a 30 dias contados da decisão a proferir, iniciar as obras ou trabalhos de protecção e salvaguarda que se venha a apurar serem minimamente necessárias a obviar à degradação do imóvel e consequências sofridas pela autora no locado, por forma a que não lhe interrompa o exercício do gozo de arrendamento, e a concluí-las com a maior brevidade» argumentando que, as obras peticionadas constituem obras de conservação extraordinária, porquanto a elas o senhorio está legalmente obrigado.
Analisando:
À luz do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil, «quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos apenas visa os novos factos, ao passo que, quando dispõe directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, se entende que a lei (nova) abrange as próprias relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor».
Ora uma vez que o contrato de arrendamento em causa foi celebrado em data anterior ao RAU, passou a ser disciplinado pelo RAU na data da entrada em vigor deste diploma, por força do disposto no artigo 12.º, n.º 2, 2ª parte, do CC.
Efectivamente, naquilo em que o RAU dispôs directamente sobre o conteúdo dos contratos (direitos e deveres dos sujeitos), passou a ter aplicação imediata às relações já antes constituídas, dado que nenhuma ressalva foi feita em contrário.
Sob o domínio do RAU, os artigos 11.º e seguintes estabeleciam uma distinção relativamente às obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação, sujeitando-as a regimes diversos – vide Pais de Sousa, “Obras no locado e sua repercussão nas rendas”, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, III, Direito do Arrendamento Urbano ”, Almedina, 2002, pág. 159-176, Aragão Seia, “Arrendamento Urbano Anotado”, Almedina, 3ª edição, pág. 161-177, e Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, Almedina, 2ª edição, 1999, pág. 402-404.
Eram consideradas obras de conservação ordinária, nos termos do artigo 11.º, n.º 2, do RAU: a) as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) as obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral e local, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas e existentes à data da sua celebração. Nos termos do artigo 12.º do mesmo RAU estas obras ficavam a cargo do senhorio, sem prejuízo do dever de o locatário manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo pequenas deteriorações em conformidade com o fim do contrato (artigo 1043.º do Código Civil e artigo 4.º do RAU). Nos arrendamentos não habitacionais era possível, no entanto, convencionar que estas obras (de conservação ordinária) ficassem a cargo do arrendatário)
Por seu turno, eram consideradas obras de conservação extraordinária, nos termos do artigo 11.º, n.º 3, do RAU, as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas cometidas pelo senhorio, ultrapassassem, no ano em que se tornassem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Por último, eram consideradas obras de beneficiação as que não se pudessem integrar em qualquer das duas anteriores categorias.
Quanto a estas obras de conservação extraordinária ou de beneficiação ficavam elas a cargo do senhorio apenas quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhes fosse ordenada pela câmara municipal competente ou quando existisse acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (artigo 13.º, n.º 1, do RAU), daí resultando, «a contrario sensu» que, na ausência de intimação da câmara competente ou de acordo escrito das partes, as aludidas obras ficariam a cargo do arrendatário.
Assim, as obras de conservação ordinárias são aquelas que não mexem na estrutura do imóvel e se encontram relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal.
A jurisprudência tem considerado como obras de conservação ordinárias, “a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado”, bem como “a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas” ou “as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima”.
Por outro lado, as obras de conservação extraordinárias prendem-se com a alteração da estrutura do edifício ou por defeito de construção do prédio, por caso fortuito ou de força maior, ou seja, por caso imprevisível ou inevitável.
Serão por exemplo as que, em qualquer altura as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas.
Margarida Grave, citada por França Pitão, na senda do que vinha sendo entendido já, doutrinal e jurisprudencialmente, entende por obras de conservação ordinária “aquelas que estão relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal” e por obras de conservação extraordinária “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano”, 2ª. edição actualizada, pág. 550. Cfr. ainda Aragão Seia in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, 2ª. edição, págs. 148/149).
No caso dos autos, estamos perante obras de conservação e quer se considerem de natureza ordinária, quer extraordinária, uma vez que a sua execução foi ordenada pela câmara municipal competente, sempre estariam a cargo do locador.
Porém, tal obrigação é afastada quanto se verifica uma situação de abuso de direito, situação tida como verificada na sentença recorrida.
Estatui o artigo 334.º do CC que “é abusivo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Há abuso de direito quando, embora exercendo um direito, o titular exorbita o exercício do mesmo, quando o excesso cometido seja manifesto, quando haja uma clamorosa ofensa do sentimento jurídico-socialmente dominante.
A figura do abuso de direito permite – como válvula de escape – a adaptação do direito à evolução da vida.
Serve como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social vigorante em determinada época, evitando que, observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
Como refere Menezes Cordeiro in “Da Boa Fé no Direito Civil”, pág. 719 e ss., o abuso de direito pode revestir várias modalidades, entre elas, o “desequilíbrio no exercício jurídico”.
Uma das categorias do exercício abusivo é a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto a outrem pelo seu exercício: ultrapassados certos limites, essa desproporcionalidade é abusiva, violando os princípios da boa fé.
É o caso dos autos.
É do conhecimento geral que, na generalidade os edifícios não tiveram qualquer intervenção dos senhorios, por força das rendas “congeladas” que, durante décadas, vigoraram no nosso país.
Como se afirma na Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano, “tem sido o congelamento das rendas que tem impossibilitado a renovação e a requalificação urbana, por ter entorpecido a capacidade económica do proprietário para a realização das obras necessárias à conservação dos prédios, o que levou a situações calamitosas de degradação do património urbano, alguns em estado de eminente ruína”.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 28.11.2002, P. 02B3436, rel. Cons. Eduardo Batista, in www.dgsi.pt, “… o contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada; A renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento”.
Como resulta da factualidade provada, o imóvel arrendado encontra-se arrendado à autora desde 25 de Julho de 1990.
E a renda paga actualmente é de 44,99 euros e a inicial, aquando do trespasse era de 3 mil quinhentos e setenta e quatro escudos.
A jurisprudência tem vindo a reconhecer o abuso do direito em situações similares à presente: vejam-se o Ac. do S.T.J. de 24-5-2007 (Fonseca Ramos), rec. n.º 1060/07, Ac. do S.T.J. de 31-1-2007 (João Camilo). rev. n.º 4404/06, Ac. do S. T.J. de 14-11-2006 (Fernandes Magalhães), rev. n.º 3579/06, Ac. do S.T.J. de 8-6-2006 (Oliveira Barros), rev. n.º 1103/06, Ac. do S.T.J. de 16-12-2004 (Oliveira Barros), rev. n.º 3903/04,Ac. do S.T.J. de 28-11-2002 (Eduardo Baptista), rev. n.º 3436/02, Ac. do STJ de 30.09.2008, P. 08A2259, (Paulo Sá) do STJ de 2.6.2009, P. 256/09.3YFLSB, (Urbano Dias), do STJ de 20.01.2009, P. 8A3810, (Salazar Casanova), da RP de 13.12.2012, P. 1242/10.6TJPRT.P1, rel. Desemb. Pinto de Almeida, e do STJ de 5.5.2015, P. 3820/07.1TVLSB.L2.S1, rel. Cons. Gregório Silva Jesus, todos in www.dgsi.pt.
E nem se diga que, o senhorio se está a aproveitar de uma situação que ele mesmo desencadeou, permanecendo inactivo, omitindo a realização de obras de conservação que deveria ter realizado.
Como refere Ac. STJ de 20 de Janeiro de 2009, Proc. n.º 08A3810, (relator: Salazar Casanova):
«(…) a entender-se que o senhorio, omitindo a realização de obras de conservação, não pode fundadamente invocar o abuso do direito com base na desproporção entre o custo das obras e a renda auferida, fácil é constatar que esta consideração culposa, considerada a partir de um incumprimento objectivamente constatado, levaria a que os senhorios que não realizaram obras de conservação não pudessem prevalecer-se do abuso do direito pois sempre lhes seria atribuível a responsabilidade pelo estado de maior degradação do imóvel e, por conseguinte, do custo mais avultado das obras.
42. E, no entanto, o que comummente se verifica é que, quase sempre, as obras de conservação não são realizadas pela pura e simples razão de que o seu custo é desproporcionado face ao rendimento auferido, não observando o senhorio as disposições que lhe impõem obras regulares de conservação porque o seu cumprimento está para além do limite exigível de sacrifício, consideração que vale para os arrendamentos vinculísticos, ou seja, aqueles em que o senhorio não pode denunciar o contrato no termo do arrendamento, estando, portanto, inviabilizada negociação para aumento de renda ou para estipulação que tenha em conta e procure resolver com equidade certas situações particulares como, por exemplo, a necessidade de obras vultuosas.
43. Por isso, afigura-se-nos que da mera constatação da inobservância por parte do senhorio em realizar obras de conservação, ordinária ou extraordinária, não resulta a imperativa ininvocabilidade do abuso do direito salvo se for demonstrado que o senhorio podia realizar as obras e não as quis realizar, demonstração fácil de fazer a partir do confronto dos montantes de renda auferidos com o custo das obras.
44. Em muitos casos, a prova não passará da constatação do elevado custo actual da obra contraposto ao valor reduzido da renda.
45. Suscitar-se-á por vezes a questão de saber, precisamente porque houve omissão de obras de conservação no passado, se o custo actual elevado das obras resultou dessa omissão, pressupondo-se que, se tivessem sido realizadas no período que a lei prevê, já não ocorreria tamanha desproporção.
46. O abuso do direito, posto que oficiosamente cognoscível, constitui matéria de excepção e há-de resultar de factos que permitam declará-lo, importando ao interessado no seu reconhecimento o ónus da prova (artigo 342.º/2, do Código Civil).
47. Atente-se, porém, que o abuso do direito, constatada a desproporção actual entre renda e custo de obras, deve em princípio ser reconhecido a não ser que seja atribuível à omissão do senhorio o actual agravamento de custos que seriam bem menores no passado e comportáveis com o valor da renda, não se justificando, por isso, que o senhorio oportunamente se tivesse subtraído a realizar as obras de conservação. Não se afigura, porém, que se deva presumir uma tal omissão, importando, por isso, em sede de contra- -excepção, alegar os factos pertinentes. Por outras palavras: o senhorio que não realizou obras que podia e devia ter realizado não pode prevalecer-se do elevado custo actual das obras ditadas por um agravamento do estado do prédio que é da sua responsabilidade; nada se alegando ou provando a este respeito, não se vê que o senhorio não possa invocar fundadamente o abuso do direito se lhe forem exigidas obras a custos actuais desproporcionadas à renda auferida, sacrifício que está para além do que é razoável, encontrando-se o senhorio manietado por um arrendamento vinculístico.»
No caso dos autos, a Autora alegou, mas não demonstrou, que a reparação do locado teria sido fácil se tivesse ocorrido quando a solicitou em 2010.
Sabemos que:
Aquando da interpelação do Réu (referida em 7) tinham decorrido 20 anos de vigência do contrato, cuja renda inicial era de 3 mil quinhentos e setenta e quatro escudos, sendo actualmente 44,99 euros.
Note-se ainda que:
Por vistoria realizada em 21.04.2011 constatou-se que:
a. 2.8) As áreas afectas ao prédio encontram-se também em muito mau estado (…) sendo que algumas destas áreas apresentam-se mesmo em pré-ruína (…)
b. 2.9) (…) a decomposição destes materiais e sua acumulação no local representam risco acrescido a nível de segurança contra incêndios e, sobretudo, constitui um foco potencialmente perigoso a nível de salubridade e saúde pública.
c. 2.14) Considera-se ainda que a recuperação do imóvel teria que ser muito profunda (total!) e acarretaria custos muito elevados, o que parece inviabilizar a mesma quer económica quer tecnicamente para reposição do prédio nas decidas condições, quer a nível de segurança estrutural, quer de segurança contra incêndios, quer de salubridade, seria necessária a realização das seguintes obras:
A) numa primeira fase, a curto prazo, para reposição de conduções de segurança e salubridade mínima: Demolição da cobertura do prédio e de todas as paredes divisórias, uma vez que já não têm recuperação possível, com a consequente remoção de entulhos e limpeza do prédio. Reparação de paredes danificadas (…)
B) Numa segunda fase, em tempo mais dilatado para total recuperação da edificação: Reconstrução integral e geral do prédio, garantindo o cumprimento de todas as normas legais e regulamentares em vigor, designadamente a nível de segurança, salubridade e habitabilidade.” (factos n.º 18 e 19)
Ou seja, na altura já se propunha a demolição da cobertura e paredes divisórias e posterior Reconstrução integral e geral do prédio, o que significa que o edifício já se encontrava num avançado estado de degradação.
Embora não se tenham avançado valores para as obras, cremos que se pode concluir com segurança que, o custo de reparação das obras necessárias, em confronto com a contraprestação em causa, será necessariamente desequilibrado – veja-se com interesse o Ac. STJ 19.01.2017, proc. n.º 1381/13.1TBVIS.C1.S1 (relatora: Maria da Graça Trigo).
Afigura-se-nos que, já em 2011 a vistoria já impunha uma solução estrutural (o locado é apenas uma parte do um edifício com 4 inquilinos e 29 divisões), para fazer face a uma degradação que já se mostrava sem retorno, sendo de afastar a intervenção mais pontual defendida pela Autora, que não resolveria os problemas do edifício.
Em suma:
Não obstante o direito à realização de obras de conservação (ordinária ou extraordinária) no locado, esse seu direito, em face da exiguidade da contrapartida / renda, se mostra exercido em termos clamorosamente desproporcionados ou excessivos, de tal modo que se impõe que esse direito (reconhecido, em tese geral) seja paralisado, sob pena de se criar «uma tal desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito, por parte do seu titular e as consequências que outros têm de suportar, de onde derive, necessariamente, clamorosa ofensa da justiça.»
Pode-se até dizer que, para além de resultar que o valor das obras não possa vir a ser recuperado através da renda obtida, num espaço temporal medianamente ajustado e razoavelmente aceitável, afigura-se que as obras pontuais pedidas pela Autora não seriam suficientes face às necessidades do edifício onde está inserido o locado, que de acordo com o relatório dos autos necessita de obras estruturais relevantes.
Pelo exposto, improcede o recurso da Autora.
Sumário: (…)
4 – Dispositivo.
Pelo exposto, os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora acordam em:
-Julgar procedente o recurso de apelação interposto pelo Réu e consequentemente, revogar a sentença na parte II “Condenar o R. a abster-se de, através dos titulares dos seus órgãos, agentes ou comitidos dos mesmos, ou de qualquer força de segurança, perturbar o normal exercício do gozo do arrendamento de que a A. é titular sobre o imóvel identificado em 6º supra, designadamente despejando-a ou forçando-a ou ainda pressionando-a, seja por que via for, à desocupação do aludido imóvel objecto do contrato de arrendamento, com base na denúncia declarada ilegal ou qualquer outra que padeça das mesmas ilegalidades”, dando-se tal trecho sem efeito;
- E julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora e, por isso, mantem-se no restante a sentença recorrida.
Custas pela Autora.
Évora, 29.09.2022
Elisabete Valente
Cristina Dá Mesquita
José António Moita