Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 188/04-3 |  |
CADUCIDADE
DENÚNCIA DE CONTRATO
DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO
PROCESSO Nº 188/04
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, com sede em ..., intentou a presente acção de despejo sob a forma de processo sumário contra “B”, residente na Rua ..., nº ..., em ..., alegando, em síntese, o seguinte:
É dona e legítima proprietária da fracção C do prédio urbano sito na Rua ..., nºs ..., em ..., correspondente ao r/c.
Por contrato verbal, tal fracção foi arrendada a “C”, com destino a habitação deste, pelo anterior proprietário, “D”;
O inquilino “C” faleceu em 1 de Dezembro de 2001;
Através de carta datada de 25.01.01, o réu “B” informou a autora deste falecimento e manifestou o seu desejo de continuar com o arrendamento que estava em nome do dito “C”;
A autora “A”, por carta datada de 20 de Fevereiro de 2001, comunicou que não estava interessada naquela transmissão, pois pretendia afectar o local a fim diferente da habitação, tendo já requerido para o efeito a necessária licença camarária, invocando para tanto o artº 93º- e) do RAU;
Concretamente, a autora pretende afectar o local à sua actividade comercial: fabricação manual de ..., sua comercialização e artesanato;
A pretendida alteração de “função do imóvel” foi devidamente autorizada pela Câmara Municipal de ... ;
Apesar da caducidade do arrendamento, o réu ainda não entregou a fracção em causa;
Para a hipótese (que se formula sem conceder) de ser outro o entendimento, então o comportamento do réu constituirá fundamento de denúncia do contrato de arrendamento por parte do senhorio, denúncia que terá ocorrido em 20 de Fevereiro de 2001 e que o réu aceitou.
Termina formulando os seguintes pedidos:
a - Que seja declarado extinto por caducidade o contrato de arrendamento;
b - Ou por denúncia;
c - Em qualquer dos casos, que o réu seja condenado a despejar o locado;
d - No 2º caso, mediante a devida indemnização.
Na sua contestação, o réu reconhece serem verdadeiros os factos alegados nos nºs 1 a 11 da petição, mas sustenta que não se verifica o fundamento de recusa previsto no artº 93º- e) do RAU, em virtude da autora se ter limitado a apresentar cópia de um ofício emitido pela Câmara Municipal de ... “em que se afirma que é autorizada a mudança de função do imóvel, desde que se verifiquem determinados requisitos”. Defende, por isso, que o arrendamento não caducou.
Em contrapartida, invoca a caducidade do direito de denúncia, em virtude da autora não ter pago ou depositado a favor do réu a indemnização devida por tal denúncia no prazo de 30 dias após a sua consolidação.
Conclui no sentido de ser julgado improcedente o pedido de declaração da caducidade do arrendamento e procedente a excepção peremptória, por si invocada.
Houve resposta.
Saneado o processo, foram seleccionados os factos assentes e controvertidos.
Feito o julgamento foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu o réu “B” «dos pedidos formulados» pela autora “A”.
Inconformada, “A” interpôs recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
a - O presente recurso circunscreve-se à matéria de direito;
b - Nos presentes autos ficou provado, para além do mais, que a A. pretende afectar o locado à sua actividade comercial e que tal alteração foi autorizada pela Câmara Municipal de ... (doc. a fls. 43);
c - O termo “licença” referido no citado artº 93º- e) do RAU não pode ser entendido como sendo a “Licença de Utilização” a que se alude no artº 9º do mesmo diploma legal, pois que a mesma só é emitida após a conclusão das obras;
d - No caso dos autos, era necessário proceder a obras de adaptação do arrendado a comércio;
e - A autorização documentada a fls. 43 é um acto administrativo permissivo de conteúdo positivo – equiparável às licenças (conforme ensinava o prof. Dr. Marcelo Caetano, in Manual de Direito Administrativo, 1980, vol. I, pág. 459);
f - No nosso direito, aliás, não se tem feito distinção entre autorização e licença (obra cit., pág. 1167);
g - Verificam-se, assim, os requisitos exigidos pelo disposto no artº 93º, al. e) do citado DL nº 321-B/99;
h - Decidindo como decidiu o Tribunal a quo fez errada interpretação e aplicação daquela norma.
O que importa resolver
Fundamentalmente isto: se a autorização a que alude o documento junto a fls. 43 se identifica com a licença camarária exigida pelo artº 93º-e) do RAU.
Factos
1 - “A” é dona e legítima proprietária da fracção C do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em ..., na Rua ..., nºs ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ..., a qual corresponde ao r/c (al. A dos factos assentes).
2 - Por contrato verbal aquela fracção foi arrendada pelo anterior proprietário “D” a “C”, vindo este a falecer em 1 de Dezembro de 2000 (al. B).
3 - Aquela fracção destinava-se exclusivamente a habitação do arrendatário, mediante a renda mensal de Esc. 350$00/€1,75 (al. C).
4 - O ora réu “B”, filho do falecido arrendatário “C”, por carta de 25 de Janeiro de 2001, que aqui se dá por reproduzida, manifestou o desejo de suceder no arrendamento dos autos (al. D).
5 - “A” respondeu em 20 de Fevereiro de 2001- doc. a fls. 35 que aqui se dá por reproduzido - opondo-se à pretendida transmissão (al. E).
6 - “A” é uma sociedade comercial que tem por objecto a fabricação manual de ..., sua comercialização e artesanato (al. f) dos factos assentes).
7 - “A” pretende afectar o locado à sua actividade comercial, tendo esta alteração de função do locado sido autorizada pela Câmara Municipal de ..., conforme consta do documento que se encontra junto autos a fls. 43, que aqui se dá por reproduzido (resposta aos nºs 1 e 2 da base instrutória).
Apreciando
O Tribunal a quo considera que a questão a decidir se reconduz a saber se se verifica a excepção de direito substantivo a que alude o artº 93º- e) do RAU e que a sua solução depende fundamentalmente da resposta a esta pergunta: se a autorização camarária referida no documento junto a fls. 43 corresponde à licença camarária exigida por aquela disposição.
Respondendo negativamente, o tribunal invoca tanto a letra da lei como o seu espírito. Diz que, com a exigência de “licença camarária”, a lei visa “acautelar o efectivo cumprimento das normas de segurança ...., daí que (...) exija que a autoridade administrativa ateste, através da emissão da competente licença (...) a aptidão da fracção para o fim pretendido”.
Enquadrando a situação em apreço na previsão do artº 90º do RAU e alicerçando-se no facto de a autora não ter demonstrado o fundamento invocado para recusar a celebração de novo arrendamento com o réu, o Tribunal julgou a acção improcedente, não sem antes afastar a viabilidade do despejo, alicerçado num direito de denúncia, formulado a título subsidiário.
A apelante impugna a decisão, mas circunscreve o recurso, através das conclusões da apelação, àquela primeira parte – ter o réu direito a novo arrendamento e não ter a autora demonstrado o fundamento que invocara como motivo de recusa.
Sustenta que a licença camarária referida naquele artigo não se identifica com a licença de utilização aludida no artº 9º do RAU; antes deve ser entendida como autorização – “acto administrativo permissivo de conteúdo positivo”.
Por seu turno, o réu nas contra-alegações defende a manutenção do julgado, pondo a tónica não só no facto de não se verificarem os pressupostos da recusa ao novo arrendamento, como também na circunstância de o senhorio não ter invocado tal excepção no prazo estabelecido no nº 3 do artº 94º do RAU – 30 dias a contar da comunicação feita pelo titular do direito a novo arrendamento.
Tudo isto significa que, neste recurso, apenas está em causa a improcedência do pedido de despejo com fundamento na caducidade do arrendamento.
Uma vez que a petição inicial não prima pelo rigor técnico, sendo, por isso, certamente que o Tribunal a quo sentiu uma certa dificuldade em precisar o fundamento do pedido, impõe-se clarificar a situação (dentro do âmbito do recurso), começando por indicar os factos que a autora invoca para fundamentar o despejo.
São os seguintes:
1 - existência dum contrato de arrendamento para habitação, sendo inquilino o pai do réu e senhoria a autora;
2 - falecimento do inquilino em 1.12.00 (certidão a fls. 33);
3 - comunicação da morte do arrendatário à senhoria feita pelo réu e do seu desejo (dele, réu) de continuar com o arrendamento que estava “em nome do pai”, através de carta enviada e datada de 25.01.01 (doc. a fls. 34);
4 - recusa da senhoria em “transmitir-lhe” o arrendamento, com fundamento no disposto na alínea e) do artº 93º do RAU – afectação do local a fim diferente da habitação (carta datada de 20.02.01 – doc. a fls. 35);
5 - existência de “autorização” camarária para esse efeito, conforme doc. a fls. 43, datado de 19.02.01;
6 - manter-se o réu na fracção arrendada ao pai.
Face a estes factos impõe-se concluir que a autora invocou como fundamento do despejo a caducidade do arrendamento por morte do inquilino – artº 1051º-1 do CC.
Contudo, reconhecendo implicitamente que o réu tinha direito a novo arrendamento e que o terá exercido através da carta junta aos autos a fls. 34, contrapôs, em seu favor, a excepção prevista no artº 93º- e) do RAU (doc. a fls. 35).
Quanto ao réu, dúvidas não restam que aceitou tal enquadramento. Com efeito, não só não alegou nenhum dos factos impeditivos da caducidade do arrendamento, por morte do inquilino (artº 85º do RAU e artº 342º- 2 do CC), como pôs a tónica da sua defesa na impugnação da excepção invocada pela autora (artº 93º-e) do RAU) relativamente ao exercício do (seu) direito a um novo arrendamento, sem todavia alegar os factos constitutivos de tal direito.
Colocada a situação nestes termos, e pese embora a deficiência da matéria alegada nos articulados, temos que aceitar, por haver acordo das partes quanto a este ponto, que, em consequência da morte do inquilino, o réu ficou titular do direito a novo arrendamento. Aliás, este foi também o entendimento do Tribunal a quo.
Assim sendo, afastada está a hipótese de transmissão do arrendamento para o réu, caindo a situação na previsão do artº 90º do RAU.
Como resulta da própria letra da lei, o direito a novo arrendamento pressupõe a caducidade do arrendamento por morte do inquilino. Na caducidade os efeitos jurídicos desaparecem em consequência de um facto jurídico stricto sensu (no caso dos autos, a morte do inquilino – artº 1051º-1-d) do CC) – sem necessidade, pois, de qualquer manifestação de vontade tendente a esse resultado. O contrato cai por si; torna-se ineficaz ou extingue-se ope legis. [1]
Porém, havendo um titular com direito a novo arrendamento, isto significa que este poderá exigir do senhorio a celebração dum novo contrato (artº 94º- 1 do RAU), recorrendo, se necessário, à execução específica (artº 95º do mesmo diploma).
Neste contexto, o senhorio só poderá recusar o novo arrendamento, se se verificar alguma das excepções previstas no artº 93º do RAU devendo a respectiva invocação ter lugar no prazo e na forma estabelecida no nº 3 do artº 94º.
No caso dos autos, o réu exerceu o direito a um novo arrendamento através da carta junta a fls. 34 e a autora recusou o novo arrendamento invocando a excepção prevista na alínea e) do citado artº 93º.
Aproveita-se para dizer o seguinte:
Olhando à data das cartas, afigura-se seguro que os prazos estabelecidos nos nºs 1 e 3 daquele artº 94º foram respeitados. De qualquer forma, mesmo que assim não fosse, uma vez que o réu, na contestação, não invocou esse facto, estava-lhe vedado fazê-lo nas contra-alegações de recurso (princípio da eventualidade ou da preclusão).
Por outro lado, como é jurisprudência corrente, os recursos não são meios de julgamento de questões novas, sendo certo que a invocada pelo apelado não é de conhecimento oficioso.
E chegamos ao fulcro da questão: procede ou não a excepção invocada pela “A” como fundamento de recusa a um novo arrendamento?
A resposta será positiva ou negativa, conforme se considere, ou não, como licença camarária para efeitos do citado artº 93º-e) do RAU a autorização camarária a que alude o documento junto a fls. 46.
Para melhor compreender a situação, interessa ter presente, o disposto no artº 96º- 2 do RAU, que confere ao titular do direito a novo arrendamento o direito à reocupação do prédio e a uma indemnização, se o senhorio, invocando a excepção prevista na citada alínea e) - e forçando a desocupação do prédio com este fundamento -, não vier a afectar o prédio a outro fim, no prazo de 6 meses.
E ainda o entendimento, que julgamos maioritário, de que o senhorio que recusa o novo arrendamento não tem que alegar e provar qualquer necessidade. Basta que manifeste a vontade de afectar o local a fim diferente da habitação. [2]
Também não podemos esquecer que o prazo para opor a recusa ao novo arrendamento é curto – 30 dias – e que, nesse período de tempo, o prédio que o senhorio pretende afectar a outro fim está ocupado pelo titular do direito ao novo arrendamento.
Afigura-se também claro que a exigência de “licença camária” para efeitos da citada alínea e) do artº 93º visa este objectivo: garantir que o fim a que o senhorio pretende afectar o locado seja permitido pelo RGEU ou pelos regulamentos municipais. Não faria sentido de facto que perante a recusa do senhorio em celebrar um novo arrendamento, o que conduziria à desocupação do prédio por parte do titular do direito ao novo arrendamento, se viesse depois a verificar que o fim pretendido pelo senhorio não tinha viabilidade, por virtude do prédio, com essa nova afectação ou utilização, não poder ser licenciado pela CM.
E, voltando à questão: que licença camarária exige a citada disposição?
Para melhor elucidação tem interesse ver o que diz o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (DL nº 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo DL nº 177/2001, de 4 de Junho), diploma que esteve suspenso e só entrou em vigor em Dezembro de 2001.
Como se refere no seu preâmbulo, aquele diploma “introduziu uma alteração substancial no regime jurídico do licenciamento municipal das operações de loteamento, das obras de urbanização e das obras particulares, reunindo num só diploma o regime jurídico das operações urbanísticas.”
No artº 2º do citado DL nº 555/99 dão-se diversas definições. Diz-se o que, para efeitos do dito diploma, se entende por: a) edificação; b) obras de construção; c) obras de reconstrução; d) obras de ampliação; e) obras de alteração; f) obras de conservação; g) obras de demolição; h) obras de urbanização; i) operações de loteamento; j) operações urbanísticas; l) trabalhos de remodelação dos terrenos.
No seu artº 4º, estabelece-se que a realização de operações urbanísticas depende de prévia licença ou autorização administrativa, indicando-se no seu nº 2 as que estão sujeitas a licença administrativa e no nº 3 as que estão sujeitas a autorização administrativa.
Esta disposição prevê, justamente, como operação urbanística, “a alteração da utilização de edifícios ou suas fracções”, operação que, consoante o caso, tanto pode estar sujeita a licença como a autorização administrativa.
Haverá lugar a licença, se o edifício se situar em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, se a alteração não tiver sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativa (alínea e) do nº 2 da citada disposição).
Fora desta previsão, a alteração da utilização do edifício ou das suas fracções fica sujeita a autorização administrativa (alínea f) do nº 3 do citado artº 4º).
Licença e autorização são, assim, actos administrativos que de certa forma se equiparam.
A este propósito, refere-se no preâmbulo do DL nº 559/99:
“Assim, quando os parâmetros urbanísticos de uma pretensão já se encontrem definidos em plano ou anterior acto da Administração, ou quando a mesma tenha escassa ou nenhuma relevância urbanística, o tradicional procedimento de licenciamento é substituído por um procedimento simplificado de autorização ou por um procedimento de mera comunicação prévia.”
Enquanto a concessão da licença prevista no nº 2 do citado artº 4º, cabe à Câmara Municipal, com faculdade de delegação, a concessão da autorização prevista no nº 3 da mesma disposição cabe ao presidente da câmara, podendo ser delegada nos vereadores (....) – artº 5º-1-2 do mesmo diploma.
O procedimento de autorização está regulado nos artºs 28º e segs., estabelecendo-se no artº 32 que “o acto de deferimento do pedido consubstancia a autorização para a realização da operação urbanística.”
No caso dos autos, houve um requerimento da autora, dirigido à CM de ... no sentido da “alteração de função” da fracção autónoma em causa nestes autos e há um despacho do Presidente da Câmara de 16 de Fevereiro de 2001 a “autorizar” a mudança de função, na sequência do seguinte parecer técnico, que a requerente fica obrigada a observar:
“1 - Na instalação da actividade Comercial que pretende, não se vê impedimento relativamente ao ordenamento definido para a área em questão em que se insere o imóvel. Deverá, no entanto, licenciar o estabelecimento.
2 – O tipo de estabelecimento em causa exerce uma actividade que envolve riscos de incêndio devido às características inflamáveis dos produtos comercializados ou armazenados, nomeadamente lãs e tapeçarias. A legislação que define as medidas de segurança contra riscos de incêndio a que está sujeita a instalação de estabelecimentos comerciais com área inferior a 300 m2, é o DL nº 369/99, de 18.09.
3 – Eventuais alterações do imóvel, deverão ser efectuadas de acordo com a legislação vigente para o licenciamento de obras particulares (DL 445/91, com as alterações introduzidas pelo DL nº 250/94, de 15.10).
4 – Se não estiverem previstas obras sujeitas a licenciamento, deverá entregar um requerimento a pedir a emissão de licença para estabelecimento de comercialização de tapetes, acompanhado da planta do edifício ou da fracção com identificação do respectivo prédio e documento comprovativo da legitimidade do requerente para requerer a alteração pretendida (nº 4 do artº 30º do DL nº 445/91, de 20.11,.....).
5. É ainda necessário a apresentação do plano de emergência e da organização de segurança para consulta do serviço nacional de bombeiros”, tudo conforme documento a fls. 43.
Na altura em que foi apresentado o requerimento da autora e proferido o despacho camarário estava em vigor o DL nº 445/91, de 20.01, com as alterações introduzidas pelo DL nº 250/94, de 15.10.
Embora, neste diploma, não se distinga entre “licença” e “autorização”, no seu artº 1º reparte-se o objecto do licenciamento municipal por duas alíneas. Num lado – alínea a) – aparecem as obras de construção civil (novas, de reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição de edificações) e ainda trabalhos que impliquem a alteração da topografia local; no outro – alínea b) – “a utilização de edifícios ou suas fracções autónomas, bem como as respectivas alterações.”
Por seu turno, o artº 2º estabelece que os licenciamentos previstos nas citadas alíneas a) e b) são, respectivamente, da competência da Câmara Municipal e do Presidente da Câmara.
No capítulo II do citado diploma disciplinam-se os diferentes processos de licenciamento.
Das respectivas disposições também resulta que tais processos começam por um pedido de informação prévia dirigido ao presidente da Câmara sobre a possibilidade de realizar determinada obra sujeita a licenciamento municipal e respectivos condicionamentos.
O conteúdo da informação prestada pela CM é vinculativa para um determinado pedido de licenciamento (artºs 13º, 31º, 37º, 42º ...).
No caso dos autos, pretende-se uma alteração da utilização da fracção arrendada ao pai do réu. O seu deferimento compete ao Presidente da Câmara.
Por outro lado, a afectação da fracção a outro fim determina a realização de obras.
Estando estas obras sujeitas a licenciamento, há lugar a um processo moroso – elaboração dum projecto, devidamente instruído ..., consultas, pareceres técnicos, aprovação .... Só, a final, poderá ser emitido o alvará de licença de construção.
Quanto ao alvará de licença de utilização, da competência do Presidente da Câmara, a sua emissão ainda é mais tardia: apenas é emitido, depois de comprovada a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado (...), com as condições do licenciamento e com o uso previsto no alvará de licença de construção.
De tudo isto decorre que a licença que se tem em vista na alínea e) do artº 93º do RAU, dado o curto prazo em que a oposição tem que ser exercida, nunca poderá ser a licença de construção, ou de utilização (referida no artº 9º do RAU) e muito menos a de funcionamento prevista no artº 50º do DL 445/91, cuja obtenção, em nenhum dos casos, seria possível no prazo de 30 dias.
Terá mais a ver (tendo presente o diploma em vigor, na altura) com a “autorização” concedida no âmbito do pedido de informação prévia, prevista naquele decreto-lei.
Não podemos também esquecer que, a complicar as coisas, está ainda o facto – já salientado - de a fracção em causa estar ocupada pela réu, o que não só inviabiliza a possibilidade de fazer obras, como dificulta a elaboração do próprio projecto.
Neste processo apenas interessa saber se a oposição deduzida pela autora ao abrigo do artº 93º-e), em conjugação com o disposto no nº 3 do artº 94º, ambos do RAU, produziu efeitos, enquanto recusa a celebrar um novo arrendamento, sendo ponto assente que o arrendamento relativo à referida fracção C caducou por morte do inquilino “C”.
Face ao exposto, impõe-se concluir que a “autorização de mudança de utilização” concedida pelo Presidente da Câmara de ... satisfaz a exigência contida na parte final da alínea e) do artº 93º do RAU, devendo a expressão “licença camarária” aí referida ser entendida em sentido amplo (licença ou autorização camarária).
Assim sendo, considera-se verificado o fundamento invocado pela autora para recusar o novo arrendamento.
Decidindo
Nestes termos, acordam em julgar procedente a apelação e em revogar a sentença recorrida.
Consequentemente, declarando a caducidade do arrendamento relativo à fracção C do prédio urbano sito na Rua ..., em ... em virtude da morte do inquilino “C”, condenam o réu “B” a entregar, imediatamente, o prédio em causa à autora.
Custas nas duas instâncias pelo Apelado.
Évora, 6 de Maio de 2004
______________________________
[1] Inocêncio Galvão Telles, in Manual dos Contratos em Geral, Reprint, pg. 353.
[2] Jorge A. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, em anotação ao artº 93º.