Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 4724/10.6TBSTB.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO PROMESSA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DECLARAÇÃO
EFICÁCIA
ERRO
I- A eficácia da declaração resolutiva depende do preenchimento prévio dos pressupostos da constituição do direito potestativo na esfera jurídica do declarante.
II- Tal direito potestativo extintivo depende de um fundamento factual de inadimplemento suficientemente grave (quando não determinado por convenção das partes através da consagração de uma cláusula resolutiva).
III- Outrossim, a resolução deve ser encarada como uma anomalia, uma patologia do contrato, já que o que se pretende, com celebração do mesmo, é que as obrigações dele emergentes sejam integralmente cumpridas pelas partes ( artº 406º nº1 do Cód.Civil).
IV- Permitir a um dos contraentes que a sua manifestação de vontade resolutória, apesar de infundada, fosse eficaz redundaria, além disso, e regra geral, num injustificado benefício para o declarante e sério prejuízo para o declaratário, ambos dificilmente elimináveis na íntegra através do instituto da responsabilidade civil.
V- Inexistindo os referidos pressupostos – no caso, o incumprimento – não há direito de resolução, sendo a declaração pretensamente resolutiva ilícita e, em regra, ineficaz.
VI- Neste contexto, a sentença que reconheça a inexistência de fundamento da declaração resolutiva, declara, na realidade, que o contrato não se extinguiu.
VII- Porque a cada determinado fundamento de resolução corresponde também um concreto direito de resolução, é que a declaração de resolução, como acto de exercício de um concreto direito potestativo, deve indicar o fundamento preciso do direito exercido sob pena de ineficácia; a declaração resolutiva devidamente fundamentada é assim elemento constitutivo da resolução.
VIII- Só desta forma será possível ao Tribunal apreciar da respectiva validade, sendo que tal apreciação se deve ater ao(s) invocado(s) fundamentos;
IX- Como sucede em múltiplas relações jurídicas, as vicissitudes que atravessam ou disfunções de que padecem podem não ser imputáveis exclusivamente a uma das partes mas a ambas.
X- Por isso, a aparente simplicidade da fórmula - incumprimento definitivo do contrato promessa / direito de resolução/perda do sinal ou sua restituição em dobro – a pressupor numa visão maniqueísta um promitente faltoso e outro inocente, podem não fazer qualquer sentido.
XI- O erro vício pressupõe uma representação inexacta da realidade pelo declarante, a ignorância de qualquer circunstância, passada ou presente, de facto ou de direito, determinante na decisão de efectuar o negócio;
XII- A par do erro vício deve ser distinguir-se o “error in futurum” que radica na noção de “pressuposição (assim denominada por Windscheid ) e que consiste na convicção, consciente ou inconsciente , da verificação no futuro de uma dada circunstância ou estado de coisas, convicção determinante da realização de um contrato pois, de outro modo, não se teria celebrado o negócio ou só teria tido lugar a sua realização noutros termos.
Instância Central de Setúbal
Secção Cível – J2
Processo n.º 4724/10.6TBSTB
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I- RELATÓRIO
AA – SGPS, S.A. e BB – Imobiliária, S.A., intentaram acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário, contra CC DD pedindo ao Tribunal que decretasse:
1) A resolução do contrato-promessa dos autos, por incumprimento imputável aos 1.º e 2.º Réus, e serem estes condenados a pagar às Autoras a quantia de € 6.675.000,00, a título de indemnização correspondente à devolução, em dobro, do sinal por estas prestado, acrescida dos juros vencidos e vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Subsidiariamente, e na situação da improcedência deste pedido;
2) A anulação do contrato promessa dos autos, por erro sobre o objecto e os motivos do negócio, e serem os Réus condenados a pagar às Autoras a quantia de € 3.337.500,00, a título de restituição, em singelo, do sinal prestado, acrescida dos juros vencidos e vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
E, ainda, subsidiariamente;
3) A execução específica do contrato-promessa dos autos, com a declaração de venda às Autoras das participações sociais que compõem o capital social da 3.ª Ré, e, indirectamente, por via dessa venda, a venda da Quinta do ....
Realizada audiência final, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a acção e absolveu os Réus da integralidade dos pedidos formulados pelas Autoras.
2. Desta sentença interpôs a Autora AA-SGPS, S.A. apelação, formulando as seguintes conclusões:
A. O presente recurso vem interposto da sentença proferida pelo Tribunal Judicial de Setúbal que julgou a presente acção totalmente improcedente, por não provada, tendo, consequentemente, absolvido os Recorridos dos pedidos que contra os mesmos foram formulados.
B. O presente recurso tem por objecto, em primeira linha, a decisão proferida sobre vários pontos da matéria de facto que, por enfermar de manifesto erro na apreciação das provas, conduziu a um errado enquadramento legal do caso subjudice e à adopção de uma solução jurídica injusta e infundada.
C. Em conformidade com o sentido comum de justiça, o resultado a que o Tribunal de Primeira Instância chegou confirmou um desequilíbrio manifestamente excessivo que não tem, salvo melhor entendimento, o menor cabimento legal.
D. O que o Tribunal recorrido decidiu convalidar, ao não ter deferido qualquer dos pedidos formulados pela Recorrente e pela BB – Imobiliária, S.A., foi a manutenção dos Recorridos na posse do imóvel cuja aquisição era o objecto mediato do contrato-promessa celebrado entre as partes e que, de acordo com a avaliação pericial idónea constante dos autos (fls. 339 e ss), ascende ao valor de €808.000,00, e ainda da totalidade do sinal e princípio de pagamento entregue pelas Autoras pelo contrato que não chegou a realizar-se, num total de €3.336.330,00!
E. O Tribunal chegou à decisão não por imperativo de lei, mas por uma avaliação dos factos e do direito que desconsiderou por completo os mais elementares princípios e regras de justiça, equidade e adequação das decisões aos parâmetros normais da vida em sociedade.
F. Depois de analisado todo o processado, as provas produzidas e, posteriormente, a decisão recorrida, ressalta que se perdeu o sentimento geral de justiça, que há-de ser o primeiro critério da decisão jurisdicional, talvez pelo desfasamento temporal verificado entre o termo da fase de produção de prova e o momento da prolação da sentença: entre os dois momentos mediaram mais de dois anos.
G. Ademais, o Tribunal não cuidou de ponderar todas as soluções plausíveis do diferendo em apreço, não sopesou os vários argumentos esgrimidos por ambas as partes, não atentou detidamente sobre a totalidade dos meios probatórios constantes do processo: desde a documental, pericial, por confissão até à prova testemunhal e, sobretudo, não fez temperar a sua análise dum critério decisório muito relevante que é o da experiência comum.
H. Na presente acção, a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. deduziram três pedidos subsidiários entre si: primeiro, o da declaração de incumprimento definitivo do contrato-promessa de cessão de quotas e de créditos por banda dos Recorridos, com a consequente condenação destes na devolução às Autoras do sinal pago em dobro; em segundo lugar e subsidiariamente, a anulação do aludido contrato-promessa por erro sobre o objecto do negócio, com a consequente condenação dos Recorridos na devolução do sinal recebido em singelo e, em terceiro lugar e ainda subsidiariamente, para o caso de nenhum dos pedidos proceder, a execução específica do contrato-promessa.
I. O Tribunal recorrido decidiu que:
i) O primeiro pedido – o da ilicitude da resolução operada pelos Recorridos e de declaração de incumprimento definitivo imputável aos Recorridos, com a consequente condenação dos mesmos em devolver à Recorrente e à BB – Imobiliária, S.A. o sinal pago em dobro – improcedia, porquanto a resolução operada pelos Recorridos seria válida e eficaz, atendendo a que as Autoras não celebraram o contrato definitivo no prazo definido pelos Recorridos e que para estes seria essencial;
ii) Por outro lado, o Tribunal decidiu que o negócio não seria anulável, por não se ter provado que a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. tenham celebrado o negócio com erro viciante da sua vontade, considerando que, no entendimento do Tribunal, os Recorridos nunca garantiram àquelas que o imóvel teria uma capacidade construtiva superior a onze mil metros quadrados;
iii) Por último, o Tribunal decidiu não conceder às Autoras o pedido de execução específica do contrato-promessa por ter entendido que um contrato incumprido não era susceptível de execução específica.
J. Por cada uma destas decisões consubstanciar erro de julgamento, enfermarem ainda de erro de julgamento quanto à matéria de facto, analisar-se-á cada uma de tais decisões separadamente.
Da inexistência de incumprimento definitivo imputável às Autoras
K. Na sentença proferida e objecto de recurso, o Tribunal decidiu que “o clausulado do contrato-promessa firmado entre as partes é impressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter essencial do prazo fixado pelos promitentes cedentes para a celebração do contrato definitivo. As partes, no texto do contrato-promessa, evidenciam inequivocamente tal vontade, mormente através da advertência de que o incumprimento desse prazo fixado pelos promitentes cedentes faria recair as promitentes cessionárias em incumprimento definitivo. Estamos perante um prazo essencial.”
L. Sucede que, ao contrário do que foi entendido pelo Tribunal a quo, o prazo fixado no contrato-promessa em causa nos autos não é essencial e não existe outra causa de incumprimento definitivo.
M. O prazo não é essencial, porque, em primeiro lugar, os Promitentes Cedentes, ora Recorridos, acompanharam activamente as Promitentes Cessionárias, entre as quais a aqui Recorrente, durante o longo período de quatro anos que decorreu após a celebração do contrato-promessa de cessão de quotas e de créditos e que ultrapassou largamente o prazo inicialmente definido em tal promessa para a outorga da escritura do contrato prometido.
N. Por outro lado, os adiamentos sucessivos – o primeiro em Dezembro de 2006 e o segundo em 25 de Janeiro de 2008 - acordados entre as partes da data para a celebração do contrato definitivo é também indiciadora da não essencialidade do prazo originalmente definido no contrato para a outorga do contrato definitivo. Ou seja: o prazo contratualmente estabelecido tanto não era absolutamente essencial para os Recorridos que o mesmo foi sucessivamente recalendarizado – cfr. documentos n.ºs 4 e 5 juntos com a petição inicial.
O. Estes adiamentos foram provocados por não se terem reunido as condições necessárias à celebração do contrato prometido, que eram conhecidas dos Recorridos.
P. Acresce ainda, em terceiro lugar, que os Recorridos, na carta enviada em 08 de Janeiro de 2010 e junta aos autos como documento n.º 7 da petição inicial, na qual procedem à marcação da escritura pública de cessão de quotas e créditos para o dia 03 de Fevereiro de 2010, pelas 15 horas, informam, todavia, que“apesar da marcação feita, admitimos que V. Exas. possam ter algum impedimento relativamente à data ou hora referidos, pelo que, sendo esse o caso, agradecemos nos indiquem, no prazo de 3 dias e de acordo com a BB – Imobiliária, S.A., outras alternativas, para que possamos atempadamente agendar nova marcação com o notário”.
Q. Daqui resulta que nem sequer a data de 03.02.2010 marcada pelos Recorridos para a celebração do contrato definitivo se mostrava absolutamente essencial, porque são os próprios que admitem que, caso a parte contrária tivesse algum impedimento relativamente à data ou hora referidos, poderiam indicar datas alternativas.
R. Acresce ainda, por outro lado, que também nunca se verificaria incumprimento definitivo por parte das Autoras, Promitentes Cessionárias, por desinteresse na celebração do contrato definitivo, porquanto as mesmas nunca desistiram do negócio ou sequer mostraram intenção de não o cumprir.
S. E nem se diga, a este propósito, ao contrário do que fez o Tribunal a quo, que no dia Cartório Notarial as Autoras “manifestaram o propósito de não celebrar o dito contrato prometido”, porquanto tal é inexacto. Tal declaração não é uma manifestação da vontade de não cumprir o contrato, dizendo-se, ao invés, que, não se verificando os pressupostos com base nos quais o contrato-promessa foi celebrado, o contrato deveria ser celebrado em termos diversos daqueles que haviam sido projectados na pressuposição de certas condições essenciais que se constatou, então, não se verificarem.
T. Aliás, foram os Recorridos pessoas singulares quem não cumpriu a obrigação assumida de vender a F..., cujo único activo consistia num imóvel com a capacidade edificativa necessária ao projecto imobiliário previsto, que constituiu pressuposto essencial da promessa feita.
U. Assim, nunca a Recorrente ou a sua parceira no negócio, a BB – Imobiliária, S.A., declararam que não queriam celebrar o contrato definitivo. Ao invés, as Autoras nestes autos queriam celebrar tal contrato, mas em termos diversos dos programados.
V. Também nunca se verificaria a situação de incumprimento definitivo do contrato pelas Autoras, porquanto não houve qualquer acção da parte dos Recorridos que tivesse convertido o comportamento das Autoras em incumprimento definitivo, quer porque nunca lhes concederam um prazo razoável e peremptório para a celebração do contrato (artigo 808.º do Código Civil, doravante CC), quer porque nunca manifestaram falta de interesse objectivo no cumprimento de tal contrato.
W. Nunca tendo sido a mora convertida pelos Recorridos em incumprimento definitivo, não se mostra legítimo que o Tribunal se substitua a estes para fazer operar tal conversão.
X. Adicionalmente, e como se disse, inexistem nos autos quaisquer sinais de que os Recorridos tenham perdido interesse em vender a Quinta do ..., conforme se verá.
Y. Sucede que, in casu, por um lado, os Recorridos não perderam o interesse objectivo na prestação das Autoras, Promitentes Cessionárias, tanto mais que iriam receber mais €1.663.670,00, para além dos €3.336.330,00 já recebidos, para um terreno que valia €808.000,00.
Z. É, pois, às Autoras, entre as quais a ora Recorrente, que assiste o direito de resolver o negócio e de ser indemnizada pelo incumprimento dos Recorridos pessoas singulares, de acordo com o disposto no artigo 442.º, n.º2, do CC.
AA. Nestes termos, se o contrato for incumprido pelo contraente que recebeu o sinal, o contraente que o constituiu tem direito a exigir o dobro do que prestou, o que se requer, devendo, pois, ser revogada a sentença sob recurso e substituída por outra que condene nos termos ora indicados e pelos fundamentos expendidos.
Sem prescindir,
Devolução do sinal em singelo em consequência da anulação do contrato por erro sobre o objecto
BB. Se não se considerasse que os Recorridos pessoas singulares incumpriram o contrato-promessa, tendo-se constituído na obrigação de indemnizar a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A., pagando-lhes o dobro do sinal que delas receberam, o que não se concede, certo é que o contrato-promessa seria anulável, por erro sobre o objecto e os motivos do negócio.
CC. Quanto a este ponto, o Tribunal decidiu que:
“as Autoras quando celebraram o negócio tinham perfeito conhecimento da realidade existente, por isso, dada a sua qualidade de sociedade de investimento imobiliário, não podiam deixar de estar cientes dos condicionalismos e eventuais riscos do negócio.
De qualquer forma as Autoras não lograram provar que, em finais de 2009, foram surpreendidas com a negação de qualquer capacidade edificativa do prédio.
Reportando-nos às circunstâncias em que ocorreram as negociações que antecederam a celebração do contrato e atenta a factualidade provada não é possível concluir que as Autoras laboraram em erro porque fundaram a sua vontade de contratar numa série de circunstâncias e pressuposto de facto que não se verificaram.
Posto isto, não é possível concluir que as Autoras quando celebraram o negócio estivessem em erro”.
DD. Ao contrário do decidido, a verdade que se procurará demonstrar é que a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. celebraram o contrato-promessa em causa nos autos no convencimento, que veio, posteriormente, a revelar-se erróneo, de que o terreno que integra a Quinta do ... teria aptidão para nele ser edificado um complexo comercial, a cuja construção a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. se dedicavam.
EE. No caso dos autos, a capacidade edificativa do terreno que integra a Quinta do ... reveste uma importância essencial para a Recorrente e para a BB – Imobiliária, S.A., tendo sido determinante da vontade em celebrar o contrato nos moldes em que o fizeram, resultando ainda demonstrado que os Recorridos eram perfeitos conhecedores dessa essencialidade.
FF. Sucede que, o Tribunal, mais uma vez, não fez uma análise compreensiva da situação e das partes envolvidas no negócio, tudo com grande prejuízo na decisão proferida sobre a matéria de facto.
GG. Dos autos constam elementos bastantes para se decidir pela prova do que acabou de se expor: por confissão, testemunhal e documental.
HH. Assim, impõe-se, pelas razões que adiante se aduzirão, as seguintes alterações da matéria de facto dada como provada e não provada:
II. Impugna-se a decisão de prova dos pontos 20 e 25 dos Factos Provados: este ponto da matéria de facto em causa nos presentes autos está, salvo o devido respeito que é sempre muito, incorrectamente julgado, por duas ordens de razão: em primeiro lugar, constam dos autos documentos donde resulta precisamente o contrário do que aqui é afirmado como sendo verdadeiro; em segundo lugar, porque quer o depoimento de parte do Recorrido CC, quer o depoimento de várias testemunhas infirmam esta realidade dada como provada.
JJ. Quanto aos documentos, resulta do documento n.º 1 junto na sessão de 14 de Novembro de 2013, que consiste numa notificação da Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo do Ministério da Economia e Inovação dirigida à F..., que foi projectada a decisão de indeferimento do aludido pedido de autorização de instalação de conjunto comercial submetido pela dita F... em 30.09.2005, ou seja, antes da celebração do contrato-promessa em causa nos autos.
KK. Também o documento n.º 2 junto nessa mesma sessão da audiência de julgamento corrobora esta realidade, pois que tal documento consiste num enquadramento urbanístico elaborado em 13 de Outubro de 2005, ou seja, também em data anterior à da celebração do contrato-promessa em apreço nos presentes autos, por “C… e Associados”, que é um gabinete de arquitectura contratado pelo Recorrido CC, de nome “E…” (cfr. depoimento CC - [07/11/2013, 00:32:49 a 00:32:59] e depoimento da testemunha E... - [07/11/2013, 00:01:49 a 00:02:08]).
LL. Na audiência de 14/11/2013 foi ainda junto outro documento, desta feita sob o n.º 4, que tem a mesma autoria e a mesma data de elaboração e que se traduz na “memória descritiva do projecto de arquitectura”.
MM. É, pois, inegável que os Recorridos conheciam a proposta para a alteração do plano de pormenor apresentado junto da Câmara Municipal de Setúbal, porquanto foram os próprios que apresentaram junto da Câmara esse pedido e que contrataram um gabinete de arquitectura para o efeito.
NN. Assim, os Pontos 20 e 25 dos Factos Provados deverão passar a ter a seguinte redacção: “Os Réus conheciam o plano de pormenor apresentado junto da Câmara Municipal de Setúbal”.
OO. Impugna-se a decisão de não prova dos pontos A, B, C, D e E dos Factos Não Provados: este conjunto de factos que, erroneamente, como se verá, foram dados como não provados contribuiu decisivamente para a improcedência da presente acção.
PP. Ao contrário do que foi entendimento do Tribunal recorrido, nestes autos foi produzida prova – por confissão, documental e testemunhal – que, devidamente conjugada com o critério constante da parte final do n.º 4 do artigo 607.º do CPC, isto é, com as regras da experiência impunha que aqueles factos tivessem sido dados como provados.
QQ. O Recorrido CC, Réu nesta acção, confessou que, efectivamente, tinha conhecimento que as Autoras manifestaram interesse na aquisição da denominada Quinta do ... na medida em que, dedicando-se à actividade imobiliária, pretendiam ali implementar a construção de um projecto imobiliário que passava pela construção de um centro comercial” – cfr. assentada do depoimento de parte prestado em 07/11/2013.
RR. Quanto aos documentos, a cláusula 3.ª do contrato-promessa de cessão de quotas e de créditos celebrado entre a Recorrente, a BB – Imobiliária, S.A. e os Recorridos dispõe que:
“3.1 Os Promitentes Cedentes desde já permitem que as Promitentes Cessionárias, actuando em nome da Sociedade, procurem obter junto de todas as entidades competentes a aprovação das licenças necessárias à realização do Projecto a implantar no Imóvel, composto por um Centro Comercial e um RetailPark.
3.2 (…)
3.3 Correrão por conta das Promitentes Cessionárias todos e quaisquer encargos e custos necessários ou em que incorram para obtenção da aprovação do Projecto.
(…).”
SS. Esta cláusula, sob a epígrafe “Projecto”, contém a definição expressa e inequívoca do que as partes consideraram ser o objecto desse Projecto: “composto por um centro comercial e um RetailPark”, projecto esse em função do qual o contrato aqui em causa havia sido celebrado e que deste constituiu o objecto primordial.
TT. Tanto assim é que foi, desde logo, junto ao contrato-promessa aqui em causa, como Anexo 2, uma cópia do Aviso n.º 19/DHU/2003, elaborado pela Câmara Municipal de Setúbal em 02 de Outubro de 2003 (!), subordinado ao tema “Plano de Pormenor da Quinta do …”, onde se fez constar que a Câmara tinha mandado elaborar o Plano de Pormenor tendo em vista estabelecer os usos e parâmetros de edificabilidade em função dos actuais parâmetros definidos no Regulamento do Plano Director Municipal relativos a espaços urbanos de terciário T1 e T2.
UU. Esta elaboração do plano de pormenor foi desencadeada pela Recorrida F..., devidamente representada pelos Recorridos pessoas singulares, para aumentar o índice de edificabilidade da Quinta do ....
VV. Apelando ao teor da cláusula contratual já supra transcrita e às regras da experiência comum, as partes não anexariam ao contrato-promessa uma cópia de um aviso público relativo à elaboração do plano de pormenor para a área de implantação do imóvel que constituía o objecto mediato do contrato-promessa, emitido pela Câmara Municipal de Setúbal há mais de dois anos antes da outorga de tal contrato, se a elaboração do plano de pormenor e a alteração dos parâmetros de edificabilidade que esse plano visava se tal não revestisse importância essencial para as partes contratantes.
WW. Por outro lado, antes da celebração do contrato-promessa, os Recorridos já tinham diligenciado, em concreto, pela aprovação da instalação na Quinta do ... de um conjunto comercial – cfr. conclusões JJ), KK) e LL).
XX. Cumpre ainda atentar nos seguintes depoimentos: testemunha Bruno ... (07/11/2013 - 00:08:30 a 00:10:40, 00:12:10 a 00:14:05 e 00:24:36 a 00:25:11); E... (14/11/2013 - 00:22:55 a 00:23:18 e 00:36:27 a 00:36:32); Paulo ... (07/11/2013 - 00:16:05 a 00:16:49).
YY. Também as declarações da Recorrente e da BB – Imobiliária, S.A., representadas pelo Sr. Manuel ..., foram elucidativas, designadamente as seguintes passagens da sessão de 14/11/2013 - 00:20:52 a 00:21:51, 00:29:50 a 00:31:23, 00:33:56 a 00:34:28, 00:36:30 a 00:37:09 e 00:45:37 a 00:47:28.
ZZ. Essencialmente, resultou provado que à Recorrente e à BB – Imobiliária, S.A. foi apresentada a possibilidade de comprar um terreno com capacidade edificativa para construir um retailpark, terreno esse que era a Quinta do ..., e que os Recorridos sabiam que a Recorrente e, bem assim, a BB – Imobiliária, S.A. só prometeram comprar a sociedade F... e créditos dos Recorridos pessoas singulares sobre aquela sociedade, com o objectivo de adquirir a Quinta do ..., com vista à implementação desse projecto imobiliário, sendo que os promitentes cedentes estavam perfeitamente cientes de que a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. não tinham interesse em prometer comprar tal prédio, nem a sociedade F..., no caso da referida Quinta do ... não ter a necessária capacidade edificativa para a implementação do complexo comercial.
AAA. Resulta, pois, com clareza, da conjugação da prova documental, por confissão e testemunhal, devidamente temperada pelas regras de experiência comum, que os Recorridos criaram na Recorrente e BB – Imobiliária, S.A. o convencimento e a confiança de que a Quinta do ... teria a capacidade construtiva necessária para nela se edificar um complexo comercial.
BBB. Os Réus tentaram contrariar esta ideia, baseando-se numa certa interpretação da letra do considerando C) do contrato-promessa em causa nos autos, dizendo que as partes estavam interessadas no desenvolvimento do Projecto, se possível através da instalação na Quinta do ... de um imóvel composto por um centro comercial e um RetailPark e procuraram com esta pequena expressão alterar todo o sentido integral do contrato e transferir o risco da obtenção ou não da capacidade edificativa exclusivamente para a Autora. No entanto, tal é falso, pois, se as partes assim o tivessem querido, teriam dito, mas não o fizeram. Ao invés o que as partes fizeram foi definir o Projecto no contrato, foi instruir o contrato-promessa em apreço nos autos com um panfleto do pedido de alteração do plano de pormenor e foi os Réus requereram a autorização para instalação de um complexo comercial.
CCC. O que tem de se ler nesta expressão é que, pelo contrário, as Autoras só estavam interessadas na celebração do contrato se for possível a construção do complexo comercial, porque só este entendimento é consentâneo com a actividade exercida pelas Autoras e com a natureza intrínseca das pessoas envolvidas no negócio.
DDD. Mal andou, pois, o Tribunal ao ter dado como não provados os pontos da matéria de facto identificados sob as letras A, B, C, D e E, não sendo razoável, nem minimamente aceitável a fundamentação que o Tribunal expendeu para justificar a sua decisão de não prova.
EEE. Impugna-se a decisão de não prova do ponto H dos Factos Não Provados
FFF. Ao contrário do decidido pelo Tribunal, resulta da prova testemunhal e pericial que se o terreno não tivesse viabilidade edificativa não valeria o preço que foi pago pela Recorrente e pela BB – Imobiliária, S.A..
GGG. A testemunha Paulo ..., que demonstrou ter razão de ciência e independência face às Autoras, porque não é trabalhador das mesmas, prestou depoimento que, quanto a esta matéria, se destaca na seguinte passagem: (07/11/2013, 00:35:33 a 00:39:39).
HHH. Por outro lado, o Tribunal a quo justificou esta sua decisão de não prova na alegada inconclusividade dos resultados periciais.
III. Sucede, todavia, que, bem ao invés, à pergunta “a Quinta do ... foi avaliada em €5.000.000,00, dada a possibilidade de implementação no imóvel do empreendimento imobiliário de grandes dimensões a que se alude em 1)?”, os Senhores peritos responderam, conclusivamente, que o valor a atribuir à Quinta do ... com a potencialidade construtiva que lhe é conferida pelo Plano de Pormenor é de €4.566.000,00, desde que descontadas as compensações devidas.
JJJ. Ademais, os Senhores Peritos unanimemente estimaram que o valor real da Quinta do ... sem viabilidade de construção do empreendimento imobiliário era de €808.000,00, ou seja, muito distante do valor de €5.000.000,00 definido no contrato-promessa em apreço nos autos.
KKK. De resto, atendendo à natureza das Autoras e ao tipo de actividade que as mesmas exerciam, em particular a BB – Imobiliária, S.A., que se dedicava à construção civil de grandes obras, as mesmas nunca teriam aceite pagar a quantia de €5.000.000,00 por um terreno sem aptidão edificativa, ou seja, nunca teriam aceite pagar o preço potencial do terreno, mas antes o preço real que já se viu corresponder a €808.000,00.
LLL. Assim, o ponto H dos factos não provados deveria ter sido dado como provado.
MMM. Impugna-se a decisão de não prova dos pontos F e G dos Factos Não Provados
NNN. A carta junta como documento n.º 5 do requerimento inicial do procedimento cautelar é relevante para a análise desta matéria e, bem assim
OOO. A testemunha Bruno ... explicou como chegaram à conclusão de que, afinal, o pressuposto em que tinham feito assentar a vontade de celebrar o contrato-promessa com os Recorridos estava, irremediavelmente, errado (sessão de 07/11/2013 - 00:35:45 a 00:44:49].
PPP. Relevante é ainda a seguinte passagem do depoimento da testemunha Paulo ...: (07/11/2013 - 00:16:53 a 00:17:49).
QQQ. E, bem assim, as declarações de parte da Recorrente e da BB – Imobiliária, S.A. (sessão de 14/11/2013 - 00:56:07 a 00:58:08).
RRR. Resulta, pois, de forma clara, que surgiu, efectivamente, uma circunstância que agravou de forma significativa as condições de viabilização de construção na Quinta do ... e que levou a Recorrente, juntamente com a BB – Imobiliária, S.A., a concluir não se verificarem as condições mínimas indispensáveis para prolongar, por mais de quatro anos, o tempo de espera para poder dar início à edificação de um complexo comercial na Quinta do ... e que, portanto, o pressuposto em que haviam fundado a vontade em contratar se havia gorado.
SSS. Assim, e ao contrário do que o Tribunal recorrido parece ter entendido para concluir pela não prova dos pontos F) e G) da matéria não provada, a questão relevante não é saber se a Câmara Municipal de Setúbal reprovou ou não o projecto de alteração do plano de pormenor para a zona da Quinta do ..., mas antes o facto de a Câmara, quatro anos depois da conclusão do contrato-promessa em causa nos autos, ainda não ter aprovado semelhante alteração, que conduziria ao aumento da capacidade construtiva da Quinta do .... Este lapso temporal é mais do que suficiente para fazer gorar as legítimas expectativas da Recorrente e da BB – Imobiliária, S.A. em ver o plano de pormenor alterado em conformidade com o que sempre fora anunciado pelos Recorridos, ou seja, é um prazo para além do qual não é exigível à parte que aguarde mais tempo.
TTT. O Tribunal deveria, assim, dar como provado que passados quatro anos desde a celebração do contrato-promessa em apreço nos autos ainda não tinha sido aprovada a alteração ao plano de pormenor da zona onde se inseria a Quinta do ... e que permitisse a construção que os Réus sempre convenceram as Autoras que seria possível edificar na Quinta do ....
UUU. Quanto ao prazo, note-se ainda que, passados mais de dez anos desde a interposição da presente causa, certo é que o plano de pormenor ainda não foi aprovado – cfr. documento que se protesta juntar ao abrigo do disposto no artigo 425.º do CPC.
VVV. Nos termos do disposto no artigo 251.º do CC, o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º.
WWW. Esta última norma estabelece que a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
XXX. Ora, por tudo o que acima se disse, a vontade de contratar das Autoras nesta acção baseou-se num pressuposto essencial que, afinal, não se verificava: o de que a Quinta do ... tinha a capacidade edificativa prevista, conforme os Recorridos pessoas singulares lhes haviam garantido.
YYY. Como os Recorridos pessoas singulares bem sabiam e tinham obrigação de saber, as Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. não estavam interessadas em adquirir a F... se a Quinta do ... não tivesse a capacidade construtiva que julgavam ter e que era necessária à implantação do projecto imobiliário que visavam.
ZZZ. Por isso, a considerar-se que os Recorridos pessoas singulares não incumpriram o contrato-promessa, o que não se concede, sempre o mesmo deve ser anulado, com a consequente condenação dos Recorridos pessoas singulares na devolução à Recorrente e BB – Imobiliária, S.A. da parte do preço que lhes entregaram - €3.337.500,00 – acrescida dos juros de mora devidos.
Ainda sem prescindir,
Execução específica
AAAA. Caso se entenda que não se aplica in casu qualquer um dos enquadramentos jurídicos acima referidos e que, por isso, nenhum dos pedidos formulados pelas Autoras poderá proceder – qual seja o de incumprimento definitivo do contrato e, subsidiariamente, sua anulabilidade por erro sobre o objecto do negócio -, o que não se aceita e apenas se equaciona por hipótese de raciocínio e cautela de patrocínio, a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. têm interesse em que o contrato se cumpra, tendo direito a celebrar o negócio prometido, através da obtenção da declaração negocial em falta dos Recorridos pessoas singulares. Isto é, as Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. têm direito à execução específica do contrato.
BBBB. Quanto a este pedido subsidiário, o Tribunal decidiu que “no caso em apreço, não pode ter lugar a execução específica, porque já não existe contrato. Ora, existindo incumprimento definitivo do contrato promessa não pode ser procedente a execução específica já que esta só pode ser conferida quando ocorre simples mora (…)”.
CCCC. Esta decisão não está, contudo, em conformidade com a correcta subsunção dos factos à legislação aplicável.
DDDD. Os Recorridos pessoas singulares recusaram-se a celebrar o contrato prometido, resolvendo-o ilicitamente, pelo que a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. têm direito à execução específica do contrato.
EEEE. O argumento do Tribunal, segundo o qual a execução específica já não se mostra possível porque o contrato foi resolvido, não poderá proceder, porque o contrato foi ilicitamente resolvido pelos Recorridos, pelo que, não procedendo tal resolução, inexiste qualquer obstáculo à execução específica do contrato.
FFFF. Ademais, a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. nunca desistiram da celebração do contrato definitivo, nem tampouco declararam não o pretender cumprir, considerando que, conforme já se referiu, o que a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. fizeram quando constataram a inviabilidade construtiva da Quinta do ... foi comunicar à parte contrária no contrato que, ainda assim, pretendiam cumpri-lo mas noutros moldes que se mostrassem mais ajustados à realidade que então passou a ser conhecida da aqui Recorrente e da BB – Imobiliária, S.A..
GGGG. Assim, a Recorrente e a BB – Imobiliária, S.A. apenas se constituíram em mora, por nunca os Recorridos lhes terem dirigido uma interpelação admonitória, nos termos do artigo 805.º, n.º 1, do CC, capaz de converter a mora em incumprimento definitivo.
HHHH. Para além de que os Recorridos mantêm interesse na celebração do contrato definitivo, o que se extrai do facto de nunca terem declarado que já não possuíam tal interesse, para além de que não tinham qualquer outro negócio em vista para a Quinta do ..., até porque o que concretamente celebraram com as Autoras nesta acção era o melhor que poderiam ter celebrado, atenta a inaptidão edificativa da Quinta do ... e o preço que já receberam das Autoras.
IIII. De resto, o artigo 412.º, n.º 3, do CC, estipula expressamente que “em qualquer dos casos previstos no número anterior [incumprimento por parte de que constitui o sinal e incumprimento por parte de quem o prestou] o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º”.
JJJJ. Assim, pressupondo a execução específica do contrato de promessa uma situação de mora ou retardamento de cumprimento pelo obrigado, e verificando-se este requisito no caso dos autos, nada obsta a que o Tribunal faça a declaração negocial em falta, caso não proceda o primeiro dos pedidos deduzidos.
Por último e sempre sem prescindir,
Redução equitativa do sinal entregue por o mesmo se traduzir numa penalidade extraordinariamente excessiva
KKKK. Considerando, entre outros, que o artigo 442.º, n.º 4, do CC prevê que, em caso de incumprimento do contrato-promessa, não há, em princípio, lugar a qualquer outra indemnização para além da perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, Almeida Costa defende que “o sinal e a cláusula penal manifestam afinidades funcionais: em ambos se encontra a ideia de pressionar no sentido do cumprimento da obrigação e traduzem-se num montante que substitui a indemnização calculada nos termos gerais”.
LLLL. Isto mesmo foi decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça que reconheceu a função punitiva do sinal, comparando-o a uma cláusula penal.
MMMM. Neste seguimento, consagra o artigo 812.º do CC que “a cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente”.
NNNN. Assim sendo, e não obstante a aqui Recorrente ter várias vezes nos autos alertado para a manifesta excessividade do sinal já prestado e que os Recorridos fizeram seu, o Tribunal de primeira instância não fez uso, como devia e podia, da prerrogativa consagrada no artigo invocado e citado.
OOOO. Por isso, ou seja, por mais este erro de julgamento, deverão V. Exas. ao abrigo do disposto no artigo 812.º do CC, ordenar a redução equitativa do sinal prestado e açambarcado pelos Recorridos, a título de uma indemnização cujos danos nunca sofreram, não invocaram e muito menos demonstraram.
PPPP. Esta é a única atitude que se coaduna com a natureza de ordem pública do artigo 812.º do CC.
QQQQ. Em face do exposto, requer-se expressamente a V. Exas. que, colmatando a falha da primeira instância, decidam pela redução oficiosa da cláusula penal em que, como se viu, consiste o sinal pago pela Recorrente e BB – Imobiliária, S.A. e que os Recorridos fizeram seu, porquanto o mesmo é manifestamente excessivo, principalmente se atentarmos ao valor que a Quinta do ... apresentava à data da celebração do contrato-promessa e continua a apresentar nos dias de hoje, volvidos mais de dez anos.
RRRR. Em face de tudo quanto se expôs, deverá a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente, por provada, e, consequentemente, declare o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa em causa nos autos por parte dos Recorridos pessoas singulares, ordenando-lhes a devolução às Autoras do sinal em dobro ou, para o caso de se entender que inexiste incumprimento definitivo por parte dos Recorridos, o que não se consente, anule o contrato referido por erro da Recorrente e da BB – Imobiliária, S.A. quanto ao objecto do negócio, ordenando aos Recorridos a devolução em singelo do sinal recebido ou, ainda subsidiariamente, ordene a execução específica do contrato-promessa em causa nos autos ou, ainda a título subsidiário, ordene a redução oficiosa e equitativa da cláusula penal em que se traduz o montante entregue a título de sinal, com o que farão V. Exas. inteira justiça.
Nestes termos e nos que V. Exas. mui doutamente suprirão, deverá ser concedido provimento ao presente recurso, com o que farão inteira JUSTIÇA!
2. Contra-alegaram os Réus, formulando, por seu turno, as seguintes conclusões:
“2.1 É falso e não ficou demonstrado que os Recorridos tenham criado “a confiança, a convicção, a legítima expectativa na Recorrente de que poderiam edificar 130.000m2 na Quinta do ...”.
2.2 É falso e não ficou demonstrado que o Recorrido CC alguma vez se tenha apresentado “como sendo influente e como possuindo uma rede relevante de contactos de natureza variada” e com “boas relações profissionais com o executivo camarário, designadamente com o Presidente da Câmara cessante”.
2.3 É falso e não ficou demonstrado que o envolvimento do Recorrido CC “no seguimento a dar ao processo de licenciamento do complexo comercial era essencial.”
2.4 É falso e não ficou demonstrado que “devido a delongas de variada ordem e ao aparecimento exponencial e imprevisto do montado de sobro (…) foi necessário reajustar por duas vezes o prazo para a celebração do contrato definitivo.”
2.5 Foram as Promitentes Cessionárias que não cumpriram o contrato-promessa quando não marcaram a escritura prometida para ter lugar “até ao último dia útil do mês de Dezembro de 2009”.
2.6 Na sequência de tal incumprimento, os Recorridos dirigiram às Promitentes Cessionárias uma interpelação admonitória, fixando-lhes “um prazo suplementar, razoável e peremptório” para o cumprimento da obrigação prometida.
2.7 Mesmo que os Recorridos não tivessem interpelado admonitoriamente as Promitentes Cessionárias para cumprir, foram estas que antecipada e expressamente recusaram o cumprimento do contrato-promessa nos termos no mesmo acordados.
2.8 A rescisão do contrato-promessa pelas Recorridas, assim, foi absolutamente correcta e legítima, tendo estado bem, neste ponto, a sentença recorrida.
2.9 Embora parecidos, os factos constantes dos pontos 20 e 25 da matéria considerada provada na sentença recorrida não são idênticos, sendo claro que o facto constante do ponto 25 se encontra limitado ao período de tempo posterior à data de assinatura do contrato-promessa.
2.10 É falso que “os Recorridos, designadamente o Sr. Eng.º CC, em representação da sociedade F..., apresentaram junto da Câmara Municipal de Setúbal um pedido de autorização de instalação de conjunto comercial com a insígnia “Fórum ...”, na freguesia de São Sebastião, no concelho de Setúbal.”
2.11 Mas ainda que fosse verdade, o que é hipótese que apenas como tal se admite, nunca tal facto seria suficiente para alterar as respostas contidas nos pontos 20 e 25 da matéria provada, que se referem ao controlo e conhecimento detalhado do plano desenvolvido e proposto pelas Autoras à CMS e, quanto a tal controlo e conhecimento detalhado, nenhuma prova foi feita.
2.12 O projecto de licenciamento comercial entregue no Ministério da Economia foi da autoria do gabinete de arquitectos C…, contratado pela … e não pelos Recorridos.
2.13 Pelo exposto, não tem fundamento a pretensão da Recorrente de ver alteradas as respostas dadas pelo Tribunal a quo nos pontos 20 e 25 da matéria provada.
2.14 Resulta do contrato-promessa, sem qualquer margem para dúvida ou interpretação alternativa, que as partes previram expressamente que a edificabilidade da Quinta do ... não constituía condição do negócio prometido.
2.15 A menção ao projecto feita no contrato-promessa não visa nem tem como consequência transformar tal projecto como objectivo último do contrato, existindo tão-só para viabilizar o desenvolvimento pelas Promitentes Cessionárias desse mesmo projecto durante a vigência do contrato-promessa.
2.16 Atenta a prova produzida, ou a falta dela, não deve ser alterada a resposta do tribunal a quo relativamente à matéria constante dos pontos A, B, C, D e E dos factos não provados.
2.17 A Recorrente não apresentou qualquer prova susceptível de provar nenhum dos factos constantes dos pontos F, G e H dos factos não provados, pelo que devem os mesmos manter-se como não provados.
2.18 Tendo sido legítima a rescisão do contrato-promessa levada a cabo pelos Recorridos, não tem a Recorrente direito a execução específica.
2.19 A redução equitativa do sinal, de acordo com juízos de equidade, só pode verificar-se em casos de manifesta excessividade, que configurem abuso capaz de ferir o sentimento jurídico dominante.
2.20 No caso dos autos, não existe tal excessividade, não devendo haver lugar à redução do sinal.
2.21 Por tudo o exposto, conclui-se dever manter-se na sua integralidade a sentença recorrida, a qual não merece reparo.
Termos em que, com o douto suprimento de Vossas Excelências a quanto alegado, deve ser negado provimento ao recurso.”.
3. Cumpriram-se os vistos.
4. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Como se viu, no caso, apela-se da sentença que conheceu do mérito da acção, circunscrevendo-se o objecto do recurso, delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2, todos do CPC) à apreciação:
i) Da impugnação da seguinte matéria de facto:
1- Se os factos nº20 e nº25 que resultaram provados deveriam ter sido considerados provados nos moldes propugnados pela apelante;
2- Se os factos “não provados” insertos sob as alíneas A), B), C), D) E), F), G) e H) deveriam ter sido considerados provados;
ii) Da verificação dos pressupostos da resolução do contrato promessa por parte dos recorridos. Consequências em caso de resolução ilícita do mesmo.
iii) Da verificação dos pressupostos de anulação do contrato promessa por erro quanto ao objecto;
iv) Da verificação dos pressupostos da execução específica;
v) Da redução equitativa do sinal prestado e em poder dos recorridos ao abrigo do artigo 812.º do Cód.Civil.
II- FUNDAMENTAÇÃO
1. Tendo em vista contextualizar o dissenso da Apelante relativamente ao que foi decidido quanto à apontada matéria de facto, importa reter que, de acordo com a versão que as Autoras carrearam para a petição inicial, tendo a mesmas prometido adquirir aos Réus umas quotas de uma determinada sociedade exclusivamente com vista a aquisição de um terreno de que esta era dona que lhes foi apresentado com um determinado potencial edificativo e no pressuposto da viabilidade de implantação de um projecto imobiliário, que pelos mesmos lhes foi garantido e em contrapartida do que ajustaram o preço de 5 milhões de euros como valor de aquisição das ditas quotas, vieram a ser confrontadas, após a celebração da promessa, pela negação pelas entidades licenciadoras de qualquer capacidade edificativa no dito terreno, vindo a propor aos Réus a modificação do contrato, mediante a redução do respectivo preço, pretensão que estes não acolheram, marcando a escritura.
A mesma não foi, no entanto, celebrada, apesar das AA. nela terem comparecido, fazendo aí exarar as razões da sua recusa , tendo subsequentemente, os Réus resolvido o contrato subjudice, fazendo seu o sinal que as mesmas entretanto lhes havia liquidado no valor total de € 3.337.500,00.
2. O Tribunal “ a quo” proferiu a seguinte decisão quanto à matéria de facto:
“ Factos Provados
Com interesse para a decisão da causa estão assentes os seguintes factos:
1) - No dia 29/11/05, no Cartório Notarial de Carlos …, as Autoras e os Réus CC e DD celebraram um contrato junto com o requerimento de providência cautelar como documento nº. 2, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, denominado contrato de promessa de cessão de quotas, renúncia e nomeação de gerente, mediante o qual aquelas prometeram adquirir os créditos e as quotas de que os Réus eram titulares na Sociedade F... , Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda., com sede …, em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº. …, representativas da totalidade do capital social de €5.000,00.
2) - O Réu marido era titular de uma quota no valor nominal de €3750,00 e, por sua vez, a Ré mulher de uma quota no nominal de €1.300,00.
3) - O preço da cessão acordado foi de €5000.000,00.
4) - Os Autoras e os Réus CC e DD subscreveram um documento complementar cujas cláusulas foram as seguintes:
“documento complementar elaborado nos termos do número dois do artigo sessenta e quatro do Código de Notariado que instrui a escritura de vinte e nove de Novembro de dois mil e cinco lavrada no cartório Notarial de Carlos … .
Promessa de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos
Considerando que:
A) CC adiante designado por Primeiro Promitente Cedente, e sua mulher, DD, adiante designada por Segunda Promitente Cedente, ambos em conjunto designados por Promitentes Cedentes, detêm a totalidade do capital social da sociedade F...-Gestão Mobiliário e imobiliária, Limitada (adiante designada abreviadamente por “Sociedade”), com sede registada na …, em Lisboa, nesta data deslocada para a …, pessoa colectiva n.° ..., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o número ..., com o capital social de cinco mil euros, integralmente realizado, e dividido em duas quotas com o valor nominal de três mil e setecentos euros e de mil e trezentos euros, pertencentes, respectivamente, aos primeiro e segunda Promitentes Cedentes;
B) A Sociedade é proprietária de um prédio misto, designado por Quinta do ..., descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número ... da freguesia de S. Sebastião (fls.115 B-28), encontrando-se a parte urbana inscrita na respectiva matriz predial sob os artigos ...,devendo tais artigos urbanos, que actualmente correspondem a meras ruínas, desaparecer por não terem qualquer interesse para nenhum projecto de urbanização que possa vir a ser implementado pela Sociedade, e a parte rústica inscrita na respectiva matriz sob o artigo … da Secção A (adiante designado abreviadamente por Imóvel), o qual se acha inteiramente livre de ónus e encargos e se encontra melhor identificado na planta que se junta como Anexo 1, onde s encontra delimitado a carmim;
C) As sociedades AA-S.G.P.S., S.A., adiante designada por Primeira Promitente Cessionária, e BB-Imobiliária, S.A., adiante designada por Segunda Promitente Cessionária, ambas em conjunto designadas por Promitentes Cessionárias, têm interesse na execução e exploração do imóvel, designadamente, se possível, através de um projecto a implantar no Imóvel (adiante designado abreviadamente por Centro Comercial e um RetailPark e pela constituição habitação, comércio e/ou serviços;
D) A forma acordada pelas Partes para concretizar tal interesse, foi a aquisição pelas Promitentes Cessionárias da totalidade das quotas representativas de cem por cento do capital social da Sociedade;
E) Sobre o prédio identificado no Considerando B.) e zona envolvente a Câmara Municipal de Setúbal já deliberou (Anexo 2) a elaboração do Plano de Pormenor de ..., que pretende viabilizar uma área de construção destinada a comércio, serviços, hotelaria, habitação, cultura e lazer;
F) O Primeiro Promitente Cedente é credor da Sociedade no montante de quatro milhões, quinhentos e nove mil e seis euros, quantia correspondente a suprimentos efectuados e devidamente contabilizados;
G) O Imóvel foi comprado pela Sociedade para revenda, com a inerente isenção temporária, à altura, de sisa, pelo que, ultrapassando o Projecto os prazos da referida isenção, será devido IMT por força da não transmissão do Imóvel dentro dos prazos legais relativos à isenção;
H) As Promitentes Cessionárias são detidas na sua totalidade, directamente a primeira e indirectamente a segunda, pela sociedade comercial EE Investimentos e Participações, SGPS, S.A., pessoa colectiva nº. …, com sede …, com o capital social de dez milhões de euros integralmente realizado, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Braga sob o nº. …, a qual é também detentora da totalidade do capital social da sociedade comercial FF - Actividades Imobiliárias e Turísticas, S.A., NIPC …, com sede …, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Tavira sob o nº. …/890322.
É celebrado o presente Contrato Promessa de Cessão de Quotas e Cessão de Créditos, de que fazem parte os Considerandos supra e que se rege nos termos e pelas cláusulas seguintes:
PRIMEIRA
Objecto
1.1 Com a assinatura do presente contrato promessa, os Promitentes Cedentes prometem ceder às Promitentes Cessionárias e estas prometem adquirir-lhes, nos termos e condições estabelecidos no presente Contrato Promessa, as quotas que detêm na Sociedade, melhor identificadas no considerando A), e que constituem a totalidade do capital social da Sociedade, livres de quaisquer ónus, encargos, garantias ou responsabilidades.
1.2 Igualmente com a assinatura do presente contrato promessa, o Primeiro Promitente Cedente compromete-se a ceder, e as Promitentes Cessionárias reciprocamente a adquirir, a totalidade dos créditos que o Primeiro Promitente Cedente detém sobre a Sociedade, no montante de quatro milhões quinhentos e nove mil e seis euros.
1.3 Nos termos do artº. 583º. do Código Civil, compromete-se o Primeiro Promitente Cedente notificar a Sociedade da realização da cessão de créditos, utilizando para o efeito a minuta de comunicação que se junta como Anexo 3.
1.4 Fica perfeitamente entendido entre as partes que as promessas de cessão das quotas e dos créditos, e respectivas promessas de aquisição, são incidíveis, não podendo o presente contrato promessa ser cumprido em relação a umas sem que o seja simultaneamente quanto às outras, importando, consequentemente, o incumprimento da promessa de cessão (ou de aquisição) das quotas o incumprimento da promessa de cessão (ou de aquisição) dos créditos e vice versa.
1.5 Nos termos do acima acordado:
- o Primeiro Promitente Cedente cederá à Primeira Promitente Cessionária uma quota com o valor nominal de três mil e setecentos euros e créditos no montante de três milhões trezentos e trinta e seis mil seiscentos e sessenta e quatro euros e à Segunda Promitente Cessionária créditos no montante de um milhão cento e setenta e dois mil trezentos e quarenta e dois euros;
-a Segunda Promitente Cedente cederá à Segunda Promitente Cessionária uma quota com o valor nominal de mil e trezentos euros.
SEGUNDA
Preço
2.1 As quotas serão cedidas pelos respectivos valores nominais, sendo os créditos referidos na cláusula 1.2 cedidos pelo preço de quatro milhões novecentos e noventa e cinco mil euros, dos quais três milhões seiscentos e noventa e seis mil e trezentos euros a pagar pela Primeira Promitente Cessionária e um milhão duzentos e noventa e oito mil e setecentos euros a pagar pela Segunda Promitente Cessionária, tudo no montante global (créditos e quotas) de cinco milhões de euros.
2.2 O referido preço será pago da seguinte forma:
a) Com a assinatura do presente Contrato Promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, a Primeira Promitente Cessionária pagou ao Primeiro Promitente Cedente a quantia de trezentos e setenta euros por conta da quota e trezentos e sessenta e nove mil seiscentos e trinta euros por conta do crédito a ceder, tendo a Segunda Promitente Cessionária pago à Segunda Promitente Cedente a quantia de cento e trinta euros e ao Primeiro Promitente Cedente a quantia de cento e vinte e nove mil oitocentos e setenta euros;
b) No momento da outorga da escritura pública de cessão de quotas a Primeira Promitente Cessionária entregará ao Primeiro Promitente Cedente a quantia de um milhão seiscentos e sessenta e sete mil e quinhentos euros e a Segunda Promitente Cessionária entregará à Segunda Promitente Cedente a quantia de mil cento e setenta euros e ao primeiro Promitente Cedente um milhão cento e sessenta e oito mil oitocentos e trinta euros,
c) O remanescente do preço devido pela Primeira Promitente Cessionária ao Primeiro Promitente Cedente, isto é, a quantia de um milhão seiscentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros será liquidada mediante a entrega, até ao valor correspondente, de fracções autónomas do empreendimento de Hotel-Apartamento de 5 estrelas que a FF - Actividades Imobiliárias e Turísticas, S.A., está a promover no prédio rústico, (…).
TERCEIRA
Projecto
3.1 Os Promitentes Cedentes desde já permitem que as Promitentes Cessionárias, actuando em nome da Sociedade, procurem obter junto de todas as entidades competentes a aprovação das licenças necessárias à realização do Projecto a implantar no Imóvel, composto por um Centro Comercial e um RetailPark.
3.2 Para o efeito do acordado no número anterior, a Sociedade atribuirá, no prazo de quinze dias após instada para o efeito, por procuração ou qualquer outro documento suficiente para o efeito, à Segunda Promitente Cessionária, os poderes representativos necessários que esta razoavelmente lhe solicite.
3.3 Correrão por conta das Promitentes Cessionárias todos e quaisquer encargos e custos necessários ou em que incorram para obtenção da aprovação do Projecto.
3.4 Sem prejuízo do disposto nos números antecedentes, ficam a cargo da Sociedade quaisquer impostos ou taxas inerentes à existência e funcionamento da sociedade a partir da celebração do presente contrato-promessa, bem como os devidos por força da detenção do Imóvel pela Sociedade, designadamente o IMT que vier a ser devido pela não alienação do Imóvel dentro dos prazos legais relativos à respectiva isenção, conforme referido no Considerando G.
3.5 Caso as eventualidades previstas no número anterior se verifiquem antes da aquisição pelas Promitentes Cessionárias do capital da Sociedade, tais pagamentos serão adiantados pela Segunda Cessionária.
QUARTA
Da Situação da Sociedade
4.1 Os Promitentes Cedentes declaram e garantem para todos os efeitos que, na presente data e na data da outorga da escritura pública, a Sociedade:
a) É exclusivamente detida pelos Promitentes Cedentes;
b) É legítima proprietária e possuidora pacífica do Imóvel;
c) O Imóvel supra referido encontra-se livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, e devoluto de pessoas e bens;
d) Não tem qualquer passivo exigível;
e) Está livre de quaisquer responsabilidades bancárias;
f) Não tem vínculo com qualquer trabalhador ou prestador de serviços, excepto as obrigações decorrentes de contrato de prestação de serviços em vigor com o Gabinete de Arquitectura E...- Arquitectura e Planeamento, Unipessoal, Lda., cujas obrigações resultam exclusivamente da proposta constante da carta de 4 de Abril de 2005;
g) Tem regularizada a sua situação contributiva perante a Segurança Social e a Fazenda Nacional, conforme certidões que se juntam como Anexos 4 e 5, as quais se consideram partes integrantes do presente Contrato Promessa;
h) Tem a sua contabilidade em dia e as suas contas devidamente aprovadas em assembleias gerais de sócios.
4.2 Os Promitentes Cedentes garantem que a situação económica actual da Sociedade se encontra fielmente retractada no balanço e demonstração de resultados, e balancete mensal reportado ao mês de Julho de 2005 que se junta como Anexo 6, o qual se considera parte integrante do presente Contrato Promessa.
4.3 As Promitentes Cessionárias poderão, mediante comunicação por escrito dirigida aos Promitentes Cedentes, antes ou na data da escritura pública de cessão de quotas, optar por resolver o presente Contrato Promessa, caso ocorra violação das garantias enunciadas no número 4.1 da presente cláusula.
4.4 Exceptua-se do acordado na cláusula anterior a violação das garantias que comprovadamente decorram do cumprimento do presente contrato promessa, bem como aquelas que decorram de factos alheios à vontade dos Promitentes Cedentes e sobre os quais estes não tenham influência, designadamente a casos fortuitos ou de força maior, expropriações, ocupações.
4.5 O Primeiro Promitente Cedente compromete-se a, no prazo de quinze dias a contar da celebração do presente contrato, notificar o gabinete de Arquitectura E...-Arquitectura e Planeamento, Unipessoal, Lda., da alteração da gerência da Sociedade e de que o mesmo deve prestar toda a sua colaboração quer ao novo gerente nomeado quer à entidade que a Sociedade nomeie para o efeito, atendendo ao disposto na cláusula terceira.
QUINTA
Escritura de cessão de quotas
5.1 A outorga da escritura pública de cessão de quotas terá lugar em Lisboa, no prazo máximo de dezoito meses contados a partir de 15 de Outubro de 2005 ou nos trinta dias após a obtenção pela Sociedade da aprovação referida na cláusula terceira, conforme o que ocorra primeiro, em dia, hora e Cartório Notarial que as Promitentes Cessionárias vierem a indicar por escrito aos Promitentes Cedentes, com a antecedência mínima de quinze dias, por meio de carta registada com aviso de recepção.
5.2 Os Promitentes Cedentes comprometem-se a entregar às Promitentes Cessionárias, no prazo de cinco dias a contar da recepção da carta mencionada no parágrafo anterior, todos os documentos necessários à instrução da escritura pública, bem como a entregar até à data da escritura pública, duas certidões actualizadas, uma de inexistência de dívidas fiscais e outra de inexistência de dívidas à Segurança Social.
5.3 Havendo acordo das partes, a cessão de créditos poderá ser efectuada por documento particular assinado imediatamente antes da escritura referida em 5.1 antecedente. Na falta de acordo, a cessão de créditos será incluída na referida escritura pública. 5.4 Caso a escritura pública de cessão de quotas não seja marcada pelas Promitentes Cessionárias nos termos e/ou prazos estabelecidos em 5.1, poderá qualquer um dos Promitentes Cedentes proceder à marcação de tal escritura, comunicando a mesma aos demais com pelo menos quinze dias de antecedência, por meio de correio registado com aviso de recepção, comprometendo-se as Promitentes Cessionárias a enviar ao Promitente Cedente em causa toda a sua documentação necessária à instrução da escritura pública.
5.5 A não realização da escritura na data marcada pelo(s) Promitente(s) Cedente(s), nos termos referidos em 5.4, por facto imputável a qualquer uma das Promitentes Cessionárias, constitui estes em incumprimento definitivo das respectivas obrigações contratuais.
SEXTA
Condução da actividade até à data da escritura pública.
6.1 Os Promitentes Cedentes, também no acto da celebração do presente contrato promessa nomeiam como gerente da Sociedade o Sr. M....
6.2 Desta forma, a Sociedade será vinculada com a assinatura conjunta dos gerentes CC e M....
6.3 Acordam os Outorgantes que a gerência se manterá conforme estipulado nos números um e dois da presente cláusula até a celebração da escritura pública de cessão de quotas.
SÉTIMA
Custos, Despesas e Encargos
Todas as despesas notariais e registais relativas à cessão de quotas serão suportadas, na respectiva proporção, pelas Promitentes Cessionárias.
OITAVA
Execução específica
Fica expressamente acordado que a estipulação de pagamento de sinal não preclude a possibilidade de ser requerida a execução específica do presente Contrato Promessa, nos termos previstos no Art.° 830 do Código Civil.
NONA
Notificações
9.1 Todas as notificações e outras comunicações requeridas ou permitidas pelo presente Contrato Promessa serão efectuadas por escrito e serão consideradas como efectivas quando efectuados por meio de carta registada com aviso de recepção ou através de fax (desde que a cópia da notificação enviada por fax seja enviada por correio registado com aviso de recepção previamente pago no dia em que a mesma é transmitida para que sirva de confirmação) para os outorgantes nas seguintes moradas (ou para qualquer outra morada indicada por uma das partes desta mesma forma):
a) Para os Promitentes Cedentes: … Pinhal Novo;
b) Para a Primeira Cessionária: … Braga: Fax …;
d) Para a Segunda Cessionária: … Braga.
9.2 O Primeiro Promitente Cedente compromete-se a dar conhecimento ao gerente M... de toda e qualquer notificação recebida pela Sociedade, devendo enviar cópia da mesma para a morada ou número de fax constantes da alínea b) do número 9.l.
DÉCIMA
Invalidades e Alterações
10.1 Caso qualquer disposição do presente contrato promessa ou a aplicação de qualquer disposição a qualquer pessoa ou circunstância seja considerada inválida, ilegal ou não executável a qualquer título por um tribunal do foro competente, tal falta de validade, ilegalidade ou não execução não afectará quaisquer outras disposições aqui previstas, desde que os objectivos ou economia do presente contrato promessa não sejam afectados.
10.2 O presente contrato promessa poderá ser alterado ou aditado por acordos adicionais, desde que celebrados por escrito e devidamente assinados pelas partes constantes do mesmo.
DÉCIMA PRIMEIRA
Lei aplicável e foro competente
O presente contrato promessa, no omisso, rege-se pela lei portuguesa aplicável e para todos e quaisquer litígios emergentes do mesmo será competente o Tribunal da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
DÉCIMA SEGUNDA
Início de vigência
O presente Contrato-promessa tem efeitos retroactivos a dia 15 de Outubro de 2005, data que, para todos os efeitos legais e contratuais, se terá como data da sua assinatura e entrada em vigor.
DÉCIMA TERCEIRA
Eficácia real
As Partes atribuem eficácia real à promessa de cessão de quotas e correspondentes promessas de aquisição constantes do presente documento.
DÉCIMA QUARTA
Fracções
14.1 O empreendimento referido em 2.2 c) encontra-se em fase inicial de licenciamento, estando estimada a sua conclusão para finais do ano de 2008.
14.2 Nos termos referidos em 2.2 c), a Primeira Cessionária compromete-se a entregar ao Primeiro Promitente Cedente, fracções autónomas no empreendimento acima referido até ao valor de um milhão seiscentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros.
14.3 Para efeitos deste contrato, é atribuído a cada fracção o valor de duzentos e trinta e sete mil e quinhentos euros, tendo assim o Primeiro Promitente Cedente direito a sete fracções autónomas.
14.4 O valor atribuído a cada fracção tem em conta as características previstas para as mesmas, nomeadamente tratar-se de empreendimento de Hotel-Apartamentos de 5 estrelas, com fracções de tipologia T-1, com área bruta aproximada de sessenta e cinco metros quadrados, incluindo varandas.
14.5 O Primeiro Promitente Cedente desde já escolhe as seguintes fracções, com referência a planta que se junta como Anexo 7 ao presente, na qual as mesmas se encontram assinaladas a carmim.
14.6 Compromete-se a Primeira Promitente Cessionária a entregar as fracções ao Primeiro Promitente Cedente, completamente acabadas e dotadas das respectivas licenças de utilização, até ao dia 31 de Dezembro de 2008, sendo da responsabilidade deste os custos notariais, registrais e outros que venham a ser devidos pela formalização da entrega.
14.7 Assiste o direito à Primeira Promitente Cessionária de, a todo o tempo e até ao momento da prometida entrega das fracções, proceder ao pagamento em numerário do valor das mesmas, atendendo ao acordado em 2.2. C) e 14.2, extinguindo-se desta forma a obrigação da entrega das fracções.
14.8 De forma a garantir o cumprimento pela Primeira Cessionária da obrigação de entrega das fracções ou pagamento do valor das mesmas, esta entregará ao Primeiro Promitente Cedente, no momento da realização do contrato definitivo de transmissão de participações sociais, uma garantia bancária no valor de um milhão seiscentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros, válida até 31 de Janeiro de 2009, emitida de acordo com o modelo constante do Anexo 8.
14.9 A garantia bancária a que alude o número anterior caducará e deverá ser imediatamente libertada, com a entrega das fracções ou pagamento do valor das mesmas, nos termos da presente cláusula.
14.10 O acordado nos dois números anteriores fica sem efeito se, até à data da celebração do contrato definitivo de transmissão de participações sociais a Primeira Cessionária tiver efectuado a entrega das fracções ou o pagamento do valor correspondente.
14.11 Compromete-se a Primeira Promitente Cessionária que as fracções prometidas entregar aos Promitentes Cedentes terão características rigorosamente análogas às restantes do empreendimento, quer em termos de tipologia, quer de áreas, quer de materiais escolhidos, quer de acabamentos.
14.12 Qualquer alteração no projecto das fracções escolhidas pelo Primeiro Promitente Cedente, ou a indisponibilidade destas por virem a integrar a unidade hoteleira do empreendimento, confere o Primeiro Promitente Cedente no direito de escolher novas fracções em substituição das primeiras, tendo sempre em consideração o previsto nos números 3 e 4 da presente cláusula, em termos de ajuste de valor e escolha de fracções.
DÉCIMA QUINTA
Solidariedade
A responsabilidade dos Promitentes Cedentes, por um lado, e das Promitentes Cessionárias, por outro lado, é solidária, pelo que o incumprimento por qualquer um dos Promitentes Cedentes ou das Promitentes Cessionárias responsabiliza ambos os Promitentes Cedentes ou ambas as Promitentes Cessionárias, conforme o caso, como se tivesse sido provocada por ambos os Promitentes Cedentes ou Promitentes Cessionárias.
DÉCIMA SEXTA
Cessão da posição contratual
16.1 Desde já os Promitentes Cedentes dão o seu expresso consentimento a que as Promitentes Cessionárias cedam a sua posição contratual no presente contrato a quaisquer entidades de sua escolha.
16.2 Comprometem-se os Promitentes Cedentes a, caso tal se torne necessário em virtude do exercício pelas Cessionários do direito de cederem a sua posição contratual, a realizarem, no momento da celebração do contrato definitivo, a divisão e/ou união de quotas correspondente.
16.3 Em qualquer caso de exercício do direito concedido nos números anteriores, as Promitentes Cessionárias permanecerão solidariamente responsáveis pelo cumprimento das obrigações assumidas no presente contrato promessa, salvo caso de expressa exoneração por parte dos Promitentes Cedentes. (….) ” .
5- Em Dezembro de 2006, as Autores e os Réus marido e mulher subscreveram o acordo junto com o requerimento da providência cautelar, como documento nº. 3, que se dá por integralmente reproduzido, denominado Aditamento ao Contrato Promessa de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos, nos termos do qual estipularam que “(…)a data limite para a celebração do contrato definitivo de cessão de quotas e de cessão de créditos é o último dia do mês de Dezembro de 2007(…)” e “(…)até ao dia 15 de Abril de 2007, as Promitentes Cessionárias entregarão ao Primeiro Promitente Cedente a quantia de € 500.000,00(…) como reforço de sinal e continuação de pagamento do preço do crédito prometido ceder”.
6- No dia 25/01/08, os Autores e Réus marido e mulher subscreveram o acordo escrito, junto com o requerimento da providência cautelar, como documento nº. 4, que se dá por integralmente reproduzido, denominado Segundo Aditamento ao Contrato Promessa de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos, nos termos do qual estipularam que “(...) a data limite para a celebração do contrato definitivo de cessão de quotas e de cessão de créditos é o último dia útil do mês de Dezembro de 2009 (…) ” e (…) “até ao dia 25 de Janeiro de 2008 as Promitentes Cessionárias entregarão ao Primeiro Promitente Cedente a quantia de €2.336.330,00 (…) à qual atribuem o carácter de sinal”.
7- Nos termos da cláusula Sétima do Segundo Adiamento foi estipulado, além do mais, que “caso a Primeira Promitente Cessionária não entregue ao Primeiro Promitente Cedente as fracções identificadas no Contrato Promessa de Cessão de Quotas, Renúncia e Nomeação de Gerente supra referido nem efectue o pagamento do valor às mesmas aí atribuído até à data de 31 de Dezembro de 2009, poderá fazê-lo até ao dia 30 de Junho de 2010 (…).” –
8 - O prédio misto denominado Quinta do ..., está inscrito a favor da F... , Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda., na 2º. Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número ... do Livro n.º 28, da freguesia de S. Sebastião (a que corresponde também a ficha n.º…), encontrando-se a parte urbana inscrita na respectiva matriz predial sob os artigos … e a parte rústica inscrita na respectiva matriz sob o artigo … da Secção A.
9-O património da Ré sociedade F... era constituído unicamente pelo prédio misto denominado Quinta do ....
10- A actividade da Ré F... consistia em deter e explorar a dita Quinta do ....
11- Por conta do acordo celebrado os Autores entregaram aos Réus a quantia total de € 3.336.330,00 a título de sinal e princípio de pagamento. 12- Aquando da celebração do acordo os Réus estavam a elaborar, a expensas suas, o Plano de Pormenor da Quinta do ... para apresentar à Câmara Municipal de Setúbal.
13- As Autoras enviaram aos 1ºe 2º Réus, uma carta datada de 30 de Dezembro de 2009, junto com o requerimento de providência cautelar, como documento nº. 5, que se dá por reproduzida, na qual constava, além do mais que “Constatou-se, porém, que - apesar dos sucessivos e grandes esforços que fizemos não é de todo em todo, possível a exploração imobiliária do referido imóvel, em virtude da inviabilidade de edificação nesse imóvel “ e mais adiante “ perante este circunstancialismo, e como única forma de “salvar” o contrato promessa passa pela modificação do mesmo (…) Tal modificação consiste em alterar o preço da compra e venda, reduzindo-o para o valor efectivo do terreno, considerado à luz da sua inaptidão edificativa (…)”.
14-A essa missiva responderam os 1º. e 2º Réus, por carta de 8 de Janeiro de 2010, junto com o requerimento de providência cautelar, como documento nº. 6, que se dá por integralmente reproduzida, referindo, além do mais, que “(…) prometeram adquirir a totalidade das nossas participações e créditos sobre a F... sem quaisquer condicionalismos, designadamente quanto a imóveis “ (…) vindo agora pelo presente (…) comunicar que a realização da referida escritura pública de cessão de quotas e de créditos está marcada para o dia 03 de Fevereiro de 2010 pelas 15 horas, no Cartório Notarial de Pedro …, em Lisboa, devendo V.Exas. entregar-nos os documentos relativos a essa sociedade (….) até cinco dias antes da referida data (…).
Apesar da marcação feita, admitimos que Vº.Exas possam ter algum impedimento relativamente à data ou hora referidos, pelo que, sendo esse o caso, agradecemos nos indiquem, no prazo de 3 dias e de acordo com a BB-Imobiliária, SA, outras alternativas, para que possamos atempadamente agendar nova marcação com o notário.
Revelamos que a não celebração da escritura pública de cessão de quotas e de créditos no dia e hora marcados, mormente face á referida carta de VºExas. de 30 de Dezembro de 2009, será considerada como incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte de VºExas e implica a perca do interesse dos signatários na realização do negócio (…).”
15- Como resposta as Autoras enviaram aos 1º e 2º Réus, a carta junto com o requerimento de providência cautelar, como documento nº 7, que se dá por reproduzida, na qual solicitavam o cancelamento da marcação da escritura pública de cessão de quotas da F... para que pudesse ser previamente apreciada pelo Tribunal o litígio entre as partes.
16- Os 1.º e 2.ª Réus não desmarcaram a escritura pública.
17- As Autoras compareceram no Cartório Notarial, no dia e hora indicados para a realização da escritura, tendo sido lavrado o instrumento notarial, que constitui o documento nº.9 junto como o requerimento de providência cautelar, do seguinte teor: “É entendimento das sociedades “AA – SGPS, S.A.” e “BB-Imobiliária, SA” que, à luz dos princípios e regras jurídicas aplicáveis a este caso, a aludida escritura pública não deve realizar-se, pelo que os promitentes-cedentes deveriam ter-se abstido de a agendar;
b) Com efeito, como é do conhecimento dos promitentes-cedentes e lhes foi reiteradamente comunicado pelas sociedades “AA-SGPS, SA” e “BB – Imobiliária, S.A.”, é convicção destas sociedades que o negócio objecto da presente escritura é inválido, por erro sobre o objecto do negócio ou, pelo menos, por erro sobre os motivos;
c) Perante este entendimento, afigura-se às sociedades acima referidas inadmissível (ou, pelo menos, imprudente e temerário) celebrar escritura pública, assim consumando um negócio que se acredita ser inválido;
d) Por isso, tais sociedade propuseram-se, perante os promitentes cedentes, intentar, no prazo máximo de 15 dias, uma acção de simples apreciação, que permita às partes aferir cabal e definitivamente a validade do contrato-promessa – outorgando, posteriormente, a escritura pública, caso o tribunal decidisse pela validade do negócio;
e) As sociedades propuseram-se adicionalmente a, caso tal decisão judicial fosse no sentido da validade do negócio, suportar os juros vencidos entre a data de 31 de Dezembro de 2009 e a data da efectiva outorga da escritura pública, na sequência da sentença;
f) Para maior conforto e demonstração da boa fé, as sociedades propõem-se inclusivamente entregar uma garantia bancária pelo valor do remanescente do preço em falta, que poderá ser accionada pelos promitentes-cedentes, mediante a apresentação ao banco garante da eventual sentença que considerasse válido o contrato-promessa.
g) Perante este circunstancialismo, ao persistirem na intenção de outorgar de imediato a escritura pública de cessão de quotas e créditos, os promitentes-cedentes procedem de má fé. ”
18- Por carta datada de 26 de Março de 2010, junta como documento nº.9, com o requerimento de providência cautelar, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, enviada pelos Réus CC e DD às Autoras consta, além do mais, o seguinte “ Face à recusa de VºExas de outorgarem a escritura a que se referia o contrato promessa (…) vimos confirmar o teor da parte final da nossa carta de 08 de Janeiro de 2010, isto é, de que, consideramos definitivamente incumprido por Vº.Exas. o contrato promessa em epígrafe, o qual, assim, consideramos rescindido para todos os efeitos legais (…) ”.
19 - As autoras após a assinatura do denominado contrato promessa assumiram a condução e controlo do processo de elaboração do projecto de plano de pormenor para a Quinta do ....
20 - Os Réus não tiveram qualquer controlo nem conheciam em detalhe o plano desenvolvido e proposto pelas Autoras à CMS.
21- O prédio denominado quinta do ... era o único activo da sociedade Fandur 26.
22 - As Autoras, sendo sociedades de construção e promoção imobiliária, tinham interesse em adquirir o prédio denominado Quinta do ... porque anteviram uma oportunidade de investimento com a implementação de um projecto imobiliário de grandes dimensões.
23 - Por razões de natureza fiscal as Autores e os Réus ajustaram em formalizar a transmissão do prédio misto denominado Quinta do ... para as Autoras através da compra e venda das participações representativas do capital social dessa sociedade, pelos respectivos sócios, os 1.º e 2.ª Réus, e da cessão de créditos detidos pelos sócios.
24 - As Autoras após a assinatura do denominado contrato promessa assumiram a condução do processo de elaboração do plano de pormenor da Quinta do ....
25 - A partir daí os Réus não tiveram qualquer controlo do plano desenvolvido e proposto pelas Autoras à Câmara Municipal de Setúbal.
26 - No dia 16 de Março de 2010, o Réu CC esteve presente numa reunião da Câmara Municipal de Setúbal, convocada a seu pedido, para análise do Plano de Pormenor da Quinta do ....
27 - Pelo Gabinete de arquitectos E... foi elaborado o relatório 5, novo programa desenhado do “Estudo Prévio”, junto aos autos a fls. 133, que aqui se dá por reproduzido.
28 - O potencial de valorização que representava a possibilidade de implementar um projecto imobiliário influiu na fixação do preço.
29 - A Quinta do ... dada a possibilidade de implementação no imóvel do empreendimento imobiliário de grandes dimensões a que se alude em 1) é de €8.978.000,00.
30 - O valor da Quinta do ..., sem viabilidade de construção desse empreendimento imobiliário, é de €808.000,00.
*
Factos Não provados
Nenhuns outros factos relevantes para a discussão da causa se provaram em audiência de julgamento, nomeadamente não ficou demonstrado que:
A) - Às Autoras, no desenvolvimento da sua actividade, foi oferecida e apresentada a possibilidade de comprar um terreno com capacidade edificativa para construir um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços, terreno esse que era a Quinta do ....
B) - Os 1.º e 2.ª Réus tinham conhecimento que as Autoras só prometeram comprar a sociedade F... e créditos dos 1.º e 2.ª Réus sobre a sociedade, com o objectivo de adquirir a Quinta do ... com vista à implementação desse projecto imobiliário.
C) - Os 1.º e 2.ª Réus sabiam que as Autoras não tinham interesse em prometer comprar tal prédio nem a sociedade F..., no caso da referida Quinta do ... não ter a necessária capacidade edificativa para a implementação do centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços.
D) - Aquando das negociações os Réus informaram às Autoras que a Quinta do ... tinha capacidade edificativa para ali ser construído um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços.
E) - As Autoras apenas celebraram o negócio com os Réus por estarem convencidos que a Quinta do ... tinha a necessária capacidade edificativa para ali construir um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços.
F) - Em finais de 2009, as Autoras foram surpreendidas com a negação, pelas entidades licenciadoras, de qualquer capacidade edificativa na Quinta do ....
G) - O que impossibilitava as Autoras de empreender a construção do projecto imobiliário de centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços.
H) - O preço de €5.000.000,00 prometido pagar pelas Autoras aos Réus foi estabelecido no pressuposto de viabilidade de construção no terreno de um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços na Quinta do ....
I) - As prorrogações da data da outorga do acordo prometido ocorreram devido à demora em obter das entidades licenciadoras, nomeadamente com a Câmara Municipal de Setúbal, a aprovação /autorização/definição da capacidade construtiva da Quinta do ....
J) - Os Réus informaram as Autoras que a viabilidade de implementação do projecto de um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços estava garantida porque a Câmara Municipal de Setúbal já tinha deliberado a elaboração de um Plano de Pormenor de ... com viabilidade para construção destinada a comércio, serviços, hotelaria, habitação, cultura e lazer.
3. Do mérito do recurso
i) Impugnação da matéria de facto
(…)
Nestes termos, e pelos motivos expressos, altera-se a resposta às questões enunciadas, que passam a ser do seguinte teor:
Provado que às Autoras, no desenvolvimento da sua actividade, foi oferecida e apresentada a possibilidade de comprar um terreno com potencial capacidade edificativa para construir um conjunto comercial, terreno esse que era a Quinta do ....
Provado que os 1.º e 2.ª Réus tinham conhecimento que as Autoras só prometeram comprar a sociedade F... e créditos dos 1.º e 2.ª Réus sobre a sociedade, com o objectivo de adquirir a Quinta do ... com vista à implementação de um centro comercial e retail park no terreno.
Provado que 1.º e 2.ª Réus sabiam que as Autoras não tinham interesse em prometer comprar tal prédio nem a sociedade F..., no caso da referida Quinta do ... não vir a ter a necessária capacidade edificativa para a implementação de um centro comercial e retail park.
Uma vez que a prova produzida não consente uma resposta inteiramente positiva às demais questões (i.e. se aquando das negociações os Réus informaram às Autoras que a Quinta do ... tinha capacidade edificativa para ali ser construído um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços e se as Autoras apenas celebraram o negócio com os Réus por estarem convencidos que a Quinta do ... tinha a necessária capacidade edificativa[3] para ali construir um centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços) entende-se que a resposta às mesmas deverá ficar circunscrita ao que se entendeu dar como provado nas antecedentes.
· Pretende igualmente a apelante que seja dada resposta afirmativa à questão de saber “se assim não fosse, as Autoras não teriam prometido comprar o terreno, por via da aquisição do capital social da F..., pelo preço dos €5.000.000,00” (que, numa outra versão, mereceu resposta negativa na alínea H))
Faz-se notar, que o Tribunal “ a quo” deu como provado que : “28 - O potencial de valorização que representava a possibilidade de implementar um projecto imobiliário influiu na fixação do preço”.
E também deu como provado que: “29 - A Quinta do ... dada a possibilidade de implementação no imóvel do empreendimento imobiliário de grandes dimensões a que se alude em 1) é de €8.978.000,00.” (a remissão para o algarismo foi transportada da Base Instrutória, sendo que no quesito 1) dessa peça se perguntava era o que veio a ser carreado para a dita alínea H) dos factos não provados) e que : “ 30 - O valor da Quinta do ..., sem viabilidade de construção desse empreendimento imobiliário, é de €808.000,00”.
Estes três factos em conjugação com os que ora resultaram provados, permitiriam, só por si, extrair a ilação de que as Autoras, sociedades comerciais que se dedicam ao lucro, só se comprometeram a pagar o preço de € 5000.000,00 porque tinham o objectivo de adquirir a Quinta do ... com vista à implementação de um centro comercial e retail park no mesmo e que se assim não fosse não o teriam ajustado.´
Por conseguinte, ainda que os peritos não tenham alcançado unanimidade no que concerne à questão de saber qual o valor de mercado da Quinta à data da celebração do contrato promessa se na mesma fosse permitido implantar um empreendimento imobiliário de grandes dimensões, incluindo um centro comercial, um retail park e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços ( o perito do tribunal e dos RR inclinou-se para os provados 8.978.000,00 e o das AA para o de € 4566.00) o certo é que jamais ultrapassaria o milhão de euros caso não tivesse essa viabilidade de construção como por unanimidade os mesmos referiram ( o seu valor estimado foi de € 808.000, como resultou provado).
Aliás, o depoimento do Eng. Paulo … reforça essa convicção explicando que a capacidade construtiva potencial do terreno está intrinsecamente associada ao seu valor de mercado e que “desde o início que a … queria fazer um centro comercial, não queria comprar um terreno para ficar para qualquer dia mais tarde.”.
É certo que a sociedade recorrida (e os recorridos pessoas singulares) fizeram juntar aos autos (cfr. fls. 240 e seguintes) uma escritura de compra e venda da dita quinta celebrada em 18.12.2003 (i.e. cerca de dois anos antes) da qual consta ter a mesma sido adquirida pelo valor de € 4.489.181,00.
Este documento até adensa a ideia de que os recorridos também a adquiriram na pressuposição do potencial da sua capacidade edificativa (i.e. para além do permitido pelo PDM), convicção essa que terão, por seu turno, transmitido às promitentes cessionárias.
Termos em que face ao exposto se altera a resposta a tal questão, considerando-se provado, no seguimento dos antecedentes, que: “Se assim não fosse, as Autoras não teriam prometido comprar o terreno, por via da aquisição do capital social da F..., pelo preço dos €5.000.000,00”.
· Insurge-se, por último, a apelante contra a resposta (negativa) que foi dada pelo Tribunal “ a quo” à questão de saber se: “ Em finais de 2009, as Autoras foram surpreendidas com a negação, pelas entidades licenciadoras, de qualquer capacidade edificativa na Quinta do ... “”o que impossibilitava as Autoras de empreender a construção do projecto imobiliário de centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços ( cfr. F) e G)).
O Tribunal não precisou com rigor o que o teria levado a considerar como “ não provados” tais factos, depreendendo-se que tal juízo adveio do depoimento das testemunhas F… .
A apelante entende que, ao contrário do que o Tribunal “ a quo” parece ter entendido para ajuizar que tal factualidade não havia resultado provada, o que resulta é que quatro anos depois da conclusão do contrato promessa a Câmara ainda não aprovou a alteração ao Plano de Pormenor.
Todavia, não era isso que estava em discussão nos ditos quesitos que foram carreados do alegado pelas Autoras na petição inicial ( cfr. artº 53º e 56º).
Por conseguinte, à míngua de prova que permita conclusão inversa à que foi retirada pelo Tribunal, a resposta dada aos mesmos ter-se-á de manter incólume.
Sem embargo, sempre se diga que não há notícia de que tenha ocorrido a aprovação de tal plano de pormenor.
ii) Da verificação dos pressupostos da resolução do contrato promessa por parte dos recorridos. Consequências em caso de resolução ilícita do mesmo.
1.1. A procedência de qualquer dos pedidos (principal e subsidiários) formulados pelas Autoras na presente acção pressupunha – como pressupõe - a conclusão de que a resolução do contrato promessa levada a efeito pelos recorridos era ilícita e ineficaz.
Na verdade, não é possível pretender fazer extinguir (por via da resolução ou da anulação) nem obter a execução específica de um contrato-promessa já antes validamente extinto.
Na sentença isto não foi equacionado tendo a questão da (i) licitude da resolução levada a efeito pelos Réus sido apreciada tão-só na perspectiva, aliás não concretamente alegada pelas Autoras na petição inicial como fundamento do pedido principal[4], de que uma resolução ilícita é passível de ser reconduzida a um incumprimento definitivo do contrato por banda daqueles (recusa categórica em cumprir).
Sem embargo, foi entendido na sentença recorrida que o contrato havia sido lícita e eficazmente resolvido pelos Recorridos[5].
Esta é justamente a primeira questão jurídica que o presente recurso coloca.
Ora, importa relembrar que há entendimentos que tendem a reconhecer eficácia extintiva à declaração resolutiva ilícita e que, não obstante a desconformidade daquela declaração com a lei, o contrato atingido pela mesma teria sido, em todo o caso, destruído.
A questão, sabemo-lo, não é pacífica na doutrina nacional.
Fazendo uma síntese dessas divergências Joana Farrajota na sua dissertação de doutoramento [6], refere: “ (…) “P. ROMANO MARTÍNEZ entende que a resolução ilícita representa o incumprimento do contrato. Não ficámos todavia totalmente esclarecidos quanto ao pensamento do Autor. Assim, embora comece por afirmar que «(…) a resolução contrária à lei seria nula (art. 280º, n.º 1 do CC), inválida, portanto (…)», logo em seguida, partindo da impossibilidade de autonomização da declaração de resolução do contrato, retira que esta deve ser analisada como modo de cumprimento ou incumprimento do contrato, concluindo finalmente que «(…) a resolução ilícita não é inválida: representa o incumprimento do contrato» e, «(…) por via de regra, produz de imediato o efeito extintivo (…). Não transparece todavia de forma clara a razão de ser desta aparente incompatibilidade entre invalidade e incumprimento aceite pelo Autor como premissa da construção apresentada.
ANTÓNIO PINTO MONTEIRO desenvolveu a problemática da resolução infundada no quadro do contrato de agência e, em geral, nos contratos de distribuição comercial. Para o Autor, perante uma tal declaração, duas soluções possíveis se perfilam. Uma primeira, mais indicada no plano dos princípios, em que o contrato se manteria, fruto do carácter ilícito do exercício do direito resolutivo desprovido de fundamento. Neste caso a parte adimplente teria direito a ser indemnizada pelos danos causados pela «suspensão» do contrato, i.e., pelo período decorrido até à decisão da acção onde se apreciasse a licitude do acto. Outra, de ordem mais prática, em que o contrato se extinguiria, traduzindo-se a resolução sem fundamento num incumprimento contratual, gerador de uma obrigação de indemnizar a parte inadimplente. Muito embora reconhecendo que esta segunda orientação se traduz na admissibilidade da obtenção pelo devedor do resultado pretendido por meio de um comportamento ilícito, o Autor defende a respectiva adopção, apresentando para o efeito um conjunto de argumentos. De um lado salienta que, na prática, nem sempre será possível ou aconselhável impor a subsistência do contrato. E isto porque pode ter decorrido um longo período de tempo em que a relação entre as partes, de facto, cessou e em que se podem ter estabelecido relações alternativas com terceiros, com vista à satisfação dos interesses regulados pelo contrato em crise. Por outro lado, afirma o Autor, solução diversa também não se compaginaria com o carácter extrajudicial da resolução e a natureza meramente declarativa da acção judicial que aprecia a declaração de resolução. Como último argumento, apresenta a possibilidade de o contraente que resolve o contrato poder sempre denunciá-lo, caso se trate de um contratode duração indeterminada. Seria assim possível, em regra, equiparar a resolução sem fundamento a uma denúncia sem respeito pelo pré-aviso legal que, por sua vez, confere apenas ao lesado o direito a uma indemnização, nos termos do n.º 1 do artigo 29.º do regime jurídico do contrato de agência. Finalmente refere ainda, em abono desta posição, a equiparação, pela doutrina e jurisprudência, da resolução sem fundamento à recusa de cumprir e desta ao incumprimento definitivo. Menos claras permaneceram-nos as razões que conduzem o Autor, de um lado, a qualificar a declaração de resolução infundada como incumprimento contratual na segunda hipótese aventada – em que o contrato se extinguiu por efeito da resolução infundada – e, de outro, a recusar tal qualificação na primeira solução apresentada.
ASSUNÇÃO CRISTAS entende que a declaração de resolução – ainda que ilícita – destrói o contrato no momento em que se torna eficaz, chegando a tal conclusão pela combinação do modelo extrajudicial de resolução com o normal direito ao cumprimento das obrigações. Se a inexistência de fundamento da resolução for provada judicialmente, a resolução, esclarece a Autora, não desaparece, operando-se apenas uma modificação da respectiva valoração jurídica e dos seus efeitos: a resolução – anteriormente um acto legítimo –transforma-se em ilícito, com sentido de incumprimento. Assim, apesar de o contrato ter cessado irremediavelmente, o credor pode ainda exigir o cumprimento e oferecer a contraprestação. Também aqui a solução apresentada não nos surge como clara, na medida em que parece prever o cumprimento do contrato (prestação e contraprestação) após a respectiva extinção. Se, de facto, o contrato se extinguiu, então também se extinguiram as pretensões jurídicas das partes ao cumprimento. Esta é, no nosso entendimento, a única posição consentânea com o entendimento segundo o qual o contrato se extingue por mero efeito da declaração de resolução. Neste sentido BECKMANN, na doutrina alemã, afirma que um dos efeitos do exercício do direito de resolução consiste na extinção dos direitos das partes ao cumprimento, bem como de quaisquer acções judiciais que tenham por base o interesse no cumprimento . Esta crítica é extensível a toda a doutrina que, reconhecendo eficácia extintiva à resolução, simultaneamente a qualifica como acto de incumprimento contratual. Extinguindo-se o contrato não se deverá falar em incumprimento, na medida em que deixou de haver objecto de incumprimento. De facto, ainda que se enquadre a resolução infundada na figura do incumprimento do contrato, ao afirmar-se, simultaneamente, que extingue o contrato, sempre se terá de reconhecer que a sua vertente de acto de destruição do contrato consome aquela outra.
BRANDÃO PROENÇA, embora parecendo atribuir eficácia extintiva à declaração de resolução ilícita – afirmando que esta se produziu, inelutavelmente, nos momentos previstos no art. 224º, 1, 1ª parte, do C.C.– reconhece nesta uma modalidade de recusa de cumprimento e, bem assim, como teremos oportunidade de ver adiante em maior detalhe, uma forma de incumprimento. Ressalva o Autor, os casos em que nos encontremos «(…) face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte (…)» do devedor-declarante, caso em que não deverá este ser colocado numa situação de incumprimento, devendo ser mantido o contrato . Refira-se ainda, finalmente, a posição de PAIS DE VASCONCELOS para quem a resolução sem fundamento, apesar da respectiva ilicitude, será em princípio eficaz, consubstanciando todavia o incumprimento definitivo do contrato. Excepcionalmente apenas, admite o Autor, nos casos em que a relação contratual tem especial relevância social – por exemplo, no caso do contrato de trabalho – a ilicitude poderá ter como consequência a ineficácia da resolução.”.
E, mais adiante[7], acrescenta a mesma autora: “ (…) Apenas uma doutrina minoritária entende que a resolução ferida de ilicitude se encontra desprovida de eficácia extintiva. O Autor que porventura mais terá aprofundado a questão da (in)eficácia da resolução infundada – muito embora o tenha feito de forma marginal – foi PAULO MOTA PINTO, cujo entendimento tendemos a partilhar. Defende este Autor a ineficácia daquela declaração «(…) por não possuir fundamento jurídico e o resolvente não ser titular do correspondente direito potestativo». Nestes casos, não há, na realidade um direito de resolução, pelo que não poderá, consequentemente, produzir-se a extinção do contrato. Face ao exposto, conclui PAULO MOTA PINTO, a sentença que reconheça a inexistência de fundamento da resolução tem como efeito declarar que o contrato, afinal, não se extinguiu.
O Autor admite todavia que, nos casos em que o resolvente dispusesse de um direito de denúncia ad nutum, a resolução sem fundamento possa ser equiparada, ou mesmo convertida, a uma denúncia sem pré-aviso. As duas únicas possíveis consequências da declaração de resolução infundada são assim, para PAULO MOTA PINTO, de um lado a manutenção do contrato, acompanhada do respectivo não cumprimento e, de outro, a sua extinção, acompanhada de responsabilidade pelo desrespeito da obrigação de pré-aviso a que o exercício da denúncia se encontra sujeito. Adicionalmente entende o Autor, respondendo aos argumentos avançados por PINTO MONTEIRO, não dever este princípio encontrar-se sujeito a desvios por razões de ordem prática, designadamente por dificuldades na retoma da relação contratual, «(…) sob pena de se estar a conceder directa prevalência, sobre a inequívoca força do Direito ao facto ilícito (…) e ao decurso do tempo» . Por outro lado, continua, se se considerasse que o contrato se extinguia por efeito da resolução infundada, estar-se-ia a vedar ao credor a possibilidade de requerer a execução específica – quando esta fosse possível, abrindo assim a porta para que o devedor, sempre que quisesse eximir-se àquela, pusesse fim ao contrato, resolvendo-o, ainda que sem fundamento. Finalmente, considerando que a obrigação de indemnizar depende de culpa, sempre que o comportamento do devedor ao resolver infundadamente o contrato não fosse culposo, deixar-se-ia o credor sem qualquer protecção.
CALVÃO DA SILVA, a propósito de um caso em que a resolução foi declarada sem que se verificasse um seu pressuposto – o incumprimento – afirma a ilegalidade e ineficácia da mesma. Acrescenta o Autor ainda que a intervenção do tribunal é de mera apreciação da legalidade da resolução, i.e., de verificação dos respectivos pressupostos e de declaração da existência ou inexistência e eficácia da mesma.
Finalmente, BAPTISTA MACHADO, ao afirmar que a existência do direito de resolução se encontra dependente da verificação do respectivo fundamento, parece inclinar-se no sentido da ineficácia da declaração resolutiva sem fundamento. Acrescente-se ainda que, para BAPTISTA MACHADO, a declaração de resolução infundada consubstancia uma forma de recusa de cumprimento”.
Não podemos deixar de sufragar a opinião de que a eficácia da declaração resolutiva depende do preenchimento prévio dos pressupostos da constituição do direito potestativo na esfera jurídica do declarante.
Ora, tal direito potestativo extintivo depende de um fundamento factual de inadimplemento suficientemente grave (quando não determinado por convenção das partes através da consagração de uma cláusula resolutiva).
Outrossim, a resolução deve ser encarada como uma anomalia, uma patologia do contrato, já que o que se pretende, com celebração do mesmo, é que as obrigações dele emergentes sejam integralmente cumpridas pelas partes ( artº 406º nº1 do Cód.Civil).
Permitir a um dos contraentes que a sua manifestação de vontade resolutória, apesar de infundada, fosse eficaz redundaria, além disso, e regra geral, num injustificado benefício para o declarante e sério prejuízo para o declaratário, ambos dificilmente elimináveis na íntegra através do instituto da responsabilidade civil.
Por conseguinte, inexistindo pressupostos idóneos a desencadear o nascimento de tal direito potestativo, não há direito de resolução.
E não havendo direito de resolução, a declaração resolutiva é ineficaz para extinguir o contrato.
Acompanhamos, portanto, Paulo Mota Pinto[8] quando salienta que é importante manter presente a distinção entre os pressupostos do direito potestativo de resolução de um lado e, de outro, o modo como se produzem os efeitos do direito, isto é, por mera declaração à contraparte – sem a necessidade de intervenção judicial. Inexistindo os referidos pressupostos – no caso, o incumprimento – não há direito de resolução, sendo a declaração pretensamente resolutiva ilícita e, em regra, ineficaz.
Neste contexto, a sentença que reconheça a inexistência de fundamento da declaração resolutiva, declara, na realidade, que o contrato não se extinguiu.
1.2. Esclarecida esta questão, cuidemos agora de apurar da (i) licitude da resolução operada pelos Réus, pessoas singulares, mediante carta de 26 de Março de 2010.
A sentença recorrida para justificar o seu entendimento de que tal resolução havia sido lícita e eficaz desprezou o fundamento resolutivo invocado na declaração em apreço e enveredou por, de motu proprio, sustentá-la no não cumprimento pelas Autora do prazo para a realização do contrato prometido que qualificou como essencial [9].
Não podia, a nosso ver, fazê-lo.
“ A rescisão, sendo obra do credor e não do juiz, opera por efeito da vontade do primeiro. Mas é necessário, obviamente, que este leve essa sua vontade ao conhecimento da outra parte, isto é que lhe comunique a sua decisão de rescindir o contrato”[10].
Por seu turno, e porque a cada determinado fundamento de resolução corresponde também um concreto direito de resolução, é que a declaração de resolução, como acto de exercício de um concreto direito potestativo, deve indicar o fundamento concreto do direito exercido sob pena de ineficácia[11].
A declaração resolutiva devidamente fundamentada é assim elemento constitutivo da resolução.
Deve, portanto, ser precisa quanto aos seus fundamentos, não bastando uma mera referência a uma situação de incumprimento.
Com efeito, só desta forma será possível apreciar da respectiva validade, sendo que tal apreciação se deve ater ao(s) invocado(s) e não quaisquer outros que porventura existam mas que não tenham sido mencionados na declaração.
Ora, da carta datada de 26 de Março de 2010 enviada pelos Réus CC e DD às Autoras consta, além do mais, o seguinte “ Face à recusa de VºExas de outorgarem a escritura a que se referia o contrato promessa em epígrafe e à declaração de V.Exas, anexa ao certificado de comparência outorgado no dia 3 de Fevereiro de 2010 no Cartório Notarial de Pedro … , vimos confirmar o teor da parte final da nossa carta de 08 de Janeiro de 2010, isto é, de que, consideramos definitivamente incumprido por Vº.Exas. o contrato promessa em epígrafe, o qual, assim, consideramos rescindido para todos os efeitos legais (…) ”.
Por seu turno, da referida carta de 8 de Janeiro de 2010, consta designadamente o seguinte: “(…) Essa sociedade e a mencionada BB –Imobiliária S.A, prometeram adquirir a totalidade das nossas participações e créditos sobre a F... sem quaisquer condicionalismos, designadamente quanto a imóveis. “ (…) vindo agora pelo presente (…) comunicar que a realização da referida escritura pública de cessão de quotas e de créditos está marcada para o dia 03 de Fevereiro de 2010 pelas 15 horas, no Cartório Notarial de Pedro …, em Lisboa, devendo V.Exas. entregar-nos os documentos relativos a essa sociedade (….) até cinco dias antes da referida data (…).
Apesar da marcação feita, admitimos que Vº.Exas possam ter algum impedimento relativamente à data ou hora referidos, pelo que, sendo esse o caso, agradecemos nos indiquem, no prazo de 3 dias e de acordo com a BB-Imobiliária, SA, outras alternativas, para que possamos atempadamente agendar nova marcação com o notário.
Revelamos que a não celebração da escritura pública de cessão de quotas e de créditos no dia e hora marcados, mormente face á referida carta de VºExas. de 30 de Dezembro de 2009, será considerada como incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte de VºExas e implica a perca do interesse dos signatários na realização do negócio (…).”
Por conseguinte, da conjugação de ambas as cartas resulta que os RR alinharam um único fundamento concreto do direito potestativo de resolução exercido através da última: a perda de interesse na prestação das Autoras, por face à recusa destas, não se ter realizado a escritura na data pelos mesmos designada, reconduzível ao incumprimento definitivo do contrato promessa por parte das mesmas.
É, de acordo com o que dissemos, sobre este fundamento concreto que assestaremos a nossa atenção.
Convém, no entanto, previamente esclarecer que o contrato-promessa em apreço é, como está bem de ver, um contrato - promessa bilateral ou sinalagmático já que ambas as partes se vincularam reciprocamente a emitir uma declaração negocial, simultânea e contraposta (sinalagma genético), com vista a um mesmo objectivo : a celebração do contrato prometido – o contrato de Cessão de Quotas e de Cessão de Créditos.
Objecto do contrato promessa foi, portanto, a cessão onerosa (compra e venda) dos créditos e as quotas de que os Réus eram titulares na Sociedade F... , Gestão Mobiliária e Imobiliária, Lda.
“Formalmente, considerando a personalidade jurídica da sociedade, a venda de quota atribuindo ao adquirente o status socii, não se confunde com a venda dos bens do património social.
Nesta perspectiva são irrelevantes os defeitos, vícios ou ónus que incidam sobre bens daquele património.
Acontece, porém, que a participação social atribui ao seu titular uma posição activa relativamente ao património social, sendo um instrumento que realiza, embora mediatamente, a disponibilidade e o gozo daquele património.
Se na compra e venda de quotas sociais as partes indicam os bens que constituem o património da sociedade, isso significa que determinaram o conteúdo do direito social alienado também quanto aos bens que constituem o objecto mediato desse direito.”[12]
Ora, no considerando B) do contrato promessa em apreciação ficou consignado ser “ a sociedade proprietária de um prédio misto, designado por Quinta do ... “ acrescentando-se no C) que “as sociedades AA-S.G.P.S., S.A., adiante designada por Primeira Promitente Cessionária, e BB-Imobiliária, S.A., adiante designada por Segunda Promitente Cessionária, ambas em conjunto designadas por Promitentes Cessionárias, têm interesse na execução e exploração do imóvel, designadamente, se possível, através de um projecto a implantar no Imóvel (adiante designado abreviadamente por Centro Comercial e um RetailPark e pela constituição habitação, comércio e/ou serviços” e, por último, no Considerando D) que “a forma acordada pelas Partes para concretizar tal interesse, foi a aquisição pelas Promitentes Cessionárias da totalidade das quotas representativas de cem por cento do capital social da Sociedade “ , o que nos leva a concluir que bem patenteado ficou o conteúdo da posição social prometida alienar e a sua indissociabilidade relativamente ao único bem integrante do património dessa sociedade .
Em suma: A prometida aquisição pelas AA., do estatuto de sócias da B, F... Lda., foi a forma escolhida para as AA. obterem a disponibilidade da Quinta do ....
Cumpre, ainda, salientar que por conta do acordo celebrado (e em conformidade com o que foi sendo ajustado) as Autoras entregaram aos Réus a quantia total de € 3.336.330,00 a título de sinal e princípio de pagamento e que chegaram a comparecer no Cartório Notarial, no dia e hora indicados para a realização da escritura, tendo sido lavrado o instrumento notarial do seguinte teor: “É entendimento das sociedades “AA – SGPS, S.A.” e “BB-Imobiliária, SA” que, à luz dos princípios e regras jurídicas aplicáveis a este caso, a aludida escritura pública não deve realizar-se, pelo que os promitentes-cedentes deveriam ter-se abstido de a agendar;
b) Com efeito, como é do conhecimento dos promitentes-cedentes e lhes foi reiteradamente comunicado pelas sociedades “AA-SGPS, SA” e “BB – Imobiliária, S.A.”, é convicção destas sociedades que o negócio objecto da presente escritura é inválido, por erro sobre o objecto do negócio ou, pelo menos, por erro sobre os motivos;
c) Perante este entendimento, afigura-se às sociedades acima referidas inadmissível (ou, pelo menos, imprudente e temerário) celebrar escritura pública, assim consumando um negócio que se acredita ser inválido;
d) Por isso, tais sociedades propuseram-se, perante os promitentes cedentes, intentar, no prazo máximo de 15 dias, uma acção de simples apreciação, que permita às partes aferir cabal e definitivamente a validade do contrato-promessa – outorgando, posteriormente, a escritura pública, caso o tribunal decidisse pela validade do negócio;
e) As sociedades propuseram-se adicionalmente a, caso tal decisão judicial fosse no sentido da validade do negócio, suportar os juros vencidos entre a data de 31 de Dezembro de 2009 e a data da efectiva outorga da escritura pública, na sequência da sentença;
f) Para maior conforto e demonstração da boa fé, as sociedades propõem-se inclusivamente entregar uma garantia bancária pelo valor do remanescente do preço em falta, que poderá ser accionada pelos promitentes-cedentes, mediante a apresentação ao banco garante da eventual sentença que considerasse válido o contrato-promessa.
g) Perante este circunstancialismo, ao persistirem na intenção de outorgar de imediato a escritura pública de cessão de quotas e créditos, os promitentes-cedentes procedem de má fé. ”
Como é consabido, ocorre incumprimento definitivo sempre que a prestação, não tendo sido efectuada, já não é possível no contexto da obrigação ou porque se tornou impossível, ou pela perda do interesse do credor, ou ainda porque, através da interpelação admonitória, a anterior mora se converteu em definitivo incumprimento (art. 801º nº1 e 808º, nº 1 do Cód. Civil).
Delimitado o fundamento invocado pelos Réus/recorridos através da declaração resolutiva poder-se-á considerar, em face da factualidade provada, que a não realização da escritura do negócio definitivo na data marcada pelos mesmos envolveria, por si só, incumprimento definitivo do contrato por parte das AA, por perda de interesse dos mesmos RR., susceptível de gerar o direito a resolver o contrato?
Nos termos do n.º 2 do citado artº 808º do Cód. Civil, a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Em relação à apreciação objectiva da perda do interesse na prestação, refere Pessoa Jorge[13] que “o interesse do credor, como fim da obrigação, apresenta conteúdo essencialmente variável, pois reporta-se às utilidades concretas que a prestação lhe proporciona; e, por isso, pode dizer-se que se atende ao valor subjectivo da prestação, para exprimir a utilidade que hic et nunc tem para o sujeito activo. Valor subjectivo não significa, porém, valor apreciado pelo sujeito, mas valor apreciado em função do sujeito. Não se trata, pois, de valor arbitrariamente fixado pelo credor, mas valor determinável por terceiro (nomeadamente pelo tribunal) em atenção às utilidades que concretamente o credor tiraria da prestação. Tal é o entendimento que, a nosso ver, se deve dar à expressão, usada no n.º 2 deste artigo, apreciada objectivamente”.
Não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas[14].
A perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja o facto de, por causa da mora, o negócio já não ser do seu agrado. Também não basta, para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do credor aos olhos do credor. A perda do interesse há - de ser justificada segundo o critério de razoabilidade própria do comum das pessoas.
A prestação ainda é possível enquanto conduta ou acção de prestar. Mas, como a sua realização já não satisfaz o interesse do credor, isto é, já não redunda em benefício do credor porque não lhe proporciona a utilidade conforme ao programa obrigacional, a mora converte-se em não cumprimento definitivo[15].
A perda objectiva do interesse, referida no n.º 2 do art. 808º, implica o recurso ao padrão da pessoa normal, funcionando “in concreto”, não podendo, resultar, todavia, de um simples capricho do credor.
A superveniente falta de utilidade da prestação, ou até eventual prejuízo, para o accipiens terá que resultar objectivamente das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio , bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo “programa obrigacional”. Por outro lado, não basta a simples diminuição do interesse do credor, exigindo-se uma perda efectiva desse interesse, ou seja, impõe-se uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva.
A este propósito, observava Baptista Machado [16] que “… a utilidade que a prestação representa para o credor está em estreita relação com o particular emprego que ele lhe pretenda dar – e que tal utilidade, por seu turno, foi determinante relativamente à decisão de contratar e de assumir a obrigação de dar o correspectivo prometido. De modo que, se a outra parte descura a exactidão do cumprimento em termos de frustrar a utilidade esperada, ou por qualquer outra causa o cumprimento exacto se tornar impossível, desaparece ou pode desaparecer da parte do credor a conveniência e a utilidade do negócio e, portanto, a conveniência em manter-se vinculado ao contrato.”.
Acrescenta o citado Autor que: “Pelo exposto, e em termos gerais, deverá, em princípio, ser considerada grave e, como tal, susceptível de fundamentar o direito de resolução toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento (quer sob a forma de atraso no cumprimento, quer sob a forma de inexactidão quantitativa ou qualitativa da prestação) que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de o aplicar ao uso especial que ele tinha em mira” (realce nosso).
Não obstante a referência do n.º 2 do art. 808º do Cód. Civil à apreciação objectiva da perda do interesse do credor na prestação, é indubitável que tal apreciação terá de se feita em face dos factos alegados e provados por aquele que pretende prevalecer-se do mencionado desinteresse.
Perda de interesse que, assim, reveste a natureza de facto constitutivo do direito que o credor se arroga de proceder, com tal fundamento, à resolução do contrato (art. 342º, n.º1 do Cód. Civil).
Ora, admitindo, por comodidade de raciocínio, que as Autoras à data se encontravam em mora no cumprimento da obrigação a que estavam adstritas para com os Réus por não terem celebrado a escritura no prazo acordado[17], não encontramos no quadro fáctico descrito a ocorrência de quaisquer circunstâncias que permitam concluir que tal facto, por si só, tenha esvaziado a prestação das Autoras da sua utilidade, v.g. cerceando aos Réus um uso especial que tivessem programado destinar-lhe, frustrando-se expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio.
Não se descortina a razão pela qual a prestação das AA. subsequentemente aquele momento já não teria para os RR. préstimo determinante relativamente à decisão de contratar e de assumir a obrigação de dar o correspectivo prometido.
Indemonstrada esta perda de interesse (objectivo) na prestação por parte dos RR. promitentes vendedores não se pode considerar que as AA. hajam faltado definitivamente à promessa e , por consequência, que o direito potestativo à resolução do contrato haja nascido na esfera jurídica daqueles.
E como dissemos antes, inexistindo pressupostos idóneos a desencadear o nascimento de tal direito potestativo, não há direito de resolução.
E não havendo direito de resolução, a declaração resolutiva é ineficaz para extinguir o contrato que até ver subsiste.
1.3. Mas há mais.
Como sucede em múltiplas relações jurídicas, as vicissitudes que atravessam ou disfunções de que padecem podem não ser imputáveis exclusivamente a uma das partes mas a ambas.
Por isso, a aparente simplicidade da fórmula - incumprimento definitivo do contrato promessa / direito de resolução/perda do sinal ou sua restituição em dobro – a pressupor numa visão maniqueísta um promitente faltoso e outro inocente, podem não fazer qualquer sentido.
E no caso concreto não fazem.
Repele o sentimento de justiça, no contexto factual enunciado, a resolução do contrato nos moldes em que os recorridos a levaram a efeito: basta atentar que nos aditamentos ao contrato em apreço , as partes não só se limitaram a alterar a data inicialmente prevista para o efeito como também determinaram um acréscimo significativo de atribuições patrimoniais a favor dos Réus, a saber : a entrega, até ao dia 15 de Abril de 2007, de € 500.000,00(…) como reforço de sinal e continuação de pagamento do preço do crédito prometido ceder” e a entrega , até ao dia 25 de Janeiro de 2008, da quantia de €2.336.330,00 (…) à qual atribuem o carácter de sinal”.
Apesar do preço global da venda prometida se ter mantido nos 5 milhões de euros, o valor do sinal e princípio de pagamento era na versão primitiva do contrato ascendia “apenas” a 500.000,00, vindo as AA, mercê dos aditamentos que escrupulosamente cumpriram nesse conspecto, a liquidar aos RR. um total de € 3.336.330,00 a título de sinal e princípio de pagamento.
Para além disso, como se referiu, as AA. não deixaram de, perante os RR. justificar a sua conduta ( atente-se na factualidade inserta nos pontos 13 a 17) em factos que os recorridos não podiam ignorar ( como seja a essencialidade da aprovação do plano de pormenor da Quinta do ... na ajustada compra e venda das quotas da F… e o sacrifício desproporcionado que a realização do contrato definitivo sem a mesma lhes determinaria ) mas que desprezaram por completo ao obstinadamente proceder à marcação da escritura.
O que fica dito, a inculcar por parte dos Réus /recorridos uma conduta contrária à boa-fé, levar-nos-ia igualmente a pôr em causa, a não haver outra razão, a justeza da resolução do contrato pelos mesmos operada.
1.4. Posto, isto e perante afirmada ilicitude do exercício de tal direito potestativo que, como explicámos, não pode ter a virtualidade de extinguir o contrato promessa sub judice, passar-se-á a apreciar a pretensão da recorrente de o ver resolvido a seu favor com a inerente devolução do sinal em dobro.
Este fundamento resolutivo, como dissemos, não concretamente alegado pelas Autoras na petição inicial como fundamento do pedido principal, assenta na proposição de que uma resolução ilícita é passível de ser reconduzida a um incumprimento definitivo do contrato por parte dos recorridos (recusa categórica em cumprir).
Não cremos, pelas razões que aduzimos anteriormente, que esta pretensão da recorrente tenha consistência factual e jurídica.
Na verdade, conclusão inversa pressuporia, a existência do binómio promitente inocente/promitente faltoso que aqui rejeitamos.
O contexto em que se verificou declaração resolutiva – v.g. na sequência da não realização da escritura por parte das AA.- não permite reconduzi-la ao incumprimento culposo do contrato por parte dos recorridos e muito menos permite constitui-los na obrigação de devolver o sinal em dobro ( sanção que pressupõe, como se vê do disposto no artº 442º nº2 do Cód. Civil , uma imputação unilateral de incumprimento ao accipiens).
Não, pode, portanto, proceder esta pretensão da apelante, passando-se, por isso, de seguida a apreciar a segunda.
iii) Da verificação dos pressupostos de anulação do contrato promessa por erro quanto ao objecto.
Tendo havido modificação da matéria de facto com relevo para a apreciação deste pedido, convém recordar o que (afinal) resultou provado:
· Às Autoras, no desenvolvimento da sua actividade, foi oferecida e apresentada a possibilidade de comprar um terreno com potencial capacidade edificativa para construir um conjunto comercial, terreno esse que era a Quinta do ...;
· Os 1.º e 2.ª Réus tinham conhecimento que as Autoras só prometeram comprar a sociedade F... e créditos dos 1.º e 2.ª Réus sobre a sociedade, com o objectivo de adquirir a Quinta do ... com vista à implementação de um centro comercial e retail park no terreno;
· Se assim não fosse, as Autoras não teriam prometido comprar o terreno, por via da aquisição do capital social da F..., pelo preço dos €5.000.000,00;
· 1.º e 2.ª Réus sabiam que as Autoras não tinham interesse em prometer comprar tal prédio nem a sociedade F..., no caso da referida Quinta do ... não vir a ter a necessária capacidade edificativa para a implementação de um centro comercial e retail park;
· Aquando da celebração do acordo (contrato promessa) os Réus estavam a elaborar, a expensas suas, o Plano de Pormenor da Quinta do ... para apresentar à Câmara Municipal de Setúbal;
· As Autoras após a assinatura do denominado contrato promessa assumiram a condução do processo de elaboração do plano de pormenor da Quinta do ....
· O potencial de valorização que representava a possibilidade de implementar um projecto imobiliário influiu na fixação do preço.
· A Quinta do ... dada a possibilidade de implementação no imóvel do empreendimento imobiliário de grandes dimensões é de €8.978.000,00;
· O valor da Quinta do ..., sem viabilidade de construção desse empreendimento imobiliário, é de €808.000,00.
As AA. haviam alegado igualmente – e não demonstraram – que em finais de 2009 haviam sido surpreendidas com a negação, pelas entidades licenciadoras, de qualquer capacidade edificativa na Quinta do ..., o que impossibilitava as Autoras de empreender a construção do projecto imobiliário de centro comercial, um retailpark e vários lotes destinados a habitação, comércio e/ou serviços.
Que a Quinta do ... nunca chegou a ter a capacidade edificativa necessária para a construção de um centro comercial ou zona comercial é uma evidência que todos aceitam, já que tal edificabilidade estaria de antemão dependente da aprovação pela edilidade competente do plano pormenor, do que não há notícia nos autos de ter ocorrido.
Parece-nos evidente que a vontade das AA. em celebrar o contrato promessa não foi determinada pela suposição errônea de que poderia promover desde logo a construção do centro comercial ou zona comercial na Quinta do ... mas sim induzida pela convicção de que o poderiam ( num futuro próximo) vir a fazer.[18]
Não se perfila, pois, qualquer situação de erro-vício : Não se demonstrou ter ocorrido qualquer representação inexacta da realidade pelo declarante, a ignorância de qualquer circunstância, passada ou presente, de facto ou de direito, determinante na decisão de efectuar o negócio.
Na verdade, o erro (vício) “situa-se em momento lógico e temporal anterior ou contemporâneo à declaração negocial, ao negócio. E, por excelência e em primeiro lugar, enferma onticamente a vontade: Isto é, só integra uma falsa representação, uma representação em desacordo com a realidade existente ou anterior, à formação do negócio jurídico”.[19]
Na figura do erro, o vício respeita à própria formação do contrato, traduz-se numa inexacta representação ou na ignorância de certa circunstância de facto ou de direito determinante para a celebração do negócio. O erro é um vício intrínseco que recai sobre elementos determinantes da formação da vontade (elementos essenciais) e como tal, deve gerar uma invalidade. O elemento que determina a formação da vontade pode ser absoluto ou essencial (sem erro não se celebraria qualquer negócio ou celebrar-se-ia com outro objecto ou pessoa diferente) ou relativo/incidental (influi apenas nos termos do negócio, o contrato existiria sempre mas noutras condições)[20].
A par do erro vício deve ser distinguir-se o “error in futurum” que radica na noção de “pressuposição (assim denominada por Windscheid ) e que consiste na convicção, consciente ou inconsciente , da verificação no futuro de uma dada circunstância ou estado de coisas, convicção determinante da realização de um contrato pois, de outro modo, não se teria celebrado o negócio ou só teria tido lugar a sua realização noutros termos”[21].
A convicção da ocorrência dessas circunstâncias é, outrossim, determinante na vontade de contratar de tal modo que se tivesse previsto a sua não verificação, não se teria negociado.
“ Se lhes ocorresse a possibilidade de falhar tal circunstância pressuposta não teriam contratado sem inserir no negócio uma cláusula correspondente (por exemplo uma cláusula condicional). Daí que a pressuposição tenha já sido caracterizada como uma condição não desenvolvida ou não explicitada ou como uma reserva virtual”.
Como igualmente nos explica Mota Pinto [22] ( pugnando portanto na integração do “error in futurum” no regime da resolução ou modificação do negócio por alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar - art. 437.ºdo Cód. Civil) : “ Parece que é, na verdade de inteira justiça abandonar o rígido princípio da estabilidade dos contratos ( pacta sunt servanda) quando dentro de certos limites , caiu a base , constituída pelas representações das partes, sobre que assentava o negócio. Tal solução corresponderá a uma penetração dum pensamento ético e jusnaturalista no plano do direito positivo.”.
Todavia, a pressuposição só releva quando conhecida ou cognoscível da outra parte no momento da celebração do contrato e desde que esta “ se lhe tivesse sido proposto o condicionamento do negócio à verificação da circunstância pressuposta , teria aceitado tal pretensão ou a deveria ter aceitado segundo a boa-fé”.[23]
Sendo a base negocial constituída por circunstâncias essenciais para que o contrato possa desenvolver-se com regularidade, permitindo às partes atingir os objectivos que tinham em vista, o impedimento ou frustração desse fim negocial para uma delas poderá redundar numa turbação do equilíbrio ou da equivalência entre a prestação de uma parte e a contraprestação da outra[24], em termos tais que o contrato deixa de considerar-se uma relação de troca e se transforma numa grosseira desproporção de prestações.
Nestes casos tem-se como justificada uma resolução ou modificação do negócio tendente a corrigir a situação de injustiça constatada pela não verificação da pressuposição[25].
Não se pode é concluir existir, pelas razões expostas, uma situação de erro sobre a base negocial que como vimos se refere sempre ao presente ou ao passado (e nunca ao futuro).
E, por conseguinte, a pretensão de anulação do negócio propugnada pela apelante também não pode merecer acolhimento.
vi) Da verificação dos pressupostos da execução específica
Dir-se-á que em “ desespero de causa” entende a recorrente ter direito à execução específica do contrato (apesar de reconhecer na Conclusão GGGG. que as Autoras apenas se constituíram em mora).
Essa pretensão foi-lhes negada na 1ª instância por se entender que a mesma não era possível face à extinção do contrato pelos recorridos que se reputou de lícita.
Infirmada aqui tal conclusão, poderá ainda assim a Recorrente obter a procedência de tal pedido?
Ter-se-á de reconhecer a incongruência da sua formulação (ainda que a título subsidiário).
Não nos podemos olvidar que a sentença que julgue procedente o pedido de execução específica produz exactamente os mesmos efeitos jurídicos que o contrato prometido se destinava a produzir suprindo (também) a declaração de vontade do promitente faltoso.
Por conseguinte, como pode um promitente comprador que se recusou a outorgar a escritura definitiva (aduzindo razões para não o fazer, é certo) pretender que o Tribunal se substitua à declaração negocial dos promitentes vendedores que à mesma compareceram com o propósito de a outorgar?
Não é em vão que a lei determina no nº1 do artº 830º do Cód. Civil que: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Portanto quem não cumpriu a promessa[26] não tem legitimidade (substantiva) para requerer a execução específica do contrato.[27]
E, por conseguinte, o juízo de improcedência relativamente a esta pretensão da apelante é evidente.
vii) Da redução equitativa do sinal prestado e em poder dos recorridos ao abrigo do artigo 812.º do Cód.Civil.
Este pedido da apelante não foi formulado na petição inicial e sobre o mesmo o Tribunal “ a quo” não se pronunciou.
Como é consabido, os recursos visam reapreciar, com vista a confirmar, modificar, revogar ou anular, as decisões recorridas e não a criar decisões sobre matéria nova, razão pela qual, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, o tribunal de recurso se debruça apenas sobre as questões que já foram submetidas à apreciação do Tribunal recorrido[28].
A controvérsia ora suscitada – cuja pertinência se reconhece - teria em todo o caso como pressuposto o reconhecimento da licitude da resolução do contrato promessa por parte dos recorridos pessoas singulares à qual a sanção da perda do sinal está indefectivelmente associada (artº 442º nº2 do Cód. Civil).
Como nos explica Antunes Varela[29] “...a perda do sinal é uma sanção sempre colimada à falta de cumprimento da obrigação daquele que o constitui” e “...a perda do sinal imposta a quem o constitui anda indissoluvelmente ligada à resolução ou à desistência do contrato, ou, pelo menos, ao seu não cumprimento definitivo”.
Alcançando-se a conclusão que o contrato não se extinguiu por resolução operada pelos Recorridos pessoas singulares não se pode considerar ocorrer fundamento para a perda do sinal prestado pelas Autoras a favor daqueles e, por consequência, para apreciar a pretensão da apelante cujo conhecimento fica, assim, prejudicado.
III – DECISÃO
Por todo o exposto, julga-se a presente apelação parcialmente procedente e em consequência:
a) Altera-se a decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida no que concerne aos pontos 20 e 25 do elenco dos “ provados “ passando a integrar o dos “ não provados “ e altera-se igualmente a resposta à factualidade vertida nas alíneas A), B), C) e H) do elenco da “ não provada “nos moldes exarados supra;
b) Conquanto com divergente fundamentação, mantém-se o decidido no dispositivo da sentença recorrida.
Custas pela apelante e apelados na proporção de 4/5 e 1/5.
Évora, 11 de Maio de 2017
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Florbela Moreira Lança
Bernardo Domingos
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[1] Aliás, no seu depoimento E…, sócio da E…, gabinete que desenvolveu a proposta do Plano de Pormenor inicialmente a pedido do recorrido CC, a instâncias do ilustre mandatário dos Recorridos que o questionou se o Eng. CC a partir de 2005 se havia desligado completamente do “projecto” negou-o.
[2] Antes da declaração resolutiva.
[3] Que ainda não a tinha aquando da celebração do contrato promessa é uma evidência.
[4] Efectivamente para fundamentar o pedido de resolução por si peticionado, com a inerente restituição do sinal em dobro, as Autoras sufragaram o entendimento de que os Réus pessoas singulares haviam prometido vender-lhes, através de uma cessão de quotas e créditos , um bem imóvel com determinada capacidade edificativa que mais tarde se veio a verificar não existir e que era pressuposto do negócio ajustado ( cfr. artºs 74º, 75º , 77º, 83º e 84º da petição inicial).
[5] Vindo, ainda assim, a apreciar-se se o negócio era anulável por erro.
[6] Subordinada ao tema “ Os Efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato” , consultável em https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, pág. 51 e seguintes.
[7] Pág. 57 e segs.
[8] Apud, Joana Farrajota in ob.cit. pag. 221.
[9] Subjectivo, i.e. emergente da vontade das partes expressa no clausulado do contrato.
[10] Assim, Galvão Telles in Direito das Obrigações, 3ª ed. pag. 418.
[11] Assim, Baptista Machado in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa , vol.I, Scientia Ivuridica, Braga , 1991 nota 10 da pag.351.
[12] Assim, Acórdão do STJ de 19.11.2002 com o número convencional JSTJ000, consultável na Base de Dados do IGFEJ.
[13] Obrigações, apud Abílio Neto, in Código Civil Anotado, 12ª ediç., pág.s 703 e 704.
[14] Cfr. Galvão Telles, in Obrigações, 3ª ediç., pág. 253.
[15] Cfr. Calvão da Silva, in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 85.
[16] Cfr. Pressupostos da Resolução por incumprimento”, Estudos em Homenagem ao Prof. Teixeira Ribeiro, vol. II, págs. 343 e segs.
[17] Que nos termos do segundo aditamento era até ao último dia do mês de Dezembro de 2009- cfr. ponto 6.
[18] Atente-se nos considerandos C) e E) do Contrato promessa e nas respectivas cláusulas 3ª(3.1.) e 5ª (5.1.).
[19] Assim, Durval Ferreira in “ Erro Negocial Objecto, Motivos, Base Negocial e Alteração das Circunstâncias”, Almedina, pag.15.
[20] Cfr. Heinrich Horster in a Parte Geral do Código Civil Português ,Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, pag.568 e seguintes.
[21] Mota Pinto in Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, pag. 459.
[22] Ob.cit.pag.460
[23] Idem, pag.463.
[24] Num contrato bilateral ou sinalagmático
[25] Aliás, esse propósito foi aflorado na carta que as AA enviaram aos RR pessoas singulares em 30 de Dezembro de 2009 mas que, ao que se supõe na sequência da resolução operada por estes, acabou por ser abandonado.
[26] Justificada ou injustificamente, para o caso não interessa.
[27] Tal como ajustado entre as partes, i.e. sem cumular sequer um pedido de redução do preço. Sobre a questão vide Calvão da Silva , Sinal e Contrato Promessa, Coimbra 1987, pag.106 e segs.
[28] Neste sentido, Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, 3ªed. Almedina, pags. 27 e 97.
[29] Cfr. RLJ, ano 119º, pág. 216