Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2306/07-3 |  |
DIREITO DE RETENÇÃO
EXTINÇÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO
I – Tendo havido tradição da coisa, na sequência de contrato promessa, posteriormente incumprido por parte do promitente vendedor, constitui-se a favor do promitente comprador um direito de retenção da para garantia do respectivo crédito.
II – Se entretanto a coisa é penhorada e subsequentemente vendida em processo executivo, tal venda faz operar a caducidade daquele direito de retenção.
III – Com efeito a interpretação mais correcta dos n.ºs 2 e 3 do art. 824º, do C. Civil é, a que leva a concluir que com a venda executiva se opera a caducidade dos direitos reais de garantia, sem exclusão do direito de retenção, transferindo-se os direitos para o produto da venda dos respectivos bens
IV – É isso que decorre do n.º 3, do art.º 824, do C. Civil. Com a Venda a garantia real passou a incidir sobre o produto da venda, o que, permite que, obtida a confirmação da existência e do montante do seu crédito sobre o promitente-vendedor executado, sejam satisfeitos os credores pela ordem que for determinada na sentença de verificação de créditos que será proferida no processo de execução fiscal, se reclamados em devido tempo.
V - Se acaso o credor ainda não estiver na posse de título executivo que se reconheça o crédito e a garantia, nada obsta a que possa reclamar o seu crédito, ainda que deva cumprir o ónus de interpor a acção declarativa destinada a obter a sentença condenatória. E se por ventura a acção estiver pendente, deve fazer intervir nela os referidos interessados, nos termos do n.º 5, do art.º 869, n.º 5, do C.P.C.
Proc. n.º 2306/07-3
Acordam nesta secção cível os Juízes do Tribunal da Relação de Évora.1. RELATÓRIO
1.1. Fernando....................... e mulher, Lúcia......................, residentes na Rua do Progresso, lote 6, rés-do-chão direito, Cartaxo, demandaram, no Tribunal Judicial do Cartaxo, "Os Dois - Construção e Venda de Apartamentos, Lda", com sede no Cartaxo, pedindo que fosse declarado que o incumprimento do contrato de promessa celebrado em 13 de Julho de 1990 ocorreu por causa exclusiva da R., que em consequência esta fosse condenada a pagar-lhes a quantia de 8.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal por eles pago, acrescida de juros à taxa legal a contar da citação e que nos termos do art.º 755, n.º 1, al. f), do C.Civil, lhes fosse reconhecido o direito de retenção sobre as fracções autónomas “F” e “B” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo sob o N.º 01107/Cartaxo, sito na Rua do Progresso, Lote 6, Cartaxo.
No essencial, vieram dizer que em 13 de Julho de 1990 celebraram com a ré um contrato-promessa de compra e venda das fracções autónomas correspondentes ao rés-do-chão direito do prédio sito na Rua do Progresso, lote 6, Cartaxo, e a uma garagem do mesmo prédio, que a título de sinal e princípio de pagamento lhe entregaram a quantia de 4.000.000$00, que a escritura seria designada pela demandada, tendo como prazo limite o dia 31 de Dezembro de 1990. Na data de celebração do contrato o representante da ré entregou o rés-do-chão, a garagem e as chaves à pessoa que celebrou a promessa em sua representação. Corno a ré nunca se dispôs a celebrar a escritura definitiva, procederam à sua notificação judicial avulsa, não tendo aquela comparecido na data, hora e local designados.
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1.2. A R. contestou alegando que o prazo concedido na notificação judicial avulsa foi insuficiente para preparar a documentação necessária à realização da escritura, pelo que não teve a virtualidade de a fazer incorrer em mora ou em incumprimento definitivo. Acresce que a indemnização pelo sinal está excluída quando houver tradição da coisa, como sucedeu. Em reconvenção pede a condenação dos autores no pagamento da quantia de 50.000$00 por cada mês que ocuparem a fracção e a garagem, uma vez que não dispõem de qualquer título, e na entrega das mesmas devolutas e livres.
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1.3. Os autores replicaram, defendendo que a ré incorreu em mora quando não cumpriu o prazo previsto no contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo e que a indemnização peticionada é compatível com tal situação de facto. Mais impugnaram os factos alegados no pedido reconvencional, sustentando que a tradição lhes confere o exercício do direito de retenção, pelo que é com base neste título e não num acto de tolerância que ocupam a coisa.
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1.4. Em articulado superveniente vieram os autores alegar que a fracção autónoma e a garagem foram vendidas num processo de execução fiscal que foi instaurado contra a ré, tomando impossível a realização da prestação que esta assumiu ao celebrar a promessa. Como a impossibilidade da prestação é imputável à ré como se tivesse faltado ao cumprimento da obrigação, têm a faculdade de resolver o contrato.
Com base nestes fundamentos pedem a ampliação do pedido, devendo ser decretada a resolução do contrato-promessa. *
1.5. A ré não deduziu oposição ao articulado superveniente ou à ampliação do pedido.
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1.6. Pelo requerimento de fls. 59 e ss. os autores pediram a intervenção provocada da Fazenda Nacional, da Caixa Geral de Depósitos e do Centro Social de Segurança Social de Santarém.
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1.7. Admitida a intervenção por despacho de fls. 84-verso, apenas contestaram a Caixa Geral de Depósitos e o Centro Social de Segurança Social de Santarém.
A Caixa Geral de Depósitos refere na sua contestação que é inteiramente estranha às relações que se tenham estabelecido entre os AA. e os RR., terminando pedindo que o articulado superveniente não seja admitido e que seja absolvida do pedido.
O Centro Social de Segurança Social de Santarém refere porque detentor de crédito privilegiado tem interesse na improcedência do reconhecimento do direito de retenção dos AA.
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1.8. Foi proferido despacho saneador e procedeu-se à organização dos factos assentes e da base instrutória, não tendo sido apresentada qualquer reclamação.
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1.9. Procedeu-se depois a julgamento e foi proferida sentença a julgar a acção procedente e a reconvenção improcedente e em consequência:
a) declarou o contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 13 de Julho de 1990 e constante do documento de fls. 7 e 8 definitivamente incumprido e resolvido;
b) consequentemente condenou a massa falida da R. a pagar aos AA. A quantia de 39.903,83 €, acrescida de juros moratórios vencidos desde a citação e vincendos até integral pagamento, calculados às taxas legais que sucessivamente têm vigorado;
c) reconheceu aos AA. o direito de retenção sobre as fracções autónomas “F” e “B” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo sob o n.º 01107/Cartaxo pelo crédito referido em b) e
d) absolveu os AA. dos pedidos formulados pela R.
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1.10. Inconformado, apelaram a interveniente Caixa Geral de Depósitos tendo formulado a final as seguintes conclusões (transcritas):
1.ª ) Celebrado, na qualidade de promitentes-compradores, contrato-promessa de compra e venda das fracções identificadas nos autos, com acordo de traditio, em 13 de Julho de 1990, data em que já se encontrava registada na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo, a favor da apelante, hipoteca sobre o imóvel que aquelas fracções compõem,
2.ª ) instaurado a presente acção em 1 de Abril de 1993, para ver declarado resolvido o citado contrato-promessa de compra e venda, porque alegadamente incumprido pela sociedade promitente-vendedora, e ver, ainda, aquela sociedade condenada a pagar-lhe, por força do incumprimento, determinado valor, mais requerendo que se lhes reconhecesse o direito de retenção por esse crédito,
3.ª ) deduzido, em 1994, reclamação desse crédito na execução fiscal que, com o n° 198891/000679.3, correu termos pela Repartição de Finanças do Cartaxo, sendo aí executada a promitente-vendedora, não pode a douta sentença sob recurso reconhecer-lhes direito de retenção sobre as fracções dos autos, se a apelante CGD, S.A. adquiriu tais fracções, livres de quaisquer ónus ou encargos, na Venda Judicial realizada em 23 de Junho de 1994, no âmbito dos mencionados autos de execução fiscal n.º 1988-91/000679.3, e se tal aquisição está registada na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo desde 1999.
4.ª ) Com efeito, nos termos do disposto no art° 824°, n° 2, do CC, a venda executiva opera a transmissão da fracção predial vendida livre dos direitos de garantia que a oneravam, designadamente do direito de retenção reconhecido ao promitente-comprador por sentença judicial anterior, uma vez que esse direito tão só confere ao seu titular o direito de ser pago preferentemente aos demais credores do devedor.
5.ª ) Ora, in casu, à data da Venda Judicial nem sequer fora ainda verificado judicialmente o incumprirnento do contrato-promessa pela promitente-vendedora, nem fora reconhecido aos apelados o direito de retenção sobre as fracções, posto que só a douta sentença aqui em crise o fez.
6.ª ) Em todo o caso, o titular do direito de retenção deve reclamar o seu crédito na execução contra o devedor, e não esperar pela Venda Judicial para, só então, vir opôr aquele direito ao adquirente.
7.ª ) Acresce, que os apelados confessam nos autos que vivem na Austrália, não exercendo, consequentemente, a posse sobre as fracções em questão.
8.ª ) Decidindo pelo reconhecimento do direito de retenção dos apelados sobre as fracções dos autos, violou o Tribunal a quo o disposto no art° 824°, n.º 2, do Código Civil.
Nestes termos, revogando a douta sentença recorrida e proferido acórdão que não reconheça do direito de retenção dos apelados, farão VEx.ªs Excelentíssimos Senhores Juízes Desembargadores, uma vez mais Justiça»
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1.12. Os apelados não deduziram contra-alegações.
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1.13- Os Exmºs Desembargadores-adjuntos tiveram visto nos autos.
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1.14. São os seguintes os factos considerados provados em 1ª instância. *
2.Motivação de Facto
«2.1. Em 13 de Julho de 1990 foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda em que intervieram, como promitente-vendedor, Sebastião Martins Torres, em nome e em representação da ré, e como promitente-comprador Nuno Nicolau Gomes Rosa, em nome e em representação dos autores
2.2. O contrato teve por objecto a fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão direito do prédio situado na Urbanização Rosa Tomás, Lda, na Rua do Progresso, lote 6, Cartaxo, e uma garagem do mesmo prédio designada por garagem n.o 2.
2.3. O mencionado prédio designado por lote 6 da Rua do Progresso, no Cartaxo, constitui a descrição predial n.O 01l07/Cartaxo e as fracções objecto da promessa de compra e venda são, respectivamente, a fracção F (rés-do-chão direito) e a fracção B (garagem).
2.4. O preço prometido, considerado globalmente para as duas fracções, foi de 6.400.000$00.
2.5. A título de sinal e antecipação de pagamento os autores pagaram à ré a importância de 4.000.000$00.
2.6. A parte do preço em divida seria paga no acto da escritura definitiva.
2.7. A escritura seria designada pela ré e teria como prazo limite a data de 31 de Dezembro de 1990.
2.8. As fracções autónomas seriam vendidas livres de quaisquer ónus ou encargos.
2.9. Na mesma data da celebração do contrato - 13/07/90 - a ré entregou o rés-do-chão e a garagem ao representante dos autores, que recebeu as respectivas chaves.
2.10. Os autores requereram a notificação judicial avulsa da ré, que foi cumprida em 15 de Março de 1993, tendo esta tomado conhecimento que os autores continuavam interessados na celebração da escritura de compra, que para a sua celebração fora designado o dia 17 de Março de 1993, pelas 14.30 horas, no Cartório Notarial do Cartaxo, que incumbia à mesma fazer a entrega no referido Cartório Notarial da documentação necessária à celebração da escritura e, bem assim, fazer prova do cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel.
2.11. A ré não compareceu no dia, hora e local designados, tendo sido lavrado protesto notarial por falta de comparência.
2.12. Os autores promoveram limpezas e a ligação às redes públicas de água e electricidade.
2.13. A ré nunca se dispôs a celebrar a escritura de compra e venda, apesar de lhe incumbir a marcação da mesma nos termos da cláusula 3.a do contrato-promessa.
2.14. As fracções autónomas objecto da presente acção identificadas como fracção F - rés-do-chão direito - e a fracção B - garagem -, ambas do prédio urbano situado na Rua do Progresso, lote 6, no Cartaxo, inscrito na matriz sob o art. 4081 da freguesia do Cartaxo, foram vendidas no dia 23 de Junho de 1994 no processo de execução fiscal n.º 1988-91/000679.3, que corre termos pela repartição de finanças do Cartaxo contra a aqui ré.»
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3. O DIREITO
Tendo transitado a sentença na parte em que declarou o contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 13 de Julho de 1990 e constante do documento de fls. 7 e 8 definitivamente incumprido e resolvido, em que condenou a massa falida da R. a pagar aos AA. A quantia de 39.903,83 €, acrescida de juros moratórios vencidos desde a citação e vincendos até integral pagamento, calculados às taxas legais que sucessivamente têm vigorado e em que absolveu os AA. dos pedidos formulados pela R, logo se intui que apenas uma questão constitui o thema decidendum no recurso – a da definição do momento até ao qual se mantém o direito de retenção. No fundo do que se trata é de saber se o aludido direito subsiste, in causa, até ao momento de uma eventual venda judicial do imóvel objecto do contrato-promessa, ou se perdura até ao momento do pagamento integral do crédito que tal direito garante.
Vejamos, então:
O direito de retenção integra, como é sabido, o alargado elenco das garantias especiais das obrigações, dedicando-lhe o Código Civil os arts. 754º a 761º.
Segundo o Prof. VAZ SERRA, “a razão de ser prática do direito de retenção está na consideração de que é equitativo reconhecer ao detentor de uma coisa o direito de a reter enquanto a outra parte não cumprir a obrigação em que se constituiu para com o detentor por causa da mesma coisa” (cfr. B.M.J. n.º 65, fls. 103 e segs.).
A lei reconhece ao promitente-comprador o direito de retenção para garantia do crédito decorrente do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda em que tenha havido tradição da coisa.
Posto que na sentença se tenha considerado que o direito de retenção se constituiu no momento em que, no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, se operou, por acordo de vontades, a tradição da coisa para a esfera de actuação do promitente comprador, mais correcto é afirmar que tal direito real de garantia é contemporâneo do incumprimento contratual gerador do direito de crédito, nos termos do preceituado na al. f), do n.º 1, do art.º 755, do C. Civil.
Efectivamente estamos perante um direito real de garantia que se caracteriza fundamentalmente pela acessoriedade relativamente a um direito de crédito, não se confundido com o direito pessoal de gozo, de natureza atípica, esse sim nascido no preciso momento em que o promitente-vendedor confere à contraparte o direito de usar e fruir a coisa objecto do contrato-promessa, com antecipação dos efeitos do acto jurídico prometido (a compra e venda ).
A este propósito refere o Prof. ANTUNES VARELA, in Revista decana, ano 124, fls. 351, o direito de retenção é hoje um verdadeiro direito real de garantia – que não de gozo – em virtude do qual o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442º, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.
Trata-se, pois, de um direito que, decorrendo apenas de uma certa conexão eleita pela lei, e não, por exemplo, da própria natureza da obrigação, representa uma garantia directa e especialmente concedida pela lei; desde que o credor tenha um crédito relacionado, nos termos legalmente previstos, com a coisa retida, reconhece-se-lhe o direito de garantia, válido erga omnes, direito de garantia, não de gozo.
Há que distinguir dois diferentes direitos, que podem surgir na esfera jurídica do promitente-comprador com tradição: um direito pessoal de gozo sobre a coisa, que radica na entrega ou tradição desta, e que se assemelha, v.g., ao do locatário ou do comodatário, e um direito real de garantia (o direito de retenção).
Só por si, o contrato-promessa não é susceptível de transmitir a posse ao promitente-comprador: se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do contrato prometido, adquire o corpus possessório, mas não o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
Podemos, mesmo dizer, que o direito de retenção constitui uma figura de natureza híbrida.
Na verdade quando se perspectiva como instrumento que legitima o interessado a não proceder à entrega da coisa retida, evidencia-se a faceta de um verdadeiro direito real, oponível erga omnes. Já sob o prisma da acessoriedade face ao direito de crédito que necessariamente acompanha, fica em evidência a sua função de garantia das obrigações. Nesta vertente, o direito de retenção, mais do que legitimar a detenção da coisa, confere ao credor preferência na distribuição do produto da venda, sobrepondo-se, inclusive, ao credor hipotecário, nos termos do art.º 759, n.º 2, do C.Civil.
No caso vertente tendo havido tradição da coisa, os AA. por força do n.º 1, al. f), do art.º 755, do C.C., tinham direito a pedir o direito de retenção e este a ser-lhes concedido.
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Porém, resulta provado que as fracções sobre as quais recaiu o direito de retenção foram vendidas no dia 23 de Junho de 1994 no processo de execução fiscal n.º 1988-91/000679.3, que corre termos pela repartição de finanças do Cartaxo contra a aqui ré, pelo que segundo a recorrente o direito de retenção caducou nos termos do n.º 2, do art.º 824, do C.Civil.
Os detentores do direito de retenção, gozam da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto se não extinguir o seu crédito.
Porém, por se tratar de um puro direito real de garantia (e não de um direito real de gozo), o aludido direito de retenção não impede a penhora das fracções, objecto da retenção, (nem, consequentemente, a sua ulterior venda executiva) no âmbito de qualquer execução judicial. Na verdade, os seus titulares, encontrarão satisfação no esquema da acção executiva, onde têm a faculdade de reclamar o seu crédito sobre o promitente-vendedor infiel, transferindo-se, com a venda, para o respectivo produto, o direito de garantia em causa, assim assegurando o pagamento com preferência aos demais credores do executado.
Ou seja: prosseguindo a execução até à venda judicial, o direito de retenção – direito real de garantia – caduca com esta venda, nos termos dos n.ºs 2 e 3 do art. 824º, do C.Civil -, transferindo-se para o produto da venda dos respectivos bens , nos termos do n.º 3 daquele mesmo normativo.
Na verdade, o citado n.º 2, ao dispor sobre os efeitos da venda em execução e da sua repercussão nos direitos reais de gozo e de garantia que incidem ou oneram os bens vendidos, distingue claramente as situações de uns e outros.
Quanto aos direitos reais de gozo há, antes de mais, que considerar se a sua oponibilidade a terceiros depende ou não de registo.
No primeiro caso, tais direitos só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, isto é, se o respectivo registo não for anterior à mais antiga destas garantias; no segundo caso – de direitos reais de gozo que produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo – estes não caducam se tiverem sido constituídos anteriormente à mais antiga de qualquer uma daquelas mencionadas garantias.
No que concerne aos direitos reais de garantia, caducam todos com a venda executiva: os bens são sempre transmitidos livres de todos eles, sejam de constituição anterior ou posterior à penhora, tenham registo ou não tenham, tenha havido ou não reclamação na execução dos créditos que garantem.
É neste sentido o entendimento largamente maioritário da doutrina, citando-se, a título meramente exemplificativo, os nomes de CASTRO MENDES, in Direito Processual Civil, Acção executiva- edição AAFDL, 1971, fls. 176 e segs., PIRES DE LIMA/A. VARELA, in Código Civil Anotado, 2.ª edição, fls. 87, LEBRE DE FREITAS, in Acção executiva, 2.ª edição, fls. 274, SALVADOR DA COSTA, in O Concurso de Credores, 3.ª edição, fls. 392 e F. AMÂNCIO FERREIRA, in Curso de Processo de Execução, 9.ª edição fls. 392.
Em sentido oposto vai MENEZES CORDEIRO, in Retenção do Promitente na venda executiva, na ROA, - Revista Ordem dos Advogados, ano 57, Tomo II, fls. 547, para quem o n.º 2 do art. 824º não permite concluir, nem pela letra nem pelos seus antecedentes, pela caducidade de todos os direitos de garantia.
No entender deste ilustre Mestre, a excepção da parte final do preceito abrange também os direitos de garantia, pelo que não caducam os que, sendo anteriores à penhora, sejam oponíveis a terceiros, independentemente de registo. De todo o modo, ficam ressalvados os direitos de gozo, anteriores, e não registáveis, entre os quais a posse em nome próprio, e o promitente-adquirente tem uma posse própria e legítima, uma posse que lhe assegura o gozo legítimo da coisa. O seu direito de retenção, uma vez que visa também assegurar o gozo da coisa, tendo natureza real, cai duplamente no âmbito da excepção incluída no final daquele normativo.
Afigura-se-nos, porém, não ser de sufragar este entendimento, pese embora a autoridade que dimana do seu arauto.
A letra do preceito dá mais forte apoio, sugere mais fortemente, a interpretação acima expressa, face à que expressa MENEZES CORDEIRO. Só a 1ª parte do preceito se refere aos direitos de garantia – Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem – dizendo respeito, tudo o mais, incluindo a excepção, aos “demais direitos reais”, isto é, aos direitos reais de gozo e apenas a estes.
A letra ou texto da lei constitui o ponto de partida da interpretação, e cabe-lhe, como assinala BAPTISTA MACHADO, além de uma função negativa, que se traduz em eliminar os sentidos que não tenham qualquer apoio ou correspondência nas palavras da lei, uma função positiva, no sentido, por um lado, de que se o texto comporta apenas um sentido, é esse o sentido da norma (salvo se se concluir que a redacção expressa atraiçoou o pensamento do legislador), e, por outro, “quando as normas (fórmulas legislativas) comportam mais do que um sentido, então a função positiva do texto traduz-se em dar mais forte apoio a, ou sugerir mais fortemente, um dos sentidos possíveis”.
O sentido que melhor e mais imediatamente corresponde ao significado natural das expressões verbais utilizadas, no suposto de que o legislador soube exprimir com correcção o seu pensamento, é, no caso, aquele que acima deixámos evidenciado; e este sentido não é contrariado, antes é confirmado, por uma interpretação lógica ou racional, que remonta ao espírito da lei.
A interpretação mais correcta dos n.ºs 2 e 3 do art. 824º, do C. Civil é quanto a nós, a que nos leva a concluir que com a venda executiva se opera a caducidade dos direitos reais de garantia, sem exclusão do direito de retenção, transferindo-se os direitos para o produto da venda dos respectivos bens (cfr. neste sentido a doutrina supra citada e ainda, entre outros, os Ac.s do S.T.J., de 26/5/94 e 25/11/99, in Col. Jurisp. (Acs. do STJ), ano II, Tomo II, fls. 118 e ano VII, tomo III, fls. 118, respectivamente e Ac. da Rel. de Lisboa, de 17 de Fevereiro de 2004, in www.dgsi.pt).
Ou seja, por decorrência do n.º 3, do art.º 824, do C. Civil, a garantia real passou a incidir sobre o produto da venda, o que, com toda a justiça, permitirá que, obtida a confirmação da existência e do montante do seu crédito sobre o promitente-vendedor executado, sejam satisfeitos os credores pela ordem que for determinada na sentença de verificação de créditos que será proferida no processo de execução fiscal, se reclamados em devido tempo.
Se acaso o credor ainda não estiver na posse de título executivo que se reconheça o crédito e a garantia, nada obsta a que possa reclamar o seu crédito, ainda que deva cumprir o ónus de interpor a acção declarativa destinada a obter a sentença condenatória. E se por ventura a acção estiver pendente, deve fazer intervir nela os referidos interessados, nos termos do n.º 5, do art.º 869, n.º 5, do C.P.C.
Deste modo se compatibilizam todos os interesses: por um lado, o interesse do credor que promoveu a acção executiva e que, assim, procura executar a garantia patrimonial do seu crédito, ainda que atingido bens onerados com direitos reais de garantia, designadamente com o direito de retenção; por outro, o interesse dos credores privilegiados que, sem obstarem à penhora do bem, podem defender os seus créditos.
Deste modo, tendo a recorrente adquirido a propriedade das fracções, em venda judicial, que os AA. prometeram adquirir e sobre as quais incidia o direito de retenção, este extinguiu-se enquanto garantia real que incidia sobre as mesmas. Mas, por decorrência do n.º 3, do art.º 824, do C.Civil, a garantia real passou a incidir sobre o produto da venda, o que permitirá obtida a confirmação da existência e do montante do seu crédito sobre o promitente-vendedor executado, sejam satisfeitos os credores pela ordem que for determinada na sentença de verificação e de graduação de créditos que será proferida no processo de execução fiscal, tanto mais que houve os AA. reclamaram o seu crédito, como decorre de fls. 69 a 73 (cfr. neste sentido, em caso semelhante, o Ac. desta Rel. de Évora, relatado por Maria Laura Tomás Leonardo, datado de 13 de Junho de 2002, e tirado no Proc. n.º 273/02, da 2.ª secção).
Posto que os AA. tenham pedido a declaração da existência do direito de retenção sobre as fracções em causa, nada obsta a que se reconheça que tal direito incide sobre o montante equivalente ao seu valor patrimonial.
Trata-se, aliás, de uma mera modificação da qualificação jurídica que ainda se encontra envolvida nos limites do pedido entendido este, como deve ser, como pretensão que visa a obtenção de um determinado efeito jurídico (cfr. art.º 498, n.º 3, do C.P.C.).
Tal efeito prático traduz-se, em concreto, na prevalência da sua posição creditícia no confronto com outros credores, se reclamada em devido tempo.
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4. Decisão.
Pelo exposto, acorda-se em negar provimento à apelação, embora se substitua o reconhecimento do direito de retenção, por um segmento em que se reconhece aos AA., relativamente ao direito de retenção emergente do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda, o direito de retenção transferido para o valor da venda da fracções.
Custas da apelação a cargo da recorrente.
Évora, 18 de Dezembro de 2007
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(Pires Robalo – Relator )
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(Almeida Simões – 1.º Adjunto) – com voto de vencido
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(D´Orey Pires – 2.º Adjunto)