Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 520/11.1TBABF.E1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
BOA-FÉ
II- Actua contra a boa fé o promitente comprador que apenas se dirige, para obter crédito, a um banco e se recusa, depois disso, a ir a outro banco aconselhado pelo promitente vendedor (porque era o que tinha financido o empreendimento onde se situava a moradia objecto do contrato definitivo).
III- Uma vez que a verificação da condição foi provocada pelo promitente comprador, aplica-se o art.º 275.º, n.º 2, Cód. Civil, e considera-se não verificada a condição.
Sumário do relator
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
N… e mulher G… intentaram a presente declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, contra B…, Lda. pedindo a condenação destes a:
a) verem declarado que não se verificou a condição consubstanciada na cláusula 8ª do contrato-promessa, logo, que o contrato-promessa não produziu qualquer efeito;
b) condenar a Ré a restituir aos Autores a quantia de € 10.000,00, bem como juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Para tanto, alegaram ter celebrado, na qualidade de promitentes compradores, com a Ré, um contrato promessa de compra e venda da fracção que identificam, pelo que entregaram a título de sinal a quantia de €10.000,00, sendo que a outorga do contrato definitivo ficava dependente dos Autores obterem financiamento do preço, sendo certo que os mesmos solicitaram a concessão de crédito ao Banco Santander Totta e o mesmo foi recusado, o que comunicaram à Ré. Assim, solicitam a devolução do sinal que pagaram.
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A Ré contestou e deduziu pedido reconvencional. Refere que o contrato não ficou dependente de concessão de crédito pelo Banco Totta, e que indicou aos Autores o Banco Popular, que tinha financiado a construção do prédio, o que os Autores recusaram, pelo que a concessão de financiamento deixou de ser essencial para a recusa dos Autores em concretizar o negócio.
Acrescenta que os Autores pediram para fazer adaptações na fracção a comprar, nas quais foram gastos €10.000,00, pelo que sofreu prejuízos nesse valor, com a falta de concretização do negócio.
Assim, declarou pretender a compensação entre o valor pedido pelos Autores e o valor do seu prejuízo.
Peticiona assim que a acção seja declarada improcedente e a reconvenção procedente e os Autores condenados a pagar o prejuízo sofrido pela Ré no valor de € 10.000,00, que deve ser compensado com o valor da condenação, caso a acção venha a ser julgada procedente.
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Os Autores apresentaram réplica.*
Em sede de despacho saneador, não se admitiu o pedido reconvencional deduzido pela Ré. *
Depois de realizado o julgamento, foi proferida sentença que: i) Condenou a Ré a ver declarado validamente resolvido o contrato-promessa celebrado entre Autores e Ré, por verificada a condição resolutiva consubstanciada na cláusula 8ª do contrato-promessa referido em A);
ii) Condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 10.000,00, acrescida de juros à taxa legal de 4%, desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.
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Desta sentença recorre a R. alegando que a matéria de facto foi erradamente apreciada pelo tribunal (que devia ter dado por provado outros factos), que existe lugar à compensação invocada, que a cláusula 8.ª do contrato não tem carácter resolutivo e que foram os recorridos que perderam interesse na celebração do contrato prometido.*
Os recorridos defenderam a manutenção do decidido.*
Foram colhidos os vistos.*
Em relação à impugnação da matéria de facto, importa notar que o tribunal de recurso não faz um segundo julgamento. A lei não pretende um segundo julgamento na 2.ª instância mas tão-só uma melhor aferição do que foi decido no tribunal recorrido; o que se pretende é um reexame da causa e não um exame. A «garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte (...) o princípio da livre apreciação da prova, contido no art. 655.º do Cód. Proc. Civil» (ac. da Relação de Lisboa, de 26 de Janeiro de 2011, em www.dgsi.pt). Por isso, o juízo probatório feito na 2.ª instância visa mais aferir «a razoabilidade da motivação apresentada, só intervindo quando ela se mostre improvável ou inverosímil» (ac. da Relação do Porto, de 25 de Novembro de 2009, no mesmo local) ou quando, acrescentamos nós, algum elemento probatório importante não foi considerado sendo que esta omissão pode levar a um resultado, também ele, improvável ou inverosímil.Ou seja, e é isto que queremos frisar, também no tema da impugnação da matéria de facto, o Tribunal da Relação funciona como um tribunal de recurso.
Por outro lado, e como é natural, a parte que impugna a matéria de facto pretende obter só as respostas que lhe sejam favoráveis, pretende obter uma versão dos eventos que a não onere de qualquer forma. Naturalmente, aliás, é daí que vem o desacordo com o tribunal recorrido.
Mas, como é sabido, não são as partes, em caso de conflito, que decidem esta ou outras questões; elas são partes com tudo o que isso significa.
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São dois os pontos da matéria de facto que a recorrente pretende ver alterados.Por um lado, que foram feitas alterações na casa (escadas para o sótão, um quarto e uma casa de banho) e que tais alterações valiam €10.000,00. Baseia-se no depoimento da testemunha Augusto Oliveira. No entanto, na sua alegação a recorrente não indica os termos concretos do depoimento que levariam a resposta diferente. Não estando cumprido, na acta de audiência de julgamento, o art.º 522.º-C, n.º 2, Cód. Proc. Civil, a recorrente deveria, ela própria, proceder à transcrição das partes relevantes do depoimento em causa, nos termos do art.º 685.º-B, n.º 4, do mesmo diploma legal.
Em todo o caso, ainda diremos que o tribunal da 1.ª instância teve boa noção e compreensão do depoimento desta testemunha explicando expressamente a razão porque o não aceitou quanto a estes pontos de facto: «a testemunha não logrou de forma alguma esclarecer o Tribunal se os Autores sugeriram que gostariam de acrescentos na casa, se os mesmo foram contratados pela Ré com base em sugestão dos Autores, ou quais as concretas condições acordadas entre AA. e Ré acerca de tais obras, pelo que o seu depoimento não contribuiu para prova dos factos 22.º a 24.º (incluindo os dois indicados com o número 23.º) que, na ausência de outra prova, se têm como não provados». E assim foi.
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Por outro lado, não se devia dar por provado o que consta da al. H) (em data não concretamente apurada, os AA. informaram a Ré da recusa do Banco Santander Totta em conceder crédito aos AA. e da impossibilidade de poderem cumprir o contrato promessa). Em relação a esta, entende a recorrente que não foi feita prova sobre este facto. Pois não nem era necessário uma vez que o facto alegado foi aceite pela R. nos artigos 12.º a 16.º e 27 da contestação. O que, aliás, consta expressamente do despacho que respondeu aos quesitos.*
Assim, e por este motivo, reproduz-se a matéria de facto tal como foi dada por provada na 1.ª instância.*
A) Mediante acordo escrito assinado por Autores e Ré, datado de 01-09-2009, intitulado “contrato-promessa de compra e venda”, os primeiros declaram prometer comprar à segunda e esta vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção designada por letra “G” do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Branqueira, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira com o número 13723/051220; B) O preço a pagar pelos promitentes compradores era de € 230.000,00, a pagar da seguinte forma:
a) €10.000,00 que foram pagos no acto da assinatura do contrato-promessa que a Ré declarou ter recebido e de que deu a competente quitação;
b) €220.000,00 no acto da assinatura da escritura de compra e venda;
C) Consta da cláusula 5ª do contrato referido em A) que «A propriedade horizontal do prédio está constituída e requerido o respectivo registo, a escritura será celebrada no prazo de sessenta dias a contar da assinatura do presente contrato, e será marcada pela primeira outorgante, a qual avisará s segundos com a antecedência de dez dias, indicando a hora, local aonde a mesma de realiza»;
D) Consta da cláusula 8ª do acordo referido em A) que «Os segundos outorgantes, vão recorrer ao crédito bancário para proceder ao pagamento do preço, pelo que caso, comprovadamente, o Banco venha a recusar o financiamento do valor necessário para proceder à compra, a primeira devolverá aos segundos o sinal em singelo.»;
E) Após a data referida em A), os Autores apresentaram pedido de crédito à habitação ao Banco Santander Totta, SA, Sucursal de Açoteias, Albufeira, com base no contrato referido em A);
F) Tendo sido efectuada pelo Banco a prévia avaliação da moradia geminada, com conhecimento da Ré, a fim de aferir da viabilidade de financiamento solicitado pelos Autores;
G) Em 18-09-2009, o Banco Santander Totta comunicou aos Autores que o solicitado crédito à habitação tinha sido indeferido;
H) Em data não concretamente apurada, os AA. informaram a Ré da recusa do Banco Santander Totta em conceder crédito aos AA. e da impossibilidade de poderem cumprir o contrato promessa.
I) Ao tempo da assinatura do acordo referido em A), a Ré era dona e legitima possuidora da fracção “G”;
J) A quantia de €10.000,00 referida em B) não foi devolvida aos Autores;
L) A Ré, porque tinha financiamento à construção concedido pelo Banco Popular, apresentou aos Autores a possibilidade de se financiarem nesse Banco;
M) Os Autores recusaram pedir a concessão de crédito conforme referido em L).
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Em relação à matéria de Direito, as questões a decidir, conforme as conclusões das alegações, são as seguintes:- compensação
- obrigação, a cargo da R., de devolver os €10.000.
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A primeira questão é manifestamente improcedente pois que não tem, como se viu acima, qualquer suporte fáctico.Pretendia a recorrente compensar o crédito invocado pelos AA. com o seu crédito proveniente da realização das obras no sótão e que ascenderam a igual montante.
Uma vez que este facto não foi dado por provado não se vê razão para declarar a compensação.
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Ainda em fase preliminar, se assim podemos dizer, mas já no que respeita à segunda questão, devemos ter em conta que o cerne do litígio cinge-se ao seguinte: deve a R. entregar aos AA. a quantia de €10.000,00?Só está expressamente em questão a concretização da cláusula 8.ª do contrato, isto é, se se verificou ou não a condição de que as partes fizeram depender a devolução do sinal em singelo. Caso se tenha verificado, ele deve ser devolvido; caso não se tenha verificado (ou como tal se deva tratar), ele não deve ser devolvido.
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Importa transcrever a cláusula em questão. Na verdade, uma vez que não temos outro elementos além do próprio contrato, a ele nos devemos ater.Tal cláusula tem este texto: «Os segundos outorgantes, vão recorrer ao crédito bancário para proceder ao pagamento do preço, pelo que caso, comprovadamente, o Banco venha a recusar o financiamento do valor necessário para proceder à compra, a primeira devolverá aos segundos o sinal em singelo».
Entende a sentença que «do seu teor consegue-se aferir que a cláusula inserida é uma cláusula que encerra uma condição resolutiva do contrato-promessa, ou seja, tal significa que o contrato-promessa produz os seus efeitos normais, mas sob condição, sendo que, caso se verifique a condição referida, o contrato tem-se por resolvido».
Em contraponto, a recorrente defende que a interpretação feita tem como consequência que está descoberta a receita para a perda de interesse no contrato sob a veste da verificação da dita condição resolutiva.
Pode ter esta consequência, em termos formais, mas isso não chega para afirmar, como argumento final, que não é uma condição resolutiva.
Cremos que o texto da cláusula (e com a força determinante que lhe é conferida pelo art.º 238.º, Cód. Civil) leva à conclusão que foi encontrada na sentença. Existe uma previsão (caso o Banco venha a recusar o financiamento) a que está directamente e imediatamente associada uma consequência (a primeira outorgante devolverá aos segundos o sinal em singelo). Note-se que os AA., no seu pedido, não colocam o problema nos seus devidos termos. Pedem que se declare que não se verificou a condição quando transparece do litígio que o que pretendem (e foi o que conseguiram na 1.ª instância) é que se declare que se verificou a condição (não obtenção de crédito).
Trata-se de uma condição, uma vez que assenta num facto futuro e incerto (a concessão do crédito) e com carácter resolutivo uma vez que tem por finalidade a devolução do sinal, ficando, subentende-se, o contrato sem efeito. Tudo isto sem necessidade de uma declaração de uma parte à outra para a resolução do contrato; ela opera por mero efeito da verificação da condição (cfr. 270.º, Cód. Civil).
Aqui concordamos com a qualificação que foi feita na sentença.
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Perante isto, alega ainda a recorrente que interpretar a cláusula no sentido exposto viola o princípio da proporcionalidade e da boa fé pois que bastaria os promitentes compradores, em contratos com igual cláusula, dirigirem-se a uma só instituição de crédito e, perante a primeira recusa, alegar que não estão em condições de cumprir o contrato definitivo. Por outro lado, a recorrente já havia recomendado aos recorridos que solicitassem crédito no Banco Popular, o que estes não fizeram.Concordamos com esta alegação embora não no preciso sentido em que ela é apresentada.
Se bem vemos a questão, os recorridos estavam obrigados a obter crédito bancário para que viessem a pagar o preço devido no contrato definitivo. Na verdade, se estão obrigados (embora sob condição) a outorgar o contrato prometido também é verdade que estão obrigados a fazer tudo ao seu alcance para conseguir o objectivo final.
O que se passa é que, perante a obrigação dos recorridos de recorrerem ao crédito, estes apenas foram a um banco nem sequer tentando recorrer a outro, desde logo aquele que já havia financiado o empreendimento a que pertencia a casa prometida vender.
Existe aqui alguma, pelo menos, indolência, falta de zelo por parte dos AA.. Juridicamente, queremos com isto dizer que os AA. não foram diligentes no cumprimento do dever acessório da sua obrigação principal. Esta não era obter o crédito mas sim, e em primeiro lugar, outorgar o contrato definitivo. Contudo, para este objectivo, os AA. comprometeram-se a tentar obter crédito sendo que, caso o não conseguissem, ficaria sem efeito o contrato promessa. Isto é, os AA. tinham obrigação de tentarem obter o crédito necessário. Como qualquer obrigação, mesmo que acessória, também esta se cumpre com diligência, com esforço e vontade de cumprir. Não basta a atitude de baixar os braços perante a primeira dificuldade; é imperativo que a um esforço se siga outro e, se calhar, mais outro ainda. Não é imperativo, note-se, que se tente contra o impossível, contra dificuldades insuperáveis; basta que se tente esforçada e seriamente.
Isto decorre simplesmente de uma razão jurídica existente para a exigência de um cabal cumprimento: a boa fé, como fonte de confiança entre as partes e regra de conduta de ambas, obriga a que os contraentes não se defraudam mutuamente, obriga a que os contraentes tenham um comportamento leal — tal como expressamente determina o art.º 762.º, n.º 2, Cód. Civil.
E a boa fé no cumprimento das obrigações tem ainda mais relevância na figura das obrigações acessórias, das obrigações que sejam um meio de atingir plenamente o fim do contrato (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 4.ª ed., Almedina, Coimbra, 1990, p. 11; J. C. Brandão Proença, Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, Coimbra editora, Coimbra, 2011, p. 56). Conforme escreve Menezes Cordeiro (no Tratado de Direito Civil Português, II, Tomo IV, Almedina, Coimbra, 2009, p 479) a propósito dos diferentes regimes das obrigações principais e acessórias, os «deveres de prestar fundam-se, paradigmaticamente, na autonomia privada (art.º 398.º/1); os acessórios, na boa fé (art.º 762.º/2)». A obrigação de os RR. tentarem obter crédito era uma obrigação acessória do cumprimento do contrato promessa; era uma obrigação que resultava do caráter condicional que deram àquele facto.
Queremos com isto dizer que os recorridos estavam obrigados a tentar efectivamente obter crédito, sendo que este dever não se compadece com uma única consulta a um banco. No caso presente, ainda mais denota a falta de zelo no cumprimento deste dever o facto de os AA., não obstante terem sido aconselhados pela recorrente para tal, nem sequer terem tentado obter crédito junto do próprio banco que financiou o empreendimento onde se situa a moradia que eles prometeram comprar. Como alega a recorrente, «o sector bancário apresenta uma diversidade de ofertas em matéria de concessão de crédito que não faz qualquer sentido ficar-se apenas e logo perante a primeira recusa de concessão de crédito».
O credor, por força deste princípio da boa fé, está obrigado a colaborar com o devedor, sem dúvida; e, por maioria de razão, o devedor está obrigado a realizar tudo, dentro do âmbito do contrato, para satisfazer o interesse da contraparte, para, no nosso caso, realizar o contrato definitivo.
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Tendo a boa fé uma grande amplitude em matéria de cumprimento de obrigações, também o tem no campo das condições a que as partes podem sujeitar os contratos. Nos termos do art.º 275.º, n.º 2, Cód. Civil, nos casos em que a parte, contra as regras da boa fé, provoque a verificação da condição que lhe é desfavorável (no caso seria assim para os AA.), tem-se esta por não verificada.Os AA., por sua falta de zelo, provocaram a verificação da condição (a não obtenção do crédito). Claro que nada nos garante que alguma tentativa se mostrasse frutífera. Simplesmente, é contra a boa fé tentar uma só vez e nas circunstâncias em que o foi (referimo-nos à omissão de tentar o banco financiador do empreendimento). Caso isto tivesse sido feito, poder-se-ia falar em cumprimento do dever acessório mesmo que não se tivesse obtido o crédito.
Mas não foi feito e com isso os recorridos provocaram a verificação da condição (art.º 275.º, n.º 2, Cód. Civil). Logo, tem-se a condição por não verificada, isto é, tudo se passa como se os AA. tivessem obtido crédito bancário. Assim, não têm direito a receber o sinal em singelo.
Assim, o recurso procede.
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Do que antecede resulta que a condenação em custas da acção também não se pode manter na íntegra. A recorrente havia sido condenada na totalidade das custas mas ganhando agora uma parte da causa (a da reconvenção continua perdida) tem de se alterar a proporção daquela condenação.
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Pelo exposto, julga-se procedente o recurso em função do que se revoga a condenação da recorrente a devolver aos recorridos a quantia de €10.000 e respectivos juros.Custas da acção e da apelação por ambas as partes em partes iguais.
Évora, 17 de Janeiro de 2013
Paulo Amaral
Rosa Barroso
José Lúcio