Évora
| 1221/22.0T8TMR.E1 |  |
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DO ARRENDATÁRIO
CONSENTIMENTO
I. A transmissão da posição contratual do arrendatário só não depende do consentimento do senhorio quando a cessão do arrendamento para o exercício da profissão liberal ocorra para pessoa que no arrendado continue a exercer a mesma profissão.
II. Se o arrendatário efectuar a transmissão do arrendamento sem consentimento do senhorio para pessoa que exerça no arrendado outra profissão liberal, o senhorio pode reagir por via da resolução do contrato.
III. A cláusula do contrato de arrendamento celebrado em 1980 que estabelece que o arrendamento se destina “a escritório de advogados, engenheiros, arquitectos, consultores económicos, financeiros e fiscais, ou a consultório médico” visa especificar as profissões liberais que poderiam ser exercidas no locado mas não dispensar o consentimento do senhorio no caso de transmissão do arrendamento de um advogado para um arquitecto ocorrida em 2022.
ACÓRDÃO
I. RELATÓRIO
1. AA( por cujo óbito, mais tarde, foram habilitados BB, CC e DD ) e mulher, EE demandaram FF pedindo que seja decretada (i) a resolução do contrato de arrendamento que tem como objeto o primeiro andar com utilização independente do prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...68, sito na Rua 1da União das Freguesias de T e S e descrito na Conservatória do Registo Predial («CRP») de Cidade 1 sob o n.º ...03 («IMÓVEL»), (ii) que seja a Ré condenada a fazer entrega aos Autores do IMÓVEL livre e desocupado de pessoas e bens e (iii) que seja a Demandada condenada nas custas do processo.
Para tanto e em síntese, alegam que são donos do IMÓVEL e que no dia 01.01.1980, o Dr. GG, advogado, tomou de arrendamento o IMÓVEL, tendo sido celebrado contrato de arrendamento, formalizado por escritura pública, que previa que o locado se destinava a escritório de advogados, engenheiros, arquitetos, consultores económicos, financeiros e fiscais e consultório médico. Em 30.04.2005, o Dr. GG cedeu a posição contratual às Dras. HH e II, advogadas, que passaram a exercer no IMÓVEL a sua atividade profissional, sendo que, em 18.09.2009, a Dra. II cedeu a sua posição contratual à Dra. JJ, advogada, quem, em conjunto com a Dra. HH, continuou a exercer a sua atividade profissional no IMÓVEL. A Dra. HH permaneceu no IMÓVEL até 22.02.2022, data em que cedeu a posição contratual a FF, arquiteta, quem passou a ali exercer a sua atividade comercial. Ora, após a comunicação da cessão da posição contratual, os Autores informaram a Ré que não aceitam a transmissão operada, pelo que desde 22.02.2022 não aceitam o pagamento das rendas, porquanto procederam à resolução do contrato de arrendamento.
Pessoal e regularmente citada em 18.08.2022, a Ré apresentou contestação com pedido reconvencional, em 15.09.2022, na qual deduziu defesa por impugnação, tendo sustentado que o contrato de arrendamento previa a utilização do IMÓVEL para o exercício de atividade por parte de engenheiros, arquitetos, consultores económicos, financeiros e fiscais e consultórios médicos, pelo que era possível a utilização do espaço para a atividade da Ré. Ademais, sindica que, em 22.02.2022 celebrou um contrato de cessão da posição contratual com a Dra. HH, atinente ao IMÓVEL, tendo nesse mesmo dia comunicado aos Autores a cessão da posição contratual. Em resposta, no dia 08.03.2022, os Demandantes escreveram-lhe dizendo que não aceitavam a cessão da posição contratual, dado que a atividade liberal exercida anteriormente no espaço era a advocacia, sendo que FF é arquiteta, pelo que poderiam resolver o contrato. A Demandada procedeu ao pagamento das rendas dos meses de março, abril e maio de 2022, tendo-lhe os correspondentes valores sido devolvidos. Em sede reconvencional e sustentando que os Autores não lhe permitiram exercer o gozo do IMÓVEL, a Demandada solicita a condenação dos Demandantes numa indemnização equivalente ao pagamento do valor das rendas já depositadas e a depositar, desde março de 2022 até ao trânsito em julgado da decisão.
Em 12.10.2022, os Autores replicaram pugnando pela inadmissibilidade da reconvenção e impugnando a factualidade que a sustenta.
Em 01.04.2024 foi proferido despacho a admitir a reconvenção, despacho saneador e o despacho de identificação do objeto do litígio e dos temas de prova.
2. Realizou-se audiência final e subsequentemente foi proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“1) Julga-se a presente ação improcedente por não provada e, em consequência, não se decreta a resolução do contrato de arrendamento atinente ao primeiro andar com utilização independente do prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...68, sito na Rua 1 da União das Freguesias de T e S e descrito na CRP de Cidade 1 sob o n.º ...03.
2) Julga-se o pedido reconvencional improcedente, por não provado e, em consequência, absolvem-se os Autores EE, CC e DD dos pedidos contra eles formulados por FF.
3. É desta sentença que recorrem os Autores, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1 - Está demonstrado nos autos que desde a celebração do contrato de arrendamento todas as cessões ocorreram entre advogados, e que a cessão agora impugnada ocorreu entre uma advogada e uma arquiteta, pelo que, no momento da transmissão a atividade liberal exercida pela cedente é distinta da atividade liberal exercida pela cessionária.
2 – Encontrando-se assim violado na douta sentença recorrida o artigo 1112, nº1, alínea b) e nº5, do Código Civil, ao decidir-se que é válida a transmissão.
3 - Na douta sentença recorrida, a Meritíssima Juiz a quo decide a questão em discussão, que é exclusivamente de direito, socorrendo-se, apenas, e tão só, de uma anotação ao artigo 1112, nº5 do Código Civil, da autoria do Conselheiro Jorge Pinto Furtado, na obra “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano”, 3.º ed. Coimbra, Almedina, 2021, pág. 810, todavia, plasma na decisão o texto truncado e fora do contexto sistemático da obra.
4 - O tema aí tratado diz respeito à transmissão da posição do arrendatário no âmbito do comércio ou indústria e não no âmbito de profissão liberal, que configuram dois regimes completamente distintos relativamente a esta matéria.
5 - O artigo 1112, nº1, alínea b) e nº5 do Código Civil, diz respeito ao momento da transmissão, e não outro, sendo irrelevante que ab initio o contrato preveja o exercício de outras atividades liberais no locado. 6 - O artigo 1112º, nº 4 do Código Civil estabelece que o senhorio tem direito de preferência em caso de trespasse de estabelecimento por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário, o que já não acontece na transmissão da posição do arrendatário no caso de exercício de profissões liberais.
7 - Permitindo-se a transmissão para o exercício de profissão liberal diferente da exercida, como é defendido na sentença recorrida, daria azo a uma restrição intolerável dos direitos do senhorio que teria muita dificuldade em recuperar o locado livre do ónus do arrendamento.
8 – O artigo 118, nº1 do RAU, que esteve na génese do artigo 1112, nº1, alínea b) do Código Civil, prevendo precisamente o mesmo regime no que diz respeito à transmissão da posição do arrendatário no caso de profissões liberais, foi comentado pelo Professor M. Januário Costa Gomes, na obra intitulada “Arrendamentos Comerciais”, 2ª Edição, Página 195, onde diz que “O nº1 do art. 118º faz depender a licitude da transmissão da posição contratual sem autorização do locador, do facto de o cessionário “continuar a exercer a mesma profissão”. A fórmula utilizada pela lei é mais precisa do que aquela que consta da al. b) do nº2 do artigo 1118º; daí que, mesmo que o contrato de arrendamento permita a utilização do locado para qualquer profissão liberal, é condição da desnecessidade de autorização do senhorio que a profissão exercida pelo cessionário seja a mesma do cedente”.
9 – Este foi sempre o regime assente e pacifico, livre de quaisquer dúvidas.
10 - Junto com a comunicação da transmissão aos Autores, conforme documento nº6 junto com a p.i., não foi enviado o contrato de cessão da posição de arrendatário celebrado entre a cedente e a cessionária, o que, por si só, ocasiona a invalidade de tal transmissão.
11 - Tal como é referido na douta sentença recorrida, em contravenção com a disposição do artigo 916, nº 2 do CPC, a Ré não fez os depósitos na Caixa Geral de Depósitos, como se encontra obrigada, mas como depósitos autónomos, nos autos, o que não corresponde ao modo de proceder prescrito pela lei, pelo que, não poderia a Mma Juiz a quo julgar válido o depósito das rendas efetuado pela Ré, porque ao fazê-lo, violou o artigo 916, nº2 do CPC.
Nestes termos e nos mais de Direito, sempre com o Douto suprimento de V. Exas, deverá ser revogada a decisão recorrida.
O que se pede e espera desse VENERANDO TRIBUNAL que, assim fará JUSTIÇA!
4. Não houve contra-alegações.
5. A única questão colocada nas conclusões do recurso dos apelantes – que delimitam o seu objecto (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2, todos do CPC) consiste em saber se existe afinal fundamento para decretar o peticionado despejo.
II. FUNDAMENTAÇÃO
6. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
FACTOS PROVADOS:
Discutida a causa e com relevância para a sua boa decisão, ficaram provados os seguintes factos:
1) Os Autores são proprietários do prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...68, sito na Rua 1 da União das Freguesias de T e S e descrito na CRP de Cidade 1 sob o n.º ...03.
2) Por escritura outorgada no Extinto Primeiro Cartório Notarial de Cidade 1, no dia 19.03.1980, na qual foram primeiros outorgantes AA e BB e segundo outorgante GG («DR. GG»), foi declarado, entre o mais, o seguinte:
«(…) E pelos primeiros outorgante foi dito:
Que são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano, composto de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, na Rua 1, nesta cidade de Cidade 1 (…);
Dão de arrendamento ao segundo outorgante o primeiro andar do referido prédio nos termos seguintes:
PRIMEIRO – O arrendamento é feito pelo período de um mês, renovável por iguais períodos de tempo, e teve o seu início no dia um de Janeiro deste ano;
SEGUNDO – Destina-se a escritório de advogados, engenheiros, arquitectos, consultores económicos, financeiros e fiscais, ou a consultório médico.
TERCEIRO – A renda mensal é de seis mil escudos, a pagar do dia um ao dia oito do mês anterior àquele a que disser respeito, elevando-se a sete mil escudos mensais, a partir de um de Outubro próximo.
Pelo segundo outorgante foi dito que aceita este arrendamento. (…)».
3) O Dr. GG exerceu a atividade de advocacia no IMÓVEL a que se reporta o facto antecedente até 30.04.2005,
4) Data em que cedeu a sua posição contratual às Dras. HH e II, advogadas.
5) Que passaram a exercer as suas profissões no IMÓVEL.
6) Em 18.09.2006, a Dra. II cedeu a sua posição contratual à Dra. JJ que, em conjunto com a Dra. HH, passou a exercer a sua profissão no local arrendado, ou seja, advocacia.
7) Em data não concretamente apurada, a Dra. JJ transmitiu a sua posição contratual à Dra. HH,
8) Tendo sido tal cessação comunicada a AA, por carta datada de 01.10.2007.
9) A Dra. HH exerceu ininterruptamente a sua atividade profissional, no IMÓVEL, desde 30.04.2005 até 22.02.2022,
10) Tendo sempre pago a renda.
11) Com anterioridade ao Dr. GG, o IMÓVEL foi ocupado por médicos dentistas.
12) Em data não concretamente apurada, mas certamente após a Dra. HH ter informado que iria abandonar o IMÓVEL, encetaram conversações entre esta e KK, tendo em vista acordar as condições em que a primeira entregaria o IMÓVEL aos segundos.
13) Em data não concretamente apurada, mas que se cifra no início de 2022, KK e LL mantiveram uma conversa na qual o primeiro disse ao segundo que não existia contrato de arrendamento em relação ao IMÓVEL,
14) Ao que LL terá respondido que existia, sendo que KK retorquiu indicando querer uma cópia do contrato.
15) Nesta mesma conversa, KK pediu que fosse entregue o IMÓVEL, quando a Dra. HH o deixasse.
16) No dia 16.07.2021, AA enviou uma carta à Dra. HH, onde, entre o mais, se dizia que:
«(…)
Exma. Senhora,
Com os meus melhores cumprimentos, na qualidade de senhorio, venho nos termos dos artigos 50.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, comunicar a minha intenção de transitar para o NRAU o contrato de arrendamento em vigor relativo ao locado sito na Rua 1, ... Cidade 1, que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade total inscrito na matriz com o artigo ...68, freguesia de União de Freguesias de Cidade 1, concelho de Cidade 1, de que V. Exa. é arrendatária.
Assim, tendo em conta o valor patrimonial, mantém-se a renda mensal em vigor, e proponho um contrato de arrendamento com prazo certo de 5 anos de duração.
Para o efeito, informo que, o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana que se junta em anexo, é de 21.922,81 Euros.
O prazo de resposta é de 30 dias, e caso assim o entenda, poderá ter o conteúdo do n.º 3 do artigo 51, e invocar as circunstâncias previstas no n.º 4, do diploma acima identificado. (…)».
17) Em 18.08.2022, a Dra. HH enviou a AA uma carta onde, entre o mais, é referido o seguinte: «(…)
Assunto: atualização do contrato de arrendamento não habitacional anterior à vigência do D.L. n.º 257/95 para o NRAU
Exmo. Senhor,
Acuso a receção da carta remetida por V. Exa., referente à transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, no caso, para o exercício de profissão liberal, celebrado no dia 17 de março de 1980, outorgado por si e pela sua esposa, como senhorios.
À proposta elaborada por V. Exa., respondo-lhe pela seguinte forma:
a) Antes de mais, o locado não se encontra autonomizado na matriz predial, nem o prédio em que o mesmo se encontra se integra está constituído em propriedade horizontal, pelo que considero ineficaz a comunicação efetuada por V. Exa., por carta recebida em 20.07.2021, tudo se passando como se não tivesse sido feita, por falta de indicação dos requisitos materiais previstos no art.º 560.º da NRAU, concretamente, do valor do locado e entrega de cópia da caderneta predial a ele referente, ou seja, da fração autónoma, constituída pelo 1.º andar, do prédio de que detenho a posição de arrendatária – (…).
b) Igualmente considero que V. Exa., por si só, carece de legitimidade para efetuar tal comunicação, por estar desacompanhado do cônjuge.
Sem prescindir e à cautela, digo que:
c) Aceito a manutenção do valor da renda 280,00€;
d) Mas não aceito que o contrato de arrendamento, passe a ter um prazo certo de 5 anos não renovável;
e) Assim, e uma vez que, não o pretendo denunciar, não havendo acordo – como é o caso – este apenas “poderia” ser submetido ao NRAU, findos 10 (dez) anos (contados da receção desta comunicação) – o que não se aceita- após os quais V. Exa. “poderia” voltar a promover a sua transição para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio das partes, um prazo de 5 anos ao abrigo do art.º 51.º n.º 4, al. a) da Lei n.º 6/2006;
f) Além do mais, quero relembrar-lhe que, no prédio, funciona um escritório aberto ao público, onde exerço advocacia, em regime liberal, sendo uma microempresa, atento o disposto no n.º 5, alíneas a) b) e c) daquele preceito legal;
g) De facto, quer o balanço, quer o volume de negócios líquido são inferiores a 2.000.000,00 € (…);
h) Também, o número de empregados é inferior a 10, pois, naquele, apenas trabalha uma funcionária administrativa e a própria.
Junta: Certidão Emitida pelo Serviço de Finanças de Cidade 1.
(…)».
18) No dia 22.02.2022, a Dra. HH cedeu a sua posição à Ré.
19) Nessa mesma data, a Dra. HH endereçou uma missiva a AA, que a recebeu, onde, entre o mais, referia o seguinte:
«(…) Exmo. Senhor
Venho pela presente comunicar a V. Exa., nos termos e para os efeitos do art. 1038.º, al. g) do Código Civil, a cessão da posição contratual de arrendatário do 1.º andar do n.º 4, da Rua 1, em Cidade 1, do qual V. Exa. é proprietário.
Nestes termos, por contrato celebrado no dia 22 de fevereiro de 2018, a posição que detinha foi cedida a FF, que no referido imóvel passará a exercer a profissão liberal de arquiteta.
(…)
20) Na sequência da comunicação a que se reporta o facto precedente e tendo em conta a alteração de atividade de profissional liberal, o Mandatário dos Autores enviou uma carta à Ré, em 08.03.2022, que esta recebeu, com o seguinte conteúdo:
«(…)
Na qualidade de mandatário do Sr. AA, venho comunicar que o meu cliente não aceita a transmissão da posição de arrendatário comunicada no dia 11/2/2022, ainda para mais invocando-se um contrato celebrado em 2018.
Conforme dispõe o artigo 1112.º, n.º 5, do Código Civil, “Quando após a transmissão seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato”.
Ora, como é do seu conhecimento, a actividade liberal anteriormente exercida no locado era a advocacia, sendo que V. Exa. exerce a actividade de arquitecta.
Pelo exposto, com vista a uma solução consensual desta questão, solicito que proceda à entrega do locado no prazo de 15 dias, depositando a chave no meu escritório de Cidade 1.
Caso contrário, informo que é intenção do meu cliente proceder à resolução do contrato com a consequente ação judicial na falta de entrega voluntária do locado. (…)».
21) Em 17.03.2022, a Ré remeteu uma carta aos Autores, que estes receberam, onde, entre o mais, referia o seguinte:
«(…)
Cidade 1, 17 de março de 2022,
Assunto: resposta à carta datada de 8/03/2022
Exmo. Senhor,
Recebi a sua carta à qual dei a atenção devida.
(…)
É-me indiferente que o seu cliente não aceite a transmissão.
Tudo foi feito no estrito cumprimento da lei.
Quanto à norma que V. Exa. invoca, parece-me existir algum equívoco.
Segundo julgo saber, é pelo contrato de arrendamento original, que se pode aferir qual o destino do locado e quais as atividades que nele podem ser exercidas.
Pelo que me disseram, é inequívoco que a transmissão efetuada respeita na íntegra as suas cláusulas.
É minha convicção, que V. Exa. não deixará de concordar com a minha posição.
Daí que, nada entregarei, como me pede, bem como, julgo não necessitar de qualquer solução consensual.
(…)»
22) Em data não concretamente apurada, mas certamente após o recebimento da carta a que se reporta o facto n.º 19), KK contactou a Ré telefonicamente tendo em vista a realização de uma reunião.
23) KK, após este telefonema, telefonou em duas outras ocasiões à Ré, em datas que não foi possível precisar.
24) Em 06.04.2022, a Ré remeteu uma missiva ao Mandatário dos Autores, que a recebeu, onde, entre o mais, refere o seguinte:
«(…)
Cidade 1, 6 de abril de 2022
Permita-me a ousadia de o importunar com o seguinte.
Segundo creio, quando me escreveu, fê-lo enquanto mandatário dos senhorios, do prédio de que sou arrendatária.
Sucede que, tenho vindo a ser incomodada, para o meu telefone pessoal, fora de horas, uma delas pelas 20 horas, enquanto cuidava dos meus filhos, pelo Sr.º KK, dizendo que quer encontrar-se comigo.
Como não o conheço, fiquei surpreendida com a abordagem e com o facto de ter o meu número pessoal, o que é incompreensível.
Muito lhe agradeço que lhe diga, para deixar de me incomodar, até porque não tem a legitimidade de o fazer.
Para qualquer questão relacionada com o assunto, o Sr.º Dr.º fará o obséquio de me contactar.
Quando considerar pertinente constituirei advogado, o que não posso é continuar a ser “intimidada”.
Reafirmo o que já lhe disse:
A cessão da posição contratual, foi celebrada ao abrigo da cláusula segunda do contrato de arrendamento, que contempla o exercício de diversas profissões liberais, entre as quais, advogados e arquitetos.
Esclareço que não possuo tal contrato nas foi-me garantido por quem o leu, que ali poderia exercer a minha profissão, pois de outra forma nunca o celebraria. (…)».
25) Em 05.03.2022, a Ré procedeu ao pagamento de 280 EUR atinente à renda devida por conta do contrato a que se reporta o facto n.º 2).
26) Em 08.04.2022, FF procedeu ao pagamento de 280 EUR atinente à renda devida por conta do contrato a que se reporta o facto n.º 2).
27) Em 10.05.2022, a Demandada procedeu ao pagamento de 280 EUR, atinente à renda devida por conta do contrato a que se reporta o facto n.º 2).
28) Os Autores devolveram à Ré as rendas a que se reportam os factos n.os 25) a 27), em 13.05.2022 e 16.05.2022.
29) Em 08.06.2022, a Ré propôs a ação especial de consignação em depósito que constitui o Apenso A dos presentes autos.
30) A Ré procedeu aos seguintes depósitos autónomos relativos às rendas devidas:
a. 1 400 EUR em 19.07.2022;
b. 280 EUR em 04.08.2022;
c. 280 EUR em 08.09.2022;
d. 280 EUR em 07.10.2022;
e. 280 EUR em 07.11.2022;
f. 280 EUR em 06.12.2022;
g. 280 EUR em 09.01.2023;
h. 280 EUR em 09.02.2023;
i. 280 EUR em 12.06.2023;
j. 280 EUR em 10.07.2023;
k. 280 EUR em 10.08.2023;
l. 280 EUR em 08.09.2023;
m. 280 EUR em 09.10.2023;
n. 280 EUR em 06.11.2023;
o. 280 EUR em 15.12.2023;
p. 280 EUR em 11.01.2024;
q. 280 EUR em 19.02.2024;
r. 280 EUR em 19.03.2024;
s. 280 EUR em 09.05.2024;
t. 280 EUR em 12.06.2024;
u. 280 EUR em 17.07.2024;
v. 280 EUR em 16.08.2024;
w. 280 EUR em 16.09.2024;
x. 280 EUR em 08.10.2024;
y. 280 EUR em 11.11.2024; e
z. 280 EUR em 17.12.2024.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Com interesse para a boa decisão da causa, não se logrou provar que:
A. Em março ou abril de 2021, em data que não é possível precisar, KK tenha contactado LL, dizendo-lhe que queria falar com a esposa.
B. Passados dias do contacto a que se reporta o facto não provado precedente, KK tenha voltado a ligar e disse a LL que “tinham” de fazer um contrato escrito, pois não existia nenhum.
C. Pouco tempo depois, voltou a telefonar-lhe para falar da mesma questão, tendo LL retorquido que havia um contrato escrito desde 1980, que mantinha a validade.
D. Sempre de forma inopinada, KK reafirmava a inexistência de um contrato que validasse juridicamente o arrendamento, clamando que a lei tinha sido alterada, exigindo um contrato escrito.
E. Numa das vezes, e incomodado com tanta impertinência, LL, disse-lhe que lhe entregaria o escritório, se os seus pais – BB e AA – pagassem o preço das benfeitorias realizadas pela sua esposa, isto porque, ia mudar o seu domicílio profissional para outro local.
F. As benfeitorias a que se reporta o facto não provado antecedente, prender-se-iam com obras feitas no primeiro andar, face à sua degradação e que impossibilitava o seu uso para os fins a que se destinava.
G. A resposta obtida foi que, quando muito, BB poderia perdoar uma ou duas rendas para compensar o custo.
H. Passadas algumas semanas, KK interpelou a Dra. HH, no LIDL, à noite, quando esta estava às compras, dizendo-lhe simplesmente, que queria ficar com o escritório.
I. A Dra. HH respondeu-lhe que, a ser assim, teriam de pagar as benfeitorias.
J. Insistindo, perguntou-lhe quanto mudavam para o “novo”.
K. «Quando acontecer, será enviada uma comunicação», respondeu-lhe a Dra. HH.
L. O envio da carta a que se reporta o facto provado n.º 16), tenha ocorrido na sequência dos eventos não provados descritos de A. a K. .
M. Perante os acontecimentos que resultam espelhados nos factos não provados descrito de A. a L., face à incongruência da proposta para se fazer um “novo”, a contradição quanto à existência ou não de um “velho” e de outras circunstâncias, a Dra. HH remeteu a carta de 16.08.2021.
N. O imóvel tenha falta de licenciamento para os fins que se destina.
O. Um dia após o telefonema a que se reporta o facto provado n.º 22), KK tenha voltado a telefonar, à Ré, pelas 20 horas e esta não atendeu porque estava a cuidar das suas crianças.
P. A carta que a que se reporta o facto n.º 24), tenha sido motivada pela persistência de KK.
Q. Os Autores, por si e por intermédio do seu filho que sempre atuou em seu nome, importunaram a Ré.
R. Os Autores procederam à devolução dos valores das rendas a que se reporta o facto n.º 28), arrependidos de as terem recebido.
S. A Ré tenha proposto a ação especial de consignação em depósito, no dia 09.06.2022.
T. Desde o primeiro dia do arrendamento do IMÓVEL, pela Ré, os Autores, por si, e por intermédio de KK, que sempre atuou em seu nome, importunaram FF, ameaçaram-na com processos judiciais, enviaram-lhe cartas subscritas por advogado, devolveram-lhe as rendas pagas sem qualquer justificação e obrigaram-na a socorrer-se de procedimentos judiciais para evitar o incumprimento, tudo com o fito de a despejarem a qualquer preço.
U. A partir do oitavo dia do primeiro mês de arrendamento, a Ré não teve a tranquilidade necessária para desenvolver a sua atividade.
V. A carta a que se reporta o facto provado n.º 21), tenha sido escrita num contexto de intranquilidade para o exercício da atividade profissional da Ré.
W. FF, desde que passou a ocupar o IMÓVEL, nunca mais teve um momento de paz, que lhe permitisse trabalhar com a serenidade que a sua profissão lhe exige.
X. Com receio de cometer um erro e de perder o seu atelier, FF viu ruir o projeto em que tinha depositado esperança.
Y. A Ré sente insegurança e desesperação.
Z. E fruto desses sentimentos, FF não recebe no IMÓVEL os clientes por se sentir perturbada e ansiosa.
AA. Nem tão pouco chegou a colocar a sua placa identificadora na porta exterior ou na parede do edifício, para publicitar o seu nome.
BB. Não mandou fazer os cartões profissionais, nem papel de carta, envelopes e outros, com endereço e timbre, como desejava.
CC. FF tenha desistido de ter site na internet para publicitar a sua profissão de arquiteta, naquele local, o que seria fundamental para a valorização do seu trabalho.
DD. Os Autores obstaculizam, com ameaças, o uso do IMÓVEL, impedindo o seu desenvolvimento financeiro, que é o escopo do contrato que celebrou.
EE. FF não possa perspetivas a cedência do escritório, para tentar amortizar o investimento que nele fez, pela existência da ação.”.
7. Do mérito recurso
Discute-se na presente acção se a transmissão do arrendamento operada para a Ré, para no locado exercer a profissão liberal de arquitecta, pela anterior inquilina, que no mesmo exercia a sua profissão de advogada, é válida à luz do disposto no art.º1112, nº1 alínea b) do Código Civil que permite a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, “ [a] pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente”.
É a própria lei que estabelece no nº5 do mesmo artigo que:“[q]uando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato”.
O Tribunal de 1ª instância negou a pretensão resolutória dos Autores com a seguinte argumentação: “Em anotação ao preceito legal em causa, o Conselheiro JORGE PINTO FURTADO, escreve o seguinte: «(…) A aplicação do prédio a destino ou ramo de comércio ou indústria diferentes do convencionado no contrato de arrendamento volta a ser objeto de regulação no n.º 5 do artigo, agora não já como estipulação ou propósito informador do próprio contrato, mas como prática sobrevinda durante a sua execução. (…) É claro que se está a prever, aqui, que o contrato não contém uma cláusula de autorização do destino a dar, pois, sendo assim, não existiria nenhuma infração e, portanto, não poderia, então ser resolvido».
Em total concordância com a interpretação do preceito propugnada por este Autor, parece claro que, no caso dos autos, face à letra do contrato - que prevê o arrendamento do espaço para um conjunto de profissões liberais - e nada existindo sobre o contexto em que o mesmo se celebrou, que permita concluir que a inclusão daquelas distintas categorias profissionais consubstancia um qualquer erro, será de concluir que o exercício da profissão de arquiteta, no espaço não viola a letra do convénio. Ademais, se a isto somarmos o que resulta do facto provado n.º 11), o qual permite concluir que, no passado, já lá exerceram atividade médicos dentistas, mostra-se forçoso concluir que no IMÓVEL em causa podem ser exercidas as profissões liberais elencadas no contrato de arrendamento, sendo certo que, apenas será possível lançar mão da possibilidade de resolução prevista no n.º 5, do art. 1112.º do CCiv, quando se verifique uma transmissão da posição a um outro profissional liberal, que não exerça atividade dentro dos ramos incluídos no contrato.
Dito de uma outra forma e quiçá mais clara, não oferece dúvidas ao Tribunal que, tendo a cessão da posição contratual respeitado as finalidades inscritas no contrato e, por isso, mantendo-se o IMÓVEL dentro da esfera de um profissional liberal que exerce uma das atividades nele enunciadas, será de crer que a missiva a que se reporta o facto provado n.º 20) não tem o virtuosismo de proceder à quebra do vínculo de arrendamento, mantendo-se o mesmo válido e eficaz.
Sem necessidade de considerações adicionais, será de concluir que soçobram, pois, os pedidos formulados pelos Autores.”.
Será que o facto de o contrato de arrendamento celebrado em 19.3.1980 prever que o mesmo se destina “a escritório de advogados, engenheiros, arquitectos, consultores económicos, financeiros e fiscais, ou a consultório médico” é obstativo à pretendida resolução?
Cremos que não.
A lei é clara: a transmissão da posição contratual do arrendatário só não depende do consentimento do senhorio quando a cessão do arrendamento para o exercício da profissão liberal ocorra para pessoa que no arrendado continue a exercer a mesma profissão.
Como explica Menezes Leitão1, “[h]á, porém, situações que, uma vez verificadas, descaracterizam o negócio, pelo que deixa de ser permitida a transmissão sem consentimento do senhorio. (…) No âmbito da cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal , a descaracterização do negócio verifica-se quando após a transmissão seja dado outro destino ao prédio ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão liberal ( art.1112º, n5).Nesses casos, se o arrendatário efectuar a transmissão do arrendamento sem consentimento do senhorio, este pode reagir por via da resolução do contrato ( art.º 1083º, nº2, e) e 1112º, nº5 in fine).
“A lei insiste em regular na disciplina do arrendamento não habitacional três formas de proporcionar a transferência do direito de gozo sobre o prédio (em princípio, arrendado): o trespasse de estabelecimento comercial (quase todo o art. 1112.º), a locação de estabelecimento comercial (art. 1109.º) (16) e o exercício no prédio da mesma profissão liberal (art. 1112.º, n.os 1, al. b), 3 e 5). Todas com o intuito de afastar a intervenção da vontade do senhorio nessa transferência. Nas duas primeiras, a translação do gozo do prédio onde se explora a empresa é efeito ou consequência de um negócio, definitivo ou temporário, sobre o estabelecimento, que produz, se assim for vontade das partes, uma cessão da posição contratual de arrendatário ou uma cedência do gozo do prédio, impositivas em relação ao senhorio. A ratio legis foi apreendida há muito: foi o arrendatário (no caso típico; mas pode ser o proprietário do estabelecimento na hipótese de locação) que montou o estabelecimento e usufrui dos seus valores de exploração e organização, bem como do seu aviamento. Não sendo possível transferir o direito ao arrendamento do local onde está instalado o estabelecimento a negociar (ou o gozo pro tempore do imóvel), seria fortemente penalizador para a protecção da mais valia construída ou mantida pelo dono do estabelecimento haver esse potencial impedimento do negócio desejado para a empresa, que inclui o imóvel arrendado . Na última, o gozo do prédio é proporcionado a título autónomo pela cessão da posição contratual de arrendatário. Mesmo, como assinala a doutrina, “que o cedente não transmita para o cessionário os instrumentos que utilize no exercício da sua profissão” ou, se for o caso, a organização-empresa de que é titular (numa clara situação de privilégio em relação às duas formas anteriores, que demandam um negócio sobre o estabelecimento. Nesta circunstância, proporciona-se ao arrendatário profissional liberal ou sociedade de profissionais liberais a realização de um valor acrescido criado pela sua actividade especializada (composto, no essencial, pelo crédito e bom nome do seu serviço, assim como pela clientela que está habituado a procurá-lo naquele local e, potencialmente, optará pelos serviços do profissional liberal-novo arrendatário)2”. ( realce nosso).
Não nos podemos esquecer que, por regra, a cessão da posição contratual implica que esta só possa ser realizada com o consentimento do senhorio (art.º 424º ex vi art.º 1059º, nº2) representando a situação sob análise, a par do trespasse e da locação do estabelecimento comercial, uma das em que tal autorização é dispensada.
Porém, é-o, como vimos, desde que o cessionário continue a exercer no locado a mesma profissão liberal do cedente.
Cremos, outrossim, que a cláusula do contrato de arrendamento em apreciação que estabelece que o arrendamento se destina “a escritório de advogados, engenheiros, arquitectos, consultores económicos, financeiros e fiscais, ou a consultório médico” não tem o propósito referido na sentença; visa, sim, especificar as profissões liberais que poderiam ser exercidas no locado, dado tratar-se de um contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal, um dos fins expressamente previstos no art.º1086.º do Cód. Civil na redacção então em vigor.3
E assim sendo, nada mais resta do que concluir que a cessão da posição de arrendatário operada pela interior inquilina para a ora Ré carecia do consentimento do senhorio, o que não tendo sido obtido, justifica, como se viu, a resolução do contrato de arrendamento que ora os Autores pretendem, através da presente acção, exercitar e que não pode deixar de proceder.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação procedente e, revogando a sentença na parte em que julgou a acção improcedente, julga-se a mesma procedente e, em consequência, se decreta a resolução do contrato de arrendamento atinente ao primeiro andar com utilização independente do prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2868, sito na Rua 1 da União das Freguesias de T e S e descrito na CRP de Cidade 1 sob o n.º ...03, condenando a Ré a entregar aos Autores esse mesmo imóvel livre e desocupado de pessoas e bens.
Custas pela apelada.
Évora, 10 de Julho de 2025
Maria João Sousa e Faro (relatora)
José António Moita
Manuel Bargado
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1. Arrendamento Urbano, 10ª edição, Almedina, p.125/126.↩︎
2. Assim, Ricardo Costa in O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO E OS NEGÓCIOS SOBRE A EMPRESA consultável em www.ricardo-costa.com.↩︎
3. Aliás, a exigência de que no locado se continue a exercer a mesma profissão liberal tem sido uma constante.Já se verificava no art.º 1120º do Cód. Civil e no art.º 122º do RAU.↩︎