Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 581/19.5T8FAR.E1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
LIBERDADE CONTRATUAL
RENÚNCIA DE DIREITOS
RENOVAÇÃO DO CONTRATO
i) da conjugação do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) instituído pela Lei n.º 6/2006 de 27/02, que repôs em vigor o art.º 1110.º do CC epigrafado de “Duração, denúncia ou oposição à renovação” com o art.º 405º do CC, decorre que, à data em que foi outorgado o contrato de arrendamento para fins não habitacionais, no que respeita à duração, denúncia e oposição à renovação existia liberdade de estipulação sem limites, ressalvando, no entanto as regras gerais da locação, em especial o que consta sobre a duração máxima dos contratos que está fixada em 30 anos.
ii) a norma do n.º 1 do art.º 1110º do CC dá prioridade à vontade das partes no que respeita à denúncia e oposição à renovação, não existindo vinculismo legal quanto a tal, valendo o princípio geral da autonomia negocial, em conformidade com o que dispõe o art.º 405º do CC, pelo que as partes podem estabelecer o clausulado que entenderem nessas matérias.
iii) no NRAU, tal como sucede quanto à duração, em sede de denúncia e oposição à renovação no contrato de arrendamento comercial, as regras passaram a poder ser livremente estabelecidas pelas partes: tanto ao locador como ao locatário, é permitido regular os seus termos, daí que se imponha a apreciação do alcance das cláusulas contratuais que definam os parâmetros do exercício do direito.
iv) perante um contrato a prazo certo de seis meses em que as partes acordaram expressamente que só os arrendatários podiam denunciar ou deduzir oposição à renovação, esta cláusula consagra o princípio da liberdade contratual previsto no artigo 1110.º n.º 1, não contraria regra imperativa, nem é contrária à ordem pública.
ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
J… e M…, casados entre si, instauraram ação declarativa de simples apreciação e de condenação, de processo comum contra V…, Sociedade Unipessoal, Lda., a qual corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo Local Cível de Faro - Juiz 1) peticionando que seja declarada nula a segunda parte da cláusula 3.ª do Contrato de Arrendamento Comercial (que inviabiliza os autores de o poderem denunciar ou opor-se à sua renovação) e condenada a ré a substituir a segunda parte da referida cláusula por uma que acautele o direito dos autores de pôr termo ao contrato de arrendamento nos termos da lei, seja pela via da oposição à renovação seja pela via da denúncia do contrato.
Como sustentação do peticionado alegaram em síntese:
- Por escritura de 24.07.2015, os autores adquiriram o prédio urbano sito em Rua Francisco Barreto, … Faro, Concelho de Faro, União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro), descrito sob o número … da Conservatória do Registo Predial de Faro e com a inscrição matricial n.º …, e têm atualmente a loja localizada no rés do chão direito deste imóvel arrendada à Ré, sendo que o contrato de arrendamento foi celebrado no dia 1 Outubro de 2006, nele constando como primeiro contratante o anterior proprietário do imóvel e como segundo contratante os anteriores arrendatários;
- Em 26 de Novembro de 2014 foi celebrado um contrato de trespasse do estabelecimento localizado no arrendado entre o então senhorio (representado pela Autora, M…, sua procuradora) na qualidade de senhorio, os antigos arrendatários na qualidade de trespassantes e a ré atual arrendatária na qualidade de trespassária;
- Na altura em que adquiriam o prédio urbano ao anterior proprietário e mesmo aquando da celebração do contrato de trespasse, os autores não tiveram conhecimento do teor do contrato de arrendamento e só em meados de setembro de 2018 é que obtiveram uma cópia deste contrato, momento em que tomam conhecimento de que o mesmo não lhes conferia a possibilidade de o denunciarem ou de se oporem à sua renovação;
- A cláusula 3.ª do contrato de arrendamento refere “O presente contrato é feito pelo prazo de 6 meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, a começar no dia 1 de outubro de 2006, aceitando expressamente ambas as partes, que só os segundos contraentes podem denunciar ou deduzir oposição à renovação do presente contrato.”
- Em meados de dezembro de 2018 contactou-se a ré por telefone a qual se recusou a pôr cobro à segunda parte da aludida cláusula do contrato de arrendamento comercial;
- A cláusula 3.ª do contrato constitui abuso de direito porquanto consagra regime inaceitavelmente desfavorável aos Autores assente num vínculo contratual perpétuo;
A liberdade contratual tem limites, limites esses que estão espelhados no artigo 280.º do Código Civil, norma legal que no n.º 2 dispõe que é nulo o negócio contrário à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes, sendo a referida cláusula nula por contrária à ordem pública.
Citada a ré veio contestar, impugnando expressamente o desconhecimento por parte dos autores do contrato de arrendamento no qual se insere a cláusula em causa invocando, em síntese:
- Apesar de terem escriturado a compra e venda do imóvel em 24 de Julho de 2015, há muito que os Autores se comportavam como proprietários do prédio;
- Mediante a utilização de uma procuração dando-lhes plenos poderes para o efeito;
- Em 26 de Novembro de 2014, no ato da celebração do contrato de trespasse, os Autores estiveram presentes, tendo recebido da ré e da anterior arrendatária, C…, a quantia de € 10.000,00, para que o contrato de arrendamento não sofresse qualquer alteração;
- Nessa data, eram já os autores quem recebia as rendas do estabelecimento e das frações existentes no prédio, o que sucedia desde novembro de 2013.
Realizadas, audiência prévia e audiência final veio a ser proferida sentença que julgou improcedente a ação e absolveu a ré do pedido.
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Irresignados, vieram os autores interpor recurso e apresentar as respetivas alegações, formulando as seguintes conclusões que se transcrevem:“Intróito
O arrendamento em causa para fins não habitacionais, regulado pela previsão do artº1025 do CC, tal como o do atual artº1095, regula o denominado «contrato com prazo certo» refere-se ao prazo por que o contrato de arrendamento é celebrado e não da sua duração, sequência das sucessivas renovações.
Só os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, continuam a estar, desde a redação originária da lei 6/2006, sujeitos ao regime de duração indeterminada - o regime comum – vinculístico - com a relevante especificidade de, em princípio, não se lhes aplicar a al. c) do artº1101 do CC, por força das normas transitórias previstas nessa lei, particularmente a contida na al. c) do seu artº 26 nº 4 (e após a alteração da lei operada pela lei 31/2012) no seu artº 28 nº 2.
A segunda parte in fine do artº 3 do contrato de arrendamento deve considerar-se como não escrita por ilegal e violar normas imperativas da lei.
Questão prévia
I - Foram violados o nº 4 do artº 607 do CPC e o nº1 do artº 205 da CRP em virtude da Senhora juiz a quo ter postergado a normal fundamentação a que está obrigada por lei, invertendo as posições a que está obrigada pela lei adjetiva. Esta violação configura uma nulidade ex vi do artº 615 do CPC.
O instrumento de procuração (para além do mais), a referência, pelos
advogados que reconhecem as assinaturas em instrumentos particulares de procuração devem sindicar como foi verificada a identidade dos outorgantes ex vi do CN.
Invoca-se a nulidade do instrumento particular de procuração exibido aquando da outorga do trespasse e junto aos autos pelo autor Joaquim Garcia, porque carece do formal conteúdo legalmente exigível em conformidade com a conjugada estatuição normativa dos artº(s) 220, 294 e 295 todos do CC.
II - Em setembro o arrendamento de 2006, dado como provado no nº 2 dos factos provados, tinha caducado em setembro de 2013, razão pelo que se invoca a caducidade deste arrendamento, com todos os legais efeitos, não se dando como provado o nº 2 dos factos dados como provados em virtude da arrendatária ser uma sociedade comercial (Cfr. Docs.1 e 2).
III - Ao não ter em conta o preceituado os artº(s) 411 e 414 do CPC, A Senhora juiz quo violou o artº 4 do CPC conjugado com o artº 13 da CRP, que se invoca para todos os legais efeitos.
IV - Por força dos documentos carreado agora para os autos e transcrito depoimento da testemunha C…, os factos dados como provados nos factos provados 2, 3, 4, 5 e 9 devem-se dar como não provados em virtude do falso testemunho da testemunha arrolada pela ré e por força das declarações de parte do Autor J…, a ação tem de proceder in totum.
Deve, pois, a decisão ser substituída por outra que, considere a ação totalmente procedente por provada, assim se fazendo a costumada justiça.”
Foram apresentadas contra alegações por parte da ré, nelas se defendendo a confirmação do julgado.
Apreciando e decidindo
O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso (artºs. 635º n.º 4, 639º n.º 1 e 608º n.º 2 ex vi do art.º 663º n.º 2 todos do CPC).
Assim, tendo em atenção as conclusões apresentadas pelos apelantes, as questões essenciais que importa apreciar, são as seguintes.
1ª - Das nulidades;
2ª - Do erro de julgamento da matéria de facto;
3ª - Da (in)adequada subsunção do direito aos factos provados.
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Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual:1. Por escritura pública realizada no dia 24 de julho de 2015, os Autores adquiriram a J… o prédio urbano composto por edifício do rés-do-chão, para estabelecimentos comerciais e três andares para habitação, sito na Rua Francisco Barreto, … Faro, inscrito na respetiva matriz sob o artigo …, da referida união de freguesias, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número …, da freguesia de Faro (São Pedro), concelho de Faro.
2. Por escrito denominado “Contrato de Arrendamento Comercial”, datado de 1 de outubro de 2006, em que figura como “primeiro contratante” J… e como “segundos contratantes” C… e C…, e por estes assinado, foi pelo primeiro dado de arrendamento aos segundos o prédio sito na Rua Francisco Barreto, n.º …, concelho de Faro, contra o pagamento de uma renda mensal de € 300,00.
3. Do escrito mencionado em 2. consta da cláusula terceira o seguinte: “O presente contrato é feito pelo prazo de 6 meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, a começar no dia 1 de Outubro de 2006, aceitando expressamente ambas as partes que só os segundos contraentes [arrendatários] podem denunciar ou deduzir oposição à renovação do presente contrato.”.
4. Por escrito denominado “Contrato de Trespasse”, datado de 26 de Novembro de 2014, em que figura como “trespassantes e primeiros outorgantes” C… e C…, como “trespassária e segunda outorgante” V… – Sociedade Unipessoal, Lda., e como “senhorio e terceiro outorgante” J…, para o ato representado pela aqui Autora, munida de procuração com poderes bastantes para o efeito, e por estes assinado, os primeiros outorgantes “trespassam” à segunda outorgante, que o aceita, o estabelecimento comercial que vinha sendo explorado na Rua Francisco Barreto, n.º … freguesia de São Pedro, concelho de Faro, pelo preço de € 60.000,00 (sessenta mil euros).
5. Do escrito mencionado em 4. consta da cláusula terceira o seguinte: “O terceiro outorgante declara que não pretende exercer o seu direito legal de preferência e não procederá ao aumento da renda, no valor mensal de € 337,04 (trezentos e trinta e sete euros e quatro cêntimos), até 31 de dezembro de 2015, por via da celebração desse trespasse, tendo para o efeito, os primeiros e segunda outorgantes, já pago a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), cada, de que o terceiro outorgante dá quitação no presente contrato.”.
6. Apesar de terem escriturado a compra e venda em 24 de julho de 2015, conforme descrito em 1., há muito que os autores atuavam como se de proprietários do prédio se tratassem, recebendo as rendas, pagando o IMI e fazendo obras de conservação no prédio;
7. Na data de 26 de novembro de 2014, eram já os Autores quem recebiam as rendas alusivas a todo o prédio descrito em 1.;
8. O que aliás sucedia, desde novembro de 2013.
9. Pelo menos desde a data do escrito aludido em 4. (26.11.2014), os Autores tinham conhecimento do “Contrato de Arrendamento Comercial” (aludido em 2.), e seu clausulado.
10. No dia 26 de novembro de 2014, no ato da celebração do acordo aludido em 4., foram os Autores quem receberam da Ré e de C…, a quantia global de €10.000,00 (dez mil euros), em conformidade com o descrito em 5.
Foram considerados não provados os seguintes factos:
A. Na altura em que adquiriram o prédio (cfr. 1. dos Factos Provados) e mesmo aquando da celebração do acordo “Contrato de Trespasse” (cfr. 4. dos Factos Provados), os Autores nunca tinham tido conhecimento do conteúdo do escrito “Contrato de Arrendamento Comercial” (aludido em 2. dos Factos Provados);
B. Os Autores não ficaram com nenhuma cópia do escrito “Contrato de Arrendamento Comercial” (aludido em 2. dos Factos Provados);
C. Na altura em que adquiriram o prédio (cfr. 1. dos Factos Provados) e mesmo aquando da celebração do acordo “Contrato de Trespasse” (cfr. 4. dos Factos Provados), os Autores apenas sabiam que do escrito “Contrato de Arrendamento Comercial” (aludido em 2. dos Factos Provados) constava um prazo certo de 6 meses de duração.
D. Só em meados de setembro de 2018 é que os Autores obtiveram uma cópia do escrito “Contrato de Arrendamento Comercial” (aludido em 2. dos Factos Provados).
E. Quem elaborou o escrito “Contrato de Arrendamento Comercial”, foram os mandatários do então proprietário, J….
F. Para além da procuração aludida em 4., existia outra passada por J… a conferir aos Autores plenos poderes para atuarem como se de proprietários do prédio identificado em 1. dos Factos Provados se tratassem.
Conhecendo da 1ª questão
Do que nos é dado percecionar, os recorrentes vêm arguir em Questão prévia I, uma nulidade de que padecerá a sentença por o Julgador a quo “ter postergado a normal fundamentação a que está obrigado por lei” ou seja, “considerou primeiro os factos dados como provados() e não provados() e só depois é que procede(u) a uma análise crítica das provas”.
Em face do que dispõem as diversas alíneas do artº 615º e ao seu caráter taxativo não cremos que a invocada nulidade se encaixe em qualquer uma delas.
Acresce que a sentença encontra-se devidamente estruturada em termos formais e de acordo com o que dispõe, relativamente à sua estrutura, o artº 607º do CPC.
Aliás, temos que referir, que é a primeira vez que vemos alguém defender que na sentença primeiramente deve surgir a motivação e só depois a descriminação dos factos provados e não provados.
Já no âmbito do anterior Código em que o julgado referente à matéria de facto antecedia a sentença, não sendo integrado na sua estrutura, a decisão devia julgar os factos que se tinham como provados e em face dos mesmos, na análise crítica das provas, especificar os fundamentos que se tiveram por decisivos para os dar como provados (cfr. artº 653º do VCPC.
Presentemente, na estrutura da sentença a descrição dos factos provados e não provados antecede a fundamentação que conduziu à prova ou não prova dos mesmos.
Efetivamente, de acordo com o que se dispõe no artº 607º do NCPC é na sentença que ocorre a ponderação efetiva acerca dos factos provados, ponderação essa que se expressa em vários planos: ”I) discriminação dos factos que o juiz considera provados; II) decisão sobre a matéria de facto (declaração dos factos provados e não provados); III) fundamentação da decisão sobre a matéria de facto”.[1]
De tal decorre que, em conformidade com o que dispõe o n.º 4 do artº 607º do CPC, o juiz deve declarar os factos que julga provados e não provados e imediatamente de seguida motivar a sua convicção quanto à decisão do julgado de facto, fazendo a análise crítica das provas, ou seja, a motivação pressupõe a enunciação prévia dos factos provados e não provados, pelo que na estrutura da sentença a motivação não deve anteceder a enunciação dos factos, como parecem defender os recorrentes.[2]
Assim, temos de reconhecer que a sentença não enferma do vício que lhe é apontado pelos recorrentes.
Os autores recorrentes vêm também arguir a nulidade da procuração concedendo poderes à autora para outorgar no contrato de trespasse, a que se alude nos pontos 4 e 5 dos factos provados, em nome proprietário do prédio, J…, “por carecer do formal conteúdo legalmente exigível”.
A questão da validade da procuração usada quando da celebração do contrato de trespasse, surge nesta sede recursiva, como uma questão nova, uma vez que não foi suscitada por qualquer das partes no âmbito do litígio debatido em 1ª instância, pelo que não existiu pronúncia sobre tal questão. Não sendo sujeita à apreciação no tribunal recorrido, e sendo que os recursos se destinam à reponderação das decisões recorridas, a demanda no tribunal superior está circunscrita às questões já submetidas ao tribunal de categoria inferior, à exceção de questões que sejam de conhecimento oficioso,[3] o que não é o caso da questão relacionada com a alegada nulidade da procuração.
Assim, nesta sede recursiva, este tribunal superior declina apreciação sobre tal problemática, embora sempre se diga, que os próprios autores estão contradizendo a posição que assumiram em sede e petição inicial onde reconheceram, sem restrições formais, que a autora na outorga do trespasse tinha intervindo como procuradora do senhorio (dono do prédio), ao afirmarem que “em 26 de Novembro de 2014 foi celebrado um contrato de trespasse do estabelecimento localizado no arrendado entre o então senhorio (representado pela A. M…, sua procuradora) na qualidade de senhorio, os antigos arrendatários na qualidade de trespassantes e a R. atual arrendatária na qualidade de trespassária, cfr. Contrato de trespasse que se junta como doc. 5.”(cfr. artº 5º da petição).
Nestes termos improcede o recurso, na vertente das alegadas nulidades.
Conhecendo da 2ª questão
Os recorrentes vêm impugnar a matéria e facto, por alegado erro de julgamento, no que respeita aos factos provados constantes nos n.ºs 2, 3, 4, 5 e 9 salientando que os mesmos deviam ser dados como não provados, por força de dois documentos que juntam aos autos com as alegações de recurso e, também, com base no depoimento da testemunha Cátia Graça e do depoimento do autor.
Os recorrentes põem em causa a objetividade de apreciação dos factos materiais que o Julgador a quo manteve como razão da sua convicção/decisão, designadamente a testemunhal e documental, entendendo que impunha valoração diversa, não obstante o princípio da livre apreciação da prova consignado na lei e atribuído ao julgador – cfr. art.º 607º n.º 5 do CPC.
Na verdade, o nosso sistema funda-se no "princípio da liberdade de julgamento" , radicando em garantias de imparcialidade do tribunal, consistindo na independência externa e interna do julgador e na sua neutralidade perante os interesses dirimidos na causa, e traduzido na livre convicção do juiz, formada à base de juízos de persuasão racional e prudente e fundamentada e motivada objetivamente na análise crítica dos meios de prova produzidos e da respetiva influição causal no sentido, positivo ou negativo, da decisão.[4]
Não havendo razões fundadas que emerjam da reapreciação da prova levada a cabo por este Tribunal Superior deve dar-se posição de primazia, relativamente à apreciação da credibilidade dos depoimentos e dos outros elementos probatórios, ao Julgador a quo, que deteve a possibilidade de ouvir, perante si, os relatos das pessoas inquiridas,[5] de confrontar os seus depoimentos com os outros elementos existentes nos autos, isto não obstante a valoração diferente que possa ser dada aos mesmos por terceiros, nomeadamente pelos ora recorrentes, que lhes possibilita chegar a conclusões divergentes das do Julgador a quo.
Deve salientar-se que “a censura quanto à forma de formação da convicção do tribunal não pode assentar de forma simplista no ataque da fase final da formação dessa convicção, isto é na valoração da prova; tal censura terá de assentar na violação de qualquer dos passos para a formação de tal convicção, designadamente porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação dessa convicção. Doutra forma, seria uma inversão da posição das personagens do processo, como seja a de substituir a convicção de quem tem de julgar pela convicção dos que esperam a decisão.”[6]
No caso em apreço estamos, no fundo, perante duas perspetivas, assaz divergentes, sobre determinada realidade, assentando as mesmas, no essencial na prova documental e testemunhal produzida, pretendendo os recorrentes que relevem no que ao concreto quadro factual respeita, dois documentos (que apresentaram nesta sede recursiva), bem como as declarações de uma testemunha e o depoimento do autor.
Vejamos então, se será de modificar o julgado firmado na 1ª instância.
O Julgador a quo relativamente aos factos provados, em causa, fundamentou a sua convicção nos seguintes termos:
“Para dar como provados e não provados os factos, o Tribunal conjugou e criticamente analisou as declarações de parte dos Autores, o depoimento das testemunhas e os documentos, enquanto elementos de prova produzidos na audiência final.
“O Tribunal analisou assim os documentos constantes de fls. 8-10vso – título de compra e venda – 11-14vso. – certidão registo predial e caderneta predial – 15 fte e vso. – escrito “Contrato de Arrendamento Comercial” – 16-17 – escrito “Contrato de Trespasse” – e, com base nos mesmos, deu como provados os factos descritos em 1. a 5 – factualidade aliás não controvertida. O documento junto pelo Autor no decurso da prestação de declarações de parte intitulado “Procuração” – que antecede nos autos a ata da primeira sessão de julgamento, a fls. 50 – corrobora a factualidade descrita em 4. na parte em que J… foi representado pela aqui Autora.
(…)
Cumprirá assim fundamentar o facto provado descrito em 9., no sentido de que os Autores tinham efetivo conhecimento do “Contrato de Arrendamento Comercial”, e seu clausulado.
Das declarações de parte do Autor J… resultou evidente o seu histórico – no sentido de relato cronológico de factos – envolvimento pessoal e patrimonial com prédio em causa, como bem patenteiam até os documentos que foram juntos aos autos no decurso da prestação das suas declarações na primeira sessão da audiência final.
Com efeito, do escrito denominado “Arrendamento Comercial” em que figura J… como senhorio e F… (aqui Autora) como arrendatária, resulta que em 2001 é tomado de arrendamento o R/c do n.º … (na prática, pelos Autores), para fins comerciais, vindo em Julho de 2010 o Autor e Jorge Manuel Correia Tomé a firmar acordo escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” do prédio sito na Rua Francisco Barreto, n.ºs …, Faro, composto de quatro pavimentos, com direito e esquerdo; em Janeiro de 2011, a Autora e J… a firmar acordo escrito denominado “Contrato de Arrendamento para Habitação com Duração Limitada” referente ao prédio sito na Rua Francisco Barreto, n.º …, Faro; em Janeiro de 2011 a Autora e J… a firmar acordo escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” do prédio sito na Rua Francisco Barreto, n.ºs …, Faro, composto de quatro pavimentos, com sucessivos “Aditamentos” a este contrato datados de Setembro de 2011 e Dezembro de 2014.
Também as testemunhas C… – arrendatária e outorgante do “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2. e trespassante e outorgante do “Contrato de Trespasse” aludido em 4. – C… e N… – gerentes de facto da V… – Sociedade Unipessoal, Lda. (Ré), trespassária e outorgante do “Contrato de Trespasse” aludido em 4. – foram unanimes na afirmação de que era com o Autor – “Sr. G…” – com quem tratavam dos assuntos relacionados com o prédio.
Portanto, dúvidas inexistem para o Tribunal, de que os Autores, nomeadamente o Autor o qual se apresentou perfeitamente conhecedor dos negócios relacionados com o prédio – a Autora, em declarações de parte, pouco ou nada revelou saber em concreto, invocando o seu baixo nível de escolaridade como fundamento do desconhecimento dos factos em discussão, chegando mesmo a dizer que não sabia o que era uma “procuração” – tinha perfeito conhecimento dos contratos que oneravam o prédio, designadamente o contrato aludido em 2.
Saliente-se que a testemunha C…, não obstante saber que o proprietário do prédio era J…, disse ter sido com o Autor – “Sr. G…” – com quem falou sobre os termos do contrato de arrendamento que veio a firmar com o proprietário, ou seja, o “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2. E que, aquando da celebração do “Contrato de Trespasse”, o pretendido pela trespassária, na pessoa de C… e seu marido N…, com quem a testemunha C… falava diretamente, era a manutenção das condições do “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2.
E ainda que o Tribunal tivesse ficado convencido que o que importava aos envolvidos no negócio era essencialmente o valor baixo da renda, nenhum sentido faz entender-se que os Autores, particularmente o Autor, não conhecesse o “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2., o qual, afinal, iria reger a Ré quanto à ocupação da loja referente ao n.º … (parte do prédio que viriam a adquirir por compra e em relação ao qual já se comportavam como se de proprietários se tratassem).
Coisa diferente é a (ir)relevância que deram à cláusula terceira do escrito (descrita em 3.) na altura. Na verdade, o Tribunal admite que os Autores pudessem não ter conferido importância ou realizado na prática tal cláusula, mas não ter conhecimento do “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2. não é, no contexto factual, crível.
Acresce ter sido o clausulado desse contrato o “trunfo” do negócio do “trespasse”. Do depoimento das testemunhas ouvidas foi unanime a versão fáctica de que o preço do arrendamento do espaço permitia fazer um investimento (da compra do estabelecimento cabeleireiro/centro estética) com retorno a curto/médio prazo.
A garantia da manutenção das condições contratuais de que gozava C… era fundamental, segundo as testemunhas C… e N…, para a concretização do “Contrato de Trespasse” e arrendamento da loja, ainda que o foco fosse a renda. O facto de essas condições serem determinantes leva-nos efetivamente a concluir que o “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2. não podia ser desconhecido dos Autores. Era efetivamente lá que estava estipulado o valor da renda.
Eram os Autores quem já recebiam as rendas, outro facto que conduz à conclusão de que os Autores eram conhecedores dos contratos definidores do respetivo montante das rendas.
Acresce o depoimento da testemunha C.. no sentido de, no dia da assinatura do “Contrato de Trespasse”, momento em que estavam presentes a própria, a sua mãe (na qualidade de gerente de direito da V…, Lda., aqui Ré), C… e marido desta, e os aqui Autores, ter sido lido o “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2.
Não obstante as testemunhas C… e N…, pela gerência de facto que assumem junto da Ré, poderem ver-se como “partes interessadas” na presente causa, o seu depoimento, devidamente conjugado com os restantes elementos de prova, revelou-se, para o Tribunal, credível, objetivo, coerente entre si e em si mesmo, e verosímil.
Na verdade, para além das declarações de parte do Autor a negar ter tido conhecimento do “Contrato de Arrendamento Comercial” aludido em 2., nenhuma prova foi produzida nesse mesmo sentido.”
Da análise que fizemos dos elementos probatórios referidos pelo Julgador a quo não podemos deixar de considerar, em face da fundamentação que lhe subjaz, a matéria em causa como provada, isto não obstante o entendimento dos recorrentes no sentido de valoração do depoimento do autor e da desconsideração do depoimento de C…, a qual, afirmam, ter mentido ao tribunal, desde logo, por ter reconhecido ser ela e o seu marido os arrendatários da fração quando foi realizado o contrato de trespasse.
Deve salientar-se que os dois documentos apresentados com as alegações [cópias, de um recibo (datado de 11/09/2013) e uma nota de rendimentos e imposto retido referentes K…, Lda (datada de 31/01/2014)], não foram admitidos, por despacho do relator de 15/12/2020, por se ter entendido que não se verificavam as circunstâncias excecionais atinentes à junção de documentos na fase de recurso (conforme conjugação do disposto nos artºs 651º e 425º, ambos do CPC), pelo que presentemente a valoração da posição dos recorrentes assenta essencialmente na descredibilização do depoimento da testemunha Cátia.
Tal descredibilização, não tem sustentação coerente, até porque os autores no artº 4º da petição invocam o que se deu como provado no ponto 2 dos factos provados e, também, alegam e confirmam que foi com Cátia Graça e Carlos Graça (arrendatários/trespassantes) que foi efetuado o contrato de trespasse aludido em 4 dos factos provados, contrato esse em que a autora teve intervenção como procuradora do então senhorio Jorge Tomé (cfr. artº 5º da petição), reconhecendo que presentemente (à data da instauração da ação) em resultado da aquisição do prédio a J… eram os autores e a ré, respetivamente, senhorios e arrendatária, em consequência dos contratos firmados (cfr. artº 6º da petição).
Não vemos, assim, razões para, conforme pretendido pelos recorrentes, descredibilizar o depoimento da aludida testemunha, que se evidencia coerente, conjugado com a demais prova apresentada, designadamente a documental, indo de encontro ao que foi alegado pelos próprios autores em sede de petição inicial.
Em suma, diremos que não vislumbramos, assim, razões para pôr em causa a objetividade do Julgador a quo na apreciação da prova, designadamente no que concerne à matéria factual posta em crise pelos recorrentes, não merecendo censura o julgamento da matéria de facto, sendo de corroborar a motivação consignada a tal propósito.
Mantém-se, assim, imutável a matéria de facto, improcedendo, neste segmento, o recurso.
Conhecendo da 3ª questão
Na presente ação o objeto do litígio consiste em saber se a cláusula terceira do contrato de arrendamento comercial (O presente contrato é feito pelo prazo de 6 meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, a começar no dia 1 de Outubro de 2006, aceitando expressamente ambas as partes que só os segundos contraentes [arrendatários] podem denunciar ou deduzir oposição à renovação do presente contrato) é nula como pretendem os réus por em seu entendimento, tal como afirmam na petição, ser contrária à ordem pública e ofensiva dos bons costumes perpetuando o contrato no tempo.
Na sentença recorrida considerou-se válida e eficaz a referida cláusula.
Os recorrentes no que respeita à aplicação do direito aos factos efetuada pela 1ª instância não invocam qual norma que se tenha por violada, assentando a sua impugnação, essencialmente, em questões adjetivas e na modificação do julgado de facto, que não ocorreu. Em nosso entendimento a decisão recorrida mostra-se ajustada.
Quando da celebração do contrato de arrendamento comercial, no qual foi estabelecida a cláusula que se pretende por em causa, vigorava o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) instituído pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 que repôs em vigor o artº 1110º do CC epigrafado de “Duração, denúncia ou oposição à renovação” com a seguinte redação:
1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2- (…)
A liberdade de estipulação nos contratos emerge do que dispõe o artº 405º do CC epigrafo de “Liberdade contratual”:
1. Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.
2. As partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei.» - Cfr. artigo 405º do Código Civil.
Da conjugação do normativo destes preceitos legais decorre que, à data em que foi outorgado o contrato de arrendamento para fins não habitacionais, no que respeita à duração, denúncia e oposição à renovação existia liberdade de estipulação sem limites, ressalvando, no entanto as regras gerais da locação, em especial o que consta sobre a duração máxima dos contratos que está fixada em 30 anos (cfr. artº 1025º do CC),[7] o que impossibilita, ao contrário do entendimento dos recorrentes, a perpetuação do contrato de arrendamento em causa.
A norma do n.º 1 do artº 1110º do CC dá prioridade à vontade das partes no que respeita à denúncia e oposição à renovação[8], não existindo vinculismo legal quanto a tal, valendo o princípio geral da autonomia negocial, em conformidade com o que dispõe o artº 405º do CC[9], pelo que as partes podem estabelecer o clausulado que entenderem nessas matérias.[10]
De tal decorre que bem andou o Julgador a quo em afirmar e concluir:
«No NRAU, tal como sucede quanto à duração, em sede de denúncia e oposição à renovação, no contrato de arrendamento comercial, as regras passaram a poder ser livremente estabelecidas pelas partes – cfr. artigo 1110.º, n.º 1, do Código Civil NRAU. Isto é, tanto ao locador como ao locatário, é permitido regular os seus termos, daí que se imponha a apreciação do alcance das cláusulas contratuais que definam os parâmetros do exercício do direito.
No caso, estamos perante contrato com prazo certo, 6 (seis) meses, e as partes acordaram expressamente que só os arrendatários podiam denunciar ou deduzir oposição à renovação do presente contrato – cfr. factualidade descrita em 3..
A cláusula contratual firmada distingue a denúncia, enquanto figura autónoma traduzida na faculdade das partes, de forma imotivada, através de declaração de vontade, extinguirem o negócio, mediante aviso prévio; da oposição à renovação.
Ora, a denúncia (imotivada) a todo o tempo no arrendamento comercial com prazo certo, de acordo com o regime legal aplicável à data da celebração do contrato aludido em 2. dos Factos Provados, no que concerne ao senhorio, não se mostrava possível. Com efeito, no silêncio do contrato, aplicando-se as regras do arrendamento para habitação – cfr. artigo 1110.º, n.º 1, do Código Civil NRAU – sempre a denúncia imotivada pelo senhorio não seria permitida – cfr. artigo 1098.º do Código Civil NRAU.
A oposição à prorrogação do contrato com prazo certo, de acordo com o regime legal aplicável à data do contrato, no que concerne ao senhorio, regia-se pelas regras do artigo 1097.º do Código Civil NRAU, com o prazo de pré-aviso de um ano por referência ao termo do contrato. Isto, está claro, no silêncio do contrato.
A cláusula que previu caber apenas ao arrendatário tal faculdade, consagra o princípio da liberdade contratual previsto no artigo 1110.º, n.º 1, do Código Civil NRAU;
Não contraria regra imperativa;
Não é contrária à ordem pública ou ofensiva dos bons costumes.
A cláusula em causa, à data da celebração do contrato onde se insere, em conformidade com o que acima já se expôs, espelhava a normalidade dos contratos de arrendamento que assentavam em conjunto de regras que tutelavam a pessoa do arrendatário perante o senhorio, designadamente no que à cessação dos contratos respeitava.
Para além disso, tutelar em particular os interesses do arrendatário comercial e do estabelecimento mercantil instalado no locado, não contende com a ordem pública nem ofende os bons costumes. É perfeitamente compreensível que o arrendatário, perante contrato de curtíssima duração, fique salvaguardado em matéria de denúncia (imotivada) e oposição à renovação considerando o investimento, desenvolvimento e exploração da atividade comercial subjacente ao negócio. A isso se revelou sensível o senhorio, aceitando ficar limitado quanto a essas faculdades, mantendo os direitos conferidos por lei no que concerne aos restantes modos de cessação do contrato: mútuo acordo, resolução, denúncia motivada, caducidade.
Transmitindo-se a posição contratual de senhorio para os Autores por via da aquisição por estes do prédio objeto do arrendamento – situação que, na prática, é até a continuidade do que vinha sucedendo, atendendo a que há muito se comportavam como se de senhorios já se tratassem – têm-se os mesmos vinculados à cláusula contratual sob análise, porquanto válida e eficaz.»
Improcede, assim, também, neste segmento o recurso.
Nestes termos, impõe-se a improcedência da apelação, e a confirmação da sentença recorrida.
DECISÂO
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas de parte pelos apelantes (cfr. disposições combinadas dos artigos 663º n.º 2, 607º n.º 6, 527º n.º 1 e 2, 529º n.º 4 e 533º n.ºs 1 e 2 do CPC).
Évora, 28 de Janeiro de 2020
Mata Ribeiro (relator)
Maria da Graça Araújo
Manuel Bargado
_______________________________________________
[1] - v. Paulo Pimenta in Processo Civil Declarativo, 2014, 320.
[2] - v. F.M. Lucas Ferreira de Almeida in Direito Processual Civil, vol. II, 2ª edição, 412; Lebre de Freitas, Isabel Alexandre in Código de Processo Civil Anotado, vol.2º, 3ª edição, 704; Abrantes Geraldes “Sentença cível” página 23, Texto base da intervenção nas Jornadas de Processo Civil, CEJ, 23-24 de Janeiro de 2014
[3] - v. Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013; 25; Armindo Ribeiro Mendes in Recursos em Processo Civil, 2009, 81; Ac. do STJ de 02/06/2015 no processo 505/07.
[4] - cfr. Ac. do TRE de 23/09/2004 no processo 1027/04-2, disponível em www.dgsi.pt
[5] - “Existem aspetos comportamentais ou reações do depoente que apenas são percecionados, aprendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia”- v. Abrantes Geraldes in Temas da Reforma do Processo Civil II, Almedina, 4ª edição, 266.
[6] - v. Ac. do TC n.º 198/2004, publicado no DR, II Série, de 02/06/2004, pág. 8545 e segs.
[7] - Menezes Cordeiro in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, 362; Durval Ferreira in Duração dos Arrendamentos Urbanos no NRAU, 39 e segs; Soares Machado, Regina Santos Pereira in Arrendamento Urbano, 2ª edição, 185.
[8] - Maria Olinda Garcia in Arrendamento para Comércio e Fins Equiparados, 2006, 168, bem como in A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, 2006, 42, e ainda in Arrendamento Urbano, Anotado, 1ª edição, 81
[9] - Durval Ferreira in Duração dos Arrendamentos Urbanos no NRAU, 37; Jorge Pinto Furtado in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano; 2019, 688.
[10] - Soares Machado, Regina Santos Pereira in Arrendamento Urbano, 2ª edição, 184-185.