Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1463/06-2 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
ABUSO DE DIREITO
I – Tendo ficado estipulado no contrato-promessa de compra e venda que a escritura seria marcada dentro de certo prazo pela promitente-vendedora, deve entender-se que tal prazo foi estipulado em seu favor.
II – Decorrido o prazo estipulado sem que a escritura tivesse sido marcada, a conclusão a tirar é de ter a promitente-vendedora entrado em mora debitoris e não que tal contrato-promessa se tenha extinguido por caducidade.
III – Não litiga com má fé quando se exige o cumprimento dum contrato após ter decorrido o prazo acordado para o efeito.
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PROCESSO Nº 1463/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, com sede na Rua …, nº …, em …, instaurou (27.2.2004) na Comarca de …, contra “B”, com sede na Av. …, nº …, …, uma acção declarativa sumária que em resumo fundamenta nos seguintes factos: PROCESSO Nº 1463/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A A. celebrou com a Ré no dia 14.2.1997 um acordo pelo qual se comprometeu comprar e esta se comprometeu vender-lhe o lote de terreno nº 22 descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o n06577 e inscrito na matriz sob o art. 14773°, pelo preço de 3.000.000$00 (€ 14.963,94). Acordaram entre si que a escritura pública definitiva seria celebrada no prazo de quinze meses, isto é, até ao dia 15.5.1999, na data, hora e local que a promitente vendedora indicasse por carta registada com a antecedência mínima de 15 dias, ocasião em que seria pago o preço, não a tendo, porém, avisado para essa escritura pública.
Termina pedindo que seja proferida sentença a declarar que a A. adquiriu o lote de terreno em alusão pelo preço de € 14.963,94.
A Ré contestou por excepção invocando a incompetência territorial do Tribunal da Comarca de …, e que foi posteriormente acordado entre as partes a não celebração da escritura pública. E impugnou os factos.
Na réplica a A. respondeu às excepções.
O Mmo. Juiz julgou incompetente em razão do território a Comarca de … e o processo foi remetido para a Comarca de …
Foi proferido o despacho saneador, seleccionada matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
Teve lugar uma audiência de discussão e julgamento.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1) Por documento escrito datado de 14.2.1997 a Ré prometeu vender à A., livre de quaisquer ónus ou encargos, e esta prometeu comprar à primeira, o lote de terreno nº 22, descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 6577 e inscrito na matriz predial sob o art. 14773, sito na Urbanização da …, Freguesia da …, Concelho de … (doc. fls. 5 e 6);
2) O preço estipulado foi de 3.000.000$00;
3) O preço seria integralmente pago no acto da escritura a realizar no prazo de 15 meses após a data de celebração do contrato;
4) A escritura definitiva de compra e venda seria celebrada em data, hora e local a indicar pela Ré em carta registada, com antecedência mínima de 15 dias, para a morada indicada no contrato;
5) Até à presente data a Ré não notificou a A. da data da realização da escritura;
6) A A. não alterou a sua morada.
O Mmº Juiz julgou a acção procedente com fundamento na mora da Ré, por não ter procedido à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo de 15 dias que de acordo com o contrato-promessa tinha para esse efeito.
Recorreu de apelação a Ré, alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) A sentença recorrida é ilegal na parte em que declarou transmitido para a A. o direito de propriedade do lote de terreno n022 descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 6577 e inscrito na matriz predial sob o art. 147730, sito na Urbanização …, Freguesia da …, Concelho de …;
b) Tal ilegalidade consubstancia-se no sancionamento de uma factualidade que viola as expectativas criadas pelas partes,"in casu" a Ré, num longo período de tempo e no que à celebração do contrato-promessa em causa se refere, em manifesta violação do disposto no art. 334° Cód. Civil;
c) Com efeito, entende a recorrente que ao sancionar a circunstância de apenas volvidos 7 anos sobre a celebração do contrato-promessa em crise ter a A. manifestado o interesse no seu cumprimento, requerendo a execução específica e, bem assim, de nunca, até à data de interposição da presente acção, a A. havia revelado a intenção de celebrar o contrato prometido, quer intimando a Ré judicial ou extra-judicialmente, a decisão recorrida enferma de evidente abuso de direito ;
d) Nunca tendo ficado demonstrada nos presentes autos a realização de qualquer acto tendente à celebração da escritura e mesmo abstraindo de uma eventual demonstração, não se pode admitir que o Tribunal recorrido haja reconhecido ao promitente-comprador, ao fim de 7 anos, o direito de execução específica de um contrato-promessa e, sobretudo, que o permita pelo preço estipulado no contrato-promessa;
e) Mas mesmo que se entenda que o direito de a A. exigir o cumprimento do contrato-promessa em causa persiste válido, o mesmo já não poderia, no caso vertente, ser exercido, por se encontrar extinto;
f) Com efeito, a não ser assim teríamos, porventura, que concluir que, em circunstância alguma, o promitente que perdeu o interesse no negócio se encontra protegido contra a possibilidade de o outro promitente vir alegar a validade de um contrato-promessa celebrado há, por exemplo ... 10 anos atrás!;
g) Ou o direito à execução específica do contrato-promessa em causa se extinguiu por caducidade ou, ao invés, não se entendendo que assim foi, deverá o mesmo considerar-se resolvido, pelo que, não sendo isso que a A., ora recorrida pretende mas, ao invés, o cumprimento do contrato, inexiste qualquer fundamento que sustente este último na presente data, razão pela qual deve ser anulada a sentença recorrida, na parte em que decretou aquele cumprimento;
h) Por último e ainda que se propugnasse, como faz o Tribunal recorrido, pelo cumprimento do contrato-promessa ou pelo recurso à sua execução específica, tal execução é, no caso vertente, manifestamente impossível, porquanto não se encontram reunidos no caso vertente todos os pressupostos que legitimam o exercício do referido direito de execução específica do contrato prometido;
i) Com efeito, imprescindível se afigurava que a então Ré, ora recorrente, houvesse, na qualidade de promitente-vendedora, incorrido em mora, o que, de acordo com o disposto no nº 1 do art. 805° Cód. Civil não sucedeu no caso "sub judice”;
j) E não se argumente em sentido contrário com a afirmação de que, a cláusula que obrigava à realização da escritura no prazo de 15 meses após a celebração do contrato-promessa, configurava a obrigação como sendo de termo certo, uma vez que tal circunstância apenas estipula um prazo final, não exonerando o credor do ónus de interpelar o devedor;
k) Nem se diga que tal conclusão deve improceder, invocando, tal como faz o Tribunal recorrido em sede de resposta à matéria de facto, que não fica provada a inexistência de interpelação por parte da A. à Ré., porquanto a demonstração de tal facto apenas aproveitaria a primeira, na medida em que, nesse caso, procedeu o Tribunal recorrido a uma incorrecta aplicação da lei;
l) Não só porque se subentende da própria sentença recorrida que tal interpelação não se verificou, mas igualmente porque, tendo sido controvertida pelo próprio Tribunal "a quo" a circunstância da a A. ter ou não interpelado a Ré e consistindo esse um facto que, a ficar demonstrado que se teria verificado, manifestamente aproveitaria a A., não pode aquele, no entender da Ré, ora recorrente, dar como assente que, de acordo com o disposto no referido art. 516° Cód. Civil, a subsistência de dúvidas sobre tal facto apenas a si desaproveite;
m) Pelo que, também em face do disposto, é ilegal a decisão recorrida, devendo, por essa razão ser imediatamente anulada.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
Em conformidade com o art. 690° nº 1 Cód. Proc. Civil são as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso.
Desde logo há que tomar em atenção que, não tendo sido impugnada a matéria de facto, como resulta do art.712° nº 1 Cód. Proc. Civil a mesma deverá considerar-se fixada em definitivo.
A questão essencial que a Ré recorrente suscita neste recurso de apelação é a da inexistência dos pressupostos da execução específica (v. conclusões das alegações sob as alíneas h) e segs.), argumentando, em resumo, que não incorreu em mora por não ter sido interpelada.
A recorrente coloca ainda duas questões mais, uma relativa ao "abuso do direito" (v. conclusões das alegações sob as alíneas b) a d) e outra sobre a extinção do contrato-promessa (v. conclusões das alegações sob as alíneas e) a g).
Quanto àquela primeira questão, tratando-se a presente de uma acção de execução específica de contrato-promessa, o que interessa indagar é se se verificam os respectivos pressupostos, já que, conforme reza o art. 830° nº 1 Cód. Civil "Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida".
Conforme se constata o texto legal é claro ao exigir que a parte que se vinculou à celebração do contrato definitivo não tenha cumprido essa obrigação, isto é, a promessa.
No que diz respeito ao contrato-promessa que a A. e a Ré celebraram entre si, é a primeira como promitente-compradora que nesta acção veio alegar que a segunda, a promitente-vendedora, não cumpriu a obrigação de celebrar o contrato definitivo. Em conformidade com o que a A. alegou na petição iniciar (v. nºs 4 a 8) o incumprimento da Ré promitente-vendedora resulta, em resumo, de esta não a ter notificado da data da escritura pública que devia ter sido celebrada no prazo de 15 meses após o contrato-promessa.
O que as partes tinham acordado no contrato-promessa e que foi também julgado provado na 1ª instância, foi essencialmente o seguinte:
a) A escritura pública de compra e venda seria celebrada no prazo de 15 meses após a data da celebração do contrato-promessa (v. alínea 3);
b) Essa escritura pública definitiva seria celebrada em data, hora e local a indicar pela Ré em carta registada, com a antecedência mínima de 15 dias, para a morada indicada no contrato-promessa (v. alínea 4).
Existem aqui duas obrigações recíprocas de celebração da escritura pública de compra e venda dentro do prazo de 15 meses após a data do contrato-promessa, e uma outra obrigação, esta da promitente-vendedora, de avisar com a antecedência mínima de 15 dias a A. promitente-compradora da data, hora e local da celebração desse contrato definitivo.
Apesar da reciprocidade daquelas duas primeiras obrigações não é qualquer das partes que podia tomar a iniciativa do cumprimento, mas apenas a promitente-vendedora, na medida em que só ela é que ficou vinculada a marcar a escritura pública e avisar com 15 dias de antecedência a promitente-compradora.
Mas a promitente-vendedora só podia tomar essa iniciativa de modo a que a escritura pública pudesse ser celebrada dentro do aludido prazo de 15 meses. Esta é, pois, uma obrigação de termo ou prazo certo.
Como nos termos do art. 779° Cód. Civil esse prazo se deve considerar estabelecido a favor do devedor, dado não haver factos donde concluir que tenha sido estabelecido a favor do credor ou de ambos, o cumprimento da respectiva obrigação não pode ser exigido pelo credor promitente-compradora.
A inexigibilidade do cumprimento afasta por completo a necessidade de interpelação, pelo que improcede a conclusão das alegações sob a alínea j).
Decorrido, porém, o prazo sem que a obrigação seja cumprida o devedor promitente-vendedor incorre em "mora debitoris" , como previsto no art. 805° nºs 1 e 2 Cód. Civil, improcedendo a conclusão das alegações sob a alínea i).
Por consequência verificou-se o facto de que o referido art. 830° nº 1 do mesmo diploma Cód. Civil faz depender o exercício da execução específica, ou seja o incumprimento, improcedendo também a conclusão das alegações sob a alínea h).
Por outro lado, o decurso do aludido prazo tem apenas como efeito a mora, na medida em que se reporta ao cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo, obrigação que é apenas uma das emergentes do contrato-promessa. Não se reporta à subsistência desse contrato por forma a que, expirado que fosse esse prazo, aquele se extinguiria por caducidade, caso em que teria que se considerar que o mesmo estaria sujeito a uma condição resolutiva, o que não corresponde, nem de longe, nem de perto, à vontade das partes. Quanto a este aspecto o que se constata é que o prazo de 15 meses a que se tem aludido também foi estabelecido no interesse do devedor promitente-vendedora, já que o credor promitente-compradora não podia provocar o vencimento antecipado da obrigação, uma vez que, como se disse e consta do contrato-promessa, era a promitente-vendedora que tinha que marcar a escritura pública e avisá-la; isto é, que a devia interpelar e fazer vencer a obrigação da outra parte.
Em suma, contrariamente ao que a recorrente considera (v. conclusão das alegações sob a alínea g) esse prazo de 15 meses não é de caducidade, isto é não se relaciona com a vigência e extinção do contrato-promessa, mas respeita essencialmente ao tempo do cumprimento da respectiva obrigação da promitente-vendedora. Por conseguinte, apesar de decorrido esse prazo o contrato-promessa permanece válido e eficaz.
A recorrente considera, ao contrário, tratar-se de um termo final, com o que fundamenta a extinção do contrato. O ponto de vista é de todo insustentável porquanto o que sucede é que durante aqueles 15 meses não pode o credor, promitente-compradora, exercer o direito ao cumprimento do contrato-promessa, mas só o pode fazer depois de decorrido esse período de tempo, o que revela que o que a cláusula estabeleceu foi, não um termo final, mas um termo inicial como previsto no art.278° (1ª parte) Cód. Civil.
Tomando em consideração a natureza do contrato-promessa, isto é que o seu objecto é a celebração de um contrato definitivo (o art.410° nº 1 Cód. Civil, define-o expressamente como "A "convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato ... "), a cláusula do termo final não se concilia com a natureza desse contrato. É mesmo incompatível, porque no que diz respeito ao contrato-promessa dos autos não chegaria a verificar-se o vencimento da obrigação do promitente-comprador, o termo corresponderia antes a uma condição resolutiva.
Ora, como ambas as partes consideram que o contrato que celebraram entre si é na realidade um contrato-promessa, tiveram em vista a realização do contrato definitivo. Não restam assim dúvidas, como já se disse, de que as partes submeteram o contrato-promessa em alusão a um termo inicial.
Por outro lado, no que diz respeito ainda à extinção do contrato, mas com fundamento na resolução que a recorrente invocou, com base na matéria alegada na contestação (v. nº 16) foi elaborado o quesito 4° ("A A. acordou com a Ré em não proceder à marcação da escritura?"), mas a resposta que lhe foi dada foi simplesmente "Não provado". Por esta razão cai a argumento da Ré segundo o qual as partes resolveram a contrato-promessa.
Improcedem, pois, as conclusões das alegações sob as alíneas e) a g).
Por último, suscita também a recorrente a questão do abuso do direito (v. conclusões das alegações sob as alíneas b) a d) a que se refere o art. 334° Cód. Civil sob a epígrafe "Abuso do direito" e que reza o seguinte: "É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".
Não deve considerar-se abusivo esse exercício porquanto a promitente-compradora só passou a poder exigir o cumprimento do contrato após o decurso do prazo de que a promitente-vendedara dispôs para o cumprir, mas sem que o tenha feita. E esse prazo foi, como se sabe, de 15 meses.
A regra de que os contratos são para cumprir ("pacta sunt servanda) não foi observada pela promitente-vendedora que, como se disse, acabou por incorrer em mora.
Além disso, acabou por não pôr cobro a essa situação de mora em que incorreu porque não celebrou posteriormente o contrato definitivo.
Ora, a promitente-compradora ao pretender a execução específica do contrato-promessa exerce um direito cuja finalidade é exactamente obter uma sentença que produza os mesmos efeitos da declaração negocial da promitente-vendedora e que esta omitiu sem fundamento legal aparente. Por conseguinte não se considera que a A. promitente-compradora ao pretender essa execução especifica do contrato-promessa que se mantém válido e eficaz, exceda os limites da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico ou social do direito.
As conclusões das alegações sob as alíneas b) a d) improcedem, bem como o recurso.
Pelo exposto acordam em julgar improcedente o recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Évora, 26 de Outubro de 2006.