Évora
| 1926/25.4T8PTM-A.E1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
JUROS
Está sujeita ao prazo de prescrição de cinco anos a prestação prevista num contrato promessa de compra e venda que estipula que “Durante o prazo que dure a mora da Promitente Vendedora, obriga-se esta ao pagamento ao Promitente Comprador de juros contados sobre a quantia entregue no montante equivalente à taxa EURIBOR de 6 meses (ou outra que a venha substituir), acrescida de 2 pontos percentuais.»
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Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
1. Relatório:
ANFERSIL – ANTÓNIO FERREIRA DA SILVA & FILHOS, S.A. intentou ação declarativa, sob a forma de processo comum contra DUARTE & FILHOS IV, S.A., pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de €110.287,71, acrescida de juros de mora vencidos, no valor de € 13.805,61.
Para o efeito, alegou, que, por contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 25 de julho de 2008, a Ré prometeu vender-lhe e a Autora prometeu comprar a fração autónoma identificada na petição inicial, sita em Albufeira.
Mais alegou que a Ré incorreu em mora quanto à marcação e realização da escritura de compra e venda, desde 23 de novembro de 2012 até 10 de maio de 2024, data em que a escritura pública veio a ser celebrada.
Sustentou, por isso, que, nos termos da cláusula 4ª, nº 4 do contrato promessa é-lhe devida pela Ré a quantia de € 110.287,71, “correspondente aos juros contados sobre as quantias entregues, à taxa Euribor a 6 meses, acrescida de 2 pontos percentuais, bem como os juros vincendos, calculados à mesma taxa”.
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A ré contestou, invocando, além do mais, a exceção perentória de prescrição dos juros de mora alegadamente vencidos entre 23 de novembro de 2012 e 01 de dezembro de 2020, ao abrigo do artigo 310.º, alínea d) do Código Civil, por ter sido citada apenas em 30-06-2025.
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A autora respondeu pugnando pela improcedência da exceção. Sustenta que o entendimento defendido pela Ré assenta num equívoco quanto à natureza do pedido, à causa de pedir e ao conteúdo do nº 4 da cláusula 4ª do contrato promessa.
Alegou que essa estipulação consubstancia uma cláusula penal, mediante a qual, as partes fixaram antecipadamente a indemnização devida pela mora da Ré na celebração da escritura pública de compra e venda, e não uma obrigação de juros moratórios decorrente do incumprimento de uma obrigação pecuniária, nos termos do artigo 806.º do Código Civil.
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Foi proferido saneador-sentença parcial que julgou procedente a exceção de prescrição e absolveu a Ré do valor peticionado correspondente aos juros considerados prescritos, com a seguinte fundamentação: “Apesar de a ré ter pugnado pela improcedência da exceção, o certo é que temos quantias entregues e que a não outorga do contrato definitivo levaria à fixação de juros sobre essa quantia, enquanto durasse a mora. Ora, os juros são a consequência da mora no cumprimento de obrigações pecuniárias e, no caso, as partes estabeleceram ser essa também a consequência do não cumprimento atempado de outra obrigação, tendo por referência montantes entregues, então, indiretamente está em causa obrigação pecuniária. No caso, não devem, assim, ser considerados os juros contabilizados cinco anos depois de 30 de junho de 2025, isto é, os que na lista junta como doc. 19 com a petição inicial, estão entre as datas de 2 de janeiro de 2012 e 1 de junho de 2020.”.
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Inconformada, a Autora interpôs o presente recurso de apelação, que termina com as seguintes conclusões:
A. Na cláusula terceira do contrato promessa sub judice foi estabelecido o prazo para a marcação da escritura pública de compra e venda (60 dias após a emissão da licença de utilização do prédio, desde que estivesse igualmente concluído o processo de depósito do título constitutivo do empreendimento, no Turismo de Portugal, IP),
B. E que competia à Ré, enquanto Promitente Vendedora, proceder à marcação da escritura e à convocação da Autora, enquanto Promitente Compradora, para comparecer, para a outorgar, na data e local designados.
C. Por sua vez, a cláusula quarta do contrato, com a epígrafe “Mora e Incumprimento”, estabelece no seu número três, as circunstâncias em que a Ré, enquanto Promitente Vendedora, se constitui em mora “para efeito de marcação da escritura de compra e venda”, e, no número quatro, a consequência a suportar pela Ré, enquanto Promitente Vendedora, “durante o prazo que dure a mora”.
D. O incumprimento temporário que está em causa nos nºs 3 e 4 da cláusula quarta do contrato promessa, respeita à obrigação da Ré de marcar a escritura de compra e venda, que era exclusivamente lhe competia a si.
E. A obrigação incumprida invocada nos autos não é de natureza pecuniária, pois não se trata de uma obrigação de pagar, mas tão só de praticar um acto, de facere, in casu, de designar data e local para a celebração do contrato prometido.
F. Não ocorreu incumprimento de qualquer obrigação pecuniária, directa ou indirectamente, mas, antes, da obrigação de marcar e celebrar a escritura de compra e venda e, consequentemente, de transmitir definitivamente a propriedade do imóvel para a Autora.
G. O nº 4 da cláusula quarta do contrato promessa estabelece uma cláusula penal, nos termos dos arts. 810º e 811 do CC, razão pela qual não lhe é aplicável a norma da alínea d) do art. 310º do CC.
H. Com efeito, no nº 4 da cláusula quarta, as partes fixaram a indemnização devida pela aqui Ré em caso de mora na celebração da escritura pública de compra e venda.
I. Trata-se, por conseguinte, de uma cláusula penal compulsória, porque destinada a forçar, a compelir a parte a cumprir a sua obrigação contratual.
J. Como cláusula penal decorrente do decurso do tempo entre o momento da constituição em mora (in casu, 23.11.2012) e o do cumprimento do contrato (in casu, 10.05.2024), ao invés de predeterminarem um valor fixo e certo, as partes optaram por estabelecer o critério da sua determinação e quantificação, através do recurso a uma taxa de juro (Euribor a 6 meses + 2%), recorrendo a uma fórmula que se traduz num montante não fixo, mas antes variável, em função da evolução da taxa de juro aplicável em cada momento.
K. Como se constata pela simples leitura do nº 4 da cláusula quarta do contato promessa, não se trata de juros de mora por incumprimento de obrigações pecuniárias, nos termos do art. 806º do CC, pois em momento algum da norma contratual, da petição e ou do pedido formulado nos presentes autos se imputa à aqui Ré a falta de pagamento tempestivo de qualquer quantia, antes se lhe imputa a mora na celebração da escritura, de uma obrigação de facere e não de pagar.
L. Não tem, pois, qualquer aplicação, in casu, o disposto no art. 310º do CC, nomeadamente da respectiva alínea c), por não estar em causa uma obrigação pecuniária, sancionada, em caso de mora, com o pagamento de juros de mora, nos termos do art. 806º do CC,
M. Mas antes uma cláusula penal, estabelecida nos termos do art. 810º do CC.
N. Como tal improcede a excepção de prescrição invocada pela Ré.
O. O Tribunal deveria ter julgado a referida excepção improcedente, por não ter, in casu, aplicação o disposto no art. 310º, alínea d) do CC.
P. Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou, entre outros, o disposto nos arts. 806º, 810º, 811º e 306º, 309º e 310º, alínea d) do CC.
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A recorrida contra-alegou, formulando as seguintes conclusões:
A. O Tribunal a quo julgou corretamente parcialmente procedente a exceção de prescrição invocada pela ora Recorrida, declarando prescritos os juros vencidos entre 02.01.2012 e 01.06.2020, em aplicação do prazo prescricional de cinco anos consagrado no artigo 310.º do CC.
B. A Recorrente sustenta que a obrigação incumprida é uma obrigação de facere, pelo que o montante previsto no n.º 4 da “CLÁUSULA QUARTA” do Contrato corresponderia a uma cláusula penal sujeita ao prazo prescricional ordinário de 20 anos (artigos 306.º, n.º 1, e 309.º do CC) – tese que não merece qualquer acolhimento.
C. A questão nuclear dos autos reside na natureza da prestação acessória emergente do n.º 4 da “CLÁUSULA QUARTA”, e não na qualificação da obrigação principal.
D. Essa prestação acessória traduz-se no pagamento de juros calculados por referência a uma taxa de juro (Euribor a 6 meses acrescida de spread), incidentes sobre as quantias entregues a título de sinal, tendo natureza inequivocamente pecuniária – independentemente de a obrigação principal incumprida ser de facere.
E. A prestação em causa não constitui uma cláusula penal: as Partes designaram-na expressamente como “juros”, definiram-na por referência a uma taxa de juro e a um capital, e conferiram-lhe vencimento periódico, variabilidade e dependência do decurso do tempo – traços típicos dos juros e não das cláusulas penais.
F. Quando as Partes quiseram estipular cláusulas penais em sentido próprio, fizeram-no de forma distinta nos n.ºs 2 e 5 da “CLÁUSULA QUARTA”, o que demonstra que distinguiram conscientemente entre juros e cláusula penal.
G. A jurisprudência invocada pela Recorrente não é transponível para o caso dos autos, por respeitar a situações de incumprimento definitivo com indemnização total, e não a situações de mora com pagamento de juros periódicos.
H. Ainda que se considere estar perante uma cláusula penal – o que não se concede –, tratar-se-ia de uma cláusula penal moratória cuja estrutura (taxa percentual incidente sobre capital, calculada em função do tempo de atraso) traduz uma verdadeira obrigação de juros moratórios convencionais (artigo 806.º, n.º 2, do CC), sendo-lhe aplicável a prescrição quinquenal da alínea d) do artigo 310.º do CC.
I. Subsidiariamente, mesmo que a prestação não se reconduzisse à figura dos juros, seria sempre aplicável o prazo prescricional de cinco anos previsto na alínea g) do artigo 310.º do CC, por se tratar de prestação periodicamente renovável.
J. Tendo a Ré sido citada em 30 de junho de 2025, encontram-se prescritos os juros vencidos mais de cinco anos antes dessa data (02.01.2012 a 01.06.2020), em conformidade com o decidido pelo Tribunal a quo.
K. A decisão recorrida não violou qualquer disposição legal, nomeadamente os artigos 806.º, 810.º, 811.º e 310.º, alíneas d) e g), do CC, devendo ser integralmente mantida.
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Questões a decidir
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da Recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).
Por conseguinte, no caso, importa apreciar e decidir se a prestação prevista no n.º 4 da cláusula quarta do contrato-promessa está sujeita ao prazo de prescrição de cinco anos previsto no artigo 310.º, alínea d) — ou, subsidiariamente, na alínea g) —, do Código Civil, ou ao prazo ordinário de prescrição estabelecido no artigo 309.º do mesmo Código e, consequentemente, se procede a exceção de prescrição invocada pela Ré.
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2. Fundamentação
2.1. Fundamentação de facto:
Resulta dos autos, para além do que consta do relatório que antecede, que:
1. Por contrato promessa de compra e venda celebrado em 25 de julho de 2008, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, a fração autónoma que identifica na petição inicial, sita em Albufeira.
2. Do referido contrato constam, além do mais, as seguintes cláusulas:
“CLÁUSULA TERCEIRA
Um – A escritura pública de compra e venda será marcada pela Promitente Vendedora, no prazo de 60 (sessenta) dias contados após a emissão da licença de utilização do prédio, contando que se mostre igualmente concluído o processo de depósito do título constitutivo do empreendimento, no Turismo de Portugal, I.P., estimando-se que a fracção esteja construída e licenciada cerca de 24 (vinte e quatro) meses após Março de 2008, data do início da sua construção.
Dois – A Promitente Vendedora notificará o Promitente Comprador da data e local da outorga da escritura, através de carta registada, expedida com, pelo menos, 15 (quinze) dias de antecedência para a morada que consta deste contrato.
Três – O Promitente Comprador deverá, com a antecedência de dez dias relativamente à data agendada para a outorga da escritura pública de compra e venda, entregar à Promitente Vendedora todos os elementos e documentos, por cuja obtenção seja responsável, necessários à outorga daquela escritura, nomeadamente o conhecimento de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, se a ele houver lugar.
CLÁUSULA QUARTA
Um – Caso a escritura pública de compra e venda não seja outorgada dentro dos prazos estabelecidos no número um da cláusula terceira, por motivo exclusivamente imputável ao Promitente Comprador, este constitui-se em mora, obrigando-se a pagar à Promitente Vendedora juros contados sobre o remanescente do preço não pago no montante equivalente à taxa EURIBOR de 6 meses (ou outra que a venha substituir), acrescida de 2 pontos percentuais, a partir do dia seguinte ao limite daquele último prazo e até um máximo de 30 (trinta) dias.
Dois – Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias previsto no número anterior sem que a escritura pública seja outorgada, considera-se automaticamente convertida a mora em incumprimento definitivo do presente contrato promessa, com dispensa de realização de interpelação admonitória, o que confere à Promitente Vendedora o direito à rescisão unilateral do mesmo e a fazer suas as importâncias recebidas a título de sinal e reforço de sinal.
Três – Decorridos que se mostrem 90 (noventa) dias sobre a verificação dos pressupostos previstos no número um da cláusula terceira, e notificada que seja a Promitente Vendedora, pelo segundo, através de carta registada com aviso de recepção, para efeito de marcação da escritura de compra e venda, sem que o faça, constitui-se a promitente vendedora em mora.
Quatro – Durante o prazo que dure a mora da Promitente Vendedora, obriga-se esta ao pagamento ao Promitente Comprador de juros contados sobre a quantia entregue no montante equivalente à taxa EURIBOR de 6 meses (ou outra que a venha substituir), acrescida de dois pontos percentuais.
Cinco – Caso a Promitente Vendedora venha a incumprir o presente contrato promessa de compra e venda, obriga-se esta a restituir ao Promitente Comprador as verbas que haja recebido a título de sinal, acrescidas de juros calculados com base na EURIBOR de 6 meses (ou outra que a venha substituir), acrescido de 2 pontos percentuais, renunciando as partes ao regime do sinal.”.
3. As partes acordaram que o preço da prometida compra e venda seria de € 512.145,00 (quinhentos e doze mil cento e quarenta e cinco euros), a pagar integralmente no acto de outorga da escritura de compra e venda.
4. Nos termos do contrato promessa e do aditamento ocorrido a 7 de agosto de 2008, a Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia global de € 368.558,72.
5. Em 19.10.2012, tinham já decorrido mais de 90 dias sobre a emissão da licença de utilização respeitante à fração prometida vender, bem como sobre a data de conclusão do processo do depósito do título constitutivo do empreendimento, no Turismo de Portugal, I.P..
6. Por carta registada com aviso de receção, datada de 19.10.2012 e recebida pela Ré em 23.10.2012, a Autora interpelou a Ré para proceder à marcação da escritura, no prazo máximo de 30 dias após a receção da carta.
7. Por carta registada com aviso de receção, datada de 30.11.2020 e recebida pela Ré em 02.12.2020, a Autora interpelou a Ré para:
“1. Pagamento da quantia de € 57.126,20, relativa aos juros vencidos desde 23.10.2012, calculados sobre a quantia de € 368.558,72, à taxa Euribor a 6 meses, acrescida de 2 pontos percentuais, bem como dos juros de mora vincendos, à referida taxa de juros, até celebração da escritura de compra e venda; 2. Marcação da escritura de compra e venda da fracção prometida vender, devendo esta ser vendida livre de ónus e encargos, para o que solicita o envio de documentos comprovativos do cancelamento das hipotecas registadas sobre a fracção; a notificação para a celebração do contrato deverá ser-mos efectuada com, pelo menos, 15 dias de antecedência
8. Por carta registada com aviso de receção datada de 22.04.2024, a Ré comunicou à Autora a marcação da escritura pública de compra e venda relativa à fração prometida vender à Autora
9. A escritura veio a ser celebrada no dia 10.05.2024, tendo a Autora pago à Ré o remanescente do preço de € 143.586,28
10. A ré foi citada em 30 de junho de 2025.
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2.2. Da prescrição
Resulta da factualidade assente que incumbia à Ré, enquanto promitente-vendedora, proceder à marcação da escritura pública de compra e venda e notificar a Autora, promitente-compradora, para a respetiva celebração.
A Ré não marcou a escritura no prazo contratualmente estabelecido, tendo permanecido em mora entre 23 de novembro de 2012 e 10 de maio de 2024, data em que foi celebrado o contrato prometido.
As consequências dessa mora encontram-se previstas no n.º 4 da cláusula quarta do contrato-promessa, subordinada à epígrafe «Mora e Incumprimento», nos seguintes termos:
«Durante o prazo que dure a mora da Promitente Vendedora, obriga-se esta ao pagamento ao Promitente Comprador de juros contados sobre a quantia entregue no montante equivalente à taxa EURIBOR de 6 meses (ou outra que a venha substituir), acrescida de 2 pontos percentuais.»
A decisão recorrida considerou aplicável o prazo de prescrição de cinco anos previsto no artigo 310.º, alínea d) do código Civil. A Recorrente sustenta, porém, que a prestação constitui uma cláusula penal moratória sujeita ao prazo ordinário de 20 anos estabelecido no artigo 309.º.
A qualificação da estipulação como obrigação de juros ou cláusula penal não se mostra, todavia, decisiva para a solução da questão.
É certo que a obrigação em cujo cumprimento a Ré incorreu em mora não tinha natureza pecuniária, pois consistia na marcação e celebração da escritura. Tal circunstância permite sustentar que a prestação convencionada constitui uma cláusula penal moratória, nos termos dos artigos 810.º e 811.º do Código Civil, sendo a taxa de juro apenas o critério adotado para determinar o respetivo montante.
Todavia, as partes designaram expressamente a prestação como «juros», fizeram-na incidir sobre determinada quantia e calcularam-na mediante uma taxa variável em função do tempo. Estes elementos apontam para a aplicação do artigo 310.º, alínea d), que abrange os juros convencionais, ainda que ilíquidos.
Mesmo admitindo que se trata de uma cláusula penal moratória, daí não decorre a aplicação do prazo ordinário de 20 anos. Para efeitos de prescrição, importa sobretudo determinar quando podia o direito ser exercido, nos termos do artigo 306.º, n.º 1, do Código Civil.
A prestação era devida «durante o prazo que dure a mora» e o seu montante formava-se progressivamente, em função da duração do atraso. A Autora não tinha de aguardar pela celebração da escritura ou pela cessação da mora para exigir o montante entretanto vencido, podendo reclamar simultaneamente o cumprimento da obrigação principal e a pena correspondente ao atraso já verificado, nos termos do artigo 811.º, n.º 1.
As parcelas constituíam-se, assim, sucessivamente e eram autonomamente exigíveis. A inexistência de datas mensais, semestrais ou anuais de pagamento não afasta essa conclusão. Como observam Pires de Lima e Antunes Varela, “Pode acontecer, nas dívidas de juros,, que não haja prazo estabelecido para o seu pagamento. É o que acontece quanto aos juros legais. Neste caso, os juros vão-se vencendo dia-a-dia, pelo que devem considerar-se prescritos os vencidos para além dos últimos cinco anos.”1
É esta a razão subjacente ao artigo 310.º: evitar que a inércia do credor provoque a acumulação excessiva de prestações cujo pagamento podia ter sido oportunamente exigido. Essa razão verifica-se no caso, independentemente da qualificação definitiva da estipulação.
Ainda que a prestação não seja qualificada como juros convencionais, mas como cláusula penal moratória, as parcelas sucessivamente constituídas e exigíveis ficam abrangidas pela alínea g) do artigo 310.º, conforme subsidiariamente invocado pela Recorrida.
É assim aplicável o prazo de prescrição de cinco anos, contado do vencimento de cada parcela, nos termos dos artigos 306.º, n.º 1, e 310.º do Código Civil.
Não merece, por isso, censura a decisão recorrida.
Improcede, consequentemente, a apelação
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2.2.3. Das custas
As custas do recurso são da responsabilidade da Recorrente, face à improcedência da apelação, nos termos do disposto no artigo 527.º, n.º 1 e 2 do CPC.
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3. Decisão
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente.
• Registe e notifique.
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Évora, 17 de setembro de 2026
Susana Ferrão da Costa Cabral (Relatora)
Filipe Aveiro Marques (1.º Adjunto)
José António Moita (2.º Adjunto)
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1. Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 280.↩︎