Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 321/21.9T8BJA.E1 |  |
TERRENO RÚSTICO
ALTERAÇÃO DO FIM CONTRATUAL
LESÃO
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório
1. (…), Lda., com sede no Monte da (…), n.º 6118, (…), instaurou contra (…) – Empreendimentos Florestais e (…), Lda., com sede na Rua (…), n.º 21, (…), acção declarativa com processo comum.
Alegou, em resumo, haver celebrado com a Ré um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual prometeu comprar e esta vender o prédio rústico denominado “(…)” sito em (…), descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o nº (…) e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), secção (…), da freguesia de (…), pelo preço de € 750.000,00, acordando as partes, como condição essencial para a celebração do contrato-promessa e para a outorga do contrato definitivo, a obtenção de financiamento pela Autora no âmbito do Programa Operacional Mar 2020 a que se havia candidatado com vista a construir no prédio uma unidade de cultivo de microalgas em reactores biológicos e que, aprovado o projecto notificou a Ré do dia, hora e local de celebração da escritura pública de compra e venda, à qual a Ré não compareceu e marcada nova data para a realização da mesma escritura pública voltou a não comparecer, apesar de notificada para o efeito; alegou ainda que realizou despesas várias em trabalhos de investigação e estudos de viabilidade de tudo resultando a aprovação da sua candidatura ao Programa Operacional Mar 2020 com o consequente direito da Autora a receber apoios, num valor global de € 2.000.000,00, a fundo perdido.
Concluiu pedindo a execução específica do contrato promessa e, subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização pelos danos emergentes e lucros cessantes, em valor nunca inferior a dois milhões de euros e por danos patrimoniais e não patrimoniais em valor nunca inferior a € 250.000,00, bem como em sanção pecuniária compulsória até efectivo e integral pagamento da indemnização.
A Ré contestou; excecionou a incompatibilidade do pedido de condenação da sanção pecuniária compulsória com os demais pedidos, alegou que lhe assiste o direito de resolver o contrato promessa de compra e venda, como resolveu, por carta remetida à Autora em 4/272021, com fundamento no incumprimento das condições resolutivas do contrato promessa (a Autora não obteve licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira, para a construção do edifício), direito à resolução que igualmente lhe assiste por efeito da alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (prometeu vender um terreno rústico, com pequena capacidade construtiva para um pavilhão industrial e desde Junho de 2020 que o terreno prometido vender faz parte de um processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva e do seu valor comercial) e por erro sobre a base do negócio (pensou ir vender um terreno rústico com pequena capacidade construtiva, mas, afinal, o terreno passou a fazer parte de um procedimento público de alteração da sua destinação, passando a urbano, com enorme capacidade construtiva) e impugnou, por último, os pedidos de indemnização formulados, a título subsidiário, pela Autora.
Concluiu pela improcedência da acção.
A Autora respondeu por forma a defender a improcedência da defesa da Ré.
2. Foi proferido despacho saneador a conhecer da nulidade de todo o processo por ineptidão da petição inicial julgando-a improcedente e a afirmar, no mais, a validade e regularidade da instância, foi identificado o objeto do litígio e foram enunciados os temas da prova
3. Houve lugar à audiência final no decurso da qual a Ré “requereu a fixação de prazo pelo tribunal, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5, Código Civil, para depósito pela autora do valor de € 690.000,00”; requerimento que veio a ser indeferido por despacho proferido em 9/11/2023.
4. Encerrada a audiência final, foi proferida sentença assim concluída:
“(…) pelo exposto, julgo a ação totalmente procedente e, em consequência:
a) Reconheço à Autora o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes no dia 30 de janeiro de 2020, identificado no ponto 5 dos factos provados, substituindo a declaração de venda da Ré do prédio denominado (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob a ficha n.º (…), da freguesia de (…).
b) Declaro a eficácia da transmissão da propriedade, a extrair nos termos da alínea a), dependente do depósito da quantia de € 690.000,00 [seiscentos e noventa mil euros], a título de preço remanescente, e do pagamento dos impostos de transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da presente sentença.
c) Condeno a Ré no pagamento das custas do processo.”
5. Recurso
A Ré apresentou-se a recorrer e concluiu:
“Do recurso sobre a decisão denominada do momento e quantum para depósito do preço, proferida em 09-11-2023
1. A decisão judicial sobre este questão jurídica não foi processada autonomamente, mas sim no âmbito do próprio processo.
2. Assim, esta decisão pode ser impugnada no momento do recurso interposto sobre a sentença, como previsto no n.º 3 do artigo 644.º do CPC, o que modestamente se pretende fazer.
3. A presente lide é uma ação de execução específica de contrato promessa de compra e venda, que incide sobre um prédio rústico, com 10 hectares, denominado “(…)”, situado na freguesia de (…), concelho de Odemira, com a área de 10 hectares e composto de montado de sobro, sobreiros e prado natural, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), da secção (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob o n.º (…).
4. O preço de compra do terreno acordado foi de € 750.000,00, tendo sido pagos pela autora a título de rendas, sinal e princípio de pagamento do preço a quantia de € 60.000,00.
5. No final da audiência de julgamento do dia 13-10-2023 a recorrente requereu ao Tribunal, ao abrigo do n.º 5 do artigo 830.º do CC, a fixação de prazo para depósito pela autora do valor de € 690.000,00 a título de prestação do preço, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5, do Código Civil, tendo ficado lavrado este requerimento em Ata.
6. O Tribunal a quo, apreciando e decidindo a questão, decidiu indeferir o pedido da recorrente, por entender que a determinação do preço devido deve ser fixado em sede de sentença e que não há analogia com o regime do direito de preferência.
7. Lê-se neste despacho aqui em recurso que o preço a ser depositado “é questão a ser decidida pelo tribunal; é questão sujeita a julgamento, a fundamentação de facto e de direito, carece de um julgamento transitado em julgado”.
8. Na Sentença final pode ler-se sobre este assunto, a folhas 70 da mesma: “Quanto ao preço devido, ante a imputação no mesmo das doze rendas liquidadas no valor de € 5.000,00, nos termos da cláusula contratual segunda, número 2, será de € 690.000,00 [€ 750.000,00 subtraído de € 60.000,00]”.
9. Ou seja, afinal era fácil definir o valor do depósito, com uma simples conta de subtração, sendo certo que tal decorrida do pedido da autora e recorrida.
10. Por outro lado, entre uma ação de direito de preferência e uma ação de execução específica o pedido final é exatamente o mesmo, o reconhecimento da aquisição do direito de propriedade, mas, no primeiro caso por venda a terceiros e no segundo por não cumprimento contratual, ou seja, em ambas as situações por incumprimento contratual.
11. Acresce que o n.º 5 do artigo 830.º do CC, sobre esta questão, prevê expressamente que o obrigado possa “invocar a exceção de não cumprimento”.
12. Com a decisão de que o preço pode ser depositado em prazo concedido depois da Sentença, onde foi proferida decisão de transmissão do direito de propriedade, não é possível invocar a exceção de não cumprimento, a não ser que se proponha nova ação judicial, o que não faz qualquer sentido.
13. E também não faz sentido proferir decisões condicionais, porque é estar a decidir sobre direitos que ainda não foram adquiridos, porque o preço ainda não foi pago.
14. Ao direito repugna decisões ou sentença condicionais, porque estas por natureza são específicas e definitivas, daqui entender-se que uma Sentença é uma “decisão final” que põe termo à causa e que esgota o poder jurisdicional do Tribunal (artigo 613.º do CPC).
15. De tal forma que, na Sentença, é concedido um direito de propriedade à recorrida, mas só tem de depositar o preço 30 dias após o trânsito em julgado da mesma, não se percebendo o que seja uma decisão dependente do pagamento do preço.
16. Não pode haver transmissão da propriedade sem pagamento do preço, pelo que, há uma contradição entre a decisão da alínea a) e da alínea b), da Sentença.
17. O direito à execução específica, reconhecido judicialmente, não está separado do direito de declaração de aquisição do direito de propriedade. Não é possível cindir um direito do outro.
18. Além disso, se não houver depósito do preço e ocorrer a exceção de não cumprimento, então, a recorrente foi indevidamente condenada nas custas do processo.
19. Na verdade, na alínea c) da Decisão da Sentença consta que a Ré e ora recorrente é condenada nas custas do processo, mas, se a autora e recorrida não depositar o preço também esta decisão tem de ser revertida, porque não há o reconhecimento do direito invocado pela recorrida e a recorrente tem de ser absolvida do pedido.
20. A absolvição do pedido implica a condenação da autora e recorrida nas custas.
21. Por todas estas razões, e seguramente por melhor apreciação, deverá ser o despacho aqui em apreciação ser revogado, com todas as consequências legais, nomeadamente com a suspensão ou revogação da Sentença, por ter sido proferida extemporaneamente.
22. O presente recurso vem interposto da douta Sentença proferida em primeira instância, pela qual se reconheceu à Autora o direito à execução específica de contrato promessa de compra e venda de bem imóvel, com a atribuição do direito de propriedade, mas dependente do depósito do preço em falta, tendo sido ainda a recorrente condenada em custas.
23. Não concorda a recorrente com a Sentença proferida, essencialmente por não concordar com as duas interpretações e soluções jurídicas proferidas: sobre as cláusulas condicionais contratuais e sobre a alteração das circunstâncias.
24. Antes de se apreciar sobre a bondade material da Sentença o presente recurso irá assentar sobre a nulidade da mesma.
A – Da nulidade da Sentença
25. Na sua Contestação a recorrente apresenta defesa, pela qual invoca a extinção do CPCVA por não verificação das suas condições contratuais, por força da alteração das circunstâncias e ainda por erro sobre a base do negócio.
26. Na verdade, nos artigos 354º a 372º da sua contestação, a recorrente invocou a seu favor o erro sobre a base do negócio, artigo 252.º, n.º 2, do Código Civil, para justificar a resolução do CPCVA.
27. Acontece que na Sentença não consta pronúncia sobre esta questão.
28. No Despacho sobre o “Objeto de Litígio”, proferido nas férias judiciais de Verão de 2021, Refª citius 31947530, consta na sua parte “A” que constitui objeto do litígio determinar se há algum “vício relacionado como erro sobre o objeto”.
29. Na causa de pedir da recorrente consta e foram invocados factos que permitem conhecer sobre o erro sobre a base do negócio, além de que consta no pedido final que seja também conhecida a resolução do CPCVA “com base no erro”.
30. O Tribunal a quo não conheceu sobre esta questão do erro sobre a base do negócio, razão pela qual tem de se considerar a Sentença nula.
31. A alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC postula inelutavelmente que a Sentença é nula quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
32. Deve pois ser conhecida e declarada a nulidade da Sentença por falta de apreciação do erro sobre o objeto do negócio.
B - O Despacho sobre o Objeto do Litígio
33. Este Despacho está previsto no artigo 596.º do CPC, e visa identificar “o abjeto do litígio e enunciar os temas da prova”, foi proferido nas férias judiciais de Verão de 2021 e consta da Referência citius 31947530.
34. Não está aqui em causa neste segmento do recurso o objeto do litígio, mas sim os Temas da Prova, que acima se transcreveram e dão por conhecidos.
35. Este Despacho não foi objeto de reclamação e assim transitou em julgado.
36. Lendo com atenção os Temas da Prova, ficou claramente definido que as questões fundamentais eram o apuramento das cláusulas condicionais contratuais, ou seja, apurar se a autora conseguiu a aprovação do financiamento Mar 2020 e se obteve licença de construção, bem como se as partes tiveram em consideração, no momento do contrato, da existência de um procedimento camarário para aprovação do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), que visa a alteração da natureza de rústico para urbano do prédio objeto do contrato.
Ou seja, essas questões definiram de imediato o âmbito do processo judicial e, outrossim, definiram desde logo o entendimento judicial que devia ser conferido a essas questões e, consequentemente ou por dedução, sobre quem recai o ónus da prova e, consequentemente, quais são as consequência pela não demonstração dos factos.
37. Assim, estando balizados os Temas da Prova neste despacho, transitado em julgado, ficou bem definido o ónus da prova de cada uma das partes e, alegadamente, o sentido que a final devia ser conferido às questões jurídicas decidendas.
38. Como bem consta do Ac. do TRP de 23-11-2021, “a indicação dos temas da prova não é um acto inócuo e desprovido de utilidade” precisamente para que “a decisão sobre a vertente fáctica da causa, no termo da audiência de julgamento, expresse a realidade histórica tal como esta, pela prova produzida, se revelou, para assegurar a adequação da sentença à realidade” (Proc. n.º 8994/19.6T8VNG.P1, em www.dgsi.pt).
39. Claro que, como consta desse mesmo Acórdão, “os limites da factualidade a considerar não derivam dos termos em que foram elencados os temas da prova, mas antes da causa de pedir invocada pelo autor e das exceções arguidas pelo réu”.
40. Também o Acórdão do TRE, de 06-04-2017, no seu sumário declara expressamente que “o regime processual civil não permite decisões-surpresa” e que “a enunciação dos temas da prova constitui um instrumento processual que permite orientar os sujeitos processuais no desenvolvimento da fase de produção de prova, com vista a que se alcance o fim desta: o apuramento da verdade e a justa composição do litígio”.
41. Acontece que, neste processo, ou seja, com a Sentença proferida houve uma inversão do entendimento constante dos Temas da Prova.
42. Na verdade, e no que diz respeito às duas condições contratuais, acima indicadas e que já se presumem conhecidas, a Sentença na sua parte sobre a matéria de facto é totalmente falaciosa e, afinal, desconsidera estas questões jurídicas, dando-lhes um entendimento inesperado.
43. Na verdade, as condições contratuais resolutivas, para a outorga da escritura, eram a “emissão da licença de construção, bem como aprovado que esteja o “Projeto no Mar 2020” (cláusula Terceira, n.º 1, do Contrato – Doc. 5 da PI), que não se verificaram, como consta dos factos provados e não provados.
44. Ou seja, para o Tribunal a quo a Autora só obteve condicionalmente a aprovação do projeto Mar 2020 e não obteve a licença de construção, não cumprindo as duas condições contratuais.
45. O Tribunal a quo, ao desvalorizar as condições contratuais, por entender que as mesmas foram contratualizadas somente no interesse da autora, alterou os termos da prova produzida e produziu uma espécie de decisão surpresa (que não cai na previsão do n.º 3 do artigo 3.º do CPC), mas que ainda assim tem de se considerar como desconforme com a lei, porque existe contradição entre o que se definiu e exigiu às partes, num momento do processo, com a Sentença final.
46. Esta situação, apesar de não estar processualmente prevista, tem de merecer uma apreciação negativa, porque a recorrente fez prova e contraprova do que estava obrigada pelo despacho aqui em apreciação e, ainda assim, não teve ganho de causa.
C – Impugnação da matéria de facto
47. Noutra perspetiva, a recorrente também não aceita e impugna parte da decisão sobre a matéria de facto, em particular sobre o valor do terreno após o procedimento administrativo, que visa a alteração do prédio arrendado e prometido vender.
Na verdade, aqui tem também de se invocar e insurgir com o que ocorreu sobre o resultado da perícia feita e oficiosamente determinada pelo Tribunal a quo.
48. No Relatório Pericial foi junto aos autos em 11-01-2023, refª 2388350 e no que diz respeito à pergunta ao quesito c) Qual o valor de mercado do prédio prometido vender com a aprovação do Plano de Pormenor, a resposta foi a seguinte: “Terá que ser calculado quando e se tal acontecer”.
49. A recorrente inconformada com esta resposta apresentou Reclamação, em 16-01-2023, refª 2391943, onde apresenta três deficiências e obscuridades e, em particular, pugna que a sra. Perita deve esclarecer a resposta ao quesito b) e dar resposta ao quesito c).
50. Com data de 27-02-2023, refª 2425370, a sra. Perita responde aceitando que caso o Plano de Pormenor venha a ser aprovado é natural que o valor aumente, mas não responde qual será esse valor.
51. Ou seja, a sra. Perita não respondeu a quesitos devidamente aprovados pelo Tribunal e aceites pelas partes.
52. A sra. Perita foi ouvida em audiência de julgamento e manteve a sua recusa em responder, sem que o Tribunal tenha tomado posição sobre a recusa em responder.
53. Acontece que, devido em parte à resposta da “Perita” a estes quesitos, ficou dado como não provado, nos “Factos não provados”, o seguinte:
“e) Qual o valor de mercado do prédio supra aludido se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido”.
54. Consta da motivação da Sentença, sobre esta alínea (pág. 46), o seguinte:
“Relativamente à matéria da alínea e), é simplesmente insondável pelo Tribunal; assim resulta da prova pericial e não há elementos que permitam concluir de outro modo”.
55. Não se concorda com esta motivação e não se trata de uma questão insondável (?), porque existem elementos nos autos que permitem concluir de outro modo e a própria Perita admitiu que com a aprovação do Plano de Pormenor o terreno aumentava de valor.
56. Acresce que, este facto não provado está em contradição com o facto provado seguinte:
“33. O valor de mercado atual de um lote industrial em Odemira, na freguesia de (…), varia entre os € 150,00 e os € 200,00 por m2”.
57. A freguesia da (…) é o único local de Odemira que tem um terreno industrial com lotes para vender, e confina com a freguesia de (…), onde se localiza o prédio em causa nestes autos (ver na internet os mapas das freguesias de Odemira).
Por sua vez, está dado como provado que o prédio objeto deste processo tem 10 hectares, ou seja, 100.000 m2.
58. E está dado como provado com os docs. 7, 22, 34, 35 e 36 da contestação, que o Plano de Pormenor da Zona Industrial de (…), da Câmara Municipal de Odemira, terá uma área de lotes com 60.000 m2, sendo o resto para infraestruturas e cedências.
59. Tendo em consideração que está dado como provado que o valor atual de m2 de lotes de terrenos industriais em Odemira é no mínimo de € 150,00, então, não pode ser dado como não provado qual o valor de mercado do prédio se entrar em vigor o Plano de Pormenor.
60. É uma falta de lógica dar como provado o valor atual m2 do lote de terreno industrial em Odemira e não dar como provado qual o valor do prédio com 10 hectares, se o Plano de Pormenor for aprovado, quando consta dos autos o índice de ocupação dos lotes e está também provado o valor de mercado dos lotes industriais no concelho de Odemira.
61. Assim, tem de ser dado como provado o seguinte facto:
“O valor de mercado do prédio supra aludido, se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido, é no mínimo de € 9.000.000,00”.
62. Acresce que, foi igualmente dado como não provado o seguinte: “d) Que o valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapasse € 750.000,00”.
63. Porém, no seu depoimento em audiência de julgamento, o Sr. (…), mediador imobiliário, questionado sobre esta questão disse que não fazia sentido vender o prédio sem o Plano de Pormenor estar aprovado, mas, ainda assim disse que no mínimo teria atualmente um valor de € 1.000.000,00.
64. De tal forma que na Sentença, na sua página 64 se reconhece o seguinte:
“Mas mesmo que se houvesse provado o valor avançado pela testemunha (…), € 1.000.000,00, admita-se que tal não alteraria a solução dos autos”.
65. Foi com o depoimento desta testemunha que o Tribunal deu como provado que o preço m2 dos lotes de terrenos industriais era entre € 150,00 e € 200,00.
66. Além disso, na Sentença fez-se a avaliação e decisão sobre a hipótese de se admitir que o prédio mesmo sem o Plano de Pormenor vale mais do que os € 750.000,00 (págs. 74 e 75).
67. Assim, por ter sido demonstrado em Tribunal e por ter sido considerado na própria Sentença essa hipótese, tem de se dar como provado o seguinte:
“O valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapassa os € 750.000,00”.
D - Impugnação da Fundamentação de Direito
68. Neste particular o recurso vai incidir sobre três questões jurídicas: As condições resolutivas contratuais, a alteração das circunstâncias, e, à cautela, o erro sobre a base do negócio (não apreciado nem decidido pelo Tribunal a quo).
D.1 - Sobre as cláusulas condicionais contratuais
69. O Contrato Promessa de Compra e Venda e Arrendamento, celebrado entre a autora e a recorrente, previa duas condições contratuais.
70. Estamos pois perante um Contrato Promessa de Compra e Venda condicional ou sujeito a duas condições, sendo que neste recurso ter-se-á em consideração essencialmente o brilhante estudo de Durval Ferreira, “Negócio Jurídico Condicional”, publicado pela Almedina, que é a monografia conhecida mais completa sobre este tema jurídico, incluindo com indicações jurisprudenciais.
71. Dão-se aqui por conhecidos os factos dados como provados, bem como todos os documentos juntos aos autos (que muitas vezes não são considerados na Sentença, mas são meios de prova).
72. Ficou totalmente provado na douta Sentença que as condições contratuais previstas na cláusula Terceira do contrato não se verificaram, ou seja, a recorrida só conseguiu uma aprovação condicional do projeto Mar 2020 e não havia licença de construção aquando da marcação de datas para a outorga da escritura, no dia 8 de Janeiro de 2021 e no dia 17 de Fevereiro de 2021 (facto provado 17).
73. Sobre as condições contratuais e a sua interpretação tem de se considerar que estão em causa os n.º 6 e 7 da cláusula Primeira, o n.º 1 da Cláusula Terceira e o n.º 2 da cláusula Quinta, que indica os efeitos contratuais da não verificação das condições contratuais, que se dão aqui por conhecidos e acima reproduzidos.
74. Está dado como provada a aprovação condicional do Mar 2020, ou seja, não foi definitiva.
75. E não foi dado como provado que tenha sido aprovado o licenciamento de construção para o seu projeto, logo, não há licença de construção.
76. Decidindo sobre estas condições, o Tribunal a quo apresenta a dualidade de entendimentos das partes, ou seja, que a recorrida defende “que tais condições se mostram estabelecidas no seu exclusivo interesse” e que a recorrente “entende que são no interesse de ambas as partes” (pág. 52 da sentença).
77. No seguimento pode ler-se na Sentença que “a solução desta divergência de entendimentos será exclusivamente baseada numa questão de interpretação do contrato”, ou seja, “na pura interpretação das declarações plasmadas no contrato”.
78. Neste segmento, o Tribunal a quo começa e bem por considerar que “o elemento gramatical guia o processo interpretativo” mas, extraordinariamente, entende que “a interpretação feita pela recorrente parte de um argumento a contrario: se nenhuma das partes foi expressamente visada ou excluída, então, aplica-se a ambas”.
79. Esta asserção judicial é uma falácia, porque se trata de um argumento ou fundamento que nem sequer é contraditório, porque defender que uma cláusula contratual consensual se aplica a ambas as partes do contrato não é um argumento a contrario, mas sim o normal de qualquer contrato.
80. O argumento a contrario é um meio de desenvolvimento da norma ou da cláusula contratual que permite extrair da mesma um pensamento novo, que não está expresso nessa norma, ou seja, em antítese com o estabelecido pela norma ou pela cláusula (ver sumário do Ac. do STJ, de 1301-1976, Proc. 065890, em www.dgsi.pt).
81. Assim, a recorrente ao defender que uma cláusula consensual se aplica a ambas as partes do contrato, quando não há nenhum elemento literal noutro sentido, não é nenhuma contradição nem um argumento a contrario sensu.
82. Por sua vez, defender que uma cláusula contratual, não limitada na sua aplicação, só tem aplicação a uma das partes, com exclusão da outra, é claramente a antítese do estabelecido e é a expressão de um novo pensamento, ou seja, essa sim é uma interpretação a contrario sensu.
83. Nesta senda, continua a Sentença proclamando que o interesse da autora era levar a cabo um determinado projeto e a recorrente vender o terreno, pelo que “é óbvio que as condições respeitantes ao financiamento para a sua aquisição e à possibilidade de nele construir um edifício só contendem com o interesse da Autora”, pelo que “só para sua salvaguarda foram estabelecidas”.
55) Seguindo entendendo que “Portanto, em suma, as duas condições previstas para a celebração do contrato prometido são do interesse exclusivo da Autora, não podendo a recorrente invocar a sua não verificação como exceção impeditiva: é esta a única interpretação sustentável do clausulado” (pág. 58 da sentença).
84. Não concorda a recorrente com esta interpretação das cláusulas contratuais e com a decisão, proferida sobre este segmento do processo, porque, como bem entendeu o Tribunal a quo o que está aqui em causa é a interpretação de cláusulas contratuais.
85. As cláusulas contratuais são interpretadas segundo o regime jurídico plasmado nos artigos 236.º e seguintes do CC, em particular o artigo 238.º e o que está em causa neste segmento do recurso é a interpretação das cláusulas condicionais.
86. Como já se referiu o Tribunal a quo entendeu que as cláusulas condicionais foram estipuladas somente no interessa da recorrida, razão pela qual não podia a recorrente aproveitá-las ou invocá-las.
87. No caso dos presentes autos as condições previstas eram resolutivas, porque o contrato prometido só se outorgaria se os factos futuros e incertos nelas previstos se concretizassem.
Contudo, a cláusula resolutiva também é suspensiva, porque o contrato prometido está suspenso e pendente até à verificação dos factos condicionais (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 16).
88. Assim, tem-se como certo que estamos perante condições resolutivas, que suspendem a concretização do contrato até à verificação das mesmas, pelo que até esse momento esteve em vigor o contrato de arrendamento.
89. Essas condições resolutivas faziam condicionar a factos futuros e incertos a concretização do negócio, pelo que “se o facto não se vem a verificar, então a sua hipótese não existe e o negócio não produz efeitos (resolve-se, neste sentido)” (Durval Ferreira, pág. 141).
90. Nada nas declarações contratuais emitidas e plasmadas nas cláusulas Primeira, Terceira e Quinta do contrato, permite concluir que só a recorrida podia invocar as condições.
91. Portanto, a interpretação feita pelo Tribunal a quo não consta da letra das cláusulas condicionais.
92. Ora, o contrato aqui em apreciação foi objeto de negociação, até ao momento em que se cristalizou e foi aceite por ambas as partes e o que o Tribunal a quo defende é que as partes não se souberam exprimir e disseram menos do que pretendiam.
93. Tal não é admissível, porque “cabe à parte um ónus de bem pensar e bem declarar, antes de emitir a fundamental declaração-negocial que vai dar vida ao negócio”, porque “emitida a declaração negocial final, o objeto ou regime do negócio, positivamente e no seu essencial, será aquele” (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 29).
94. Daqui “que a vontade que não conste inserida nas adequadas ‘declarações’ não cria negócio (vinculação)” (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 31).
95. Para a resolução ser somente invocada pela recorrida, como defende o Tribunal a quo, devia ter havido declaração negocial nesse sentido consensualmente aceite, ou seja, uma declaração aceite por ambas as partes, que não consta do contrato, razão pela qual essa vontade negocial unilateral, aceite pelo Tribunal a quo, não mereceu duplo consenso e não pode sequer ser considerada, ou seja, não é possível nem “existe ‘criação’ de efeitos negociais” (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 33).
96. Essa alegada vontade da recorrida, não estando no contrato, não pode valer, ainda que tenha sido essa a sua vontade, porque se essa era a sua vontade, então, antes da assinatura do contrato devia tê-lo previsto e, não estando no contrato, são estipulações nulas, por força do previsto na primeira parte do n.º 1 do artigo 222.º do Código Civil (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 34).
97. Daqui que, sendo o contrato promessa aqui e causa um negócio formal, sujeito e reduzido a forma escrita, temos de considerar a seguinte conclusão de Durval Ferreira:
“Isto é, nos negócios formais por força da Lei:
‘A condição’ é tão-só a que consta no respetivo documento; será o ‘facto futuro e incerto’ aí descrito, se claro e preciso; e conforme esteja descrito (na sua declarada extensão e limites” (ob. cit., pág. 38).
98. Assim, como bem ensina Durval Ferreira, “interpretar uma declaração negocial” não é obviamente o mesmo que “reconstruir o negócio”, pelo que não pode o intérprete-julgador colocar-se “na posição de parte” (ob. cit., págs. 108 e 109).
99. E aqui é preciso considerar que nos negócios formais, como ocorre nos presentes autos, não é possível a prova testemunhal (artigo 393.º, n.º 1, do CC), razão pela qual só pode prevalecer o que consta do contrato assinado e querido por ambas as partes.
100. A função da interpretação é a fixação do sentido da declaração negocial e se esse negócio é um negócio sob a forma escrita, então, não é possível “restringir, ampliar, modificar, contrariar, corrigir” as declarações negociais, porque “cabe às partes o ónus de pensarem bem e declararem bem”, pelo que “se não cuidarem bem, a sibi imputat: é-lhes imputável! Não cabe ao intérprete avaliar e corrigir. A este só cabe saber o que (bem ou mal) criaram: E aplicar o regime que criaram, conforme o criaram” (Durval Ferreira, págs. 110 e 111).
101. Essas condições resolutivas contratuais faziam condicionar a factos futuros e incertos a concretização do negócio, pelo que “se o facto não se vem a verificar, então a sua hipótese não existe e o negócio não produz efeitos (resolve-se, neste sentido)” (Durval Ferreira, pág. 141).
102. Se a interpretação das cláusulas contratuais se faz segundo o sentido literal, então, considerando as cláusulas em apreciação, não se pode defender que as condições só podiam ser invocadas pela recorrida, ou seja, que eram condições unilaterais.
103. E aqui é preciso considerar que nos negócios formais, como ocorre nos presentes autos, não é possível a prova testemunhal (artigo 393.º, n.º 1, do CC), razão pela qual só pode prevalecer o que consta do contrato assinado e querido por ambas as partes.
104. Se a função da interpretação é a fixação do sentido da declaração negocial e se esse negócio é um negócio sob a forma escrita, então, não é possível “restringir, ampliar, modificar, contrariar: corrigir” as declarações negociais, porque “cabe às partes o ónus de pensarem bem e declararem bem” (Durval Ferreira, pág. 110).
105. Não podia o Tribunal a quo, numa interpretação totalmente fora da vontade consensual das partes, entender que estas cláusulas condicionais foram estipuladas somente no interesse da recorrida, quando no texto das mesmas nada permite concluir nesse sentido.
106. Nem se diga que o Tribunal fez uma interpretação por integração, porque a integração só é admissível quando pela interpretação não se alcança o sentido da vontade das partes (e não só de uma das partes) e quando há uma omissão ou falta de previsão contratual, que não ocorre neste contrato.
107. O que o Tribunal a quo fez foi um juízo representativo da recorrida, mas, “todos os ditos juízos meramente representativos não criam regime negocial: logo não são objeto de interpretação” (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 117), porque o que é objeto de interpretação é o que as partes previram quando reduziram a escrito as cláusulas contratuais.
108. As cláusulas condicionais do contrato são declarações negociais de ambas as partes e não somente de uma das partes, pelo que, sabendo que as condições contratuais vinculam e são direitos de ambas as partes, então, “nada mais há do objeto imediato criado pelas partes (a declaração negocial) para interpretar”, porque se alguém procede a essa alteração está a “violar o valor da autonomia da vontade das partes na criação do negócio”, até porque “está correto o aforismo jurídico romano in claris non fit intepretatio (‘no claro’ não se faça interpretação)” (Durval Ferreira, ob. cit., págs. 121 e 122).
109. O Tribunal a quo, ao modificar o sentido das cláusulas condicionais, restringindo a sua aplicação a um direito da recorrida, está a interpretar para além do contrato e a fazer a reconstituição do negócio, o que não lhe é permitido, sob pena de “o intérprete introduzir-se no mundo real, nas circunstâncias atípicas do negócio”, como que a “desfazer o negócio” e a alterar a vontade das partes (Durval Ferreira, pág. 123).
110. Como bem explica Durval Ferreira, “o negócio jurídico condicional – como e no modo como declarado no seu juízo volitivo – representa um monólito de vontade negocial, uma vontade autolimitada, assumida por ambas as partes”, daqui que, e sem cerimónias, diga que “seria um absurdo jurídico que o ‘negócio’ pudesse ser concebido, no seu regime ‘criado’ (nomos, efeitos, regime), simultaneamente, como ‘negócio condicional’ tão-só para umas das partes: mas não já para a outra” (pág. 161).
111. Acrescentando que “seria um absurdo que, face a uma das partes, o negócio se declarasse e se devesse assumir como ‘condicional’, ..., e, todavia, o mesmo negócio jurídico já face à outra parte se assumisse como não condicional”, ou seja, concretizando este raciocínio, tem de se considerar que “embora podendo tratar-se dum pressuposto que apenas interessa, na fase da formação do negócio, nas sua base e nas suas circunstâncias a uma das partes – porque elevado à declaração e nesta assumido por ambas como elemento integrante da ‘declaração negocial”, ele passa de elemento acidental a elemento integrante do juízo volitivo unitário do regime negocial: e, portanto, do seu regime uno e unívoco “criado” (Durval Ferreira, pág. 161).
112. Isto ocorre, segundo Durval Ferreira, porque a cláusula condicional, no modo como foi declarado pelas partes, como consta no contrato aqui em causa, “é de interesse, concausal, determinante e necessário para o negócio”.
113. Quando a recorrente e a recorrida previram no contrato que o mesmo só se outorgaria com a obtenção do subsídio Mar 2020 e com a licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira, e ainda por cima apodaram tais condições de “essenciais”, então, a não verificação dos factos condicionais “tem efeitos, de per si, automáticos, ipso juris e com eficácia retroativa relativamente à “unidade” do negócio jurídico” (Durval Ferreira, ob. cit., pág. 161).
114. Se a recorrida quisesse que estas condições ficassem somente dependentes da sua vontade, então, tinha de negociar com a recorrente que assim ocorreria e, caso fosse aceite, a interpretação continuava a ser a da cláusula contratual consensualmente aceite.
115. Na verdade, podia ter ficado previsto e acordado pelas partes que só a Promitente Vendedora podia invocar a não verificação das cláusulas condicionais.
116. Contudo, tal não ocorreu e não consta do contrato que as cláusulas condicionais sejam unilaterais, razão pela qual e por força da relação consensual e concausal do negócio, essas condições são invocáveis e aplicáveis a qualquer das partes.
117. Não é legalmente admissível defender que um contrato está sujeito a duas condições resolutivas, porque ambas as partes assim negociaram e assumiram, e depois vir sentenciar que só uma delas pode invocar essas condições.
118. Acresce que, não é certo que a recorrente aceitasse esse tipo de negócio, aliás, não aceitaria com toda a certeza.
119. Na verdade, tais cláusulas unilaterais não seriam somente condicionais mas também um direito potestativo da recorrida, que a recorrente jamais aceitaria, porque o negócio ficaria na dependência exclusiva da vontade da recorrida.
120. Salvo o devido respeito e melhor opinião, o que o Tribunal a quo fez foi introduzir no contrato um regime que não consta do mesmo, criando uma versão das cláusulas condicionais que não foram previstas nem queridas por ambas as partes e, para o fazer, veio invocar circunstâncias subjetivas de uma das partes, que eventualmente terão estado na sua vontade inicial de contratar, mas que não ficaram plasmadas consensualmente no contrato.
121. Acresce que, as partes também previram no contrato os efeitos da não verificação das cláusulas condicionais, no n.º 2 da Cláusula Quinta, que é, aliás, bastante explícita.
122. Nesta cláusula consta expressamente, que não se verificando as condições “fica o presente contrato promessa de compra e venda resolvido, fazendo a Promitente Vendedora, suas as quantias recebidas a título de renda e início de pagamento, não podendo a Promitente Compradora reclamar as mesmas.”
123. Nada foi omitido pelas partes no que diz respeito às cláusulas condicionais, que ficaram bem expressas e os seus efeitos bem determinados: só se concretiza o contrato prometido com a sua verificação e a sua não verificação implica a resolução imediata do contrato promessa.
124. No momento da marcação da escritura, não havia licenciamento aprovado, nem o projeto Mar 2020 estava aprovado.
125. Aliás, neste momento já não é possível fazer aprovar o projeto Mar 2020, que já terminou, no final de 2022 (ver o site https://www.mar2020.pt/noticias/9590/)
126. Por outro lado, sempre se alega que a vontade das partes extrai-se da declaração negocial e não o inverso, porque a vontade das partes só teve relevância autónoma antes das declarações, perdendo relevância após a declaração negocial formal, porque esta passa a corporizar aquela.
127. Com a sua Sentença, o Tribunal a quo descobriu ou criou uma vontade unilateral, dando-lhe força jurídica, que não consta da cláusulas condicionais, quando tal não é juridicamente admissível.
128. Os contratos são para se cumprir, mas aquilo que se cumpre é o que está contratualmente e consensualmente previsto nas declarações negociais formais, não constando do CPCVA que as cláusulas condicionais são unilaterais, ou seja, só podem ser invocadas pela recorrida.
129. Termos pelos quais se conclui que a interpretação feita pelo Tribunal a quo de que as cláusulas condicionais foram somente estipuladas no interesse da Promitente Compradora e recorrida é ilegal, por violar as normas de interpretação e por violar o contrato promessa celebrado entre as partes.
D.2 - Sobre a alteração das circunstâncias
130. Noutra perspetiva, mas sem conceder e por mera cautela de patrocínio, sempre se invoca a alteração das circunstâncias, artigo 437.º do CC, para declarar resolvido o contrato promessa.
131. Neste particular ter-se-á em consideração o brilhante e percursor estudo de Menezes Cordeiro, “Da Alteração das Circunstâncias”, Separata dos Estudos em Memória do Prof. Doutor Paulo Cunha, Lisboa, 1987, bem como o mais recente estudo de Manuel A. Carneiro da Frada, “Alteração das Circunstâncias e Justiça do Contrato”, Principia Editora, Cascais, 2021.
132. Neste segmento do recurso, cuja decisão consta a págs. 62 e seguintes da sentença, o Tribunal a quo desvalorizou o início do procedimento administrativo municipal para a elaboração do Plano de Pormenor da Zona Industrial Ligeira de (…), que abrange o prédio prometido vender, e que teve o seu início no dia 18-06-2020.
133. A recorrente adquiriu o terreno rústico, em causa nestes autos, em 2015, com a intenção de nele conseguir aprovar um loteamento industrial e assim valorizar o terreno, tudo com o intuito de fazer promoção imobiliária e sobrevalorizar o terreno (ver factos provados 1 a 4).
134. O Tribunal a quo deu como provado que a recorrente, inicialmente quando comprou o terreno, o queria valorizar e “ficou frustrada, pois viu que o seu plano inicial de investimento no terreno seria possível, e, portanto, quer reverter o negócio, conseguindo nova oportunidade de conseguir voltar ao seu projeto inicial”.
135. Ou seja, o Tribunal a quo valorizou e entendeu que, para a recorrente, há uma frustração, que decorre da alteração pelo município da destinação do prédio, mas não a valoriza, nem a entende, defendendo simplesmente que “não se podendo imputar à Autora essa frustração da sua expetativa pois que, em nada, para tanto, contribuiu”.
136. Contudo, como abaixo se concluirá, a recorrida não tinham nem tem de contribuir para a alteração das circunstâncias, porque nos termos da lei são as circunstâncias que relevam e não a vontade das partes.
137. Foi na pendência do CPCVA que ocorreu o início do procedimento administrativa para o Plano de Pormenor.
138. A recorrente desconhecia que a Câmara de Odemira estava a despoletar este procedimento e só veio a ter conhecimento do mesmo em finais de Junho de 2020 e com mais pormenor em Julho e Agosto de 2020, como consta dos factos provados.
139. O CPCVA foi celebrado entre a recorrida e a recorrente no dia 30-1-2020 e previa que o contrato prometido seria celebrado 60 dias após a emissão da licença de construção, para a construção de um pavilhão industrial.
140. A totalidade do terreno rústico prometido vender passou, desde Junho de 2020, a fazer parte do procedimento camarário do Plano de Pormenor (ver doc. 23 da Contestação), pelo que, o mesmo passou a fazer parte de um procedimento público que o vai transformar em terreno urbano, destinado a uso industrial e empresarial.
141. No dia 29-06-2020, o Município de Odemira publica o seu Edital n.º (…), pelo qual torna público a “Abertura do período de consulta pública da proposta preliminar de Termos de Referência com vista à elaboração de um Plano de Pormenor para o Parque Empresarial de (…)” (doc. 25).
142. No dia 30-10-2020, o Município de Odemira elabora a Informação n.º (…), com “Proposta para dar início à elabora do PP-PEST” (doc. 33), para ser aprovada em reunião do coletivo municipal e esta proposta foi aprovada por unanimidade em reunião camarária de 5-11-2020 (doc. 34).
143. No dia 25-11-2020 a Câmara Municipal de Odemira publica no seu site o Edital n.º (…), pelo qual informa que foi aprovado por unanimidade em reunião da edilidade, dar início ao procedimento de elaboração do “Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…)” (ver doc. 34 da Contestação).
144. No dia 7-1-2021 é publicado no Diário da República, 2ª Série, Parte H, pelo Município de Odemira, o Aviso n.º 442/2021, onde “Torna-se público que foi aprovado por unanimidade, em reunião de câmara ordinária pública, realizada no dia 05.11.202, dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 76.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua última redação, que estabelece o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).”
145. Considerando os Termos de Referência da Plano de Pormenor (doc. 23 da Contestação), a totalidade da área do terreno prometido vender vai ser loteado e vai ser constituído por lotes “preferencialmente com 500, 1000 e 2000 m2” e vai ter uso industrial, comércio e serviços, com os índices de construção “em concordância com a ocupação dos aglomerados urbanos existentes e segundo o PDM de Odemira”.
146. Assim, desde Junho de 2020 que o terreno prometido vender faz parte de um processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva e do seu valor comercial.
147. A escritura de compra e venda foi marcada pela recorrida foi para os dias 08-01-2021 e, posteriormente, para o dia 17-02-2021.
148. O Tribunal a quo reconheceu na sentença que o procedimento “é, em si, uma alteração da realidade jurídica; isto é indiscutível: antes não estava iniciado um determinado processo e após está”.
149. Contudo, entende o Tribunal a quo que tal situação seria uma alteração anormal das circunstâncias se, porventura, à data da venda, o prédio em vez de rústico já fosse urbano, porque “aqui ninguém prometeu vender um prédio urbano”, razão pela qual haveria “forçosamente, uma alteração das circunstâncias”.
150. Salvo o devido respeito, este entendimento é totalmente errado, porque nestas circunstâncias haveria alteração do objeto negocial, que aliás poderia nem sequer conceder uma alteração das circunstâncias.
151. Não é a alteração da natureza do bem que justifica a alteração das circunstâncias, nem consta este elemento como requisito legal para se considerar a alteração das circunstâncias.
152. Ainda se pode ler na sentença que a alteração da realidade jurídica é mais provável agora do que à data da celebração do contrato, mas acaba por concluir “que significa que ainda não ocorreu” e que o relevante é o valor do prédio à data do cumprimento pontual do contrato promessa, por ser esse o “único momento temporal relevante”.
153. Ou seja, enquanto o Plano de Pormenor não estiver aprovado o valor do prédio mantém-se inalterável e não há alteração das circunstâncias superveniente, sendo “irrelevante qualquer especulação que se possa fazer por respeito ao valor do m2 industrial da freguesia de (…)”.
154. E entende o Tribunal a quo que estas “circunstâncias não são novas; são eventuais e futuras” e que “não são supervenientes”, porque para o serem teriam de ser “presentes”, mas “não o são”.
155. Não se aceita este entendimento, pelo qual se considera que a alteração das circunstâncias, aqui em causa, são “eventuais e futuras” e teriam de ser “presentes”.
156. O procedimento administrativo da aprovação do Plano de Pormenor teve o seu início em 18-06-2020, com vários atos administrativos (ver factos provados 23 a 30) e foi publicado em DR.
157. Estes atos administrativos são factos presentes e não são eventuais, porque ocorreram durante a pendência do CPCVA.
158. O Ato Administrativo “é o ato jurídico unilateral praticado por um órgão da administração no exercício do poder administrativo e que visa a produção de efeitos jurídicos sobre uma situação individual num caso concreto” (Freitas do Amaral, Direito Administrativo, Vol. III, pág. 66).
159. Assim, neste caso concreto, as deliberações camarárias sobre o Plano de Pormenor são decisões unilaterais, praticadas no exercício do poder administrativo, que traduzem decisão e vontade, com a intenção de produzir efeitos jurídicos no prédio objeto do contrato promessa.
160. Assim, todos os factos provados relativos ao Plano de Pormenor, em particular as deliberações da Câmara, de 18-06-2020 e de 05-11-2020 (factos provados 23 e 28), são atos administrativos definitivos, públicos, presentes e que produzem efeitos jurídicos sobre o prédio em causa nestes autos.
Acresce que, o sr. Vereador da Câmara Municipal de Odemira foi ouvido como testemunha, na audiência de Julgamento, e reforçou com o seu depoimento a aprovação do Plano de Pormenor.
161. Este entendimento e apreciação do instituto da alteração das circunstâncias, pelo Tribunal a quo, com a desvalorização dos factos relativos aos atos administrativos praticados pelo município, não tem nada de jurídico.
162. Além disso, o Tribunal a quo considera ainda que esta alteração jurídica faz parte da “imprevisibilidade” do negócio “que lhe é conatural e não o desvirtua”.
163. A “imprevisão” pode fazer parte da própria alteração das circunstâncias, como consta do Ac. do STJ de 10-04-2018, no Proc. n.º 16/14.0TVLSB.L1.S1, em www.dgsi.pt.
164. Ora, neste particular e salvo melhor opinião, tem de se considerar não somente a imprevisibilidade mas sim a anormalidade da alteração das circunstâncias, afinal o termo jurídico utilizado pelo legislador.
165. Segundo Carneiro da Frada, essa anormalidade “variará, portanto, em função do que possa determinar a prevenção de uma grave injustiça na manutenção das obrigações assumidas” e tal tem de ser “determinável em razão do conjunto de circunstâncias que são habitualmente tidas em consideração pelas partes” (ob. cit., pág. 41).
166. Assim, para Carneiro da Frada, “uma alteração anormal é aquela que se desvia do regular curso das coisas”, razão pela qual afasta a teoria da imprevisibilidade e defende que as “ocorrências que sejam abstratamente possíveis (com diferentes níveis de probabilidade), mas cuja verificação não seja expetável no caso concreto, não têm de ser consideradas normais para afastar o artigo 437.º, n.º 1”, ou seja, têm de ser consideradas circunstâncias anormais (ob. cit., págs. 42 e 43).
167. Na situação dos presentes autos até se podia defender que era possível antever que, um dia, a Câmara desse início a um procedimento de aprovação do Plano de Pormenor, mas, em face das circunstâncias tal não era expetável, porque o seu comportamento foi de total desprezo pela vontade da recorrida em fazer um zona industrial quando apresentou um projeto nesse sentido.
168. Ademais, e salvo o devido respeito, o artigo 437.º do Código Civil, e os seus requisitos, não foi sequer apreciado e considerado pelo Tribunal a quo.
169. Neste segmento do recurso estão em causa as cláusulas contratuais, nem sequer a vontade das partes, mas sim as circunstâncias que levaram as partes a contratar, em particular as circunstâncias que levaram a recorrente a contratar.
170. Antes do contrato promessa ser celebrado, a recorrente decidiu vender o terreno à recorrida, tendo exclusivamente em consideração que era possível construir um único pavilhão industrial no terreno rústico.
171. O interesse da recorrida e Promitente Compradora residia unicamente na possibilidade de construção de um pavilhão industrial num terreno rústico, para poder concorrer a um projeto financiado pelo IFAP, no âmbito das políticas europeias de desenvolvimento.
172. A recorrida não precisava de um terreno com a área de 100.000,00 m2 e, inicialmente, a recorrente não queria vender a totalidade do terreno.
173. O preço do terreno foi acordado em € 750.000,00, e foi negociado entre a recorrente e a recorrida, segundo parâmetros que se desconhecem e não foram dados como provados, mas que foram aceites por ambas as partes.
174. Assim, quando a recorrente prometeu vender o terreno o mesmo era rústico e tinha capacidade construtiva para um pavilhão industrial, aliás, tinha capacidade construtiva de 25% da sua área, como consta do documento camarário, n.º 17 da Contestação, onde se pode ler a transcrição da alínea c) do artigo 59.º do RPDM.
175. Os atos administrativos de aprovação do Plano de Pormenor de 18-06-2020 e de 05-11-2020 (factos provados 23 e 28) e a publicados no Diário da República consubstanciam uma alteração das circunstâncias, como previsto no artigo 437.º do Código Civil.
176. Na verdade, a capacidade construtiva do terreno para construção de um único pavilhão foi elemento essencial para a celebração do CPCVA e para a estipulação do preço do mesmo.
177. De tal forma que ficou previsto no CPCVA que era essencial essa capacidade construtiva, para a aquisição pela recorrida, considerando a sua candidatura ao projeto Mar 2020.
178. Na perspetiva da recorrente, a alteração das circunstâncias está verificada, porquanto a valorização do terreno prometido vender com a sua inserção no Plano de Pormenor, implica um enriquecimento da recorrida e, consequentemente, um empobrecimento da recorrente.
179. A alteração das circunstâncias, prevista no artigo 437.º do Código Civil, tem os seguintes requisitos:
- A alteração tem de ser objetiva e sobre as circunstâncias do contrato;
- Tem de ser uma alteração anormal;
- Deve haver uma parte lesada
- Deve afetar a boa fé;
- A alteração não pode estar coberta pelos riscos do contrato.
180. Segundo Menezes Cordeiro, “o artigo 437.º/1 aplica-se a alterações nas circunstâncias que as partes fundaram a decisão de contratar”, ou seja, o “circunstancialismo que rodeie o contrato, objetivamente tomado como tal, isto é, como encontro de duas vontades”9.
181. Porém, segundo Carneiro da Frada, a alteração das circunstâncias não precisa de ser comum a ambas as partes, ou seja, “elas não carecem de se revestir da mesma intensidade para ambas, nem precisam de as ter representado ou representado por igual, ou se sobre tela ter alicerçado a sua vontade de idêntica forma. O modo como alicerçaram a vontade de contratar de cada uma não tem porque ser inteiramente coincidente” (ob. cit., pág. 46).
182. Razão pela qual conclui que “não se torna assim necessário que as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tenham sido explicitadas por uma delas à outra” (ob. cit., pág. 47).
183. Portanto, tem-se como certo que, para a recorrente, com o início da aprovação do Plano de Pormenor há uma alteração das circunstâncias sobre as quais decidiu vender (ver factos provados 2 a 4), mesmo que não sejam ou não tenham sido do conhecimento da recorrida.
184. Significa que não relevam as representações subjetivas das partes, mas unicamente das circunstâncias que objetivamente relevaram para a celebração do negócio.
185. A alteração da natureza do prédio, de rústico para urbano, com alteração da sua capacidade construtiva é uma alteração objetiva das circunstâncias.
186. Por duas razões muito importantes, primeiro, porque apesar de saber que o terreno era rústico a recorrida só o quis comprar depois de ter a certeza que podia construir.
187. Em segundo lugar, o preço do terreno foi estipulado entre as partes tendo em consideração que era um terreno rústico, com pouca capacidade construtiva para indústria e com limitações.
188. Assim sendo, a alteração da destinação do prédio é uma circunstância objetiva que incide o objeto do contrato e as circunstâncias que rodearam a celebração do mesmo.
189. O segundo requisito é que essa alteração tem de ser anormal, estando aqui em causa “a imprevisibilidade” dessa circunstância10, segundo Menezes Cordeiro, ou “a anormalidade” dessa circunstância, segundo Carneiro da Frada.
190. Como facilmente se depreende, o facto imprevisível ou anormal aqui em causa é a decisão da Câmara Municipal, de inserir o terreno prometido vender num Plano de Pormenor para Indústria, consubstanciado em atos administrativos.
191. E das duas uma, ou as partes previram e não quiseram que tal circunstância relevasse contratualmente ou, nem sequer pensaram nela e, então, é imprevisível e/ou anormal.
192. Mas, mesmo que alguma delas tenha pensado ou representado subjetivamente, essa circunstância, tal torna-se irrelevante, porque as representações subjetivas não são valoradas juridicamente para a aferição da alteração das circunstâncias.
193. Quando assinaram o CPCVA, em 30-0-2020, as partes não previram contratualmente que a Câmara Municipal ia despoletar o Plano de Pormenor.
194. E essa alteração é anormal porque não era esperada pelas partes ou não era esperada nem conhecida pela recorrente.
195. Alterar a destinação do prédio rústico para urbano consubstancia uma anormal alteração da sua destinação e das circunstâncias, pelo que, também este requisito está verificado.
196. O terceiro requisito manda que tem de haver uma parte lesada, ou seja, uma alteração que “provoque prejuízos, no domínio contratual, a um dos celebrantes”11.
197. Extraordinariamente, entendeu o Tribunal a quo que “o prédio, na verdade, tem hoje um valor de mercado provado até inferior ao preço de venda acordado entre as partes”, mas não se entende como chega a esta conclusão.
198. O preço acordado e aceite pelas partes é um preço de mercado.
199. O preço acordado pelas partes é um preço contratual e identificado no tempo e é indiferente, para o regime da alteração das circunstâncias, se é inferior ou superior ao preço de mercado no momento da celebração do CPCVA.
200. O prejuízo de uma das partes, previsto na lei, não é um dano emergente, mas sim um prejuízo que afeta a “primazia da materialidade subjacente” do contrato, elemento estruturante do princípio da tutela da confiança e da boa fé.
201. Assim, a aferição do prejuízo está ligada ao requisito da boa fé, porque não é qualquer prejuízo considerado relevante, mas somente aquele que, afetando a materialidade subjacente, fere o princípio da boa fé.
Ora, como acima se demonstrou, o terreno prometido sendo um terreno urbano inserido no Plano de pormenor passa a ter um valor mínimo de € 9.000.000,00 e um máximo de € 12.000.000,00, considerando o preço m2 dos lotes industriais em Odemira.
202. O terreno prometido vender foi negociado pelo valor de € 750.000,00 e há uma enorme diferença entre € 750.000,00 e € 9.000.000,00, o valor de mercado do terreno se for urbano.
203. Como ensina Menezes Cordeiro, estamos perante uma situação de “onerosidade excessiva”, que provoca um “desequilíbrio” entre as prestações, e quando “uma parte enriquece à custa da outra”12.
204. O prejuízo da recorrente na venda de um terreno, que era rústico aquando do CPCVA e que agora faz parte de um Plano de Pormenor, é evidente, sendo também latente que o benefício da recorrida é claramente desproporcional e afeta a materialidade subjacente do contrato e a boa fé contratual.
205. O último requisito deste instituto legal, comanda que a alteração não pode estar coberta pelos riscos do contrato, significando esta previsão que a alteração das circunstâncias é de aplicação supletiva “perante o regime legal ou contratual do risco e, mais latamente, a todas as regras de imputação de danos”13.
206. As regras legais sobre o risco do contrato estão bem definidas e constam do Código Civil, entre outros nos artigos 796.º/1, 807.º/1, 790.º/1, 795.º/1, 1040.º/2, 1126.º, 1136.º/1 e 2, 1144.º, 1228.º/2, 14.
207. Nenhuma destas normas se aplica à situação dos presentes autos, sendo certo que as circunstâncias aqui em apreciação não estão abrangidas pelo risco do contrato.
208. Provados que estão todos os requisitos da alteração anormal das circunstâncias, cumpre verificar os direitos das partes contratantes e aqui em litígio, bem como os respetivos comportamentos contratuais, para aferição da boa fé.
209. Em face desta alteração das circunstâncias, a recorrente tentou renegociar o contrato com a recorrida, em particular quando esta pretende uma Adenda ao CPCVA, com possibilidade subarrendamento, em Junho de 2020 (veja-se docs. 26 e 28 da Contestação).
210. A recorrida desistiu da Adenda ao CPCVA e não quis renegociar o contrato (doc. 29 da Contestação).
211. A recorrente envia então email para a recorrida (doc. 30 da Contestação), onde declara que pretende rescindir o contrato, caso não se chegue a acordo que contemple as pretensões de ambas as partes.
212. A recorrida responde à recorrente considerando que a rescisão contratual “é ilegal e desprovida de fundamentação legal” (doc. 31) e “por do referido contrato inexistir qualquer clausulado que permita a resolução do contrato” (doc. 32 da Contestação).
213. No seguimento, e quando a recorrida marca a escritura de compra e venda, para o dia 8-1-2021, a recorrente envia declaração escrita para a recorrida, pela qual fundamenta a alteração das circunstâncias e de boa fé propõe ser feito uma modificação contratual com um Aditamento.
214. Ou seja, a recorrente invoca a alteração anormal das circunstâncias, prevista no artigo 437.º do Código Civil, e propôs que o seu efeito seja a modificação do contrato.
215. A recorrida não aceitou a modificação do contrato e insistiu na marcação da escritura de compra e venda.
216. Não restou alternativa à recorrente senão declarar a resolução do contrato, o que fez por carta de 4-2-2021, recebida pela recorrente no dia 8-2-2021.
217. Segundo Menezes Cordeiro e o previsto no artigo 437.º/2, do CC, a parte lesada pode declarar resolvido o contrato com base na alteração das circunstâncias, mas, a contraparte pode ao invés opor-se e declarar aceitar a modificação do contrato, que opera segundo juízos de equidade.
218. Acontece que, a recorrida não aceitou a modificação do contrato proposta pela recorrente e não demonstrou, na sua PI, essa modificação do contrato segundo juízos de equidade.
219. Assim sendo, a declaração de resolução do CPCVA, operada pela recorrente, por força da alteração anormal das circunstâncias produziu os seus efeitos no dia 8-2-2021, com todas as suas consequências legais.
220. Mas, para terminar não quer deixar de se citar Carneiro da Frada, que defende certeiramente que “a alteração das circunstâncias não responde, pois, propriamente a uma falha de regulação” das partes, porque “os contratos vinculam certamente, mas na medida em que se possam fundamentar ou ‘justificar’ ainda à luz da justiça, e constituindo embora o critério de justiça, ordinariamente, o da vontade das partes”, razão pela qual o artigo 437.º do CC, “não é de evitar um comportamento incorreto, mas garantir a justiça da relação contratual”, que foi quebrada com uma alteração das circunstâncias, alheia ao clausulado contratual, mas sobre o qual vai incidir (ob. cit., págs. 37 a 39).
221. A alteração das circunstâncias visa assegurar “a justiça da relação contratual”, o que para Carneiro da Frada “implica a preservação do equilíbrio e da proporcionalidade do programa contratual das partes”, ou seja, “procura uma justiça individualizadora, que atenda às circunstâncias particulares no caso concreto”.
222. Assim, prometer vender um prédio rústico com pouca capacidade construtiva que, no decurso ou pendência do contrato promessa, passa a ficar incluído num procedimento administrativo pelo qual vai passar a ser um prédio urbano com grande capacidade construtiva é uma alteração das circunstâncias.
223. Considerando ainda que o preço estipulado para o terreno foi de € 750.000,00 e com a passagem do terreno a urbano passa a ser pelo menos de € 9.000.000,00, consubstancia seguramente um prejuízo da recorrente e um benefício excessivo da recorrida.
224. Ao declarar resolvido o contrato, porque a recorrida não quis a sua modificação, a recorrente está a buscar a reposição da justiça da relação contratual, que passou a ser completamente diferente da que inicialmente previram.
225. A recorrida passou a ser promitente compradora de um terreno que vai passar a ser urbano, com grande capacidade construtiva, em vez de ser promitente compradora de um terreno rústico, com pouca capacidade construtiva.
226. Termos pelos quais se conclui que, face a todo o acima exposto, está verificada a alteração das circunstâncias, prevista no artigo 437.º do Código Civil, e a resolução do contrato promessa perpetrada pela recorrente foi totalmente lícita e legal, com todas as suas consequência legais.
D.3 - O erro sobre a base do negócio
227. Como já se alegou e demonstrou o Tribunal a quo na sua sentença não se pronunciou sobre este segmento da Contestação.
228. Contudo, vai-se agora fazer uma alegação perfunctória, mas precisa do artigo 252.º, n.º 2, do CC, e da sua aplicação à situação dos presentes autos.
229. Está dado como provado que no momento da celebração do CPCVA a recorrente desconhecia a existência da vontade da Câmara Municipal, em fazer aprovar um Plano de Pormenor para o terreno prometido vender.
230. Pelo que, a estipulação do preço do terreno prometido vender não teve, para a recorrente, em consideração esse facto.
231. Além disso, tem de se considerar que a recorrida alegou que a recorrente sabia desse facto, pelo que tem de se considerar ou presumir que o conhecia.
232. Se a A. sabia da vontade camarária em aprovar um Plano de Pormenor, devia ter comunicado esse facto à ré, o que não logrou fazer, em clara violação da boa fé contratual.
233. Assim, ainda que essas circunstâncias fossem conhecidas da A., mas não da ré, é sempre possível a resolução do contrato com base no erro, previsto no artigo 252.º, n.º 2, do Código Civil.
234. Na verdade, a ré pensou ir vender um terreno rústico com pequena capacidade construtiva, mas, afinal, o terreno passou a fazer parte de um procedimento público de alteração da sua destinação, passando a urbano, com enorme capacidade construtiva.
235. Como defende Menezes Cordeiro, “A falsa representação da base do negócio leva-nos ao erro, previsto no artigo 252.º/2. O erro sobre a base do negócio segue o regime do erro: não tem de ser bilateral, bastando que recaia sobre um ponto cuja essencialidade seja cognoscível pela outra parte e pode reportar-se a circunstâncias passadas, presentes ou futuras”16.
236. Esta falsa representação da base do negócio é evidente, porque a ré promete vender um terreno rústico, que afinal vai passar a urbano.
237. E essa falsa representação não tem de ser bilateral e pode reportar-se a factos futuros.
238. Apesar de a recorrente não ter invocado nas suas missivas para a recorrida a resolução ou modificação do contrato com base no erro, esta solução jurídica continua a ser admissível, por força do citado artigo 5.º/3, do CPC.
239. Ora, “para a relevância do erro sobre os elementos do negócio basta ordinariamente o conhecimento, ou apenas, nos termos da disposição central constituída pelo artigo 247.º, que o declaratário “não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidir o erro” (Carneiro da Frada, ob. cit., pág. 50).
240. E a recorrida sabia que para a recorrente o preço estipulado foi encontrado por se tratar de um prédio rústico com pouca capacidade construtiva, porque senão o preço era outro.
241. Mas, ao que tudo indica a recorrida já conhecia as intenções da Câmara Municipal, e por essa razão terá aceitado um preço para um prédio rústico que segundo a perita estava alto em relação ao preço de mercado de prédios rústicos.
242. E aqui, em sede de erro sobre a base do negócio “não se exige ao errante um prejuízo” porque “o prejuízo, grande ou pequeno, não importa” (Carneiro da Frada, ob. cit., pág. 50).
243. Termos pelos quais se conclui que está verificado o erro sobre a base do negócio, que permite a resolução do contrato, por força do n.º 2 do artigo 252.º do Código Civil.
Nestes termos e nos melhores de Direito, mas sempre com o mui douto suprimento de Vossas Exas., deve o presente recurso proceder por provado e, em consequência, ser revogado o despacho com a decisão denominada “do momento e quantum para depósito do preço”, proferido em 09-11-2023, e substituído por douto acórdão que obrigue ao depósito do preço previamente à sentença, assim se revogando a sentença proferida, por extemporaneidade, mais se requerendo, caso não seja concedido provimento ao primeiro recurso, que seja declarada a nulidade da sentença, por falta de pronúncia sobre a questão do erro sobre a base do negócio, ou assim não se entendendo, mas sem conceder, deve ser revogada a sentença e, em sua substituição, ser proferida decisão pela qual se absolva a ré e ora recorrente de todos os pedidos, em particular deve ser proferido douto acórdão pelo qual se reconheça a extinção do contrato promessa de compra e venda pela não verificação das cláusulas resolutivas condicionais contratuais, ou assim não se entendendo mas sem conceder, por alteração das circunstâncias ou por erro sobre a base do negócio, porque assim se fará a costumada Justiça.”
Não houve lugar a resposta.
Admitidos os recursos e observados os vistos legais, cumpre decidir.
II - Objeto dos recursos
Considerando que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), que nos recursos se apreciam questões e não razões ou argumentos e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, as conclusões colocam as seguintes questões:
- recurso do despacho que indeferiu a fixação de prazo para depósito do preço;
- no recurso da sentença que conheceu do mérito da causa: i) a impugnação da decisão de facto, ii) a nulidade da sentença, iii) decisão surpresa sobre as cláusulas condicionais, iv) da não verificação das cláusulas condicionais e seus efeitos, v) da alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, vi) do erro sobre a base do negócio.
III. Fundamentação
A) Recurso do despacho que indeferiu a fixação de prazo para depósito do preço
Por despacho proferido em 9/11/2023, a Ré viu indeferido o requerimento para “a fixação de prazo pelo tribunal, ao abrigo do artigo 830.º, n.º 5, do Código Civil, para depósito pela autora do valor de € 690.000,00”, formulado no decurso da audiência final.
O artigo 830.º do Código Civil regula a execução específica do contrato-promessa e prevê no n.º 5: “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal”.
A interpretação desta previsão, como se anotou na decisão recorrida, tem suscitado divergências na doutrina e na jurisprudência; considerando uns que a consignação em depósito da prestação da parte que pretende a execução específica do contrato-promessa, no prazo fixado pelo tribunal, constitui uma condição de procedência da acção e, assim, deve ocorrer antes da sentença que conheça do direito à execução específica; ponderam outros que o prazo para a consignação em depósito, em vista da norma, pode ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, desde que a própria sentença faça depender o reconhecimento do direito do depósito da contraprestação.[1]
A primeira das posições, já se escreveu, significaria condenar a execução específica ao fracasso nos casos em que o promitente-comprador não dispõe de dinheiro para o fazer, dado que está dependente de um empréstimo bancária.[2]
A última posição não apresenta tais inconveniente e salvaguarda suficientemente, a nosso ver, os interesses em presença; o do comprador porque não se justifica impor-lhe uma antecipação do cumprimento da prestação por referência ao trânsito em julgado, mais ou menos próximo, da sentença que lhe reconheceu o direito à execução específica do contrato-promessa e muito menos, tal antecipação se justificará no caso de não obter ganho de causa; o do vendedor porque, apesar da sentença se destinar a produzir os efeitos da declaração negocial faltosa, tais efeitos ficam condicionados ao depósito da contraprestação, repondo assim o nexo de correspectividade entre as prestações que lhe resultava do cumprimento voluntário do contrato.
E uma sentença com este conteúdo – sentença de condenação condicional – é válida à luz do nosso ordenamento jurídico, porquanto inexiste qualquer incerteza quanto ao direito (condicionado) reconhecido, diferente do que se passaria com uma sentença condicional, isto é, relativamente à qual “a incerteza recai sobre o sentido da própria decisão.”[3]
No caso, inexiste qualquer incerteza sobre o sentido da decisão; a eficácia da transmissão da propriedade ficou dependente do depósito da quantia de € 690.000,00, a título de preço remanescente e do pagamento dos impostos da transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da sentença; segundo a sentença e ao invés do suposto pela Ré [cls. 16], a transmissão da propriedade não se verifica sem a consignação em depósito do remanescente do preço (e pagamento dos impostos devidos), no prazo fixado.
Assim, usando as palavras do já citado Ac. da RC de 17/12/2008, “nenhum impedimento de relevo obsta a que a fixação de prazo para a consignação em depósito prevista no n.º 5 do artigo 830.º seja feita na sentença que reconheça o direito à execução específica. Sempre na sentença se fazendo depender, bem entendido, os efeitos do reconhecimento da existência do direito de execução específica à consignação em depósito no prazo fixado da prestação julgada devida”.
Havendo sido este o sentido do despacho recorrido, resta confirmá-lo.
Improcede o recurso.
B) Recurso da sentença que conheceu do mérito da causa
1. Factos
1.1. A sentença recorrida julgou assim os factos:
Provado:
1. No dia 20 de março de 2015, (…), como primeiro outorgante, e a Ré, como segundo outorgante, celebraram escritura pública de compra e venda, junta à contestação como documento n.º 2, aqui dado por integralmente reproduzido, na qual consta, entre o mais, o seguinte:
«Disse o primeiro outorgante: Que, pela presente escritura, vende, livre de ónus ou encargos, à representada do segundo outorgante, pelo preço de cem mil euros, já recebido, o seguinte imóvel: Prédio rústico, denominado “(…)”, situado na freguesia de (…), concelho de Odemira; com a área de dez hectares, composto de montado de sobro, sobreiros e prado natural; inscrito na respectiva matriz cadastral rústica sob o artigo (…), da Secção (…), com o valor patrimonial para efeitos de IMT de € 3.246,53; descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob o n.º (…) da dita freguesia, onde se mostra registada a aquisição a seu favor, conforme inscrição Ap. (…), de dezassete de Setembro de dois mil e catorze; Que contíguo a este não possui outros prédios rústicos; Disse o segundo outorgante: Que aceita para a sua representada esta venda nos termos exarados».
2. A Ré adquiriu o prédio supra aludido com a intenção de conseguir a aprovação de um loteamento industrial para o mesmo, valorizá-lo e obter lucro, aproveitando a circunstância de a freguesia de (…) não ter zona industrial licenciada e a localização do terreno ser privilegiada para o efeito.
3. A Ré, após a compra do prédio supra aludido, mostrou-se interessada junto do município de Odemira na realização de um plano de pormenor que incidisse na área da situação do prédio com vista a alcançar a transformação do terreno para urbano e o almejado loteamento industrial, tendo, informalmente, mantido reuniões com a edilidade e enviado, em 2018, para a câmara municipal, uma proposta de um plano de pormenor.
4. O município de Odemira não avançou com nenhum procedimento para a criação de um Plano de Pormenor para a zona em causa tendo a Ré, em 2019, decidido vender o terreno.
5. As partes, sendo a Ré como promitente vendedora e a Autora como promitente compradora, celebraram, em 30 de janeiro de 2020, um contrato denominado «contrato-promessa de compra e venda e arrendamento», com reconhecimento de assinaturas, junto à petição como documento n.º 5, aqui dado por integralmente reproduzido, no qual consta, entre o mais, o seguinte:
«Considerando que:
A) A Promitente Vendedora é única e legítima possuidora e proprietária do prédio rústico denominado “(…)” sito em (…), descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), secção (…), da freguesia de … (adiante designado por “Prédio”), conforme certidão permanente do registo predial e caderneta predial juntas ao presente Contrato como Anexos 2 respectivamente;
B) A Promitente Vendedora [querendo as partes, decerto, se referir a Promitente Compradora] está atualmente a promover um Projecto Industrial (adiante simplesmente designado por “Projecto”) que necessita da construção de um edifício;
C) O Edifício será composto por corpo acima do solo, com 1286 m2 de implantação, Área Bruta de construção de 1355 m2 e cércea de 8,10m, destinado à instalação da referida indústria;
D) O “Projecto” encontra-se a concorrer a auxílio de um Fundo Europeu dos Assuntos Marítimos e das Pescas, denominado Mar 2020;
E) Para que a Promitente Compradora possa recorrer ao Mar 2020 tem de ter já algum direito sobre o imóvel onde será erigida a construção da indústria para o desenvolvimento do seu “Projeto”; e
F) As Partes pretendem reduzir a escrito a intenção da Promitente Vendedora em vender o “Prédio” e a intenção da Promitente Compradora em adquirir o mesmo;
G) Até a aprovação do “Projecto” e para que possa a Promitente Compradora concorrer e com os fundos recebidos proceder à compra do “Prédio”, as Partes acordam na celebração de um contrato de arrendamento em concomitância com a promessa de compra e venda.
É ajustado e reduzido a escrito o presente Contrato-Promessa de Compra e Venda (“Contrato”), do qual os Considerandos supra e documentos anexos fazem parte integrante, que se rege pelo disposto nos referidos Considerandos e nas Cláusulas seguintes:
Cláusula Primeira
(Objecto)
1. Pelo presente Contrato, a Promitente Vendedora promete vender à Promitente Compradora, que por sua vez lhe promete comprar, o prédio rústico denominado “(…)”, sito em (…), descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Odemira sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), secção (…), da freguesia de (…).
2. O Prédio será transmitido livre de ónus, encargos e responsabilidades de qualquer natureza, com excepção do ónus de não fracionamento constante a Ap. (…), de 2013/11/29.
3. A Promitente Vendedora desde já declara saber que a Promitente Compradora se encontra a concorrer ao Mar 2020, do qual visa obter financiamento para a compra ora prometida.
4. Na pendência da presente promessa, é celebrado um Contrato de Arrendamento do prédio melhor identificado no n.º 1 supra.
5. O Contrato de Arrendamento celebrado entre a Promitente Vendedora e a Promitente Compradora será válido até à celebração da escritura pública de compra e venda.
6. Fica acordado entre as Partes que a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condição essencial para a celebração do presente Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo, i. e., do contrato prometido.
7. Para a celebração do contrato-definitivo, é condição essencial que o imóvel em causa, obtenha a respetiva licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira.
Cláusula Segunda
(Preço e Condições de Pagamento)
1. O Prédio objecto do presente Contrato-Promessa será vendido pelo preço global de € 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil euros).
2. Na pendência do presente contrato promessa de compra e venda, a Promitente Compradora pagará por conta do Contrato de Arrendamento uma renda mensal, que se converterá em início de pagamento do preço, até à data da celebração do contrato ora prometido, até ao prazo máximo de 12 meses, que ultrapassados, deixarão as rendas de ser descontadas.
3. Caso a Promitente Compradora não obtenha a ajuda financeira do Mar 2020, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do presente contrato promessa, a Promitente Vendedora, fará suas todas as quantias recebidas a título de sinal e de compensação e declarar unilateral e imediatamente a resolução do presente.
4. Na data da celebração da escritura pública de compra e venda, a Promitente Compradora pagará à Promitente Vendedora, o preço remanescente – sem considerar as quantias que possam vir a ser eventualmente liquidadas entre o 13 (décimo terceiro) e o 24 (vigésimo quarto) meses de vigência do contrato a título de compensação, mediante cheque visado ou bancário, emitido à ordem da Promitente Vendedora.
5. O valor mensal da renda e início de pagamento do preço é de € 500,00 por hectare, ou seja, € 5.000,00 (cinco mil euros).
6. O presente contrato inicia a produção dos seus efeitos no dia 1 de Fevereiro de 2020.
7. A renda é paga até ao dia 8 de cada mês a que diz respeito, através de transferência bancária para a conta da Promitente Vendedora com o IBAN PT (…).
8. O remanescente do preço acordado, a pagar no acto da outorga da escritura pública de compra e venda, realizar-se-á através de cheque bancário emitido à ordem da Promitente Vendedora.
Cláusula Terceira
(Escritura Pública de Compra e Venda)
1. A escritura pública de compra e venda do Prédio ora prometido será outorgada no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após a emissão da licença de construção, bem como aprovado que esteja o “Projecto” no Mar 2020, e, desde que todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito se encontrem reunidos.
2. A marcação da escritura pública referida no número anterior caberá à Promitente Compradora, que deverá notificar a Promitente Vendedora para o efeito, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência, sobre a data, hora e local em que a outorga da escritura deverá ter lugar.
3. Caso a Promitente Vendedora não esteja em condições de outorgar a escritura pública de compra e venda na data que lhe for notificada nos termos do número anterior, a mesma deverá, no prazo máximo de 3 (três) dias a contar da referida notificação, informar a Promitente Compradora desse facto. Nesse caso, a Promitente Compradora procederá a novo agendamento da referida escritura pública de compra e venda, para data que não ultrapasse 30 (trinta) dias.
4. A Promitente Vendedora obriga-se a entregar à Promitente Compradora, ou a quem esta indicar, com a antecedência mínima de 5 (cinco) dias úteis em relação à data agendada para a outorga da escritura pública de compra e venda, todos os documentos e demais elementos que a ele digam respeito e que sejam necessários para a preparação e instrução da referida escritura pública.
Cláusula Quarta
(Custos e Despesas)
1. Todos os custos e despesas relacionados com a escritura pública de compra e venda, nomeadamente Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), custos notariais e registrais, serão exclusiva e integralmente suportados pela Promitente Compradora.
2. Serão também da exclusiva responsabilidade da Promitente Compradora todas as despesas relacionadas com o Prédio que tenham origem em facto ocorrido a partir da data da outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), taxas municipais, encargos com o aluguer de contadores e consumos de água, energia eléctrica, telefone e outros, encargos de condomínio ou o proporcional das despesas comuns do prédio.
3. A Promitente Vendedora é responsável por todas e quaisquer despesas relativas ao Prédio ou advenientes da propriedade ou detenção do mesmo, designadamente e sem limitar, impostos, taxas, manutenção, seguros, consumos, e outros, que se reportem ou tenham origem em facto ocorrido no período que antecede a celebração da escritura pública de compra e venda ora prometida, mesmo que venham a ser liquidadas ou sem vençam em momento posterior.
Cláusula Quinta
(Impossibilidade de Cumprimento)
1. É expressamente aceite pela Promitente Compradora que o facto de a outorga da escritura pública de compra e venda se tornar impossível ou sofrer atrasos por motivos imputáveis aos serviços camarários, registrais, fiscais e/ou notariais, ou, de um modo geral, por quaisquer outros motivos a que seja alheia a vontade da Promitente Vendedora, não constituirá uma situação de incumprimento imputável a esta.
2. É igualmente expressamente aceite pela Promitente Vendedora que o facto de caso a Promitente Compradora não conseguir
a) obter o apoio financeiro do Mar 2020; ou,
b) o Projecto que visa implantar no Prédio não seja autorizado pelas competentes entidades locais, mormente a Câmara Municipal de Odemira, não conseguindo obter a emissão da licença de construção; ou
c) a Promitente Compradora verificar conflitos internos relativamente à prossecução do objeto social ou do projecto a desenvolver, fica o presente contrato promessa de compra e venda resolvido, fazendo a Promitente Vendedora, suas as quantias recebidas a título de renda e início de pagamento, não podendo a Promitente Compradora reclamar as mesmas.
Cláusula Sexta
(Incumprimento)
1. Em caso de incumprimento de quaisquer das disposições do presente Contrato por motivo imputável à Promitente Compradora, a Promitente Vendedora terá o direito de resolver imediatamente este contrato e de fazer suas todas as quantias recebidas da Promitente Compradora.
2. Sem prejuízo do disposto na Cláusula anterior, no caso de a escritura pública de compra e venda ora prometida não ser outorgada por facto culposo imputável à Promitente Vendedora, a Promitente Compradora, perdendo o interesse na aquisição do Prédio, terá o direito de resolver o presente Contrato e de exigir o dobro dos montantes entregues a título de sinal.
3. Em alternativa à resolução do Contrato e aplicação do artigo 442.º do Código Civil, previstos nos números 1 e 2 da presente Cláusula, o contraente não faltoso poderá recorrer à execução específica, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.
6. A Autora apresentou, em 18 de dezembro de 2019, um pedido de informação prévia [P.I.P.], junto do município de Odemira, com vista a aferir da viabilidade legal do licenciamento da unidade industrial a construir no local referida no contrato supra aludido, junto à contestação como documento n.º 17 e aqui dado por integralmente reproduzido.
7. O pedido de informação prévia supra aludido mereceu parecer favorável por despacho de 27 de dezembro de 2019, condicionado aos pareceres técnicos nos termos constantes do documento n.º 6 junto à petição e aqui dado por integralmente reproduzido.
8. O Setor de Controlo Prévio das Operações Urbanísticas, após novos esclarecimentos pela Autora, também se pronunciou pela emissão de parecer favorável ao pedido de informação prévia supra aludido, notificado à Autora em 30 de janeiro de 2020, nos termos constantes do documento n.º 7 junto à petição e aqui dado por integralmente reproduzido.
9. A Ré teve conhecimento da apresentação e parecer favorável do P.I.P. supra aludido em agosto de 2020.
10. Em 27 de julho de 2020, a Autora foi notificada, em audiência de interessados, da intenção de deferimento da sua candidatura ao Programa Operacional Mar 2020, aludido no contrato supra aludido com a atribuição de um apoio de € 2.000.000,00 a título de subsídio não reembolsável, nos termos do parecer favorável junto à petição como documento n.º 27 e aqui dado por integralmente reproduzido.
11. A candidatura supra aludida foi aprovada em 17 de novembro de 2020, tendo sido remetido à Autora o termo de aceitação, junto à petição como documento n.º 28 e aqui dado por integralmente reproduzido.
12. Após o termo de aceitação, prosseguindo o processo, teriam de ser cumpridas as condicionantes.
13. Após o cumprimento das condicionantes, prosseguindo o processo, seguir-se-ia a contratualização.
14. Após a contratualização, o Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P. [I.F.A.P.] procederia ao pagamento das verbas acordadas.
15. Por missiva postal datada de 17 de dezembro de 2020, enviada à Ré, junta à petição como documento n.º 29, aqui dada por integralmente reproduzida, a Autora comunicou, entre o mais: Somos pelo presente meio, nos termos do previsto na Cláusula Terceira do Contrato-Promessa de Compra e Venda e Arrendamento, celebrado entre a (…) – Empreendimentos Florestais e (…), Lda. e a (…), Lda., no dia […], a notificar V. Exa. de que a escritura pública de compra e venda se encontra agendada para o dia 8 de Janeiro de 2021, pelas 15h, no Cartório Notarial Dra. (…), sito na Av. (…), 25, R/c Esq., 1050-053 Lisboa. Assim, nos termos do disposto no n.º 4 da referida Cláusula, solicita-se a V. Exa. o envio da documentação que lhe respeita, no prazo indicado.
16. Por missiva postal datada de 28 de dezembro de 2020, enviada à Autora, junta à petição como documento n.º 30, aqui dada por integralmente reproduzida, a Ré comunicou, em resposta à missiva supra aludida, entre o mais: Relativamente à mesma, a (…) entende que não estão reunidas as condições para a outorga da escritura e, além disso, há uma alteração das circunstâncias que permite a resolução ou alteração do Contrato Promessa. No que diz respeito à falta de condições para a outorga da escritura, faz-se notar que, no Contrato Promessa, ficou previsto que a (…) “se encontra a concorrer ao Mar 2020” e que “a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condições essencial para a celebração do Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo”, e que a escritura de compra e venda será outorgada após a aprovação do Projecto Mar 2020. Na cláusula Quinta do CPCV consta expressamente que a não obtenção da aprovação do projecto Mar 2020 “fica o presente contrato promessa de compra e venda resolvido”. Parece indiscutível que a não aprovação do projecto Mar 2020 implica a resolução imediata do Contrato Promessa de Compra e Venda. A (…) não demonstrou ter sido aprovado o projecto Mar 2020, sendo certo que, em face das cláusulas contratuais, nomeadamente a perda das quantias pagas a favor da (…) caso este projecto Mar 2020 não fosse aprovado, tem de se concluir que estas normas também foram previstas no interesse da Promitente Vendedora. Ainda que assim não se entenda, tem também de se considerar que, além da aprovação do projecto Mar 2020, a escritura só é susceptível de ser outorgada “após a emissão da licença de construção” do projeto industrial para o terreno. Ora, a (…) apresentou um Pedido de Informação Prévia no Município de Odemira, relativa a “projeto de arquitectura para a obra de construção de uma unidade de cultivo de microalgas em reactores biológicos”. Este PIP mereceu Despacho com “parecer favorável” do Município de Odemira, que foi notificado à (…) pelo Ofício n.º (…), de 27-12-2019. O PIP pode ser apresentado por qualquer pessoa, mas, só tem legitimidade para apresentar Licenciamento o proprietário do prédio. A (…) nunca informou a (…) da aprovação do PIP e nunca pediu para esta apresentar o Licenciamento decorrente da aprovação do PIP. O prazo para apresentar o Licenciamento, decorrente da aprovação do PIP, era de 1 ano, pelo que entretanto caduca esse direito. No dia 8 de janeiro de 2021 já caducaram os direitos construtivos decorrente do PIP e não é possível obter a licença de construção. Também a inexistência de licença de construção impede a outorga da escritura e implica, incontestavelmente, a resolução do Contrato Promessa e a perda das quantias entregues à (…) por conta do Contrato Promessa ou por conta do Arrendamento. Acresce que, mesmo que não se admita o acima exposto, o que não se concede, vem a (…) desde já invocar e declarar a alteração anormal das circunstâncias que fundaram ou que consubstanciaram os fundamentos ou a base negocial do Contrato Promessa de Compra e Venda. Na verdade, o terreno prometido vender era rústico, com 10 ha., e ficou previsto que o mesmo permitia a construção de um pavilhão industrial com área de implantação acima do solo de 1.286 m2. O valor de venda do terreno estava indexado à sua capacidade construtiva. Se fosse totalmente rústico o seu preço não seria de € 750.000,00. Acontece que, por Deliberação Camarária de 18-06-2020, o Município de Odemira divulgou a Informação (…), de 20-04-2020, do Sector de Ordenamento do Território, com proposta para despoletar a elaboração do Plano de Pormenor para a Zona Industrial Ligeira de (…), que se envia em anexo. Considerando Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), emitido em Junho de 2020, pode constatar-se que a totalidade do prédio prometido vender à (…) faz parte deste Plano de Pormenor (junta-se cópia deste documento). No dia 29-06-2020 foi publicado pelo Município de Odemira o Edital n.º (…), sobre a “Abertura do período de consulta pública da proposta preliminar de Termos de Referência com vista à elaboração de um Plano de Pormenor para o Parque Empresarial de (…)” (vai em anexo). Não houve participação na consulta pública e o processo camarário de aprovação do Plano de Pormenor teve o seu início, como NIPG (…), no Município de Odemira. No dia 30-10-2020 foi proferida a Informação n.º (…), no NIPG (…), pela qual se propõe submeter a proposta do Plano de Pormenor a deliberação camarária, para início de elaboração do Plano de Pormenor (documento que se anexa). Nesta informação é expressamente referido que com a aprovação do Plano de Pormenor se dá “a transformação do solo rústico para solo urbano” e que esta alteração já foi aprovada pela CCDR, em parecer”. Além disso, e no que diz respeito ao terreno prometido vender, está expressamente referido nesta Informação que este terreno “cumpre também os requisitos que se estabeleceram como essenciais para a localização preferencial de uma ZIL/ARAE”. Esta Informação mereceu despacho do Sr. Presidente da Câmara de Odemira, de 02-11-2020, no seguinte sentido “Ao coletivo para apreciação e deliberação”. Ou seja, neste momento, o prédio prometido vender está incluído no Processo Administrativo do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), promovido pelo Município de Odemira, e vai ser transformado em prédio urbano. Considerando os Termos de Referência do Plano de Pormenor, área incluída vai ser constituída por lotes “preferencialmente com 500, 1000 e 2000 m2” e vai ter uso industrial, comércio e serviços, com os índices de construção “em concordância com a ocupação dos aglomerados urbanos existentes e segundo o PDM de Odemira”. Em face destas circunstâncias, o prédio prometido vender está inserido num processo administrativo de interesse público, que implica a alteração do seu uso, de rústico para urbano, com o aumento da sua capacidade construtiva. O prédio prometido vender era um prédio rústico e, neste momento, o prédio está em vias de se transformar na sua totalidade em urbano, com o aumento do seu valor urbanístico e comercial, o que permite a invocação e declaração pela (…) da alteração anormal das circunstâncias, ao abrigo do artigo 437.º do Código Civil, sem prejuízo da boa fé contratual que se quer manter. O facto de a (…) deixar caducar o PIP que apresentou significa que tem conhecimento da existência do Plano de Pormenor, que aliás é público. Aliás, na Informação n.º (…), do Município de Odemira, nem sequer se faz referência ao PIP, mas unicamente ao loteamento industrial que esta empresa tentou promover. O contrato promessa foi celebrado no pressuposto de se tratar de um terreno rústico, com pouca capacidade construtiva, pelo que a modificação para urbano implica uma alteração substancial da materialidade subjacente e uma valorização enorme do terreno, com evidente prejuízo da (…). Estas circunstâncias, imanentes e subjacentes ao contrato promessa, permitiriam à (…) desde já promover a resolução do contrato. Contudo, e apesar de a (…) não ter promovido o Licenciamento previsto no contrato promessa, o que inculca o seu conhecimento do processo administrativo de aprovação do Plano de Pormenor, não quer deixar de se apelar à boa fé contratual. Assim, para efeito de acordo entre as partes e somente nesse pressuposto, a (…) está disponível para renegociar uma alteração ao Contrato Promessa, propondo desde já seja assinado um Aditamento, com os seguintes parâmetros: - Manutenção do Contrato Promessa, com alteração do seu objecto, que seria a promessa de venda de um ou mais lotes do loteamento do Plano de Pormenor à (…); - Passava a ser um Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro; - Extinção do Contrato de Arrendamento, não sendo devidas mais rendas mensais a partir da presente data; - Atribuição dos valores pagos a título de renda ao preço do Contrato Promessa de Compra e Venda, de forma inequívoca; - O prazo do Contrato Promessa seria após o registo do Plano de Pormenor. A não aceitação desta proposta pela (…), implica desde já que a (…) não vai estar presente na outorga da Escritura marcada, com o fundamento de não estarem reunidas e cumpridas as condições essenciais para a sua concretização, por facto, imputável à (…), porque eram obrigações da Promitente Compradora. As duas condições acima referidas também foram estabelecidas no interesse da (…). Acresce que, a (…) nada fez para a aprovação do Licenciamento do projecto e deixou caducar o PIP, o que inculca ou reforça a sua vontade de não querer cumprir com o contrato e de conhecer o processo administrativo de elaboração do Plano de Pormenor, além de que com esta nova concepção pública do destino do prédio prometido vender implicar, indiscutivelmente, uma alteração anormal das circunstâncias, que permitirá a resolução do contrato, com a agravante de, neste caso, a (…) não receber em singelo as quantias recebidas, porque foram pagas a título de renda. Como acima pressuposto, a (…) está disponível para encetar negociações, dentro dos princípios da boa fé e da colaboração contratual, para que possamos encontrar uma solução que salvaguarde os direitos e interesses de ambas as partes.
17. No dia 08 de janeiro de 2021, a Autora emitiu as guias de liquidação dos impostos, obteve cheque bancário para pagamento do preço e deslocou-se, na pessoa da sua procuradora, ao Cartório Notarial da Dra. (…), não tendo a Ré comparecido.
18. Por missiva postal datada de 02 de fevereiro de 2021, enviada à Ré, junta à petição como documento n.º 35, aqui dada por integralmente reproduzida, a Autora comunicou, entre o mais: Na sequência das nossas anteriores comunicações acerca do Contrato Promessa de Compra e Venda e Arrendamento em epígrafe e da marcação da respetiva escritura pública de compra e venda, feita nos termos e com a antecedência previstos no n.º 2 da Cláusula Terceira daquele Contrato Promessa, fazemos notar que V. Exas. não compareceram no respetivo Cartório Notarial na data e hora marcadas para o efeito (conforme Certificado lavrado pela Notária Dra. …, cuja cópia se junta a esta missiva). Assim sendo, e sem prejuízo do mencionado nas nossas anteriores missivas, vimos, pela presente, interpelar V. Exa. para que cumpra a obrigação relativa à celebração daquela escritura pública, informando que, para esse efeito, foi agendada uma nova data para a outorga de tal escritura, que deverá ter lugar às 15.00 horas do próximo dia 17 de Fevereiro de 2021 [quinze dias a contar da data desta missiva], no Cartório Notarial da Dra. (…), na Av. (…), n.º 25, R/C Esq.º, em Lisboa. Informamos, desde já, que a falta de comparência de V. Exas. no local e hora agendados e/ou a não outorga da citada escritura pública nesta segunda data, constituirá a (…), Empreendimentos Florestais e (…), Lda. numa situação de incumprimento definitivo do mencionado Contrato Promessa, com as consequências previstas na Cláusula Sexta daquele Contrato Promessa. Em tal cenário, seremos forçados a recorrer à execução específica do citado Contrato Promessa e reclamar o pagamento de compensação pelos avultados prejuízos que já nos estão a ser causados em virtude do mencionado incumprimento por parte da (…), Empreendimentos Florestais e (…), Lda..
19. Por missiva postal datada de 04 de fevereiro de 2021, enviada à Autora, junta à petição como documento n.º 36, aqui dada por integralmente reproduzida, a Ré comunicou, em resposta à missiva supra aludida, entre o mais: Acusamos a recepção da Vossa carta datada de 2-2-2021, que mereceu a atenção devida. Em resposta, manifesta-se desde já estranheza pelo seu conteúdo, mas, em face da mesma, reitera-se o que comunicamos na nossa carta de 28-12-2020, que se presume conhecida, bem como deve ser considerado o que a seguir se declara. Relativamente ao documento notarial que nos enviaram, sobre a não outorga da escritura marcada para o dia 8 de Janeiro de 2021, desde já se proclama que a declaração da Notária constante do Certificado, não corresponde à verdade. De facto, esta empresa enviou e-mail para o Cartório Notarial, datado de 31-12-2020, pelo qual informava a Sra. Notária que não estavam reunidas as condições para a outorga da escritura, tendo enviado em anexo cópia da nossa carta de 28-12-2020, remetida para a (…). A Dra. (…), Notária, respondeu por e-mail, datado de 31-12-2020, onde escreveu: “Acuso a receção do e-mail infra, cujo envio agradeço, e informo que tomei a devida nota”. Apesar disso, esta empresa enviou novo e-mail para o Cartório Notarial, datado de 7-1-2021, onde pede, em caso de ser pedida Declaração de não outorga da escritura pela (…), ser feita “menção de que a (…) não compareceu por entender que não estavam reunidas as condições para a compra e venda e porque ocorreu uma alteração das circunstâncias”. Afinal, a Dra. (…) acabou por emitir Declaração de não outorga da escritura por não comparência da (…), o que não corresponde à verdade e contraria o conhecimento que tem da situação. Tal será tido em devida conta no tempo e local devidos. Acresce que, no que diz respeito à não outorga da escritura de compra e venda, reitera-se que não está demonstrado que o Projecto MAR 2020 tenha sido aprovado na sua totalidade e, relativamente ao processo de licenciamento, o mesmo não está aprovado e nem sequer foi apresentado na Câmara Municipal. Como já se referiu, estas condições contratuais também foram acordadas no interesse da Promitente Vendedora, pelo que, não estando cumprida qualquer uma delas, tem como implicação a resolução imediata do Contrato Promessa, com as consequências previstas no mesmo. Ainda que assim não se entenda, mas sem conceder, como insistem na manutenção do Contrato Promessa e em nova marcação da escritura, e porque a (…) não aceitou a modificação do Contrato Promessa por alteração das circunstâncias, que seria a solução coincidente com a boa fé contratual, não resta a esta empresa senão declarar resolvido o contrato promessa. Assim, pela presente, esta empresa declara resolvido o Contrato Promessa de Compra e Venda, entre nós celebrado no dia 30 de janeiro de 2020, por alteração anormal e superveniente das circunstâncias, decorrente de estar em curso um processo administrativo público de alteração da destinação do prédio prometido vender, de rústico para urbano, promovido pela Câmara Municipal de Odemira. O processo administrativo público, de aprovação de um Plano de Pormenor, não permite o licenciamento de novos projectos nos terrenos e consubstancia uma alteração da materialidade subjacente e uma valorização enorme do terreno. Esta declaração de resolução produz os seus efeitos na data da sua recepção pela (…), Lda. Em face desta declaração de resolução, fica sem efeito ou deve ser considerada supervenientemente inútil a Interpelação Admonitória e não há necessidade de manter a marcação de qualquer escritura, porque não se pode cumprir ou incumprir um Contrato Promessa que já foi declarado extinto, por resolução. Relativamente à tentativa de execução do Contrato Promessa, podem tentar o que bem entenderem, sendo certo que a (…) tentou dentro da boa fé contratual a modificação do Contrato Promessa, com a celebração de novo contrato, que tivesse em consideração o processo camarário e que salvaguardasse os interesses de ambas as partes. Esta solução negocial foi recusada pela (…). Sobre os “avultados prejuízos” que referem, não são seguramente superiores aos prejuízos da (…) se vendesse um terreno que, quando prometeu vender era rústico e que, neste momento, faz parte de um processo administrativo público de alteração para urbano. A ponderação dos prejuízos e vantagens de ambas as partes, numa situação como esta, faz parte dos requisitos que permitem a resolução do Contrato Promessa por alteração das circunstâncias. Nestas circunstâncias, a vantagem que teriam seria sempre desajustada e merecedora de censura. Além disso, a imputação de prejuízos está dependente da resolução do contrato promessa e, numa situação como a que vivemos actualmente a nível mundial, dificilmente será demonstrada.
20. A missiva supra aludida foi recebida pela Autora em 08 de fevereiro de 2021.
21. No dia 17 de fevereiro de 2021, a Autora emitiu as guias de liquidação dos impostos, obteve cheque bancário para pagamento do preço e deslocou-se, na pessoa da sua procuradora, ao Cartório Notarial da Dra. (…), não tendo a Ré comparecido.
22. O prédio supra aludido insere-se no atual Plano Diretor Municipal [P.D.M.] de Odemira, como área integrada em espaço rural, classificada como «Agro-Silvo-Pastoril II», e em zona de localização preferencial de zona industrial ligeira [Z.I.L.] e área de reserva para atividades económicas [A.R.A.E.].
23. No dia 18 de junho de 2020, a Câmara Municipal de Odemira deliberou o constante da ata junta à contestação como documento n.º 22, aqui dada por integralmente reproduzida, entre o mais, o seguinte: Foi presente a informação n.º 1550, datada de 20 de abril de 2020, proveniente do Setor de Ordenamento do Território, da Divisão de Licenciamento e Gestão Territorial, com a proposta de procedimento para despoletar a elaboração do Plano de Pormenor para a Zona Industrial Ligeira na área envolvente de (…), incluindo uma proposta preliminar de Termos de Referência. Em suma, propõe-se submeter o assunto à Câmara Municipal para apreciar e deliberar: 1. Divulgar a proposta preliminar de Termos de Referência do Plano de Pormenor da ZIL de (…). 2. Dar início a um período de consulta pública, por um prazo de 20 dias, publicitado em Edital e no sítio da internet no Município, para recolha de contributos face aos conteúdos da proposta preliminar de Termos de Referência do Plano de Pormenor da ZIL de (…) e para garantir igualdade de oportunidade a potenciais interessados em juntar-se à iniciativa e ao investimento para a criação da ZIL, através da celebração de contratos para planeamento, conforme previsto no artigo 79.º e seguintes do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), publicado pelo Decreto-Lei 80/2015. Apreciado o assunto, a Câmara Municipal deliberou por unanimidade aprovar nos termos propostos.
24. Em 29 de junho 2020, por edital n.º (…), junto à contestação como documento n.º 24 e aqui dado como integralmente reproduzido, foi dada publicidade à deliberação supra aludida.
25. O prédio supra aludido integra-se, na proposta preliminar dos termos de referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) supra aludido, junto à contestação como documento n.º 23 e aqui dado por integralmente reproduzido.
26. A Ré ficou a conhecer da deliberação da Câmara Municipal de Odemira supra aludida no dia 30 de junho de 2020.
27. Em 30 de outubro de 2020, pelo Departamento de Ordenamento do Território foi proposto, nos termos da informação n.º (…), junta à contestação como documento n.º 34, aqui dado por integralmente reproduzido, submeter a proposta de Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) à Câmara Municipal de Odemira para que delibere em reunião: 1. Dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), que deverá estar concluído num prazo de dois anos, de acordo com os Termos de Referência. 2. Submeter o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), de acordo com a fundamentação descrita nos respetivos termos de referência, à elaboração da Avaliação Ambiental Estratégica. 3. Proceder à publicação da deliberação na 2.ª Série do Diário da República, através de Aviso. 4. Proceder à divulgação da deliberação através da comunicação social, da plataforma colaborativa de gestão territorial e no sítio na Internet da câmara municipal, disponibilizando os documentos na junta de freguesia da área de intervenção, no edifício dos Paços do Concelho e na página da Internet do Município. 5. Proceder à abertura de um período de participação para formulação de sugestões por qualquer interessado ou para a apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do procedimento de elaboração do plano, por um período de 15 dias a contar 5 dias após a publicação do Aviso de deliberação de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) em Diário da República.
28. No dia 05 de novembro de 2020, a Câmara Municipal de Odemira deliberou o seguinte: Foi presente a informação técnica n.º (…), datada de 30 de outubro de 2020, proveniente do Setor de Ordenamento do Território, da Divisão de Licenciamento e Gestão Territorial, que propõe submeter a proposta de Termos de Referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) à Câmara Municipal de Odemira para que delibere em reunião: 1) Dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), que deverá estar concluído num prazo de dois anos, de acordo com os Termos de Referência. 2) Submeter o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), de acordo com a fundamentação descrita nos respetivos termos de referência, à elaboração da Avaliação Ambiental Estratégica. 3) Proceder à publicação da deliberação na 2.ª série do Diário da República, através de Aviso. 4) Proceder à divulgação da deliberação através da comunicação social, da plataforma colaborativa de gestão territorial e no sítio na Internet da Câmara Municipal, disponibilizando os documentos na Junta de Freguesia da área de intervenção, no edifício dos Paços do Concelho e na página da Internet do Município. 5) Proceder à abertura de um período de participação para formulação de sugestões por qualquer interessado ou para a apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do procedimento de elaboração do plano, por um período de 15 dias, a contar 5 dias após a publicação do Aviso de deliberação de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) no Diário da República.
29. Em 25 de novembro de 2020, por edital n.º 99/2020, junto à contestação como documento n.º 35 e aqui dado como integralmente reproduzido, foi dada publicidade à deliberação supra aludida.
30. No Diário da República, 2.ª série, parte H, de 07 de janeiro de 2021, foi publicado o Aviso n.º 442/2021 do Município de Odemira, junto à contestação como documento n.º 36 e aqui dado por integralmente reproduzido, no qual consta, entre o mais: Torna-se público que foi aprovado por unanimidade, em reunião de câmara ordinária pública, realizada no dia 05.11.2020, dar início ao procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), situado na freguesia de (…), ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 76.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua última redação, que estabelece o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). A área de intervenção deste Plano encontra-se delimitada em planta anexa ao presente aviso, estimando-se que a sua elaboração esteja concluída no prazo de dois anos.
31. O valor de mercado do prédio supra aludido, em janeiro de 2020, era de € 363.000,00.
32. O valor de mercado do prédio supra aludido, em janeiro de 2023, era de € 414.000,00.
33. O valor de mercado atual de um lote industrial em Odemira, na freguesia de (…), varia entre os € 150,00 e os € 200,00 por m2.
34. A Autora pagou à Ré os valores acordados de renda no valor mensal de € 5.000,00, até fevereiro de 2021.
35. A Ré devolveu por transferência bancária o valor da renda pago pela Autora em fevereiro 2021.
36. A Autora suportou, pela elaboração do pedido de informação prévia, despesas de honorários do arquiteto (…) no valor de € 1.599,00, e, pela sua apresentação, uma taxa municipal no valor de € 38,85.
37. A Autora solicitou junto do Banco (…) uma garantia bancária no valor de € 2.000.000.00 como era exigido pelo Programa Mar 2020.
38. O prédio supra aludido está descrito na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob a ficha n.º (…) da freguesia de (…) e no mesmo consta, sob a ap. (…), de 2015/03/28, registo de aquisição, por compra, a favor da Ré.
Não provado
Com interesse para a causa, não se provou:
a) Que o preço de compra negociado entre as partes teve em consideração, por ambas ou alguma delas, informações preliminares obtidas junto da Câmara Municipal, que indicavam encontrar-se em discussão a alteração do Plano de Pormenor do Parque de (…), que na sequência de tal alteração aquele terreno ia passar a qualificar-se como urbano e seria ali implementada uma Zona Industrial Ligeira.
b) Que o preço de venda acordado entre as partes em € 750.000,00, foi negociado tendo por referência a capacidade construtiva para o pavilhão industrial da Autora em 10.000 m2 por € 350.000,00 e, o remanescente do terreno com 90.000 m2, foi valorizado como sendo rústico pelo preço de € 400.000,00, ou qualquer outro critério além do plasmado no respetivo texto contratual.
c) Qual a vontade real das partes ao outorgarem o contrato promessa supra aludido além do respetivo texto contratual.
d) Que o valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapasse € 750.000,000.
e) Qual o valor de mercado do prédio supra aludido se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido.
f) Que a Ré haja tido conhecimento da apresentação do pedido de informação prévia e do parecer favorável ao mesmo antes de agosto de 2020.
g) Que a Autora não haja obtido a licença camarária visada com o pedido de informação prévia, antes de 17 de fevereiro de 2021, por falta de colaboração da Ré.
h) Que a Autora haja despendido a quantia de € 206.332,00 na contratação de especialistas para elaborar estudos de viabilidade e na solicitação de assessorias relacionadas com o projeto Mar 2020.
1.2. Impugnação da decisão de facto
1.2.1. A Ré impugna a matéria de facto constante na alínea e) dos factos não provados - “e) Qual o valor de mercado do prédio supra aludido se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido” – considerando que se prova o seguinte: “O valor de mercado do prédio supra aludido, se entrar em vigor o Plano de Pormenor supra aludido, é no mínimo de € 9.000.000,00”.
Argumenta que o facto não provado está em contradição com o facto provado no ponto 33 dos factos provados – “33. O valor de mercado atual de um lote industrial em Odemira, na freguesia de (…), varia entre os € 150,00 e os € 200,00 por m2” – uma vez que a freguesia da (…) é o único local de Odemira que tem um terreno industrial, com lotes para vender, e confina com a freguesia de (…), onde se localiza o prédio em causa nestes autos e que é “uma falta de lógica dar como provado o valor atual m2 do lote de terreno industrial em Odemira e não dar como provado qual o valor do prédio com 10 hectares, se o Plano de Pormenor for aprovado, quando consta dos autos o índice de ocupação dos lotes e está também provado o valor de mercado dos lotes industriais no concelho de Odemira”.
A decisão recorrida motivou assim a resposta:
“Relativamente à matéria de alínea e), é simplesmente insondável pelo Tribunal; assim resulta da prova pericial e não há elementos que permitam concluir doutro modo. Na verdade, como acabamos de ver, a perita entende que a repercussão da existência de tal plano de pormenor no valor atual de mercado do prédio é um exercício especulativo, quanto mais a tentativa de, agora, tentar aferir quanto o valerá aquando da aprovação do plano de pormenor, o que dependerá do estado do mercado nessa data, dos próprios termos em que o plano de pormenor vier a ser aprovado, etc.. Ou seja, é óbvio que, se e quando ocorrer a aprovação do plano de pormenor, independentemente da sua versão final, desde que insira no mesmo o prédio em causa, o valor deste subirá. A discussão, com honestidade intelectual, não é esta. A medida desta grandeza é que é especulativa. E só esta releva para efeitos jurídicos, no quadro de soluções ainda plausíveis de direito [como veremos infra, a nosso ver, tampouco este valor, fosse ele conhecido, seria relevante: é o valor do prédio à data da mora que será decisivo, não o seu valor num tempo vindouro]. Mas o que não interessa, decerto, é saber que o valor do prédio “subirá”, se não se souber quanto sobe. O máximo que, hoje, se pode conhecer, é o facto provado de ponto 33: o valor de mercado de um lote industrial no concelho de Odemira, ainda que noutra freguesia: se tal dado tem ou não relevo é uma questão de argumentação que, a ter cabimento [como fica pré-anunciado, não a tem muito], será efetuada em sede própria, na fundamentação de direito. Aqui, como é óbvio, no que à questão de facto respeita, não permite fazer qualquer juízo simplista por mera comparação [do género: se um lote industrial na freguesia X vale hoje Y, então, quando o terreno em causa for industrial passará a valer Z]. Tal não é possível, leia-se, sem ser no âmbito de mera especulação, disse a perita”.
O facto foi objecto de prova pericial e não logrou obter resposta por se haver considerado “que é difícil e inexacto calcular um valor futuro – dependerá do estado do mercado nessa altura e dos índices de ocupação/construção que forem assumidos e publicados nos plano” [esclarecimentos da Exm.ª Perita a fls. 362 e 363 do processo físico corroborados pelo depoimento prestado em audiência na sessão do dia 13/9/2023].
A impugnação funda-se na contradição entre o facto não provado e o facto provado sob o n.º 33.
A resposta negativa a dado facto apenas permitir concluir que esse facto não se provou, tudo se passando – já se escreveu e estamos de acordo – “como se o facto não tivesse sido alegado ou trazido aos autos[4]. Aceite esta premissa temos a maior das dificuldades em conjecturar uma contradição entre factos não provados e factos provados, pela impossibilidade (lógica) de contradição entre factos tidos por não alegados e inexistentes para os autos (os não provados) e os factos neles existentes (os provados) e é esta dificuldade que a impugnação coloca; seja como for, de acordo com o princípio da contradição – é este o argumento do recurso – “coisa alguma pode ser e não ser ao mesmo tempo”, assim a contradição entre factos surge, só surgirá dir-se-á, quando os factos se reportam à mesma realidade pois se as realidades que expressam forem diferentes – não forem a mesma coisa – a contradição não existe.
No caso, a alínea e) reporta-se ao valor de mercado do prédio dos autos, situado na freguesia de (…), concelho de Odemira, caso entre em vigor o Plano de Pormenor e o ponto 33 dos factos reporta-se ao valor de mercado de um lote industrial em Odemira, na freguesia de (…); realidades diferentes, portanto e não é só por razões geográficas. Como explicou a Exm.ª Perita nos esclarecimentos que prestou, não são, por agora, certos os índices de ocupação/construção do futuro Plano de Pormenor do Parque Empresarial de … [se iguais, se diferentes dos estabelecidos para a zona industrial da …], nem é seguro que o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) venha a ser aprovado.
E daqui um duplo efeito: a apontada contradição não se verifica e carece de racionalidade a inferência, segundo a qual o valor por m2 dos lotes de terreno do Parque Empresarial de (…) – caso venha a ser aprovado – é igual ao valor por m2 praticado na zona industrial da (…).
Segundo o artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou documento superveniente impuserem decisão diversa, constituindo, aliás, ónus do impugnante, de acordo com o artigo 640.º, n.º 1, alínea b), especificar os concretos meios de prova que imponham sobre os pontos da matéria de facto impugnados decisão diversa da recorrida.
No caso, a impugnação não se fundamenta na prova produzida e os factos provados, pelas razões já adiantadas, não impõem a solução preconizada pela Ré.
A prova produzida não impõe decisão diversa quanto à matéria da alínea e) dos factos não provados.
A impugnação improcede quanto a esta matéria.
1.2.2. Com fundamento no depoimento da testemunha (…), a Ré impugna a decisão de facto referida na alínea d) dos factos não provados – “d) Que o valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapasse € 750.000,00” – considerando que se prova o seguinte: “O valor atual de mercado do prédio supra aludido ultrapassa os € 750.000,00”.
O facto impugnado foi objecto de prova pericial e do depoimento do consultor imobiliário (…); do relatório pericial e esclarecimentos prestados pela sua subscritora resulta que o valor o prédio “à data de Janeiro de 2023, encontrado através do Método de Mercado é de € 414.000,00” e em “Janeiro de 2020 (data do CPCV) é de € 363.000,00” [relatório junto aos autos a fls. 549 a 554]; segundo o depoimento da testemunha (…), o valor do terreno (incorporando a mais valia que lhe resulta da possível aprovação do Plano de Pormenor) “poderia andar perto de € 1.000.000,00” [minutos 17:50 a 18:00 do depoimento].
A decisão recorrida ponderou estes meios de prova e valorizou a prova pericial. Consignou, designadamente, o seguinte: “Sucede que, sendo a mesma realizada [a perícia], como supra exposto, parte-se do pressuposto que a matéria em causa se prende com avaliação dependente de especiais conhecimentos. Por isso, ante a natureza eminentemente técnica da aferição do valor de mercado, não deverá o julgador se afastar da mesma, esgrimindo a sua livre apreciação, em dissonância, salvo razões objetivas e ponderosas. Assim, haverá que analisar a fundamentação do resultado pericial, sem perder de vista as regras legais de distribuição do ónus de prova. Ora, lido o relatório e os esclarecimentos prestados pela perita, de forma escorreita e lógica, nenhuma razão nos leva a afastar do resultado pericial”.
Decidiu bem, a nosso ver.
A realização da perícia com vista à avaliação do prédio tem como pressuposto exigir a avaliação conhecimentos especiais que os julgadores não possuem [artigo 388.º do Código Civil]. Assim, e pese embora a liberdade do juiz em apreciar a força probatória das respostas dos peritos [artigo 389.º do Código Civil], tal apreciação não é arbitrária, o que significa que a discordância com as respostas dos peritos se justificará quando assente em factos diferentes daqueles que o perito aceitou, quando as conclusões ou raciocínios que fundamentam o laudo pericial não decorram como inferência dos respectivos pressupostos ou quando a prova pericial se mostra invalidade por outros meios de prova existentes nos autos[5]. Ora, o relatório pericial mostra-se circunstanciado, documentado e fundamentado, não subsistindo quaisquer razões válidas para afastar as conclusões nele tiradas e, neste contexto, o depoimento das testemunha (…), assente, é certo, na sua experiência profissional e na percepção que lhe resulta do conhecimento do mercado de transação de imóveis no concelho de Odemira, não oferece, ainda assim, as garantias de acerto que oferece o laudo pericial.
A prova produzida não impõe decisão diversa quanto ao facto impugnado.
Improcede a impugnação da decisão de facto.
2. Direito
2.1. Nulidade da sentença
A Ré argui a nulidade da sentença por omissão de pronuncia; argumenta que a sentença omitiu o conhecimento do erro sobre a base do negócio, fundamento por si invocado para justificar a resolução do contrato-promessa [cls. 25ª a 32ª].
A sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar [artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 1ª parte, do CPC].
O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – artigo 608.º, n.º 2, do CPC.
Ainda assim, resolver as questões colocadas pelas partes, não é sinónimo de dilucidar todos os argumentos, motivos ou razões jurídicas por elas invocadas, por mais fundamentadas e respeitáveis que sejam,[6] pois que estas, não se confundem com aquelas, destinando-se a fundamentá-las ou motivá-las.
No caso, a sentença recorrida consignou o seguinte a propósito do erro sobre a base do negócio: “E, ante a matéria de facto não provada de alínea a), se adiante, de forma liminar, que inexiste factualidade subsumível, sob que enquadramento for, ao instituto do erro sobre a base do negócio”.
Pronuncia resumida, é certo, mas existente e, assim, não omitida.
A sentença não omitiu pronúncia quanto à questão do erro sobre a base do negócio e, como tal, não é nula por esta razão.
O recurso improcede quanto a esta questão.
2.2. Da decisão surpresa (ou espécie) sobre as cláusulas condicionais
Considera a Ré que o Tribunal a quo ao considerar que as condições contratuais “foram contratualizadas somente no interesse da autora, alterou os termos da prova produzida e produziu uma espécie de decisão surpresa (que não cai na previsão do n.º 3 do artigo 3.º do CPC), mas que ainda assim tem de se considerar como desconforme com a lei, porque existe contradição entre o que se definiu e exigiu às partes, num momento do processo, com a sentença final [cls. 33ª a 46ª].
Segundo o artigo 3.º, n.º 3, do CPC, o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
Por força desta norma, o tribunal está impedido de decidir questões de direito ou de facto relativamente às quais as partes não tiveram oportunidade de se pronunciar, mas tal não significa que, debatidas as questões, o juiz fique vinculado a decidi-las de acordo com as perspetivas jurídicas das partes – e muito menos de acordo com a perspectiva jurídica de uma das partes contestada pela outra – atenta a liberdade de indagação, interpretação e aplicação das regras de direito que lhe confere o n.º 3 do artigo 5.º do CPC.
No caso, as partes debateram nos articulados – amplamente, dir-se-á – a questão das condições contratuais e os interesses que as mesmas visam salvaguardar [artigo 57º da p.i e v.g. artigos 130º, 146º, 153º, 208º, 226º, 229º, 231º da contestação] e assim, observado o contraditório, inexistia qualquer impedimento ao conhecimento das condições contratuais na sentença, ainda que com um enquadramento de direito não pretendido por uma das partes.
A sentença recorrida ao pronunciar-se sobre as condições do contrato não violou o princípio do contraditório, nem é desconforme à lei.
O recurso improcede quanto a esta questão.
2.3. Da não verificação das cláusulas condicionais e seus efeitos
A sentença recorrida concluiu que a não verificação das previsões estabelecidas nos nºs 6 e 7 da cláusula 1ª do contrato-promessa de compra e venda, por haverem sido estabelecidas exclusivamente no interesse da Autora, não podiam ser invocadas pela Ré como excepção impeditiva da celebração do contrato definitivo.
A Ré diverge e considera que tais previsões comportam cláusulas resolutivas e uma vez que não se mostram verificadas, determinam a extinção do contrato promessa de compra e venda [cls. 69ª a 129ª], terminando por concluir pela “extinção do contrato promessa de compra e venda pela não verificação das cláusulas resolutivas condicionais contratuais”.
Segundo o artigo 270.º do Código Civil, as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.
A condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).[7]
O artigo 270.º do Código Civil distingue assim:
“- a condição suspensiva, quando o negócio só produza efeitos após a eventual verificação da ocorrência;
- a condição resolutiva, sempre que o negócio deixe de produzir efeitos após a eventual verificação da ocorrência em causa.”[8]
Constitui questão de interpretação determinar, em concreto, se estamos perante uma condição suspensiva ou uma condição resolutiva.
Os números 6 e 7 da cláusula 1ª do contrato-promessa, estabelecem o seguinte:
«Fica acordado entre as Partes que a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condição essencial para a celebração do presente Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo, i. e., do contrato prometido»;
«Para a celebração do contrato-definitivo, é condição essencial que o imóvel em causa, obtenha a respetiva licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira».
Por via destas cláusulas os efeitos do contrato-promessa – a obrigação da prestação das declarações negociais da compra e venda – produzir-se-iam após a eventual obtenção do financiamento do Mar 2020 [Fundo Europeu dos Assuntos Marítimos e das Pescas a que a Autora se havia candidatado para auxílio ao financiamento da compra do imóvel – considerandos B) a E) do contrato-promessa] e a obtenção de licença para construção de um edifício destinado à instalação da industria projectada pela Autora.
Dependendo a produção de efeitos do contrato-promessa da verificação de acontecimentos futuros e incertos, as cláusulas comportam condições suspensivas e não resolutivas como a Ré as qualifica.
Qualificação que o n.º 3 da cláusula 2.ª – “3. Caso a Promitente Compradora não obtenha a ajuda financeira do Mar 2020, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do presente contrato promessa, a Promitente Vendedora, fará suas todas as quantias recebidas a título de sinal e de compensação e declarar unilateral e imediatamente a resolução do presente” – a nosso ver, não descaracteriza.
Como explica Manuel de Andrade “quanto às circunstâncias em que deve realizar-se o evento condicionante, é de notar que as partes podem ter-lhe posto um limite de tempo (…) ou estipulando mesmo que ele deve ocorrer num momento temporal preciso (…). Então o acontecimento só pode utilmente produzir-se no ou dentro do tempo previsto, tendo-se por não verificada a condição ainda que ele se produza ou venha a produzir-se fora desse tempo (antes ou depois).”[9]
Assim, nos termos do n.º 3 da cláusula segunda do contrato-promessa, a falta de obtenção da ajuda financeira do Mar 2020, a que a Autora se havia candidatado, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do contrato promessa, tinha por efeito a não verificação da condição a que as partes haviam subordinado a produção de efeitos do contrato-promessa e não a sua resolução; a resolução extingue os efeitos de um dado negócio jurídico e, assim, por definição, não é susceptível de verificação nos casos em que, por efeito de pendência de uma condição suspensiva, tais efeitos ainda não se iniciaram, como no caso se verifica.
“O contrato resolve-se sempre que os seus efeitos se extinguem, seja por força de revogação, rescisão ou caducidade.”[10]
A cláusula consagra, é certo, o direito da Ré fazer suas todas as quantias recebidas a título de sinal e de compensação e de declarar unilateral e imediatamente a resolução do “presente”, caso a Promitente Compradora não obtenha a ajuda financeira do Mar 2020, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do presente contrato promessa.
Sinal inexistente antes da celebração do contrato definitivo; os primeiros doze meses de renda converter-se-ão em início de pagamento do preço da compra e venda com a celebração do contrato prometido [n.º 2 da cláusula 2ª] e, assim, só após a celebração do contrato de compra e venda adquirem aquela natureza, antes disso são rendas.
Assim, o convencionado direito à resolução do “presente” (omitindo as partes a referência ao contrato em vista), reporta-se – só pode reportar-se, dir-se-á – ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes, concomitantemente com o contrato-promessa, para vigorar entre elas até à celebração da escritura pública de compra e venda [cfr. considerando G), nºs 4 e 5 da cláusula 1ª, nºs 2, 5, 7 e 8 da cláusula 2ª, n.º 2, alínea c), da cláusula 5ª].
As cláusulas segundo as quais as partes acordaram «que a obtenção do financiamento do Mar 2020, constitui condição essencial para a celebração do presente Contrato-Promessa e para a outorga do contrato definitivo, i.e. do contrato prometido»; «Para a celebração do contrato-definitivo, é condição essencial que o imóvel em causa, obtenha a respetiva licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Odemira», comportam condições suspensivas e a não verificação da primeira – a falta de obtenção da ajuda financeira do Mar 2020, a que a Autora se havia candidatado – no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do contrato promessa e só desta por assim resultar da convenção das partes, tinha por efeito a não verificação da condição a que as partes haviam subordinado a produção de efeitos do contrato-promessa. Não obtendo a Autora, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do contrato promessa, ajuda financeira do Mar, o contrato-promessa não produziria qualquer efeito entre elas.
Diferente o contrato de arrendamento que iniciou a produção dos seus efeitos no dia 1 de Fevereiro de 2020 [n.º 6 da cláusula 2ª] e tinha o seu termo previsto para a data de celebração da escritura pública de compra e venda [n.º 5 da cláusula 1ª], este sim, vigorou entre as partes e, por esta razão, podia ser resolvido.
Por isto que também a denominada “resolução do contrato-promessa de compra e venda” em caso de verificação de alguma das situações previstas nas alíneas a) a c) do n.º 2 da cláusula 5ª do contrato, só podem reportar-se ao contrato de arrendamento e não ao contrato-promessa, o qual se encontrava dependente da verificação das condições suspensivas e, assim, não havia produzido quaisquer efeitos susceptíveis de revogação.
Condições suspensivas cuja falta de verificação determinavam a não produção de efeitos do contrato-promessa, não a sua resolução.
Diferente o entendimento da Ré; à vista da notificação da data agendada pela Autora para a realização da escritura pública de compra e venda, veio a declarar resolvido o contrato-promessa, nomeadamente, por considerar não verificadas as condições convencionadas – “(…) não está demonstrado que o Projecto MAR 2020 tenha sido aprovado na sua totalidade e, relativamente ao processo de licenciamento o mesmo não está aprovado e nem sequer foi apresentado na Câmara Municipal [pontos 15 a 19 dos factos provados].
A decisão recorrida não lhe reconheceu razão; considerou que as cláusulas foram estabelecidas no interesse da Autora, não podendo a Ré invocá-las para se eximir ao cumprimento do contrato, terminando por concluir: a Autora, sem financiamento exterior ou licenciamento da construção garantido, pode avançar para a compra, desde que, em suma, pague o preço à Ré.
Assim também o entendemos.
A interpretação do contrato e suas cláusulas acessórias tem, necessariamente, que partir do princípio que o contrato é para cumprir (artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil), não do entendimento oposto.
Ora, visando a Autora adquirir um prédio rústico à Ré para levar a cabo um determinado projeto e esta vender o prédio e receber o preço, as condições respeitantes ao financiamento para a aquisição do terreno e à viabilidade de nele se construir um edifício são indiferentes para os interesses da Ré e respeitam, exclusivamente, a interesses da Autora.
Os interesses regulamentados pelas condições não têm qualquer função útil para a Ré ante o cumprimento do contrato; o uso do prédio, após a transmissão (se para efeitos de desenvolvimento de um projecto industrial que necessita da construção de um edifício – e, assim da licença administrativa – se para outros efeitos) é estranho à causa-função da venda, como é indiferente para a Ré a proveniência do dinheiro destinado a pagar o preço (se próprio da Autora, se comparticipado pelo Estado); a invocação das referidas cláusulas pela Ré apenas relevam enquanto obstáculo à concretização do contrato definitivo, só nesta medida lhe podiam interessar, mas este sentido é de afastar por aplicação do considerando antes enunciado: a interpretação das cláusulas contratuais deve partir do princípio que os contratos se destinam a ser cumpridos.
As condições respeitantes ao financiamento para a aquisição do prédio e à possibilidade de nele se construir um edifício só contendem com o interesse da Autora e, assim, só por esta podiam ser invocadas.
Foi o que se decidiu em 1ª instância e estamos de acordo.
Acresce, que as cláusulas, a nosso ver, se mostram em substância observadas.
Segundo o artigo 272.º do Código Civil, aquele que contrair uma obrigação ou alienar um direito sob condição suspensiva, ou adquirir um direito sob condição resolutiva, deve agir, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, por forma que não comprometa a integridade do direito da outra parte.
Os contraentes condicionais estão obrigados a agir, na pendência da condição, segundo os ditames da boa fé, ou seja, a observar os princípios da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente.
“A primazia da materialidade subjacente obriga a que a condição não possa transformar-se num jogo formal de proposições: ela deve exprimir, no seu funcionamento, a vontade condicional das partes, isto é, a sua subordinação ao facto futuro e incerto que escapa à vontade de qualquer delas.”[11]
Pois bem.
A Autora viu a candidatura ao Programa Operacional Mar 2020 aprovada em 17/11/2020 – antes de decorrido o prazo de 24 meses após 30/1/2020, data de assinatura do contrato promessa – com a atribuição de um apoio de € 2.000.000,00 a título de subsídio não reembolsável, tendo-lhe sido remetido o termo de aceitação [pontos 10 e 11 dos factos provados] e embora, entre a aprovação do financiamento e o pagamento das verbas acordadas exista um procedimento a observar [pontos 12 a 14 dos factos provados], a condição referente ao financiamento, a nosso ver, mostra-se verificada; as partes não o fizeram depender da efectiva entrada do dinheiro na conta da Autora, como parece defender a Ré, mas tão só da obtenção do financiamento do Mar 2020 e este tem-se por verificado, com a aprovação da candidatura e remessa do termo de aceitação, atenta o crédito que é de atribuir ao Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, I.P. [I.F.A.P.], enquanto instituto público integrado na administração indirecta do Estado.
A obtenção da licença de construção do edifício, por seu lado, não suscita quaisquer dificuldades – a acção encontra fundamento, aliás, nas facilidades que se perspetivam para a construção deste e doutros edifícios industriais – a Autora viu deferido o pedido de informação prévia [P.I.P.], junto do Município de Odemira, com vista a aferir da viabilidade legal do licenciamento da unidade industrial a construir [pontos 6 a 9 dos factos provados] e o prédio mostra-se, atualmente, incluído nos termos de referência do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…) cujo procedimento de elaboração foi aprovado em reunião de Câmara Municipal de Odemira, dia 05.11.2020 [pontos 25 e 30 dos factos provados].
A primazia da materialidade subjacente conduz à desvalorização da defesa na Ré assente em meros aspectos formais que não prejudicam o essencial: o financiamento pelo programa do Mar 2020 mostra-se assegurado e não se anteveem dificuldades na obtenção da licença de construção do edifício industrial pela Autora. .
O recurso improcede quanto a esta questão.
2.4. Da alteração das circunstâncias da base do negócio
A decisão recorrida declinou a pretensão da Ré de ver resolvido o contrato-promessa com fundamento na alteração anormal das circunstâncias – “(…) pela presente, esta empresa declara resolvido o Contrato Promessa de Compra e Venda, entre nós celebrado no dia 30 de janeiro de 2020, por alteração anormal e superveniente das circunstâncias, decorrente de estar em curso um processo administrativo público de alteração da destinação do prédio prometido vender, de rústico para urbano, promovido pela Câmara Municipal de Odemira em que as partes fundaram a decisão de contratar” [ponto 19 dos factos provados] – por considerar, em resumo, que as circunstâncias configuradas pela Ré não se verificam no presente, não são supervenientes, são futuras.
Consignou, designadamente (ressalvando aspectos de pontuação):
“O que interessa sobremaneira saber é quanto vale o prédio à data do cumprimento pontual do contrato promessa [com a ponderação, naturalmente, de todos os elementos, incluindo a existência do procedimento de criação do parque industrial]: único momento temporal relevante. Não, quanto valerá o prédio no futuro. É que a alteração superveniente deve sê-lo à data do contrato promessa. Não é superveniente por ser futura, remetida para tempos vindouros. Ou seja, superveniente ao próprio contrato prometido. Por isso, pese embora não se haja provado, na verdade, é irrelevante saber quanto o prédio valerá no futuro [e, assim, irrelevante qualquer especulação que se possa fazer por respeito ao valor do m2 industrial na freguesia de …]. E tanto a realidade alegada pela Ré é futura que mesmo a sua proposta de modificação contratual para adaptar o contrato promessa às novas circunstâncias, era a de permitir à Autora, depois de aprovado o plano de pormenor [se e quando], adquirir, nessa altura, um lote para o seu edifício industrial. Tal era a alteração contratual proposta pela Ré para adaptar o contrato às “novas” circunstâncias, ficando a Autora a aguardar o que quer que fosse: e compreende-se que assim tivesse de ser: porque as circunstâncias não são novas; são eventuais e futuras. Não são supervenientes. Para o serem teriam de ser, precisamente, presentes. E não o são. Significa isto que a resolução operada pela Ré com tal fundamento não operou efeitos, mantendo-se em vigor o contrato promessa”.
A Ré não converge; defende que prometeu vender “um prédio rústico com pouca capacidade construtiva que, no decurso ou pendência do contrato promessa, passa a ficar incluído num procedimento administrativo pelo qual vai passar a ser um prédio urbano com grande capacidade construtiva é uma alteração das circunstâncias” e que “considerando ainda que o preço estipulado para o terreno foi de € 750.000,00 e com a passagem do terreno a urbano passa a ser pelo menos de € 9.000.000,00, consubstancia seguramente um prejuízo da recorrente e um benefício excessivo da recorrida”.
Segundo o artigo 437.º, n.º 1, do Código Civil, se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
A alteração das circunstâncias – ensina Menezes Cordeiro – pode surgir como facto modificativo (ou extintivo) desde que se verifiquem os seguintes requisitos:
- uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar;
- que lese uma das partes;
- de forma que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé;
- sem estar coberta pelos riscos próprios do contrato.[12]
Exige-se a alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar e que, dessa alteração, resulte lesão para uma das partes.
A lesão para uma das partes resultará, em primeira linha, da excessiva onerosidade da prestação, isto é, dos casos em que a prestação debitória, sem chegar a impossibilitar-se, se torna de execução muito difícil ou gravosa (seja ou não sob o aspecto económico).[13]
Mas o artigo 437.º, n.º 1 – segundo Almeida Costa – “não contempla apenas a excessiva onerosidade económica da prestação. O seu texto amplo abrange outras situações em que a resolução ou modificação do contrato se justifica. Será a hipótese de a alteração das circunstâncias envolver, para o lesado, grandes riscos pessoais ou excessivos sacrifícios de natureza patrimonial.”[14]
De acordo com esta doutrina, a lesão patrimonial reporta-se à prestação, seja por efeito da sua onerosidade, seja por envolver grandes riscos pessoais ou excessivos sacrifícios de natureza patrimonial, deixando de fora, se bem interpretamos, os casos em que uma das partes deixa de obter um lucro ou um benefício por não haver previsto e acautelado a verificação de um determinado evento tornado vantajoso para a sua posição contratual (no caso a inclusão dum prédio vendido como rústico, embora com alguma capacidade construtiva, num Plano de Pormenor dum Parque Empresarial).
Situações como estas, em que a prestação se torna menos vantajosa e não mais onerosa, mostram-se, a nosso, cobertas pelos riscos próprios do contrato e, assim, excluídas do núcleo de eventos com aptidão modificativa ou extintiva do contrato por alteração das circunstâncias.
Solução que encontra, a nosso ver, justificação.
A segurança das relações jurídicas envolve, muito justamente, a estabilidade dos contratos e a norma representa um compromisso entre este valor – a estabilidade dos contratos – e o valor justiça, por forma a impedir benefícios injustificados para uma pessoa à custa de outra.
Equilíbrio e não sobreposição de valores ou princípios.
A permitir a lei a modificação ou extinção do contrato dos autos por valorização do prédio, em função da sua inserção num Plano de Pormenor dum Parque Empresarial, por daqui resultarem benefícios injustificados para a Autora à custa do empobrecimento da Ré, aberta estaria a porta para o anterior proprietário do prédio, a quem a Ré o adquiriu por € 100.000,00, no ano de 2015, [ponto 1 dos factos provados] também ele, por razões de justiça, pedir a modificação ou resolução do contrato de compra e venda, com fundamento na alteração da circunstâncias e por aí fora. Dir-se-á que não é assim porque o contrato se mostra cumprido, mas não se deixaria de questionar se o cumprimento do contrato, só por si, o tornaria justo [parte da doutrina aceita, a título excepcional, a relevância da alteração das circunstâncias mesmo após o cumprimento do contrato[15]].
A inclusão num plano de pormenor dum parque industrial, não concretizada à data agendada para a realização da escritura pública, de um terreno rústico prometido vender não caracteriza, a nosso ver, a lesão do promitente vendedor para efeitos do disposto no artigo 437.º, n.º 1, do Código Civil.
Apesar disto, a Ré alegou que por efeito da inclusão do prédio no Plano de Pormenor para a Zona Industrial de (…), concelho de Odemira, o prédio prometido vender pelo preço de € 750.000,00 tem o valor de, pelo menos, € 9.000.000,00, representado a diferença o seu prejuízo e o benefício excessivo da Autora.
Os factos provados não permitem concluir desta forma.
Prova-se que o valor de mercado do prédio, em Janeiro de 2020, era de € 363.000,00 [ponto 31 dos factos provados] e que o valor de mercado do prédio, em Janeiro de 2023, isto é, já depois de iniciado o procedimento de elaboração do Plano de Pormenor do Parque Empresarial de (…), por deliberação da Câmara Municipal de Odemira, era de € 414.000,00 [pontos 27 a 30, 32 dos factos provados].
Havendo a Ré prometido vender o prédio, em 30 de Janeiro de 2020, pelo valor de € 750.000,00 e sendo o seu valor atual, segundo se prova, de € 414.000,00, o cumprimento do prestação que lhe advém do contrato-promessa não lhe determina qualquer prejuízo.
O recurso improcede quanto a esta questão.
2.5. Do erro sobre a base do negócio
Considera a Ré que o facto de haver pensado “ir vender um terreno rústico com pequena capacidade construtiva, mas, afinal, o terreno passou a fazer parte de um procedimento público de alteração da sua destinação, passando a urbano, com enorme capacidade construtiva” lhe permite resolver o contrato-promessa com base no erro, previsto no artigo 252.º, n.º 2, do Código Civil.
Sob a epígrafe “erro sobre os motivos”, o artigo 252.º do Código Civil dispõe o seguinte:
“1. O erro que recaia nos motivos determinantes da vontade, mas se não refira à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio, só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo, a essencialidade do motivo.
2. Se, porém, recair sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, é aplicável ao erro do declarante o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído.”
As previsões da norma reportam-se a duas modalidades de erro-vício: erro sobre os motivos em geral (n.º 1) e erro sobre a base do negócio (n.º 2).
A Ré considera verificado este último.
Erro sobre a base do negócio e alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar [artigo 437.º, n.º 1, do CC] são conceitos jurídicos distintos, cujos contornos, a nosso ver, se excluem; uma determinada situação de facto ou comporta um erro sobre a base do negócio e gera a anulação do negócio, ou comporta uma alteração de circunstâncias superveniente à formação do negócio susceptível de modificar ou extinguir o negócio; a relação de subsidiariedade suposta pelo recurso (se não é uma coisa é outra) não será, pois, configurável.
A distinção consiste no seguinte: a alteração das circunstâncias – decorre da designação – reporta-se a modificações factuais posteriores à celebração do negócio; o erro sobre a base do negócio reporta-se à deficiente representação da realidade existente no momento da formação do negócio jurídico[16] e como o futuro não é realidade para o que diz respeito ao erro só pode estar em causa o passado ou o presente.
“O erro vício traduz-se numa ignorância ou falsa representação da realidade existente no momento da celebração do negócio e, por essa razão, só pode reportar-se a circunstâncias presentes ou passadas, pois, como é óbvio, não pode haver erro na formação da vontade negocial relativamente a circunstâncias que ainda não se verificaram.”[17]
No caso, o contrato-promessa foi celebrado em 30 de janeiro de 2020 [ponto 5 dos factos provados] e o erro sobre a base do negócio reporta-se à inclusão do prédio prometido vender no Plano de Pormenor para a Zona Industrial Ligeira na área envolvente de (…), cujo procedimento público teve início com a deliberação da Câmara Municipal de Odemira, no dia 18 de junho de 2020 [ponto 23 dos factos provados], facto posterior, portanto, à data da formação do negócio e, assim, insuscetível de se constituir como uma falsa ou deficiente representação da realidade à data em que o negócio formou.
Improcedem, pois, todas as conclusões do recurso, restando confirmar a decisão recorrida.
3. Custas
Vencida no recurso, incumbe à Ré/recorrente o pagamento das custas (artigo 527.º, nºs 1 e 2, do CPC).
Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):
(…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência dos recursos:
a) em confirmar o despacho que indeferiu a fixação de prazo para depósito do preço;
b) em confirmar a sentença que conheceu do mérito da causa.
Custas pela Recorrente.
Évora, 19/12/2024
Francisco Matos
José Francisco Saruga Martins
Ana Margarida Pinheiro Leite
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[1] A respeito, pode consultar-se v.g. o Ac. da RC de 17/12/2008 (proc. 731/07.4TBALB.C1) com vastas referências a doutrina e jurisprudência, num e noutro sentido, disponível em https://jurisprudencia.csm.org.pt/ecli/ECLI:PT:TRC:2008:731.07.4TBALB.C1.20/
[2] Fernando de Gravato Morais, Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, pág. 151.
[3] Cfr. Ac. STJ de 24/4/2013 (proc. 2424/07.3TBVCD.P1.S1), disponível em www.dgsi.pt.
[4] Ac. STJ 17-04-1997, com sumário disponível em www.dgsi.pt.
[5] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. 1º, 4ª ed. pág. 340.
[6] Cfr. v. g., Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., págs. 677-688, Acs. do STJ de 10/04/2008, proc. n.º 08B877 e de 11/10/2001, proc. n.º 01A2507, disponíveis in www.dgsi.pt/jstj e Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 371/2008, disponível in www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos.
[7] Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1983, pág. 356.
[8] Menezes Cordeiro, Tratado I, Parte Geral, Tomo I, 3ª ed., pág. 713.
[9] Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, pág. 375.
[10] Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, pág. 381.
[11] Menezes Cordeiro, Tratado I Parte Geral, Tomo I, 3ª ed., pág. 724.
[12] Direito das Obrigações, 1994, 2º Vol., pág. 147.
[13] Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, pág. 352.
[14] Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das obrigações, 12ª ed. pág. 339.
[15] Cfr. Inocêncio Galvão Telles, ob. cit., pág. 349.
[16] Cfr. v.g. Inocêncio Galvão Telles, ob. cit., pág. 98, Mário Júlio de Almeida Costa, ob. cit., pág. 334, Castro Mendes Direito Civil; Teoria Geral, vol. III, 1979, pág. 160.
[17] Ac. STJ de 17/3/2010 (proc. n.º 7/06.4TTAVR.C1.S1), em www.dgsi.pt