Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2629/06-2 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
I - Para que a excepção de não cumprimento possa ser invocada por aquele que recusa o cumprimento importa que haja proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção; esse equilíbrio de prestações é inerente ao sinalagma e se não se puder estabelecer esse nexo de correspectividade é ilícita a invocação da excepção.
II - Um dos requisitos para que o excipiens possa invocar a excepção do não cumprimento do contrato é a de que tal invocação não contrarie as regras da boa-fé ou seja, importa que, nas concretas circunstâncias do caso, a pretensão da parte que não corresponde com a prestação que lhe cumpre, possa justificar-se à luz de um são critério de equilíbrio contratual.
São pressupostos da boa-fé a actuação com correcção e lealdade.
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PROCESSO Nº 2629/06 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B”, a presente acção declarativa sob a forma sumária pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento que celebrou com a Ré relativo ao prédio urbano sito na Rua … n° … em … e esta condenada a despejar imediatamente o locado, deixando-o livre e desocupado, bem como a pagar as rendas vencidas e não pagas no montante de € 3.752,32 e as que se vencerem até integral pagamento. PROCESSO Nº 2629/06 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou para tanto e em síntese, que arrendou à Ré o aludido imóvel e que esta não efectuou o pagamento das rendas vencidas entre Junho de 2001 e Março de 2004.
Citada, contestou a Ré alegando que aquando da celebração do contrato a A. se comprometeu a efectuar obras no locado. Que efectuou algumas obras mas não concluiu aquelas a que se obrigara, encontrando-se o arrendado em estado degradado, chove no seu interior, é invadido por ratazanas e osgas de tal forma que se viu praticamente impossibilitada de o utilizar. Apesar de ter solicitado à A. que procedesse às obras necessárias, esta não as efectuou.
Conclui que lhe assiste o direito de recusar o pagamento da renda.
Deduziu reconvenção pedindo a condenação da A. no pagamento da quantia de € 7.500,00 a título de indemnização por danos morais sofridos devido às condições degradadas do imóvel arrendado.
A A. respondeu alegando que efectuou reparações no imóvel antes de a Ré o ocupar, tendo reparado o telhado e o soalho. Após estas obras a Ré nunca mais reclamou a realização de outras.
Contestou o pedido reconvencional deduzido, alegando não existir fundamento para a sua procedência.
Foi realizada audiência preliminar e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 233/236, também sem reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 238 e segs. que julgando a acção procedente e improcedente a reconvenção, declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Ré relativo ao prédio identificado nos autos e condenou a Ré a restitui-lo imediatamente à A. livre e desocupado de pessoas e bens e ainda esta a pagar à A. as rendas em dívida no montante de € 3.757,32 acrescido das rendas vencidas na pendência da acção e até à entrega efectiva do locado.
Inconformada, apelou a Ré, alegando e formulando as seguintes conclusões:
A - Entre A. e Ré foi celebrado contrato de arrendamento para habitação, sendo obrigação da A., na qualidade de senhoria, realizar as prestações necessárias ao cabal exercício do gozo do imóvel.
B - A A. nos presentes autos não cumpriu com as suas obrigações de realizar as obras de conservação ordinária e, em consequência, o arrendado não dispõe de acesso ao sótão, foi invadido por ratazanas e osgas e chove no interior do mesmo.
C - Nos termos do disposto no art° 1032° do C. Civil - redacção da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro - considera-se o contrato não cumprido se a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim.
D - Sendo aplicável aos contratos de arrendamento a excepção de não cumprimento do contrato, tendo o arrendatário a faculdade de recusar o pagamento da renda enquanto o senhorio não cumprir a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa.
E - A falta de cumprimento pela A. da obrigação de realizar as obras a que está obrigada assumem relevo suficiente para que a recorrente não efectuasse o pagamento das rendas, sendo, pois, uma medida proporcional adequada, em face de não dispor do gozo cabal do imóvel;
F - Pelo que deveria a douta sentença ter reconhecido a excepção de não cumprimento invocada e, em consequência, absolvido a recorrente do pedido nos termos do disposto no art° 428° do C. Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684° n° 3 e 690° nºº 1 do CPC) verifica-se que a única questão a decidir é saber se procede a excepção do não cumprimento invocada pela Ré, ora recorrente.
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São os seguintes, os factos com interesse para a decisão da causa, tidos por provados na 1ª instância: 1 - A A. é proprietária do prédio sito na Rua …, nº … em …, inscrito na matriz predial da freguesia de … sob o art° 5361 e descrito na C.R.P de … sob o nº 4109/950403;
2 - A A. adquiriu tal prédio por doação;
3 - Por contrato escrito, a A. deu de arrendamento à Ré o prédio referido em 1, pelo prazo de seis meses, com início em 1 de Abril de 1998 e termo a 30 de Setembro de 1998, mediante a renda mensal de 20.000$00 (equivalente a € 99,76)
4 - Com as actualizações a renda era em Junho de 2001 de € 104,83;
5 - Em 1 de Janeiro de 2002 a renda passou a € 104,83;
6 - Em 1 de Janeiro de 2003 a renda passou a € 113,27;
7 - Em 1 de Janeiro de 2004 a renda passou a € 117,46;
8 - A Ré não efectuou o pagamento das rendas desde Junho de 2001 a Março de 2004, no valor total de € 3.757,32.
9 - Apesar de interpelada verbalmente para o fazer e por cartas datadas de 12/05/2003 e 9/10/2003,
10 - Antes de a Ré ocupar o imóvel a A. efectuou obras no mesmo, uma vez que este não se apresentava em condições condignas de habitabilidade;
11 - No imóvel arrendado existem cabos de electricidade soltos nas paredes;
12 - Não existe acesso ao sótão do imóvel arrendado pelo que a Ré não o usa;
13 - O imóvel confina directamente com outra casa de habitação a qual foi, entretanto, desabitada e encerrada;
14 - O imóvel é invadido por ratazanas e osgas;
15 - Chove no interior do imóvel,
16 - A Ré participou à A. os problemas do telhado e solicitou a sua reparação em 26/05/2003 e deu-lhe conhecimento de toda a situação do imóvel em 9/02/2004;
17 - A A. vive sozinha e tem vergonha de convidar qualquer pessoa a visitá-la em sua casa;
18 - Antes do início do contrato de arrendamento o telhado do imóvel foi reparado;
19 - No início do contrato de arrendamento foi colocado soalho de madeira e colocadas três janelas em alumínio;
20 - No ano de 1998 a A. despendeu com o imóvel a quantia de 492.570$00 equivalente a € 2.456,93.
Estes os factos que se têm por definitivamente assentes uma vez que não impugnada a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto.
Perante os mesmos a Exmª Juíza julgou verificado o alegado fundamento de resolução do contrato de arrendamento - falta de pagamento de rendas - e por não assistir à arrendatária, ora apelante o direito de invocar a excepção de não cumprimento, decretou a resolução do contrato.
A apelante insurge-se contra tal decisão defendendo que existindo na locação correspectividade entre as obrigações do senhorio de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o respectivo gozo, por um lado, e a obrigação do pagamento da renda, por outro, o arrendatário tem a faculdade de recusar o pagamento da renda enquanto o senhorio não cumprir a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa, desde que a falta assuma relevo significativo e que se observe a proporcionalidade entre essa falta e a recusa do pagamento da renda, situação que, in casu, se verifica.
A questão a decidir consiste pois em saber se, face à factualidade assente, a Ré apelada poderia opor à A. a excepção de não cumprimento do contrato.
Vejamos.
O contrato de arrendamento é, por definição, oneroso, bilateral ou sinalagmático.
Como se sabe, a reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, tem como consequência relevante a "excepção de não cumprimento do contrato" regulada nos art°s 428 a 431 do C. Civil.
Como refere Almeida Costa, traduz-se na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (Direito das Obrigações, 7ª ed. pág. 309)
Porém, ainda segundo o mesmo autor, a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações apontado como requisito à aludida "exceptio" deve ser interpretada no sentido de que o excepcionante não se encontra obrigado a cumprir antes da contraparte.
Também a este respeito diz Vaz Serra que " ... a fórmula legal não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato a cumprir a sua obrigação antes do outro; se não o estiver pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la enquanto não for efectuada a contraprestação ... Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes ... apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro" (RLJ, Ano 105°, pág 238, nota 2).
No caso do arrendamento são elementos essenciais do contrato a obrigação do locador entregar ao locatário a coisa locada e proporcionar o gozo do locado para os fins a que se destina e a do arrendatário a de pagar a renda (art°s 1031 ° e 1038° do C.C.)
Para que a excepção possa ser invocada por aquele que recusa o cumprimento importa que haja proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção; esse equilíbrio de prestações é inerente ao sinalagma e se não se puder estabelecer esse nexo de correspectividade é ilícita a invocação da excepção.
Ora, no caso subjudice ficou provado que em Abril de 1998 a A. entregou à Ré o arrendado, ali habitando desde então.
Antes de a Ré ocupar o imóvel a A. efectuou obras no mesmo, uma vez que este não se apresentava em condições condignas de habitabilidade, tendo reparado o telhado e no início do contrato foi colocado soalho de madeira e colocadas três janelas em alumínio, tendo despendido nesse ano de 1998 com o imóvel a quantia de 492,570$00 equivalente a € 2.456,93.
Mas também se provou que actualmente existem cabos de electricidade soltos nas paredes, não existe acesso ao sótão sendo o imóvel invadido por ratazanas e osgas e chove no interior do imóvel.
É pois, patente a necessidade de obras no locado, obras que se configuram como de conservação ordinária a cargo da A. (reparação do telhado por forma a evitar a infiltração de águas da chuva), salvo quanto às relativas à reparação do sistema eléctrico que, de acordo com o contrato, são da responsabilidade da Ré recorrente.
Porém, o certo é que tal situação não impediu a Ré recorrente de usar o locado onde ainda se mantém, pelo que terá de se concluir que a gravidade do problema não a impediu de ali continuar.
Ora, um dos requisitos para que o excipiens possa invocar a excepção do não cumprimento do contrato é a de que tal invocação não contrarie as regras da boa-fé ou seja, importa que, nas concretas circunstâncias do caso, a pretensão da parte que não corresponde com a prestação que lhe cumpre, possa justificar-se à luz de um são critério de equilíbrio contratual.
São pressupostos da boa-fé a actuação com correcção e lealdade.
In casu, face à factualidade provada, verifica-se que embora a locadora tivesse cumprido defeituosamente a sua obrigação, não a violou totalmente numa perspectiva de equilíbrio contratual (proporcionalidade) pelo que não era lícito à Ré ante tal incumprimento, omitir total e continuadamente o pagamento da renda desde Junho de 2001.
Por outro lado, estatui a al. h) do art° 1038 do C.C. que é obrigação do locatário "avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa (...) desde que o facto seja ignorado pelo locador" sendo que inexistirá responsabilidade deste quando o locatário "não avisou do defeito o locador como lhe cumpria" (art° 1033° al. d) do CC)
No caso em apreço, tendo a Ré deixado de pagar as rendas em Junho de 2001, o certo é que, conforme se provou, só participou à A. os problemas do telhado e solicitou a sua reparação em 26/05/2003 e deu-lhe conhecimento de toda a situação do imóvel em 9/02/2004 (ponto 16 dos factos provados).
Assim sendo, verifica-se que a Ré postergou a obrigação imposta pela al. h) do art° 1038 referido, de avisar imediatamente a senhoria, tendo-se entendido que o locatário não pode aproveitar-se do disposto no art° 1032 do C.C. (não cumprimento por parte do locador) (ex vi al. d) do art° 1033), se não tiver avisado imediatamente o locador do defeito (cfr. Ac. do STJ de 14/04/72, BMJ 216,137 e voto vencido no Ac. do STJ de 23/02/73, BMJ 224,150), devendo considerar-se o contrato correctamente cumprido, sem que o locador fique obrigado a eliminar os defeitos ou a indemnizar o locatário por suporem o assentimento deste (cfr. P. de Lima e A. Varela Código Civil Anot.°, vol II. n, 3ª ed., pág. 395).
Mas mesmo que assim não fosse e a admitir-se a obrigação da senhoria em realizar as obras, não era legítimo à Ré invocar a exceptio, pois aquela obrigação só poderia relevar para o efeito se da sua omissão resultasse a privação do locado.
Como se refere no Ac. do STJ de 11/12/84, ainda que haja mora do locador "o locatário só pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locado, apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda" (BMJ 342,355)
De resto, como bem se refere na sentença recorrida, sempre a Ré recorrente estaria legitimada a resolver o contrato de arrendamento, recorrer aos mecanismos dos art°s 15 e 16 do RAU ou intentar uma acção contra a senhoria para obter a sua condenação na realização das obras.
Por todo o exposto verifica-se que não tendo a Ré fundamento para recusar, integralmente, como fez, o pagamento das rendas pela fruição do locado, incorreu na previsão resolutiva do contrato de arrendamento.
Não merece, pois, censura, a sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 2007.05.31