Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 682/20.7T8TMR.E1 |  |
AUTONOMIZAÇÃO DE PARCELA
I. A construção de uma edificação no terreno a destacar é o momento definidor da constituição/aquisição do direito à divisão do imóvel e do cumprimento dos respetivos condicionalismos legais vigentes nesse momento.
II. A descrição predial não tem o efeito jurídico de determinar, constituir, estabelecer ou restringir, seja de que forma for, a relação jurídica pré-existente concernente à autonomização material e jurídica do imóvel por força das alterações fundiárias ocorridas no mesmo que determinaram a divisão do imóvel por numa parcela ter sido edificada uma construção sem violação da legislação vigente à data da edificação.
III. Podendo a descrição e a inscrição predial ser objeto de retificação, alteração e atualização posterior aos factos anteriormente ocorridos, inclusivamente, podendo ser aberta nova descrição por alteração fundiária do imóvel, o modo como anteriormente o prédio foi descrito não pode coartar o direito dos interessados levaram ao registo àquelas alterações em conformidade com a legislação em vigor à data relevante (construção da edificação).
IV. O direito da doadora de ver autonomizada a parcela do imóvel onde foi construída a habitação, transferiu-se nos termos em que existia na sua esfera jurídica para as esferas jurídicas das donatárias, assistindo-lhes, consequentemente, o direito de levarem ao registo àquela transformação fundiária nos mesmos termos em que a doadora o podia ter feitos antes da doação, ou seja, ao abrigo da legislação que lhe permitia efetuar o destaque da parcela sem necessidade de obtenção de autorizações ou licenças camarárias, por serem condicionantes inexistentes à data da autonomização da parcela.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
O MINISTÉRIO PÚBLICO instaurou ação declarativa sob a forma de processo comum, contra:
1.º- AA, e marido, BB;
2.º - CC, e marido, DD, formulando os seguintes pedidos:
«Se declare a nulidade do contrato permuta, acima identificado nos factos “ 7.º a 11°”, junto como doc. n° 5, com o consequente cancelamento de todas as inscrições registrais, inerentes, nomeadamente a respeitante à AP …, de …-11-2016, pela Conservatória de Registo Predial de Ferreira do Zêzere, descrito sob o n.º …, sobre o prédio urbano de 640,00 m2 inscrito na matriz urbana sob o artigo … (vide doc 5).»
Para fundamentar o pedido, alegou, em suma:
Por contrato de permuta celebrado no dia 25-11-2016, as Rés, cada uma proprietária de metade do prédio aí referido e com autorização dos respetivos Réus, declararam “que destacavam do mencionado prédio a parte urbana”, que, pela escritura, passava a constituir um novo prédio descrito como “prédio urbano”, composto por casa de habitação de rés-do-chão e 1.º andar, com área de 114 m2 e logradouro com 526 m2, sito no lugar de …, freguesia de Igreja Nova do Sobral, Ferreira do Zêzere, a confrontar do norte com …, do sul e nascente com CC e do poente com estrada, inscrito na matriz urbana sob o artigo …, com o valor patrimonial tributário de €9.120.
Mais declararam que, após o destaque, o prédio rústico passa a ter a seguinte descrição: prédio rústico sito em …, composto de cultura arvense com oliveiras, sobreiros e pinhal com 5320 m2, freguesia de Igreja Nova do Sobral, concelho de Ferreira do Zêzere, passando a confrontar a norte com … e …, inscrito na matriz rústica sob o artigo …, com o valor patrimonial tributário de €425,09.
No mesmo ato, estipularam que, através de permuta, a parte urbana ficaria propriedade dos primeiros réus e a parte rústica dos segundos réus.
Através desta permuta, as Rés autonomizaram a parcela urbana do prédio rústico sem nunca terem feito qualquer pedido prévio de licenciamento ou de operação de destaque junto da Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere, pelo que padece tal ato prévio e, em consequência, o contrato de permuta, de nulidade.
Os Réus contestaram por exceção e por impugnação.
Por exceção, deduziram a ilegitimidade do Réu BB (sendo que o Autor desistiu do pedido em relação a este Réu; desistência que veio a ser homologada por despacho de 19-01-2021) e a exceção de caducidade do direito de ação (julgada improcedente em sede de sentença).
Por impugnação, alegaram, em suma, que são alheios à eventual falta de autorização prévia, licença administrativa ou qualquer intervenção da Câmara Municipal; sempre agiram de boa-fé e negam que tenham realizado qualquer fracionamento proibido por lei através da escritura de permuta de 25-11-2016, porquanto a edificação existente data de 1937, razão pela qual apenas se limitaram a proceder à desanexação entre um prédio urbano e um rústico que sempre foram distintos e autónomos, e que, apenas por erro, aquando da passagem do cadastro em 1989, passaram a ser um único prédio.
Respondeu o MINISTÉRIO PÚBLICO à matéria das exceções.
Após realização de audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente.
Inconformado, apelou o Autor, defendendo a revogação da sentença e a sua substituição por outra que julgue procedente a ação e declare a nulidade do loteamento/destaque, apresentando para o efeito as seguintes CONCLUSÕES:
(…)
Na resposta ao recurso, os recorridos defenderam a manutenção da sentença recorrida.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objeto do Recurso
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), no caso, impõe-se apreciar da alegada nulidade do contrato de permuta com o consequente cancelamento de todas as inscrições registrais posteriores inerentes àquele por violação das regras do fracionamento e loteamento urbano.
B- De Facto
A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:
Factos Provados
«1. Em 1989, surge na matriz predial rústica sob o n.º … da Freguesia de Igreja Nova do Sobral, concelho de Ferreira do Zêzere, o prédio com uma área de 5.960m2, dos quais 640m2 correspondiam a uma parcela urbana.
2. Essa parcela urbana está inscrita na matriz urbana desde o ano de 1937, tendo o atual artigo ….
3. Em 24 de Maio de 1993, o aludido prédio … foi descrito no registo predial, sob a ficha …, com a área total de 5.960m2 e correspondendo-lhe os dois artigos já mencionados: … e ….
4. No dia 19 de julho de 1993, o aludido prédio … foi doado às rés por DD, através de escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Lisboa.
5. Donde, as rés tornaram-se, assim, comproprietárias do aludido prédio.
6. Em 24-11-2016, no Serviço de Finanças de Ferreira do Zêzere, a ré AA requereu a desanexação da área correspondente à parcela urbana do referido prédio (ou seja, os referidos 640m2 com o artigo 235), tendo declarado “que o seu prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia da Igreja Nova do Sobral, que erradamente se encontra implantado na parcela 3 (urb) do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo …, da referida freguesia”.
7. No dia 25-11-2016, no Cartório Notarial de Ferreira do Zêzere, as duas rés comproprietárias, cada uma proprietária de metade do referido prédio, declararam “que destacavam do mencionado prédio a parte urbana”, que passava a constituir um novo prédio descrito como “prédio urbano”, composto por casa de habitação de rés-do-chão e 1.º andar, com área de 114 m2 e logradouro com 526 m2, sito no lugar de …, freguesia de Igreja Nova do Sobral, Ferreira do Zêzere, a confrontar do norte com …, do sul e nascente com CC e do poente com estrada, inscrito na matriz urbana sob o artigo …, com o valor patrimonial tributário de €9.120”.
8. A par, declararam que, após o destaque, o prédio rústico passa a ter a seguinte descrição: prédio rústico sito em …, composto de cultura arvense com oliveiras, sobreiros e pinhal com 5.320m2, freguesia de Igreja Nova do Sobral, concelho de Ferreira do Zêzere, passando a confrontar a norte com … e …, inscrito na matriz rústica sob o artigo …, com o valor patrimonial tributário de €425,09.
9. E, no mesmo ato, estipularam que, através de permuta, a parte urbana ficaria propriedade dos primeiros réus e a parte rústica dos segundos réus.
10. Em sequência, na mesma Conservatória, procederam aos competentes registos daqueles atos: um prédio urbano de 640m2 inscrito na matriz urbana sob o artigo …, propriedade de DD e um prédio rústico de 5.320m2, inscrito na matriz rústica sob o artigo …, propriedade de CC.
11. Os RR. não pediram autorização prévia, licença administrativa ou qualquer intervenção da Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere.
12. A edificação existente no prédio data de 1937.»
Factos Não Provados
«Nada mais se provou, com interesse para a decisão da causa.»
C- Do Conhecimento das questões suscitadas no recurso
Como supra enunciado, a questão a decidir prende-se com a alegada nulidade do contrato de permuta e com o consequente cancelamento de todas as inscrições registrais posteriores inerentes àquele por violação das regras do fracionamento e loteamento urbano.
Resulta dos factos provados que no prédio referido no ponto 1 dos factos provados, inscrito na matriz predial desde 1989 e descrito no registo predial desde 24-05-1993, existe uma área rústica com 5.960m2, dos quais 640m2 correspondem a uma área urbana com 640m2, edificada desde 1937, estando a primeira inscrita na matriz predial sob o artigo … da freguesia de igreja Nova do Sobral, e a segunda, sob o artigo … da mesma freguesia.
Este imóvel foi doado às Rés em 19-07-1993 e só em 24-11-2016 a parte urbana veio a ser objeto de desanexação passando a constituir um novo prédio, tendo, na mesma data, sido celebrada a escritura pública de permuta entre as comproprietárias, em ordem a que a parte urbana ficasse na titularidade dos primeiros Réu e a parte urbana na titularidade da 1.ª Ré.
Enfatizando esta sequência factual, o Autor/Recorrente defende que, apesar da construção erigida na parte urbana datar de 1937, a divisão do prédio não se materializou nessa data, não constituindo uma unidade autónoma e independente em relação à parte rústica, porquanto em 1989, quando o imóvel entrou no regime de cadastro geométrico, o prédio mantinha-se na titularidade da mesma pessoa que o inscreveu no registo predial como prédio misto, com as duas componentes rústica e urbana.
Donde, concluiu que, aquando da escritura de permuta, a operação de divisão para poder legalmente verificar-se teria de obedecer ao disposto no artigo 1376.º do Código Civil e ao regime do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12), o que não se verificou, pois nunca foi pedida ou conferida qualquer autorização prévia, licença administrativa ou intervenção da Câmara Municipal competente nesse sentido.
Já os Réus/Recorridos, com a concordância da sentença sob escrutínio nesta sede recursória, centram a decisão da questão em apreço num raciocínio diferente, enfatizando que, em 1937, quando foi construída a parte urbana, ocorreu a divisão do imóvel por assim decorrer do regime então vigente (Decreto-Lei n.º 46 673, de 29-11-1965), pelo que a inscrição no registo predial em 1993 como prédio misto não ilude, nem afasta aquele regime legal e a consequente divisão do imóvel.
Na sentença recorrida, a fundamentação que suportou a decisão, tem o seguinte teor (na parte que ora releva):
«(…) no caso, também não é controverso que a construção existente, e acima referida, de 640 m2, é anterior a 1973 e, consequentemente, ao Decreto-Lei nº 289/73, de 06 de junho, pelo que importa saber se tal regime legal – imposto pelo referido Decreto-lei - é aplicável ao caso dos autos.
À data da construção (1937) estava em vigor o Decreto-Lei n.º 46 673 de 29.11.1965, que, no seu artigo 10.º, proibia o anúncio de venda, venda ou promessa de venda de terrenos, compreendidas em loteamento. Tendo surgido discrepâncias na jurisprudência sobre as consequências do incumprimento desse preceito, veio a ser lavrado o assento de 21.07.1987 com seguinte teor: "No domínio da vigência do Decreto-Lei n.º 46 673 de 29.11.1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos com ou sem construção, compreendida no loteamento".
Sustenta o Ministério Público, autor nos autos, que a data a considerar não é a da construção do prédio permutado mas a do contrato de permuta de 25.11.2016. Nessa data, entende o autor, estava em vigor o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que no artigo 69.º, comina com nulidade a permuta realizada, uma vez que não foi licenciado o loteamento nem na escritura se mencionou a respetiva autorização/licença.
Ora, pode ler-se no Parecer do Conselho Técnico dos Registos e Notariado, publicado no Boletim dos Registos e do Notariado, julho 7/2000 (fls. 74 e ss) que "o ato material de incorporação no solo de edifício construído até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73 de 06 de junho, operava, só por si, a divisão do prédio rústico onde se erigira a construção, provocando a separação, como prédio autónomo, do terreno de implantação do edifício, bem como do terreno adjacente que então lhe tenha ficado a servir de logradouro".
Com efeito, entendemos que a doutrina exposta é a que resulta da lei. A divisão operou-se com a construção efetiva, que logo foi levada à matriz. Podiam os anteriores proprietários ter registado o prédio e tê-lo alienado. Isto, antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73, pelo que não faria sentido que perdesse esse direito após a entrada em vigor daquele diploma.
O Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro refere as operações urbanísticas que estão sujeitas a licença - e cuja legalidade depende dessa mesma licença/autorização - não refere negócios jurídicos, sendo que estes até podem ser muito anteriores à vigência daquele diploma, como é o caso. Nos presentes autos, o prédio permutado fora destacado havia muitos anos (1937) e era juridicamente um prédio autónomo, irrelevando a circunstância de ainda não estar inscrito como tal no registo predial. Após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, foi permutado. Esta permuta não cai na alçada deste diploma. As operações materiais de construção do imóvel e de destaque do prédio tinham decorrido há muitos anos e essas é que importavam para efeitos do regime do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, como supra se explicitou.
Assim, e considerando o exposto, improcede, pois, totalmente, a ação.»
Vejamos, então, de que lado está a razão.
Os factos em apreciação abrangem um período que vai desde 1937 (data da edificação existente no prédio misto) até 2016 (data em que foi realizada a escritura pública de permuta e o destaque da parte urbana com subsequente registo do mesmo).
De permeio, ainda releva a inscrição no registo predial, em 1993, como prédio misto (com dois artigos matriciais, um rústico e outro urbano, estando a parcela urbana inscrita na respetiva matriz desde 1937), bem como a doação, no mesmo ano de 1993, do referido prédio misto a terceiro (tendo as ora Rés/Recorrentes adquirido, por essa via jurídica, o direito de compropriedade do imóvel).
Nesta janela temporal, vários regimes jurídicos relativos ao loteamento urbano foram-se sucedendo no tempo.
O Decreto-Lei n.º 46 673, de 29-11-1965, aprovou a primeira disciplina legal dos loteamentos urbanos, a que seguiram, sucessivamente, o Decreto-Lei n.º 289/73, de 06-06, o Decreto-Lei n.º 400/84, de 31-12, o Decreto-Lei n.º 448/91, de 29-11 e o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12, atualmente em vigor, mas com 22 alterações, sendo que, no ano 2016, data do registo do destaque já tinha sofrido 16 alterações, vigorando na altura a versão dada ao diploma pelo Decreto-Lei n.º 214-G/2015, de 02-11.
Como refere CARLA MARIA FERREIRA DA SILVA[1], até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 46 673, de 29-11-1965,«(…) as operações urbanísticas não estavam sujeitas a qualquer disciplina jurídica específica…», o que veio a tornar-se imperioso em face do crescimento de loteamentos e construções ilegais nos anos 60 do século passado, vindo o citado diploma legal, pela primeira vez, a «(…) definir loteamento urbano e as regras para o seu licenciamento; bem como, aferir da validade dos negócios jurídicos relativos a terrenos abrangidos por loteamentos urbanos sem prévio alvará.»
Em termos sinóticos e caraterizando o regime que emerge dos sucessivos diplomas, pode ler-se no Parecer R.P. 146/2006 DSJ-CT[2]:
«O conceito de loteamento é bastante antigo, tendo surgido entre nós com o Decreto-Lei n.º 46 673, de 29 de Novembro de 1965, que, no seu artigo 1.º, o apresenta como «a operação ou o resultado da operação que tenha por objecto ou tenha tido por efeito a divisão em lotes de um ou vários prédios fundiários situados em zonas urbanas ou rurais, para a venda ou locação simultânea ou sucessiva, e destinados à construção de habitações ou de estabelecimentos comerciais ou industriais».
Na vigência deste diploma a falta de licença não acarretava a nulidade do correspondente negócio jurídico, ferindo-o de simples anulabilidade, e sujeitando o infractor a penas de multa, como decorre do disposto no artigo 12.º.
Este conceito, contudo, só alcançou projecção verdadeiramente significativa após a publicação do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho. No artigo 1.º deste diploma consigna-se que a operação que tenha por objecto ou simplesmente por efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, destinados imediata ou subsequentemente à construção depende de licença camarária.
Este diploma cominou com a nulidade a celebração de qualquer negócio jurídico (e não apenas a compra e venda) que tivesse por objecto, ou simplesmente como efeito, a divisão de um prédio em lotes sem que fosse emitido o correspondente alvará.
Os diplomas subsequentes mantiveram este entendimento.
Com a publicação do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de Dezembro, bem como do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, não foi introduzida qualquer alteração expressiva no conceito em apreço, visto que se mantiveram os três requisitos considerados básicos pela doutrina. A saber: a divisão em lotes, a divisão de um ou vários prédios e o destino imediato ou subsequente de pelo menos um dos lotes a construção urbana.
A divisão em lotes, sublinha Fernando Alves Correia, constitui o punctum saliens da noção de loteamento, já que não se pode falar nesta figura jurídica sem divisão fundiária. A divisão, acrescenta o mesmo autor, deve ter origem num acto do proprietário ou proprietários do prédio ou prédios e tanto pode resultar de actos materiais como de actos jurídicos.
A noção de loteamento foi posteriormente revista pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 177/2001, de 04-06, que procedeu à sua republicação. Das inúmeras definições aglutinadas no seu artigo 2.º, consta, na alínea i), que se entende por «operações de loteamento: as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou mais prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento».
Em termos de aplicação da lei no tempo, e considerando o disposto no artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil, encontra-se consolidada nos vários Pareceres do IRN, que deve ser aplicável o regime legal à data do destaque da parcela de terreno para aferir da legalidade e validade do fracionamento do prédio por via desse destaque.
Nesse sentido, consignou-se no Parecer proferido no Proc. n.º 13/98, aprovado em 24-04-1998, a propósito de uma situação de divisão de prédio rústico já descrito, com uma construção concluída antes da vigência do Decreto-Lei n.º 289/73, de 06-06, remetendo para outros Pareceres extraídos no mesmo sentido[3]:
«9 - Tem sido entendimento deste Conselho, alicerçado aliás no disposto no artº 12º, nº 2, do Código Civil, o de que se deve ter sempre em consideração o condicionalismo legal vigente à data do destaque de parcela de terreno para construção urbana para se constatar da legalidade e validade do fraccionamento de prédio por esse destaque produzido (vd. nesse sentido, designadamente, os Procs. nºs 227-R.P.2, 54/86-R.P.3 e 60/93-R.P.4).
E, na lógica desse entendimento, tem sido invariavelmente firmada, com base em pareceres deste mesmo Conselho, a orientação de que o regime jurídico dos loteamentos urbanos - quer o fixado pelo Dec.-Lei nº 289/73, quer o consagrado pelos sucessivos diplomas que o têm alterado - não tem aplicação quando a divisão corresponda a construções concluídas anteriormente à vigência do Dec.-Lei nº 289/73, mesmo que o tivessem sido durante o período em que vigorou o Dec.-Lei nº 46.673 de 29.11.65, que foi o primeiro diploma a regulamentar o loteamento urbano, mas cujas disposições não feriam de nulidade as operações efectuadas em contravenção dos seus preceitos (vd., por todos, o Proc. nº 25/86-R.P.3).
Isto porque a conclusão da obra conferiu logo então - ou seja, num momento em que, dada a inexistência dessas regras ou de tal sanção para a sua violação, a divisão de prédios rústicos (ou urbanos) em parcelas para construção urbana não poderia constituir, em caso algum, acto nulo por violação das regras reguladoras do loteamento - à parcela de terreno onde ela foi incorporada foros de autonomia simultaneamente material e jurídica, consumando-se aí a divisão e passando essa parcela com a respectiva edificação a constituir um prédio novo e distinto daquele donde foi destacada.[4]
Não se tratava, como é bem de ver, de uma verdadeira e própria operação de loteamento de realização vinculadamente condicionada, tal como hoje se verifica, mas antes de simples acto (material) de destaque, possibilitando a desanexação a efectuar à descrição do prédio-mãe. Desanexação esta que, por sua vez, não constitui mais do que a tradução tabular dessa mesma realidade. Ponto é que os documentos apresentados a comprovem.»
No caso em análise neste Parecer, a construção datava de momento anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73, que, como acima dito, corresponde a um marco significativo na evolução do regime legal dos loteamentos ao estabelecer a nulidade da celebração de qualquer negócio jurídico (e não apenas da compra e venda) que tivesse por objeto, ou simplesmente como efeito, a divisão de um prédio em lotes sem que fosse emitido o correspondente alvará.
Raciocínio transponível, até por maioria de razão, para as situações em que a construção é anterior à vigência da primeira legislação sobre a matéria, ou seja, o Decreto-Lei n.º 46 673, de 29-11-1965, por via do qual nem sequer era exigível qualquer licença ou procedimento administrativo para o ato de loteamento (destaque, na terminologia atual).
Convém também esclarecer que o IRN nos seus vários pareceres também tem considerado que é preciso levar em conta a realidade jurídica existente à data da divisão e que, «(…) a aplicabilidade da lei do loteamento urbano não se circunscreve à hipótese de se tratar da divisão de um prédio em lotes de “terreno”. Antes nela expressamente se prevê qualquer ato ou negócio que implique, direta ou indiretamente, o fracionamento de prédios “com ou sem construção”».[5]
Ou seja, e para além de outras situações como seja do emparcelamento ou reparcelamento, o ponto principal da noção de loteamento urbano é a dita «transformação fundiária», que abrange a divisão de um ou de vários prédios, a aferir à data da produção dos efeitos relevantes na constituição e aquisição do direito, que se rege pela lei vigente à data desse facto por força do regime do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil.
A construção da edificação no terreno a destacar é, por consequência, o momento definidor dessa constituição/aquisição do direito à divisão e do (in)cumprimento dos respetivos condicionalismos vigentes nesse momento.
Tem sido reiteradamente acolhida a interpretação que a observância do princípio da legalidade no que concerne ao cumprimento da disciplina legal relativa aos loteamentos, para além das ressalvas previstas na legislação em vigor à data do ato, também deve respeitar as situações anteriores à legislação que cominou com a nulidade da divisão de um prédio noutro distinto quando seja violado aquele princípio da legalidade. Encontrando-se nesta última situação a existência de construções concluídas antes de estar em vigor tal cominação.
O que sucede no caso em apreço, considerando que a construção data de 1937. O que contraria a alegação do recorrente que assenta precisamente no inverso, ou seja, na irrelevância do momento em que ocorreu a construção para aferir da aplicação do regime jurídico pertinente à situação sub judice, mas que, como decorre de todo o exposto, não pode ser acolhida.
Também alega o recorrente, reconhecendo a existência da edificação desde 1937, que «nunca constituiria uma unidade autónoma e independente relativamente ao prédio rústico, não devendo ser de considerar que a divisão do prédio se materializou na data em que se procedeu à sua edificação» (conclusão 2).
Não vemos nesta alegação fundamentação jurídica que afaste aquela que acima explanamos e que imponha, ao invés, que se adote esta conclusão do recorrente, porquanto a construção é o ato material que está na base da efetiva divisão do imóvel e da qual decorrem os efeitos jurídicos substantivos concernentes ao loteamento/destaque de prédio novo e autónomo.
Como se refere no Parecer citado na nota 2, é o ato material da incorporação da obra ou do edifício no solo, levado a cabo anteriormente à exigência legal de licença ou autorização administrativa, que produz o efeito substantivo que origina o destaque de prédio novo e autónomo.
Interpretação que foi acolhida no Acórdão do STJ de 12-02-2002, que se debruçou sobre uma situação em que estava em causa uma construção implantada no imóvel no domínio da vigência do Decreto-Lei n.º 46 673, de 29-11-1965, tendo a doação do imóvel sido realizada em 1986, estando nessa data já em vigor o Decreto-Lei n.º 400/84, de 31-12, e que veio dar origem ao destaque do prédio urbano e correspondente registo, lendo-se no seu sumário[6]:
«1) No domínio da vigência do DL 46 673 de 29-11-1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos com ou sem construção compreendidos no loteamento-assento de 21-7-87.
2) O que importa é a divisão efectiva, operada com a construção em prédio desanexado de outro.
3) Assim, não é nula doação efectuada no domínio do DL 400/84 de 31-12 do novo prédio referido em 2), levado à matriz logo após a construção efectuada em data anterior a 1951, embora não inscrito no registo predial.»
Ora, o fracionamento fundiário ao abrigo da legislação em vigor à data da construção, que, repete-se, não exigia qualquer ato prévio de licenciamento ou autorização camarária, para além do efeito substantivo acima referido, também tem consequências imediatas em termos tabulares, sendo uma delas a abertura da descrição de prédio a desanexar de outro já descrito (ou a descrever, se estiver omisso), de forma independente, a pedido do próprio proprietário (cfr. artigos 36.º e 80.º, n.ºs 1 e 3, do Código de Registo Predial).
Sucede, contudo, que a anterior proprietária não procedeu ao registo da divisão fundiária assim operada e, mais do que isso, quando em 1989 o concelho de Ferreira do Zêzere, onde se localiza o imóvel, entrou em regime de cadastro geométrico, nenhuma ressalva de divisão foi feita, continuando o prédio a ser constituído por uma parte rústica e outra urbana, com uma única descrição, ainda que nela conste a existência de duas matrizes prediais, uma rústica e outra urbana.
E, para além disso, aquando da escritura de doação (1993), o imóvel foi identificado em conformidade com a descrição predial e inscrição matricial.
Pelo que a questão que se coloca, agora, é a de saber se estes atos (registrais e translativos do direito de propriedade) alteraram o efeito substantivo que originou o destaque de prédio novo e autónomo, ainda que o mesmo não tenha tido reflexo na inscrição tabular posterior e a mesma até indique que essa divisão fundiária não se verificou.
A sentença recorrida, salvo o devido respeito, não atentou na concreta questão que os autos suscitam quanto a este segmento fáctico-jurídico, pois a questão que se apresenta não é a do prédio não estar inscrito como autónomo no registo predial após a realização do ato material constitutivo do destaque (a construção), mas sim o facto de, após essa edificação, ter sido descrito como prédio misto, com duas componentes (rústica e urbana), ou seja, ignorando a proprietária a referida divisão e, posteriormente, o imóvel ter sido objeto de doação com essa mesma configuração jurídica.
O que suscita a questão dos efeitos jurídicos da descrição do imóvel em 1993 nos termos em que o foi.
Esclarecendo-se, antes de mais, que a inscrição na matriz tem natureza fiscal, tendo como objetivo único a cobrança dos impostos sobre o património ou com eles relacionados.
Por sua vez, também o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR) tem finalidade essencialmente fiscal, visando permitir o conhecimento da localização dos prédios rústicos, a sua configuração geométrica, área e confrontações.[7]
O artigo 28.º, n.º 1, do atual Código de Registo Predial[8], sem prejuízo das exceções que a própria lei prevê (cfr. artigos 28.º, n.º 2, a 31.º), estabelece o princípio da harmonização entre a localização, a área e o artigo da matriz, entre a descrição e a inscrição matricial ou o pedido de retificação ou alteração da mesma quando estão em causa prédios rústicos cadastrados (nos não cadastrados e nos urbanos, a harmonização limita-se ao elemento área e ao número do artigo[9]).
Os Capítulos II e III do Título IV do Código de Registo Civil (artigos 79.º a 103.º) regulam a matéria das descrições, averbamentos e anotações, donde decorre, na síntese do autor acima citado, que «é sempre sobre o prédio – que se descreve – que incidem os direitos – que se inscrevem.»[10]
Ou seja, os prédios são descritos através das menções previstas nos artigos 82.º e 83.º do referido diploma legal e a descrição tem como finalidade «a identificação física, económica e fiscal dos prédios» (artigo 79.º, n.º 1), estando cada prédio sujeito a uma «descrição distinta», constando das menções gerais, entre outras, a natureza rústica, urbana ou mista do prédio (artigos 79.º, n.º 2, e 82.º, n.º 1, alínea b), do mesmo Código), sendo que esta natureza não coincide com a noção fiscal, aproximando-se mais da noção civil (artigo 204.º, n.º 2, do Código Civil), considerando a finalidade de publicitação da situação jurídica dos imóveis imposta por razões de segurança jurídica.
Embora a natureza de prédio misto não se acomode à noção de prédio consignada no referido artigo 204.º, n.º 2, do Código Civil, esta é fácil de alcançar se tivermos em mente que está em causa um «prédio que é composto por uma parte rústica e outra urbana, integradas unitariamente num único registo.»[11]
Como acima referido, os factos jurídicos sujeitos a registo constam das inscrições, lendo-se no artigo 91.º, n.º 1, do Código de Registo Predial, que «As inscrições visam definir a situação jurídica dos prédios, mediante extrato dos factos a eles referentes.»
A finalidade última é a publicitação dos correspondentes direitos.
A relação jurídica registral é, assim, publicitada em função dos seus elementos: os sujeitos (ativos e passivos), o objeto (prédio) e o facto que se inscreve.[12]
As operações de loteamento (aqui usada a expressão em sentido amplo, significando divisão do prédio mediante determinadas condições, ou seja, como refere a lei «operações de transformação fundiária» e alterações das mesmas), por implicarem uma autonomização jurídica e material, também estão sujeitas a autonomização tabular por as mesmas interferirem com a identidade do imóvel (cfr. artigo 80.º, n.º 3, do Código de Registo Predial).
Todavia, as descrições podem ser atualizadas, retificadas e alteradas através de averbamentos, a pedido do interessado com legitimidade para o efeito e até oficiosamente em determinadas situações (artigos 88.º a 90.º e 120.º do Código de Registo Predial), uma vez que a verdade tabular deve coincidir com a verdade objetiva, dando, assim, expressão material e efetiva a um dos princípios gerais em matéria registral, que é o da concordância entre o registo e a realidade.
Do mesmo modo, também as inscrições podem ser completadas, atualizadas e restringidas por averbamento, sendo objeto de averbamento especial as alterações às operações de transformação fundiária (artigo 100.º, n.º 1, e 101.º, n.º 1, alínea n), do Código de Registo Predial).
Tudo o que vem sendo dito (de forma necessariamente sintética e lacunar) serve para evidenciar que a referida relação jurídica cadastral é publicitada e definida nas inscrições prediais daí decorrendo que, quem tem a inscrição a seu favor, goza da presunção de que tem o respetivo direito tal como se acha definido na descrição e inscrição, gozando, ainda, do princípio da prioridade (artigos 6.º e 7.º do Código de Registo Predial).
O que também significa que, à revelia do titular inscrito e contra o mesmo, não pode ser feito qualquer alteração da descrição do prédio (enquanto «imagem verbal do prédio»[13]) que prejudique o conteúdo do direito publicitado.
Ora, revertendo ao caso dos autos, e em face do que vem sendo dito, é de concluir que a inscrição do imóvel na matriz composto por uma componente rústica e outra urbana, revela apenas para efeitos fiscais, daí nada se podendo extrair em termos jurídicos em relação aos pressupostos legais da divisibilidade do imóvel decorrente da operação material de autonomização por via da edificação no mesmo de uma componente urbana.
Em relação à descrição e respetiva inscrição predial que ocorreu em 1993, o que resultou da relação jurídica registral é que o imóvel ficou identificado como um prédio misto com uma componente rústica e outra urbana.
Ora, essa descrição tem os efeitos acima referidos relacionados com os princípios que regem o registo predial, mormente, em termos de publicitação formal dos direitos dos titulares inscritos (como seja, a prioridade do registo, as presunções derivadas do mesmo, a oponibilidade dos atos jurídicos registados a terceiros interessados, etc.) e da correspondente segurança jurídica que se visa com essa publicitação.
A descrição predial não tem, porém, o efeito jurídico de determinar, constituir, estabelecer ou restringir, seja de que forma for, a relação jurídica pré-existente concernente à autonomização material e jurídica do imóvel por força das alterações fundiárias ocorridas no mesmo que determinaram a divisão do imóvel por numa parcela ter sido edificada uma construção sem violação da legislação vigente à data da edificação.
Não nos podemos esquecer que o registo, como prescreve o artigo 1.º do Código do Registo Predial, «destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio imobiliário», só adquirindo natureza constitutiva em relação à hipoteca legal e judicial, sendo tão só condição de eficácia do ato constitutivo da hipoteca voluntária em relação às próprias partes e terceiros (artigo 4.º, n.º 2, e 5.º, do mesmo Código).
Consequentemente, não se pode acompanhar o recorrido quando vem defender que a descrição do imóvel em 1993 como prédio misto significa que juridicamente não existia um prédio autónomo originado pela edificação nele construída muitos anos antes.
Ademais, e como se disse, sendo a descrição (e a inscrição) suscetível de retificação, alteração e atualização, é manifesto que a descrição de um imóvel num determinado momento com determinadas caraterísticas, nunca poderia coartar o direito dos interessados levaram, posteriormente, ao registo as alterações anteriormente ocorridas e não mencionadas, por lapso ou desconhecimento da relevância da menção da alteração material verificada (e que se encontra provada - cfr. Facto provado 12), abrindo-se uma nova descrição em face da verificação da alteração fundiária.
Sublinhando-se, ainda, que a doação do imóvel nos termos que constam da escritura de doação, em conformidade com a descrição/inscrição tabular à data da mesma, também em nada altera o que vem sendo dito, ou seja, o direito da então proprietária à divisão, ainda que não tenha sido levado ao registo, não deixou de existir e, consequentemente, foi transmitido às novas comproprietárias.
Efetivamente, a doação é um contrato bilateral, gratuito, de natureza real quod effectum, mas, simultaneamente, obrigacional, e tem como efeito essencial a transmissão da titularidade do bem do doador para o donatário nos mesmos termos em que existia na esfera jurídica do doador (artigos 930.º, 940.º e 954.º, alíneas a) a c), do Código Civil).
Deste modo, o direito da doadora de ver autonomizado a parcela do imóvel onde foi construída a habitação, transferiu-se nos termos em que existia na sua esfera jurídica para as esferas jurídicas das donatárias, assistindo-lhes, consequentemente, o direito de levarem ao registo aquela transformação fundiária nos mesmos termos em que a doadora o podia ter feitos antes da doação, ou seja, ao abrigo da legislação que lhe permitia efetuar o destaque da parcela sem necessidade de obtenção de autorizações ou licenças camarárias, por serem condicionantes inexistentes à data da autonomização da parcela.
Nestes termos, improcede a apelação.
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Sem custas dada a isenção do recorrente.
Évora, 07-12-2023
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
Albertina Pedroso (1.ª Adjunta)
José António Moita (2.º Adjunto)
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[1] Dissertação de Mestrado, intitulada Urbanismo e o Registo Predial, Universidade de Coimbra, Julho de 2019, p. 12, consultável em
https://estudogeral.uc.pt/bitstream/10316/90261/1/O%20URBANISMO%20E%20O%20REGISTO%20PREDIAL.pdf
[2] Homologado em 27-04-2007, p. 4-6, consultável em
https://irn.justica.gov.pt/Portals/33/Doutrina/Pareceres%20do%20Conselho%20Consultivo/Registo%20Predial%20Casa%20Pronta/2006/prp146-2006.pdf?ver=2019-06-07-134846-300
[3] Consultável em
https://irn.justica.gov.pt/Portals/33/Doutrina/Boletins%20-%20BRN/1998/maio/II_Caderno_BRN_5_mai_1998.pdf?ver=z0pot_3Ruiv6E5m4uEIeQw%3d%3d (p. 27- 33 do Boletim dos Registos e do Notariado, Março de 1998, II Caderno).
[4] Sublinhado nosso.
[5] Neste sentido, Parecer no Proc. n.º 4/93, R.P. Boletim n.º 5/2001, p. 32-36, maxime p. 34, e Parecer R.P. R.P. 146/2006 DSJ-CT referido na nota 2, maxime p. 7.
[6] Ac. STJ, de 12-12-2002, proc. n.º 02B3568 (Nascimento Costa), disponível em www.dgsi.pt
[7] O Decreto-Lei n.º 72/2023, de 23-08, aprovou o Regime Jurídico do Cadastro Predial e estabeleceu o Sistema Nacional de Informação Cadastral e a Carta Cadastral. Como se lê no preâmbulo do diploma, converteu «em cadastro predial os prédios rústicos localizados nos município em regime de cadastro geométrico da propriedade rústica, e a informação aos mesmos associada, tendo como objetivo reunir, num regime único de cadastro, todos os prédios cadastrados inscritos na carta cadastral, independentemente do seu regime de origem.»
[8] Decreto-Lei n.º 224/84, de 06-07, e atualizações subsequentes.
[9] Cfr. MOUTEIRA GUERREIRO, in Temas de Registos e de Notariado, “Notas de Direito Registral: O Pedido, o Processo e os Actos de Registo”, Almedina, Janeiro 2010, p. 73.
[10] MOUTEIRA GUERREIRO, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), Coimbra Editora, 1993, p. 165.
[11] MOUTEIRA GUERREIRO, Temas…, p. 78.
[12] Idem, p. 87.
[13] Nas palavras de RUI JANUÁRIO e ANTÓNIO GAMEIRO, Direito Registral Predial, Quid Juris, Lisboa, 2016, p. 190.