Évora
| 1021/24.3T8BJA.E1 |  |
DECISÃO SURPRESA
ARRENDAMENTO
COMPRA E VENDA
CONTRATO-PROMESSA
SINAL
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
IVA
I- Caracterizar o negócio com base nos factos (pacíficos) como contrato misto traduz apenas uma análise, ou seja, um juízo de interpretação que não extravasa o objecto onde se movem as posições das partes. É uma análise interpretativa que nada tem de inesperado não se exigindo o cumprimento do contraditório.
II- Quando se utiliza um certo tipo de contrato como meio ou instrumento para a consecução de finalidade diferente da que lhe é própria, como instrumento de realização de outro contrato, encontrando-se uma unidade contratual estamos perante um contrato misto.
III- Não existem soluções rígidas na definição do regime dos contratos mistos, importa sim encontrar, no quadro da situação concreta, a disciplina mais razoável, partindo das valorações e interesses envolvidos, da função económico-social do negócio, da vontade real e hipotética das partes, criando uma solução concreta através da interpretação complementadora com base nos princípios, cláusulas gerais e standards tais como a boa-fé a equidade ou a diligência do bom pai de família.
Herdade da Pasmaria, Lda. [Autora], com sede no Lugar do Monte do Vau, em Quintos, intentou ação declarativa comum contra, De Prado Portugal, S.A. [Ré], com sede em Monte da Fonte dos Frades, em Baleizão, peticionando, «Ser judicialmente declarada a resolução do contrato-promessa celebrado entre a A. e a R. acima referido identificado no art. 2. desta petição objecto do aditamento identificado no art. 3. desta petição, e declarado que esse contrato-promessa ficou sem efeitos»;
«Ser judicialmente declarada a cessação do contrato de arrendamento rural celebrado entre a A. e a R. acima referido identificado no art. 2. desta petição objecto do aditamento identificado no art. 3. desta petição»;
«Ser judicialmente declarado que a resolução e a cessação referidas nas als. 1) e 2) deste pedido, respectivamente, ocorreram no dia 31/Dezembro/2023 imediatamente a seguir às 24 horas do dia 30/Dezembro/2023»;
«Ser judicialmente declarado que a R. estava obrigada a desocupar e a restituir tudo o que era o objecto / estava abrangido pelo referido arrendamento (designadamente, o terreno arrendado – isto é, o terreno com a área global de cerca de 146,00 ha (cento e quarenta e seis hectares) delimitada na planta junta ao referido contrato de arrendamento rural como ANEXO 1, correspondente à totalidade do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo n.º 11, da Secção G, união das freguesias de Localização 1, concelho de Localização 2, descrito na CRP de Localização 2 sob o n.º 457, e a parte de cada um dos outros três prédios identificados no art. 1. desta petição - e o demais enunciado no art. 7. desta petição) na data da cessação do referido contrato de arrendamento»;
«Ser a R. condenada a desocupar e a restituir de imediato à A. tudo o que era o objecto / estava abrangido pelo referido arrendamento, designadamente, o terreno arrendado – isto é, o terreno com a área global de cerca de 146,00 há (cento e quarenta e seis hectares) delimitada na planta junta ao referido contrato de arrendamento rural como ANEXO 1, correspondente à totalidade do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo n.º 11, da Secção G, união das freguesias de Localização 1, concelho de Localização 2, descrito na CRP de Localização 2 sob o n.º 457, e a parte de cada um dos outros três prédios identificados no art. 1. desta petição -, livre de pessoas, bens e animais, e em boas condições agrícolas e ambientais, bem como a restituir tudo o mais abrangido pelo referido arrendamento, designadamente o demais enunciado no art. 7. desta petição, em bom estado»;
«Ser a R. condenada a pagar à A., desde a data da cessação do referido contrato de arrendamento até ao momento da efetiva e integral restituição de tudo o que era o objecto / estava abrangido pelo referido arrendamento nos termos acima referidos, a renda estipulada, a título de indemnização, acrescida do dobro a partir da constituição em mora, nos termos do disposto no art. 1045.º, do Código Civil, sendo que às quantias devidas e não pagas acrescem juros moratórios vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, contados desde a data dos respetivos vencimentos e até efetivo e integral pagamento».
Alegando que, as partes celebraram um contrato promessa de compra e venda, na qual a Autora assumiu a posição de promitente vendedor e a Ré de promitente comprador, incidente sobre um prédio, constituído por vários terrenos, que seria autonomizado juridicamente após aprovação do PIER da Herdade do Telheiro; caso o PIER não fosse aprovado dentro de certo prazo, o contrato seria resolvido; paralelamente, celebraram um contrato de arrendamento, incidente sobre os terrenos que viriam a constituir o novo prédio, cuja cessação de vigência ficou associada à própria resolução do contrato promessa. Posteriormente, aditaram o contrato promessa condicionando-o a um novo prazo e à verificação de decisões objetivas relativas à aprovação do PIER, e que, não as existindo, decorria um prazo de negociação entre as partes para a aquisição da própria Autora pela Ré, findo o qual, sem lograrem resultado, o contrato seria resolvido. Que o PIER nunca foi aprovado nem ocorreu decisão viável da sua aprovação, assim como não chegaram as partes a acordo para a aquisição da Autora. Que, ambos os contratos, pois, cessaram.
Na contestação a Ré impugna os juros de mora contabilizados sobre a indemnização pedida e invoca a exceção perentória extintiva, invocando: (i) a má-fé da Autora ao não diligenciar que o PIER fosse aprovado, causando, propositada e culposamente, por sua conduta omissiva, a ocorrência da condição resolutiva a que as partes haviam sujeitado o contrato, nada podendo a Ré, por sua parte, fazer para que o PIER fosse concluído com sucesso, uma vez que apenas a Autora, promotora, podia suprimir as irregularidades apontadas pelo Turismo de Portugal ao projeto apresentado; que a Autora igualmente de má-fé impossibilitou a negociação para a sua aquisição por parte da Ré uma vez que acordou com esta, durante esse tempo, uma nova alteração contratual para prorrogação do prazo para a celebração do contrato promessa; que assim, deverá ser tida a condição resolutiva como não verificada; (ii) a impossibilidade legal da condição resolutiva uma vez que o PIER, com o plano concretamente apresentado pela Autora, não poderia ser aprovado ante as irregularidades de que padecia apontadas pelo Turismo de Portugal; (iii) a nulidade da condição resolutiva do contrato de arrendamento rural, uma vez que contraria a taxatividade dos fundamentos resolutivos invocáveis pelo senhorio e desrespeita o prazo mínimo legal imperativo previsto de sete anos.
A Ré deduziu reconvenção peticionando o seguinte:
«Ser declarada a não verificação da condição resolutiva do CPCV por conta da atuação da Autora e provocação, contra as regras da boa fé, dessa mesma verificação, e ser consequentemente declarado em vigor o CPCV, tudo conforme o disposto no artigo 275.º, n.º 2 do Código Civil e com as legais consequências inerentes a tal declaração»;
«Subsidiariamente, caso o pedido referido no ponto anterior não proceda (o que não se concede), deverá ser declarada a impossibilidade legal da condição resolutiva aposta ao negócio celebrado entre as partes (CPCV), nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 271.º, n.º 2, parte final, e, por conseguinte, que a referida condição seja declarada por não escrita, e consequentemente declarado que o CPCV se mantém em vigor, com as consequências legais decorrentes de tal declaração»;
«Subsidiariamente, em caso de procedência do pedido da Autora de ser declarada a resolução do CPCV, por qualquer motivo, deverá a Aut ora ser condenada a restituir à Ré o montante de € 3.272.500,00 pagos a título de sinal e reforço do mesmo, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos»;
«Sem prejuízo do que antecede, e em cúmulo com os pedidos apresentados, ser declarada a nulidade da Cláusula 4.3 do CPCV e ilícita a consequente resolução do CAR por violação da lei taxativa e, como tal, que seja dado sem efeito a declaração de resolução do referido contrato, mantendo-se este em vigor, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 17.º e 9.º do Novo Regime Jurídico do Arrendamento Rural, com todos os legais e devidos efeitos».
A reconvenção foi contestada alegando a Autora que negou que não tivesse diligenciado pela aprovação do PIER; negando o direito da Ré a juros de mora e à devolução do valor correspondente ao Iva, por respeito às rendas liquidadas; invocando o abuso de direito da Ré, uma vez que esta sabia qual o projeto do PIER por si pretendido e conformou-se com o mesmo e em caso de procedência da impossibilidade legal da condição ou da nulidade de uma cláusula resolutiva, então, verificar-se-ia a nulidade de todo o contrato; alegando a exceção do não cumprimento, pois a Autora não está obrigada a restituir qualquer quantia à Ré enquanto esta não desocupar e restituir tudo o que era abrangido pelo contrato de arrendamento rural.
Foi proferida sentença, que julgo a ação e a reconvenção parcialmente procedentes e, em consequência:
a) Declaro resolvidos, com efeitos a 31 de dezembro de 2023, os contratos de promessa de compra e venda e de arrendamento rural celebrados pelas partes no dia 25 de fevereiro de 2020, e aditados no dia 31 de março de 2023, juntos à petição como documentos n.ºs 5, 6, 7 e 8.
b) Condeno a Ré a restituir à Autora, livre e devoluto, o objeto locado [terrenos e bens identificados na cláusula 2.1 e 2.2 do contrato de arrendamento].
c) Condeno a Ré a pagar à Autora o montante anual correspondente ao dobro da renda [estipulada na cláusula 4.1 do contrato de arrendamento], a título de indemnização, desde a data da resolução do contrato até restituição do objeto locado, deduzido do montante pago pela Ré a título de rendas no período subsequente à resolução.
d) Condeno a Autora a pagar à Ré o valor d e € 2.950.000,00 [dois milhões novecentos e cinquenta mil euros], a título de restituição de sinal, contra o cumprimento simultâneo da alínea b) do dispositivo.
e) Absolvo as partes, Ré Reconvinte e Autora Reconvinda, do demais peticionado na ação/reconvenção.
f) Condeno Autora Reconvinda e Ré Reconvinte no pagamento das custas do processo, na medida do respetivo decaimento, que se fixa em 25% para a primeira e em 75% para a segunda.
Inconformada com a sentença, a Ré interpôs o presente recurso contra a mesma, formulando as seguintes conclusões:
«III. A. Ao presente recurso deve ser atribuído efeito suspensivo, na medida em que a execução imediata da sentença causa um prejuízo considerável à Ré, Apelante, impossível de ser revertido, e que a ora Apelante se disponibiliza a prestar caução por depósito autónomo à ordem dos presentes autos, no valor que o Tribunal vier a considerar adequado ao fito – sempre limitado, no valor máximo, ao valor da renda anual – sendo certo que, na fixação do valor da caução, deverá sempre ser levado em linha de conta que a Apelada mantém na sua posse a quantia de, pelo menos, € 2.950.000,00 que deve à Apelante nos termos da sentença recorrida.
B. A sentença recorrida é nula por constituir uma decisão surpresa.
C. O Tribunal a quo julgou improcedente a exceção de nulidade da cláusula resolutiva do contrato de arrendamento com fundamento na qualificação da relação jurídica como contrato misto de compra e venda e arrendamento, com prevalência do regime da compra e venda, sem que tal enquadramento tivesse sido alegado pelas partes ou submetido a prévio contraditório.
D. A omissão do dever de audição das partes quanto a essa qualificação jurídica configura nulidade processual suscetível de influir na decisão da causa, sendo a mesma arguível em sede de recurso por estar coberta pela decisão final.
E. A sentença recorrida violou, assim, o disposto no artigo 3.º, n.º 3, do CPC, devendo ser declarada nula, com as legais consequências.
F. Andou mal o Tribunal a quo ao qualificar os negócios jurídicos celebrados entre as Partes como contrato misto de compra e venda e arrendamento, incorrendo em erro de qualificação jurídica.
G. As Partes celebraram dois contratos autónomos – CPCV e CAR – ligados por coligação funcional, cada qual sujeito ao seu regime tipificado, não se verificando unidade negocial própria da figura do contrato misto.
H. Os critérios distintivos do contrato misto (instrumento único, economia contratual una e contraprestação unitária) não se mostram preenchidos, existindo, na verdade, uma pluralidade de contratos que gozam de uma interdependência funcional, mas sem fusão dos respetivos regimes.
I. O contrato de arrendamento rural foi autonomamente celebrado e executado, tendo a Recorrente exercido o gozo do prédio mediante o pagamento da renda acordada, objeto de tratamento fiscal como tal.
J. O acordo de eventual imputação das rendas a reforço de sinal consubstancia mero exercício da liberdade contratual consagrada no artigo 405.º do Código Civil, não alterando a natureza das prestações nem descaracterizando o sinalagma locatício.
K. Coexistem, assim, dois contratos coligados, mantendo cada um a sua autonomia e aplicando-se-lhes os respetivos regimes jurídicos, inexistindo qualquer prevalência do regime da promessa de compra e venda sobre o regime do arrendamento rural.
L. A sentença recorrida incorreu, assim, em erro de qualificação jurídica, devendo ser revogada nesta parte e substituída por decisão que reconheça a existência de dois contratos autónomos coligados, com aplicação dos respetivos regimes jurídicos.
M. A Cláusula 4.3 do CPCV, uma clausula resolutiva inserida noutro contrato que pretende determinar a cessação automática do CAR, introduz uma causa atípica de extinção do arrendamento rural, contrariando o regime imperativo do NRAR, pelo que é nula nos termos do artigo 294.º do Código Civil.
N. Ainda que assim não se entendesse, a cessação pretendida pela Autora, com efeitos decorridos apenas três anos após a celebração do CAR, sempre seria nula por violação do prazo mínimo de duração de sete anos previsto no artigo 9.º, n.º 1, do NRAR.
O. A sentença recorrida incorreu, assim, em erro de julgamento ao não declarar a nulidade da Cláusula 4.3 do CPCV e ao admitir a cessação do CAR com base na mesma, pelo que deve ser revogada nesta parte, julgando-se procedente a exceção de nulidade da referida cláusula e determinando-se a manutenção do CAR até ao termo contratualmente previsto.
P. Ainda que se qualificasse a relação como contrato misto (por mera hipótese e sempre sem conceder), tal qualificação não permite afastar normas imperativas, porquanto a autonomia privada do artigo 405.º, n.º 1, do Código Civil tem, necessariamente, de ser exercida “dentro dos limites da lei”, prevalecendo o regime imperativo aplicável ao arrendamento rural.
Q. Em caso de conflito entre regimes, devem ser aplicadas prioritariamente as normas imperativas especialmente previstas para o arrendamento rural, apenas se ponderando combinações supletivas quando inexistam preceitos específicos, o que não é o caso.
R. A “absorção” do CAR pelo CPCV, acolhida na sentença, colide com regras imperativas do NRAR sobre duração mínima e formas taxativas de cessação. Onde a lei é imperativa, cessa a disponibilidade das partes, sendo ineficazes estipulações em contrário por força do disposto no artigo 294.º do Código Civil.
S. Deve, assim, ser revogada a sentença recorrida, julgando - se a nulidade da cláusula resolutiva e mantendo - se o CAR até ao seu termo contratual.
T. Admitindo- se, porém, por hipótese e sem conceder, a “absorção” do CAR pelo CPCV e a consequente recondução daquela relação contratual a um comodato, o regime do arrendamento rural torna - se inaplicável, não podendo aplicar-se ao caso as consequências típicas desse regime, designadamente sancionatórias.
U. A conde nação no “dobro da renda” pressupõe a necessária aplicação do artigo 1045.º do Código Civil (regime próprio do arrendamento), o que colide com a própria fundamentação da sentença que afasta o arrendamento por via da qualificação prevalente do contrato - promessa.
V. Se a relação contratual que versa sobre o gozo do imóvel for encarada como um comodato, ou seja, gratuita por condição, como entende o Tribunal a quo, qualquer compensação posterior apenas poderia fundar - se em responsabilidade civil geral, nunca em sanção típica de arrendamento.
W. Verifica - se, assim, uma contradição decisória e, como tal, deverá a sentença recorrida ser revogada na parte em que condena a ora Recorrente no pagamento do montante anual correspondente ao dobro da renda estipulada, a título de indemnização, desde a alegada cessação até à restituição do imóvel, com as legais consequências.
X. Tendo a sentença qualificado as prestações anuais pagas pela Recorrente como reforço de sinal (e não como rendas), a condenação na restituição de tais montantes deve abranger o valor efetivamente entregue em cada prestação (€ 184.500,00), não apenas o montante contante do contrato (€ 150.000,00), sob pena de contradição com a própria fundamentação adotada.
Y. Não existe base jurídica para excluir a devolução da componente respeitante ao IVA quando a própria decisão afasta a natureza locatícia que justifica o seu pagamento.
Z. A restituição deverá, assim, ser calculada por referência ao valor bruto efetivamente pago pela Recorrente e, alinhando-se o pedido com a cessação fixada em 31 de dezembro de 2023 – excluindo-se, por isso, o montante pago em 2024 –, o montante devido à Recorrente a título de sinal e reforços de sinal totaliza € 3.088.000,00.
AA. Deve, por isso, ser r evogada a parte da sentença que limita a restituição a € 150.000,00 por ano (sem IVA), condenando- se a Autora a devolver € 184.500,00 por ano, em acréscimo aos demais pagamentos realizados que, no seu conjunto perfazem o montante de € 3.088.000,00.
BB. A este valor acrescerá o valor pago pela Recorrente à Recorrida relativo aos anos de 2024, 2025 e 2026 a título de renda, o qual deverá ser restituído no caso de se confirmar o entendimento do Tribunal a quo de que não existiu qualquer arrendamento juridicamente válido e autónomo, mas antes um verdadeiro comodato.
CC. A exceção de não cumprimento invocada pela Autora exige sinalagmaticidade entre as prestações em confronto, o que não ocorre nos presentes autos. A devolução do sinal e subsequentes reforços de sinal, prevista na Cláusula 4.2 do CPCV, é obrigação autónoma, automática e sujeita a prazo certo, não constituindo contrapartida da “entrega do imóvel”, obrigação distinta e própria do contrato de gozo (do CAR ou do comodato).
DD. Independentemente de existir uma coligação de contratos ou um contrato misto, a mera existência de contraprestações não basta, é imperativamente necessária uma interdependência causal entre as prestações em confronto, inexistente no caso, por terem fonte, função e regime diferentes.
EE. A arguição e o exercício da exceção por parte da Autora pode, ainda, consubstanciar uma violação do princípio da boa - fé, uma vez que reteve mais de três milhões de euros e apenas invocou a exceção tardiamente, em sede judicial.
FF. Deve, assim, ser revogada a decisão que acolheu a exceção e a Autora ser condenada a restituir o valor de € 3.088.000,00, acrescidos de juros de mora legais vencidos e vincendo até integral pagamento.
GG. A repartição de custas deve obedecer ao artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, aferindo - se pela sucumbência material e utilidade económica dos pedidos, sendo que a fixação do decaimento da Ré Reconvinte em 75% com base num “juízo de aproximação/grandeza” viola tais critérios.
HH. Nos termos da orientação jurisprudencial dominante, devem autonomizar - se as custas da ação e da reconvenção, fixando o decaimento em cada segmento segundo o respetivo vencimento, como impõe o artigo 527.º do CPC e a existência de pedidos não patrimoniais não justifica inverter a proporção decorrente dos pedidos patrimoniais de vários milhões de euros, que constituem o centro do litígio.
II. Deve, por isso, ser reformada a decisão quanto a custas, fixando - se separadamente as custas da ação e da reconvenção e, em qualquer caso, reduzindo - se substancialmente o decaimento da Ré Reconvinte para um patamar compatível com a sua sucumbência efetiva.
Nestes termos e nos demais de Direito aplicáveis, deverá o presente recurso de apelação ser julgado totalmente procedente, e em consequência ser a decisão do Tribunal a quo revogada, com todas as legais consequências.
Ao julgardes assim, Venerandos Juízes Desembargadores, estareis uma vez mais a fazer a acostumada JUSTIÇA!»
Nas contra-alegações a A. concluiu o seguinte (transcrição):
«1) A sentença recorrida não padece de qualquer nulidade, designadamente, não configura uma decisão surpresa.
2) Com efeito, não existe decisão surpresa quando a decisão e os seus fundamentos estejam ínsitos ou relacionados com o pedido formulado e se a solução final alcançada pelo tribunal se moveu dentro do perímetro da causa pedir e do pedido, e num quadro jurídico que, nessa medida, se afigurava como expetável ou que, pelo menos, poderia ter sido perspetivado pelas partes, sendo que recai sobre as partes o ónus de analisarem as diversas possibilidades interpretativas, suscetíveis de virem a ser seguidas e utilizadas na decisão, cumprindo-lhes adotar as necessárias e indispensáveis precauções, em conformidade com um dever de litigância diligente e de prudência técnica.
3) No caso concreto, a decisão recorrida não pode ser considerada uma decisão surpresa ou uma “solução nova”, designadamente, considerando:
i) a “ligação umbilical”/“síntese contratual indissociável” entre o contrato -promessa e o contrato de arrendamento rural, designadamente, no que toca à data da celebração, objecto, cálculo do preço (clausula 2.2. do contrato-promessa), consequências da resolução do contrato- promessa (cláusula 4.2. do contrato-promessa);
ii) os pedidos formulados pelas partes nos seus articulados;
iii) a jurisprudência existente no sentido da qualificação de situações como a dos autos como um contrato misto nos termos plasmados na sentença.
iv) É irrepreensível a qualificação jurídica dos negócios celebrados entre as partes como contrato misto de promessa de compra e venda e arrendamento com prevalência da promessa sobre o arrendamento.
5) Isto à luz dos contratos e da factualidade provada - da qual resulta a referida ligação umbilical”/“síntese contratual indissociável” entre o contrato -promessa e o contrato de arrendamento rural, com manifesta prevalência da promessa sobre o arrendamento -, da lei e da jurisprudência, designadamente da jurisprudência citada na douta sentença recorrida.
6) Em face da referida qualificação, improcede a alegada nulidade e ineficácia da cláusula 4.3 do contrato- promessa e o que se alega em sede de “A “imperatividade” das normas imperativas””.
7) Sem conceder, em caso algum se verificaria a nulidade da cláusula resolutiva do contrato de arrendamento rural.
8) Com efeito, nos termos do art. 15.º, n.º 1, do DLn,.º 294/2009, de 13 de Outubro, mais concretizado no art. 16.º do mesmo diploma, uma das formas de cessação do contrato de arrendamento é por “acordo entre as partes”, sendo que na cláusula 4.2.2. do contrato -promessa constante do aditamento ao mesmo e na cláusula 4.3. do contrato-promessa as partes acordaram cessar o contrato de arrendamento nos termos previstos nessas cláusulas.
9) Sem conceder ainda, pelo facto de a R. ter assinado o contrato-promessa livre e esclarecidamente, acordando a cessação do contrato de arrendamento nessas circunstâncias, não lhe assiste o direito de invocar tal excepção sob pena de incorrer em manifesto abuso de direito (art. 334.º, Cód. Civil).
10)Também improcede a alegação da errada aplicação do regime sancionatório característico do arrendamento, pois a essa solução sempre se chegaria pela aplicação por analogia do disposto no art. 289.º, n.º 1, do Cód. Civil, ou mesmo ao abrigo da equidade, na medida em que a Recorrente está no gozo do objecto locado arrendados desde 25/Fevereiro/2020 e não é possível o gozo do objecto locado ser restituído à Recorrida.
11)Não se verifica qualquer erro de cálculo do valor de reembolso dos montantes entregues a título de reforço de sinal, quer à luz do texto dos contratos como bem se refere na douta sentença recorrida, quer, sem conceder, por força da legislação relativa ao IVA, isto é, o valor do IVA foi fiscalmente deduzido pela Recorrente ou reembolsado à Recorrente pelo Estado e, também, não pode ficar na posse da Recorrida que por lei está obrigada a entregá-la ao Estado.
12)Verificam-se os pressupostos da excepção de não cumprimento, sendo pacífico que na Jurisprudência e Doutrina que, apesar de a lei apenas prever a hipótese de não haver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, entende-se que a excepção pode ser invocada ainda que haja vencimentos diferentes, por aquele dos contraentes cuja prestação deva ser feita depois da do outro; só não poderá opô- la o contraente que devia cumprir primeiro.
13)A respeito da excepção de não cumprimento dir-se-á ainda ser inaceitável a alegação da Recorrente quando:
A Recorrente tudo fez e faz para não restituir à Recorrida o objecto locado;
A Recorrente continua a explorar o objecto locado ilicitamente desde a data da resolução dos contratos no dia 31/12/2023;
Tendo a Recorrente na prática explorado gratuitamente o objecto locado desde sempre dada a devolução de rendas operada em consequência da resolução;
A Recorrida está privada da posse do objecto locado sua propriedade, e consequentemente, da exploração económica do olival bem como da disposição do objecto locado como bem entenda.
14)Finalmente, carece de fundamento o pedido de reforma da sentença quanto a custas, pois num juízo global não se poderia alcançar outra repartição, pois a acção procedeu praticamente na totalidade, pendendo a causa para a Recorrida além daquilo que se pode reputar como metade da utilidade da causa.
15)A douta sentença cumpriu a Lei e o Direito, não merecendo qualquer reparo.
TERMOS EM QUE E NOS MAIS DE DIREITO QUE VOSSAS EXCELÊNCIAS DOUTAMENTE SE DIGNAREM SUPRIR, DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO IMPROCEDENTE, MANTENDO- SE A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA. ASSIM SE FARÁ JUSTIÇA.»
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1. O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2 sob a ficha n.º 227/19990128 da freguesia de Localização 1, denominado «Herdade do Vau de Cima», inscrito na matriz sob o artigo 10 da secção I, tem registada a aquisição a favor da Autora.
2. O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2 sob a ficha n.º 291/20021230 da freguesia de Localização 1, denominado «Herdade do Telheiro», inscrito na matriz sob o artigo 8 da secção G, tem registada a aquisição a favor da Autora.
3. O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2 sob a ficha n.º 58/19870810 da freguesia de Localização 1, denominado «Herdade do Vau de Cima», inscrito na matriz sob o artigo 3 da secção I, tem registada a aquisição a favor da Autora.
4. O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 2 sob a ficha n.º 457/20090608 da freguesia de Localização 1, denominado «Herdade da Pasmaria», inscrito na matriz sob o artigo 11 da secção G, tem registada a aquisição a favor da Autora.
5. Autora, como senhoria, e Ré, como arrendatária, celebraram, em 25 de fevereiro de 2020, um contrato de arrendamento rural, sobre um terreno com a área global de cerca de 146,00 ha, delimitada no Anexo 1, correspondente à totalidade do prédio aludido no ponto 4 e parte dos demais, junto à petição como documento n.º 5, aqui dado por reproduzido, no qual consta, entre o mais, as seguintes cláusulas:
Segunda - Objecto (…) 2.2. Está abrangido pelo arrendamento única e exclusivamente o terreno e a vegetação nele existente, e ainda:
a) O senhorio confere à arrendatária autorização para o uso do hidrante H.10.1 – boca A, com 280m3/hora, Baleizão Quintos / Bloco 4, garantindo a esta um consumo de 80m3/hora, sendo os respetivos custos de consumo e pagamento das taxas de reserva e manutenção devidas à EDIA, a partir do início de vigência do contrato, assumidos pela arrendatária;
b) A construção denominada “Monte do Telheiro” existente na área de terreno arrendada assinalada na planta anexa ao contrato de arrendamento;
c) Os equipamentos seguintes: sistema de rega e sistema de bombagens afecto ao sistema de rega;
d) Os equipamentos e alfaias agrícolas que constam na lista que se Anexa e que em 01/Abril/2023 serão transferidos para a posse e propriedade da Arrendatária, sem qualquer custo adicional, caso o presente contrato de arrendamento esteja em vigor nessa data de 01/Abril/2023.
(…) 2.5 A Arrendatária tem conhecimento de que se encontra pendente um procedimento de PIER (Plano de Intervenção no Espaço Rústico), da iniciativa da Primeira Contraente e outras – “PIER na Herdade do Telheiro”, a que respeita o Aviso n.º 6990/2019, de 18/Abril, publicado do DR, 2.ª Série, de 18/04/2019, que abrange, para além de outros, os prédios identificados na cláusula primeira, aceitando a Arrendatária desde já expressamente eventuais alterações ou condicionantes ou qualquer consequência que possam resultar desse procedimento para este contrato, sem que lhe assista o direito a qualquer indemnização seja a que título for.
(…) Quarta - Renda 4.1 A renda anual ilíquida é de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros).
4.2 O pagamento da renda deve ser efetuado nos termos seguintes:
a) A renda do primeiro ano de vigência do contrato vence-se na data da celebração do presente contrato de arrendamento;
b) Nos anos subsequentes, a renda anual vence-se no primeiro dia do ano a que respeita.
(…) Quinta – Duração; renovação automática; oposição à renovação 5.1 O presente contrato é celebrado com prazo certo, sendo o prazo de 7 (sete) anos, contando-se o seu início a partir do dia 25 de fevereiro de 2020, pelo que o seu termo ocorrerá no dia 24 de fevereiro de 2027.
5.2 O contrato renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de 7 (sete) anos, sendo que o Senhorio e/ou a Arrendatária podem opor-se à renovação ou denunciar o contrato mediante comunicação escrita à contraparte, com uma antecedência não inferior a 1 (um) ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovação.
(…) Décima primeira - Restituição do prédio 11.1 A cessação do contrato, seja por que forma for, torna imediatamente exigível a desocupação e a restituição do prédio.
11.2 Se o prédio não for restituído na data da cessação do contrato, a Arrendatária incorre no pagamento da indemnização legal, com exceção do previsto no número 11.4 e 11.5.
(…) 11.4 Aquando da cessação, seja por que motivo for, do contrato, a restituição do prédio é devida no fim do ano agrícola em curso em que se tenham verificado os factos que determinaram a cessação.
6. Autora, como promitente-vendedor, e Ré, como promitente-comprador, celebraram, em 25 de fevereiro de 2020, um contrato-promessa de compra e venda, junto à petição como documento n.º 6, aqui dado por reproduzido, no qual consta, entre o mais, os seguintes considerandos e cláusulas:
Considerando que:
(…)
II) Encontra-se pendente um procedimento de PIER (Plano de Intervenção no Espaço Rural), da iniciativa da Primeira Contraente e outras – “PIER na Herdade do Telheiro”, a que respeita o Aviso n.º 6990/2019, de 18/Abril, publicado do DR, 2.ª Série, de 18/04/2019, que abrange, para além de outros, os prédios acima identificados.
III) Nesta data, entre as contraentes é celebrado um contrato de arrendamento rural que tem por objeto a área global delimitada na planta anexa (Anexo 1) melhor descrita no ponto 1.1 do clausulado deste contrato-promessa.
IV) A Segunda Contraente declara ter perfeito conhecimento, e que se informou com profissionais, sobre o estado físico e jurídico dos prédios acima identificados, incluindo sobre os termos do procedimento de PIER acima identificado, e sobre os termos deste contrato-promessa.
(…) Primeira - Objecto 1.1 Através deste contrato-promessa a Primeira Contraente promete vender à Segunda Contraente e, por sua vez, a Segunda Contraente promete comprar à Primeira Contraente, livres de quaisquer ónus e encargos, os prédios que vierem a corresponder, no âmbito do PIER referido no Considerando II, à área delimitada na planta anexa (Anexo 1), área essa de cerca de 146,00 ha (cento e quarenta e seis hectares), sendo que, na presente data, essa área corresponde à totalidade do prédio inscrito na matriz sob o artigo n.º 11, da Secção G, descrito na CRP de Localização 2 sob o n.º 457 melhor identificado no Considerando I), e a parte de cada um dos outros prédios identificados no Considerando I).
1.2 O objecto deste contrato-promessa é uno e indivisível no sentido de que os contraentes só têm interesse no negócio caso o mesmo abranja a totalidade da área delimitada na planta anexa (Anexo 1).
(…) Segunda - Preço 2.1 O preço global da compra e venda prometida é de € 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil euros) e será pago pela Segunda Contraente à Primeira Contraente da seguinte forma:
a) € 600.000,00 (seiscentos mil euros), a título de sinal, serão pagos no acto de assinatura deste contrato-promessa, por transferência bancária para a conta a Primeira Contraente com o IBAN (…).
b) € 1.750.000,00 (um milhão e setecentos e cinquenta mil euros), a título de reforço de sinal, serão pagos em 25/Setembro/2020, por transferência bancária para a conta da Primeira Contraente indicada acima;
c) € 1.050.000,00 (um milhão e cinquen ta mil euros), serão pagos no acto da outorga da escritura pública, através de cheque, visado ou bancário, à ordem da Primeira Contraente e/ou de quem esta vier a indicar até 5 (cinco) dias antes da data da escritura pública.
2.2 O preço global acima referido poderá ser reduzido nos termos seguintes:
a) O valor das rendas que venham a ser efectivamente pagas pela Segunda Contraente à Primeira Contraente ao abrigo do contrato de arrendamento rural referido no Considerando III) será deduzido ao preço global acima referido; e
b) Essa redução será feita no valor a pagar pela Segunda Contraente no momento referido na al. c) do ponto 2.1.
2.2.1 Para que dúvidas não subsistam, os contraentes declaram expressamente que o valor das rendas que venham a ser entregues no âmbito do referido contrato de arrendamento rural será considerado como reforço de sinal.
(…) Terceira - Escritura Pública 3.1 A escritura pública prometida será efectuada durante o mês de Março de 2023.
(…) Quarta - Condições (…) 4.2 No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado até 31 de março de 2023, os contraentes acordam que este contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer acto ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, ficando a Primeira Contraente obrigada a restituir à Segunda Contraente o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for.
4.3 Com a resolução do presente contrato, as contraentes acordam que fica igualmente sem efeito o Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III), sendo as rendas já pagas devolvidas, em singelo, à Segunda Contraente, nos termos previstos nos demais pontos desta cláusula quarta na medida em que são consideradas reforço de sinal.
7. À data da celebração dos contratos aludidos nos pontos 5 e 6, encontrava-se pendente um procedimento de PIER [Plano de Intervenção no Espaço Rústico] na Herdade do Telheiro, da iniciativa da Autora e outras sociedades [Vau-Turismo do Guadiana, Lda. e Herdade do Monte do Vau, Lda.], a que respeita o Aviso n.º 6990/2019, publicado no Diário da República, 2.ª Série, n.º 77, de 18 de abril de 2019.
8. A Autora e os demais promotores apresentaram uma proposta de regulamento para o PIER, cujo concreto teor se desconhece, que mereceu parecer desfavorável pelo Turismo de Portugal, I.P., em 30 de junho de 2020, nos termos da informação de serviço n.º INT/2020/8693, cujo concreto teor se desconhece.
9. A Autora e os demais promotores apresentaram uma reformulação da proposta, cujo concreto teor se desconhece, que mereceu parecer desfavorável pelo Turismo de Portugal, I.P., em 26 de abril de 2021, nos termos da informação de serviço n.º INT/2021/3289/DVO/DEOT/VC, junto à réplica como documento n.º 17 e aqui dado por reproduzido.
10. A Autora e os demais promotores apresentaram uma reformulação da proposta, cujo concreto teor se desconhece, que merecer pareceu desfavorável pelo Turismo de Portugal, I.P., em 08 de abril de 2022, nos termos da informação de serviço n.º INT/2022/3855/DVO/DEOT/VC, junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, donde consta, entre o mais, que na análise efetuada à nova versão apresentada do plano verifica-se o seguinte: a) Reitera-se a observação efetuada no último parecer sobre a viabilidade da ampliação do Agroturismo existente nas condições estabelecidas. Suscitam-se algumas dúvidas de enquadramento legal, sobre a proposta de empreendimento de agroturismo em pluripropriedade. Com efeito, a manter-se a solução proposta, o empreendimento turístico deverá obrigatoriamente reger- se, nos termos do artigo 54.º do RJET, por um título constitutivo que “…não pode conter disposições incompatíveis com o estabelecido em alvará de loteamento ou título constitutivo da propriedade horizontal respeitantes aos imó veis que integram o empreendimento turístico”; in casu, leia -se o parcelamento estabelecido no plano, por analogia (dependendo, contudo, do entendimento da conservatória que proceder ao registo). Importa esclarecer que o título constitutivo deve ser registado nos serviços do registo predial previamente à celebração de qualquer contrato de transmissão ou contrato- promessa de transmissão de lotes ou frações autónomas. O título constitutivo deverá fazer parte integrante dos contratos-promessa de transmissão, bem como dos contratos de transmissão de propriedade de lotes ou frações autónomas que integrem o empreendimento. Revela-se, ainda, o teor do art.º 55 do RJET onde se refere que o título constitutivo deve proceder à identificação e descrição física e registral das várias frações autónomas ou lotes, de forma a que fiquem perfeitamente individualizadas, bem como o fim a que se destina cada uma das frações autónomas ou lotes que, tratando-se de empreendimento turístico, deverá identificar a(s) componente(s) do empreendimento que integra. Assim, a descrição predial apresentada em anexo ao regulamento deveria identificar as componentes do empreendimento turístico, o que não é feito. Por outro lado, questiona-se, ainda, de que forma pode ser compaginada a divisão fundiária proposta com requisito de instalação dos empreendimentos de agroturismo que exige que os mesmos sejam integrados em exploração agrícola. Conclui-se assim que deverá ser reconfigurada a proposta de forma a dar cumprimento aos requisitos de instalação e funcionamento dos empreendimentos de agroturismo, sugerindo-se ponderar a estruturação predial proposta e /ou a alteração da implantação das componentes do empreendimento numa única parcela que, paralelamente, se constitua como uma exploração agrícola. A este propósito reitera- se o referido no anterior parecer, sobre a ponderação de uma solução de implantação mais concentrada das novas unidades de alojamento, evitando a disseminação de infraestruturas no terreno, situação fundamentada no parecer por não constituir uma boa opção do ponto de vista da preservação ambiental, tendo em conta a sensibilidade das áreas onde se propõe a implantação dos núcleos e unidades de alojamento. Acresce ainda referir que, esta dispersão não se afigura facilitadora do cumprimento dos serviços obrigatórios para esta tipologia de empreendimento turístico, nomeadamente, o serviço obrigatório diário de arrumação e limpeza ou serviço de pequeno-almoço.
11. A Autora e os demais promotores apresentaram uma reformulação da proposta, cujo concreto teor se desconhece, que mereceu parecer desfavorável pelo Turismo de Portugal, I.P., em 23 de novembro de 2022, junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, donde consta, entre o mais, que permanecem por resolver as questões de fundo, de cariz legal, suscitadas no ponto III.2 do referido parecer, sobre a pluripropriedade do empreendimento de Agroturismo proposto e a compatibilização da estrutura fundiária definida na proposta de plano com o requisito legal de integração desta tipologia turística em exploração agrícola. Note-se que estas questões foram já esclarecidas por estes serviços em diversas reuniões de acompanhamento, com a presença da CCDR Alentejo, da CM de Localização 2, do promotor e da equipa projetista. Face ao exposto, considera-se desnecessária a emissão de um novo parecer, pelo que se reenvia, em anexo, cópia do anterior parecer deste Instituto.
12. Até 31 de março de 2023, o PIER da Herdade do Telheiro não tinha sido aprovado.
13. Autora e Ré, celebraram, em 31 de março de 2023, um aditamento ao contrato de arrendamento supra aludido, junto à petição como documento n.º 7, aqui dado por reproduzido, no qual consta, entre o mais, as seguintes cláusulas:
Cláusula 1.ª Através do presente Aditamento, as contraentes acordam em alterar a al. d) da cláusula 2.2 do referido Contrato de Arrendamento Rural no sentido de que passa a ter a redação seguinte:
“d) Os equipamentos e alfaias agrícolas que constam na lista que se Anexa e que serão transferidos para a posse e propriedade da Arrendatária, sem qualquer custo adicional, caso a Arrendatária venha a comprar à Senhoria a área de terreno objeto deste Contrato de Arrendamento Rural, transferência essa, que, caso ocorra tal compra, se verificará na mesma data da compra do terreno”.
14. Autora e Ré, celebraram, em 31 de março de 2023, um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda supra aludido, junto à petição como documento n.º 8, aqui dado por reproduzido, no qual consta, entre o mais, as seguintes cláusulas:
Cláusula 1.ª Através do presente Aditamento, as contraentes acordam nas alterações seguintes ao Contrato- Promessa de Compra e Venda identificado no Considerando:
1.1 A cláusula 3.1 do referido Contrato-Promessa, passa a ter a redação seguinte:
“3.1 A escritura pública prometida será efetuada até ao dia 30/Novembro/2023, sendo que, no caso de, chegados a essa data, existirem no procedimento do PIER decisões objetivas e firmes relativas à sua aprovação (em condições que não se afastem da essência do Regulamento submetido pela Primeira Contraente) e apenas faltarem atos de execução dessas decisões para a formalização completa de aprovação do PIER (por exemplo, registos na Conservatória do Registo Predial), a escritura pública prometida poderá neste último caso ser efetuada no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da conclusão do último ato de formalização mas no máximo até ao dia 30/Novembro/2024.”
1.2 A cláusula 4.2 do referido Contrato-Promessa, passa a ter a redação seguinte:
“4.2 No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado até 30/Novembro/2023, os contraentes acordam que se inicie um processo de negociação para aquisição da totalidade da sociedade Herdade da Pasmaria, Lda., processo esse que deverá estar concluído num prazo de 30 (trinta) dias. Caso as Partes não cheguem a um acordo, findo esse prazo de 30 (trinta) dias, este contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer ato ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, ficando a Primeira Contraente obrigada a restituir à Segunda Contraente o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for:
4.2.1 No caso de, em 30/Novembro/2023, existirem no procedimento do PIER decisões objetivas e firmes relativas à sua aprovação (em condições que não se afastem da essência do Regulamento submetido pela Primeira Contraente) e apenas faltarem atos de execução dessas decisões para a formalização completa de aprovação do PIER, a data de 30/Novembro/2023 referida na cláusula 4.2 é adiada no máximo até ao dia 30/Novembro/2024, mantendo-se tudo o mais estipulado na cláusula 4.2 do presente contrato- promessa.
4.2.2 Para que dúvidas não subsistam, as contraentes declaram e acordam que, ocorrendo a resolução do presente contrato-promessa, a cessação do Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando
III) em conformidade com a cláusula 4.3 do presente contrato-promessa ocorrerá na data da resolução deste contrato-promessa independentemente da data do fim do ano agrícola, pelo que a cláusula 11.4 desse Contrato de Arrendamento Rural é derrogada expressamente neste caso.
4.2.3 Sem prejuízo do disposto no número anterior, se na data da resolução a colheita que termina no ano da resolução estiver atrasada por questões climáticas ou similares, a Primeira Contraente autoriza a Segunda Contraente a concluir essa colheita atrasada.”
15. A Quartenaire Portugal – Consultoria para o Desenvolvimento, S.A., em 23 de maio de 2023, enviou email ao Turismo de Portugal, I.P., junto ao requerimento probatório datado de 12/09/2025 como documento n.º 10 e aqui dado por reproduzido, incluindo o ficheiro em anexo, no qual, entre o mais, consta:
Na sequência da nossa reunião e conforme combinado, anexo PowerPoint com um draft da solução de ampliação do agroturismo existente na expectativa de responder às questões colocadas antes de pormenorizar a proposta. Fico a aguardar pelo feedback.
16. O Turismo de Portugal, I.P., em 15 de junho de 2023, respondeu nos termos do email junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Analisados os elementos disponibilizados, informa-se o seguinte: 1. Planta de Implantação: a) A solução de ocupação proposta para ampliação do empreendimento de Agroturismo deve ser mais concentrada, em cumprimento do conceito legal de Agroturismo e da exigência de nucleação da construção patente nos IGT em vigor (PROT Alentejo e PDM de Localização 2); b) Devem ser identificadas todas as componentes do empreendimento, designadamente a exploração agrícola, as unidades de alojamento, as áreas de serviço, os equipamentos, a rede viária e o estacionamento; c) A exploração agrícola deve ser autonomizada como parcela de uso comum do Agroturismo, uma vez que constitui requisito mínimo legal para instalação desta tipologia. Também a rede viária de uso comum carece de ser autonomizada. d) A componente habitacional inserida nas parcelas 2 e 6 deve ser reconduzida a área de serviço do empreendimento, salientando-se que poderá haver alojamento para funcionários nos empreendimentos turísticos, bem como para as entidades exploradoras dos empreendimentos TER, mas não poderá esta componente de alojamento ser identificada como habitação. 2. Quadro Sinótico: a) As várias componentes do empreendimento devem ser claramente identificadas nas respetivas parcelas; b) O somatório da área das parcelas deve corresponder à área total de intervenção do PIER; c) As diversas alusões efetuadas ao TER devem ser substituídas por unidades de alojamento; d) Na dotação mínima de estacionamento, não se al cança a menção a “1 lugar/ 1 conjunto de unidades de alojamento”. Será 1 lugar/ UA ou 1 lugar/ 3 UA que integram cada parcela? 3. Quadro Síntese por função: Considerando que o PIER prevê a instalação de um empreendimento turístico, ou seja, de uma única função constituída pelas respetivas componentes, julga-se não haver necessidade de apresentação deste quadro.
17. A Quaternaire Portugal – Consultoria para o Desenvolvimento, S.A., em 20 de julho de 2023, enviou email ao Turismo de Portugal, I.P., junto ao requerimento probatório datado de 12/09/2025 como documento n.º 11 e aqui dado por reproduzido, incluindo o ficheiro em anexo, no qual, entre o mais, consta:
Na sequência das orientações do TdP, anexamos uma versão revista com a incorporação técnica das recomendações. Ficamos a aguardar por feedback.
18. O Turismo de Portugal, I.P., em 09 de agosto de 2023, respondeu nos termos do email junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Analisado o documento enviado, verifica-se que a solução de ocupação proposta para o PIER se mantém inalterada, não sendo dada resposta à questão de fundo, suscitada em diversos momentos por este Instituto e pela CM deLocalização 2, de definição de um modelo de ocupação concentrado, em cumprimento do conceito legal de Agroturismo e da exigência de nucleação da construção patente nos IGT em vigor (PROT Alentejo e PDM de Localização 2). Relativamente aos restantes aspetos técnicos referidos por este Instituto no e-mail N/Ref.ª SAI/2022/8375, de 15.06.2023, constata-se que o documento enviado, ainda que de forma esquemática, procura responder ao solicitado.
19. A Câmara Municipal de Localização 2, em 20 de outubro de 2023, enviou email ao Turismo de Portugal, I.P., junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta:
Na sequência de uma reunião realizada pelo Sr Vice Presidente da Câmara Municipal com os promotores do PIER da Herdade do Telheiro, a pedido destes últimos, com vista a avaliar o ponto de situação deste processo, e tendo concluído pela existência de dois pareceres desfavoráveis, TP e CCDR, que estavam a impedir o seu bom andamento, e perante a convicção do requerente e equipa técnica que teriam dato resposta a todas as questões colocadas nomeadamente pelo TP, ficou acordado que a CM solicitaria a este entidade que numa última tentativa de esclarecer este assunto, explicitasse de modo mais pormenorizado o teor do último parecer.
20. O Turismo de Portugal, I.P., em 13 de novembro de 2023, respondeu nos termos do email junto à contestação como documento n.º 3 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Em resposta ao e-mail infra, informa-se o seguinte: 1. O Turismo de Portugal, IP analisou em diversos momentos a proposta de plano do Plano de Intervenção no Espaço Rústico (PIER) da Herdade do Telheiro, tendo emitido três pareceres formais requeridos pela CM de Localização 2 (informações de serviço n.º INT/2020/8693/DVO/DEOT/VC, de 30.06.2020, n.º INT/2021/3289/DVO/DEOT/VC, de 27.04.2021, e n.º INT/2022/3855/DVO/DEOT/VC, de 07.04.2022), globalmente de teor desfavorável, e efetuado a análise informal de dois documentos remetidos pela equipa projetista (N/ Ref.ª SAI/2023/13399, de 09.08.2023, e SAI/2023/8375, de 15.06.2023). Este Instituto participou, ainda, entre 2021 e 2023, em seis reuniões de trabalho, por último, a 22.03.2023, e com a presença da CCDR Alentejo, por último, a 22.03.2023, e com a presença da CCDR Alentejo, da Câmara Municipal e do Promotor, onde foram reafirmadas e esclarecidas as razões que conduziram à pronúncia desfavorável destes serviços. 2. Na última análise efetuada pelo Turismo de Portugal, IP (N/ Ref.ª SAI/2023/8375, de 15.06.2023), relativa a um documento remetido pela equipa projetista no sentido de dar resposta às questões expostas nos pareceres desfavoráveis deste Instituto (PowerPoint esquemático), foi referido que a solução de ocupação proposta para o PIER se mantinha inalterada, não respondendo à questão de fundo, suscitada em diversas ocasiões por estes serviços e pela CM de Localização 2, de definição de um modelo de ocupação concentrado, em cumprimento do conceito legal de Agroturismo e da exigência de nucleação da construção patente no PROT Alentejo e incorporada no PDM de Localização 2. Sobre esta questão concreta cumpre esclarecer: a) Do estrito ponto de vista do turismo, releva a necessidade de cumprimento do preceito legal do Agroturismo, estabelecido no disposto no n.º 2 do art.º 24.º da Portaria n.º 937/2008, de 20 de agosto, que permite a instalação de unidades de alojamento (UA) fora do edifício principal desde que em edifícios contíguos ou próximos daquele, impossibilitando, assim, a proposta de ampliação do empreendimento existente, assente em 10 UA dispersas e afastadas do núcleo principal (apenas 5 UA distam menos de 1 km e 2 UA distam mais de 1,5 km). b) Foi transmitido à Equipa projetista (Arq.ª AA), por contacto telefónico, a eventual possibilidade de instalação de um Hotel Rural, tipologia não sujeita ao cumprimento do requisito do agroturismo supra referenciado, podendo a inserção das UA ser estruturada por vários núcleos, designadamente tendo em vista a otimização da prestação do serviço inerente a um Hotel Rural, com a previsão de pequenas áreas de apoio (para copa e arrumos) procurando também responder, desta forma, à exigência de nucleação da construção estabelecida no PROT Alentejo. De ressalvar, contudo, que, a optar por esta solução, eventuais atravessamentos por vias, caminhos públicos ou servidões, deverão ser devidamente delimitados e acautelados atravessamentos adequados, por forma a garantir a segurança e a privacidade dos utentes do empreendimento. c) Quanto à exigência de nucleação da construção prevista no PROT Alentejo, compete à CCDR Alentejo a decisão sobre esta matéria, em concreto sobre o modelo de ocupação aceitável para o cumprimento de tal requisito. 3. Relativamente as restantes questões de legalidade e técnicas suscitadas nos pareceres destes serviços, de onde se salienta a necessidade de autonomização da exploração agrícola como parcela de uso comum do empreendimento, verificou-se que o último documento analisado já procurava responder, ainda que de forma esquemática, às diversas questões previamente referidas.
21. Até 30 de novembro de 2023, o PIER da Herdade do Telheiro não tinha sido aprovado.
22. A Ré, em 03 de dezembro de 2023, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 5 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Cara BB, O objetivo do meu telefonema da semana passada era apenas para comentar consigo que tendo em conta a expetável realização da reunião com o TP promovida pela CMB onde se irão esclarecer, de forma cabal e inequívoca, todas as questões relacionadas com o PIER e a sua conclusão, como sugere que se proceda em relação à clausula do aditamento ao CPCV sobre o prazo de 30.11? Podemos assumir que a referida reunião já representa uma evolução positiva do processo, demonstrando uma vontade de todas as entidades em concluir o processo de aprovação do PIER. Contudo, talvez se justifique fazer novo aditamento ou em alternativa, colocarmos por escrito, p.e num email, que vamos aguardar pelo desfecho da referida reunião para concluir se há ou não indícios que permitam concluir, de forma definitiva, sobre a exequibilidade do PIER. Que lhe parece?
Podemos comentar em maior detalhe na 2 feira.
23. A Autora, em 04 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 5 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Caro CC. Sem prejuízo do que vier a falar com a Drª BB, venho responder ao seu email infra. Para todas as coisas na vida há um momento em que sabemos que temos que parar e, neste tema do PIER, o momento é este. Dada a postura do TP e da própria CMB, temos a certeza disso. Em bom rigor as entidades nada acrescentam neste último ano, apesar de todos os muitos esforços (incluindo do vosso lado) que empreendemos. A prorrogação do prazo que acordamos foi um esforço da nossa parte, mas ninguém pode permanecer nesta situação de prorrogações sucessivas, num processo que já tem quase seis anos e continua a acumular falta de esclarecimentos e dúvidas. Não estamos disponíveis para mais prorrogações de prazos. Avancemos assim para o próximo passo (compra da sociedade) previsto no aditamento que assinamos. Como sugerem dar início as conversas? Marcamos desde já uma reunião? De que elementos precisam do nosso lado?
24. A Autora, em 12 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 5 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Caro CC, Dado que não recebi uma resposta da vossa parte ao meu mail de 4/dez/2023 e todos sabemos que o tempo voa, entendo ser fundamental avançarmos no processo de negociação de aquisição da sociedade “Herdade da Pasmaria, lda”.
O que sugerem? Marcamos uma reunião? Peço-vos que sugiram, datas para o efeito.
25. A Autora, em 20 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à réplica como documento n.º 20 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: No início deste ano, porque entendemos, ambos, que valia a pena resolver de forma civilizada e porque vocês achavam que poderiam ajudar neste processo, decidimos prorrogar os contratos até final de Novembro passado. Mas de facto, apesar dos esforços adicionais que fizemos, não temos nenhuma decisão de aprovação do PIER e o que temos são os pareceres desfavoráveis de entidades como o Turismo de Portugal, da Camara Municipal e da CCDR do Alentejo!
Demos, tu e eu, mais o ano de 2023 para tentar resolver a situação do PIER, mas de facto não foi conseguido.
Por isso acordámos que, não conseguindo ter o PIER aprovado em final de Novembro, iniciar-se-ia um processo de negociação relativo à aquisição da sociedade. Mas já estamos a 20 de Dezembro e, apesar de me ter disponibilizado para reunir a informação que entendam necessária para analisarem e fazerem uma eventual proposta de aquisição, ainda não recebi qualquer pedido nesse sentido. Por todas estas razões é importante que, os dois, possamos concluir este assunto.
26. A Autora remeteu à Ré, registada em 21 de dezembro de 2023, entregue no dia 22, missiva postal junta à petição como documento n.º 12, aqui dado por reproduzido, comunicando, entre o mais, o seguinte: Como é do inteiro conhecimento de Vas. Exas., o PIER referido no contrato-promessa não foi aprovado até 30/Novembro/2023 e, também, chegados a essa data, não existiam no procedimento do PIER decisões objectivas e firmes relativas à sua aprovação nos demais termos detalhados no contrato-promessa que aqui se dão como reproduzidos. (…) Sucede que, logo no início de Dezembro/2023, questionamos Vas. Exas. sobre como sugeriam dar início às negociações, designadamente marcando reunião para o efeito ou de que elementos precisavam do nosso lado, mas, até agora, apesar de termos insistido, não vemos qualquer avanço concreto por parte de Vas. Exas. Assim, não podíamos deixar de enviar esta carta, reiterando o acima exposto.
27. A Autora, em 26 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à réplica como documento n.º 21 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Estimado DD, No seguimento da conversa que tivemos hoje, para ir de encontro ao teu pedido, pedi à BB para elaborar um aditamento que permita prolongar o prazo de aprovação do PIER até dia 12/janeiro/2024 e o das negociações para aquisição da sociedade até ao final das duas semanas subsequentes (26/Janeiro/2024). Teremos que o assinar até ao dia 28/Dezembro/2023. Ela vai enviá-lo ao EE. Infelizmente, depois do que assistimos no PIER com tanto esforço de todos para o levar a bom porto, não acredito que haja um milagre.
Enfim, será um último esforço! De qualquer dos modos, sugiro que se vá trabalhando no cenário de aquisição da sociedade para não se perder tempo. Digam-nos o que necessitam para este efeito.
28. A Autora, em 27 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 5 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: No seguimento da conversa entre o DD e o FF, junto a minuta do Aditamento que elaborei e que deverá ser assinada até ao dia 28/12/2023.
29. Da minuta do aditamento supra aludido, junto à contestação como documento n.º 5 e aqui dado por reproduzido, constavam, entre o mais, as seguintes cláusulas:
CLÁUSULA 1ª Através do presente Aditamento, as contraentes acordam nas alterações seguintes ao Contrato- Promessa de Compra e Venda identificado no Considerando:
1.1. A cláusula 3.1. do referido Contrato-Promessa, passa a ter a redação seguinte:
“3.1.Caso se verifiquem as condições estipuladas nas cláusulas 4.1 e 4.2. deste contrato -promessa, a escritura pública prometida será efetuada no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da conclusão de todos os registos, na Conservatória do Registo Predial, resultantes das operações de transformação fundiária previstas no PIER referido no Considerando II), mas no máximo até ao dia 30/Novembro/2024.”
1.2. A cláusula 4.2. do referido Contrato-Promessa, passa a ter a redação seguinte:
“4.2.É também condição da ou torga da escritura pública prevista neste contrato-promessa que, até ao dia 12/Janeiro/2024, existam no procedimento do PIER decisões objetivas, firmes, sem condicionantes, e definitivas, de aprovação do mesmo (em condições que não se afastem da essência do Regulamento submetido pela PRIMEIRA CONTRAENTE) e, cumulativamente, existam no procedimento do PIER pareceres totalmente favoráveis, objetivos, firmes, sem condicionantes, e definitivos, de todas as entidades intervenientes no procedimento (em especial, “Turismo de Portugal”, “CCDR Alentejo”, “ICNF” e Câmara Municipal de Localização 2), tudo também em condições que não se afastem da essência do Regulamento submetido pela PRIMEIRA CONTRAENTE, apenas podendo faltar atos de execução dessas decisões para a formalização completa do PIER (por exemplo, registos na Conservatória do Registo Predial).
4.2.1.No caso de a condição referida em 4.2. não se verificar, as contraentes acordam que se inicie no dia 13/Janeiro/2024 um processo de negociação para aquisição da totalidade da sociedade HERDADE DA PASMARIA, LDA., processo esse que deverá estar concluído até ao dia 26/Janeiro/2024.
4.2.2. Caso até ao dia 26/Janeiro/2024 as contraentes não cheguem a um acordo nesse processo de negociação – acordo esse materializado num contrato escrito assinado pelas contraentes - este contrato- promessa ficará resolvido imediata e automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer ato ou comunicação) e sem quaisquer efeitos às 24 horas do dia 26/Janeiro/2024, ficando a PRIMEIRA CONTRAENTE obrigada a restituir à SEGUNDA CONTRAENTE o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for.
4.2.3.Para que dúvidas não subsistam, as contraentes declaram e acordam que, ocorrendo a resolução do presente contrato-promessa nos termos do ponto 4.2.2., ocorrerá também a cessação do Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III), conforme aliás referido na cláusula 4.3. do presente contrato-promessa, imediata e automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer ato ou comunicação) na data da resolução deste contrato-promessa (ou seja, às 24 horas do dia 26/Janeiro/2024), independentemente da data do fim do ano agrícola, pelo que as cláusulas 11.4 e 11.5. desse Contrato de Arrendamento Rural são derrogadas expressamente .”
30. A Autora, em 27 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à réplica como documento n.º 21 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Estimado DD, A Dr.ª BB já enviou, esta manhã, o aditamento para o EE, e até há data ainda não recebeu qualquer confirmação da recepção do mail. Peço-te o favor de veres se ele recebeu ou não o referido mail.
31. A Autora, em 29 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Tendo em conta o prazo do CPCV, caso a DE PRADO esteja interessada na assinatura do Aditamento, será preciso formaliza-lo hoje.
32. A Ré, em 29 de dezembro de 2023, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Peço desculpa pela demora no envio dos nossos comentários. Estou a aguardar apenas por uma indicação do DD. No seguimento do que foi combinado entre o DD e o FF, entendo que o aditamento já esta falado e acordado. Procurarei enviar os nossos comentários ou ligar lhe ainda hoje / com a maior urgência possível.
33. A Autora, em 29 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: No seguimento da conversa de há pouco, não lhe telefono dado o adiantado da hora, mas, porque se impõe fechar com urgência o assunto sobre se haverá ou não haverá Aditamento / se haverá ou não haverá acordo quanto ao Aditamento, envio este email. Vejamos: Na conversa que o DD e o FF tiveram fixaram o dia 12/jan/2024. Sem pareceres favoráveis das várias entidades até essa data, não poderá haver PIER aprovado até essa data (não poderá haver “decisões objectivas e firmes relativas à sua aprovação (em condições que não se afastem da essência do Regulamento submetido) e apenas faltarem atos de execução dessas decisões para a formalização completa da aprovação do PIER (por exemplo, registos na Conservatória do Registo Predial). Assim, por muito boa vontade que possamos ter e temos tido, não podemos eliminar a questão dos pareceres favoráveis até porque não faz sentido e até porque a experiência do passado demonstra que sem um parecer escrito “não existe nada”.
34. Até 30 de dezembro de 2023, Autora e Ré não tinham chegado a nenhum acordo para a aquisição da primeira pela segunda.
35. A Ré, em 30 de dezembro de 2023, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Bom dia BB, A nossa intenção, e assim creio que foi manifestado pelo DD (aqui em CC) na conversa com o FF é, na reunião e perante todas as partes envolvidas, perceber qual o tema que está a bloquear a aprovação do PIER. Ficando claro para todas as partes qual o bloqueio em causa, então, nesse caso, teremos decisões objectivas e firmes relativas à sua aprovação. No presente, nem a Pasmaria tem conhecimento, ou pelo menos nos transmitiu, de qual o exato ponto que está a bloquear a provação do PIER. Algo que pretendemos esclarecer nesta reunião, para depois se alterar o regulamento em conformidade e, só depois nesse momento, se obterem os respetivos pareceres favoráveis. E mesmo que, num cenário hipotético, todas as entidades confirmassem na reunião que estavam de acordo com a versão atual do PIER (algo que sabemos que não vai suceder, caso contrário o mesmo já estaria aprovado e não se justificava qualquer reunião!), nunca em tempo útil, as mesmas conseguiriam emitir os respetivos pareceres até dia 12.01.2024 pois, como é do conhecimento geral, as entidades não funcionam dessa forma tão “ágil”. Assim, a manutenção no Aditamento da referência à condição da existência dos pareceres favoráveis, para além de não corresponder ao combinado entre as partes, é manifestamente impossível de se verificar em tempo dos timings acordados pelo que não vejo qualquer sentido na manutenção de uma condição impossível. Para mantermos tudo claro e alinhado, sugiro que se mantenha e que sigamos o mesmo sentido 1.º Aditamento, mantendo-se o mesmo wording e alterando-se apenas a data limite de 30.11.2023 para 12.01.2024. Que lhe parece?
36. A Ré, em 30 de dezembro de 2023, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: FF Evidentemente los pareceres no llegarán el 12… creo que debemos escribir algo lógico, no cosas sin sentido o que no son reales. Lo importante ea ver si van a aprobar el Pier en esa reunión o no y eso es lo que hablamos.. Por favor vamos a hacerlo fácil y lógico y vamos a escribirlo como propone antonio que además es lo que hablamos.
37. A Autora, em 30 de dezembro de 2023, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: A realidade é que, apesar das dezenas de reuniões e comunicações trocadas com as várias entidades ao longo do tempo, a 30 de março passado o PIER não estava aprovado e prorrogamos, a vosso pedido, para 30 de novembro. Nesta data, como sabemos, também não foi aprovado! (…) Portanto, achar que é agora até ao dia 12 de janeiro proximo, que teremos o PIER aprovado, quando o que temos são pareceres desfavoráveis de pelo menos 3 entidades, isso sim é não querer ser realista! Por outro lado, contrariamente ao que diz o EE no email desta manhã, a De Prado está bem informada sobre todos os aspectos relacionado com o PIER (porque fomos partilhando toda a informação inclusivamente estiveram na última reunião com a CM de Localização 2) e sabem bem quais são os “bloqueios”, pois conhecem os pareceres das entidades e as várias trocas de comunicações efetuadas. Em conclusão, se vocês também acham que não é realista ter os pareceres favoráveis das entidades que permita, com garantias, até ao dia 12/janeiro ter o PIER aprovado, então não faz qualquer sentido estarmos a prorrogar mais uma vez os nossos contratos! E sendo assim, o que têm a fazer, conforme o que temos entre nós acordado, é uma proposta de aquisição da sociedade. Para este efeito apenas (isto é, de a De Prado apresentar uma proposta de aquisição da sociedade), estamos disponíveis para adiar o prazo de negociação (que termina hoje) até ao dia 12 de janeiro.
38. A Autora remeteu à Ré, registada em 04 de janeiro de 2024, entregue no dia 05, missiva postal junta à petição como documento n.º 13, aqui dado por reproduzido, comunicando, entre o mais, o seguinte:
Como é do inteiro conhecimento de Vas. Exas., o PIER referido no contrato-promessa não foi aprovado até 30/Novembro/2023 e, também, chegados a essa data, não existiam no procedimento do PIER decisões objectivas e firmes relativas à sua aprovação nos demais termos detalhados no contrato-promessa que aqui se dão como reproduzidos. (…) Ainda, conforme acordado no referido contrato-promessa, designadamente nos pontos 4.2.2. e 4.3., ocorrendo a resolução desse contrato-promessa, a cessação do Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III) em conformidade com a cláusula 4.3. ocorre na mesma data da resolução desse contrato-promessa; a cessação do Contrato de Arrendamento Rural obriga a arrendatária à desocupação e restituição de tudo o que é objecto do arrendamento nessa mesma data.
Chamamos, assim, a atenção para o acima referido.
39. A Ré, em 08 de janeiro de 2024, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Tivemos conhecimento de que está agendada para o próximo dia 17, a reunião entre as várias entidades envolvidas (Vau, CMB, TP, CCDR e creio que, à semelhança da ultima reunião, que a De Prade deveria participar). Entendo que nesta reunião ficará esclarecido, de forma inequívoca, qual a melhor solução para desbloquear este tema e concluir com sucesso a aprovação do PIER, que é o objetivo de todos.
40. A Autora, em 09 de janeiro de 2024, enviou email à Ré, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Deixamos já bem clara a nossa posição e não nos vamos repetir. Isto quanto às vicissitudes do PIER e à não aprovação do PIER bem como quanto ao CPCV. Os timings do CPCV são claros a começar pelo facto de não se ter verificado a condição de aprovação do PIER até 30/novembro/2023. Os demais timings são também claros: período de negociação de aquisição da sociedade; resolução automática do CPCV e do CAR com restituição dos prédios e demais elementos objecto do CAR. Deste modo, como já foi alertado, alertamos mais uma vez para o acordado que tem que ser cumprido em conformidade. A marcação de uma reunião pela CMB não altera obviamente rigorosamente nada. Sem conceder, esclarecemos que caso venhamos a aceder a estar presentes numa reunião na CMB, será por mera cortesia dado que exercemos actividade no Município de Localização 2. Mas queremos deixar bem claro que em caso algum prescindimos da nossa posição acima referida, designadamente no que toca ao estipulado no CPCV, e que em caso algum a nossa participação numa reunião se traduzirá numa qualquer alteração ao acordado no CPCV ou numa qualquer prorrogação de prazo ou seja o que for.
41. A Ré, em 10 de janeiro de 2024, enviou email à Autora, junto à contestação como documento n.º 4 e aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: No seguimento do e-mail abaixo, damos nota de que estamos há vários meses a tentar obter soluções de consenso para a formalização de uma extensão num contexto em que, a nosso ver, tal nem seria estritamente necessário já que o Contrato-Promessa de Compra e Venda, conforme aditado em 31/03/2023, e, consequentemente, o Contrato de Arrendamento Rural Agrícola se mantêm, ao dia de hoje, plenamente válidos e em vigor, atendendo a que a factualidade de que tivemos conhecimento relativamente à vossa atuação no âmbito da aprovação do PIER é elucidativa e demonstrativa das razões pelas quais o PIER não se encontra aprovado. A lei é claro no sentido de se considerar que, neste contexto, a condição estabelecida no Contrato-Promessa de Compra e Venda se considera verificada. Tentámos, por todas as vias, ao abrigo dos princípios da boa-fé, assegurar a formalização de um acordo entre as Partes, de forma a evitar recorrer a outros meios. Não, o e-mail abaixo confirma, para além de qualquer dúvidas que pudessem existir que não existiu da V/parte qualquer colaboração e /ou interesse no cumprimento da condição prevista no Contrato-Promessa (aprovação do PIER). Vamos por isso mesmo responder formalmente às cartas que nos foram entretanto, enviadas e, atendendo ao contexto descrito, faremos valer os nossos direitos através dos meios legais e judiciais à nossa disposição.
42. A Ré remeteu à Autora, datada de 10 de janeiro de 2024, recebida por esta, em data desconhecida, a missiva postal junta à petição como documento n.º 15, aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: (…) tomámos conhecimento apenas em novembro que, ao contrário do que nos tinha sido dado a entender, o V/ projeto não tinha sido alterado de forma a dar cumprimento às exigências que o Turismo de Portugal desde sempre manifestou; tratam-se de exigências legais que são objetivas e claras, foram expressas pelo Turismo de Portugal primeiramente em março, posteriormente (conforme o próprio Turismo de Portugal indica), em diversas reuniões com V. Exas. e finalmente em junho, novamente por escrito; posteriormente, percecionámos um total desinteresse do vosso lado em participar na reunião que tentámos organizar com a Câmara de Localização 2, quer em novembro de 2023, quer em janeiro de 2024, numa fase em que essa reunião poderia ser decisiva para todos percebermos qual o caminho para a aprovação do PIER e, até, considerar a condição cumprida (o que não foi possível confirmar face à V/ indisponibilidade para a reunião). Parece-nos claro que não existiu do V/ lado atuação que V/ era exigida no sentido de assegurar a verificação da condição que acordámos dentro do prazo previsto para o efeito e, neste momento, pretendem
V. Exas. forçar a De Prado a ir para um outro caminho por aplicação literal das disposições contratuais acordadas. Não podemos, porém, esquecer que existe um contexto para essas disposições contratuais e que do lado da De Prado houve sempre total confiança de que a gestão dos temas conducentes à verificação da condição (exclusivamente da vossa responsabilidade) seria orientada dentro de princípios de boa-fé, o que manifestamente não sucedeu. Neste contexto, e face aos factos acima elencados, não podemos aceitar que a condição não se verificou e que o Contrato-Promessa cessou. A nossa leitura é, precisamente, a oposta: a condição tem-se por verificada em virtude da aplicação das disposições legais aplicáveis, muito em particular o artigo 275.º n.º 2, primeira parte, do Código Civil. Tendo em conta o entendimento acima explanado, pagamos na presente data, o valor de EUR 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) correspondente à renda do ano de 2024, em cumprimento do disposto na cláusula Quarta do Contrato de Arrendamento, conforme transferência que se junta à presente comunicação como Anexo 1. Vimos, assim, solicitar que V. Exas. cumpram o disposto no referido Contrato-Promessa e diligenciem no sentido de serem cumpridas as disposições aí previstas para a alienação da propriedade arrendada a favor da De Prado.
43. A Autora remeteu à Ré, registada em 22 de janeiro de 2024, entregue no dia 24, missiva postal junta à petição como documento n.º 14, aqui dado por reproduzido, no qual, entre o mais, consta: Estamos completamente estupefactos com o teor V/carta datada de 10/01/2024, cujo teor obviamente rejeitamos na totalidade. Lamentamos profundamente ser confrontados com a vossa postura que viola os mais básicos princípios de boa fé e o respeito pela verdade (como resulta demonstrado pelos próprios factos, pelos elementos do PIER, pela correspondência trocada, etc…), bem como viola os contratos firma dos. O PIER referido no contrato-promessa não foi aprovado até 30/Novembro/2023 e, também, chegados a essa data, não existiam no procedimento do PIER decisões objetivas e firmes relativas à sua aprovação nos demais termos detalhados no contrato-promessa que aqui se dão como reproduzidos. No ponto 4.2. do referido contrato-promessa, foi acordado que no caso de o PIER referido não ser aprovado até 30/Novembro/2023, os contraentes iniciariam um processo de negociação para a aquisição da totalidade da sociedade HERDADE DA PASMARIA LDA. e que, caso as partes não chegassem a um acordo, findo o prazo de 30 dias aí previsto, o contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer ato ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, nos demais termos previstos nesse contrato. Ainda, conforme acordado no referido contrato-promessa, designadamente nos pontos 4.2.2. e 4.3., ocorrendo a resolução desse contrato-promessa, a cessação do Contrato de Arrendamento Rural descrito no considerando III) em conformidade com a cláusula 4.3. ocorre na mesma data da resolução desse contrato- promessa; a cessação do Contrato de Arrendamento Rural obriga a arrendatária à desocupação e restituição de tudo o que é objeto do arrendamento nessa mesma data. Posto isto, o Contrato-Promessa está resolvido e o Contrato de Arrendamento Rural cessou. Contudo, a DE PRADO PORTUGAL, S.A. não desocupou nem restituiu o que é objeto do arrendamento até ao momento, pelo que, não obstante não ser necessária qualquer interpelação, a título excecional, através desta carta vimos instar a DE PRADO PORTUGAL, S.A. para que proceda à desocupação e à restituição de tudo o que é objeto do arrendamento no máximo até às 17h do dia 26/Janeiro/2024. Finalmente, em conformidade com o entendimento acima exposto, transmitimos que não aceitamos o pagamento da quantia de € 150.000,00 que realizaram e que a quantia está à V/disposição para devolução, para o que solicitamos que nos enviem com a máxima brevidade comprovativo do IBAN para o qual devemos efetuar a devolução.
44. A Autora e os demais promotores apresentaram uma reformulação, informal, da proposta, cujo concreto teor se desconhece, que mereceu parecer desfavorável pelo Turismo de Portugal, I.P., em 06 de maio de 2024, nos termos da informação de serviço n.º PROP/2024/1508 [DRO/DEOT/JC], junto à réplica como documento n.º 16 e aqui dado por reproduzido.
45. A Quartenaire Portugal – Consultoria para o Desenvolvimento, S.A. é uma empresa especializada na elaboração e acompanhamento de procedimentos PIER e outros instrumentos de gestão territorial assim como empreendimentos turísticos, contratada pela Autora para elaborar o PIER da Herdade do Telheiro.
46. Para discussão do regulamento do PIER, a Autora reuniu-se, pelo menos, em 23 de março de 2021, em 22 de junho de 2021, em 07 de julho de 2022, em 22 de março de 2023 e em 17 de janeiro de 2024, com o Turismo de Portugal, I.P., para discussão das questões que motivavam a apreciação desfavorável por parte deste instituto.
47. A Ré, à data da celebração dos contratos referidos nos pontos 5 e 6, tinha conhecimento dos «termos de referência» do PIER, juntos à contestação como documento n.º 2 e aqui dados por reproduzidos.
48. A Ré, à data da celebração do aditamento contratual referido no ponto 14, tinha conhecimento do projeto do PIER pretendido pela Autora e do parecer desfavorável existente à data emitido pelo Turismo de Portugal, I.P.
49. A Ré pagou à Autora:
€ 600.000,00, a título de sinal, no dia 25 de fevereiro de 2020;
€ 1.750.000,00, a título de reforço de sinal, no dia 30 de setembro de 2020;
€ 184.500,00 (€ 150.000,00 acrescidos de Iva no valor de € 34.500,00), a título de renda do ano 2020;
€ 184.500,00 (€ 150.000,00 acrescidos de Iva no valor de € 34.500,00), a títu lo de renda do ano 2021;
€ 184.500,00 (€ 150.000,00 acrescidos de Iva no valor de € 34.500,00), a título de renda do ano 2022;
€ 184.500,00 (€ 150.000,00 acrescidos de Iva no valor de € 34.500,00), a título de renda do ano 2023.
50. A Ré transferiu para a Autora a quantia de € 184.500,00 para liquidação da renda do ano de 2024 e respetivo Iva, o que mereceu a resposta da Autora nos termos comunicados pela missiva postal supra aludida no ponto 43.
E não provados os seguintes:
a) Que a Ré, à data da celebração dos contratos referidos nos pontos 5 e 6, tivesse conhecimento do projeto do PIER pretendido pela Autora.
b) Que as partes hajam acordado verbalmente, durante o mês de dezembro de 2023, a prorrogação do prazo do contrato promessa, adiando a discussão da aquisição dos terrenos para janeiro de 2024.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
2 – Objecto do recurso.
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações, nos termos do artigo 684.º, n.º 3 do CPC :
1ª Questão – Se estamos perante uma decisão surpresa;
2ª Questão – Se estamos perante um contrato misto de compra e venda e arrendamento, ou dois contratos autónomos.
3ª Questão – Se a Cláusula 4.3 do CPCV é nula.
4ª Questão – Se é aplicável o regime sancionatório característico do arrendamento;
5ª Questão – Se há erro de cálculo do valor de reembolso dos montantes entregues a título de reforço de sinal;
6ª Questão – Se se verificam os pressupostos da exceção de não cumprimento;
7ª Questão – Se o IVA deve ou não ser considerado nos valores a pagar.
8ª Questão – Se é de manter a sentença quanto a custas.
3 - Análise do recurso.
1ª questão – Se estamos perante uma decisão surpresa.
A recorrente defende que, a sentença ao efectuar uma qualificação jurídica que, servindo de fundamento decisório, não foi objeto de alegação por qualquer umas das partes e, muito menos, objeto de efetivo contraditório no decorrer da primeira instância, traduz uma decisão surpresa, violando o prévio contraditório.
Não tem razão.
O Tribunal não está sujeito ao enquadramento jurídico formulado pelas partes cf. artigo 5.º nº 3 do CPC: “3 - O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”.
Tal como se encontra desenhado no nº 3 do art.º 3º do CPC: “O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem” ( Com efeito, o princípio do contraditório configura-se como o princípio estruturante do processo civil e pretende evitar que as decisões traduzam elementos estranhos aos que foram debatidos no processo, garantindo a participação efectiva das partes no desenvolvimento de todo o litígio, em termos de, em plena igualdade, poderem influenciar todos os elementos (factos, provas, questões de direito) que se encontrem em ligação directa ou indirecta com o objecto da causa e em qualquer fase do processo apareçam como potencialmente relevantes para a decisão).
Porém, tal não significa que, as partes tenham que se pronunciar a propósito dos vários entendimentos ou argumentos da sentença.
Como se tem entendido na doutrina e na jurisprudência, a «decisão-surpresa não se confunde com a suposição ou expectativa que as partes possam ter feito ou acalentado quanto à decisão; não se pode falar em decisão-surpresa quando as decisões, de facto ou de direito, devam ser conhecidas pelas partes como viáveis, como possíveis; só há decisão-surpresa «quando se trate de apreciar questões jurídicas susceptíveis de se repercutirem, de forma relevante e inovatória, no conteúdo da decisão e quando não for exigível que a parte interessada a houvesse perspectivado durante o processo, tomando oportunamente posição sobre ela» vide Ac. STJ de 12-07-2018, Processo: 177/15.0T8CPV- A.P1.S1, Relator: Helder Roque.
A determinação da unidade ou pluralidade contratual constitui tarefa de interpretação do clausulado, representando uma competência (exclusivamente) “jurídica” ou “metodológico-jurídica”, que não cabe às partes.
Ora, de volta ao caso concreto, entendemos que, o facto de ser um contrato “misto” e não visto como dois contratos autónomos, sem que sobre isso as partes se pronunciem, não traduz decisão surpresa, pois não implica a violação dos limites factuais, nem traduz uma situação que não esteja abrangida pele leque de possibilidades de solução previsíveis, ou seja, como referem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, volume I, edição de 2020, páginas 22 e 23, em anotação ao mesmo artigo 3.º do CPCivil, não se trata de «soluções jurídicas inesperadas ou surpreendentes (…)».
Caracterizar o negócio com base nos factos (pacíficos) como contrato misto traduz apenas uma análise, ou seja, um juízo de interpretação que não extravasa o objecto onde se movem as posições das partes. É uma análise interpretativa que nada tem de inesperado (aliás, outro entendimento conduziria a uma sucessiva paralisação do processo, sempre que a actividade jurisdicional na sua construção jurídica divergisse em algo face à argumentação das partes).
A Ré refere ainda que, o despacho que facultou o contraditório, antes da decisão, não prevê a construção jurídica em causa, o que é verdade, mas, não tinha que prever, na medida em que, a construção relativa à existência do um contrato misto não é uma questão nova.
Logo, improcede nesta parte o recurso.
2ª Questão – Se estamos perante um contrato misto de compra e venda e arrendamento, ou dois contratos autónomos.
A recorrente discorda da sentença na caracterização do contrato, como “misto” no qual o regime da promessa de compra e venda se “sobrepõe” ao regime do arrendamento rural, entendimento que conduziu à improcedência da exceção de nulidade da cláusula resolutiva do contrato de arrendamento.
Contrariamente, defende a recorrente que, estamos perante dois contratos autónomos – CPCV e CAR – ligados por coligação funcional, cada qual sujeito ao seu regime tipificado, não se verificando a unidade negocial, própria da figura do contrato misto e que o acordo de eventual imputação das rendas a reforço de sinal consubstancia mero exercício da liberdade contratual, consagrada no artigo 405.º do Código Civil, não alterando a natureza das prestações nem descaracterizando o sinalagma locatício.
A consequência da posição, defendida pela recorrente, conduz à procedência da exceção de nulidade da cláusula resolutiva do contrato de arrendamento, através da aplicação do regime puro do Arrendamento.
Vejamos:
Quando se utiliza um certo tipo de contrato como meio ou instrumento para a consecução de finalidade diferente da que lhe é própria, como instrumento de realização de outro contrato, estamos perante um contrato misto – neste sentido, Almeida Costa, Dir. Obrigações 3ª ed. P. 277/278 e Antunes Varela Das Obrigações 5ª ed. I P. 269.
A determinação da unidade ou pluralidade contratual prende-se com a questão de analisar se existe um programa unitário ou um todo contratual, como refere Pedro Pais Vasconcelos “Contratos atípicos” 2002, 215 e ss.
No caso concreto, as partes tinham como finalidade chegar à “compra e venda” sendo o “arrendamento” a solução temporária e de transição, necessária até à aprovação do PIER.
Afigura- se inequívoca a ligação entre os “dois” contratos, celebrados na mesma data e com pontos de dependência, pelo que, se impõe a sua interpretação conjunta, perdendo cada um deles a individualidade jurídica (Não se afigura suficiente para afastar a unidade contratual o facto de serem documentos diferentes).
Em suma: Estamos perante um contrato misto.
3ª Questão – Se a Cláusula 4.3 do CPCV é nula.
É a seguinte a Cláusula 4.3 do CPCV “Com a resolução do presente contrato, as contraentes acordam que fica igualmente sem efeito o Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III) (…)” Dispõe o artigo 15.º, n.º 1 do NRAR que “O arrendamento rural cessa por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por oposição à renovação, por denúncia ou por qualquer outra forma prevista na lei.”, pelo que quaisquer outras causas convencionais de cessação atípicas, incompatíveis com a disciplina imperativa do regime, são juridicamente nulas e inadmissíveis.
Será a condição resolutiva válida, posto que nos termos do artigo 15.º do N.R.A.R., uma das formas de cessação do contrato de arrendamento é o acordo entre as partes, o que as partes estipularam na cláusula em causa, acordando precisamente em cessar o contrato nessa condição?
Naturalmente que, o acordo de vontades das partes que aqui releva não é o acordo que subjaz ao próprio contrato [na lógica de que se as partes acordaram numa condição resolutiva, então, verificando-se a mesma, o contrato cessa por vontade bilateral das partes], mas sim e unicamente o acordo de cessação em si, ou seja, o acordo de revogação [caso o argumento da Autora valesse, então, qualquer denúncia ou resolução nos termos convencionalmente estabelecidos era reconduzível a uma cessação por acordo, o que, se em certo sentido jurídico se pode conceder, não será, certamente, para os efeitos a que se refere o artigo 15.º do N.R.A.R. – este acordo é exclusivamente o acordo de revogação].
As causas de resolução do arrendamento rural encontram-se expressamente tipificadas no artigo 17.º do NRAR.
A sentença considerou que a cláusula em causa é juridicamente válida e idónea a operar a cessação do CAR.
A recorrente discorda, argumentando que a mesma representa uma ingerência negocial inadmissível, num vínculo sujeito a disciplina imperativa própria e por isso é nula, ou seja, defende que a citada cláusula pretende aditar, por via convencional, uma causa de cessação do CAR que, não coincide com as causas taxativamente previstas no regime do arrendamento rural, incorrendo, por isso, em nulidade por contrariedade a normas imperativas, já que embora vingue no nosso ordenamento jurídico o princípio da autonomia privada, não pode tal liberdade afastar ou derrogar normas legais de carácter imperativo ( A pretendida cessação com efeitos em 30 de dezembro de 2023, isto é, apenas três anos após a celebração do Contrato de Arrendamento Rural, seria, de todo o modo, nula por violação do prazo mínimo de duração do arrendamento rural agrícola de sete anos, previsto no artigo 9.º, n.º 1, do NRAR).
Tal questão convoca a necessidade de estabelecer qual o regime aplicável a um contrato de natureza mista.
A doutrina tem entendido que, não existem soluções rígidas na definição do regime dos contratos mistos.
Como nos diz Almeida Costa, Direito das Obrigações. 9ª ed. p. 341, reportando-se precisamente à figura do contrato misto, à míngua da possibilidade de recurso a analogia com situações reguladas na lei “importará encontrar, no quadro da situação concreta, a disciplina mais razoável, partindo das valorações e interesses envolvidos, da função económico-social do negócio, da vontade real e hipotética das partes, subordinada à boa fé (cfr. art.239.º [do Código Civil]).”
Da mesma forma, refere Pedro Pais Vasconcelos, ob. cit. 239: «para além das doutrinas da Absorção, da combinação e analogia fala ainda da “doutrina da criação”, que consiste na criação de uma solução concreta através da interpretação complementadora com base nos princípios, cláusulas gerais e stardards tais como a boa- fé a equidade ou a diligência do bom pai de família»”.
No caso concreto, pensamos que a promessa de compra e venda se sobrepõe ao arrendamento rural, que é apenas instrumental e absorvido pela promessa de compra e venda.
Assim sendo, considerando tal predominância (absorção) devemos aplicar a cada uma das prestações múltiplas do regime do contrato típico que preenchem (combinação) e que se se revele mais razoável, combinando os interesses plasmados no figurino contratual, sem prejuízo da adaptação necessária ao fim pretendido palas partes.
Ora, uma vez que o propósito fundamental que resulta do contrato é a promessa de compra e venda, prevalecendo o regime desta última, nada impede que as regras de cessação sejam livremente acordadas, afastando a imperatividade supra referida e permitindo a liberdade contratual.
A esse entendimento conduz a articulação do contrato:
«No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado até 31 de março de 2023, os contraentes acordam que este contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer acto ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, ficando a Primeira Contraente obrigada a restituir à Segunda Contraente o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for.
Com a resolução do presente contrato, as contraentes acordam que fica igualmente sem efeito o Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III), sendo as rendas já pagas devolvidas, em singelo, à Segunda Contraente, nos termos previstos nos demais pontos desta cláusula quarta na medida em que são consideradas reforço de sinal.» Ou seja, cremos que as partes previram foi uma condição resolutiva e consistente na não aprovação do PIER, afastando manifestamente a continuação do “arrendamento”.
Quando o direito de resolução é acordado em convenção, a cláusula contratual que o prevê denomina- se cláusula resolutiva “expressa”, em concreto , «No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado...».
A cláusula resolutiva expressa traduz-se no segmento acordado, cujo conteúdo seja de tal modo essencial para a perfeição do contrato prometido que o leve a adquirir uma força vinculativa que imponha a sua irretractibilidade, sob pena de, sem ela, o contrato ficar privado de um elemento essencial e, só por isso, poder ser resolvido.
A propósito do conceito de cláusula resolutiva expressa, diz-nos Baptista Machado, in Resolução por Incumprimento em Estudos em homenagem ao Prof. Doutor
J. J. Teixeira Ribeiro, página 402 que: “é a cláusula contratual que prevê o direito de resolução. Através dela reserva-se o direito de, uma vez verificado o evento futuro e incerto nela previsto, resolver a relação contratual mediante a declaração unilateral receptícia.”
Ora, é exactamente o caso dos autos.
À não verificação da condição as partes atribuem o efeito de “extinção” do contrato.
Em suma:
A clásula em causa não é nula, pelo que o contrato cessou no dia 31.12.2023.
4ª Questão – Se é aplicável o regime sancionatório característico do arrendamento e há erro de cálculo do valor de reembolso dos montantes entregues a título de reforço de sinal;
Do contrato consta o seguinte:
4.2 No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado até 31 de março de 2023, os contraentes acordam que este contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer acto ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, ficando a Primeira Contraente obrigada a restituir à Segunda Contraente o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for.
4.3 Com a resolução do presente contrato, as contraentes acordam que fica igualmente sem efeito o Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III), sendo as rendas já pagas devolvidas, em singelo, à Segunda Contraente, nos termos previstos nos demais pontos desta cláusula quarta na medida em que são consideradas reforço de sinal.
E do aditamento:
14. Autora e Ré, celebraram, em 31 de março de 2023, um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda supra aludido, junto à petição como documento n.º 8, aqui dado por reproduzido, no qual consta, entre o mais, as seguintes cláusulas:
Cláusula 1.ª Através do presente Aditamento, as contraentes acordam nas alterações seguintes ao Contrato- Promessa de Compra e Venda identificado no Considerando:
1.2 A cláusula 4.2 do referido Contrato-Promessa, passa a ter a redação seguinte:
“4.2 No caso de o PIER referido no Considerando II) não ser aprovado até 30/Novembro/2023, os contraentes acordam que se inicie um processo de negociação para aquisição da totalidade da sociedade Herdade da Pasmaria, Lda., processo esse que deverá estar concluído num prazo de 30 (trinta) dias. Caso as Partes não cheguem a um acordo, findo esse prazo de 30 (trinta) dias, este contrato-promessa será considerado resolvido automaticamente (designadamente, sem necessidade de qualquer ato ou comunicação) e sem quaisquer efeitos, ficando a Primeira Contraente obrigada a restituir à Segunda Contraente o valor do sinal e reforço de sinal entregues ao abrigo deste contrato-promessa (incluindo as rendas pagas no âmbito do Contrato de Arrendamento Rural referido no Considerando III), em singelo, no prazo de 30 (trinta) dias seguidos, não assistindo qualquer outro direito a qualquer dos contraentes seja a que título for:
Nos termos do contrato, em caso de resolução do contrato a Autora obrigou-se a devolver à Ré todo o valor do sinal entregue, incluindo as “rendas” em singelo e deve ocorrer a desocupação do prédio.
(4.3 Com a resolução do presente contrato, as contraentes acordam que fica igualmente sem efeito o Contrato de Arrendamento Rural descrito no Considerando III), sendo as rendas já pagas devolvidas, em singelo, à Segunda Contraente, nos termos previstos nos demais pontos desta cláusula quarta na medida em que são consideradas reforço de sinal.
11.1 A cessação do contrato, seja por que forma for, torna imediatamente exigível a desocupação e a restituição do prédio.)
Decidiu a sentença que, procedendo o pedido de declaração da resolução do contrato promessa de compra e venda, a Autora deve restituir à Ré o montante de € 3.272.500,00 pagos a título de sinal, acrescidos de juros de mora.
Também quanto a este aspecto discorda a recorrente, referindo que a sentença não é coerente na determinação do montante a restituir, já que, para afastar o regime imperativo do arrendamento (especificamente as normas imperativas relativas à duração mínima e às formas de cessação), sustenta a “absorção” do CAR pelo CPCV, no entanto, para apurar o quantum devido à Recorrente, regressa, inexplicavelmente, à lógica do arrendamento e limita a restituição ao valor da “renda” sem IVA, como se tais quantias não fossem tratadas, pela própria fundamentação adotada, como reforço de sinal , ou seja, que a consequência de absorção do arrendamento pelo contrato promessa não pode operar de forma parcial e seletiva, afastando apenas as normas protetoras do arrendatário e preservando as que oneram a Recorrente e por isso a sentença deve ser revogada, na parte em que condena a ora Recorrente no pagamento do montante anual, correspondente ao dobro da renda estipulada, a título de indemnização, desde a alegada cessação até à restituição do imóvel, deduzido do montante pago pela Ré a título de rendas no período subsequente à resolução, concluindo que, a ser devida uma compensação, esta apenas poderia ser apurada ao abrigo dos critérios indemnizatórios gerais, os quais não foram sequer alegados nem demonstrados na presente ação.
Em coerência com a qualificação do contrato como misto, temos que aceitar que, os montantes pagos pela Recorrente, durante a vigência do CAR, constituem pagamentos por conta de reforço do sinal, e não verdadeiras rendas pagas pela ocupação e exploração do olival (a devolver em singelo à Recorrente ou a abater ao preço final da compra), pelo que tudo se passa como se não tivesse ocorrido o arrendamento.
Não faz sentido falar em “renda”, nem em obrigação de pagar qualquer renda após 31 de dezembro de 2023, assim como não está naturalmente obrigada a compensar a Recorrida pela mora, na entrega do locado no montante corresponde ao dobro da renda.
Como compensar então a A. pela ocupação indevida?
Em princípio seria através do recurso à indemnização pela privação do uso ou pelo enriquecimento sem causa (sem prejuízo da acção para restituição do imóvel).
Porém, entendemos que – com base na essência mista do contrato e o recurso a um regime atípico adequado à situação concreta , a solução da sentença é correcta, pois vai buscar a essência do pagamento da utilização do imóvel, estabelecida no próprio contrato e acrescenta a sanção adequada para a falta de entrega correspondente ao fim do contrato.
Logo, improcede o recurso, também quanto a este aspecto.
6ª Questão – Se se verificam os pressupostos da exceção de não cumprimento;
Por força da cláusula 4.2 do CPCV, incumbia à Autora, na qualidade de promitente vendedora, devolver à ora recorrente todos os montantes por si recebidos a título de sinal e de reforço de sinal, no prazo de 30 dias a contar da resolução do contrato, sendo certo que tal restituição nunca sucedeu.
A Autora invoca a exceção de não cumprimento, por alegada falta de entrega, pela Recorrente, do imóvel objeto do contrato de arrendamento.
A sentença julgou verificada tal exceção alegada, por entender “que existe um verdadeiro contrato misto de promessa de compra e venda e arrendamento, não se partilhando o entendimento de que tais dois contratos são paralelos entre si, defendendo que estamos perante o mesmo contrato bilateral e, nos termos estabelecidos entre as partes sobre os efeitos resolutivos, existe sinalagmaticidade entre a restituição dos prédios e a devolução do sinal, não obstando a isso a circunstância de cada um destes efeitos estar previsto em distintas cláusulas, o que releva é, antes, a lógica assumida pelas partes, e esta é evidente do teor contratual.”
A recorrente discorda, referindo que, o Tribunal a quo se limita a afirmar a existência de sinalagmaticidade, em termos meramente conclusivos, sem identificar qual o concreto nexo de interdependência causal entre as prestações em confronto, ónus que lhe incumbia demonstrar.
E argumenta ainda que, não se verificam os pressupostos da exceção de não cumprimento.
Também aqui sem razão.
A exceção de não cumprimento, prevista no artigo 428.º do Código Civil, exige cumulativamente que “i) que a obrigação cujo cumprimento é recusado esteja numa relação de sinalagmaticidade com a contraobrigação não cumprida; ii) que não exista uma obrigação de cumprimento prévio por parte daquele que pretende invocar a exceção; iii) e que o exercício da exceção de não cumprimento não exceda os limites impostos pelo princípio da boa- fé.”
Ao contrário do que diz a recorrente, cremos que as prestações estão directamente relacionadas, existindo o sinalagma necessário.
O argumento da recorrente corresponde a uma falsa questão.
É claro que, após a cessação do contrato, a entrega e a restituição dos valores devidos são consequência da mesma realidade e reflexo uma da outra, pois ambas as obrigações decorrem do facto previsto no contrato, para a cessação.
Tanto basta para afastar também nesta parte a procedência do recurso.
7ª Questão – Se o IVA deve ou não ser considerado nos valores a pagar.
A sentença decidiu pela não restituição do IVA, por entender que efetivamente vigorou entre Autora e Ré um arrendamento [a parte do arrendamento dentro do contrato misto de promessa de compra e venda e arrendamento]; arrendamento esse que veio a cessar por efeito automático da resolução do contrato [a verificação da condição resolutiva da promessa de compra e venda que acarretou igualmente a resolução do arrendamento]”.
Mais uma vez, a recorrente contrapõe a contradição resultante da qualificação do contrato, que afastou o regime do arrendamento, por considerar que os montantes pagos não constituem rendas, mas antes reforços de sinal no âmbito de um contrato misto sem verdadeira natureza locatícia e ao mesmo tempo considera a liquidação de IVA como contrapartida de uma prestação de serviços de arrendamento.
Mas sem razão.
Como já referimos, o recurso a um regime que, perante a lógica de ambos os contratos, encontra, em concreto, a regra mais adequada permite o enquadramento da sentença.
Improcede assim nesta parte o recurso.
8ª Questão – Se é de manter a sentença quanto a custas.
A sentença recorrida fixou o decaimento da Ré Reconvinte em 75%, concluindo que julgada quer a ação quer a reconvenção parcialmente procedentes, nos termos sobreditos, deverão Autora Reconvinda e Ré Reconvinte ser condenadas no pagamento das custas e na proporção do respetivo decaimento, que se fixa, num juízo por aproximação/grandeza, em 25% para a primeira e 75% para a segunda [tomando-se em consideração (i) a impossibilidade de operar um critério meramente aritmético, ante a medida de improcedência dos vários pedidos reconvencionais incidentais não mensuráveis em quantia matemática exata, (ii) o mesmo sucedendo com o pedido reconvencional de restituição do sinal, pois que, neste, além da sua improcedência parcial aritmética ocorre também a improcedência parcial decorrente da exceção do não cumprimento, igualmente a ser tida em conta; (iii) que a ação procedeu praticamente na totalidade, quedando apenas nos juros moratórios; considera-se pois que, (iv) num juízo global, a causa pendeu para a Autora Reconvinda além daquilo que se pode reputar como metade da utilidade da causa, sob pena de não se representar aquele foi o seu vencimento].
Mais uma vez a recorrente discorda deste entendimento, alegando que o mesmo viola o disposto no artigo 527.º, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil, bem como o princípio da proporcionalidade na repartição das custas, por não refletir a sucumbência material efetiva das partes, a qual deve ser aferida, primordialmente, pela utilidade económica dos pedidos que constituem o objeto do litígio.
Sem razão.
Afigura-se correcta a ponderação da sentença utilizando um critério “global” na análise da utilidade dos autos, alcançando desta forma um grau de “perda” ou “insucesso” mais r igoroso, enquadrável – ao contrário do que diz a recorrente- no decaimento previsto na lei.
Em suma:
Improcede totalmente o recurso.
4 – Decisão.
Pelo exposto acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso e manter a sentença recorrida.
Custas pela recorrente – artigo 527.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
Elisabete Valente
Sónia Kietzmann Lopes
Ricardo Manuel Neto Miranda Peixoto