Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7682/19.8T8STB.E1 |  |
TERRENOS CONFINANTES
TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
I - A alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil exige que dos factos provados decorra a intenção de afetar o terreno a algum fim que não seja a cultura e a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afetação correspondente à intenção do comprador.
II - Estando provado que a aquisição do prédio adquirido pela ré, em conjunto com a aquisição dos restantes prédios que compõem, no seu conjunto, o Palácio dos Duques de Aveiro - que são também propriedade da ré -, teve como fim a construção de um empreendimento turístico na área da hotelaria, e que na zona onde se situam esses prédios, o PDM de Setúbal permite fazer construção, mostram-se preenchidos os requisitos enunciados em I.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I - RELATÓRIO
Hípica do Convento de S. Domingos, Unipessoal, Lda., instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra AA, BB, casada com CC, DD, EE, FF, casada com GG e HH, II, FF, JJ, KK e Trophydecade, Unipessoal, Lda., peticionando:
1) o reconhecimento de que a autora, na qualidade de proprietária de prédio rústico confinante, é titular de um direito de preferência sobre o prédio rústico, composto de parcela de terreno de cultura hortícola, denominado “Quinta da Fábrica”, sito em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número 2096, inscrito na matriz predial rústica da União das Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob os artigo 79, secção D;
2) a declaração de que os réus ... violaram a obrigação de comunicação para exercício da preferência, que sobre si impendia;
3) a declaração de que a autora tem direito a preferir no contrato de compra e venda do identificado prédio e, consequentemente, a haver para si o prédio identificado em 1), substituindo-se à ré Trophydecade na escritura de 29.05.2019;
4.) a condenação da ré Trophydecade a reconhecer o direito de preferência da autora e, consequentemente, a receber o preço de € 675.000,00, tudo com as demais consequências legais.
Alega, em síntese, que os réus da família AA venderam à ré Trophydecade (10ª ré) o prédio rustico, de dimensão inferior à unidade de cultura, mediante o pagamento do preço de € 675.000,00 sem terem dado preferência legal à autora, que é proprietária confinante, não sendo o adquirente proprietário de prédio rustico confinante, pelo que deveriam os réus ter comunicado à autora todos os elementos necessários para a correta formulação da decisão de exercer ou não o seu direito de preferência.
A ré Trophydecade[1] contestou, contrapondo que não assiste à autora qualquer direito de preferência sobre o prédio, alegando, em resumo, que:
- o prédio da autora é um prédio misto (não rústico), estando como tal autonomizado e descrito, o que inviabiliza o invocado direito de preferência, sendo que o mesmo apresenta características marcadamente urbanas e exibe ao longo de toda a sua linha confinante com o prédio objeto de preferência uma ocupação exclusivamente urbana, inviabilizando qualquer exploração agrícola contínua entre ambos;
- o prédio objeto da ação de preferência é logradouro do prédio urbano que conjuntamente com ele foi transmitido à ré e integra o conjunto dos vários prédios que formam o Palácio do Duques de Aveiro e a respetiva Quinta da Fábrica, imóvel classificado que é atualmente propriedade da ré;
- esse mesmo prédio foi adquirido pela ré para fins que não são a cultura, ou seja, para a sua integração e desenvolvimento imobiliário conjunto com as diversas alas do Palácio de Azeitão, declarando na escritura de compra e venda que “destina os prédios ao desenvolvimento urbanístico e imobiliário.
- a entender-se que o prédio objeto da ação de preferência é um prédio «rústico» por assim se mostrar formalmente identificado, ter-se-á de reconhecer que a ré e adquirente do mesmo, já era ao momento da transmissão proprietária de um outro «prédio rústico» – correspondente ao artigo 78 – confinante com o mesmo e tendo com ele ligação física, funcional e histórica –, pelo que, nunca haveria qualquer direito de preferência da autora, pois, o terreno em causa foi vendido a proprietário confinante.
- a aquisição pela ré do prédio objeto de preferência, adjacente ao Palácio dos Duques de Aveiro e que comporta o respetivo lago, veio concorrer para colocar termo à dispersão da propriedade da pluralidade dos prédios que formam o conjunto funcional e histórico do Palácio do Duques de Aveiro e a Quinta da Fábrica, garantindo a reabilitação de tal património cultural e a sua exploração conjunta.
Os 1º a 9º réus[2] também contestaram, arguindo a ineptidão da petição inicial e contrapondo que não assiste à autora qualquer direito de preferência na venda do prédio 79, porquanto inicialmente negociaram com a autora a aquisição da ala central do Palácio e terreno rústico como um só, celebrando contrato-promessa, tendo a autora desistido do negócio por nenhuma conservatória aceitar o registo provisório ou definitivo sobre o prédio urbano identificado no contrato promessa (Ala Central), nunca tendo sido reduzido o negócio somente ao prédio 79 dissociando-o da venda do urbano, tendo os réus celebrado com a ré o contrato de compra e venda dos dois prédios em 29 de Maio de 2019, sendo que ambos os prédios contíguos e confinantes provieram de um único prédio que os englobava e que integravam o Palácio dos Duques de Aveiro e a partir dessa data a ré tornou-se a única proprietária das três alas do palácio e dos dois prédios rústicos confinantes que compõem o terreno circundante do palácio.
Mais alegaram que a autora litiga de má-fé, porquanto oculta deliberadamente factos que bem conhece ao Tribunal, com o único intuito de extrair proveito impróprio e ilícito, pedindo a sua condenação em multa condigna.
Foi realizada audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador que, além do mais, julgou improcedente a exceção da nulidade de todo o processo, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente, absolvendo os réus do pedido, julgando também improcedente o pedido de condenação da autora como litigante de má-fé.
Inconformada, a autora apelou do assim decidido, tendo finalizado a respetiva alegação com as conclusões que a seguir se transcrevem:
«A. O presente recurso de apelação vem interposto da sentença que julgou a presente ação integralmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolveu os Réus, ora Recorridos, do pedido formulado pela Autora, ora Recorrente, não reconhecendo, assim, o direito de preferência da Autora.
B. A Recorrente invocou como fundamento da sua pretensão a venda de prédio rústico pelos 1.º a 9.º Recorridos à Recorrida Trophydecade que era confinante com o prédio rústico da Recorrente, sem que tivesse sido comunicado à Recorrente o projeto de venda para que, querendo, a Recorrente pudesse exercer o seu direito de preferência em tal negócio. A Recorrente depositou à ordem dos presentes autos a quantia de €675.000,00, correspondente ao preço pago pela Recorrida Trophydecade para aquisição do aludido prédio rústico.
C. Na sentença de que ora se recorre, o Tribunal a quo julgou improcedente a pretensão da ora Recorrente por entender que, não obstante a Recorrente ser proprietária de um prédio rústico confinante, o facto de a Recorrida Trophydecade ter declarado que pretendia afetar o prédio rústico a uma finalidade diversa da cultura obstaria ao exercício do direito de preferência da Recorrente, referindo-se expressamente na sentença que “… na excepção prevista na alínea a) do n.º 1 o art.º 1381.º CC, mostrando-se preenchida uma situação impeditiva da constituição do direito de preferência, pelo que não goza de preferência a A. enquanto proprietária de terreno confinante, pois que a aquisição do prédio 79 se destinou a fim diverso do da cultura.”.
D. Com o presente recurso, a Recorrente pretende não apenas a reapreciação da questão de direito, mas também da matéria de facto quanto ao alegado iter negocial estabelecido entre os 1.º a 9 .º Recorridos e a Recorrida Trophydecade e quanto à confinância entre o prédio rústico da Recorrente e o prédio rústico relativamente ao qual se discute o direito de preferência na presente ação.
E. Do conjunto de factos dados como provados pelo Tribunal a quo resulta inequivocamente que a Recorrente é proprietária de um prédio rústico confinante com o prédio rústico dos Recorridos e que destina o mesmo a atividade rústica (equina e agrícola).
F. Sucede que, com extrema relevância para a causa, a Recorrente entende que da prova documental produzida e dos depoimentos prestados em audiência de julgamento resulta inequívoco que os 1.º a 9.º Recorridos não comunicaram à Recorrente o projeto de venda do prédio rústico cujo direito de preferência se discute nos presentes autos. Tanto assim é que, ao contrários do que fizeram relativamente ao projeto de venda do prédio urbano, cuja preferência foi dada à Câmara Municipal de Setúbal, os próprios Recorridos assumem expressamente que não comunicaram à Recorrente tal projeto de venda.
G. Assim, a Recorrente entende que o Tribunal a quo deveria ter dado como provado o seguinte facto: “Os 1.º a 9.º Réus não comunicaram à Autora o projeto de venda do prédio rústico inscrito na matriz predial rústica da União das Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob o artigo 79, secção D, à 10.º Ré.”, pelo que desde já se requer que, em sede de reapreciação da sentença de que ora se recorre, tal facto seja incluído no elenco de factos provados.
H. A Recorrente considera também que o Tribunal a quo julgou mal os factos que constam dos pontos 57, 58, 59 e 64 dos Factos Provados da sentença de que ora se recorre, por não resultarem da prova produzida nos autos, nomeadamente, documental e testemunhal.
I. Relativamente ao pontos 57, 58 e 59 dos Factos Provados, que dizem respeito ao alegado iter negocial estabelecido entre os 1.º a 9 .º Recorridos e a Recorrida Trophydecade, a Recorrente considera que o Tribunal a quo não valorizou devidamente o depoimento da testemunha LL (indicação dos concretos excertos do seu depoimento no corpo das alegações), cuja idoneidade e independência são absolutamente questionáveis, na medida em que o próprio admitiu ser sócio da proprietária da Recorrida Trophydecade em inúmeros projetos, negociou sozinho com os Recorridos a aquisição do prédio rústico objeto de direito de preferência (bem como com os restantes proprietários das outras alas do Palácio), desconhecendo-se o que terá beneficiado com a “passagem” deste negócio Recorrida Trophydecade ou que consequências para si adviriam da não concretização deste projeto imobiliário, nomeadamente pela procedência da presente ação.
J. Com efeito, do depoimento da testemunha LL resulta claro que não foi celebrado qualquer contrato-promessa entre os Recorridos, tendo os mesmos encetado meras conversações negociais que se malograram e que culminaram na celebração de um contrato-promessa com a Recorrente.
K. Assim, o depoimento da testemunha LL, conjugado com prova documental produzida nos autos (correspondência trocada entre Recorridos, carta de interpelação da Recorrida Trophydecade aos restantes Recorridos para celebrarem contrato, cópia do contrato-promessa assinado com a Recorrente e ação judicial intentada pela Recorrida Trophydecade) e ausência de prova em sentido contrário, demonstram inequivocamente que não foi celebrado entre os Recorridos qualquer contrato-promessa relativo ao prédio rústico cujo direito de preferência se discute na presente ação.
L. Da mesma forma, não cabia ao Tribunal a quo formular juízos de valor acerca dos motivos que estiveram na decisão dos Recorridos de não celebrar contrato-promessa com a Recorrida Trophydecade, como se inculca da palavra “furtaram-se” até porque não foi produzida prova cabal e idónea sobre esse tema.
M. A este respeito, importa ainda notar que o Tribunal a quo deveria ter feito constar dos Factos Provados que as informações prestadas pela Recorrida Trophydecade no PIP acerca das “negociações em estado avançado com os Recorridos para aquisição da ala central do Palácio” não eram verdadeiras, porquanto à data a Recorrida Trophydecade já sabia que os Recorridos tinham celebrado com terceiro (a Recorrente) um contrato-promessa para aquisição dos prédios que compunham a ala central do Palácio, incluindo o prédio objeto da preferência, e assim a sentença não poder mencionar que a Recorrida Trophydecade detinha a qualidade de “proprietário” à data da apresentação do pedido de informação prévia à Câmara Municipal de Setúbal, ou seja, a 29.11.2018 – e que consta do próprio pedido –, a qual é absolutamente falsa!
N. De facto, é inequívoco concluir que o Tribunal a quo partiu de uma conclusão (a de que poderia não ser correto obstar à construção de um empreendimento turístico suscetível de beneficiar a região) e construiu um conjunto de presunções acerca do iter negocial ocorrido que não têm respaldo com a prova que foi produzida nos autos, a qual sempre terá que ser apreciada no seu conjunto, e não descontextualizando partes de depoimentos de testemunhas cuja isenção e imparcialidade não é inquestionável, nomeadamente, das testemunhas LL, MM e NN, atentos os interesses pessoais que detêm no desenvolvimento do projeto imobiliário da Recorrida Trophydecade e que poderia ser posto em causa com a procedência da presente ação.
O. A prova produzida nos autos impunha, assim, que os factos 57, 58 e 59 que foram julgados Factos Provados pelo Tribunal a quo fossem julgados como não provados e substituídos por outros com a redação constante no corpo das alegações, o que se requer na apreciação da sentença a quo a realizar pelo Tribunal ad quem.
P. No que diz respeito ao facto 64 julgado Facto Provado pelo Tribunal a quo, cumpre notar que não resultou provado quer da prova produzida em audiência de julgamento, quer da inspeção judicial ao local, que existissem edificações urbanas ao longo da linha confinante entre o prédio rústico da Recorrente e o prédio rústico cujo direito de preferência se discute na presente ação.
Q. Pelo contrário, da prova produzida resultou claro que as edificações existentes são meras cavalariças, ou seja, edificações rústicas, de natureza precária e facilmente amovível, que se destinam ao apoio de criação de cavalos – atividade em si mesmo considerada – rústica.
R. Resultou ainda da prova testemunhal produzida nos autos que era possível circular entre o prédio rústico da Recorrente e o prédio rústico cujo direito de preferência se discute na presente ação através da aposição de uma escada no muro do prédio rústico da Recorrida. Tal prática era, conforme depoimento do próprio prestado nos autos, comumente realizada pela testemunha OO – depoimento esse que se encontra parcialmente referido na sentença de que ora se recorre –, e contradiz veemente a existência de edificações urbanas no prédio rústico da Recorrente “… ao longo de toda a sua linha…”.
S. A prova produzida nos autos impunha, assim, que o facto 64 que foi julgado como Facto Provado pelo Tribunal a quo fosse julgado como não provado, improcedendo, assim, as ilações tecidas pelo Tribunal a quo a respeito da impossibilidade de ampliação da área de cultivo da Recorrente com a aquisição do prédio rústico de que a Recorrida Trophydecade é proprietária.
T. No que diz respeito à reapreciação de direito, cumpre notar que a sentença recorrida enumera corretamente a principal questão de direito a solucionar, a saber, o “reconhecimento do direito de preferência da A. na venda de prédio rústico, composto de parcela de terreno de cultura hortícola, denominado “Quinta da Fábrica”, sito em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número 2096, inscrito na matriz predial rústica da União das Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob o artigo 79, secção D”.
U. Com efeito, nos termos do disposto no art. 1380.º, n.º 1 do Código Civil, “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”.
V. De acordo com jurisprudência assente, os artigos 1376.º e 1380.º do Código Civil concretizam “a mesma intenção legislativa de evitar e combater, por razões de ordem económica, a pulverização da propriedade rústica, no propósito de garantir a sua melhor rentabilidade”, objetivo também salientado pelo preâmbulo do regime de emparcelamento e fracionamento de prédios rústicos (constante do Decreto-Lei n.º 384/88 de 25/10 e, mais recentemente, da Lei n.º 111/2015).
Nestes termos, somente a venda feita a proprietário de prédio confinante satisfaz o fim da lei, que é a reunião dois prédios num só quando um deles ou ambos.
W. O Tribunal a quo considerou provado que o prédio rústico da Recorrente confronta com o prédio rústico objeto de direito de preferência, julgando provada a matéria que consta dos n.º 3, 5 e 9 dos Factos Provados da sentença de que ora se recorre.
X. Assim, sendo a Recorrente proprietária de prédio rústico confinante, no entendimento da Recorrente, os 1.º a 9.º Recorridos sempre estariam obrigados a comunicar à Recorrente o projeto de venda do prédio rústico que, à data, lhes pertencia, só assim se dando cumprimento ao disposto no art. 1380.º do Código Civil.
Y. Neste sentido, o Tribunal a quo andou mal ao reconhecer a confinância dos prédios rústicos da Recorrente e dos Recorridos sem, contudo, possibilitar à Recorrente o exercício do seu direito de preferência, que permitiria a reunião de dois prédios rústicos, em cumprimento do espírito do sistema.
Z. Por outro lado, cumpre notar que o Tribunal a quo julgou ainda provado o facto n.º 62 do elenco de Factos Provados da sentença de que ora se recorre, e que estabelece que a Recorrida Trophydecade adquiriu o prédio rústico sobre o qual incide o direito de preferência que se discute na presente ação para um fim diferente da cultura.
AA. Ora, não se pode a Recorrente conformar com uma decisão que, em puro desrespeito do disposto no art. 1380.º do Código Civil, nega o direito de preferência de um proprietário de prédio rústico confinante para dar primazia à aquisição de um prédio rústico por terceiro para construção de um complexo hoteleiro – que, além de não ser permitido à data – desvirtua totalmente o espírito do legislador, que criou esta norma especificamente para tutelar a ampliação da exploração rústica / agrícola face a crescente avanços urbanos.
BB. O Tribunal a quo entendeu que a mera indicação do destino urbano a dar ao prédio rústico em sede de escritura pública pela Recorrida Trophydecade e a apresentação de um pedido de informação prévia e de um pedido de licenciamento urbano pela Ré Trophydecade junto da Câmara Municipal de Setúbal seriam suficientes para justificar a aplicação a exceção prevista no art. 138.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil – sem, contudo, averiguar se o destino urbano que a Recorrida Trophydecade pretendia dar ao prédio rústico cujo direito de preferência se discute na presente ação era legalmente possível.
CC. Desde logo, cumpre notar que que, na data em que foi adquirido pela Recorrida Trophydecade, o prédio cujo direito de preferência se discute na presente ação encontrava-se registado na matriz predial urbana da respetiva freguesia como prédio rústico, não sendo legalmente possível afetar um prédio rústico a uma finalidade urbana sem que se altere a natureza do prédio de rústico para urbano junto das entidades competentes.
DD. Neste sentido, a mera intenção de construção de parte de um complexo turístico num prédio rústico sem que o mesmo tenha sido previamente convertido em prédio urbano não poderá ser juridicamente tutelada – e muito menos entendida como suficiente para que o fim a que o prédio se destina seja considerado legalmente possível.
EE. Por outro lado, a sentença de que ora se recorre considera que a afetação que se pretendia dar ao prédio era legalmente possível pela mera apresentação de um comprovativo de pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de Setúbal (datado de 29.11.2018 e com informação incorreta, como se viu) e de um pedido de licenciamento.
FF. Todavia, a Recorrida Trophydecade apenas juntou cópia do comprovativo do pedido de informação vinculativa submetido perante Câmara Municipal de Setúbal, não tendo junto em momento algum comprovativo do deferimento do mesmo. Neste sentido, a conclusão (óbvia) que o Tribunal a quo deveria ter retirado da ausência de prova de deferimento de tal pedido era a de que o mesmo ainda não tinha sido apreciado e que, em consequência, a Câmara Municipal de Setúbal poderia – e pode! – indeferir o pedido de informação prévia submetido pela Recorrida Trophydecade, que, em consequência, não era titular de qualquer expectativa juridicamente atendível.
GG. Nestes termos, é inequívoco concluir que o fim que a Recorrida Trophydecade pretendia atribuir ao prédio rústico era legalmente possível e que, em consequência, não se encontravam preenchidos os requisitos necessários para aplicar aos presentes autos a exceção prevista na alínea a) do art. 1381.º do Código Civil.
HH. Em face do exposto, sendo a Recorrente proprietária de um prédio rústico confinante com o prédio rústico da Recorrida Trophydecade, e não sendo legalmente possível à data da celebração da escritura pública o fim a que a Recorrida Trophydecade pretendia destinar o prédio rústico, a sentença proferida pelo Tribunal a quo deverá ser revogada e substituída por decisão que confira à Recorrente a possibilidade de exercer o seu direito de preferência.
NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO APLICÁVEIS, o presente recurso deverá ser admitido, e, em consequência, a sentença de que ora se recorre deverá ser revogada e substituída por decisão que, reconhecendo o direito de preferência da Recorrente:
a) determine a substituição da Recorrente à Recorrida Trophydecade na escritura de 29.05.2019 quanto à alienação do prédio rústico, e
b) condene a Ré Trophydecade a receber o preço de €675.000,00, tudo com as demais consequências legais.
Contra-alegaram os réus e a ré, pugnando pela confirmação do julgado, tendo a ré requerido ainda a ampliação do âmbito do recurso, formulando a este respeito as seguintes conclusões:
«41.ª Em face da factualidade que se encontra provada nos autos, e tendo a 10.ª Ré, ora Recorrida invocado, em sua defesa, a inexistência do direito de preferência em virtude: i) da venda ter sido feita a proprietário confinante e ii) da natureza não rústica e da destinação urbana do prédio da Autora, requer-se o alargamento do âmbito do recurso ao conhecimento de tais fundamentos, nos termos do artigo 636.º do CPC.
42.ª A proceder o recurso interposto pela Autora, e a entender-se que o prédio objeto da presente ação (artigo 79) se apresenta verdadeiramente como um «prédio rústico», então, em face da factualidade já dada por assente nos autos (cf. pontos 21, 22, 25, 54, 55 e 42 dos factos provados), também por esta via se tem de reconhecer a inexistência de qualquer direito de preferência, uma vez que o negócio que a sociedade Autora pretende preferir teve como compradora a 10.ª Ré que já era, ao momento, proprietária de prédio confinante, correspondente ao artigo matricial rústico n.º 78.
43.ª Assim sendo, estando em causa um negócio de aquisição de prédio por proprietário confinante, não assiste à Autora, ora Recorrente - e também por isso - o direito que vem exercitar, impondo a factualidade provada nos autos a improcedência da ação, com a absolvição dos Réus dos pedidos, o que deve ser determinado.
44.ª A 10.ª Ré invocou, em sede de contestação, nos seus artigos 47.º a 54.º, a inexistência do direito de preferência em razão da natureza não rústica e da destinação urbana do prédio propriedade da Autora, o que configura também uma circunstância impeditiva do direito alegado pela Recorrente (cf. arts. 1380.º e 1381.º do Código Civil).
45.ª Da factualidade provada, resulta demonstrado que: i) o prédio propriedade da Autora não é um prédio rústico, sendo antes um prédio de características ostensivamente urbanas, conforme foi possível verificar no local (cf. factos provados 7, 64 e fundamentação da sentença, nomeadamente, depoimento da testemunha PP); ii) o mesmo encontra-se autonomamente descrito na Conservatória do Registo Predial como um prédio misto (portanto, não rústico) (cf. Factos provados 3 e 4); iii) o prédio da Autora localiza-se em área urbana (cf. facto provado 66); iv) já foi emitido alvará de loteamento para o prédio em causa (cf. facto provado 66); v) a atividade principal desenvolvida pela Autora, ora Recorrente não é uma atividade agrícola, sendo antes atividades desportivas de diversão e recreativas (cf. factos provados 2 e 7).
46.ª Também em face da factualidade descrita na conclusão anterior, nenhuma outra decisão seria conforme o Direito e a Justiça que não fosse a de improcedência de ação, com a absolvição dos Réus do pedido, uma vez que inexiste qualquer direito de preferência da Autora relativamente à aquisição sub judice, não se encontrando preenchidos os pressupostos plasmados no artigo 1380.º do CC.
47.ª Em face do acima exposto, deve o recurso da Recorrida ser julgado não provado e improcedente, mantendo-se a absolvição dos Réus do pedido.»
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitados pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), as questões essenciais a decidir consubstancia-se em saber:
- se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto nos pontos impugnados pela recorrente;
- se deve ser reconhecido à autora o direito de preferência na venda do prédio em discussão nos autos.
A procederem tais questões e tendo em consideração a ampliação do objeto do recurso pela ré, aferir da inexistência de qualquer direito de preferência, por o negócio no qual a autora pretende preferir ter tido como compradora a ré e esta ser na altura proprietária de prédio confinante.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICO-JURÍDICA
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial que se dedica a atividades ligadas à pecuária equina em geral, a desenvolver cavalos próprios para todo o tipo de utilização e trabalhos, nomeadamente, equitação de competição e desportiva, tração e adestramentos especiais, entre outros, bem como à promoção de acontecimentos desportivos e recreativos relacionados com centros hípicos, incluindo a realização de 3 eventos e campeonatos, formação profissional e desportiva de praticantes do hipismo, nas suas diversas disciplinas, nas quais se incluem a produção animal, maneio e adestramento, a condução e pastagem de gado, atividades agrícolas e pecuárias relacionadas com os sectores já descritos, inclusive vinhas e olivais;
2. O «CAE Principal» da Autora corresponde a «Actividades desportivas, de diversão e recreativa»;
3. No desenvolvimento da sua atividade, a 13 de julho de 2015, no processo de insolvência de QQ, que correu termos na secção cível da Instância Local do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal (J2) sob o número 418/14.1TBSTB, a Autora adquiriu o prédio misto denominado “Cerca”, sito em Aldeia Rica, Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número 32, com aquisição registada a favor da Autora pela Ap. 2287 de 2015/07/13, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob os artigos 3252 e 3254 e na matriz predial rústica sob o artigo 95, secção D;
4. O prédio referido em 3) tem uma área total de 73055, 2 m2 e é composto por dois prédios urbanos e por um prédio rústico;
5. O prédio rústico encontra-se inscrito na matriz predial rústica da União de Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob o artigo 95, secção D;
6. No Imóvel da Autora, para além das partes destinadas à criação e manutenção de equinos, encontra-se instalado um centro de desportos equestres, denominado “Hípica Convento de São Domingos”, composto por picadeiros e instalações de cavalariças;
7. A A. realiza em parte dos terrenos da Quinta da Cerca plantações de forrageiras, ervas e capins específicos para a pastagem de equinos, nomeadamente aveia, azevém, luzerna (alfafa) e outros cereais congéneres para alimentação de cavalos e gado em geral
8. Nos terrenos da Quinta da Cerca existem algumas oliveiras, sendo a azeitona recolhida por terceiros e transformada fora da quinta em azeite;
9. O Prédio inscrito sob o artigo 95 confronta com o prédio denominado “Quinta da Fábrica”, sito em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de São Lourenço, concelho de Setúbal, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o número
2096, inscrito na matriz predial rústica da União das Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob o artigo 79, secção D;
10. O prédio inscrito sob o artigo 79 tem 9900 m2;
11. De acordo com a respetiva certidão predial, o Prédio inscrito sob o art.º 95 confronta a norte com RR, QQ e José Maria da Fonseca, Sucessores de Vinhos, S.A., a sul com Rua do Fisco; a nascente com QQ e RR; e a poente com QQ;
12. O prédio que confronta a nascente com o Prédio inscrito sob o art.º 95, referido como “RR”, corresponde materialmente ao prédio inscrito sob o artigo 79;
13. Da certidão predial referente ao prédio inscrito sob o artigo 79 consta que o mesmo confronta a norte com caminho de serventia; a sul com SS; a nascente com caminho de serventia e a poente com QQ;
14. O prédio que confronta a poente – referido como “QQ” – foi adquirido pela Autora a 13 de julho de 2015, conforme resulta da AP. 2287 de 2015/07/13 da certidão predial;
15. O prédio inscrito sob o artigo 79 é descrito no registo predial com a composição de «parcela de terreno de cultura hortícola»;
16. O Palácio dos Duques de Aveiro é uma construção quinhentista, do renascimento clássico, com dois andares, cuja fachada se desdobra em forma de “U”, dispondo a edificação de três corpos, um central e dois laterais e respetivos terrenos envolventes;
17. O solar do palácio também veio a servir de sede à primeira fábrica de chitas existente em Portugal, em laboração a partir de 1775 e até 1847 (v. Decreto n.º 129/77, DR, I Série, n.º 226, de 29-09-1977);
18. O Palácio e respetiva Quinta fizeram parte de um prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º 254, tendo a parte urbana passado a corresponder à ficha n.º 6274, da freguesia de S. Lourenço;
19. Na descrição predial do prédio correspondente ao Palácio, lia-se “Palácio com muitas acomodações com plano baixo e primeiro andar e uma quinta pegada com pomar de espinho e caroço, vinha e terras para horta. Av.1 – Casa com o n.º 11. Átrio, tendo um lago e um depósito que recebe água na serra do Painel das Almas”;
20. Em 1973, por óbito de TT, o prédio misto, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º 254, foi legado em testamento do seguinte modo: a) um terço da Quinta e a ala lateral do poente do Palácio, a SS; b) um terço da Quinta e a ala nascente do Palácio, a UU e c) um terço da Quinta e a ala central do Palácio, a FF, familiar antecessora dos 1.º a 9.º Réus;
21. A parte rústica do citado prédio misto, veio a dar origem, por divisão de coisa comum, além de outros prédios: a) ao prédio «rústico» denominado QUINTA DA FABRICA, com a área total de 9 300 m2, situado em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de S. Lourenço, inscrito sob o artigo 78, Seção D, correspondente à descrição sob a ficha 774, da freguesia de S. Lourenço, na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, que veio a ficar inscrito em nome da legatária UU;
22. (…) b) ao prédio «rústico» denominado QUINTA DA FABRICA, com a área total de 9 900 m2, situado em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de S. Lourenço, inscrito sob o artigo 79, Seção D, correspondente à descrição sob a ficha 2096, da freguesia de S. Lourenço, na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, que veio a ficar inscrito em nome da legatária FF;
23. O conjunto de tais prédios encontra-se delimitado pelo Palácio e por antigos muros delimitando os terrenos do Palácio dos Duques de Aveiro / Quinta da Fábrica;
24. Os dois citados prédios correspondentes aos «artigos rústicos» 78 e 79, passaram então a ficar autonomizados embora onerados com servidões prediais;
25. O prédio correspondente ao artigo 79 confina a Norte com o prédio correspondente ao artigo 78 (propriedade da 10.ª Ré), partilhando um caminho comum na sua confinância;
26. Trata-se de um caminho comum aos dois prédios, cuja ligação à via pública está separada por dois portões nas suas duas extremidades;
27. O prédio correspondente ao artigo 79 comporta o lago do Palácio dos Duques de Aveiro;
28. O prédio correspondente ao artigo 79 está ligado ao prédio correspondente ao artigo 78 (propriedade da aqui Ré), através de uma conduta de água que termina no lago;
29. O prédio correspondente ao artigo 79 é onerado com uma servidão em favor do prédio correspondente ao artigo 78 (propriedade da aqui Ré), consistindo “no direito de utilização para rega e usos domésticos das águas que se represam no “Lago”;
30. O prédio correspondente ao artigo 79 é também onerado com uma servidão em favor de um terceiro prédio, o prédio n.º 773 (correspondente ao artigo matricial 80, localizado a sul);
31. Tal servidão consiste numa “passagem a pé e de carro para o caminho comum existente no extremo norte do prédio serviente e a Praça da República, com a extensão de cerca de 95 m, e que nasce no extremo norte do prédio dominante [artigo 80] e se desenvolve do lado poente do prédio serviente” [artigo 79] ;
32. Em 1993, foram também destacados do citado prédio-mãe dois novos prédios urbanos que passaram a corresponder às descrições correspondentes às fichas n.ºs 2098 (a «ala lateral do poente» ou «ala direita» do Palácio) e 3000 (a «ala lateral do nascente» ou «ala esquerda» do Palácio), da freguesia de São Lourenço;
33. O Palácio dos Duques de Aveiro passou então a corresponder a três prédios urbanos autonomizados, prédios esses atualmente descritos na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, sob as fichas da freguesia de São Lourenço n.ºs 2098 («ala lateral do poente» ou «ala direita» do Palácio [v. Doc. n.º 13 adiante junto]), 3000 («ala lateral do nascente» ou «ala esquerda» do Palácio [v. Doc. n.º 14 adiante junto]) e 2097 (ala central), prédios atualmente todos propriedade da aqui Ré;
34. Os RR ... habitavam na ala central do palácio;
35. Durante cerca de quatro anos e até à venda do Prédio descrito como 79, foram colocadas no terreno cerca de três a quatro éguas, aí se alimentando da erva que crescia espontaneamente e do feno que PP fazia passar para o terreno por zona junto do muro;
36. O R. EE recebia semanalmente de PP, que explorava o centro hípico, uma quantia por cada égua que mantinha no terreno;
37. No dia 21 de outubro de 2018, a Autora celebrou com os Réus ... um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual os Réus ... prometeram vender à Autora o Prédio Rústico e o prédio urbano sito em S. Lourenço, Praça da República, n.º 9, 11-A, 11-B e 11-C, descrito, sob a ficha 2097/19921127, na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, e inscrito sob o artigo 1780 na competente matriz urbana da freguesia de S. Lourenço (doravante designado por “Prédio Urbano”), pelo valor de €1.650.000,00 (um milhão, seiscentos e cinquenta mil euros);
38. A Autora entregou aos Réus ..., no momento da celebração do Contrato-Promessa, o montante de €533.333,00, a título de sinal e princípio de pagamento;
39. Os RR. ... enviaram à A. e esta recebeu missiva datada de 06 de Maio de 2019 de onde resulta que na sequência das comunicações feitas à Direção Geral do Património e da Cultura e à Câmara Municipal de Setúbal, a Câmara Municipal de Setúbal “… disse, na plataforma existente para o efeito, ter intenção de exercer o direito de preferência.”;
40. Os Réus ... consideraram “extinto e de nulo efeito” o Contrato-Promessa celebrado entre as partes, conforme se alcança da referida carta;
41. A Autora dirigiu aos RR. missiva de onde resulta que não aceitou a revogação do referido Contrato-Promessa tendo insistido com os Réus ... pelo cumprimento do mesmo, através da marcação da respetiva escritura de compra e venda para o dia 21 de junho de 2019, conforme se alcança da carta enviada pela Autora aos Réus ... em 31 de maio de 2019;
42. A Autora veio a ter posteriormente conhecimento de que, no dia 29 de maio de 2019, os Réus ... tinham vendido à Ré Trophydecade o Prédio Urbano e o Prédio Rústico prometido vender à Autora, pelo valor respetivamente de €1.000.000,00 (um milhão de euros) e de €675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil euros);
43. A Ré, Trophydecade, Unipessoal, Lda é uma sociedade comercial unipessoal com atividade social na área da promoção imobiliária, compra e venda de bens imobiliários e gestão imobiliária;
44. A Ré, Trophydecade, é a atual proprietária do conjunto de prédios que formam o Palácio do Duques de Aveiro e respetiva Quinta, imóvel classificado de interesse público pelo Decreto n.º 129/77, DR, I Série, n.º 226, de 29-09-1977;
45. Em finais de 2017, a Ré Trophydecade tomou conhecimento de que o “Palácio dos Duques de Aveiro” e terrenos envolventes, estava em processo de venda, promovido pelas três famílias então proprietárias desse conjunto de imóveis;
46. LL, em nome e por conta da Ré Trophydecade, negociou a aquisição do conjunto de prédios correspondente ao Palácio dos Duques de Aveiro e terrenos envolventes;
47. LL visitou o Palácio com a presença de representantes dos 1.º a 9.º Réus e dos proprietários da ala esquerda e direita do Palácio;
48. Em 23 de junho de 2018, Ré Trophydecade concluiu as negociações referentes à ala direita, à ala central e à ala esquerda do Palácio – e terrenos envolventes –, tendo então ficado acordado com os proprietários de cada uma das alas do Palácio em causa os preços de compra e venda e condições de pagamento, bem como a data para a realização das respetivas escrituras de compra e venda;
49. Em finais de julho de 2018, foram acertadas entre a Ré Trophydecade e os 1.º a 9.º Réus as condições comerciais do negócio de compra e venda da ala central do Palácio e do terreno anexo (artigo 79), tendo sido remetida por LL ao representante dos 1.º a 9.º Réus, por correio eletrónico, o texto do contrato promessa de compra e venda a assinar;
50. Em 31 de julho de 2018, a Ré Trophydecade deu ordem de emissão dos cheques bancários à ordem dos 1.º a 9.º Réus, tendo em vista a assinatura do respetivo contrato promessa de compra e venda;
51. A assinatura do documento relativo à ala central do Palácio – e a entrega do respetivo sinal (cheques bancários emitidos) – havia ficado inicialmente prevista para finais do mês de julho/inícios do mês de agosto;
52. Em 24 de agosto de 2018, o representante da Ré Trophydecade, LL, recebeu do advogado dos Réus, por correio eletrónico, uma revisão da minuta do clausulado do contrato-promessa anteriormente enviado por si, em finais de julho, ao representante dos 1.º a 9.º Réus, JJ, que correspondia às condições comerciais acordadas;
53. Em 17 de outubro de 2018, a Ré Trophydecade aceitou a versão final do contrato promessa de compra e venda, na redação já revista pelo advogado dos 1.º a 9.º Réus, tendo sido enviado o texto do contrato-promessa revisto pelo Advogado da 10.ª Ré;
54. Em 31 de outubro de 2018, a Ré Trophydecade comprou o prédio descrito sob a ficha 3000, correspondente à «ala lateral do nascente» ou «ala esquerda» do Palácio;
55. Na mesma data, a Ré Trophydecade adquiriu o prédio rústico denominado Quinta da Fábrica, com a área total de 9 300 m2, situado em Vila Nogueira de Azeitão, freguesia de S. Lourenço, inscrito sob o artigo 78, Seção D, correspondente à descrição predial sob a ficha 774, da freguesia de S. Lourenço, na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal;
56. Em 25 de outubro de 2018, a Ré Trophydecade adquiriu por compra e venda a propriedade do prédio descrito sob a ficha 2098 correspondente à «ala lateral do poente» ou «ala direita» do Palácio;
57. Os 1.º a 9.º Réus e o representante destes furtaram-se a assinar contrato-promessa de compra e venda relativo à ala central do Palácio e respetivo terreno descrito sob artigo 79, apesar de interpelados para tanto;
58. Em 15 de janeiro de 2019, a Ré Trophydecade intentou contra os 1.º a 9.º Réus uma ação de condenação e execução específica para cumprimento do contrato promessa de compra e venda celebrado e Proc. n.º 115/19.1T8STB do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Cível – Juiz 2.
59. Em maio de 2019, tal ação veio a findar por desistência em resultado de um acordo extrajudicial com os 1.ºs a 9.ºs Réus quanto à celebração do contrato prometido;
60. Em 28.05.2019 os 1.º a 9.º Réus transmitiram à Ré Trophydecade, por compra: a) o prédio urbano descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, sob a ficha n.º 2097 (ala central do Palácio), da freguesia de São Lourenço;
61. (…) b) o prédio «rústico» correspondente ao artigo 79, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, sob a ficha n.º 2096, da freguesia de São Lourenço;
62. A Ré Trophydecade adquiriu tais prédios – e, bem assim, todos os demais que formavam o conjunto do antigo Palácio do Duque de Aveiro e respetivos logradouros (jardins, lagos, etc.) –, declarando na escritura de compra e venda que “destina os prédios ao desenvolvimento urbanístico e imobiliário.”;
63. A Ré Trophydecade pretende levar a cabo obras de reabilitação do Palácio dos Condes de Aveiro no seu conjunto, nas referidas 3 alas, Ala Nascente, Ala Poente e Ala central, incluindo as respetivas áreas envolventes que lhe servem de logradouro;
64. O prédio “Quinta da Cerca” exibe ao longo de toda a sua linha mais próxima com o prédio descrito sob o artigo 79, edificações urbanas nomeadamente edifício usado como atelier de pintura e cavalariças;
65. O prédio “Quinta da Cerca” desenvolve-se a uma cota superior em não menos de dois metros relativamente ao prédio descrito sob o artigo 79;
66. Foi concedido licenciamento de loteamento do prédio misto denominado “Quinta da Cerca” da Autora dele resultando que o prédio se situa “de acordo com o Plano Diretor Municipal de Setúbal em espaço urbanizável de baixa densidade H1, na área do Parque Natural da Arrábida”, tendo para o mesmo sido emitido o alvará de loteamento n.º 19/98 16;
67. Em 03.11.2015 foi proferido despacho que declarou a caducidade do alvará de loteamento “(…) Uma vez que as obras de urbanização não foram concluídas no prazo fixado na Licença de Loteamento ou suas prorrogações.”;
68. A A., através do seu então gerente e único sócio, Dr. VV, propôs aos R.R...., o que estes não aceitaram, que lhe fosse arrendado o rés-do-chão da ala central do Palácio, pelo prazo de trinta anos e por renda simbólica, e comodatado o piso superior, de forma a assegurar a posse do prédio urbano identificado no nº 2 do contrato-promessa de compra e venda.
69. No prédio correspondente ao artigo 79, mais junto ao palácio, funcionou uma unidade ATL (Actividades de Tempos Livres) frequentada por crianças até à data da venda.
Foram considerados não provados os seguintes factos:
a) O centro hípico está reconhecido pela Federação Equestre Portuguesa com a classificação de 5 estrelas;
b) O Convento de São Domingos foi construído no ano de 1435, através de iniciativa do Rei de Portugal, D. Duarte e sua mulher, a Rainha D. Leonor, que concederam autorização ao Frei João de Santo Estevão, para abrigar os frades da Ordem dos Pregadores de São Domingos, sendo que, desde o início da sua existência, contava com instalações de cavalariças equipamentos para a criação, manutenção, atrelagem e o adestramento de equinos;
c) Os Réus ... – mantinham criação de animais no Prédio Rústico, tais como patos, gansos, cães, gatos e caprinos,
d) (…) Sendo ainda utilizado para exploração agrícola, nomeadamente plantação de árvores e plantas hortícolas (hortaliças e verduras);
e) A Autora adquiriu a Quinta da Cerca para nele desenvolver um projeto imobiliário para fins hoteleiros;
f) Perante a recusa dos R.R...., referida em 68), propôs a A. a estes, na pessoa do seu procurador e subscritor do contrato-promessa, que fosse feita uma permuta entre o prédio urbano (ala central) e um prédio que a A. entregaria, com o único propósito de ultrapassar a impossibilidade de celebrar o contrato de compra e venda, como fora convencionado no contrato-promessa;
g) Com essa permuta, pretendia a A. adquirir a propriedade da ala central, julgando ultrapassar a dificuldade legal gerada pela preferência a favor da Câmara de Setúbal;
h) Nenhum cartório notarial consultado aceitou fazer a escritura do contrato de compra e venda, nos termos convencionados no contrato-promessa – nem a de permuta proposta pelo representante da A.;
i) Nenhuma conservatória, consultada para o efeito, aceitou efectuar qualquer registo provisório ou definitivo incidente sobre o prédio urbano identificado no contrato-promessa (Ala Central), e a A. disse desistir do negócio.
Da impugnação da matéria de facto
Como resulta do artigo 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa.
Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto: prova documental e depoimentos das testemunhas registados em suporte digital.
Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que a recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do CPC, já que especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indicou os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ele propugnados[3], referiu a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e indicou as passagens da gravação em que funda o seu recurso, que transcreveu em parte, pelo que nada obsta ao conhecimento deste na parte atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorreta avaliação da prova produzida, cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo artigo 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objeto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto.
Foi auditado o suporte áudio e, concomitantemente, ponderada a convicção criada no espírito da Sr.ª Juíza a quo, a qual tem a seu favor o importante princípio da imediação da prova, que não pode ser descurado, sendo esse contacto direto com a prova testemunhal que melhor possibilita ao julgador a perceção da frontalidade, da lucidez, do rigor da informação transmitida e da firmeza dos depoimentos prestados, levando-o ao convencimento quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recaíram as provas.
Infere-se das alegações/conclusões da recorrente que esta discorda da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, relativamente aos factos dados como provados nos pontos 57, 58, 59 e 64, pretendendo ainda que seja aditado ao elenco dos factos provados a factualidade que indica.
Começando a nossa análise por este último aspeto, sustenta a recorrente que deve ser dado como provado o seguinte facto: «[o]s 1.º a 9.º Réus não comunicaram à Autora o projecto de venda do prédio rústico inscrito na matriz predial rústica da União das freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão) sob o artigo 79, secção D, à 10.ª Ré».
Para justificar o aditamento deste facto ao elenco dos factos provados, remete a recorrente para o que alegou nos artigos 36º, 37º, 61º, 62º, 64º e 65º da petição inicial, e dizendo que «que da prova documental produzida e dos depoimentos prestados em audiência de julgamento resulta inequívoco que os 1.º a 9.º Recorridos não comunicaram à Recorrente o projeto de venda do prédio rústico cujo direito de preferência se discute nos presentes autos».
Assim, não podemos deixar de concluir que a recorrente não concretizou por referência ao facto em causa, quais os meios probatórios que, no seu entender, imporiam a consideração como provada da aludida factualidade, antes se limitando a remeter para matéria que alegou na petição inicial, sem indicar os concretos meios de prova – documental ou testemunhal - que impusessem a pretendida alteração.
Do exposto resulta que não foi cumprido, por parte da recorrente, o ónus exigido pelo artigo 640º, nº, 1, al. b) do CPC, pelo que não se conhece da impugnação da matéria de facto relativamente ao facto pretendido aditar.
Vejamos agora a impugnação da matéria de facto da recorrente relativamente aos pontos 57, 58 e 59 dos factos provados.
São do seguinte teor os referidos pontos:
«57. Os 1.º a 9.º Réus e o representante destes furtaram-se a assinar contrato de compra e venda relativo à ala central do Palácio e respetivo terreno descrito sob o artigo 79, apesar de interpelados para tanto;
58. Em 15 de janeiro de 2019, a Ré Trophydecade intentou contra os 1.º a 9.º Réus uma ação de condenação e execução específica para cumprimento do contrato promessa de compra e venda celebrado e Proc. n.º 115/19.1T8STB do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Cível – Juiz 2.
59. Em maio de 2019, tal ação veio a findar por desistência em resultado de um acordo extrajudicial com os 1.ºs a 9.ºs Réus quanto à celebração do contrato prometido».
Defende a recorrente que tais factos devem ser considerados não provados, pretendendo com isso que seja efetuada a reapreciação do iter negotii estabelecido entre os réus e a ré, assim como a reapreciação da matéria de facto quanto à confinância entre o prédio do artigo 79 e o prédio do artigo 95.
Independentemente da relevância da alteração dos pontos 57, 58 e 59 para a decisão do pleito, desde logo porque não está em causa nos autos o iter negotii relacionado com a venda em causa, o certo é que na sentença recorrida foram dados como provados os factos constantes dos pontos 45 a 53 que constituem o mencionado iter e que não foram impugnados pela recorrente.
Seja como for, a factualidade dada como provada nos pontos 57, 58 e 59, encontra o devido respaldo na prova produzida. Senão vejamos.
Assim, a factualidade constante do ponto 57 dos factos provados resulta dos seguintes meios de prova:
- Documento nº 19 junto com o requerimento da ré, datado de 07.012.2021 (ref.ª citius 6159779), que constitui a certidão extraída do Proc. nº 115/19.1T8STB, que correu termos no Juízo Central Cível de Setúbal - Juiz 2, e ainda do depoimento da testemunha LL, que explicou todo o processo negocial que findou com a aquisição do conjunto dos prédios que integram o Palácio do Duque de Aveiro, processo esse do qual a referida testemunha tem conhecimento direto, uma vez que foi quem negociou a compra e venda desses prédios.
De igual modo inexiste qualquer meio de prova que autorize a que os pontos 58 e 59 devam ser dados como não provados, nem tão pouco os meios de prova indicados pela recorrente têm essa virtualidade, desde logo porque a prova que ancora a decisão do Tribunal a quo em considerar tais factos como provados são documentos autênticos, cuja autenticidade não foi impugnada.
Estamos a referir-nos, concretamente, à certidão de registo predial do prédio urbano descrito sob o n.º 2097 na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1780 da freguesia de S. Lourenço (e que constitui, juntamente com o prédio do artigo 79, os imóveis vendidos pelos réus à ré), onde consta registada a ação judicial nº 115/19.1T1STB, que a ré instaurou contra os réus, peticionando a execução específica do contrato-promessa de compra e venda; e à certidão judicial extraída dos autos nº 115/19.1T1STB, que correram termos no Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Central Cível de Setúbal, Juiz 2, e que compreende, precisamente, os articulados da ação de execução específica.
Também elucidativo a este respeito foi o depoimento da testemunha LL, que explicou ao tribunal a existência e a forma como findou o referido processo judicial.
As considerações de alegada “sobrevalorização” dos depoimentos das testemunhas MM e NN quanto ao pedido de informação prévia (PIP) submetido à Câmara Municipal de Setúbal são impertinentes, pois os respetivos depoimentos não tiveram a menor relevância para a prova da matéria constante dos pontos 57, 58 e 59, sendo que o Tribunal a quo fundamentou a decisão quanto à matéria em causa no depoimento da testemunha LL e no teor dos documentos referidos supra.
Como bem aduz a ré nas respetivas contra-alegações, «a prova da existência ou não de uma ação judicial com determinado objeto e dos termos em que a mesma findou basta-se com certidão judicial dos termos dessa ação, sendo irrelevantes quaisquer considerandos que se realizem acerca da procedência/improcedência dessa ação ou da análise jurídica que a Autora dela pretenda realizar».
Permanecem, pois, intocados os pontos 57, 58 e 59 dos factos provados.
Sustenta também a recorrente que a prova produzida nos autos impunha que fosse dado como não provada a factualidade constante do ponto 64, convocando para o efeito o depoimento da testemunha OO [cfr. conclusão R)].
Analisada toda a prova produzida a este respeito, entendemos que a recorrente não logrou fazer prova de que o seu terreno rústico - o prédio do artigo 95 - se destinava a cultura e que não tinha características urbanas, ficando antes provado que o mesmo possui características urbanas, e inclusivamente, foi concedido um licenciamento de loteamento àquele prédio, por o mesmo se situar numa zona urbanizável de acordo com o PDM de Setúbal (cfr. ponto 66 dos factos provados).
Dos depoimentos das testemunhas PP e OO extrai-se, no essencial, o seguinte:
- na linha mais próxima, ou seja, junto ao muro que separa a parte confinante do prédio do artigo 79 (que era da família ...) e o prédio do artigo 95 (da autora), existem diversas cavalariças e um atelier de pintura com, pelo menos, cerca de 15 metros quadrados;
- a escassos 5 metros do muro que separa a parte confinante daqueles dois prédios existe um picadeiro com cerca de 1.000 m2;
- nessa linha mais próxima que separa os dois prédios confinantes, junto ao muro, apenas existe um pequeno espaço sem construções, onde a testemunha OO colocou uma escada, para acesso ao prédio do artigo 79 e passagem de feno para as éguas (cfr. ponto 35 dos factos provados).
Além dos depoimentos das referidas testemunhas, há ainda a considerar a inspeção ao local realizada em 24.01.2022, a qual permitiu ao Tribunal constatar que, ao longo de toda a linha mais próxima com o prédio do artigo 79, o prédio da recorrente apresenta edificações urbanas, tais como edifício usado como atelier de pintura e cavalariças, as quais não são de construção tosca, nem precária, nem amovíveis, existindo naquele local há décadas.
Por último, importa considerar o documento nº 11 junto com a contestação da ré, correspondente à vista área sobre o prédio da autora, no qual estão representadas as edificações existentes nas proximidades do prédio 79.
Ora, uma vez que o espaço sem construções existente na linha confiante entre os dois prédios é de cerca de 20 centímetros, mostra-se totalmente correta a consideração como provada da factualidade do ponto 64 dos factos provados, o qual assim permanece intocado.
Também não há que aditar ao elenco dos factos provados, como pretende a recorrente, a matéria com o conteúdo da conclusão M), ou seja, «que as informações prestadas pela Recorrida Trophydecade no PIP acerca das “negociações em estado avançado com os Recorridos para aquisição da ala central do Palácio” não eram verdadeiras, porquanto à data a Recorrida Trophydecade já sabia que os Recorridos tinham celebrado com terceiro (a Recorrente) um contrato-promessa para aquisição dos prédios que compunham a ala central do Palácio»
Na verdade, apesar das testemunhas MM e NN engenheiro civil e arquiteto de profissão, respetivamente, terem conhecimento direto dos factos sobre os quais depuseram, relacionados com a apresentação do PIP na Câmara Municipal de Setúbal e com o processo iniciado junto do DGCP, os seus depoimentos em nada relevam para o pretendido pela recorrente, pela óbvia razão que não foram estas testemunhas que negociaram a compra e venda do prédio do artigo 79.
Ademais, não obstante estarmos perante factualidade que não foi alegada por nenhuma das partes, não se pode dizer, como a recorrente, que não são verdadeiras as informações prestadas à Câmara Municipal. Pelo contrário, como resulta do teor do documento nº 22 junto com o requerimento da ré de 07.12.2021 (ref.ª citius 6159779), o qual corresponde à Memória Descritiva e Justificativa de 26.11.2018[4], e onde se pode ler, nomeadamente, que «[a] ora requerente negociou já com todos os proprietários das diversas alas do imóvel - Ala Esquerda, Ala direita e Ala Central -, tendo com eles fechado o futuro negócio de aquisição e tendo já celebrado a escritura pública de compra e venda relativa à Ala esquerda, celebrado contrato-promessa com eficácia real relativamente à Ala Direita, conforme certidões permanentes que se juntam em anexo, crendo-se que em breve seja assinado o respetivo contrato com os proprietários da Ala Central, com quem foram fechados os termos e condições do negócio».
Também no seu depoimento, a testemunha LL situou esse conhecimento da ré meses mais tarde a essa data.
Resulta, assim, do exposto, que não se vislumbra uma desconsideração da prova produzida, mas sim uma correta apreciação da mesma, não se patenteando a inobservância de regras de experiência ou lógica, que imponham entendimento diverso do acolhido. Ou seja, no processo da formação livre da prudente convicção do Tribunal a quo não se evidencia nenhum erro que justifique a alteração da decisão sobre a matéria de facto, designadamente ao abrigo do disposto no artigo 662º do CPC.
Assim, teremos de concluir que, perante a prova produzida, bem andou a Sr.ª Juíza a quo na decisão sobre a matéria de facto, a qual, por isso, permanece intacta.
Do direito de preferência da autora/recorrente
Permanecendo incólume a decisão do tribunal a quo quanto à matéria de facto dada como provada e não provada, nenhuma censura há a fazer à sentença recorrida, onde se fez uma correta subsunção dos factos ao direito.
Fazemos por isso nossas as seguintes palavras da sentença:
«(…), in casu resultou da prova produzida que o destino a dar ao prédio 79 não é agrícola/hortícola mas sim de exploração turística. Na verdade, ficou de forma clara e inequívoca que a venda pelos RR. à R. (da ala central) e do prédio 79 se destinou a fim diverso da cultura. Resultou pois que esta aquisição do prédio 79 se insere no projecto turístico a desenvolver pela R. de recuperação do património a exploração turística do Palácio dos Duques de Aveiro, qualificado como imóvel qualificado de interesse público, o que implicou a necessidade de aprovação do projecto de intervenção pela DGCP que está a acompanhar todo o desenvolvimento do projecto de intervenção no Palácio, Aliás , no terreno a que corresponde o prédio 79 (após a divisão realizada em função da partilha de património por via hereditária que ditou a divisão do palácio em seis prédios distintos) encontra-se construído o lago que era antes da divisão o lago do palácio, sendo que entre os vários prédios sempre se manteve a ligação física , daí que entre o prédio 78 e 79 não tenham sido erigidos muros que os separem e que o portão que dá acesso ao 78 permita o acesso directo ao prédio 79 e que da ala central se passe para o prédio 79 e, ainda, que da ala lateral do palácio existam portas e janelas que dão directamente para o prédio 79.
Assim, resultou claramente da prova produzida que a R, pretendendo recuperar o palácio e explorá-lo turisticamente reuniu numa só propriedade os prédios decorrentes da divisão por via hereditária, os quais compunham a área total do Palácio dos duques de Aveiro, sendo que o prédio 79 se destina a exploração turística enquadrado no projecto de recuperação do palácio e exploração turística.
Para esse efeito apresentou a R. junto da Câmara Municipal um PIP e pedido de licenciamento, estando o projecto de recuperação do palácio e de intervenção para exploração turística a ser acompanhado pela DGPC, tendo a R. provado que o prédio 79 foi adquirido pela Ré para fins distintos da agricultura, o que foi, aliás, expressamente declarado na escritura de compra e venda de onde consta que “destina os prédios ao desenvolvimento urbanístico e imobiliário.”.
Assim sendo, in casu, verifica-se situação enquadrável na excepção prevista na alínea a) do n.º 1 do art.º 1381.º CC, mostrando-se preenchida uma situação impeditiva da constituição do direito de preferência, pelo que não goza de preferência a A. enquanto proprietária de terreno confinante, pois que a aquisição do prédio 79 se destinou a fim diverso do da cultura.»
Vejamos.
Dispõe o nº 1 do artigo 1380º do CC que «[o]s proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».
Por sua vez o artigo 1381º estipula:
«Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte correspondente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) (…)»
O direito de preferência consagrado no artigo 1380º do CC visa promover o emparcelamento rural de forma a tornar mais vantajosas as condições de aproveitamento fundiário das propriedades agrícolas. Este direito legal de preferência foi instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização.
O Supremo Tribunal de Justiça tem interpretado a fórmula quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil como significando quando o adquirente e, em especial, o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura[5]. Em consequência, «[o] fim que releva […] não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe»[6].
Como se escreveu no acórdão do STJ de 20.11.2019[7], «[i]nterpretando a fórmula da alínea a) do art. 1381.º como significando quando o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura, o Supremo Tribunal de Justiça exige que dos factos provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura […] e, em segundo lugar, a possibilidade física […] e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador […]. Os dois requisitos explicam-se pelo perigo de fraude: “Caso contrário [- caso não se exigisse a prova de que a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura é legal e regulamentarmente possível -] estar-se-ia a dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, quiçá ficcionadas, que fariam precludir a norma-regra do direito de preferência do proprietário confinante” […].»
Ora, além do que consta da fundamentação da sentença recorrida, está assente que a aquisição do prédio do artigo 79, em conjunto com a aquisição dos restantes prédios que compõem, no seu conjunto, o Palácio dos Duques de Aveiro, que são também propriedade da ré Trophydecade, teve como fim a construção de um empreendimento turístico na área da hotelaria e não um fim destinado à agricultura (pontos 62 e 63 dos factos provados)
Acresce que na zona onde se situam os prédios da ré e o prédio do artigo 79, o PDM de Setúbal permite fazer construção, até porque os anteriores proprietários do prédio do artigo 95 já haviam solicitado à Câmara Municipal de Setúbal um pedido de licenciamento de loteamento, que foi deferido e que apenas caducou por não terem sido realizadas as obras, o que significa que pode ser dado outro destino àquele prédio que não seja a cultura (cfr. pontos 66 e 67).
Ademais, já antes da celebração da escritura de compra e venda do prédio do artigo 79, quando o mesmo pertencia à família ..., o mesmo não se destinava a cultura, pois está provado que «“[n]o prédio correspondente ao artigo 79, mais junto ao palácio, funcionou uma unidade ATL (Actividades de Tempos Livres) frequentada por crianças até à data da venda» (ponto 69).
Resulta ainda da fundamentação da sentença - o que se comprovou na audição dos respetivos depoimentos - que «(…) a testemunha WW declarou que o terreno era bom para a agricultura mas os RR. nunca o trataram e ninguém cultivava o terreno, não punham lá horta (a testemunha XX também referiu expressamente que nunca conheceu os ... a fazerem agricultura ali no terreno) e depois já nem tinham a água por causa das obras da urbanização que fizeram no prédio ao lado do terreno, cortando o curso da água que antes chegava ao lago existente no terreno».
Como já se referiu, para efeitos de aplicação da exceção prevista na alínea a) do artigo 1381º do CC, o que releva é o destino a dar pelo adquirente ao imóvel adquirido e não a caracterização do imóvel nos documentos oficiais (certidão permanente e caderneta predial), bastando que se alegue e demonstre que esse fim não é a cultura, e que o mesmo é legalmente admissível.
Assim, estando provada a intenção da ré de afetar o prédio do artigo 79 a um fim que não é a cultura e a possibilidade legal de isso se verificar, só restava ao Tribunal a quo aplicar ao caso a referida exceção, como fez.
Por conseguinte, o recurso improcede, não havendo que apreciar a ampliação do objeto do recurso requerida pela ré.
Vencida no recurso, suportará a autora/recorrente as respetivas custas – artigo 527º, nºs 1 e 2, do CPC.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
*
Évora,13 de outubro de 2022
(Acórdão assinado digitalmente no Citius)
Manuel Bargado (relator)
Albertina Pedroso (1º adjunto)
Francisco Xavier (2º adjunto)
Évora,13 de outubro de 2022
(Acórdão assinado digitalmente no Citius)
Manuel Bargado (relator)
Albertina Pedroso (1º adjunto)
Francisco Xavier (2º adjunto)
__________________________________________________
[1] 10.ª ré e doravante apenas ré.
[2] Doravante apenas réus.
[3] Como veremos infra, relativamente a um facto que pretende que seja dado como provado, não cumpriu a recorrente este ónus.
[4] Referente ao Pedido de Informação Prévia relativo à Reabilitação, Ampliação e Alteração do uso do Edifício “Palácio Duques de Aveiro”.
[5] Cfr., inter alia, os acórdãos do STJ de 31.03.1998, proc. 98A113, de 20.06.2000, proc. 00A217, de 09.01.2003, proc. 02B3914, de 06.02.2003, proc. 02B4164, de 29.04.2004, proc. 04B980, de 04.10.2007, proc. 07B2739, de 11.12.2008, proc. 08B3602, de 06.05.2010, proc. 537/02.G1.S1 e de 19.02.2013, proc. 246/05.5TBMNC.G1.S1, todos disponíveis in www.dgsi.pt.
[6] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição revista e actualizada, p. 276, e Henrique Mesquita, Direito de Preferência, Colectânea de Jurisprudência, Ano XI, Tomo V, 1986.
[7] Proc. 8496/17.5T8STB.E1.S2, in www.dgsi.pt.