Évora
| 3472/22.9T8FAR.E1 |  |
FALSIDADE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
NULIDADE
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Pelo que não é possível concluir que se verifica a nulidade prevista no artigo 70.º, n.º 1, alínea a), do Código do Notariado.
Autora/recorrente: - (…), Unipessoal, Lda..
Réus/recorridos: - (…); - (…); - (…); - Caixa Geral de Depósitos, S.A..
Pedidos da autora:
a) Declarar-se a falsidade da procuração e respectivo termo de autenticação, usada pela 1ª ré para vender o imóvel propriedade da autora, fracção AY, correspondente a um T2 no 2.º andar sito Rua (…), n.º 1 e 1ª e Rua (…), n.º 6 e 6ª e Rua (…), n.º 8, 10 e 12, freguesia de (…) e concelho de Olhão, com matriz (…), …/Olhão e com descrição (…) – AY, Concelho de Olhão, Freguesia de (…), por dos mesmos constarem assinaturas que não foi feita pelo legal representante da autora;
b) Declarar-se a ineficácia do contrato de compra e venda alegadamente celebrado entre a autora e os 2º a 4º réus;
c) Condenar-se todos os réus a reconhecerem a autora como única dona e legitima proprietária do imóvel identificado na alínea a) e a devolvê-lo livre de pessoas e bens, ónus e encargos;
d) Condenar-se a 2ª ré e 3º réu ao pagamento da quantia diária de € 100,00 por cada dia de ocupação ilegítima do imóvel, após decisão de entrega do imóvel referido em a) livre de pessoas e bens, ónus e encargos, a favor da autora;
e) Declarar-se ineficaz ou nula a venda e, consequentemente, nulo o registo de propriedade efectuado sobre o referido imóvel como consequência das alíneas a) e b);
f) Ordenar-se à Conservatória de Registo Predial Competente, relativamente ao prédio referido na alínea a), o cancelamento da inscrição da propriedade a favor da 2ª ré e do 3º réu, restabelecendo-se a propriedade à autora, ou seja, a vigência da inscrição constante da Ap. (…), de (…), efectuada pela Conservatória de Registo Predial de Vila Real de Santo António;
g) Ordenar-se à Conservatória de Registo Predial competente, relativamente ao prédio referido em a), o cancelamento da hipoteca voluntária a favor da 4ª ré.
Alternativamente – caso o registo se mantenha pendente – aos pedidos e), f) e g):
h) Declarar ineficaz ou nula a venda efectuada sobre o referido imóvel como consequência das alíneas a) e b);
i) Ordenar-se à Conservatória de Registo Predial de Olhão, relativamente ao prédio referido na alínea a), a recusa da inscrição da propriedade a favor da 2ª ré e do 3º réu, mantendo-se a propriedade à autora, ou seja, a plena vigência da inscrição constante da Ap. (…), de (…), efectuada pela Conservatória de Registo Predial de Vila Real de Santo António;
j) Ordenar-se à Conservatória de Registo Predial de Olhão, relativamente ao prédio referido em a) a recusa do registo da hipoteca voluntária a favor da 4ª ré.
Pedido reconvencional, formulado pelos réus (…) e (…):
- Condenação da autora a pagar, a cada um dos réus reconvintes, o montante de € 2.500,00 a título de indemnização por danos não patrimoniais.
Sentença recorrida:
A) Julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos da autora;
B) Julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu a autora do pedido reconvencional;
C) Absolveu a autora do pedido de condenação como litigante de má fé.
Questões a resolver, tendo em conta as desnecessariamente extensas «conclusões» do recurso:
- Impugnação da decisão proferida pelo tribunal a quo sobre a matéria de facto constante dos pontos 35 do enunciado dos factos provados (EFP) e e), f), g), i), k) e l) do enunciado dos factos não provados (EFNP);
- Consequências das conclusões a que se chegar no ponto anterior sobre o mérito do recurso.
Factos julgados provados pelo tribunal a quo:
1) A autora é uma sociedade comercial portuguesa que se dedica, entre outros, à compra e venda de bens imobiliários, através do CAE (…).
2) A autora foi constituída em Julho de 2021 e tem como único sócio e legal representante o sr. (…), cidadão italiano NIF (…), residente em Via (…), 30-A, 39018 (…), Bolzano, Itália, portador do BI Italiano n.º (…), emitido pela República Italiana em 12/04/2017 e válido até 13/08/2027.
3) Tratando se de uma sociedade unipessoal, e tendo como sócio e legal representante único o sr. (…), resulta evidente que a sociedade autora foi constituída com a finalidade de servir como veículo para a concretização de negócios, nomeadamente imobiliários, pelo referido sr. (…), em Portugal.
4) A 1ª ré (…) é sócia e única legal representante da sociedade (…), Mediação Imobiliária, Lda. (doravante …), que se trata de agência de mediação imobiliária, com sede em Olhão.
5) A (…) sempre actuou através da sua sócia e única legal representante, aqui 1ª ré, (…).
6) No âmbito da referida actividade imobiliária, a autora, através do seu legal representante, (…), no ano de 2021, entrou em contacto com a (…), em Olhão, através da sua legal representante, 1ª ré, (…), com vista a encontrar propriedades imobiliárias do seu agrado para possíveis negócios de compra e venda.
7) Nesse sentido, a autora apoiou-se nos serviços daquela empresa para que fossem selecionadas as propriedades imobiliárias mais interessantes para possíveis negócios de compra e venda.
8) A 1.ª ré, agindo por conta da (…), recomendou então a compra de um primeiro apartamento, que foi bem sucedido, tendo-se concretizado a compra, por parte da autora, da fracção autónoma designada pelas letras AY, correspondente a um T2 no 2º andar sito Rua (…), n.º 1 e 1ª e Rua (…), n.º 6 e 6ª e Rua(…), n.º 8, 10 e 12, freguesia de (…), concelho de Olhão, com matriz (…), …/Olhão e com a descrição n.º (…), da Conservatória do Registo Predial de Olhão, conforme certidão registo predial e caderneta predial do imóvel emitidos posteriormente à aquisição que se juntam como docs. n.º 3 e n.º 4.
9) A autora assinou contrato-promessa de compra e venda relativo à fracção AY aos réus (…) e (…), cuja venda ficou condicionada à aprovação de um empréstimo bancário a favor dos promitentes compradores, conforme contrato promessa de compra e venda junto como doc. n.º 5.
10) O contrato-promessa de compra e venda da fracção AY previa expressamente, na cláusula 2ª, que o sinal de € 19.000,00 deveria ser pago na conta bancária da agência imobiliária (…), e que o saldo final, no valor de € 171.000,00, devia ser pago no acto da escritura de compra e venda, por cheque bancário emitido a favor da sociedade promitente vendedora, ora autora.
11) No dia 12 de Maio de 2022, por contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, titulado por documento particular autenticado, a 1ª ré, (…), mediante procuração em nome e em representação de (…), na qualidade de gerente e em representação da autora, declarou vender a fracção autónoma designada pelas letras AY, correspondente a um T2 no 2º andar sito Rua (…), n.º 1 e 1ª e Rua (…), n.º 6 e 6ª e Rua (…), n.º 8, 10 e 12, freguesia de (…) e concelho de Olhão, com matriz (…) …/Olhão e com a descrição n.º (…), da Conservatória do Registo Predial de Olhão aos 2ª e 3º réus, que declararam comprar, para habitação própria e permanente, contraíram junto da 4ª ré contrato de mútuo garantido com hipoteca sobre o imóvel, contra a vontade desta, mais constando que, «Na presente data a Parte Compradora faz entrega à Parte Vendedora da quantia remanescente de € 171.000,00, titulada por cheque bancário com o n.º (…), sacado sobre o Banco Caixa Geral de Depósitos, S.A.».
12) Na procuração apresentada pela 1ª ré consta que (…), na qualidade de gerente e em representação da autora, constituiu «sua bastante procuradora (…) a quem confere poderes necessários, pelo preço, termos e condições que entender por convenientes prometer vender e vender a fração autónoma identificada pelas letras “AY”, do prédio urbano inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo (…), da freguesia de Olhão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o n.º (…), da referida freguesia, incluindo o mobiliário e equipamento, outorgando a respetiva escritura ou documento particular de aquisição, apresentando quaisquer atos de registo predial, recebendo o preço, dando quitação do mesmo e de um modo geral tudo requerer, praticar e assinar para o bom desempenho do presente mandato” constando como última menção, Tavira, 30 de março de 2022».
13) Relativamente a tal procuração, foi lavrado «Termo de Autenticação» por (…), Advogada, no qual consta que «No dia trinta de março de dois mil e vinte dois perante mim, (…), advogada, com escritório no Largo das (…), (…), em Tavira, compareceu como outorgante: (…)
Verifiquei a identidade do outorgante pela carta de identidade italiana (…) e a sua invocada qualidade e poderes para o ato, bem como os elementos da referida sociedade por consulta online de uma certidão permanente (…)
E, para fins de autenticação, o outorgante apresentou-me o documento que antecede, hoje outorgado denominado “Procuração” e declarou que o leu e ficou ciente do seu teor, que corresponde à sua vontade, e que por ele foi assinado nessa qualidade invocada, assim como este Termo de Autenticação, que foi lido ao outorgante e me transmitiu que o mesmo exprime a sua vontade», constando o registo online de acto de advogado no dia 30 de Março de 2022, como tendo sido executado em Tavira, pelas 11.09 horas e registado pelas 11.20 horas, com a indicação nas observações: «Termo de Autenticação de uma procuração a favor de (…)», tal como resulta de fls. 41 e 41 verso, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
14) Desde Março de 2022 e até meados de Julho de 2022, a autora, através do seu legal representante (…) que entretanto tinha regressado a Itália, foi solicitando informações à 1ª ré, sobre a data para a realização da escritura final de compra e venda relacionada com o primeiro apartamento (fracção AY, Olhão).
15) Apesar de todos os pedidos da autora, a 1ª ré sempre se escusou, adiou e/ou arranjou desculpas e nunca prestou as solicitadas informações, quanto a este e a outros negócios pendentes.
16) Face ao silêncio e informações vagas e escassas, em 19 de Julho de 2022, o legal representante e sócio único da autora, (…), juntamente com a esposa, (…), deslocou-se a Portugal (Olhão) a fim de esclarecer a situação com a 1ª ré.
17) Quando chegou a Portugal, o legal representante da autora entrou em contacto com a 1ª ré, solicitando informações, entre outros, quanto à celebração da escritura da venda da fracção AY de Olhão, a fim de receber o respectivo preço.
18) No dia 19 de Julho de 2022, à tarde, (…), legal representante da autora, foi à agência imobiliária (…), tendo-se encontrado com a legal representante (…), a qual, após breve discussão, informou que a fracção AY já tinha sido vendida por ela e que a sua sociedade, (…), havia recebido o respectivo preço de venda.
19) O legal representante da autora ficou estupefacto com a informação que acabava de lhe ser transmitida de que o imóvel já havia sido vendido.
20) Por conseguinte, perante tal informação, o legal representante da autora exigiu de imediato à 1ª ré, a si diretamente e na qualidade de gerente da (…), cópia do contrato / escritura de compra e venda.
21) Nesta ocasião, e após grande insistência, foi entregue à autora uma cópia não assinada, que depois descobriu ser parcial e adulterada, de um documento particular autenticado de venda do apartamento, lavrado pela solicitadora … (solicitadora com cédula …) com escritório em Faro e São Braz de Alportel, com data de, supostamente 15 de Julho de 2022, ou seja, quatro dias antes da chegada do legal representante da autora a Portugal.
22) Naquela ocasião, pela própria ré (…), foi admitido que o valor total da venda foi recebido pela agência imobiliária e depositada na conta bancária desta.
23) No dia 30 de Março de 2022, (…) não esteve em Tavira, mas esteve nas instalações da (…), em Olhão.
24) A autora apresentou queixa no DIAP de Olhão, correndo termos inquérito sob o n.º 343/22.2T9OLH).
25) A 1ª ré apropriou-se do valor remanescente de € 171.000,00 pago pelos adquirentes através do cheque n.º (…), sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos e entregue no acto da escritura de venda, fazendo-o seu.
26) A autora pretendia realizar a venda do imóvel e receber o respectivo preço.
27) Quando procuravam um imóvel para comprar, os réus (…) e (…), por via da consultora imobiliária da (…), foi apresentada uma proposta de compra junto de (…) em representação da (…), empresa que anunciava o imóvel e prestava serviços de mediação imobiliária à autora.
28) (…) é, junto com a 1ª ré, sócio da (…).
29) Foi celebrado acordo de parceria entre as agências conforme doc. n.º 6 que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos e demais efeitos legais.
30) Este negócio contou, desde o seu início, com a intervenção da imobiliária (…), que tem a sua sede em Olhão (cidade, … e concelho onde se situa o prédio), encontrando-se em exercício desde 2019.
31) Os 2º e 3º réus estavam convencidos de que a autora tinha emitido a procuração a favor da 1ª ré para a venda do imóvel.
32) Foram solicitados os documentos dos aqui réus, que prontamente os encaminharam.
33) Sendo também enviado para estes a caderneta predial do imóvel, via e mail, pela Dra. (…) para (…) que, consequentemente, remeteu para (…).
34) O montante do sinal foi transferido para uma conta bancária titulada pela (…), nos termos e no cumprimento do exposto no n.º 1 da cláusula 2ª do contrato promessa de compra e venda conforme doc. n.º 8 que ora se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos e demais efeitos legais.
35) E assim, tal como até ao momento se havia processado, (…) disse aos 2º e 3º réus que todos os assuntos relacionados com este negócio continuariam a ser tratados pela (…), ou seja, com a 1ª ré e com (…), que o representavam.
36) Foram trocadas várias comunicações escritas entre as agências em representação dos seus clientes (compradores e vendedora) e a 4ª ré, recolhendo todos os documentos necessários para que se diligenciasse no cumprimento pontual do contrato-promessa, ora outorgado conforme docs. n.º s 8, 9 e 10, que ora se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos e demais efeitos legais. Importa desde já referir que a recolha destes documentos apenas é possível com o conhecimento dos respectivos titulares.
37) Para que fosse enviada a fotocópia dos cartões de cidadão dos 2º e 3º réus, foi necessário (…) informá-los da necessidade de envio, tomando estes conhecimentos de tal facto, conforme docs. n.ºs 9, 10, 11 e 12, que ora se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos e demais efeitos legais.
38) Foi emitido um novo certificado energético do imóvel, tal como resulta de fls. 185 verso a 187.
39) Após terem sido enviados os documentos necessários, foi estipulado que o cheque seria endossado à ordem da 1ª ré conforme docs. n.ºs 15, 16 e 17, que se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos e demais efeitos legais.
40) Foi no seguimento de instruções fornecidas pela (…), na pessoa de (…), que foram alterados os termos originariamente contemplados no CPCV cfr. mensagem WhatsApp enviada no dia 18/04/2022, às 20:57h «E para quem o cheque bancário será no dia da Escritura». Em resposta, enviada pela (…) via email, no dia 19/04/2022, às 10:53h, foram dadas novas instruções «o cheque vai ser passado em nome de (…). (…) envio a procuração onde lhe dá os devidos poderes para estar na escritura em representação do proprietário».
41) Os 2º, 3º e 4º réus foram apenas notificados sobre a alteração produzida e como se iria processar o pagamento no acto da escritura, cfr. mensagem enviada via email pela (…), no dia 19/04/2022, às 18:05h: «No dia da escritura o cheque será endossado à ordem de: (…)».
42) Os 2º e 3º réus foram informados de que (…), na qualidade de legal representante da autora, não poderia estar presente no dia da escritura, pelo que a 1ª ré representá-lo-ia, encontrando-se munida, para tanto, de procuração, concedendo-lhe poderes para tal.
43) Estes apenas seguiram as instruções que lhes foram sendo dadas, sem quaisquer motivos para desconfiar destas.
44) Neste seguimento e no decorrer do início do mês de Maio, e tal como se referiu, (…) enviou para (…) e para os 2º, 3º e 4º réus as orientações para a marcação da escritura. Conforme docs. n.ºs 18, 19, 20 e 21 e 22 que ora se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos e demais efeitos legais.
45) Enviou ainda e-mail à sra. Dra. (…), com a procuração e informação de que a 1ª ré representaria o vendedor, solicitando análise para que tudo estivesse em conformidade conforme doc. n.º 22, que ora se junta e se dá por integralmente reproduzidos para todos e demais efeitos legais.
46) Estas comunicações foram remetidas com o conhecimento dos 2º e 3º réus.
47) Os 2º e 3º réus pagaram o imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis e imposto de selo que se consubstancia no valor de € 2.106,41 e de € 760,00.
48) Desde a outorga que o passaram a habitar, sendo desde esse dia a sua casa morada de família.
49) Os 2ª e 3º réus procederam à alteração de titularidade dos contratos de água, luz e gás natural, passando a assumir o pagamento dessas despesas, assim como as de condomínio.
50) A autora não contactou os 2ª e 3ª réus em finais de Julho de 2022.
51) No início do ano de 2022, os reconvintes decidiram procurar habitação para morar na cidade de Olhão.
52) Nesse seguimento, solicitaram a ajuda e os serviços da imobiliária (…), S.A..
53) Contaram assim com a ajuda da consultora imobiliária (…).
54) Após pesquisas, encontraram um anúncio na internet que cativou a sua atenção.
55) Perante o interesse pelo imóvel anunciado, responderam ao anúncio e encetaram negociações a fim de comprar o apartamento T2.
56) Para tanto, participaram à sra. (…) o interesse na aquisição do imóvel, tendo esta de imediato apresentado uma proposta de compra à agência que anunciava a venda e prestava serviços de mediação imobiliária à proprietária, na pessoa do sr. (…), sócio da (…).
57) Foi celebrado acordo de parceria entre as agências conforme doc. n.º 6 já junto com a contestação.
58) Perante a assinatura do contrato-promessa, os 2º e 3º réus criaram expectativas de que o imóvel viria a ser seu.
59) Contraíram um empréstimo bancário, junto da Caixa Geral de Depósitos, S.A., no montante de € 160.800,00 e, para garantia do capital emprestado e respectivos juros à taxa anual de 3,050%, os 2º e 3º réus constituíram hipoteca sobre o imóvel a favor da CGD, S.A..
60) Dada a pretensão de cumprir o prazo de 90 dias estipulado para outorga da escritura de compra e venda, os reconvintes não tardaram a diligenciar no sentido de obter junto das agências imobiliárias, os documentos necessários para a celebração da escritura.
61) Após obterem a aprovação do crédito habitação, foram trocadas várias comunicações escritas e telefónicas entre as agências em representação dos seus clientes (compradores e vendedora) e com (…), na qualidade de representante do banco, recolhendo todos os documentos necessários para que se diligenciasse no cumprimento pontual do contrato promessa ora outorgado.
62) Os reconvintes mantinham-se seguros e entusiasmados com a compra do imóvel.
63) Com a citação para a presente acção, os reconvintes sofreram um choque tremendo.
64) Os reconvintes são pessoas jovens, a iniciar uma vida adulta a dois.
65) Mobilaram o imóvel e decoraram a seu gosto.
66) Projectando planos e concretizando sonhos.
67) Sendo que foi com sacrifício que lograram obter meios económicos para avançar com o projeto de compra da sua primeira casa, com recurso a empréstimo bancário.
68) Desde a citação que os reconvintes vivem em constante ansiedade e sobressalto, com medo de vir a perder o seu lar, as suas economias… os seus projectos.
69) Antes da citação desta acção, nenhum contacto foi feito aos reconvintes por parte da reconvinda que pudesse antever estas pretensões da autora.
70) E desde a citação que os reconvintes não conseguem dormir tranquilamente.
71) Pois sentem-se inseguros e traumatizados.
72) Sentindo que doravante não poderão depositar confiança em relações negociais.
73) Estando a passar por sofrimento e desgosto.
74) No dia 5 de Agosto de 2021, (…), em representação da autora, outorgou, em português, procuração a favor de (…), no âmbito da qual lhe conferia poderes para em nome da autora, comprar e prometer comprar, o imóvel em causa nos autos, movimentar uma conta bancária (inclusivamente pedir cartões de débito ou crédito, aceder ao homebanking e aos saldos da conta) e solicitar serviços de água e eletricidade tal como resulta de fls. 381 a 383, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Factos julgados não provados pelo tribunal a quo:
a) Em Março de 2022, a 1ª ré, agindo como representante da (…), contactou a autora, informando haver possibilidade de revenda do apartamento comprado pela autora, contudo, os termos apresentados não mereceram plena aceitação da autora uma vez que o valor era inferior ao que tinha sido inicialmente acordado.
b) No próprio CPCV estava previsto expressamente, na sua cláusula 2-b, que a escritura seria realizada pela própria autora.
c) Nos dias seguintes, a autora tentou obter cópia da procuração que possibilitou a venda anexa ao documento particular autenticado que serviu de base à transmissão da propriedade do imóvel.
d) Em 28/07/2022, através da solicitadora (…), a autora teve acesso a toda a informação, ou seja, aos documentos que acompanharam o DPA, que afinal havia sido outorgado a 12 de Maio de 2022, e da suposta procuração do lado da vendedora que permitiu à ré, (…), vender o imóvel AY (condomínio …) propriedade da autora contra a vontade desta, e que aqui junta veja se DPA assinado como doc. n.º 8 e procuração junta como doc. n.º 9.
e) Embora o legal representante da autora, (…) se encontrasse em Portugal / Algarve no dia 30/03/2022, tendo apanhado avião de regresso a Itália nesse mesmo dia 30/03/2022, entregue o carro de aluguer no aeroporto de Faro pelas 14.30 / 15.00 e apanhado avião de regresso por volta das 17.00h, não assinou qualquer procuração a favor de (…).
f) O legal representante da autora não outorgou a procuração junta como doc. n.º 9, nem qualquer outra que conferisse poderes à 1ª ré para venda do imóvel sua propriedade.
g) Durante a estadia em Portugal, de 20/03/2022 até 30/03/2022, o legal representante da autora nunca se deslocou a Tavira ou esteve perante a advogada (…).
h) O legal representante da autora esteve sempre acompanhado pela esposa (…).
i) As assinaturas apostas na procuração e no termo de autenticação da procuração, atribuídas ao legal representante da autora, em representação desta, não foram apostas nesses documentos pelo punho deste.
j) Aliás, mesmo o conteúdo do termo de autenticação corresponde a declarações falsas, pois sem a presença de intérprete, ao legal representante da autora seria impossível compreender o conteúdo do mesmo uma vez que este não domina a língua portuguesa.
k) Foi com astúcia, engano que 1ª ré engendrou um esquema com vista a proceder à venda sem poderes para tal, enganando os próprios compradores e banco financiador CGD.
l) A 1ª ré (…), usando uma procuração falsa, que nunca foi outorgada e assinada pela autora, agiu em representação desta e procedeu à venda do imóvel: fração AY, correspondente a um T2 no 2º andar sito Rua (…), n.º 1 e 1-A e Rua (…), n.º 6 e 6-A e Rua (…), n.º 8, 10 e 12, freguesia de (…) e concelho de Olhão, com matriz (…), …/Olhão e com descrição (…), Concelho de Olhão, Freguesia de (…).
m) Tal facto reveste-se de grande importância, pois, tratando se de uma imobiliária conhecida e conceituada na zona, e que interveio desde a fase pré-contratual, os 2º e 3º réus depositaram a sua confiança nesta empresa, não tendo quaisquer motivos para não o fazer.
n) Nunca tendo contactado com a autora pessoalmente.
o) Os réus não receberam orientações desta para assim o fazerem.
p) A autora nunca quis, nem comunicou diretamente com os 2º e 3º réus.
q) Os 2º e 3º réus apenas estiveram reunidos com (…) neste dia para outorga do contrato-promessa de compra e venda, tendo este indicado que teria de regressar a Itália.
r) O mesmo sucedeu quanto a outros documentos, tais como a declaração de encargos de condomínio.
s) Passando a tomar medicação para tal.
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1. A recorrente considera que o tribunal a quo cometeu um erro de julgamento no ponto 35 do EFP, pretendendo que, em face disso, o conteúdo deste seja julgado não provado. Está em causa a seguinte matéria de facto: «E assim, tal como até ao momento se havia processado, (…) disse aos 2º e 3º réus que todos os assuntos relacionados com este negócio continuariam a ser tratados pela (…), ou seja, com a 1ª ré e com (…), que o representavam.»
A recorrente fundamenta a sua pretensão em termos que assim se sintetizam:
- Os depoimentos dos recorridos (…) e (…), nos quais o tribunal a quo fundou a sua convicção, divergiram entre si;
- No dia em que o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) foi celebrado, quando a testemunha (…) chegou às instalações da agência imobiliária, (…) já se tinha ausentado; logo, (…) não pode ter ouvido (…) dizer o que é referido no ponto 35 do EFP;
- (…) e sua mulher, a testemunha (…), afirmaram, na audiência final, que não estiveram com os recorridos (…) e (…) na data da assinatura do CPCV;
- Não é verdade que, no dia da assinatura do CPCV, (…) estivesse com pressa por ter de viajar para Itália; na realidade, ele não viajou para Itália nesse dia.
Esta argumentação não procede.
Os recorridos (…) e (…) descreveram o que se passou no dia da celebração do CPCV (22.03.2022) de forma credível. Relataram que, devido ao facto de estar a chover muito e à dificuldade de encontrarem estacionamento para o veículo em que se deslocaram, chegaram às instalações da imobiliária um pouco depois da hora marcada. Por isso, o CPCV já tinha sido assinado por (…). Porém, este ainda ali se encontrava e foi-lhes apresentado por (…). Foi nestas circunstâncias que (…) disse, aos recorridos (…) e (…) o que é descrito no ponto 35 do EFP. Quanto a isto, que é o que releva para a questão que nos ocupa, não se verifica qualquer divergência entre os depoimentos dos referidos recorridos.
Os depoimentos dos recorridos (…) e (…) harmoniza-se perfeitamente com o da testemunha (…). Esta afirmou que, pelas mesmas razões que aqueles, se atrasou ainda mais no dia da celebração do CPCV. Por isso, quando chegou às instalações da imobiliária, já (…) se tinha ausentado. (…) nunca afirmou ter ouvido o que é descrito no ponto 35 do EFP.
(…) afirmou que nunca se encontrou com os recorridos (…) e (…). A testemunha (…) corroborou esta afirmação. Todavia, o tribunal a quo não acreditou neles, mas sim nos recorridos (…) e (…). Com boas razões, parece-nos. Pelas razões que adiante apresentaremos, é nossa convicção que os depoimentos de (…) e (…) não foram verdadeiros em tudo aquilo que eles supuseram que pudesse prejudicar o interesse da recorrente nesta acção.
O facto de (…) não ter viajado para Itália no dia da celebração do CPCV é, obviamente, irrelevante. Às vezes, as pessoas mentem, inventam desculpas. É possível e, até, compreensível que (…) tenha dito, aos recorridos (…) e (…), que estava com pressa sem o estar na realidade e que tinha de apanhar um voo que, na realidade, não tinha, só para não ter de permanecer mais tempo nas instalações da imobiliária, aguardando por pessoas que se atrasaram, e ir à sua vida.
Diga-se, por último, que, de acordo com as regras da experiência, é absolutamente natural que (…) tenha dito o que é referido no ponto 35 do EFP. Ele acabara de se vincular a um CPCV e voltaria para Itália dali a alguns dias. É natural que tenha dito, aos promitentes compradores, que qualquer assunto relacionado com o CPCV seria, na sua ausência, tratado pela (…), ou seja, pela recorrida (…) e por (…), que, nessa medida, o representariam. Sem que, com isso, quisesse necessariamente significar que se faria representar na celebração do contrato de compra e venda (CCV).
Concluindo, deverá manter-se o ponto 35 do EFP.
2. A recorrente considera que o tribunal a quo cometeu um erro de julgamento nos pontos e), f), g), i), k) e l) do EFNP. Está em causa a seguinte matéria de facto:
«e) Embora o legal representante da autora, (…) se encontrasse em Portugal / Algarve no dia 30/03/2022, tendo apanhado avião de regresso a Itália nesse mesmo dia 30/03/2022, entregue o carro de aluguer no aeroporto de Faro pelas 14.30/15.00 e apanhado avião de regresso por volta das 17.00h, não assinou qualquer procuração a favor de (…).
f) O legal representante da autora não outorgou a procuração junta como doc. n.º 9, nem qualquer outra que conferisse poderes à 1ª ré para venda do imóvel sua propriedade.
g) Durante a estadia em Portugal, de 20/03/2022 até 30/03/2022, o legal representante da autora nunca se deslocou a Tavira ou esteve perante a advogada (…).
i) As assinaturas apostas na procuração e no termo de autenticação da procuração, atribuídas ao legal representante da autora, em representação desta, não foram apostas nesses documentos pelo punho deste.
k) Foi com astúcia, engano que 1ª ré engendrou um esquema com vista a proceder à venda sem poderes para tal, enganando os próprios compradores e banco financiador CGD.
l) A 1ª ré (…), usando uma procuração falsa, que nunca foi outorgada e assinada pela autora, agiu em representação desta e procedeu à venda do imóvel: fração AY, correspondente a um T2 no 2.º andar sito Rua (…), n.º 1 e 1-A e Rua (…), n.º 6 e 6-A e Rua (…), n.º 8, 10 e 12, freguesia de (…) e concelho de Olhão, com matriz (…), …/Olhão e com descrição (…), concelho de Olhão, freguesia de (…).»
Estamos perante a questão central desta acção: saber se a recorrente, através de (…), seu legal representante, assinou a procuração mediante a qual a recorrida (…), em seu nome, vendeu o imóvel aos recorridos (…) e (…).
O tribunal a quo respondeu positivamente a esta questão, julgando provado que (…) assinou a procuração. Como corolário, a matéria de facto acima referida foi julgada não provada.
A recorrente insurge-se contra tal decisão, pretendendo que a matéria de facto em questão seja julgada provada, com fundamentação que assim se resume:
- A testemunha (…), que é a advogada que teria elaborado a procuração e o respectivo termo de autenticação, tem interesse no desfecho da acção e não prestou um depoimento imparcial, apenas tendo dado respostas vagas, pouco claras e pouco convincentes;
- Consta da procuração e do respectivo termo de autenticação que aquela foi assinada em Tavira; porém, ficou provado (ponto 23 do EFP) que, na data em que a procuração foi assinada (30.03.2022), (…) não esteve em Tavira; logo, é impossível que (…) tenha assinado a procuração;
- A perícia realizada no processo criminal apenas permitiu concluir ser «provável» que a assinatura aposta na procuração tenha sido escrita por (…);
- Os docs. 5 e 6 juntos com o requerimento apresentado pela recorrente em 08.07.2024 «demonstram claramente em que termos decorreu a presença do legal representante da A. e sua esposa nas instalações da agência imobiliária (…), no dia 30 de março de 2022, demonstrando como impossível que o mesmo possa ter estado na presença de (…) e da testemunha (…) a assinar a procuração e termo de autenticação em causa nos autos»;
- O tribunal a quo desconsiderou indevidamente os depoimentos do legal representante da recorrente e da testemunha (…) acerca do que se passou em 30.03.2022, data em que, supostamente, a procuração foi elaborada, assinada e autenticada.
A recorrente não tem razão.
Procedemos à audição da totalidade da prova prestada na audiência final. No que ao depoimento da testemunha (…) concerne, não partilhamos a impressão com que a recorrente ficou. Admitimos que, atenta a intervenção desta testemunha nos factos dos autos, o seu depoimento tenha de ser apreciado com particular cautela, pois, à partida, não pode subestimar-se o risco de ela vir defender a bondade dessa intervenção a todo o custo, ainda que com sacrifício do dever de depor com verdade. Já a circunstância de uma filha sua ter trabalhado, em tempos, para a recorrida (…), não merece relevância neste contexto. Seja como for, verificámos que, em concreto, (…) prestou um depoimento convincente, respondendo prontamente e sem contradições a todas as questões que lhe foram colocadas. Em especial, descreveu circunstanciadamente, sem hesitações e de forma coerente, tudo aquilo que, perante si, se passou nas instalações da empresa imobiliária aquando da assinatura da procuração.
O facto de (…) não ter estado em Tavira no dia em que a procuração foi elaborada e assinada (ponto 23 do EFP) é irrelevante para a questão que nos ocupa. Como resultou, com toda a clareza, do depoimento de (…), a menção, no final da procuração, à localidade de Tavira como sendo o local da assinatura da procuração, deveu-se a mero lapso material, decorrente de tal documento ter sido redigido aproveitando o texto de um documento pré-existente. A empregada daquela testemunha esqueceu-se simplesmente de substituir Tavira (onde aquela advogada tem o seu escritório) por Olhão. Trata-se de um lapso muito frequente e compreensível, que ficou perfeitamente esclarecido. De acordo com o depoimento de (…), o legal representante da recorrente esteve em Olhão e foi nesta localidade que a procuração foi assinada e autenticada.
O facto de a perícia realizada no processo criminal ter permitido concluir que é «provável» que a assinatura aposta na procuração tenha sido escrita por (…) reforça a convicção de que foi efectivamente este quem assinou a procuração. É certo que não foi possível concluir, com uma certeza absoluta, com base na análise da assinatura, que esta foi escrita por (…), como a recorrente salienta nas suas alegações. Contudo, este meio de prova tem de ser valorado em conjugação com os restantes e, no quadro dessa valoração global, contribui para a convicção de que foi, efectivamente, (…) quem assinou a procuração.
O documento junto, sob o n.º 5, com o requerimento apresentado pela recorrente em 08.07.2024, consiste num clip de vídeo, com imagens das instalações da empresa imobiliária, captadas a partir da via pública, alegadamente no dia 31.07.2022. O narrador é, aparentemente, (…), que diz o seguinte, em italiano:
«Portanto, 31 de julho de 2022, 31 de julho de 2022, está na altura, uma, esta é a agência, com a tabela, se virem a outra assinada gravíssimo, apenas um ângulo, do que temos. Ok. Ok.
31 de julho de 2022, estou em frente à agência e a agência ainda tem, são 13 horas,
31 de julho de 2022, são 13 horas, e a agência ainda tem na montra o anúncio da venda do meu imóvel, que é este. É isto... agora mostramo-lo assim. Está bem.
Na palavra “vendas”, a que está no meio das 3, é a minha.
Tudo à esquerda no meio. Arrendamentos, agência, código da agência.
Esta é a sala onde estivemos à espera durante cerca de um quarto de hora no dia 30 de março, sentados naquela mesa ali, com aquele tipo de pernas e aquele cristal ali... ali. Como se pode ver no vídeo que estou a fazer.
Depois, outra coisa, há aquela. Eu também mostro, eu também mostro a entrada. Como é que está feito. está bem.
Só que tem o reflexo, não sei quanto é que sai, mas enfim... o que eu estou a mostrar...
Esta é a entrada, esta é a entrada, esta é a entrada com a receção. E à esquerda é a sala, no canto esquerdo é a sala onde nós estávamos. Depois, no interior, há mais escritórios e casa de banho...
E aqui está o registo. O registo é aqui. Hoje é dia 31, repito, 31 de julho de 2022, são 13h05... e está na hora de fazer a inscrição. Estou na companhia da minha mulher, aqui a (…), e dos meus filhos e de toda a minha família, rapazes digam bom dia, boa noite. Digam alguma coisa para que eles vos possam ouvir...
Filho: Bom dia.
Filha: Bom dia.
PB: É isso, OK. 31 de julho de 2022, pegamos para evitar qualquer mal-entendido, a configuração, como a agência é feita para poder comprovar onde estávamos quando.»
O documento junto com o requerimento apresentado pela recorrente em 08.07.2024 sob o n.º 6 consiste num clip de áudio, com a duração de 11 minutos e 59 segundos, em que pelo menos três pessoas falam em italiano. O teor da transcrição apresentada pela recorrente é o seguinte:
«… (SR): Obrigada, obrigada (…).
… (PB): Ligou-me a dizer que o médico estava lá. Muito bem. Estávamos aqui, no posto.
São 11.30, (…). É meio dia. Já temos de começar a comer alguma coisa, arranjar pão... si... (imperceptivel)... humm, vamos ver.
(ruído de fundo)...
Isto eu fiz, isto eu fiz.
(som da televisão e ruído).
Temos de olhar para a janela (impercetível).
… (GG) : impercetível.
PB: (falando sobre a janela)
(min 5.15 a 5.20 impercetível).
5.20 às 6.15 - música de fundo e ruído.
6.15
PB - impercetível...
6.42 –
PB: Vamos ao restaurante e depois Olhão...
GG: Vamos comer sandes.
GG: O que é que achas – la machina.
PB: Sim, talvez.
GG: Agora Faro e este. Entregar o carro. Chego lá às 2.30, no máximo às 3, mas às 3.20 é melhor.
GG: Achas que nos restaurantes lá no aeroporto?
PB: Não, verso ali, Olhão, aqueles que vimos no Domingo. Se estivermos lá às 12 horas, às 13.30 já acabámos de comer. Às 2 horas estamos no aeroporto.
(...) Meio dia/meio dia estamos lá... tenho que abastecer de gasolina (...)
Impercetível.
9.10 até min 11.52 – música
SR: Bom dia, bom dia. Hi
PB: Bom dia...»
Por si sós, estes documentos nada esclarecem. Nomeadamente, não demonstram a alegada impossibilidade de (…) ter estado na presença da recorrida (…) e de (…) a assinar a procuração e o termo de autenticação. Importa, contudo, atentar no que (…) e (…) disseram na audiência final acerca das razões da sua deslocação às instalações da empresa imobiliária no dia 30.03.2022.
(…) admitiu ter-se deslocado às instalações da empresa imobiliária, acompanhado por sua mulher, no dia 30.03.2022, unicamente para cumprimentar a recorrida (…) antes de viajar para Itália. Negou ter aí assinado qualquer procuração que legitimasse a recorrida (…) a vender o imóvel em nome da recorrente. Negou também ter-se aí encontrado com (…).
O depoimento de (…), no mesmo sentido, foi mais pormenorizado acerca do que se passou no dia 30.03.2022. Segundo ela, no dia 29.03.2022, (…) recebeu uma chamada telefónica da recorrida (…), pedindo-lhe para ambos passarem pelas instalações da sua empresa imobiliária no dia seguinte, unicamente para se despedirem antes de viajarem para Itália. Não obstante esta viagem estar marcada para esse mesmo dia 30.03.2022, (…) e (…) deslocaram-se àquela empresa. Porém, aí, foram levados para uma sala, onde se limitaram a esperar, em vão, que a recorrida (…) se lhes juntasse. Como isso não aconteceu, acabaram por se irem embora, cumprimentando a recorrida (…) apenas de forma fugaz. (…) afirmou estar certa de que (…) não assinou qualquer documento no dia 30.03.2022 e que (…) não se encontrava nas instalações da empresa imobiliária.
Estes segmentos dos depoimentos de (…) e de (…) não são credíveis, pois relatam uma sucessão de factos deveras estranhos, a saber:
- A recorrida (…) pediu que (…) e (…) se deslocassem às instalações da sua empresa unicamente para se despedir deles;
- (…) e (…) efectuaram essa deslocação, também com a exclusiva finalidade de se despedirem da recorrida (…), não obstante terem voo marcado para esse mesmo dia;
- A recorrida (…) pôs (…) e (…) a aguardar, numa sala, e acabou por não se lhes juntar;
- Enquanto aguardavam pela recorrida (…), na sala acima referida, (…), certamente com conhecimento de (…), efectuou a gravação que constitui o doc. n.º 6 junto com o requerimento apresentado pela recorrente em 08.07.2024, acima transcrita;
- (…) e (…) preservaram essa gravação e o segundo, em representação da recorrente, apresentou-a como meio de prova de que não assinou a procuração;
- A mesma gravação tinha como única finalidade permitir que (…) se recordasse do que se passou nessa ocasião, atendendo a que tinha outros negócios em curso.
Salta à vista que nada disto faz o menor sentido, seja à luz das regras da experiência, seja, inclusivamente, à luz da mais elementar lógica.
Uma deslocação, precedida de um pedido nesse sentido, no preciso dia em que se tem um voo marcado, só para uma despedida de alguém com quem se tem um relacionamento de natureza estritamente comercial, é algo que não faz sentido. Tudo indica que a finalidade dessa deslocação fosse outra, atinente àquele relacionamento.
Conduzir, para uma sala, duas pessoas cuja deslocação se solicitou com a exclusiva finalidade de delas se despedir, deixando-as à espera durante, pelo menos, doze minutos, e acabando por não se lhes juntar, é absurdo. Se todos eles apenas pretendessem despedir-se, certamente a recorrida (…), por mais ocupada que estivesse (e note-se que a deslocação não foi inopinada, mas sim programada), arranjaria maneira de estar com (…) e (…), para o fazer, nem que isso durasse apenas um ou dois minutos. Tudo indica, pois, que algo mais se passou nessa deslocação de (…) e (…) às instalações da empresa da recorrida (…).
Efectuar uma gravação de som nas descritas circunstâncias e preservá-la é igualmente absurdo. Se a finalidade da ida às instalações da empresa da recorrida (…) era apenas a de se despedirem dela, que sentido teria fazer uma gravação sonora do período de espera? E, depois, preservar essa gravação, como que adivinhando que viria a surgir a necessidade de fazer prova, em tribunal, do que se passou nessa ocasião?
A justificação dada por (…) para a realização e preservação da gravação de som que vimos referindo é, salvo o devido respeito, ridícula. A gravação é, na sua quase totalidade, de silêncio ou de ruído de fundo. O pouco que se falou foi entre (…) e (…) e nada teve a ver com negócios.
Por este somatório de razões e como adiantámos no ponto 1 da presente fundamentação, é nossa convicção que os depoimentos de (…) e (…) não foram verdadeiros em tudo aquilo que eles pensaram que poderia prejudicar o interesse da recorrente nesta acção. O tribunal a quo andou bem ao não acreditar neles.
Sendo assim, não há fundamento para alterar os pontos e), f), g), i), k) e l) do EFNP.
3. A argumentação jurídica expendida pela recorrente no pressuposto de que a decisão proferida pelo tribunal a quo sobre a matéria de facto seria alterada fica refutada por efeito da integral manutenção desta decisão.
A recorrente, através do seu legal representante, constituiu a recorrida (...) como sua procuradora, atribuindo-lhe poderes para a representar no CCV do imóvel dos autos, conforme é descrito no ponto 12 do EFP. Consequentemente, o CCV é válido e eficaz relativamente a ambas as partes: a recorrente, como vendedora, e os recorridos (…) e (…), como compradores. O CCV produziu todos os seus efeitos típicos, nomeadamente o efeito translativo do direito de propriedade sobre o imóvel para os compradores [artigo 879.º, al. a), do CC].
4. Ainda em sede de fundamentação jurídica do recurso, a recorrente sustenta que a procuração descrita no ponto 12 do EFP é nula por mencionar Tavira como sendo o local da sua assinatura. Em abono desta tese, a recorrente invoca o disposto nos artigos 46.º, n.º 1, alínea a), 70.º, n.º 1, alínea a), 150.º, n.ºs 1 e 2, 151.º, n.º 1, do Código do Notariado (CN) e 377.º do CC.
O artigo 46.º, n.º 1, alínea a), do CN, estabelece que o instrumento notarial deve conter a designação do dia, mês, ano e lugar em que for lavrado ou assinado e, quando solicitado pelas partes, a indicação da hora a que se realizou.
O artigo 70.º, n.º 1, alínea a), do CN, estabelece que o acto notarial é nulo, por vício de forma, quando não mencione o dia, mês, ano ou lugar em que foi lavrado.
O artigo 150.º do CN estabelece que os documentos particulares adquirem a natureza de documentos autenticados desde que as partes confirmem o seu conteúdo perante o notário (n.º 1) e que, apresentado o documento para fins de autenticação, o notário deve reduzir esta a termo.
O artigo 151.º, n.º 1, do CN, estabelece que o termo de autenticação, além de satisfazer, na parte aplicável e com as necessárias adaptações, o disposto nas alíneas a) a n) do n.º 1 do artigo 46.º, deve conter os seguintes elementos: a) a declaração das partes de que já leram o documento ou estão perfeitamente inteiradas do seu conteúdo e que este exprime a sua vontade; b) a ressalva das emendas, entrelinhas, rasuras ou traços contidos no documento e que neste não estejam devidamente ressalvados.
O artigo 377.º do CC estabelece que os documentos particulares autenticados nos termos da lei notarial têm a força probatória dos documentos autênticos, mas não os substituem quando a lei exija documento desta natureza para a validade do acto.
Como referimos em 2, resultou da prova produzida que a menção, como local da assinatura da procuração, da localidade de Tavira, se deveu a um mero lapso de escrita e que, na realidade, o legal representante da recorrente assinou a procuração em Olhão, nas instalações da empresa imobiliária da recorrida (…). Consequentemente, não é possível concluir que se verifica a nulidade prevista no artigo 70.º, n.º 1, alínea a), do CN. Não se verifica uma pura e simples omissão do lugar em que o acto foi lavrado, mas apenas uma indicação errada desse lugar devido a um lapso de escrita que se encontra devidamente esclarecido.
No que concerne ao cumprimento do disposto nos artigos 150.º e 151.º, n.º 1, do CN, o mesmo resulta do ponto 13 do EFP, carecendo de fundamento a argumentação a esse propósito expendida pela recorrente nas suas alegações.
5. Concluindo, a sentença recorrida deverá manter-se, improcedendo o recurso.
*
Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, julgar o recurso improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
Notifique.
*
02.10.2025
Vítor Sequinho dos Santos (relator)
Maria Domingas Simões (1ª adjunta)
Cristina Dá Mesquita (2ª adjunta)