Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 334/04.5TBODM.E1 |  |
UNIDADE DE CULTURA
CONTRATO-PROMESSA
II- É legalmente impossível e, assim, nulo o contrato-promessa de um prédio rústico cujo cumprimento resultaria no fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfície inferior à unidade de cultura.
Proc. nº 334/04.5TBODM.E1
Odemira
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
1. Relatório:
1.1. Apelante/réu: M., solteiro, maior, residente na Aldeia de São Teotónio.
Apelado/autor: D., solteiro, maior, residente na … , Évora.
1.2. No Tribunal Judicial de Odemira, D. intentou, a presente acção declarativa, com processo sumário, visando a declaração de nulidade do contrato-promessa que, 21 de Abril de 1986, celebrou com o réu e a consequente restituição do valor do sinal que lhe entregou, em síntese, pelas seguintes razões:
O autor prometeu comprar e o réu prometeu vender, um prédio rústico com a área de 5.000 m2 a desanexar do prédio rústico denominado …, sito na freguesia de São Teotónio, composto de cultura hortícola, pendente de rectificação, pelo preço de esc. 2.200.000$00, dos quais entregou ao réu, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de esc. 1.000.000$00.
A desanexação não é legalmente possível porque se trata de terreno de cultura arvense em que a unidade mínima de cultura é muito superior a 5.000 m2.
Porque contrário à lei é nulo o contrato e desta resulta a obrigação de restituição de tudo o que houver sido prestado, no caso a quantia de € 4.987,98.
Contestou o réu esgrimindo dois argumentos: o contrato não é nulo porque foi alterada a cultura do prédio donde se havia de desanexar o rústico prometido vender – antes cultura arvense, à data da venda cultura hortícola; a falta de cumprimento do contrato-promessa é exclusivamente imputável ao autor, porque não obstante verbalmente interpelado pelo réu para a realização da escritura de compra e venda em 31 de Dezembro de 1986, data acordada no contrato-promessa, adiou a realização desta para Janeiro de 1987 e veio posteriormente a declarar que não estava interessado em concluir o negócio, razões pelas quais defende que a acção deverá improceder.
Encontrando-se o réu em incumprimento do contrato-promessa arroga-se no direito de fazer sua a quantia recebida a título de sinal e principio de pagamento e, reconvindo, é este direito que pretende ver judicialmente reconhecido.
O autor respondeu à reconvenção concluindo pela sua improcedência.
1.3. Admitiu-se o pedido reconvencional, foi elaborado o despacho saneador e condensado o processo com factos provados e base instrutória[1].
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, foi proferido despacho que, sem reclamações, respondeu à matéria de facto incluída na base instrutória e depois proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
“Pelo exposto e ao abrigo das disposições legais citadas, julgo a acção procedente por provada e, em consequência:
- declaro nulo o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autor D. e réu M. a 21 de Abril de 1986 e referente ao prédio rústico com a área aproximada de 5.000m2 a desanexar do prédio rústico denominado…, sito na freguesia de São Teotónio, composto de cultura hortícula, pendente de rectificação do art…. da fregesia de S. Teotónio;
- condeno o réu M. a pagar ao autor D. a quantia de € 4.987,98 (quatro mil, novecentos e oitenta e sete euros e noventa e oito cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal civil desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Custas a cargo do réu por ter ficado vencido na acção”[2]
1.4. É desta sentença que o réu interpôs o presente recurso, exarando as seguintes conclusões que se transcrevem:
“1 – pelas razões expostas e, salvo o devido respeito, considera-se, incorrectamente julgados os pontos da matéria de facto referente ao artº 1º e 2º da BI
2 – o Mmº Juiz não atendeu devidamente ao conteúdo dos documentos juntos aos autos – pelo A./Apelado e pelo R/Apelante – interpretando, erradamente, o documento que lhe serve de Fundamentação aos referidos artºs
3 – o contrato promessa de compra e venda outorgado em 21 de Abril de 1986 e o contrato de compra e venda prometido com data fixada para 31 de Dezembro de 1986 – conf als a) e d) da matéria Assente – era legalmente possível, sendo válido.
4 – o prédio era composto por terras de cultura hortícola – e a desanexação não violava qualquer regra física ou norma legal, nomeadamente, o preceituado no artº 280º nº 1, o artº 1376º nº 1 ambos do CC, a portaria 202/70 de 21/04.
5 – o A/Apelado não cumpriu o prazo fixado para cumprimento da obrigação
6 – as vicissitudes cadastrais que levaram à alteração da cultura hortícola para cultura arvense de regadio, inviabilizando eventualmente a desanexação, são posteriores à data fixada para a realização da escritura de compra e venda – 31 de Dezembro de 1986
- tal consequência só pode ser assacada ao Apelado que, voluntariamente, se colocou na situação de incumprimento
- o incumprimento por parte do A./Apelado, fá-lo incorrer na perda do sinal a favor do R/Apelante
- os actos de fraccionamento que violem a portaria 202/70 de 21 Abril e o nº 1 da artº 1376º do CC são anuláveis e não nulos – artº 1379º nº 1 do CC
- o negócio em causa não é inviável e está na disponibilidade das partes a sua realização
- a acção de anulação caduca no fim de três anos (artº 1379º nº 3) a contar da celebração do acto, sendo um prazo pré-fixo que pressupõe o interesse rápido na definição do direito, na anulação ou validade de fraccionamento do prédio rústico
- o contrato promessa segue as regras do contrato prometido, portanto, recai-lhe a anulabilidade e, não, a nulidade
- o prazo de 3 anos foi ultrapassado e a caducidade é uma excepção peremptória de conhecimento oficioso que não foi conhecida
- caso a desanexação se tivesse efectuado, o negócio que a viabilizara, seria anulável, sujeito às regras da caducidade e, não nulo
- o A./Apelado assumiu a realização do negócio definitivo para 31 de Dezembro de 1986 – decorreram 18 anos entre essa data e a data da propositura da acção
- o Mmº Juiz violou o artº 515º, o artº 496º ambos do CPC e as regras de equidade
Termos em que deverá, salvo o devido respeito, a douta sentença ser revogada, decretando-se a improcedência da acção e a procedência do pedido reconvencional.”[3]
O autor respondeu pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
O recurso foi admitido como de apelação.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
2. Objecto do recurso.
O objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, como resulta do disposto nos artºs. 684º, nº3 e 685º-A, nº1, ambos do Código de Processo Civil.
Vistas estas, importa decidir se:
- Ocorre erro de julgamento da matéria de facto levada à base instrutória sob os números 1º e 2º.
- O vício que afecta o contrato é a anulabilidade e não nulidade como se decidiu.
3. Fundamentação.
3.1. Impugnação da matéria de facto.
Considera o réu/apelante que se mostram incorrectamente julgados os pontos 1º e 2º da base instrutória, aos quais deverá ser respondido não provado e isto porque as respostas encontradas são incompatíveis com o teor da certidão da Repartição de Finanças em que se fundamentaram.
O artº 712º do CPC permite à Relação modificar a decisão de facto da 1ª instância, nos seguintes casos:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravações dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 685º-B, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou. (…)”
Os depoimentos prestados nos autos não foram gravados; ainda assim, a decisão recorrida fundamentou os pontos de facto impugnados pelo réu na prova documental que foi junta aos presentes autos pelo autor.[4]
Constam, assim, do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa e, por isso, a Relação pode sindicar o julgamento da matéria de facto nos concretos pontos impugnados pelo réu, no âmbito dos poderes que lhe são conferidos pela 1ª parte da al. a) do normativo em referência.
Perguntou-se nos números 1º e 2º da base instrutória:
- “O prédio rústico descrito em a) constitui terreno de cultura arvense?”
- “E à data do escrito referido em a) já constituía terreno de cultura arvense?”[5]
Ambos os quesitos obtiveram a resposta provado.[6]
Na alínea a) constava o seguinte: Por documento escrito datado de 21 de Abril de 1986 M., declarou prometer vender a D., um prédio rústico com a área aproximada de 5.000m2 a desanexar do prédio rústico denominado …, sito na freguesia de São Teotónio, composto de cultura hortícola, pendente de rectificação do art. … da freguesia de S. Teotónio (com a área total de 5,1275ha), a confrontar do norte com terreno de A…, nascente com H…, sul com o prédio de onde é desanexado, poente com terras de JJ…, pelo valor de 2.200.000$00 (dois milhões e duzentos mil escudos).
A questão de facto consistiu, assim, em determinar qual a classe de cultura[7] do prédio sito na freguesia de São Teotónio, do qual se havia de desanexar os 5.000 m2 prometidos vender, ou mais especificamente se o mesmo era constituído por terreno de cultura arvense, tese do autor e pedra de toque da sua pretensão e não de terreno de cultura hortícola como o réu, na qualidade de promitente-vendedor havia declarado no contrato cuja nulidade o autor aponta.
E a questão é vital para o destino da acção. Se o terreno for de cultura arvense o seu fraccionamento (indispensável a concretização da venda) não é legalmente possível por resultar, com a desanexação, um terreno com área (5.000 m2) inferior à unidade de cultura fixada para o sul do Tejo para os terrenos arvenses que é de 2,5 hectares, ou seja, 25.000 m2[8]. Se a classe de cultura do terreno for hortícola então o negócio já se pode concretizar, por ser o terreno à medida (0,5 hectares).
As respostas aos pontos de facto impugnados mostram-se fundamentadas com a reprodução parcial do teor da certidão do Serviço de Finanças de Odemira[9], havendo-se consignado o seguinte:
“ [o] artº rústico com o nº 38º da Secção J da matriz cadastral de São Teotónio foi inscrito nessa data, com a área total de 5,1375 ha, sendo 5,100 ha de cultura arvense – 4ª classe e 0,0375 ha de horta (fotocópia A)
b) em 1976, em função da revisão cadastral efectuada, foi alterada a classificação cultural, passando a constar 5,1000 ha de cultura arvense – 4ª classe e 0,0375 de cultura arvense de 1ª (fotocópia B)
c) através de requerimento apresentado em 18/11/1983, veio, o contribuinte M., na qualidade de proprietário, comunicar a afectação da totalidade do prédio a cultura hortícola. Com base nessa participação foi instaurado neste Serviço de Finanças, o processo de cadastro nº …. Este processo depois de instruído, foi remetido para apreciação ao Instituto Geográfico e Cadastral, o qual procedeu a nova distribuição parcelar (com informação datada de 17/1/1984, tendo o prédio passado a constar com a área de 5,1000 ha e a classificação de horta (fotocópias C,C1 E C2). Não existem elementos que permitam certificar a data em que se deu a substituição da folha cadastral na matriz;
d) Posteriormente, em data que não é possível certificar com exactidão, aquando da apreciação pelo Instituto Geográfico e Cadastral, dos processos de cadastro nºs 12/84, 52/84, 142/84, 63/85, 106/85, 129/85 (todos eles a requerer destaques de prédios com a área aproximada de 0,5000 ha) foram estes objecto de indeferimento com a indicação de “Devolvo o presente processo, pois, a concretização do mesmo não satisfaz a Portaria nº 202/70 de 21 de Abril”. Simultaneamente foi feita a reapreciação do processo de cadastro nº 164/83, mencionado em c) e substituída a folha cadastral do referido artº 38º da secção J, passando a constar com a área total de 5,1375 ha, sendo na totalidade classificado como terreno de cultura arvense de regadio – classe única. - esta reapreciação consta de informação do Instituto Geog. Cadastral datada de 06/01/1987 (fotocópias D e D1)”.
Perante esta fundamentação interroga-se o recorrente: “Como é possível dar como provado o quesito 2º que consigna: - “ à data do escrito referido em a) … já constituía terreno de cultura arvense? - , com base no argumento de Fundamentação do Mmº Juiz a quo, se só em 06-01-1987, a reapreciação do Instituto Geográfico Cadastral no processo 164/83 tem lugar e é informada às Finanças de Odemira?”
Interrogação que arranca dum falso pressuposto. O pressuposto é este: a classe de cultura determina as características do terreno; ora o pressuposto é exactamente o oposto as características do terreno é que determinam a classificação do solo e isto porque a natureza das coisas não muda com a classificação que lhe é dada, esta é que se deve conformar com a natureza das coisas.
O artigo rústico nº … tinha uma área total de 5,1375 ha, sendo 5,100 ha de cultura arvense e 0,0375 ha de horta. Em 18/11/83 o réu comunicou às Finanças a afectação da totalidade do prédio a cultura hortícola. Instruído o processo respectivo no Instituto Geográfico Cadastral o prédio passou a constar na matriz com a área total de 5,100 ha e a classificação cultural de horta. Em data imprecisa (e na sequência de outros processos a requerer destaque do prédio) foi reapreciada a situação cadastral do prédio e classificado como terreno de cultura arvense.
A razão da chamada reapreciação consta da fotocópia D1[10] da certidão de que o réu se socorre na sua impugnação, onde em 6/1/87 um perito do Instituto Geográfico e Cadastral fez constar que “o processo nº 164/83 deu origem à alteração cultural verificada no prédio rústico nº…. Acontece, que talvez por lapso, o técnico atribuiu erradamente uma qualificação de horta, já que o texto da informação do referido processo, ele diz:
- “Procedeu-se à distribuição parcelar. O prédio supra, encontra-se dentro do plano de rega”.
Isto quer dizer que situado que está o prédio dentro da zona abrangida pelo Plano de Rega, o técnico não queria ir além de uma atribuição para cultura arvense de regadio – C.A.R., qualificação cultural que entendo deva figurar.”
Como se vê, a dita reapreciação mais não traduz do que a correcção de um erro. Não há quaisquer novos elementos. O facto (supostamente verificado) do prédio se encontrar dentro do plano de rega permitia a atribuição de cultura arvense de regadio. Não mais do que isto.
O solo e a sua aptidão cultural foi sempre a mesma a de cultura arvense. O erro de classificação que transitoriamente constou na descrição da matriz do prédio, imputável aos técnicos do Instituto Geográfico e Cadastral, não teve, nem podia ter, a virtude de alterar a sua natureza e foi por desconforme com esta que se reconheceu como errada.
Sendo esta a prova que fundamentou as respostas provado aos nºs 1º e 2º da base instrutória, ajuizou-se bem e, como tal, importa confirmá-las.
3.2. Em consequência do expendido os factos a considerar são os que fundamentaram a decisão recorrida, ou seja:
1) Por documento escrito datado de 21 de Abril de 1986 M., declarou prometer vender a D., um prédio rústico com a área aproximada de 5.000m2 a desanexar do prédio rústico denominado …, sito na freguesia de São Teotónio, composto de cultura hortícola, pendente de rectificação do art. …da freguesia de S. Teotónio (com a área total de 5,1275ha), a confrontar do norte com terreno de A…, nascente com H…, sul com o prédio de onde é desanexado, poente com terras de JJ…, pelo valor de 2.200.000$00 (dois milhões e duzentos mil escudos).
2) No escrito referido M. declarou ter recebido naquela data a quantia de 1.000.000$00 (um milhão de escudos) por conta do ajustado preço – alínea b) da matéria assente.
3) No referido escrito consta declarado que o restante preço seria pago da seguinte forma: 100.000$00 até 31 de Dezembro de 1986 e 1.100.000$00 no acto da escritura – alínea c) da matéria assente.
4) No escrito mencionado consta declarado que a escritura deveria ser efectuada até 31 de Dezembro de 1986 ou logo que o promitente comprado o exija – alínea d) da matéria assente.
5) O Ministério Público instaurou acções com vista à anulação de várias parcelas de 5.000m2.
6) O prédio rústico supra referido constitui terreno de cultura arvense - resposta ao quesito 1º da base instrutória.
7) E à data do escrito supra referido já constituía terreno de cultura arvense - resposta ao quesito 2º da base instrutória.
3.3. O direito.
Considera o apelante que a sanção para os actos de fraccionamento que violem a Portaria nº 202/70 e o artº 1376º do CC não é a nulidade, mas sim a anulabilidade a que se reporta o artº 1379º, nº1, do CC, aplicável ao contrato-promessa; sendo o contrato anulável, o autor tinha o prazo de três anos para propor a acção de anulação, o que não o fez, assim o direito de propor a acção caducou e a caducidade é uma excepção peremptória do conhecimento oficioso.
Apreciando.
É certo que lei sanciona com a anulabilidade os actos de fraccionamento da propriedade rústica (artº 1379º, do CC) e é igualmente certo que à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido (artº 410º, nº1, do CC) mas, adiantando um pouco mais a leitura, também decorrem deste último preceito duas excepções: não são aplicáveis as disposições do contrato prometido relativas à forma e aquelas que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Isto posto, importa dizer duas coisas. A primeira é que o artº 1379º do CC não é uma disposição legal relativa ao contrato prometido; o regime deste mostra-se estabelecido nos artºs 874º a 938º do CC e o artº 1379º é uma disposição relativa à propriedade de imóveis. Ainda que assim não fosse, como é, e esta é a segunda razão, o artº 1379º seria um caso típico de norma que, pela sua razão de ser, não seria extensiva ao contrato-promessa e isto porque a anulabilidade a que o mesmo se reporta só pode ser suscitada pelo Ministério Público e pelos proprietários que gozem do direito de preferência (nº2 do artº 1379º) legitimidade de arguição que não é extensível aos próprios contraentes e isto porque, como explicam P. Lima e Antunes Varela “…havendo neste caso ofensa de um interesse geral, e sendo este que acima de tudo importa tutelar, não devem os contraentes ter a possibilidade de anular o vínculo contratual com objectivos meramente privados.”[11].
Da concretização da promessa resultaria o fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfície inferior à unidade de cultura fixada para o Sul do Tejo, onde se insere a freguesia de São Teotónio e se situa o terreno objecto do contrato prometido (Portaria nº202/70, de 21/4).
Evidenciada esta constatação, o contrato-promessa que as partes celebraram é nulo, por legalmente impossível (artºs. 1376º, nº1 e 280º, nº1, do CC), nulidade cuja consequência é a restituição de tudo o que houver sido prestado (artº 289º, nº1, do CC).
Havendo sido este o sentido da decisão recorrida, resta confirmá-la.
Em jeito de sumário:
I – Não releva para efeitos da qualificação da classe de cultura de um prédio rústico o erro, oficiosamente reconhecido e rectificado, do Instituto Geográfico e Cadastral que o considerou de cultura hortícola quando a classe de cultura que lhe correspondia era de cultura arvense.
II- É legalmente impossível e, assim, nulo o contrato-promessa de um prédio rústico cujo cumprimento resultaria no fraccionamento de um terreno apto para cultura com uma superfície inferior à unidade de cultura.
4. Decisão:
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida
Custas a cargo do apelante.
Évora, 22-03-2012
Francisco Matos
José António Penetra Lúcio
Maria Alexandra Afonso de Moura Santos
__________________________________________________
[1] Cfr. fls. 56 a 59.
[2] Transcrição de fls. 194.
[3] Transcrição de fls. 284 a 286.
[4] Cfr. fls. 172.
[5] Cfr. fls. 58.
[6] Cfr. fls. 171.
[7] Terminologia do artº 19º do Código de Imposto Municipal sobre Imóveis
[8] Artº 1376º, nº1, do CC e 1º da Portaria nº 202/70, de 21/4.
[9] Cfr. fls. 89 a 111.
[10] Cfr. fls. 97 dos autos.
[11] Código Civil, anotado, 1972, vol. III, pág. 245.