Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1621/20.0T8STB.E1 |  |
COMPRA E VENDA
HIPOTECA VOLUNTÁRIA
ACÇÃO DE ANULAÇÃO
I- É necessária a presença em juízo do credor hipotecário num caso em que se pretende a declaração de nulidade de um contrato de compra e venda de um imóvel sobre o qual incide hipoteca voluntária a favor daquele, sob pena de preterição de litisconsórcio necessário passivo;
II- Sendo a situação de ilegitimidade plural passiva passível de sanação, deveria, nos termos dos artºs 6º, nº 2 e 590º, nº 1, ambos do CPC, ter sido proferido despacho tendente a supri-la convidando a autora a deduzir competente incidente de intervenção do dito credor.
III- Não o tendo sido, e vindo tal omissão a ser detectada apenas na fase do recurso, a única solução é a de decretar a absolvição do réu da instância (Cfr. art.º576º, nº 2 e art.º 261º, nº2, ambos do CPC).
(Sumário pela Relatora)
I. RELATÓRIO
1. A… instaurou acção de processo comum contra B…, formulando, na sua procedência, os seguintes pedidos:
a) Que se declare a Nulidade do Documento Particular Autenticado, com as devidas e legais consequências, atenta a inexistência de licença de habitação da fracção que ali é alienada;
b) se assim não se entender, se decrete a anulabilidade do Documento Particular Autenticado atento o erro que está na base da declaração negocial da autora, com as devidas e legais consequências;
c) subsidiariamente, não se entendendo pela nulidade nem pela anulabilidade do Documento Particular Autenticado, seja o Réu condenado na correção das patologias jurídicas e construtivas do imóvel no prazo máximo de 6 meses e na redução do preço num montante mínimo do 24.150,00€ a restituir à Autora;
d) tudo sem prejuízo da condenação do Réu ao pagamento à autora de uma indemnização conforme supra melhor explana e em função da solução jurídica que venha a ter colhimento, bem como, no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de 20 Euros diários por cada dia de incumprimento posterior ao transito em julgado.
O R., regularmente citado, não contestou pelo que, ao abrigo do disposto no art.º 567º nº1 do Cód. Proc. Civil. foram considerados confessados os factos articulados pelo A.
2. Subsequentemente, foi proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, julgo a ação parcialmente procedente, por provada e em consequência decide-se:
a) declarar-se nula a compra e venda titulada pelo contrato outorgado dia 23/01/ 2019, relativo à fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao Rés-do-chão B, destinada a habitação, do prédio urbano sito na (…), concelho de Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo predial sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…).
b) Condenar o Réu no pagamento à Autora da quantia de €3.570,00, a titulo de danos patrimoniais.
c) Condenar o Réu no pagamento à Autora da quantia que vier a liquidar-se em incidente ulterior, correspondente ao prejuízo relativo as comissões bancárias, para avaliação e concessão de crédito hipotecário e aos juros relativo ao mútuo hipotecário desde a data da sua concessão até à presente data.
d) Condenar o Réu no pagamento ao Autor da quantia total de € 20,00 por cada dia de incumprimento posterior ao trânsito em julgado da decisão.
e) No mais absolver do pedido”.
Assim se decidiu porque: “Tal como consta da informação prestada pelo Município de Sesimbra – Divisão de Gestão e Planeamento Urbanístico, a fracção objecto do contrato de compra e venda referida não possui licença de utilização o que afecta a validade do ato nela titulado, por força do disposto no art.º 294.º do Cód. Civil.”.
3. É desta sentença que o R. recorre formulando, na sua apelação, as seguintes conclusões:
A. Por sentença foi declarada pelo Meritíssimo Juiz “a quo” a nulidade do negócio
celebrado entre o Recorrente e a Recorrida, porquanto, foi entendido, em suma que “a fração objeto do contrato de compra e venda referida não possui licença de utilização o que afeta a validade do ato nela titulado, por força do disposto no art.º 294.º do Cód. Civil”.
B. Atendendo aos documentos juntos pela Recorrida, nomeadamente o contrato de compra e venda, estão incorretamente julgados os pontos de facto infra, devendo ter sido proferida a seguinte decisão:
“Os factos provados são os alegados na petição inicial que dou por reproduzidos e sumariados no relatório, porque confessados pelo Réu, uma vez que este regularmente citado não apresentou contestação, exceto quando se trate de factos para cuja prova se exija documento escrito”.
C. Conforme decorre do Doc. 1 junto à petição inicial, o imóvel foi vendido pelo Recorrente à Recorrida, tendo sido para o efeito exibida “Certidão de Escritura lavrada em 26/09/2016, de fls. 102 a fls. 104, do livro n.º C-127, no Cartório Notarial de Almada, pela qual foi transmitido o IMÓVEL objeto do contrato que aqui se autentica e na qual consta ter sido exibida certidão passada em 30/12/2015 (…) e onde foi exibida a Licença de Habitação nº 490, passada pela Câmara Municipal de Sesimbra em 18/02/1993”.
D. Constando ainda na cláusula quarta do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca a expressa referência e descrição da licença em causa e que o imóvel tinha; assim, e com o devido respeito, foram verificados e cumpridos todos os requisitos necessários relativos à licença de utilização relacionados com o imóvel em causa para efeitos da transmissão do mesmo, uma vez que além do imóvel beneficiar da licença acima mencionada, a existência da mesma foi atestada.
E. Mais, a licença de utilização em causa é válida enquanto “se mantiverem as condições de habitabilidade do prédio” – cfr. Doc. 12 junto à petição inicial.
F. Neste contexto, cumpre salientar que a fração tem condições de habitabilidade – caso contrário, e destinando-se a mesma a habitação própria e permanente da Recorrida, esta não teria decidido adquirir a fração no estado e condições em que se encontrava.
G. De facto, o Recorrente realizou pequenas obras e trabalhos isentos de controlo prévio nos termos do artigo 6º do RJUE, destinados à remodelação interior do imóvel para efeitos de valorização do mesmo, com o objetivo de proceder à sua comercialização; contudo, nem essas obras nem trabalhos se destinaram a uma remodelação total, nem causaram as situações descritas pela Recorrida em sede de petição inicial e discrepantes em relação às plantas e normas relevantes.
H. Pelo que, decorre evidente que a fração tem condições de habitabilidade, mesmo que estas estejam afetadas ou diminuídas, traduzindo-se no máximo em apenas e tão só numa limitação ou restrição ao gozo da fração, não colocando em causa a possibilidade da fração ser habitada.
I. Deste modo, a licença de utilização em causa mantém-se válida e em vigor.
J. Ademais, a informação prestada pelo Município de Sesimbra – Divisão de Gestão e Planeamento Urbanístico, em nada contraria o supra exposto e determina a inexistência ou a caducidade da licença de utilização em causa.
K. Com efeito, o que foi solicitado foi que aquela entidade se pronunciasse e prestasse informação acerca do facto de, no ano de 2018/2019, a fração em causa ter sido sujeita “a obras de reconstrução, alteração e remodelação total, (…) emitida a necessária licença de utilização e, na afirmativa, a data em que foi deferida” – vd. ofício expedido em 01.02.2021.
L. Ora, uma vez que o Recorrente nunca realizou obras de remodelação total ou sujeitas a licenciamento nos termos do artigo 4º do RJUE, é natural que não tenham sido “entregues quaisquer procedimentos de controlo prévio” para efeitos deste diploma pelo Recorrente.
M. Acresce que, face ao exposto no Doc. 1 junto à petição inicial, é possível concluir que esta mesma licença de habitação também foi exibida aquando a aquisição do imóvel por parte do Recorrente em 2016.
N. Além disso, note-se que a propriedade horizontal foi constituída em 1996 – 20 (vinte) anos antes da aquisição da fração em causa pelo Recorrente, pelo que o mesmo é absolutamente alheio a todos os procedimentos relacionados com a constituição da propriedade horizontal.
O. Mais, da escritura de constituição de propriedade horizontal junta pela Recorrida como Doc. 2 ao requerimento apresentado em 14.07.2020, decorre o preenchimento dos requisitos necessários à constituição de propriedade horizontal – a existência de unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
P. Requisitos esses que se continuam a verificar na presente data em relação à fração aqui em causa.
Q. Ora, nos termos conjugados dos artigos 62º número 2 e 66º do RJUE, nos casos de alteração de informação constante da licença de utilização que já tenha sido emitida é possível requerer a autorização de utilização destinada a verificar a conformidade da mesma com as normas relevantes e a certificação pela câmara municipal para efeitos de propriedade horizontal.
R. Pelo que, mesmo que se entenda que a licença em crise nos presentes autos não deva ser considerada válida para efeitos de transmissão de propriedade, tal não deve ser considerado como uma preterição de um requisito do negócio imposto por lei, uma vez que já existia uma licença emitida.
S. Mas mesmo que assim não se entenda, nos termos do número 1 do artigo 1416º do Código Civil a falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade.
T. Pelo que, caso se entenda que a licença de utilização da fração é inexistente e/ou inválida, tal determinaria a nulidade da propriedade horizontal, com as consequências acima descritas, mas não a nulidade da venda aqui em causa.
U. Na verdade, caso se considere a venda nula em virtude da fração ser inexistente devido à falta da alteração da licença resultante da constituição da propriedade horizontal, é possível especificar e fixar o valor da parte do imóvel adquirida pela Recorrida tendo como referência o rés-do-chão.
V. Mais, e como se depreende do número 2 da cláusula segunda do contrato de compra e venda junto como Doc. 1 à petição inicial, a compra e venda em causa foi precedida pela celebração de um contrato-promessa celebrado a 14 de dezembro de 2018, juntando-se como DOC. 1 nos termos e para os efeitos 651º do Código de Processo Civil, daí decorrendo que a Recorrente tinha já nesta sede perfeito conhecimento da licença de utilização do imóvel em questão, constando expressamente na descrição do imóvel a menção ao “Alvará de Licença de Utilização nº 490 emitida em 18/02/1993 pela Câmara Municipal de Sesimbra”.
W. Mais, a Recorrida teve acesso e a possibilidade de escrutinar toda a documentação relativa ao imóvel, tanto previamente à celebração do Contrato Promessa, como posteriormente e até à data da assinatura do documento particular autenticado, bem como requerer, consultar e exercer o direito à informação perante a Câmara Municipal; contudo, nada fez.
X. Assim, o Recorrente foi inesperadamente confrontado com a presente ação, porquanto adquiriu e vendeu a fração de boa fé, desconhecendo os contornos da situação relacionada com a licença de utilização, cooperando e diligenciando em tudo o necessário para a realização do negócio, respondendo às solicitações da Recorrida e nunca tendo omitido a identificação da licença ou recorrendo a subterfúgios a este respeito.
Y. Pelo que é manifesto o abuso de direito por parte da Recorrida que expressamente se invoca e a nulidade do negócio uma consequência demasiado onerosa para o Recorrente.
Z. Face ao exposto, deve a douta sentença recorrida ser revogada, e substituída por outra que absolva o Recorrente da douta decisão do Tribunal “a quo” e dos pedidos contra si formulados.
Nestes termos e nos demais de Direito, com o douto suprimento de V. Exas., deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a douta sentença, para todos os efeitos legais como é de Direito e Justiça!”.
4. Não houve contra-alegações.
5. No seu recurso, o R. põe em causa que o Tribunal tenha declarado a nulidade do contrato de compra e venda da fracção por a mesma não ter licença de utilização suscitando, igualmente, a existência de abuso de direito por parte da Autora.
Sendo as conclusões recursórias a delimitar o objecto do recurso (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2 todos do CPC)[1] não pode, em regra, o tribunal conhecer de quaisquer outras questões “salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”-art.º 608.º, nº2 do C.P.C.
Dentre essas questões de conhecimento oficioso, conta-se precisamente a ilegitimidade por preterição de litisconsórcio necessário passivo, excepção dilatória (art.º 577º, alínea e) e 578º, do C.P.C.), cuja apreciação prévia à decisão do recurso se impõe - e sobre a qual não existiu anterior pronúncia por parte do Tribunal “a quo”- desde que se acautele o princípio do contraditório , a fim de evitar decisões-supresa. [2].
Tal contraditório, nos termos e para os efeitos do disposto no nº3 do art.º 3º do CPC, foi cumprido pela ora relatora em despacho antecedente, tendo as partes emitido pronúncia: o R. pugnando pela sua absolvição da instância e a A. pedindo que se ordene a baixa dos autos ao Tribunal de primeira Instância para que se possa sanar a respetiva excepção, através da intervenção de terceiros, designadamente a intervenção provocada do BCP.
II- FUNDAMENTAÇÃO
1. Dentre os factos provados- neste caso por documento com força probatória plena (Cfr. documento particular autenticado junto como documento n.º1 à p.i.) – destacam-se os seguintes:
A) Em 23 de Janeiro de 2019, a Autora celebrou com Réu o contrato de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao Rés-do-chão B, destinada a habitação, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, registada predialmente pela inscrição AP.3 de 1996/07/15, sito na (…), concelho de Sesimbra, descrito na Conservatória do Registo predial sob o número (…), com registo de aquisição a favor do Réu, pela inscrição AP. 920 de 2016/09/26, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…);
B) Por força daquele contrato, o Réu vendeu à Autora, o direito de propriedade sobre o imóvel supra identificado pelo preço de 69.000,00€ (sessenta e nove mil euros);
C) Para o efeito, a Autora celebrou, concomitantemente, com o Banco Comercial Português S.A., um mútuo, no valor de 58.000,00€, e simultaneamente, para garantia do referido contrato de mútuo, constituiu, hipoteca voluntária sobre a fracção, a favor daquele Banco.
2. A preterição de litisconsórcio necessário passivo
Cotejando estes factos, mormente o vertido na alínea C), com os pedidos de declaração de nulidade e anulação do contrato de compra e venda, é apodítico ocorrer uma preterição de litisconsórcio necessário por ausência de demanda do credor hipotecário BCP, S.A..
Com efeito, decorre do nº 2 do artigo 33º do C.P.C. que “é igualmente necessária a intervenção de todos os interessados quando, pela própria natureza da relação jurídica, ela seja necessária para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal”, esclarecendo o nº 3 do mesmo preceito que “a decisão produz o seu efeito útil normal sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado”.
Será inequivocamente o caso em que se pretende a declaração de nulidade de um contrato de compra e venda de um imóvel sobre o qual incide hipoteca voluntária a favor de terceiro.
O efeito útil normal da sentença é declarar o direito de modo definitivo, formando caso julgado material.[3]
“ A sentença produzirá o seu efeito normal quando defina uma situação jurídica que não só não poderá mais ser contestada por qualquer das partes, como ainda seja de molde a poder subsistir inalterada, não obstante ser ineficaz em confronto dos outros co-interessados, como quer que uma nova sentença venha a definir a posição ou situação destes últimos”[4].
O nº 2 do artigo 33º do CPC tem em vista evitar decisões inconciliáveis sob o ponto de vista prático e, consequentemente, obter segurança e certeza na definição das situações jurídicas.
Tendo o credor hipotecário BCP financiado a compra e venda declarada nula na sentença recorrida, tem inevitável interesse em contradizer a pretensão da Autora e a sua presença em juízo é exigível para que a decisão produza o seu efeito útil normal.
Sendo a situação de ilegitimidade plural passiva passível de sanação, deveria, nos termos dos artºs 6º, nº 2 e 590º, nº 1, ambos do CPC, ter sido proferido despacho tendente a supri-la convidando a autora a deduzir competente incidente de intervenção do dito credor.
Neste momento, porém, a única solução é a de decretar a absolvição do réu da instância (Cfr. art.º576º, nº 2 e art.º 261º, nº2, ambos do CPC)[5].
Como bem se salienta no Acórdão do STJ de 02-02-2005 ( citado no dito aresto da Relação de Lisboa ) e que mantém perfeita actualidade : «As consequências que, no plano prático, qualquer das decisões da primeira instância poderia acarretar, bem revelam que estamos perante um caso de litisconsórcio necessário.
Como prevê o artigo 28º, n. 1, do CPC, a falta de um dos interessados na relação controvertida, em caso de litisconsórcio necessário, é motivo de ilegitimidade. O juiz poderia ter providenciado pelo suprimento da falta do pressuposto processual, convidando a parte a corrigir a deficiência (artigo 265º, n.º 2, do CPC), mas não o tendo feito, não é agora possível, ao contrário do que propugna a Exma magistrada do Ministério Público, anular o processado para que tal diligência seja ainda efectuada, tanto mais que não se trata de nulidade processual de conhecimento oficioso (artigo 202º). Resta, pois, declarar a absolvição da instância por ilegitimidade passiva».
Esta decisão de absolvição da instância do R. prejudica, evidentemente, a apreciação do mérito do recurso (art.º 576º, nº1 do CPC).
III. DECISÃO
Termos em que se acorda em revogar a sentença recorrida, absolvendo o Réu da instância, por ilegitimidade, decorrente da preterição de litisconsórcio necessário passivo.
Custas pela apelada.
Évora,25 de Novembro de 2021
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Florbela Moreira Lança
Elisabete Valente
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[1] E estas, como se disse, apenas convocam a apreciação de duas questões : saber se o Tribunal poderia ter declarado a nulidade do contrato de compra e venda da fracção em causa por a mesma não ter licença de utilização e se ocorre abuso de direito por parte da Autora.
[2] Neste sentido, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, pag.99.
[3] Cfr. ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil Anotado, I, p. 111.
[4] Cfr. ANSELMO DE CASTRO, Direito Processual Civil Declaratório, Vol.II, p. 203,
[5] Cfr. entre outros, Ac. Relação de Lisboa, de 6.3.2014 consultável na Base de Dados do IGFEJ. De todo o modo, cumpre recordar o que dispõe o art.º 261º do CPC : 1 - Até ao trânsito em julgado da decisão que julgue ilegítima alguma das partes por não estar em juízo determinada pessoa, pode o autor ou reconvinte chamar essa pessoa a intervir nos termos dos artigos 316.º e seguintes.
2 - Quando a decisão prevista no número anterior tiver posto termo ao processo, o chamamento pode ter lugar nos 30 dias subsequentes ao trânsito em julgado; admitido o chamamento, a instância extinta considera-se renovada, recaindo sobre o autor ou reconvinte o encargo do pagamento das custas em que tiver sido condenado.”