Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 864/13.8TBLLE.E1 |  |
LOCAÇÃO FINANCEIRA
REQUISITOS
1 - No art. 21º do DL 149/95, de 24/6, o legislador quis estabelecer um regime próprio de providências cautelares originadas em incumprimento de contratos de locação financeira.
2 – Os requisitos para o decretamento da providência cautelar em causa não coincidem com aqueles legalmente exigidos para as providências cautelares não especificadas, não se exigindo nomeadamente a demonstração do chamado "periculum in mora".
3 – O locador pode lançar mão da referida providência cautelar não só contra o locatário que não fez entrega do bem locado mas também contra qualquer terceiro que, na sequência de relações contratuais ou de facto com esse locatário, esteja a exercer poderes sobre esse bem.
Sumário do relator
Acordam os juízes desta secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
1 – Relatório
1.1. O requerente “Banco ..., com sede na …, veio intentar a presente providência cautelar contra as requeridas “Massa Insolvente da S…, Ldª.” e “D..., Ldª”, pedindo que seja ordenada a restituição imediata do imóvel locado identificado no seu requerimento inicial, em bom estado de conservação e livre de pessoas e bens, com dispensa de prestação de caução.
Para o efeito, alega, em síntese, que celebrou contrato de locação financeira com S..., Ldª. relativo ao imóvel que identifica, no âmbito do qual a locatária recebeu o prédio que o requerente, na qualidade de proprietário do mesmo, colocou à sua disposição, a fim daquela o utilizar para o fim a que o mesmo se destinava, mediante o pagamento de uma compensação, ficando a locatária com o direito à aquisição, pelo valor residual aludido.
A segunda outorgante referida deixou de pagar as rendas, pelo que o requerente resolveu o contrato de locação financeira celebrado e notificou a segunda requerida, que entretanto passou a ocupar o local por acordo com a primeira requerida, para que esta procedesse à entrega do imóvel.
Regularmente citadas as requeridas, veio a D..., Ldª deduzir oposição, defendendo-se por excepção (matéria que já não é objecto do recurso) e também por impugnação, pedindo a rejeição da providência.
Realizada audiência de julgamento, veio a ser proferida sentença que julgou improcedente o procedimento cautelar e, em consequência, absolveu as requeridas “S..., Ldª.” e “D..., Ldª” do que vinha peticionado.
1.2. O requerente veio então interpor o presente recurso, que foi admitido como de apelação.
A terminar as suas alegações, concluiu o seguinte:
“A apelada “S...” não liquidou a renda 82 e seguintes pelo que se constituiu em mora (Condições Gerais dos Contratos Locação Financeira e artigo 805.º do Código Civil), nem liquidou mais nenhuma das restantes rendas do referido contrato, não obstante ter sido interpelada pela apelante para tal.
Face à falta de pagamento dos valores em dívida e do facto da apelada “S...” não ter regularizado a situação não obstante as várias interpelações para o efeito, levou a mesma a incorrer em incumprimento definitivo, pelo que a apelante procedeu à resolução do contrato de locação financeira imobiliária.
Por força da resolução do contrato, a apelada “S...” ficou obrigada a restituir à apelante, locadora, o prédio locado, em bom estado de conservação e em condições de pronta utilização, salvo as deteriorações inerentes ao seu uso normal.
O que não veio a acontecer até porque, à revelia da aqui Apelante, o mesmo foi entregue à aqui apelada “D...”.
Ora, a entrega do imóvel a terceiro à revelia da sua proprietária consubstancia, por si só, uma lesão grave no direito de propriedade da apelante.
A lesão causada à aqui apelante não se resume à falta de pagamento das rendas pois a retenção do imóvel e a recusa da entrega do mesmo pelas sociedades aqui apeladas consubstanciam um claro e evidente prejuízo para a apelante, que, assim, se vê impedida de alienar o referido prédio.
Para além da possível ocorrência de danos no imóvel e a sua consequente desvalorização face a um presumível descuido da normal utilização do imóvel da apelada ”D...”.
Ao entregar o imóvel a terceiro e este se recusar a devolver o mesmo à apelante as apeladas põem em causa o direito de propriedade da apelante porquanto lhe é negada o acesso ao imóvel e a possibilidade de dispor do mesmo como entender.
Aliás, e tendo em consideração o actual estado do mercado imobiliário, o imóvel vai sofrendo uma desvalorização gradual.
Além de que, continua a aqui apelante a suportar os encargos inerentes ao imóvel, nomeadamente IMI e Taxa de Conservação de Esgotos.
Pelo que, tendo a aqui apelante cumprindo todos os requisitos previstos no artigo 21.º do DL n.º149/95 de 24 de Julho, não deveria a M.ª Juiz “a quo” ter decidido como decidiu indeferindo o procedimento cautelar para entrega judicial de imóvel.”
Nestes termos, termina o apelante, deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida.
1.3. Foram apresentadas contra-alegações, pela recorrida D... UNIPESSOAL LDA., defendendo que deve o recurso interposto ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo, a qual não merece censura, já que inexistem os fundamentos de que depende o decretamento da providência cautelar. Acrescenta ainda a apelada que deve ser indeferida a junção de documentos que vêm a instruir o recurso, porquanto não estão preenchidas as circunstâncias do art. 693.º B do CPC.
1.4. Cumpre agora conhecer do mérito do recurso de apelação que vem interposto.
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2 – Os FactosNa primeira instância foi julgada provada a seguinte matéria de facto com relevância para a decisão de fundo agora impugnada:
“A) A aqui requerente tem por objecto, entre outros, o exercício da actividade de locação financeira, nos termos da legislação que regula esta actividade;
B) No âmbito da actividade financeira a que se dedica, a Banco ..., SA., celebrou com J... e M..., em 18/02/2005, um contrato de locação financeira imobiliária n.º 98200743, sendo que, por Contrato de Cessão de Posição Contratual, outorgado em 17/12/2008, J... e M... cederam à aqui requerida Sílvia Cruz a sua posição contratual de locatários no supra referido contrato de leasing imobiliário nº. 98200743;
C) O contrato de locação financeira imobiliária celebrado entre a requerente e a requerida “S...”, no âmbito do qual a requerente interveio na qualidade de locadora e a requerida na qualidade de locatária, teve por objecto o espaço comercial, sito na Praça da República, Nº (s) …, concelho de Loulé;
D) A propriedade da referida fracção encontra-se registada a favor da aqui requerente;
E) Por força do contrato celebrado entre as partes, foi registada a locação financeira do prédio identificado em C) a favor da requerida “S…”;
F) As condições da locação financeira ajustada entre a requerente, locadora, e o requerido, locatário, foram, entre outras, as seguintes: a) Duração do contrato: 144 meses; b) Início do contrato: 25 de Fevereiro de 2005; c) Termo do contrato: 25 de Fevereiro de 2017; d) O valor da primeira renda base é de € 7.150,00 (sete mil cento e cinquenta euros); f) O valor de cada uma das restantes rendas base é de € 1.010,61 (mil e dez euros e sessenta e um cêntimos), que se vencem no dia 25 dos meses de Março, Abril; Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro, Janeiro e Fevereiro de cada ano; g) Valor global do contrato: € 117.150,00 (cento e dezassete mil cento e cinquenta euros); h) Valor residual € 2.343,00 (dois mil trezentos e quarenta e três euros);
G) A locatária recebeu o prédio que a requerente, na qualidade de proprietária do mesmo, colocou à sua disposição, a fim daquela o utilizar para o fim a que o mesmo se destinava, mediante o pagamento de uma compensação, ficando a locatária com o direito à aquisição, pelo valor residual aludido;
H) A requerida não liquidou a renda 82, nem liquidou mais nenhuma das restantes rendas do referido contrato, não obstante ter sido interpelada pela requerente para tal;
I) Face à falta de pagamento do montante global de € 4.150,00, correspondente aos débitos das rendas não pagas e ao facto da requerida não ter regularizado a situação não obstante as várias interpelações para o efeito, levou a requerida a incorrer em incumprimento definitivo, pelo que a requerente procedeu à resolução do contrato de locação financeira imobiliária;
J) Para o referido efeito, a requerente remeteu à requerida, no dia 29 de Julho de 2009, carta registada com A/R, na qual comunicava a resolução do contrato de locação financeira imobiliária face à situação de incumprimento definitivo do mesmo;
L) Na carta de resolução do contrato a requerente solicitou, igualmente, que a requerida restituísse o prédio locado do qual a requerente é dona e que fora confiado à requerida em locação financeira, bem como que a mesma efectuasse o pagamento do valor global de € 17.003,40, acrescido dos respectivos juros de mora;
M) A requerida permanece devedora do valor de € 10.731,15 correspondente à indemnização equivalente a 20% do “capital financeiro em dívida”, bem como dos respectivos juros de mora e demais despesas e encargos emergentes do contrato;
N) Por força da resolução do contrato, a sociedade requerida fica obrigada a restituir à requerente, locadora, o prédio locado, em bom estado de conservação e em condições de pronta utilização, salvo as deteriorações inerentes ao seu uso normal;
O) No seguimento da referida resolução procedeu a BPN Crédito ao cancelamento do registo de locação financeira registado a favor da requerida;
P) A requerida “S...” foi entretanto declarada insolvente no âmbito do processo 311/12.2TBLLE que corre termos no 2.º Juízo do Tribunal Judicial de Loulé;
Q) A requerente apresentou em tal processo reclamação de créditos, reclamando os valores em dívida no contrato, no montante de € 17.003,40 e solicitando ao Ilustre Administrador de Insolvência a entrega do imóvel;
R) A requerida “S...” não restituiu o prédio locado;
S) A Banco …, SA. não tem conhecimento da existência de qualquer contrato de cedência de exploração ou de outro qualquer contrato de natureza diversa;
T) A aqui requerente jamais foi contactada por quem quer que fosse, designadamente pela locatária insolvente, para obter a competente autorização para que o imóvel pudesse vir a ser utilizado por um terceiro;
U) A existir algum contrato de cedência de exploração do imóvel locado, tal teria de ter sido solicitado por escrito pela locatária à Banco …, SA. e devidamente autorizado, também por escrito, pela aqui requerente;
V) O que, em momento algum aconteceu;
X) O requerente remeteu uma carta à segunda requerida a comunicar-lhe a resolução do contrato de cessão de exploração;
Y) Não obstante o envio da referida missiva, a segunda requerida não procedeu à entrega do imóvel ao Sr. Administrador de Insolvência de forma a viabilizar a entrega do mesmo à aqui requerente;
Z) A requerente procedeu, no dia 07/03/2013 à Notificação Judicial Avulsa da requerida D... para que esta procedesse à sua entrega;
AA) Nos termos da referida notificação foi a segunda requerida notificada para proceder, no prazo de quinze dias contados da data em que ocorrer a efectiva notificação, à entrega, à aqui requerente, do imóvel, melhor identificado no artigo 3º do requerimento inicial, entrega essa que deverá ser efectuada ao representante legal da aqui requerente Sr. I…, com domicílio profissional na …; b) Que a requerente, não se verificando até ao termo dos referidos quinze dias tal entrega, irá requerer judicialmente a restituição do aludido imóvel; c) Que sem prejuízo da entrega que vier a ser efectuada, a requerente irá reclamar judicialmente as indemnizações a que tiver direito por força da privação do uso do imóvel e da eventual desvalorização que o imóvel possa ter em face do respectivo estado de conservação só passível de ser confirmado e verificado com a efectiva entrega do mesmo, e bem ainda, pela mora em tal entrega;
BB) Volvidos os 15 dias para a entrega do imóvel, o mesmo continua na posse da segunda requerida;
CC) A segunda requerida sempre pagou as rendas à primeira requerida ao abrigo do contrato de cessão de exploração;
DD) A segunda requerida intentou contra a requerente o procedimento cautelar nº. 870/13.2TBLLE que corre termos no 1º. Juízo Cível deste Tribunal, pedindo a manutenção do estabelecimento de farmácia “Farmácia Pinheiro”;
EE) No âmbito do processo de insolvência da primeira requerida foram apreendidos os bens constantes do auto cuja certidão se encontra a fls 178 a 182, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.”
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3 – O DireitoComo é sabido, é pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, salvo questões de conhecimento oficioso.
Importa portanto apreciar o recurso de apelação interposto, tendo presentes as conclusões apresentadas.
Em face dessas conclusões, constata-se que a questão colocada ao tribunal de recurso resume-se a uma única: saber se, em face da matéria de facto apurada, deve ou não decretar-se a entrega do imóvel ao recorrente, tal como vinha pedido.
Com efeito, não está em causa qualquer discussão sobre a matéria de facto; e tudo o mais que vem discutido pelas partes nas respectivas alegações torna-se irrelevante e fica prejudicado pela solução que for dada a essa questão, a decidir apenas pela aplicação do direito à factualidade mencionada.
Vejamos então a questão aludida.
A sentença impugnada concluiu pela improcedência do pedido por, no seu entender, ser exigível para o decretamento da providência pedida a comprovação pelo requerente da existência do requisito designado habitualmente por “periculum in mora”, sendo certo que também este pressuposto seria essencial para eventualmente ser atendida a pretensão do requerente, e no caso não resultarem indiciados factos suficientes para concluir pela sua existência.
No mais, proclama a mesma sentença que dos factos resultou claramente demonstrada “a probabilidade séria da existência do direito ameaçado”, que vinha invocado pelo requerente.
O raciocínio seguido situou-se declaradamente no domínio exclusivo dos arts. 381º e seguintes do Código de Processo Civil então vigente, rejeitando a aplicabilidade ao caso do Decreto-Lei nº. 149/95, nomeadamente a providência cautelar prevista no seu art. 21º, que institui normas especiais destinadas a regular a entrega do bem locado ao locador, findos que sejam por resolução, como aconteceu no caso presente, os respectivos contratos de locação financeira.
Efectivamente, o art. 381.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção considerada, estabelece que “sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer providência conservatória ou antecipatória concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado”.
E o art. 387.º, n.º 1, dispõe que “a providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão”.
Perante estas normas, é consenso geral que para que uma providência cautelar não especificada possa ser decretada é necessário que se verifiquem cumulativamente os requisitos aí exigidos: probabilidade séria da existência do direito invocado; fundado receio de que outrem, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito; adequação da providência à situação de lesão iminente; não existência de providência específica que acautele aquele direito.
Nestes termos, não duvidando da existência do direito do requerente, a sentença optou por recusar o pedido por entender que faltava a demonstração do fundado receio de que a demora no reconhecimento judicial de tal direito cause ao requerente lesão grave e dificilmente reparável.
A sentença em causa não ignora que, nos termos do artigo artigo 21º. do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei nº 30/2008, de 25 de Fevereiro, "se, findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador, pode este requerer ao tribunal providência cautelar consistente na sua entrega imediata ao requerente”, mas acaba por concluir que o âmbito dessa providência “circunscreve-se às relações jurídicas que possam qualificar-se como contratos de locação financeira” e “no caso em apreço, estamos perante uma providência cautelar não especificada porque intentada não apenas contra a locatária, mas também, devido à cessão da posição contractual, contra quem tem efectivamente a posse do imóvel”.
Dizendo de outro modo, foi entendido que só é possível ao locador fazer uso da providência cautelar de entrega judicial prevista no art. 21º do DL n.º 149/95 quando o faça contra o locatário – o que significa que se este, entretanto, ao abrigo dos seus poderes de locatário, tiver criado situações de detenção do locado por terceiro (v. g. por comodato, por sublocação, por cessão de exploração como acontece no caso presente) então o locador só pode socorrer-se das normas gerais respeitantes às providências cautelares, nomeadamente aos preceitos supra citados, dos quais resulta a necessidade de demonstrar o periculum in mora para obter a restituição da coisa.
Não podemos acompanhar o entendimento seguido neste ponto, e daqui terá que decorrer, como veremos, diferente solução para o litígio.
Com efeito, a finalidade do legislador ao instituir a providência cautelar regulada no art. 21º do DL n.º 149/95 foi manifestamente a de facilitar e acelerar a entrega da coisa locada ao locador/dono nas situações em que “findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador”.
A referência ao locatário compreende-se logicamente pela sua relação contratual com o locador; só ele está vinculado contratualmente a restituir o bem locado quando essa relação se extinga sem que o tenha adquirido. Mas não pode concluir-se daí que o locador, se entretanto outro que não o locatário estiver a exercer poderes de facto sobre a coisa, esteja impedido de obter por esta via a entrega judicial da coisa.
Aceitar essa conclusão seria frustrar na prática as finalidades que presidiram à instituição dessa modalidade específica de procedimento cautelar, o que nos parece francamente de rejeitar.
Para além disso, tal posição significaria reconhecer aos detentores precários mencionados (o comodatário, o sublocatário, o cessionário da exploração) direitos em face do locador que ao próprio locatário são negados; sendo certo que os direitos desses terceiros, dependentes inteiramente do direito do locatário, caducam quando cessa o direito com base no qual o contrato respectivo foi celebrado (art. 1051º, al. c), do Código Civil).
Ou seja, o locatário, na locação financeira, é um possuidor em nome alheio, pois detém o bem em nome do locador; e os terceiros que exerçam poderes de facto sobre esse bem por força de relação contratual com o locatário estão sujeitos às vicissitudes do próprio direito dele.
Findando esse direito pela resolução do contrato, não se descortina que direitos possam alegar (perante o locador) os referidos terceiros.
Em suma, e regressando ao mais relevante: pensamos que a providência cautelar estabelecida no art. 21º do DL. 149/95 obedece ao escopo essencial de facilitar a restituição do bem locado ao locador, nos casos ali referidos (veja-se a este respeito o preâmbulo do DL n.º 30/2008, de 25 de Fevereiro, que procedeu à mais recente alteração a esse normativo) ; e tal desiderato implica que o locador possa fazer uso desse meio não só contra o próprio locatário, que não efectuou a restituição, como também contra terceiro que esteja a exercer poderes de facto sobre a coisa locada.
O procedimento cautelar previsto no art.º 21, do citado DL 149/95, constitui uma providência especificada que permite ao locador, em certas situações (resolução do contrato, não exercício pelo locatário exercido da opção de compra, não restituição do bem), requerer a entrega imediata do bem objecto do contrato, sem que possa limitar-se essa possibilidade aos casos em que o bem em causa esteja nas mãos do locatário.
Ora para decretamento desta providência não são pertinentes as considerações que levaram o julgador da primeira instância a recusá-la, depois de dar por assente o bom fundamento do direito do requerente.
Com efeito, o art. 21º do DL n.º 149/95 estabelece no seu n.º 1 que “se, findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador, pode este (…) requerer ao tribunal providência cautelar consistente na sua entrega imediata ao requerente”.
E o n.º 4 do mesmo artigo acrescenta que “o tribunal ordenará a providência requerida se a prova produzida revelar a probabilidade séria da verificação dos requisitos referidos no n.° 1, podendo, no entanto, exigir que o locador preste caução adequada”.
Por seu turno, o n.º 8 dispõe que “são subsidiariamente aplicáveis a esta providência as disposições gerais sobre providências cautelares, previstas no Código de Processo Civil, em tudo o que não estiver especialmente regulado no presente diploma”.
Em suma: o decretamento da providência depende apenas da verificação dos requisitos previstos no n.º 1 desta norma, que a sentença revidenda julgou verificados; e só subsidiariamente são chamadas ao caso as disposições gerais sobre providências cautelares, que na mesma sentença obstaram ao decretamento da medida.
Na verdade, tendo por objectivo assegurar eficácia e celeridade à entrega do bem locado ao respectivo locador, na sequência da extinção do contrato de locação financeira decorrente da caducidade ou da resolução do mesmo, o legislador instituiu pelo DL 149/95, no mencionado art. 21º, a referida providência cautelar de entrega judicial, inicialmente circunscrita aos bens móveis, mas posteriormente, pelo DL nº 265/97, de 2/10, tornada extensível aos bens imóveis.
Assim, por força do regime constante do citado diploma, uma vez resolvido o contrato, deve o locatário restituir o bem locado ao locador, uma vez que este mantém o direito de propriedade sobre aquele bem. Caso o não faça, pode o locador requerer ao tribunal a sobredita providência cautelar especificada para a entrega imediata do bem.
E o tribunal deve ordenar a providência requerida se a prova produzida revelar probabilidade séria da verificação dos requisitos enunciados no preceito mencionado, isto é, ter o contrato de locação financeira sido extinto por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido, pelo locatário, o direito de compra e não ter o locatário procedido à restituição do bem ao locador.
Consequentemente, concluindo-se, indiciariamente, pela séria probabilidade de verificação daqueles requisitos, nada mais se exige para que o tribunal decrete a providência. O periculum in mora, o justificado receio de que a demora na resolução do litígio cause lesão grave e dificilmente reparável do direito do locador, a lei presume-o jure et de jure do facto de ter sido operada a resolução do contrato e de não ter havido a consequente restituição do bem.
O legislador, nos contratos de locação financeira, quis colocar à disposição do locador um meio expedito de reclamar a entrega imediata do bem. Daí que, contrariamente ao defendido no despacho recorrido, o locador não careça de alegar, nem de provar, o justificado receio de lesão do seu direito. Esse receio é presumido pela lei, pois que, por exemplo, no caso da continuação do uso do bem locado, móvel ou imóvel, tal determina necessariamente, e pelo menos, o seu desgaste, com o inerente prejuízo para o locador, seu proprietário.
Como se escreve no Acórdão da Relação de Lisboa de 11-11-2004, publicado em ww.dgsi.pt (processo 8854/2004-6; relator Pereira Rodrigues) “no art. 21º do DL 149/95, de 24/6, o legislador quis estabelecer um regime próprio de providências cautelares originadas em incumprimento de contratos de locação financeira, ainda que prevendo a aplicação subsidiária a tal regime das providências cautelares reguladas no Código de Processo Civil. Porém, é necessário não esquecer que havendo norma na lei especial é ela que deve ser aplicada em detrimento da norma da lei geral subsidiária, à qual, no fim de contas, só há que recorrer em face de omissão ou lacuna da lei especial.”
“Assim, não há qualquer exigência legal da existência do periculum in mora ou da probabilidade do dano irreparável ou de difícil reparação porque o legislador considerou que nos casos de locação financeira o perigo e o dano se encontram implícitos na relação jurídica em causa, designadamente no uso inadequado do bem locado por quem não é o seu dono nem o pagou, na eventual má manutenção do mesmo, no risco de ocorrência que lhe destrua ou diminua o valor.”
Deste modo, para a providência cautelar em causa “não é necessária a alegação e prova dos requisitos legalmente exigidos para as providências cautelares não especificadas, reguladas no Código de Processo Civil, uma vez que o receio de lesão grave e dificilmente reparável, bem como o "periculum in mora" não constituem requisitos legais da providência prevista naquele preceito.”
Terminando, para regressar ao caso vertente: face à factualidade considerada assente, e tendo em conta as razões expostas, entende-se que devia a sentença impugnada ter concluído pela procedência do pedido do requerente.
Nesse sentido se decide, portanto.
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4 – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o presente recurso de apelação, e, em consequência, revogar a sentença recorrida, ordenando a restituição imediata do imóvel em causa ao requerente, tal como vem pedido, com dispensa da prestação de caução.
Custas pelas apeladas.
Notifique.
Évora, 16 de Janeiro de 2014
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)