Acórdão do Tribunal da Relação de Évora

- o caso julgado duma ação que correu termos sob o nº …, do 2º Juízo Cível de Loulé que, embora com outros réus, mostra-se idêntica a situação em que se encontram os embargantes;

- a moradia de que são proprietários e usufrutuários não está afeta a qualquer situação de regime de propriedade horizontal;

- tendo sido apresentadas como título executivo atas de reuniões de proprietários de imóveis de um chamado condomínio, os Embargantes nunca intervieram em qualquer dessas reuniões, nunca aprovaram qualquer regulamento ou contas condominiais e não aceitam fazer parte de qualquer condomínio;

- a casa de que são proprietários e usufrutuários integrada num empreendimento turístico (Lakeside Village, Quinta do Lago, Almancil), constitui uma unidade autónoma e independente, em lote próprio, sem que tenha partes comuns em qualquer condomínio;

- a embargada, não prova que aquele “título executivo” que ora apresenta tenha força vinculativa quanto aos embargantes;

- as atas das reuniões de proprietários de empreendimentos como aquele onde os embargantes têm a sua unidade predial autónoma, são distintas das atas de assembleias de condomínio, não podendo valer como título executivo;

- a ter tal validade seria apenas contra os proprietários que nessa ata se obrigaram.

A não se entender assim, sempre se verificaria a prescrição de parte da dívida pelo decurso do prazo de 5 anos previsto para as prestações periodicamente renováveis (art. 301º CC). Bem como, a preterição do tribunal arbitral por violação de cláusula compromissória que consta do Regulamento do Condomínio apresentado pela embargada nestes autos.

- que não existe caso julgado por serem outras as partes e diferentes o pedido e a causa de pedir em relação à ação tomada por referência;

- o Lakeside Village é um loteamento urbano, com partes comuns, estando sujeito às regras dos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil, sendo para todos os efeitos legais um condomínio e tem como partes comuns, o Lote 3, com piscina, terraço e barbecue, o Lote 495, com piscina, áreas verdes, campo de ténis e áreas de uso exclusivo dos blocos 4, 5 e 6 assinaladas nas propriedades horizontais como áreas comuns;

- o regulamento do condomínio foi aprovado por deliberação dos proprietários tomada em assembleia geral de 23/11/12, pelo que os executados na qualidade de proprietários estão sujeitos a tal regulamento, a não ser que tivessem impugnado a deliberação que o aprovou e já lá vão 8 anos, nos termos do artigo 1433º, do Código Civil, o que não sucede;

- as deliberações das assembleias vinculam todos os condóminos, mesmo os que não tenham participado na sua aprovação, acrescendo que os executados nunca impugnaram nenhuma destas atas, nos termos do artigo 1433º, do Código Civil, apesar de lhes terem sido comunicadas por correio registado, pelo que as atas são válidas, eficazes, e vinculam os executados;

- não se verifica a preterição do tribunal arbitral, por se tratar de um processo executivo;

- não se verifica a prescrição uma vez que os executados foram citados em 2016 no âmbito de uma ação declarativa para pagarem as contribuições dos anos de 2013 e 2014, agora igualmente pedidas.

Tendo considerado que o estado do processo permitia, sem necessidade de mais provas, a apreciação total do pedido, o Tribunal a quo proferiu saneador sentença, tendo decidido:

a) Julgar os embargos de executado totalmente procedentes por provados e, em consequência, declarar extinta a execução;

Inconformada com tal decisão veio a embargada/exequente recorrer, assim concluindo as suas alegações de recurso:

a. Como foi recentemente decidido nesta Colenda Relação^[1], no douto acórdão citado, que versou sobre este mesmo loteamento, e é jurisprudência dominante, as atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes, como as aqui dadas à execução, são tidas como atas de assembleias de condóminos, designadamente para efeitos do disposto no Art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25 de outubro.

b. Com efeito, este DL contém normas regulamentares dos Arts. 1420º a 1438º do Cód. Civil, os quais são aplicáveis ao loteamento dos autos por força da remissão do Art. 43º, n.º 4 do RJUE.

c. Não se trata, portanto, de aplicação analógica do Art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, mas de aplicação direta.

d. O entendimento oposto, que nega a exequibilidade destas atas, não serve os interesses da comunidade jurídica, nem dos inúmeros loteamentos aos quais esta questão se aplica, pois seria de todo impraticável, e incomportável para os tribunais, que se obrigassem os condomínios como a Apelante, com dezenas de condóminos, a intentar ações declarativas de cada vez que um deles não pagasse voluntariamente as contribuições devidas.

e. Sendo julgada procedente a apelação, e por força do Art. 665º do Cód. Proc. Civil, deverão V. Exas. apreciar as demais questões colocadas para decisão, que não foram apreciadas em face da solução dada ao litígio, julgando totalmente improcedentes os embargos.

f. No entender da Apelante, a douta decisão recorrida violou as regras legais mencionadas no corpo das presentes alegações, em especial o Art. 6º, n.º 1 do DL 268/94 de 25 de outubro.

Por tudo o exposto, requer-se a V. Exas. reformem a douta decisão recorrida, julgando improcedentes os embargos de executado, aceitando que a Apelante dispõe de título executivo para cobrança dos valores cujo pagamento está a ser reclamado, ordenando, por isso, o prosseguimento da execução.

Em contra-alegações os embargantes/recorridos pugnam pela manutenção do julgado, tendo formulado as seguintes conclusões:

I. A sentença recorrida não merece censura. Os escritos dados à execução são atas de assembleias de proprietários; mas de uma assembleia de uma associação de proprietários que se resolveram reunir nessa associação, mas que não são todos os proprietários. Os Recorridos não fazem parte dos proprietários que quiseram constituir a Associação recorrente, nem são obrigados a fazer parte.

II. Jamais reconheceram, nem reconhecem, aquela Associação como sua representante seja para o que for; nunca assinaram qualquer contrato ou acordo com a ABPL ou com outros proprietários, pelo qual se responsabilizassem no pagamento de qualquer dívida, ou pagamento, ou contribuição sua à Associação a qualquer título, nomeadamente aqueles que surgem referidas nas atas dadas como título executivo;

III. Os proprietários que se associaram naquela APBL fizeram-no por uma decisão própria, sem qualquer consulta aos recorridos e sem que tenha por estes havido qualquer ratificação da decisão desses proprietários; e as atas daquela Associação, que alguns proprietários resolveram aprovar, são escritos que meramente a esses podem afetar; e essa é a natureza dos escritos dados como títulos executivos e que, bem, a Sentença considerou não revestirem essa natureza.

IV. Nem estamos, no caso, sequer, perante qualquer Ata de Assembleia de Condóminos. Nesta conformidade, decidiu acertadamente a Sentença recorrida; e dada a falta de título executivo não pode deixar de proceder a invocada inexistência de título e, consequentemente o procedimento dos embargos e, por essa via, a extinção da execução.

V. Não há qualquer violação do art. 6º nº 1 do DL 268/94 de 25 de Outubro.

VI. No recurso, a Recorrente alega que em 2013 o recorrido pagou 1.496,00€ que a APBL dele reclamara; e quer daí extrair que isso significaria adesão dos recorridos à APBL e aceitação de tudo o que a APBL decida, decidiu ou venha a decidir.

VII. A Recorrente interpreta contra tudo o que foi, é e continua a ser a conduta reiterada, afirmada, insistida e novamente nestes autos reafirmada, pelos recorridos, de que jamais constituíram ou aceitaram a APBL ou as suas decisões ou reclamações de valores.

VIII. Sempre os recorridos estiveram e estão em oposição às pretensões da APBL e sempre recusaram o pagamento que ela deles ilegalmente pretende obter há anos e anos. Querer extrair o contrário (como se a conduta opositiva anterior e atual dos recorridos não existisse) daquele isolado facto de 2013, de terem pago por erro 1.496,00 é absolutamente excessivo. Esse pagamento mais não significa que um erro, um pagamento indevido em que infelizmente incorreram. E daí não se extrai qualquer reconhecimento da posição da APBL (o que seria em absoluta contracorrente!) mas apenas a perda para os recorridos desse valor; pois que se quisessem repetir o indevido acionando para isso a APBL, seguramente os custos desse procedimento para exigir a devolução seriam superiores ao valor em causa.

Termos em que se Responde, devendo manter-se incólume a douta Sentença, negando-se provimento ao Recurso, assim se fazendo JUSTIÇA!

Com uma nota prévia: a transcrição, pelo tribunal a quo, nos factos provados, de documentos com conteúdo ilimitado, acolhendo matéria com menor importância para o litígio, bem como a transcrição de peças processuais inteiras sem seleção do relevante, coloca-nos perante a necessidade de tornar melhor percetíveis os seus contornos factuais, relativizando o que não importa e fazendo sobressair o que importa através da distinção de conteúdos pelo tamanho das letras.

1. A «APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago», alegando ser a administradora do condomínio denominado “Administração das Partes Comuns do Lakeside Village- Quinta do Lago”, em 17/08/2020 instaurou a execução contra os executados C…, R… e Ú…, apresentando como títulos executivos o escrito que faz fls. dos autos de execução, no essencial com o seguinte teor:

“Acta da Assembleia Geral do Condomínio do Lakeside Village. 22 de Março de 2013.

Agenda: em anexo. Dados de Referencia: 1. A reunião iniciou-se às 11,15. 2. A reunião foi encerrada às 12:20. 3. A AG foi presidida pela APBL representada por (…). 4. Os proprietários presentes na reunião constam da lista de presenças anexa. 5. As procurações e votos escritos recebidos encontram-se arquivados na sede da APBL. 6. Os apontamentos da reunião ficam arquivados na sede da APBL para serem sujeitos a revisão e aprovação pela próxima reunião geral do Condomínio. Decisões Tomadas. 1. A ata de AGO de 28 Março 2012 foi aprovada conforme documento anexo. 2. A ata da AGE de 23 November 2012 foi aprovada conforme documento anexo (tendo sido esclarecida a assembleia de que o documento distribuído e denominado ata corresponde às notas tiradas na reunião e se destina a complementar, mas não substitui a ata da reunião a que o mesmo fica anexo) 3. A ata da AGO do Bloco 4 (Apartamentos) de 29 Março 2012 foi aprovada conforme documento anexo. 4. A ata da AGO do Bloco 5 (Apartamentos) de 2 Abril 2012 foi aprovada conforme documento anexo. 5. A ata da AGO do Bloco 6 (Apartamentos) de 30 Março 2012 foi aprovada conforme documento anexo 6. O relatório anual da administração do Condomínio Lakeside Village relativo a 2012 foi recebido conforme documento anexo. 7. O relatório anual da administração do Bloco 4 (Apartamentos) relativo a 2012 foi recebido conforme documento anexo. 8. O relatório anual da administração do Bloco 5 (Apartamentos) relativo a 2012 foi recebido conforme documento anexo 9. O relatório anual da administração do Bloco 6 (Apartamentos) relativo a 2012 foi recebido conforme documento anexo. 10. O relatório da auditoria sobre as contas do condomínio para o ano fiscal que terminou em 31 Dezembro 2012 (incluindo as referidas contas) foi aprovado conforme documento anexo. 11. As contas do Bloco 4 (Apartamentos) relativas a 2012 foram aprovadas conforme documento em anexo. 12. As contas do Bloco 5 (Apartamentos) relativas a 2012 foram aprovadas conforme documento em anexo. 13. As contas do Bloco 6 (Apartamentos) relativas a 2012 foram aprovadas conforme documento em anexo. 14. O orçamento para as Áreas Comuns (excepto as áreas de uso exclusivo dos Blocos de Apartamentos) para o ano de 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 foi aprovado conforme documento anexo. 15. A Contribuição para fazer face aos custos legais de contingência para o ano 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 foi aprovado no valor de 44.820,00. 16. Foi aprovada que a contribuição para o Fundo de Reserva para o ano 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 deve ser no valor de 2 17. O orçamento para as Áreas Comuns do Uso Exclusivo do Bloco 4 (Apartamentos) para o ano 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 foi aprovado conforme documento anexo. 18. O orçamento para as Áreas Comuns do Uso Exclusivo do Bloco 5 (Apartamentos) para o ano 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 foi aprovado conforme documento anexo. 19. O orçamento para as Áreas Comuns do Uso Exclusivo do Bloco 6 (Apartamentos) para o ano 1 Janeiro 2013 31 Dezembro 2013 foi aprovado conforme documento anexo. 20. O relatório acerca dos valores em dívida ao Condomínio e a moção para a cobrança dos mesmos em Tribunal foi aprovada conforme documento anexo.

2. Foi elaborado o escrito que faz fls. dos autos de execução, no essencial com seguinte teor:

“Ata Numero 41. Assembleia Geral Anual (AGA) 2019. Proprietários do Condomínio Lakeside Village (CLV). Ata da assembleia. Condomínio de Lakeside Village- Assembleia Geral Anual – 21 de Março de 2019. Agenda: 1. Aprovação dos apontamentos da reunião que complementam a ata da AGA dos Apartamentos Hummingbird de 22 de março de 2018. 2. Aprovação dos apontamentos da reunião que complementam a ata da AGA dos Apartamentos Hoopoe de 22 de Março de 2018. 3. Aprovação dos apontamentos da reunião que complementam a ata da AGA dos Apartamentos Flamingo de 22 de Março de 2018. 4. Aprovação dos apontamentos da reunião que complementam a ata da AGA do CLV de 22 de Março de 2018 5. Aprovação da nomeação de (…), SROC como Auditores para o ano Fiscal de 2019. 6. Aprovação do Fundo de Reserva para o ano de 1 de Janeiro de 2019 a 31 de Dezembro de 2019 7. Aprovação das contas anuais dos Apartamentos Hummingbird do CLV relativas ao ano que terminou em Dezembro de 2018 8. Aprovação das contas anuais dos Apartamentos Hoopoe do CLV relativas ao ano que terminou em Dezembro de 2018. 9. Aprovação das contas anuais dos Apartamentos Flamingo do CLV relativas ao ano que terminou em Dezembro de 2018. 10. Aprovação das contas anuais de todo o CLV relativas ao ano que terminou em Dezembro de 2018. 11. Aprovação do orçamento de receitas e despesas para 2019 relativas aos Apartamentos Hummingbird do CLV. 12. Aprovação do orçamento de receitas e despesas para 2019 relativas aos Apartamentos Hoopoe do CLV. 13. Aprovação do orçamento de receitas e despesas para 2019 relativas aos Apartamentos Flamingo do CLV 14. Aprovação do Orçamento de receitas e despesas para 2019 relativas a todo o CLV 15. Aprovação de instruções para o Administrador proceder à cobrança judicial das contribuições e despesas de condomínio que se encontrem em dívida.

3. Foi elaborado o escrito que faz fls. dos autos de execução, no essencial com o seguinte teor:

“Ata da Assembleia geral Extraordinária do Condomínio Lakeside Village 23 de Novembro de 2012. Agenda. 1. Aprovação do novo Regulamento do Condomínio que compreende as Regras Principais (contidas no corpo base do Regulamento) e as Regras Complementares (contidas nos Anexos às Regras Principais) 2. Aprovação especifica, para efeitos de registo subsequente na Conservatória do Registo Predial, da seguinte regra “o valor relativo de cada Unidade Habitacional no Condomínio do Lakeside Village incluindo moradias e apartamentos (i. e. todas e cada uma das unidades habitacionais desanexadas das descrições do registo predial com os números 1171 ou 2897 da freguesia de Almancil, do concelho de Loulé), será estabelecido com base no número de camas disponíveis em cada Unidade Habitacional (estipulando-se para o efeito que cada quarto de dormir corresponde a duas camas) de acordo com o licenciamento ao abrigo do qual foi emitida a licença de utilização ou habitação original de cada Unidade, de que resultam os valores relativos constantes da lista anexa. Decisões Tomadas: 1. O novo Regulamento do Condomínio, incluindo os seus anexos foi aprovado conforme Anexo I. 2. A regra “o valor relativo de cada Unidade Habitacional no Condomínio do Lakeside Village incluindo moradias e apartamentos (i. e. todas e cada uma das unidades habitacionais desanexadas das descrições do registo predial com os números 1171 ou 2897 da freguesia de Almancil, do concelho de Loulé), será estabelecido com base no número de camas disponíveis em cada Unidade Habitacional (estipulando-se para o efeito que cada quarto de dormir corresponde a duas camas) de acordo com o licenciamento ao abrigo do qual foi emitida a licença de utilização ou habitação original de cada Unidade, de que resultam os valores relativos constantes da lista anexa” foi aprovada (…) Alastair O Neil. Chairman/Presidente da APBL (…) Kenneth New. Secretary/Secretário da APBL.

4. O Regulamento do Condomínio referido em 3) tem, no essencial, o seguinte teor:

“Regulamento do Condomínio I. Aspectos Gerais. II. Identificação das Unidades Habitacionais e das áreas comuns. III. Custos e Fundos do Condomínio IV. Responsabilidade por obras e regras aplicáveis às unidades habitacionais. V. Administração do condomínio- poderes e deveres VI. Assembleia de condóminos VII. Resolução conflitos VIII. Sanções. I. Aspectos Gerais. 1. Este Regulamento aplica-se ao condomínio existente sobre as áreas comuns do Empreendimento Lakeside Village, objeto de propriedade comum a todos e cada um dos lotes (e edifícios neles construídos) conforme disposto no artigo 43º, nº 4 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação regulado pelo Decreto-Lei 555/99 1.2 O Lakeside compreende toda a área designada no Plano de Urbanização da Quinta do Lago- UOP5 como Lote SUT-AL7 e corresponde ao conjunto dos loteamentos licenciados pela Câmara Municipal de Loulé ao abrigo dos alvarás de loteamento 2/86 e 6/96, respeitantes à 1ª Fase, Aldeamento Turístico do Lago e à 2ª Fase, Aldeamento Turístico do Lago-Bovis Village, respectivamente, conforme planta que se junta como Anexo I. 1.3. O Regulamento tem por objecto directo a utilização das áreas comuns e a prestação dos serviços comuns e aplica-se indirectamente à utilização das Unidades Habitacionais, na medida em que tal utilização possa afectar o uso das áreas comuns. 1.4. São destinatários do Regulamento todos os Proprietários e demais utilizadores das Unidades Habitacionais por direito próprio ou mediante autorização dos respectivos proprietários, o Administrador e todas as pessoas ou entidades que o auxiliem ou colaborem com o mesmo no exercício das suas funções. II. Identificação das Unidades Habitacionais e das áreas comuns 1. As unidades habitacionais compreendem: a. as 92 moradias numeradas de 401 a 425, 427 a 432, 432ª, 433, 433ª, 434, 434ª, 435 a 460 e 463 a 493; e b. os 52 apartamentos, distribuídos por e blocos, cada qual formal e voluntariamente constituído em propriedade horizontal, com as designações e composição seguintes: i. Bloco 4, com 19 apartamentos numerados de 301 a 308, 311 a 328 e 321 a 323, nos termos da escritura de constituição em propriedade horizontal outorgada em 13 de Dezembro de 1990, a folhas 41 verso do Livro nº 124-F do 6º Cartório Notarial de Lisboa; ii. Bloco 5 com 12 apartamentos numerados de 201 a 205, 211 a 215, 221 e 222, nos termos da escritura de constituição em propriedade horizontal outorgada em 13 de Dezembro de 1990, a folhas 34 do Livro nº 83-G do 6º Cartório Notarial de Lisboa; iii. Bloco 6 com 21 apartamentos numerados de 101 a 109, 111 a 119 e 121 a 123, nos termos da escritura de constituição em propriedade horizontal outorgada em 29 de Dezembro de 1989, a folhas 90 do Livro 131-C do 6º Cartório Notarial de Lisboa, rectificada pela escritura de 5 de Novembro de 1990, a folhas 42 do Livro 123-F do 6º Cartório Notarial de Lisboa. 2. As áreas comuns incluem: a. Os Equipamentos Comuns, que compreendem: i. O Lote 3, descrição 1172, composto por piscina, receção, bar/barbecue e terraços descobertos com a área total registada de 4.050 m2, assinalada a amarelo (terraços), laranja (construções) e azul (piscina) no Anexo I; ii. O lote 495, descrição 2941, composto por piscina e terraço, com a área total de 2.934 m2, assinalada a amarelo (terraço) e azul (piscina) no Anexo I. iii. A zona dos depósitos, cozinha e WC, ocupada pela APBL na área assinalada a laranja claro no Anexo I b. As áreas Verdes, correspondentes às áreas sobrantes dos prédios com a descrição predial número (a) 1171, com 12.714,5 m2 e (b) com 2.115 m2, assinadas a verde escuro no Anexo I, utilizadas como zonas verdes ou arranjos paisagísticos, jardins, pavimentos, passeios e caminhos pedestres, as quais normalmente têm em vista a protecção do ambiente, o embelezamento e a protecção da privacidade das Unidades Habitacionais e dos Equipamentos Comuns no Lakeside. C. “Campo de Ténis”, assinalado a rosa no Anexo I – equipamento a que o conjunto dos Proprietários no Lakeside tem direito ao uso a título de comodato; faz parte do prédio com a descrição número 1170, (por sua vez fazia parte do projecto original do Empreendimento Lakeside Village).

5. O prédio urbano denominado “Casa xxx- 1ª Fase, Aldeamento Turístico do Lago”, situado em Bovis Village- Quinta do Lago, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número 1210/19860908 e inscrito na matriz sob o artigo 4633 está inscrito a favor do Embargante/executado C… (direito de propriedade) e dos Embargantes/executados R… e Ú… (direito de usufruto) pela Ap. xx de 1997/05/14;

6. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu ao Embargante/executado C… o escrito que faz fls. destes autos, datado de 8/01/2013, denominado “Aviso de Pagamento No/Recibo Nº 082/13” relativo a despesas de condomínio de 1/01/2013 a 30/06/2013 no montante total de 1.476,00 €, sendo a data limite de pagamento 8/1/2013;

7. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de 21/06/2013, denominado “Aviso de Pagamento No/Recibo Nº 235/13” relativo a despesas de condomínio de 1/07/2013 a 31/12/2013 no montante total de 1.296,00 €, sendo a data limite de pagamento 1/07/2013;

8. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… escrito que faz fls. destes autos, datado de 27/01/2014, denominado “Aviso para Pagamento de Contribuição -2014/082” relativo a despesas gerais de condomínio de 1/01/2014 a 30/06/2014 no montante total de 1.296,00 €;

9. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Junho/2014, denominado “Petição de Contribuição-2014/231” relativo a despesas de condomínio em atraso do 1º semestre (1.296,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/07/2014 a 31/12/2014 (1.296,00 €), despesas de registo de cadastro- despesas da advogada incluindo áreas comuns (11,00 €), despesas de registo de cadastro-demarcação das áreas comuns (32,00 €) no montante total de 2.635,00 €;

10. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Dezembro/2014, denominado “Petição de Contribuição-2015/431/1” relativo a despesas de condomínio em atraso de 2014 (2.635,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/01/2015 a 30/06/2015 (1.296,00 €), no montante total de 3.931,00 €;

11. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Junho/2015, denominado “Petição de Contribuição -2015/431/2” relativo a despesas em atraso de 2014 (2.635,00 €), despesas em atraso do 1º semestre de 2015 (1.296,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/07/2015 a 31/12/2015 (1.296,00 €), no montante total de 5.227,00 €;

12. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Dezembro/2015, denominado “Petição de Contribuição-2016/431/1” relativo a despesas em atraso de 2014 e 2015 (5.227,00 €), e despesas gerais de condomínio de 1/01/2016 a 30/06/2016 (1.296,00 €), no montante total de 6.523,00 €;

13. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Junho/2016, denominado “Petição de Contribuição-2016/431/2” relativo a despesas em atraso de 2014 e 2015 (5.227,00 €), despesas em atraso de 2016 (1.296,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/07/2016 a 31/12/2016 (1.296,00 €), no montante total de 7.819,00 €;

14. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Janeiro/2017, denominado “Petição de Contribuição-2017/431/1” relativo a despesas em atraso de 2014 (2.635,00 €), despesas em atraso de 2015 (2.592,00 €), despesas em atraso de 2016 (2.592,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/01/2017 a 30/06/2017 (1.296,00 €), no montante total de 9.115,00 €;

15. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Julho/2017, denominado “Petição de Contribuição-2017/431/2” relativo a despesas em atraso de 2014 (2.635,00 €), despesas em atraso de 2015 (2.592,00 €), despesas em atraso de 2016 (2.592,00 €), despesas em atraso de 2017 (1.296,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/07/2017 a 31/12/2017 (1.296,00 €), no montante total de 10.411,00 €;

16. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C…, R… e Ú… o escrito que faz fls. destes autos, datado de Janeiro/2018, denominado “Petição de Contribuição-2018/431/1” relativo a despesas em atraso de 2014 (2.635,00 €), despesas em atraso de 2015 (2.592,00 €), despesas em atraso de 2016 (2.592,00 €), despesas em atraso de 2017 (2.592,00 €) e despesas gerais de condomínio de 1/01/2018 a 30/06/2018 (1.296,00 €), no montante total de 11.707,00 €;

17. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” emitiu e remeteu aos Embargantes/executados C..., R... e Ú... o escrito que faz fls. destes autos, datado de Julho/2018, denominado “Petição de Contribuição-2018/431/2” relativo a despesas gerais de condomínio de 1/07/2018 a 31/12/2018 no montante total de 1.296,00 €;

18. A «APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago» intentou em 13/04/2016 ação declarativa de condenação à qual foi atribuído o nº 958/16.8T8FAR, contra (…), C..., R..., Ú..., (…) “Bartonia Llc”, “Santosalgar-Sociedade de Administração de Bens Próprios, Lda” e “Scotby-Investimentos Imobiliários, Lda” podendo ler-se na petição inicial “I- Os factos principais 1. O empreendimento Lakeside Village na Quinta do Lago, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, foi constituído ao abrigo dos alvarás de loteamento 2/86 (1ª fase) e 6/96 (2ª fase) do denominado “Aldeamento Turístico do Lago”, hoje designado por Lakeside Village. 2. Este empreendimento tem diversas áreas ou espaços verdes, e equipamentos existentes nos lotes 3, 7 e 495, de natureza privada e de utilização coletiva, que constituem partes comuns das moradias e dos blocos de apartamentos resultantes dos loteamentos licenciados ao abrigo dos referidos alvarás 2/86 (1ª fase) e 6/96 (2ª fase).

19. O prédio urbano denominado “Lote nº 495- 2ª Fase Aldeamento Turístico do Lago” situado em Quinta do Lago, composto por uma piscina – 80 m2 e solário- 4.078 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 2941/19880915 e inscrito na matriz sob o artigo 7688, está inscrito a favor de “Associação dos Proprietários à Beira Lago”, pela Ap. 35 de 1999/03/31;

20. O prédio urbano denominado “Lote 7- 1ª Fase” situado em Aldeamento Turístico do Lago-Bovis Village- Quinta do Lago, composto por piscina (80 m2) e zonas envolventes ajardinadas (696 m2), descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 1180/19860908 e inscrito na matriz sob o artigo 4637 está inscrito a favor de “Arvor Investments Limited” (quota 1/7), pela Ap. 106 de 2000/02/01, de (…) (quota 1/7) pela Ap. 106 de 2000/02/01, de (…) (quota 1/7) pela Ap. 2421 de 2014/07/08, de (…) (quota 1/7), pela Ap. 224 de 2015/09/08, de (…) (quota 1/7), pela Ap. 4182 de 2021/09/15; (…) (quota 1/7) e (…) (quota 1/7), pela Ap. 1143 de 2020/10/30;

21. O prédio urbano denominado “Aldeamento Turístico do Lago- 1ª Fase- Lote Nº 3” situado em Bovis Village, Quinta do Lago, composto por edifício com receção, terraço, barbecue, 2 pátios descobertos e piscina com zonas envolventes e arrumos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 1172/19860908 e inscrito na matriz sob o artigo 8061, está inscrito a favor da “Associação dos Proprietários à Beira Lago” pela Ap. 50 de 1998/13;

22. A “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” intentou contra E…M…, ação declarativa de condenação, a qual correu termos sob o nº …/2000 no 2º Juízo Cível de Loulé, na qual foi proferida decisão que transitou em julgado em 20/12/2001, no essencial com o seguinte teor: “I. Relatório. “APBL-Associação dos Proprietários à Beira Lago” intentou contra Mr e Mrs … a presente acção declarativa de condenação sob a forma sumaríssima, pedindo a condenação dos Réus a pagar-lhe a quantia de Esc: 495.617$00 acrescida de juros de mora vencidos e vincendos. Alegou, em resumo, que é administradora eleita do condomínio do empreendimento denominado “Lakeside Village” no qual os Réus são proprietários de um imóvel, a Villa 407, que o empreendimento foi implementado num terreno que anteriormente havia sido objecto de loteamento, licenciado pela Câmara Municipal de Loulé, do qual fazem parte diversas moradias e edifícios de apartamentos e ainda, espaços verdes e diversos equipamentos de utilização colectiva, tais como uma piscina, reservatório de águas e tanques de gás. Mais alegou que aos mencionados espaços comuns é aplicável o regime da propriedade horizontal, por força do disposto no artigo 15º, nº 3, do Decreto-Lei 448/91, de 29 de Novembro, que tem vindo a solicitar aos diversos proprietários do empreendimento o pagamento das despesas resultantes da administração das aludidas áreas, seno que os ora Réus se recusam a satisfazer tal pretensão, sendo assim devedores do montante peticionado. Regularmente citados, vieram os Réus contestar (…)”

23. Os Embargantes/executados não pagaram ainda os montantes insertos nos escritos dados à execução e nos escritos referidos em 6) a 17).

III

- Se as atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes de um empreendimento turístico, podem ser tidas como atas de assembleias de condóminos para efeitos do disposto no art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25-10, sendo assim títulos executivos.

Está decidida e transitada a matéria respeitante às exceções de caso julgado e de prescrição que o tribunal a quo julgou improcedentes.

Está em causa determinar se as atas das assembleias de proprietários duma urbanização que disponha de espaços comuns se integra na categoria de “documentos que, por disposição especial, seja atribuída força executiva”, nos termos do art. 703º, 1, d) CPC.

Entendeu o tribunal a quo que inexiste título executivo, porquanto o art. 6º do DL n.º 268/94, de 25-10^[2] que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal, e que atribui o estatuto de título executivo à ata da assembleia de condóminos, é uma norma excecional e enquanto tal não tem aplicação analógica (art. 11º CC).

Desse modo, o art. 43º nº 4 do DL n.º 555/99, de 16-12 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) que prevê que: - “4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil” - não remete em bloco para o regime da propriedade horizontal, remete apenas para os artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil, ou seja, para uma parte desse regime, não podendo, por isso, apesar da analogia de situações, abranger a norma do art. 6º do DL 268/94 de 25-10, por ser esta uma norma excecional.

Seguiu o tribunal a quo, de muito perto, a fundamentação do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12/12/2013, proferido no processo nº 2292/10.8TBOER-A.L1-8 (Luís Correia de Mendonça)^[3].

Cremos que não obstante o rigor formal dessa interpretação, outro é o nosso entendimento, em concordância, entre outros, com o acórdão desta Relação de Évora de 05/11/2020, proferido no processo nº 3152/18.0T8LLE-A.E1 (Isabel Peixoto Imaginário)^[4] e que contempla um litígio semelhante ao dos autos.

Está em causa um empreendimento do tipo aldeamento turístico que tem diversas áreas ou espaços verdes, e equipamentos existentes nos lotes 3, 7 e 495, de natureza privada e de utilização coletiva (factos 19, 20 e 21) e que constituem partes comuns das moradias e dos blocos de apartamentos resultantes dos loteamentos licenciados e construídos.

Dispõe o art. 43 nº 4 do DL n.º 555/99, de 16 -10 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) que: «Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil».

Os artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil para que o diploma remete contemplam o regime da propriedade horizontal no respeitante aos “Direitos e encargos dos condóminos” e “Administração das partes comuns do edifício”.

Sendo, por força de tal remissão, aplicável ao empreendimento dos autos o regime do Código Civil atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como tal os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns (arts. 1420.º a 1429.º-A do CC) e, atinente à administração das partes comuns do edifício, entendido como tal os lotes dos proprietários (arts. 1430.º a 1438.º-A do CC).

Ora, o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e em que assenta a remissão, foi alterado pelo DL n.º 267/94, de 25-10 (que veio alterar o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial) constituindo o DL nº 268/94, de 25-10 regulamentação dele, logo, também daquela parte do Código Civil.

Este DL n.º 268/94, de 25/10, surgiu da “necessidade de desenvolver alguns aspetos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma. Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objetivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”, conforme se lê na sua introdução.

Entre essas normas regulamentares, estatuiu que a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte – cfr. art. 6º nº1.

A solução mais consentânea com as normas implicadas e com a filosofia integradora do instituto da propriedade horizontal é a que admite a aplicação direta da norma do art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 (com natureza regulamentar) aos proprietários dos lotes de empreendimentos turísticos, uma vez que estão submetidos ao regime legal da propriedade horizontal (às partes verdes e de utilização coletiva infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada destes aplicam-se as normas dos artºs 1420.º a 1438.º-A do Código Civil).

Resulta da factualidade provada que, os proprietários dos lotes aprovaram um regulamento que denominaram de Regulamento de Condomínio. Reuniram regularmente em assembleia de proprietários do condomínio, submetendo a votação as contas e os orçamentos anuais relativos a encargos com espaços tidos como comuns. Nomearam administração, reclamaram o pagamento de verbas aos proprietários dos lotes, nomeadamente aos recorridos. O que, se compatibiliza com o regime legal da propriedade horizontal consagrado nos arts. 1420.º e ss do CC.

Assim, ao contrário do tribunal a quo é nosso entendimento que as atas juntas aos autos de execução constituem título executivo, nos termos do nº 1 do art.º 6º do DL n.º 268/94, de 25.10.

Tendo o legislador atribuído força executiva à ata da assembleia de condóminos, aqui proprietários, permitindo ao “condomínio” aqui “associação de proprietários do aldeamento com empreendimento turístico” a instauração de ação executiva contra o proprietário da fração (condómino) devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção acordada, nos termos do art.º 1424.º do C. Civil, fica o “condomínio” dispensado de recorrer ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento desse crédito.

A fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da aprovação da despesa em assembleia de condóminos, não da vontade expressa ou implícita do condómino em integrar o condomínio.

Tendo contudo ao seu alcance, a possibilidade de votar contra proposta que considere ilegal ou antirregulamentar, bem como de impugnar a ata da assembleia de condóminos nos termos do art. 1433 CC.

A ata da assembleia de condóminos que aprove o orçamento das despesas é título executivo contra os condóminos que a não impugnaram, para obter o pagamento das contribuições não pagas atempadamente (Ac. TRE de 15-12-2009, P. 793/04.6TBEVR.E1- Relator: Silva Rato).

O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada (art. 1432, nº 11 CC).

Ora, no caso em discussão, nada se demonstra que permita considerar não estarem os embargantes vinculados ao conteúdo das atas.

Pelo que, julgando procedente o recurso, com a consequente improcedência dos embargos, a execução deverá retomar o seu curso.

Termos em que, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando-se a decisão recorrida que se substitui por outra que julga improcedentes os embargos e determina o prosseguimento da execução.

Évora, 24 de fevereiro de 2022

Anabela Luna de Carvalho (relatora)

Maria Adelaide Domingos

José António Penetra Lúcio

[2] Dispondo que: “1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.”